Handboek-woningcorporaties-2015

Transcript Handboek-woningcorporaties-2015

Handboek
Woningcorporaties
2015
Een handreiking
voor de praktijk
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ................................................................................................................................................................ 2
Voorwoord ....................................................................................................................................................................... 7
Lijst met afkortingen ......................................................................................................................................................... 9
1 Inleiding en leeswijzer ................................................................................................................................................. 12
1.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 12
1.2 Actuele ontwikkelingen ......................................................................................................................................... 12
1.3 Leeswijzer ............................................................................................................................................................ 12
Deel A - Jaarverslaggeving ............................................................................................................................................ 15
2 Jaarverslaggeving ....................................................................................................................................................... 16
2.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 16
2.2 Welke weten regelgeving is van toepassing? ..................................................................................................... 16
2.3 Model voor de balans ........................................................................................................................................... 19
2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening ........................................................................................................... 19
2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening ......................................................................................................... 19
2.6 Het kasstroomoverzicht ........................................................................................................................................ 20
2.7 Accountantscontrole ............................................................................................................................................. 20
2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening ....................................................................................................... 21
2.9 Ondertekenen van de jaarrekening....................................................................................................................... 21
2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving........................................................................................................ 22
2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur................................................................................................................. 22
3 Algemene grondslagen ............................................................................................................................................... 24
3.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 24
3.2 Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten ............................................................................... 24
3.3 Stelselwijzigingen ................................................................................................................................................. 27
3.4 Schattingswijzigingen ........................................................................................................................................... 30
3.5 Foutenherstel ....................................................................................................................................................... 30
3.6 Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................................................... 31
3.7 Continuïteitsveronderstelling ................................................................................................................................ 32
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag ......................................................................................................... 34
4.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 34
4.2 Het jaarverslag ..................................................................................................................................................... 34
4.3 Het volkshuisvestingsverslag................................................................................................................................ 37
4.4 Handige links ........................................................................................................................................................ 39
2
Inhoudsopgave
5 Onroerende zaken in de jaarrekening ......................................................................................................................... 40
5.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 40
5.2 Indeling onroerende zaken in de jaarrekening ...................................................................................................... 40
5.3 Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende eenheden? ................... 41
5.4 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur ................................................................................... 42
5.5 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop ....................................................................................... 47
5.6 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie ....................................................................... 49
5.7 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop .................................................................................... 49
5.8 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt? ........................................................... 51
5.9 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden .................................................................................................. 51
5.10 Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt? .............................................................................. 55
5.11 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen? ............................................................................ 57
6 Het bepalen van de historische kostprijs ..................................................................................................................... 60
6.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 60
6.2 Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken? ....................................................... 60
6.3 Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen? .............................................................. 62
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde ............................................................................................................................. 64
7.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 64
7.2 Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald? ................................................................................................................ 64
7.3 Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling .......................................................................... 64
7.4 Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen ...................................................................................... 68
7.5 Disconteringsvoet ................................................................................................................................................. 68
7.6 Afschrijven op bedrijfswaarde ............................................................................................................................... 69
7.7 Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde ................................................................................................... 69
7.8 Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde ............................................................................................... 70
7.9 Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving bedrijfswaarde ........ 71
7.10 Handige links ...................................................................................................................................................... 72
7.11 Tot slot ............................................................................................................................................................... 72
8 Het bepalen van de marktwaarde ............................................................................................................................... 73
8.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 73
8.2 Het begrip marktwaarde ....................................................................................................................................... 73
8.3 Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode?.......................................................... 74
8.4 Validatie van de marktwaarden ............................................................................................................................ 77
8.5 Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde ............................................................... 78
8.6 Toelichtingsvereisten ............................................................................................................................................ 79
8.7 Marktwaardewaardering wordt verplicht ............................................................................................................... 79
8.8 Handige links ........................................................................................................................................................ 81
3
Inhoudsopgave
9 Financiële instrumenten .............................................................................................................................................. 82
9.1 Inleiding ................................................................................................................................................................ 82
9.2 Begripsbepaling .................................................................................................................................................... 82
9.3 Embedded derivaten ............................................................................................................................................ 85
9.4 Waardering en resultaatbepaling .......................................................................................................................... 90
9.5 Hedge accounting................................................................................................................................................. 97
9.6 Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting ............................................................................................... 99
9.7 Toelichting .......................................................................................................................................................... 102
Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting ...................................................................................................... 105
10 Kasstroomoverzicht................................................................................................................................................. 109
10.1 Begripsbepaling ................................................................................................................................................ 109
10.2 Doel en functie van het kasstroomoverzicht ..................................................................................................... 109
10.3 Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht .................................................................................................... 110
10.4 Toelichting op het kasstroomoverzicht .............................................................................................................. 115
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ......................................... 116
11.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 116
11.2 Werkingssfeer WNT ......................................................................................................................................... 116
11.3 Begrip topfunctionaris ....................................................................................................................................... 116
11.4 Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen ......................................................... 117
11.5 Overgangsregime WNT .................................................................................................................................... 120
11.6 Publicatieverplichting bezoldiging ..................................................................................................................... 121
11.7 Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband ................................................. 122
11.8 Rol van de accountant ...................................................................................................................................... 122
11.9 Handhaving ...................................................................................................................................................... 123
11.10 Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT ............................................................................................................. 123
11.11 Handige link .................................................................................................................................................... 124
Deel B – Andere weten regelgeving ........................................................................................................................... 125
12 Nieuwe Woningwet: Staatssteun en Europese aanbesteding ................................................................................. 126
12.1 Woningcorporaties en staatssteun.................................................................................................................... 126
12.2 Woningcorporaties en Europese aanbesteding ................................................................................................ 136
Deel C - Fiscaliteiten .................................................................................................................................................... 138
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening ............................................................................................................ 139
13.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 139
13.2 Vennootschapsbelasting in de balans .............................................................................................................. 139
13.3 Vennootschapsbelasting in het resultaat .......................................................................................................... 149
13.4 Enkele specifieke deelonderwerpen ................................................................................................................. 155
13.5 Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting ......................................................... 158
4
Inhoudsopgave
14 Omzetbelasting ....................................................................................................................................................... 159
14.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 159
14.2 Het ondernemerschap ...................................................................................................................................... 159
14.2.2. Ondernemerschap commissarissen ............................................................................................................. 159
14.3 De gevolgen van het ondernemerschap ........................................................................................................... 160
15 Overdrachtsbelasting .............................................................................................................................................. 169
15.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 169
15.2 Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven? .............................................................................................. 169
15.3 De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen ...................................................................... 170
15.4 Rechten op onroerende zaken ......................................................................................................................... 170
15.5 Opeenvolgende verkrijgingen ........................................................................................................................... 170
15.6 Vrijstellingen ..................................................................................................................................................... 171
15.7 Fusie van woningcorporaties ............................................................................................................................ 172
15.8 Overdracht aan/door dochtervennootschap ...................................................................................................... 172
16 Loonheffingen ......................................................................................................................................................... 173
16.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 173
16.2 Juistheid van de loonadministratie .................................................................................................................... 173
16.3 Werkkostenregeling .......................................................................................................................................... 174
16.4 Premies werknemersverzekeringen.................................................................................................................. 177
16.5 Wijzigingen per 1 januari 2016 en belangrijke aandachtspunten ...................................................................... 179
17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ) .............................................................................................................. 182
17.1 Waardepeildatum ............................................................................................................................................. 182
17.2 Objectafbakening.............................................................................................................................................. 182
17.3 Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde ...................................................... 182
17.4 Waarde in het economische verkeer ................................................................................................................ 183
17.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde ................................................................................................................... 183
17.6 Btw ................................................................................................................................................................... 185
18 Verhuurderheffing ................................................................................................................................................... 186
18.1 Inleiding ............................................................................................................................................................ 186
18.2 Belastingplichtigen............................................................................................................................................ 186
18.3 Grondslag voor de verhuurderheffing ............................................................................................................... 186
18.4 Heffingsvermindering ........................................................................................................................................ 186
18.5 Tarief ................................................................................................................................................................ 187
18.6 Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing ........................................................................................ 187
18.7 Aandachtspunten Verhuurderheffing ................................................................................................................ 188
5
Inhoudsopgave
19 Heffingen lagere overheden .................................................................................................................................... 190
19.1 Onroerendezaakbelastingen............................................................................................................................. 190
19.2 Rioolheffing ...................................................................................................................................................... 191
19.3 Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning) .......................................................... 191
19.4 Precariobelasting .............................................................................................................................................. 192
19.5 Baatbelasting .................................................................................................................................................... 192
19.6 Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd ............................................................................................ 192
19.7 Wegenheffing ................................................................................................................................................... 193
Bijlage 1: Cases ........................................................................................................................................................... 194
6
Voorwoord
De nieuwe Woningwet is een feit. Per 1 juli 2015 heeft de corporatiesector te maken met de Woningwet 2015, het
Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan gekoppelde Ministeriele Regeling. De impact op
de corporatiesector is groot. Per 1 januari 2017 moeten de statuten, reglementen, organisatie en werkzaamheden in lijn
zijn met de nieuwe Woningwet.
In het BTIV is bepaald dat voor het verslagjaar 2015 de regels uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) nog
gelden voor het jaarverslag en de jaarrekening. De nieuwe Woningwet is voor de verslaggeving derhalve voor het eerst
van toepassing op de jaarrekening 2016. Dit handboek poogt op een duidelijke en praktische manier inzicht te geven in
de regelgeving die voor woningcorporaties van toepassing is en geeft antwoord op veel voorkomende vragen uit de
praktijk. Het handboek is bestemd voor bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook controllers,
accountants en andere bij woningcorporaties betrokken personen rekenen wij tot de doelgroep van dit handboek.
Hoofdstuk 1 van het handboek bevat een leeswijzer zodat u snel kunt zien welke hoofdstukken voor u van belang zijn.
Tevens zijn in dit hoofdstuk enkele belangrijke thema's waarmee woningcorporaties momenteel worden geconfronteerd
kort beschreven. Deze worden in het vervolg van het handboek nader uitgewerkt.
Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2015 aanvragen. Aan de hand van
dit document kunt u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2015 aan de vereisten die in de weten
regelgeving zijn opgenomen voldoet.
In de bijlage bij dit handboek hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en vertaling
van de in het handboek opgenomen weten regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden opgenomen
die dienen ter verduidelijking van de theorie.
Rotterdam, december 2015
7
Handboek Woningcorporaties 2015
Redactie:
drs. Marcel van Dreumel RA
Auteurs:
Harald van den Bighelaar MSc
mr. Willeke J. Franken
mr. Liesbeth Gramsbergen
mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse
Ernst-Jan Jungheim MSc
drs. Frank de Koeijer RA
drs. Michel Kooij
drs. Olga Menger
drs. Gert-Jan de Ruiter
Benno de Voogt MSc
drs. Mark van der Wielen
De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte.
De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin
kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave
voorkomen.
Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder
voorafgaande toestemming van de uitgever.
© Deloitte, december 2015
8
Lijst met afkortingen
ABP
Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds
AFM
Autoriteit Financiële Markten
A-G
Advocaat-Generaal
ALV
Algemene Ledenvergadering
AMvB
Algemene Maatregel van Bestuur
ANBI
algemeen nut beogende instelling
ANW
Algemene nabestaandenwet
AO/IB
administratieve organisatie/interne beheersing
Bao
Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten
BAW
Besluit actuele waarde
BBL
beroepsbegeleidende leerweg
Bbsh
Besluit beheer sociale-huursector
BOL
beroepsopleidende leerweg
BTIV
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
btw
belasting toegevoegde waarde (omzetbelasting)
BV
besloten vennootschap
BW
Burgerlijk Wetboek
BZK
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
CAO
collectieve arbeidsovereenkomst
CFV
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
COS
Controle- en overige standaarden voor de accountantscontrole
CV
commanditaire vennootschap
DAEB
diensten van algemeen economisch belang
DC
directeurencontact
DCF
Discounted Cashflow
EC
Europese Commissie
EG
Europese Gemeenschap
EIA
energie-investeringsaftrek
EU
Europese Unie
fbi
fiscale beleggingsinstelling
9
Lijst met afkortingen
HOED
huisartsen onder één dak
IAS
International Accounting Standards
ILT
Inspectie Leefomgeving en Transport
IPD
Investment Property Databank
IRS
Interest Rate Swap
IVS
International Valuation Standards
KvK
Kamer van Koophandel
LIBOR
London Interbank Offered Rate
MG
minister aan gemeenten
MGE
maatschappelijk gebonden eigendom
MIA
milieu-investeringsaftrek
NV
naamloze vennootschap
NVBW
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties
OB
omzetbelasting
OCW
Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen
OR
ondernemingsraad
oRJ
ontwerp Richtlijnen voor de jaarverslaggeving
OVR
Openbare vennootschappen die rechtspersoon zijn
PoC-methode
percentage of completion-methode
RJ
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving
RvC
Raad van Commissarissen
SHBM
staat van herkomst en besteding van middelen
T.I.
toegelaten instelling
TIV
toegelaten instellingen volkshuisvesting
VAR-DGA
verklaring arbeidsrelatie directeur groot aandeelhouder
VAR-WUO
verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming
VEX
Vastgoed Exploitatiewijzer
VNG
Vereniging van Nederlandse Gemeenten
VOF
vennootschap onder firma
VOV
verkoop onder voorwaarden
Vpb
vennootschapsbelasting
VSO
vaststellingsovereenkomst
VTW
Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties
10
Lijst met afkortingen
VUT
vervroegde uittreding
VVE
vereniging van eigenaren
WAO
Wet op de arbeidsongeschiktheidsverzekering
WCS
Woondiensten Cafetariasysteem
WGA
Wet gedeeltelijk arbeidsgeschikten
WIA
Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen
WKO
Warmte koude opslag
WNT
Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector
Wopt
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
WOR
Wet op de ondernemingsraden
WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Wta
Wet toezicht accountantsorganisaties
WUL
Wet uniformering loonbegrip
WW
Werkloosheidswet
Zvw
Zorgverzekeringswet
ZW
Ziektewet
11
1 Inleiding en leeswijzer
1 Inleiding en leeswijzer
1.1 Inleiding
Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in onze maatschappij. Gezien de vele recente ontwikkelingen is actuele
kennis op het gebied van de jaarverslaggeving, fiscaliteit en overige wetgeving voor bestuurders, toezichthouders,
controllers en accountants van woningcorporaties van belang. In dit Handboek Woningcorporaties 2015 brengen wij u
op de hoogte van de belangrijkste wetenswaardigheden op deze gebieden.
1.2 Actuele ontwikkelingen
1.2.1 De nieuwe Woningwet, Staatsteun en Europese aanbesteding
Voor woningcorporaties zijn er in 2015 op het terrein van staatssteun belangrijke ontwikkelingen geweest door het van
kracht worden van de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In 2015 geldt
een tweedeling voor de weten regelgeving die van toepassing is op woningcorporaties. Van 1 januari tot 1 juli was de
'Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Tijdelijke
regeling DAEB) die de uitvoering van DAEB regelde van kracht, naast de ‘oude’ Woningwet en het Besluit beheer
sociale huursector (Bbsh). Sinds 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet en het BTIV op de werkzaamheden van
woningcorporaties van toepassing. De inhoud van de Tijdelijke regeling DAEB heeft hierin een plaats gekregen. De
verslaggeving over het jaar 2015 loopt nog volgens het Bbsh.
Nederland voldoet met de Woningwet en het BTIV aan de Europese mededingingsregels die eisen dat in een formeel
besluit wordt vastgelegd welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties worden
opgedragen. Alleen voor deze ‘DAEB' mag de overheid - onder voorwaarden - overheidsmiddelen
(staatssteun/compensatie) ter beschikking stellen.
In hoofdstuk 12 wordt ingegaan op de nieuwe Woningwet
1.2.2 Marktwaarde in verhuurde staat
Met ingang van het verslagjaar 2016 moeten woningcorporaties op grond van de nieuwe Woningwet hun vastgoed in
exploitatie verplicht tegen marktwaarde waarderen. In de dVi van 2015 wordt vooruitlopende op deze transitie reeds de
marktwaarde opgevraagd.
In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op het begrip marktwaarde.
1.2.3 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet Verlaging Bezoldigingsmaximum WNT (hierna: WNT-2) in werking getreden.
Voor 2015 zijn de volgende uitvoeringsregelingen betreffende de WNT van toepassing: Uitvoeringsbesluit WNT,
Uitvoeringsregeling WNT, Controleprotocol WNT en de Beleidsregels toepassing WNT 2015.
In hoofdstuk 11 wordt nader ingegaan op de WNT.
1.3 Leeswijzer
Het Handboek Woningcorporaties 2015 bestaat uit drie delen.
Deel A – Jaarverslaggeving
Hoofdstuk 2 vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken. Wij behandelen welke weten regelgeving van belang is
bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het vaststellen, het ondertekenen
en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij enkele bepalingen die in de Governancecode
Woningcorporaties zijn opgenomen.
In hoofdstuk 3 behandelen wij enige algemene grondslagen voor de jaarverslaggeving. Wij gaan in op de elementen
activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het van belang
om te weten welke verwerkingscriteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk
deel van uw balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader
inzicht achten wij noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. Bij het opstellen van
de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Soms is het niettemin nodig om veranderingen in de
12
1 Inleiding en leeswijzer
uitgangspunten voor de jaarverslaggeving aan te brengen. Wij gaan in op de vraag wanneer die veranderingen moeten
worden aangemerkt als een stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die veranderingen in de jaarrekening
moeten worden verwerkt.
In hoofdstuk 4 behandelen wij welke informatie in het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moet worden
opgenomen. Wij besteden daarbij aandacht aan de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties.
Woningcorporaties moeten het bezit classificeren in sociaal en commercieel vastgoed. Ten aanzien van de
verslaggeving heeft de woningcorporatie in 2015 nog de keuze tussen waardering volgens het kostprijsmodel en het
actuele waardemodel. Daarnaast kan de woningcorporatie haar bezit kwalificeren als bedrijfsmiddel of als
vastgoedbelegging. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op de verschillende keuzemogelijkheden.
In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de waardering volgens het kostprijsmodel. Belangrijke aspecten hierbij zijn de
verwerking van de kosten van een materieel actief in de balans dan wel in de winst-en-verliesrekening, de bepaling van
afschrijvingen en de toepassing van de componentenbenadering.
Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en
veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en
restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen.
De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke invloed op de
omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de financiële positie en
het resultaat van de woningcorporatie. De bedrijfswaarde komt in hoofdstuk 7 aan de orde.
Waardering van sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen het actuele
waardemodel van RJ 213 komt in hoofdstuk 8 aan de orde. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid stilgestaan bij de bepaling
van de marktwaarde. Hierbij wordt ook ingegaan op de verplichte marktwaardewaardering vanaf het boekjaar 2016.
De wijze van verwerking van derivaten is de afgelopen tijd veelvuldig in het nieuws geweest. Ook woningcorporaties
beschikken vaak over dergelijke financiële instrumenten. Daarom gaan we in hoofdstuk 9 nader in op de verwerking, de
waardering en de toelichting van derivaten, waarbij tevens wordt ingegaan op kostprijshedge-accounting. Daarnaast
gaan wij in op het vraagstuk rondom de verwerking van embedded-derivaten.
Kasstromen staan fors onder druk bij woningcorporaties. Het zit economisch nog altijd tegen, woningcorporaties betalen
vennootschapsbelasting en moeten verhuurderheffing betalen. Het conform RJ 360 op te stellen kasstroomoverzicht
wordt inmiddels gezien als één van de belangrijke financiële overzichten in de jaarrekening, met name ten behoeve van
het verlangde inzicht in de liquiditeiten (kasstromen). In hoofdstuk 10 wordt ingegaan op het kasstroomoverzicht.
De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met
ingang van 1 januari 2013. De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en
semipublieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de
ontslagvergoedingen. In hoofdstuk 11 wordt ingegaan op de WNT.
Deel B – Andere weten regelgeving
In hoofdstuk 12 van dit handboek gaan wij nader in op de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting (BTIV).
Deel C – Fiscaliteiten
In hoofdstuk 13 staat de vennootschapsbelastingplicht centraal. De vennootschapsbelasting voor woningcorporaties is
nog steeds volop in beweging. Door deze ontwikkelingen is het niet eenvoudig om overzicht te houden over de voor
woningcorporaties van belang zijnde regels. In dit hoofdstuk schetsen wij daarom de algemene regels over de
belastingplicht, maar gaan wij daarnaast in op een aantal specifieke onderwerpen. Daarnaast besteden wij aandacht
aan de verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. Wij gaan hierbij uitgebreid in op het complexe
onderwerp latente belastingen. Hoe kunnen latente belastingverplichtingen en -vorderingen ontstaan en hoe worden
deze verwerkt en gewaardeerd in de jaarrekening?
De heffing van omzetbelasting (hierna aangeduid als btw) voor woningcorporaties is lastige materie. Dit heeft te maken
met de (vastgoed)activiteiten van woningcorporaties enerzijds, en tegelijkertijd met de regelgeving die steeds
ingewikkelder is geworden. In hoofdstuk 14 wordt ingegaan op de btw-gevolgen die verbonden zijn aan de activiteiten
die woningcorporaties verrichten.
13
1 Inleiding en leeswijzer
Hoofdstuk 15 behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting. Nadat wij hebben behandeld waarover
overdrachtsbelasting wordt geheven gaan wij in op enkele belangrijke aspecten van de overdrachtsbelasting voor
woningcorporaties. Daarbij komen onder meer de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in
onroerendezaakrechtspersonen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de
overdrachtsbelasting bij een fusie van woningcorporaties aan de orde.
In hoofdstuk 16 staat de loonheffing centraal. Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de
loonaangiften, afdekking van aansprakelijkheidsrisico’s alsmede afdekking van de zogenoemde pseudo-eindheffing
voor regelingen voor vervroegde uittreding bij afvloeiing van personeel relevant. Dat betekent dat de vraag gesteld moet
worden of alle personen die aan de heffing onderworpen zijn daadwerkelijk in de loonadministratie zijn opgenomen.
Daarnaast is de vraag van belang in hoeverre de woningcorporatie als inlener of eigenbouwer is aan te merken en
daardoor als opdrachtgever aansprakelijk gesteld kan worden voor niet afgedragen loonheffingen door de uitlener of
(onder)aannemer(s).
De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale
heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde maar tevens is de WOZ-waarde en/of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag
voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook
buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering en/of intern beleid en het bepalen van de
maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel. In hoofdstuk 17 wordt ingegaan op de WOZ.
De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de
Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II (hierna verhuurderheffing). De verhuurderheffing treft woningcorporaties,
particuliere verhuurdersorganisaties en eventueel zorginstellingen. Het is vooral van groot belang een nauwgezette
administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. In hoofdstuk 18 besteden wij
aandacht aan de verhuurderheffing.
Hoofdstuk 19, ten slotte behandeld de heffingen lokale overheden (lokale belastingen) opgelegd aan woningcorporaties.
Deze heffingen zijn gebaseerd op de Gemeentewet, de Waterschapswet of de Provinciewet.
Tot slot
Via de website van Deloitte kunt u de checklist jaarverslaggeving 2015 aanvragen. Aan de hand van deze checklist kunt
u snel en efficiënt nagaan of uw jaarrekening over 2015 aan de vereisten, die in de weten regelgeving zijn
opgenomen, voldoet. In de bijlage hebben wij cases opgenomen die inzicht geven in de praktische toepassing en
vertaling van de in het handboek opgenomen weten regelgeving. In de hoofdstukken zelf zijn diverse voorbeelden
opgenomen die dienen ter verduidelijking van de theorie.
De teksten van dit handboek zijn afgesloten op 1 november 2015.
De redactie van dit handboek houdt zich aanbevolen voor uw op- en aanmerkingen ([email protected]).
14
Deel A - Jaarverslaggeving
15
2 Jaarverslaggeving
2.1 Inleiding
Dit hoofdstuk vormt een inleiding op de volgende hoofdstukken, waarin wordt behandeld welke weten regelgeving in
acht moet worden genomen bij het opmaken van uw jaarrekening. Verder gaan wij in op de accountantscontrole, het
vaststellen, het ondertekenen en het openbaar maken van de jaarrekening. Wij behandelen daarbij onder meer enkele
bepalingen die in de Governancecode woningcorporaties zijn opgenomen.
2.2 Welke weten regelgeving is van toepassing?
Per 1 juli 2015 zijn de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) en de daaraan
gekoppelde Ministeriële Regeling in werking getreden. Omdat de nieuwe weten regelgeving halverwege het boekjaar
2015 in werking is getreden, is voor de verslaggeving over 2015 een overgangsmaatregel getroffen. In artikel 126 en
127 van het BTIV is bepaald dat voor het verslagjaar 2015 het Bbsh nog van toepassing is.
Woningcorporaties zijn op grond van artikel 26 van het Bbsh (en met ingang van 2016 de artikelen 35, 36 en 36a van
de Woningwet) verplicht jaarlijks een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op te stellen.
Verder moeten zij aan de jaarrekening en het jaarverslag overige gegevens toevoegen (art. 2:392 BW).
De jaarrekening en het jaarverslag moeten worden opgemaakt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW. Enkele afdelingen
van Titel 9 Boek 2 BW zijn niet van toepassing op woningcorporaties, te weten:
•
afdeling 1: algemene bepaling;
•
afdeling 9: deskundigenonderzoek;
•
afdeling 12: bepalingen omtrent rechtspersonen van onderscheiden aard;
•
afdelingen 14 en 15: bepalingen voor banken en verzekeringsmaatschappijen.
Volgens artikel 362 lid 1 van het BW dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als
aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd
omtrent het vermogen en resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dit toelaat, omtrent de solvabiliteit
en de liquiditeit van de woningcorporatie. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde
normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Overigens kan een woningcorporatie op
grond van het zogenoemde ‘inzichtsvereiste’ (artikel 362 lid 4 van het BW) gemotiveerd afwijken van deze richtlijnen.
In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen voor woningcorporaties: RJ 645
Toegelaten instellingen volkshuisvesting (RJ 645). Dit hoofdstuk gaat in op de voor woningcorporaties specifieke
jaarrekeningposten. Voor de overige jaarrekeningposten en informatieverstrekking zijn de algemene Richtlijnen voor de
jaarverslaggeving van toepassing. Hiervoor verwijzen wij u naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte.
Dit handboek is een naslagwerk voor woningcorporaties die de jaarrekening opstellen in overeenstemming met RJ 645.
Op grond van RJ 645.601 kunnen woningcorporaties geen beroep doen op vrijstellingen die gelden op basis van de
omvang van de woningcorporatie (groottecriteria).
Naast de jaarrekening moeten woningcorporaties tevens een volkshuisvestingsverslag opmaken. Dit is geregeld in
artikel 26 lid 2 van het Bbsh (en met ingang van 2016 in artikel 36a van de Woningwet). In hoofdstuk 4 gaan we hierop
nader in. De overige gegevens worden aan het jaarverslag en de jaarrekening toegevoegd. Onder de overige gegevens
wordt de volgende informatie opgenomen (artikel 2:392 BW):
•
de controleverklaring of een mededeling waarom deze ontbreekt;
•
de statutaire regeling omtrent de resultaatbestemming;
•
een opgave van de winstbestemming of de verwerking van het verlies, dan wel het voorstel daartoe;
•
een opgave van de gebeurtenissen na de balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voor de
woningcorporatie en de in zijn geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen tezamen, onder
mededeling van de omvang van die gevolgen.
In artikel 2:382a wordt aangegeven dat organisaties in hun jaarrekening toelichten wat de accountantshonoraria in het
afgelopen boekjaar zijn geweest. Artikel 2:382a is opgenomen in afdeling 5 van Titel 9 Boek 2 BW en dus van
toepassing op woningcorporaties. Op grond van artikel 2:382a worden de honoraria in de toelichting gesplitst in de
volgende categorieën:
a. controle van de jaarrekening;
b. andere controleopdrachten (bijvoorbeeld controle van subsidieverantwoordingen en de dVi);
16
2 Jaarverslaggeving
c.
d.
fiscale adviesdiensten; en
andere niet-controlediensten.
Uitgangspunt van deze wettelijke bepaling is dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de
externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd.
Verwerking en vermelding van accountantskosten
In de praktijk worden accountantskosten op twee verschillende methoden ten laste van het resultaat verwerkt. De
gehanteerde verwerkingsmethode is voor het vermelden van accountantskosten van belang. Immers, de in het boekjaar
ten laste van het resultaat gebrachte honoraria moeten worden vermeld.
Volgens de eerste verwerkingsmethode worden alle accountantskosten die gemaakt moeten worden om de
jaarrekening over een boekjaar te controleren, toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is.
Voor de na het boekjaar uit te voeren (controle)werkzaamheden wordt dan een post te betalen accountantskosten
opgenomen. De tweede verwerkingsmethode is gebaseerd op de definitie van verplichtingen en sluit aan op de
diensten die zijn verricht in het verslagjaar. De woningcorporatie heeft ultimo boekjaar doorgaans nog niet alle
(controle)diensten geleverd gekregen, waardoor de post nog te betalen accountantskosten formeel niet aan de definitie
van een verplichting voldoet. De post nog te betalen accountantskosten wordt om deze reden niet in de jaarrekening
opgenomen. Bij deze tweede verwerkingsmethode worden derhalve de honoraria toegerekend aan het boekjaar waarin
de werkzaamheden zijn uitgevoerd.
De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft vastgesteld dat er in de praktijk sterke voorkeur bestaat voor de eerste
verwerkingsmethode. In oRJ 390.301a heeft zij daarom een aanbeveling opgenomen om de in de toelichting te
vermelden totale honoraria te baseren op die eerste verwerkingsmethode, ongeacht of de werkzaamheden door de
externe accountant en de accountantsorganisatie reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht. Het blijft echter
toegestaan om de in de toelichting te vermelden totale honoraria (stelselmatig) te baseren op de tweede
verwerkingsmethode. In oRJ 390.301a is opgenomen dat toegelicht dient te worden welke methode van vermelding van
de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening is gehanteerd.
Van welke organisatieonderdelen moeten de honoraria worden vermeld?
De accountantsorganisatie genoemd in art. 1 Wet toezicht accountantsorganisaties betreft uitsluitend de
accountantsorganisatie die is belast met de wettelijke controle van de jaarrekening. Op basis van de huidige formulering
van art. 2:382a BW hoeven de honoraria van andere organisatieonderdelen (bijvoorbeeld de belastingadviseurs of
managementconsultants) niet te worden vermeld, indien die organisatieonderdelen geen deel uitmaken van het
organisatieonderdeel dat de wettelijke controle uitvoert.
Hetzelfde kan gesteld worden voor honoraria die in rekening zijn gebracht door gelieerde buitenlandse accountants die
wel deel uitmaken van het netwerk, maar niet van het Nederlandse organisatieonderdeel dat de wettelijke controle
uitvoert.
Volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving is de beoordeling van de onafhankelijkheid van de externe accountant erbij
gebaat dat ook de honoraria van het netwerk van de accountantsorganisatie in de opgave worden betrokken. Daarom
beveelt de Raad voor de Jaarverslaggeving sterk aan om ook de honoraria te vermelden van het (internationale)
netwerk waartoe de externe accountant behoort (RJ 390.301). Bovendien wordt - indien van toepassing - aanbevolen
om te melden dat een materieel deel van de in de consolidatie betrokken dochtermaatschappijen wordt gecontroleerd
door een andere externe accountant, met vermelding van diens honoraria (RJ 390.302).
In NIVRA-wijzer 1 ‘Vermelding accountantshonorarium in de jaarrekening’ van 13 februari 2009 is een voorkeur
uitgesproken om zowel de honoraria van het organisatieonderdeel dat is belast met de wettelijke controle te vermelden,
alsmede de honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Indien deze informatie wordt
gesplitst voorzien van vergelijkende cijfers, dan wordt in de visie opgenomen in de NIVRA-wijzer enerzijds voldaan aan
de letterlijke wettekst en anderzijds wordt informatie verstrekt die voor belanghebbenden relevant is om zich een beeld
te vormen van het totale pakket aan dienstverlening door de accountantsorganisatie en het daaraan verbonden
netwerk.
17
2 Jaarverslaggeving
Voorbeeld: Vermelding accountantskosten volgens voorkeur NBA
20XX
X Accountants
Overig X netwerk
Totaal X netwerk
X Accountants
Overig X netwerk
Totaal X netwerk
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
Totaal
20XX-1
Onderzoek van de jaarrekening
Andere controleopdrachten
Adviesdiensten op fiscaal terrein
Andere niet-controlediensten
Totaal
Heeft art. 2:382a lid 2 BW betrekking op de enkelvoudige of geconsolideerde jaarrekening?
Art. 2:382a lid 2 BW bepaalt dat de honoraria die in het boekjaar ten laste zijn gebracht van zijn dochtermaatschappijen
en van andere maatschappijen waarvan hij de financiële gegevens consolideert, in de opgave van de woningcorporatie
moeten worden begrepen. Dit houdt volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving in dat de honoraria die in het boekjaar
ten laste van deze maatschappijen zijn gekomen in de opgave worden begrepen (RJ 390.302). De Raad voor de
Jaarverslaggeving is voorstander van een opgave die betrekking heeft op de geconsolideerde jaarrekening. Een
begrijpelijk standpunt vanuit het uitgangspunt dat de opgave dient ter beoordeling van de onafhankelijkheid van de
externe accountant die de jaarrekening heeft gecontroleerd.
In lijn met dit standpunt wordt aanbevolen om de opgave in de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening op te
nemen (RJ 390.302). De vraag is echter hoe zich dat verhoudt tot art. 2:410 lid 1 BW, waarin expliciet is bepaald dat
art. 2:382a BW niet van toepassing is op de geconsolideerde jaarrekening.
Op basis van de wettekst kan naar onze mening ook worden verdedigd dat art. 2:382a lid 2 BW betrekking heeft op de
enkelvoudige jaarrekening. In art. 2:382a lid 2 BW wordt aangegeven dat als de rechtspersoon dochtermaatschappijen
heeft of de financiële gegevens van andere maatschappijen consolideert, de honoraria die ‘te hunnen laste’ (c.q. ten
laste van de dochtermaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken maatschappijen) zijn gebracht, in ‘de
opgave’ worden begrepen. Waarbij ‘de opgave’ ons inziens terugslaat op het in lid 1 genoemde ‘opgegeven worden’. In
‘de opgave’ in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie worden mede begrepen de honoraria die ten laste
zijn gebracht van de dochter- of andere maatschappijen die zijn meegeconsolideerd. Inderdaad zijn deze
maatschappijen niet ‘meegeconsolideerd’ in de enkelvoudige jaarrekening van de woningcorporatie, maar dat doet naar
onze mening aan deze bepaling in lid 2 niets af. Voorts is in dit kader van belang dat deze informatie over de
accountantshonoraria van de meegeconsolideerde maatschappijen niet in de geconsolideerde jaarrekening van de
woningcorporatie behoeft te worden opgenomen (art. 2:410 BW).
Overigens kan men zich terecht de vraag stellen of deze laatste keuze van de wetgever, om art. 2:382a BW te noemen
in art. 2:410 BW, een gelukkige en juiste is geweest. Art. 49 lid 2 van Richtlijn 2006/43/EG, waarmee een punt (nr. 16)
is toegevoegd aan art. 34 van de zevende EG-richtlijn, lijkt namelijk - gelet op de term ‘afzonderlijk’ - ervan uit te gaan
dat (ook) in de geconsolideerde jaarrekening een opgave van deze honoraria dient te worden gedaan. Kennelijk heeft
de Nederlandse wetgever er in weerwil van deze richtlijnbepaling voor gekozen dat een ‘eenmalige’ vermelding van
deze honoraria volstaat, namelijk in de enkelvoudige jaarrekening en dat opgave daarvan in (ook) de geconsolideerde
18
2 Jaarverslaggeving
jaarrekening niet nodig is. Daarmee ontstaat in ons land de wellicht op het oog wat vreemde figuur dat ‘geconsolideerde
honoraria’ worden opgenomen in de enkelvoudige en niet in de geconsolideerde jaarrekening van de woningcorporatie.
Mag de vermelding achterwege blijven uit oogpunt van te verwaarlozen betekenis?
Wettelijk vereiste vermeldingen mogen doorgaans achterwege blijven indien vermelding van te verwaarlozen betekenis
is voor het wettelijk vereiste inzicht. Bij die wettelijke bepaling in art. 2:363 lid 3 BW zijn echter een aantal
uitzonderingen gemaakt. Zo moeten bijvoorbeeld het gemiddeld aantal werknemers en (voor grote en middelgrote
rechtspersonen) de bezoldiging bestuurders en commissarissen altijd worden vermeld. Er lijkt te zijn verzuimd om aan
art. 2:363 lid 3 BW een uitzondering toe te voegen voor het vermelden van de accountantshonoraria. Strikt genomen
mag de vermelding dus achterwege blijven op grond van te verwaarlozen betekenis voor het wettelijk vereiste inzicht.
Dit lijkt echter niet goed verenigbaar met het doel van de verplichte vermelding van de accountantshonoraria. Een
dergelijke uitzonderingsmogelijkheid is ook niet opgenomen in de EG-richtlijn waarop die eis tot vermelding is
gebaseerd.
2.3 Model voor de balans
De balans is een weergave van de vermogenspositie van de woningcorporatie aan het einde van het verslagjaar. Het is
dus een momentopname van de activa, de schulden en het eigen vermogen.
De balans moet worden opgesteld in overeenstemming met het in bijlage 1 van RJ 645 opgenomen model
(RJ 645.501). In de balans moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. De balans
mag het eigen vermogen weergeven voor of na resultaatbestemming. In het opschrift van de balans moet worden
aangegeven of daarin de bestemming van het resultaat is verwerkt (art. 2:362 lid 2 BW).
In de jaarrekening moeten de balansposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de bijbehorende
onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de balansposten hiertoe genummerd waarbij de nummering
in de toelichting terugkomt.
2.4 Modellen voor de winst-en-verliesrekening
De winst-en-verliesrekening geeft de financiële gevolgen weer van de activiteiten die de woningcorporatie in het
verslagjaar heeft verricht. Voor de winst-en-verliesrekening zijn twee modellen beschikbaar (RJ 645.501):
•
een functioneel model;
•
een categoriaal model.
Deze modellen zijn opgenomen in bijlage 1 van RJ 645.
In de winst-en-verliesrekening moeten vergelijkende cijfers van het voorgaand verslagjaar worden opgenomen. In de
jaarrekening moeten de winst-en-verliesrekeningposten door middel van verwijzingen worden gerelateerd aan de
bijbehorende onderdelen van de toelichting (RJ 300.104). Veelal worden de winst-en-verliesrekeningposten hiertoe
genummerd waarbij de nummering in de toelichting terugkomt.
2.5 Functioneel model winst-en-verliesrekening
De Autoriteit woningcorporatie (Aw) vraagt in de gegevensopvraging de winst-en-verliesrekening op basis van de
functionele indeling op.
Bij toepassing van de functionele indeling worden de kosten en opbrengsten van de verschillende activiteiten, gesplitst
per activiteit. De functionele indeling geeft inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie en in
welke mate de verschillende activiteiten hebben bijgedragen aan dit resultaat.
In het functionele model worden de opbrengsten en kosten, die samen het “resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor
belastingen” vormen, uitgesplitst naar de verschillende te onderkennen bedrijfsactiviteiten, namelijk:
•
netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille;
•
netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling;
•
netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille;
•
waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
•
netto resultaat overige activiteiten;
•
overige organisatiekosten;
•
leefbaarheid;
•
financiële baten en lasten.
19
2 Jaarverslaggeving
Bij toepassing van de functionele indeling dient in de toelichting aanvullende informatie te worden opgenomen over een
aantal categoriale kostensoorten, waaronder het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte lonen en
salarissen (RJ 270.504). Hierbij dient het totaal van de personeelskosten afzonderlijk in de toelichting van de
jaarrekening te worden vermeld en wel als volgt:
•
lonen en salarissen;
•
pensioenlasten;
•
overige sociale lasten;
•
totaal personeelskosten.
Ook dient in de toelichting het totaalbedrag van de in de winst-en-verliesrekening verwerkte afschrijvingen te worden
vermeld (RJ 270.504).
Op de internetsite van CorpoData is de “Handleiding voor het toepassen van de functionele indeling van de winsten-verliesrekening bij woningcorporaties” gepubliceerd. Deze Handleiding geeft nadere richting aan de toepassing
van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening.
2.6 Het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en
van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt. Het kasstroomoverzicht wordt veelal opgenomen na de balans
en de winst-en-verliesrekening. In de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving is een afzonderlijk hoofdstuk opgenomen
over het kasstroomoverzicht (RJ 360 Kasstroomoverzicht).
Een kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende
activiteitencategorieën.
Wanneer een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis
opgesteld (RJ 360.106). Bij het kasstroomoverzicht worden vergelijkende cijfers over het voorafgaand boekjaar vermeld
(RJ 360.107). Het kasstroomoverzicht moet worden toegelicht. RJ 645 geeft geen model voor het kasstroomoverzicht.
Gezien het toenemende belang voor woningcorporaties om inzicht te verschaffen in de liquiditeitenstroom, wordt in
Hoofdstuk 10 van dit handboek nader ingegaan op het kasstroomoverzicht.
2.7 Accountantscontrole
In artikel 27 lid 1 Bbsh (met ingang van 2016 in artikel 37 van de Woningwet) is opgenomen dat woningcorporaties
accountantscontrole moeten laten verrichten op hun jaarverslaggeving. De jaarrekeningcontrole van woningcorporaties
betreft een wettelijke controle. Dit betekent dat de controle valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten
(AFM). Welk orgaan bevoegd is tot het verlenen van de opdracht tot accountantscontrole aan een accountant is
vastgelegd in de statuten. Veelal zal deze bevoegdheid statutair zijn toegekend aan de Raad van Commissarissen.
Wanneer niets is geregeld, komt deze bevoegdheid toe aan het bestuur. In de Governancecode woningcorporaties is
opgenomen dat de Raad van Commissarissen de externe accountant moet benoemen (bepaling 5.8).
De accountant onderzoekt of de jaarrekening het in art. 2:362 BW bedoelde inzicht geeft. In art. 2:362 BW is
opgenomen dat de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden
beschouwd een zodanig inzicht moet geven dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen
en het resultaat alsmede, voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit
van de rechtspersoon. Ten aanzien van het jaarverslag gaat de accountant, voor zover hij dit kan beoordelen, na of:
•
dit overeenkomstig de wettelijke voorschriften is opgesteld;
•
dit verenigbaar is met de jaarrekening (en met de overige gegevens).
Voor de overige gegevens gaat de accountant na of deze zijn toegevoegd.
Naast de jaarrekeningcontrole omvat de opdracht aan de accountant (art. 28 Bbsh en met ingang van 2016 art. 37
Woningwet) het verstrekken van een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en het overzicht
verantwoordingsgegevens (dVi) over het verslagjaar. Op de dVi gaan wij in dit handboek niet nader in, omdat dit buiten
het bestek van de jaarverslaggeving valt.
Resumerend stelt de accountant naar aanleiding van de accountantscontrole de volgende rapporteringen op:
•
een verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening, welke verklaring de gebleken tekortkomingen naar
aanleiding van het onderzoek van het jaarverslag vermeldt, alsmede een oordeel bevat over de verenigbaarheid
van dat jaarverslag met die jaarrekening;
•
een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dVi;
20
2 Jaarverslaggeving
•
een accountantsverslag.
2.8 Opmaken en vaststellen van de jaarrekening
In de hierna opgenomen tabel zijn de volgorde, verantwoordelijken en termijnen voor het opmaken, vaststellen en
deponeren van de jaarrekening samengevat, die gelden voor woningcorporaties in de rechtsvorm van vereniging of
stichting (voor NV’s en BV’s gelden andere verantwoordelijken en termijnen):
Onderwerp
Wie
Termijn
A. Opmaak jaarrekening
Bestuur
Zes maanden na afloop boekjaar,
respectievelijk elf maanden bij
verlenging vanwege bijzondere
omstandigheden.
B. Vaststellen jaarrekening
Raad van toezicht
De jaarrekening wordt vastgesteld
binnen zes maanden na afloop van
het betrokken boekjaar van de
toegelaten instelling.
Vereniging: Algemene
Ledenvergadering, tenzij de statuten
hiertoe de raad van toezicht
aanwijzen
C. Publiceren door deponering bij
het handelsregister
Bestuur
Acht dagen na vaststelling, en/of
acht maanden na afloop van het
boekjaar respectievelijk dertien
maanden na afloop boekjaar bij
verlenging termijn voor opmaak.
Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een vereniging vindt het vaststellen van de jaarrekening plaats
door de algemene vergadering (art. 2:49 BW en met ingang van 2016 art. 35 lid 3 Woningwet), tenzij de statuten hiertoe
de raad van toezicht aanwijzen. Bij een woningcorporatie die de rechtsvorm heeft van een stichting vindt vaststelling
plaats door de raad van toezicht.
De controleverklaring kan niet eerder worden gedateerd dan het moment waarop de jaarrekening is opgemaakt. De
controleverklaring mag pas gedeponeerd worden bij de Kamer van Koophandel en/of gepubliceerd worden op het
moment dat de jaarrekening is vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan.
2.9 Ondertekenen van de jaarrekening
De jaarrekening moet worden ondertekend door de bestuurders en, indien van toepassing, door de commissarissen.
Door ondertekening van de jaarrekening nemen bestuurders en commissarissen verantwoordelijkheid voor de
jaarrekening. Voor zover een bestuurder of commissaris niet wenst te tekenen staat dit hem vrij, maar dan moet de
reden daarvan in de jaarrekening worden vermeld. Ook wanneer een persoon niet in staat is te tekenen, bijvoorbeeld
door ziekte of afwezigheid, moet deze reden worden vermeld (art. 2:49 lid 2 BW, 2:300 lid 2 BW).
Voor zover de wettelijk vereiste handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening zijn gesteld, mag
op de andere exemplaren daarvan worden volstaan met vermelding van de namen der ondertekenaren. Indien een
handtekening op het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren
vermeld (art. 15 Besluit modellen jaarrekening). De Kamers van Koophandel bevelen aan om op de jaarrekening die ter
openbaarmaking in het handelsregister wordt aangeboden geen handtekening(en) te plaatsen, maar te volstaan met de
namen van de ondertekenaren.
Ondertekening van de jaarrekening vindt plaats door de op het moment van het opmaken van de jaarrekening
fungerende bestuurders en commissarissen. Dit kan betekenen dat bestuurders of commissarissen
verantwoordelijkheid nemen voor een jaarrekening die betrekking heeft op een periode waarin zij niet in functie waren.
21
2 Jaarverslaggeving
2.10 Openbaarmaking van de jaarverslaggeving
Woningcorporaties moeten jaarlijks vóór 1 juli de volgende stukken aan de Aw verstrekken (art. 30 Bbsh en met ingang
van 2016 art. 38 Woningwet):
•
een jaarrekening inclusief controleverklaring;
•
een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag;
•
een assurance-rapport inzake het volkshuisvestingsverslag en de dVi en een bestuursverklaring bij de dVi;
•
een accountantsverslag.
Afdeling 10 van Titel 9 Boek 2 regelt de openbaarmaking van de jaarrekening en de controleverklaring.
Openbaarmaking c.q. publicatie van de jaarstukken vindt in beginsel plaats door deponering van de jaarrekening
(geconsolideerd en enkelvoudig), het jaarverslag en de overige gegevens bij het handelsregister ten kantore van de
Kamer van Koophandel.
De woningcorporatie kan er voor kiezen om het jaarverslag en een deel van de overige gegevens (namelijk statutaire
regelingen of –rechten en lijst van nevenvestigingen) niet op deze wijze te deponeren bij het handelsregister. De
woningcorporatie dient dan deze stukken ten kantore van de woningcorporatie (voor een ieder) ter inzage te leggen en
op verzoek een afschrift daarvan te verstrekken. Deze wijze van openbaarmaking van het jaarverslag en (een gedeelte
van de) overige gegevens moet worden opgegeven bij het handelsregister (art. 2:394 lid 4 BW).
Het ondertekenen van de jaarrekening door de bestuurder(s) en commissarissen geldt voor de opgemaakte jaarstukken
(‘het oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening’) en niet voor de jaarrekening die gedeponeerd (gepubliceerd)
wordt. In het te deponeren/publiceren exemplaar van de jaarrekening kan worden volstaan met vermelding van de
namen der ondertekenaren (omdat de originele handtekeningen op het oorspronkelijke exemplaar staan), tenzij het
oorspronkelijke exemplaar van de jaarrekening wordt gedeponeerd bij het handelsregister. Indien een ondertekening op
het oorspronkelijke exemplaar ontbreekt, wordt de reden daarvan ook op de andere exemplaren vermeld.
Op grond van art. 394 lid 1 van BW 2 is de woningcorporatie verplicht tot openbaarmaking van de jaarrekening binnen
acht dagen na de vaststelling.
Is de jaarrekening niet binnen twee maanden na afloop van de voor het opmaken voorgeschreven termijn
overeenkomstig de wettelijke voorschriften vastgesteld, dan maakt het bestuur onverwijld de opgemaakte jaarrekening
openbaar, waarbij op de jaarrekening wordt vermeld dat deze nog niet is vastgesteld.
Uiterlijk dertien maanden na afloop van het boekjaar moet de rechtspersoon de jaarrekening openbaar hebben
gemaakt. Voor woningcorporaties zal dit normaliter het geval zijn, omdat op grond van het Bbsh en de herziene
Woningwet de jaarrekening (vastgesteld door het daartoe bevoegde orgaan) voor 1 juli na afloop van het boekjaar moet
zijn ingediend bij het ministerie van BZK en de Aw.
2.11 Verslaggeving van de nevenstructuur
Veel woningcorporaties kennen een nevenstructuur. De entiteiten in deze nevenstructuren zijn vaak NV’s, BV’s,
vennootschappen onder firma, commanditaire vennootschappen en stichtingen en verenigingen. De wijze waarop deze
entiteiten verslag moeten leggen is niet geregeld in het Bbsh en de herziene Woningwet. Ook RJ 645 is niet van
toepassing op deze entiteiten. Afhankelijk van de rechts- of organisatievorm van de entiteit zal moeten worden bepaald
welk kader voor de jaarverslaggeving van toepassing is.
Het hierna volgende schema is hier een handvat voor:
Rechts- of organisatievorm entiteit
Welk kader van toepassing
Besloten vennootschap
Titel 9 Boek 2 BW
Naamloze vennootschap
Titel 9 Boek 2 BW
Commerciële stichting of vereniging
Titel 9 Boek 2 BW en RJ 630
Niet commerciële stichting of vereniging
Geen wettelijke bepalingen. RJ 640 van toepassing op
jaarrekeningen.
Vennootschap onder firma en commanditaire
vennootschap
Afhankelijk van de bepalingen in het
vennootschapscontract.
22
2 Jaarverslaggeving
Aandachtspunt voor woningcorporaties als deelnemer in deze entiteiten zijn de diverse wettelijke eisen die van
toepassing zijn op het opstellen van de jaarrekening, het vaststellen hiervan en het openbaar maken. Deze eisen
hebben zowel betrekking op termijnen als de inhoud. Zoals uit het hiervoor opgenomen overzicht blijkt, variëren deze
eisen afhankelijk van de rechts- of organisatievorm. Het niet naleven van deze eisen is een economisch delict en kan
leiden tot problemen op het gebied van bestuurdersaansprakelijkheid indien bijvoorbeeld sprake zou zijn van een
faillissement van de entiteit.
Voor de naleving van Titel 9 Boek 2 BW en de overige RJ-bepalingen die ook voor woningcorporaties integraal van
toepassing zijn brengt Deloitte jaarlijks een Handboek Externe Verslaggeving uit. Dit handboek is ook voor de
nevenstructuur van uw woningcorporatie te gebruiken. Wij verwijzen u daarom voor de relevante
verslaggevingsvereisten van entiteiten vallend onder Titel 9 Boek 2 BW en de reguliere Richtlijnen voor de
jaarverslaggeving naar het Handboek Externe Verslaggeving van Deloitte.
Voor de naleving van RJ 630 en RJ 640 verwijzen wij u naar het Handboek Jaarverslaggeving Stichtingen en
Verenigingen van Deloitte.
23
3 Algemene grondslagen
3.1 Inleiding
De jaarrekening geeft de financiële gevolgen van transacties en andere gebeurtenissen weer. Dat bereiken
woningcorporaties door deze transacties en gebeurtenissen in te delen in gelijksoortige groepen. Deze groepen worden
als elementen van de jaarrekening aangeduid. De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en
eigen vermogen en voor de winst-en-verliesrekening uit baten en lasten. Voor het opmaken van de jaarrekening is het
van belang om te weten welke criteria gelden voor deze voornoemde elementen. Zij bepalen namelijk een belangrijk
deel van de balans en winst-en-verliesrekening. De behandeling van deze definities en het verkrijgen van een nader
inzicht is noodzakelijk voor de verdere behandeling van de jaarrekening in dit handboek. In paragraaf 3.2 gaan wij in op
deze definities.
Bij het opstellen van de jaarrekening moet stelselmatigheid worden betracht. Dat wil zeggen dat een eenmaal gekozen
stelsel zoveel als mogelijk wordt gehandhaafd. Wanneer het niettemin toch nodig is veranderingen in de uitgangspunten
voor de jaarverslaggeving aan te brengen, is de vraag of die verandering moet worden aangemerkt als een
stelselwijziging of als een schattingswijziging en hoe die verandering in de jaarrekening moet worden verwerkt. In de
paragrafen 3.3 en 3.4 gaan wij in op deze vragen. In de paragrafen 3.5 en 3.6 wordt ingegaan op respectievelijk
foutenherstel en gebeurtenissen na balansdatum. In paragraaf 3.7 wordt ingegaan op de continuïteitsveronderstelling.
3.2 Activa, vreemd vermogen, eigen vermogen, baten en lasten
De elementen voor de balans bestaan uit activa, vreemd vermogen en eigen vermogen en voor de winst-enverliesrekening uit baten en lasten.
