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fiorfood
il nuovo concept
che sfida eataly
12 dicembre 2015
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
Mipim
Innovation Forum
Un concorso de ilQI per premiare l’innovazione
la formula
vincente di cdpi
Il progetto Montelungo a Bergamo esempio di visione e sinergia
sommario
articoli
rubriche
pagina 10
montelungo: cultura e verde
driver della riqualificazione
editoriale
deals
pagina 18
premiamo l’innovazione
nell’immobiliare
nomisma
outlook flash
pagina 21
qitv
da torino lanciamo la sfida
a eataly
pagina 27
a milano c’è il mare
SOMMARIO
S
2
LA BANCA D’ITALIA AVVIA LA VENDITA
DI UN IMMOBILE D’EPOCA NEL CENTRO DI ROMA
La Banca d’Italia intende alienare
l’immobile sito in Roma, Via del Boschetto
n. 57 con una procedura di vendita senza
base d’asta.
Si tratta di una palazzina d’epoca di inizio
‘800 situata nel centro storico di Roma, nel
rione Monti, in prossimità di Via Nazionale,
274 mq, composta da cinque piani fuori
terra a uso residenziale. L’immobile è libero
e da ristrutturare.
IPG: Classe G – Epgl compreso tra 111,55
kWh/m anno e 152,50 kWh/m anno.
Il termine per la presentazione delle
manifestazioni di interesse di acquisto è
mercoledì 15 gennaio 2016, entro le ore
16,20.
Per maggiori informazioni e dettagli, www.bancaditalia.it
Caserme da vivere
Piano piano il sistema degli immobili pubblici prende a muoversi. Sono piccoli passettini, movimenti
ancora traballanti. Ma qualcosa è cambiato nel bosco pietrificato dell’amministrazione centrale e locale italiana. Forse non ci speravamo più, tanti erano
stati in passato gli annunci, le promesse sbandierate, le bugie talvolta grossolane. Non c’è né da cantar
vittoria né da illudersi che la strada sia in discesa:
come sempre quando ci sono di mezzo più soggetti,
il rischio che qualcosa vada storto è altissimo. Qui
a Bergamo si è avuta, però, una piccola dimostrazione di buona volontà e di dialogo tra le parti e la
riprova è che le due aree più delicate, l’ex Ospedale Maggiore e la Caserma Montelungo, si stanno
muovendo di pari passo sotto la regia della CDP e
del comune. L’Accademia della Guardia di Finanza e
l’Università di Bergamo sono i due soggetti che per
primi si sono mossi sui due compendi, indicando
chiaramente cosa vogliono fare e con quali mezzi finanziari. Adesso si devono muovere anche i privati,
visto che ci sono spazi per un mix di insediamenti
che comprende l’edilizia residenziale e spazi di altro
genere. I più felici per questa soluzione sono però i
cittadini, che finalmente potranno vedere rinascere
parti importanti della loro città e vedere scaturire da
queste nuove opportunità. La morale di tutto questo
lavoro è una sola: ridare vita al centro urbano. Qui le
diatribe, le ripicche, i rallentamenti di natura amministrativa, pubblica, politica finiscono per diventare
atti che sobillano la città contro lo Stato, la Regione,
il Comune. Spesso irreversibilmente.
EDITORIALE
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
S
4
milano
50 milioni
TRIUVA ha acquistato un edificio
di 16.000 mq a uso uffici in Piazza
IV novembre. Non si hanno ulteriori
dettagli sull’operazione.
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COMPLETA in excel
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L'andamento dei vari settori
del mercato nell'anno 2015
Pubblicato in due versioni
ITALIANO e INGLESE
NOMISMA
OUTLOOK FLASH
Lo stato di salute delle case degli italiani
Edifici ad uso residenziale in stato di conservazione
mediocre o pessimo nelle maggiori città italiane
(valori percentuali)
45,0
40,0
40,0
37,8
35,0
30,0
26,6
25,0
19,5
20,0
18,5
15,0
16,8
15,7
13,3
13,1
12,7
11,6
10,0
11,6
9,1
8,6
5,0
0,0
Napoli Catania Palermo Cagliari
Bari
Media Genova Firenze Venezia Roma Padova Torino Milano Bologna
italiana
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Censimento Istat 2011
Un dato significativo da cui partire per prendere coscienza della necessità reale di
una profonda conversione dell’industria immobiliare verso un modello basato sulla
rigenerazione, il riuso e la valorizzazione, può essere tratto da una banca dati messa
a disposizione da Istat in occasione dell’uscita del recente bando sulle aree urbane
degradate. Questo database, basato sulle informazioni raccolte nel corso dell’ultimo
censimento, presenta per ogni comune italiano alcuni essenziali dati relativi allo stato
di conservazione del patrimonio residenziale. La figura rappresenta una fotografia
dello stato di salute delle case degli italiani nelle principali città del Paese. A livello
nazionale, circa il 17% degli edifici versa in uno stato di conservazione pessimo mediocre,
necessitando quindi di interventi difficilmente prorogabili. A livello di singole città, le
differenze sono rilevanti: particolarmente significativa appare la frattura territoriale NordSud, mentre l’elemento “dimensionale” appare meno indicativo. Nelle città di piccole
dimensioni la percentuale di edifici in stato di conservazione pessimo o mediocre
non varia sensibilmente rispetto alle città di maggiori dimensioni, a sottolineare come
l’urgenza di politiche attive per la rigenerazione sia universale.
