Transcript Actieplan woningbouw

Actieplan sociale woningbouw
Gemeente Bunnik
December 2015
1
Aanleiding
De aanleiding voor het actieplan
Het college is geconfronteerd met een sterk toenemende vraag naar sociale huurwoningen. Deze
vraag is het gevolg van een geringe bouwproductie in de afgelopen jaren als gevolg van de
economische crisis, de beperkte financieringsruimte bij corporaties, de gemaakte beleidskeuzes en de
groeiende taakstelling voor opvang van vluchtelingen en statushouders. Om een oplossing te bieden
voor deze vraag is besloten om een actieplan op te stellen.
Het doel van het actieplan
Het doel van het actieplan is te komen tot versnelde realisatie van sociale huurwoningen in de
gemeente om te voorzien in de toenemende vraag. We doen dit door integraal samen te werken met
corporaties en marktpartijen, gerichte keuzes te maken en deze efficiënt en effectief uit te voeren.
Hoe is het actieplan tot stand gekomen?
De vakdisciplines binnen de gemeentelijke organisatie die betrokken zijn bij de ontwikkeling en
realisatie van woningbouwprojecten en wonen/volkshuisvesting hebben een bijdrage geleverd aan de
tot standkoming van dit actieplan. Er heeft ook afstemming plaats gehad met het kernteam
‘vluchtelingenopvang’.
Met de twee grootste corporaties die binnen de gemeente actief zijn is overleg gevoerd over hun
ambities en het door hun uit te brengen bod voor het komende jaar.
Uit welke bouwstenen bestaat het actieplan?
Visie
In het actieplan staat de visie op het sociaal woonbeleid centraal. Wat willen we, waar willen we het,
wat hebben we nodig, welke tijd is er mee gemoeid en welke afspraken moeten we maken en met
wie.
Betrokken partijen
Bij de uitvoering van het actieplan zijn verschillende partijen betrokken. Vanuit de gemeentelijke
organisaties zijn verschillende afdelingen/clusters betrokken vanuit zowel het fysiek- als het sociaal
domein. Naast de gemeentelijke disciplines zijn ook betrokken:
•
Corporaties Portaal en Lekstede Wonen
•
Marktpartijen (projectontwikkelaars en bouwers)
•
Andre overheden (provincie en waterschap)
•
Samenwerkingspartners (buurgemeenten, U10)
Locaties
Voor de realisatie van sociale woningbouw zijn locaties benodigd. De eigendomspositie van de
gemeente is beperkt als gevolg van de gevoerde grondpolitiek in de afgelopen jaren. Slechts op een
beperkt aantal locaties kan de gemeente zelf aan de slag. Om tot een substantiële toevoeging van
sociale woningen te komen is samenwerking met marktpartijen noodzakelijk.
In de basis zijn alle locaties geschikt voor sociale woningbouw. Slechts voor een enkel perceel is het
vanwege de beperkte omvang en/of specifieke omstandigheden niet mogelijk een substantieel deel in
de sociale huursfeer te verlangen.
Middelen
Bij de middelen wordt onderscheid gemaakt in financiële middelen en ambtelijke inzet. De gemeente
beschikt over een fonds sociale woningbouw. Dit fonds is beschikbaar om projecten in de sociale
woningbouw te ondersteunen. Ook heeft de gemeente een beperkte grondpositie, welke kan worden
ingezet.
In de diverse stadia van de ontwikkeling is ambtelijke inzet benodigd. De gemeente opteert in de basis
voor een faciliterende rol. Deze rol kan situationeel verschillen.
2
Initiatieven woningbouw
Welke initiatieven zijn in uitvoering?
Op dit moment zijn enkele woningbouwplannen in uitvoering en/of onlangs afgerond. Voor deze
projecten zijn in het verleden concrete afspraken gemaakt over de invulling van de sociale
woningbouwopgave. Voor de projecten Land van Kemp en Violanthus (Kodak-terrein) is hier concreet
invulling aangegeven. Voor het project Scholeneiland Odijk is er voor gekozen om in plaats van
sociale huur in te zetten op sociale koopwoningen. Bij de ontwikkeling van het project
Regentenkwartier (Anne Frankterrein) is op andere wijze invulling gegeven aan de
sociaal/maatschappelijke opgave. Er is een relatie gelegd met de projecten Churchillhal en
Scholeneiland Bunnik.