3.2.1 Wat zijn activa, vreemd vermogen en eigen vermogen?
Activa
De definitie van een actief is opgenomen in RJ 115.102.
Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel, waarover de woningcorporatie de
beschikkingsmacht heeft en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de
woningcorporatie zullen vloeien.
Activa is een ander woord voor bezittingen. De bezittingen van een woningcorporatie worden aangewend om daarmee
goederen (onroerende zaken) te produceren of diensten te verrichten waarvoor afnemers bereid zijn geld te betalen.
Bezittingen brengen dus toekomstige economische voordelen met zich mee. Het toekomstig economisch voordeel dat
een actief met zich meebrengt wordt gevormd door de potentie om, direct of indirect, bij te dragen aan de stroom van
geldmiddelen naar de woningcorporatie.
De toekomstige economische voordelen die een actief in zich bergt, kunnen op verschillende wijze aan een
woningcorporatie ten goede komen. Zo kunnen bezittingen:
•
worden gebruikt bij de bouw van huur- of koopwoningen of de verhuur van huurwoningen;
•
worden verwisseld in andere activa;
•
worden gebruikt om verplichtingen af te wikkelen.
Aan veel bezittingen, zowel de fysieke als niet-fysieke, zijn juridische rechten verbonden waaronder het
eigendomsrecht. Zoals hiervoor is aangegeven is echter niet alleen de vorm, maar ook het wezen van belang bij de
beoordeling of een post wel of niet in de jaarrekening kan worden opgenomen. Dat betekent dat voor het antwoord op
de vraag of een post wel of niet als een bezit moet worden aangemerkt, dus niet uitsluitend bepalend is wie de
juridische eigenaar van dat bezit is, maar vooral wie de economische risico’s draagt ten aanzien van dat bezit. Deze
laatste zal dit bezit in zijn jaarrekening moeten opnemen.
24
3 Algemene grondslagen
Vreemd vermogen
Het begrip vreemd vermogen is gedefinieerd in RJ 115.102.
Een post van het vreemd vermogen is een bestaande verplichting van de woningcorporatie die voortvloeit uit
gebeurtenissen in het verleden, waarvan de afwikkeling naar verwachting zal leiden in een uitstroom uit de
woningcorporatie van middelen die economische voordelen in zich bergen.
Een essentieel kenmerk van vreemd vermogen is dat er voor de woningcorporatie een verplichting bestaat. Dit kan een
juridisch afdwingbare verplichting of een feitelijke verplichting zijn. Opgenomen leningen zijn een bekend voorbeeld van
juridisch afdwingbare verplichtingen. Feitelijke verplichtingen zijn verplichtingen die voortvloeien uit handelingen van de
woningcorporatie waarbij:
a. de woningcorporatie aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde
beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te
aanvaarden; en
b. als gevolg daarvan, de woningcorporatie bij de onder a. genoemde andere betrokkenen de gerechtvaardigde
verwachting heeft gewekt dat hij de verantwoordelijkheden zal nakomen. Een feitelijke verplichting is derhalve
geen in rechte afdwingbare verplichting (RJ 252.110).
Op grond van het hiervoor genoemde geldt als criterium voor het opnemen van feitelijke verplichtingen: ‘intern
geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ (RJ 645.216). Indien bijvoorbeeld een woningcorporatie als gedragslijn
heeft om nagekomen gebreken in opgeleverde nieuwe koopwoningen gratis te herstellen zijn de bedragen die naar
verwachting nog zullen worden uitgegeven voor het verwachte herstel van reeds opgeleverde woningen eveneens als
verplichting aan te merken. Doorgaans wordt de eis gesteld dat wil er van een verplichting sprake zijn er een evenwicht
dient te bestaan tussen de verplichting en de genoten contraprestatie.
De afwikkeling van verplichtingen houdt gewoonlijk in dat de woningcorporatie middelen afstaat die economische
voordelen in zich bergen. Een dergelijke afwikkeling kan op verschillende manieren geschieden, zoals door:
•
betaling van geldmiddelen;
•
overdracht van andere activa;
•
het verlenen van diensten;
•
vervanging van de verplichting door een andere verplichting; of
•
omzetting van de verplichting in eigen vermogen.
Indien de omvang en/of het tijdstip waarop een verplichting zal worden afgewikkeld niet vaststaat, kan er desondanks
sprake zijn van een in de jaarrekening op te nemen verplichting. Een dergelijke verplichting zal doorgaans worden
omschreven als een voorziening. Bekende voorbeelden hiervan zijn de voorziening voor verwachte verliezen als gevolg
van onrendabele investeringen en herstructureringen en de reorganisatievoorziening.
Eigen vermogen
Eigen vermogen is het overblijvend belang in de activa van een woningcorporatie na aftrek van al het vreemd
vermogen (RJ 115.102).
Doordat het eigen vermogen een saldopost is van de bezittingen en de verplichtingen is de omvang van het eigen
vermogen afhankelijk van de waardering van de bezittingen en de verplichtingen. Met name de gekozen
waarderingsgrondslag van de onroerende zaken speelt hierbij een belangrijke rol. In hoofdstuk 5 gaan wij nader in op
de verschillende waarderingsgrondslagen die voor de onroerende zaken kunnen worden gehanteerd.
3.2.2 Wat verstaan wij onder de begrippen baten en lasten?
Resultaten bestaan uit het saldo van baten en lasten. Voor de vaststelling van het resultaat dienen dus eerst de baten
en lasten te worden bepaald. Bedacht dient te worden dat niet alle baten en lasten zonder meer in de winst-enverliesrekening kunnen worden opgenomen. De criteria waaraan baten en lasten moeten voldoen, willen zij in
aanmerking komen om in de winst-en-verliesrekening te worden opgenomen, worden in paragraaf 3.2.3 behandeld.
Voor de beoordeling van de aard en omvang van baten en lasten is het relevant te beoordelen uit welke bron deze
afkomstig zijn. Het bekendste onderscheid is dat tussen baten en lasten die wel of niet voortvloeien uit de normale
bedrijfsuitoefening.
25
3 Algemene grondslagen
Dat onderscheid is van belang omdat de herkomst van baten en lasten relevant is voor de beoordeling van het
vermogen van een woningcorporatie om ook in de toekomst geldmiddelen te kunnen genereren. Dat geldt
vanzelfsprekend in belangrijk mindere mate voor incidentele baten en lasten. Het is daarom van belang om op de
aangegeven wijze onderscheid te maken tussen de herkomst van de periodieke baten en lasten.
Baten
De definitie van baten is opgenomen in RJ 135.102.
Baten zijn vermeerderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van de instroom
van nieuwe of de vermeerdering van bestaande activa, dan wel in de vorm van vermindering van het vreemd
vermogen, hetgeen resulteert in een toename van het eigen vermogen.
Baten bestaan uit opbrengsten en andere voordelen (RJ 135.102). Opbrengsten zijn het resultaat van de uitvoering van
de normale activiteiten van een woningcorporatie. Hierbij kan worden gedacht aan huuropbrengsten, opbrengsten van
verkochte woningen, renteopbrengsten enz.
Andere voordelen zijn doorgaans baten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer
incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de winst die wordt behaald bij de verkoop van het eigen
kantoorgebouw. Ook niet-gerealiseerde voordelen, die bijvoorbeeld ontstaan als gevolg van het herwaarderen van
activa, vormen baten. Wanneer andere voordelen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij
vanwege hun meestal incidentele karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting
hierop opgenomen. Dit omdat het kennen daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming
(RJ 135.102).
Het realiseren van baten gaat doorgaans gepaard met de ontvangst van of de vermeerdering van activa. Een voorbeeld
is het ontstaan van een vordering als gevolg van de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders.
Lasten
De definitie van lasten is opgenomen in RJ 135.102.
Lasten zijn verminderingen van het economisch potentieel gedurende de verslagperiode in de vorm van uitstroom of
uitputting van activa, dan wel het ontstaan van vreemd vermogen, hetgeen resulteert in een afname van het eigen
vermogen.
Lasten worden onderscheiden in kosten en verliezen. Kosten zijn die lasten die verband houden met de normale
uitoefening van de bedrijfsactiviteiten (RJ 135.102). Hierbij kan worden gedacht aan lonen en afschrijvingen. Deze
kosten leiden doorgaans tot een uitstroom van geldmiddelen. Kosten hoeven niet per se tot een uitstroom van activa te
leiden maar worden ook veroorzaakt door een uitputting van activa. Hierbij moet worden gedacht aan
afschrijvingslasten op vaste activa.
Verliezen zijn doorgaans lasten die niet uit de normale bedrijfsuitoefening voortvloeien en daarom min of meer
incidenteel van karakter zijn. Een voorbeeld hiervan is de sloop van een huurwoning als gevolg van brand. Wanneer
dergelijke verliezen in de winst-en-verliesrekening worden opgenomen, worden zij vanwege hun meestal incidentele
karakter vrijwel altijd afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening of in de toelichting daarop getoond, omdat het kennen
daarvan nuttig is voor het doel van economische besluitvorming (RJ 135.102).
3.2.3 Wanneer worden activa en vreemd vermogen in de jaarrekening verwerkt?
Algemeen
Hiervoor is al aangegeven dat niet alle posten die als activa en vreemd vermogen moeten worden aangemerkt, voor
verwerking in de jaarrekening in aanmerking komen. Een actief wordt in de jaarrekening verwerkt indien wordt voldaan
aan de volgende voorwaarden (RJ 115.104):
•
het moet waarschijnlijk zijn dat enig aan de post verbonden toekomstig economisch voordeel aan de
woningcorporatie ten goede zal komen;
•
de post moet een kostprijs of waarde hebben, waarvan de omvang met betrouwbaarheid kan worden vastgesteld.
26
3 Algemene grondslagen
Vreemd vermogen wordt in de jaarrekening verwerkt indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden (RJ 115.105):
•
de afwikkeling van een bestaande verplichting gaat gepaard met een uitstroom van middelen die economische
voordelen in zich bergen;
•
de omvang van het bedrag waartegen de afwikkeling zal plaatsvinden, kan op betrouwbare wijze worden
vastgesteld.
Waarschijnlijkheid
Uit de eerstgenoemde voorwaarde blijkt dat als eis voor verwerking van een post in de jaarrekening geldt dat het
waarschijnlijk moet zijn dat de economische voordelen aan de woningcorporatie ten goede zullen komen. De
waarschijnlijkheid heeft betrekking op de mate van onzekerheid die hieraan is verbonden. Aan de eis van
waarschijnlijkheid wordt voldaan indien de kans van optreden groter is dan de kans van niet optreden (in feite dus een
kans van meer dan 50%). Daarvoor zijn dikwijls inschattingen noodzakelijk. Deze inschattingen moeten worden
gemaakt op basis van de beschikbare gegevens op het moment van het opmaken van de jaarrekening. Voor het wel of
niet mogen verwerken van een verkooptransactie en dus voor het opnemen van een actief in de vorm van een
vordering en een bate in de vorm van een verkoopopbrengst, is het dus noodzakelijk dat er een inschatting wordt
gemaakt van de kans dat de vordering zal worden ontvangen. Voor een afzonderlijke vordering moet deze inschatting
voor die individuele vordering worden gemaakt. Indien er echter sprake is van een omvangrijke debiteurenportefeuille
(bijvoorbeeld huurvorderingen) zal deze inschatting doorgaans niet per individuele vordering gebeuren, maar voor het
totaal van de vorderingen (bepaling op collectief statische wijze). In die situatie is het daarom toegestaan deze
inschatting te maken op dit totaal en voor de ingeschatte onbetaald blijvende rekeningen een voorziening en dus tevens
een kostenpost in aanmerking te nemen.
Betrouwbaar bepaalbare kostprijs of waarde
Een jaarrekeningpost dient een betrouwbaar te bepalen kostprijs of een waarde te hebben, wil deze voor verwerking in
de jaarrekening in aanmerking komen. Indien er geen redelijke schatting kan worden gemaakt van deze kostprijs of
waarde, dan is het niet toegestaan deze post in de jaarrekening op te nemen.
Voorbeeld: Bepaling kostprijs
Indien door een woningcorporatie in een rechtsgeding een claim tegen een derde is ingediend, dan kan de verwachte
opbrengst voldoen aan zowel de criteria die gelden voor een actief als die voor een bate. Indien het echter niet
mogelijk is de met deze claim verband houdende vordering op een betrouwbare wijze te bepalen, is het niet
toegestaan deze vordering in de jaarrekening te verwerken. Wel moet hiervan dan in de toelichting melding worden
gemaakt. Duidelijk zal zijn dat voortschrijdend inzicht hierin verandering kan brengen en de claim alsnog als een
actief (vordering) en bate in de jaarrekening moet worden verantwoord.
Voldoen aan verwerkingscriteria
Het voorgaande betekent dat voordat een post in de jaarrekening wordt opgenomen, in alle gevallen moet worden
bepaald of voldaan is aan de eisen die gelden voor de verwerking van bedoelde post in de jaarrekening. De lasten die
samenhangen met de verrichte prestaties door de woningcorporatie dienen in beginsel te worden toegerekend aan de
periode waarin de baten die voortvloeien uit die prestaties zijn verantwoord. Deze toerekening van lasten aan de baten
mag er echter niet toe leiden dat activa worden verwerkt in strijd met de criteria voor de verwerking van activa
(RJ 135.205).
3.3 Stelselwijzigingen
Van een stelselwijziging is sprake indien één of meer grondslagen en/of regels van het stelsel voor de huidige
jaarrekening anders zijn dan die bij het opstellen van de voorafgaande jaarrekening zijn gebruikt. Dit betreft ook de
overgang van een stelsel dat niet of niet meer als aanvaardbaar wordt beschouwd naar een wel toelaatbaar geacht
stelsel (RJ 140.102).
Een stelsel omvat het geheel van grondslagen en regels voor het opstellen van jaarrekeningen. Een stelsel bestaat uit
(RJ 140.102):
a. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling, namelijk:
1. de grondslagen voor waardering van activa en passiva;
2. de grondslagen voor de resultaatbepaling;
3. de criteria betreffende de noodzaak of de toelaatbaarheid van rechtstreekse mutaties van het eigen
vermogen.
27
3 Algemene grondslagen
b.
c.
d.
Consolidatiegrondslagen, namelijk de regels voor het al dan niet in de geconsolideerde jaarrekening opnemen van
dochtermaatschappijen, groepsmaatschappijen en joint ventures en de regels voor de verwerking van onderlinge
transacties.
Grondslagen voor de indeling en andere aspecten van de presentatie, waaronder het groeperen van posten, het
samenvoegen van posten, het ontleden van posten en het rangschikken van posten.
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht, waaronder de indeling en andere aspecten van de
presentatie van dit overzicht, zoals beschreven onder c.
Voorbeelden: Stelselwijziging
Een voorbeeld van een stelselwijziging waarbij de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden
gewijzigd (ad a1 en a2), is de overgang van de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen historische
kosten naar waardering tegen marktwaarde.
Indien een joint venture die eerst tegen nettovermogenswaarde werd gewaardeerd voortaan proportioneel wordt
geconsolideerd, is er sprake van een stelselwijziging voor de consolidatiegrondslagen (ad b).
Wijzigingen in de rubricering van posten vormen een stelselwijziging die betrekking heeft op de grondslagen voor de
presentatie. Dit betreft bijvoorbeeld het presenteren van posten als bijzondere baten en lasten terwijl deze voorheen
als buitengewone baten en lasten werden aangemerkt (ad c).
Een stelselwijziging inzake de grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht (ad d) is bijvoorbeeld het
presenteren van de kasstroom uit operationele activiteiten volgens de directe methode terwijl in de voorafgaande
jaarrekening de indirecte methode werd gehanteerd.
Geen stelselwijziging
Onder een stelselwijziging wordt bijvoorbeeld niet begrepen een wijziging in de consolidatiekring door een andere
kwalificatie van een vennootschap, zonder dat de criteria voor die kwalificatie zijn gewijzigd (RJ 140.102). Dit is
bijvoorbeeld het geval als een vennootschap niet meer tot de consolidatiekring kan worden gerekend omdat er niet
langer sprake is van een groepsmaatschappij of het kunnen uitoefenen van overheersende zeggenschap en ook niet de
centrale leiding wordt gevoerd, met als onvermijdelijk gevolg dat deze vennootschap niet langer in de consolidatie wordt
opgenomen.
Een stelselwijziging moet worden onderscheiden van een schattingswijziging. In paragraaf 3.4 gaan wij nader in op het
begrip schattingswijziging.
3.3.1 Wanneer kan een stelsel worden gewijzigd?
Stelselmatigheid
In de wet is op diverse plaatsen de eis van stelselmatigheid van de jaarrekening vastgelegd. De balans met de
toelichting moet getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte en samenstelling van het vermogen weergeven (art. 2:362
lid 2 BW). De winst-en-verliesrekening met de toelichting moet getrouw, duidelijk en stelselmatig de grootte van het
resultaat weergeven (art. 2:362 lid 3 BW).
Voorts mogen slechts wegens gegronde redenen de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat
plaatsvinden op andere grondslagen dan die welke in het voorafgaande boekjaar zijn toegepast (art. 2:384 lid 6 BW).
Verder mag de indeling van de balans en van de winst-en-verliesrekening slechts wegens gegronde redenen afwijken
van die van het voorafgaande boekjaar (art. 2:363 lid 4 BW). De vereiste stelselmatigheid houdt onder meer in dat voor
naar aard en gebruik gelijksoortige activa of activiteiten dezelfde grondslagen en regels dienen te worden toegepast
(RJ 140.202). Dit betreft de gelijktijdige stelselmatigheid.
Een eenmaal gekozen stelsel moet worden gehandhaafd tenzij een stelselwijziging verplicht of toelaatbaar is
(RJ 140.203). Dit betreft de volgtijdige stelselmatigheid. Het in een reeks van jaren gebruiken van hetzelfde stelsel voor
het opstellen van de jaarrekening, bevordert de mogelijkheid tot het vormen van een verantwoord oordeel omtrent de
ontwikkeling van het vermogen, het resultaat en de kasstromen van de woningcorporatie (RJ 140.204). De stelselkeuze
beoogt dus te bewerkstelligen dat de jaarrekening in het desbetreffende jaar het vereiste inzicht geeft. Daarnaast zorgt
de consequente handhaving gedurende een reeks van jaren van een eenmaal gekozen stelsel ervoor dat het inzicht
bevorderd wordt (RJ 140.205).
28
3 Algemene grondslagen
Redenen voor stelselwijziging
Zoals hiervoor gesteld wordt een eenmaal gekozen stelsel gehandhaafd tenzij een stelselwijziging verplicht of
toelaatbaar is. In de wet is opgenomen dat sprake moet zijn van een gegronde reden voor een stelselwijziging. Bij de
beslissing tot stelselwijziging moet de bevordering van het inzicht centraal te staan (RJ 140.206).
In RJ 140.206 is bepaald dat een stelselwijziging verplicht is indien:
•
de wet dat vereist;
•
de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving dat verlangen;
•
de wijziging leidt tot een belangrijke verbetering van het inzicht dat de jaarrekening geeft.
Een stelselwijziging is toelaatbaar indien er sprake is van gegronde redenen (art. 2:384 lid 6 BW). Voorbeelden hiervan
zijn stelselwijzigingen als gevolg van (RJ 140.207):
•
een voorkeur in de wet of in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor de toepassing van een ander dan het tot
dan toe gehanteerd stelsel. De verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde op grond
van de nieuwe Woningwet (artikel 35 lid 2) is hier een voorbeeld van;
•
het gaan toepassen van nieuw ingevoerde alternatieven in de wet of de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving;
•
het gaan toepassen van een stelsel dat algemeen gebruikelijk is bij woningcorporaties.
3.3.2 Hoe wordt een stelselwijziging verwerkt?
Stelselwijzigingen worden op grond van RJ 140.208 retrospectief verwerkt. Dit betekent dat de stelselwijziging met
terugwerkende kracht wordt doorgevoerd. Bij deze verwerkingswijze wordt het eigen vermogen aan het eind van het
voorgaande boekjaar herrekend op basis van de gewijzigde grondslagen. Het verschil tussen het eigen vermogen aan
het eind van het voorgaande boekjaar voor en na herrekening (dit wordt het cumulatieve effect van de stelselwijziging
genoemd) wordt als een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen verwerkt aan het begin van het boekjaar waarin
de stelselwijziging is doorgevoerd.
De vergelijkende cijfers van het voorafgaande boekjaar worden aangepast aan de gewijzigde grondslag (RJ 140.211).
De verschillen met de oorspronkelijke cijfers dienen in de toelichting te worden aangegeven. Indien de aanpassing van
de vergelijkende cijfers praktisch niet uitvoerbaar is, moet de reden voor het niet-aanpassen in de toelichting worden
vermeld.
Prospectieve verwerking
Tenzij specifiek voorgeschreven of toegestaan, is de prospectieve verwerkingswijze van een stelselwijziging alleen
toegestaan in het uitzonderlijke geval dat het cumulatieve effect redelijkerwijs niet kan worden bepaald. In dat geval
dienen de boekwaarden aan het begin van het huidige boekjaar, gebaseerd op het oude stelsel, als uitgangspunt te
worden genomen bij de toepassing van het nieuwe stelsel (RJ 140.209). Er vindt bij de prospectieve verwerkingswijze
dus geen herrekening plaats van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar. Het nieuwe stelsel
wordt slechts toegepast vanaf het begin van het huidige boekjaar.
3.3.3 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen?
Alle stelselwijzigingen dienen duidelijk in de toelichting te worden vermeld, waarbij aangegeven moet worden hoe het
nieuwe en het oude stelsel van elkaar verschillen en welke redenen er zijn die tot de stelselwijziging hebben geleid
(RJ 140.217). Dit sluit aan bij de bepalingen in art. 2:363 lid 4 en 384 lid 6 BW, waarin is voorgeschreven dat de
gegronde redenen voor de wijziging van de grondslagen in de toelichting moeten worden uiteengezet.
Voor stelselwijzigingen in de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling en in de criteria met betrekking tot
rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen, moet worden vermeld (RJ 140.214):
•
de toegepaste wijze van verwerken van de effecten van de stelselwijziging;
•
de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat; en
•
de betekenis van de stelselwijziging voor individuele posten.
In de toelichting moet de betekenis van de stelselwijziging voor het vermogen en resultaat van het boekjaar zelf worden
weergegeven, dus ongeacht de toegepaste methode van verwerking van de stelselwijziging (RJ 140.214). Op die wijze
wordt inzicht gegeven in het effect van de stelselwijziging in het jaar waarin de beslissing is genomen en waarover
wordt gerapporteerd. Dit betekent dat het effect van de stelselwijziging voor twee boekjaren moet worden weergegeven,
namelijk het boekjaar waarin de stelselwijziging wordt doorgevoerd en het voorafgaande boekjaar. Het effect voor het
voorafgaande boekjaar wordt weergegeven door de vermelding van het effect van het aanpassen van de vergelijkende
cijfers.
29
3 Algemene grondslagen
Als een betrouwbare berekening of schatting van de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat niet
mogelijk is, moet de reden hiervoor in de toelichting worden vermeld (RJ 140.215).
In het geval dat kan worden verwacht dat een stelselwijziging belangrijke kwantitatieve invloed zal hebben op een of
meer volgende boekjaren, moet een cijfermatige indicatie van deze invloed gegeven worden. Indien deze indicatie niet
kan worden bepaald, wordt dit in de toelichting vermeld (RJ 140.216).
In de bijlage wordt aan de hand van een casus (nummer 1) aangegeven hoe een stelselwijziging in de jaarrekening
wordt verwerkt.
3.4 Schattingswijzigingen
3.4.1 Wat is een schattingswijziging?
Van een schattingswijziging is sprake als een eerdere schatting wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van
wijzigingen in de omstandigheden waarop de schatting was gebaseerd of het beschikbaar komen van nieuwe informatie
met betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een schattingswijziging wordt ook verstaan een wijziging in de
schattingsmethode (RJ 145.201). Het is soms moeilijk een schattingswijziging te onderscheiden van een
stelselwijziging. In het geval dat dit onderscheid niet duidelijk is, wordt de wijziging verwerkt als een schattingswijziging
met een adequate toelichting (RJ 145.202).
Een wijziging in de schattingsmethode valt dus onder de definitie van een schattingswijziging. Als voorbeeld kan worden
genoemd de wijziging in de methodiek voor de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.
3.4.2 Hoe moet een schattingswijziging worden verwerkt?
Schattingswijzigingen moeten prospectief verwerkt worden. Retrospectieve verwerking is dus niet toegestaan. Dit is dus
duidelijk anders dan de verwerkingswijze van stelselwijzigingen die, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, slechts
bij hoge uitzondering prospectief verwerkt mogen worden.
Het effect van een schattingswijziging wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening (RJ 145.301):
•
in de periode waarin de schattingswijziging plaatsvindt, indien de wijziging alleen invloed heeft op die periode;
•
in de periode waarin de schattingswijziging plaatsvindt, alsmede in toekomstige perioden, indien de wijziging zowel
van invloed is op de huidige periode als op de toekomstige perioden.
Het effect van een schattingswijziging wordt verwerkt in hetzelfde onderdeel van de winst-en-verliesrekening als waarin
de oorspronkelijke schatting is verwerkt. Dit is van belang voor de vergelijkbaarheid van opeenvolgende jaarrekeningen.
3.4.3 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen?
Indien een schattingswijziging van belang is voor de verslagperiode of naar verwachting voor toekomstige perioden,
wordt de aard van de schattingswijziging alsmede het kwantitatieve effect op de huidige periode en toekomstige
perioden vermeld. Indien dit kwantitatieve effect niet te bepalen is, wordt dit in de toelichting vermeld (RJ 145.304-305).
3.5 Foutenherstel
Foutenherstel dient in de jaarrekening plaats te vinden als er sprake is van een fundamentele fout. Onder een
fundamentele fout wordt verstaan een zodanige onjuistheid in een jaarrekening geconstateerd na het vaststellen van
die jaarrekening door de Raad van Commissarissen dat de jaarrekening ernstig tekortschiet in het geven van het inzicht
als bedoeld in artikel 2:362 lid 1 BW (RJ 150.102).
Als er sprake is van een dergelijke fout dan dient deze fout te worden hersteld in de eerste nog niet vastgestelde
jaarrekening waarin de fundamentele fout is gemaakt. In de toelichting dient de aard en voor zover van toepassing de
omvang en de wijze van herstel van de fundamentele fout te worden vermeld (RJ 150.201).
Als de jaarrekening van het eigen vermogen aan het einde van het boekjaar waarin de fundamentele fout is gemaakt
leidt tot een verschil met het oorspronkelijke gerapporteerde eigen vermogen, dient dit verschil te worden verwerkt als
een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin het herstel plaatsvindt. De
vergelijkende cijfers dienen indien mogelijk te worden gepresenteerd zoals deze zouden zijn geweest zonder het maken
van de fundamentele fout. Indien de aanpassing van de vergelijkende cijfers praktisch niet mogelijk is, dient de reden
daarvan te worden vermeld alsmede de aard van de aanpassing indien deze wel had plaatsgevonden (RJ 150.202).
30
3 Algemene grondslagen
Voorbeeld: Foutenherstel
In jaar 1 blijkt dat een woningcorporatie ultimo jaar 1-1 een te lage vordering heeft opgenomen voor een bedrag van
€ 100. De jaarrekening jaar 1-1 is al vastgesteld. Indien deze fout als fundamenteel kwalificeert dan wordt deze
hersteld in de jaarrekening over jaar 1 door deze te verwerken als een rechtstreekse mutatie in het beginvermogen
per 1 januari jaar 1. Het herstel van deze fout heeft derhalve geen effect op de winst-en-verliesrekening over jaar 1.
De vergelijkende cijfers over jaar 1-1 worden in de jaarrekening jaar 1 gepresenteerd zoals deze zouden zijn geweest
zonder het maken van deze fout, dus € 100 hoger dan in de jaarrekening jaar 1-1 oorspronkelijk gerapporteerd. De
aanpassing van de vergelijkende cijfers moet worden toegelicht.
Indien het geen fundamentele fout betreft wordt deze hersteld in de jaarrekening over jaar 1 door deze te verwerken
in de winst-en-verliesrekening over jaar 1. Het resultaat over jaar 1 wordt derhalve € 100 hoger. Er vindt dan geen
aanpassing plaats van de vergelijkende cijfers over jaar 1-1. Aard en omvang van de fout worden toegelicht in de
jaarrekening over jaar 1.
3.6 Gebeurtenissen na balansdatum
Bij het opmaken van de jaarrekening dient rekening te worden gehouden met gebeurtenissen na balansdatum. Hierbij
worden de volgende perioden onderscheiden:
•
balansdatum tot datum opmaken van de jaarrekening;
•
datum opmaken van de jaarrekening tot datum vaststellen van de jaarrekening (bijvoorbeeld door de Raad van
Commissarissen);
•
periode na deze vaststelling.
Ten aanzien van gebeurtenissen na balansdatum worden de volgende twee soorten gebeurtenissen onderscheiden:
•
gebeurtenissen die nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum; en
•
gebeurtenissen die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum.
Afhankelijk van de soort gebeurtenis en de periode waarin deze zich voordoet schrijft RJ 160 een verwerkingswijze
voor. In het hierna opgenomen schema is dit weergegeven.
Periode
Gebeurtenissen die nadere
informatie geven over de feitelijke
situatie op balansdatum.
Gebeurtenissen die geen nadere
informatie geven over de feitelijke
situatie op balansdatum.
Balansdatum tot datum opmaken
jaarrekening
De effecten van deze
gebeurtenissen dienen in de
jaarrekening te worden verwerkt.
De effecten van deze
gebeurtenissen dienen niet in de
jaarrekening te worden verwerkt,
tenzij deze een grote betekenis
hebben omdat hieruit blijkt dat er
sprake is van discontinuïteit, of de
continuïteit aan gerede twijfel
onderhevig is.
Datum opmaken jaarrekening tot
datum vaststellen jaarrekening
De effecten van deze
gebeurtenissen worden alleen in de
jaarrekening verwerkt voor zover dat
onontbeerlijk is voor het vereiste
inzicht.
Geen verplichtingen tot enige
vermelding of andere actie.
31
3 Algemene grondslagen
Periode
Gebeurtenissen die nadere
informatie geven over de feitelijke
situatie op balansdatum.
Gebeurtenissen die geen nadere
informatie geven over de feitelijke
situatie op balansdatum.
Periode na vaststelling jaarrekening
(en deponering bij Kamer van
Koophandel)
Indien op grond van deze
gebeurtenissen wordt geconcludeerd
dat de jaarrekening in ernstige mate
tekortschiet in het geven van het
vereiste inzicht, dienen de gebruikers
van de jaarrekening (o.a. Aw,
ministerie en gemeente) onverwijld
te worden geïnformeerd en moet een
mededeling hierover bij de Kamer
van Koophandel worden
gedeponeerd.
Geen verplichtingen tot enige
vermelding of andere actie.
Hierna volgt een voorbeeld van een gebeurtenis na balansdatum en de wijze waarop deze verwerkt wordt in de
jaarrekening.
Voorbeeld: gebeurtenis na balansdatum
Eind januari jaar 2 wordt geconstateerd dat de ondergrond van een flatgebouw in eigendom van de woningcorporatie
zwaar verontreinigd is. Op grond van weten regelgeving is de woningcorporatie verplicht deze grond te saneren. De
verontreiniging is ontstaan in jaar 1. De jaarrekening jaar 1 wordt opgemaakt in maart jaar 2.
Er is sprake van een gebeurtenis na balansdatum (ontdekking van de verontreiniging). Deze gebeurtenis geeft
nadere informatie over de toestand op balansdatum (de grond was immers op balansdatum 31 december jaar 1 ook
al verontreinigd). Omdat de jaarrekening jaar 1 nog niet is opgemaakt moet de woningcorporatie bij het opstellen
hiervan rekening houden met het feit dat zij verplicht is de grond te saneren. Er is sprake van een feitelijke (en
juridisch afdwingbare) verplichting. In de jaarrekening jaar 1 wordt daarom op basis van een inschatting van de
saneringskosten een voorziening gevormd.
Als de verontreiniging was geconstateerd na datum van opmaken van de jaarrekening maar vóór het vaststellen
hiervan dan wordt alleen een voorziening opgenomen indien dit onontbeerlijk is voor het inzicht (afhankelijk van de
financiële omvang).
3.7 Continuïteitsveronderstelling
3.7.1 Algemeen
Jaarrekeningen worden opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling tenzij die veronderstelling niet juist is.
Dit houdt in dat verondersteld wordt dat het geheel der werkzaamheden van een woningcorporatie wordt voortgezet
(art. 2:384 lid 3 BW). Hierbij wordt de woningcorporatie geacht zijn activiteiten te kunnen voortzetten zonder noodzaak
of intentie tot liquidatie dan wel staking van alle bedrijfsactiviteiten (RJ 170.101).
Er kunnen de volgende situaties inzake continuïteit van een woningcorporatie worden onderscheiden:
•
geen ernstige onzekerheid over de continuïteit;
•
ernstige onzekerheid over de continuïteit; of
•
discontinuïteit van het geheel der werkzaamheden:
−
onontkoombare discontinuïteit; of
−
overige situaties van discontinuïteit.
De beoordeling of de jaarrekening kan worden opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling moet
plaatsvinden naar de situatie per de datum van opmaken van de jaarrekening. Immers, ook door gebeurtenissen na
balansdatum kan discontinuïteit of ernstige onzekerheid over de continuïteit ontstaan. Zo kan verslechtering in
operationele resultaten en/of de financiële positie na de balansdatum aanleiding geven tot het heroverwegen van de
continuïteitsveronderstelling (RJ 170.304).
Discontinuïteit van het geheel der werkzaamheden moet worden onderscheiden van de beëindiging van (slechts) een
deel van de bedrijfsactiviteiten. Hierop is RJ 345 Beëindiging bedrijfsactiviteiten op van toepassing.
32
3 Algemene grondslagen
Ernstige onzekerheid over de continuïteit
Van ernstige onzekerheid over de continuïteit van het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie is
sprake als een woningcorporatie niet meer op eigen kracht aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen. Zolang
onzekerheid bestaat of deze aanvullende medewerking van belanghebbenden zal worden verkregen of voldoende zal
zijn, maar er wel een reële kans bestaat dat het geheel van de werkzaamheden van de woningcorporatie zal kunnen
worden voortgezet, wordt de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling (RJ 170.302). In deze
situatie kunnen zich wel bijzondere waardeverminderingen van vaste activa voordoen (RJ 170.301). In de toelichting
dient een adequate uiteenzetting te worden opgenomen van de omstandigheden waarin de onderneming verkeert
(RJ 170.305).
Discontinuïteit is onontkoombaar
Indien discontinuïteit onontkoombaar is, moet de jaarrekening ook op die basis worden opgesteld. Ook indien
onontkoombare discontinuïteit blijkt na balansdatum maar voor het opmaken van de jaarrekening (RJ 170.102). Van
onontkoombare discontinuïteit is sprake als duurzame voortzetting van het geheel van de werkzaamheden van de
woningcorporatie onmogelijk is geworden doordat de woningcorporatie niet meer op eigen kracht aan zijn verplichtingen
zal kunnen voldoen en voldoende aanvullende medewerking van belanghebbenden niet kan worden verkregen
(RJ 170.202). Feitelijk is dat aan de orde bij een gebrek aan liquiditeiten en onvoldoende financieringsmogelijkheden.
Overige situaties van discontinuïteit
Een rechtspersoon die is opgericht voor bepaalde tijd verkeert per definitie in een situatie dat de bedrijfsactiviteiten
worden beëindigd. Een voorbeeld van een dergelijke rechtspersoon is een bouwcombinatie die is aangegaan voor de
duur van een enkel bouwproject en die wordt beëindigd als de bouw is voltooid. Of een beleggingsmaatschappij die is
opgericht om een tijdelijke belegging in onder te brengen die volgens een bepaald scenario te gelde zal worden
gemaakt, waarna het saldo wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. In zo’n situatie is er geen noodzaak de
jaarrekening op te stellen op grondslagen op basis van liquidatie, tenzij die rechtspersoon bij de beëindiging niet aan al
zijn verplichtingen kan voldoen. Datzelfde geldt voor een rechtspersoon waar de directie (of een ander bevoegd orgaan)
heeft besloten de rechtspersoon te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, waarbij die rechtspersoon aan al
zijn verplichtingen kan voldoen.
33
4 Het jaarverslag en het
volkshuisvestingsverslag
4.1 Inleiding
Woningcorporaties stellen jaarlijks een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag op (art. 26 Bbsh en met ingang van
2016 art. 36 en 36a herziene Woningwet). In dit hoofdstuk wordt behandeld welke informatie in beide verslagen wordt
opgenomen. Hierbij wordt aandacht besteed aan de bepalingen over het jaarverslag die zijn opgenomen in de
AedesCode en de Governancecode woningcorporaties 2015. Woningcorporaties die aangesloten zijn bij Aedes dienen
aan deze bepalingen te voldoen volgens het principe 'pas toe of leg uit'. Voor woningcorporaties die niet zijn
aangesloten bij Aedes zijn deze bepalingen niet bindend, maar verdient het wel aanbeveling de belangrijkste
bepalingen toe te passen.
Hoewel het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag volgens het Bbsh en de herziene Woningwet twee afzonderlijke
documenten zijn, beveelt de Raad voor de Jaarverslaggeving aan om van beide verslagen één stuk te maken. Hierbij
moeten dan specifieke elementen van het jaarverslag in het volkshuisvestingsverslag worden opgenomen
(RJ 645.605).
4.2 Het jaarverslag
Het jaarverslag is een schriftelijk verslag waarin het bestuur verantwoording aflegt over de gang van zaken bij de
woningcorporatie en over het gevoerde beleid gedurende het boekjaar en mededeling doet over de verwachte gang van
zaken.
In het jaarverslag komen de volgende aspecten aan de orde (art. 2:391 BW):
•
•
•
de toestand per balansdatum, de ontwikkelingen gedurende het boekjaar en de resultaten van de
woningcorporatie en van de groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in zijn jaarrekening zijn
opgenomen (lid 1);
mededelingen omtrent de verwachte gang van zaken (lid 2);
ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten de doelstelling en het beleid van de woningcorporatie
inzake risicobeheer (lid 3).
In de volgende paragrafen gaan wij nader in op elk van deze informatievereisten.
4.2.1 Nieuwe richtlijn voor opstellen jaarverslag van toepassing voor verslagjaren die aanvangen op of na
1 januari 2015
Het jaarverslag geeft een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de woningcorporatie
wordt geconfronteerd (art. 2:391 lid 1 BW). In RJ 400 is dit wettelijke vereiste nader uitgewerkt. In de jaareditie 2014
van de RJ-bundel zijn hiervoor gewijzigde richtlijnen opgenomen. Het gaat volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving
niet om het geven van een uitputtende uiteenzetting van alle mogelijke risico's en onzekerheden, maar om een selectie
en weergave van de belangrijkste risico's en onzekerheden waarvoor de woningcorporatie zich ziet geplaatst
(RJ 400.110a).
De nieuwe bepalingen van RJ 400.110a tot en met 110c bevatten een nadere uitwerking van c.q. aanvulling op de
wettelijk vereiste beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de woningcorporatie wordt
geconfronteerd. Nieuw is onder andere de bepaling dat op hoofdlijnen een beschrijving moet worden gegeven van de
bereidheid om risico’s en onzekerheden al dan niet af te dekken (zogenoemde risicobereidheid of ‘risk appetite’).
4.2.2 Te verstrekken algemene informatie
In het jaarverslag dient, mede teneinde de jaarrekening zinvol te kunnen interpreteren, algemene informatie omtrent de
woningcorporatie en de daaraan verbonden onderneming(en) te worden verschaft (RJ 400.108). Daarbij zou bij de
bespreking (in het jaarverslag) van de achtergronden en oorzaken van ontwikkelingen in de financiële gegevens, zoals
die in de jaarrekening zijn opgenomen, ten minste aan de volgende aspecten aandacht moeten worden besteed
(RJ 400.109):
•
de behaalde omzet en resultaten;
•
de ontwikkelingen gedurende het boekjaar;
34
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
•
•
•
de voornaamste risico’s en onzekerheden;
de toestand op balansdatum (solvabiliteit en liquiditeit); en
de kasstromen en financieringsbehoeften.
Tevens dient aandacht te worden besteed aan de daadwerkelijke ontwikkeling in het verslagjaar van belangrijke
aangelegenheden waarover in het voorgaande jaarverslag verwachtingen werden uitgesproken dan wel een belangrijke
mate van onzekerheid werd vermeld (RJ 400.110). In het jaarverslag worden voorts mededelingen gedaan omtrent
(art. 2:391 lid 2 BW):
1.
2.
3.
de verwachte gang van zaken;
de werkzaamheden op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; en
bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening behoeft te worden gehouden.
4.2.3 Informatie over financiële instrumenten
Ten aanzien van het gebruik van financiële instrumenten door de woningcorporatie moet het jaarverslag aandacht
besteden aan de doelstellingen en het beleid op het gebied van het beheer van risico's betreffende financiële
instrumenten (art. 2:391 lid 3 BW). Dit betreffen de doelstellingen en het beleid van de woningcorporatie én de
groepsmaatschappijen waarvan de financiële gegevens in zijn jaarrekening zijn opgenomen. Aandacht moet onder
meer worden besteed aan het beleid inzake de afdekking van risico's verbonden aan alle belangrijke soorten
voorgenomen transacties. Door het hanteren van financiële instrumenten als hulpmiddelen ter afdekking van financiële
risico’s kunnen immers risico’s ontstaan. Voorts moet aandacht besteed worden aan de door de woningcorporatie en de
groepsmaatschappijen gelopen prijs-, krediet-, liquiditeits- en kasstroomrisico's.
Beleidsregels gebruik financiële derivaten per 1 oktober 2012
Woningcorporaties die financiële derivaten gebruiken, dienen zich hierover conform de beleidsregels in hun jaarverslag
of in de dVi, op een transparante, complete en inzichtelijke wijze te verantwoorden.
Deze verantwoording heeft in elk geval betrekking op:
a. de interne organisatie, als bedoeld in artikel 3, eerste lid van de beleidsregels;
b. de samenstelling en omvang van de derivatenportefeuille van de woningcorporatie in relatie tot haar
leningenportefeuille op een zodanige wijze dat het CFV/AW kan beoordelen of aan de artikelen 4 tot en met 7 van
de beleidsregels wordt voldaan;
c. de liquiditeitsbuffer, bedoeld in artikel 8 van de beleidsregels; en
d. de wijze waarop de toegelaten instelling toepassing geeft aan artikel 10, indien dat artikel op haar van toepassing
is.
Beleidsregels verantwoord beleggen per 1 februari 2015
De op 1 februari 2015 inwerking getreden beleidsregels verantwoord beleggen sluiten voor de verantwoording
grotendeels aan op de Beleidsregels gebruik financiële derivaten.
Woningcorporaties die financiële derivaten gebruiken, dienen zich hierover conform de beleidsregels in hun jaarverslag
of in de dVi, op een transparante, complete en inzichtelijke wijze te verantwoorden.
Deze verantwoording heeft in elk geval betrekking op:
a. de interne organisatie, als bedoeld in artikel 4, eerste en tweede lid van de beleidsregels;
b. de samenstelling en omvang van de derivatenportefeuille van de woningcorporatie in relatie tot haar
leningenportefeuille op een zodanige wijze dat het CFV/AW kan beoordelen of aan de artikelen 5 en 6 van de
beleidsregels wordt voldaan;
c. de wijze waarop de toegelaten instelling toepassing geeft aan artikel 8, indien dat artikel op haar van toepassing is.
4.2.4 Risicoparagraaf
Het jaarverslag geeft tevens een beschrijving van de voornaamste risico's en onzekerheden waarmee de
woningcorporatie wordt geconfronteerd (art. 2:391 lid 1 BW). In RJ 400 is dit wettelijke vereiste nader uitgewerkt. Het
gaat volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving niet om het geven van een uitputtende uiteenzetting van alle
mogelijke risico's en onzekerheden, maar om een selectie en weergave van de belangrijkste risico's en onzekerheden
waarvoor de woningcorporatie zich ziet geplaatst (RJ 400.110a). Onzekerheden ontstaan als gevolg van het geheel of
gedeeltelijk ontbreken van informatie over, inzicht in of kennis van een gebeurtenis, de gevolgen daarvan, of de
waarschijnlijkheid dat een gebeurtenis zich voordoet. Risico’s zijn de effecten van onzekerheden op het behalen van
doelstellingen. Bij de selectie van de voornaamste risico’s en onzekerheden zijn in ieder geval de volgende categorieën
van belang (RJ 400.110b):
35
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
•
strategie: risico's en onzekerheden, vaak met een externe oriëntatie/ontstaansgrond, die een belemmering vormen
om de strategie en/of de businessplannen van de woningcorporatie te realiseren en invloed kunnen hebben op de
langetermijndoelstellingen (die bijvoorbeeld betrekking hebben op of gepaard gaan met de strategie of governance
van de woningcorporatie, technologische of maatschappelijke ontwikkelingen en duurzaamheidsaspecten);
operationele activiteiten: risico's en onzekerheden die de effectiviteit en efficiëntie van de operationele activiteiten
van de woningcorporatie beïnvloeden en daarmee vooral betrekking hebben op de processen binnen de
woningcorporatie en van invloed kunnen zijn op de kortetermijndoelstellingen (die bijvoorbeeld gerelateerd zijn aan
de interne organisatie en administratie, de implementatie van nieuwe informatiesystemen en de
beloningssystematiek van de woningcorporatie);
financiële positie: risico's en onzekerheden met betrekking tot de financiële positie van de woningcorporatie
(bijvoorbeeld koersrisico's, renterisico’s en onzekerheden in de mogelijkheden om financiering aan te trekken);
financiële verslaggeving: risico's en onzekerheden die van invloed zijn op de betrouwbaarheid van de interne en
externe financiële verslaggeving (bijvoorbeeld onzekerheden bij complexe toerekeningsproblemen, de mate van
subjectiviteit bij waarderingsvraagstukken en risico’s ten aanzien van de inrichting van de financiële
verslaggevingssystemen);
weten regelgeving: risico's en onzekerheden die voortvloeien uit wetten en regels (zowel intern als extern) en een
directe invloed hebben op de organisatie en/of de bedrijfsprocessen van de woningcorporatie (bijvoorbeeld risico’s
en onzekerheden van het opereren in een omgeving met veel en complexe regelgeving, onzekerheden met
betrekking tot misbruik van voorkennis en risico’s als gevolg van veranderende belastingwetgeving).
•
•
•
•
Verder dient op hoofdlijnen een beschrijving te worden gegeven van de bereidheid om risico’s en onzekerheden al dan
niet af te dekken (zogenoemde risicobereidheid of ‘risk appetite’). Ook dient de woningcorporatie de volgende
informatie te verschaffen (RJ 400.110c):
•
een beschrijving van de maatregelen die zijn getroffen ter beheersing van de voornaamste risico’s en
onzekerheden. Indien voor één of meer van de voornaamste risico’s en onzekerheden geen
beheersingsmaatregelen zijn getroffen, dient dit feit te worden uiteengezet;
•
een beschrijving van de verwachte impact op de resultaten en/of financiële positie indien één of meer van de
voornaamste risico’s en onzekerheden zich zouden voordoen;
•
een beschrijving van de risico’s en onzekerheden die in afgelopen boekjaar een belangrijke impact op de
woningcorporatie hebben gehad, en de gevolgen daarvan voor de woningcorporatie; en
•
of, en zo ja welke, verbeteringen in het systeem van risicomanagement van de woningcorporatie zijn of worden
aangebracht.
De woningcorporatie geeft bij voorkeur aan op welke wijze het systeem van risicomanagement is verankerd in de
organisatie en welke maatregelen de woningcorporatie heeft genomen (‘soft controls’) ter beïnvloeding van de cultuur,
het gedrag en de motivatie van zijn werknemers.
De uitgebreidheid van de te verstrekken informatie wordt mede bepaald door de omvang en complexiteit van de
woningcorporatie en zijn activiteiten en de daaraan gerelateerde risico’s en onzekerheden (RJ 400.110c).
Om vast te stellen welke informatie door de woningcorporatie moet worden toegelicht verwijzen naar de website van
Deloitte (www.deloitte.nl/checklists) waar de checklist jaarverslaggeving woningcorporaties 2015 kan worden
aangevraagd en hoofdstuk 9 van dit handboek.
4.2.5 Overige bepalingen vanuit de Woningwet
In artikel 35 lid 2 en 3 van de Woningwet worden aanvullende eisen gesteld ten aanzien van het jaarverslag.
In het jaarverslag moeten onder andere de volgende aspecten aan de orde komen:
•
•
•
•
•
•
een opgave van de nevenfuncties van bestuurders en commissarissen;
aangaan of verbreken van relaties met verbindingen;
het doen van investeringen van € 3 miljoen of meer;
wijziging van de statuten;
beëindiging arbeidsovereenkomsten van een aanmerkelijk aantal werknemers;
vervreemdingen van onroerende zaken indien daarmee tenminste een bij algemene maatregel van bestuur
bepaald bedrag gemoeid is.
36
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
4.2.6 De AedesCode en het jaarverslag
Aedes is de brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland. Aedes richt zich op het behartigen van de
belangen van de bij haar aangesloten woningcorporaties. De meeste woningcorporaties zijn lid van Aedes. Het
lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de AedesCode. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de
leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. De code geldt voor leden.
In de AedesCode is opgenomen dat woningcorporaties in hun jaarverslag verslag doen over de toepassing van de
AedesCode door de woningcorporatie. Het verdient aanbeveling melding te maken van de wijze waarop de
woningcorporatie aan de afzonderlijke onderdelen van de code invulling heeft gegeven. Tevens verdient het
aanbeveling dat de woningcorporatie in het verslag gemotiveerd aangeeft op welke onderdelen zij niet voldoet aan de
code.
In de AedesCode is verder opgenomen dat woningcorporaties zich één maal in de vier jaar laten visiteren. Voor de
allerkleinste woningcorporaties (met minder dan 1.000 verhuureenheden) is een aangepaste visitatie-methodiek
beschikbaar. Deze aangepaste visitatie-methodiek heeft tot doel de visitatie voor de kleinere woningcorporaties in
organisatorische en financiële zin minder belastend te maken.
4.2.7 De Governancecode woningcorporaties 2015 en het jaarverslag: het governanceverslag
Per 1 mei 2015 is de nieuwe Governancecode woningcorporaties (verder Governancecode) in werking getreden.
Woningcorporatie hebben tot 1 januari 2016 de tijd om de wijzigingen in te voeren. Dat betekent dat in het jaarverslag
2015 moet worden aangegeven op welke manier de nieuwe code is ingevoerd.
De Governancecode bevat normen voor goed bestuur en toezicht en heeft ten opzicht van de vorige code meer
aandacht voor cultuur en gedrag. Ook krijgt de gemeente een nadrukkelijke positie in de nieuwe code. De
Goverancecode gaat expliciet in op voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede
risicobeheersing.
De Governancecode is onderverdeeld in vijf principes:
1. leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht;
2. bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
3. bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;
4. bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
5. bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten.
Voor de vet gedrukt bepalingen in de Governancecode geldt ‘pas toe’. De mogelijkheid bestaat om van de overige
bepalingen van de code af te wijken, maar dan alleen als dit tot een beter maatschappelijk resultaat leidt.
De toetsing van de naleving van de Governancecode maakt geen onderdeel uit van controle van de jaarrekening. In het
accountantsprotocol BTIV zijn geen specifieke bepalingen opgenomen. Het niet naleven van (bepalingen uit) de
Governancecode heeft geen invloed op de strekking van de controleverklaring bij de jaarrekening van
woningcorporaties.
4.3 Het volkshuisvestingsverslag
Naast het jaarverslag stellen woningcorporaties jaarlijks een volkshuisvestingsverslag op (art. 26 lid 2 Bbsh). Het
volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting van de geleverde prestaties op het gebied van de volkshuisvesting.
In het volkshuisvestingsverslag geeft de woningcorporatie een uiteenzetting over het in het verslagjaar gevoerde beleid
en de activiteiten op een groot aantal gebieden. Deze werkzaamheden zijn genoemd in art. 26 lid 2 a tot en met n van
het Bbsh. In dit artikel wordt diverse malen gerefereerd aan de artikelen 11 tot en met 17 en artikel 21 en 22 van het
Bbsh. Deze artikelen bevatten de kernactiviteiten (werkdomein) van woningcorporaties. Woningcorporaties mogen
uitsluitend actief zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Dat houdt in dat zij woningen bouwen of aankopen en deze
woningen beheren, verhuren of verkopen. Ook zorgen zij voor het onderhoud van de woningen en de directe
woonomgeving. Daarnaast zijn zij actief op het gebied van huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die
zorg of begeleiding nodig hebben. Verder kunnen ze diensten verlenen die direct verband houden met het bewonen van
een woning. Het afbakenen van het werkdomein van de woningcorporaties is een belangrijk actueel thema. Een
transparante verslaggeving in het volkshuisvestingsverslag over de activiteiten die de woningcorporatie ontplooit en de
motivatie dat deze activiteiten passen binnen het werkdomein dragen bij aan het verder verbeteren van het imago en de
reputatie van de sector.
37
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
In het volkshuisvestingsverslag wordt de volgende informatie verstrekt (art. 26 lid 2 Bbsh):
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Het in het verslagjaar gevoerde beleid inzake het bouwen, kopen, slopen en onderhouden (verbeteren) van
woongelegenheden en onroerende aanhorigheden en het in stand houden en verbeteren van de direct daaraan
grenzende omgeving (sub a).
De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van de leefbaarheid van de buurten en wijken
waarin de woningcorporatie werkzaam is (sub b).
De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van de huisvesting van ouderen, gehandicapten en
personen die zorg en begeleiding nodig hebben (sub c). Afhankelijk van de behoefte zal een substantieel deel
van de woningvoorraad toegankelijk dan wel geschikt moeten zijn of worden gemaakt om de genoemde
doelgroepen te kunnen huisvesten.