nomisma outlook flash
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ilQI
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Le opportunità di investimento nel sistema alberghiero italiano
MARTedì 23 febbraio - milano
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programma
Apertura dei lavori
investitori internazionali
Guglielmo Pelliccioli, il Quotidiano Immobiliare
moderatore Guglielmo Pelliccioli, ilQI
Valeria Falcone, Cornerstone RE Advisers
scenari di settore
Zoran Bacic, Horwath HTL
Giorgio Costa, UBS
Massimo Tivegna, UniCredit
Massimo Caputi, Feidos
Heike Hoerdemann, Allegroitalia
Trophy Asset
moderatore Fabio Tonello, Antoitalia Networking
Giuseppe Statuto, Gruppo Statuto
gestioni
Guido Polito, Baglioni HOTELS
moderatore Piergiorgio Mangialardi, Allegroitalia
Giovanni Sala, LAND
Giampiero Schiavo, Castello SGR
Massimo Vitali, Gruppo Vitali
Alessandro Matteini, Baker & McKenzie
Aldo Mazzocco, Assoimmobiliare
Olivier Massabni, A2 Architecture
Club Deal Ristrutturazioni
moderatore Roberto Busso, Gabetti PS
Antonella Chechile, AREL
Antonio Tola, NCTM Studio Legale
Enrico Tarchi, Studio Carnelutti
Maurizio Laverone, Allegroitalia Germania
Main Sponsor
Marco Massai, Evols
Simone Micheli, Simone Micheli
Architectural Hero
progetti
montelungo
cultura e verde
driver della riqualificazione
Un esempio di sinergia tra CDPI ed enti locali
di Marco Luraschi
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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Si è concluso a Bergamo il concorso di
progettazione “Montelungo” indetto da CDPI SGR
per il recupero e la valorizzazione delle ex caserme
Montelungo-Colleoni. Un’operazione che merita di
essere approfondita per comprendere come sia
possibile coniugare esigenze degli investitori
e del territorio, ricucendo ferite all’interno
delle nostre città.
Il progetto dei riqualificazione delle ex caserme Montelungo-Colleoni nel cuore di Bergamo, ai piedi della salita per Città Alta e a due passi dall’Accademia
Carrara e dal polo museale cittadino, è un esempio
di come il rapporto proattivo tra il pubblico e il privato (anche se un po’ “sui generis” come CDP) possa
portare alla valorizzazione di aree dismesse all’interno delle nostre città, ricucendo porzioni di territorio
abbandonate da oltre vent’anni. Rappresenta anche
un esempio di visione: questa ex caserma rilasciata
dalle forze armate viene valorizzata parallelamente
a un’altra area cittadina, forse ancora più importante, che è quella dell’ex Ospedale Maggiore, 140.000
mq, anch’essa di proprietà di CDP intervenuta in acquisizione in seconda battuta (55 mln di euro) come
ora prevede la legge se non ci sono altri compratori.
L’amministrazione cittadina, in collaborazione non
solo con CDP ma anche con l’Università (da sempre indicata come realtà più idonea ad occupare la
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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L’area da sviluppare, di proprietà del fondo FIV gestito da
CDP Investimenti SGR (gruppo Cassa Depositi e Prestiti)
che l’ha acquisita dall’Agenzia del Demanio, è situata nella
zona centrale della città circondata da importanti strutture
storiche, architettoniche, sportive e culturali: il borgo Pignolo, i parchi Marenzi e Suardi, la Torre del Galgario e il
sistema delle antiche Muraine, il Palazzetto dello Sport e
lo Stadio, l’Accademia Carrara, la Galleria di Arte Moderna
e Contemporanea, non lontano dai plessi universitari di via
Pignolo e dell’ex convento di Sant’Agostino.
bellissima area dell’ex Ospedale) e successivamente
con la Guardia di Finanza, che a Bergamo ora ha una
delle sue due sedi nazionali ma presto ne farà l’unico
polo formativo d’Italia.
