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S T U D I O T E C N I C O

Arch. Damiano Lensi

[email protected]

cell. +39.335/7048342 via B. Ammannati, 4 - 50053 - EMPOLI (FI) Tel. e fax 0571/74022

Relazione di stima

TRIBUNALE DI FIRENZE FALLIMENTO

DITTA "IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A." REGISTRO FALLIMENTI: 63/14

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA DI TERRENI LOTTI n°4

Comune di Prato (PO) via Paronese/via dei Fossi/via del Molinuzzo

Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

Indice - Relazione di stima - Registro fallimenti Proc. 63/14. Identificazione del bene in oggetto Descrizione generale Descrizione Consistenza Rappresentazione catastale Provenienza Trascrizioni ed iscrizioni Stato di possesso degli immobili pag. 03 pag. 05 pag. 05 pag. 07 pag. 07 pag. 08 pag. 08 pag. 08 Regime impositivo Valori di stima Valutazione Determinazione del prezzo a base d'asta pag. 08 pag. 09 pag. 09 pag. 10 Descrizione sintetica del bene pag. 12 Indice allegati :  documentazione catastale (visure, estratto di mappa);  conservatoria (ispezioni ipotecarie);  Certificato di Destinazione Urbanistica. Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo 2/12

IDENTIFICAZIONE DEL BENE IN OGGETTO

3/12 terreni in oggetto Vista aerea della città di Prato. I terreni oggetto di stima sono ubicati nell'area contrassegnato dal circoletto rosso. terreni in oggetto Vista aerea ravvicinata, dalla quale si può apprezzare meglio la posizione rispetto al centro città. Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

4/12 Vista di dettaglio del contesto in cui si inseriscono i terreni. Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

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DESCRIZIONE GENERALE

I terreni, oggetto della presente stima, sono ubicati in Loc. Macrolotto. Questa zona, che nasce a sud-ovest del centro storico di Prato, ha una forte connotazione industriale e rappresenta il più grande distretto realizzato in Italia su iniziativa privata. Questa zona si estende su un'area pianeggiante di 150 ettari ed ospita più di 350 imprese che operano nel settore tessile.

A partire dal dopoguerra, la zona attualmente occupata dal 1° Macrolotto, è andata incontro ad un importante processo di espansione industriale e residenziale che ha dato origine, nel corso degli anni, al distretto industriale. Nell'area pratese l’attività tessile ha avuto un rigoglioso sviluppo tanto da essere considerata una delle aree industriali ed artigianali più fiorenti dell’Italia centrale. I suddetti terreni, confinanti con la zona del Macrolotto, sono situati intorno al Comando dei Vigili del Fuoco, tra via dei Fossi, via Paronese e via Molinuzzo e si attestano tutti sulle suddette vie.

DESCRIZIONE

I terreni oggetto della presente stima, ricadono in aree con destinazione "Parcheggio a raso" e "Giardini". Solo in piccolissima parte porzione di due lotti hanno come destinazione "Nuova edificazione". Questo perché porzioni di esse sono comprese nell'area sfruttata per la costruzione del Comando dei Vigili del Fuoco. Quindi ad oggi non hanno nessuna potenzialità edificatoria anche in virtù del fatto che le ridotte dimensioni non permetterebbero comunque nessun tipo di costruzione. Le suddette aree sono accessibili direttamente dalla via pubblica e hanno giacitura pianeggiante. 

Lotto n°1 - Terreno n°1_sub.1174 (lungo via del Molinuzzo)

di forma trapezoidale posto in angolo tra via Paronese e via del Molinuzzo, della superficie catastale di mq 2.200 ricadente parzialmente nel: - mobilità nel subsistema M5 (Le strade di penetrazione) nello schema direttore 4; - mobilità nel subsistema M2 (Le strade di attraversamento); Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

   6/12 - subsistema V3 (Le connessioni territoriali: Ombrone - zone umide, Bardena - Iolo, Bisenzio - Marinella) nello schema direttore 4. - subsistema V3 (Le connessioni territoriali: Ombrone - zone umide, Bardena - Iolo, Bisenzio - Marinella) con destinazione d'uso Vg (giardini) nello schema direttore 4.