De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het bij voorrang en passend huisvesten van
woningzoekenden met lagere inkomens, de zogenoemde primaire doelgroep (sub d). De geleverde
inspanningen kunnen onder meer betrekking hebben op het bouwen van woningen met een huur die past bij de
primaire doelgroep dan wel op het bouwen van woningen met een wat hogere huur zodat door middel van
doorstroming naar die duurdere woningen meer woningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep.
De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het toewijzen, verhuren en verkopen van de
woningen (sub d). Feitelijk betekent dit dat toewijzing van woningen zodanig moet plaatsvinden dat zo weinig
mogelijk een beroep wordt gedaan op de individuele huurtoeslag.
De in het verslagjaar geleverde inspanningen op het gebied van het betrekken van bewoners bij beleid en
beheer (sub e). Hierbij kan worden gedacht aan het instellen van een klachtencommissie en het overleg tussen
de woningcorporatie en de huurders (huurderorganisatie).
Het in het verslagjaar gevoerde beleid en beheer op financieel gebied (sub f). Hierbij moet de woningcorporatie
aannemelijk maken dat het beleid op financieel gebied voldoet aan de eis van de financiële continuïteit
(artikel 21 Bbsh). Verder moet de woningcorporatie aannemelijk maken dat zij batige saldi uitsluitend bestemt
voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (artikel 22 Bbsh). Het volkshuisvestingsverslag
moet inzicht bieden in de (toekomstige) financiële positie. Inzicht in de ontwikkeling van enkele kengetallen zoals
liquiditeit, rentabiliteit en solvabiliteit is daarbij onontbeerlijk. Verder is inzicht vereist in de uitgangspunten die bij
het opstellen van de meerjarenprognose zijn gehanteerd zoals de ontwikkeling van de variabele lasten, de
huurprijzen, de leegstand, de onderhoudsuitgaven en het rentepercentage. Ook het opnemen in het
volkshuisvestingsverslag van een analyse van de afwijkingen van de jaarrekening ten opzichte van de begroting
met de vermelding van de gevolgen voor het toekomstig financieel beleid ligt zeer voor de hand.
De overige werkzaamheden in het verslagjaar op het gebied van de volkshuisvesting (sub g).
Het gevoerde overleg met de gemeenten waar de woningcorporatie feitelijk werkzaam is over het in de
gemeenten geldende volkshuisvestingsbeleid. De woningcorporatie geeft een uiteenzetting over de met de
gemeenten gemaakte afspraken inzake de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid (sub h).
Een overzicht van de in het verslagjaar aangegane verbindingen met andere rechtspersonen en
vennootschappen. De woningcorporatie moet aannemelijk maken dat het aangaan van de verbindingen
noodzakelijk is voor de uitoefening van de volkshuisvestelijke kerntaken (sub i).
Een overzicht van de werkzaamheden alsmede de financiële situatie van de verbindingen van de
woningcorporatie (sub j).
Een overzicht van haar activiteiten op het gebied van beleggingen (sub k).
Een overzicht van haar onrendabele investeringen in het verslagjaar (sub l).
Een verklaring dat de woningcorporatie in het verslagjaar haar middelen uitsluitend heeft besteed in het belang
van de volkshuisvesting (sub m).
Een overzicht van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst, bedoeld in artikel 1, onderdeel c,
van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (sub n). Dit is de overeenkomst tussen een gemeente
en één of meer toegelaten instellingen, waarin voor elk jaar van de looptijd van het betrokken wijkactieplan de
werkzaamheden van elke toegelaten instelling ten behoeve van dat plan en de inzet van middelen, wat betreft
elke toegelaten instelling uitgedrukt in rendabele en onrendabele investeringen en overige kosten, zijn benoemd.
Het Bbsh stelt geen vormvereisten aan dit overzicht. Aansluiting zoeken bij de indeling van de afgesloten
uitvoeringsovereenkomsten lijkt in dit geval het meest voor de hand liggen.
Ook in de herziene Woningwet staan verplichtingen ten aanzien van het volkshuisvestingsverslag (art. 36a2
Woningwet). In het volkshuisvestingsverslag wordt verslag gedaan van de wijze waarop in het verslagjaar het belang
van de volkshuisvesting is gediend en van het beleid dat in het verslagjaar ten aanzien van de belanghebbenden is
gevoerd, Tevens wordt mededeling gedaan over de verwachte gang van zaken omtrent het beleid van de
woningcorporatie. Het volkshuisvestingsverslag geeft de gemeenten, bewonersorganisaties en andere
38
4 Het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
belanghebbenden inzicht in de gegevens die voor hen van belang zijn. Voor gemeenten en bewonersorganisaties geeft
het volkshuisvestingsverslag ook inzicht in de wijze waarop invulling is gegeven aan de met de woningcorporatie
gemaakte prestatieafspraken.
In het volkshuisvestingsverslag bevat een uiteenzetting over (art. 32 lid 1 en 2 Btiv):
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
de uitvoering van het in de gemeenten waar de woningcorporatie werkzaam is geldende volkshuisvestingsbeleid;
het overleg met de gemeenten en de huurders- en bewonersorganisaties over het volkshuisvestingsbeleid;
de inzet van haar middelen in het belang van de volkshuisvesting;
het gevoerde overleg met de betrokken bewonersorganisaties;
de uitvoering van de werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting als bedoeld in artikel 45 Btiv;
het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden
moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting;
het percentage verhuur aan de doelgroep als bedoeld in artikel 20, 2e lid, van de Wet op de huurtoeslag;
het gevoerde beleid financiële beleid en beheer en het hiertoe opgestelde reglement;
de uitvoering van het reglement inzake de behandeling van klachten;
de uitvoering van de andere reglementen;
de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen, met uitzondering van ondernemingen waarin de
woningcorporatie minder dan 2% van de aandelen houdt.
Verder maakt de woningcorporatie indien van toepassing in het volkshuisvestingsverslag melding:
•
van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG
2010-03 en MG 2011-02. Hiervan moet zowel in de jaarrekening als het volkshuisvestingsverslag melding worden
gemaakt;
•
(‘met naam en toenaam’) van grondaankopen (MG 2001-26);
•
van welke sponsoractiviteiten zij uitvoert en voor wie (MG 2006-04).
Woningcorporaties mogen jaarlijks slechts 0,3 promille van het totaal van de beginbalans (op basis van bedrijfswaarde)
van hun enkelvoudige jaarrekening aan financiële ondersteuning verlenen. De ondersteuning mag uitsluitend bestaan
uit schenkingen en te verstrekken garanties. Garanties mogen alleen betrekking hebben op rente- en
aflossingsverplichtingen van een door de buitenlandse instelling aangetrokken lening. Met ingang van de nieuwe
Woningwet mogen in zijn geheel geen financiële steun meer worden verleend.
In MG 2001-26 is opgenomen dat de woningcorporaties elke grondaankoop met naam en toenaam dient te vermelden
in haar jaarverslag. Voor het begrip grondaankoop wordt aangesloten bij de daadwerkelijke juridische levering in het
verslagjaar. Het begrip naam en toenaam wordt ingevuld met de locatie van de aankoop en de betaalde prijs.
De woningcorporatie moet gemotiveerd uiteenzetten, welke sponsoractiviteiten zij uitvoert en voor wie. Vanuit
pragmatische overwegingen is het acceptabel dat de woningcorporatie identieke sponsoractiviteiten totaliseert.
Het Bbsh kent op het punt van de informatieverstrekking geen ‘materialiteitscriterium’. Dat betekent onder meer dat van
alle aanwezige groepsmaatschappijen voornoemde informatie wordt verstrekt.
4.4 Handige links
De tekst van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh), het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) en
de Woningwet kunt u downloaden vanaf de website: www.cfv.nl/wetten_regels.
Op de websites www.aedes.nl en www.vtw.nl is informatie te vinden over de Governancecode en de
Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties.
Jaarlijks stelt Deloitte checklists op voor het volkshuisvestingsverslag en het governanceverslag. U kunt deze checklists
aanvragen via de website van Deloitte.
39
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
5.1 Inleiding
Een belangrijk element in RJ 645 betreft het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. In de
volgende paragrafen wordt ingegaan op de mogelijke classificaties en kwalificaties van het bezit en de bijbehorende
wijze van waardering.
5.2 Indeling onroerende zaken in de jaarrekening
Door de invoering van de EU-beschikking en de RJ 645 is een classificatie van het vastgoedbezit van
woningcorporaties aan de orde.
Voor de classificatie van het vastgoed geldt in RJ 645 een tweetal basisprincipes:
1. Het eerste principe gaat ervan uit dat woningcorporaties beschikken over een tweetal typen vastgoed. Dit zijn
sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De voorgeschreven indeling sluit aan bij de uitgangspunten zoals
opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het zogenoemde DAEB-bezit
betreft het sociaal vastgoed en het niet-DAEB-bezit het commerciële vastgoed (huurwoningen met een huurprijs
boven de sociale huurgrens (2015: € 710,68)). Ook bedrijfsonroerend goed en garages die niet zijn gekoppeld aan
sociale huurwoningen vallen onder commercieel vastgoed. Deze indeling geldt overigens voor elke verhuureenheid
afzonderlijk. Binnen een bestaand complex van woningen kan dus zowel commercieel als sociaal vastgoed zijn
opgenomen (bijvoorbeeld in geval van een duurdere hoekwoning of een penthouse). Na het indelen van het bezit
in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed zal derhalve ook de complex/PMC-indeling daar op dienen te
worden aangepast.
2. Het tweede principe schrijft voor dat de sociale vastgoedportefeuille dient te worden gekwalificeerd als
vastgoedbelegging of bedrijfsmiddel. Dit geldt voor de sociale vastgoedportefeuille als geheel! Deze keuze dient te
worden gebaseerd op het eigen beleid van de woningcorporatie.
•
Indien de nadruk van het beleid ligt op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, het volkshuisvestelijk
beleid staat centraal: kwalificatie als bedrijfsmiddel.
•
Indien de nadruk ligt op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement, het financieel beleid staat
centraal: kwalificatie als vastgoedbelegging.
Als de twee basisprincipes zijn ingevuld en de afwegingen hierbij zijn gemaakt, leidt dit per onderdeel van het
vastgoedbezit tot een keuze voor de waardering van het vastgoed op historische kosten of actuele waarde. De actuele
waarde is de bedrijfswaarde of marktwaarde. In bijgaand schema is deze beslisboom in drie stappen zichtbaar
gemaakt.
40
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
In het balansmodel van RJ 645 worden de volgende actiefposten onderscheiden voor de onroerende zaken:
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Sociaal vastgoed in exploitatie
Commercieel vastgoed in exploitatie (commercieel
vastgoed + sociaal vastgoed als vastgoedbelegging)
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor
eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de
exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In dit hoofdstuk komt de verwerking en waardering van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal en
commercieel vastgoed in ontwikkeling aan de orde. Daarnaast wordt in paragraaf 5.9 ingegaan op onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden (VOV).
In paragraaf 5.7 wordt ook nog ingegaan op onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop.
Omdat de verwerking en waardering van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in de praktijk
weinig vragen oproept is dit onderwerp niet in dit handboek opgenomen.
5.3 Welke elementen spelen een rol bij de indeling van het bezit in kasstroomgenererende
eenheden?
Het indelen van het bezit in kasstroomgenererende eenheden heeft belangrijke consequenties voor de waardering van
de onroerende zaken in de jaarrekening, zowel bij waardering tegen actuele waarde als tegen historische kostprijs.
Woningcorporaties moeten voor de waardering in de jaarrekening hun bezit indelen in kasstroomgenererende
eenheden (complexen). Dit geldt voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed in exploitatie.
Een kasstroomgenererende eenheid is volgens RJ 121.106 de kleinst identificeerbare groep van activa die kasstromen
genereert bij voortgezet gebruik en die in grote mate onafhankelijk is van kasstromen van andere activa of groepen van
activa. In RJ 645.208 is daarbij bepaald dat de indeling moet aansluiten bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van
de woningcorporatie. De indeling in kasstroomgenererende eenheden is derhalve een gevolg van de beleidskeuze van
de directie van een woningcorporatie. Het heeft sterk de voorkeur dat de indeling in complexen volgt uit de inrichting
van de interne sturingsinformatie. Deze informatie sluit immers aan op het geformuleerde beleid.
Voorbeelden van het interne beleid zijn:
•
•
•
•
het strategisch voorraadbeleid;
het huur- en onderhoudsbeleid;
levensduurschattingen:
−
sturing op het niveau van fysieke bouwblokken;
−
gebiedsgerichte sturing;
beleid gericht op bepaalde productmarktcombinaties.
Als productmarktcombinaties kunnen worden beschouwd een samenstel van onroerende zaken waarvoor de
woningcorporatie een gelijkluidend beleid heeft bepaald. Voorbeelden kunnen zijn seniorenwoningen,
eengezinswoningen of starterswoningen.
De woningcorporatie heeft een bepaalde mate van vrijheid bij de indeling van haar bezit in kasstroomgenererende
eenheden. In het verleden heeft het CFV enkele vuistregels geformuleerd die kunnen worden gehanteerd bij de indeling
van het bezit:
•
een toekomstvaste indeling: een indeling die is gebaseerd op een te groot aantal productmarktcombinaties is
gevoelig voor aanpassingen;
•
een indeling die aansluit bij de wijze van vastgoedsturing door de woningcorporatie: bij sturing op het niveau van
fysieke bouwblokken ligt een indeling naar bouwblokken voor de hand, bij een gebiedsgerichte sturing ligt een
complexindeling die aansluit bij het gebied meer voor de hand.
Voor gebruikers van de jaarrekening van woningcorporaties is inzicht in de gekozen indeling naar
kasstroomgenererende eenheden belangrijk omdat deze keuze grote invloed kan hebben op de waardering van het
bezit en dus op de financiële positie en de resultaten van de woningcorporatie. Zoals in paragraaf 5.4 zal worden
41
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
behandeld heeft de indeling naar kasstroomgenererende eenheden (en wijzigingen hierin) namelijk invloed op het al
dan niet verantwoorden van duurzame waardeverminderingen en de hoogte hiervan. De woningcorporatie licht daarom
haar wijze van het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening toe en motiveert deze.
Bij het bepalen van de indeling van de kasstroomgenererende eenheden moet een consistente gedragslijn worden
gevolgd. Het is daarbij niet toegestaan het gehele bezit als één kasstroomgenererende eenheid te kwalificeren.
Voor de wijze waarop de wijzigingen in de indeling in kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening moeten
worden verwerkt, wordt verwezen naar paragraaf 5.4.
5.4 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur
5.4.1 Inleiding
Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur zijn onroerende zaken die voor de verhuur worden
aangehouden en waarop geen verkoopbestemming rust. In paragraaf 5.2 is aangegeven dat in RJ 645 drie categorieën
onroerende zaken in exploitatie worden onderscheiden:
•
sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel;
•
sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging;
•
commercieel vastgoed.
Hoewel onder de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur niet alleen woningen maar bijvoorbeeld ook
garages, winkels en parkeergelegenheden vallen, wordt hierna veelal gemakshalve de term huurwoningen gebruikt.
De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving maken onderscheid tussen waardering bij eerste verwerking en waardering na
eerste verwerking. Met waardering bij eerste verwerking wordt bedoeld de waardering van de onroerende zaken bij
bouw of aankoop. Met waardering na eerste verwerking wordt bedoeld de waardering na de ingebruikname van de
onroerende zaken.
In RJ 645.202 is bepaald dat de eerste waardering voor alle drie de categorieën onroerende zaken in exploitatie
plaatsvindt tegen kostprijs. Na eerste verwerking biedt ook RJ 645 de optie om het vastgoed te waarderen volgens het
kostprijsmodel dan wel het actuele waardemodel.
5.4.2 Hoe vindt waardering bij eerste verwerking plaats?
De eerste waardering van onroerende zaken die worden toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie vindt
plaats volgens het kostprijsmodel (RJ 645.202). Het is niet toegestaan om onroerende zaken bij eerste verwerking
reeds te waarderen tegen actuele waarde. De uitwerking van het kostprijsmodel is voor alle drie de categorieën
onroerende zaken in exploitatie gelijk: waardering tegen kostprijs, verminderd met afschrijvingen en cumulatieve
bijzondere waardeverminderingen. Het kostprijsmodel is echter niet meer uitgewerkt in de RJ 645 zelf, maar in RJ 212
‘Materiële vaste activa', RJ 212 dient dan ook te worden toegepast (RJ 645.207). Dit betekent onder andere dat de
componentenbenadering moet worden toegepast. De inhoudelijke aspecten van het kostprijsmodel, het bepalen van
afschrijvingen en de componentenbenadering worden behandeld in hoofdstuk 7.
In RJ 645 is bepaald dat RJ 121 ‘Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa’ gehanteerd dient te worden bij het
bepalen of sprake is van bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.208). Dit betekent dat op het niveau van de
kasstroomgenererende eenheden op balansdatum de boekwaarde getoetst dient te worden aan de realiseerbare
waarde. Via RJ 645.208 en 209 wordt de realiseerbare waarde gelijk gesteld aan de actuele waarde van de categorieën
onroerende zaken in exploitatie. Hiervoor wordt verwezen naar de volgende paragraaf over het actuele waardemodel.
Bij de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies bij de eerste
waardering, wordt conform RJ 645.208 rekening gehouden met het verschil tussen de boekwaarde en de actuele
waarde van de onroerende zaken die onderdeel zijn van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de nieuw te
waarderen onroerende zaken gaan behoren. Een eventuele onrendabele top op de nieuwe woningen kan in dat geval
worden gedekt uit de aanwezige verdiencapaciteit van de kasstroomgenererende eenheid. De onrendabele top hoeft
dan – tot het bedrag van de aanwezige verdiencapaciteit – niet als bijzondere waardevermindering ten laste van de
winst-en-verliesrekening te worden gebracht.
In de bijlage wordt aan de hand van een casus (nummer 2) aangegeven hoe de eerste waardering van materiële vaste
activa in de jaarrekening wordt verwerkt.
42
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
5.4.3 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag historische kostprijs?
Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen
volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens
het kostprijsmodel behandeld.
Waardering volgens het kostprijsmodel houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Hierbij dient
RJ 212 te worden toegepast. Voor een nadere toelichting op de regelgeving over de bepaling van de vervaardigingsprijs
en de afschrijvingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6.
Door per kasstroomgenererende eenheid een vergelijking te maken tussen de boekwaarde en actuele waarde op
balansdatum wordt getoetst of sprake is van bijzondere waardeverminderingen. Indien de actuele waarde duurzaam
lager is dan de boekwaarde, is sprake van een bijzondere waardevermindering die ten laste van het resultaat (overige
waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa) wordt verantwoord. Het begrip duurzaam lager is in de RJ niet
nader uitgewerkt. In RJ 121.104 is aangegeven dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde een schatting wordt gemaakt
van de toekomstige kasstromen over de resterende levensduur en dat daarmee voldaan wordt aan de eis van
duurzaamheid indien een afwaardering plaatsvindt naar de lagere bedrijfswaarde. Voor sociaal vastgoed,
gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, biedt dit voldoende handvatten, aangezien de actuele waarde (een vorm van) de
bedrijfswaarde is (zie paragraaf 5.4.4). Voor vastgoedbeleggingen zal de duurzaamheid onderbouwd moeten worden
met verwachte marktontwikkelingen.
Ten aanzien van de bepaling van de hoogte van de waardemutatie is in de ‘Handreiking voor het toepassen van
RJ 645 (2011)’ inzake het kostprijsmodel nog een opvallende uitspraak gedaan. Waardemutaties die ontstaan door
verandering van de bedrijfswaarde (dus van toepassing bij sociaal vastgoed) door tijdsverloop, mogen niet worden
verantwoord in het resultaat. Alleen waardemutaties door verandering van de bedrijfswaarde door wijziging van de
parameters zijn reden tot verwerking waarderingsverschil in het resultaat. Indien er op basis van de jaarlijkse
impairmenttoets van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde een waarderingsverschil bestaat, moet dus
allereerst bepaald worden welk deel van de verandering in de bedrijfswaarde is veroorzaakt door tijdsverloop en welk
deel is veroorzaakt door wijzigingen in de parameters.
Na verwerking van de bijzondere waardevermindering is het verder nog van belang dat de afschrijvingslast voor de
toekomstige periode wordt herberekend op basis van de herziene boekwaarde. Dit betekent dat wanneer de
boekwaarde van een complex (kasstroomgenererende eenheid) is afgewaardeerd naar een lagere actuele waarde, de
jaarlijkse afschrijvingslast over de resterende levensduur herberekend moet worden op basis van de nieuwe lagere
boekwaarde. Ook indien (een deel van) een afwaarderingsverlies is teruggenomen en de boekwaarde is gestegen ten
opzichte van het voorgaande boekjaar, dient herberekening van de jaarlijkse afschrijvingslast plaats te vinden. Het is in
beide situaties onjuist om de afschrijving te continueren op basis van de oorspronkelijke kostprijs.
Verwerking van na-investeringen
Voor de verwerking van na-investeringen wordt verwezen naar de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645
(2011)’. In paragraaf 2.3 van deze handreiking is het volgende vastgelegd omtrent de verwerking van na-investeringen:
Kostprijsmodel, paragraaf 2.3 'Uitgaven materieel vast actief na eerste verwerking'
Na verkrijging of realisatie zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden
gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus onderscheid gemaakt te
worden tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op deze uitgaven zijn dus de algemene
activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing.
De eis 'waardeverhoging van het actief' wordt niet meer nadrukkelijk gesteld; ook kosten met een (groot)
onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend - prestatievermogen
te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204 'kosten gemaakt om
bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering, waarbij ook
uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking
komen. Derhalve is de componentenbenadering ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking.
Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de
boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen.
43
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Uitgewerkt naar de soort van uitgaven bij woningcorporaties is het onderscheid naar investeringsuitgaven en
onderhoudskosten als volgt te maken:
•
•
Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet
verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. geactiveerd worden) of in een onderhoudsvoorziening,
maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer dat zij gemaakt worden.
Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking
is kort samengevat:
−
In de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de
algemene activeringsvereisten (zie hiervoor), anders
−
via een onderhoudsvoorziening, dan wel
−
rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening.
Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden geactiveerd, bijv.
renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met levensduurverlenging. Verder moet
hierbij rekening worden gehouden met een bijzondere waardevermindering (afwaardering) indien de bedrijfswaarde
van het complex waarin de na-investering wordt opgenomen, lager is dan de historische boekwaarde van het
complex (RJ 645.208, 3e alinea).
Voorbeeld: verwerking na-investering
In jaar 1 wordt een 50 jaar oud flatgebouw na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat dit flatgebouw weer
voldoet aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie
verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie bedragen € 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de
kasstroomgenererende eenheid waartoe het flatgebouw behoort, bedroeg op 1 januari jaar 1 € 18,5 miljoen. Mede als
gevolg van de renovatie is de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid in jaar 1 gestegen tot € 21
miljoen ultimo 2015. De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedroeg per 1 januari jaar 1 € 17 miljoen en op
31 december 2015 € 19,6 miljoen (na activering van de uitgaven van renovatie, rekening houdend met
afschrijvingen).
De uitgaven voor de renovatie van € 3 miljoen kunnen geheel worden geactiveerd. Immers, de boekwaarde op basis
van historische kostprijs van de kasstroomgenererende eenheid bedraagt per 31 december jaar 1 na activering
€ 19,6 miljoen terwijl de bedrijfswaarde op die datum € 21 miljoen bedraagt.
5.4.4 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag actuele waarde?
Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen
volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens
het actuele waardemodel behandeld.
Bij toepassing van het actuele waardemodel is in RJ 645 een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. De actuele
waarde voor bezit gekwalificeerd als bedrijfsmiddel wordt in de praktijk gedefinieerd als bedrijfswaarde. Actuele waarde
van vastgoedbeleggingen staat bekend als marktwaarde, ook wel reële waarde genoemd. Het belangrijkste verschil
tussen bedrijfswaarde en marktwaarde is dat bij de bedrijfswaarde het beleid van de woningcorporatie centraal staat in
de waardering. Bij toepassing van de marktwaarde zijn de marktomstandigheden bepalend voor de waardering.
In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de invulling van de actuele waarde per categorie vastgoed en de
verschillen hiertussen. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de wijze waarop de bedrijfswaarde respectievelijk
de marktwaarde wordt bepaald.
44
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
In de hierna opgenomen tabel zijn de verschillende actuele waardemodellen samengevat.
Onderdeel
Sociaal vastgoed
bedrijfsmiddel
Sociaal vastgoed
vastgoedbelegging
Commercieel vastgoed
Actuele
waardemodel
RJ 212: Actuele waarde
(RJ 212.403)
RJ 213: Reële waarde
RJ 213: Reële waarde
Waardebepaling
Algemeen:
Vervangingswaarde (zie
RJ 212.405) of lagere
bedrijfswaarde (zie
RJ 121.309 tot en met 327).
Woningcorporaties: op basis
van RJ 645.210 is de actuele
waarde de bedrijfswaarde,
omdat deze veelal lager is dan
de vervangingswaarde.
Algemeen: Reële waarde
(RJ 213.503), vastgesteld
volgens RJ 213.508 of
RJ 213.509.
Woningcorporaties: op basis
van RJ 645.209 wordt de
reële waarde voor sociaal
vastgoed gekwalificeerd als
vastgoedbelegging
gebaseerd op de
uitgangspunten van
RJ 213.509c: contante
waarde geprognosticeerde
kasstromen
Algemeen: Reële waarde
(RJ 213.503), vastgesteld
volgens RJ 213.508 of
RJ 213.509.
Woningcorporaties: geen
specifieke bepalingen,
derhalve in principe de
courante prijs op de
vastgoedmarkt.
Toepassing
Dient te voldoen aan de
definitie van materiële vaste
activa (RJ 212.106)
Dient te voldoen aan de
definitie vastgoedbelegging
(RJ 213.104)
Dient te voldoen aan de
definitie vastgoedbelegging
(RJ 213.104)
Verwerking en
realisatie waardeveranderingen
Waardevermeerderingen
rechtstreeks in het eigen
vermogen, tenzij terugname
eerdere waardevermindering,
dan verwerking in het
resultaat.
Waardeverminderingen
(cumulatief) in het resultaat,
tenzij m.b.t. het desbetreffende
actief eerder een bedrag als
ongerealiseerde
herwaardering is verantwoord,
dan eerst tot dat bedrag direct
in mindering hierop (in
toelichting) en evt. restant t.l.v.
het resultaat. Realisatie
herwaarderingen (als gevolg
van afschrijving of verkoop)
naar keuze in resultaat of
binnen eigen vermogen.
Aanhouden
herwaarderingsreserve niet
toegestaan (RJ 645.506).
Waardeveranderingen in het
resultaat. In de toelichting
dient het ongerealiseerde
deel van de herwaardering
te worden verantwoord.
Waardeveranderingen in het
resultaat. In de toelichting
dient het ongerealiseerde
deel van de herwaardering
te worden verantwoord.
Afschrijvingen
Boekwaarde wordt
afgeschreven over resterende
gebruiksduur, rekening
houdend met mogelijke
restwaarde.
Geen afschrijvingen.
Geen afschrijvingen.
Verwerking van na-investeringen bij waardering tegen bedrijfswaarde
45
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Bij waardering tegen bedrijfswaarde worden na-investeringen in beginsel geactiveerd. Wanneer de na-investeringen,
bijvoorbeeld renovatie-uitgaven, niet geheel kunnen worden terugverdiend uit toekomstige opbrengsten, is volledige
activering niet mogelijk en wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering.
46
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Voorbeeld: Verwerking van na-investeringen bij waardering actuele waarde
In jaar 1 wordt een 50 jaar oud complex na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat de woningen weer
voldoen aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie
verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie bedragen € 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de
kasstroomgenererende eenheid waartoe het hoogbouwcomplex behoort, bedroeg vóór renovatie € 18,5 miljoen en na
renovatie € 21 miljoen.
De journaalposten inzake de uitgaven van renovatie respectievelijk de mutatie in de bedrijfswaarde in het boekjaar
zijn als volgt:
Onroerende zaken in exploitatie
€ 3 miljoen
Aan liquide middelen
€ 3 miljoen
En
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
€ 0,5 miljoen
Aan onroerende zaken in exploitatie (18,5 + 3 – 21)
€ 0,5 miljoen
Verwerking van na-investeringen bij waardering tegen reële waarde bij vatgoedbelegging
Uitgaven na eerste verwerking van een vastgoedbelegging dienen te worden geactiveerd, indien het waarschijnlijk is
dat toekomstige economische voordelen boven het oorspronkelijk vastgestelde niveau, als gevolg van de
desbetreffende uitgaven, ten gunste van de rechtspersoon zullen komen. Alle overige uitgaven na eerste verwerking
dienen als kosten te worden verwerkt in de periode waarin zij zich voordoen. De toe te passen wijze van verwerking van
uitgaven die zich voordoen na eerste verwerking van een vastgoedbelegging is afhankelijk van de omstandigheden die
in beschouwing zijn genomen bij de eerste waardering en verwerking van de betreffende investering. Bijvoorbeeld:
indien in de boekwaarde van een vastgoedbelegging reeds rekening is gehouden met toekomstige negatieve
resultaten, worden uitgaven die als doel hebben de toekomstige resultaten op het oude niveau terug te brengen,
geactiveerd. Dit is tevens het geval indien uit de hoogte van de koopsom blijkt dat de rechtspersoon een verplichting
heeft om kosten te maken die in de toekomst nodig zijn om het actief in bedrijf te stellen. Een voorbeeld hiervan is de
aankoop van een gebouw dat renovatie vereist. In dergelijke omstandigheden worden de latere uitgaven aan de
boekwaarde toegevoegd.
5.5 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop
Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop zijn onroerende zaken die conform het verkoopplan van de
woningcorporatie voor verkoop zijn aangewezen. Dit kan zowel sociaal als commercieel vastgoed betreffen.
5.5.1 Waardering tegen historische kostprijs
Bij waardering van de onroerende zaken op basis van historische kostprijs blijven onroerende zaken in exploitatie
bestemd voor verkoop gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve
afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.209; RJ 213.515). De winst op verkochte woningen wordt
pas in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer wordt voldaan aan alle volgende voorwaarden (RJ 270.110):
•
de woningcorporatie heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met
betrekking tot de onroerende zaken overgedragen aan de koper;
•
de woningcorporatie behoudt over de verkochte onroerende zaken niet een zodanige voortgezette betrokkenheid,
zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die onroerende zaken en daarmee kan besluiten
over de aanwending van die onroerende zaken;
•
het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald;
•
het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de woningcorporatie zullen
toevloeien; en
•
de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de
transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Verkoopopbrengsten van onroerende zaken worden gewoonlijk verwerkt op het moment dat de juridische eigendom
wordt overgedragen. De reden hiervan is dat de juridische en economische eigendom veelal op hetzelfde moment
wordt overgedragen. Het is evenwel mogelijk dat de koper reeds de economische eigendom van de onroerende zaak
verkrijgt voordat de juridische eigendom wordt overgedragen. In dat geval zijn de rechten op economische voordelen
alsmede de risico’s met betrekking tot de onroerende zaak reeds overgedragen aan de koper (voorbeeld 9 van bijlage 1
bij RJ 270) en kan de winst op de woningen in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt.
47
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Onroerende zaken bestemd voor verkoop (ook de onroerende zaken die binnen één jaar worden verkocht) blijven in de
balans opgenomen onder de onroerende zaken in exploitatie, zolang deze woningen nog worden verhuurd. Over het
algemeen vindt geen overboeking plaats naar de post voorraden. Vanaf het moment dat een voor verkoop bestemde
woning leeg komt te staan, wordt deze gerubriceerd onder de voorraden.
5.5.2 Waardering tegen actuele waarde
Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop worden bij de prijsgrondslag actuele waarde gewaardeerd tegen
reële waarde. De invulling van de reële waarde verschilt voor woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel
worden aangemerkt voor verkoop van de invulling voor woningen die vanuit vastgoedbelegging worden aangemerkt
voor verkoop.
(Commercieel) vastgoed dat wordt bestemd voor verkoop, valt op dat moment niet (meer) onder de definitie van
vastgoedbelegging, maar wordt aangemerkt als voorraad. Deze voorraad wordt op basis van RJ 220 gewaardeerd. De
actuele waarde is in dit geval de opbrengstwaarde (RJ 220.332), wat voor het vastgoed veelal de geschatte leegwaarde
per balansdatum zal zijn.
Ongerealiseerde herwaarderingen als gevolg van waardevermeerderingen dienen te worden toegelicht in de
jaarrekening. Op het moment van vervreemding van een woning bestemd voor verkoop wordt:
1. het saldo van de ongerealiseerde herwaardering verminderd met het uit hoofde van die woning in de reserve
opgenomen bedrag. Dit gebeurt afhankelijk van het door de woningcorporatie gekozen stelsel ten gunste van de
overige reserves dan wel een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening (RJ 220.404);
2. de boekwaarde van de woning ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht (RJ 220.403). Hiertegenover
wordt ook de gerealiseerde verkoopopbrengst geboekt.
De reële waarde van woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel worden aangemerkt voor verkoop, wordt
op basis van RJ 645.210 meegenomen in de bedrijfswaarde. Waardering tegen marktwaarde van woningen die niet op
korte termijn (binnen één jaar) worden verkocht geeft de feitelijke situatie niet juist weer. Immers, de woningen worden
voorlopig nog verhuurd en pas na langere tijd (ten minste na één jaar) verkocht. Zij genereren dus nog inkomende en
uitgaande kasstromen wegens verhuur en kosten. Waardering tegen bedrijfswaarde geeft de feitelijke situatie dan beter
weer.
Bij de berekening van de bedrijfswaarde moet de verwachte verkoopprijs als ‘restwaarde’ in de
bedrijfswaardeberekening worden opgenomen. Woningen waarvan het redelijk zeker is dat deze binnen één jaar zullen
worden verkocht en geleverd, kunnen naar onze mening wel tegen de verwachte verkoopwaarde worden gewaardeerd.
Waardemutaties die ontstaan door de ‘herberekening’ van de bedrijfswaarde worden rechtstreeks in het eigen
vermogen verantwoord in de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardemutatie vormt dus geen onderdeel
van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Waardering tegen actuele waarde leidt, bij verkoop, dus niet tot
verantwoording van een opbrengst onder de post ‘verkoop onroerende zaken’. Deze opbrengst wordt op moment van
het nemen van de beslissing tot verkoop direct in het eigen vermogen verwerkt via de mutatie van de bedrijfswaarde.
Opvallend neveneffect is dat wanneer de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt, er geen of een beperkt verkoopresultaat
wordt gerealiseerd. Alleen prijs- en hoeveelheidsafwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke schatting worden
zichtbaar in de winst-en-verliesrekening onder de post ‘verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Voor een goed inzicht is
het noodzakelijk in de toelichting de daadwerkelijke verkoopopbrengsten, de boekwaarde (bedrijfswaarde) van het
verkochte vastgoed en een analyse van de prijs- en hoeveelheidsverschillen op te nemen (bij een functionele indeling
van de winst-en-verliesrekening wordt hier grotendeels reeds in voorzien).
Voor een betrouwbare waardering van de woningen bestemd voor verkoop is een realistische onderbouwing van het
verkooptempo en de verkoopprijs van de huurwoningen van belang. Immers, een te optimistische verkoopinschatting
leidt in eerste instantie tot een forse winst in de jaarrekening. Bij achteraf tegenvallende verkopen ontstaan verliezen.
Een goede en voorzichtige planning kan dit voorkomen. De woningcorporatie dient hiermee in haar meerjarenbegroting
rekening te houden. Prognoses dienen een periode te bestrijken van maximaal vijf jaar, behalve wanneer een langere
periode kan worden gerechtvaardigd (RJ 121.310). De huidige economische ontwikkelingen en de (mogelijke) invloed
hiervan op het toekomstige verkooptempo en -prijzen van de te verkopen woningen vergen extra aandacht van uw
woningcorporatie bij het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de jaarrekening 2015.
In de bijlage wordt aan de hand van casus 3 aangegeven hoe verkoopwinsten op koopwoningen bij toepassing van
historische kostprijs en bij toepassing van actuele waarde in de jaarrekening worden verwerkt.
48
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
5.6 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn onroerende zaken die na gereedkomen bestemd
zijn voor de verhuur. Hierbij wordt in RJ 645 onderscheid gemaakt voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale
huur en bestemd voor commerciële verhuur. De eerst wordt onder de materiële vaste activa gepresenteerd en de
tweede onder de vastgoedbeleggingen (zie ook paragraaf 5.2). Onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd
op basis van historische kostprijs of lagere actuele waarde. Waardering tegen hogere actuele waarde is niet
toegestaan.
Voor vastgoed in ontwikkeling gelden dezelfde uitgangspunten en keuzemogelijkheden met betrekking tot de invulling
van de actuele waarde en de waardering na eerste verwerking als voor onroerende zaken in exploitatie. Dit betekent
dat de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale verhuur de bedrijfswaarde van de
toekomstige exploitatiestromen is. Voor vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van exploitatie als vastgoedbelegging is
de actuele waarde de reële waarde. In de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ is de bepaling van
deze reële waarde als volgt uitgewerkt:
De reële waarde van een vastgoedbelegging in ontwikkeling dient te worden bepaald door taxatie van het bedrag,
waartegen het object bij oplevering bestens kan worden aangewend, onder aftrek van de nog te besteden kosten. Dit
betreft de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden gerealiseerd. Derhalve dient een
verschil te worden gemaakt tussen de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling, gegeven de contractuele
ontwikkelingsverplichtingen en de (eventueel lagere) reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie, zodra
inzake de aanwending is besloten.
Als tijdens de ontwikkelingsperiode in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan worden
deze in de waardering betrokken in zoverre zij de waarde waartegen het object bij oplevering bestens kan worden
verkocht, beïnvloedt. Voorbeelden hiervan kunnen zijn in rechte afdwingbare afspraken met de lokale overheid over
de huurhoogte of de in het gronduitgifte contract opgenomen restricties met betrekking tot huurhoogte of verkoop.
De woningcorporatie moet ieder jaar op balansdatum toetsen of er aanwijzingen zijn dat de onroerende zaken in
ontwikkeling aan een bijzondere waardevermindering onderhevig zijn. Indien de door de woningcorporatie te ontvangen
prestatie (bedrijfswaarde/reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling) lager is dan de te verrichten contraprestatie
(stichtingskosten), is sprake van een bijzondere waardevermindering. Bij de vaststelling of sprake is van een bijzonder
waardeverminderingsverlies wordt rekening gehouden met de ruimte die de kasstroomgenererende eenheid biedt
waartoe de te bouwen onroerende zaken gaan behoren (RJ 645.208). Een eventuele bijzondere waardevermindering
moet in aftrek worden gebracht op de waardering van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Als de afwaardering
hoger is dan de boekwaarde, wordt de post onroerende zaken in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt aan de
creditzijde van de balans een voorziening gevormd (RJ 645.218).
Een belangrijk attentiepunt voor de jaarrekening vormt het moment waarop een onrendabele top op een onroerende
zaak in ontwikkeling wordt verantwoord. Op grond van RJ 645.218 wordt voor toekomstige nieuwbouwprojecten,
waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, beoordeeld in
hoeverre het project kwalificeert als een verlieslatend project conform RJ 252. Indien de verwachte verkrijgings- of
vervaardigingsprijs van het project hoger is dan de actuele waarde, dan wordt voor het verschil een voorziening
opgenomen. Wel wordt eerst vastgesteld of de kasstroomgenererende eenheid waartoe het nieuwbouwcomplex gaat
behoren onvoldoende overwaarde heeft om de onrendabele investering op te vangen. Van een feitelijke verplichting is
sprake als het project intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd (RJ 645.216).
In de bijlage wordt aan de hand van casus 4 aangegeven hoe onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen
exploitatie in de jaarrekening worden verwerkt.
5.7 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop
In deze paragraaf wordt de verwerking en waardering van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop
behandeld. Deze paragraaf gaat niet over gecombineerde projecten van koop- en huurwoningen. Daarop wordt in de
volgende paragraaf ingegaan.
5.7.1 Welke verslaggevingsregels zijn van toepassing?
In RJ 645.215 wordt voor de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verkoop verwezen naar de toepassing
van RJ 221 ‘Onderhanden projecten’. Hoewel dit nu explicieter is benoemd in RJ 645, betekent dit geen inhoudelijke
wijziging ten opzichte van de oude RJ 645.
49
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Projecten die (nog) niet in opdracht van derden in ontwikkeling zijn, worden verwerkt en gewaardeerd overeenkomstig
RJ 220 ‘Voorraden’. Activiteiten op het gebied van de projectontwikkeling waarbij de voor- en nadelen van het
economische eigendom van de uit de projectontwikkeling voortvloeiende activa vóór of tijdens de constructie zijn
overgedragen aan de koper (RJ 221.105) worden verwerkt conform RJ 221. Voorbeeld hiervan is de bouw van een
appartementencomplex waarbij zowel voor als tijdens de bouw de appartementen worden verkocht. Het economisch
eigendom wordt hiermee aan de koper overgedragen. Voor nog niet verkochte woningen die wel in ontwikkeling en/of
aanbouw zijn worden de reeds gemaakte uitgaven verantwoord onder de post ‘Voorraden’ en vindt geen
verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winst-en-verliesrekening (RJ 221.321).
5.7.2 Verwerking van opbrengsten en kosten projectontwikkeling
De voor- en nadelen verbonden aan het economisch eigendom van eenheden van projectontwikkeling kunnen voor of
tijdens de constructie worden overgedragen aan de koper. In dat geval wordt voor deze eenheden het toe te rekenen
deel van opbrengsten en kosten aangemerkt als projectopbrengsten en -kosten. De woningcorporatie verwerkt de
projectopbrengsten en -kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening in overeenstemming
met RJ 221.301. Dit betekent het toepassen van de ‘percentage of completion’ (PoC)-methode indien het resultaat
tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat.
Toepassing van de PoC-methode bij projectontwikkeling (koopproject) betekent dat de opbrengsten en kosten naar rato
van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening van enig jaar worden verwerkt gerelateerd aan en naar
verhouding van de verwachte opbrengsten van het gehele project. Uiteraard voor zover voldaan wordt aan de
voorwaarden van de PoC-methode (RJ 221.320). Zowel de fysieke voortgang als de voortgang van de verkopen zijn bij
het voorgaande relevant.
Indien de onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de verkoop nog niet zijn verkocht worden de kosten
samenhangend met deze woningen niet verwerkt als kosten in de winst-en-verliesrekening (RJ 221.321). Deze kosten
worden geactiveerd als voorraden. De te activeren kosten representeren het toe te rekenen deel van de totale
projectkosten die zijn gemaakt en verband houden met toekomstige prestaties die in volgende perioden zullen worden
verricht. De waardering van dergelijke activa vindt plaats volgens RJ 220 ‘Voorraden’ (RJ 221.321).
Zodra tijdens de uitvoering van het project extra woningen worden verkocht, worden de geactiveerde kosten die
toewijsbaar zijn aan deze woningen eveneens aangemerkt als projectkosten en verwerkt in de winst-en-verliesrekening
naar rato van de verrichte prestaties (RJ 221.322).
Het kan voorkomen dat in contracten een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de verkoop van de grond en de
aanneemsom voor bouw van de woningen. Als dit het geval is dan moet het resultaat gescheiden worden verantwoord.
De verkoop van de grond classificeert namelijk als ‘verkoop van onroerende zaken’ op grond van RJ 270. Bij juridische
levering van de grond kan ook de winst op deze grond in het resultaat worden verantwoord. Uiteraard moet hierbij voor
de realisatie van het resultaat op de grondtransactie rekening gehouden worden met de eisen van RJ 270. De
opbrengsten en kosten die voortvloeien uit het aanneemcontract voor de bouw van de woningen moet worden
verantwoord naar rato van de fysieke voortgang en het aantal verkochte woningen in verhouding tot de totaal te
verwachten opbrengsten.
De aan een bouwproject bestede kosten worden, voor verkochte woningen, gedurende het boekjaar in de winst-enverliesrekening verantwoord. Het woningcorporatiemodel van de winst-en-verliesrekening voorziet niet in de posten
‘kosten van grond en hulpstoffen’ en ‘kosten uitbesteed werk’ (zoals die wel in de categoriale modellen van het Besluit
modellen jaarrekening zijn opgenomen). Doordat woningcorporaties de bouw van koopwoningen veelal uitbesteden,
zou kunnen worden volstaan met één post ‘kosten uitbesteed werk’. Teneinde het onderhanden werk op een juiste
wijze in de winst-en-verliesrekening te verantwoorden wordt geadviseerd de benodigde posten toe te voegen onder de
bedrijfslasten (met name de post kosten uitbesteed werk). Onder de post ‘verkoop onroerende zaken’ worden naar rato
van de voortgang van het project de verkoopopbrengsten verantwoord. Per saldo wordt op deze wijze het resultaat op
de verkochte nieuwbouwwoningen verantwoord.
De door de woningcorporatie bij de kopers gedeclareerde termijnen kunnen zichtbaar in mindering worden gebracht op
de post onderhanden projecten (RJ 221.409).
In RJ 221.409 wordt aanbevolen een onderhanden project in de balans te presenteren als een gesaldeerde post van de
per project gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde
termijnen.
Het saldo van het onderhanden project kan per balansdatum een debetstand of een creditstand zijn, afhankelijk van de
mate van de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verwerkte verliezen en de reeds gedeclareerde
termijnen.
50
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Indien het saldo van het onderhanden project een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien
het saldo van het onderhanden project een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld.
Als alternatief op de verwerkingsmethode in RJ 221.409 wordt het aanvaardbaar geacht om het saldo van alle
onderhanden projecten als één totaal te verwerken en te presenteren in de balans. Indien het totaalsaldo van alle
onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het totaalsaldo van
alle onderhanden projecten een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. De uitsplitsing van
de debet- en creditstanden van individuele projecten dient dan wel in de toelichting te worden gegeven.
In de bijlage wordt in casus 5 een voorbeeld gegeven van de verwerking van resultaten op nieuwbouw koopwoningen in
de jaarrekening bij toepassing van RJ 221.
5.7.3 Wanneer is een bouwproject beëindigd?
Het bouwproject is beëindigd zodra de koper akkoord is met de eerste oplevering van het project, dat wil zeggen dat de
koper het project in belangrijke mate heeft geaccepteerd en nog slechts ondergeschikte werkzaamheden moeten
worden verricht, behoudens garantiewerk.
Voor kosten die waarschijnlijk nog te maken zijn na het gereedkomen van bouwprojecten (garantiewerk) wordt een
voorziening getroffen voor zover deze kosten ten laste van de woningcorporatie komen en deze kosten betrouwbaar
kunnen worden geraamd.
5.7.4 Wanneer moet een voorziening voor verwachte verliezen worden gevormd?
Indien voor een onderhanden bouwproject een verlies wordt verwacht wordt ten laste van het resultaat van de periode
waarin de verwachting van dit verlies ontstaat een voorziening te worden gevormd voor het gehele verlies (RJ 221.323).
Het bedrag van een voorziening voor verwachte verliezen dient te worden bepaald ongeacht (RJ 221.324):
•
de vraag of het bouwproject al dan niet is begonnen;
•
het stadium waarin het bouwproject verkeert;
•
het bedrag aan winst verwacht op andere, niet-gerelateerde bouwprojecten.
Voorwaarde is uiteraard dat de woningcorporatie een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan voor
de bouw van het project koopwoningen (RJ 645.216).
Het te verwachten verlies op een onderhanden project wordt bepaald door rekening te houden met de aan het project
toegerekende (consistent bepaalde) opslagen voor indirecte kosten. Voor de bepaling van de hoogte van het te
verwachten verlies op het desbetreffende project is het van belang in hoeverre de verantwoorde (en nog te verwachten)
kosten naar verwachting zullen worden goedgemaakt door de (verantwoorde en) toekomstige opbrengsten van het
bouwproject. Zeker in de huidige economische omstandigheden betekent dit dat een actueel en betrouwbaar inzicht in
de te verwachten projectresultaten essentieel is.
Een voorziening voor verwachte verliezen voor een bouwproject, voor zover deze groter is dan de post onderhanden
projecten, wordt binnen de rubriek voorzieningen als voorziening onderhanden projecten credit in de balans
gepresenteerd. Dit geldt ook voor voorzieningen op reeds afgesloten contracten waarvoor nog geen prestaties zijn
verricht. Wanneer sprake is van naar aard gelijksoortige werken kan dit principe per groep van gelijksoortige werken
worden toegepast.
5.8 Hoe worden gecombineerde bouwprojecten in de jaarrekening verwerkt?
Bij gecombineerde bouwprojecten moet volgens RJ 645 activering gescheiden plaatsvinden voor het huur- en het
koopdeel (onder respectievelijk onroerende zaken in ontwikkeling en voorraden/onderhanden projecten). Verwachte
verkoopwinsten op de koopwoningen binnen een project mogen niet worden gesaldeerd met de onrendabele toppen op
de nieuwbouw van huurwoningen in het betreffende project.
5.9 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In toenemende mate worden door woningcorporaties woningen verkocht onder voorwaarden, waarbij bij de verkoop
wordt vastgelegd dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste aan de woningcorporatie moet aanbieden en dat
waardemutaties over de tussenliggende periode tussen beide partijen wordt verdeeld volgens de vooraf afgesproken
verdeelsleutel. Door deze woningen onder voorwaarden te verkopen blijven de woningen bestemd als ‘maatschappelijk
gebonden eigendom’ (MGE). Doelstelling van deze verkopen is tweeledig. Enerzijds wordt hiermee het eigen
51
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
woningbezit in Nederland bevordert en anderzijds maken woningcorporaties hun ‘stille reserves’ liquide en kunnen zij
deze middelen gebruiken om investeringen in nieuwbouw en herstructurering te financieren.
In RJ 270 ‘De winst-en-verliesrekening’ is bepaald op welke wijze verkopen onder voorwaarden worden verwerkt in de
jaarrekening. Voor de verwerking van de verkopen onder voorwaarden in de jaarrekening is het relevant om vast te
stellen of sprake is van een verkoop met terugkooprecht of -plicht.
Verkopen onder voorwaarden met terugkooprecht
Bij een transactie waarbij een woningcorporatie een woning verkoopt en in de overeenkomst is opgenomen dat de
woningcorporatie een recht heeft om de woning in de toekomst terug te kopen is het afhankelijk van de specifieke
voorwaarden of wel of niet sprake is van een feitelijke verkoop. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:
1. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen de reële waarde op het moment van
terugkoop.
2. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen een prijs die significant lager is dan de
verwachte reële waarde op het moment van terugkoop.
Situatie 1 Terugkooprecht tegen de reële waarde op het terugkoopmoment
Wanneer sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen reële waarde op het moment van terugkoop
is sprake van een ‘normale’ verkooptransactie en wordt een eventuele boekwinst of -verlies via de winst-enverliesrekening verantwoord.
Situatie 2 Terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment
van verkoop
Indien sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een prijs die significant lager is dan de reële
waarde op het moment van terugkoop is geen sprake van een ‘normale’ verkooptransactie, maar van een
financieringstransactie. In deze situatie zal een bedrijfseconomisch handelende woningcorporatie onder normale
omstandigheden altijd overgaan tot terugkoop van de woning als deze wordt aangeboden. Hiermee behoudt de
woningcorporatie feitelijk een deel van het restwaarderisico, namelijk het risico dat de reële waarde lager is dan
verwacht, maar nog wel hoger dan de terugkoopprijs. De woningcorporatie loopt dus het risico dat hij bij terugkoop een
beperkter voordeel uit hoofde van uitoefening van de optie tot terugkoop behaalt.
Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van een verkoop, omdat er geen overdracht is van nagenoeg alle
economische voordelen en risico's (voorbeeld 3a uit RJ 270 bijlage 2 bij paragraaf 1). Hierbij dienen overigens altijd alle
feiten en omstandigheden ten aanzien van de transactie in overweging te worden genomen, dit kan betekenen dat in
specifieke gevallen toch sprake is van een feitelijke verkoop.
De verwerking van verkoop met terugkooprecht tegen een prijs significant lager dan de verwachte reële waarde op
moment van terugkoop is gelijk aan de verwerking van woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht.
Verkopen onder voorwaarden met terugkoopplicht
Naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving voldoet een transactie waarbij een woning wordt verkocht
maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling
van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper niet aan de criteria om als feitelijke verkoop te worden
verantwoord. Er is niet voldaan aan criteria voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ 270.110, omdat de
woningcorporatie niet alle belangrijke risico’s en rechten op economische voordelen aan de koper heeft overgedragen.
Dit betekent dat indien sprake is van verkopen met terugkoopplicht er geen verkoopopbrengst wordt verantwoord. De bij
de transactie ontvangen liquide middelen leiden tot een toename van de schuldpositie van de woningcorporatie (ter
hoogte van de terugkoopplicht). De woningen die onder voorwaarden zijn verkocht blijven hierbij op de balans staan
van de woningcorporatie, onder een afzonderlijke categorie materiële vaste activa ‘verkocht onder voorwaarden’. De
Raad voor de Jaarverslaggeving heeft aangegeven dat voor deze aparte categorie materiële vaste activa het wordt
toegestaan, en de voorkeur heeft, om deze op actuele waarde te waarderen (contractprijs). Bij het waarderen van de
woningen verkocht onder voorwaarden wordt de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht
onder voorwaarden en de mutatie van de waarde van de verplichting verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Op grond
van het inzichtvereiste is hiervoor een aparte regel in de winst-en-verliesrekening gebruikt.
Journalisering verkopen onder voorwaarden die niet kwalificeren als verkoop
In het hierna opgenomen voorbeeld wordt uitgegaan van de voorkeursmethode van de Raad voor de Jaarverslaggeving
waarbij de woningen verkocht onder voorwaarden gewaardeerd worden op de contractprijs (reële waarde).
52
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Eerste verwerking (initiële verkoop van de woning onder voorwaarden)
Debet
Liquide middelen
Credit
Verkoopprijs VOV
Aan Verplichting VOV
Verkoopprijs VOV
+
Onroerende zaken VOV
Verkoopprijs VOV
Aan Onroerende zaken in exploitatie
Boekwaarde
Aan Eigen vermogen
Verkoopprijs -/- boekwaarde
Vervolgwaardering onroerende zaken VOV (bij waardering VOV op actuele waarde)
De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft aangegeven dat de vervolgwaardering van de op actuele waarde
gewaardeerde woningen verkocht onder voorwaarden plaatsvindt tegen de contractprijs, zijnde de marktwaarde
minus het verleende kortingspercentage op de VOV.