Welke initiatieven zijn concreet in voorbereiding?
Binnenkort wordt gestart met de bouw van het appartementencomplex op de locatie De Gaarde. Bijna
30% van de woningen in dit complex worden gerealiseerd in de sociale huursfeer. Voor de projecten
Scholeneiland Bunnik en ’t Burgje zijn concrete woningbouwplannen in voorbereiding. Omtrent de
volkshuisvestelijke invulling van deze projecten zijn reeds afspraken vastgelegd en/of heeft
besluitvorming plaats gevonden. Op het Scholeneiland Bunnik worden 12 sociale huurwoningen
gerealiseerd door Lekstede Wonen. Voor het laatste project is de sociaal maatschappelijke opgave op
een nadere wijze ingevuld.
Welke initiatieven zitten in de pijplijn?
Voor de komende jaren staan verschillende projecten in de planning en worden oriënterend
gesprekken gevoerd met de eigenaren en/of initiatiefnemers voor de ontwikkelopgave. Het gaat om de
volgende locaties:
•
•
•
•
•
•
Weerdenburg
Stationsweg 61 (vóór-voormalige Rabobank)
Oude Haven (CNV Bouw- & Houtbond)
Camminghalaan
Jochem Janzplantsoen
Stationsweg 51-55
Uitgezonderd de laatst genoemde locatie heeft de gemeente geen eigendomspositie bij deze
ontwikkellocatie. Initiatiefnemers en de gemeente zullen onder andere afspraken moeten maken over
de invulling van het woningbouwprogramma. Al deze projecten hebben potentie om een substantieel
deel van het programma in de sociale sfeer te realiseren. Een woonprogramma met minimaal 30%
sociale huurwoningen is bij deze locaties de inzet. Voor de twee laatste projecten kan op een hogere
ambitie worden ingezet (100%).
Welke initiatieven zijn denkbaar?
Naast de projecten die in uitvoering zijn of waarvan de voorbereiding zich al in een vergevorderd
stadium bevind zijn er ook verschillende locaties waarvoor de planvorming nog (zeer) pril is, de
locaties vanuit andere invalshoeken zijn genoemd of zelfs formeel nog niet eerder in beeld zijn
geweest.
3
Hoge Akker
Voor de locatie Hoge Akker is in 2009/2010 een plan ontwikkelt met 4 vrijstaande woningen in het
hogere segment. Het plan is niet gerealiseerd. Er wordt gewerkt aan een nieuw plan met meerdere
woningtypologieën in een lagere prijsklassen. Hoewel de omvang van deze ontwikkeling beperkt is
wordt wel ingezet op een bijdrage in de sociale huursfeer. Dit kan binnen het plan zelf zijn, of door een
relatie te leggen met een andere ontwikkeling binnen de gemeente.
Rhijnhage
Het complex Rhijnhage is in beeld als transformatielocatie van ‘kantoor’ naar ‘wonen’. De eigenaar
staat inmiddels open voor een herontwikkeling en voert verkennende gesprekken met marktpartijen,
provincie en gemeente. De locatie heeft potentie voor ca. 100 tot 120 wooneenheden in diverse
typologieën. De locatie biedt vanwege zijn omvang en situering ruime mogelijkheden voor sociale
woningbouw voor zowel ouderen als jongeren. Een aandeel van 30% sociale huurwoningen van het
totale woonprogramma is de minimale inzet.
Van Dam
Al een ruim aantal jaren wordt gesproken over de uitplaatsing van Houthandel Van Dam. Voor deze
locatie is reeds een stedenbouwkundig plan opgesteld, zijn milieutechnische onderzoeken uitgevoerd
en zijn de mogelijkheden voor subsidieverlening in beeld gebracht. Ondanks een faciliterende rol van
gemeente en provincie is de ontwikkeling nog niet van de grond gekomen. Nu de woningmarkt weer
aantrekt hebben meerdere marktpartijen hun belangstelling voor deze locatie kenbaar gemaakt bij de
gemeente en het bedrijf. De locatie biedt in de basis ruimte voor 120-140 wooneenheden in diverse
typen. Ondanks de complexe situatie is een gevarieerd woonprogramma met 30% sociale
huurwoningen de inzet. Dit is mede ingegeven door de goede bereikbaarheid en de beperkte
mogelijkheden voor sociale woningbouw in de kern Bunnik.