Lotto n°2 - Terreno n°2_sub.1248 (lato sinistro dei VV.F.)

di forma poligonale, posto in angolo tra la via dei Fossi e via Paronese, a sinistra del comando dei Vigili del Fuoco, della superficie catastale di mq 1.866, ricadente parzialmente nel: - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso Vg (giardini); - mobilità nel subsistema M2 (Le strade di attraversamento); - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso Pp (Parcheggi a raso); - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso St (Servizi tecnici e amministrativi) con tipologia di intervento Ne (Nuova edificazione); - mobilità nel subsistema M3 (Le strade di connessione tra la maglia metropo_ litana e la rete urbana).

Lotto n°3 - Terreno n°3_sub.1249 (lato destro dei VV.F.)

di forma poligonale, posto a destra del Comando dei Vigili del Fuoco, lungo la via Paronese, della superficie catastale di mq 1.695, ricadente parzialmente nel: - mobilità nel subsistema M2 (Le strade di attraversamento); - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso Pp (Parcheggi a raso); - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso St (Servizi tecnici e amministrativi) con tipologia di intervento Ne (Nuova edificazione); - subsistema V3 (Le connessioni territoriali: Ombrone - zone umide, Bardena - Iolo, Bisenzio - Marinella) con destinazione d'uso Vg (giardini) nello schema direttore 4.

Lotto n°4 - Terreno n°4_sub.1251 (di fronte ai VV.F.)

di forma pressoché rettangolare, posto in angolo tra la via Paronese e la strada di accesso al comando dei Vigili del Fuoco, della superficie catastale di mq 196, ricadente parzialmente nel: - mobilità nel subsistema M2 (Le strade di attraversamento); Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

7/12 - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso Pp (Parcheggi a raso); - subsistema P2 (Le aree della Mixitè) con destinazione d'uso St (Servizi tecnici e amministrativi) con tipologia di intervento Ne (Nuova edificazione); - mobilità nel subsistema M3 (Le strade di connessione tra la maglia metropo_ litana e la rete urbana).

CONSISTENZA

Lotto n°1 Terreno n°1 (subalterno 1174)

semin. arbor. - classe 2 mq

Lotto n°2 Terreno n°2 (subalterno 1248)

semin. arbor. - classe 2 mq 2.200 R.D. €13,63 R.A. € 6,82 1.866 R.D. €11,56 R.A. € 5,78

Lotto n°3 Terreno n°3 (subalterno 1249)

semin. arbor. - classe 2 mq 1.695 R.D. €10,50 R.A. € 5,25

Lotto n°4 Terreno n°4 (subalterno 1251)

semin. arbor. - classe 2 mq 196 R.D. € 1,21 R.A. € 0,61

RAPPRESENTAZIONE CATASTALE Comune di Prato

Le unità risultano correttamente intestate alla Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a." nel foglio di mappa 81: Particella Qualità Clas. Sup. mq R. Domin. R. Agrario

Terreno 1 (Lotto n°1) Terreno 2 (Lotto n°2) Terreno 3 (Lotto n°3) Terreno 4 (Lotto n°4)

p.lla 1174 seminativo arborato p.lla 1248 seminativo arborato p.lla 1249 seminativo arborato p.lla 1251 seminativo arborato 2 2 2 2 2.200 1.866 1.695 196 Per particolari vedere la documentazione catastale allegata. 13,63 11,56 10,50 1,21 6,82 5,78 5,25 0,61 Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

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PROVENIENZA

I terreni oggetto di stima sono pervenuti alla

IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A.

- codice fiscale 01074310481, con atto del Notaio Barnini Claudio del 13 aprile 2006 rep. 258.909 fascic. 14.118, trascritto il 29 aprile 2006 al n°3471 di particolare, dove la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. con sede in Firenze, codice fiscale 01074310481, ha incorporato la società IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI - COSTRUZIONI IN CEMENTO ARMATO ED IDRAULICHE - SOCIETA' PER AZIONI codice fiscale 00392600482.

TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI

TRASCRIZIONE CONTRO del 16/10/2013, Registro Particolare 5949, Registro Generale 8745, Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI FIRENZE, Repertorio 20186 del 17/07/2013, ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO, a favore di massa dei creditori concordato preventivo Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a., contro Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a. con sede in Firenze (FI) C.F. 01074310481

STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI

Alla data del sopralluogo, avvenuto in data 24/02/2016, i beni risultano liberi e quindi nella piena disponibilità.

REGIME IMPOSITIVO

Per i terreni oggetto della presente relazione di stima l'operazione è fuori campo e quindi soggetto ad imposta di registro.

Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

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VALORI DI STIMA

L'espressione numerica che quantifica il valore unitario da attribuire all'oggetto da stimare per una base d'asta deve considerare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto a seguito di sopralluogo, deve tener presente e sondare il mercato immobiliare di zona, deve tener conto e analizzare l'attuale situazione del mercato immobiliare, considerandone gli aspetti nella sua più completa totalità, ma soprattutto deve tenere di conto che esiste una differenza tra valore libero di mercato e valore per una base d'asta. Il valore di mercato è l'espressione numerica dove la domanda e l'offerta si incontrano dopo che ognuna delle parti abbia contrattato le proprie esigenze, dove l'acquirente prende coscienza del bene, concorda la data di immissione in possesso e stabilisce le modalità di pagamento, magari avvalendosi di erogazione di fondi da parte di enti finanziatori dando il bene stesso in garanzia. Il macro valore di riferimento, tenuto conto della attuale situazione statica del mercato, con tendenza alla riduzione dei prezzi dovuta principalmente alla grande diminuzione della domanda, relativo al secondo semestre del 2015 può essere espresso pari a € 5,00/mq di terreno a destinazione giardino € 12,00/mq di terreno a destinazione parcheggio

VALUTAZIONE

Gli elementi utili alla valutazione sono l’ubicazione delle aree, la consistenza e configurazione della superficie. Trattandosi di terreni non edificabili, per la determinazione del valore al m 2 , può essere fatto riferimento al combinato disposto dell’art. 40 del D.P.R. 327/2001 e succ. mod. e int., e dei valori della Tabella dei Valori Agricoli Medi per l’anno 2010, redatta dalla Commissione Provinciale per la determinazione dell’indennità di espropriazione di Prato, pubblicata sul B.U.R. n°02 del 12/01/2011. Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

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Superficie terreno Destinazione/mq

Lotto 1 mq 2.200 giardino mq 2.200

Valore macro zona €/mq

5,00

Valore di stima

€ 11.000,00 Lotto 2 mq 1.866 giardino mq 1.300 parcheggio mq 566 5,00 12,00 € 13.292,00 Lotto 3 mq 1.695 giardino mq 1.035 parcheggio mq 660 5,00 12,00 € 13.095,00 Lotto 4 mq 196 giardino (assimil.) mq parcheggio mq 80 116 5,00 12,00 € 1.792,00 Il più probabile valore di mercato dei terreni in oggetto, di proprietà della società "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.a." può essere quantificato quindi in maniera arrotondata nelle cifre di:

Lotto

Lotto 1 Lotto 2 Lotto 3 Lotto 4

Valore arrotondato

€ 11.000,00 € € € 13.300,00 13.000,00 1.800,00 Si precisa che, alla data del sopralluogo avvenuto in data 24/02/2016, i terreni in oggetto risultano liberi e nella piena disponibilità. DETERMINAZIONE DEL PREZZO A BASE D'ASTA Il valore per una base d'asta deve tenere conto di fattori oggettivi quali l'esborso del prezzo finale in tempi brevi, l'incertezza dei tempi di immissione in possesso e nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa e che essa non può essere impugnata per causa di lesioni (art. 2922 c.c.). Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

11/12 In conclusione nella determinazione del prezzo a base d'asta i valori di mercato dei beni devono essere ridotti di una percentuale in genere variabile tra il 10% ed il 30%. valori: Il sottoscritto stimatore ritiene di applicare il 20% ottenendo così i seguenti Lotto 1

