Transcript Vastgoedmonitor Utrecht 2015

Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Nu ook met informatie over de woningmarkt
Afdeling Onderzoek
Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd.
De afdeling Onderzoek van de Gemeente Utrecht ondersteunt gemeentebestuur
en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies.
Zo maken we bij Onderzoek werk van een beter Utrecht.
Meer weten
www.utrecht.nl/onderzoek
E-mail [email protected]
Twitter @onderzoek030
Telefoon 030 – 286 00 00
Bezoekadres Stadsplateau 1, 3521AZ Utrecht
Utrecht.nl/onderzoek
Vastgoedmonitor 2015 omslag1.indd 1
6-4-2016 11:50:23
Vastgoedmonitor 2015 binnenkant.indd 1
5-4-2016 11:02:14
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
1
Colofon
uitgave
Afdeling Onderzoek, Gemeente Utrecht
Postbus 16200, 3500 CE Utrecht
030 286 1350
[email protected]
in opdracht van
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling (REO)
Afdelingen Economische Zaken, Grondzaken, Wonen en Programma’s
Gemeente Utrecht
internet
www.utrecht.nl/onderzoek
rapportage
Marcel Embregts
Anne Slob
Johannes van Raaij
Edith Ammeraal
informatie
Pim Sanders (Grondzaken) 030 - 286 0135
Evelien van Batenburg (EZ) 030 - 286 0387
Ellen van Beckhoven (Wonen en Programma’s) 030 – 286 4405
Hans van Hastenberg (Onderzoek) 030 – 286 1336
foto's
Berry Geerligs (Fotodienst Utrecht), Marissa van Leur (EZ), Yvonne van Megen (BNT), Merijn
van der Vliet, Bob Scherrenberg, Toerisme Utrecht, Tribes, NSI, Onis Vastgoed
drukwerk
De Bondt, Barendrecht
bronvermelding
Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding:
afdeling Onderzoek, gemeente Utrecht
april 2016
2
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Voorwoord
Vastgoed en economie zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Ontwikkelingen in digitalisering en
automatisering beïnvloeden de lokale economie en vastgoed. Fusies, faillissementen maar ook
nieuwkomers zoals webwinkels met vastgoed en innovatieve broedplaatsen voor start ups zorgen
continu voor veranderingen in het (gebruik van) vastgoed. Nieuwe horeca-, winkel- en
bedrijfsconcepten zoals Blendle, Hutspot, Coolblue, Stach en Sla voelen zich in Utrecht thuis. Ook
grote bedrijven zoals United Technologies vinden de weg naar Utrecht.
Afgelopen jaar hebben we weer stevig ingezet op transformatie en het tegengaan van leegstand van
kantoorruimte. In een pand dat voorheen een of meer kantoren herbergde, is het steeds vaker
mogelijk om te wonen, een flexibele werkplek te huren en af te spreken bij de inpandige koffiebar.
Mensen willen wonen, winkelen, recreëren en werken goed kunnen combineren. Dat zie je terug in
de verandering van monofunctionele woon- en werkgebieden naar omgevingen waar verschillende
functies elkaar versterken. Zo veranderde de Uithof in het Utrecht Science Park, een gebied waar je
kan wonen, recreëren, werken, winkelen en studeren. Een reden te meer om ook de ontwikkelingen
op de woningmarkt op te nemen in de vastgoedmonitor, wat we dit jaar voor het eerst doen.
Op het Werkspoorterrein faciliteren we de verandering van het gebied naar een meer creatieve
broedplaats. Daar wordt de Werkspoorkathedraal momenteel herontwikkeld naar een
multifunctioneel gebouw voor creatieve ondernemers, horeca, evenementen en bijeenkomsten. De
VechtclubXL is al zo’n creatieve broedplaats in de Merwedekanaalzone. Een gebied dat de komende
jaren transformeert naar een nieuwe stadswijk, aantrekkelijk om te wonen en leven voor jongeren,
ouderen maar ook voor gezinnen.
Utrecht biedt ieder een goed woon- en vestigingsklimaat en dat zien we terug in de cijfers. De
monitor laat een positieve trend zien in de meeste deelmarkten. Zo is de kantorenleegstand licht
gedaald en is de transformatie van kantoren naar woningen goed op gang gekomen. Recente
ontwikkelingen op de retailmarkt vragen onverkort onze aandacht en zorg.
Deze dynamische ontwikkelingen en de snelle groei van Utrecht in allerlei opzicht vraagt van ieder
van ons in dit werkveld extra aandacht voor gezonde verstedelijking. Graag nodig ik u uit om hierbij
aan te haken. Deze monitor geeft u inzicht in de mogelijkheden van Utrecht en kan u een handvat
bieden voor uw plannen. Ik wens u er veel voordeel van.
Lennert Middelkoop
Directeur Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
3
Werkspoorkathedraal
4
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Inhoudsopgave
Voorwoord
3 Inleiding
7 Samenvatting
8 1 Economie en vastgoed
14 2 Kantorenmarkt
18 3 Retail
30 4 Bedrijfsruimten/bedrijventerreinen
42 5 Kleinschalige bedrijfsruimten
52 6 Woningmarkt
58 7 Transformatie
68 8 Hotelmarkt
74 9 Utrecht Science Park
82 Bijlage 1 Geraadpleegde personen
87 Bijlage 2 Begrippen
88 Bijlage 3 Kantorenleegstand- en aanbod
91 Bijlage 4 Winkelstructuur Utrecht
92 Bijlage 5 Utrechtse bedrijventerreinen
94 Bijlage 6 Hotelaanbod
95 5
Studentenhuisvesting Johanna
6
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Inleiding
Dit is de 17e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht. De monitor geeft een actueel inzicht in stand
en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht, afgezet tegen regionale en landelijke trends.
Dit jaar komen ook actuele ontwikkelingen op de Utrechtse woningmarkt aan bod. Hoewel de
monitor meerdere jaren terugkijkt, wordt vooral ingegaan op de ontwikkelingen in 2015.
De Vastgoedmonitor is voor een groot deel gebaseerd op marktgegevens van DTZ Zadelhoff. Verder
is gebruik gemaakt van gegevens van CPB, CBS, NVM, Locatus, PBL, PAR, Bak, gemeentelijke
registraties en van door exploitanten en eigenaren geleverde cijfers. Daarnaast is de monitor
gebaseerd op trends en ontwikkelingen verkregen uit vakliteratuur en uit gesprekken met diverse
marktpartijen. Indien marktgegevens zijn uitgesplitst naar wijk, dan geldt onderstaande
wijkindeling.
7
Samenvatting
Economie en vastgoed
De Nederlandse economie is al twee jaar op een rij gegroeid, in 2015 met 1,9%. Het CPB en DNB
verwachten voor 2016 een doorzettende groei. Tegelijkertijd is het beleggersvertrouwen in
vastgoed ook toegenomen. In 2014 en 2015 is na een aantal mindere jaren het investeringsvolume
in vastgoed flink toegenomen.
De regio en de stad Utrecht hebben economisch gezien een gunstige positie: hoge economische
groei, een lage werkloosheid en een hoogopgeleide beroepsbevolking.
Kantorenmarkt
Het landelijke leegstandspercentage is voor het eerst sinds jaren afgenomen tot 15,8% aan het eind
van 2015. Er is een steeds sterkere concentratie van kantooropnames in de grote steden. De
opname in Utrecht is gegroeid en de leegstand is afgenomen (van 13,2% naar 12,3%). Utrecht kent
de laagste leegstand van de vier grote steden. De Utrechtse kantorenvoorraad neemt langzaam af
vanwege de transformatie van leegstaande panden. Daarnaast is voor het eerst sinds 2012 de
voorraad in gebruik toegenomen.
In het Stationsgebied (5,5%), de oude binnenstad (4,8%) en Utrecht-Oost (3,6%) is relatief gezien de
minste leegstand. Net als vorig jaar is het leegstandspercentage het hoogst op bedrijventerrein
Lage Weide. Een kwart van het marktaanbod in Utrecht wordt tenminste drie jaar aangeboden. Dit
structurele aanbod bedraagt 3% van de Utrechtse kantorenvoorraad. Op vrijwel alle Utrechtse
kantoorlocaties is de afgelopen jaren sprake van dalende huurprijzen op basis van contracthuren.
Al jaren groeit het aantal flexibele werkplekken bij kantoorhoudende organisaties. Hierdoor zal de
benodigde kantoorruimte bij een gelijkblijvend aantal werknemers verder afnemen. Bedrijven die in
2015 meer dan 2.000 m2 kantoorruimte hebben opgenomen in de gemeente Utrecht houden
rekening met gemiddeld 15 m2 per FTE. Ook overige regionale kantoorgebruikers verwachten met
steeds minder ruimte per FTE toe te kunnen. Vooral overheden en overige non-profit instellingen
verwachten een afname van het totale ruimtegebruik. Alleen de ICT-sector verwacht zowel in stad
als regio een toename van het totale ruimtegebruik.
8
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Retail
Verschillende ontwikkelingen zijn momenteel van grote invloed op de retailsector: groei online
winkelen, meer internationale retailers in het A1 winkelgebied en toenemende leegstand door
recente faillissementen. In de detailhandel is over het algemeen sprake van dalende omzetten per
vierkante meter, waardoor het soms lastig is om leegstaande winkelruimten in te vullen.
Tegelijkertijd heeft het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid zich positief ontwikkeld en
blijft de behoefte aan fysieke winkels bestaan. Consumenten willen producten blijven voelen en
uitproberen en zien winkelen als vrijetijdsbesteding.
Utrecht blijft als winkelstad in trek bij retailers en consumenten. In tegenstelling tot de landelijke
ontwikkeling is de Utrechtse winkelleegstand het afgelopen jaar vrijwel ongewijzigd gebleven (van
5,2% naar 5,0%). De landelijk gemiddelde leegstand is de laatste jaren opgelopen tot 7,7%. In
Utrecht centrum (2,8%) en op de woonboulevard (1,1%) is nauwelijks sprake van leegstand.
De huurprijzen in het centrum zijn over het algemeen stabiel gebleven. In enkele winkelstraten zijn
de tophuren licht gestegen. De meeste winkelcentra buiten het centrum laten over de afgelopen
jaren een stabiel huurprijsniveau zien.
Bedrijfsruimten/bedrijventerreinen
De bedrijfsruimtemarkt wordt steeds sterker beïnvloed door transacties van grootschalige logistieke
bedrijfsruimten. Tegelijkertijd kan de vraag vanuit logistieke dienstverleners qua omvang en
kwaliteit vaak niet worden beantwoord door bestaande bedrijfsruimten. Mede hierdoor blijft het
aanbod van bestaande bedrijfsruimten hoog. De afgelopen jaren zijn herontwikkelingen van
bestaande bedrijfsruimten op gang gekomen, onder meer op Lage Weide. Dit komt doordat er
steeds meer op verouderd vastgoed wordt afgeschreven, waardoor een herontwikkeling financieel
aantrekkelijk is geworden ten opzichte van volledige nieuwbouw.
De opname van bedrijfsruimte in Utrecht is vorig jaar gestegen, buiten de stad Utrecht is de
opname gehalveerd. De vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in de regio Utrecht komt vrijwel volledig
van bestaande bedrijven uit de regio. 9% van het totale beschikbare bedrijfsruimteaanbod in de
gemeente Utrecht is eind 2015 als incourant beoordeeld door makelaars van DTZ, een daling ten
opzichte van 2014. Dit komt vooral door het verdwijnen van het incourante aanbod in de
Cartesiusdriehoek en de afname op Lage Weide en in De Meern (Oudenrijn). Met name door het
dalende aanbod bedrijfsruimte in Utrecht is de verhuurbaarheid van verschillende panden sterk
verbeterd.
De huurprijs van eersteklas bedrijfsruimte ligt in Utrecht al enkele jaren op het hetzelfde niveau.
9
Kleinschalige bedrijfsruimten
Het Utrechtse aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten dat te huur wordt aangeboden in
bedrijfsverzamelgebouwen, is het afgelopen jaar verder gegroeid (+11.000 m2 ). Het totale metrage
bedraagt eind 2015 bijna 100.000 m2. Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 is het totale
metrage bedrijfsverzamelgebouwen verdubbeld.
Er komt ook steeds meer diversiteit in het aanbod, van afzonderlijke units tot losse werkplekken in
een gemeenschappelijke ruimte, gericht op specifieke doelgroepen. Hiermee wordt ingespeeld op
de vraag vanuit kleine, veelal jonge bedrijven, inclusief ZZP’ers.
Utrecht telt zeventien algemene bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van
4.200 m2. Eind 2015 waren de ruimtes in deze gebouwen voor gemiddeld 83% verhuurd, een lichte
daling ten opzichte van 2014 toen de gemiddelde bezetting 87% bedroeg. Er zijn in Utrecht tien
specifieke bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.400 m2. De
bezettingsgraad bedroeg 99,8% aan het eind van 2015, een stijging ten opzichte van een jaar
eerder.
Woningmarkt
Het gaat goed met de woningbouwproductie in Utrecht: in 2015 is gestart met de bouw van ruim
2.400 woningen (waarvan 372 via transformatie). In 2013 en 2014 ging het om 1.503 en 2.719
woningen. Ook is weer een groot aantal woningen opgeleverd. In 2015 ging het om ruim 1.500
woningen, een stijging ten opzichte van 2014, toen er ruim 1.000 woningen zijn opgeleverd.
Het herstel van de koopmarkt zet door: het aantal transacties groeit door, prijzen stijgen en
verkooptijden nemen af. Vooral doorstromers op de koopwoningmarkt zijn weer actief en zorgen
voor het herstel, mede ingegeven door de historisch lage hypotheekrente. In sommige wijken van
Utrecht is de koopmarkt zelfs weer ‘booming’. Er wordt hier regelmatig boven de vraagprijs
geboden.
Er is nog altijd een groot tekort aan beleggershuurwoningen (tussen 1.700 en 2.700 woningen per
jaar). Wel is sinds 2014 de bouwproductie binnen dit segment op gang gekomen, mede door de
inzet van het Actieplan Middeldure Huur. In 2015 is gestart met de bouw van 477
beleggershuurwoningen, met name appartementen.
In 2012 en 2013 is de productie van sociale huurwoningen bijna stilgevallen, maar in 2014 en 2015
is gestart met de bouw van 630 en 235 sociale huurwoningen. Corporaties willen en kunnen weer
sociale huurwoningen bouwen. Wel is nog altijd sprake van een grote opgave voor het toevoegen
van sociale huur. In de Woonvisie 2015 is een tekort beschreven van ongeveer 1.500 woningen in
de sociale huursector, dat bij ongewijzigd beleid zal oplopen tot 4.000 in 2019. In de
prestatieafspraken met corporaties is afgesproken dat zij netto 1.200 woningen aan de
woningvoorraad toevoegen (er wordt gestart met de bouw van ruim 3.000 woningen en er worden
10
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
ongeveer 2.000 woningen gesloopt of verkocht). Een groot deel van de toevoegingen wordt
gerealiseerd in Leidsche Rijn.
Er is nog altijd een tekort aan studentenkamers, maar de realisatie van kamers is de afgelopen jaren
op gang gekomen, mede door de inzet vanuit het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht. In 2015
is gestart met de bouw van 230 eenheden, allen door transformatie van bestaande gebouwen. Dit is
een lager aantal dan de jaren ervoor toen begonnen werd met de bouw van een aantal grootschalige
projecten, zoals Johanna op het USP en de transformatie van het voormalige provinciekantoor
(beiden circa 650 eenheden).
Transformatie
Transformatie van verouderde gebouwen is een groeimarkt. Marktpartijen en overheden zoeken
nieuwe bestemmingen voor het groeiende aantal niet meer marktconforme kantoorgebouwen,
leegstaande schoolgebouwen en voormalig zorgvastgoed. Door de veelal lage prijzen van dit
verouderde vastgoed is transformatie van een bestaand gebouw vaak interessanter dan nieuwbouw.
In 2015 zijn er in Utrecht veel nieuwe transformatieprojecten (met verleende omgevingsvergunning)
bijgekomen. Het totale metrage van deze projecten bedraagt ruim 90.000 m2 bvo. Net als in 2014
gaat het vooral om voormalige kantoorgebouwen die worden getransformeerd naar een
woonfunctie. Transformatieprojecten worden hierdoor steeds belangrijker voor de totale
binnenstedelijke woningbouwproductie.
Hotelmarkt
Dat het economisch beter gaat, vertaalt zich door in de positieve ontwikkelingen op de hotelmarkt.
Sinds 2012 groeit het aantal overnachtingen in Nederland, in 2014 met 7%. In Utrecht groeit het
aantal overnachtingen in de laatste 3 jaar. In 2015 waren er tot en met november 7% meer
overnachtingen dan in 2014.
Steeds meer buitenlandse toeristen verblijven in Nederland. Naar verwachting groeit dit aantal ook
in de toekomst. Naast de toename vanuit Duitsland en België valt er ook groei te verwachten vanuit
Amerika en Azië.
Overnachtingen via platforms zoals Airbnb vormt nu nog een klein deel van het totale aantal
overnachtingen, maar zal naar verwachting in de toekomst toenemen.
Het aantal geregistreerde hotelkamers ontwikkelt zich positief in Utrecht en groeit een stuk sneller
dan landelijk. Vorig jaar is in Utrecht één geclassificeerd hotel, het EYE hotel, met 36 kamers
toegevoegd aan de markt. Het totaal aantal kamers per ultimo 2015 komt daarmee op 1.785.
11
De komende jaren liggen er voor Utrecht verschillende kansen in het aantrekken van toeristen. De
stad wil zich onder andere toeleggen op het stimuleren van kenniscongressen en zich meer
profileren als fietsstad voor toeristen.
Utrecht Science Park
De bedrijven en organisaties op het Utrecht Science Park (USP) zorgen voor 8,9% van het totaal
aantal banen in de gemeente Utrecht. 89% van de banen valt binnen de gezondheidszorg en het
onderwijs. Er is ruim één miljoen vierkante meter aan zorg-, onderwijsgebouwen en laboratoria
gevestigd (exclusief wooncomplexen). De komende jaren groeit het aantal vierkante meters met
118.750, ruim 10% van het huidige metrage.
De Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht werken beiden aan een intensivering van het
ruimtegebruik. De universiteit bouwt kleinere nieuwbouwvolumes ter vervanging van oudbouw uit
de jaren ’70. De Hogeschool verhuist volledig naar USP en stoot haar gebouwen elders in de stad af,
terwijl het op USP gebruikte oppervlak nagenoeg gelijk blijft.
De incubatorfunctie van het USP groeit. Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.000
m2 bvo) groeit de omvang van de incubatorfunctie naar 20.500 m2 bvo. Daarmee wordt tegemoet
gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences en duurzaamheid.
12
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Nieuwbouw Life Science Incubator
13
1 Economie en vastgoed

De Nederlandse economie is al twee jaar op een rij gegroeid, in 2015 met 1,9%. Het CPB
verwacht voor 2016 een groei van 1,8% van het binnenlands product, net lager dan het
langjarig gemiddelde van 2%. Ook De Nederlandsche Bank verwacht komende jaren een
doorzettende groei.

Het beleggersvertrouwen in vastgoed is hoog. In 2014 en 2015 is na een aantal mindere jaren
het investeringsvolume in vastgoed flink toegenomen.

Na de groei in 2014 is het aantal banen in de stad Utrecht in 2015 verder gestegen. De
laatste jaren heeft een relatief sterke groei van deeltijd banen plaatsgevonden, met name in
detailhandel en horeca.

