Transcript Circolare n° 9 del 19 Gennaio 2016. Libera professione. Conduttore

COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI
DELLA PROVINCIA DI SALERNO
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Prot. n° 30
Salerno, lì 19 Gennaio 2016
A tutti gli iscritti all’Albo e
nell’Elenco Speciale
LORO SEDI
OGGETTO: Circolare n° 9/2016. Libera professione.
Conduttore che impedisce la visita dell’immobile in vendita risponde dei
danni.
Cassazione Civile, sez. III, Sentenza del 30 Settembre /2015, n° 19543.
Colleghi
con la presente, per opportuna conoscenza di tutti Voi che, il conduttore che ostacola il diritto
di visita dell’immobile messo in vendita deve risarcire i danni al proprietario per
inadempimento dell’obbligo contrattualmente assunto.
Così ha stabilito la terza sezione civile della Corte di Cassazione che, con la sentenza
n. 19543 depositata il 30 Settembre 2015, ha confermato la condanna generica del
conduttore al risarcimento.
Per la suprema Corte, è meritevole di accoglimento la richiesta di ristoro del proprietario
connessa al suo diritto di visita, leso dal conduttore, atteso che “l’impedimento dell’accesso
del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a
pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell’alienazione”.
In tale prospettiva, la condanna generica si configura come una meradeclaratoria juris,
da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del
danni.
Le questioni inerenti alla prova concreta del danno, alla sua reale entità ed al rapporto
causale sono infatti riservate alla successiva fase di determinazione e liquidazione del
danno, da celebrarsi in separato giudizio.
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PRESIDENZA E SEGRETERIA
Via Luigi Guercio, 197 - 84134 - SALERNO Tel. e Fax 089-251488 – 389-5865899
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Nel caso di specie, la S.R.L. proprietaria dell’immobile locato aveva citato in giudizio il
conduttore lamentando l’inadempimento dell’obbligo, contrattualmente previsto, di consentire
la visita dei locali in caso di decisione di vederli.
Aveva quindi chiesto ed ottenuto la condanna del conduttore a consentire l’accesso
all’abitazione una volta alla settimana per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi,
nonché il risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio. In appello la sentenza
veniva parzialmente annullata per cessazione della materia del contendere, con conferma,
però, della condanna al risarcimento dei danni da inadempimento.
A questo punto il conduttore ha proposto ricorso in cassazione sostenendo, tra l’altro, di
aver impedito la visita dell’immobile soltanto in una singola occasione, per cui a suo dire non
poteva configurarsi alcun inadempimento contrattuale.
Ma a smentire le argomentazioni del conduttore c’è una lettera che lo stesso aveva fatto
inviare dal suo avvocato per mettere in discussione il diritto di visita. In un'altra occasione,
inoltre, il conduttore aveva negato le visite sostenendo che le stesse erano lesive della sua
libertà personale.
In realtà, secondo gli Ermellini tali circostanze confermano la volontà del conduttore di
non voler adempiere all’obbligo contrattualmente assunto di consentire la visita all’immobile
in vendita, configurando un comportamento che, evidentemente, si pone in contrasto con il
principio di buona fede che deve caratterizzare l’esecuzione del contratto.
Bene ha fatto, dunque, il giudice di merito a valutare l’inadempimento della clausola in
esame.
I giudici di legittimità hanno altresì respinto le altre due eccezioni mosse dal convenuto:
l’una contestava la decisione della corte d’appello di pronunciare condanna generica al
risarcimento nonostante l’attore non avesse dedotto i danni patiti; l’altra, invece, riguardava
l’asserita mancanza di prova del nesso causale tra condotta e danno.
Sul punto, la Corte sottolinea che l’impedimento dell’accesso del proprietario in un
immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative
e la possibilità stessa dell’alienazione.
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Peraltro, nella stessa clausola contrattuale, esplicitamente si collegava il diritto di visita
con la decisione di vendere l’immobile.
Va dunque confermata la condanna generica del convenuto, per addivenire alla quale –
concludono i giudici del Palazzaccio – la corte di merito ha fatto corretta applicazione del
principio secondo cui: “La condanna generica al risarcimento danni presuppone soltanto
l’accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base ad un accertamento anche
di probabilità o di verosimiglianza, mentre la prova dell’esistenza in concreto del
danno, della sua reale entità e del rapporto causale è riservata alla fase successiva di
determinazione e di liquidazione, sicché la pronuncia sulla responsabilità si configura
come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura
ed alla concreta sussistenza del danni, con la conseguenza che il giudicato formatosi sulla
responsabilità non incide sul giudizio di liquidazione” (Cass. civ. n. 6257 del 2002).