Jaarlijks wordt beoordeeld of de verplichting moet worden bijgesteld op basis van de verwachte waardeontwikkeling
en de in de contractvoorwaarden opgenomen verdeelsleutels. De waardering van de terugkoopverplichting vindt
plaats op basis van de contractprijs van de woningen verkocht onder voorwaarden op balansdatum, gecorrigeerd
voor het aandeel van de woningcorporatie in de waardemutatie. Daarbij wordt uitgerekend welk deel van de
waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie komt en welk deel voor rekening van de koper. De
waardemutatie voor rekening van de woningcorporatie, maakt geen onderdeel uit van de prijs waartegen de woning
teruggekocht zal worden. Bij prijsmutaties zal de waardering van de VOV derhalve gaan afwijken van de waardering
van de terugkoopverplichting.
Hiervan worden de volgende journaalposten gemaakt (uitgaande van prijsstijging). Een cijfermatig voorbeeld is
uitgewerkt in casus 6.
Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden
Debet
Onroerende zaken VOV
Credit
Mutatie contractprijs
Aan Waardeveranderingen VOV
Mutatie contractprijs
Mutatie verplichting VOV
Debet
Waardeveranderingen financiële passiva
Aan/ Verplichting VOV
Credit
Mutatie verplichting
Mutatie verplichting
Verkopen onder voorwaarden bij nieuwbouw
Ook bij nieuwbouw kan sprake zijn van verkopen onder voorwaarden. Op basis van de nu bekende verwerkingswijze
wordt een eventueel ‘verlies’ indien de verkoopprijs (rekening houdend met de korting) onder de stichtingskosten ligt
voorzien op het moment dat de feitelijke verplichting tot bouw van de woningen is aangegaan.
53
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
De boekingen zijn dan als volgt:
Bij aangaan feitelijke verplichting project
Debet
Overige waardeveranderingen MVA
Credit
Stichtingskosten-/- verkoopprijs
Aan Voorziening nieuwbouw
Stichtingskosten-/- verkoopprijs
Bij oplevering van het project c.q. naar rato van de voortgang
Debet
Liquide middelen
Credit
Verkoopprijs VOV
Aan Verplichting VOV
Verkoopprijs VOV
+
Onroerende zaken VOV
Verkoopprijs VOV
Aan MVA in ontwikkeling
Verkoopprijs VOV
Afwaardering project
Debet
Voorziening nieuwbouw
Credit
Stichtingskosten -/- verkoopprijs
Aan MVA in ontwikkeling / Onroerende
zaken VOV 1
Stichtingskosten -/- verkoopprijs
Terugkoop
De terugkoop van een woning die in het verleden is verkocht met een terugkooprecht- of plicht wordt als een reguliere
aankoop van een actief verwerkt. Daarbij hangt de verwerking en waardering af van de vervolgbestemming van het
actief. Hierbij zijn twee situaties denkbaar:
1. de woning blijft beschikbaar voor verkoop (eventueel wederom onder voorwaarden); of
2. de woning wordt opnieuw als huurwoning in exploitatie genomen.
De journaalposten zijn als volgt:
Afboeking verplichting VOV
De verplichting verkocht onder voorwaarden is, door de waardering van deze verplichting op de reële waarde van de
terugkoopplicht, in principe gelijk aan de te betalen terugkoopprijs. Een eventueel verschil wordt alsnog in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de ‘Waardeveranderingen financiële activa en passiva’.
Verplichting VOV
Aan Liquide middelen
Terugkoopprijs
Terugkoopprijs
1
Afhankelijk van waar de activering staat op het moment dat (gedeeltelijke) saldering plaatsvindt: MVA in ontwikkeling als nog
niet verkocht en Onroerende zaken VOV als reeds verkocht.
54
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Terugkoop van de woning VOV
Afhankelijk van de bestemming van het actief zijn de volgende journaalposten denkbaar.
Situatie 1 – Woning beschikbaar voor verkoop (onder voorwaarden).
In dit geval blijft het actief tegen dezelfde waarde geactiveerd (uitgaande van ongewijzigde contractvoorwaarden /
kortingspercentages), maar omdat de woning bestemd is voor de verkoop en nog niet daadwerkelijk is verkocht, vindt
rubricering plaats onder ‘Voorraad woningen’.
Beschikbaar voor verkoop:
Voorraad woningen
Actuele waarde (= contractprijs)
Aan Onroerende zaken VOV
Actuele waarde (= contractprijs)
Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op historische kostprijs vindt een toets op lagere
bedrijfswaarde plaats binnen de kasstroomgenererende eenheid. Eventueel leidt de overboeking van de
‘teruggekomen’ woningen verkocht onder voorwaarden tot een afwaardering tot lagere bedrijfswaarde ten laste van
de winst-en-verliesrekening.
Situatie 2 - Na terugkoop weer in exploitatie nemen:
Onroerende zaken in exploitatie
Kostprijs (= contractprijs)
Overige waardeveranderingen MVA
Actuele waarde -/bedrijfswaarde
Aan Onroerende zaken VOV
Actuele waarde (= contractprijs)
Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op historische kostprijs vindt een toets op lagere bedrijfswaarde
plaats binnen de kasstroomgenererende eenheid. Eventueel leidt de overboeking van de ‘teruggekomen’ woningen
verkocht onder voorwaarden tot een afwaardering tot lagere bedrijfswaarde ten laste van de winst-en-verliesrekening.
Bij waardering van de onroerende zaken in exploitatie op bedrijfswaarde zal de actuele waarde van de onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden worden bijgesteld naar de bedrijfswaarde.
Tot slot
Contracten voor de aan- en verkoop van woningen moeten altijd beoordeeld worden op specifieke kenmerken die van
belang kunnen zijn voor het al dan niet verantwoorden als bezit van de woningcorporatie (financieringstransactie) of als
feitelijke verkoop (verkooptransactie). Verantwoording in de jaarrekening hangt dus altijd samen met de specifieke
feiten en omstandigheden in de contracten.
5.10 Hoe kunnen kosten van groot onderhoud worden verwerkt?
Onderhoudskosten
Onderhoudskosten (groot, dagelijks- en mutatieonderhoud) zijn kosten die worden gemaakt om te realiseren dat
bestaande activa hun prestaties binnen de gestelde economische levensduur kunnen blijven leveren. Deze kosten
worden in beginsel ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt. Kosten voor groot onderhoud kunnen ook
op andere wijze worden verantwoord, hetgeen hierna wordt behandeld.
Kosten van groot onderhoud
Uitgaven voor groot onderhoud van onroerende zaken die telkens na een langere gebruiksperiode plaatsvinden,
worden op één van de volgende drie wijzen verwerkt (RJ 212.445):
•
in de boekwaarde van het actief (componentenbenadering);
•
via een onderhoudsvoorziening; of
•
ineens in de winst-en-verliesrekening.
Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de uitgaven voor groot onderhoud bij waardering tegen bedrijfswaarde
reeds zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Deze paragraaf is daarom alleen relevant voor woningcorporaties die
waarderen tegen historische kostprijs.
55
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in
gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen volgens RJ 212.418 afzonderlijk te worden
afgeschreven. Deze zogenoemde ‘componentenbenadering’ houdt in dat de kostprijs van een materieel vast actief die
bij de eerste verwerking is bepaald wordt toegerekend aan de afzonderlijke bestanddelen overeenkomstig de
gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, waarna afzonderlijk wordt afgeschreven over het deel van de kostprijs dat
is toegerekend aan de bestanddelen. Daarbij dienen de investeringen te worden opgedeeld in componenten op basis
van de economische levensduur van deze componenten. De invulling van de componentenmethode is afhankelijk van
de specifieke situatie bij de woningcorporatie en hangt bijvoorbeeld af van bouwstijlen en de met de historische kostprijs
van de componenten (welke componenten zijn van materieel belang voor het inzicht). In de waarderingsgrondslagen
geeft de woningcorporatie aan welke componenten worden onderscheiden en welke afschrijvingstermijnen voor de
componenten gelden.
De componentenbenadering houdt tevens in dat kosten van groot onderhoud bij aanvang van het gebruik van de
onroerende zaken als een afzonderlijke component worden geïdentificeerd en in de boekwaarde van het actief worden
opgenomen (RJ 212.448). De desbetreffende component van de onroerende zaak wordt dan afgeschreven in de
periode tot aan het moment van uitvoeren van het volgende groot onderhoud. Bij de uitvoering van het groot onderhoud
worden de uitgaven hiervoor opnieuw geactiveerd. Deze afzonderlijke component wordt daarna opnieuw op dezelfde
wijze afgeschreven. Om deze variant van verwerking te kunnen toepassen dient wel aan de algemene
activeringsvereisten te worden voldaan. Overigens mag volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving de
componentenbenadering ook worden toegepast indien bij aanvang van het gebruik van de onroerende zaak nog geen
component voor groot onderhoud was geïdentificeerd (RJ 212.448). Indien als gevolg van het uitvoeren van groot
onderhoud de uitgaven worden opgenomen als component van onroerende zaken in exploitatie, wordt de resterende
boekwaarde van de vervangen component niet langer in de balans opgenomen en als gedesinvesteerd (verlies)
beschouwd (RJ 212.449). De componentenbenadering leidt, beter nog dan de voorziening voor groot onderhoud, tot
egalisatie van de uitgaven voor groot onderhoud in de tijd. Nadeel van de componentenbenadering is de
administratieve belasting doordat de staat van activa in omvang en het aantal mutaties toeneemt.
Voorbeeld: Componentenbenadering
Een materieel vast actief dat is aangeschaft en in gebruik genomen aan het begin van jaar 1 heeft een
aanschafwaarde van € 140.000 en een gebruiksduur van twaalf jaar. Om de vier jaar is groot onderhoud nodig dat
naar inschatting € 20.000 kost. Bij de aanschaf wordt het actief in twee componenten opgedeeld. Een
hoofdcomponent van € 120.000 dat in twaalf jaar wordt afgeschreven en een onderhoudscomponent van € 20.000
dat in vier jaar wordt afgeschreven. De lineaire afschrijving per jaar (stel restwaarde is nihil) bedraagt dan € 15.000 (=
1/12 van € 120.000 vermeerderd met 1/4 van € 20.000). Na vier jaar bedraagt de boekwaarde € 80.000 en worden de
uitgaven voor het groot onderhoud ad € 20.000 opnieuw geactiveerd. Na acht jaar bedraagt de boekwaarde vóór de
uitvoering van het groot onderhoud € 40.000 en ná de uitvoering € 60.000. Na twaalf jaar bedraagt de boekwaarde
nihil.
Als tweede verwerkingswijze is het toegestaan gedurende het gebruik van het actief tot aan het moment dat het groot
onderhoud plaats gaat vinden, een voorziening te vormen. Deze verwerkingswijze wordt expliciet door art. 2:374 lid 1
BW toegestaan. De voorziening voor groot onderhoud heeft ten doel om kosten die ongelijkmatig in de tijd plaatsvinden,
op gelijkmatige wijze te spreiden in de tijd. De toevoegingen aan de voorziening dienen te worden bepaald op basis van
het geschatte bedrag van het groot onderhoud en de periode die telkens tussen de werkzaamheden van groot
onderhoud verloopt (RJ 212.451). Aan de onderhoudsvoorziening moet een lange termijn onderhoudsplan ten
grondslag liggen.
De derde verwerkingswijze betreft het ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerken van het bedrag van
het groot onderhoud op het moment dat dit groot onderhoud plaatsvindt. Deze verwerkingswijze wordt de laatste jaren
door steeds meer woningcorporaties gehanteerd. Door de omvang van het bezit van veel woningcorporaties vertonen
de uitgaven voor groot onderhoud meer en meer een constant verloop in de tijd. In dat geval is verwerking ineens ten
laste van de winst-en-verliesrekening een geschikte en eenvoudige verwerkingswijze van groot onderhoud.
Beleidsmatig voordeel is dat de werkelijke uitgaven c.q. prestaties in het boekjaar tot uitdrukking worden gebracht en
sluit daardoor ook aan bij de gedachte van het ‘all inclusive concept of income’.
56
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Tot slot
Wanneer woningcorporaties in 2015 verplichtingen aangaan voor het uitvoeren van planmatig onderhoud in 2016, kan
in 2015 nog geen verplichting op de balans worden opgenomen (RJ 252.110; RJ 115.113). Doordat de prestatie en
tegenprestatie in 2016 plaatsvinden, worden de lasten ook in dat jaar verwerkt. Wel worden deze verplichtingen,
afhankelijk van de aard en omvang, toegelicht onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
5.11 Welke informatie moet in de toelichting worden opgenomen?
Grondslagen
In de toelichting moet voor iedere categorie onroerende zaken de volgende informatie worden opgenomen
(RJ 212.701):
•
de wijze waarop classificatie en kwalificatie van het sociaal en commercieel vastgoed heeft plaatsgevonden;
•
de grondslagen van waardering en resultaatbepaling;
•
een beschrijving en motivering van de keuze voor het bepalen van kasstroomgenererende eenheden;
•
de wijze van verwerking van kosten van groot onderhoud;
•
de gebruikte afschrijvingsmethoden;
•
de gebruiksduur of toegepaste afschrijvingspercentages; en
•
indien rente over vreemd vermogen is geactiveerd als onderdeel van de kostprijs, de gedurende de verslagperiode
geactiveerde rente.
Mutatieoverzicht
Het verloop van elk van de posten van de materiële vaste activa moet in een mutatieoverzicht worden weergegeven
(art. 2:368 lid 1 BW).
Het mutatieoverzicht laat een aansluiting zien tussen de boekwaarde aan het begin en einde van de periode, met
afzonderlijke vermelding van (RJ 212.702):
•
investeringen;
•
desinvesteringen;
•
verwervingen via fusies en overnames;
•
waardemutaties bij waardering tegen bedrijfswaarde;
•
bijzondere waardeverminderingsverliezen;
•
terugnemingen van bijzondere waardeverminderingsverliezen;
•
afschrijvingen;
•
overige mutaties.
In het mutatieoverzicht behoeven geen vergelijkende cijfers van het voorgaand boekjaar te worden opgenomen.
Verder moet voor elke post van de materiële vaste activa de volgende informatie worden vermeld (art. 2:368 lid 2 BW):
•
de som van afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen op balansdatum; en
•
de som van herwaarderingen die betrekking hebben op activa die op balansdatum aanwezig zijn.
Waardering
Afhankelijk van de classificatie, kwalificatie en waarderingsmethode van het vastgoedbezit, moeten de volgende zaken
worden verantwoord in de toelichting:
Type
vastgoed
Waardering in
balans
Toelichting 1
Toelichting 2
Toelichting 3
Sociaal
vastgoed
bedrijfsmiddel
Kostprijs
Bedrijfswaarde
conform RJ 121
alinea 309 t/m 327
-
-
Actuele waarde
-
Ongerealiseerde
herwaardering
•
•
•
Welke benaderingswijze is
toegepast
Aannames waarop de
verwachtingen zijn gebaseerd
Gehanteerde disconteringsvoet
57
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Type
vastgoed
Waardering in
balans
Toelichting 1
Toelichting 2
Toelichting 3
Sociaal
vastgoed
vastgoedbelegging
Kostprijs
Bedrijfswaarde
conform RJ 121
alinea 309 t/m 327
-
-
Actuele waarde
Bedrijfswaarde
conform RJ 121
alinea 309 t/m 327
Ongerealiseerde
herwaardering
•
•
•
•
•
Commercieel
vastgoed
•
Kostprijs
Bedrijfswaarde
conform RJ 121
alinea 309 t/m 327
-
Actuele waarde
Bedrijfswaarde
conform RJ 121
alinea 309 t/m 327
Ongerealiseerde
herwaardering
•
•
•
•
•
Welke benaderingswijze is
toegepast
Aannames waarop de
kaststroom-prognoses zijn
gebaseerd
Gehanteerde disconteringsvoet
Overzicht waaruit blijkt of de
uitgangspunten zijn gestaafd
met marktgegevens
De mate waarin de reële waarde
is gebaseerd op een waardering
door een onafhankelijke en ter
zake kundige taxateur
Marktwaarde in verhuurde staat
conform RJ 213.508
Welke benaderingswijze is
toegepast
Aannames waarop de
kaststroom-prognoses zijn
gebaseerd
Gehanteerde disconteringsvoet
Overzicht waaruit blijkt of de
uitgangspunten zijn gestaafd
met marktgegevens
De mate waarin de reële waarde
is gebaseerd op een waardering
door een onafhankelijke en ter
zake kundige taxateur
Overige toelichtingsvereisten
In de toelichting wordt de volgende informatie opgenomen:
Jaarrekeningpost
Toelichting
Materiële vaste activa
•
•
•
Sociaal en commercieel vastgoed bestemd voor verkoop
•
•
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden financieringstransactie
•
•
het bestaan en aard van beperkingen op eigendom
materiële vaste activa die als zekerheid dienen voor
verplichtingen
het bedrag aan contractuele
investeringsverplichtingen inzake materiële vaste
activa
het totaal aantal woningen bestemd voor de verkoop
het aantal woningen dat naar verwachting binnen
één jaar zal worden verkocht en de daarbij
behorende verwachte opbrengstwaarde en
boekwaarde
het aantal woningen verkocht onder voorwaarden
beschrijving van de condities van de transacties
58
5 Onroerende zaken in de jaarrekening
Jaarrekeningpost
Toelichting
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verkooptransactie
De terugkooprechten en -plichten toelichten onder de
'Niet in de balans opgenomen rechten en
verplichtingen'
59
6 Het bepalen van de historische
kostprijs
6.1 Inleiding
Het kostprijsmodel kan bij de waardering van onroerende zaken in exploitatie van een woningcorporatie volgens
RJ 645.207 worden toegepast op zowel het sociaal vastgoed als het commercieel vastgoed.
In dit hoofdstuk behandelen wij een aantal aspecten die een rol spelen bij de waardering van het woningbezit tegen
historische kostprijs. Wij behandelen in dit hoofdstuk deze bepalingen, toegespitst op het bezit van woningcorporaties.
6.2 Welke uitgaven behoren tot de historische kostprijs van onroerende zaken?
De kostprijs van onroerende zaken bestaat uit de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs en overige kosten om het
actief in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik (RJ 212.302). De verkrijgingsprijs omvat de
inkoopprijs en de bijbehorende kosten, zoals de notariskosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten
van de gebruikte gronden hulpstoffen en de overige kosten die rechtstreeks aan de bouw kunnen worden
toegerekend. In de vervaardigingsprijs kunnen daarnaast worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten
en de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging (art. 2:388 lid 1 BW). Dit is dus geen verplichting. De
indirecte kosten die in de vervaardigingsprijs kunnen worden opgenomen betreffen indirecte fabricagekosten (dus geen
overheadkosten). Indien grond is gekocht met opstallen met de intentie tot sloop of tenietgaan van de opstallen en tot
het realiseren van nieuwbouw, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten
deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond (RJ 212.511).
6.2.1 Directe kosten en indirecte fabricagekosten
Voorbeelden van vervaardigings- en overige rechtstreeks toerekenbare kosten zijn (ontleend aan RJ 212.303):
•
personeelskosten die rechtstreeks toerekenbaar zijn aan de bouw van de woningen;
•
kosten voor het bouwrijp maken van het terrein;
•
saneringskosten van de bouwgrond;
•
sloopkosten van de oude woningen;
•
verhuiskostenvergoedingen;
•
aanneemsom en uitgaven voor meer- en minderwerk;
•
honoraria van architecten.
Kosten die niet in de kostprijs kunnen worden verwerkt zijn (ontleend aan RJ 212.304 en 212.305):
•
kosten om nieuwe woningen onder de aandacht van potentiële huurders en kopers te brengen (met inbegrip van
advertentie- en promotiekosten); en
•
verliezen door leegstand;
•
administratie- en andere algemene overheadkosten.
De vervaardiging of de ontwikkeling van woningen kan aanleiding geven tot bedrijfsactiviteiten die niet noodzakelijk zijn
om het actief in de staat te brengen voor de beoogde wijze van functioneren. Deze incidentele bedrijfsactiviteiten
kunnen vóór of gedurende de vervaardiging of ontwikkelingsactiviteiten plaatsvinden. Een bouwterrein kan bijvoorbeeld
tijdelijk opbrengsten genereren door dit als parkeerterrein te gebruiken totdat de bouw van start gaat. De opbrengsten
en de daaraan gerelateerde kosten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dergelijke incidentele
bedrijfsactiviteiten zijn niet noodzakelijk om het bouwterrein in de staat te brengen voor de beoogde wijze van
functioneren (RJ 212.306).
6.2.2 Activering uitgaven na eerste verwerking
Na eerste verwerking (verkrijging) zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief
worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus een onderscheid te
worden gemaakt tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten.
Ook op laatstgenoemde uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van
economische voordelen) van toepassing.
60
6 Het bepalen van de historische kostprijs
Volgens RJ 212 dient er voor de activering sprake te zijn van een verhoging van het prestatievermogen. Onder
verhoging van het prestatievermogen wordt gerekend, levensduurverlengingen, huurverhogingen maar ook kosten met
een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204: 'kosten
gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering (het
activeren en afschrijven van belangrijke onderdelen van het actief; zie hierna paragraaf 6.3.1) waarbij ook uitgaven die
voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is
de componentenbenadering (zie paragraaf 6.3.1) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking.
Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde
van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen. Normaliter, bij een juiste
inschatting van de levensduur van een component, zal de resterende boekwaarde van de component die vervangen
wordt gering zijn.
Ten aanzien van de soort van uitgaven bij woningcorporaties geldt het volgende onderscheid naar investeringsuitgaven
en onderhoudskosten:
•
Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet
verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. niet geactiveerd worden) of niet in een
onderhoudsvoorziening worden opgenomen, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht
wanneer zij gemaakt worden.
•
Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking
vindt als volgt plaats:
−
in de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de
algemene activeringsvereisten, anders
−
via een onderhoudsvoorziening, dan wel
−
rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening.
•
Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden - indien relevant
onder toepassing van de componentenbenadering - geactiveerd, bijvoorbeeld renovaties die leiden tot hogere
huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging.
6.2.3 Activering van rente
In de vervaardigingsprijs kan een redelijk deel van de rente op schulden over het tijdvak van de vervaardiging worden
opgenomen (art. 2:388 lid 2 BW). Dit is dus geen verplichting. Het voordeel van het activeren van de rente op schulden
die aan een bouwproject kunnen worden toegerekend, is dat zodoende de integrale kostprijs van het project zichtbaar
wordt gemaakt.
Het opnemen van rente in de vervaardigingsprijs is slechts aanvaardbaar voor kwalificerende activa. Dit zijn activa
waarvoor noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd is om ze gebruiksklaar te maken
(RJ 273.103).
De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over de specifiek voor de vervaardiging
opgenomen leningen over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend. Op de
verschuldigde rente worden eventuele beleggingsopbrengsten die met tijdelijke beleggingen van deze opgenomen
leningen zijn verkregen, in mindering gebracht. Als geen specifieke financiering is aangetrokken wordt de te activeren
rente berekend op basis van een gewogen gemiddelde rentevoet van de op dat moment aanwezige financieringen
(RJ 273.207). De renteactivering vangt aan op het moment dat voor het eerst uitgaven worden gedaan voor de bouw
van de woningen. De renteactivering eindigt als de woningen gereed zijn voor gebruik (RJ 273.208). In het algemeen
zal dit zijn op het moment van eerste oplevering.
Indien gedurende langere tijd geen vervaardigingactiviteiten plaatsvinden wordt de renteactivering tijdelijk onderbroken.
Wanneer de onderbreking van de vervaardiging noodzakelijk is om het actief (bijvoorbeeld grond) bouwrijp te maken of
als er gedurende de periode van onderbreking belangrijk technisch en organisatorisch werk wordt verricht, wordt de
renteactivering niet onderbroken (RJ 273.208-210). Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als het bouwrijp maken van de
grond wordt onderbroken wegens verplicht onderzoek naar bodemverontreiniging.
De woningcorporatie moet een vaste gedragslijn volgen voor het activeren van rentekosten voor kwalificerende activa
(RJ 273.206).
61
6 Het bepalen van de historische kostprijs
6.3 Welke elementen spelen een rol bij het bepalen van de afschrijvingen?
6.3.1 Componentenbenadering
De Raad voor de Jaarverslaggeving bepaalt in RJ 212.417 dat materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur
dienen te worden afgeschreven. Wanneer een materieel vast actief kan worden gesplitst in afzonderlijke bestanddelen
met een verschillende verwachte gebruiksduur, moeten deze bestanddelen afzonderlijk worden afgeschreven
(RJ 212.418). Het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief wordt aangemerkt
als de componentenbenadering. Bij woningcorporaties kan worden gedacht aan de situatie dat het toepassen van een
andere afschrijvingsduur op belangrijke onderdelen van complexen leidt tot een materieel effect op de totale
afschrijvingslast.
Volgens de RJ 645.211 zijn voor woningcorporaties de volgende belangrijke, te onderscheiden componenten van
toepassing. Hierbij worden de afschrijvingstermijnen vermeld die daarbij doorgaans van toepassing zijn:
•
grond: geen afschrijvingen (niet-slijtend actief);
•
casco (buitenschil): 50 jaar;
•
installaties (cv-installatie, elektrische installatie, mechanische ventilatie e.d.): 20 tot 25 jaar;
•
inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.): afschrijving 10 tot 15 jaar.
Materialiteitsbeginsel
Bij de toepassing van de componentenbenadering ten aanzien van het onderscheid naar casco, installaties en inrichting
is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kunnen volgens de ‘Handreiking voor het
toepassen van RJ 645 (2011)’ de volgende stelregels als leidraad worden gehanteerd:
1. Financiële omvang van de component: Als de financiële omvang van één van de genoemde componenten niet
meer dan indicatief 10% uitmaakt van de totale kosten van de woning, kan een onderscheid naar die betreffende
component achterwege blijven. In de praktijk zal het casco in financiële zin de grootste component zijn en is
daarmee in materieel opzicht een belangrijk te onderscheiden component. De componenten installaties en
inrichting kunnen elk afzonderlijk minder dan 10% van de totale investering bedragen. Indien de beide
componenten samen de 10%-drempel overschrijden, worden zij samengevoegd tot één component waarop een
gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn op basis van de beide componenten wordt toegepast. Blijven de beide
componenten onder de 10%-drempel dan worden deze componenten bij het casco gevoegd en als één geheel
afgeschreven.
2. Financiële omvang van de afschrijving inzake de componenten installaties en inrichting: Indien het verschil tussen:
•
de afschrijving op basis van de volgens punt a benoemde componenten (hetzij installaties en inrichting elk als
afzonderlijke component, hetzij beide samengevoegd tot één component); en
•
de afschrijving van deze componenten op basis van de gebruiksduur van het casco bijvoorbeeld 50 jaar (in
het geval de componentenbenadering niet wordt toegepast) niet meer is dan indicatief 10%, kan toepassing
van de componentenbenadering op installaties en inrichting achterwege worden gelaten.
Bij het toepassen van de componentenbenadering en het 10%-criterium daarbij verdient het aanbeveling aan te sluiten
bij het niveau van de kasstroomgenererende eenheid (complex).
Voor een huurwoning (i.c. sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel/vastgoedbelegging en commercieel vastgoed) is het
aannemelijk dat installaties en inrichting ieder als afzonderlijke hoofdcomponent binnen het 10%-criterium zullen blijven,
zodat een onderscheid naar deze afzonderlijke componenten achterwege kan blijven. Samengevoegd kunnen zij wel
het 10%-criterium overschrijden, waarmee de beide (sub)componenten tot één (hoofd)component moeten worden
onderscheiden. Voor appartementen met liftinstallaties en maatschappelijk vastgoed zoals een woonzorgcomplex met
bijzondere voorzieningen, zal het 10%-criterium op installaties of inrichting waarschijnlijk worden overschreden,
waardoor afschrijving naar deze componenten van toepassing is. Daarnaast wordt activering van groot onderhoud
aangemerkt als afzonderlijke component (RJ 212.448). Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van de hiervoor
genoemde stelregels. Van groot onderhoud is geen sprake indien een specifieke component van het actief wordt
vervangen (RJ 212.447).
6.3.2 Afschrijvingsmethode
De afschrijvingsmethode wordt gebaseerd op het verwachte gebruikspatroon van de activa (RJ 212.423). Een
belangrijke wijziging van het verwachte gebruikspatroon leidt tot een aanpassing van de afschrijvingsmethode. Een
aanpassing van de afschrijvingsmethode moet in de jaarrekening worden verwerkt als een schattingswijziging (zie
hoofdstuk 3).
62
6 Het bepalen van de historische kostprijs
De Raad voor de Jaarverslaggeving schrijft niet één bepaalde afschrijvingsmethode voor maar noemt daarentegen
verschillende mogelijke systemen zoals lineaire afschrijving, degressieve afschrijving (bijvoorbeeld op boekwaarde) of
afschrijving afhankelijk van de intensiteit van het gebruik. Voor de keuze van de methode is slechts relevant dat de
vermindering van het verbruikte prestatievermogen van het actief zo goed mogelijk wordt benaderd. Deze keuze moet
daarom voor gelijksoortige activa eenduidig zijn. Een progressief afschrijvingssysteem (bijvoorbeeld annuïtaire
afschrijving) zal, gezien het gebruikspatroon, vrijwel nooit passend zijn.
De woningcorporaties konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire
afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van RJ 212 Materiële vaste activa heeft tot gevolg dat een annuïtaire
afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon (RJ 645.212).
De periodieke afschrijvingskosten dienen verwerkt te worden in de winst-en-verliesrekening.
6.3.3 Aanvangen en beëindigen van afschrijven
Wanneer de woning beschikbaar is voor de verhuur wordt gestart met de afschrijving. Het is dus niet relevant of de
woning verhuurd is op dat moment. De afschrijving wordt beëindigd bij buitengebruikstelling of wanneer de woning is
gedesinvesteerd (RJ 212.427).
6.3.4 Wijziging gebruiksduur en restwaarde
Onder de gebruiksduur wordt verstaan (RJ 212.106):
•
de periode gedurende welke een woning naar verwachting beschikbaar is voor gebruik; of
•
het aantal jaren dat de woningcorporatie verwacht opbrengsten uit de verhuur van de woningen te verkrijgen.
De restwaarde van een woning is het bedrag dat een corporatie nu voor de woning zou ontvangen bij vervreemding, na
aftrek van de geschatte vervreemdingskosten, ervan uitgaande dat de woning reeds de verwachte ouderdom zou
hebben en in de staat zou verkeren die aan het einde van de gebruiksduur wordt verwacht (RJ 212.106).
Bij woningcorporaties is bij doorexploitatie de restwaarde van het casco als onderdeel van het materieel vast actief aan
het einde van de gebruiksduur in principe nihil (uitgezonderd zijn wellicht monumenten). De restwaarde van sociaal
vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) met verkoopbestemming (waarvan de
verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde voor de eerstkomende vijf jaar wordt ingerekend) zal vermoedelijk hoger zijn
dan de boekwaarde van het actief. In dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds bereikt is.
De woningcorporatie kan de gebruiksduur en restwaarde van een woning alleen aanpassen wanneer zich wijzigingen in
de omstandigheden voordoen of nieuwe informatie beschikbaar komt ten aanzien van de resterende gebruiksduur of de
restwaarde van de woning (RJ 212.428). Zo kan de constatering van constructiefouten of betonrot leiden tot een
verkorting van de resterende gebruiksduur.
Bij het bepalen van de gebruiksduur moet ook rekening worden gehouden met factoren anders dan alleen het gebruik
(RJ 212.432). Bij de bepaling van de gebruiksduur van woningen worden onder meer de volgende factoren in
aanmerking genomen:
•
het verwachte gebruik (meer of minder intensief);
•
de verwachte fysieke slijtage;
•
de technische of economische veroudering van de huurwoningen.
Indien de gebruiksduurverwachting of de restwaarde van huurwoningen wijzigt is sprake van een schattingswijziging.
Deze mag niet retrospectief (ineens met terugwerkende kracht) worden verwerkt. De wijziging in gebruiksduur of
restwaarde kan uitsluitend effect hebben op de afschrijvingen van het lopende jaar en de resterende gebruiksduur.
Wel kan de kortere economische levensduur een indicatie zijn van een bijzondere waardevermindering (RJ 121) en zal
in voorkomende gevallen een bijzonder waardeverminderingsverlies worden verantwoord. Indien sprake is van een
bijzonder waardeverminderingsverlies, dient dit verlies direct als last te worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Het toerekenen van een bijzonder waardeverminderingsverlies aan toekomstige perioden is niet
toegestaan.
In de bijlage wordt aan de hand van casus 7 aangegeven hoe een schattingswijziging als gevolg van het aanpassen
van de afschrijvingsduur in de jaarrekening wordt verwerkt.
63
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
7.1 Inleiding
In hoofdstuk 5 zijn op basis van het keuzeschema de keuzemogelijkheden weergegeven voor de waardering van het
sociaal vastgoed. Indien gekozen is het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel tegen actuele waarde te
waarderen, dient het actuele waardemodel van RJ 212.403 te worden toegepast. Veelal geldt dat sociaal vastgoed
gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (en niet bestemd voor verkoop) zal worden gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde,
omdat de bedrijfswaarde veelal lager is dan de vervangingswaarde doordat er meestal sprake is van onrendabele
toppen bij nieuwbouw van sociaal vastgoed.
Bij de berekening van de bedrijfswaarde worden een aantal aannames en veronderstellingen gedaan. Aannames en
veronderstellingen zijn onder meer de exploitatieduur, de jaarlijkse huur- en lastenontwikkeling, de disconteringsvoet en
restwaarde. Gedurende de exploitatieduur van de woningen kunnen de veronderstellingen en uitgangspunten wijzigen.
Bijvoorbeeld wanneer een renovatie leidt tot een verlenging van de exploitatietermijn of tot een verhoging van de
jaarlijkse huur. De gekozen uitgangspunten en veronderstellingen en de wijzigingen daarin hebben een belangrijke
invloed op de omvang van de bedrijfswaarde en daardoor op de waardering van de onroerende zaken en op de
financiële positie en het resultaat van de woningcorporatie. Daarom besteden wij in dit hoofdstuk afzonderlijk aandacht
aan de bepaling van de bedrijfswaarde.
Op grond van RJ 645 vormt de bedrijfswaarde een afspiegeling van de waarde van de exploitatie van het woningbezit.
De bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit uit exploitatie weer van dit bezit, rekening houdend met de voorgenomen
besluiten over sloop en verkoop. Met andere woorden: de aanwending van het actief (exploitatie, verkoop, sloop)
bepaalt de bedrijfswaarde. In RJ 121.310 (stellige uitspraak) staat dat “bij het meten van de bedrijfswaarde dienen
kasstroomprognoses gebaseerd te worden op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van
de leiding van de rechtspersoon weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
gedurende de resterende levensduur van het actief. Hierbij dient een relatief groot gewicht te worden toegekend aan
externe informatie”.
7.2 Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaald?
Onder de bedrijfswaarde van onroerende zaken wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of
samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de
uitoefening van het bedrijf (zie artikel 3 Besluit actuele waarde).
De bepaling van de bedrijfswaarde voor woningwoningcorporaties is niet in RJ 645 Toegelaten instellingen
volkshuisvesting uitgewerkt. Hiervoor wordt in RJ 645.210 verwezen naar RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen
van vaste activa, alinea 309 tot en met 327.
Het bepalen van de bedrijfswaarde omvat de volgende stappen (RJ 121.309):
•
het schatten van de toekomstige in- en uitgaande kasstromen bij voortgezet gebruik en bij het uiteindelijk afstoten
of slopen;
•
het toepassen van een passende disconteringsvoet.
In de volgende drie paragrafen behandelen wij deze stappen.
7.3 Uitgangspunten en parameters voor de bedrijfswaardebepaling
De bedrijfswaarde wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenererende eenheid (complex). Voor het begrip
kasstroomgenererende eenheid verwijzen wij naar paragraaf 5.3. In dit hoofdstuk gebruiken wij de term complex omdat
deze term beter aansluit op de gangbare praktijk dan het begrip kasstroomgenererende eenheid. Verder gebruiken wij
de term huurwoningen in plaats van onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur. Wanneer wij spreken over
huurwoningen, bedoelen wij tevens andere onroerende zaken als garages, etc.
Om de bedrijfswaarde van een complex te bepalen, moet de woningcorporatie een aantal uitgangspunten en
parameters formuleren. De volgende uitgangspunten en parameters zijn van belang:
•
de exploitatieduur (economische levensduur);
•
de jaarlijkse huurontwikkeling;
64
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
•
•
•
de mutatiegraad;
de jaarlijkse lastenontwikkeling; en
de restwaarde en de sloopkosten.
Wanneer de woningcorporatie het voornemen heeft om complexen te gaan verkopen, zijn ook de volgende parameters
aanvullend van belang:
•
verkooptempo woningen; en
•
ontwikkeling van de verkoopwaarde van de woningen.
Het is voor een juiste waardering van de woningen in de jaarrekening noodzakelijk dat de woningcorporatie de
uitgangspunten en de parameters jaarlijks opnieuw beoordeelt en zo nodig aanpast.
De weten regelgeving biedt voor woningcorporaties vrijheid ten aanzien van de wijze waarop de bedrijfswaarde wordt
berekend. In de praktijk blijkt dat ook. Door de Autoriteit woningcorporaties (hierna Aw) als toezichthouder wordt dit als
een knelpunt ervaren. De Aw voert dan ook uniformeringsslagen door ten aanzien van de door de woningcorporaties
aan het Aw opgegeven bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde na uniformering wordt door het CFV de ‘volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde’ genoemd 2. De Aw hanteert hierbij een zeven-stappen aanpak1:
1. moment van disconteren. De Aw veronderstelt dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar worden
gerealiseerd;
2. verkoopportefeuille. De Aw houdt geen rekening met de door de woningcorporatie in de bedrijfswaarde
ingerekende verkopen en gaat dus uit van de bedrijfswaarde op basis van voortgezette huur;
3. parameters. De Aw uniformeert parameters en uitgangspunten, zoals huur- en lastenstijging binnen een bepaalde
bandbreedte. Als disconteringsfactor hanteert de Aw de door WSW voorgeschreven discontofactor;
4. levensduur. De Aw hanteert de door de woningcorporatie opgegeven restant levensduur, mits deze sterk afwijkt
van de gemiddelde restant levensduur van woningcorporaties met vergelijkbare kenmerken van het bezit;
5. restwaarde. Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop uniformeert de Aw de restwaarde voor de niet in de
sloopportefeuille opgenomen woongelegenheden;
6. lastenniveau. De Aw vergelijkt het lastenniveau voor woongelegenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden
afgeleid met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Indien het niveau niet plausibel is in
relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de beheerkosten voor de resterende
periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende periode, wordt rekening houdend met een
bandbreedte, het niveau aangepast;
7. verhuurdersheffing. De Aw bepaalt, rekening houdend met de levensduur van de portefeuille en de door het Rijk
vastgelegde reeks aan heffingen, de contante waarde van de verhuurdersheffing. Deze waarde is niet lager dan de
door de corporatie opgegeven waarde.
Het verdient aanbeveling kennis te nemen van deze uniformeringsgrondslagen bij het bepalen of herijken van uw
uitgangspunten en parameters voor het bepalen van de bedrijfswaarde. De publicatie van de Aw is te downloaden via
de website van de Aw: www.cfv.nl.
7.3.1 Levensduur
Bij de aanvang van de exploitatie van huurwoningen wordt een inschatting gemaakt van de exploitatieduur van de
woningen. Bij de exploitatieduur gaat het om de verwachte periode dat de woning kan worden verhuurd. Bij de
inschatting van de exploitatieduur houdt de woningwoningcorporatie rekening met de verwachte toekomstige vraag naar
huurwoningen, de kwaliteitseisen van huurders en de feitelijke staat van onderhoud. In de praktijk wordt de
exploitatieduur van nieuwe huurwoningen veelal vastgesteld op vijftig jaar.
De exploitatieduur van woningen kan gedurende de exploitatie wijzigen. Zo kan een woningcorporatie een complex
oudere huurwoningen ingrijpend renoveren waardoor de geschatte exploitatieduur met bijvoorbeeld twintig jaar wordt
verlengd. Deze verlenging van de exploitatieduur moet na het uitvoeren van de renovatie in de berekening van de
bedrijfswaarde tot uitdrukking komen. RJ 121.316 bepaalt dat een woningcorporatie kasstromen in verband met
investeringen pas in de berekening van de bedrijfswaarde mag opnemen als ze zich juridisch heeft verplicht tot die
investeringen.
Het kan ook voorkomen dat de exploitatieduur in de loop van de exploitatie korter blijkt te zijn dan oorspronkelijk
geschat. Een oorzaak hiervan kan bijvoorbeeld zijn dat de wijk waarin het complex is gelegen sterk is verpauperd,
waardoor de vraag naar huurwoningen in deze wijk is afgenomen en de woningwoningcorporatie voortijdig besluit de
woningen te slopen.
2
Beleidregels financieel toezicht Autoriteit woningcorporaties 2015 – bijlage 1.
65
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
Renovatie en sloopbesluiten kunnen dus leiden tot aangepaste levensduurinschattingen.
Jaarlijks dient te worden vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Het strategisch
voorraadbeheer van de woningcorporatie is in principe leidend. Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen van
RJ 645 (2011)’ dient voor sociale huurwoningen uitgegaan te worden van het weerlegbaar vermoeden dat de
resterende economische levensduur maximaal vijftig jaar en minimaal vijftien bedraagt. Indien de restant levensduur
korter is dan vijftien jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restant levensduur.
De door de woningcorporatie gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur
dienen in de toelichting bij de jaarrekening uiteengezet te worden.
7.3.2 Jaarlijkse huurontwikkeling
De woningcorporatie schat op basis van haar huurbeleid en de marktpositie van haar bezit de huurontwikkeling
gedurende de resterende exploitatieperiode in. In RJ 121.310 is bepaald dat kasstroomprognoses een periode van
maximaal vijf jaar kunnen bestrijken, behalve wanneer een langere periode is gerechtvaardigd. Dit betekent dat de
woningwoningcorporatie:
•
voor de eerste vijf jaar de voorgenomen jaarlijkse huurstijging per complex kan toepassen zoals deze blijken uit het
goedgekeurde meerjarenbeleidsplan/eigen (streefhuur)beleid. Deze huurstijgingen moeten passen binnen het
vigerende wettelijke kader. De huurstijging omvat: inflatie en huurharmonisatie bij mutatie (gebaseerd op een
realistische inschatting van de mutatiegraad en de marktomstandigheden;
•
voor de periode na het vijfde jaar ligt het voor de hand om de in de sector gebruikelijke huurstijgingspercentages te
hanteren. Hierbij kan worden aangesloten bij de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
vastgestelde percentages. Op basis van RJ 645 wordt ook de huurharmonisatie na het vijfde jaar in principe niet
ingerekend.
7.3.3 Mutatiegraad
De woningcorporatie kan de mutatiegraad van complexen schatten door gebruik te maken van ervaringen uit het
verleden en rekening te houden met de marktpositie van de woningen en de kwaliteitseisen van huurders.
7.3.4 Jaarlijkse lastenontwikkeling
Bij de inschatting van de toekomstige lastenontwikkeling zijn vooral externe, niet door de woningcorporatie te
beïnvloeden factoren van belang. Bij het lastenstijgingspercentage wordt, evenals bij het huurstijgingspercentage,
onderscheid gemaakt tussen de eerste vijf jaar en de daarna resterende exploitatieperiode. Bij de inschatting van het
percentage voor de eerste vijf jaar kan de woningcorporatie rekening houden met het eigen geformuleerde beleid. Voor
de periode daarna ligt het voor de hand om de in de sector gebruikelijke lastenstijgingspercentages te hanteren. Hierbij
kan worden aangesloten bij de door het WSW vastgestelde percentages.
De lastenontwikkeling wordt in de praktijk vaak gesplitst in onderhoudslasten en overige exploitatielasten:
Onderhoudslasten
Bij het inrekenen van onderhoudslasten dienen de contractuele onderhoudsverplichtingen ingerekend te worden. Na de
contractperiode gaat het om de verwachte onderhoudslasten zoals deze blijken uit de meerjarenonderhoudsbegroting
van de woningcorporatie. Een attentiepunt hierbij is dat uitgaven voor planmatig onderhoud waarvoor in 2015 een
verplichting is aangegaan, maar waarvan de prestatie in 2016 wordt geleverd en waarbij pas in 2016 een uitgaande
geldstroom plaatsvindt, in de bedrijfswaardeberekening ultimo 2015 moet worden opgenomen. De uitgaven voor het
planmatig onderhoud worden dus in de berekening van de bedrijfswaarde opgenomen. Bij waardering tegen
bedrijfswaarde is derhalve het treffen van een voorziening voor groot onderhoud in de jaarrekening niet aan de orde.
Onderhoudslasten dienen ingerekend te worden voor zover zij betrekking hebben op het instandhouden van het bezit
(RJ 121.317). Verbeteringen dienen niet als onderhoudslast te worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening.
Verbeteringen (geen betrekking hebbend op het instandhouden van het bezit) worden geactiveerd op het moment dat
de investering is gerealiseerd.
66
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
Overige exploitatielasten
Uitsluitend de lasten die toerekenbaar zijn aan de kasstroomgenererende eenheid worden ingerekend. De overige
exploitatielasten bestaan uit: de directe overige exploitatielasten (zoals belastingen en verzekeringspremies), de
toerekenbare indirecte overige exploitatielasten (zoals administratieve lasten voor verhuur en beheer en
overheadkosten bestuur, beleid, automatisering en stafafdelingen). De toerekenbare indirecte overige exploitatiekosten
dienen op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend te worden (met behulp van een
kostenverdeelstaat). Deze toerekening kan bijvoorbeeld plaatsvinden op basis van aantal verhuureenheden, vierkante
meters, omzet, fte's/tijdschrijfgegevens etc. Lasten die betrekking hebben op bijvoorbeeld
projectontwikkelingsactiviteiten, verkoop van (commercieel) vastgoed, verhuur van commercieel vastgoed, treasury,
sponsoring etc., dienen niet ingerekend te worden omdat deze geen relatie hebben met de exploitatie van sociaal
vastgoed. Leefbaarheidsuitgaven worden uitsluitend ingerekend voor zover toerekenbaar aan de
kasstroomgenererende eenheid. Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in
exploitatie wordt in de bedrijfswaardeberekening betrokken, zodra het wettelijk kader is geformaliseerd.
De door de woningcorporatie gehanteerde uitgangspunten bij de toerekening van de indirecte exploitatielasten worden
in de toelichting van de jaarrekening uiteengezet.
7.3.5 Restwaarde en de sloopkosten
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt een schatting gemaakt van de te ontvangen of te betalen kasstroom bij het
afstoten van het complex aan het einde van de exploitatieperiode (RJ 121.320; RJ 121.321).
Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ dient de restwaarde van de grond als volgt te
worden bepaald:
•
De restwaarde wordt bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte
bestemming aan het eind van de levensduur gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten
van sloop en opnieuw bouwrijp maken (met ander woorden: gecorrigeerd voor te maken kosten om de grond weer
in oorspronkelijke staat te brengen).
•
Met betrekking tot de kosten van bouwrijp maken kan ook worden gesteld dat deze kosten dienen te worden
toegerekend aan de toekomstige exploitatie ná het verstrijken van de huidige levensduur. In dat geval dient de
huidige betaalde grondprijs te worden gesplitst en dient over de in de aankoopprijs betrokken kosten van bouwrijp
maken afgeschreven te worden gedurende de restant levensduur.
•
Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond (uitgaande van continue exploitatie) is bouwrijpe grond
met een sociale huurbestemming. Deze waarde zal veelal ontleend kunnen worden aan het grondprijsbeleid van
de gemeente. Dit betreft veelal een huidige waarde. Deze huidige waarde wordt geïndexeerd naar het einde van
de levensduur en contant gemaakt met de disconteringsfactor.
•
Indien zich een bestemmingswijziging voordoet, bijvoorbeeld bij inbreng in een project dat te verkopen
nieuwbouwwoningen betreft, verandert de restwaarde van de grond van de desbetreffende huurwoning in het
bestaande complex.
•
Indien er een besluit tot vervreemding is genomen wordt de restwaarde gebaseerd op de kasstroom (verwachte
verkoopopbrengst) bij het vervreemden van de (grond)positie.
7.3.6 Verkooptempo woningen aan zittende huurders
Voor de berekening van de bedrijfswaarde van complexen waarvan de woningcorporatie huurwoningen verkoopt, is een
realistische onderbouwing van het verkooptempo van de woningen belangrijk. Immers, een te optimistische
verkoopinschatting kan in eerste instantie tot een forse (ongerealiseerde) winst leiden. Bij achteraf tegenvallende
verkopen moeten deze eerder genomen winsten naar beneden worden bijgesteld. Een goede en voorzichtige planning
kan dit voorkomen. De woningcorporatie zal op basis van gericht onderzoek bij bestaande huurders en ervaringscijfers
over de mutatiegraad een inschatting moeten maken van het verwachte verkooptempo per complex. Hierbij kunnen
ervaringen uit het verleden behulpzaam zijn. Verder zijn ook aspecten als de huidige huurprijs in relatie tot de
woonlasten bij koop, de inkomenssituatie van de huurders en de eventuele kortingspercentages die de
woningcorporatie bij verkoop wil verstrekken van belang. Gelet op de economische ontwikkelingen en de
verwachtingen/vooruitzichten zal de woningcorporatie goed aandacht moeten schenken aan het realiteitsgehalte van de
verkoopprognoses.
67
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
7.3.7 Ontwikkeling van de verkoopwaarde van de woningen
Bij het maken van een inschatting van de toekomstige verkoopwaarde van de woningen kan de woningcorporatie
gebruikmaken van taxatierapporten en van de verwachte stijging- of dalingspercentages van marktprijzen van
woningen. Hierbij is de wijk waarin de woningen zijn gelegen alsmede de soort en kwaliteit van de woning van belang.
In de huidige economische situatie kan het lastig zijn een schatting te maken van de ontwikkeling van de
verkoopprijzen. In bepaalde regio’s is een daling van de prijzen aan de orde. Van belang is na te gaan in welke mate uw
woningcorporatie voor de realisatie van het beleid afhankelijk is van toekomstige woningverkopen en de ontwikkeling
van de verkoopprijzen. Naar mate die afhankelijkheid toeneemt, ligt het voor de hand een bandbreedte te bepalen en
de invloed van de ontwikkeling te relateren aan de bandbreedte(s).
Gegeven de eerder genoemde beleidshorizon van maximaal vijf jaar in RJ 121.310 kunnen de geschatte
verkoopopbrengsten van voor verkoop aangewezen huurwoningen voor een periode van maximaal vijf jaar in de
berekening van de bedrijfswaarde worden opgenomen, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd. Het in
de bedrijfswaarde rekening houden met toekomstige verkopen vereist dat de woningcorporatie beschikt over een
deugdelijk verkoopplan en dat de verkoop van de woningen juridisch mogelijk is.
7.4 Schatting van toekomstige in- en uitgaande kasstromen
Schattingen van toekomstige kasstromen dienen te omvatten een prognose van (RJ 121.311):
1. prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief;
2. prognoses van de kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren (inclusief de kasuitgaven
om het actief gebruiksklaar te maken) en die direct kunnen worden toegewezen of toegerekend op een redelijke en
consistente basis;
3. netto kasstromen, indien van toepassing, te ontvangen (of te betalen) bij het afstoten van het actief aan het einde
van de levensduur.
Hierna behandelen wij de punten 1 en 2. Voor punt 3, de netto kasstroom aan het eind van de exploitatieperiode (de
restwaarde), verwijzen wij naar paragraaf 7.3.5.
Bij de schatting van toekomstige kasstromen moeten uitgaven en ontvangsten uit financieringsactiviteiten (rente en
aflossing) en vennootschapsbelasting buiten beschouwing worden gelaten (RJ 121.318).
7.4.1 Prognoses van de kasontvangsten bij voortgezet gebruik van het actief
Bij de schatting van de huurontvangsten vormen de huidige huurprijzen het uitgangspunt. Deze huurprijzen worden
geïndexeerd op basis van de in paragraaf 7.3.2 beschreven huurstijgingparameters. Bij de schatting van de kasstromen
uit huur houdt de woningcorporatie rekening met de geschatte leegstand en met mogelijke oninbaarheid van
vorderingen (huurderving).
Voor de kasontvangsten uit verkoop verwijzen wij u naar paragraaf 7.3.6.
7.4.2 Kasuitgaven die noodzakelijk zijn om kasontvangsten te genereren
De kasuitgaven die noodzakelijk zijn om de kasontvangsten te genereren kunnen worden onderscheiden in uitgaven die
direct kunnen worden toegewezen aan een complex en uitgaven die niet direct kunnen worden toegewezen maar
moeten worden toegerekend aan complexen.
Voor het inrekenen van kasuitgaven verwijzen wij u naar paragraaf 7.3.4.
7.5 Disconteringsvoet
De hoogte van de bedrijfswaarde per complex wordt sterk beïnvloed door de hoogte van de gekozen disconteringsvoet.
Volgens RJ 121.323 moet de disconteringsvoet vóór belastingen zijn die zowel de actuele marktrente en de specifieke
risico’s met betrekking tot het actief weergeeft.
Als basis voor het bepalen van de uiteindelijke disconteringsvoet mag de woningcorporatie kiezen uit de volgende
disconteringsvoeten (RJ 121.326):
•
de gewogen gemiddelde vermogenskosten;
•
de marginale rentevoet; of
•
andere marktrentes.
68
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
De disconteringsvoet wordt normaliter gebaseerd op de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar
staatsleningen, de lange termijninschatting van de inflatie en de inschatting van de specifieke risico's die verbonden zijn
aan de exploitatie van het actief en dan specifiek de risico's dat de kasstromen in omvang en tijdstip afwijken van de
schattingen. Het ligt voor de hand om voor de vaststelling van deze disconteringsvoet aansluiting te zoeken bij de door
het WSW als borgingsinstituut gehanteerde disconteringsvoet.