Door de snel groeiende, jonge hoogopgeleide bevolking én door het hoge aantal banen per
inwoner, heeft Utrecht een sterke sociaal-economische positie vergeleken met andere grote
steden. Utrecht wordt tevens als een aantrekkelijke woonstad beoordeeld.
1.1
Nederland
Economische groei zet door
Nadat in 2014 de economie na twee krimpjaren weer is gegroeid, is in 2015 de groei van het BBP
doorgezet (+1,9% ). Voor 2016 verwacht het Centraal Planbureau (CPB) een verder aantrekkende
economie (+1,8%). Ook De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht voor 2016 een doorzettende groei
(+1,7%) van het BBP, die in 2017 volgens hen 2,2% zal zijn.1
Macro-economische ontwikkelingen Nederland (jaarlijkse procentuele verandering)
bruto binnenlands
huishoudens-
product (BBP)
consumptie
investeringen
werkgelegenheid
in arbeidsjaren
2010
1,4
0,0
-1,6
-1,7
2011
1,7
0,2
3,5
0,7
2012
-1,1
-1,2
-6,2
-0,8
2013
-0,5
-1,4
-5,3
-1,0
2014
1,0
0,0
2,7
0,1
2015
1,9
1,6
7,2
0,9
verwachting 2016
1,8
1,6
6,0
1,3
Bron: CPB (MEV 2016, Raming CEP maart 2016)
Niet alleen het BBP laat de laatste jaren een positief verloop zien. Ook de consumptie door
huishoudens, het investeringsvolume van bedrijven en de werkgelegenheid zijn sinds 2014
gegroeid. Het CPB verwacht in 2016 voor deze indicatoren opnieuw groei, veelal hoger dan in 2015.
1
14
Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten, De Nederlandsche Bank, december 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
DNB ziet de binnenlandse bestedingen ook toenemen, vanwege een toenemende koopkracht, mede
als gevolg van belastingverlagingen in 2016. Daarnaast draagt het snelle herstel van de
woningmarkt bij aan de toename van de bestedingen. De bijdrage van export aan de economische
groei zal volgens DNB afnemen door een tegenvallende wereldhandelsgroei.
Beleggersvertrouwen in vastgoed hoog, leegstand het grootste risico
Het vertrouwen van beleggers in vastgoed is sinds 2007 niet eerder zo hoog geweest als in het
vierde kwartaal van 2015.2 In 2007 lag het investeringsvolume op recordhoogte. Destijds golden het
verloop van rendementen en de beschikbaarheid van beleggingsaanbod als grootste risico’s. In de
periode 2009 – 2013 werd een stuk minder geïnvesteerd in commercieel vastgoed en was het
vertrouwen laag. Vooral de leegstandsontwikkeling en de huurprijsontwikkeling werden toen als de
grootste risico’s gezien. In 2014 en 2015 is het investeringsvolume in vastgoed weer toegenomen
en is het sentiment op de Nederlandse beleggingsmarkt positief. De ontwikkeling van leegstand
wordt momenteel als grootste risico gezien door vastgoedbeleggers.
1.2
Regionale economie
Sterke positie ten opzichte van andere grootstedelijke regio’s
Het stadsgewest Utrecht kende in 2014 vergeleken met andere grootstedelijke regio’s een hoge
economische groei (+2,1%).3 Drijvende krachten achter deze groei zijn de ICT-sector en de zakelijke
dienstverlening. De detailhandel en horeca profiteren van de hoge bevolkingsgroei en het
verbeterde consumentenvertrouwen. Dit vertrouwen wordt gevoed door de weer op volle toeren
draaiende woningmarkt, zeker in de stad.4
Regionale economische groei (jaarlijks groeipercentage BBP)
2011
2012
Stadsgewest Utrecht (CP)
2,8
Provincie Utrecht
0,9
Amsterdam (CP)
2013
2014
-0,8
0,5
2,1
-1,3
-0,2
2,0
3,9
0,0
1,3
1,2
Agglomeratie 's-Gravenhage (excl. Zoetermeer) (CP)
-3,1
-1,1
-2,1
1,5
Rijnmond (CP)
-0,5
1,1
-1,6
1,5
Bron: CBS, december 2015
CP = Coropplusregio
Ondernemersvertrouwen in de regio Utrecht flink gestegen
Eind 2015 waren ondernemers in de regio Utrecht zeer positief over de toekomst van het eigen
bedrijf. Een grote verandering ten opzichte van 2014 en de jaren daarvoor, toen een negatiever
sentiment overheerste. Ook het ondernemersvertrouwen in de hele provincie is fors gegroeid. Het
2
Bron: DTZ Zadelhoff Beleggersvertrouwen
3
Bron: De Regionale Economie 2014, CBS, december 2015
4
Bron: ING Economisch Bureau. Regio’s in 2016
15
laatst gemeten ondernemersvertrouwen in de regio Utrecht ligt hoger dan het landelijk gemiddelde
en is het hoogst binnen de G4. Binnen de hele Nederlandse zakelijke dienstverlening, een zeer
belangrijke sector in Utrecht, is het vertrouwen in een omzet- en banengroei inmiddels (begin
2016) gestegen tot het hoogste punt sinds 2008. Vooral onder accountants, rechtskundige
dienstverleners, reclame-, markt- en onderzoeksbureaus en callcenters zijn er duidelijk meer
ondernemers die groei voorzien dan krimp.5
Groei van het aantal bedrijven zet door
Het aantal nieuw opgerichte bedrijven en bedrijfsvestigingen is in de provincie Utrecht al jaren
hoog. De crisis en de vele ontslagen hebben gezorgd voor een toename van het aantal ZZP’ers. Eén
op de drie nieuwe bedrijven binnen de provinciegrenzen kwam in 2015 uit de stad Utrecht. Het
aantal bedrijfsopheffingen is sinds 2012 ook duidelijk toegenomen, zowel in de stad als in de
provincie. Het aantal faillissementen lag in stad en provincie in 2015 lager dan in 2014, en in beide
gevallen flink lager dan de piek in 2013.6
Goed investeringsklimaat en economische vooruitzichten
Volgens het toonaangevende Engelse tijdschrift The New Economy hebben de stad en de regio
Utrecht één van de beste economische vooruitzichten in West-Europa. Het Utrecht Science Park
speelt hierin een belangrijke rol. Ook uit de lijst van beste Europese investeringsklimaten van The
Financial Times blijkt dat Utrecht het goed doet. De stad en de regio scoren hoog op ‘connectivity’
(bereikbaarheid, internetgebruik en -snelheid), ‘human capital’ (onderwijs, meertaligheid,
opleidingsniveau) en strategie voor het aantrekken van buitenlandse investeerders.
1.3
Utrechtse economie
Groeiende werkgelegenheid, verschillen tussen sectoren zijn groot
De werkgelegenheid in de stad Utrecht is tussen april 2014 en april 2015 sneller gegroeid dan het
jaar ervoor. Per saldo zijn er ruim 4.000 banen bijgekomen (+1,8%). Alleen tussen 2012 en 2013
nam het aantal banen af. In de overige recessiejaren is de werkgelegenheid telkens licht gegroeid.
De werkgelegenheidsontwikkeling tussen 2012 en 2015 onderscheidt zich in Utrecht (+1,3%)
positief ten opzichte van de U10-regio (-0,7%), provincie (-1,4%) en Nederland (-1,9%). De laatste
jaren is het aantal parttime banen harder gegroeid dan het aantal fulltime banen. Parttime banen
zijn het sterkst vertegenwoordigd in de detailhandel en de horeca. De verschillen tussen de werkgelegenheidsontwikkeling van sectoren zijn groot. Zo nam in een
aantal sectoren het aantal banen sinds 2011 duidelijk toe (logistiek, financiële instellingen,
overheid), terwijl de meer traditionele sectoren industrie (-10%) en met name de bouw (-16%) een
flinke afname hebben gekend.7
16
5
Bron: Conjunctuur Enquête Nederland (COEN), CBS
6
Bron: Kamer van Koophandel
7
Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 2015, Provincie Utrecht
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Ontwikkeling aantal Utrechtse banen 1990-2015
250.000
230.000
210.000
190.000
170.000
150.000
130.000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Totaal aantal banen (FT+PT)
2010
2012
2014
Totaal fulltime banen
Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsenregister (PAR)
Utrecht scoort goed ten opzichte van andere Nederlandse steden
In vergelijking met andere grote steden heeft Utrecht:

de snelst groeiende bevolking;

het grootste aandeel hoog opgeleiden (HBO/WO);

een zeer gunstige positie op de sociaaleconomische index;

een zeer hoge woonaantrekkelijkheid, na Amsterdam de hoogste 8
Positie Utrecht binnen 50 grootste Nederlandse gemeenten
werkgelegenheids-
sociaal-
woon-
ontwikkeling
bevolkingsaandeel hoog
ontwikkeling
economische
aantrekkelijk-
2005-2015
opgeleiden
2004-2014
index *
heidsindex **
1
1
5
3
2
Utrecht
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
6
3
13
18
1
32
20
31
41
18
9
17
30
38
5
Eindhoven
17
8
7
13
13
Groningen
4
5
28
29
23
Bron: Atlas voor gemeenten 2015
* % bijstand, % werkloos, % arbeidsongeschikt, % huishoudens met inkomen < 105% sociaal minimum, % laag opgeleid,
netto participatiegraad vrouwen, banen als percentage beroepsbevolking, % banen in groeisectoren
** bereikbaarheid banen, cultureel aanbod, veiligheid, % koopwoningen, nabijheid natuur, culinair aanbod, universiteit,
historisch karakter stad
8
Atlas voor gemeenten 2015
17
2 Kantorenmarkt
18
Vastgoedmonitor Utrecht 2015

In 2015 is het landelijke leegstandspercentage voor het eerst sinds jaren afgenomen (15,8%
per ultimo 2015). De verhouding tussen aanbod en opname blijft behoorlijk scheef. Eind
2015 was het aanbod 6,8 keer groter dan de totale opname in het gehele jaar.

Al jaren groeit het aantal flexibele werkplekken bij kantoorhoudende organisaties. Hierdoor
zal de benodigde ruimte van kantoorhoudende organisaties bij een gelijkblijvend aantal
werknemers verder afnemen.

Door incentives staan de werkelijke huurprijzen al jaren onder druk, ook op de toplocaties.

Binnen de U10-regio wijkt Utrecht positief af ten opzichte van omliggende gemeenten. De
opname is in Utrecht gegroeid en de leegstand is afgenomen (van 13,2% naar 12,3%). In de
meeste omliggende gemeenten is de opname afgenomen en de leegstand toegenomen.

Op vrijwel alle Utrechtse kantoorlocaties is de afgelopen jaren sprake van dalende
huurprijzen op basis van contracthuren. Makelaar DTZ verwacht op het Stationsgebied na,
voor alle Utrechtse kantoorgebieden een verdere daling van de huurniveaus.

Een kwart van het marktaanbod in Utrecht wordt tenminste drie jaar aangeboden. Dit
structurele aanbod bedraagt 3% van de Utrechtse kantorenvoorraad. 2.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Opname van kantoorruimte toegenomen, aanbod afgenomen
Een toename van opgenomen vierkante meters kantoorruimte (+13%)9, hebben landelijk gezorgd
voor een afname van het marktaanbod. Ook het leegstaande deel van het aanbod is het afgelopen
jaar iets afgenomen en bedraagt 15,8% aan het eind van 2015. De verhouding tussen aanbod en
opname blijft behoorlijk scheef. Eind 2015 was het aanbod 6,8 keer groter dan de totale
jaaropname, wat neerkomt op een zeer ruime marktsituatie.
Ontwikkelingen Nederlandse kantorenmarkt 2012-2015
2012
2013
2014
2015
50.052
49.384
49.585
49.533
opname (x 1.000 m²)
1.211
1.052
1.064
1.206
aanbod (x 1.000 m², ultimo)
7.903
8.322
8.310
8.152
6,5
7,9
7,8
6,8
14,6%
15,7%
16,0%
15,8%
voorraad (x 1.000 m², ultimo)
aanbod/opname
leegstaand aanbod (ultimo, als % van de voorraad)
Bron: DTZ Zadelhoff, BAK, PBL
De opname van kantoorruimte concentreert zich volgens makelaar DTZ steeds nadrukkelijker in de
grootste steden van Nederland. In Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht is vorig jaar 47%
van de landelijke opname gerealiseerd. In 2014 was dit nog 43%.
9
Onder opname van kantoorruimte wordt verstaan: huurtransacties, onderhuur en koop voor eigen gebruik.
Niet meegenomen zijn: huurverlengingen, kantoren die zijn getransformeerd naar een andere functie en
zogenaamde ‘ eigen bouw’. De ondergrens van kantooropnames in deze rapportage bedraagt 500 m².
19
Leegstand niet verder toegenomen
De leegstand van kantoren is het afgelopen jaar voor het eerst afgenomen sinds 2008, maar is nog
steeds historisch hoog. In 2008 stond 12% van de totale kantorenvoorraad leeg. In de jaren die
volgden nam de leegstand toe tot 16% eind 2014. Eind 2015 stond 15,8% van de totale Nederlandse
kantorenvoorraad leeg. Diverse makelaars en experts verwachten dat er in de toekomst per saldo
niet meer kantoorruimte nodig zal zijn dan de huidige omvang van de voorraad.10 De laatste jaren
zorgt ‘het nieuwe werken’ voor minder vierkante meters per werknemer. Op langere termijn zorgt
de dalende beroepsbevolking voor een afnemende vraag naar kantoorruimte. Er zal de komende
jaren sprake blijven van een vervangingsmarkt, waardoor de leegstand niet zo maar zal afnemen.
Kantorenvoorraad en -leegstand grootste kantoorgemeenten in 2015
voorraad in m²
leegstand in m²
leegstand in %
Amsterdam
6.009.800
943.000
15,7%
Den Haag
4.055.200
533.000
13,2%
Rotterdam
3.492.900
667.000
19,1%
Utrecht
2.498.700
308.200
12,3%
Eindhoven
1.469.000
226.000
15,4%
Haarlemmermeer
1.427.900
235.000
16,4%
Arnhem
1.107.100
168.000
15,2%
Rijswijk
957.600
230.000
24,0%
Groningen
955.800
125.000
13,5%
's-Hertogenbosch
927.000
104.000
10,8%
10 grootste kantoorgemeenten
22.901.000
3.539.200
15,5%
Nederland
49.532.800
7.805.000
15,8%
Bron: Bak, DTZ Zadelhoff, bewerking Onderzoek Utrecht
Flexibilisering van huurcontracten en werkplekken
Steeds vaker is op de Nederlandse kantorenmarkt sprake van flexibele contracten. Het gaat
voornamelijk om flexibiliteit in financiële zin (prijs, termijnen, overeengekomen oppervlakte en de
mate van verlening van service aangeboden door de verhuurder). Ook bij kleinere kantoren is vaker
sprake van flexibele huurcontracten.11 Daarnaast is de duur van huurcontracten de laatste jaren
gemiddeld steeds korter geworden. Daarnaast worden in Nederland steeds meer flexibele
werkplekken aangeboden door zogenaamde ‘operators’ op de kantorenmarkt (denk aan: Tribes,
Wework en Regus). Momenteel zijn circa 24 operators actief in ons land. Deze markt is in Nederland
echter nog sterk in ontwikkeling. In Amsterdam en Utrecht wordt circa 1% van de kantooropnames
door operators gedaan.12 Als deze ontwikkeling doorzet ontstaat binnen de Nederlandse
kantorenmarkt een op de hotelmarkt gebaseerd segment, met veel flexibiliteit in
huurmogelijkheden.
20
10
Bron: Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
11
Bron: “Flexibele contracten in de kantorenmarkt”, ASRE
12
Bron: Interviewronde marktpartijen gemeente Utrecht, november 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Steeds minder vierkante meters per werknemer
De invoering van het nieuwe werken bij veel organisaties zorgt voor een dalend ruimtegebruik per
werknemer. Toch kiezen niet alle organisaties voor een flexconcept. Het zijn voornamelijk de
grotere organisaties (meer dan 1.000 werknemers) die overgaan op flexibele werkplekken, waarmee
tot circa 30% op kantoorruimte en daarmee huisvestingskosten kan worden bespaard. Voor
middelgrote en kleinere bedrijven zal de ruimtebesparing minder groot zijn. Ook is er een verschil
in type locatie. Op dure vestigingslocaties is de neiging om steeds efficiënter met kantoorruimte om
te gaan groter dan op goedkopere locaties. Het Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB) raamt
voor de periode 2010-2040 een daling naar gemiddeld 20,4 m2 vvo per kantoorwerknemer. 13 Het
Centraal Planbureau gaat uit van een sterkere daling naar gemiddeld 19,5 m2 vvo per
kantoorwerknemer in 2040.14 Makelaar DTZ Zadelhoff verwacht een mogelijk nog sterkere daling