Valore di mercato Riduzione per valore a base d'asta

€ 11.000,00 20% € 2.200,00

Valore a base d'asta

8.800,00 Lotto 2 Lotto 3 € 13.300,00 20% € € 13.000,00 20% € 2.660,00 2.600,00 10.640,00 10.400,00 Lotto 4 € 1.800,00 20% € 360,00 1.440,00 Empoli, li 29/02/2016 Arch. Damiano Lensi Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

12/12 DESCRIZIONE SINTETICA DEL BENE I terreni, oggetto della presente stima, sono ubicati in Loc. Macrolotto. Questa zona, che nasce a sud-ovest del centro storico di Prato, ha una forte connotazione industriale e rappresenta il più grande distretto realizzato in Italia su iniziativa privata. Essi ricadono in aree con destinazione "Parcheggio a raso" e "Giardini". Solo in piccolissima parte porzione di due lotti hanno come destinazione "Nuova edificazione". Questo perché porzioni di esse sono comprese nell'area sfruttata per la costruzione del Comando dei Vigili del Fuoco. Quindi ad oggi non hanno nessuna potenzialità edificatoria anche in virtù del fatto che le ridotte dimensioni non permetterebbero comunque nessun tipo di costruzione. Le suddette aree sono accessibili direttamente dalla via pubblica e hanno giacitura pianeggiante. La rappresentazione catastale identifica esattamente lo stato dei luoghi ed è individuata nel Comune di Prato (PO) nel Foglio 81 p.lla 1174 (Lotto n°1), p.lla 1248 (Lotto n°2), p.lla 1249 (Lotto n°3), p.lla 1251 (Lotto n°4). Alla data del sopralluogo avvenuto in data 24/02/2016, i terreni in oggetto risultano liberi e nella piena disponibilità. Arch. Damiano Lensi Tribunale di Firenze - Fallimento Ditta "Impresa Dr. Ing. Giovanni Tognozzi S.p.A." - Registro fallimenti n°63/14 Comune di Prato, via Paronese - via dei Fossi - via del Molinuzzo

Ufficio Provinciale di Prato - Territorio Servizi Catastali

Visura per immobile

Situazione degli atti informatizzati al 20/01/2016

Data: 20/01/2016 - Ora: 18.08.14

Visura n.: T298061 Pag: 1 Fine

Dati della richiesta Catasto Terreni Immobile Comune di PRATO ( Codice: G999) Provincia di PRATO Foglio: 81 Particella: 1174

DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe DATI CLASSAMENTO Superficie(m²) Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA

1 81 1174 SEMIN ARBOR 2

ha are ca

22 00

Dominicale

Euro 13,63 L. 26.400

Agrario

Euro 6,82 L. 13.200

FRAZIONAMENTO n. 1740.1/1993 in atti dal 07/05/1993 Notifica Partita INTESTATO

DATI DERIVANTI DA

DATI ANAGRAFICI IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI S.P.A. con sede in FIRENZE ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 13/04/2006 Trascrizione n. 3471.1/2006 in atti dal 01/05/2006 Repertorio n.: 258909 Rogante: NOTAIO CLAUDIO BARNINI Sede: FIRENZE Registrazione: Sede: FUSIONE DI SOCIETA` PER INCORPORAZIONE CODICE FISCALE 01074310481 DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprieta` per 1/1 Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Ufficio Provinciale di Prato - Territorio Servizi Catastali

Visura per immobile

Situazione degli atti informatizzati al 20/01/2016

Data: 20/01/2016 - Ora: 18.09.01

Visura n.: T298365 Pag: 1 Fine

Dati della richiesta Catasto Terreni Immobile Comune di PRATO ( Codice: G999) Provincia di PRATO Foglio: 81 Particella: 1248

DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe DATI CLASSAMENTO Superficie(m²) Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA

1 81 1248 SEMIN ARBOR 2

ha are ca

18 66

Dominicale

Euro 11,56

Agrario

Euro 5,78 FRAZIONAMENTO del 21/08/2003 n. 2794.1/2003 in atti dal 21/08/2003 (protocollo n. 134904) Notifica Partita INTESTATO