Quando la GDF ha trovato l’accordo per l’insediamento nella futura riqualificazione dell’ex Ospedale (a
proposito, l’attuale Accademia della GDF di Bergamo
è di proprietà di Investire SGR che la dovrà dismettere, ma questo è un altro capitolo… che seguiremo),
l’area della Montelungo è divenuta centrale per il polo
culturale in cui collocare anche gli spazi necessari
all’Università, perfetti per il contesto centrale ma ad
alta vocazione artistico-museale e in un certo senso
più intellettuale. L’adiacenza a un grande parco pubblico (Parco Suardi) suggeriva anche la creaziosocietà
ne di un nuovo polo verde
in città, e nel compendio
Colleoni della Montelungo
è stata ipotizzata edilizia
libera che, vista la posizione, sarà certamente di
pregio, operazione con cui
Marco Sangiorgio, amministratore delegato di CDP
cdp investimenti sgr Investimenti SGR proprie-
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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Alla fase finale del concorso internazionale erano giunti i
progetti degli studi di architettura: Barozzi-Veiga, Nieto-Sobejano, Vantara Trinidad, David Chipperfield, Ines Lobo.
taria dell’area con il Fondo FIV, ci ha detto di voler
eventualmente coinvolgere operatori privati. Insomma, per una volta gli attori coinvolti (Comune di Bergamo con il sindaco Gori e l’assessore Valesini, CDPI
Sgr, GDF e Università di Bergamo) hanno trovato uno
spazio di manovra comune, certamente avvalendosi
dello sforzo economico di CDP che in questa operazione vede realizzato il ruolo affidatole dal governo
di “prime mover” delle operazioni di valorizzazione
delle aree abbandonate delle nostre città. Un’opera
che solo chi vive giornalmente questi spazi (come
magari chi vi parla) sa che valore incredibile possiede. Quella che va a nascere è una dorsale “culturale”
cittadina, giusto per ricordare che di cultura si campa, eccome. Non abbiamo ancora citato un protagonista della vicenda, forse il più temuto da tutti: la
tanto famigerata Soprintendenza ai beni culturali e
artistici, che in questo caso ha ovviamente vincolato tutte le strutture portanti delle due ex Caserme
Montelungo-Colleoni, imponendo ai progettisti che
hanno presentato le soluzioni (150 progetti in gara,
persona
5 finalisti) di conservare in
sostanza il perimetro immobiliare degli edifici che
circondano il complesso.
“Il comparto dell’ex Caserma Montelungo, dove
ci sarà lo spazio dell’Università di Bergamo – afmarco
ferma Marco Sangiorgio,
sangiorgio
amministratore delegato
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
S
13
La città di Bergamo, con le operazioni del complesso
Montelungo-Colleoni e la riqualificazione dell’area dell’ex
Ospedale Maggiore (140.000 mq) aggrega la maggior
esposizione di investimenti dell’intero portafoglio del fondo immobiliare FIV gestito da CDP Investimenti SGR.
di CDP Investimenti SGR – verrà restituito alla città come opera pubblica, mentre il comparto dell’ex
Caserma Colleoni sarà destinato a residenza libera
e spazi commerciali e quindi sarà il luogo dello sviluppo privato, in cui è possibile il coinvolgimento appunto di operatori privati. Il progetto vincitore è molto
bello – prosegue Sangiorgio – come altri che sono
giunti in finale lo erano, connettendo l’area interna e
lo spazio esterno. Sarà un recupero formidabile. Ora
dobbiamo solo parlare con la Soprintendenza, ma i
progetti già tenevano conto dei vincoli e quindi poi si
potrà fare l’accordo di programma. Pertanto avremo
lo strumento urbanistico per avere i permessi di costruzione”. “L’idea del progetto – commenta l’assessore alla riqualificazione urbanistica
del Comune di Bergamo,
persona
Francesco Valesini – è
nata all’interno del piano di Largo Barozzi (area
ex-Ospedale
Maggiore,
ndr), dove il terzo atto integrativo dell’accordo di
programma prevedeva in
gran parte destinazione
francesco valesini
residenziale più una parte
L’intervento nel progetto Montelungo rappresenta la seconda esperienza di concorsi di progettazione avviati da
CDP dopo l’esito della procedura internazionale svolta a
Roma con il Progetto Flaminio.