van het ruimtegebruik per kantoorwerknemer (naar 15 m2 vvo o.b.v. het streven naar 0,6 tot 0,7
werkplek per FTE).15
16
Ook de provincie Utrecht gaat uit van een daling van het ruimtegebruik per
werknemer, echter in mindere mate dan voorgaande bronnen.17 Bedrijven die in 2015 meer dan
2.000 m2 kantoorruimte hebben opgenomen in de gemeente Utrecht hebben gemiddeld met 15 m2
kantoorruimte per FTE rekening gehouden.18
Het Nieuwe Kantoor CS
13
Bron: Kantorenmonitor Utrecht, EIB, 2012
14
Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief, CPB, juni 2012
15
Ruimtegebruik onder druk (DTZ Zadelhoff, Nieuwsbrief 19 mei 2014)
16
Ter vergelijk: bij het Stadskantoor Utrecht is een werkplekfactor van 0,7 aangehouden
17
Bron: Stec Groep, 2015
18
Bron: EZ, gemeente Utrecht
21
Huurprijzen onder druk
De contracthuren van eersteklas kantoorruimte in de G4 zijn de afgelopen jaren vrijwel constant.
Alleen in Amsterdam (Zuidas) en Rotterdam (stationsgebied) is sprake van een lichte stijging. De
contracthuur is exclusief gegeven ‘incentives’, waardoor de werkelijk betaalde huurprijs lager
uitkomt dan de contracthuur. Werkelijke huurprijzen staan hierdoor al jaren onder druk.
Huurprijzen eersteklas kantoorruimten in G4 (in €/m² per jaar)
2011
2012
2013
2014
2015
Amsterdam
385
385
385
420
425
Rotterdam
200
200
225
225
235
Den Haag
210
200
200
210
210
Utrecht
200
200
195
195
195
Bron: DTZ Zadelhoff
In Utrecht kent het Stationsgebied in 2015 de hoogste huurprijs met 195 euro per m2, een stijging
ten opzichte van 2014 toen maximaal 190 euro per m2 werd betaald en de hoogste huur rond de
Maliebaan werd gerealiseerd. De tophuren in Utrecht zijn vergelijkbaar met Amsterdam Zuidoost,
Rotterdam Centrum en Den Haag Bezuidenhout.
Duurzaamheid centraal
Veel bedrijven hebben tegenwoordig een voorkeur voor gerenoveerde kantoorpanden. Deze
voorkeur houdt verband met de toegenomen maatschappelijke aandacht voor duurzaamheid, ook
onder kantoorgebruikers. Een duurzaam, energiezuinig kantoor vormt een visitekaartje richting
klanten en het zorgt vaak voor besparingen op de huisvestingskosten. Bij nieuwe huurcontracten
wordt een hoog energielabel door huurders daarom als vanzelfsprekend beschouwd.
De Pyth
22
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
2.2
Kantorenmarkt regio Utrecht
Opname in stad Utrecht toegenomen, in omliggende gemeenten afgenomen
In 2015 is in de regio Utrecht19 106.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De opname is
hiermee lager dan in 2014, maar ligt op een vergelijkbaar niveau met de jaren 2012 en 2013. In de
periode 2009 – 2015 werd gemiddeld 120.000 m² per jaar aan kantoorruimte opgenomen in de
gehele U10-regio. In de stad Utrecht is de opname het afgelopen jaar wel toegenomen. De afname
komt dan ook voor rekening van de overige U10-gemeenten. Vergelijkbaar met de landelijke trend,
waarbij een steeds sterkere concentratie van kantooropnames in de grote steden zichtbaar is, geldt
dat binnen de U10 een steeds groter deel van de opname in de stad Utrecht plaatsvindt.
Opname en aanbod kantoorruimte in de regio Utrecht (x 1.000 m²)
2012
2013
2014
2015
105
106
123
106
Waarvan gemeente Utrecht
73
85
85
90
Waarvan overige gemeenten
32
21
38
16
706
676
678
675
Waarvan gemeente Utrecht
349
314
355
353
Waarvan overige gemeenten
356
362
322
322
O pn am e U 10
A an bo d U 10
Bron: DTZ Zadelhoff
Regionaal aanbod constant
Het aangeboden metrage kantoorruimte is zowel in stad als in omliggende gemeenten vrijwel gelijk
gebleven. Regionaal gezien is de marktverhouding (aanbod-opname ratio) ongezonder geworden.
In de stad Utrecht was dit het afgelopen jaar niet het geval. Net als in voorgaande jaren is de
kantorenmarkt in de omliggende gemeenten aanmerkelijk ruimer dan in de stad Utrecht.
Aanbod-opname ratio kantoorruimte
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2007
2008
2009
Bron: DTZ, bewerking Onderzoek Utrecht
19
2010
2011
Utrecht
2012
2013
U10
2014
2015
NL
U10-regio: gemeente Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen,
Woerden en Zeist
23
Leegstand afgenomen, maar nog steeds erg hoog
Het regionale aandeel leegstaande kantoorruimte is in 2015 iets afgenomen ten opzichte van het
jaar ervoor. Deze algehele daling komt vooral voor rekening van de afname in Nieuwegein en in
mindere mate de afnames in Zeist en Utrecht. In Bunnik en Houten is de leegstand juist fors
toegenomen. Dezelfde ontwikkeling zien we terug bij de ontwikkeling van huurprijzen op de beste
locaties.
Voorraad en leegstand kantoorruimte (in m²)
voorraad
leegstand (% van voorraad)
2015
2015
2014
Bunnik
98.000
16,9%
12,2%
De Bilt
135.500
8,9%
8,1%
Houten
236.600
21,7%
13,6%
34.900
8,4%
14,7%
Nieuwegein
508.000
22,4%
27,2%
Stichtse Vecht
167.000
27,1%
23,0%
Utrecht
2.498.700
12,3%
13,2%
Vianen
116.600
18,3%
15,2%
Woerden
221.500
12,0%
11,6%
Zeist
306.700
11,3%
13,6%
4.323.500
14,6%
15,0%
IJsselstein
Totaal regio Utrecht
Bron: DTZ Zadelhoff, bewerking Onderzoek Utrecht
Huurprijzen op toplocaties nauwelijks gewijzigd
De eersteklas huurprijs in Utrecht is in 2015 met 195euro per m2 even hoog als in 2014. Het
huurprijsniveau ligt er aanzienlijk hoger dan in Nieuwegein of Houten. Hoewel de huurprijzen de
afgelopen jaren in Nieuwegein onder druk hebben gestaan, ligt de tophuur in 2015 hoger dan in
2014. Het is hiermee weer terug op het niveau van de jaren daarvoor. Ook in Houten heeft de
tophuur de afgelopen jaren onder druk gestaan. In tegenstelling tot Nieuwegein is de maximale
huurprijs er verder gedaald tot 120 euro per vierkante meter.
Huurprijzen eersteklas kantoorruimte (in €/m² per jaar)
2012
2013
2014
2015
Utrecht
200
195
195
195
Nieuwegein
125
120
115
120
Houten
135
130
125
120
Bron: DTZ Zadelhoff
Toekomstverwachtingen van regionale kantoorgebruikers
Dat kantoorhoudende organisaties over het algemeen met steeds minder kantoorruimte per
werknemer genoegen nemen, blijkt uit een recent gebruikersonderzoek binnen de regio Utrecht.20
20
24
Kantoorgebruikersonderzoek regio Utrecht, EZ gemeente Utrecht, februari 2016
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Voor de komende jaren wordt over het algemeen een sterkere groei van het aantal FTE verwacht dan
van het totale ruimtegebruik in vierkante meters. Ook verwacht een derde van de bedrijven dat in
de toekomst (nog) meer met flexibele werkplekken zal worden gewerkt. Het totale verwachte
ruimtegebruik ligt 1% lager dan het huidige aantal vierkante meters in gebruik. Een lichte afname
die zowel door huidige kantoorgebruikers in de stad als in omliggende gemeenten verwacht wordt.
Vooral overheden en overige non-profit instellingen, maar ook banken en verzekeraars verwachten
een afname van het totale ruimtegebruik (in de stad Utrecht verwachten banken en verzekeraars
juist een groei). Alleen de ICT-sector verwacht zowel in stad als regio een toename van het
ruimtegebruik.
Twee derde van de kantoorgebruikers in de stad en driekwart in omliggende gemeenten denkt over
5 jaar op dezelfde locatie gevestigd te zijn. Een goede bereikbaarheid (auto, OV), voldoende
parkeerplaatsen en lage huurprijzen zijn voor organisaties de belangrijkste redenen om te kiezen
voor een bepaalde locatie. De aanwezigheid van voorzieningen en de nabijheid van branchegenoten
worden minder belangrijk gevonden.
Vestigingsplaatsfactoren (gewogen gemiddelde, schaal 1-10)
Bron: EZ gemeente Utrecht
25
2.3
De Utrechtse kantorenmarkt
Opname van kantoorruimte toegenomen, leegstand iets afgenomen
De opwaartse trend van opgenomen vierkante meter kantoorruimte in Utrecht, heeft zich in 2015
doorgezet. Het op de markt aangeboden oppervlak is licht afgenomen. Op basis van het aanbodopname ratio is de Utrechtse kantorenmarkt het afgelopen jaar iets gezonder geworden, maar nog
steeds als erg ruim te classificeren. De leegstand is met 12,3% dan ook nog steeds hoog. Positief is
dat voor het eerst sinds 2012 de voorraad in gebruik is toegenomen (+6.200 m2 vvo).
Ontwikkelingen Utrechtse kantorenmarkt 2012-2015
voorraad (in m², ultimo)
2012
2013
2014
2015
2.547.500
2.540.900
2.516.200
2.498.700
72.900
82.900
84.500
89.700
349.300
314.100
355.300
353.400
opname (in m²)
aanbod (in m², ultimo)
aanbod/opname
leegstaand aanbod (in m², ultimo)
leegstaand aanbod (als % van de voorraad, ultimo)
voorraad in gebruik (in m², ultimo)
4,8
3,8
4,2
3,9
267.800
256.500
331.900
308.200
10,5%
10,1%
13,2%
12,3%
2.290.700
2.284.400
2.184.300
2.190.500
102.200
101.050
101.600
nb
aantal kantoorbanen*
Bron: Onderzoek Utrec ht, DTZ Zadelhoff, *insc hatting DTZ obv LISA
Kantorenvoorraad verder afgenomen
Als gevolg van transformaties van voormalige kantoorgebouwen naar andere functies (wonen, hotel)
is de Utrechtse kantorenvoorraad het afgelopen jaar verder afgenomen.21 Het totaal aan
onttrekkingen bedroeg 31.000 m2. Ook zijn er enkele gebouwen toegevoegd aan de voorraad,
omdat ze - al dan niet na een herontwikkeling - weer op de kantorenmarkt worden aangeboden.
Het totale metrage toevoegingen bedraagt 13.500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (Pythagoraslaan
101, Herculesplein 5). Opleveringen van nieuwbouwprojecten hebben in 2015 niet plaatsgevonden.
Per saldo is de Utrechtse kantorenvoorraad vorig jaar 17.500 m2 vvo kleiner geworden.
21
Onder de Utrechtse kantorenvoorraad wordt verstaan: kantoorruimte die in gebruik is, of leegstaat en op de
kantorenmarkt wordt aangeboden. De minimale gebouwomvang is 500 m2 vvo.
26
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad in 2015 (in m² vvo)
onttrekking
toevoeging
voorraad
door
door
overige
voorraad
1-1-2015
transformatie
nieuwbouw
toevoeging
1-1-2016
Stationsgebied (incl. Wijk C)
654.600
0
0
0
654.600
Oude Binnenstad
170.200
6.000
0
0
164.200
Papendorp
316.000
0
0
0
316.000
Oost (incl. stadion)
181.900
2.600
0
8.500
187.800
Rijnsweerd
274.900
0
0
5.000
279.900
Kanaleneiland, Welgelegen
386.600
0
0
0
386.600
65.100
0
0
0
65.100
Overvecht
Lage Weide
153.000
0
0
0
153.000
Cartesiusweg/-driehoek
36.000
2.400
0
0
33.600
Oudenrijn
67.900
0
0
0
67.900
Leidsche Rijn Centrum
39.700
0
0
0
39.700
overig Utrecht
170.300
20.000
0
0
150.300
Utrecht totaal
2.516.200
31.000
0
13.500
2.498.700
Bron: Onderzoek Utrecht
Utrechtse kantoorgebieden nader bekeken
In het Stationsgebied is ongeveer een kwart van de totale Utrechtse kantorenvoorraad gevestigd.
Overige gebieden met veel kantooroppervlak zijn Kanaleneiland, Papendorp en Rijnsweerd, waar
kantoren in hoge concentraties aanwezig zijn. In de oude binnenstad, deelgebied Oost, Overvecht
en Lage Weide zijn kantoren meer gespreid gelegen.
Utrechtse kantoorgebieden uitgedrukt in vierkante meters vvo (ultimo 2015)
voorraad
opname in
2015
aanbod
leegstand
16.200
36.800
36.800
leegstand
(%)
Stationsgebied (incl. Wijk C)
654.600
Oude Binnenstad
164.200
1.400
7.900
7.900
4,8%
Papendorp
316.000
22.200
74.700
68.200
21,6%
Oost (incl. stadion)
187.800
4.500
10.100
6.800
3,6%
Rijnsweerd
279.900
1.700
39.500
39.500
14,1%
Kanaleneiland, Welgelegen
386.600
9.500
67.600
57.300
14,8%
65.100
0
8.300
8.300
12,7%
Overvecht
Lage Weide
5,6%
153.000
5.900
44.500
43.100
28,2%
Cartesiusweg/-driehoek
33.600
0
7.600
7.600
22,6%
Oudenrijn
67.900
26.000
14.600
9.200
13,5%
LRC (incl. De Wetering-Zuid)
39.700
0
18.400
0
0%
overig Utrecht
150.300
2.200
23.500
23.500
15,6%
Utrecht totaal
2.498.700
89.700
353.400
308.200
12,3%
Bron: DTZ Zadelhoff, bewerking Onderzoek Utrecht
27
Leegstand het laagst in Stationsgebied, oude binnenstad en Oost
In het Stationsgebied (5,6%), de oude binnenstad (4,8%) en Oost (3,6%) is relatief gezien de minste
leegstand. In Leidsche Rijn Centrum/De Wetering-Zuid is zelfs helemaal geen leegstand, maar daar
zijn nog maar drie kantoorpanden gevestigd. Net als vorig jaar is het leegstandspercentage het
hoogst op bedrijventerreinen Lage Weide. Op Papendorp is in absolute zin sprake van het meeste
aantal leegstaande vierkante meters kantoorruimte, wat grotendeels is veroorzaakt door het vertrek
van Atos Origin. Meer dan 1 op de 5 vierkante meters op Papendorp werd eind 2015 niet gebruikt.
Tegenover het vertrek van Atos is vorig jaar ook een hoge opname (22.000 m2) gerealiseerd door de
huisvesting van onder meer UTC (6.500 m2), BDO (4.000 m2) en Ingram Micro (4.000 m2). Op
Oudenrijn zijn vorig jaar de meeste vierkante meters opgenomen door nieuwe huurcontracten van
Achmea (verplaatsing binnen Oudenrijn), Joulz (tijdelijk contract) en Mediq. Voorgaande jaren heeft
op Oudenrijn nauwelijks opname plaatsgevonden.
Utrechtse kantoorgebieden: een mix van verschillende kwaliteiten
Op basis van gerealiseerde huurprijzen is er in Utrecht sprake van kantoren in het topsegment, het
middensegment en het basissegment.22 De hoogste huren worden in het Stationsgebied en in het
22
28
Bron: DTZ Zadelhoff
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
gebied rondom de Maliebaan (onderdeel van kantorengebied Oost) gerealiseerd. In beide gebieden
werden t/m 2014 huurprijzen tot 195 euro per vierkante meter per jaar betaald. In het
Stationsgebied is deze huurprijs ook in 2015 gerealiseerd. Rond de Maliebaan is de maximale
huurprijs per vierkante meter gedaald tot 190 euro per jaar. Ook in de oude binnenstad gelden voor
Utrechtse begrippen hoge huren (tot 175 euro per m2 per jaar).
Bandbreedte huurprijzen Utrechtse kantoorgebieden (in €/m² per jaar)
2012
2013
2014
2015
Stationsgebied
170-205
165-195
160-190
160-195
Oude binnenstad
150-185
145-185
145-175
145-175
Papendorp
153-185
145-175
135-165
130-165
Oost (Maliebaan, Stadion)
155-195
155-195
155-195
155-190
Rijnsweerd
135-175
125-160
120-155
115-150
Kanaleneiland
110-160
110-150
110-145
100-140
85-150
80-145
80-135
80-135
Overvecht
Lage Weide
85-130
85-130
80-125
80-125
Leidsche Rijn Centrum
153-185
150-175
150-175
140-165
Oudenrijn
100-135
100-130
90-120
65-110
Bron: DTZ Zadelhoff
Op Papendorp, een gebied in het middensegment wat betreft huurprijzen, heeft sinds 2012 de
sterkste huurprijsreductie plaatsgevonden. In 2012 kostte de duurste vierkante meter er 185 euro,
in 2015 kostte deze 165 euro per jaar. Op vrijwel alle Utrechtse kantoorlocaties is de afgelopen
jaren sprake van dalende huurprijzen op basis van contracthuren (excl. incentives).
Structureel aanbod gedaald
In Utrecht wordt circa 80.000 m² kantoorruimte (een kwart van het totale aanbod) tenminste drie
jaar op de markt aangeboden. Dit structurele aanbod is het afgelopen jaar met 34.600 m² gedaald.
Alleen in het Stationsgebied en in Oost is het structurele aanbod toegenomen. In alle andere
deelgebieden is het afgenomen. Het structurele aanbod bedraagt circa 3% van de Utrechtse
kantorenvoorraad.
29
3 Retail
30
Vastgoedmonitor Utrecht 2015