Nominale rente en nominale kasstromen
Het is van belang dat de schatting van de toekomstige kasstromen en de disconteringsvoet op consistente wijze
veronderstellingen omtrent de inflatie weergeven. Dit betekent dat wanneer in de disconteringsvoet het effect van
prijsstijgingen als gevolg van inflatie is opgenomen (nominale rente) ook de kasstromen in nominale termen moeten
worden geschat (RJ 121.312). Omdat met kasstromen vóór belasting dient te worden gerekend, dient ook met een
disconteringsvoet vóór belasting te worden gerekend (RJ 121.326).
Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ zal het moment van disconteren medionumerando
moeten plaatsvinden met de veronderstelling dat de kasstromen gemiddeld gedurende het jaar plaatsvinden.
7.6 Afschrijven op bedrijfswaarde
Volgens RJ 645.210 dient bij het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel RJ 212
toegepast te worden. Dit betekent dat de kosten van een actief stelselmatig dienen te worden toegerekend aan de
levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen (zie RJ 212.426). Dus niet alleen bij het historisch kostprijsmodel
maar ook bij toepassing van de waarderingsgrondslag actuele waarde zal jaarlijks afgeschreven moeten worden ten
laste van het resultaat.
Bij de bepaling van de afschrijving zal in overeenstemming met RJ 212.434 de bedrijfswaarde gesplitst moeten worden
naar de componenten grond, opstal en overige componenten (installaties en inventaris). In overeenstemming met de
componentenmethode zoals deze geldt bij de waardering tegen historische uitgaafprijs. Over het aandeel van de grond
wordt niet afgeschreven. De waarde van de opstal en de overige componenten worden bij voorkeur lineair
afgeschreven over de restant levensduur. De splitsing naar componenten kan plaatsvinden analoog aan de splitsing
van de oorspronkelijke kostprijs. Dit betekent dat over de grondwaarde (op basis van historische kostprijs) niet wordt
afgeschreven. De grondwaarde die is ingerekend in de bedrijfswaarde wordt verdeeld over de componenten opstal en
overige componenten.
Jaarlijks zal door de nieuwe bepaling van de bedrijfswaarde de bedrijfswaarde een andere waarde kennen dan de
bedrijfswaarde minus afschrijving van het jaar ervoor. Dit betekent dat de afschrijving jaarlijks zal fluctueren.
Over de mutatie van de bedrijfswaarde, uitsluitend het gevolg van tijdsverloop (overgang boekjaar) dient niet te worden
afgeschreven. Alleen door het wijzigen van de parameters, normbedragen en beleid dient het hierdoor ontstane
waarderingsverschil in het resultaat te worden verantwoord. De verdiencapaciteit komt namelijk uitsluitend door
parameterwijzigingen op een structureel ander niveau te liggen, niet door het tijdsverloop.
In RJ 121.607 wordt aangegeven dat de bedrijfswaarde van een actief hoger kan worden dan de boekwaarde, omdat
de contante waarde van de toekomstige kasontvangsten toeneemt naarmate deze dichterbij komen, echter de bijdrage
aan het actief is niet toegenomen. Er is in dat geval slechts sprake van een toename door het verstrijken van de tijd. In
de praktijk zal veelal geen sprake zijn van uitsluitend (een terugname van) een waardevermindering door tijdsverloop
maar van een combinatie hiervan met (een terugname van) waardeverminderingen wegens parameterwijzigingen.
Indien het elimineren van het tijdseffect bij het terugnemen van het bijzonder waardeverminderingsverlies praktisch niet
uitvoerbaar is, is het aan te bevelen de reden voor het niet elimineren toe te lichten.
In paragraaf 7.9 hebben wij ter nadere verduidelijking de afschrijving op de bedrijfswaarde in een voorbeeld uitgewerkt.
7.7 Verwerken van waardemutaties bedrijfswaarde
Voor de verwerking van waardemutaties bij waardering tegen bedrijfswaarde wordt aangesloten bij de RJ 212.412, op
basis waarvan waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt dienen
te worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van
eerder als last verwerkte waardevermindering dan dient de waardevermeerdering voor dat deel wel in de winst-enverliesrekening verwerkt te worden. Een waardevermindering van materiële vaste activa dient op grond van RJ 212.413
ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor een
herwaarderingsreserve is gevormd voor het betreffende actief. Indien de waardevermindering hoger is dan de
gevormde herwaarderingsreserve, wordt het meerdere ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt ('overige
waardeveranderingen').
69
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
Bij woningcorporaties is op grond van art. 26 lid 1 van het Bbsh geen sprake van een herwaarderingsreserve. Dit
betekent dat de herwaarderingen van materiële vaste activa (stille reserves) in de jaarrekening niet als wettelijk
gebonden reserve kunnen worden gepresenteerd. Mutaties die volgens RJ 212 in de herwaarderingsreserve worden
verwerkt, worden als gevolg hiervan in de overige reserves verwerkt. Wel moet op grond van RJ 645.506 bij het eigen
vermogen het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde herwaarderingen worden gevolgd per kasstroomgenererende
eenheid.
De vrijval van de herwaarderingsreserve vanwege afschrijvingen en verkopen kan zowel rechtstreeks ten gunste van de
overige reserves of in een afzonderlijke post ten gunste van het resultaat worden verantwoord (RJ 212.415). Een deel
van de herwaarderingsreserve wordt gerealiseerd en overgeboekt wanneer het actief gebruikt wordt. Het over te
boeken bedrag komt overeen met het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde
en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het actief. De herwaarderingsreserve wordt eveneens
verminderd indien bedragen betrekking hebben op activa die zijn vervreemd.
7.8 Voorbeeld van de bepaling van de bedrijfswaarde
Hierna hebben wij een eenvoudig voorbeeld opgenomen van de berekening van de bedrijfswaarde.
Uitgangspunten en parameters bedrijfswaardeberekening
Jaarlijkse huurstijging
2%
Jaarlijkse lastenstijging
3%
Disconteringsvoet
5,25%
Exploitatieduur
5 jaar
Verwachte verkoopprijs ultimo jaar 5
€ 18.000
De kasstromen (in euro’s) in jaar 1 tot en met 5 geven het volgende beeld:
Kasstroom uit verhuur
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Jaar 4
Jaar 5
4.950
5.049
5.150
5.253
5.358
Kasstroom uit verkoop
Kasstroom i.v.m. lasten
Saldo kasstromen
18.000
- 2.500
- 2.575
- 2.652
- 2.732
- 2.814
2.450
2.474
2.498
2.521
20.544
De bedrijfswaarde, zijnde de contante waarde van de verwachte in- en uitgaande kasstromen, bedraagt primo en
ultimo jaar 1 op basis van de disconteringsvoet van 5,25% € 24.665 respectievelijk € 23.510. De mutatie bedraagt
derhalve € 1.155.
Het verloop van de bedrijfswaarde ad € 1.155 in jaar 1 wordt in dit voorbeeld veroorzaakt door twee componenten:
•
•
de vrijval van de voorgecalculeerde positieve kasstroom in jaar 1 (€ 2.450);
het financieel effect van het met een jaar opschuiven van de toekomstige kasstromen (5,25% van € 24.665 =
€ 1.295).
Stand primo jaar 1
24.665
Af: positieve kasstroom uit huur en lasten in jaar 1
- 2.450
Bij: effect van opschuiven disconteringsmoment kasstromen
Stand ultimo jaar 1
1.295
23.510
70
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
7.9 Voorbeeld inzake afschrijving bedrijfswaarde en realisatie herwaardering door afschrijving
bedrijfswaarde
Voorbeeld afschrijving bedrijfswaarde
Woningbezit
Bedrijfswaarde
(tijdsverloop)
(in €)
Bedrijfswaarde
(aangepast)
(in €)
Jaar
(in €)
Afschrijving
(in €)
Bedrijfswaarde 1-1-jaar 1
200.000
jaar 1
4.000
Bedrijfswaarde 31-12-jaar 1
200.700
jaar 2
4.000
Bedrijfswaarde 31-12-jaar 2
201.400
jaar 3
4.000
Bedrijfswaarde 31-12-jaar 3
202.000
jaar 4
4.000
Bedrijfswaarde 31-12-jaar 4
202.500
jaar 5
4.546
227.600
In het hiervoor opgenomen cijfervoorbeeld betreft de verhoging van de bedrijfswaarde excl. tijdsverloop:
(€ 227.600 -/- € 202.500) = € 25.100.
De resterende levensduur: 46 jaar. De extra afschrijving ten opzichte van jaar 4 betreft dus: € 546 (= € 25.100/46).
Voorbeeld realisatie herwaarderingsreserve door afschrijving
Uit het hierna opgenomen cijfervoorbeeld blijkt dat het verschil tussen bedrijfswaarde en historische kostprijs tot
uitdrukking komt in de herwaarderingsreserve (onder overige reserves).
De realisatie van de herwaardering kan op twee methoden worden verwerkt:
Methode 1: ten gunste van de resultatenrekening
Methode 2: ten gunste van de overige reserves
Uit het voorbeeld blijkt dat bij methode 1 het resultaat dat via de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt gelijk is aan
de afschrijving op basis van historische kosten.
Woningbezit
Bedrijfswaarde
(in €)
Historische
kostprijs
(in €)
Herwaardering
(in €)
Investeringen op 1-1-jaar 1
200.000
180.000
20.000
Afschrijvingen jaar 1
-/- 4.000
-/- 3.600
-/- 400
Subtotaal
196.000
176.400
19.600
4.700
0
4.700
200.700
176.400
24.300
Methode 1
(in €)
Methode 2
(in €)
Openingsbalans
20.000
20.000
-/- gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen)
-/- 400
-/- 400
4.700
4.700
24.300
24.300
Herwaardering
Waarde per 31-12-jaar 1
Reserve herwaardering
+/+ ongerealiseerde herwaardering mutatie bedrijfswaarde 31-12-jaar 1
= Eindbalans
71
7 Het bepalen van de bedrijfswaarde
Algemene/overige reserve
Methode 1
(in €)
Methode 2
(in €)
Openingsbalans
0
0
+/+ gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen)
0
400
Resultaat
-/- 3.600
-/- 4.000
= Eindbalans
-/- 3.600
-/- 3.600
Methode 1
(in €)
Methode 2
(in €)
-/- 4.000
-/- 4.000
400
0
-/- 3.600
-/-4.000
Winst-en-verliesrekening
Afschrijvingen (bedrijfswaarde)
+/+ gerealiseerde herwaardering (door afschrijvingen)
= Resultaat
7.10 Handige links
De publicatie over Toepassen van de bedrijfswaarde alsmede over de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de Aw
en de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ opgesteld door de werkgroep van de Raad voor de
Jaarverslaggeving kunt u downloaden vanaf de website van de Aw (www.cfv.nl) (onder publicaties respectievelijk
financieel toezicht - thema’s – waardering vastgoed).
Parameters WSW voor bepaling bedrijfswaarde. U kunt deze terugvinden op de website van het WSW (www.wsw.nl).
7.11 Tot slot
Indien gesproken wordt over ‘de bedrijfswaarde’ is het belangrijk te realiseren dat, afhankelijk van de gekozen
parameters, er meerdere bedrijfswaarden (uitkomsten) zijn. Naast het belang van de bedrijfswaarde voor de
jaarverslaggeving is de bedrijfswaarde ook een belangrijk instrument bij het doorrekenen van de beleidskeuzes die
woningcorporaties maken en wat de (financiële) effecten vervolgens zijn op het vrij besteedbaar vermogen. Via een
aantal scenario’s kan inzicht worden verkregen in de ontwikkeling van vermogen en resultaat, gegeven de gekozen
uitgangspunten.
72
8 Het bepalen van de marktwaarde
8.1 Inleiding
In hoofdstuk vijf zijn op basis van het keuzeschema een aantal keuzemogelijkheden weergegeven voor de waardering
van het vastgoed. Indien gekozen wordt het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als
vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van RJ 213
Vastgoedbeleggingen te worden toegepast.
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het
bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed, zoals bepaald in
de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009.
Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed
wanneer de woningcorporatie vanuit sturing of andere afweging de keuze maakt om zich te richten op het realiseren
van een zo optimaal mogelijk rendement.
De actuele waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed wordt
bepaald volgens RJ 645.209 (i.c. de marktwaarde voor commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als
vastgoedbelegging). In dit hoofdstuk gaan wij nader in op de bepaling en de verwerking van de marktwaarde en de
aandachtspunten die hierbij gelden.
Marktwaardewaardering wordt verplicht in de jaarrekening 2016
Met ingang van het verslagjaar 2016 moeten woningcorporaties op grond van de nieuwe Woningwet hun vastgoed in
exploitatie verplicht tegen marktwaarde waarderen. In de dVi van 2015 wordt vooruitlopende op deze transitie reeds de
marktwaarde opgevraagd. In paragraaf 8.7 gaan wij hier nader op in.
8.2 Het begrip marktwaarde
Onder de actuele waarde van een vastgoedbelegging wordt verstaan de reële waarde (in het Besluit actuele waarde
(BAW) marktwaarde genoemd) (RJ 213.503). De marktwaarde wordt gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief
kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van
elkaar zijn (art. 4 BAW). Aanbevolen wordt de marktwaarde te bepalen op basis van de waardering door een
onafhankelijke en deskundige taxateur (RJ 213.502).
De reële waarde wordt bepaald op basis van de geschatte transactieprijs, indien het onroerend goed daadwerkelijk
verkocht zou worden. Deze waarde dient met de kennis en informatie van de feiten en omstandigheden zoals bekend
op balansdatum te worden vastgesteld. Als benadering van de reële waarde kan de contante waarde van de geschatte
toekomstige kasstromen worden gehanteerd (art. 11 lid 1 BAW).
8.2.1 Marktwaarde bij commercieel vastgoed
De marktwaarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien
aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ 213.508). Omdat er vaak
geen sprake is van een actieve markt, kan op basis van (RJ 213.509 a en b) de waardering van het commercieel
vastgoed plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende bruto
aanvangsrendementen en/of netto-aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële
vastgoedportefeuille. De marktwaarde wordt idealiter vastgesteld door een onafhankelijk en deskundig taxateur.
Indien de waardering van een commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen
op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen
gebaseerd op betrouwbare schattingen, plaatsvinden (RJ 213.509 c). Gebruikelijke methode voor de bepaling van de
contante waarde is het Discounted Cashflow (DCF)-model. Hierbij worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig
onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken.
8.2.2 Marktwaarde bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging
Met betrekking tot het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als een 'vastgoedbelegging' geldt veelal dat er geen
courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. RJ 645.209 geeft aan dat de waardering van sociaal vastgoed
dient te geschieden op basis van een modelmatige benadering om te komen tot een adequate invulling van de bepaling
van de marktwaarde van de vastgoedobjecten van woningcorporaties. RJ 645 verwijst daarbij naar RJ 213.509 c
73
8 Het bepalen van de marktwaarde
waarbij wordt uitgegaan van genormeerde kasstromen: "de contante waarde van de kasstromen zijn gebaseerd op
betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en (waar mogelijk)
extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde
staat en gebruik makend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het
realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt". De DCF-benadering is hierbij het meest gebruikelijke model voor de
bepaling van de contante waarde van de kasstromen.
8.3 Hoe wordt de marktwaarde bepaald bij toepassing van de DCF-methode?
RJ 645.209 geeft aan dat: “de reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en
omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het
Bbsh”. Daarnaast bepaalt RJ 213.507: “de waarde van de vastgoedbelegging dient de actuele marktsituatie en
omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of toekomst”. Uit deze
richtlijnen blijkt dat in het DCF-model de actuele marktsituatie per balansdatum het uitgangspunt moet zijn. Dit
impliceert dat wordt uitgegaan van lopende huurcontracten met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen en
genormeerde jaarlijkse exploitatiekasstromen die op balansdatum zijn afgeleid van de 'marktgegevens'.
De marktwaarde van vastgoedbeleggingen dient te worden bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs
op de markt te verkrijgen is op balansdatum (RJ 213.505). Dit betekent dat als waardebegrip de marktwaarde in
verhuurde staat wordt gehanteerd.
Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten
en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de
hand van de mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en
de omvang van de te realiseren vermogensopbrengst bepaald.
Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk
bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien
de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt
aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet
verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering
volgens het waardebegrip 'marktwaarde in verhuurde staat'.
Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ kan de marktwaarde in verhuurde staat worden
berekend op basis van het scenario doorexploiteren en op basis van een uitpondscenario. De marktwaarde in
verhuurde staat dient te worden bepaald als hoogst realiseerbare waarde die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is
(i.c. de meest waarschijnlijke prijs), berekend op basis van een doorexploitatie en uitpondscenario. Indien uitponden op
basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen binnen de beschouwde periode (veelal vijftien jaar, zie hierna)
niet mogelijk is, dient de marktwaarde van de vastgoedportefeuille te worden bepaald op basis van het scenario
doorexploiteren.
Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ kan voor de waardering, naast het laten uitvoeren
van taxaties, (op onderdelen) worden aangesloten bij gangbare principes zoals Investment Property Databank (IPD).
Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
•
een exploitatietermijn van vijftien jaar;
•
een tienjaars interest rate swap als basis voor de investering;
•
de bepaling van de exit yield (rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCFperiode wil kopen).
8.3.1 Marktwaarde in verhuurde staat - scenario doorexploiteren
Bij het scenario doorexploiteren wordt het uitgangspunt gehanteerd dat het volledige complex in bezit blijft gedurende
de volledige DCF-periode. Voor de exploitatieperiode wordt veelal een periode van vijftien jaar gehanteerd. Voor de
waarde na deze periode wordt één eindwaarde bepaald als het quotiënt van een rendementseis (exit yield) en de
jaaropbrengst van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode. De jaaropbrengst kan zijn de jaarhuur minus
de kosten (netto-rendementseis) of de jaarhuur (bruto-rendementseis).
Het DCF-scenario doorexploiteren betreft een contante waardeberekening, waarbij wordt aangenomen dat alle
woningen blijvend verhuurd worden. Na beëindiging van een huurcontract zal dan wederom worden verhuurd aan een
derde, maar dan tegen een markthuurprijs.
74
8 Het bepalen van de marktwaarde
In de DCF berekening (scenario doorexploiteren) kunnen volgende elementen worden onderscheiden:
1. huur;
2. onderhoud;
3. verhuur en beheerlasten;
4. directe exploitatielasten;
5. eindwaarde.
Daarnaast zijn van belang voor de berekening van de DCF:
1. de disconteringsvoet;
2. de exploitatieperiode.
Ten aanzien van de hiervoor vermelde elementen worden in de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’
de volgende richtlijnen gegeven:
Huurinkomsten
•
•
•
De huurinkomsten worden gebaseerd op de lopende huurcontracten per balansdatum. Na de ingeschatte
beëindiging van het lopende huurcontract (is mutatiemoment) zal, indien het object niet wordt verkocht, het
vastgoed opnieuw worden verhuurd aan een derde onder marktconforme condities, rekening houdend met de
vigerende kaders van de Huurwet.
Er wordt een generiek percentage huurstijging gehanteerd, gebaseerd op het wettelijk vastgestelde huurbeleid.
Er wordt - voor de onderscheiden complexen - een percentage huurderving gehanteerd op basis van gegevens,
zoals deze voor dit type vastgoed van de markt zijn afgeleid.
Onderhoudslasten
•
•
•
•
•
De ingerekende onderhoudslasten worden genormeerd tot een vaste onderhoudsnorm per woning, uitgaande van
onderhoud gericht op een instandhoudingsdoelstelling van het te waarderen object, gegeven de
onderhoudsconditie per balansdatum.
Hierbij dient te worden uitgegaan van een marktconforme exploitatie en uitgangspunten, die typerend zijn voor de
exploitatie van dit type vastgoed onder marktconforme omstandigheden. Hierbij kan aangesloten worden op de
externe normen afgeleid van de vastgoedmarkt. In de praktijk ook wel aangeduid als 'VEX-normen'.
Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking veroorzaakt wordt
omdat het complex in de huidige staat niet aan de markteisen voldoet, dan zal de externe norm (voor de periode
waarop dit van toepassing is) worden aangepast.
Voor zover aanwezig dienen de contractuele en feitelijke aangegane verplichtingen op het terrein van
onderhoudsverplichtingen van de corporatie voor de vastgoedportefeuille te worden ingerekend.
De (prijs)stijging van de in te rekenen onderhoudsnorm is gelijk aan de inflatie voor de bouwkostenontwikkeling.
Verhuur en beheerlasten
•
•
•
De ingerekende verhuur en beheerlasten worden genormeerd tot een vaste norm voor verhuur en beheerlasten
per woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de
gehanteerde normen.
De intern gehanteerde normen voor verhuur en beheerlasten worden veelal bepaald en afgeleid van de
apparaatskosten en overhead van de corporatie. Deze interne normen worden vergeleken en worden
geanalyseerd met de omvang van de externe normen. Indien de externe norm materieel afwijkt van de intern
gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het complex in de huidige staat niet marktconform
verhuurt en beheert kan worden, dan zal de externe norm (voor de periode waarop dit van toepassing is) worden
aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis. Volgens de ‘Handreiking voor het toepassen
van RJ 645 (2011)’ dienen corporatie- c.q. bedrijfsspecifieke 'overhead' niet in de bepaling van de marktwaarde te
worden betrokken, omdat er geen causale relatie wordt verondersteld tussen deze uitgaven en de (marktconforme)
exploitatie van het bezit van de woningcorporatie.
De ingerekende jaarnorm wordt in het DCF-model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd.
Directe exploitatie uitgaven
•
•
De overige directe exploitatie uitgaven worden genormeerd tot een vaste norm voor directe exploitatie uitgaven per
woning. De VEX-normen kunnen hierbij bijvoorbeeld worden gebruikt als externe onderbouwing van de
gehanteerde normen.
De lasten bestaan primair uit lasten direct veroorzaakt door exploitatie van de vastgoed objecten, zoals WOZbelastingen en opstalverzekeringen.
75
8 Het bepalen van de marktwaarde
•
•
De directe exploitatie uitgaven worden veelal ook uit het eigen primaire informatie systeem worden afgeleid,
waarbij deze worden vergeleken en worden geanalyseerd met de omvang van de externe normering. Indien de
externe norm materieel afwijkt van de intern gehanteerde norm en deze afwijking wordt veroorzaakt omdat het
complex in de huidige staat niet marktconform verhuurt en beheert kan worden dan zal de externe norm (voor de
periode waarop dit van toepassing is) worden aangepast naar een norm die wel gebaseerd is op deze markt eis.
De ingerekende jaarnorm wordt in DCF model jaarlijks met de prijsinflatie verhoogd.
Eindwaarde
Aan het einde van de beschouwde periode waarin de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt wordt een
eindwaarde ingerekend. Deze eindwaarde wordt bepaald aan de hand van het quotiënt van een exit yield
(rendementseis die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF-periode wil kopen) en de netto
genormeerde exploitatie kasstroom aan het einde van de beschouwde periode.
Voorbeeld berekening eindwaarde
Als we uitgaan van een netto-rendementseis dan zal de laatste waarde (eindwaarde) in het model bij een maandhuur
van € 850, een kosten niveau van € 200 per maand en een rendementseis (exit yield) van 5,5% als volgt zijn: 12 *
(€ 850-€ 200) / 5,5% = € 141.818.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt bepaald op basis van de som van:
1. risicovrije rentevoet;
2. opslag vastgoedrisico;
3. opslag marktsegment;
4. opslag objectrisico.
Risicovrije rentevoet: Als basis voor de disconteringsvoet wordt het 24-maandsgemiddelde van de 10-jaars IRS
(Interest Rate Swap). Het 24-maandsgemiddelde wordt bepaald door de IRS zoals deze geldt op het moment van
waardebepaling op peildatum en de IRS op de laatste dag van de 23 daaraan voorgaande kalendermaanden te
middelen.
Opslag vastgoedrisico: Opslag ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het
te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet.
Opslag marktsegment: Opslag voor de in te schatten exploitatierisico's van het object, die specifiek voortvloeien uit
het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke
onroerend goed risico.
Opslag objectrisico: Opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het
eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico. Het objectrisico is afhankelijk van het
imago van de omgeving van het betreffende complex, de omvang van het complex, het type woning, het bouwjaar en
eventueel vergelijkbare transacties. De opslag voor het objectrisico wordt door de woningcorporatie bepaald.
Hoe hoger het ingeschatte risico van het object hoe hoger het te hanteren percentage.
Het is aan te bevelen om de opbouw van de gehanteerde disconteringsvoet(en) in de verslaggeving nader in detail toe
te lichten en eventueel intern vastgelegde procesvoorwaarden voor de bepaling van het objectrisico, als onderdeel van
de bepaling van de disconteringsvoet, jaarlijks door een externe taxateur te laten valideren.
Exploitatieperiode
De beschouwde periode waarover de genormeerde kasstromen contant worden gemaakt bedraagt in beginsel vijftien
jaar. Deze beschouwde periode is in lijn met de internationale richtlijnen van de International Valuation Standards (IVS).
8.3.2 Marktwaarde in verhuurde staat - scenario uitponden
Wanneer het scenario uitponden kan worden gevolgd is het uitgangspunt dat bij de eerste mutatie de woning direct
wordt verkocht, tegen de leegwaarde van de individuele woning. Hierbij wordt expliciet opgemerkt dat het niet relevant
is of (dit deel van) de vastgoedportefeuille beleidsmatig ook daadwerkelijk gelabeld is voor verkoop. Bij de bepaling van
de marktwaarde, wordt immers in tegensteling tot de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met eigen beleid van de
woningcorporatie, tenzij dit beleid op basis van actuele juridische en feitelijke verplichtingen kan worden afgedwongen.
76
8 Het bepalen van de marktwaarde
De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening (scenario doorexploiteren) onderscheiden:
•
de verkoopkasstroom;
•
de exploitatiekasstroom;
•
de eindwaarde.
De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen.
Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren (zie paragraaf 8.3.1). De
exploitatiekosten en -uitgaven op basis van marktuitganspunten, worden voor een periode van vijftien jaar zo goed
mogelijk ingeschat, conform het doorexploitatie scenario, voor de niet verkochte woningen. Lopende contracten dienen
echter wel in aanmerking te worden genomen.
De eindwaarde wordt ingeschat voor de ultimo het vijftiende jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt
gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode
wil kopen (cf. paragraaf 8.3.1).
8.4 Validatie van de marktwaarden
Op basis van RJ 213.802 lid e dient de mate waarin de reële waarde van vastgoedbeleggingen is gebaseerd op een
waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur te worden vermeld. Indien de waardering niet op deze
wijze tot stand gekomen is, dient dit feit toegelicht te worden. Om te komen tot de waardering worden in het rekenmodel
de waarderingsparameters ingevuld. Deze zijn voor een deel (bijvoorbeeld mutatiegraden) afkomstig uit de eigen
administratie van de woningcorporatie en worden voor het overige deel bepaald door een externe erkende en
onafhankelijke taxateur. De afspraken met de taxateur en verantwoordelijkheden worden vastgesteld in een
offerte/opdrachtbevestiging. In deze offerte worden daarnaast de relevante (RICS en IVS) standaarden benoemd. In dit
kader verwijzen wij ook naar de 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten van het Platform Taxateurs en
Accountants.
De gehanteerde generieke uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde zullen jaarlijks moeten worden
getoetst. Deze toetsing is noodzakelijk om vast te stellen of wijzigingen ten opzichte van eerdere taxaties hebben
plaatsgevonden en ter validering van de uitkomsten. In de ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ wordt
aanbevolen de getaxeerde waarde van de vastgoedportefeuille - evenredig verspreid in deze periode - eens in de drie
jaar integraal door een onafhankelijke en externe taxateur te laten valideren, ofwel per jaar 1/3 deel van de
vastgoedportefeuille. Voor het overige 2/3e deel van het bezit wordt – indien aanwezig - gebruik gemaakt van
omslagaannames ten opzichte van de parameters van het voorgaande jaar. De taxateur stelt hiervoor een
‘omslagdocument’ op gebaseerd op de marktontwikkelingen in de betreffende regio(’s).
De selectie van de steekproef van de complexen wordt onderbouwd. In het eerste jaar van deelname is een
representatief deel van de complexen geselecteerd en de jaren daarna is hetzelfde gebeurd. Nieuw toegevoegde
objecten worden gewaardeerd in het jaar van oplevering. De delen van de steekproef bevatten allemaal een
representatief deel van de eventuele verschillende vestigingen, gemeenten, bouwperioden en bouwvormen.
Indien de marktwaarde van de vastgoedportefeuille intern is bepaald, zonder gebruik te maken van de toetsing van de
uitgangspunten, c.q. van de validatie van de uitkomst van de bepaling van de berekende marktwaarde door een
erkende externe en onafhankelijke taxateur, dan dient dit expliciet te worden toegelicht, waarbij de wijze waarop de
interne taxatie is bepaald nader in detail wordt toegelicht (RJ 213.802 lid e).
Verwerking van juridische en feitelijke verplichtingen in de marktwaarde
Inzichtelijk dient te zijn in welke mate bij de bepaling van de marktwaarde rekening is gehouden met alle juridische en
feitelijke verplichtingen.
Hiertoe dient een beoordeling uitgevoerd te worden in hoeverre de bestaande convenanten, beleidskeuzes en
beklemmingen uit het Bbsh/Btiv kwalificeren als een juridische dan wel feitelijke verplichting.
Een feitelijke verplichting is een verplichting die voortvloeit uit handelingen van de rechtspersoon, waarbij (RJ 252.110):
•
de rechtspersoon aan andere betrokkenen door een in het verleden gevolgde gedragslijn, gepubliceerde
beleidsregels of een voldoende specifieke, actuele uitspraak heeft aangegeven zekere verantwoordelijkheden te
aanvaarden; en
•
als gevolg daarvan, de rechtspersoon bij deze betrokkenen de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat hij
die verantwoordelijkheden zal nakomen.
Tevens dient de woningcorporatie te beoordelen in hoeverre deze verplichtingen direct of indirect verbonden zijn aan
het vastgoed.
77
8 Het bepalen van de marktwaarde
Verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die het vastgoed volgen (bijvoorbeeld bij
verkoop) en derhalve direct zijn verbonden aan het vastgoed, dienen opgenomen te worden in de vastgoedwaardering
(bijvoorbeeld: de prestatieafspraken met de gemeente, het huur- en verkoopbeleid en relevante afspraken met overige
stakeholders).
Voor de verplichtingen van de woningcorporatie (in rechte afdwingbaar of feitelijk) die niet direct zijn verbonden aan het
vastgoed dient te worden onderbouwd in hoeverre deze indirect aan het vastgoed toegerekend moeten worden en
derhalve in de totale vastgoedwaardering dienen te worden betrokken.
8.5 Het verwerken van waardemutaties bij waardering tegen marktwaarde
Waardemutaties als gevolg van de periodieke bepaling van de marktwaarde van tegen marktwaarde gewaardeerde
vastgoedbeleggingen worden in de winst-en-verliesrekening in een afzonderlijke post opgenomen gebruikmakend van
de relevante benamingen van de posten uit de modellen voor de jaarrekening zoals deze zijn opgenomen als bijlage bij
de herziene RJ 645.
Ook voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde zijn gewaardeerd geldt de wettelijke bepaling dat voor het
positieve verschil tussen de reële waarde en de historische kostprijs een herwaarderingsreserve moet worden gevormd.
De herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de vrije reserves of uit het resultaat van het boekjaar (art. 2:390
lid 1 BW). Gegeven het feit dat op basis van het Bbsh/Btiv het woningcorporaties niet toegestaan is een
herwaarderingsreserve in de balans op te nemen, wordt de omvang van en de mutatie in de ongerealiseerde
herwaardering van de vastgoedportefeuille, als onderdeel van de overige reserves, in de toelichting opgenomen.
De gehele herwaarderingsreserve moet op individuele basis per vastgoedbelegging worden bijgehouden (art. 2:390
lid 3 BW). Indien voor een vastgoedbelegging wordt vastgesteld dat de reële waarde lager is dan de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs (rekening houdend met afschrijvingen) vindt verwerking van de afwaardering plaats via de winst-enverliesrekening.
In tegenstelling tot geherwaardeerd onroerend goed voor eigen gebruik, mag over de tegen reële waarde opgenomen
vastgoedbeleggingen niet worden afgeschreven.
8.5.1 Afstoting en buitengebruikstelling
Bij verkoop of buitengebruikstelling van een vastgoedbelegging vindt niet langer activering plaats en wordt het resultaat
verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst en de
boekwaarde (RJ 213.703). Daarbij wordt tevens rekening gehouden met de kosten verbonden aan de verkoop of
buitengebruikstelling.
8.5.2 Van vastgoedbelegging naar een andere categorie
Bij het overgaan van een vastgoedbelegging, gewaardeerd op reële waarde, naar een andere categorie, hetzij als
vastgoed voor eigen gebruik, hetzij als voorraad, zal de eerste waardering in de nieuwe bestemming overeenkomen
met de reële waarde van het object op het moment van overgang. Er vinden derhalve geen waardemutaties plaats op
dat moment (RJ 213.604).
8.5.3 Van vastgoed voor eigen gebruik naar vastgoedbelegging
Indien het eigen gebruik van een object wordt gestaakt en het vervolgens wordt aangehouden als vastgoedbelegging
en de rechtspersoon waardeert zijn vastgoedbeleggingen tegen reële waarde, moet een dan blijkend waardeverschil
tussen boekwaarde en de reële waarde conform RJ 212 worden verwerkt (RJ 213.605). Dit houdt in dat (RJ 213.606):
•
een eventuele waardevermeerdering van de boekwaarde van vastgoed als gevolg van een herwaardering
rechtstreeks in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) wordt verwerkt. De waardevermeerdering wordt
echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van
hetzelfde vastgoed betreft die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening. De terugneming van
een waardevermindering in de winst-en-verliesrekening mag niet leiden tot een hogere boekwaarde dan de
boekwaarde die zou zijn bepaald indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het
vastgoed zou zijn verantwoord; en
•
een eventuele waardevermindering van de boekwaarde van vastgoed in de winst-en-verliesrekening wordt
verwerkt; de waardevermindering wordt echter ten laste van de herwaarderingsreserve verwerkt, voor zover de
waardevermindering niet groter is dan het bedrag met betrekking tot het desbetreffende vastgoed dat in de
herwaarderingsreserve is opgenomen.
78
8 Het bepalen van de marktwaarde
8.5.4 Van voorraad naar vastgoedbelegging
Bij de overgang van een als voorraad geclassificeerd object naar vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen reële
waarde, wordt het verschil tussen de huidige boekwaarde en de reële waarde in de winst-en-verliesrekening
verantwoord (RJ 213.607). Deze verwerking is consistent met de behandeling van een verkoop van een van de
voorraad deel uitmakende onroerende zaak. Opwaardering naar de hogere reële waarde betreft een
waardevermeerdering waarvoor op grond van art. 2:390 BW een herwaarderingsreserve moet worden gevormd.
8.6 Toelichtingsvereisten
Waarderingsgrondslagen reële waarde
Vermeld worden de grondslagen van de waardering en resultaatbepaling, aangevuld met gegevens over de wijze van
bepaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen.
Indien de waarde van vastgoedbeleggingen wordt benaderd, wordt in de toelichting vermeld (art. 11 lid 2 BAW):
•
welke benaderingsmethode is toegepast; en
•
indien de waarde is geschat op basis van de contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen, de
aannames waarop de verwachtingen zijn gebaseerd en de gehanteerde rentevoet.
Indien bij waardering tegen reële waarde één of enkele objecten zijn opgenomen tegen historische kosten omdat geen
betrouwbare informatie over de reële waarde (marktwaarde) te verkrijgen is, wordt dit feit per object toegelicht, waarbij
ook de oorzaak wordt vermeld en indien mogelijk ook een inschatting van de range waar binnen de reële waarde zich
bevindt, wordt vermeld (RJ 213.804).
Op grond van art. 2:368 lid 2 BW wordt voor vastgoedbeleggingen die tegen reële waarde worden gewaardeerd, de
som van de herwaarderingen per balansdatum vermeld.
Bij waardering tegen historische kosten wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in de toelichting vermeld
(RJ 213.805).
Overige toelichtingen
Verder dienen de volgende elementen te worden toegelicht:
•
de mate waarin gebruik is gemaakt van externe taxateurs (RJ 213.802);
•
de criteria aan de hand waarvan de classificatie is bepaald (RJ 213.802);
•
de cijfermatige toelichting van de in de winst-en-verliesrekening opgenomen huurinkomsten en exploitatiekosten
gesplitst in die welke betrekking hebben op verhuurd en niet verhuurd onroerend goed (RJ 213.802);
•
in geval van herwaarderingen of een latente belastingverplichting is gevormd (art. 2:390 lid 5 BW);
•
het bedrag aan rente dat is geactiveerd gedurende de verslagperiode.
Op grond van art. 2:366 lid 2 BW wordt vermeld of de rechtspersoon op of met betrekking tot vastgoedbeleggingen
slechts een beperkt zakelijk of persoonlijk duurzaam genotsrecht heeft.
8.7 Marktwaardewaardering wordt verplicht
Op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet moeten woningcorporaties het vastgoed in exploitatie verplicht tegen de
marktwaarde in verhuurde staat (hierna: marktwaarde) waarderen. In de jaarrekening 2016 zal deze waardering voor
het eerst verplicht moeten worden toegepast. Het is cruciaal dat woningcorporatie tijdige start maken met deze transitie,
mede omdat reeds in de dVi 2015 de marktwaarde wordt opgevraagd. De waardering in de jaarrekening 2016 dient
plaats te vinden op basis van een wettelijke verankerd waarderingshandboek voor woningcorporaties, waarbij
waardering plaatsvindt op basis van de contantewaardemethode, DCF-methode.
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Het handboek dient ter ondersteuning van het proces om te komen tot een marktwaarde in verhuurde staat. Het
handboek dient als bindend kader voor alle woningcorporaties. Het handboek sluit aan bij de internationale richtlijn
zoals die zijn vastgelegd in de International Valuations Standards (IVS).
In het handboek wordt onderscheid gemaakt naar de volgende typen vastgoed:
•
woongelegenheden;
•
bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
•
parkeervoorzieningen;
•
intramuraal zorgvastgoed.
79
8 Het bepalen van de marktwaarde
Voor de waardering van deze typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van verschillende waarderingsmodellen.
Bij de waardering is de hoogste van het scenario van doorexploiteren en het scenario van uitponden, waarbij er bij
studenteneenheden en extramuraal vastgoed van uit wordt gegaan dat deze niet worden uitgepond.
In het handboek worden twee versies voor de waardering beschreven:
•
de basisversie;
•
de full versie.
De basisversie vormt het uitgangspunt en wordt gedetailleerd uitgewerkt in het handboek. Woningcorporaties hebben
de mogelijkheid om de full versie toe te passen, zodat in geval van specifieke omstandigheden meer maatwerk
(vrijheidsgraden) kan worden toegepast. Het toepassen van maatwerk is alleen mogelijk met tussenkomst van een
externe taxateur.
Basis versie
Marco-economische parameters
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de volgende macroeconomische parameters:
•
prijsinflatie;
•
loonstijging;
•
bouwkostenstijging; en
•
leegwaardestijging.
De te hanteren percentages zijn opgenomen in het handboek. Vanwege regionale verschillen is de leegwaardestijging
nader gespecificeerd voor elke provincie en de vier grote steden.
Woongelegenheden
Voor de waardebepaling is het van belang onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters. De
specifieke objectgegevens, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen gegevens met betrekking tot het
waarderingscomplex en gegevens betrekking op de afzonderlijke verhuureenheden, zijn opgenomen in een tabel in het
handboek. Voorbeelden van objectgegevens die betrekking hebben op het complex zijn de mutatiekansen. Voorbeeld
van objectgegevens per verhuureenheid zijn de oppervlakten.
Met de modelparameters vindt de waardering plaats. De volgende parameters worden in het handboek beschreven:
•
leegwaarde, gebaseerd op de WOZ-waarde;
•
markthuur, waarbij de hoogte afhankelijk is van woningkenmerken. Voor studenteneenheden en extramurale
zorgeenheden geldt dat de markthuur gelijk is gesteld aan de maximale huur volgens het
woningwaarderingsstelsel;
•
exploitatiekosten, bestaande uit:
•
instandhoudingsonderhoud, afhankelijk van leeftijd en type eenheid;
•
mutatieonderhoud, naar type bezit;
•
achterstallig onderhoud, gebaseerd op de meerjarenprognose;
•
beheerskosten, naar type bezit;
•
belastingen en verzekeringen, gebaseerd op de WOZ-waarde;
•
verhuurderheffing, gebaseerd op de WOZ-waarde en wordt voor de gehele DCF-periode opgenomen.
•
huurstijging, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij
mutatie;
•
bevriezing liberalisatiegrens;
•
huurderving oninbaar als vast percentage over de huursom;
•
mutatiekans, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden;
•
splitsingskosten, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen juridische en technische splitsingskosten. De
juridische splitsingskosten betreft een vast normbedrag. De technische splitsingskosten worden in de basisvariant
niet meegenomen, als daar reden toe is dan kan dit via de full versie worden verwerkt;
•
verkoopkosten als percentage van de leegwaarde voor verkoop van woningen in het uitpondscenario;
•
erfpacht, afhankelijk van de erfpachtvorm. Eventueel is maatwerk via de full versie vereist;
•
disconteringsvoet, opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
1. risicovrije rentevoet volgens een vast percentage;
2. vastgoed sectorspecifiek opslag volgens een vast percentage;
3. opslag voor het objecten marktrisico, afhankelijk van bouwjaar, type eenheid en regio-indeling.
80
8 Het bepalen van de marktwaarde
•
•
eindwaarde, welke wordt bepaald door alle afzonderlijke kasstromen van jaar 16 contant te maken met de
aanname van een voortdurende looptijd;
overdrachtskosten als percentage van de berekende waarde.
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
Ten opzichte van de waardering van de woongelegenheden wordt een aangepast rekenmodel gehanteerd. Belangrijk
verschil met het model voor woongelegenheden is dat voor BOG en MOG alleen wordt gewerkt met een
doorexploiteerscenario.
Net als bij de woongelegenheden wordt onderscheid tussen objectgegevens en modelparameters. De relevante
objectgegevens zijn opgenomen in een tabel in het handboek, waarbij op onderdelen sprake is van andere definities als
gehanteerd bij de woongelegenheden.
In het handboek worden tevens de modelparameters uitgewerkt, waarbij in tegenstelling tot de woongelegenheden
sprake is van alleen een doorexploiteerscenario. Daarnaast worden de normbedragen gebaseerd op andere
uitgangspunten als vierkante meters en hoogte contracthuur.
BOG en MOG zijn erg heterogeen, wat ertoe kan leiden dat een uniform model veelal niet geschikt is voor de
waardering. Woningcorporatie hebben daarom de vrijheid de full versie toe te passen. Indien de huursom van het BOG,
MOG en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt, van de DAEB-tak of de nietDAEB tak afzonderlijk, is een taxatie conform de full versie van dit type vastgoed verplicht.
Parkeervoorzieningen
Voor de waardering wordt onderscheid gemaakt tussen parkeerplaatsen en garageboxen. Ten opzichte van de
waardering van de woongelegenheden is sprake van een sterk vereenvoudigd model, onder meer omdat wordt gewerkt
met een apart uitpondscenario specifiek toegespitst op parkeergelegenheden. Er is sprake van uitponden omdat
huurders van parkeervoorzieningen niet dezelfde wettelijke bescherming kennen als huurders van woongelegenheden.
Intramuraal zorgvastgoed
Aan de bepaling van de waardering van het intramuraal zorgvastgoed ligt het rekenmodel voor BOG en MOG ten
grondslag en ook hier wordt alleen gewerkt met een doorexploiteerscenario.
Full versie
Naast de basisversie heeft de woningcorporatie de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te
passen (full versie). Belangrijk verschil met de basisversie is dat afwijkingen door een externe taxateur moeten worden
getoetst. De afwijkingen moeten in het taxatiedossier worden vastgelegd.
De normen en parameters die mogen worden aangepast zijn:
•
de markthuur, waarbij de taxateur de modelmatig bepaalde markthuur kan vervangen door zijn eigen inschatting
van de markthuur;
•
de leegwaarde(stijging), waarbij de taxateur de mogelijkheid heeft de WOZ-waarde te vervangen door een
legwaarde die beter aansluit op de markt. Daarnaast kan hij een andere differentiatie toepassen;
•
de bijzondere uitgangspunten. De taxateur heeft de mogelijkheid om het effect van beklemmingen mee te nemen
in de taxatie;
•
de disconteringsvoet, door deze meer marktconform te maken, waardoor meer recht wordt gedaan aan de risico’s;
•
de mutatiekans, welke kan worden aangepast, omdat de feitelijke mutaties een afwijkend beeld laten zien;
•
het onderhoud, omdat in de praktijk kan blijken dat er meer moet worden gevarieerd dan in de basisvariant;
•
in bepaalde gevallen het erfpacht, omdat de globale benadering in de basisvariant onvoldoende aansluit bij de
feitelijke situatie.
De woningcorporatie mag al deze normen en parameters aanpassen, of de opdracht aan de taxateur beperken tot een
of enkele.
8.8 Handige links
De ‘Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)’ opgesteld door de werkgroep van de Raad voor de
Jaarverslaggeving kunt u downloaden vanaf de website van het CFV (www.cfv.nl) (onder wetten en regels, Raad voor
de Jaarverslaggeving).
81
9 Financiële instrumenten
9.1 Inleiding
De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft de regels voor de verslaggeving van financiële instrumenten opgenomen in
RJ 290 'Financiële instrumenten'. Hierin wordt de verwerking, de waardering, de resultaatbepaling en de toelichting van
de financiële instrumenten behandeld. Ook zijn in RJ 290 richtlijnen opgenomen voor het bepalen van het onderscheid
tussen eigen vermogen en vreemd vermogen. RJ 290 is een nadere uitwerking en toelichting op de wettelijke
bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW inzake financiële instrumenten.
Financiële instrumenten omvatten zowel primaire instrumenten zoals vorderingen, schulden en aandelen, als afgeleide
instrumenten (ook wel derivaten genoemd) zoals financiële opties, futures en termijncontracten en renteswaps.
Derivaten kunnen worden gebruikt om bepaalde risico's af te dekken of te verminderen. Met een renteswap kan
bijvoorbeeld de variabele rente van een langlopende lening worden omgezet in een vaste rente, waardoor het
renterisico wordt afgedekt. Ingeval van afdekkingstransacties (ook wel hedgetransacties genoemd) kan onder bepaalde
voorwaarden hedge accounting worden toegepast. Dit kan nodig zijn om mismatches in waardering of verwerking te
voorkomen.
In dit handboek zullen slechts de hoofdlijnen van RJ 290 worden behandeld.
9.2 Begripsbepaling
In deze paragraaf worden belangrijke begrippen besproken voor de verslaggeving van financiële instrumenten. Deze
begrippen zijn mede van belang om vast te stellen wanneer er sprake is van een financieel instrument.
Financiële instrumenten
Een financieel instrument is een overeenkomst die leidt tot een financieel actief van de ene partij en een financiële
verplichting of eigenvermogensinstrument van een andere partij. Uit de definitie blijkt dat een actief of een verplichting
die niet voortkomt uit een overeenkomst geen financieel instrument is. Er moet dus sprake zijn van een rechtshandeling
tussen twee partijen. Zo is een belastingschuld geen financieel instrument, omdat deze niet ontstaat uit een
overeenkomst, maar rechtstreeks uit de wetgeving voortvloeit.
Financiële activa
Een financieel actief is elk actief dat (RJ 940):
•
een liquide middel is;
•
een eigenvermogensinstrument van een andere partij is;
•
een contractueel recht is om:
−
liquide middelen of een ander financieel actief te ontvangen van een andere partij (bijvoorbeeld een debiteur
of een verstrekte lening); of
−
financiële activa of financiële verplichtingen te ruilen met een andere partij onder voorwaarden die potentieel
voordelig zijn voor de rechtspersoon (bijvoorbeeld een gekochte optie met een positieve waarde); of
•
een contract is dat in eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon zal of kan worden afgewikkeld en dat:
−
een niet-derivaat is waarbij de rechtspersoon verplicht is of kan worden, om een variabel aantal van de
eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon te ontvangen; of
−
een derivaat is dat zal of kan worden afgewikkeld op een andere wijze dan door de ruil van een vast bedrag
aan liquide middelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigenvermogensinstrumenten
van de rechtspersoon.
Financiële verplichtingen
Een financiële verplichting is elke verplichting die (RJ 940):
•
een contractuele verplichting is om:
−
liquide middelen of een ander financieel actief aan een andere partij te leveren (bijvoorbeeld crediteuren of
een ontvangen lening);
−
financiële activa of financiële verplichtingen te ruilen met een andere partij onder voorwaarden die potentieel
nadelig zijn voor de rechtspersoon (bijvoorbeeld een geschreven optie met een negatieve waarde); of
•
een contract is dat in eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon zal of kan worden afgewikkeld en dat:
−
een niet-derivaat is waarbij de rechtspersoon verplicht is of kan worden, om een variabel aantal van de
eigenvermogensinstrumenten van de rechtspersoon te leveren; of
82
9 Financiële instrumenten
−
een derivaat is dat zal of kan worden afgewikkeld op een andere wijze dan door de ruil van een vast bedrag
aan liquide middelen of een ander financieel actief voor een vast aantal van de eigenvermogensinstrumenten
van de rechtspersoon.
Eigenvermogensinstrumenten
Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende ('residual') belang omvat in de activa van een partij,
na aftrek van alle verplichtingen.
Derivaten
Een derivaat is een financieel instrument dat de volgende drie kenmerken bezit (RJ 940):
•
de waarde verandert als gevolg van veranderingen van marktfactoren als een bepaalde rentevoet, prijs van een
financieel instrument, goederenprijs, valutakoers, prijsindex, kredietwaardigheid, of andere variabele (soms 'de
onderliggende waarde' genoemd);
•
er is geen of slechts een geringe netto aanvangsinvestering benodigd in verhouding tot andere soorten contracten
die op vergelijkbare wijze reageren op veranderingen in marktomstandigheden; en
•
het wordt op een tijdstip in de toekomst afgewikkeld.
Derivaten zijn dus financiële instrumenten die zijn afgeleid van een ‘onderliggende waarde’. Daarom worden derivaten
ook wel aangeduid als ‘afgeleide financiële instrumenten’.
Embedded derivaten
Embedded derivaten zijn een component van een samengesteld (hybride) financieel instrument dat (RJ 290.825):
•
voldoet aan de definitie van een derivaat; en
•
als contractuele voorwaarde of groep van contractuele voorwaarden is besloten in een basiscontract ('host
contract').
Het gevolg van het bestaan van een derivaat in een basiscontract is dat sommige kasstromen die deel uitmaken van
het samengestelde financiële instrument op dezelfde wijze veranderen als die van een losstaand derivaat (RJ 290.825).
Op basis van de hiervoor genoemde definities omvatten financiële instrumenten zowel primaire financiële instrumenten
als afgeleide financiële instrumenten (veelal aangeduid met derivaten). Voorbeelden van primaire financiële
instrumenten zijn handelsvorderingen, crediteuren, effecten, ontvangen leningen, verstrekte leningen en liquide
middelen. Voorbeelden van derivaten zijn opties, swaps, futures en termijncontracten (RJ 940).
Reële waarde
Een belangrijke waarderingsgrondslag bij de verslaggeving van financiële instrumenten is de reële waarde
(marktwaarde). De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden
afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn
(art. 4 BAW).
De reële waarde is niet de waarde die de woningcorporatie zou ontvangen of betalen indien er sprake zou zijn van een
gedwongen transactie. Er moet rekening worden gehouden met de actuele marktomstandigheden. Als de
woningcorporatie bijvoorbeeld het voornemen heeft het instrument op korte termijn te verkopen, moet rekening worden
gehouden met de actuele marktomstandigheden (RJ 290.525).
Als een financieel instrument wordt verhandeld op een actieve markt is de genoteerde marktprijs de beste aanwijzing
voor de reële waarde (RJ 290.526). Soms is de genoteerde marktprijs geen goede indicatie van de reële waarde. Dit
kan onder meer het geval zijn indien er geen sprake is van een actieve markt, de markt niet goed ontwikkeld is of er te
geringe volumes worden verhandeld in verhouding tot het aantal te waarderen financiële instrumenten (RJ 290.527).
Indien niet direct een betrouwbare reële waarde voor financiële instrumenten is aan te wijzen, wordt de reële waarde
benaderd door het toepassen van bepaalde technieken.
83
9 Financiële instrumenten
Geamortiseerde kostprijs
Een andere veel voorkomende waarderingsgrondslag voor financiële instrumenten is de geamortiseerde kostprijs. De
geamortiseerde kostprijs is de boekwaarde van het financiële instrument bij de eerste verwerking in de balans,
verminderd met de aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode
bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen het bedrag dat bij de eerste verwerking is opgenomen en het
aflossingsbedrag (RJ 940). Bovendien wordt rekening gehouden met eventuele afboekingen (direct, dan wel door het
vormen van een voorziening) wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid.
Overigens wordt als alternatief toegestaan lineaire amortisatie toe te passen bij het bepalen van de geamortiseerde
kostprijs in plaats van het toepassen van de effectieve-rentemethode, indien lineaire amortisatie niet tot belangrijke
verschillen leidt ten opzichte van het toepassen van de effectieve-rentemethode (RJ 940 onder definitie geamortiseerde
kostprijs).
Voorbeeld: Geamortiseerde kostprijs en effectieve-rentemethode
Op 1 januari jaar 1 koopt een woningcorporatie een obligatie voor een bedrag van € 90, hieraan is een bedrag van
€ 5 transactiekosten verbonden. Een rentebate van € 4 (3,64% over € 110) wordt jaarlijks ontvangen voor de
komende 5 jaar (31 december jaar 1 tot en met 31 december jaar 5). De obligatie heeft een verplichte aflossing van
€ 110 op 31 december jaar 5.