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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le cifre
15000
mq
11000
mq
4000
mq
9000
mq
10000
mq
Università
studentato
cus
residenziale
corte interna
destinata all’Università e
al CUS. Successivamente
società
la Guardia di Finanza ha
presentato un layout funzionale per un progetto di
complessivi 100.000 mq
con annesso un campo
di strutture sportive, che
però non si sposava bene
con lo spazio dell’Univercomune di bergamo sità. Da qui è nata l’idea di
coinvolgere Cassa Depositi e Prestiti e chiedere loro di spostare l’Università
nella Montelungo, un’area di 27.000 mq dove non era
facile pensare destinazioni solo profittevoli in una
fase di mercato come quella che conosciamo”. Questo progetto è nato grazie a una visione complessiva dello sviluppo della città: “Io penso che oggi il
tema del recupero delle aree dismesse veda i privati
alla ricerca di destinazioni diverse”, conclude Valesini. “E quando i privati possono sfruttare l’esistenza
di strutture catalizzatrici, diventa tutto molto più interessante”. L’obiettivo del comune è arrivare ora, in
primavera, con un accordo di programma che sancisca la cessione della Montelungo al comune stesso.
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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Il progetto vincitore
Ad aggiudicarsi il concorso è stato il progetto dello
studio Barozzi-Veiga che ha ripensato lo spazio interno al perimetro delle due caserme, vincolato e in
parte mantenuto nelle sue strutture e nel suo impianto costituitosi nel tempo (6 edifici saranno demoliti e
ricostruiti secondo il progetto), come un nuovo grande parco urbano che va a legarsi ai due parchi adiacenti (Suardi e Marenzi) attraverso dei collegamenti
esistenti. Negli edifici esistenti, il progetto si limita a
interventi di mantenimento e consolidamento delle
strutture e delle scale, al rifacimento delle coperture
e all’inserimento di nuove strutture che permettano
di adattare gli edifici alle funzioni che ospiteranno.
Gli edifici nuovi si inseriranno nel contesto storico,
con un’altezza di 5 piani fuori terra che si armonizza
alle altezze esistenti e un trattamento massiccio della facciata. Nel comparto Montelungo troverà spazio la parte destinata all’Università di Bergamo con
uno studentato e strutture sportive del CUS, mentre
il comparto Colleoni vedrà spazi commerciali a terra
e residenziale libero. Il progetto prevede l’implementazione della pedonabilità e della ciclabilità, senza
l’aggiunta di nuovi parcheggi.
Secondo il bando di gara istituito da CDP
Investimenti SGR, il costo presunto di
costruzione del progetto vincitore deve essere
complessivamente stimato in circa 50 milioni di
euro (spese tecniche e IVA escluse). L’Università
s’è impegnata a investire 20-25 milioni di euro
nella riqualificazione dello spazio Montelungo,
mentre la parte di edilizia residenziale sarà
sviluppata da CDPI SGR.
montelungo: cultura e verde driver della
riqualificazione
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Il tema
L’industria dell’ospitalità ritrova l'interesse degli operatori del real estate grazie a una serie di fattori che mettono al centro
degli investitori internazionali e locali il comparto alberghiero. Grazie alla ripresa economica riprendono i flussi turistici
declinati nelle varie componenti, dal viaggio per affari a quello vacanziero, e il settore comincia a interrogarsi sul domani.
Saprà l’industria dell’ospitalità assecondare il processo di crescita innescato dalla ripresa economica e adeguare le sue
strutture o preferirà sopravvivere con interventi minimi di sostegno a un comparto che a livello patrimoniale è assai vecchio
e in molti casi obsoleto? Su questa sfida si gioca il futuro del settore, ma soprattutto del Paese Italia.
Premiamo l’innovazione
nell’immobiliare
Concorso Mipim Innovation Forum 2016
di Guglielmo Pelliccioli
il Quotidiano Immobiliare in accordo con Reed Midem,
la società che organizza tra gli altri eventi il Mipim e il
Mapic, ha indetto un concorso per portare alla prossima edizione 2016 del Mipim Innovation una società
manifatturiera italiana. Da alcuni anni Mipim affianca
al tradizionale salone uno spazio dedicato all’innovazione in cui trovano posto progetti e idee destinati a
incidere sull’evoluzione del manufatto immobiliare. È
una strada che da circa un anno abbiamo intrapreso
concorso mipim innovation forum 2016
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anche noi di Quotidiano Immobiliare, convinti come
siamo che la progettazione, la realizzazione e la gestione degli edifici non sia disgiunta dall’integrazione
con il sistema delle industrie che producono impianti
e componenti per l’edilizia. Nel nostro percorso abbiamo cominciato ad invitare, presso la nostra sede
di Trescore Balneario a Bergamo, rappresentanti del
mondo immobiliare e di quello produttivo facendoli incontrare e dialogare intorno al Tavolo del Sistema Real Estate. Così abbiamo chiamato questo ciclo
di incontri che hanno cadenza mensile e che vanno
avanti dallo scorso mese di giugno. Grazie alla nuova
stagione del Mipim inaugurata dalla presenza al vertice di Filippo Rean e dei suoi collaboratori per l’Italia
come Francesco Pupillo, le occasioni di incontro e di
dialogo si sono fatte via via più frequenti e concrete.