Verschillende ontwikkelingen zijn momenteel van grote invloed op de retailsector: groei
online winkelen, een steeds internationaler wordend A1-winkelgebied en een mogelijk
toenemende leegstand door recente faillissementen.

Afgelopen jaar heeft het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid van consumenten
zich positief ontwikkeld.

In de eerste zes maanden van 2015 zijn de uitgaven aan online aankopen gestegen met
18,4% vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.

In de meest aantrekkelijke A1-winkelgebieden is sprake van een groeiende concurrentie om
de ruimte. Het aantal buitenlandse retailers is er in de afgelopen jaren verdubbeld.

In de detailhandel is sprake van dalende omzetten per m². Dit maakt het soms lastig om
leegstaande winkelruimten in te vullen.

De Utrechtse winkelleegstand is het afgelopen jaar vrijwel ongewijzigd: van 5,2% naar 5,0%. In
het centrum bedraagt de leegstand 2,8%. De huurprijzen in het centrum zijn over het
algemeen stabiel gebleven. In enkele winkelstraten zijn de tophuren licht gestegen.

Ruim een derde van de 887 Utrechtse horecagelegenheden is een restaurant of een
café/restaurant. Bijna de helft van de horeca bevindt zich in het centrum.
3.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Positieve ontwikkeling consumentenvertrouwen en koopbereidheid
Economische ontwikkelingen zijn van groot belang voor de retailmarkt vanwege de invloed op de
bestedingen personen en huishoudens. Het consumentenvertrouwen laat zien of huishoudens
vinden dat het economische beter of slechter gaat. Ten opzichte van 2014 is het
consumentenvertrouwen in het afgelopen jaar gegroeid. Was het cijfer in 2014 het gehele jaar licht
negatief, vanaf het tweede kwartaal van 2015 is het cijfer weer positief. Ook de koopbereidheid
heeft zich positief ontwikkeld in het afgelopen jaar en stijgt licht sinds 2014. Deze indicator laat
zien hoe consumenten hun eigen financiële situatie inschatten en geeft een indicatie voor de
uitgaven aan duurzame consumptiegoederen.
Toename uitgaven online winkelen
In het eerste halfjaar van 2015 hebben Nederlanders € 7,69 miljard uitgeven aan online aankopen
van producten en diensten. Dit is een groei van 18,4% vergeleken met dezelfde periode in 2014 (€
6,72 miljard). Hiervan is 51% besteed aan de aankoop van online diensten zoals vliegtickets en
verzekeringen. De overige 49% is uitgegeven aan de aankoop van producten zoals elektronica en
kleding. Zetten we de online bestedingen aan producten af tegen de totale bestedingen aan
detailhandelsgoederen, dan bedraagt het online aandeel 8,5%. In dezelfde periode in 2014 ging het
om 7,6%. In de eerste zes maanden van 2015 heeft 87% van de Nederlanders minimaal één aankoop
online gedaan. In 2014 bedroeg dit percentage 85%.23
23
Online consumentenbestedingen groeien in het 1e half jaar van 2015 met 158,4%. (Thuiswinkel.org,
persbericht 24 september 2015)
31
Behoefte aan fysieke winkels blijft
Een vraag die de verdere groei van online winkelen oproept, is of er in de toekomst nog behoefte is
aan fysieke winkels. De verwachting is dat consumenten altijd behoefte blijven houden om te
winkelen als vrijetijdsbesteding. Ook blijft de wens bestaan om producten te kunnen voelen en uit
te proberen. Toch vormt online shoppen voor bepaalde winkels wel degelijk een serieuze
bedreiging. Dit geldt bijvoorbeeld voor winkels in de reisbranche, boekwinkels en muziekbranche.
Drogisterijen en grote supermarkten ervaren minder concurrentie van online aankopen.24
De verwachting is dat het aantal online winkels aan het eind van 2015 het aantal fysieke winkels
heeft overschreden. Nederland telt dan bijna 100.000 online ondernemers versus 95.000 fysieke
winkels.25 Een kanttekening hierbij is dat het gemiddeld vloeroppervlak van fysieke winkels de
laatste jaren is toegenomen. Webwinkels zijn over het algemeen kleinschaliger op enkele grote
partijen na.
A1-winkelgebieden: kleiner en internationaler
In de Nederlandse A1-winkelgebieden hebben zich de laatste jaren veel buitenlandse retailers
gevestigd. In de G4 en Maastricht is het aantal buitenlandse retailers in tien jaar tijd verdubbeld.
Tegelijkertijd is het aantal Nederlandse retailers met 33% gedaald. Retailers zoeken nieuwe
afzetgebieden en breiden steeds vaker uit buiten hun eigen landsgrenzen. Hierdoor concurreren
A1-winkelgebieden in verschillende landen met elkaar. Deze retailers investeren alleen in vastgoed
in de beste A1-gebieden met de grootste passantenstromen. Voor Nederland betekent dit een
verschuiving van A1-gebieden: minder winkelgebieden kunnen zich tot de absolute top rekenen en
binnen deze straten behoort ook een steeds kleiner deel tot deze categorie.26 Voor zelfstandige
ondernemers zijn de A1-winkelgebieden te duur geworden. Zij komen terecht in de aanloopstraten
waar lagere huurprijzen zijn.27
Toename winkelleegstand
De afgelopen jaren is het leegstaand winkeloppervlak opgelopen tot 7,7% aan het eind van 2015.
Een kwart van de leegstand is structureel (> 3 jaar).
28
Tegelijkertijd is sprake van dalende omzetten
per m². Omzetcijfers zijn gedaald van € 3.500 per m² per jaar in 2007 naar € 3.200 per m² in 2015.
Dit maakt dat het steeds lastiger zal worden om de leegstaande meters te vullen. Oorzaken van de
toegenomen leegstand zijn een combinatie van factoren. Zo speelt de economische recessie die
zorgde voor afnemende detailhandelsbestedingen een rol. Ook is sprake van een veranderend
consumentengedrag zoals de toename van online winkelen. Eveneens van invloed zijn
demografische ontwikkelingen zoals een bevolkingsafname in delen van Nederland.
32
24
Sprekende cijfers retailmarkten. Onderzoek naar de retailmarkt in Nederland, Dynamis, 2015
25
Webshops overstijgen dit jaar fysieke winkels (Volkskrant, 22 augustus 2015)
26
Vervagende grenzen, duidelijke contouren. Tendensen van de vastgoedmarkt, DTZ Zadelhoff, 2015
27
Bron: interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
28
Bron: Locatus
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Omzetontwikkeling fysieke winkels (index, 2010=100)
2011
2012
2013
2014
2015*
winkels in voedingsmiddelen
101,4
103,5
105
106,5
107,1
supermarkten
102,1
105,1
107,2
109,1
110,3
gespecialiseerde winkels in voedingsmiddelen
97,7
95,2
93,2
93,2
90,4
winkels in non-foodartikelen
99,0
95,2
90,8
90,9
90,4
consumentenelektronica
97,4
94,7
86,7
88,6
84,0
100,3
93,8
86,2
88,0
88,6
doe-het-zelfartikelen
meubels, woninginrichting
huishoudelijke artikelen
kleding, schoenen, textiel
96,9
96,9
96,9
96,9
98,7
101,1
99,0
93,6
90,9
74,8
99,1
96,1
91,7
90,4
89,7
Bron: CBS
*tot en met 3e kwartaal 2015
Toename omzet foodsector, dalende omzet non-foodsector
Winkels in de voedingsmiddelenbranche laten jaarlijkse een toename zien van de behaalde omzet.
Dit geldt met name voor supermarkten en niet voor overige winkels in voedingsmiddelen. De
omzetontwikkeling in winkels met een non-foodassortiment laten een daling zien die sinds 2012 is
gestabiliseerd. Dit geldt met name voor winkels met huishoudelijke artikelen in het assortiment. De
ontwikkeling van de omzet in winkels die zich richten op meubels en woninginrichting is een stuk
stabieler gebleven.
Stach, Choorstraat
33
Huurprijzen beste winkelstraten top15 Nederlandse winkelsteden (€/m2 wvo)
gemeente
winkelgebied
2014
2015
Amsterdam
Kalverstraat
2.200 – 2.800
2.200 – 3.000
Utrecht
Lange Elisabethstraat
1.350 – 1.650
1.350 – 1.650
Rotterdam
Lijnbaan
1.300 – 1.600
1.150 – 1.600
Den Haag
Spuistraat
1.100 – 1.600
900 – 1.600
Maastricht
Kleine Staat
1.350 – 1.600
1.350 – 1.600
Eindhoven
Demer
1.000 – 1.300
1.000 – 1.400
Arnhem
Ketelstraat
900 – 1.200
800 – 1.100
Groningen
Herestraat
750 – 1.200
750 – 1.200
Amstelveen
WC Binnenhof
600 – 1.250
600 – 1.300
Breda
Eindstraat
950 – 1.100
800 – 1.100
Zwolle
Diezerstraat
800 – 1.050
700 – 1.050
's-Hertogenbosch
Pensmarkt
800 – 1.050
800 – 1.050
Enschede
Kalanderstraat
850 – 1.000
850 – 1.000
Tilburg
Heuvelstraat
350 – 900
350 - 800
Haarlem
Grote Houtstraat
350 – 900
350 - 900
Bron: DTZ Zadelhoff
Huurprijzen Utrechtse topwinkelstraat stabiel gebleven
Huurprijzen in de beste Utrechtse winkelstraten zijn in de afgelopen twee jaar gelijk gebleven. In
Amsterdam is een lichte stijging zichtbaar aan de bovenkant van het huurprijsniveau. In Rotterdam
en Den Haag gaat het om een daling aan de onderkant van de marges. In de overige top
winkelstraten in Nederland is vooral sprake van een stabilisatie van het huurprijsniveau.
Het landelijke beeld is minder positief met voor het zesde jaar op rij een daling van de huurprijzen
(-2,1%). Op de A1-winkellocaties gaat het om een daling van ongeveer 1,8%. In het B2- en Csegment is sprake van dalingen respectievelijk 3,1% en 2,9%.
29
Utrecht op vierde plaats voor internationale retailers
Voor internationale retailers die zoeken naar een nieuwe locatie staat Utrecht op de vierde plaats.
Amsterdam staat duidelijk op één. Daarna volgen Rotterdam en Den Haag. Een nadeel voor Utrecht
is dat er geen winkelstraat is met een hoogwaardige uitstraling zoals de P.C. Hooftstraat in
Amsterdam. Het Oudkerkhof in Utrecht komt daar wel het dichtst bij in de buurt. Ook de
parkeersituatie in Utrecht vormt een nadeel bij het aantrekken van internationale winkelbedrijven.30
29
Special huurprijzen winkelmarkt. Huurprijsdaling zet zich gestaag door in 2015, Jones
Lang LaSalle, 2016
30
34
Bron: interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
3.2
Utrechtse winkelmarkt
In 2015 was net als het jaar ervoor ruim 500.000 m² Utrechtse winkelruimte in gebruik. Een vijfde
van dit metrage is ingevuld door winkels voor dagelijkse boodschappen. Ook de winkelleegstand is
vorig jaar vrijwel ongewijzigd: 5% van de totale voorraad staat leeg, zo’n 27.000 m² wvo. In het
centrum (binnenstad en Hoog Catharijne) is de leegstand iets afgenomen tot 2,8% medio augustus
2015. In winkelcentrum Terwijde is weliswaar sprake van een aantal leegstaande panden, toch zijn
er het afgelopen jaar nieuwe winkels gevestigd (w.o. Action), waardoor de leegstand is afgenomen.
In de stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland is de leegstand iets opgelopen.
Voorraad en -leegstand per winkelgebied 2015* (in m² wvo)
voorraad in
leegstaande
voorraad **
gebruik
voorraad **
% leegstand
winkelaanbod
Utrecht Centrum
136.835
132.944
3.891
2,8%
10%
Woonboulevard Utrecht
104.522
103.320
1.202
1,1%
0%
The Wall
26.002
19.405
6.597
25,4%
0%
GWC Overvecht
25.171
24.250
921
3,7%
29%
GWC Kanaleneiland
15.913
14.622
1.291
8,1%
31%
Amsterdamsestraatweg-Midden
11.583
9.980
1.603
13,8%
32%
Vleuterweide
winkelgebied
% dagelijks ***
10.061
10.061
0
0%
48%
Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat
9.960
9.847
113
1,1%
36%
Amsterdamsestraatweg-Noord
9.417
9.417
0
0,0%
25%
Terwijde
7.894
6.805
1.089
13,8%
68%
Kanaalstraat/Lombok
6.433
6.123
310
4,8%
58%
Vleuten Centrum
5.089
4.757
332
6,5%
67%
Smaragdplein
5.064
4.947
117
2,3%
63%
Parkwijk
4.177
4.177
0
0%
66%
Amsterdamsestraatweg-Zuid
3.931
3.564
367
9,3%
78%
Balijelaan/Rijnlaan
3.514
3.391
123
3,5%
47%
Buurtcentra / verspreide winkels
150.650
141.658
8.992
6,0%
31%
Utrecht totaal
536.217
509.268
26.949
5,0%
21%
Bron: Locatus, bewerking Onderzoek Utrecht
* opname augustus 2015
** gecorrigeerd: door Locatus geregistreerde leegstand (m² vvo) is voor twee derde toegedeeld aan winkelleegstand, een
derde van de leegstand is daardoor in mindering gebracht op de voorraad
*** ten opzichte van voorraad in gebruik
Leegstand Utrecht stabiel
Het stabiele Utrechtse leegstandscijfer (5,0%) ligt al jaren onder het landelijk gemiddelde (7,7%).
Mogelijk leiden de faillissementen van de afgelopen periode tot een toename van de
leegstandpercentages. Dit is afhankelijk van eventuele doorstarts.
35
Leegstaand winkelvloeroppervlak (% van voorraad)
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
jan. 2010
jan. 2011
jan. 2012
Utrecht totaal
jan. 2013
jan. 2014
Utrecht Centrum
aug. 2014
aug. 2015*
Nederland (jaarcijfer)
Bron: Locatus (* laatste opnamedatum in Utrecht, volgende update juli/aug 2016)
Historisch karakter binnenstad
Net als ieder winkelgebied heeft de Utrechtse binnenstad ook te maken met de effecten van
veranderend consumentengedag. Een groot voordeel is het historische en gezellige karakter van het
centrum, dat veel consumenten aanspreekt. Dit heeft een positief effect op het behoud van de
huidige fysieke winkelstructuur. Bijkomend voordeel is de groeiende vraag naar horecaruimte wat
de beleving en gezelligheid van een winkelstraat ten goede komt.31
Bijenkorf
31
36
Bron: interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Stabiele huurprijzen Utrecht Centrum
De huren in het Utrechtse centrum zijn stabiel gebleven, vergeleken met vorig jaar. Ook is er weinig
veranderd in de concurrentiepositie van Utrecht Centrum ten opzichte van centra in de
regiogemeenten. In het afgelopen jaar is alleen het huurprijsniveau in Houten licht gedaald aan de
bovenkant. In de overige centra zijn de huurprijzen constant gebleven in het afgelopen jaar.
Huurprijzen centra regiogemeenten (€/m2 wvo)
gemeente
winkelgebied
2013
2014
2015
Utrecht
Utrecht Centrum
Houten
’t Rond
400-1.700
400-1.650
400-1.650
250-375
250-375
250 – 350
Zeist
Nieuwegein
Slotlaan e.o.
225-375
225-350
200 – 350
City Plaza
300-625
300-625
300 – 625
Maarssen
Bisonspoor
150-350
150-325
150 – 325
Bron: DTZ Zadelhoff
Stijging tophuren Vredenburg-oostzijde, Steenweg en Choorstraat
Kijkend naar de huurprijzen van de afzonderlijke winkelstraten dan is een toename zichtbaar van de
tophuren aan de Vredenburg-oostzijde. Het gebied heeft daarmee dezelfde maximale huurprijs als
de Lange Elizabethstraat. Ook aan de Steenweg en de Choorstraat is het afgelopen jaar sprake van
een stijgend tophuurniveau.
Huurprijzen winkelstraten Utrecht Centrum (€/m2 wvo)
winkelstraat
2013
2014
2015
Lange Elizabethstraat
1.350-1.700
1.350-1.650
1.350 – 1.650
Oudegracht (bij Hema)
1.250-1.500
1.250-1.500
1.250 – 1.500
Radboudtraverse (centrale as)
1.000-1.500
1.000-1.500
1.000 – 1.500
Oudegracht (bij Oudaen)
950-1.050
950-1.050
950 – 1.050
Oudegracht (nabij Choorstraat)
900-1.300
900-1.300
900 – 1.300
Vredenburg-oostzijde
900-1.500
900-1.500
900 – 1.650
Choorstraat
800-1.000
800-1.000
800 – 1.100
Steenweg
925-1.250
925-1.200
800 – 1.300
Bakkerstraat
900-1.200
900-1.150
750 – 1.100
Radboudkwartier
650-1.050
650-1.050
650 – 1.050
Lange Viestraat
750-1.000
750-1.000
600 – 1.000
Clarenburg
400-750
400-750
450 – 600
Gildenkwartier
450-700
450-700
450 – 700
Godebaldkwartier
400-600
400-600
400 – 600
Lijnmarkt
450-800
450-750
350 – 750
Oudkerkhof
350-450
300-400
300 – 400
Mariastraat
300-500
300-475
300 – 500
Zadelstraat
225-400
200-350
200 – 400
Voorstraat
175-350
175-300
175 – 300
Bron: DTZ Zadelhoff
37
Positie winkelcentra buiten het centrum
De grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland laten over de afgelopen jaren een stabiel
huurprijsniveau zien. Dit geldt ook voor de meeste andere winkelcentra buiten het centrum. Er zijn
twee uitzonderingen. De Nachtegaalstraat/Burgemeester Reigerstraat heeft een sterke positie wat
zich vertaalt in een stijging van het tophuurniveau. Er is veel vraag van huurders met een laag
leegstandspercentage tot gevolg (1,1%). Aan de Amsterdamsestraatweg gelden lagere huurprijzen,
maar de tophuur is er het afgelopen jaar wel gestegen.
Huurprijzen in winkelcentra buiten het centrum (€/m2 wvo)
winkelcentrum
2013
2014
2015
GWC Overvecht
350-500
350-500
350 – 500
GWC Kanaleneiland
200–275
200-275
200 – 275
Amsterdamsestraatweg
100-170
100-170
100 – 200
Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat
200-275
200-275
200 – 300
WC Smaragdplein
180-225
175-200
175 – 200
Biltstraat
125-200
125-200
125 – 250
WC Lunetten
150-225
150-225
150 – 225
WC Gagelhof
125-200
125-200
125 – 200
Bron: DTZ Zadelhoff
Positie woonboulevard Utrecht
Op de Utrechtse woonboulevard is met 1,1% nauwelijks sprake van leegstand. Landelijk ligt de
leegstand op woonboulevards met 9,3% een stuk hoger in het afgelopen jaar. Het huurprijsniveau
ligt op het gemiddelde van de meubelcentra in de andere grote steden.
Huurprijzen meubelcentra (€/m2 wvo)
gemeente
winkelgebied
2014
2015
Utrecht
Meubelboulevard
80-125
80-125
Amsterdam
Villa Arena
80-110
70-110
Rotterdam
Alexandrium II
100-150
100-150
Den Haag
Megastores
70-80
70-80
Bron: DTZ Zadelhoff
38
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Nieuwbouw Leidsche Rijn Centrum
Circa 100.000 m² geplande toevoeging winkelvolume
In het afgelopen jaar hebben er geen opleveringen van nieuwe winkelcentra plaatsgevonden. Wel
zijn er ontwikkelingen gepland. De uitbreiding van Hoog Catharijne is met 40.000 m² de grootste
geplande toevoeging. In het Stationsgebied staan verschillende uitbreidingsplannen op stapel. Het
gaat om herontwikkeling, uitbreiding en toevoeging van retail en horeca. Ook in voorbereiding is de
bouw van het stadsdeelcentrum Leidsche Rijn. Voor 2016 staat de oplevering van de Bijenkorf
gepland.
Toekomstige ontwikkelingen winkelvoorraad Utrecht
Hoog Catharijne
m² bvo
oplevering
type ontwikkeling
40.000
2019
herontwikkeling en uitbreiding
OV-terminal
3.000
2016
reizigers gerelateerde retail/horeca
Noordgebouw (SG)
5.000
2018
invulling plinten aan Stationsplein Oost
Westzijde (SG)
4.000
vanaf 2018-2020
invulling plint
Bijenkorf
6.000
2016
uitbreiding
Het Postkantoor
Leidsche Rijn Centrum
De Gaard
6.000
2018
herontwikkeling
32.500
2017-2018
nieuwbouw stadsdeelcentrum
3.600
2017-2018
uitbreiding
Bron: Gemeente Utrecht
39
Watertoren Urban Café & Kitchen
40
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
3.3
Utrechtse horecagelegenheden
Kwart Utrechtse horecagelegenheden is restaurant
In 2015 zijn in Utrecht 887 horecagelegenheden gevestigd. Bijna een kwart hiervan heeft uitsluitend
een restaurantfunctie (24%). Samengevoegd met de categorie café/restaurants gaat het om een
aandeel van 37%. Onder de categorie ‘overig’ vallen onder andere hotels, coffeeshops en ijssalons.
Type horecagelegenheid
2015
restaurant
213
fastfood
145
café/restaurant
115
lunchroom
99
bezorgen/halen
87
café
85
grillroom
42
overig
101
totaal
887
Bron: Locatus
Bijna helft horecagelegenheden in de binnenstad
Van alle Utrechtse horecagelegenheden bevindt zich 45% in de binnenstad. Ruim een kwart van de
horecapunten is gevestigd bij kleinere winkelcentra. Tevens is ruim een kwart van de horeca meer
verspreid over de stad te vinden.
Locatietype horecagelegenheden
2015
binnenstad
396
verspreid
246
wijkcentrum klein
88
binnenstedelijke winkelstraat
70
wijkcentrum groot
31
buurtcentrum
26
stadsdeelcentrum
17
kernverzorgend centrum klein
grootschalige concentratie
totaal
9
4
887
Bron: Locatus
41
4 Bedrijfsruimten/bedrijventerreinen
42
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
De bedrijfsruimtemarkt wordt steeds sterker beïnvloed door transacties van grootschalige

logistieke bedrijfsruimten. Tegelijkertijd kan de vraag vanuit logistieke dienstverleners qua
omvang en kwaliteit vaak niet worden beantwoord door bestaande bedrijfsruimten. Mede
hierdoor blijft het aanbod van bestaande bedrijfsruimten hoog.
De afgelopen jaren zijn herontwikkelingen van bestaande bedrijfsruimten op gang

gekomen (onder meer op Lage Weide), doordat steeds meer op verouderd vastgoed wordt
afgeschreven en het financieel aantrekkelijker is geworden ten opzichte van volledige
nieuwbouw.
In 2015 is de totale opname van bedrijfsruimte in de U10-regio gedaald. Buiten de stad

Utrecht is de opname gehalveerd, terwijl in Utrecht de opname is gestegen.
De vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in de regio Utrecht is vrijwel geheel afkomstig van

bestaande bedrijven uit de regio.
9% van het totale beschikbare bedrijfsruimteaanbod in de gemeente Utrecht is eind 2015

als incourant beoordeeld door makelaars van DTZ.
In Utrecht en Nieuwegein ligt de huurprijs van eersteklas bedrijfsruimte al enkele jaren op

