Transcript Brecheisen Ronde Tafel gesp

50ste Woningmarktrapportage
Brecheisen Makelaars
Oplossingen om krapte te bestrijden, blijven uit.
Hoogtepunten!
Brecheisen actief is -en die worden genoemd in dit
De 50ste
kwartaal woningmarktrapportage van
magazine-, dan ontstaat het volgende. In Nieuwegein
Brecheisen én wederom een mijlpaal op een
daalde het aanbod van 603 naar 412, de looptijd van
exploderende
kwartaal
154 dagen naar 96 en de krapte-indicator van 17,1
de meeste transacties sinds 2008 bereikte. Een
naar 7,8. Dat betekent dat een consument slechts uit
woningmarkt die steeds verder krimpt, met in de stad
7,8 woningen kan kiezen. Dat alles had gevolg voor
Utrecht ca. 40.000 zoekers en slechts 1.440 woningen
de mediane transactieprijzen die stegen van 188.743
in verkoop. Binnen korte tijd getransformeerd van een
naar 199.605 euro. In IJsselstein en Amersfoort zien
kopers- naar een verkopersmarkt.
we een soortgelijk beeld, terwijl in Utrecht een daling
woningmarkt
die
vorig
van het aanbod van 2661 naar 1449 plaatsvond en
Makelaar Jan Paul Welter start met mooie cijfers.
daling looptijd van 133 naar 52 dagen, daling krapte-
Want sinds 2008 wisselden nimmer zoveel woningen
indicator van 13,9 naar een wel heel magere 4,4 en
van eigenaar als in het laatste kwartaal van 2015.
transactieprijzen van 198.367 naar 216.410 euro. Maar
‘Overal neemt de beschikbare voorraad af en krimpt
qua daling looptijd, stijging mediane transactieprijzen
het aanbod,‘ legt de Utrechtse makelaar uit. ‘Opvallend
en daling krapte-indicator spant de gewilde gemeente
is dat bij het schaarser worden van tussenwoningen
Houten de kroon met respectievelijk 296 naar 54,
in Utrecht en Amersfoort, kopers vrij eenvoudig
260.235 naar 310.443 euro, terwijl een consument in
overstappen
Houten uit slechts 5,4 woningen kan kiezen (in 2013
naar
een
ruim
appartement.
Dat
betekent dat men zich veel flexibeler opstelt, dan
nog 18,9).
enkele jaren geleden.
De nieuwbouwprojecten die
De stroomversnelling van ontwikkelingen en de
op de markt komen, zijn vrijwel alle ruim voor start
huidige hectiek op de woningmarkt, verlopen in
bouw volledig verkocht. Grotere en interessante
feite lijnrecht op een cumulatieve vermindering van
nieuwbouwontwikkeling worden steeds vaker door
overheidssteun. Zo is recent de NHG norm verder
beleggers
Doorstromers
verlaagd; de verruimde schenkingsvrijstelling (100.000
naar duurdere en grotere woningen hebben op de
euro in plaats van de huidige 50.000 euro) verviel; er
huidige woningmarkt nog maar zeer weinig keus. De
kwam geen extra geld voor startersleningen; per 1
verhuiswens en de bereidheid om goed te betalen voor
januari is de maximale hypotheekrenteaftrek weer 0,5
een (ruimere) woning is aanwezig, alleen het aanbod is
procentpunt verlaagd en per 1 juli 2015 is het lage
er niet. Dat gold al voor de grondgebonden woningen
btw-tarief op arbeid van verbouwingen en renovatie
in Oog in Al en Tuindorp, maar geldt nu marktbreed.’
gestopt.
In cijfers. Vergelijken we het laatste kwartaal van
Dit alles drukt de stemming echter zowel bij de
2013 met dat van 2015 in de diverse regio’s waar
consument als bij de banken niet. Hoewel ook de
gekocht
en
verhuurd.