Il concorso Mipim Forum innovation ne è un esempio.
Alle aziende che fanno parte di questo tavolo abbiamo chiesto di presentare un loro prodotto inserito in un progetto immobiliare realizzato di recente.
Per illustrarlo interverranno nei nostri studi televisivi
i soggetti coinvolti nell’iniziativa (azienda manifatturiera, progettista e promotore) che in uno specifico Forum di circa 20 minuti avranno la possibilità di
presentare il prodotto tecnico inserito nel contesto
concorso mipim innovation forum 2016
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dell’edificio preso a riferimento. Una giuria composta
da Luciano Manfredi, Paolo Caputo, Agostino Ghirardelli e Davide Albertini Petroni indicherà alla fine del
ciclo di trasmissioni quell’azienda che ha saputo, a
loro giudizio, portare più innovazione nell’applicazione immobiliare. Il vincitore avrà la possibilità di partecipare gratuitamente al Mipim Forum Innovation a
marzo 2016 e di illustrare il suo prodotto durante l’evento con uno speech di 45 minuti in inglese ad una
platea internazionale di architetti, ingegneri, investitori, promotori.
Siamo particolarmente orgogliosi di essere i protagonisti di questa iniziativa insieme al Mipim. È un
segnale della considerazione che il nostro Paese e
il nostro giornale hanno presso Reed Midem e indirettamente presso la comunità internazionale del
real estate. Le aziende che fino ad ora hanno inviato la loro adesione sono le seguenti: Focchi, Oikos,
Otis, Mitsubishi, Honeywell, Gewiss, Clivet, eFM con
MV&Partner, Schindler, REbuilding Network, Gualini.
concorso mipim innovation forum 2016
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progetti
Da Torino lanciamo
la sfida a Eataly
Fiorfood, il nuovo concept
di Galleria San Federico
di Marco Luraschi
da torino lanciamo la sfida a eataly
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La ristorazione ed il quality food sono
due elementi che sempre più spesso
nelle nostre città diventano strumenti
di valorizzazione di spazi prestigiosi
alla ricerca di una nuova collocazione
commerciale. è successo a Torino, nella
centralissima Galleria San Federico dove è
nato un format basato sull’eccellenze della
gastronomia e dell’alimentazione, unite
alla socialità e alla cultura.
Si chiama Fiorfood ed è il nuovo concept store dedicato al mondo dell’alimentare che si prefigge lo scopo di competere a livello prima regionale e poi magari nazionale con il “colosso” Eataly di Oscar Farinetti,
ormai diventato un marchio dal successo planetario.
Fiorfood è un’iniziativa di Nova Coop (il nome deriva da Fiorfiore Coop, il marchio delle eccellenze gastronomiche) ed ha visto la luce pochi giorni orsono
a Torino, in Galleria San Federico, immobilie di proprietà di Unipol in pieno centro storico: una scelta
non casuale, definita un atto d’amore dal Presidente di Nova Coop Alberto Dalle Rive, nei confronti di
una città dove nel 1854 è nata la prima Cooperativa
di Consumatori. Proprio il consumatore vuole essere al centro dell’attenzione in questo nuovo spazio
commerciale dedicato al food e alla sua produzione,
ma anche alla socialità, alla presentazione di libri e
di menù e, ovviamente, alla degustazione e alla ristorazione, con molta attenzione ai prezzi e alla spesa economica. Un’operazione che dal punto di vista
immobiliare si incastra nel rilancio del centro storico
di Torino, una città che faticosamente da alcuni anni
sta cercando di ritrovare il suo ruolo centrale nel panorama italiano, anche grazie al collegamento fer-
da torino lanciamo la sfida a eataly
S
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persona
massimiliano
morrone
società
gruppo unipol
roviario con Milano e all’eredità delle Olimpiadi del
2006 che sono così lontane ma hanno dato un nuovo
impulso al centro in termini di infrastrutture e nuove
realizzazioni (se non fosse stato per la crisi economica successiva che ha bloccato tutto). Soddisfazione per l’operazione traspare anche dalle parole
della proprietà dell’area: “Abbiamo realizzato il rilancio dell’isolato San Federico, un pezzo importante
del centro storico di Torino – dichiara Massimiliano
Morrone, responsabile Asset & Investment Management RE e SGR Immobiliare del Gruppo Unipol – con
una riqualificazione che ha restituito a Torino l’utilizzo quotidiano di un immobile simbolo della città, con
un’offerta commerciale per tutti, che va dal tempo
libero, all’alimentare di qualità, al convenience store,
allo shopping di alta gamma”.