het hetzelfde niveau. In Houten ligt de tophuur iets lager. 4.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Opname van bedrijfsruimten gestegen, het aanbod ook
In 2015 is de opname van bedrijfsruimte32 met 18% toegenomen ten opzichte van 2014. Sinds 2008
is de opname niet meer zo hoog geweest. De opname in 2015 ligt 11% hoger dan het tienjarig
gemiddelde. Het aanbod van beschikbare bedrijfsruimte is in Nederland afgelopen jaar ook
toegenomen (+1,4%). Er was daardoor drie keer zo veel aanbod als de opname, wat geclassificeerd
wordt als een ruime marktsituatie.
Landelijke opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1.000 m²)
2012
2013
2014
2015
opname
3.143
2.369
2.711
3.191
aanbod (ultimo)
9.203
9.533
9.551
9.684
2,9
4,0
3,5
3,0
aanbod/opname
Bron: DTZ Zadelhoff
Logistieke dienstverleners zeer actief in 2015
De opname wordt steeds sterker beïnvloed door transacties van grootschalige logistieke
bedrijfsruimten. De totale opname in 2015 was hoger dan in 2014, maar er waren minder
32
De opname van bedrijfsruimte bestaat uit huurtransacties, onderhuur en koop voor eigen gebruik. Buiten de
opnamecijfers vallen huurverlengingen, bedrijfsruimten die zijn getransformeerd naar een andere functie en
zogenaamde ‘eigen bouw’. Bij de hier gepresenteerde opname- en aanbodcijfers wordt een ondergrens van 750
m² gehanteerd.
43
transacties. Grote transacties hebben vooral betrekking op distributiecentra. Distributiecentra
worden groter, er vinden meer activiteiten plaats en de ruimte wordt intensiever gebruikt.
Tegelijkertijd kan de vraag vanuit logistieke dienstverleners qua omvang en kwaliteit vaak niet
worden beantwoord door bestaande bedrijfsruimten. Veel logistiek dienstverleners betrekken
bedrijfsruimte die op maat wordt gemaakt, de zogenaamde ‘build to suits’. Mede hierdoor blijft het
aanbod van bestaande bedrijfsruimten hoog.
DHL, Haarrijn
Eersteklas huurprijzen stabiel
Binnen de G4 variëren de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte tussen €59 per vierkante meter
in Rotterdam tot €70 in Amsterdam. De huurprijzen zijn ten opzichte van 2014 stabiel gebleven.
Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte (in €/m² per jaar)
2012
2013
2014
2015
Amsterdam
64
64
70
70
Rotterdam
60
57
57
59
Den Haag
68
65
64
63
Utrecht
65
60
65
65
Bron: DTZ Zadelhoff
De gemiddelde landelijke huurprijs voor bedrijfsruimten bedraagt 44 euro per vierkante meter. 33
De variatie is echter groot. Zo wordt er tot 110 euro betaald in de Haarlemmermeer (Schiphol),
33
44
Nederland Compleet januari 2016, DTZ Zadelhoff
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
terwijl de huurprijs van sterk verouderde hallen vaak niet boven de 20 euro uitkomt.34 Eventuele
kortingen (incentives) op de huurprijs zijn hierin nog niet meegenomen.
Meer herontwikkeling van bestaande locaties
De afgelopen jaren zijn herontwikkelingen van bestaande bedrijfsruimten op gang gekomen. Het
zijn veelal kleine, lokale ontwikkelaars en financiers die zo’n herontwikkeling aandurven, ook
zonder dat de eindgebruiker bekend is. De markt voor herontwikkeling wordt gestimuleerd doordat
er nu meer op verouderd vastgoed wordt afgeschreven. Een goedkope manier van grondverwerving
is het bieden op kavels die worden geveild, waarbij het vastgoed vaak weggaat tegen de grondprijs.
Dit biedt financiële ruimte voor herontwikkeling van het vastgoed.
Sale-and-leaseback
In opkomst zijn ‘sales-and-leaseback’ constructies op bedrijventerreinen, waarbij een ondernemer
grond en gebouwen verkoopt aan een eindbelegger om het vervolgens, al dan niet in opgeknapte
staat, terug te huren. Volgens experts wordt het merendeel van de bedrijfsruimtetransacties in de
logistieke sector op deze wijze uitgevoerd.35
Functiemenging neemt toe
Bedrijventerreinen zijn in toenemende mate gemengde gebieden. Naast de gebruikelijke bedrijven
in de sectoren industrie, bouw, handel en logistiek is er een groei van showrooms, afhaalpunten,
horeca en leisure.
Ballorig speelparadijs, Nieuw Overvecht
34
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek, medio 2014, Troostwijk 2014
35
Bron: Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
45
4.2
Regionale bedrijfsruimtemarkt
Opname sterk gedaald in gemeenten rond Utrecht
In 2015 is de totale opname van bedrijfsruimte in de U10-regio gedaald tot 73.000 m2. Buiten de
stad Utrecht is de opname gehalveerd, terwijl in Utrecht de opname is gestegen. Tegelijkertijd is het
regionale aanbod van bedrijfsruimte gegroeid tot 442.000 m2 vvo.
Regionale opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1.000 m²)
O pn am e U 10
2012
2013
2014
2015
134
138
98
73
82
40
28
40
Waarvan gemeente Utrecht
Waarvan overige gemeenten
52
99
70
33
450
428
416
442
Waarvan gemeente Utrecht
211
220
189
161
Waarvan overige gemeenten
238
208
227
281
A an bo d U 10
Bron: DTZ Zadelhoff
De verhouding tussen aanbod en opname voor de U10 is na de stijging in 2014 verder
doorgestegen tot 6,1. De markt op regionaal niveau is hiermee ruimer geworden. In de gemeente
Utrecht was vorig jaar sprake van een betere verhouding tussen aanbod en opname dan het jaar
ervoor.
Aanbod-opname ratio bedrijfsruimte
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2012
Bron: DTZ, bewerking Onderzoek Utrecht
2013
2014
Utrecht
2015
U10
NL
Regio Utrecht in trek voor landelijke distributiecentra
De vraag vanuit de zeer grote logistieke bedrijven, zoals Europese distributiecentra (EDC), zal
volgens experts over het algemeen niet terechtkomen in de regio Utrecht. Daarvoor zijn
bedrijfslocaties in het zuiden van het land, op de as Rotterdam-Ruhrgebied, beter geschikt. Voor
landelijke distributiecentra (LDC), met name binnen de retail, is de regio Utrecht wel interessant
(Hema op Lage Weide, Albert Heijn, en tot voor kort V&D in Nieuwegein). Daarnaast zorgt de sterke
46
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
groei van online-aankopen voor een distributie van producten vanuit grotere distributiecentra naar
expresscentra en vervolgens naar pakketbezorgers. Ook retourvracht speelt een belangrijke rol in
deze distributieketen. Ook in deze landelijke distributie vervult de regio Utrecht een belangrijke rol,
en is voor bedrijven met een binnenlands verzorgingsgebied nog steeds een interessante
vestigingsplaats. Bij de landelijk verzorgende distributiefunctie gaat het om vraag naar ruimtes tot
ongeveer 15.000 m2.
Vooral vraag vanuit bestaande bedrijven
De vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in de regio Utrecht is vrijwel geheel afkomstig van bestaande
bedrijven uit de regio. Bedrijven die groeien zitten op hun huidige locatie te krap in hun jas. Ook
zijn er bedrijven die verschillende locaties willen samenvoegen naar één nieuwe centrale
bedrijfslocatie.36
Van der Kleij, Haarrijn
36
Bron: Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
47
Huurprijzen stabiel
In Utrecht en Nieuwegein ligt de huurprijs van eersteklas bedrijfsruimte met gemiddeld €65 al
enkele jaren op het hetzelfde niveau. In Houten ligt de tophuur iets lager.
Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte (in €/m² per jaar)
Utrecht
2012
2013
2014
2015
65
60
65
65
Houten
58
55
55
60
Nieuwegein
65
65
65
65
Bron: DTZ Zadelhoff
4.3
Utrechtse bedrijventerreinen
Opname bedrijfsruimte gestegen, ook buiten de bedrijventerreinen
De opname van bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht is het afgelopen jaar sterk toegenomen van
28.000 m2 naar 40.000 m2. Wel moet worden opgemerkt dat het opnameniveau in 2014 het laagste
was van de afgelopen 10 jaar. De jaarlijks gemiddelde opname over de afgelopen 10 jaar betreft
83.900 m², waarbij de opname in 2015 nog ver achter blijft.
48
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Opname bedrijfsruimte per bedrijventerrein (in m²)
2012
De Wetering
Lage Weide
2013
2014
2015
2.900
-
-
7.800
27.600
10.700
13.900
11.500
Cartesiusdriehoek
5.900
1.200
1.600
5.700
Cartesiusweg
1.100
900
1.100
-
De Meern (Oudenrijn)
1.000
13.100
4.400
9.700
Overvecht
7.600
5.000
2.400
900
Kanaleneiland
1.600
6.700
4.500
1.200
Overige
34.700
1.900
-
3.300
Utrecht
82.400
39.600
27.900
40.000
Bron: DTZ Zadelhoff
Ruim een kwart van de totale opname in 2015 was op Lage Weide, het grootste bedrijventerrein van
Utrecht. In 2015 hebben vier transacties gezorgd voor de opname op Lage Weide. Hapéco & Van
Geelen zorgde voor de grootste verplaatsing met bijna 5.900 m² op de Atoomweg. De grootste
bedrijfsruimtetransactie in 2015 in de gemeente Utrecht is gerealiseerd op De Wetering. Telstar
Laboratory Equipment huurt aan de Krommewetering in totaal 7.750 m².
Veel aanbod van bestaande bedrijfsruimte op Lage Weide
Op Lage Weide heeft in 2015 een daling van het aanbod bedrijfsruimte plaatsgevonden. Nog steeds
is meer dan de helft van al het Utrechtse aanbod op Lage Weide te vinden.
Opname en aanbod bedrijfsruimte per bedrijventerrein (in m²)
aanbod (% van incourant aanbod
voorraad * aanbod eind 2015
voorraad)
eind 2015 aanbod eind 2014
De Wetering
112.200
0
0%
-
5.200
Lage Weide
911.000
100.500
11%
4.000
108.300
14.400
50.800
7.400
15%
-
Cartesiusweg
Cartesiusdriehoek
103.400
0
0%
-
-
De Meern (Oudenrijn)
234.200
30.400
13%
4.800
16.100
Overvecht
193.700
14.700
8%
5.900
10.700
Kanaleneiland
284.000
1.500
1%
-
26.900
Overige
nb
6.700
nb
-
7.100
U tr ec h t
nb
161.200
nb
14.700
188.800
Bron: Onderzoek Utrec ht, DTZ Zadelhoff
* inventarisatie uit 2011
Bedrijventerrein Lage Weide is het meest geschikt voor de ruimtevraag van logistiek en distributie,
gezien de schaal van het bedrijventerrein en de ligging ten opzichte van de snelweg. Van de
420.000 m2 logistiek vastgoed in Utrecht bevindt 350.000 m2 zich op Lage Weide.37 De
belangstelling vanuit de distributiesector maakt dat Lage Weide veel potentieel heeft voor
herontwikkeling. Gunstig is daarbij de relatief lage grondprijs. Er is een toename van het aantal
hectares waar herontwikkeling plaatsvindt. Wel is het aantal kavels vanaf 1,5 ha nog beperkt, maar
37
Logistiek vastgoed in cijfers 2013, Bak, 2014
49
door samenvoeging van kavels kunnen mogelijkheden voor nieuwe gebruikers worden gecreëerd.
Door veelal versnipperd eigendom zijn het wel complexe herontwikkelingen.
Incourant aanbod op Lage Weide, Oudenrijn en Overvecht
Van het totale beschikbare bedrijfsruimteaanbod in de gemeente Utrecht is eind 2015 14.700 m²
door makelaars van DTZ als incourant beoordeeld (9% van het totale aanbod). Daarmee is sprake
van een sterke daling ten opzichte van het incourante aanbod eind 2014. Destijds werd 70.900 m²
als incourant beoordeeld (38%). Vooral het verdwijnen van het incourante aanbod in de
Cartesiusdriehoek en de afname op Lage Weide en in De Meern (Oudenrijn) hebben deze daling
veroorzaakt. Door het dalende aanbod bedrijfsruimte in Utrecht is de verhuurbaarheid van
verschillende panden sterk verbeterd. Er is immers minder keuze. Daarnaast speelt ook een rol dat
er meer herontwikkelingen van verouderd vastgoed plaatsvinden.
Huurprijzen stabiel
Voor de huurprijzen van bedrijfsruimte op Utrechtse bedrijventerreinen zijn er weinig veranderingen
ten opzichte van 2014. Op De Wetering zijn de hoogste prijzen licht omhoog gegaan. De
Cartesiusdriehoek kende een lichte stijging van de hoogste huren van €45 naar €50. Kanaleneiland
kent ten opzichte van 2014 een daling wat betreft de laagste huurprijzen. Met een ondergrens van
€25 bedient vooral Nieuw Overvecht de onderkant van de markt. Ook voor 2016 wordt er een
stabiel prijsniveau verwacht door makelaars van DTZ.
Bandbreedte huurprijzen Utrechtse bedrijfslocaties (in €/m² vvo)
2012
2013
2014
2015
1. De Wetering
45-60
45-60
40-50
40-55
2. Lage Weide
30-65
25-60
30-65
30-65
3. Cartesiusweg
30-40
30-45
30-45
30-45
4. Cartesiusdriehoek
30-40
30-45
30-45
30-50
5. Kanaleneiland
35-60
40-55
40-50
35-50
6. De Meern (Oudenrijn)
30-55
30-50
30-50
30-55
7. Overvecht
30-49
30-45
25-50
25-50
8. DEMKA terrein
45-50
40-50
40-50
40-50
Bron: DTZ Zadelhoff
50
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
4.4
Uitgifte op Utrechtse bedrijventerreinen
Na een periode (2007-2012) van relatief weinig gronduitgifte is in 2013 en in 2014 de uitgifte van
bedrijventerreinen weer wat aangetrokken. In 2015 is 0,6 hectare grond uitgegeven op
bedrijventerrein Oudenrijn.
Uitgifte bedrijventerrein in Utrecht (in netto hectare)
2012
2013
2014
De Wetering-Zuid
0
2,0
0
2015
0
Oudenrijn
0
0,3
0,7
0,6
Haarrijn
0
1,9
1,8
0
Overige terreinen
0
0
0
0
Utrecht totaal
0
4,2
2,5
0,6
Bron: Gemeente Utrecht
Circa 27 hectare bouwrijpe grond
Na de uitgifte van 0,6 hectare is op Oudenrijn nog 0,5 hectare bouwrijpe grond beschikbaar. Ten
westen van de A2 is ook op De Wetering-Zuid (11,8 hectare) en op Haarrijn (8,0 hectare) nog direct
uitgeefbare grond beschikbaar. De grond op De Wetering-Zuid is geschikt voor bedrijven met een
hoogwaardig profiel (aandeel kantoorruimte: 30-50%). Haarrijn is bedoeld voor moderne gemengde
bedrijvigheid. De bebouwing per kavel moet daar tenminste 70% bedrijfsruimte zijn. Op
bedrijventerrein Nieuw-Overvecht is vorig jaar 0,8 hectare door de gemeente teruggekocht, dat
opnieuw uitgeefbaar is. In heel Utrecht is nog 26,6 hectare bouwrijpe grond beschikbaar.
Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein Utrecht
1 jan. 2016
(netto hectare)
De Wetering-Zuid
11,8
Haarrijn
8,0
Nieuwerijn (Papendorp)
5,5
Nieuw-Overvecht
0,8
Oudenrijn
0,5
Overige terreinen
totaal
0
26,6
Bron: Gemeente Utrecht
In bijlage 5 is een totaaloverzicht van Utrechtse bedrijventerreinen opgenomen, waarin ook de niet direct
uitgeefbare locaties (Strijkviertel, Hooggelegen, Oudenrijn) zijn opgenomen.
51
5 Kleinschalige bedrijfsruimten

Het Utrechtse aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten dat te huur wordt aangeboden in
bedrijfsverzamelgebouwen, is het afgelopen jaar verder gegroeid (+11.000 m²). Het totale
metrage bedraagt eind 2015 bijna 100.000 m2. Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 is
het totale metrage bedrijfsverzamelgebouwen verdubbeld.

Er komt ook steeds meer diversiteit in het aanbod, van afzonderlijke units tot losse
werkplekken in een gemeenschappelijke ruimte, gericht op specifieke doelgroepen. Hiermee
wordt ingespeeld op de vraag vanuit kleine, veelal jonge bedrijven, inclusief ZZP’ers.

Utrecht telt 17 algemene bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van
4.200 m2. Eind 2015 waren de ruimtes in deze gebouwen voor gemiddeld 83% verhuurd, een
lichte daling ten opzichte van 2014 toen de gemiddelde bezetting 87% bedroeg.

Er zijn in Utrecht 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak
van 3.400 m2. De bezettingsgraad bedroeg 99,8% aan het eind van 2015, een stijging ten
opzichte van een jaar eerder.
52
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Onder een bedrijfsverzamelgebouw (BVG) wordt verstaan:
Een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin overwegend kleinschalige
kantoorruimte en/of bedrijfsruimte te huur wordt aangeboden aan zelfstandige ondernemingen. Huurders
kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Kenmerkend is verder dat
gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met korte en tussentijds opzegbare
huurcontracten.
5.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
1 op de 8 werkenden is ZZP’er
De afgelopen jaren zijn er veel nieuwe bedrijven gestart, veelal ZZP’ers. Van de startende bedrijven
is 99% een eenmanszaak of MKB-klein (tot 20 werkzame personen). ZZP’ers zijn vooral actief in de
zakelijke dienstverlening (29%) en in de bouw (13%). MKB-bedrijven komen vooral voor in de
zakelijke dienstverlening (18%) en in de detailhandel (16%). Op 1 januari 2015 stonden landelijk
ruim 1,7 miljoen bedrijven ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, waarvan circa de helft een
ZZP-bedrijf is.38 Het landelijk aandeel ZZP’ers in de werkzame beroepsbevolking is gegroeid van
8,1% in 2003 naar 12,3% anno 2015.39
Bedrijfsverzamelgebouwen interessant voor kleine bedrijven
Een deel van de startende bedrijven heeft na verloop van tijd behoefte aan een externe werkplek, bij
voorkeur met een kortlopend of flexibel huurcontract. Een bedrijfsverzamelgebouw (BVG), waarbij
kosten van gemeenschappelijke voorzieningen gedeeld worden, is voor veel ondernemers een
interessante optie. Uit gegevens van de Kamer van Koophandel blijkt dat vooral kleine bedrijven,
met gemiddeld minder dan vijf werknemers, gebruik maken van BVG’s. De huurprijs is voor
ondernemers de belangrijkste reden om voor een bepaald gebouw te kiezen, gevolgd door
flexibiliteit van het huurcontract en door de faciliteiten die het gebouw biedt. Vooral kleine
bedrijven waarderen de informele netwerken, het delen van kennis met medehuurders en in het
verlengde daarvan de ontmoetingsruimtes.40 Er ontstaat bij BVG’s steeds meer diversiteit in de
aangeboden werkruimtes. Van verhuur van afzonderlijke units (veelal met een jaarcontract) tot meer
flexibele verhuur van aparte werkplekken in een gemeenschappelijke open ruimte voor
verschillende huurders.
38
Bron: Jaaroverzicht Ondernemend Nederland. Bedrijfsleven 2014, Kamer van Koophandel 2015
39
Bron: CBS Statline
40
Bron: Het bedrijfsverzamelgebouw. Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van
bedrijfsverzamelgebouwen, Ketting, mei 2014
53
5.2
Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen
Aanbod toegenomen
Door een toename van het aanbod in de afgelopen jaren is er geen krapte meer, zoals in de periode
daarvoor. De groei is mede veroorzaakt door herontwikkeling van leegstaande (kantoor)gebouwen.
Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 is het totale metrage bedrijfsverzamelgebouwen
verdubbeld. Hierdoor is ook de concurrentie toegenomen. Na realisatie van tijdelijke initiatieven
zoals de Stadstuin en de plannen voor Werkspoorkathedraal lijkt de bovengrens van het aanbod in
zicht.
41
Gevarieerd aanbod
Er is in Utrecht een gevarieerd aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten in BVG’s. Bij een deel van
de Utrechtse BVG’s zijn alleen afzonderlijke werkplekken te huur in plaats van units. Er wordt verder
onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke aanbieders. De algemene BVG's zijn bestemd
voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke BVG’s richten zich op flexibele
verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of zijn gericht op een
specifieke gebruikersgroep (zoals ICT of R&D in Life Sciences). In de volgende overzichten zijn
alleen vestigingen opgenomen met tenminste 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak en 10 units en/of
werkplekken.
Tribes Utrecht Papendorp
41
54
Bron: Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Algemene bedrijfsverzamelgebouwen

In 2015 zijn Het Nieuwe Kantoor Utrecht CS en Tribes Utrecht Papendorp toegevoegd aan de
voorraad. Hiermee is het totale vloeroppervlak in een jaar tijd met 11.800 m2 gegroeid.

Eind 2015 telde Utrecht 17 algemene BVG’s met een gemiddelde omvang van 4.000 m2 vvo.
De gemiddelde bezettingsgraad bedroeg 83%, een lichte daling ten opzichte van 2014 (87%).
Hierbij moet worden opgemerkt dat de nieuwe vestigingen pas in het najaar van 2015 zijn
geopend en daardoor mogelijk een lagere bezetting kennen.
Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht ultimo 2015
vloergrootte units
bezettings-
startjaar
oppervlak
(m2 vvo)
aantal units
(m2 vvo)
graad
Element Offices Utrecht
1987
4.426
variabel
24-300
78%
HoogHiemstra
1990
7.140
90
20-150
97%
Vechtenstein
1993
1.220
25
17-105
68%
Demkade Business Centre
1995
4.960
75
37+
82%
Vondelparc (I en II)
2001
5.460
75
19-100
99%
Business Centre Utrecht
2001
3.800
139
21+
onbekend
Lumax
2004
2.350
42
30-110
73%
Trade Point Utrecht
2006
4.000
variabel
vanaf 27
78%
De Goeman Utrecht
2008
5.243
96
22-430
82%
Atoomclub Utrecht *
2010
4.300
n.v.t.
n.v.t.**
80%
Offices For You Utrecht
2010
2.000
56
20-45
75%
De Pionier
2011
6.500
70
20-400
95-97%
Element Offices Leidsche Rijn
2011
1.887
28
23-870
97%
De Klompenfabriek ***
2012
500
3
30
95%
Het Nieuwe Kantoor
2013
3.050
43
21-110
96%
Het Nieuwe Kantoor Utrecht CS
2015
9.026
ca 50
33-1.000
68%
Tribes Utrecht Papendorp
2015
2.800
33
15
ca 40%
Bron: Onderzoek Utrecht
* cijfers ultimo 2014
** geen verhuur van units maar van 200 werkplekken
*** buiten de 3 units bevinden zich circa 44 werkplekken in een open ruimte
55
Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen

Utrecht telt 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van
3.400 m2. Voor zover bekend is de gemiddelde bezettingsgraad 99,8%, een stuk hoger dan de
bezetting van algemene BVG’s.

Vechtclub XL is vorig jaar uitgebreid van 4.400 naar 5.200 m2. Er zijn twee units bijgekomen,
die net als de andere 58 allemaal verhuurd zijn.

De Dutch Game Garden is in maart 2015 verhuisd van de Neude naar het Beatrixgebouw.
Dutch Game Garden treedt op de nieuwe locatie niet meer op als verhuurder van
bedrijfsruimten en is daarom niet langer opgenomen als bedrijfsverzamelgebouw. Het
grootste gedeelte van de huurders is meegegaan naar de nieuwe locatie, de rest (niet game
gerelateerd) heeft elders werkruimte gezocht.
Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht ultimo 2015
vloeroppervlak
startjaar
bezettings-
aantal units
(m2 vvo)
graad
Hugo R. Kruytgebouw
1973
4.500
118
25-225
100%
Regus Utrecht Central Station *
1994
1.400
variabel
10+
nb
Regus Utrecht Business Park *
1999
1.520
59
16-110
nb
Alexander Numangebouw
2004
6.500
variabel
20+
100%
Creative Valley
2010
4.670
18
50-444
100%
Utrecht Inc
2010
500
25
15-30
90%
JA iNdus
2012
nb
nb
nb
nb
Vechtclub XL
2012
5.200
60
15-600
100%
De Alchemist
2012
3.000
46
13-124
100%
nb
nb
nb
nb
nb
Regus Business Center The Cope
Bron: Onderzoek Utrecht
* cijfers ultimo 2013
56
grootte units
(m2 vvo)
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Atoomclub Utrecht
57
6 Woningmarkt
58
Vastgoedmonitor Utrecht 2015

Het herstel van de landelijke en de Utrechtse koopmarkt zet door: het aantal transacties
groeit door, prijzen stijgen en verkooptijden nemen af.

In sommige wijken van Utrecht is de koopmarkt zelfs weer ‘booming’. Er wordt hier
regelmatig boven de vraagprijs geboden.

Vooral doorstromers op de koopmarkt zijn weer actief en zorgen volgens makelaars voor het
herstel, mede ingegeven door de historisch lage hypotheekrente.

In de bestaande bouw van Utrecht worden er meer appartementen verkocht dan
eengezinswoningen, wel staan appartementen langer te koop. De prijsstijgingen bij
eengezinswoningen zijn hoger.

De bouwproductie van beleggershuurwoningen is sinds 2014 op gang gekomen, met een
nadruk op appartementen.

Na een periode van stagnatie willen en kunnen corporaties weer sociale huurwoningen
bouwen.