(in €)
Geamortiseerde
kostprijs
Renteopbrengst
Kasstroom
Contante waarde
kasstroom
Jaar 1
95,00
6,61
4
97,61
Jaar 2
97,61
6,79
4
100,40
Jaar 3
100,40
6,99
4
103,39
Jaar 4
103,39
7,19
4
106,58
Jaar 5
106,85
7,42
114
0
Het effectieve rentepercentage ter hoogte van 6,96 is het percentage dat de verwachte kasstromen op de obligatie
contant maakt naar de geamortiseerde kostprijs ter hoogte van € 95 (=4/1,0696 + 4/1,06962 + 4/1,06963 + 4/1,06964
+ 114/1,06965). Toepassing van lineaire amortisatie leidt tot de volgende renteopbrengsten en geamortiseerde
kostprijzen:
(in €)
Geamortiseerde
kostprijs
Renteopbrengst
Kasstroom
Geamortiseerde
kostprijs (31/12)
Jaar 1
95
7
4
98
Jaar 2
98
7
4
101
Jaar 3
101
7
4
104
Jaar 4
104
7
4
107
Jaar 5
107
7
114
0
In dit eenvoudige voorbeeld lijkt toepassing van lineaire amortisatie niet tot belangrijke verschillen te leiden ten
opzichte van toepassing van amortisatie op basis van de effectieve-rentemethode. Vanzelfsprekend is de vraag of in
dit voorbeeld toepassing van lineaire amortisatie ten opzichte van toepassing van de effectieve-rentemethode tot
belangrijke verschillen leidt niet te beantwoorden. Voor het beantwoorden van die vraag dient het effect van het
toepassen van lineaire amortisatie te worden beoordeeld in de context van de gehele jaarrekening.
84
9 Financiële instrumenten
9.3 Embedded derivaten
9.3.1 Algemeen
Een embedded derivaat is een component van een samengesteld (hybride) financieel instrument dat (RJ 290.825):
•
voldoet aan de definitie van een derivaat; en
•
als contractuele voorwaarde of groep van contractuele voorwaarden is besloten in een basiscontract (‘host
contract’).
Voorbeeld: Embedded derivaat (1)
A ontvangt een lening van een bank met een looptijd van 10 jaar. In de leningsovereenkomst is afgesproken dat de
bank het recht heeft om na de looptijd van 10 jaar, de lening voor 5 jaar te verlengen tegen een vooraf vastgestelde
rente (zogenoemde ‘extendible lening’). De bank zal gebruik maken van de optie, als dit op het moment van
verlengen tegen voor de bank gunstige voorwaarden is (en dus voor A ongunstige voorwaarden). Feitelijk heeft A een
optie verkocht (geschreven) op een renteswap, een zogenoemde swaption. Deze optie betreft een embedded
derivaat, aangezien de optie voldoet aan de definitie van een derivaat en onderdeel uitmaakt van het basiscontract
(de leningsovereenkomst).
Embedded derivaten zijn dus derivaten die zijn opgenomen in een basiscontract; er is sprake van een samengesteld
financieel instrument. Het samengesteld financieel instrument bestaat uit een basiscontract en een derivaat.
Doordat het contract een derivaat omvat, veranderen sommige kasstromen die het gevolg zijn van het samengestelde
contract op dezelfde wijze als die van een losstaand derivaat. Een derivaat dat aan een financieel instrument is
gekoppeld, maar contractueel onafhankelijk is van dat instrument, of waarbij een andere partij betrokken is, is geen
embedded derivaat. Dit is een afzonderlijk financieel instrument en dient volgens de normale regels voor waardering en
resultaatbepaling te worden verwerkt.
Voorbeeld: Embedded derivaat (2)
De optie tot conversie van een converteerbare obligatielening is een embedded derivaat voor de houder van de optie.
Een converteerbare obligatielening bestaat uit een lening (het basiscontract) en een optie (het embedded derivaat)
die de houder van deze optie het recht geeft om tegen bepaalde voorwaarden de lening om te zetten in een vast
aantal aandelen.
Voor de uitgevende instelling classificeert een dergelijk instrument als een samengesteld instrument. Immers, voor de
uitgevende instelling classificeert de optie als een eigenvermogenscomponent en de lening (het basiscontract) als
een financiële verplichting (vreemdvermogenscomponent).
De verwerking door de houder van de optie in de converteerbare obligatielening wijkt af van de verwerking voor de
uitgevende instelling. Bij de houder classificeert de optie tot conversie als een embedded derivaat.
Belangrijke vraag is of embedded derivaten moeten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk dienen
te worden verwerkt, of dat ze niet van het basiscontract hoeven te worden afgescheiden. Het doel van het afscheiden
van embedded derivaten is om derivaten afzonderlijk te verwerken en te waarderen. Daardoor worden de bijbehorende
risico’s beter tot uitdrukking gebracht in de jaarrekening.
9.3.2 Afscheiden van embedded derivaten
Voorheen hoefden grote rechtspersonen bij waardering van derivaten tegen kostprijs, embedded derivaten niet af te
scheiden van het basiscontract. Middelgrote rechtspersonen hoefden embedded derivaten nooit af te scheiden van het
basiscontract.
Als voor een embedded derivaat gebruik werd gemaakt van deze uitzonderingen, vond verwerking van het
samengestelde instrument als één geheel plaats volgens de regels voor verwerking van het basiscontract. Hierdoor kon
het voorkomen dat embedded derivaten feitelijk tegen kostprijs werden gewaardeerd, en dat deze niet werden
afgewaardeerd naar een eventuele lagere reële waarde. Met als gevolg dat eventuele verliezen op die embedded
derivaten niet zichtbaar werden. Voorts was dit niet in lijn met de verwerking en waardering van afzonderlijk afgesloten
derivaten. Daarom zijn beide uitzonderingen in de jaareditie 2014 van de RJ-bundel komen te vervallen. De wijzigingen
in RJ 290 zijn van kracht met ingang van boekjaar 2014.
85
9 Financiële instrumenten
Embedded derivaten moeten worden afgescheiden van het basiscontract, als ze aan de volgende voorwaarden voldoen
(RJ 290.827):
•
een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de
definitie van een derivaat;
•
er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten
derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; en
•
het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van
waardeveranderingen in het resultaat.
De derde van de hiervoor genoemde voorwaarden houdt in dat indien het samengestelde contract (inclusief het
embedded derivaat) tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de waardeveranderingen in de winsten-verliesrekening, afscheiden van het embedded derivaat niet noodzakelijk is. De waardeveranderingen van het
embedded derivaat worden dan immers reeds in de jaarrekening verwerkt.
Schema: Hoofdregel afscheiden embedded derivaten (RJ 290.827)
9.3.3 Beoordelen kenmerken en risicoprofiel
Een van de voorwaarden waaronder het afscheiden van embedded derivaten verplicht is, betreft de voorwaarde dat de
economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat niet nauw verbonden zijn aan de economische
kenmerken en risico’s van het basiscontract. Deze voorwaarde roept in de praktijk de meeste vragen op. Er zijn
namelijk geen nadere bepalingen opgenomen aan de hand waarvan kan worden vastgesteld of economische
86
9 Financiële instrumenten
kenmerken en risico’s nauw verbonden zijn. Wel zijn diverse voorbeelden in de regelgeving opgenomen die richting
moeten geven aan de beoordeling daarvan.
Voorbeeld: Kenmerken en risico’s converteerbare obligatie
Een converteerbare obligatie betreft een lening met als bijzondere voorwaarde dat de houder de optie heeft om de
lening op enig moment om te zetten in aandelen. Bij een converteerbare obligatie bestaat het risicoprofiel van het
leninggedeelte uit de gevoeligheid voor schommelingen van de rentevoet, terwijl het risicoprofiel van het
optiegedeelte (embedded derivaat) bestaat uit gevoeligheid voor schommelingen in de aandelenprijs. Aangezien er
geen nauwe relatie bestaat tussen de aandelenprijs en de rentevoet, is er geen nauw verband tussen de
economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en
risico’s van het basiscontract. Het embedded derivaat moet dus worden afgescheiden van het basiscontract.
Voorbeeld: Kenmerken en risico’s lening met variabele aflossing
Een lening die wordt afgelost tegen de nominale waarde, verhoogd met een bedrag afhankelijk van de goudprijs. De
waarde van het derivaat is afhankelijk van de goudprijs en de waarde van de lening is voornamelijk afhankelijk van de
rentestand. In dat geval bestaat er geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het
contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Het embedded derivaat
moet dus worden afgescheiden van het basiscontract.
Voorbeeld: Kenmerken en risico’s rentecaps en -floors
Rentecaps en -floors zijn contracten die ook wel renteopties worden genoemd. Een rentecap dekt de houder van het
instrument tegen stijging van de rentevoet boven een bepaalde waarde (strike rate), terwijl een rentefloor de houder
ervan afdekt tegen daling van de rentevoet onder een bepaalde waarde. De waarde van zowel het leninggedeelte
(basiscontract) als het derivaat (rentecap of -floor) zijn primair afhankelijk van de ontwikkeling van de rentestand. Er is
een nauw verband tussen de kenmerken en risico’s van het basiscontract en van het derivaat. Het derivaat behoeft
dus niet te worden afgescheiden van het basiscontract.
Dit voorbeeld illustreert dat er geen sprake is van een af te scheiden embedded derivaat als het contract luidt in de
valuta van de koper of verkoper van het contract, de valuta overal in de wereld wordt gebruikt voor de handel in het
soort goederen dat volgens contract wordt verhandeld of de valuta normaal wordt gebruikt in de desbetreffende
economische omgeving (bijvoorbeeld hoog inflatieland gebruikt EUR of USD als gebruikelijk valuta).
RJ 290 geeft nog als voorbeeld een inflatiecorrectie van de huur van een pand. De inflatiecorrectie voldoet aan de
definitie van een derivaat en het contract wordt niet als geheel op reële waarde gewaardeerd met waardeveranderingen
via de winst-en-verliesrekening. De inflatiecorrectie wordt als economisch nauw verbonden beschouwd met het
huurcontract, zolang de huuraanpassing niet méér dan één keer de inflatie-index bedraagt.
In IFRS (IAS 39.AG27 tot en met 33) is meer gedetailleerd uitgewerkt wanneer sprake is van al dan niet economisch
nauw verbonden zijn. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft als bijlage bij RJ 290 ‘Financiële instrumenten’ de
volgende voorbeelden van embedded derivaten opgenomen, waarbij toegelicht is of het embedded derivaat moet
worden afgescheiden:
Beschrijving van het instrument
Is een embedded derivaat
aanwezig in het
instrument?
Moet het instrument
zelfstandig op de balans
gepresenteerd en
gewaardeerd worden?
Converteerbare obligatie, geclassificeerd als ‘Tot het
einde van de looptijd aangehouden’.
Ja, het conversie-element is
een optie op aandelen.
Ja, het conversie-element is
niet economisch nauw
verbonden met de obligatie en
de converteerbare obligatie is
niet gewaardeerd op reële
waarde via het resultaat.
87
9 Financiële instrumenten
Beschrijving van het instrument
Is een embedded derivaat
aanwezig in het
instrument?
Moet het instrument
zelfstandig op de balans
gepresenteerd en
gewaardeerd worden?
Converteerbare obligatie aangegaan voor
handelsdoeleinden.
Ja, het conversie-element is
een optie op aandelen.
Nee, de converteerbare
obligatie is al gewaardeerd op
reële waarde via het resultaat,
Opgenomen lening waarbij de rente afhankelijk is
van de stand van de AEX-index. Opgenomen lening
wordt gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs.
Ja, een optie op de AEXindex.
Ja, er is geen economische
verbondenheid tussen
derivaat en de opgenomen
lening.
Vreemd vermogen waarbij de rente op Euribor wordt
vastgesteld.
Nee.
N.v.t.
Een tweejarig contract om een minimum
hoeveelheid goederen te verkopen, met een
ondergrens en bovengrens voor de prijs van de
goederen.
Ja, put- en callopties in het
goederenverkoopcontract.
Nee, indien de marktprijs bij
het afsluiten van het contract
tussen de uitoefeningsprijs
van de call en de
uitoefeningsprijs van de put
ligt, zijn het derivaat en het
goederencontract economisch
nauw met elkaar verbonden.
Een tweejarig contract om een vaste hoeveelheid
goederen tegen een vaste prijs te verkopen, die
wordt gecorrigeerd voor inflatie.
Ja, de inflatiecorrectie is een
inflatiederivaat.
Nee, de inflatiecorrectie is
nauw verbonden met het
goederenverkoopcontract.
Een tweejarig contract waarbij een onderneming met
de euro als functionele valuta van een Japanse
onderneming telefoons inkoopt tegen een vaste prijs
in USD.
Ja, inkoop in een derde
valuta is een
termijncontract.
Ja, slechts voor instrumenten
die (a) zijn aangewezen voor
reële waarde via het resultaat
(inclusief handel), (b) in eigen
valuta zijn uitgegeven of (c) in
de valuta zijn waarin
internationaal handel wordt
gedaan in gebied waarin de
transactie wordt gedaan,
wordt het
valutatermijncontract niet
afgezonderd.
Een tweejarig contract waarbij een onderneming met
de euro als functionele valuta van een Japanse
onderneming olie inkoopt tegen een vaste prijs in
USD.
Ja, de voorwaarden in
vreemde valuta zijn een
valutatermijncontract.
Nee, voor ruwe olie geldt
nauwe verbondenheid met de
USD aangezien dit goed over
de hele wereld in USD wordt
verhandeld.
Inflatiecorrectie in de huur van een bedrijfspand.
Ja, dit betreft een
inflatiederivaat.
Nee, inflatiederivaten zijn in
het algemeen nauw
verbonden aan
huurcontracten (mits maar
eenmaal de inflatie wordt
gecorrigeerd).
88
9 Financiële instrumenten
Beschrijving van het instrument
Is een embedded derivaat
aanwezig in het
instrument?
Moet het instrument
zelfstandig op de balans
gepresenteerd en
gewaardeerd worden?
Een lening met een vaste basisrente voor de looptijd
van de lening en een kredietopslag. De
kredietopslag wordt periodiek herzien. Dat gebeurt
op basis van de kredietopslag zoals die zou moeten
worden betaald in een nieuwe lening op het moment
van renteherziening (een lening waarbij de rente niet
met de risico-vrije rente fluctueert maar met de prijs
van kredietrisico).
Ja, de herziening van de
kredietopslag is een
embedded derivaat.
Nee, de herziening van de
kredietopslag is nauw
verbonden met het
basiscontract. De risico-vrije
rente en de kredietopslag zijn
beide onlosmakelijk aan een
lening verbonden.
Een extendible lening, waarbij de bank het recht
heeft om na een aantal jaren de lening nog een
aantal vooraf overeengekomen jaren te verlengen
tegen een vooraf vastgestelde rente. Contractueel
heeft de bank de optie tot verlenging. De
rechtspersoon kan met zeer ongunstige
voorwaarden geconfronteerd worden, die op
voorhand niet in te schatten zijn.
Ja, de geldnemer heeft een
optie verkocht (geschreven)
op een renteswap, een
zogenoemde swaption.
Ja, er bestaat geen nauw
verband tussen de optie op de
renteswap (swaption) en de
economische kenmerken van
de lening (basiscontract). In
geval van een dergelijke
geschreven optie neemt de
geldnemer een risico op zich
dat in de aard niet
onlosmakelijk aan een lening
verbonden is.
Een 30-jarige lening waarbij de bank het recht heeft
om voor de 2e helft van de looptijd de rente te
herzien tegen een vooraf bepaalde vaste rente, of
een variabele rente. De bank zal de vaste rente
kiezen indien de marktrente na 15 jaar lager is dan
dit vooraf bepaald vaste rentetarief. De
rechtspersoon kan op dat moment met een rente
geconfronteerd worden die, gegeven de
marktomstandigheden op dat moment, zeer
ongunstig is.
Ja, de geldnemer heeft een
optie op rente verkocht
(geschreven), een
zogenoemde swaption.
Ja, er bestaat geen nauw
verband tussen de
geschreven optie en de
economische kenmerken van
de lening. In geval van een
dergelijke geschreven optie,
neemt de rechtspersoon een
risico op zich dat in de aard
niet onlosmakelijk aan een
lening verbonden is.
9.3.4 Verwerken van embedded derivaten
In het hierna opgenomen voorbeeld wordt het afscheiden en verder verwerken van een embedded derivaat
geïllustreerd.
Voorbeeld: Verwerken embedded derivaat
A ontvangt een lening van een bank met een looptijd van 10 jaar. In de leningsovereenkomst is afgesproken dat de
bank het recht heeft om na de looptijd van 10 jaar, de lening voor 5 jaar te verlengen tegen een vooraf vastgestelde
rente (zogenoemde ‘extendible lening’). Tegenover deze verlengingsoptie heeft A gedurende de eerste tien jaar een
gunstiger rentepercentage dan de marktrente kunnen bedingen. De lening inclusief de verlengingsoptie heeft een
reële waarde van 200.000. Dat is ook het bedrag dat A van de bank ontvangt bij opname van de lening. Omdat de
verlengingsoptie voor A potentieel ongunstige rentevoorwaarden tot gevolg kan hebben, heeft die optie een negatieve
reële waarde van stel 10.000. De reële waarde van de lening zonder verlengingsoptie bedraagt dan 190.000. De
reële waarde van de lening zonder de verlengingsoptie is lager dan de reële waarde inclusief de verlengingsoptie. Dit
komt doordat zonder die verlengingsoptie een hogere rente (de marktrente) betaald zou moeten worden. Het verschil
ad 10.000 betreft de (contante) waarde van het rentevoordeel. Dit rentevoordeel is de tegenprestatie (‘premie’) die de
bank vergoedt voor de verlengingsoptie die immers voor A een negatieve reële waarde heeft.
89
9 Financiële instrumenten
Als het derivaat wordt afgescheiden is de journaalpost op het moment van het afsluiten en opnemen van de lening:
Liquide middelen
200.000
Aan Lening
190.000
Aan Derivaat
10.000
Als het derivaat niet zou worden afgescheiden is de journaalpost:
Liquide middelen
Aan Lening
200.000
200.000
De waarderingsgrondslag van de lening is in beide gevallen geamortiseerde kostprijs. Bij afscheiden van het derivaat
zal de contante waarde van de te verwerken rentelast over de gehele looptijd van de lening 10.000 (= 200.000 –
190.000) hoger zijn. De lening wordt immers gedurende de looptijd opgerent (geamortiseerd) tot 200.000. De
effectieve rente in de winst-en-verliesrekening komt dan uit op de marktrente (het percentage dat betaald had moeten
worden zonder verlengingsoptie). Dat gebeurt niet als het embedded derivaat niet wordt afgescheiden. Dan zou de
effectieve rente in de winst-en-verliesrekening namelijk uitkomen op het vanwege de verlengingsoptie verlaagde
percentage. Daarnaast vindt bij afscheiden afzonderlijke verwerking van het derivaat plaats.
Na het afsluiten wijzigt de reële waarde van het derivaat als gevolg van schommelingen in de marktrente. Als de
marktrente lager is dan de vooraf vastgestelde rente op het moment van verlenging, heeft de optie een negatieve
waarde voor A. De bank zal dan naar verwachting immers gebruik gaan maken van haar verlengingsoptie. Daardoor
moet A in de toekomst een hogere rente betalen dan dat het geval zou zijn indien A aan het einde van de looptijd een
nieuwe lening op de markt zou afsluiten. Als de reële waarde meer dan 10.000 negatief wordt (dus na de eerste
opname in waarde daalt), moet door A een verlies worden verwerkt. Als de bank aan het einde van de looptijd
uiteindelijk geen gebruik maakt van de optie (omdat de marktrente hoger is dan de vooraf vastgestelde rente), volgt
uit de optie een bate voor A van 10.000.
Als het derivaat niet wordt afgescheiden, wordt geen afzonderlijk resultaat vanwege waardeveranderingen van de
optie verwerkt. De waarde van de optie is dan begrepen in de waardering van de lening. Bij die verwerkingswijze
worden verliezen op de optie (waardedalingen) niet verwerkt en komen deze dus niet in de jaarrekening tot
uitdrukking.
9.3.5 Overige aandachtspunten embedded derivaten
Hedge accounting
In RJ 290.827 is verduidelijkt dat een embedded derivaat dat wordt afgescheiden van het basiscontract, kan worden
aangemerkt als een hedge-instrument waarvoor hedge accounting kan worden toegepast. Het derivaat moet dan
vanzelfsprekend wel voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van hedge accounting zoals opgenomen in
RJ 290.6.
Reële waarde niet te bepalen
In RJ 290.831 is bepaald dat afscheiden niet nodig is als een rechtspersoon de reële waarde van een embedded
derivaat niet individueel kan bepalen. In dat geval mag het gehele samengesteld financieel instrument worden
gewaardeerd tegen de waarderingsgrondslag van het basiscontract. Dit zal naar verwachting slechts in
uitzonderingsgevallen voorkomen. De reële waarde van het embedded derivaat zal in de meeste gevallen namelijk
zelfstandig te bepalen zijn, dan wel af te leiden zijn door het verschil te bepalen tussen de reële waarde van het
basiscontract en de reële waarde van het samengesteld financieel instrument.
9.4 Waardering en resultaatbepaling
9.4.1 Inleiding
Belangrijk is dat in RJ 290 diverse categorieën financiële instrumenten worden onderscheiden. De waardering en
resultaatbepaling hangt af van tot welke categorie een financieel instrument behoort. Daarnaast bestaat de mogelijkheid
dat hedge accounting wordt toegepast. Het toepassen van hedge accounting heeft tot gevolg dat er wordt afgeweken
van de basisregels. Doel van hedge accounting is om de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie
gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. Op die wijze kan de afdekking van risico's in de verslaggeving
tot uitdrukking worden gebracht.
90
9 Financiële instrumenten
9.4.2 Wettelijke bepalingen
De wettelijke bepalingen over financiële instrumenten vormen de basis van RJ 290. Wettelijke bepalingen over de
waardering van financiële instrumenten zijn opgenomen in 2:384 BW en art. 10 BAW. De wet staat toe financiële
instrumenten tegen actuele waarde te waarderen, tenzij art. 10 BAW dit niet toestaat. De wet staat echter ook toe om
financiële instrumenten tegen kostprijs te waarderen (art. 2:384 lid 1 BW). Dit geldt niet alleen voor primaire financiële
instrumenten, maar ook voor derivaten. Aangezien de kostprijs van bepaalde derivaten, die veelal dienen voor
afdekking van financiële risico's, vaak gering of nihil is, betekent dit dat bij een waardering tegen kostprijs deze
derivaten in feite niet in de balans worden opgenomen. Alle waardeveranderingen worden zogezegd 'off balance'
gehouden. Alleen dalingen van de waarde tot onder de kostprijs moeten wel verwerkt worden. Dit in tegenstelling tot
waardering van derivaten tegen actuele waarde, waarbij alle waardeveranderingen in de balans worden verwerkt.
Indien financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de reële
waarde (marktwaarde genoemd door het BAW). Waardeveranderingen van primaire financiële instrumenten, die tegen
reële waarde worden gewaardeerd, kunnen onmiddellijk in het resultaat worden verwerkt (art. 2:384 lid 7 BW). De
directe verwerking in het resultaat van waardeveranderingen van primaire financiële instrumenten is dus niet
voorgeschreven. Verwerking rechtstreeks in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) is wettelijk ook toegestaan.
Als derivaten tegen reële waarde worden gewaardeerd, worden de waardeveranderingen onmiddellijk ten gunste of ten
laste van het resultaat gebracht (art. 2:384 lid 7 BW). Hier bestaat dus geen keuzemogelijkheid ten aanzien van de
wijze van verwerking van waardeveranderingen, zoals bij primaire financiële instrumenten. Van deze bepaling wordt
afgeweken bij toepassing van kasstroomhedge-accounting.
De waardering tegen actuele waarde is niet toegestaan voor (art. 10 lid 3 BAW):
•
tot de vervaldag aangehouden primaire financiële instrumenten (bijvoorbeeld obligaties);
•
door de woningcorporatie verstrekte leningen of te innen vorderingen (bijvoorbeeld debiteuren); en
•
belangen in dochtermaatschappijen en in deelnemingen als bedoeld in art. 2:389 lid 1 BW.
Verplichtingen kunnen slechts tegen de reële waarde gewaardeerd worden indien sprake is van afgeleide financiële
instrumenten (art. 10 lid 2 BAW).
Indien niet direct een betrouwbare reële waarde voor de financiële instrumenten is aan te wijzen, wordt de reële waarde
benaderd door deze (art. 10 lid 1 BAW):
•
af te leiden uit de reële waarde van zijn bestanddelen of van een soortgelijk instrument indien voor de
bestanddelen ervan of voor een soortgelijk instrument wel een betrouwbare markt is aan te wijzen; of
•
te benaderen met behulp van algemeen aanvaarde waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.
Indien het niet mogelijk is om door middel van de hiervoor genoemde benaderingswijzen een betrouwbare reële waarde
vast te stellen voor financiële instrumenten, worden zij tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd (art. 10 lid 3 BAW).
9.4.3 Waardering bij eerste verwerking
De waardering bij eerste verwerking van financiële activa en financiële verplichtingen dient altijd tegen reële waarde
plaats te vinden (RJ 290.501). Daarbij is alleen de vraag hoe de transactiekosten verwerkt moeten worden. De
verwerking daarvan hangt samen met de gekozen waardering na de eerste verwerking (de vervolgwaardering). Dit kan
als volgt worden samengevat (RJ 290.501):
91
9 Financiële instrumenten
Vervolgwaardering
Verwerken transactiekosten
Reële waarde met waardeveranderingen via winst-enverliesrekening
In eerste periode van waardering in de winst-enverliesrekening
Reële waarde met waardeveranderingen rechtstreeks in
eigen vermogen
In waardering bij eerste verwerking. Bij overdracht aan
derden of door toepassing effectieve rentemethode in de
winst-en-verliesrekening
Geamortiseerde kostprijs
In waardering bij eerste verwerking. Door toepassing
effectieve-rentemethode in de winst-en-verliesrekening
Hieruit blijkt dat bij een vervolgwaardering tegen reële waarde met de waardeveranderingen via de winst-enverliesrekening de transactiekosten geheel drukken op de winst-en-verliesrekening waarin de verwerving plaatsvindt.
Dit is bij een vervolgwaardering tegen reële waarde met waardeveranderingen rechtstreeks in het eigen vermogen en
bij een vervolgwaardering tegen geamortiseerde kostprijs niet het geval. Bij deze vervolgwaarderingen worden de
transactiekosten geleidelijk als onderdeel van de effectieve rente ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
9.4.4 Waardering na eerste verwerking
9.4.4.1 Algemeen
Categorieën financiële activa
RJ 290 staat voor de meeste financiële instrumenten, in navolging van de wet, waardering en resultaatbepaling op
basis van zowel kostprijs als reële waarde toe. Voor het bepalen van de waardering na eerste verwerking en
resultaatbepaling van financiële activa worden de volgende categorieën onderscheiden (RJ 290.4):
•
derivaten;
•
gekochte leningen en obligaties;
•
verstrekte leningen en overige vorderingen; en
•
investeringen in eigenvermogensinstrumenten.
Waardering van financiële activa
In geval van derivaten met beursgenoteerde aandelen als onderliggende waarde wordt waardering tegen reële waarde
waarbij de waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening worden verwerkt voorgeschreven.
Waardering tegen reële waarde waarbij een keuze kan worden gemaakt voor verwerking van de waardeveranderingen
via de winst-en-verliesrekening dan wel via het eigen vermogen (herwaarderingsreserve) is alleen voorgeschreven voor
investeringen in beursgenoteerde eigenvermogensinstrumenten die niet tot de handelsportefeuille behoren.
Waardering tegen (geamortiseerde) kostprijs is voorgeschreven voor gekochte leningen en obligaties die tot het einde
van de looptijd worden aangehouden alsmede voor verstrekte leningen en overige vorderingen. Voor de overige
financiële activa is een keuze aanwezig deze te waarderen tegen (geamortiseerde) kostprijs of reële waarde.
Beursgenoteerde obligaties en derivaten met beursgenoteerde obligaties als onderliggende waarde kunnen
gewaardeerd worden tegen geamortiseerde kostprijs of tegen reële waarde (RJ 290.504).
92
9 Financiële instrumenten
De meeste van de categorieën financiële activa zijn in het kader van de vervolgwaardering weer onder te verdelen in
subcategorieën. Deze te onderscheiden categorieën en subcategorieën worden in het volgende schema weergegeven:
Categorieën financiële verplichtingen
Voor de vervolgwaardering en resultaatbepaling van financiële verplichtingen worden de volgende categorieën
onderscheiden afhankelijk van het gebruik door de woningcorporatie (RJ 290.4):
1. derivaten; en
2. overige financiële verplichtingen.
Waardering van financiële verplichtingen
Derivaten met beursgenoteerde aandelen als onderliggende waarde worden gewaardeerd tegen reële waarde waarbij
waardeveranderingen via het resultaat worden verwerkt. Voor andere derivaten is een keuze aanwezig tussen kostprijs
en reële waarde. Overige financiële verplichtingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Classificatie individueel of op portefeuillebasis
Financiële activa en financiële verplichtingen dienen individueel of op portefeuillebasis te worden toegedeeld naar
(sub)categorieën. Per (sub)categorie dient één grondslag voor waardering en resultaatbepaling te worden toegepast
(RJ 290.502). De vervolgwaardering en de resultaatbepaling hangen direct samen met de categorieën financiële activa
en financiële verplichtingen. Daarom is het van belang te weten hoe de afbakening van die categorieën is. Daarvoor zijn
geen bijzondere regels opgenomen anders dan dat de categorieën zijn gedefinieerd (RJ 290.4 ). Er dient dus te worden
getoetst aan de hand van de in RJ 290.4 opgenomen definities.
93
9 Financiële instrumenten
9.4.4.2 Overzicht waardering en resultaatbepaling na eerste verwerking
De vervolgwaardering en resultaatbepaling hangen af van de (sub)categorieën financiële activa c.q. de
(sub)categorieën financiële verplichtingen. Bij de verschillende categorieën zijn de volgende combinaties van
vervolgwaardering en resultaatbepaling mogelijk (schema ontleend aan RJ 290.504):
Categorie/Type
financieel
instrument
Subcategorie
Waardering na
eerste verwerking
Verwerking van waardeveranderingen
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
Reële waarde
Volgens de hedge accountingmodellen.
Kostprijs
Samen met de afgedekte positie in de winst-enverliesrekening. Indien de afgedekte positie tegen
reële waarde wordt verantwoord, verwerkt de
rechtspersoon ook de waardemutatie van het
derivaat en past hij reële-waarde- of
kasstroomhedge-accounting toe. Dit betekent
echter niet dat de waardemutatie van het derivaat
die betrekking heeft op de periode voor
toepassing van hedge accounting alsnog in de
balans wordt verwerkt.
Overig - met
beursgenoteerde
aandelen als
onderliggende
waarde
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
Overig - met een
andere
onderliggende
waarde dan
beursgenoteerde
aandelen
Kostprijs
In de winst-en-verliesrekening bij overdracht aan
een derde of bij een bijzondere
waardevermindering.
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
Handelsportefeuille
(financiële activa
en financiële
verplichtingen).
Derivaten (activa
en passiva)
Hedging
(geen onderdeel
handelsportefeuille)
94
9 Financiële instrumenten
Categorie/Type
financieel
instrument
Subcategorie
Waardering na
eerste verwerking
Verwerking van waardeveranderingen
Gekochte leningen
en obligaties.
Tot het einde van
de looptijd
aangehouden
Geamortiseerde
kostprijs
Effectieve rente in resultatenrekening.
Overig
Geamortiseerde
kostprijs
Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening.
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
(geen onderdeel
handelsportefeuille)
Bijzondere waardevermindering direct in de
winst-en-verliesrekening.
In resultatenrekening bij overdracht aan een
derde of bij een bijzondere waardevermindering.
Eerst rechtstreeks in eigen vermogen
(herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening.
Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening.
Waardeverminderingen onder de
(geamortiseerde) kostprijs direct in de winst-enverliesrekening.
Verstrekte leningen
en overige
vorderingen.
Geamortiseerde
kostprijs
Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening.
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
(geen onderdeel
handelsportefeuille)
Investeringen
eigenvermogensins
trumenten.
(geen onderdeel
handelsportefeuille)
Geen onderdeel
van een
handelsportefeuille
- Beursgenoteerd
In de winst-en-verliesrekening bij overdracht aan
een derde of bij een bijzondere
waardevermindering.
Eerst rechtstreeks in eigen vermogen
(herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening.
Waardeverminderingen onder de kostprijs direct
in de winst-en-verliesrekening.
Geen onderdeel
van een
handelsportefeuille
- Nietbeursgenoteerd
Kostprijs
In de winst-en-verliesrekening bij overdracht aan
een derde of bij een bijzondere
waardevermindering.
Reële waarde
Direct in de winst-en-verliesrekening.
Eerst rechtstreeks in eigen vermogen
(herwaarderingsreserve), bij realisatie in de winsten-verliesrekening.
Waardeverminderingen onder de kostprijs direct
in de winst-en-verliesrekening.
Overige financiële
verplichtingen.
Geen onderdeel
van een
handelsportefeuille
Geamortiseerde
kostprijs
Effectieve rente in de winst-en-verliesrekening.
95
9 Financiële instrumenten
Derivaten met andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen
Uit dit schema blijkt dat derivaten waarvan de onderliggende waarde een andere is dan beursgenoteerde aandelen
(bijvoorbeeld renteswaps), tegen kostprijs kunnen worden gewaardeerd. De mogelijkheid om tegen kostprijs te
waarderen is in overeenstemming met de hiervoor behandelde wettelijke voorschriften voor de waardering van
financiële instrumenten.
Als er voor wordt gekozen om deze (sub)categorie derivaten niet te waarderen tegen kostprijs, maar tegen actuele
waarde, dan dienen de baten en lasten die voortvloeien uit de verandering van de reële waarde te worden verwerkt in
de winst-en-verliesrekening. Bij waardering tegen kostprijs dienen de gerealiseerde baten en lasten die voortvloeien uit
deze derivaten te worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden (RJ 290.513). Uiteraard moet daarbij
eveneens rekening worden gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering (zie de alinea hierna).
Voorbeeld: Toerekening baten en lasten uit derivaten
Woningcorporatie A heeft een lening afgesloten met een variabele rente. Om zich in te dekken tegen een stijging van
de rentelasten heeft A voor een bedrag van € 144.000 een rentecap gekocht met een looptijd van 5 jaar. Door de
rentecap wordt over een nominaal bedrag van € 10 miljoen aan A het verschil vergoed tussen 5% en LIBOR wanneer
LIBOR boven 5% uitkomt. A waardeert derivaten tegen kostprijs en past geen hedge accounting toe. A verwerkt in
haar resultaat:
•
•
•
als bate de periodieke renteontvangst die uit de swap volgt indien LIBOR boven 5% uitkomt;
als last gedurende 5 jaar een bedrag van € 28.800 (€ 144.000 / 5) bij lineaire toerekening van de betaalde
kostprijs; en
als last een eventuele bijzondere waardevermindering. Het bedrag daarvan zal uiteraard in mindering komen op
de nog aan toekomstige perioden toe te rekenen kostprijs.
Lagere reële waarde van tegen kostprijs gewaardeerde derivaten of reële waarde negatief
Een woningcorporatie kan een derivaat (bijvoorbeeld een renteswap) waarderen tegen kostprijs. Als de reële waarde
van het derivaat echter negatief wordt, is in feite sprake van een verlieslatend contract. Dat betekent dat een
verplichting moet worden opgenomen uit hoofde van het verlieslatende derivaat (contract). Die verplichting moet
worden opgenomen tegen het bedrag van de negatieve reële waarde. RJ 290.541 bepaalt namelijk dat op kostprijs
gewaardeerde derivaten ten laste van de winst-en-verliesrekening moeten worden afgewaardeerd naar de lagere reële
waarde per balansdatum.
Voorbeeld: Reële waarde negatief
Woningcorporatie A heeft een lening afgesloten met een variabele rente. Om zich in te dekken tegen het risico van
variabele kasstromen heeft A een renteswap afgesloten met een looptijd van 5 jaar. De kostprijs van de renteswap is
nihil. Uit hoofde van de renteswap ontvangt A een variabele rente ter hoogte van LIBOR over een nominaal bedrag
van € 10 miljoen en betaalt A een vaste rente van 5% over het nominale bedrag van € 10 miljoen. A waardeert
derivaten tegen kostprijs en past geen hedge accounting toe. Bij het aangaan van de swap wordt de swap bij de
eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde (gelijk aan de kostprijs), derhalve nihil. Doordat LIBOR is
gedaald moet A per saldo het verschil tussen 5% en LIBOR betalen. Per balansdatum 31 december heeft de swap
een voor A negatieve reële waarde van 150. Op grond van RJ 290.541 moet A een verlies verwerken van € 150 en
wordt het derivaat gewaardeerd tegen de negatieve reële waarde van € 150. Verwerking van dit verlies had kunnen
worden voorkomen als A kostprijshedge-accounting had toegepast.
De lagere reële waarde moet worden vastgesteld op een wijze die de lopende rente buiten beschouwing laat.
Bij toepassing van kostprijshedge-accounting wordt voor het effectieve deel geen verlies verantwoord. In paragraaf 9.5
wordt hier nader op ingegaan.
Gekochte leningen en obligaties
Onder de categorie 'Gekochte leningen en obligaties' vallen financiële activa met vaste of bepaalbare betalingen die
van derden zijn verkregen. Dus ook van derden gekochte vorderingen vallen hieronder. In deze categorie wordt een
subcategorie onderscheiden 'tot het einde van de looptijd aangehouden'. Deze subcategorie wordt gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs. Een belangrijk argument voor de waardering tegen de geamortiseerde kostprijs voor de
categorieën 'Leningen en vorderingen' en 'Tot het einde van de looptijd aangehouden', is dat de houder gezien zijn
intentie niet ontvankelijk is voor wijzigingen in de reële waarde gedurende de looptijd. Informatie omtrent wijzigingen
van de waarde levert dan voor de houder van deze instrumenten geen nuttige informatie op.
96
9 Financiële instrumenten
9.5 Hedge accounting
9.5.1 Inleiding
Hedge accounting heeft in beginsel betrekking op financiële instrumenten die worden gebruikt ter afdekking of
vermindering van financiële risico's van andere activa of passiva, veelal eveneens financiële instrumenten. Bij hedge
accounting worden dus onderscheiden enerzijds het hedge-instrument dat dient ter afdekking van een bepaald
financieel risico en anderzijds de afgedekte positie; een positie waardoor de woningcorporatie een bepaald financieel
risico loopt. Bij toepassing van de normale regels voor waardering en resultaatbepaling voor de afgedekte positie en het
hedge-instrument kan er een mismatch ontstaan in de toerekening aan de winst-en-verliesrekening. Dit kan het gevolg
zijn van het toepassen van verschillende grondslagen van waardering voor de afgedekte positie en het hedgeinstrument (mismatch in waardering). Een andere oorzaak kan het verschil in moment van verwerken zijn van de
afgedekte positie en het hedge-instrument (mismatch in verwerking). Zo wordt een zeer waarschijnlijke in de toekomst
verwachte transactie nog niet in de balans verwerkt, terwijl het hedge-instrument wel dient te worden verwerkt.
Bij het toepassen van hedge accounting worden de normale regels voor waardering en de wijze van verwerken van de
waarderingsverschillen zodanig aangepast dat de waardeveranderingen van de afgedekte positie en die van het hedgeinstrument gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt, om op die wijze de afdekking van het risico ook in
de verslaggeving op juiste wijze tot uitdrukking te brengen. De wijze waarop deze aanpassing van de normale regels
plaatsvindt, hangt af van de het model van hedge accounting dat wordt toegepast (zie hierna). Hedge accounting is dus
een specifieke wijze van verwerking, waardering en resultaatbepaling voor situaties waarin risico's zijn afgedekt.
Voorbeeld: Toepassing hedge accounting (1)
Woningcorporatie A heeft een lening ter hoogte van 10 miljoen afgesloten met een variabele rente. Om zich in te
dekken tegen het risico van variabele kasstromen heeft A een renteswap afgesloten met een looptijd van 5 jaar. De
kostprijs van de renteswap is nihil. Uit hoofde van de renteswap ontvangt A een variabele rente ter hoogte van LIBOR
over een nominaal bedrag van 10 miljoen en betaalt A een vaste rente van 5% over het nominale bedrag van
10 miljoen. A waardeert derivaten tegen kostprijs. Bij het aangaan van de swap wordt de swap bij de eerste
verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, derhalve nihil. Doordat LIBOR is gedaald moet A per saldo het
verschil tussen 5% en LIBOR betalen. Per balansdatum 31 december heeft de swap een voor A negatieve reële
waarde van 150.000.
Als A geen hedge accounting toepast moet zij op grond van RJ 290.541 een verlies verwerken van 150.000 en wordt
het derivaat gewaardeerd tegen de negatieve reële waarde van 150.000. Toepassing van hedge accounting houdt in
dit geval in dat geen verlies wordt verwerkt. Gevolg daarvan is dat de rentelasten in de toekomstige perioden bestaan
uit de variabele rente op de lening en de verrekening uit hoofde van de swap, per saldo dus een vaste rente van 5%.
Hedge accounting kan alleen worden toegepast indien en voor zover sprake is van een effectieve afdekking van het
betreffende risico. Eventuele ineffectiviteit wordt wel in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Voorbeeld: Toepassing hedge accounting (2)
Woningcorporatie A uit het vorige voorbeeld heeft een vervroegde aflossing gedaan op de lening waardoor het saldo
daarvan nog 7,5 miljoen bedraagt. De renteswap is echter niet gewijzigd en is nog steeds gebaseerd op het nominale
bedrag van 10 miljoen. Dit betekent dat nog maar 75% van de swap een effectieve afdekking van het renterisico is en
dat 25% ineffectief is geworden. Bij toepassing van hedge accounting wordt derhalve een deel van het verlies van
150.000 verwerkt en wordt het derivaat in de balans gewaardeerd tegen een negatieve waarde ter grootte van dat
verlies.
Aan hedge accounting is dus alleen behoefte als er sprake is van een mismatch in de toerekening aan de winst-enverliesrekening. Bij de waardering van zowel de afgedekte positie als het hedge-instrument tegen reële waarde met
waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening bestaat geen mismatch. De waardeveranderingen matchen dan
'automatisch' als gevolg van de toegepaste grondslagen van waardering en resultaatbepaling.
9.5.2 Modellen en toepassen van hedge accounting
RJ 290 onderscheidt verschillende modellen van hedge accounting:
•
Reëlewaardehedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als door middel van
een hedge-instrument het risico van een verandering van de reële waarde van een afgedekte positie wordt
afgedekt (mismatch in waardering).
97
9 Financiële instrumenten
•
•
Kasstroomhedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als door middel van een
hedge-instrument het risico samenhangend met de variabiliteit van toekomstige kasstromen wordt afgedekt
(mismatch in verwerking).
Kostprijshedge-accounting: dit is de wijze van verslaggeving die kan worden toegepast als het hedge-instrument
tegen kostprijs wordt gewaardeerd en als door middel van het hedge-instrument het risico van een verandering van
de reële waarde van een afgedekte positie, of het risico samenhangend met de variabiliteit van toekomstige
kasstromen wordt afgedekt (mismatch in waardering en verwerking).
Reëlewaardehedge-accounting en kasstroomhedge-accounting worden toegepast bij waardering van derivaten tegen
reële waarde. Volgens Titel 9 Boek 2 BW en RJ 290 is het echter geenszins verplicht om derivaten tegen reële waarde
op de balans te waarderen. Ook waardering tegen kostprijs is toegestaan. Bij die waarderingsgrondslag kan
kostprijshedge-accounting toegepast worden.
Toepassen hedge accounting
Het toepassen van hedge accounting is in beginsel facultatief. Het is dus geenszins verplicht om hedge accounting toe
te passen, ook niet als er mismatches in de toerekening van resultaten ontstaan met betrekking tot enerzijds de
onderliggende positie en anderzijds het hedge-instrument. Indien een woningcorporatie hedge accounting wenst toe te
passen zijn er twee mogelijkheden aanwezig:
•
toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie; of
•
toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie.
Indien een woningcorporatie heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke
documentatie, dient de woningcorporatie bepaalde afgedekte risico's wel consistent (in de tijd en naar soort van
hedgerelatie) volgens de regels van hedge accounting te verwerken en daarmee af te wijken van de algemene regels
voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling (RJ 290.614). De keuze van de woningcorporatie om hedge
accounting toe te passen voor een bepaalde hedgerelatie blijkt uit de generieke documentatie. Uit deze documentatie
moet blijken op welke wijze de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie. Vanuit
het beschreven beleid moet op eenduidige wijze kunnen worden vastgesteld of de woningcorporatie in een
verslagperiode hedge accounting voor een hedgerelatie zal gebruiken (RJ 290.614). Het documenteren van het beleid
is een van de vereisten voor het mogen toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie.
Het toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie biedt een
woningcorporatie meer flexibiliteit. Hiertegenover staat dat de administratieve lasten hoger zullen zijn als gevolg van de
verplichting om per individuele hedgerelatie documentatie op te moeten stellen.
Voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie gelden de volgende vereisten
(RJ 290.613):
•
de afgedekte posities en hedge-instrumenten moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden voor de toepassing
van hedge accounting;
•
de woningcorporatie documenteert hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en beschrijft
de hedgestrategie, waaronder de verwachting aangaande effectiviteit van de hedgerelatie (dat is de mogelijkheid
van het bereiken van compensatie van aan het afgedekte risico toe te rekenen veranderingen in reële waarden of
kasstromen);
•
de woningcorporatie beschrijft de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities die
voldoen aan de voorwaarden voor toepassen van hedge accounting;
•
de ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Voor het toepassen van hedge accounting op basis van documentatie per individuele hedgerelatie gelden de volgende
vereisten (RJ 290.614):
•
de woningcorporatie documenteert hoe de individuele hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en
beschrijft de hedgestrategie, waaronder de verwachte effectiviteit van de hedgerelatie;
•
de woningcorporatie beschrijft het in de individuele hedgerelatie betrokken hedge-instrument en de afgedekte
positie die voldoen aan de voorwaarden voor toepassen van hedge accounting; en
•
de ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
98
9 Financiële instrumenten
9.6 Verwerkingswijzen van kostprijshedge-accounting
9.6.1 Inleiding
Wij verwachten dat woningcorporaties hoofdzakelijk gebruikmaken van rentederivaten en kostprijshedge-accounting
zullen toepassen. Om die reden wordt in dit handboek alleen het model van kostprijshedge-accounting geïllustreerd. In
de bijlage bij dit hoofdstuk is een voorbeeld opgenomen van kostprijshedge-accounting bij het afdekken van
renterisico's door middel van een renteswap. Daarnaast wordt in de volgende paragraaf ingegaan op de voorwaarden
voor het toepassen van kostprijshedge-accounting met een renteswap.
9.6.2 Voorwaarden voor toepassen kostprijshedge-accounting met een renteswap
De kostprijs van een renteswap is veelal nihil. Bij kostprijshedge-accounting wordt de swap niet gewaardeerd in de
balans en wordt het uit hoofde van de swap ontvangen of betaalde renteverschil als rentelast verwerkt in de winst-enverliesrekening, naast de op de lening betaalde variabele rente. Per saldo is de rentelast dan de vaste rente die
voortvloeit uit de gecombineerde leningen swapcontracten. Indien de swap wel een kostprijs heeft, dan wordt die
kostprijs bij toepassing van kostprijshedge-accounting uitgesmeerd over de looptijd.
Voorwaarden voor toepassen van hedge accounting
Allereerst moet worden vastgesteld of het afdekkingsinstrument (hier: de renteswap), de afgedekte positie (hier: de
toekomstige rentebetalingen op de lening) en het hedge-accountingmodel (hier: kostprijshedge-accounting) toegestaan
zijn om hedge accounting op toe te passen. Dat is hier het geval, omdat een renteswap als afdekkingsinstrument kan
worden aangewezen, de afgedekte positie de winst-en-verliesrekening beïnvloedt (RJ 290.610) en kostprijshedgeaccounting een van de in RJ 290 toegestane modellen is.
Vervolgens gelden de navolgende voorwaarden voor het mogen toepassen van hedge accounting:
•
documentatie van de hedgerelatie;
•
vaststellen dat de hedgerelatie effectief is; en
•
verwerken van ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening.
Voorwaarde 1: Documentatie van de hedgerelatie
Om hedge accounting te kunnen toepassen moet voldaan worden aan de documentatie-eis. Dit kan op basis van
generieke documentatie of op basis van documentatie per individuele hedgerelatie. Toepassen van hedge accounting
op basis van generieke documentatie heeft het nadeel dat bepaalde afgedekte risico's consistent (in tijd en naar soort
hedgerelatie) volgens de regels van hedge accounting moeten worden verwerkt. In ons voorbeeld zou dan hedge
accounting moeten worden toegepast op alle swaps die renterisico's afdekken. Documentatie per individuele
hedgerelatie biedt de flexibiliteit om (vooraf) te kiezen welke individuele hedgerelaties wel en welke niet worden
verwerkt volgens de regels van hedge accounting.
Bij documentatie per individuele hedgerelatie moet de woningcorporatie bij aanvang van hedge accounting
(RJ 290.615):
•
documenteren hoe de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer en de hedgestrategie beschrijven,
waar onder de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedgerelatie; en
•
het in de hedgerelatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie beschrijven.
Voorbeeld: Toerekening baten en lasten uit derivaten
Woningcorporatie A is op 1 januari van jaar 1 een 4-jarige lening aangegaan van € 100 miljoen aan met een variabele
rente. De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten. LIBOR bij aanvang van de
lening bedraagt 5%. De rente op de lening wordt op jaarlijkse basis berekend en wordt jaarlijks herzien op
31 december op basis van LIBOR. De verwachte aflossing van de lening bedraagt € 50 miljoen na 2 jaar en € 50
miljoen na 4 jaar. A heeft contractueel de optie om na 2 jaar de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd af te lossen, of
om een deel van de aflossingen (maximaal € 25 miljoen) uit te stellen en dat uitgestelde deel na vier jaar af te lossen.
Tegelijkertijd met het aangaan van de lening zijn op 1 januari van jaar 1 2 renteswaps afgesloten met ieder een
nominaal bedrag van € 50 miljoen, waarbij is overeengekomen dat gedurende de looptijd van het swapcontract A een
vaste rente zal ontvangen in ruil voor de betaling van LIBOR rente. Een contract heeft een looptijd van 2 jaar en het
andere contract heeft een looptijd van 4 jaar. De swaps zijn bij aanvang van de lening aangegaan en hebben op dat
moment een reële waarde (en kostprijs) van nihil.
99
9 Financiële instrumenten
De swaps zijn bedoeld om het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen af te dekken. De
rentevoorwaarden van de lening en de swaps komen met elkaar overeen en ook de verwachte omvang en looptijd
van de lening komen overeen met die van de swap. Derhalve worden de swaps als zeer effectief aangemerkt (dit zal
voorts in ieder geval op iedere balansdatum beoordeeld moeten worden).
In dat geval kan de hedgedocumentatie voor deze individuele hedgerelatie er als volgt uitzien:
Doelstelling risicomanagement
De doelstelling is om niet bloot te staan aan het risico van de variabiliteit van de te betalen rentekasstromen. Op
grond van deze doelstellingen dienen leningen met een variabele rente te worden afgedekt door middel van een
renteswap.
Soort hedgerelatie
Kasstroomhedge: afdekking van het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen.
Toegepast hedge-accountingmodel
Kostprijshedge-accounting vanaf 1 januari jaar 1.
Aard van het afgedekte risico
Het risico van de variabiliteit van de te betalen kasstromen (renterisico).
Identificatie van afgedekte positie
De toekomstige rentebetalingen inzake een variabelrentende vierjarige lening met een hoofdsom van € 100 miljoen:
•
over periode 1 januari jaar 1 – 31 december jaar 4 worden de toekomstige rentebetalingen inzake de eerste helft
van de hoofdsom afgedekt (toekomstige rentebetalingen inzake eerste leningdeel van € 50 miljoen);
•
over periode 1 januari jaar 1 – 31 december jaar 2 worden de toekomstige rentebetalingen op de andere helft
van de hoofdsom afgedekt (toekomstige rentebetalingen inzake tweede leningdeel van € 50 miljoen).
De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten.
Identificatie van het hedginginstrument
Twee renteswaps afgesloten met ieder een nominaal bedrag van € 50 miljoen, waarbij is overeengekomen dat
gedurende de looptijd van de swapcontracten een vaste rente zal worden ontvangen in ruil voor de betaling van
LIBOR rente. Contract 1 heeft een looptijd van 4 jaar en contract 2 heeft een looptijd van 2 jaar.
Testen van de effectiviteit
De effectiviteit van de hedge zal aan het einde van ieder boekjaar worden beoordeeld door het vergelijken van de
kritische kenmerken van de renteswaps en van de lening. Hierbij zal in het bijzonder aandacht worden geschonken
aan de mate van waarschijnlijkheid dat toekomstige rentebetalingen zullen plaatsvinden.
Voorwaarde 2: Vaststellen dat de hedgerelatie effectief is
Voorwaarde voor het toepassen van hedge accounting is dat het afdekkingsinstrument effectief moet zijn. Dit is het
geval indien het instrument het risico van de afgedekte positie voldoende vermindert. De verwachte effectiviteit moet
vooraf worden beoordeeld en beschreven (zie het onderdeel 'documentatie') en dient daarna periodiek te worden
getoetst. Eventuele ineffectiviteit moet in het resultaat verantwoord worden (zie hierna). De effectiviteit kan bijvoorbeeld
worden gemeten (RJ 290.616) door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en van de
afgedekte positie. In de casus in deze paragraaf zijn de kritische kenmerken de rentevoorwaarden, de omvang van de
hoofdsommen en de aflossingen c.q. looptijden.