L’occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti.
F.to IL PRESIDENTE
Per. Agr. Antonio LANDI
Allego:
-
Cassazione Civile, sez. III, Sentenza del 30 Settembre /2015, n° 19543.
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Conduttore che impedisce la visita dell’immobile in vendita
risponde dei danni
Suprema Corte di Cassazione
Sezione III Civile
Sentenza 30 settembre 2015, n. 19543
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere Dott. CARLUCCIO Giuseppa - rel. Consigliere ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso 23171-2012 proposto da:
B.D.C.V. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,
CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato MANZI LUIGI,
VIA
FEDERICO
che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato SPAGLIARDI RICCARDO giusta
procura speciale a margine del ricorso;
- ricorrente contro
CASA DEL BRAGONE SRL;
- intimata Nonchè da:
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CASA DEL BRAGONE S.R.L. in persona del suo amministratore unico e legale
rappresentante Dott. F.A., elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA PACUVIO 34, presso lo studio dell'avvocato ROMANELLI GUIDO, che la
rappresenta e difende unitamente all'avvocato
GARIBALDI ANTONIO giusta procura speciale a margine del controricorso e ricorso
incidentale;
- ricorrente Incidentale contro
B.D.C.V. (OMISSIS);
- intimata avverso la sentenza n. 723/2011 della CORTE D'APPELLO di GENOVA, depositata il
15/07/2011, R.G.N. 1418/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/07/2015 dal Consigliere
Dott. CARLUCCIO GIUSEPPA;
udito l'Avvocato CALDERARA GIANLUCA per delega; udito l'Avvocato ROMANELLI
CHIARA per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GIACALONE Giovanni,
che ha concluso per l'inammissibilità in
subordine rigetto del ricorso principale, inefficacia in subordine rigetto del ricorso
incidentale;
Svolgimento del processo
1. La Casa del Bragone srl, quale proprietaria di un immobile locato a B.d.C.V., convenne
in giudizio il conduttore lamentando
l'inadempimento dell'obbligo, previsto contrattualmente (art. 12), di consentire la visita
dell'immobile in caso di decisione di
venderlo; chiese la condanna della controparte all'adempimento, nonchè la condanna in
forma generica al risarcimento del danno.
Premise di aver ottenuto nel febbraio 2009 ordinanza di rilascio per finita locazione dal 30
giugno 2010 e termine sino al
successivo 30 settembre.
Il Tribunale di Genova condannò il conduttore a consentire l'accesso all'abitazione una
volta alla settimana per almeno due ore
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con esclusione dei giorni festivi, nonchè al risarcimento del danno da liquidarsi con
separato giudizio.
2.La Corte di appello di Genova, in parziale accoglimento dell'impugnazione del
conduttore, dichiarò la nullità parziale della
decisione di primo grado, per avere il giudice pronunciato oltre i limiti della domanda;
dichiarò cessata la materia del
contendere sulla domanda di adempimento della clausola contrattuale;
respinse l'appello, per il resto, relativo alla domanda di condanna generica al risarcimento
del danno; compensò per 1/3 le spese
processuali di entrambi i gradi di giudizio, condannando il B. al pagamento dei restanti 2/3
(sentenza del 15 luglio 2011).
3.Avverso la suddetta sentenza B. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi.
Resiste con controricorso Casa del Bragone srl, proponendo anche ricorso incidentate
affidato a un motivo.
Ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.
I tre motivi del ricorso principale sono strettamente connessi e possono essere esaminati
congiuntamente.
Con il primo motivo, invocando la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., artt. 1183, 1218 e
ss. c.c., art. 1591 c.c., oltre a
motivazione insufficiente, si censura la sentenza: - per non aver ritenuto non proposta la
domanda di accertamento
dell'inadempimento, atteso che l'originario attore avrebbe piuttosto agito per il
riconoscimento della legittimità della clausola
contrattuale e chiesto al giudice solo l'individuazione delle modalità di adempimento della
stessa, per la necessità di dare
esecuzione all'obbligo di visita; - per aver ritenuto esistente l'inadempimento nonostante vi
fosse solo la prova di un unico
episodio in cui il conduttore non aveva reso possibile la visita dell'immobile messo in
vendita.