Er is nog altijd een tekort aan studentenkamers, maar de realisatie van kamers is in volle
gang.
6.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Herstel zet door, prijsstijging in alle koopsegmenten, grote regionale verschillen
Het herstel van de landelijke woningmarkt, dat in 2013 is ingezet, is in 2015 doorgezet. Het aantal
verkopen is verder toegenomen, prijzen blijven stijgen en de tijd dat woningen te koop staan is
afgenomen. Dit ondanks het wegvallen van enkele stimulerende fiscale maatregelen en de verdere
verkrapping van de financieringsmogelijkheden voor consumenten. Daartegenover staat de
historisch lage hypotheekrente. Ook de investeringen in nieuwbouw en het aantal
bouwvergunningen voor woningen nemen toe. Het herstel van de woningmarkt doet zich voor bij
alle woningtypen in alle regio’s. Het tempo en de wijze van het herstel verschilt echter sterk per
regio. Op sommige plaatsen in de Randstad (m.n. de regio’s Amsterdam en Utrecht) is weer sprake
van oververhitting. Huizenprijzen stijgen hier explosief. Elders in het land stijgen prijzen nauwelijks
of gering.42
Ook gunstige toekomstverwachtingen
Vooral omdat de hypotheekrente historisch laag is, is de Nederlandse Vereniging van Makelaars
(NVM) positief gestemd over de toekomst van de koopwoningmarkt. Ook heeft het gegroeide
consumentenvertrouwen een positief effect. De effecten van een verdere verlaging van de NHGgrens, het feit dat je meer eigen geld mee moet nemen om een huis te kopen en dat je ook minder
mag lenen, lijken de markt niet te beïnvloeden, aldus de NVM. Het zorgt mogelijk voor een minder
oververhitte markt in sommige gebieden. Een minpunt is het dalende aantal te koop staande
woningen. Vergeleken met een jaar geleden is er bijna 14% minder aanbod. Deze dalende tendens
houdt volgens de NVM voorlopig aan. Ook verwachten experts de komende jaren een snelgroeiend
42
Bron: The WOX Quarterly Q3 2015, Calcasa
59
tekort aan woningen, met een prijsopdrijvend effect tot gevolg.43 Dit komt overeen met
verwachtingen van de grote Nederlandse banken (DNB, ABN Amro, Rabobank en ING44) voor de
periode 2015-2017. Schattingen van prijsstijgingen lopen uiteen 2 tot 4% per jaar.45
6.2
Utrechtse woningmarkt: behoefte aan koop en huur
Utrecht is en blijft een aantrekkelijke woonstad, met een jonge bevolking. Binnen de G4 heeft
Utrecht de snelst groeiende bevolking. Utrecht heeft in 2030 naar verwachting 400.000 inwoners.
Koopmarkt trekt verder aan, vooral doorstromers weer actief
Het herstel van de Utrechtse woningmarkt is in volle gang. Sinds 2013 trekt de koopmarkt aan en
vertoont volgens makelaars in bepaalde wijken weer taferelen van voor de crisis. Vooral
doorstromers zijn in beweging gekomen en durven weer een vervolgstap te zetten, mede ingegeven
door de lage hypotheekrente, wat aansluit op de landelijke trend.46
Starters kiezen hun alternatieven
Starters, maar ook zzp’ers, hebben nog vaak moeite met het krijgen van een hypotheek.
Tegelijkertijd kijken starters verder vooruit dan vroeger (vaak 10 jaar i.p.v. 5 jaar). Hierdoor zoeken
zij meteen een grotere woning, waarvan de financiering vaak nog lastiger is. Gevolg is dat starters
voor een koopwoning sneller uitwijken naar andere gemeenten, of kiezen voor een huurwoning of appartement. Ook landelijk gezien blijkt het herstel van de woningmarkt vanuit de steden zich als
een olievlek over de rest van het land uit te breiden47. Mensen die het liefst in Utrecht willen wonen,
wijken noodgedwongen uit naar omliggende plaatsen. Dat drijft ook daar de prijzen op.
Huurmarkt ook in trek
Landelijk gezien is er een oplopende vraag naar huurwoningen in het middeldure huursegment (tot
900 euro).48 Ook in Utrecht vormt dit segment een kansrijke schakel op de woningmarkt. Voor
sommige doelgroepen is huren in de vrije sector namelijk de meest interessante en/of enige optie:
schoolverlaters en startende zzp’ers die beperkt kunnen lenen en geen toegang hebben tot het
sociale huursegment. Maar ook voor sommige ouderen, die hun huis verkopen als aanvulling op het
pensioen en vervolgens gaan huren.49
60
43
Bron: “Het grillige herstel van de huizenmarkt”, Elsevier, 5 december 2015
44
Bron: De regionale huizenmarkten tot 2015, ING Economisch Bureau, april 2015
45
Bron: Stand Koopwoningmarkt 2015, RIGO, september 2015
46
Bron: NVM
47
Bron: “Het grillige herstel van de huizenmarkt”, Elsevier, 5 december 2015
48
Bron: EIB, ABF
49
Bron: interviews met Utrechtse makelaars
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Nieuwbouw al twee jaar op stoom: nadruk op het koopsegment
Het aantal woningen waarvan de bouw is gestart, is in 2014 en 2015 na twee mindere jaren weer
gestegen. In 2015 is gestart met de bouw van ruim 2.400 woningen (waarvan 272 via
transformatie). Bijna twee derde (63%) van het totaal bevindt zich in het koopsegment. Binnen de
koopwoningen gaat het vooral om eengezinswoningen (1.088), waarvan het grootste deel wordt
gebouwd in Leidsche Rijn (715). Bij koopappartementen ligt de nadruk op de overige delen van de
stad (257). De nieuwbouw van woningen in het vrije sector huursegment (middelduur en duur) is
ook in 2015 weer verder aangetrokken. In alle gevallen betrof het appartementen in wijk 1 t/m 8.50
De startbouw van sociale huurwoningen is in 2015 afgenomen ten opzichte van 2014. De nadruk
ligt op de realisatie van appartementen in wijk 1 t/m 8.
Aantal woningen startbouw in 2011 t/m 2015
Leidsche Rijn / overige delen van
studenten-
Vleuten-De Meern
de stad (Wijk 1
totaal reguliere
eenheden
(Wijk 9-10)
t/m 8)
woningen
(onzelfstandig)
totaal
2011
608
790
1.398
0
1.398
2012
501
375
876
0
876
2013
219
466
685
818
1.503
2014
1.396
1.203
2.599
120
2.719
2015
931
1.297
2.228
180*
2.408
Bron: Gemeente Utrecht
* 180 studenteneenheden aan de Ravellaan. Daarnaast zijn er ook 120 tijdelijke kamers gerealiseerd in het
voormalige ziekenhuis Oudenrijn Overvecht.
De Trip, Rotsoord
50
Utrecht is onderverdeeld in 10 wijken: 1. West, 2. Noordwest, 3. Overvecht, 4. Noordoost, 5. Oost, 6.
Binnenstad, 7. Zuid, 8. Zuidwest, 9. Leidsche Rijn, 10. Vleuten-De Meern
61
Aantal woningen startbouw 2015 per segment
Wijk 1 t/m 8
Koop
U tr ec h t to taal
Egw
App
Egw
App
90
130
7
146
373
283
127
708
25
1.143
onzelfstandige studenteneenheid
0
180
0
0
180
zelfstandige studenteneenheid
0
50
0
0
50
38
102
45
0
185
middeldure huur
0
321
0
0
321
vrije sector huur overig
0
156
0
0
156
411
1.066
760
171
2.408
goedkoop
overig
Huur
Leidsche Rijn
sociale huur
To taal
Bron: Gemeente Utrecht, actieplan studentenhuisvesting
Egw/ A pp
(egw = eengezinswoning, app = appartement )
Opgeleverde nieuwbouw groeit ook weer
Ten opzichte van 2014 is in 2015 het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen flink toegenomen,
vooral in de wijken 1 t/m 8. Een derde van deze nieuwe woningen is op het Utrecht Science Park
gerealiseerd (studentencomplex Johanna). Gezien de toename van startbouw sinds 2014 is de
verwachting dat het aantal opleveringen de komende jaren ook verder zal stijgen, zo ook in
Leidsche Rijn.
Opgeleverde nieuwbouw in Utrecht *
Leidsche Rijn / Vleuten-
overige delen van de
stad (wijk 1 t/m 8)
totaal
2012
1.217
1.481
2.698
2013
291
968
1.259
2014
590
472
1.062
2015
622
946
1.568
Jaar
De Meern (wijk 9-10)
Bron: BAG Gemeente Utrecht
* exclusief onzelfstandige studenteneenheden
6.3
Koopmarkt weer ‘booming’
Aantal woningverkopen neemt verder toe, verkooptijd neemt af
Sinds 2012, toen er gemiddeld 600 kooptransacties per kwartaal waren, is het aantal
woningverkopen gestegen tot circa 1.300 in het 4e kwartaal van 2015.51 Net als in 2012, 2013 en
2014 is ook in het 4e kwartaal van 2015 het aantal transacties fors hoger dan het kwartaal
daarvoor. Eind 2012 zorgde de aanstaande beperking van de hypotheekrenteaftrek voor een
transactiepiek. Eind 2014 heeft het aflopen van de verruiming van belastingvrij schenken tot
100.000 euro (per 1 jan. 2015) mogelijk gezorgd voor meer woningverkopen. En waarschijnlijk
51
62
op basis van voorlopige NVM-cijfers over de verkoop van bestaande woningen
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
heeft eind 2015 de verdere verkrapping van financieringsmogelijkheden (max. 102% van
marktwaarde per 1-1-2016) gezorgd voor een boost.52
Ontwikkeling woningverkopen Utrecht
2012 Q4
Aantal verkochte woningen
mediane verkoopprijs (euro)
mediane verkoopprijs (euro/m²)
mediane verkooptijd (dg)
Bron: NVM
2015 Q4*
750
1.315
213.670
233.780
2.338
2.504
166
51
*voorlopige cijfers
Woningen staan tegenwoordig ook minder lang te koop dan een aantal jaar geleden. Eind 2012
bedroeg de mediane verkooptijd 166 dagen, zo’n 5 tot 6 maanden. Eind 2015 is de mediane
verkooptijd gedaald tot 51 dagen, zo’n 7 à 8 weken. Met name in Utrecht-Oost (Tuindorp, Oudwijk,
Wittevrouwen, Wilhelminapark), maar ook in het centrum en in Oog in Al, vertoont de koopmarkt
volgens makelaars weer taferelen van voor de crisis. Er wordt vaak boven de vraagprijs geboden en
verkooptijden zijn er erg kort. Utrechtse makelaars verwachten in 2016 een verdere groei van het
aantal transacties, mede door de historisch erg lage hypotheekrente. Dit zal ook zorgen voor
verdergaande prijsstijgingen.
Verkoopprijzen stijgen sinds 2013
In het laatste kwartaal van 2015 bedroeg de mediane verkoopprijs van Utrechtse woningen bijna
234.000 euro. Het ligt hiermee boven het landelijk gemiddelde van 227.000 euro. Sinds 2013
stijgen de verkoopprijzen in Utrecht na enkele ‘mindere’ jaren. Dit is een landelijke trend. Het hoge
prijsniveau van voor de economische crisis (2008) is echter nog niet bereikt. In Leidsche Rijn stijgen
de prijzen minder snel dan in de overige wijken, waar vooral bij eengezinswoningen grote
prijsstijgingen optreden (totaal en per vierkante meter). Ook appartementen hebben een snellere
prijsstijging in de overige wijken doorgemaakt dan in Leidsche Rijn.
Appartementen worden het meest verkocht, maar staan wel langer te koop
Van alle woningtypen is het aantal kooptransacties meer dan verdubbeld sinds het dieptepunt van
de markt begin 2013. De verkoop van appartementen heeft de grootste groei gekend. Deze
categorie bevat tevens de meeste transacties. Appartementen (mediane verkooptijd: 62 dagen)
blijven wel nog langer te koop staan dan eengezinswoningen (mediane verkooptijd: 35 dagen).
52
Bron: interviewronde Utrechtse makelaars
63
Startblok, Kanaalweg
6.4
Beleggershuur
Beleggershuur: kansrijke schakel op Utrechtse woningmarkt
De behoefte aan beleggershuurwoningen (vrije sectorhuur) in Utrecht blijkt nog altijd groot.53
Uitgaande van verschillende scenario’s ligt de potentiële vraag naar vrije sector huurwoningen de
komende 10 jaar tussen de 1.700 en 2.700 woningen per jaar. De vraag heeft vooral betrekking op
het middeldure huursegment, d.w.z. het segment net boven de liberalisatiegrens (711 tot 900
euro). Verschillende ontwikkelingen leiden tot een toenemende behoefte aan woningen in dit
segment. Denk hierbij aan de structurele instroom van jonge huishoudens (i.v.m. studie en werk),
flexibelere samenlevingsvormen en veranderingen in wet- en regelgeving (o.a. 90% regeling,
afnemende dekkingsgraad hypothecaire lening). Een belangrijke reden om te huren is om flexibel te
blijven richting de toekomst. Vooral jongeren willen daarbij graag een huurappartement in de stad,
dichtbij alle voorzieningen, en nemen dan vaak genoegen met een kleiner woonoppervlak.
Stimulering van middel dure huur via Actieplan Middeldure Huur
De gemeente zet zich in om de bouw van middeldure huurwoningen te stimuleren. Eén van die
stimuleringsmaatregelen is de minimale grondprijs die de gemeente sinds 2013 hanteert voor
middeldure vrije sector huurwoningen.54 Een andere maatregel is de keuze om bij gemeentelijke
grondexploitaties daar waar mogelijk het realiseren van middeldure huurwoningen als voorwaarde
64
53
Bron: Actueel inzicht marktpotentie vrijesectorhuur in Utrecht, Stec Groep december 2015
54
In tenders kan een hogere grondprijs worden geboden
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
of als extra pluspunt op te nemen in de tender. Een voorbeeld is Centrum Overvecht, waar nu een
minimum van 100 middeldure huurwoningen als voorwaarde wordt opgenomen in de uitvraag.
Startbouw van beleggershuurwoningen nadruk op appartementen
In 2015 is gestart met de bouw van 477 vrije sector huurwoningen, allemaal in de wijken 1 t/m 8
(w.o. Willem Dreeslaan, Zijdebalen en Kop de Lombok). Dit is een kleine afname t.o.v. 2014, toen
een aantal projecten in de sociale huur en koop zijn omgezet naar middeldure huur, vanwege het
ontbreken van investeringsbereidheid bij corporaties en de achterblijvende voorverkopen. Ook
beleggers zijn kritisch, vooral ten aanzien van de locatie, en zijn daardoor op zoek naar de
‘krenten uit de pap’. Het Stationsgebied is bijvoorbeeld erg populair onder beleggers. Een
aantal beleggers investeert ook in bijvoorbeeld delen van Kanaleneiland of delen van Zuilen.
Vaak zijn dit partijen die al langere tijd bekend zijn met de stad en in verschillende wijken
bezit hebben. Bij de productie van beleggershuurwoningen gaat het bijna altijd om de bouw
van appartementen. Er blijkt nog weinig investeringsbereidheid voor de realisatie van
grondgebonden woningen met een huur tot 900 euro.
6.5 Sociale huur
De druk op de sociale huurwoningmarkt in de gemeente Utrecht is de laatste 2 jaar toegenomen.55
Er zijn steeds meer woningzoekenden actief. Omdat tegelijkertijd het aantal sociale huurwoningen
niet meestijgt, moeten woningzoekenden langer wachten op een woning. Hun slaagkans is dan ook
gedaald.
Corporaties zien weer mogelijkheden om te bouwen
In 2012 en 2013 is de productie van sociale huurwoningen bijna stilgevallen, maar in 2014 en 2015
is gestart met de bouw van respectievelijk 630 en 235 sociale huurwoningen. Het verschil tussen
2014 en 2015 kan deels worden verklaard door een aantal projecten van ontwikkelaar Jebber
waarvan de bouw in 2014 is gestart. In Leidsche Rijn zijn in 2015 alleen grondgebonden sociale
huurwoningen in aanbouw genomen. In de overige wijken gaat het om beide type woningen, met
een nadruk op de bouw van startersappartementen.
Groeiende voorraad sociale huurwoningen noodzakelijk
De huidige voorraad sociale huurwoningen is in Utrecht niet toereikend voor de berekende
behoefte. In de geactualiseerde woonvisie (juni 2015) wordt uitgegaan van een tekort van 1.500
woningen. Bij ongewijzigd beleid zou het tekort oplopen tot 4.000 woningen op 1 januari 2020.56 In
de prestatieafspraken is daarom met de corporaties afgesproken om de huidige voorraad niet
verder af te laten nemen, maar te laten groeien. Een extra noodzaak hiervoor vormt de hoge
taakstelling om statushouders te huisvesten. Deze taakstelling zal, gezien het toegenomen aantal
vluchtelingen in 2015, de komende tijd alleen maar toenemen. Tot 2020 gaan corporaties ruim
55
56
Druk op de Sociale Huurwoningmarkt gemeente Utrecht, Woningnet, augustus 2015
Actualisering Woonvisie gemeente Utrecht, juni 2015
65
3.000 woningen bouwen. In diezelfde periode verwachten de corporaties ruim 2.000 woningen te
slopen of te verkopen. Netto komen er bijna 1.200 sociale huurwoningen bij (zie onderstaande
tabel), voor een groot deel in Leidsche Rijn. De voorraad stijgt hierdoor naar ruim 45.000 woningen
in 2020.
Voorraad sociale huurwoningen per corporatie
1-1-2016
1-1-2020
Mitros
20.250
20.368
Portaal
12.000
12.000
Bo-Ex
7.550
7.787
SSH (incl. Jebber)
2.660
3.481
GroenWest
Totaal
1.796
1.794
44.256
45.430
Bron: Gemeente Utrecht
Streven naar een ongedeelde stad
De gemeente Utrecht streeft naar een goede mix van verschillende woningtypen en -segmenten per
wijk, omwille van voldoende differentiatie en de leefbaarheid. Per project of deelgebied wil de
gemeente daarom een streefwaarde hanteren voor het aandeel sociale huur.57 In de toekomstvisie
voor de Tweede Daalsedijk is bijvoorbeeld opgenomen dat 30% van het programma wordt
gerealiseerd in de sociale sector (waarvan een deel in de sociale huur) en bij het Defensieterrein is
besloten dat 20% van het programma wordt gerealiseerd in beleggers-en sociale huur voor diverse
doelgroepen, zoals senioren, maar ook starters en/of studenten. Het gemeentebestuur kan hiervan
afwijken als uit onderzoek van de ontwikkelende partij blijkt dat bij corporaties geen
investeringsbereidheid aanwezig is.
6.6
Studentenhuisvesting
Tekort aan studenteneenheden
In Utrecht studeren momenteel 60.000 mensen aan de Hoge School en Universiteit, ca. 30.000
studenten wonen in de stad.58 Volgens onderzoek van Kences woont een groep van ongeveer 8.300
studenten nu niet in de stad, maar zou dat binnen een half jaar wel graag willen (Amsterdam heeft
een tekort van 7.700 eenheden).59 Net als vorig jaar heeft Utrecht hiermee de hoogste spanning op
de kamermarkt van alle studentensteden. Het huidige tekort is een toename ten opzichte van
voorgaande jaren. In 2014 was het tekort 5.700 en in 2013 was sprake van een tekort van 6.800
eenheden. Op basis van hetzelfde onderzoek wordt voor 2022 een tekort verwacht dat varieert
57
Actualisering Woonvisie gemeente Utrecht, april 2015
58
Het gaat hierbij om uitwonende voltijd studenten, die ofwel in Utrecht studeren en wonen, ofwel elders
studeren en in Utrecht wonen.
59
66
Bron: Landelijke monitor studentenhuisvesting ‘Wonen als Student’, Kences, 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
tussen 7.920 en 5.230 studenteneenheden, afhankelijk van de gevolgen van de invoering van het
studievoorschot.
Oplopend kamertekort niet evident
De toename van het kamertekort lijkt niet evident. Het aantal studenten is niet substantieel
toegenomen en er zijn geen grote tijdelijke projecten afgelopen. Ook krijgen organisaties als Vidius
en SSH geen signalen dat de druk op de kamermarkt is toegenomen. In juli 2015 waren de
wachttijden bij de SSH 11 maanden, terwijl het 12 maanden was in diezelfde periode een jaar
eerder. Het opgelopen tekort zou voor een deel kunnen liggen aan de afname van tijdelijke verhuur
van sloopwoningen. In 2014 werden nog ca. 2.800 eenheden op deze manier verhuurd, momenteel
is dat aantal teruggelopen tot ca. 1.700 eenheden.
Realisatie extra studentenkamers in volle gang
In het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht staat de ambitie om het aanbod studenteneenheden
te vergroten door nieuwbouw, transformatie en door tijdelijke verhuur van te slopen woningen.
Tussen 2010 en oktober 2015 zijn er 2.413 kamers bijgekomen. Dit zijn vooral onzelfstandige
wooneenheden, toevoegingen d.m.v. transformatie, en tijdelijke of semi-permanente
ontwikkelingen, zoals de tijdelijke transformatie van het voormalige provinciehuis, en Ravellaan 96.
In 2015 zijn er 955 studenteneenheden (zelfstandig en onzelfstandig)60 toegevoegd door
nieuwbouw (Johanna) of door transformatie. Het grootste deel van de toegevoegde eenheden zijn
onzelfstandige eenheden (681). In Leidsche Rijn zijn wel studenteneenheden gepland, maar is tot
nu toe nog niet gestart met de bouw. Start bouw heeft dus alleen plaatsgevonden in de overige
wijken. Naast toevoegingen door nieuwbouw en transformatie worden er ook kamers toegevoegd
door het omzetten van reguliere woonruimte. Tussen 2010 en oktober 2015 zijn er 280
vergunningen verleend ten behoeve van het kamergewijs verhuren van reguliere woningen
(zogenoemde omzettingsvergunningen). Daarmee zijn ca. 1.200 kamers toegevoegd. Ook de
komende jaren komen er nog kamers bij. Tot en met 2018 wordt in Utrecht gestart met de bouw
van bijna 4.000 studenteneenheden.
61
De projecten zijn nu in voorbereiding. De verwachting is dan
ook dat vraag en aanbod van kamers de komende vijf jaar meer in evenwicht zullen komen.
Ontwikkeling van studentenwoningen heeft aantal belemmeringen
Het vinden van een investeerder blijkt soms moeilijker dan een aantal jaar geleden. Door de
aantrekkende woningmarkt worden andere segmenten aantrekkelijker voor investeerders. Naast
investeringsbereidheid is maatschappelijk draagvlak voor projecten een belemmering. Utrecht wil
een studentenstad zijn en blijven, maar het blijkt lastig om geschikte locaties te vinden voor het
realiseren van studenteneenheden. Bijvoorbeeld bij de vergeefse zoektocht naar een nieuwe locatie
voor de spaceboxen van de SSH.
60
Zelfstandige studentenwoningen beschikken over een eigen keuken, toilet en douche. Bij niet-zelfstandige
studentenwoningen worden deze voorzieningen gedeeld met anderen.
61
Op basis van de prognose 2016 t/m 2018
67
7 Transformatie

Transformatie van verouderde gebouwen is een groeimarkt. Marktpartijen en overheden
zoeken nieuwe bestemmingen voor het groeiende aantal niet meer marktconforme
kantoorgebouwen, leegstaande schoolgebouwen en voormalig zorgvastgoed.