Van Impelen
De locatie Van Impelen is recent in beeld gekomen. Het gelijknamige loonwerkbedrijf dat is gevestigd
aan de Herenstraat in Werkhoven heeft aangegeven te willen verplaatsen. De verplaatsing biedt de
mogelijkheid voor binnenstedelijke herontwikkeling naar woningbouw. Afgaande op de schaal en maat
van Werkhoven is voor deze locatie een programma denkbaar van 20–25 woningen.
’t Zand-Zeisterweg
De locatie ’t Zand-Zeisterweg is al geruime tijd in beeld als potentiële woningbouwlocatie. De insteek
is om in samenspraak met de eigenaren en ondernemers te komen tot een verplaatsing naar een
bestaande bedrijfslocatie binnen de gemeente of op een eventueel nieuw bedrijventerrein. De locatie
biedt, afhankelijk van het programma ruimte voor 20-25 wooneenheden. Door een actieve inzet van
alle betrokken partijen (ondernemers, BHIK, gemeente, provincie, corporaties) partijen moet een
verplaatsing binnen 5 jaar mogelijk zijn.
Singel Odijk
Ook de locatie Singel Odijk (gelegen ter hoogte van de nummers 39-45) is evenals de locatie ’t ZandZeisterweg in beeld voor transformatie. Vanwege de ligging nabij het centrum van Odijk is een
herontwikkeling met meerdere functies in beeld; wonen, voorzieningen, parkeren. Een nader duiding
van het programma is vanwege de meerdere functies in dit stadium moeilijk aan te geven. Een grotere
inzet op sociale woningbouw ligt voor de hand vanwege de zeer centrale ligging en bereikbaarheid
van voorzieningen.
Rozelaar (Dier en Wei)
De locatie Rozelaar is nadrukkelijk in beeld gekomen vanuit het kernteam vluchtelingenopvang. De
locatie maakt nu onderdeel uit van de kinderboerderij Dier en Wei in Odijk. Het terrein wordt verhuurd
aan deze instantie en is in gebruik als dierenweide. In het gelden bestemmingsplan is al jaar en dag
een woningbouwlocatie opgenomen voor 3 woningen. Door een herschikking van het openbare
gebied rondom de kinderboerderij is het mogelijk om deze locatie op korte termijn tot ontwikkeling te
brengen. Overwogen kan worden om binnen het bestaande bouwvlak te opteren voor een hoger
woningaantal, bijv. 6 beneden-/bovenwoningen.
Rijneiland, fase 7
Het project Rijneiland wordt dit jaar formeel afgerond. Bij nadere beschouwing vanuit het kernteam
4
vluchtelingenopvang is het terrein van de volkstuinen in beeld gekomen als ontwikkellocatie voor 15
tot 20 wooneenheden. Deze locatie zou in beginsel grotendeels kunnen worden aangewend voor
eengezinswoningen of beneden-/bovenwoningen in de sociale huursfeer. Voorwaarden voor realisatie
is een verplaatsing van het volkstuincomplex naar bijvoorbeeld de rand van de kern Odijk nabij de
Zeisterweg.
Doorontwikkeling ’t Burgje
Recentelijk is het aanbestedingstraject gestart voor de locatie ’t Burgje. Voor deze locatie zelf liggen
de uitgangspunten hiermee vast. Op het moment dat een eventuele doorontwikkeling van deze locatie
wordt overwogen is een inzet op een woonprogramma met minimaal 30% sociale huur voor de hand
liggend.