Voorbeeld: Beoordeling effectiviteit ultimo jaar 1 (situatie 1)
Woningcorporatie A verwacht ultimo jaar 1 dat in afwijking van de oorspronkelijke verwachting na 2 jaar € 25 miljoen
zal worden afgelost. De omvang van de lening is tot ultimo jaar 2 derhalve € 100 miljoen en naar verwachting vanaf
1 januari jaar 3 tot ultimo jaar 4 € 75 miljoen. Dit houdt in dat over jaar 2 nog steeds het gehele renterisico 100%
effectief is afgedekt. Voor jaar 3 en jaar 4 is voor een deel (50/75) van de uitstaande hoofdsom het renterisico
afgedekt. De voor jaar 3 en jaar 4 resterende swap met een hoofdsom van € 50 miljoen is nog steeds 100% effectief
en derhalve kan hierop kostprijshedge-accounting worden toegepast. Er is geen sprake van ineffectiviteit. Beide
renteswaps zijn nog effectief in het afdekken van het risico van de variabiliteit van de te betalen rente op de lening.
100
9 Financiële instrumenten
Voorbeeld: Beoordeling effectiviteit ultimo jaar 1 (situatie 2)
Woningcorporatie A verwacht ultimo jaar 1 dat ultimo jaar 2 een extra bedrag van € 25 miljoen vervroegd wordt
afgelost. Hierdoor bedraagt de totale aflossing eind jaar 2 naar verwachting € 75 miljoen. Over jaar 2 bedraagt het
saldo € 100 miljoen en is nog steeds het renterisico over de gehele lening effectief afgedekt. Over jaar 3 en jaar 4
bedraagt het saldo van de lening naar verwachting echter nog maar € 25 miljoen, terwijl een renteswap is afgesloten
over een hoofdsom van € 50 miljoen. Over die jaren is derhalve de swap naar verwachting slechts voor de helft
effectief. Op dat deel kan hedge accounting worden toegepast. Het andere deel van deze swap is ineffectief. Die
ineffectiviteit moet worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening (zie hierna).
Voorwaarde 3: Verwerken van ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening
Bij toepassing van hedge accounting op basis van individuele documentatie moet de ineffectiviteit uit hoofde van de
individuele hedgerelatie in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt (RJ 290.615). De ineffectiviteit is de mate
waarin de waardeveranderingen van het afdekkingsinstrument die van de afgedekte positie niet compenseren.
Voorbeeld: Verwerken van ineffectiviteit (situatie 2)
De afgedekte positie betreft de variabele rentebetalingen over een hoofdsom van € 100 miljoen gedurende jaar 2
respectievelijk € 25 miljoen gedurende jaar 3 en jaar 4. Het ineffectieve deel van de swap betreft het verschil tussen
de vaste en variabele rente over jaar 3 en jaar 4 over een bedrag van € 25 miljoen (swap hoger dan lening). Voor dat
deel kan geen kostprijshedge-accounting meer worden toegepast. Dat deel van de swap moet, gegeven de grondslag
van de waardering van derivaten, worden gewaardeerd tegen kostprijs. In beginsel is die waardering nihil, maar bij
een negatieve reële waarde van de swap (indien de vaste rente hoger ligt dan de verwachte variabele rente) moet
een voorziening worden opgenomen. Bij een positieve reële waarde (indien de verwachte variabele rente hoger is
dan de vaste rente) wordt dit positieve resultaat niet direct verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Dat is het gevolg
van de keuze voor waardering van derivaten tegen kostprijs. Vanzelfsprekend heeft de swap wel invloed op het
resultaat gedurende een periode door de renteverrekening op de renteswap voor die periode. A zal bij de bankier
nagaan wat ultimo jaar 1 de prijs (= reële waarde) is voor een renteswap die gedurende jaar 3 en jaar 4 over een
hoofdsom van € 25 miljoen de rentebetalingen swapt conform de in de renteswap (contract 1) overeengekomen
voorwaarden. Voor de eventuele negatieve reële waarde ultimo jaar 1 wordt een voorziening ten laste van het
resultaat gevormd. Dit wordt ultimo jaar 2 en ultimo jaar 3 herhaald. Uiteraard moet dan wel eerst weer de mate van
effectiviteit ultimo die balansdatum worden bepaald.
9.6.3 Het beëindigen van hedge accounting
Hedge-accounting moet worden beëindigd indien sprake is van:
•
afloop, verkoop, beëindiging of uitoefening van het hedge-instrument; hierbij wordt vervangen of telkens
vernieuwen (roll-over) van een hedge-instrument in een ander hedge-instrument niet beschouwd als expiratie of
beëindiging indien deze vervanging of vernieuwing deel uitmaakt van de gedocumenteerde hedgestrategie;
•
het niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie hiervoor); of
•
het niet langer kiezen voor toepassing van hedge accounting op basis van het gedocumenteerde en consistent
toegepaste beleid of een verandering daarvan.
Verwerking beëindiging van kostprijshedge-accounting
Indien kostprijshedge-accounting wordt beëindigd door afloop, verkoop, beëindiging of uitoefening van het hedgeinstrument wordt het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-enverliesrekening was verwerkt (dit betreft de periode dat sprake was van een effectieve hedge) als overlopende post in
de balans verwerkt tot het moment dat de afgedekte transactie plaatsvindt. Het voormalige hedge-instrument wordt
gewaardeerd volgens de basisregels voor waardering en resultaatbepaling.
Voorts kan kostprijshedge-accounting worden beëindigd omdat de toekomstige transactie niet meer zeer waarschijnlijk
is. Indien de toekomstige transactie niet meer zeer waarschijnlijk is, maar naar verwachting nog plaatsvindt wordt hedge
accounting stopgezet en blijft het cumulatieve niet verwerkte bedrag afhankelijk van de situatie 'off-balance'
(bijvoorbeeld bij hedge van een toekomstige kasstroom) of op de balans (bijvoorbeeld bij balansposities in vreemde
valuta). Afwikkeling vindt conform de normale afwikkeling van een kasstroomhedge plaats. Indien de toekomstige
transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt, dient het cumulatieve bedrag dat buiten de winst-en-verliesrekening
of 'off-balance' is gehouden te worden overgebracht naar de winst-en-verliesrekening.
101
9 Financiële instrumenten
9.7 Toelichting
9.7.1 Toelichtingsvereisten op grond van RJ 290
Algemeen
Het doel van het verstrekken van informatie over financiële instrumenten is tweeledig. Enerzijds moet informatie worden
verstrekt om inzicht te geven in het belang van financiële instrumenten voor de financiële positie, het resultaat en de
kasstromen van de woningcorporaties. Anderzijds om inzicht te geven in de bedragen, de tijdstippen en de mate van
zekerheid van de toekomstige kasstromen van financiële instrumenten (RJ 290.901).
Het bepalen van de mate van detail van de toelichtingen over bepaalde financiële instrumenten vereist een beoordeling
waarbij rekening dient te worden gehouden met het relatieve belang van deze instrumenten (RJ 290.904). Een goed
evenwicht zal moeten worden gezocht om enerzijds te voorkomen dat de jaarrekening wordt overladen met
detailinformatie en anderzijds te voorkomen dat er sprake is van een te hoge mate van aggregatie.
In RJ 290 zijn in aanvulling op de wettelijke toelichtingsvereisten nadere toelichtingsvereisten opgenomen. Vermelding
van additionele informatie kan nodig zijn om te voldoen aan het door de wet vereiste inzicht. Hierbij dient tevens
rekening te worden gehouden met de hiervoor genoemde doelstelling van het verstrekken van informatie over financiële
instrumenten en de bijbehorende risico's.
Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling
De volgende gegevens inzake waardering en resultaatbepaling dienen te worden vermeld:
•
informatie over de aard en de omvang van de financiële instrumenten, inclusief belangrijke contractuele bepalingen
die invloed kunnen hebben op zowel bedrag en tijdstip als mate van zekerheid van de toekomstige kasstromen
(RJ 290.906 onder a);
•
de grondslagen van waardering en resultaatbepaling, inclusief de criteria voor opname van financiële instrumenten
in de balans en de toegepaste waarderingsmethoden (RJ 290.906 onder b);
•
de methoden en veronderstellingen die gehanteerd zijn bij de bepaling van de reële waarde van de financiële
instrumenten die worden gewaardeerd tegen reële waarde, separaat voor significante groepen van financiële
activa (RJ 290.912 onder a);
•
of baten en lasten voortvloeiend uit veranderingen in de reële waarde van die financiële activa welke na eerste
verwerking tegen reële waarde worden gewaardeerd, anders dan die welke voor handelsdoeleinden worden
aangehouden, in het nettoresultaat over de periode worden opgenomen of direct in het eigen vermogen worden
verwerkt tot vervreemding van het financieel actief (RJ 290.912 onder b);
•
of aankopen en verkopen van financiële activa in geval standaard marktconventies gelden, worden verantwoord op
de transactiedatum of op de afwikkelingsdatum (RJ 290.912 onder c).
Rente- en kasstroomrisico
Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans
opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de mate waarin de woningcorporatie blootstaat aan
renterisico, waarbij ten minste de contractuele renteherzienings- of aflossingsdata (voor zover de laatstgenoemde
eerder liggen) en de effectieve rentevoeten, voor zover van toepassing, moeten worden vermeld (RJ 290.918).
Kredietrisico
Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans
opgenomen, dient de woningcorporatie gegevens te verstrekken over de mate waarin de woningcorporatie kredietrisico
loopt, door middel van informatie die ten minste omvat het bedrag dat op balansdatum het beste het maximale
kredietrisico weergeeft ingeval tegenpartijen hun verplichtingen uit hoofde van financiële instrumenten niet nakomen
(zonder rekening te houden met de reële waarde van verkregen zakelijke onderpanden) en vermelding van belangrijke
concentraties van kredietrisico (RJ 290.928).
Liquiditeitsrisico
Het risico dat de woningcorporatie niet de mogelijkheid heeft om de financiële middelen te verkrijgen die nodig zijn om
aan de verplichtingen uit hoofde van de financiële instrumenten te voldoen. Liquiditeitsrisico kan onder mee ontstaan
doordat een financieel actief niet op korte termijn kan worden verkocht tegen nagenoeg de reële waarde.
Reële waarde
Voor elke categorie financiële activa en financiële verplichtingen, zowel in de balans opgenomen als niet in de balans
opgenomen, dient de woningcorporatie informatie te geven over de reële waarde, tenzij het verschil tussen boekwaarde
en reële waarde van geringe betekenis is. Deze informatie hoeft overigens niet te worden gegeven voor zover de
102
9 Financiële instrumenten
financiële activa of de financiële verplichtingen al tegen reële waarde zijn gewaardeerd in de balans. Op grond hiervan
dient dus informatie te worden gegeven over de reële waarde (ook voor 'normale' vorderingen en schulden). Indien het
niet mogelijk is binnen redelijke termijn of tegen redelijke kosten op voldoende betrouwbare wijze de reële waarde te
bepalen van een financieel actief of een financiële verplichting, dient dat feit te worden vermeld samen met informatie
over de belangrijkste kenmerken van het desbetreffende instrument die bepalend zijn voor de reële waarde
(RJ 290.938). Bij het geven van informatie over de reële waarde van financiële instrumenten dient ook vermeld te
worden of en op welke wijze met latente belastingverplichtingen rekening is gehouden (RJ 290.937). Als geen
informatie over de reële waarde in de toelichting wordt gegeven, omdat de reële waarde niet voldoende betrouwbaar
kan worden bepaald, dient zoveel als mogelijk (kwalitatieve) informatie te worden verschaft die gebruikers van de
jaarrekening behulpzaam zijn bij het vormen van een eigen oordeel over de omvang van mogelijke verschillen tussen
de boekwaarde van financiële activa en financiële verplichtingen en hun reële waarde (RJ 290.941).
Financiële activa gewaardeerd tegen een hogere waarde dan de reële waarde
Voor zover financiële activa zijn opgenomen tegen een boekwaarde die hoger is dan de reële waarde worden de
boekwaarde en de reële waarde van de individuele activa of de relevante groepen van die individuele activa vermeld,
alsmede de redenen voor het niet-verlagen van de boekwaarde, inclusief het gegeven waarop de leiding van de
woningcorporatie de overtuiging baseert dat de boekwaarde kan worden gerealiseerd (RJ 290.943).
Overige in de toelichting op te nemen gegevens
Daarnaast worden onder meer de volgende toelichtingen vereist met betrekking tot hedge accounting:
•
een beschrijving van doelstellingen en beleid van de woningcorporatie inzake het beheersen van financiële risico's,
inclusief het beleid inzake hedging van belangrijke soorten van verwachte transacties (RJ 290.913 onder a);
•
bij toepassing van hedge accounting dienen de volgende zaken te worden toegelicht (RJ 290.913 onder d):
−
een beschrijving van de hedgestrategie;
−
een beschrijving van de financiële instrumenten die als hedge-instrument zijn aangewezen voor de
hedgetransactie en de reële waarde daarvan per balansdatum;
−
de aard van de af te dekken risico's;
−
voor hedging van verwachte transacties (kasstroomhedge-accounting): de perioden waarin naar verwachting
deze transacties zich zullen voordoen, het moment waarop de transacties in het bepalen van het resultaat
zullen worden meegenomen en een beschrijving van verwachte transacties waarvoor voordien gebruik werd
gemaakt van hedge accounting, maar die zich naar verwachting niet meer zullen voordoen;
•
wanneer een winst of verlies op een hedge-instrument dat gebruikt wordt voor een kasstroomafdekking tijdelijk
wordt verantwoord in het eigen vermogen, dient de volgende toelichting te worden verstrekt (RJ 290.913 onder c):
−
het bedrag dat gedurende de periode in het eigen vermogen is verantwoord;
−
het bedrag dat gedurende de periode uit het eigen vermogen is verwijderd en opgenomen in de winst-enverliesrekening;
−
het bedrag dat gedurende de periode uit het eigen vermogen is verwijderd en opgenomen in de eerste
waardering van activa en passiva.
9.7.2 Wettelijke toelichtingsvereisten opgenomen in RJ 290
Algemeen
Om een goed inzicht te geven in de wettelijke toelichtingsvereisten zijn deze hierna samengevat. Deze
toelichtingsvereisten zijn tevens opgenomen in RJ 290 en zijn om die reden ook van toepassing op woningcorporaties.
In RJ 290 zijn in aanvulling op de wettelijke toelichtingsvereisten nadere toelichtingsvereisten opgenomen. Deze
additionele vereisten richten zich met name op het toelichten van de risico’s die verbonden zijn aan het gebruik van
financiële instrumenten.
Wettelijke toelichtingsvereisten bij waardering tegen actuele waarde
Indien financiële instrumenten tegen actuele waarde worden gewaardeerd, dan vereist art. 2:381a BW specifieke
informatie in de toelichting. Zodra de actuele waarde is bepaald met behulp van waarderingsmodellen en -technieken,
moeten de uitgangspunten die daaraan ten grondslag liggen worden vermeld.
Daarnaast moet per categorie van financiële instrumenten worden weergegeven wat de actuele waarde is en wat de
gevolgen van de waardering tegen actuele waarde zijn voor de in de balans opgenomen reserves en de winst-enverliesrekening. Hiertoe vereist de wet dat zowel de waardeveranderingen die rechtstreeks zijn opgenomen in de winsten-verliesrekening worden toegelicht, als de waardeveranderingen die op de balans in de herwaarderingsreserve tot
uiting zijn gebracht.
103
9 Financiële instrumenten
Per categorie afgeleide financiële instrumenten (derivaten) moet vanwege het risico dat zij met zich meebrengen een
aanvullende toelichting worden gegeven. Van belang zijn de omvang en de aard van deze instrumenten. Ook de
relevante voorwaarden die op het bedrag, het tijdstip en de zekerheid van toekomstige kasstromen van invloed kunnen
zijn, moeten worden vermeld in de toelichting. Dit biedt de gebruikers van de jaarrekening de mogelijkheid zich een
oordeel te vormen over de toekomstige actuele waarde.
Wettelijke toelichtingsvereisten bij waardering tegen kostprijs
Indien financiële instrumenten niet tegen de actuele waarde worden gewaardeerd, vermeldt de woningcorporatie op
grond van art. 2:381b sub a BW voor iedere categorie afgeleide financiële (derivaten) instrumenten informatie in de
toelichting over de aard, de omvang en de actuele waarde.
Financiële instrumenten die behoren tot de financiële vaste activa, kunnen op grond van de tweede zin van art. 2:387
lid 4 BW tegen een lagere waarde dan de historische kostprijs worden gewaardeerd. Art. 2:381b sub b BW bepaalt
welke informatie moet worden verstrekt indien bij dergelijke instrumenten die tegen kostprijs zijn gewaardeerd, geen
gebruik is gemaakt van art. 2:387 lid 4 BW. Dit betekent dat de instrumenten in de jaarrekening van de
woningcorporatie hoger gewaardeerd zijn ten opzichte van de actuele waarde. Een voorbeeld hiervan is een tot einde
looptijd aangehouden obligatie die tegen de (geamortiseerde) kostprijs wordt gewaardeerd, waarbij de actuele waarde
lager is dan deze kostprijs. Indien een dergelijke situatie zich voordoet, moet op grond van Art. 2:381b sub b BW in de
toelichting melding worden gemaakt van:
•
de actuele waarde van de afzonderlijke activa of van passende groepen van de afzonderlijke activa;
•
de reden waarom de boekwaarde niet aan de actuele waarde is aangepast en dus waarom geen verlies is
genomen. Hiertoe zet de woningcorporatie uiteen waarom hij overtuigd is dat de hogere boekwaarde kan worden
gerealiseerd.
104
9 Financiële instrumenten
Bijlage 1 - Voorbeeld kostprijshedge-accounting
Voorbeeld: Kostprijshedge-accounting (afdekken renterisico d.m.v. renteswap)
Woningcorporatie A gaat op 1 januari jaar 1 een lening van € 100 miljoen aan met een variabele rente voor een
termijn van 5 jaar. De variabele rente op de lening is LIBOR plus een opslag van 200 basispunten. LIBOR bij
aanvang van de lening bedraagt 5%. De rente op de lening wordt op jaarlijkse basis berekend en wordt jaarlijks
herzien op 31 december op basis van LIBOR.
Op 1 januari jaar 1 gaat A een renteswap aan met een nominaal bedrag ter hoogte van € 100 miljoen, waarbij is
overeengekomen dat A een vaste rente zal ontvangen in ruil voor de ontvangst van LIBOR rente voor een periode
van 5 jaar. De swap is bedoeld om het risico van de variabiliteit van de te betalen rentekasstroom in te dekken. De
renteswap is bij aanvang van de lening op de markt gebracht en heeft op dat moment een reële waarde van nihil.
De voorwaarden van de renteswap zijn als volgt:
Nominaal bedrag:
€ 100 miljoen
Transactiedatum:
1 januari jaar 1
Aanvangsdatum:
1 januari jaar 1
Vervaldatum:
31 december jaar 5
Woningcorporatie A betaalt:
5,5% rente per jaar
Woningcorporatie A ontvangt:
LIBOR
Betaal- en ontvangstdagen:
jaarlijks op de terugbetaalmomenten
Herzien van variabele rente (LIBOR):
jaarlijks op 31 december
Eerste betaal- respectievelijk ontvangstdag:
31 december jaar 1
Laatste betaal- respectievelijk ontvangstdag:
31 december jaar 5
De renteswap wordt als zeer effectief aangemerkt omdat de voorwaarden van de lening en de swap met elkaar
overeenkomen. De effectiviteit van de hedge zal in ieder geval op balansdatum beoordeeld moeten worden.
LIBOR
Reële waarde van swap (in €)
1 januari jaar 1
5,00%
0
31 december jaar 1
6,57%
4.068.000
31 december jaar 2
7,70%
5.793.000
31 december jaar 3
6,79%
2.303.000
31 december jaar 4
5,76%
241.000
A verwerkt de rentelasten op basis van LIBOR plus 200 basispunten en berekent de betalingen en ontvangsten uit
hoofde van de swap op balansdatum als een aanpassing van de rentelasten. Het effect van de 2 componenten is een
vaste rente van 7,5%. De reële waarde van de swap wordt verwerkt als een financieel actief of verplichting met een
compenserend bedrag in het eigen vermogen ter hoogte van de effectieve indekking van de positie. Het ineffectieve
deel dient direct verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening.
105
9 Financiële instrumenten
1 januari jaar 1
De volgende boeking dient te worden gemaakt van het aangaan van de lening:
Liquide middelen
€ 100.000.000
Aan Langlopende schuld
€ 100.000.000
Wat betreft de reële waarde van de renteswap hoeven geen boekingen gemaakt te worden, omdat deze waarde nihil
was bij aanvang van de swap.
31 december jaar 1
Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gestegen wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële
waarde van de renteswap naar € 4.068.000. De effectiviteit van de hedge wordt beoordeeld op balansdatum en
verondersteld wordt dat de hedge in hoge mate effectief is. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in
de reële waarde van de ruil rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft de rente
ten bedrage van € 500.000 afgelost op 31 december jaar 1. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het
komende jaar bedraagt 6,57%.
Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet
geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd.
Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 5% plus 2%) op de 'oorspronkelijke'
leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de ruil (effectief 7,5%), dient de
volgende boeking gemaakt te worden:
Rentelasten
€ 7.000.000
Aan Liquide middelen
Rentelasten
€ 7.000.000
€ 500.000
Aan Liquide middelen
€ 500.000
31 december jaar 2
Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gestegen wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële
waarde van de renteswap naar € 5.793.000. De effectiviteit van de hedge wordt wederom beoordeeld op
balansdatum en andermaal wordt de hedge als effectief beoordeeld. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de
verandering in de reële waarde van de swap rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve).
A heeft uit hoofde van de renteswap € 1.070.000 ontvangen op 31 december jaar 2. De variabele rente gebaseerd op
LIBOR voor het komende jaar bedraagt 7,7%.
Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet
geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd.
Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 6,57% plus 2%) op de 'oorspronkelijke'
leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de
volgende boeking gemaakt te worden:
Rentelasten
€ 8.570.000
Aan Liquide middelen
Liquide middelen
Aan Rentelasten
€ 8.570.000
€ 1.070.000
€ 1.070.000
106
9 Financiële instrumenten
31 december jaar 3
Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gedaald wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële
waarde van de renteswap naar € 2.303.000. De ineffectiviteit van de afdekking wordt beoordeeld op balansdatum en
deze zal nihil zijn. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële waarde van de swap
rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft uit hoofde van de renteswap
€ 2.200.000 ontvangen op 31 december jaar 3. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar
bedraagt 6,79%.Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de daling van de reële waarde van de
renteswap niet geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Van de betaling van de rente
(LIBOR plus 200 basispunten, 7,7% plus 2%) op de 'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de
rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden:
Rentelasten
€ 9.700.000
Aan Liquide middelen
Liquide middelen
€ 9.700.000
€ 2.200.000
Aan Rentelasten
€ 2.200.000
31 december jaar 4
Gedurende het boekjaar zijn de interestpercentages gedaald wat geresulteerd heeft in een aanpassing van de reële
waarde van de renteswap naar € 241.000. De ineffectiviteit van de afdekking wordt beoordeeld op balansdatum en er
wordt vanuit gegaan dat deze nihil zal zijn. Aangezien de ineffectiviteit nihil is wordt de verandering in de reële
waarde van de swap verwerkt in het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). A heeft uit hoofde van de renteswap
€ 1.290.000 ontvangen op 31 december jaar 4. De variabele rente gebaseerd op LIBOR voor het komende jaar
bedraagt 5,76%.
Omdat kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt de stijging van de reële waarde van de renteswap niet
geboekt. Immers de renteswap wordt tegen kostprijs gewaardeerd.
Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 6,79% plus 2%) op de 'oorspronkelijke'
leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap (effectief 7,5%), dient de
volgende boeking gemaakt te worden:
Rentelasten
€ 8.790.000
Aan Liquide middelen
Liquide middelen
€ 8.790.000
€ 1.290.000
Aan Rentelasten
€ 1.290.000
31 december jaar 5
De renteswap wordt beëindigd op 31 december jaar 5. A heeft uit hoofde van de renteswap € 260.000 ontvangen op
31 december jaar 5. Van de betaling van de rente (LIBOR plus 200 basispunten, 5,76% plus 2%) op de
'oorspronkelijke' leningsovereenkomst en de betaling van de rente-aanpassing uit hoofde van de swap
(effectief 7,5%), dient de volgende boeking gemaakt te worden:
Rentelasten
€ 7.760.000
Aan Liquide middelen
€ 7.760.000
Liquide middelen
Aan Rentelasten
€ 260.000
€ 260.000
107
9 Financiële instrumenten
Recapitulatie
Het indekken tegen een stijging van de rente door middel van het aangaan van de renteswap op 1 januari jaar 1 heeft
het volgende effect gehad op de rentelasten:
Zonder swap €
Met swap €
Rentelasten jaar 1
7.000.000
7.500.000
Rentelasten jaar 2
8.570.000
7.500.000
Rentelasten jaar 3
9.700.000
7.500.000
Rentelasten jaar 4
8.790.000
7.500.000
Rentelasten jaar 5
7.760.000
7.500.000
108
10 Kasstroomoverzicht
10.1 Begripsbepaling
Een kasstroomoverzicht is een overzicht van de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en
van het gebruik dat van deze geldmiddelen is gemaakt (RJ 360.101). Het kasstroomoverzicht heeft, in navolging van
internationale ontwikkelingen, de traditionele Staat van herkomst en besteding van middelen (SHBM) vervangen. Een
SHBM gaf slechts inzicht in mutaties in balansposten, die ingedeeld werden of als herkomst (afname van een actiefpost
of toename van een passiefpost) of besteding (toename van een actiefpost of afname van een passiefpost). Een
kasstroomoverzicht geeft inzicht in ingaande en uitgaande geldstromen ingedeeld naar verschillende
activiteitencategorieën en heeft hiermee een toegevoegde waarde ten opzichte van de traditionele SHBM, omdat hierin
informatie wordt verstrekt die niet op andere wijze uit de jaarrekening blijkt. Het kasstroomoverzicht heeft geen
wettelijke basis. Art. 2:361 lid 1 BW geeft aan dat een jaarrekening bestaat uit de balans en de winst-en-verliesrekening
met de toelichting. Het kasstroomoverzicht kan echter wel als een onderdeel van de jaarrekening worden beschouwd
(RJ 360.101). Rekening houdend met de wettelijke definitie van een jaarrekening zou gesteld kunnen worden dat het
kasstroomoverzicht een onderdeel vormt van de toelichting op de jaarrekening. In de praktijk van de jaarverslaggeving
wordt het kasstroomoverzicht echter veelal opgenomen als het derde primaire overzicht naast de balans en de winsten-verliesrekening. Omdat er geen vrijstellingen van toepassing zijn dienen de woningcorporaties een
kasstroomoverzicht in de jaarrekening op te nemen conform de bepalingen in hoofdstuk 360 Het kasstroomoverzicht
(RJ 645.604).
Indien een geconsolideerde jaarrekening wordt opgesteld, wordt het kasstroomoverzicht op geconsolideerde basis
opgenomen. Een kasstroomoverzicht op vennootschappelijke basis hoeft alleen te worden opgesteld als een
geconsolideerde jaarrekening ontbreekt (RJ 360.106).
10.2 Doel en functie van het kasstroomoverzicht
Een kasstroomoverzicht vervult een andere functie dan een balans en winst-en-verliesrekening. De balans geeft de
financiële positie weer aan het begin en aan het einde van de verslagperiode. De winst-en-verliesrekening toont het
economische resultaat dat gedurende de verslagperiode is gerealiseerd. Omdat het gerapporteerde resultaat en de
kasstromen van een organisatie op korte termijn sterk van elkaar kunnen verschillen, is aan het kasstroomoverzicht
nuttige aanvullende informatie te ontlenen. Immers de continuïteit van een woningcorporatie is slechts dan
gewaarborgd indien er blijvend positieve kasstromen worden gegenereerd.
Aan het feit dat een woningcorporatie winst maakt, kan daarom niet zonder meer worden ontleend dat de continuïteit is
gewaarborgd. Immers bekend is dat ook winstgevende woningcorporaties onder bepaalde omstandigheden
(bijvoorbeeld snelle groei) in zodanige financieringsproblemen kunnen komen dat desondanks de continuïteit gevaar
loopt.
Er is daarom behoefte aan een overzicht dat inzicht geeft in de grootte en samenstelling van de inkomende en
uitgaande geldstromen en aldus in het vermogen van de woningcorporatie om uit de bedrijfsuitoefening positieve
kasstromen te genereren. Een dergelijk inzicht geeft het kasstroomoverzicht.
Een kasstroomoverzicht, in samenhang met de balans en winst-en-verliesrekening, draagt bij aan het inzicht in:
•
de financiering van de activiteiten van de woningcorporatie;
•
de liquiditeit;
•
de solvabiliteit; en
•
de kwaliteit van het behaalde resultaat.
Daarnaast geeft een kasstroomoverzicht inzicht in het vermogen van de woningcorporatie om geldstromen te
genereren. Bij deze meer op de toekomstgerichte functie, wordt wel de kanttekening geplaatst dat hiervan slechts
sprake is indien en voor zover de historische geldstromen kunnen bijdragen aan het inzicht in de geldstromen in
toekomstige perioden (RJ 360.103).
109
10 Kasstroomoverzicht
10.3 Vorm en inhoud van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht dient te worden opgesteld in overeenstemming met de specifieke bepalingen opgenomen in
RJ 360 over de inhoud van het kasstroomoverzicht en de toelichting op het kasstroomoverzicht (RJ 360.105).
10.3.1 Het middelenbegrip
Het middelenbegrip is de post waarop het kasstroomoverzicht saldeert. In RJ 360 wordt geldmiddelen als
middelenbegrip gehanteerd. Geldmiddelen betreffen (RJ 360.102):
•
kasmiddelen;
•
tegoeden op bankrekeningen;
•
wissels en cheques;
•
direct opeisbare deposito's; en
•
op korte termijn zeer liquide activa.
De op korte termijn zeer liquide activa zijn die beleggingen die, zonder beperkingen en zonder materieel risico van
waardeverminderingen als gevolg van de transactie, kunnen worden omgezet in geldmiddelen.
Kortlopend bankkrediet wordt over het algemeen beschouwd als onderdeel van de financieringsactiviteiten. In dat geval
wordt kortlopend bankkrediet niet in mindering gebracht op de geldmiddelen. Wij zijn van mening dat onder bepaalde
voorwaarden het kortlopend bankkrediet wel tot het middelenbegrip mag worden gerekend. Hiervan is sprake als
debetsaldi op bankrekeningen een integraal onderdeel vormen van het cashmanagement van een woningcorporatie en
deze saldi direct opeisbaar zijn.
10.3.2 Indeling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in drie verschillende activiteitencategorieën (RJ 360.201):
•
kasstromen uit operationele activiteiten;
•
kasstromen uit investeringsactiviteiten; en
•
kasstromen uit financieringsactiviteiten.
Het voordeel van een indeling in activiteitencategorieën is dat hiermee een goed inzicht wordt verkregen in de
achterliggende bronnen die de ingaande en uitgaande kasstromen hebben veroorzaakt.
10.3.3 Bruto- of nettokasstromen
Voor een goed inzicht in het financiële beleid is van belang dat bij de weergave van de kasstromen de brutokasstromen
worden opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden
gesaldeerd. Een voorbeeld betreft het afzonderlijk vermelden van de verkregen geldmiddelen afkomstig uit opgenomen
nieuwe leningen en de uitgaven bestaande uit de aflossingen in het jaar op deze nieuwe en reeds in voorgaande jaren
opgenomen leningen. Alleen voor posten met een korte looptijd, zoals opgenomen leningen die vervolgens in hetzelfde
boekjaar zijn afgelost, kan in bepaalde gevallen de informatie die verstrekt wordt door middel van nettokasstromen
voldoende zijn.
Ontvangsten van geldmiddelen en uitgaven van geldmiddelen per groep van transacties en gebeurtenissen worden
afzonderlijk weergegeven (RJ 360.202). Verder wordt per soort activiteit (operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten) de nettokasstroom vermeld. Dit is het saldo van ontvangsten en uitgaven voor die activiteit.
10.3.4 Kasstromen uit operationele activiteiten
Algemeen
Operationele activiteiten bestaan uit transacties en gebeurtenissen die veelal direct leiden tot opbrengsten en kosten in
de winst-en-verliesrekening. Voorbeelden van kasstromen uit operationele activiteiten zijn (RJ 360.209):
•
ontvangsten voor levering van diensten (huur);
•
uitgaven voor de inkoop van goederen en diensten;
•
uitgaven in verband met betalingen van operationele leasetermijnen;
•
ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest;
•
ontvangsten uit hoofde van dividend van deelnemingen;
•
ontvangsten en uitgaven in verband met winstbelastingen.
Aanbevolen wordt om bij de presentatie van de kasstromen uit operationele activiteiten een afzonderlijke tussentelling
op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Dit betreft alle operationele ontvangsten en uitgaven met
uitzondering van de kasstromen uit hoofde van interest, ontvangen dividend en winstbelastingen (RJ 360.216).
110
10 Kasstroomoverzicht
Voor het presenteren van de kasstroom uit operationele activiteiten bestaan twee methoden: de directe en de indirecte
methode (RJ 360.210).
Directe methode
Bij de directe methode worden de operationele kasontvangsten en kasuitgaven als zodanig gepresenteerd.
Bij omzetbelastingplichtige woningcorporaties vinden kasstromen plaats uit hoofde van omzetbelasting. Voor het
presenteren van de kasstromen uit hoofde van omzetbelasting bij de directe methode worden twee alternatieven
geboden (RJ 360.215). Bij het eerste alternatief worden brutokasstromen gepresenteerd, dus de ontvangsten van
huurders inclusief de af te dragen omzetbelasting en de betalingen aan leveranciers inclusief de terug te vorderen
omzetbelasting. Het saldo van de af te dragen en terug te ontvangen omzetbelasting wordt vervolgens op het moment
waarop dit met de Belastingdienst wordt afgerekend als uitgave of als ontvangst opgenomen onder betalingen aan
leveranciers. Bij het tweede alternatief worden alle ontvangsten en uitgaven uit hoofde van de omzetbelasting
gesaldeerd opgenomen onder de uitgaven. In de praktijk wordt de voorkeur gegeven aan het tweede alternatief, omdat
de ontvangsten en uitgaven uit hoofde van omzetbelasting niet leiden tot een vermeerdering of vermindering van het
economische potentieel (de organisatie dient de per saldo ontvangen omzetbelasting door te betalen aan de
Belastingdienst), zodat een nettopresentatie een beter inzicht geeft in het vermogen van de organisatie om kasstromen
uit de bedrijfsuitoefening te genereren.
De informatie voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten volgens de directe methode kan op twee
manieren worden verkregen (RJ 360.211):
1. rechtstreeks afleiden uit de administratie van de woningcorporatie. Dat wil zeggen vanuit alle kas- en bankmutaties
van de woningcorporatie;
2. afleiding uit de administratie door een adequate aanpassing van de bedrijfsopbrengsten, de bedrijfslasten en
andere onderdelen van de winst-en-verliesrekening. Dat wil zeggen vanuit de kolommenbalans van de
woningcorporatie waarbij correcties worden aangebracht.
Aanbevolen wordt om bij toepassing van de directe methode een aansluiting te geven tussen het bedrijfsresultaat en de
kasstroom uit bedrijfsoperaties (RJ 360.211). Feitelijk wordt hiermee inzichtelijk gemaakt welke correcties zijn
aangebracht bij gebruikmaking van de hiervoor genoemde tweede manier om de informatie voor de weergave van
kasstromen uit operationele activiteiten volgens de directe methode te verkrijgen.
Voorbeeld: Directe methode
Bij de directe methode kunnen de posten in het kasstroomoverzicht uit de administratie worden afgeleid door een
adequate aanpassing van de diverse onderdelen van de winst-en-verliesrekening. De post ontvangsten van huurders
kan als volgt worden afgeleid uit de administratie:
Huuropbrengsten
+ overige bedrijfsopbrengsten
– toename/+ afname huurdebiteuren (vóór aftrek voorziening dubieuze debiteuren)
– afboeking van oninbare huurdebiteuren
– toename/+ afname nog te ontvangen posten
+ toename/– afname vooruitontvangen posten
+ toename/– afname nog te betalen bedragen uit hoofde van creditnota's
Bij de overige bedrijfsopbrengsten, nog te ontvangen posten en vooruitontvangen posten dienen slechts die posten
geselecteerd te worden die samenhangen met operationele activiteiten.
111
10 Kasstroomoverzicht
De post betalingen aan leveranciers kan als volgt worden afgeleid uit de administratie:
Kosten uitbesteed werk
+ andere externe kosten
+ overige bedrijfskosten (exclusief overige personeelskosten)
– dotatie/+ vrijval voorziening dubieuze debiteuren
– dotatie/+ vrijval voorziening incourante voorraden
– dotatie/+ vrijval overige voorzieningen (bijv. onderhoudsvoorziening)
+ betalingen ten laste van overige voorzieningen (bijv. onderhoudsvoorziening)
– toename/+ afname handelscrediteuren (excl. btw)
– toename/+ afname nog te betalen posten
+ toename/– afname vooruitbetaalde posten
+ toename/– afname nog te ontvangen creditnota's
+ toename/– afname voorraden (vóór aftrek voorziening incourante voorraden)
– toename/+ afname nog af te dragen btw
+ toename/– afname nog te vorderen btw
Bij de overige bedrijfskosten, overige voorzieningen, nog te betalen posten en vooruitbetaalde posten dienen slechts
die posten geselecteerd te worden die samenhangen met operationele activiteiten.
De post betalingen aan werknemers kan als volgt worden afgeleid uit de administratie:
Lonen en salarissen
+ sociale lasten
+ pensioenlasten
+ overige personeelskosten
– toename/+ afname nog te betalen nettolonen
– toename/+ afname nog te betalen vakantiegeld
– toename/+ afname nog te betalen premies sociale verzekeringen
– toename /+ afname nog te betalen loonbelasting
– toename /+ afname nog te betalen pensioenpremies
Indirecte methode
Bij de indirecte methode voor de weergave van kasstromen uit operationele activiteiten wordt het gerapporteerde
resultaat aangepast voor (RJ 360.212):
•
posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in dezelfde periode;
•
mutaties in voorzieningen, overlopende posten, voorraden, handelsdebiteuren en handelscrediteuren; en
•
posten van de winst-en-verliesrekening waarvan de daarmee corresponderende ontvangsten en uitgaven geen
deel uitmaken van de operationele activiteiten.
Posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven zijn kosten die geen
uitgaven zijn. Bijvoorbeeld afschrijvingen en toevoegingen aan voorzieningen. En opbrengsten die geen ontvangsten
zijn. Bijvoorbeeld nog te ontvangen huren.
112
10 Kasstroomoverzicht
Als voorbeeld van mutaties in voorzieningen en overlopende posten kunnen genoemd worden uitgaven die geen kosten
zijn. Bijvoorbeeld betalingen van onderhoudsuitgaven ten laste van de voorziening groot onderhoud. En ontvangsten
die geen opbrengsten zijn. Bijvoorbeeld vooruitontvangen huurpenningen.
Ook moet de mutatie in de vlottende activa en vlottende passiva goed worden geanalyseerd op posten die geen
onderdeel uitmaken van de bedrijfsoperaties. Denk hierbij bijvoorbeeld aan investeringsschulden, vorderingen uit
hoofde van desinvesteringen en ook vorderingen en schulden aan verbonden partijen die een financieringskarakter
hebben. De mutaties in deze posten moeten worden gecorrigeerd op de investeringskasstromen respectievelijk
financieringskasstromen en niet op de operationele kasstromen.
Het gerapporteerde resultaat waarop deze aanpassingen worden aangebracht is bij voorkeur het bedrijfsresultaat
(RJ 360.212). Het is echter ook toegestaan om uit te gaan van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening of het
nettoresultaat. De voorkeur van de Raad voor Jaarverslaggeving voor het bedrijfsresultaat sluit aan bij de aanbeveling
een afzonderlijke tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Omdat baten en lasten uit hoofde
van interest, ontvangen dividend en winstbelastingen geen deel uitmaken van het bedrijfsresultaat, is het bij deze wijze
van presentatie niet nodig om bij de bepaling van de kasstroom uit bedrijfsoperaties voor deze posten aanpassingen
aan te brengen.
Voorbeeld: Indirecte methode
Bij de indirecte methode wordt de kasstroom uit bedrijfsoperaties op de volgende wijze bepaald:
Bedrijfsresultaat
+ afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
+ overige waardeverminderingen van immateriële en materiële vaste activa
+ toename/– afname voorzieningen
– toename/+ afname debiteuren
– toename/+ afname voorraden
+ toename/– afname crediteuren
– toename/+ afname overige operationele vorderingen en operationele overlopende activa (exclusief interest en
dividend)
+ toename/– afname overige operationele schulden en operationele overlopende passiva (exclusief interest en
dividend)
+ toename/– afname te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen (voor zover betrekking op
bedrijfsoperaties en exclusief winstbelastingen)
Voorkeursmethode
Het voordeel van de directe methode is dat deze de werkelijke in- en uitgaande kasstromen (dus populair gezegd de
mutaties in het kas- en bankboek van de woningcorporatie) laat zien. Zo wordt duidelijk hoe de middelen door de
woningcorporatie gegenereerd worden. Een ander voordeel van de directe methode is dat deze het mogelijk maakt de
operationele kasstromen van verschillende woningcorporaties te vergelijken. De effecten van verschillende
waarderingsgrondslagen en afschrijvingssystemen spelen bij de directe methode geen rol. De directe methode is
daarom begrijpelijker dan de indirecte methode.
Een voordeel van de indirecte methode is dat deze de verschillen toont tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit
bedrijfsoperaties. Hierdoor wordt duidelijk wat de bron is van de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Op basis van deze
informatie kan een oordeel gevormd worden over de kwaliteit van het resultaat en wordt een beter inzicht verkregen in
het vermogen van de woningcorporatie om uit de bedrijfsuitoefening positieve kasstromen te genereren.
Een lichte voorkeur bestaat voor de directe methode door aan te geven dat deze theoretisch de meest zuivere vorm is
(RJ 360.210). Wel wordt aanbevolen om bij toepassing van de directe methode een aansluiting te laten zien tussen het
bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties. Deze aansluiting komt overeen met de presentatie van de
kasstroom uit bedrijfsoperaties volgens de indirecte methode. Op deze manier worden de voordelen van beide
methoden benut.
113
10 Kasstroomoverzicht
10.3.5 Kasstromen uit investeringsactiviteiten
Investeringsactiviteiten betreffen de investeringen in en desinvesteringen van (im)materiële en financiële vaste activa.
Voorbeelden van kasstromen uit investeringsactiviteiten zijn:
•
uitgaven voor de aankoop van grond en gebouwen;
•
uitgaven voor zelfvervaardigde materiële vaste activa;
•
ontvangsten uit hoofde van de verkoop van vaste activa (al dan niet verkocht onder voorwaarden);
•
uitgaven en ontvangsten uit hoofde van de verstrekking en aflossing van door de rechtspersoon uitgegeven
langetermijnleningen.
Daarnaast worden uitgaven uit hoofde van interest die zijn geactiveerd onder de vaste activa opgenomen onder de
kasstromen uit investeringsactiviteiten (RJ 360.218).
10.3.6 Kasstromen uit financieringsactiviteiten
Financieringsactiviteiten bestaan uit de activiteiten ter financiering van de operationele en investeringsactiviteiten.
Financieringsactiviteiten hebben invloed op de grootte en samenstelling van het eigen vermogen of het vreemd
vermogen. Voorbeelden van kasstromen uit financieringsactiviteiten zijn:
•
ontvangsten of aflossingen uit hoofde van opgenomen obligatieleningen, onderhandse leningen, hypothecaire
leningen, leningen met verbonden partijen en andere korte- en langetermijnleningen;
•
uitgaven ter aflossing van de leningen;
•
uitgaven door een lessee voor de vermindering van de uitstaande verplichting voor een financiële lease; en
•
ontvangsten en uitgaven rekening-courant banken of rekening-courant verbonden partijen met
financieringskarakter.
Ook de ontvangst uit hoofde van een sale and financial leasebacktransactie wordt gepresenteerd als een kasstroom uit
hoofde van financieringsactiviteiten (RJ 360.207).
Afdekkingsinstrumenten
Als onderdeel van het financiële beleid van een onderneming worden soms financiële instrumenten, zoals
termijncontracten, opties, swaps en dergelijke, gebruikt voor het afdekken van ingenomen posities. De hiermee
samenhangende kasstromen moeten in dezelfde categorie gepresenteerd worden als de kasstromen die samenhangen
met de afgedekte positie (RJ 360.204).
10.3.7 Interest, dividend en winstbelastingen
Interest
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest worden hetzij onder de kasstromen uit operationele activiteiten
opgenomen, hetzij onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten (RJ 360.213). De interest die is begrepen in de
betaalde leasetermijnen van financiële leaseovereenkomsten wordt ook als een interestbetaling aangemerkt
(RJ 360.213). RJ 360.207 bepaalt dat bij financiële leasing het interestbestanddeel wordt opgenomen onder de
kasstromen uit operationele activiteiten. Dit is overigens niet consistent met hetgeen bepaald is in RJ 360.213. Gezien
de in RJ 360.213 opgenomen bepaling zijn wij van mening dat het te verdedigen is om het interestbestanddeel van de
leasetermijn van een financiële lease ook onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten op te nemen.
Dividend
Kasstromen uit hoofde van ontvangen dividend van deelnemingen worden hetzij onder de kasstromen uit operationele
activiteiten, hetzij onder de kasstromen uit financieringsactiviteiten gerangschikt (RJ 360.213). Opname van ontvangen
dividenden onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten is ons inziens niet correct. Indien ontvangen dividenden niet
worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten, lijkt opname onder de kasstroom uit
investeringsactiviteiten de enige juiste optie.
Betaalde dividenden aan aandeelhouders (bezien vanuit de nevenstructuur) worden bij voorkeur opgenomen onder de
kasstromen uit financieringsactiviteiten. Deze betaalde dividenden worden afzonderlijk gepresenteerd (RJ 360.221).
Winstbelastingen
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van winstbelastingen worden opgenomen onder de operationele activiteiten,
behalve voor zover deze praktisch toerekenbaar zijn aan investerings- en financieringsactiviteiten. Bijvoorbeeld: een
belastinguitgave die samenhangt met een boekwinst op verkochte activa wordt gepresenteerd onder
investeringsactiviteiten (RJ 360.214).
114
10 Kasstroomoverzicht
10.4 Toelichting op het kasstroomoverzicht
Algemeen
Een kasstroomoverzicht dient te worden voorzien van een toelichting (RJ 360.301). In de toelichting wordt aandacht
besteed aan de aspecten die voor een goed begrip van het kasstroomoverzicht van belang zijn.
In geval van financiële leasing wordt bij het aangaan van het leasecontract in de toelichting op het kasstroomoverzicht
aangegeven voor welke bedragen uit dien hoofde activa en leaseverplichtingen wel in de balans zijn opgenomen, maar
niet in het kasstroomoverzicht.
Geldmiddelen
Indien het begrip geldmiddelen in het kasstroomoverzicht afwijkt van het begrip liquide middelen in de balans, dient een
cijfermatige aansluiting tussen beide begrippen in de toelichting op het kasstroomoverzicht te worden opgenomen
(RJ 360.302).
Voorts wordt aanbevolen afzonderlijk te vermelden welk bedrag van de hoeveelheid geldmiddelen op balansdatum aan
belangen van derden kan worden toegerekend (RJ 360.305). Een zelfde aanbeveling geldt voor de vermelding van het
aan derden toerekenbare bedrag van de kasstromen uit operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
Balansmutaties
Indien zich belangrijke verschillen voordoen tussen enerzijds mutaties in balansposten zoals die blijken uit het
kasstroomoverzicht en anderzijds mutaties in balansposten zoals die blijken uit de balansen aan het begin en het einde
van de verslagperiode, wordt aanbevolen deze toe te lichten (RJ 360.303). De mutaties in balansposten worden
zichtbaar in het kasstroomoverzicht bij toepassing van de indirecte methode of in het aanbevolen aansluitingsoverzicht
tussen het bedrijfsresultaat en de kasstroom uit bedrijfsoperaties bij toepassing van de directe methode.
Bij belangrijke verschillen tussen posten in het kasstroomoverzicht en mutatieoverzichten van activa en passiva wordt
aanbevolen deze toe te lichten (RJ 360.301). Dit kan zich voordoen bij investeringen en desinvesteringen die reeds tot
mutaties van activa en passiva hebben geleid, maar nog niet tot een uitgaande respectievelijk ingaande geldstroom.
Bijzondere posten
Bijzondere ontvangsten en uitgaven moeten nader worden toegelicht, tenzij deze kasstromen reeds als zodanig blijken
uit het kasstroomoverzicht (RJ 360.304). Als voorbeelden van bijzondere ontvangsten en uitgaven worden genoemd:
•
kasstromen uit hoofde van bijzondere of buitengewone posten in de winst-en-verliesrekening;
•
kasstromen in verband met de expansie van de organisatie;
•
kasstromen die onder de operationele activiteiten zijn gerangschikt, maar tevens een financieringskarakter hebben.
Vergelijkende cijfers
Net als de balans en winst-en-verliesrekening wordt het kasstroomoverzicht voorzien van vergelijkende cijfers over het
voorafgaande boekjaar (RJ 360.107).
Jaarverslag
Aanbevolen wordt om ook in het jaarverslag nader in te gaan op de in het kasstroomoverzicht gepresenteerde
gegevens (RJ 360.301). Hierbij kan onder meer worden gedacht aan belangrijke kasstromen ten aanzien van
investeringen in nieuwbouw en onderhoud en aangetrokken nieuwe financieringen.
115
11 Wet normering bezoldiging
topfunctionarissen publieke en
semipublieke sector (WNT)
11.1 Inleiding
De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is in werking getreden met
ingang van 1 januari 2013. De WNT regelt niet alleen de openbaarmaking van topinkomens in de publieke en
semipublieke sector, maar stelt ook maxima aan de hoogte van de bezoldiging van topfunctionarissen en tevens aan de
ontslagvergoedingen.
Met ingang van 1 januari 2015 is de Wet Verlaging Bezoldigingsmaximum WNT (hierna: WNT-2) in werking getreden.
Voor 2015 zijn de volgende uitvoeringsregelingen betreffende de WNT van toepassing: Uitvoeringsbesluit WNT,
Uitvoeringsregeling WNT, Controleprotocol WNT en de Beleidsregels toepassing WNT 2015. Deze regelingen zijn te
raadplegen via www.topinkomens.nl.
Voor woningcorporaties is bovendien een specifieke regeling opgesteld door de Minister voor Wonen en Rijksdienst d.d.
22 november 2013, nr. 2013-0000717365 houdende vaststelling van de indeling van de toegelaten instellingen
volkshuisvesting in klassen met daarbij toepasselijke bezoldigingsmaxima ten aanzien van hun topfunctionarissen
(Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). De indeling vindt
plaats op grond van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een
toegelaten instelling op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Deze
regeling is met ingang van 1 januari 2014 in werking getreden.
11.2 Werkingssfeer WNT
De WNT is van toepassing op woningcorporaties volgens artikel 1.3 WNT, woningcorporaties zijn opgenomen in
bijlage1 van de WNT. De WNT is mogelijk ook van toepassing op instellingen waarin een woningcorporatie participeert.
Privaatrechtelijke rechtspersonen kunnen onder de WNT vallen:
•
waarvan een orgaan is bekleed met openbaar gezag;
•
waarvan door een overheidslichaam of publiekrechtelijke rechtspersoon één of meer leden van het bestuur worden
benoemd of op andere wijze overheidsinvloed bestaat op het beheer of beleid;
•
die specifiek zijn genoemd in de bijlagen van de WNT;
•
aan wie voor een periode van minimaal drie opeenvolgende kalenderjaren overheidssubsidies is verleend, welke
samen jaarlijks meer bedragen dan € 500.000 en ten minste 50% uitmaken van de jaarlijkse inkomsten.
11.3 Begrip topfunctionaris
De WNT kent het begrip topfunctionaris, dit wordt omschreven in artikel 1.1, onderdeel b. Voor bepaalde publieke
lichamen is opgesomd welke functies kwalificeren als topfunctionaris. Dit is niet het geval voor woningcorporaties.
Voor zover het instellingen betreft waarbij de functies niet bij naam worden genoemd, gaat het bij topfunctionarissen
om:
a. de leden van de hoogste uitvoerende en toezichthoudende organen (welke automatisch aan het hoofd staan van
de gehele rechtspersoon of instelling);
b. de hoogste ondergeschikte of de leden van de groep hoogste ondergeschikten aan dat orgaan én in deze rol
(gezamenlijk) verantwoordelijk is voor de gehele rechtspersoon of de gehele instelling;
c. degene of degenen belast met de dagelijkse leiding van de gehele rechtspersoon of instelling.
Ook indien de functie van topfunctionaris anders dan in dienstverband wordt vervuld, is de WNT van toepassing. Dus
ook indien sprake is van detachering, inhuur als zzp'er e.d.
116
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Het kan zijn dat een vestigings- of locatiedirecteur als topfunctionaris aangemerkt dient te worden, namelijk in het geval
dat de vestigingsdirecteuren tezamen formeel het managementteam of het dagelijks bestuur uitmaken waarin
beslissingen voor de gehele instelling of rechtspersoon worden genomen.
Een directeur Financiën of een directeur P&O van een instelling valt alleen onder de definitie van topfunctionaris, als
hij/zij formeel lid is van een centraal management- of directieteam en bij dat orgaan de leiding en/of gezamenlijke
verantwoordelijkheid ligt voor de gehele instelling.
Afhankelijk van het organogram, zullen bij de ene instelling of rechtspersoon de leden van slechts één managementlaag
als topfunctionarissen aangemerkt worden, terwijl bij een andere instelling of rechtspersoon de leden van meerdere
managementlagen als topfunctionarissen aangemerkt worden. Per instelling of rechtspersoon zal bezien moeten
worden welke functionarissen als topfunctionaris aangemerkt moeten worden. Bij sommige instellingen worden zowel
het bestuur als de leden van het directieteam, respectievelijk de directeur van de instelling als topfunctionaris
aangemerkt. Indien bij een stichting ook sprake is van een raad van toezicht, zullen ook de leden van deze raad onder
de definitie van topfunctionaris vallen.