In 2015 zijn er in Utrecht veel nieuwe transformatieprojecten (met verleende
omgevingsvergunning) bijgekomen. Het totale metrage van deze projecten bedraagt ruim
90.000 bvo, met vooral kantoorgebouwen die worden getransformeerd naar een
woonfunctie. Transformatieprojecten worden hierdoor steeds belangrijker voor de totale
binnenstedelijke woningbouwproductie.
68
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Van transformatie is sprake als een omgevingsvergunning is verleend voor herontwikkeling van een gebouw
naar een andere functie, en als de realisatie daarvan zeker is. Als voorwaarde voor opname op de
transformatielijst van 2015 geldt dat een omgevingsvergunning is verleend en dat realisatie heeft
plaatsgevonden, dan wel dat het project is gestart in 2015 of van start gaat in de eerste helft van 2016.
7.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Transformatie van gebouwen: een groeimarkt
Transformatie is een groeimarkt. Marktpartijen en overheden zoeken nieuwe bestemmingen voor
het groeiende aantal niet meer marktconforme kantoorgebouwen, leegstaande schoolgebouwen en
voormalig zorgvastgoed. Door de veelal lage prijzen van dit verouderde vastgoed, is transformatie
vaak interessanter dan nieuwbouw. Het gaat bij transformaties niet alleen meer om het aanpassen
van een gebouw voor een andere gebruiksfunctie. Het toevoegen van kwaliteit wordt steeds
belangrijker, ook aan de omgeving van het gebouw. Niet ieder gebouw met leegstand leent zich
voor transformatie, omdat veelal sprake is van gedeeltelijke leegstand.
Kleine ontwikkelende partijen trekken de kar
Op de markt voor gebouwtransformaties zijn vooral kleinere ontwikkelende partijen actief, voor de
grote institutionele beleggers zijn deze projecten vaak te specifiek en tijdrovend. Pas na
vergunningverlening en start bouw zijn institutionele beleggers in beeld in geval van woningbouw.
Bij de financiering van transformaties zijn banken nog steeds terughoudend. Banken zijn bereid
maximaal 60-70% van de totale investering te financieren, de rest moet komen van particuliere
investeerders. Banken verlenen sowieso geen financiering voordat vergunningverlening heeft
plaatsgevonden.
62
Stimulering van transformaties door Rijk, provincie en gemeente
Het Rijk (Ministeries van BZK en I&M) heeft samen met de Verenging van Nederlandse Gemeenten
een aantal jaar geleden het Expertteam Kantoortransformaties opgericht, dat ondersteuning biedt
aan gemeenten die samen met vastgoedeigenaren bezig zijn met de transformatieprojecten. Het
Expertteam Transformatie heeft sinds 2014 haar werkveld verbreed van kantoren naar
maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en verzorgingshuizen. Leegkomende verzorgingshuizen
krijgen hierdoor bijvoorbeeld een nieuwe woonfunctie, bijvoorbeeld als studentenhotels of
koopappartementen. Het Rijk doet zelf ook aan transformatie als zij eigenaar is van leegstaande
gebouwen. De provincie Utrecht zet in het kader van het PAKT
63
in op transformatie van lege
kantoorgebouwen. Dit stimuleert zij door kennisuitwisseling en door het inzichtelijk maken van de
kantorenleegstand op een digitale kaart. De gemeente Utrecht stimuleert transformatie door de
aanstelling van een kantorenloods die transformatieprocessen aanjaagt door partijen bij elkaar te
brengen en procedures probeert te versnellen. Verder onderzoekt de gemeente of belemmeringen
62
Bron: Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
63
Platform Aanpak Kantoren Transformatie
69
Transformatie naar Stayokay hostel
70
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
voor transformatie kunnen worden weggenomen door kritisch te kijken naar wet- en regelgeving,
onder andere op het gebied van het erfpachtrecht.
7.2
Utrechtse transformatieprojecten in 2015
Veel oude kantoorgebouwen…
In 2015 zijn er in Utrecht veel nieuwe transformatieprojecten (met verleende omgevingsvergunning)
bijgekomen. Het totale metrage van deze projecten bedraagt ruim 90.000 m² bvo. In 2014 was dit
32.500 m2 bvo. Bij 45.000 m2 betrof de oude bestemming kantoorruimte. Het metrage voormalige
schoolgebouwen is ruim 20.000 m2 bvo. Verder vormt de voormalige Knoopkazerne (18.400 m2),
dat door het Rijksvastgoedbedrijf wordt omgezet naar kantoorruimte, een aanzienlijk deel uit van
de te transformeren gebouwvoorraad. Het overgrote deel (circa 65.000 m2) wordt getransformeerd
tot woonruimtes. Andere nieuwe bestemmingen zijn hotels en horeca.
…die veranderen in woningen
Net als in 2014 gaat het dus vooral om voormalige kantoorgebouwen die worden getransformeerd
naar een woonfunctie. Transformatieprojecten worden hierdoor steeds belangrijker voor de totale
binnenstedelijke woningbouwproductie. Indien gebouwen niet meer als kantoorruimte op de markt
worden aangeboden en er concrete plannen voor herontwikkeling zijn, vormen ze geen onderdeel
meer van de Utrechtse kantorenvoorraad. Een deel van de te transformeren kantoorgebouwen (circa
9.000 m2) is daardoor in 2014 al uit de voorraad gehaald. De overige 36.000 m2 bvo is recentelijk
uit de voorraad gehaald, en telt daardoor ook niet meer mee bij het berekenen van het percentage
leegstand (zie hoofdstuk 2).
71
Transformatieprojecten Utrecht 2015
locatie
oude bestemming
nieuwe bestemming
Abel Tasmanstraat 88a
bedrijfsruimte
woningen
500
Verlengde Hoogravenseweg 65
bedrijfsruimte
woningen en horeca
300
Achter Sint Pieter 190
bedrijfsruimte
woningen
300
Oude Gracht 205
bioscoop
woningen, detailhandel, horeca
400
Weerdsingel Oostzijde 10
gemengd
woningen
500
Kaatstraat 1
kantoor
woningen
10.900
Vleutensevaart 100
kantoor
woningen/hotel
6.100
Nijenoord 2-4
kantoor
woningen
4.900
Willem Dreesln. 14-18/v. Karnebeekln. 5
kantoor
woningen
3.900
Dreeslaan 113
kantoor
woningen
3.800
Neude 5
kantoor
hotel
3.400
Vlampijpstraat 101
kantoor
hotel/sociaal/cultureel
2.900
Boothstraat 1
kantoor
kamerverhuur
1.700
Domstraat 2
kantoor
woningen
1.200
Maliesingel 12
kantoor
woningen
1.100
Maliebaan 13
kantoor
woningen
900
Achter Sint Pieter 11
kantoor
woningen
800
Maliestraat 1a
kantoor
kamerverhuur
500
Biltstraat 111
kantoor
woningen
500
Donkerstraat 19a
kantoor
woningen
400
Drieharingstraat 25
kantoor
woningen
400
Biltstraat 192
kantoor
woningen
400
Adriaen van Ostadelaan 122
kantoor
woningen
200
Cornelis Houtmanstraat15
kantoor
woningen
200
Biltstraat 119, 121
kantoor / gemengd
woningen
Mineurslaan 500
kazerne
kantoor
Waalstraat 121
maatschappelijke functies
woningen
100
Kruisstraat 313
museum
woningen
1.700
Jutfaseweg 223
sauna
woningen
900
Nijenoord 1
school
woningen
15.400
Oudenoord 390
school (ROC) /kantoor
woningen
4.000
Hooft Graaflandstraat 2a
school/buurthuis
woningen
900
Saffierlaan 10
verzorgingstehuis
woningen
1.000
Laan van Nieuw Guinea 99, 101, 103
winkel/bedrijfsruimte
woningen
200
Totaal (m² bvo)
Bron: Gemeente Utrecht
72
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
m² bvo
1.200
18.400
90.000
7.3
Niet aangeboden leegstaande kantoorgebouwen
Naast de aangeboden leegstaande kantoorgebouwen (zie hoofdstuk 2) is er een aantal leegstaande
gebouwen dat niet meer als kantoorruimte wordt aangeboden waarbij sprake is van plannen voor
renovatie, transformatie en/of sloop, maar waarvoor nog geen omgevingsvergunning is verleend. In
2015 gaat het in totaal om 41.400 m2 bvo. Al deze projecten stonden in 2014 ook op de lijst met
niet aangeboden leegstand vermeld en maken geen onderdeel meer uit van de Utrechtse
kantorenvoorraad.
Niet aangeboden leegstand
locatie
oude bestemming
beoogde functie
planstatus
m² bvo
Gebrandystraat 20
kantoor
wonen
planvoorbereiding
20.700
Rachmaninoffplantsoen 61
kantoor
wonen
planvoorbereiding
7.100
Ravellaan 1
kantoor
wonen
onzeker
4.000
Vliegend Hertlaan 1-11
kantoor
wonen
planvoorbereiding
Totaal (m² bvo)
9.600
41.400
Bron: Gemeente Utrecht
Impressie transformatie belastingkantoor
73
8 Hotelmarkt
74
Vastgoedmonitor Utrecht 2015

Dat het economisch beter gaat, vertaalt zich door in de positieve ontwikkelingen op de
hotelmarkt.

Steeds meer buitenlandse toeristen verblijven in Nederland. Naast de toename vanuit
Duitsland en België valt er ook groei te verwachten vanuit Amerika en Azië.

Het aantal geregistreerde hotelkamers ontwikkelt zich positief in Utrecht en groeit een stuk
sneller dan landelijk.

Vorig jaar is in Utrecht één geclassificeerd hotel met 36 kamers toegevoegd aan de markt.
Het totaal aantal kamers per ultimo 2015 komt daarmee op 1.785.

Het aantal overnachtingen via platforms zoals Airbnb vormt nu nog een klein deel van het
totale aantal overnachtingen. De verwachting is dat dit aantal in de toekomst zal toenemen
door de opkomst van social traveling.

De komende jaren liggen er voor Utrecht verschillende kansen in het aantrekken van
toeristen. De gemeente zet zich samen met stedelijke partners, zoals Toerisme Utrecht, in op
het stimuleren van het aantal kenniscongressen, het toeristisch benutten van cultuur en
erfgoed en profileert zich ook toeristisch als fietsstad.
8.1
Landelijke trends en ontwikkelingen
Meer hotelovernachtingen
De algemene economische situatie heeft zijn weerslag op de hotelmarkt. Als het economisch beter
gaat, is dit langzaam terug te zien in de hotelbranche. In 2014 is het aantal hotelovernachtingen in
zowel Nederland (+7%), de provincie Utrecht (+2%) en Utrecht (+3%) toegenomen. Voor 2015 zijn
de cijfers tot en met november verwerkt. Vergeleken met 2014 is nu al sprake van een toename in
de provincie Utrecht (3%) en de stad Utrecht (7%).
Aantal hotelovernachtingen
Nederland
Provincie Utrecht
Utrecht
2012*
36.536.000
1.559.000
483.000
2013
37.390.000
1.603.000
462.000
2014
39.864.000
1.630.000
474.000
2015**
38.808.000
1.684.000
505.000
Bron: CBS
64
*Nieuwe reeks vanaf 2012 ** voorlopige cijfers t/m november 2015
Aantal buitenlandse toeristen gegroeid
Het aantal buitenlandse toeristen dat meerdere dagen in Nederland verblijft, is toegenomen. In
2014 bezochten ongeveer 13,9 miljoen buitenlandse toeristen ons land. Dit is een toename van 9%
vergeleken met het jaar daarvoor. Ruim twee derde (69%) viert vakantie in Nederland. Een kwart
(26%) is hier met een zakelijk motief en 6% heeft andere bezoekredenen zoals familiebezoek. Ruim
64
overnachtingen in hotels, motels, pensions, jeugdaccommodaties en B&B’s
75
driekwart van de buitenlandse toeristen komt uit Europa waarbinnen Duitsland, Verenigd Koninkrijk
en België de top drie vormen. Daarna volgen Amerika (13%) en Azië (9%).65
Buitenlandse toeristen groeimarkt
Voor heel Nederland is de verwachting dat het aantal buitenlandse toeristen tot 2020 met
gemiddeld 2,4% per jaar zal groeien. Utrecht zal hier van meeprofiteren, mede door de nabijheid
van Schiphol. De grootste groei komt vanuit toeristen uit Europa. Maar ook Amerika en Azië gaan
een grotere rol spelen voor Nederland. De groeipotentie van het niet-zakelijke toerisme is het
grootst vanuit de omliggende landen Duitsland en België.66
Stijging aantal overnachtingen Airbnb komende jaren
In 2014 zijn 1,5 miljoen vakanties geboekt via Airbnb in Nederland. De verwachting is dat het aantal
overnachtingen via platforms als Airbnb in de toekomst zal toenemen en wellicht in 2018 rond de
10 miljoen uitkomt.67 Deze verwachte stijging komt mede door de opkomst van social traveling: je
als een local voelen en gedragen op je vakantieadres. Vakantiegangers willen slapen bij een
plaatselijke bewoner, samen de stad verkennen en op deze manier opgaan in de lokale cultuur. De
gemeente ziet social traveling zoals bijvoorbeeld Airbnb als een spannende en vernieuwende
toevoeging op het Utrechtse toeristische verblijfsaanbod. Passend bij de aard en het karakter van de
stad, waarin de toerist zich nog kan onderdompelen in de lokale cultuur. Amsterdam blijkt
momenteel de meest aantrekkelijke Airbnb-bestemming.
Airbnb en de hotelbranche
De bestaande hotelbranche verwacht in toenemende mate concurrentie te ondervinden van
platforms als Airbnb. Hoteliers zullen strategische keuzes moeten maken om in te kunnen spelen
op deze nieuwe toeristische ontwikkelingen. Hotelketens spreken landelijk van oneerlijke
concurrentie omdat particuliere aanbieders zich aan minder regels hoeven te houden.68 Vanuit de
gemeente wordt onderzocht hoe om te gaan met deze nieuwe vormen van particuliere verhuur en
op welke wijze zij toeristenbelasting kan heffen. Dit wordt gezamenlijk opgepakt met de gemeenten
Den Haag en Rotterdam. Tegenstanders vinden dat Airbnb leidt tot overlast van toeristen in
woonwijken.69 Airbnb in Utrecht leidt nog niet vaak tot overlastsituaties. Er zijn een minimaal aantal
klachten bekend, al neemt het aantal klachten wel iets toe. De gemeente houdt de komende jaren
nauwlettend in de gaten wat de marktruimte is die initiatieven als Airbnb innemen en welk effect dit
heeft op de Utrechtse hotelmarkt.
76
65
Trendrapportage toerisme, recreatie en vrije tijd 2015 (NRIT Media, 2015)
66
Perspectief toerisme 2020. Live like a local (gemeente Utrecht, april 2015)
67
Hotels en de deeleconomie – kansrijke strategieën voor hotels (ING economisch bureau, november 2015)
68
Airbnb worstelt om zichzelf te blijven (NRC.nl, 2 januari 2016)
69
Hoe Airbnb voor problemen zorgt (NRC.nl, 6 november 2015)
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
8.2
Utrechtse hotelmarkt
Aanzienlijke stijging geregistreerd kameraanbod
In de periode tussen 2012 tot en met oktober 2015 is het geregistreerde kameraanbod in Utrecht
met 14,5% gegroeid. In de jaren tussen 2012 en 2014 lag het cijfer met 7,4% een stuk lager. Het
groeicijfer komt nu meer in de buurt van het Amsterdamse en Rotterdamse percentage. De
Utrechtse toename is aanzienlijk vergeleken met de landelijke groei. Ook in Den Haag ligt het
groeitempo een stuk lager dan in Utrecht.
Ontwikkeling geregistreerd aanbod hotelkamers G4 en Nederland
Utrecht
Amsterdam
Den Haag
Rotterdam
Nederland
2012
1.464
23.459
3.799
3.929
110.905
2013
1.577
25.559
3.813
3.908
113.813
2014
1.572
26.772
4.014
4.486
117.233
2015*
1.676
27.545
3.997
4.584
118.121
groei 2012-2015*
14,5%
17,4%
5,2%
16,7%
6,5%
Bron: CBS (nieuwe reeks vanaf 2012)
*voorlopige cijfers t/m oktober 2015
Ruimte voor hotelaanbod met onderscheidend en gevarieerd karakter
De gemeente Utrecht zet zich in om in 10 jaar tijd (2010-2020) in totaal 1.000 nieuwe hotelkamers
te laten realiseren. Hierbij ligt de focus op een verdere conceptdifferentiatie van hotelconcepten.
Nieuw aanbod moet zich onderscheiden en meer gevarieerd zijn dan het bestaand aanbod en sluit
daarmee aan bij het toeristisch profiel: Live like a Local. Utrecht richt zich bij nieuwe
hotelontwikkelingen op modernisering van het aanbod, op vernieuwing en beleving. Te denken valt
aan doelgroephotels, kleinschalige hotels, boetiekhotels in monumentale panden en Bed en
Breakfasts.70 Tot en met 2015 zijn er 385 hotelkamers gerealiseerd.
70
Hotelnota en beleid 2010-2020. A room with a view, gemeente Utrecht, 2010
77
8.3
Het hotelaanbod in Utrecht
Hotelaanbod Utrecht *
accommodaties
accommodaties
accommodaties
kamers
kamers
eind 2013
eind 2014
eind 2015
eind 2013
eind 2014
2015
20
22
23
1.478
1.591
1.627
geclassificeerd
geregistreerd,
ongeclassificeerd
kamers eind
8
8
8
78
82
82
ongeregistreerd
29
29
29
76
76
76
totaal
57
59
60
1.632
1.749
1.785
Bron: Horwath HTL 2013, 2014 en 2015
* inclusief B&B’s en hostels
Aantal hotelkamers gegroeid
In 2015 is één hotel toegevoegd aan het hotelaanbod in Utrecht. Het gaat om het EYE hotel met 36
kamers in het viersterrensegment. Het totaal aantal geregistreerde hotels komt daarmee op 31.
Deze hotels bieden samen 1.709 kamers aan. Net als in voorgaande jaren bestaat het
ongeregistreerde aanbod uit 29 accommodaties met in totaal 76 kamers. Dit brengt het totale
hotelaanbod in Utrecht op 60 accommodaties en 1.785 kamers. In bijlage 6 staat een overzicht van
het aanbod van hotels in Utrecht per eind 2015.
Eye Hotel
78
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Verdere versterking viersterrensegment
Eind vorig jaar heeft Utrecht 23 geclassificeerde hotels met daarin 1.627 kamers en 37
ongeclassificeerde hotels met samen 158 kamers. De toevoeging van het EYE hotel in 2015 heeft
het viersterren segment verder versterkt. Binnen dit segment bevindt zich meer dan de helft van het
kameraanbod (53%). Het driesterrensegment volgt met 28% van het aantal kamers.
Utrechts hotelaanbod (aantal kamers) per classificatie, ultimo 2015
5 sterren
121
4 sterren
943
3 sterren
496
2 sterren
56
1 ster
11
Ongeclassificeerd
82
Ongeregistreerd
76
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
Bron: Horwath HTL, bewerking Onderzoek Utrecht
Bezettingsgraad hotelbranche
Gemiddeld is er in Utrecht een bezetting van 65% van de hotelkamers, maar deze varieert door het
jaar heen. In januari, juli en augustus is de bezetting doorgaans veel lager. In andere maanden
komt de bezetting op gemiddeld 80%.71
Ontwikkelingen in 2016
De verwachting is dat in de zomer van 2016 hotelketen Stayokay een hostel aan de Neude opent.
Hierin komen 60 kamers met 260 bedden. Ook zal Van der Valkhotel Exclusief met 180 kamers aan
de Winthontlaan (Kanaleneiland-Zuid, langs de A12) worden opgeleverd.
8.4
Perspectieven Utrechtse hotelmarkt
Inzetten op meer kenniscongressen
Utrecht is een aantrekkelijke stad voor zakelijke bijeenkomsten. 59% van het aantal
hotelovernachtingen bestaat uit bezoekers met een zakelijk motief.72 Door de economische crisis
heeft dit segment de laatste jaren onder druk gestaan. Hoteliers verwachten door de aantrekkende
economie weer een lichte groei. De gemeente Utrecht wil bijdragen aan het zakelijk toerisme door
71
Horwath (2014) NB: in deze bezettingscijfers is het Tour de France-effect van 2015 nog niet verwerkt.
72
CBS (2016), Voorlopig cijfer voor eerste drie kwartalen van 2015
79
het stimuleren van kenniscongressen. De Universiteit Utrecht verwacht dat deze groei onder andere
zal plaatsvinden door de wetenschappelijke congressen die worden georganiseerd op het Utrecht
Science Park. Momenteel verblijven hier dagelijks gemiddeld 400 buitenlandse zakelijke
bezoekers.73
Impressie Van der Valkhotel
Utrecht als toeristische bicycle city
Bezoekers aan Nederland verkennen het land geregeld per fiets. In Utrecht investeert de gemeente
al jaren in de fietsvoorzieningen in de stad. Ook de komende periode staan verbeteringen aan de
fietsinfrastructuur in de planning. Met de start van de Tour de France nog vers in het geheugen, lijkt
het voor Utrecht een logische stap om zich toeristisch als bicycle city te profileren. De link met de
opkomst van social traveling, waarbij toeristen meer willen leven als de lokale bevolking biedt
kansen.73
Marktpartijen verwachten groei hotelmarkt
Utrechtse hoteliers verwachten voor de komende jaren een groei van het aantal overnachtingen. Dit
vertaalt zich onder andere in het aantal plannen voor nieuwe hotels. Hoewel Utrechtse hotels het
vooral moeten hebben van de zakelijke gasten is de toeristische markt ook een groeimarkt.
Amsterdam zal wel altijd een sterke concurrent blijven. Utrecht kan haar kansen in dit segment
vergroten door te investeren in de kleinschalige hotelmarkt. Grootschalige hotels met honderden
kamers passen minder bij de Utrechtse doelgroep.74
80
73
Perspectief toerisme 2020. Live like a local, gemeente Utrecht, april 2015
74
Interviewronde marktpartijen, gemeente Utrecht, november 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Grand Départ 2015
81
9 Utrecht Science Park

Het Utrecht Science Park (USP) biedt plaats aan 8,9% van het totaal aantal banen in de
gemeente Utrecht. 89% van de banen valt binnen de gezondheidszorg en onderwijs.