Overzicht
Locatie
Ontwikkelaar
totaal
Woonprogramma
sociale huur
Scholeneiland Odijk
Land van Kemp
Regentenkwartier
Violanthus (Kodak)
Van Wijnen / Synthrus
BAM
Van Wanrooij Projectontwikkeling
Bouwfonds
61
63
29
14*
19
-**
De Gaarde
Scholeneiland Bunnik
‘t Burgje
Nero Projectontwikkeling
Lekstede
24
12
pm
6
12***
-
Weerdenburg
Stationsweg 61
Oude Haven (CNV-locatie)
Camminghalaan
Jochem Janzplantsoen
Stationsweg 51-55
De Eerste Burg
GBV
Peek
Portaal
gemeente
20-22
pm
pm
pm
pm
6
6-8
30%
30%
30%
100%
6
Hoge Akker
Rhijnhage
Van Dam
Van Impelen
’t Zand-Zeisterweg
Singel Odijk
Rozelaar
Rijneiland, fase 7
’t Burgje +
div.
Sustay
PontMeijer
fam Impelen
div.
div.
gemeente
gemeente
div.
pm
100-120
120-140
20-25
20-25
pm
3
15-20
pm
30%
30%
30%
30%
30%
30 %
100%
100%
30%
* sociale koop
** in combinatie met Scholeneiland Bunnik
*** in combinatie met Regentenkwartier
5
Ambities sociaal woonbeleid
Vanuit het sociaal woonbeleid zijn enkele items van belang in het kader van dit actieplan. Het zijn
elementen die voortkomen uit bestaand beleid of waar afspraken over zijn gemaakt met partijen.
Woonvisie
In de Woonvisie is vastgelegd dat bij nieuwbouw 30% van de woningen in de sociale huursector
wordt gerealiseerd. In regionaal verband is voor de periode 2010 t/m 2014 eveneens afgesproken dat
het percentage sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik 30% van de nieuwbouw zou bedragen.
Voor de periode na 2014 zijn in regionaal verband geen nieuwe afspraken gemaakt.
Op dit moment bedraagt het percentage sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik 16%. Dit is
beduidend lager dan de andere gemeenten in de regio. Uit het recent door RIGO uitgevoerde
schaarste onderzoek blijkt verder dat de wachtlijsten voor verkrijging van een sociale huurwoning erg
lang zijn. Door een verwachte toename van het aantal te huisvesten statushouders zal de wachttijd
alleen maar verder oplopen. Gelet op deze situaties ligt het voor de hand om het percentage van 30%
ook voor de komende jaren te handhaven.
Minimale projectomvang
In de huidige Woonvisie is opgenomen dat voor alle nieuwbouwlocaties met een capaciteit van
minimaal 3 woningen als uitgangspunt geldt dat 30% in de sociale huursector wordt gerealiseerd. In
de praktijk is een grotere projectomvang benodigd om corporaties te laten participeren. Portaal en
Lekstede Wonen hebben recent aangegeven bereid te zijn om in te stappen bij een aandeel van
minimaal 5 á 6 wooneenheden. Dit komt er op neer dat elk project met een omvang van 16 á 20
woningen in aanmerking komt voor een substantieel aandeel sociale huurwoningen.
Besluitvorming volkshuisvestingsfonds
Vorig jaar is de Verordening Volkshuisvestingsfonds gemeente Bunnik opgesteld.. Deze verordening
is echter niet vastgesteld, omdat gelijktijdig een traject van deregulering in gang is gezet. Beide
onderwerpen verhouden zich minder goed tot elkaar. De verordening zoals die is opgesteld is echter
een bruikbaar instrument om ervoor te zorgen dat de 30% sociale huurwoningen op gemeentelijk
niveau kan worden gehaald.
Het fonds fungeert als een soort vangnetconstructie voor het geval er binnen een project niet kan
worden voldaan aan de taakstelling voor sociale huurwoningen en er geen samenwerking c.q. uitruil
mogelijk is met een ander project. Dit laatste zal nadrukkelijk aangetoond moeten worden, waarbij
financiële argumenten niet leidend mogen zijn. In die specifieke situaties die resteren kan de
taakstelling voor sociale huurwoningen worden afgekocht door storting van een bedrag in het fonds.
Anderzijds kan vanuit het fonds een bijdrage worden verstrekt als meer sociale huurwoningen worden
gerealiseerd, dan de norm van 30%.