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Con il secondo motivo, invocando la violazione degli artt. 112, 115, 278, 414, 420 e 447
bis c.p.c., oltre a omessa motivazione,
censura la sentenza per aver riconosciuto il risarcimento del danno pronunciando condanna
generica del conduttore nonostante
l'attore non avesse neanche dedotto i danni patiti.
Con il terzo motivo, invocando la violazione dell'art. 112 c.p.c., oltre a omessa
motivazione, censura la sentenza per aver
riconosciuto il risarcimento del danno pronunciando condanna generica del conduttore
nonostante la mancata prova del nesso causale
tra condotta e danno.
2.Le censure, sotto certi aspetti inammissibili, sono prive i pregio.
2.1. Con una prospettazione (primo motivo) nuova e in contraddizione con le sue stesse
conclusioni nel giudizio di appello, ove
aveva chiesto la previa eventuale declaratoria di cessazione della materia del contendere
sulla domanda del locatore di dare
esecuzione alla clausola contrattuale relativa alla possibilità di visita dell'immobile insieme
alla dichiarazione di
inammissibilità/rigetto delle ulteriori domande attoree - così riconoscendo la pluralità delle
domande - in questa sede il
ricorrente sostiene che l'unica domanda proposta dal locatore era stata quella di esecuzione
della clausola e non quella di
inadempimento della stessa con richiesta di risarcimento del danno.
Anche a prescindere del mancato rispetto dell'art. 366 c.p.c., n. 6, stante il rinvio generico
agli atti processuali, evidente è
l'inammissibilità del profilo di censura, attesa la sua incompatibilità con le stesse
prospettazioni e conclusioni del conduttore
in appello e, quindi, correttamente, il giudice del merito ha valutato come proposte, oltre
all'accertamento della validità della
clausola, sia la domanda di condanna alla esecuzione della clausola contrattuale, sia la
domanda di accertamento di inadempimento
della stessa clausola, con conseguente risarcimento del danno.
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Del tutto non conferente, è poi, all'evidenza, l'invocazione dell'art. 1591 c.c., (danni per
ritardata restituzione).
2.2. Sotto altro profilo si lamenta (sempre con il primo motivo) che il giudice abbia
ritenuto inadempimento il rifiuto/ostacolo,
frapposto alla visita dell'immobile, in un unico episodio.
2.2.1. In estrema sintesi, la Corte di merito, messo in risalto che in base alla clausola
contrattuale il conduttore era tenuto a
consentire la visita dell'immobile, e che la stessa prospettata violazione della libertà
personale con il diritto di visita era
significativa della volontà di sottrarsi all'adempimento di obblighi assunti, ha valutato
l'inadempimento della clausola in
argomento. Ha ritenuto che l'inadempimento non si limitava all'episodio collegato alla
richiesta del locatore del 20 gennaio, dove
aveva addotto un impedimento non giustificato, ma anche alla successiva lettera fatta
inviare dall'avvocato in cui si metteva in
discussione lo stesso diritto di visita. Ha messo in evidenza l'emersione della volontà di
non adempiere, anche in collegamento
alla lettera del gennaio di 2009 e come il comportamento del conduttore fosse contrario
alla buona fede che deve caratterizzare
l'esecuzione del contratto.
2.2.2.Di contro, il ricorrente si limita a sostenere il carattere isolato del mancato
adempimento della clausola contrattuale. E,
dall'atra parte, il controricorrente elenca, facendo rinvio compiuto ai documenti depositati
nel processo di primo grado, alla
corrispondenza relativa all'argomento a partire dal gennaio del 2009.
2.3. Il ricorrente si duole, poi, che il giudice abbia emesso condanna generica per
l'inadempimento al diritto di visita
dell'immobile, nonostante solo in corso del giudizio e, quindi incorrendo nelle preclusioni
processuali, l'attore avesse
ricondotto il risarcimento richiesto al danno patito per l'ostacolo alla vendita dell'immobile.
Si duole inoltre dell'omessa
verifica in ordine all'esistenza del nesso di causa tra condotta e danno.
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2.3.1 La Corte di merito ha correttamente ritenuto l'irrilevanza della esplicita precisazione
nel ricorso introduttivo del danno
patito, proprio in ragione della natura del pregiudizio collegata al diritto leso, atteso che
l'impedimento dell'accesso del
proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sè idoneo a pregiudicare
le trattative e la possibilità
stessa dell'alienazione.