Er is ruim 1 miljoen vierkante meter aan zorg- en onderwijsgebouwen en laboratoria
gevestigd (exclusief wooncomplexen). Per saldo groeit de komende jaren het aantal
vierkante meters met 118.750, ruim 10% van het huidige metrage.

De Universiteit en de Hogeschool werken beide aan een intensivering van het
ruimtegebruik. De UU bouwt kleinere nieuwbouwvolumes ter vervanging van oudbouw uit
de jaren ’70. De HU verhuist volledig naar USP en stoot haar gebouwen elders in de stad af,
terwijl het op USP gebruikte oppervlak nagenoeg gelijk blijft.

De incubatorfunctie van het USP groeit. Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator
(6.000 m2 bvo) groeit de omvang van de incubatorfunctie naar 20.500 m 2 bvo. Daarmee
wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life
Sciences en duurzaamheid.
82
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
9.1
Veel dynamiek
Meer banen
USP is een aantrekkelijke vestigingslocatie door de nabijheid van andere kennisinstellingen; het
bevat een grote concentratie en grote diversiteit van kennisinstellingen. De afgelopen zeven jaar
zijn er in het USP 1.198 banen bijgekomen. Die groei is vooral te danken aan het cluster
gezondheidszorg, gevolgd door de onderwijsfunctie. Het aantal banen in de zakelijke
dienstverlening en in de overige sectoren is afgenomen. Door de bouw van met name het Prinses
Máxima Centrum voor Kinderoncologie (oplevering 2018) en de vestiging van het RIVM en CBG
(2018) zal de komende jaren verdere groei plaatsvinden. Het USP heeft twee speerpunten: life
sciences en duurzaamheid en probeert zo bij te dragen aan de kwaliteit van leven. Binnen life
sciences ligt de focus op oncologie wat herkenbaar is in de bedrijven en organisaties die zich in het
USP vestigen.
Aantal banen op Utrecht Science Park per sector (stand per 1 april)
Ontw. 20082008
2014
2015
2015
gezondheidszorg
9.152
10.415
10.344
13,0%
onderwijs
8.002
8.046
8.467
5,8%
zakelijke dienstverlening
2.038
1.823
1.775
-12,9%
791
554
595
-24,8%
19.983
20.838
21.181
6,0%
223.314
234.645
238.900
7,0%
8,9%
8,9%
8,9%
overige sectoren
totaal aantal banen USP
totaal aantal banen Utrecht
aandeel USP in Utrechtse werkgelegenheid
Bron: PAR
Nieuwe gebouwen

In februari 2015 is het nieuwe Onderwijscentrum voor de Bèta- en Geowetenschappen
opgeleverd (16.250 m2 bvo).

In 2015 is de uitbreiding van het Hubrecht Instituut (9.500 m2 bvo) gerealiseerd, waarvan
4.000 m2 bvo laboratorium- en onderzoekruimte. De laboratoriumcapaciteit wordt daarmee
verdubbeld. Het Hubrecht Instituut verricht fundamenteel onderzoek om meer inzicht te
krijgen in het ontstaan van ziektes als kanker.
Groeiende incubatorfunctie
Het USP heeft een aantal bedrijfsverzamelgebouwen met een incubatorfunctie:

Utrecht Inc (500 m2 bvo) biedt ondersteuning aan startups en is gevestigd in het Hugo R.
Kruytgebouw (Padualaan 8).

Elders in het Hugo R. Kruytgebouw (4.500 m2 bvo) verhuurt de UU kantoren en
laboratoriumruimtes aan diverse gebruikers.
83

In het Alexander Numangebouw (9.500 m2 bvo) is er een combinatie van kantoorruimtes,
laboratoriumruimtes en laboratorium-ondersteunende ruimtes. Het gebouw is bestemd voor
gevestigde bedrijven en starters in Life Sciences.
In deze gebouwen wordt ruimte geboden aan start-ups en spin-offs vanuit de universiteit op het
gebied van life sciences en duurzaamheid. De vraag naar deze ruimten is momenteel groter dan het
aanbod. Met de oplevering (januari 2016) van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.000 m2 bvo)
groeit de incubatorfunctie van 14.500 m2 bvo naar 20.500 m2 bvo. Daarnaast wordt momenteel
gewerkt aan de realisatie van een tijdelijke Life Science Incubator met een omvang van 3.000 m2.
Impressie nieuwbouw Genmab
Oude gebouwen gesloopt
Naast de oplevering van nieuwbouw vindt er ook sloop van oude gebouwen plaats:

Voor gebouwen van de UU geldt in algemene zin dat oudbouw uit de jaren ’70 wordt
vervangen door kleinere nieuwbouwprojecten.

De sloop van het F.A.F.C. Wentgebouw (32.000 m2 bvo) is in 2015 voltooid en de grond is
uitgegeven voor de nieuwbouw van het RIVM en CBG.
Toename van aantal vierkante meter tot 2018
Door een hogere gebruiksintensiteit (langere onderwijstijden, invoeren van het nieuwe werken)
willen de UU en HU efficiënter met hun gebouwen omgaan. De UU zal in de toekomst door het
toepassen van nieuwe huisvestingsnormen minder vierkante meters in gebruik hebben dan nu het
geval is. De HU verhuist volledig naar het USP en stoot haar gebouwen elders in de stad af.
Tegenover de nieuwbouw van 20.000 m2 bvo op het USP staat het afstoten van 19.500 m2 bvo,
zodat per saldo nauwelijks groei plaatsvindt. Ook het UMC wil toe naar efficiënter ruimtegebruik
84
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
door een betere spreiding van bezoek over de week en minder artsenbezoek (een deel van de
contacten via internet). Deze plannen zijn nog niet verwerkt in onderstaande tabel.
Omvang huidig en gepland vastgoed op USP in m² bvo (exclusief woongebouwen)
stand 1 jan.
2016
Universiteit Utrecht
511.400
geplande
uitbreiding toelichting
18.000 Nieuwbouw Geowetenschappen
oplevering
2016-2018
-40.000 sloop Willem C. van Unnikgebouw
UMC-complex
389.500
Hogeschool Utrecht
95.200
onderzoekinstituten *
30.000
incubatorfunctie
14.500
500 saldo nieuwbouw en onttrekking
2016
2016-2017
2018-2019
11.250 Genmab
2017
-
40.000
2018
1.060.600
118.750
Prinses Máxima Centrum
to taal
2018
6.000 nieuwe Life Sciences Incubator (LSI)
3.000 uitbreiding tijdelijke LSI
20.000
2016-2017
70.000 Hubrecht Instituut en RIVM
10.000 Accelerator
commerciële bedrijven
2018
-
Bron: UMC, UU, HU, Onderzoek Utrecht
* Hubrecht Instituut, TNO/Deltares, SRON, RIVM, CBG
Per saldo zal het aantal vierkante meter vastgoed toenemen met 118.750 m2 bvo, ruim 10% van het
bestaande metrage.
9.2
Bereikbaarheid
Spitscongestie
Op het USP is in de spitsperioden vaak sprake van files en langzaam rijdend autoverkeer. Dagelijks
ontvangt het UMC circa 20.000 bezoekers, die overwegend met de auto komen. Daarnaast zijn er
op het UMC gemiddeld 4.000 medewerkers aanwezig. Circa 600 werknemers maken gebruik van de
P+R Transferium. Het totale aantal FTE is 8.000. Naar verwachting blijft dit voorlopig constant. Wel
is er een ontwikkeling naar meer deeltijdwerkers, zodat het aantal vervoersbewegingen zal groeien.
Het UMC wil met minder artsenbezoek en een betere spreiding van bezoek over de week, de
congestie door bezoekers verminderen.
De circa 5.400 medewerkers van de UU komen overwegend met de fiets of het openbaar vervoer;
22% komt (wel eens) met de auto. Onder de circa 30.000 studenten is er nauwelijks autogebruik.
Vervoermiddelgebruik medewerkers en studenten UU
2011
2014
fietsgebruik studenten
54%
60%
fietsgebruik medewerkers
57%
58%
autogebruik medewerkers
20%
22%
1%
1%
autogebruik studenten
Bron: DUB 2015
85
Aantal dagelijkse bezoekers USP neemt toe, sneltram biedt uitkomst
Het aantal bezoekers dat vanaf Utrecht CS naar USP reist zal de komende jaren groeien met 25%,
door de uitbreidingen van de Universiteit, de Hogeschool en door de komst van verschillende
instellingen zoals het RIVM en het Prinses Maxima Centrum. Vanaf 2020 zullen er meer dan 60.000
OV reizigers per dag zijn, waarvan er 45.000 met de nieuwe sneltram (in 2018 gereed) en 15.000
met de bus naar het USP gaan. Het traject Utrecht CS- USP is de drukste busverbinding van het land.
De verschillende buslijnen kunnen de groei van het aantal reizigers niet opvangen, de toekomstige
sneltram biedt hierin uitkomst.
De autobereikbaarheid wordt door professionals van het USP echter niet als een obstakel gezien
voor verdere invulling met innovatieve bedrijvigheid. De clustering van hoogwaardige kennis is voor
die bedrijven de doorslaggevende vestigingsfactor.
Nutricia Research
86
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Bijlage 1 Geraadpleegde personen

Beumer Garantiemakelaars – Julius ter Haar

City Pads – Lee Foolen

DTZ Zadelhoff - Frank van der Sluys

ERA Makelaars – Bas de Vogel

Jones Lang LaSalle – Jordy Verhoeven / Bas Geijtenbeek

Lauteslager Makelaars - Rob van Loenen

Ping Properties – Maarten Matze

Stichting Incubator Utrecht – Oscar Schoots

Tribes – Eduard Schaepman

Utrecht City Hotels – Hans Pieters

UU Directie Vastgoed en Campus – Ruut van Rossen

Vastned – Hilko Hartog

Vechtclub XL – Boudewijn Rijff
87
Bijlage 2 Begrippen
A-1 locatie kernwinkelapparaat
Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen
publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige
winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels
maximaal 10% bedraagt.
A-2 locatie kernwinkelapparaat
Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker,
waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen
innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25%
bedraagt.
Aanbod
Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750
m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om
ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt
meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld.
B-locatie
Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het Awinkelgebied.
Bedrijfsruimte
Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met
een meer dan gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak,
vallen hieronder.
Bedrijfsverzamelgebouw
Een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin (overwegend kleinschalige)
kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal zelfstandige
ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen.
Kenmerkend is ook dat de gebruikers ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages en met
korte en tussentijds opzegbare huurcontracten.
88
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Eersteklas vastgoed
Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het
bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar
op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de markt voor
winkelruimte wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A-winkelgebied
als eersteklas aangemerkt.
Flexibele werkplekken
Werkplekken waarvoor geen sprake is van een contract voor een bepaalde werkruimte voor een
bepaalde huurperiode.
Hectares bedrijventerrein
Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om
hectares netto uitgeefbaar terrein.
Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte
Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en
huurderspecifieke inrichtingskosten.
Huurprijs winkels
Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en
overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een
frontbreedte van 6 meter.
Incourant vastgoed
Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van
het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer)
ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse
vastgoedgebruiker.
Kantoor
Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de
daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet
meegeteld.
Kantoorachtige bedrijfsruimte
Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte.
89
Leegstand
In bestaande gebouwen aangeboden ruimte, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in
gebruik is.
Onttrekking
Een pand dat geen deel meer uitmaakt van het marktaanbod wordt beschouwd als onttrokken aan
de voorraad.
Opname
Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus
met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er
is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde
meters worden tot de opname gerekend.
Regio
Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de U10-gemeenten De Bilt, Bunnik,
Houten, IJsselstein, Stichtse Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen, Woerden en Zeist.
Structureel aanbod
(Kantoor)ruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden.
Transformatie
Van transformatie is sprake als er een omgevingsvergunning is voor herontwikkeling naar een
andere functie en als die ook feitelijk plaatsvindt.
Uitgifte bedrijventerrein
Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt.
Als later blijkt dat de intentieovereenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifteovereenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd.
Vrije markt
De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte
aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik
bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties.
90
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Bijlage 3 Kantorenleegstand- en
aanbod
Leegstandspercentages kantoren in Vastgoedmonitor Utrecht
Het leegstandsvolume (per kantoorgebied) wordt aangeleverd door makelaar DTZ met als

definitie: aangeboden kantoorruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van
inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstand die niet op de kantorenmarkt te huur of te
koop wordt aangeboden valt buiten de definitie.
De voorraad kantoorruimte (per kantoorgebied) is ontleend aan een gemeentelijke

inventarisatie in 1990 en het jaarlijks verwerken van mutaties. Leegstaande (voormalige)
kantoorruimte die niet op de kantorenmarkt wordt aangeboden met een concreet plan voor
herontwikkeling, valt buiten de voorraad. Ook wordt kantoorruimte die nog in aanbouw is niet
meegenomen in de voorraad.
leegstaand marktaanbod 
leegstandspercentage =
leegstaand marktaanbod/
kantorenvoorraad
 kantorenvoorraad
exclusief:
niet in marktaanbod

opgenomen leegstand,
waarvoor concrete
transformatieplannen zijn
kantoorruimte in

aanbouw
Structureel aanbod kantoorruimte naar deelgebied, ultimo 2015
aanbod
structureel aanbod
in m ² v v o
in m ² v v o
36.800
15.300
2%
7.900
1.200
1%
Papendorp
74.700
14.900
5%
Oost
10.100
3.300
2%
Rijnsweerd
39.500
4.800
2%
Kanaleneiland
67.600
20.000
5%
8.300
700
1%
44.500
11.200
7%
7.600
0
0%
14.600
3.600
5%
0
0
0%
41.900
5.100
3%
353.400
80.000
3%
Stationsgebied
Oude binnenstad
Overvecht
Lage Weide
Cartesiusweg/-driehoek
De Meern (Oudenrijn)
Leidsche Rijn Centrum
overig Utrecht
U tr ec h t to taal
% v an v o o r r aad
Bron: DTZ Zadelhoff, bewerking Onderzoek Utrec ht
91
Bijlage 4 Winkelstructuur Utrecht
Filialisering Utrechtse winkels*
% filiaal (aantal
wvo in gebruik
% filiaal (wvo)
verkooppunten)*
132.944
71%
26%
GWC Overvecht
24.250
88%
62%
GWC Kanaleneiland
14.622
83%
57%
Amsterdamsestraatweg-Noord
9.417
59%
19%
Amsterdamsestraatweg-Midden
9.980
40%
20%
Amsterdamsestraatweg-Zuid
3.564
54%
10%
Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat
9.847
54%
41%
Kanaalstraat/Lombok
6.123
28%
10%
Balijelaan/Rijnlaan
3.391
71%
25%
Hoofdwinkelcentra
Utrecht Centrum
Stadsdeelcentra
Wijkwinkelcentra
Smaragdplein
4.947
78%
49%
10.061
77%
43%
Terwijde
6.805
73%
43%
Parkwijk
4.177
98%
76%
Vleuten Centrum
4.757
67%
35%
103.320
73%
37%
19.405
49%
50%
66%
28%
Vleuterweide
overige locaties
Woonboulevard Kanaleneiland
The Wall
buurtcentra / verspreide winkels
141.658
Totaal
509.268
Bron: Locatus, opname augustus 2015
wvo = winkelvloeroppervlak
* excl. automotive en brandstoffen
92
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Totaal aantal verkooppunten*
verkoop
-punten
leeg
winkels
leisure
diensten
1.588
34
699
463
181
137
10
94
14
15
94
16
67
5
10
Hoofdwinkelcentra
Utrecht Centrum
Stadsdeelcentra
GWC Overvecht
GWC Kanaleneiland
Wijkwinkelcentra
Amsterdamsestraatweg-Noord
Amsterdamsestraatweg-Midden
Amsterdamsestraatweg-Zuid
78
0
37
14
22
177
20
91
31
50
75
8
38
12
23
Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat
133
2
77
20
28
Kanaalstraat/Lombok
135
8
81
23
27
Balijelaan/Rijnlaan
48
3
23
8
16
Smaragdplein
45
2
27
4
10
Vleuterweide
72
0
37
10
8
Terwijde
37
13
32
1
3
Parkwijk
25
0
13
5
5
Vleuten Centrum
71
4
33
16
15
102
3
69
2
1
12
3
8
4
0
1.581
64
528
425
332
overige locaties
Woonboulevard Kanaleneiland
The Wall
buurtcentra / verspreide winkels
Totaal
Bron: Locatus, opname augustus 2015
* excl. automotive en brandstoffen
93
Bijlage 5 Utrechtse bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2016 (in hectares)
netto reeds
Bedrijventerrein
Lage Weide
bruto opp.
netto opp.
uitgegeven
nog uit te
geven
waarvan
planvoorraad
bouwrijp
216
154
154
0
0
Oudenrijn
94
67,0
66,5
0,5
0,5
Nieuw Overvecht
44
36,0
35,2
0,8
0,8
Cartesiuswegterrein
40
31
31
0
0
De Wetering-Noord *
37
29,5
29,5
0
0
Nieuwerijn (Papendorp)
31
16,7
11,2
5,5
5,5
Cartesiusdriehoek
30
20
20
0
0
De Wetering-Zuid **
27
22,2
10,4
11,8
11,8
Kanaleneiland
25
20
20
0
0
Haarrijn
16
12
4
8
8
Demkaterrein
8,4
5,4
5,4
0
0
Park Voorn
7
6
6
0
0
Vleuterweide
6
4
4
0
0
Lunetten
5
2,8
2,8
0
0
Wilhelminalaan, Vleuten
2
2
2
0
0
588
429
402
26,6
26,6
Uitbreiding Oudenrijn
3,6
3,6
0
3,6
0
Hooggelegen
2,1
2,1
0
2,1
0
45
30
0
30
0
Totaal
Plannen in voorbereiding
Strijkviertel
Bron: Onderzoek Utrecht
* Inclusief RWZI De Wetering
** Exclusief 5,3 ha reservering voor de nieuwbouw van het St. Antoniusziekenhuis en 1,8 ha netto met een
kantoorbestemming
94
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Bijlage 6 Hotelaanbod
Hotelaanbod in Utrecht eind 2015
Naam
Sterrenclassificatie
Aantal kamers
Grand Hotel Karel V
5
121
NH Utrecht
4
276
Carlton President
4
164
Hotel Mitland
4
141
Park Plaza Utrecht
4
120
Apollo Hotel Utrecht City Centre
4
90
Malie Hotel Utrecht - Hamshire Classic
4
45
Court Hotel City Centre Utrecht
4
27
Mother Goose
4
23
Hotel DOM
4
11
ECR Hotel De Keizershof
4
10
EYE Hotel
4
36
Bastion Hotel Utrecht
3
146
Holiday Inn Express Utrecht - Papendorp
3
118
Star Lodge Hotel
3
88
Ibis Utrecht
3
84
NH Centre Utrecht
3
47
Mary K Hotel
3
9
Park Hotel
3
4
Hotel Oorsprongpark Utrecht
2
38
Hotel Holland Lodge
2
10
Hotel de Admiraal
2
8
Hotel Domstad
1
11
Beurshotel Utrecht
geen
22
Havaa Apartments
geen
14
Hostel Strowis
geen
14
Hostel Wittevrouwensingel
geen
12
Mevr. J Kubus
geen
11
Stone Hotel & Hostel
geen
15
Badhu
geen
8
Pension Lopez Giminez
geen
7
Fort aan de Klop
geen
6
Hostel B&B Utrecht City Centre
geen
6
overig (27)
geen
totaal
43
1.785
Bron: Horwath HTL, bewerking Onderzoek Utrecht
95
Vastgoedmonitor 2015 binnenkant.indd 1
5-4-2016 11:02:14
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Vastgoedmonitor Utrecht 2015
Nu ook met informatie over de woningmarkt
Afdeling Onderzoek
Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd.
De afdeling Onderzoek van de Gemeente Utrecht ondersteunt gemeentebestuur
en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies.
Zo maken we bij Onderzoek werk van een beter Utrecht.
Meer weten
www.utrecht.nl/onderzoek
E-mail [email protected]
Twitter @onderzoek030
Telefoon 030 – 286 00 00
Bezoekadres Stadsplateau 1, 3521AZ Utrecht
Utrecht.nl/onderzoek
Vastgoedmonitor 2015 omslag1.indd 1
6-4-2016 11:50:23