Prestatie afspraken en bod corporaties
In de nieuwe Woningwet is vastgelegd dat corporaties jaarlijks een bod doen aan de gemeente,
waarin aangegeven wordt hoe zij een bijdrage willen leveren aan het gemeentelijke
volkshuisvestingsbeleid. Op basis hiervan worden prestatieafspraken gemaakt. In de
prestatieafspraken met de woningcorporaties zullen in ieder geval de volgende onderwerpen aan de
orde komen:
- Wonen en zorg
- Duurzaamheid
- Urgente doelgroepen (waaronder statushouders)
- Betaalbaarheid
Daarnaast zullen afspraken worden gemaakt over de voorraad sociale huurwoningen (nieuwbouw,
verkoop, liberalisering).
6
De prestatieafspraken worden opgesteld aan de hand van het bod dat de corporaties uitbrengen op
ons woonbeleid. Recentelijk heeft Portaal haar bod uitgebracht. In dit bod geven zij aan dat zij de
komende twee jaar willen inzetten op de herontwikkeling van de locatie Jochem Janzplantsoen.
Lekstede Wonen heeft formeel nog geen bod uitgebracht. Ambtelijk wordt met hun gesproken over het
opnemen van de locaties Stationsweg 51-55 en Scholeneiland-Bunnik in hun bod.
Intentieovereenkomst Lekstede Wonen
Twee jaar geleden heeft de gemeente Bunnik een intentieovereenkomst gesloten met Lekstede
Wonen. Afspraak is dat partijen in een periode van 10 jaar 150 sociale huurwoningen realiseren in
Bunnik. Tot nu toe zijn 12 woningen gerealiseerd in Werkhoven en is Lekstede Wonen betrokken bij
een paar andere locaties. Lekstede Wonen heeft in de afgelopen tijd zijn bereidheid laten zien voor
het realiseren van sociale huurwoningen. Van belang is dat er voldoende locaties zijn voor het
realiseren van sociale huurwoningen. Dit kan enerzijds worden bereikt door zelf locaties beschikbaar
te stellen en anderzijds door ontwikkelaars te verplichten de sociale huurwoningen in samenwerking
met Lekstede Wonen te realiseren.
Door sociale huurwoningen in samenwerking met een corporatie te realiseren kan voor langere tijd
worden geborgd dat deze woningen behouden blijven voor de doelgroep. Het bouwen en beheren van
sociale huurwoningen behoort immers tot de kerntaak van de corporatie. Bovendien kan de gemeente
hierop meer sturen door het maken van prestatieafspraken.
Huisvestingsverordening
In regionaal verband (U16) is een huisvestingsverordening opgesteld. Hierin wordt de
woonruimteverdeling van sociale huurwoningen geregeld. Binnen de huisvestingsverordening is de
mogelijkheid voor gemeentelijk woonbeleid opgenomen. In het kader van het opstellen van de nieuwe
woonvisie zal dit gemeentelijk woonbeleid aan de orde komen.
7
Aanbevelingen en acties
Om de doelstelling van dit actieplan ‘versnelde realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente’ te
halen, worden hieronder aanbevelingen gedaan en concrete acties benoemd.
Aanbevelingen
1.
Actief inzetten eigen grondposities
De gemeente heeft, hoewel beperkt, enkele grondposities binnen de stedelijke contour.
Aanbevolen wordt deze posities in te brengen en samen met de corporatie Portaal of Lekstede
Wonen te ontwikkelen voor sociale huurwoningen.
2.
Actualiseren woonvisie/-beleid
De huidige Woonvisie dateert van 2010. Door veranderde marktomstandigheden, regionale
afspraken en gewijzigde wet- en regelgeving is een herziening van het woonbeleid noodzakelijk.
Dit is al eerder onderkend en inmiddels in uitvoering. Van belang hierbij is de relatie met de
strategische agenda.
3.
Vaststellen locatiegebonden woonprogramma
Het woonprogramma heeft in het verleden niet of nauwelijks een doorslaggevende rol vervuld bij
de ontwikkeling van locaties. Financiële argumenten vanuit marktpartijen, grondexploitaties en
oplossen van sociaal maatschappelijke vraagstukken zijn meer leidend geweest. Om vanuit
volkshuisvesting sturing te kunnen geven wordt aanbevolen om het woonprogramma een
prominente rol toe te bedelen bij ontwikkelingen en dit specifiek af te stemmen op de locatie.