FIORFOOD: il concept
Il concept come abbiamo detto è moderno. Ci sono
marchi di assoluto valore del mondo della ristorazione (apre La Credenza, famoso locale di San Maurizio
Canavese, pluripremiato nel mondo del food con gli
chef stellati Igor Macchia e Giovanni Grasso), ma anche la connotazione editoriale innovativa delle Librerie Coop con un settore dedicato alla letteratura di
qualità che spazia dalla narrativa ai gialli. L’esperienza d’acquisto nello spazio di Librerie Coop vuole as-
da torino lanciamo la sfida a eataly
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secondare le nuove tendenze e viene integrata tra gli
scaffali con isole tematiche legate all’alimentazione
e alla cucina, che raccontano il cibo ed educano alla
cultura alimentare. Sarà pertanto rilevante la presenza di editori quali Tommasi, Bibliotheca Culinaria,
Slow Food e altri che si distinguono per una ricerca
innovativa e di altissima qualità. Insomma, un progetto molto studiato ed elaborato, che vuole seguire le strade dell’innovazione nel mondo degli spazi
commerciali, ben sapendo che l’eccellenza alimentare italiana (e in questo caso anche regionale) è un
valore assoluto che in questo momento rappresenta una chiave di grande successo e che l’esperienza per il consumatore è diventata una caratteristica
imprescindibile per ogni operazione rivolta al grande
pubblico. Obiettivo di Fiorfood è in primis l’apertura
in tutte le grandi città del Piemonte, nei centri storici.
Se l’operazione avrà successo, sarà replicata in altre
piazze italiane.
galleria san federico: la storia
La Galleria San Federico fu costruita negli anni Trenta
del Novecento come terza grande area commerciale
coperta di Torino. Nel 1931 si avanzò l’ipotesi della
ristrutturazione della precedente Galleria Natta presente
nell’Isolato San Federico, creando una nuova area
commerciale coperta che andasse ad aggiungersi
alle già esistenti Galleria Subalpina e Galleria Umberto
I. Il progetto fu inserito nel contesto dell’imponente
ristrutturazione di via Roma e degli isolati circostanti
avvenuta tra il 1931 e il 1937; nel 1932 venne avviato
il cantiere su progetto dell’architetto Federico Canova
e dell’ingegnere Vittorio Bonadè Bottino che si occupò
da torino lanciamo la sfida a eataly
S
24
anche della contestuale realizzazione del vicino Hotel
Principi di Piemonte.
Il progetto si contraddistinse subito per i suoi connotati
di modernità e prestigio rispetto alla precedente
struttura, prevedendo ampi spazi per negozi, la
realizzazione di magazzini e autorimesse sotterranee
e, inoltre, numerosi locali per uffici e un nuovo
cinematografo, in sostituzione del vecchio Cinema
Meridiana. I lavori si caratterizzarono per il loro ritmo
serrato e, infatti, terminarono nel 1933, ad appena un
anno dall’apertura del cantiere. Ad occupare i primi uffici
fu la sede storica del quotidiano La Stampa e, nel 1934,
venne inaugurato anche il grande Cinema Lux.
La Galleria San Federico è da sempre una prestigiosa
sede di negozi al piano terreno e di uffici e studi
professionali ai piani superiori. Nel 2005 è iniziato
un importante progetto di riqualificazione che ha
riguardato la completa ristrutturazione del Cinema Lux
e la creazione di una nuova ala della Galleria (“mall”)
con la creazione di nuovi e moderni spazi commerciali
e un’ampia zona dedicata alla ristorazione. La Galleria,
dopo la creazione del mall, ricopre una superficie lorda
di circa 23.000 mq.
Negli ultimi due anni, con l’arrivo di Unipol, si è cercato di
ridare alla Galleria il suo ruolo di attrazione nel centro di
Torino dando una forte spinta alla commercializzazione
dei nuovi spazi e di quelli che negli ultimi anni si erano
liberati. Per terminare gli spazi della nuova Galleria e per
ristrutturare i negozi esistenti, la proprietà ha investito
quasi 5 milioni di euro. Negli ultimi mesi sono stati
sottoscritti importanti contratti di locazione con marchi
di primario standing come NovaCoop, H&M marchio
“& other stories”, L’Oreal, Atelier Emè, Profumeria delle
Piane e rinegoziati i contratti di locazione con Hermes,
UniCredit e De Wan.