De Aankoopmakelaar
Steeds meer kopers maken in een verhitte markt gebruik van de aankoopmakelaar. Wat kan
een aankoopmakelaar voor u doen en hoeveel kost dat? U kunt een makelaar inschakelen om
voor u te zoeken. Het kan ook zijn dat u uw huis al gevonden heeft en een aankoopmakelaar
in het biedproces nodig hebt. Maar een aankoopmakelaar kan nog veel meer doen. zoals
inspectie van bouwkundige staat en erfdienstbaarheden, controleren van de notariële akte
enz. Wat zijn de financiële afspraken die u met de aankoopmakelaar maakt? Vaak rekent
een aankoopmakelaar een percentage over het verschil tussen de vraagprijs en de koopsom.
Een mooie prestatiebeloning, want: hoe scherper de onderhandelingstechniek van uw
aankoopmakelaar, hoe meer hij van de prijs afkrijgt en hoe meer hij verdient. Neem eens
contact op met uw makelaar en laat u verder informeren over een aankoopopdracht.
27
50ste Woningmarktrapportage
Brecheisen Makelaars
maximale lening weer met 1% is gedaald (van 103%
naar 102%), wordt daarentegen het tweede inkomen
in 2016 voor 50% in plaats van 33% meegeteld. De
Rabobank geeft tijdens het gesprek aan, steeds
soepeler om te gaan met de regels. Ook al heeft men
bijvoorbeeld al een woning gekocht, terwijl de eigen
woning nog verkocht moet worden (voorheen nog wel
landelijke verkoopportefeuille van ontwikkelaars
steeds verder was geslonken: van 20.000 woningen
in 2004 naar nog geen 10.000 tien jaar later. Het
feit dat de Brecheisen Makelaars concluderen dat
de nieuwbouwprojecten in Utrecht nog voor start
bouw volledig zijn verkocht, spreekt ook boekdelen.
Hier ligt een taak voor gemeente en overheid!
eens een bottleneck).
Krappe nieuwbouw
Naast de krapte in het aanbod bestaande bouw,
wordt ook nieuwbouw schaars. De afgelopen
jaren is de nieuwbouw van woningen structureel
achtergebleven bij de groei van het aantal
huishoudens. Het aantal opgeleverde woningen is
sinds de crisis gedaald van bijna 79.000 in 2008 tot
49.000 woningen in 2013. Om de nood te ledigen,
zou in de provincie Utrecht de woningvoorraad nog
met 20 tot 30% moeten groeien. (bron: ‘Investeren
in Nederland’, 2015 EIB). Volgens makelaars,
ontwikkelaars en Bouwend Nederland, is het
tekort aan nieuwbouw in Utrecht zelfs schrijnend
te noemen. Eerder concludeerde Neprom
(Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling
Maatschappijen) al dat in de afgelopen jaren de
Vorm Ontwikkeling heeft in verkoop: Tuinhof Blaucapel te Utrecht.
In deze geliefde woonomgeving worden 27 riante herenhuizen,
8 royale tuinkamerwoningen, 11 luxe geschakelde villa’s en
10 hofvilla’s gebouwd.
SLINGER WEST HOUTEN
MBB Ontwikkeling heeft in
maart 2015 een selectie
gewonnen voor een nieuw
op te zetten groene woonwijk
van 29 energiezuinige eengezinswoningen in het centrum
van Houten.
De verkoop van de woningen
28
start binnenkort, meer info
www.wonen-deslinger.nl
14 januari 2016 - Woningmarktrapportage -
Wat verandert er fiscaal in 2016?
- Het maximale tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken in 2016 bedraagt 50,5%.
- Wie in 2016 geldt leent van familie of de eigen BV voor de eigen woning, of een bestaande lening wijzigt hoeft hiervoor
geen apart formulier meer in te vullen. Het aanleveren van de gegevens kan voortaan via de aangifte.
- Wie een eigenwoningschuld heeft waarop verplicht minimaal annuïtair afgelost moet worden, maar niet aan die
aflossingsverplichting heeft voldaan, kan de rente daarvan weer aftrekken vanaf het moment dat voldoende is afgelost.