DATI DERIVANTI DA

Ufficio Provinciale di Prato - Territorio Servizi Catastali

Visura per immobile

Situazione degli atti informatizzati al 20/01/2016

Data: 20/01/2016 - Ora: 18.09.41

Visura n.: T298619 Pag: 1 Fine

Dati della richiesta Catasto Terreni Immobile Comune di PRATO ( Codice: G999) Provincia di PRATO Foglio: 81 Particella: 1249

DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe DATI CLASSAMENTO Superficie(m²) Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA

1 81 1249 SEMIN ARBOR 2

ha are ca

16 95

Dominicale

Euro 10,50

Agrario

Euro 5,25 FRAZIONAMENTO del 21/08/2003 n. 2794.1/2003 in atti dal 21/08/2003 (protocollo n. 134904) Notifica Partita INTESTATO

DATI DERIVANTI DA

Ufficio Provinciale di Prato - Territorio Servizi Catastali

Visura per immobile

Situazione degli atti informatizzati al 20/01/2016

Data: 20/01/2016 - Ora: 18.10.17

Visura n.: T298871 Pag: 1 Fine

Dati della richiesta Catasto Terreni Immobile Comune di PRATO ( Codice: G999) Provincia di PRATO Foglio: 81 Particella: 1251

DATI IDENTIFICATIVI Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe DATI CLASSAMENTO Superficie(m²) Deduz Reddito DATI DERIVANTI DA

1 81 1251 SEMIN ARBOR 2

ha are ca

01 96

Dominicale

Euro 1,21

Agrario

Euro 0,61 FRAZIONAMENTO del 21/08/2003 n. 2794.1/2003 in atti dal 21/08/2003 (protocollo n. 134904) Notifica Partita INTESTATO

DATI DERIVANTI DA

Ufficio Provinciale di PRATO - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare

Ispezione ipotecaria

Data 15/02/2016 Ora 17:00:52 Pag. 1 - segue

Ispezione telematica

Richiedente LNSDMN

Nota di trascrizione

Registro generale n.

8745

Registro particolare n.

5949

Sezione A - Generalità

Dati relativi al titolo

Descrizione Data Autorità emittente Sede

ATTO GIUDIZIARIO 17/07/2013 TRIBUNALE DI FIRENZE FIRENZE (FI) n. T 272944 del 15/02/2016 Inizio ispezione 15/02/2016 16:58:59 Tassa versata € 3,60

Presentazione n.

Dati relativi alla convenzione

Specie

ATTO GIUDIZIARIO

Descrizione

600 DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO

Voltura catastale automatica

del

16/10/2013

Numero di repertorio Codice fiscale

20186 80027830480

Altri dati

Non sono presenti nella sezione D parti libere relative alle sezioni A, B e C Richiedente

DOTT. ALESSANDRO TORCINI

Indirizzo

VIA GIUSEPPE DEL PAPA, 125 EMPOLI

Dati riepilogativi

Unità negoziali

Soggetti a favore

Soggetti contro

Sezione C - Soggetti

A favore

Soggetto n.

In qualità di

FAVORE

Denominazione o ragione sociale

MASSA DEI CREDITORI CONCORDATO PREVENTIVO IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI SPA

Sede Codice fiscale Per la quota di

Contro

Soggetto n.

In qualità di

CONTRO

Denominazione o ragione sociale

IMPRESA DR. ING. GIOVANNI TOGNOZZI SPA

Sede Codice fiscale Per la quota di

FIRENZE (FI) 01074310481 -

Ufficio Provinciale di PRATO - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare

Ispezione ipotecaria

Data 15/02/2016 Ora 17:00:52 Pag. 2 - Fine

Ispezione telematica

Richiedente LNSDMN

Nota di trascrizione

Registro generale n.

8745

Registro particolare n.

5949 n. T 272944 del 15/02/2016 Inizio ispezione 15/02/2016 16:58:59 Tassa versata € 3,60

Presentazione n.

Sezione D - Ulteriori informazioni

Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare del

16/10/2013