Nel corso degli ultimi due anni la vacancy della Galleria
è stata ridotta del 50% e la parte commerciale, a
da torino lanciamo la sfida a eataly
Edificato nel 1930
sui resti dei volumi
settecenteschi,
l’isolato “San
Federico” è costituito
da un edificio cieloterra libero su tre
lati (via Roma, via
Santa Teresa e via
Bertola). Il piano
terra è occupato
esclusivamente
da attività
commerciali mentre
le altre porzioni
dell’immobile si
sviluppano su sei
piani fuori terra
e ospitano, oltre
S
25
alle attività
commerciali dei
piani terreno e
ammezzato, spazi
terziari in parte
occupati e in parte
liberi. Il piano sesto
è occupato da
piccole mansarde
a destinazione
residenziale in
buone condizioni
di manutenzione
generale.
partire dal primo trimestre 2016, sarà completamente
locata. La proprietà, per fare in modo che la Galleria
venga vissuta dalla città, spesso ne concede l’utilizzo
per eventi benefici e culturali. Tra gli eventi principali
dell’ultimo anno, si ricordano:
• l’esposizione di una teca interattiva dove sono state
posizionate le repliche di vari reperti esposti presso il
Museo Egizio di Torino;
• l’evento benefico di Golfart con l’esposizione, tra le
volte della Galleria, di bolle di vetro contenenti abiti
sartoriali di giovani stilisti torinesi e l’apertura di
negozi temporary per la raccolta di fondi a favore
dell’associazione F.a.r.o., onlus per l’assistenza dei
malati di tumore;
• l’esibizione della banda dell’Esercito della Salvezza di
Torino;
• sfilata di moda mirata alla valorizzazione di diversi
stilisti emergenti all’interno del concorso Nazionale
“Nuovi talenti di alta moda 2015”;
• Turine Wine, iniziativa in collegamento con EXPO 2015
legata al tema dell’alimentazione e delle relazioni
fra produzione e distribuzione agroalimentare ed
enogastronomica e dimensione urbana.
Unipol, divenuta proprietaria dell’immobile a seguito dell’operazione di fusione con Fondiaria SAI,
si è attivata per valorizzare la Galleria e riconoscerle nuovamente il ruolo storico, attivando un
processo di rivitalizzazione degli spazi: da un lato ha preservato negozi storici (De Wan, la Galleria
d’Arte, la Gioielleria Olivero) e dall’altro ha impostato un mix merceologico completo che abbraccia
l’alimentare, la tecnologia, il lusso e l’abbigliamento. Contemporaneamente sono stati ristrutturati
spazi uffici con realtà quali, ad esempio, Deloitte e Finpiemonte. Il monte canoni complessivo, a
seguito della sottoscrizione dei contratti per gli spazi destinati al commercio (completamente
affittati a partire dal primo trimestre 2016), si incrementerà a regime di oltre 1,4 milioni di euro
(+30% rispetto al monte canoni di fine 2012).
da torino lanciamo la sfida a eataly
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progetti
a milano
c’è il mare
Nuovo modello di sviluppo
territoriale delle periferie
di Elena Curnis
a milano c’è il mare
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Mare culturale urbano è un centro internazionale di innovazione
culturale, inclusione sociale e rigenerazione urbana in corso di
realizzazione nella zona Ovest di Milano, il cui obiettivo è quello di
costruire un nuovo modello di sviluppo territoriale delle periferie.
Immaginare una città con il mare è stata la metafora capace di
rappresentare la costruzione di un polo culturale urbano in zona
7: portare a Milano qualcosa che a Milano non c’è. Così il mare
è diventato lo spazio simbolico dove poter raccontare il progetto
complessivo.
Mare srl, è un’impresa sociale costituita il 14 gennaio
2014, riconosciuta come startup innovativa a vocazione sociale. È guidata da un pool di professionisti
animati dall’ambizione di creare un nuovo modello di
sviluppo del territorio, realizzabile in ogni periferia urbana. Il gruppo unisce competenze nei campi dell’arte, della progettazione sociale, della ricerca e sviluppo,
della comunicazione e del digital engagement, dell’ICT e del fundraising. L’approccio integrato tra innovazione culturale, inclusione sociale e rigenerazione
urbana è l’intuizione alla base dell’impresa sociale
mare. Il modello operativo prevede il coordinamento di residenze artistiche temporanee che dialogano
con la progettazione sociale generando contenuti e
servizi che abbiano un forte impatto sui territori per
i quali sono stati pensati. “I processi di conoscenza,
scambio, produzione e consumo sono leve di mobilitazione sociale ed economica. Scommettere sull’evoluzione sistematica di questi processi, promuovendo
a milano c’è il mare
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l’ibridazione tra approcci e
persona
categorie è la sfida innovativa che vogliamo affidare
alla cultura. Vogliamo renderla protagonista virtuosa del conflitto tra crescita
e benessere, produzione e
conoscenza”, ha dichiarato
Andrea Capaldi, cofounder & CEO di mare. “Non
andrea capaldi
c’è luogo o individuo che
non porti con sé cultura e sapere, mare culturale urbano vuole valorizzare questo patrimonio collettivo e
amplificarne portata e impatto”.