- De maximale lening bij aankoop van een huis bedraagt in 2016 102% van de woningwaarde (was 103%).
- Tweeverdieners kunnen in 2016 meer lenen. Het tweede inkomen telt namelijk voor 50% mee in plaats van 33%.
- Het bedrag dat met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) kan worden geleend, daalt per 1 juli van € 245.000 naar € 225.000
Erfpacht
Utrecht zijn de Algemene Bepalingen 1961/1967
van toepassing die een einddatum kennen waarop
Ook werd tijdens het Ronde Tafel gesprek gesproken
het erfpachtrecht eindigt. Bij deze erfpachtrechten
over de veranderingen op het gebied van erfpacht.
is verder sprake van een jaarlijkse canon. Ook in
Vooral Amsterdam, maar ook andere grotere steden,
Vleuten-De Meern bestaan nog enkele tijdelijke
waaronder Utrecht, kennen erfpachtrechten. Erfpacht
erfpachtrechten met een jaarlijkse canonbetaling
is in feite het recht op het ‘vol genot’ op het onroerend
en afwijkende voorwaarden.
goed van iemand anders. Voor dat recht moet de
Erfpachters kunnen de tijdelijke en voortdurende
erfpachter een vergoeding betalen aan de eigenaar.
erfpachtrechten (AB 1961/1967, AB 1974 of AB
Zo’n vergoeding wordt canon genoemd.
1983)
eeuwigdurend
afkopen
en
converteren
(omzetten) naar de AV 1989. Hiervoor moet een
In Utrecht bestaan 3 soorten erfpachtrechten:
éénmalige afkoopsom aan de gemeente worden
- Eeuwigdurende erfpachtrechten
betaald. Meer informatie hierover vindt u in
- Voortdurende erfpachtrechten
‘Toelichting erfpacht in Utrecht’ en ‘Algemene
- Tijdelijke erfpachtrechten
voorwaarden
1989’,
Stadsontwikkeling
Bij
het
overgrote
deel
van
de
uitgaven
(tel.
van
de
Dienst
030-2860000).
De
particuliere
gemeente Amsterdam zal deze zomer de erfpacht
woningen op erfpachtgrond is de erfpachtcanon
eeuwigdurend gaat aanbieden, verwacht wordt dat
eeuwigdurend afgekocht. Bij een klein deel van de
overige gemeenten zullen volgen.
particuliere woningen op erfpachtgrond is sprake
van voortdurende erfpachtrechten die om de 10 jaar
Ook tijdens de woningmarktrapportages in 2015
worden herzien of men betaalt een jaarlijkse canon
liep de krapte op de Utrechtse woningmarkt als een
en koopt de erfpachtcanon voor een periode van
rode draad door het gesprek. Gehoopt werd toen op
50 jaar af. Slechts op enkele tientallen woningen in
oplossingen, maar die blijven helaas vooralsnog uit.
Deelnemers Woningmarktrapportage Brecheisen
Marcel Arendsen
Jan Paul Welter
Wim Mol
Daan Huitink
Dick Helsloot
Jean-Paul Bolhaar
Daan van der Vorm
Martin Visser
Gert Roelofsen
Jan Teunissen
Martijn van Eeuwijk
Isabel Kleijne
Erwin Evers
Ilse Kuiper
directie Brecheisen Makelaars
makelaar Utrecht, Brecheisen Makelaars
acquisiteur Vastgoedontwikkeling, Delta Lloyd
directeur MBB Ontwikkeling
senior Ontwikkelingsmanager BPD
notaris Hermans & Schuttevaer Notarissen
directeur VORM Ontwikkeling
manager Investors Relations, ASR
manager verkoop & zakelijke verhuur, Mitros
manager Financieel Advies, Rabobank Utrecht
teamleider Financieel Adviseurs, Rabobank Utrecht
communicatie Rabobank.
manager Marketing & Research Amvest
journalist
29