Deze aanbeveling overstijgt het specifieke belang voor meer/versnelde sociale huurwoningen.
4.
Prestatieafspraken maken met corporaties
Vooruitlopend op de actualisering van het woonbeleid/Woonvisie wordt aanbevolen om met de
corporaties prestatieafspraken te maken. Deze prestatieafspraken zijn er op gericht om de
corporaties te houden aan hun maatschappelijke opgave, maar ook om marktpartijen en
corporaties aan elkaar in contact te brengen en te komen tot borging van een langdurige
huursituatie.
5.
Besluitvorming instellen volkshuisvestingsfonds
Er is in het verleden een basis gelegd voor een volkshuisvestingsfonds. De instelling van dit
fonds en een bijbehorende uitvoeringsregeling zijn echter nimmer vastgesteld. Aanbevolen wordt
om alsnog een besluit te nemen over de instelling van een volkshuisvestingsfonds en een
uitvoeringsregeling/verordening.
6.
Aandeel sociale huurwoningen is bepalend voor prioritering
In een aantrekkende markt en gelijkblijvende ambtelijke capaciteit zullen er keuzes moeten
worden gemaakt. Bij de prioritering van werkzaamheden heeft het woonprogramma in het
verleden een ondergeschikte rol vervuld. Aanbevolen wordt om het woonprogramma en in het
bijzonder het aandeel sociale huurwoningen bepalend te laten zijn voor de prioritering van de
projecten.
7.
Voeren actieve of passieve grondpolitiek
De gemeente voert momenteel een passieve grondpolitiek. Door deze keuze beschikt de
gemeente slechts over een beperkt aantal locaties voor ontwikkeling van woningbouw. Om de
doelstelling van dit actieplan te kunnen realiseren zal de gemeente andere instrumenten moeten
inzetten om dit doel te bereiken. Deze zijn niet altijd even succesvol of vergen veel tijd en inzet. In
overweging wordt gegeven om de keuze voor een passieve grondpolitiek te heroverwegen.
8
Acties
Voor enkele onderdelen/locaties kunnen de aanbevelingen worden vertaald in concrete acties. Deze
kunnen vanuit de eigen organisatie ter hand worden genomen. Insteek is om voor de volgende
locaties de samenwerking te zoeken met de corporaties Portaal en Lekstede Wonen:
1.
Ontwikkeling locatie Stationsweg 51-55
In aansluiting op de eerste aanbeveling wordt voorgesteld om de locatie Stationsweg 51-55 in te
zetten voor de ontwikkeling van ca. 6 sociale huurwoningen. Hiervoor een separaat B&W voorstel
redigeren.
2.
Ontwikkeling locatie Rozelaar
In aansluiting op de eerste aanbeveling wordt voorgesteld om de locatie Rozelaar in te zetten
voor de ontwikkeling van ca. 3 sociale huurwoningen. Hiervoor een separaat B&W voorstel
redigeren. De herschikking van de openbare ruimte en huurovereenkomst met Dier en Wei
vormen een onderdeel van dit voorstel.
3.
Ontwikkeling locatie Rijneiland, fase 7
In aansluiting op de eerste aanbeveling wordt voorgesteld om de locatie Rijneiland, fase 7 in te
zetten voor de ontwikkeling van 15-20 sociale huurwoningen. Hiervoor een separaat B&W
voorstel redigeren, waarbij de verplaatsing van het volkstuincomplex onderdeel vormt.
4.
Participatie ontwikkeling Jochem Janzplantsoen
De locatie Jochem Janzplantsoen is in eigendom en beheer bij Portaal. Aan deze locatie grenzen
stroken openbaar groen weke in eigendom zijn bij de gemeente. In aansluiting op de eerste en
vierde aanbeveling wordt ingezet op een gezamenlijke herontwikkeling van de locatie. Inzet
hierbij is om het volledige woonprogramma op deze locatie aan te wenden voor sociale
huurwoningen.
De uitwerking van deze acties vraagt (op onderdelen) specifieke besluitvorming van uw college. In
specifieke voorstellen zal worden ingegaan op de onder andere de planologische- en financiële
aspecten.
9