Il progetto comincia a prendere forma nel 2013 con
l’individuazione dell’area dismessa di via Novara 75,
messa a bando dall’Assessorato al Demanio del Comune di Milano; nel frattempo Fondazione Housing
Sociale e Investire Immobiliare, impegnate nella costruzione del complesso di housing sociale “Cenni
di cambiamento”, affidano a mare la gestione della
cascina seicentesca Torrette di Trenno, in corso di
restauro. Il progetto prevede la realizzazione di circa 7.700 mq aperti 365 giorni all’anno, dalle 8 alle
2 di notte, che comprendono: cinema, sale teatrali e
per concerti, co-working, studi di registrazione e sale
prova musica, atelier e spazi di prova e formazione,
spazi per la comunità, caffè e bistrot, una corte, una
grande area di verde pubblico e un passaggio sempre aperto sulla città. La programmazione di mare
prende vita, quindi, in due spazi vicini tra loro: cascina Torrette di Trenno, in apertura a primavera 2016,
e via Novara 75, la cui costruzione è prevista per il
2016. I due spazi si trovano non un’area periurba-
a milano c’è il mare
mare è un
bene di tutti,
un posto dove
stare e tornare,
un elemento
in continuo
movimento
e in continua
rigenerazione,
grazie al quale
le persone si
incontrano e si
contaminano:
sono questi
i pensieri
all’origine
del nome.
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na di Milano, zona costituita da un insieme di nuclei
storici e di quartieri residenziali con caratteristiche
disomogenee, da case popolari a residenze di prestigio. Lo stadio Meazza di San Siro, l’Ospedale San
Carlo, la Caserma Santa Barbara e il deposito ATM
sono le presenze più imponenti, insieme ad alcuni tra
i più bei parchi di Milano. Il tessuto urbano di questa area appare disgregato, offre pochi luoghi di incontro e poca vitalità dal punto di vista commerciale,
manca una proposta culturale territoriale. Un’area in
cui era forte il bisogno di uno spazio condiviso in cui
poter dare vita a molteplici attività culturali. Risulta
fondamentale per mare inserirsi in modo armonico
in questo tessuto urbano già presente, come dichiara Carlo Gandolfi, l’architetto per il progetto di via
Novara 75: “Assumendo l’importanza di un’architettura collettiva a forte vocazione pubblica, il progetto
affronta in modo articolato e complesso il rapporto
con lo spazio aperto. L’obiettivo è quello di innescare
una serie di relazioni a scala urbana attraverso dispositivi architettonici e successioni spaziali. Concetto
architettonico, forma dell’edificio e sistema costrut-
a milano c’è il mare
persona
carlo gandolfi
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Il progetto è stato
presentato nella seconda
puntata di Real Estate e
Agricoltura su QITV
vai al video
tivo, intesi secondo reciproche relazioni, stabiliscono
il punto di partenza per lo sviluppo di un progetto attento alla relazione tra fruizione e scala urbana che
intende sviluppare un intenso rapporto con gli spazi
aperti. L’edificio si pone rispetto alla città in termini
di netta unitarietà: viene assecondato il confine del
lotto e una facciata traslucida e diafana ne ricalca il
perimetro con l’obiettivo di chiarezza e leggibilità in
un contesto frastagliato e disomogeneo dal punto di
vista percettivo. L’attenzione, in questo senso, si è
concentrata sul valore estetico dell’edificio, sul suo
carattere, sulla sua capacità di assumere il contesto
come riferimento e termine di integrazione”.
Per iniziare a lavorare in
zona 7 prima della disponibilità
effettiva degli edifici, mare ha
collocato la sua sede in via Gabetti 15,
presso il complesso di social housing Cenni
di cambiamento, a pochi metri di distanza da
cascina Torrette di Trenno e da via Novara 75.
a milano c’è il mare
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le lezioni di riccardo delli santi
Fisco immobiliare, parte 2
Torniamo a parlare di fisco immobiliare,
analizzando le metodologie con le quali
si acquistano gli immobili e i relativi oneri
fiscali. Dopo la spiegazione delle forme
basilari di acquisto presentata nel corso
della puntata precedente, Riccardo Delli
Santi (Studio Delli Santi) e Paolo Serva
(Studio Di Tanno e Associati) illustrano le forme alternative di acquisto,
a partire dal trasferimento di aziende immobiliari o conferimento
d’azienda.
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