Peraltro, nella stessa clausola contrattuale, della quale il locatore invocava l'adempimento e
chiedeva il danno per
l'inadempimento, esplicitamente si collegava il diritto di visita con la decisione di vendere
l'immobile.
Per pervenire alla condanna generica la Corte di merito ha fatto corretta applicazione del
principio secondo cui, "La condanna
generica al risarcimento dei danni, sia essa oggetto di autonomo giudizio, ovvero di quello
che prosegue per la determinazione del
quantum, presuppone soltanto l'accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base
ad un accertamento anche dì probabilità o
di verosimiglianza, mentre la prova dell'esistenza in concreto del danno, della sua reale
entità e del rapporto di causalità è
riservata alla fase successiva di determinazione e di liquidazione, sicchè la pronuncia sulla
responsabilità si configura come una
mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla
concreta sussistenza del danno, con la
conseguenza che il giudicato formatosi sulla responsabilità non incide sul giudizio di
liquidazione". (Cass. n. 6257 del 2002).
3.Con l'unico motivo del ricorso incidentale, invocando la violazione degli artt. 100, 91 e
92 c.p.c., oltre a vizi motivazionali,
e la violazione dell'art. 111 Cost., il locatore censura la sentenza nella parte in cui,
nonostante il riconoscimento della
cessazione della materia del contendere in ordine alla richiesta di adempimento della
clausola contrattuale sul diritto di visita
del locatore, ha accolto il motivo di appello del conduttore, ex art. 112 c.p.c., nella parte in
cui denunciava l'ultrapetizione
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del giudice di primo grado rispetto alle modalità di adempimento richieste dalla parte,
dopo essersi spogliato del potere
decisorio, giungendo poi, sulla base di detto presupposto di parziale soccombenza del
locatore - vittorioso per tutti gli altri
motivi - alla compensazione per un terzo delle spese di lite per entrambi i gradi del
giudizio.
3.1. In effetti, la Corte di merito sembra dichiarare la nullità parziale della decisione di
primo grado, per aver consentito
l'accesso del locatore all'abitazione una volta alla settimana per almeno due ore nei giorni
feriali, mentre l'attore aveva
chiesto la condanna a determinare un giorno feriale e un'ora con luce naturale e, nel
contempo, dichiarare la cessazione della
materia del contendere, chiesta dall'appellante sulla domanda di condanna a consentire la
visita dell'immobile.
A tale ultimo fine fonda tale decisione sull'avvenuto rilascio dell'immobile nelle more del
processo, del quale hanno dato atto le
parti; rilascio ritenuto sufficiente, seppure in mancanza di richiesta concorde delle parti,
alla pronuncia di cessazione della
materia del contendere. Nello stesso tempo, con una sentenza non proprio limpida, almeno
nello successione degli argomenti affrontati, ritiene infondato il motivo di appello in cui lo
stesso B. si era lamentato sulla mancata pronuncia di cessazione della materia del
contendere da parte del giudice di primo grado sulla domanda di determinazione degli
orari di visita.
3.2. Ma, a ben vedere, l'annullamento per ultra petita della pronuncia di primo grado si
coniuga con la ritenuta infondatezza della richiesta di cessazione della materia del
contendere per lo stesso profilo, evidentemente logicamente subordinata, e riferita al
periodo in cui l'immobile era ancora detenuto dal conduttore. Mentre, la cessazione della
materia del contendere rilevata dal giudice è quella sopravvenuta in sede di appello con
l'avvenuto rilascio dell'immobile.
Così interpretata la sentenza impugnata, essendo erroneo il presupposto da cui muove il
ricorrente incidentale per essere l'accoglimento dell'appello del conduttore riferito al
periodo ante rilascio e la cessazione del materia del contendere riferibile al periodo post
rilascio, la parziale compensazione ai sensi dell'art. 92 cit. trova fondamento nella parziale
soccombenza del locatore.
Anche il ricorso incidentale, pertanto, va rigettato.
4. In conclusione, entrambi i ricorsi vanno rigettati. In ragione della reciproca
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soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di
cassazione.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione decidendo i ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e il ricorso
incidentale; compensa integralmente le spese processuali del giudizio dì cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 14 luglio 2015.
Depositato in Cancelleria il 30 settembre 2015.
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