Transcript Presentatie workshop MKBA Verkoop huurwoningen

Welke invloed heeft de verkoop van
huurwoningen op de leefbaarheid?
En wat is dan het maatschappelijk rendement?
Gezamenlijk onderzoek Woonbron en Ymere
Uitgevoerd door RIGO (Kees Leidelmeijer en Freddie Rosenberg)
23 januari 2014
1998
2012
Conclusie: er is een aantoonbare relatie tussen de verkoop van
sociale huurwoningen en verbeteringen van de leefbaarheid
gevonden!
23 januari 2014
Het onderzoek
• Leefbaarometer
• Periode 1998 - 2012
• Ymere: De Baarsjes (vooroorlogs gestapeld) N= 93
& Hoofddorp (bloemkoolwijk) N= 40
• Woonbron: gehele bezit N= 8.000
• Landsdekkende analyse
23 januari 2014
pagina 3
algemene analyse
Aard van de gevonden relatie:
Ymere
Woonbron
percentages verbetering
leefbaarheid weergegeven
Vanaf 2,5% verkoop ontstaan
(in klassen) bij 2,5%
generieke buurteffecten;
minder sociale huur
gebiedstype
Historisch centrum
10%
Vooroorlogse laagbouw
5%
Stedelijke etagebouw
12%
vooroorlogs
14% in deelgebieden van de
5%
Westindische buurt bij verkoop;
Vroeg naoorlogs gestapeld
7%
(portiek)
Laagbouw doorzonwijken
2%
2%
Flats jaren 60-70
Bloemkoolwijken
13%
5%
aantallen verkochte woningen
6%
(Hoofddorp) zijn beperkt (<1%);
nog geen meetbare effecten op
leefbaarheid
Flats23jaren
70-80
januari
2014
pagina (overall)
4
Algemeen
12%
2%
7%
Leefbaarheid en woningprijs
23 januari 2014
pagina 5
Berekening maatschappelijk rendement
• Projectalternatief (verkoop) versus nulalternatief (consolidatie)
• Maatschappelijke kosten
• Maatschappelijke effecten
23 januari 2014
pagina 6
Kosten
Projectalternatief
Nulalternatief
•
•
•
•
• Regulier onderhoud
• Beheer
Voorbereidingskosten
Verkoopbevorderende maatregelen
Extra eisen gemeente
Kosten leegstand
23 januari 2014
pagina 7
Effecten
Projectalternatief
Nulalternatief
• Betere leefbaarheid door (2de orde effecten
niet nader in rapport uitgewerkt):
• Verandering populatie: meer kansrijke
huishoudens
• Meer betrokkenheid bij de buurt
• Grotere buurtveiligheid
• Onderhoud in en om de woning
• Verruiming voorzieningenniveau
• Verbeterde financiële positie corporatie
• Waardeontwikkeling van de woningen
• Mogelijk waterbedeffect: verdringing lagere
inkomensgroepen
• Huuropbrengst
Kosten/ baten (NB: de genoemde kosten zijn niet
maatgevend, maar geven een indicatie)
Overzicht kosten en baten
kosten
Voorbereidingskosten
Leegstandkosten
Aankoopkosten
Schaalnadelen onderhoud
25 woningen
"
"
"
Totaal kosten
Hoofddorp
€
250.000
€
52.500
€
163.961
PM
Rotterdam
€
68.750
€
52.500
€
81.166
PM
€
603.910 €
466.461 €
202.416
€
€
€
1.120.000 €
560.000 €
150.000 €
+PM
+PM
1.140.000 €
570.000 €
60.000 €
+PM
+PM
720.000
360.000
50.000
+PM
+PM
Totaal baten maximaal
Totaal baten minimaal
€
€
Saldo maximaal
Saldo minimaal
€
€
1.270.000
710.000
+PM
666.090
106.090
+PM
1.200.000
630.000
+PM
733.539
163.539
+PM
770.000
410.000
+PM
567.584
207.584
+PM
baten
Buurtleefbaarheid max
1000 woningen
Buurtleefbaarheid min
1000 woningen
Uitgespaarde mutatiekosten bij verhuur
Voorzieningen & woninginvesteringen
Hogere verkoopopbrengsten kwaliteitslag
23 januari 2014
pagina 9
Baarsjes
€
390.000
€
52.500
€
161.410
PM
€
€
€
€
€
€
€
€
6. Lessen
1.
Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van
de sociale huurwoningen wordt verkocht
2.
De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type
buurt. Zo zijn vooral grote significante positieve samenhangen gevonden
in de vooroorlogse laagbouw en in de bloemkoolwijken.
3.
De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de
uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Als de
leefbaarheid slecht is dan is sneller een positief resultaat zichtbaar.
23 januari 2014
pagina 10
Les 1: Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer
dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht
ontwikkeling leefbaarheid (2008-2012); in
klassen Leefbaarometer
Ontwikkeling leefbaarheid 2008-2012 op buurtniveau, naar het aandeel door Woonbron
verkochte huurwoningen, gecontroleerd voor sloop en nieuwbouw.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
geen verkoop
0-1%
1-2,5%
2,5-5%
5% of meer
verkoop (% van voorraad in buurt)
Noot.
23 januari 2014
pagina 11
Alleen buurten waar meer dan 20% van de voorraad tot de portefeuille van Woonbron behoort.
Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van
het type buurt.
23 januari 2014
pagina 12
Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van
het type buurt.
23 januari 2014
pagina 13
Les 3: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af
van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt.
Ontwikkeling van de leefbaarheid in stedelijke, vooroorlogse etagebouw
2006-2012 in relatie tot het aandeel verkochte huurwoningen
ontwikkeling leefbaarheid 2006-2012 (in
klassen op de Leefbaarometer)
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
geen verkoop
t/m 2,5%
2,5-5%
5-7,5%
% verkoop (buurtniveau) 2006-2012
23 januari 2014
pagina 14
meer dan 7,5%
Meer informatie? Vragen?
Woonbron
Ymere
Mark Bal
Adviseur Markt en Beleid
Rozemarijn de Heer
Adviseur Beleid & Innovatie
Kruisplein 25L, 3014 DB Rotterdam
Postbus 2346, 3000 CH Rotterdam
Jollemanhof 8, 1019 GW Amsterdam
Postbus 2961, 1000 CZ Amsterdam
T 010 275 53 53
F 010 275 53 22
M 06 212 53 826
[email protected]
www.woonbron.nl
T 020 435 69 08
F 020 692 23 92
M 06 46 04 48 59
[email protected]
www.ymere.nl
23 januari 2014
pagina 15