11.4 Maximale bezoldigingsnorm en ontslaguitkering voor topfunctionarissen
De WNT kent een maximale bezoldigingsnorm voor een topfunctionaris. Indien de maximale bezoldigingsnorm wordt
overschreden, is sprake van een onverschuldigde betaling, die teruggevorderd moet worden. Het betreft hier een
wettelijk verbod dat voorgaat op tussen partijen gemaakte civielrechtelijke afspraken en een van toepassing zijnde cao.
Kwijtschelding van een onverschuldigde betaling door de instelling is overigens ook verboden op grond van de WNT.
De algemene maximale bezoldiging mag voor een topfunctionaris in dienstverband niet meer bedragen dan € 178.000
per jaar (2015). Dit is de norm van WNT-2, met ingang van 1 januari 2015. Voor woningcorporaties is echter in 2015
nog de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 van toepassing.
Pas in 2016 zal deze regeling worden aangepast aan de norm van WNT-2. Nu er nog geen nieuwe regeling (algemene
maatregel van bestuur) voor de maximale bezoldiging van topfunctionarissen zonder dienstverband is, geldt voor hen in
2015 ook nog de norm volgens de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2014.
Volgens de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 zijn voor
2015 de volgende verlaagde bezoldigingsmaxima van toepassing:
Klasse
Bezoldigingsmaximum 2015
A
€ 82.100
B
€ 93.000
C
€ 103.900
D
€ 112.400
E
€ 130.600
F
€ 148.800
G
€ 167.000
H
€ 185.200
I
€ 203.400
J
€ 230.474
117
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Voor 2016 zijn de volgende bezoldigingsmaxima van toepassing:
Klasse
Bezoldigingsmaximum 2016
A
€ 83.000
B
€ 94.000
C
€ 105.000
D
€ 113.000
E
€ 131.000
F
€ 150.000
G
€ 168.000
H
€ 179.000
De minister deelt de woningcorporatie in een bepaalde klasse in. Een woningcorporatie kan een verzoek indienen bij de
minister voor indeling in een andere klasse.
De bezoldiging bestaat uit de volgende onderdelen:
1. beloning (bruto jaarsalaris inclusief loon in natura zoals bijtelling lease auto, vakantiegeld en overige bruto
loonbestanddelen);
2. belaste vaste en variabele kostenvergoedingen (met uitzondering van vergoedingen/verstrekkingen die als
eindheffingsbestanddeel zijn aangemerkt onder de werkkostenregeling);
3. beloningen betaalbaar op termijn (zoals werkgeversbijdrage pensioen e.d.).
De drie genoemde bedragen moeten als communicerende vaten worden beschouwd, waardoor bijvoorbeeld een
hogere beloning betaalbaar op termijn kan worden gecompenseerd met een lagere beloning, mits de som van de drie
bedragen de maximale bezoldigingsnorm niet overschrijdt. Ook met behoud van overgangsrecht kan een lagere
werkgeversbijdrage pensioen (als gevolg van de aftopping) worden gecompenseerd met een hoger salaris, mits het
totaal van de bezoldigingssom die onder het overgangsrecht valt, niet wijzigt.
Voor leden en de voorzitters van het hoogste toezichthoudende orgaan van een rechtspersoon of instelling geldt een
maximale bezoldiging van respectievelijk 10% en 15% van het genoemde beloningsmaximum van de topfunctionaris
voor de betreffende sector. De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) heeft haar leden
geadviseerd in 2015 geen verhoging van de bezoldiging van toezichthouders ten opzichte van de norm van 2014 toe te
passen.
Indien geen sprake is van een voltijds dienstverband dan wel indien de functie slechts een gedeelte van het jaar wordt
vervuld, zal de maximale bezoldigingsnorm pro rata moeten worden aangepast.
Topfunctionaris zonder dienstverband
Voor interim-topfunctionarissen, die hun functie in een periode van achttien maanden voor meer dan zes maanden
vervullen, is het bezoldigingsmaximum van toepassing.
Bij topfunctionarissen, die niet in loondienst zijn, bedraagt de maximale vergoeding het hiervoor genoemde
bezoldigingsmaximum exclusief btw, maar inclusief alle belastbare kosten die de WNT-instelling vergoedt voor de
uitoefening van de functie. De kosten die bij een functionaris in dienstbetrekking ook onbelast mogen worden vergoed,
tellen niet mee als bezoldiging
Bureaukosten (waaronder bemiddelingskosten) maken onderdeel uit van de bezoldiging, Daarbij is niet van belang of
dit bedrag ook naar de betrokken gedetacheerde (of zijn management BV) gaat of (ook) naar een organisatie die de
betrokkene detacheert. Tot 1 januari 2016 wordt geaccepteerd dat een eenmalige bemiddelingsfee niet onder het
bezoldigingsbegrip valt, mits sprake is van een vooraf bij de opdrachtverlening overeengekomen en eenmalig te betalen
vast bedrag voor het vinden van de geschikte kandidaat. Een bedrag dat afhankelijk is van de inzet van de functionaris,
behoort daar niet toe.
Bemiddelingskosten verschuldigd aan een bureau dat uitsluitend de bemiddeling verzorgt en dus niet ook de
topfunctionaris detacheert vallen in zijn geheel buiten de WNT.
118
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
De toepasselijke norm kan met de volgende formule worden berekend:
x= y×a×b
365
x = individuele maximumbezoldiging functionaris zonder dienstbetrekking (ex. btw)
y = toepasselijke maximum WNT-jaarnorm voor de desbetreffende functie
a = deeltijdfactor (bij fulltime functies: 1,0)
b = totaal aantal kalenderdagen (niet: werkdagen!) waarop de functie in het jaar is vervuld.
Topfunctionarissen zonder dienstverband werken veelal niet een volledige werkweek, maar minder uren. Het Ministerie
van BZK heeft een praktisch stappenplan opgesteld voor de berekening van de deeltijdfactor, die is vermeld op
www.topinkomens.nl. De deeltijdfactor kan overigens nooit groter zijn dan 1.
De in WNT-2 aangekondigde algemene maatregel van bestuur betreffende een specifieke bezoldigingsnorm voor
topfunctionarissen zonder dienstverband voor de eerste periode van 12 maanden heeft in de zomer van 2015 ter
internetconsultatie gelegen. De verwachting is dat deze regeling in 2016 van kracht wordt. Er zal onder andere een
maximum uurtarief komen. Dit is vanaf de eerste dag dat de functie wordt vervuld toepassing. Na deze 12 maanden
wordt de bezoldigingsnorm voor topfunctionarissen in dienstverband van toepassing.
Ontslagvergoeding
Voor topfunctionarissen is de ontslagvergoeding die partijen kunnen overeenkomen gemaximeerd tot de som van de
beloning en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn over de twaalf maanden voorafgaand
aan de beëindiging van het dienstverband, maar niet meer dan € 75.000. Bij een parttime dienstverband geldt het
maximum van € 75.000 naar rato van de omvang van het dienstverband. Indien sprake is van een ontslagvergoeding,
die door de rechter is bepaald, mag de ontslagvergoeding boven deze norm uitgaan.
Uitkeringen die rechtstreeks, dwingend en eenduidig voortvloeien uit een algemeen verbindend verklaarde collectieve
arbeidsovereenkomst (cao) of een wettelijk voorschrift, vallen voor de toepassing van de WNT buiten de definitie van
uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband en worden dus niet door de WNT genormeerd. Dat geldt ook
voor de transitievergoeding indien en voor zover daar recht op bestaat ingevolge het BW.
Een bovenwettelijke werkloosheidsuitkering (wachtgeld) is niet te beschouwen als ontslagvergoeding indien deze
voortvloeit uit een wettelijk voorschrift of algemeen verbindend verklaarde cao. Een wachtgelduitkering wordt ook niet
gezien als bezoldiging. Bovendien heeft de rechter uitgemaakt dat dit onder voorwaarden ook kan gelden voor afkoop
van uitkeringsrechten.
Ook is er een verbod op non-activiteitsbepalingen (het vrijstellen van werk in combinatie met loondoorbetaling tot het
moment dat het dienstverband eindigt), tenzij sprake is van schorsing, ziekte of opnemen vakantiedagen. Het is wel
mogelijk een topfunctionaris in een andere functie aan te stellen en feitelijke werkzaamheden te laten verrichten. Vanaf
28 november 2014 wordt de bezoldiging over een periode waarin de topfunctionaris vooruitlopend op de beëindiging
van het dienstverband geen taken meer vervult, aangemerkt als uitkering wegens beëindiging van het dienstverband.
De datum waarop de topfunctionaris de uitoefening van zijn taken beëindigt, wordt dan aangemerkt als datum waarop
het dienstverband eindigt.
Overige bepalingen
Verder kent de WNT voor topfunctionarissen een verbod op winstdelingen, bonusbetalingen of andere vormen van
variabele beloning, tenzij uitgezonderd bij algemene maatregel van bestuur. Uitgezonderd van het verbod zijn
gratificaties ter gelegenheid 12½, 25, 40 of 50 jarig dienstverband, eenmalige mobiliteitstoeslag of eenmalige
bindingspremie. Deze maken wel onderdeel uit van de bezoldiging en mogen niet leiden tot een overschrijding van de
norm.
Er ligt ten tijde van het schrijven van dit hoofdstuk een voorstel tot wijziging van het Uitvoeringsbesluit, waarbij de
toekenning van gratificaties wordt uitgebreid. De beoogde invoeringsdatum is met terugwerkende kracht 1 januari 2015.
De beoogde uitbreiding betreft:
•
andere gratificaties voor dienstjubilea, mits die op grond van een wettelijk voorschrift, collectieve
arbeidsovereenkomst of reguliere arbeidsvoorwaarden worden toegekend, zijn ook toegestaan;
•
een proportionele gratificatie, die op grond van een wettelijk voorschrift, collectieve arbeidsovereenkomst of
reguliere arbeidsvoorwaarden wordt toegekend, is toegestaan. Dit is het evenredige deel van de genoemde
ambtsjubileumgratificaties dat onder voorwaarden wordt toegekend indien betrokkene vóór het bereiken van het
vereiste aantal dienstjaren uit dienst treedt;
•
onbelaste diensttijdgratificaties bij 25 en 40 jaar tellen niet langer mee als bezoldiging in de zin van de WNT.
119
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Uit hoofde van artikel 2.1 lid 5 WNT mag in de situatie dat een topfunctionaris tevens werkzaam is bij een gelieerde
rechtspersoon (moeder-dochterrelatie), ook als de dochter niet onder de werkingssfeer van de WNT valt, de som van
bezoldiging, die de topfunctionaris ontvangt van beide rechtspersonen, de maximale bezoldigingsnorm niet
overschrijden.
11.5 Overgangsregime WNT
In de WNT zijn overgangsbepalingen opgenomen betreffende bestaande bezoldigingsafspraken, die vóór de
inwerkingtreding van, dan wel vóór een wijziging van de WNT en/of voor de inwerkingtreding van de sectorspecifieke
regeling zijn gemaakt, voor zowel topfunctionarissen in dienstverband en zonder dienstverband. Toepassing van het
overgangsrecht hangt af van de datum waarop de bezoldigingsafspraken zijn gemaakt. Het moment van het aangaan
van de afspraak (arbeidsovereenkomst, detacheringsovereenkomst etc.) is voor de toepassing van het overgangsrecht
bepalend en niet het moment waarop de werkzaamheden voor het eerst aanvangen dan wel het moment van betalen.
In de hierna opgenomen tabel is de toepassing van het overgangsrecht aangegeven ten aanzien van de in
verschillende perioden gemaakte of gewijzigde afspraken.
Gemaakte afspraak
Bezoldiging
Duur dienstverband
Ontslagvergoeding, nonactiviteit, bonus of
variabele beloning
Overeenkomst is
aangegaan/afspraak is
gemaakt vóór
6 december 2011 en
daarna niet gewijzigd.
Overgangsrecht
gedoogperiode gedurende
vier jaar vanaf 1-1-2013
daarna dient salaris in een
periode van drie jaar te
worden afgebouwd naar
norm van WNT-1 en
daarna in twee jaar naar
norm van WNT-2.
Gerespecteerd.
Vier jaar gerespecteerd
vanaf 1-1-2013; geen
afbouwperiode.
Overeenkomst is
aangegaan/afspraak is
gemaakt vóór
6 december 2011, maar is
gewijzigd tussen
6 december 2011 en de
inwerkingtreding van de
WNT (1 januari 2013),
waarbij sprake is van
overschrijding van de
WNT-norm.
Het met de WNT strijdige
deel van de afspraken
wordt niet gerespecteerd.
Afspraken zoals die zijn
overeengekomen voor
6 december 2011 worden
gerespecteerd; de overige
niet.
Vier jaar gerespecteerd
vanaf 1-1-2013 geen
afbouwperiode.
Nieuwe overeenkomst
aangegaan /afspraak
gemaakt in de periode
tussen 6 december 2011
en 1 januari 2013).
Overgangsrecht van vier
jaar gedogen vanaf 1-12013 daarna een
afbouwperiode van drie
jaar plus twee jaar naar
norm van WNT-2.
Gerespecteerd.
Vier jaar gerespecteerd
vanaf 1-1-2013; geen
afbouwperiode.
Het overgangsrecht van
vier jaar gedogen met
afbouwperiode van drie
jaar plus twee jaar naar
norm van WNT-2 is alleen
van toepassing op de
bezoldiging die reeds
bestond vóór
6 december 2011.
120
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Gemaakte afspraak
Bezoldiging
Duur dienstverband
Ontslagvergoeding, nonactiviteit, bonus of
variabele beloning
De bezoldiging is in 2013
binnen de algemene norm
van WNT-1, maar
overschrijdt in 2014 de
norm van de klasse waarin
de woningcorporatie wordt
ingedeeld.
Overgangsrecht
gedurende vier jaar met
ingang van 1-1- 2014
daarna dient salaris te
worden afgebouwd in een
periode van drie jaar plus
twee jaar naar norm van
WNT-2.
Gerespecteerd.
Vier jaar gerespecteerd met
ingang van 1-1-2013; geen
afbouwperiode.
Overeenkomst
aangegaan/afspraak
gemaakt ná
inwerkingtreding WNT (na
1 januari 2013), die de
norm van WNT-2 (regeling
2016) overschrijdt.
Overgangsrecht van vier
jaar vanaf 1 januari 2016
daarna een driejarige
afbouwperiode naar de
norm van WNT-2.
-
Geen overgangsrecht.
Gedurende de gedoogperiode van vier jaar binnen het overgangsrecht mag de bezoldiging alleen worden verhoogd als
de wijziging en de wijze waarop deze wordt berekend al voor de inwerkingtreding (of wijziging) van de WNT is
overeengekomen. Na de gedoogperiode van vier jaar zal de bezoldiging in een periode van drie jaar moeten worden
teruggebracht tot het geldende wettelijk maximum. Door de inwerkingtreding van WNT-2 op 1 januari 2015 is voor
bezoldigingsafspraken, die op dat moment al in het overgangsrecht vallen, de afbouwperiode met twee jaar verlengd
voor een verdere afbouw naar de norm van WNT-2.
Een (vrijwillige) verlaging, respectievelijk niet-verhoging, heeft geen invloed op de toepassing van het overgangsrecht,
maar dient juist te worden aangemoedigd volgens de Beleidsregels toepassing WNT 2015.
De afbouwregeling is als volgt:
•
jaar 1: verlaging 1/4 van het verschil tussen de huidige bezoldiging en het geldende maximum;
•
jaar 2: verlaging 1/3 van het verschil tussen de bezoldiging uit het eerste jaar en het geldende maximum;
•
jaar 3: verlaging 1/2 van het verschil tussen de bezoldiging uit het tweede jaar en het geldende maximum.
Indien de extra twee jaar afbouw van toepassing is, dan is afbouw als volgt:
•
in jaar 4 verlaging naar het maximum van WNT-1;
•
in jaar 5: verlaging van 1/2 van het verschil tussen de bezoldiging WNT-1 en het maximum van WNT-2;
•
in jaar 6: het maximum van WNT-2 is van toepassing.
Voor bonus, variabele beloning, non-activiteit en ontslagvergoeding, die zijn aangegaan voor de inwerkingtreding van
de WNT (vóór 1 januari 2013) is wel sprake van een overgangsregime, waardoor bestaande afspraken voor vier jaar
worden gedoogd. Voor deze componenten is echter geen afbouwperiode van toepassing, waardoor de bestaande
afspraken na de gedoogperiode direct nietig zijn.
11.6 Publicatieverplichting bezoldiging
Uit hoofde van de WNT moet de bezoldiging van alle (gewezen) topfunctionarissen (dienstverband) worden
verantwoord, ook als de bezoldigingsnorm niet is overschreden. Van overige medewerkers in dienstverband moet
alleen een vermelding plaatsvinden bij overschrijding van de bezoldigingsnorm.
Van hen moet de woningcorporatie op grond van de WNT het volgende opnemen:
•
de beloning;
•
de belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding;
•
de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn;
•
de functie of functies;
•
de duur en omvang van het dienstverband in het verslagjaar; en
•
een motivering voor de overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm;
•
(indien norm is overschreden) de bezoldiging, de functie of functies en de duur van het dienstverband over het
voorafgaande kalender.
121
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Van topfunctionarissen moet bovendien ook de naam openbaar worden gemaakt. Bij de niet-topfunctionarissen is dit
niet verplicht en kan worden volstaan met het noemen van de functie(s).
Een gewezen topfunctionaris is een topfunctionaris, die op of na 1 januari 2013 topfunctionaris in de zin van de WNT is
geweest.
Indien sprake is van een topfunctionaris zonder dienstverband wordt het volgende opgenomen:
•
de naam;
•
de bezoldiging;
•
de functie of functies; en
•
de duur en omvang van de functievervulling in het boekjaar.
Onder externe inhuur valt overigens niet het inhuren van extern advies.
De publicatieverplichting voor interim-niet-topfunctionarissen is vervallen met de inwerkingtreding van de Reparatiewet
WNT op 28 november 2014.
De woningcorporatie moet alle voorgaande gegevens, die worden opgenomen in de toelichting in de jaarrekening,
uiterlijk voor 1 juli volgend op het verslagjaar digitaal melden aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst en daarbij
een toelichting geven indien sprake is van overschrijding van de maximale bezoldigingsnorm.
11.7 Publicatieverplichting uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Voor de openbaarmaking van uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband, geldt het volgende.
Volgens de WNT zal voor elke (gewezen) topfunctionaris moeten worden vermeld:
•
de uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband;
•
de naam, functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed;
•
het jaar waarin het dienstverband is beëindigd; en
•
een motivering voor de overschrijding.
Zoals al eerder opgemerkt, is sprake van een maximum norm voor ontslagvergoeding voor topfunctionarissen, die niet
mag worden overschreden.
Voor alle andere medewerkers zal een uitkering wegens beëindiging van het dienstverband moeten worden vermeld in
de jaarrekening indien:
1. in enig voorafgaand jaar voor deze persoon een melding in de zin van de Wet openbaarmaking uit publieke
middelen gefinancierde topinkomens (Wopt)melding is gedaan; of
2. het totaal van de uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband meer bedraagt of zal bedragen dan
de maximale bezoldigingsnorm in het jaar waarin het dienstverband is beëindigd. De norm moet pro rata worden
toegepast als geen sprake is van een fulltime dienstverband.
In dat geval moeten de volgende gegevens worden vermeld:
•
de uitkering wegens beëindiging dienstverband;
•
de functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed;
•
het jaar waarin het dienstverband is beëindigd; en
•
een motivering voor de overschrijding.
De naam van de medewerker is niet noodzakelijk.
De woningcorporatie moet deze informatie voor alle topfunctionarissen en alle medewerkers, voor wie de
ontslagvergoeding openbaar gemaakt moet worden, uiterlijk voor 1 juli volgend op het verslagjaar digitaal melden aan
het ministerie van Wonen en Rijksdienst en daarbij een toelichting geven indien sprake is van overschrijding van de
maximale norm.
11.8 Rol van de accountant
De externe accountant stelt vast dat de woningcorporatie bij het opmaken van de jaarrekening voldoet aan de hiervoor
geschetste eisen die worden gesteld in de WNT. De externe accountant dient voorts een onverschuldigde betaling van
de woningcorporatie aan de betreffende topfunctionaris te melden aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Een
onverschuldigde betaling is de bezoldiging die een topfunctionaris heeft ontvangen boven de maximale
bezoldigingsnorm dan wel een andere vorm van bezoldiging die niet is toegestaan volgens de WNT, zoals een bonus.
De onverschuldigde betaling moet door de accountant worden gemeld in de volgende gevallen:
122
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
1.
2.
indien een vordering op een (gewezen) topfunctionaris uit onverschuldigde betaling niet in de jaarrekening is
opgenomen; of
indien een vordering op een (gewezen) topfunctionaris uit onverschuldigde betaling op het tijdstip waarop de
accountant zijn oordeel geeft over de jaarrekening door de betrokken topfunctionaris nog niet is terugbetaald.
Indien de jaarrekening niet de juiste en voorgeschreven gegevens bevat, meldt de accountant de ontbrekende
gegevens of het ontbreken van de motivering aan het ministerie van Wonen en Rijksdienst.
11.9 Handhaving
Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stelt een toezichthouder aan. Deze toezichthouder doet
onderzoek na melding accountant, op eigen initiatief of na een signaal van een klokkenluider. Voor woningcorporaties
wordt een nog nader aan te wijzen medewerker van het Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen van het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als toezichthouder aangewezen. Indien sprake is van een overschrijding van
de maximale bezoldigingsnorm of maximale ontslaguitkering is er een zachte en een harde handhavingsfase te
onderscheiden.
Alvorens de accountant een melding van een overschrijding doet, zal hij eerst de woningcorporatie op de overschrijding
wijzen en in de gelegenheid stellen de overschrijding ongedaan te maken.
Komt het toch tot een melding van de accountant aan de minister dan volgt er een onderzoek door de toezichthouder,
die in overleg treedt met de woningcorporatie en een onderzoek instelt. De toezichthouder komt met een rapport van
bevindingen. Als conclusie daarvan is dat sprake is van een overtreding van de WNT, volgt een hersteltermijn en
vooraankondiging van het handhavingsbesluit. Dit is een concept-beschikking, waartegen dus geen bezwaar
mogelijk is.
Indien daarna nog geen herstel volgt, treedt de harde handhavingsfase in werking. Er volgt een handhavingsbesluit met
daarin een last onder dwangsom, dit is een beschikking waartegen bezwaar mogelijk is. Dit wordt gepubliceerd in de
Staatscourant.
De last betreft het met terugwerkende kracht in overeenstemming met de WNT brengen van de bezoldiging. Het teveel
betaalde moet door topfunctionaris worden terugbetaald aan de woningcorporatie.
Volgt er nog geen herstel dan volgt er een publicatie in de Staatscourant en een invorderingsbeschikking, die zowel aan
de topfunctionaris als de woningcorporatie wordt gericht. In deze fase zullen de opgelegde dwangsommen kunnen
worden verrekend met bekostiging c.q. subsidie die de woningcorporatie ontvangt. De teruggevorderde bezoldiging van
de topfunctionaris vervalt in deze fase aan de staat en dus niet meer aan de woningcorporatie. Er dient binnen drie
weken te worden betaald anders wordt wettelijke rente berekend.
De verjaringstermijn voor het opeisen van een onverschuldigde betaling is vijf jaar, te rekenen vanaf moment dat
vordering bekend is geworden en uiterlijk twintig jaar nadat de vordering is ontstaan.
De verjaringstermijn stuit:
•
bij last onder dwangsom;
•
nieuwe mededeling aan topfunctionaris.
Dan begint een nieuwe verjaringstermijn van 5 jaar.
11.10 Wetsvoorstellen tot aanpassing WNT
In de brief van 10 juli 2013 is door de minister van BZK een wetsvoorstel aangekondigd, dat het uitbreiden van de
reikwijdte van de WNT naar alle functionarissen beoogt, ook wel genoemd WNT-3. Er is nog geen wetsontwerp
verschenen. Beoogd is dat dit wetsvoorstel uiterlijk per 1 januari 2017 in werking treedt.
Minister Plasterk heeft op 8 juli 2015 de Tweede Kamer middels een brief en een rapport op de hoogte gesteld van een
uitgevoerde verkenning betreffende de invoering van WNT-3.
Dit rapport brengt in beeld waar in de (semi)publieke sector niet-topfunctionarissen werkzaam zijn met een bezoldiging
boven de algemene WNT-norm, de achtergronden hiervan, en van de bezwaren en risico’s die sectoren en instellingen
zien bij het normeren van alle functionarissen. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de categorie
“specialisten en unieke talenten” en anderzijds de categorie “algemene of functionele managers” onder het niveau van
de topfunctionarissen in de desbetreffende organisaties.
123
11 Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)
Er zijn door de verschillende sectoren en instellingen zorgen en bezwaren geuit ten aanzien van WNT-3. Deze zorgen
zien onder andere op contractsvrijheid, snelle opeenvolging van wetswijzigingen, balans in het loongebouw, de invulling
van functies en omzeilingsconstructies. Als te onderzoeken alternatief is een quotum/uitzondering voor schaarse
specialisten of unieke talenten gesuggereerd. De bevindingen in deze verkenning zullen samen met de wetsevaluatie
en de WNT-jaarrapportage over 2014 (december 2015) worden betrokken bij het wetsvoorstel voor WNT-3.
11.11 Handige link
De tekst van de WNT, kunt u downloaden van de website: www.topinkomens.nl. Op deze website staat ook een
aantal veel voorkomende vragen en uitgewerkte antwoorden aangaande deze regeling.
124
Deel B – Andere weten regelgeving
125
12 Nieuwe Woningwet: Staatssteun en
Europese aanbesteding
12.1 Woningcorporaties en staatssteun
12.1.1 Inleiding
Voor woningcorporaties (T.I.’s) (hierna: corporaties) zijn er in 2015 op het terrein van staatssteun belangrijke
ontwikkelingen geweest door het van kracht worden van de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting (BTIV). In 2015 geldt een tweedeling voor de weten regelgeving die van toepassing is op
woningcorporaties. Van 1 januari tot 1 juli was de 'Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang
toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Tijdelijke regeling DAEB) die de uitvoering van DAEB regelde van kracht,
naast de ‘oude’ Woningwet en het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Sinds 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet
en het BTIV op de werkzaamheden van corporaties (T.I.’s) van toepassing. De inhoud van de Tijdelijke regeling DAEB
heeft hierin een plaats gekregen. De verslaggeving over het jaar 2015 loopt nog volgens het Bbsh.
Nederland voldoet met de Woningwet en het BTIV aan de Europese mededingingsregels die eisen dat in een formeel
besluit wordt vastgelegd welke diensten van algemeen economisch belang (DAEB) aan woningcorporaties worden
opgedragen. Alleen voor deze ‘DAEB' mag de overheid - onder voorwaarden - overheidsmiddelen
(staatssteun/compensatie) ter beschikking stellen.
12.1.2 Diensten van algemeen economisch belang (DAEB)
Een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) is een dienst waarvoor een onderneming - in dit geval een
corporatie - financiële compensatie kan krijgen, omdat de overheid het voor het ‘publiek belang’ noodzakelijk vindt dat
deze dienst wordt aangeboden. In principe zijn dat diensten die marktpartijen niet aanbieden, omdat zij deze niet
rendabel (genoeg) vinden. Het voorzien in sociale woningbouw wordt als DAEB beschouwd. De opdracht voor de
uitvoering van DAEB en de toezegging dat corporaties daarvoor compensatie kunnen krijgen, is voor de duur van 25
jaar verstrekt (art. 47 lid 3 en 4 Woningwet).
12.1.3 Compensatie
Van compensatie (staatssteun) is sprake bij:
1. Het met borgstelling door het WSW of borgstelling door een overheid door woningcorporaties kunnen aantrekken
van leningen op de kapitaalmarkt.
2. Reguliere projectsteun en bijzondere projectsteun alsmede saneringssteun van het CFV.
3. Steun door gemeenten in de vorm van een verlaging van de grondkosten ten behoeve van de uitvoering van
diensten van algemeen economisch belang door woningcorporaties (art. 1 Woningwet).
Compensatie voor DAEB-activiteiten is toegestaan, 'overcompensatie' niet (zie paragraaf 12.1.4). Dat wil niet zeggen
dat een corporatie geen andere staatssteun mag ontvangen. Een corporatie kan bijvoorbeeld in aanmerking komen
voor de-minimissteun van een gemeente.
De compensatie voor DAEB moet ‘staatssteunproof' zijn. Alleen de noodzakelijke extra kosten om de DAEB op de
gewenste wijze uit te voeren zijn toegestaan (Altmarkcriteria). Compensatie die de woningcorporatie krijgt voor het
maatschappelijk vastgoed is bestemd voor de huurder/gebruiker.
12.1.4 Overcompensatie
Bij meer dan redelijke winst op een DAEB-activiteit is sprake van overcompensatie. Redelijke winst is een vergoeding
op het eigen kapitaal waarbij rekening wordt gehouden met het risico van de onderneming, of het ontbreken van een
risico door het optreden van de lidstaat, met name wanneer deze uitsluitende of bijzondere rechten verleent.
Compensatie moet worden gebruikt voor het beheer van de DAEB. Kosten voor de DAEB mogen in aanmerking worden
genomen, andere kosten niet. De aan de DAEB toegerekende kosten kunnen alle variabele kosten voor het verstrekken
van de DAEB omvatten, een evenredige bijdrage in de gemeenschappelijke vaste kosten van de DAEB en de andere
activiteiten en een redelijke winst. De kosten die verband houden met investeringen, met name voor de infrastructuur
mogen in aanmerking worden genomen wanneer deze voor het beheer van de DAEB noodzakelijk zijn.
126
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Wanneer een onderneming activiteiten verricht die zowel binnen als buiten de werkingssfeer van de DAEB vallen,
moeten in de interne boekhouding de kosten en inkomsten die met de DAEB verband houden en die van de andere
diensten, alsmede de parameters voor de toerekening van die kosten en inkomsten gescheiden worden opgenomen
[zie art. 5 van EU-Besluit van de Commissie van 20 december 2011 (C (2011) 9380 (2012/21/EU)].
In de Woningwet wordt apart aandacht besteed aan de berekening van overcompensatie (zie Aedes, Woningwet in de
praktijk, Overcompensatie).
12.1.5 Scheiding DAEB en niet-DAEB
12.1.5.1 Inleiding
In de Woningwet en het BTIV staat het onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en
andere activiteiten (niet-DAEB) centraal. Woningcorporaties mogen nog steeds activiteiten uitvoeren die volgens de
Woningwet en het BTIV niet tot hun kerntaken (de DAEB) horen, maar zij dienen daarvoor aan strikte voorwaarden te
voldoen. Corporaties dienen hun DAEB-bezit en -activiteiten te scheiden van hun overige bezit en activiteiten (de nietDAEB). Corporaties moeten daarvoor een keuze maken tussen een administratieve scheiding of een juridische
scheiding. ‘Kleine’ corporaties mogen kiezen voor een verlicht regime met een baten en lasten scheiding (zie art.49
Woningwet).
De corporatie dient voor de voorgenomen splitsing tussen zijn DAEB en niet-DAEB voor 1 januari 2017 een voorstel
voor goedkeuring bij de minister in te dienen. Deze termijn kan worden verlengd als de corporatie voor 1 januari 2017
een verzoek indient bij de minister voor verlenging van die termijn tot 1 januari 2018.
Een corporatie mag op basis van de Woningwet alleen nog werkzaamheden verrichten die tot het terrein van de
volkshuisvesting (‘het wonen’) horen. Daarvoor moet een corporatie haar statuten, reglementen en werkzaamheden
voor 1 januari 2017 in overeenstemming brengen met de nieuwe Woningwet. Dit heeft tot gevolg dat een corporatie
voor die tijd een keuze dient te maken wat voor soort corporatie zij binnen het nieuwe volkshuisvestingsregime wil en
kan zijn. De directie/het bestuur en de MT leden zullen een afweging dienen te maken of de corporatie zich nog alleen
op de kerntaken gaat richten of een breder activiteitenpakket ambieert. Daarover dient van te voren afstemming plaats
te vinden van de corporatie met de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisaties.
De corporatie en de betrokken gemeente(n) zullen zich beide moeten kunnen vinden in de toekomstige taakstelling van
de corporatie in relatie tot het door de gemeente gewenste volkshuisvestelijke beleid. De corporatie moet de
verwachtingen die de gemeente heeft over de bijdrage van de corporatie aan het gemeentelijke volkshuisvestelijke
beleid bij haar eigen afwegingen betrekken. Ook de huurders- en bewonersorganisaties hebben een prominente rol
gekregen in het overleg van de gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties. De corporatie zal met de gemeente en
huurdersorganisaties tot procesafspraken dienen te komen (zie Aedes Woningwet in de praktijk, Handreiking
prestatieafspraken). Voor de corporatie is het van belang dat zij een plan van aanpak heeft voor de implementatie van
de nieuwe Woningwet en het BTIV.
Doel van de scheiding DAEB niet-DAEB
Werkzaamheden voor DAEB mogen geborgd worden verricht. Daarvoor is compensatie (DAEB-staatssteun)
toegestaan. Nieuwe niet-DAEB-werkzaamheden moeten na de scheiding tegen marktconforme condities worden
gefinancierd. Dit houdt in dat voor deze werkzaamheden geen borging (compensatie) kan worden verkregen. Geen
vermogen, onderpand of zekerstellingen mag vanuit de DAEB voor niet-DAEB worden verstrekt.
Onderbrenging in DAEB-tak
Voorgeschreven is welk bezit en welke activiteiten corporaties in de DAEB-tak dienen onder te brengen. Dat zijn in de
eerste plaats hun onroerende zaken die samenhangen met hun werkzaamheden die diensten van algemeen
economisch belang zijn. Daarnaast behoren de door het WSW geborgde leningen, hun grond en hun baten en lasten
toegedeeld te worden aan de DAEB-tak, voor zover er een samenhang met DAEB-werkzaamheden bestaat (art. 66
BTIV). Voor de grondposities geldt dat als binnen vijf jaar wordt gebouwd sprake is van DAEB, in alle andere gevallen
van niet-DAEB (zie art. 66 lid 1 sub e BTIV en art. 81 BTIV). De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) zal nog een
termijn stellen waarbinnen de betrokken grondposities in de niet-DAEB moeten zijn ingebracht.
Artikel 66 onderdeel h BTIV heeft betrekking op vorderingen en schulden die bijvoorbeeld samenhangen met de
vervreemding van woongelegenheden. Hierbij kan sprake zijn van bedingen die van toepassing zijn bij een opvolgende
vervreemding aan een persoon die de woongelegenheid als eigenaar zal gaan bewonen; deze bedingen betreffen
veelal een vorm van deling van de winst die dient plaats te vinden.
127
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Wat corporaties niet in de DAEB-tak moeten onderbrengen op grond van de Woningwet en het BTIV, dienen zij in de
niet-DAEB-tak onder te brengen. Daaronder behoren de met hen verbonden ondernemingen, vaak
dochtermaatschappijen. In dit kader behoren woningvennootschappen daar niet toe, omdat die uit een juridische
scheiding ontstaan (art. 67 BTIV).
Levensvatbaarheid en financierbaarheid
Uitgangspunt voor zowel de administratieve scheiding als de juridische scheiding is dat respectievelijk de ‘DAEB-tak en
de niet-DAEB-tak’ of ‘de corporatie (T.I.) en de woningvennootschap(pen)’ op het moment van scheiding levensvatbaar
en zelfstandig financierbaar dienen te zijn. De minister onthoudt zijn goedkeuring aan het voorstel voor de splitsing als
dat niet het geval is. In beginsel mag maximaal 60% van de over te dragen woningen worden gefinancierd met
aandelenkapitaal. Bij een juridische splitsing is het mogelijk daarvan af te wijken, wanneer dit noodzakelijk is voor de
levensvatbaarheid en continuïteit van de woningvennootschap (artikel 89 BTIV).
Bij de scheiding wordt de niet-DAEB-tak respectievelijk de woningvennootschap(pen) voor een deel gefinancierd door
een (boekhoudkundige) marktconforme lening van de DAEB-tak respectievelijk de corporatie, die geleidelijk omgezet
wordt in ongeborgde financiering uit de markt.
Voor de corporatie is het van belang na te gaan of wat zij wil ook kan en binnen de eisen van de Woningwet
financierbaar is.
12.1.5.2 Baten en lasten scheiding voor ‘kleine’ corporaties
Kleine corporaties kunnen zich op grond van Europese regelgeving beperken tot het aanbrengen van een baten en
lasten scheiding, indien zij aan de volgende drie cumulatieve voorwaarden voldoen:
1. de corporatie dient een totale netto jaaromzet te hebben van minder dan € 30 miljoen gedurende twee boekjaren;
en
2. het aandeel in die omzet van haar werkzaamheden die niet behoren tot de DAEB was in die jaren minder dan 5%;
en
3. in enig boekjaar was het aandeel van haar investeringen in werkzaamheden die niet behoren tot de DAEB in het
totaal van haar investeringen minder dan 10% (zie art. 49 Woningwet, art. 64 BTIV).
Bij ministeriële regeling wordt jaarlijks het bedrag voor de netto-jaaromzet aangepast. Nadere voorschriften zullen
worden gegeven voor de wijze van scheiding door de corporatie van baten, lasten, activa en passiva en daarmee
verband houdende zaken. Deze corporaties hoeven geen aparte balansen voor de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak te
hebben, omdat er geen aparte takken zijn.
De kosten en opbrengsten (baten en lasten) van de DAEB-activiteiten moeten wel worden onderscheiden van die van
de niet-DAEB-activiteiten. Dit kan op basis van een kosten-verdeelstaat. De kosten en opbrengsten moeten daarbij op
grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake de kostprijsadministratie worden
toegerekend. Dit betekent dat kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB-activiteiten dan wel nietDAEB-activiteiten volledig aan de DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten moeten worden toegerekend.
Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de
kosten en opbrengsten worden toegedeeld aan DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten naar de mate
waarin zij op de te onderscheiden activiteiten betrekking hebben.
Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar ratobenadering, bijvoorbeeld in de verhouding tussen DAEB-en niet-DAEB-vastgoed. De uitgangspunten en verdeelsleutels
op basis waarvan de toedeling plaats vindt moeten duidelijk zijn vastgelegd.
De corporatie moet de wijze waarop de corporatie de baten-lastenscheiding vormgeeft, voorleggen aan de Autoriteit
woningcorporaties. De corporatie dient hierbij te kunnen aantonen dat compensatie, bijvoorbeeld door WSW-geborgde
leningen, uitsluitend is gebruikt voor DAEB-activiteiten. De door WSW-geborgde financiering beschikbaar gekomen
middelen moeten voor DAEB-werkzaamheden zijn of worden aangewend.
Corporaties mogen de ‘eigen middelen’ in principe vrij inzetten voor DAEB- en niet-DAEB-activiteiten. Interne
financiering en de daarvoor benodigde opbouw van een voorziening uit verkoopopbrengsten zijn niet aan de orde. Ook
liberalisering van een huurwoning leidt niet tot ‘overheveling’ naar de niet-DAEB-tak omdat er geen aparte takken zijn.
Corporaties die zijn uitgezonderd van de verplichte vermogensscheiding en in aanmerking komen voor een baten en
lasten scheiding voor kleine corporaties kunnen vrijwillig kiezen voor bijvoorbeeld een administratieve scheiding. Dit kan
aan de orde zijn als een corporatie vooraf de kosten wil sturen en deze niet achteraf wil toerekenen.
128
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
12.1.5.3. Administratieve scheiding
Bij een administratieve scheiding vindt scheiding plaats binnen de corporatie - dus op toegelaten instelling niveau - in
twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen: de DAEB-tak met het DAEB-bezit en -activiteiten (art. 66 BTIV), die de
kerntaken uitvoert en de niet-DAEB-tak met het overige bezit en de overige activiteiten (art. 67 BTIV) die de overige
taken uitvoert. De corporatie moet daarvoor al haar baten, lasten, activa en passiva toerekenen aan de DAEB-tak
respectievelijk de niet-DAEB-tak. De geborgde leningen (de leningen waarvoor het Rijk en gemeenten garant staan)
moet de corporatie toerekenen aan de DAEB-tak.
Te liberaliseren woningen
Bij een administratieve scheiding kan een corporatie in geval van liberalisatie van huurwoningen, deze administratief
laten overgaan van de DAEB-tak naar de niet-DAEB-tak. Deze voornemens maken deel uit van het overleg met
gemeenten en huurders(organisaties) over de prestatieafspraken.
12.1.5.3.1 Administratieve scheiding (hybride variant)
Wanneer een corporatie zowel een niet-DAEB-tak als een juridische dochter wenst, een zogenoemde hybride variant,
dient de corporatie het regime van een administratieve scheiding te volgen. Onderdeel van het scheidingsvoorstel is dat
in de niet-DAEB-tak een verbinding zal worden opgericht waarin een deel van het niet-DAEB-bezit zal worden
ondergebracht (NvT bij par. 4.5.3 en par. 4.5.5 BTIV). De opmerking uit de NvT dat een verbinding zal worden opgericht
voor het onderbrengen van een deel van het niet-DAEB-bezit doet vermoeden dat overdracht van niet-DAEB uit de
corporatie naar een bestaande verbinding die niet voldoet aan de vereisten voor een woningvennootschap niet is
toegestaan.
Voor bestaande verbindingen hangt het van de aard van de verbinding af of deze op grond van de
overgangsbepalingen van de Woningwet in lijn moeten worden gebracht met de Woningwet en het BTIV of niet. In
principe geldt geen verplichting tot aanpassing voor verbonden ondernemingen die geen dochtermaatschappij zijn (zie
Woningwet Hfd. 2. Overgangsbepalingen art. II lid 6 en 7).
12.1.5.4 Juridische scheiding
Bij de juridische scheiding dient de corporatie al haar niet-DAEB-bezit en – werkzaamheden, zoals de duurdere
huurwoningen, koopwoningprojecten, het commerciële vastgoed en de daarbij behorende activiteiten (dus alle nietDAEB baten, lasten, activa en passiva) onder te brengen in een of meer woningvennootschappen (besloten NV’s of
BV’s met een blokkeringsregeling).
Voor de methode van juridische scheiding kan de corporatie kiezen tussen een activa passiva transactie of een
juridische (af)splitsing (als bedoeld in artikel 2:334a BW). Na de juridische (af)splitsing is de corporatie 100%
aandeelhouder van de woningvennootschap(pen). Bij een activa passiva transactie worden de zaken en de
vermogensrechten en -plichten die tot het niet-DAEB horen één voor één overgedragen door de corporatie aan de
woningvennootschap. Voor de onroerende zaken zijn afzonderlijke notariële aktes vereist (overdracht onder bijzondere
titel). Bij een juridische (af) splitsing gaat een (evenredig) deel van het vermogen van de corporatie over op de
woningvennootschap, in dit geval het niet-Daeb-deel (en eventueel te liberaliseren woningen). Voor deze overgang
onder algemene titel is slechts één notariële akte vereist.
De financiële continuïteit van elke woningvennootschap moet zijn gewaarborgd. De corporatie kan zolang zij
meerderheidsaandeelhouder is van de woningvennootschap daarvan het bestuur vormen.
Verplicht aanbieden van aandelen voor verkoop
De minister kan bepalen dat de corporatie haar aandelen in een woningvennootschap in het openbaar aanbiedt als naar
het oordeel van de minister de vervreemding van aandelen noodzakelijk is. Dit kan aan de orde zijn voor het
waarborgen van de financiële continuïteit van de corporatie, of het door de corporatie kunnen voldoen aan het vereiste
dat de corporatie naar redelijkheid bijdraagt aan het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk
werkzaam is (art. 42 lid 1 eerste volzin BTIV).
Voorwaarden aangaan verbinding van toepassing op juridische scheiding
De voorwaarden voor het aangaan van een verbinding zijn ook van toepassing op een juridische scheiding (art. 21
Woningwet).
Een corporatie mag zich alleen met bepaalde NV’s en bepaalde BV’s met beperkte aansprakelijkheid verbinden. De
NV’s dienen zogenoemde besloten NV’s te zijn, dit houdt in dat in hun statuten moet zijn geregeld dat zij uitsluitend
aandelen op naam kennen. Hun statuten dienen een blokkeringsregeling te bevatten en niet toe te laten dat met
medewerking van de NV certificaten aan toonder worden uitgegeven (art. 21 lid 1 onderdeel a Woningwet). De statuten
129
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
van BV’s die zich met corporaties verbinden dienen eveneens een blokkeringsregeling te bevatten (art. 21 lid 1
onderdeel b Woningwet) (MvT bij de Woningwet pag. 60).
De financiële continuïteit van zowel de corporatie als de met haar verbonden onderneming (woningvennootschap) is
een belangrijke randvoorwaarde. Zij moeten beide levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn (NvT bij BTIV pag.
123). De woningvennootschap moet financieel gezond zijn, omdat zij de corporatie (die direct na een juridische
scheiding haar enige aandeelhoudster is) van dividend en agio-uitkeringen moet kunnen voorzien. Bovendien moet de
woningvennootschap binnen een bepaalde termijn de door de corporatie aan haar verstrekte leningen kunnen
terugbetalen. De verwachting is dat een woningvennootschap aanvankelijk hoogstens bescheiden winst zal maken.
Daarnaast zal de woningvennootschap voldoende aantrekkelijk moeten zijn voor commerciële instanties die haar
kapitaal zouden kunnen verschaffen. De corporatie mag na haar oprichting immers geen kapitaal meer verschaffen.
Volgens minister S.A. Blok kunnen woningvennootschappen zich wellicht ontwikkelen tot - een eerste generatie participanten op dat deel van de woningmarkt waarop de corporatie na een juridische scheiding niet meer werkzaam is
(MvT pag. 60).
De corporatie moet over het verzoek voor een juridische scheiding overleg voeren met de gemeenten waar zij feitelijk
werkzaam is en met de in het belang van de huurders werkzame huurdersorganisaties en bewonerscommissies (als
bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder). De zienswijzen van die instanties op die scheiding dienen bij
dat verzoek te worden gevoegd.
In art. 81 BTIV is geregeld welke niet-DAEB onroerende zaken, leningen, financieel waardeerbare rechten en
verplichtingen, baten en lasten een corporatie in de woningvennootschap dient onder te brengen.
Meer onderbrengen in niet-DAEB dan vereiste niet-DAEB: te liberaliseren woningen
In het scheidingsvoorstel kan een corporatie meer zaken en daaraan verbonden rechten en verplichtingen
onderbrengen dan de - op grond van de Woningwet - vereiste niet-DAEB. De afweging daarvoor kan worden gemaakt
om zo te voldoen aan door de wet vereiste financiële continuïteit van elke woningvennootschap of voor het meer in
overeenstemming brengen van het aantal sociale huurwoningen met de vraag naar die woningen (MvT bij Woningwet
pag. 65).
De corporatie kan evenals bij de administratieve scheiding ook te liberaliseren woningen naar de woningvennootschap
afsplitsen. Zie daartoe paragraaf 4.5.5 BTIV. De minister moet instemmen met deze juridische afsplitsing. In artikel 86
BTIV is aangegeven welke gegevens de toegelaten instelling moet overleggen bij haar verzoek om een juridische
splitsing.
Een corporatie kan ervoor kiezen om woongelegenheden met een huur tot ten hoogste de liberalisatiegrens over te
brengen naar de niet-DAEB-tak of de woningvennootschap. Een corporatie kan daartoe overgaan om meer
woongelegenheden beschikbaar te hebben voor huishoudens met middeninkomens (par. 4.5.5 NvT bij BTIV).
Dit betreft woongelegenheden en gemengde geliberaliseerde complexen waarvan de waardering van de kwaliteit kan
leiden tot een huurprijs die hoger is dan de liberalisatiegrens. Dit is mogelijk zolang het aantal daarin ondergebrachte
woongelegenheden niet hoger wordt dan 10% van het te liberaliseren bezit, de DAEB-woongelegenheden in gemengde
geliberaliseerde complexen niet meegerekend.
De Minister kan op verzoek van de corporatie een hoger percentage dan 10% vaststellen, indien de corporatie bij dat
verzoek:
a. aannemelijk heeft gemaakt dat toepassing van dat hogere percentage noodzakelijk is om haar financiële
continuïteit of die van de betrokken woningvennootschap voldoende te waarborgen; of
b. aantoont dat toereikend toepassing kan worden gegeven aan het naar redelijkheid bijdrage aan het
volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Ook dient de financiële continuïteit
van de corporatie te zijn gewaarborgd (zie art. 81 lid 3 BTIV).
Verplichte overgang van woningen
Woningen met een huurprijs tot en met de liberalisatiegrens dienen in de DAEB-tak te worden ondergebracht.
Woningen die met een niet-geliberaliseerd contract worden verhuurd en een huurprijs hebben boven de
liberalisatiegrens, worden eveneens tot de DAEB-tak gerekend. Dit laatste vloeit voort uit artikel 47 lid 1 onderdeel c
Woningwet.
Indien de huurprijs van deze woningen na mutatie boven de liberalisatiegrens komt of blijft, moeten deze naar de nietDAEB-tak overgaan. De woningen dienen dan administratief tegen marktwaarde over te gaan van de DAEB-tak naar de
niet-DAEB-tak (als ware het een verkoop). Wanneer de corporatie de woningen binnen het DAEB-bestand wil houden,
dient zij de huurprijs bij mutatie te verlagen tot onder de liberalisatiegrens (NvT bij par. 4.5.4).
130
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Voor de overgang van woningen bij de scheiding / splitsing zijn veel verschillende situaties beschreven en is aangeven
welke regelgeving hierop van toepassing is (zie hiervoor NvT bij BTIV par. 4.5.5 en 4.5.6).
12.1.6 Werkdomein van corporaties
De werkzaamheden van corporaties zijn toegespitst op de – in de wet geformuleerde – kerntaken: het bouwen,
verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere
redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden en het aanbieden van diensten die gerelateerd zijn aan het
wonen. Het werkdomein van corporaties en de met hen verbonden ondernemingen en
samenwerkingsvennootschappen is in de wet begrensd.
Corporaties, de met hen verbonden ondernemingen (van welke zij 100% aandeelhouder zijn) en de
samenwerkingsvennootschappen, dienen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Het
vermogen van de corporatie en de met hen verbonden onderneming(en) moet primair daarvoor worden ingezet.
Wanneer een corporatie een deel van de aandelen houdt in een met haar verbonden onderneming dient die
onderneming ten minste naar rato van dat deel actief te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Het gebied van de
volkshuisvesting kan DAEB- en niet-DAEB-bezit en -activiteiten betreffen.
Het werkdomein bestaat voor corporaties (en de met hen verbonden ondernemingen waarvan zij enig aandeelhoudster
zijn) en hun samenwerkingsvennootschappen uit de volgende onderdelen waarvoor specifieke voorwaarden gelden
a. de verhuur van woningen;
b. het verlenen van diensten aan bewoners;
c. de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed;
d. het bijdragen aan de leefbaarheid; en
e. de ontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed.
De aard van de activiteiten komt overeen met de aard van de werkzaamheden die corporaties voor de inwerkingtreding
van de nieuwe Woningwet uitvoerden. De werkzaamheden zijn echter begrensd, zij dienen buurt en wijkgericht te zijn,
Corporaties zullen hun werkzaamheden dienovereenkomstig moeten aanpassen.
Corporaties dienen ook rekening te houden met de nieuwe governancebepalingen in de Woningwet en het BTIV. Er
worden meer eisen gesteld aan het bestuur / de bestuurders en aan de RvT / de commissarissen. Een aantal besluiten
van het bestuur is aan voorafgaande goedkeuring van de RvC is onderworpen. De besluiten betreffen onder meer het
afstoten van een deel van een door de corporatie in stand gehouden onderneming of een deel daarvan, het aangaan of
verbreken van duurzame samenwerking met andere rechtspersonen, het doen van investeringen ten behoeve van de
volkshuisvesting indien daar meer dan €3.000.000 is gemoeid en wijziging van statuten (zie art. 26 Woningwet en voor
de uitzonderingen daarop art. 21 BTIV). Op uiteenlopende terreinen zijn nieuwe governancebepalingen van kracht
geworden. De corporatie dient na te gaan of zij wel aan al deze governancevereisten voldoet.
Hierna wordt kort ingegaan op de verschillende onderdelen van het werkdomein. De verhuur van woningen (sub a)
komt in par. 12.1.6 aan de orde in het kader van de toewijzing van huurwoningen.
Ad b. Verlenen van diensten aan bewoners
De diensten die tot het werkdomein van corporaties horen zijn beperkt. Corporaties mogen geen diensten meer
aanbieden die primair door andere maatschappelijke organisaties kunnen worden aangeboden. Ook mogen zij geen
diensten aanbieden waarbij sprake is van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen. In art. 47 BTIV is geregeld welke
diensten niet tot het werkdomein van corporaties horen.
Ad c. Ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed
Maatschappelijk vastgoed is slechts toegestaan in gebieden waar woongelegenheden zijn gelegen die de corporatie in
eigendom heeft. Daarnaast dient het maatschappelijk vastgoed een op de wijk, buurt of buurtschap waarin het is
gelegen, gerichte functie te hebben. De regering heeft door het stellen van deze laatste voorwaarde de gewenste
kleinschaligheid willen verzekeren (NvT bij BTIV par. 3.3).
Corporaties moeten eigenaar zijn en blijven van woningen en grond (tenzij de grond door de gemeente aan de
corporatie in erfpacht is uitgegeven) die zij verhuren en waar zij samenhangende werkzaamheden voor verrichten. Er
geldt een verbod op transacties die zijn gericht op het wijzigen van eigendomsverhoudingen en zakelijke rechten met
betrekking tot het bezit van corporaties, waarbij de corporatie wel verhuurder blijft (zie NvT bij par. 3.5 BTIV).
Omschrijving maatschappelijk vastgoed
Tot het maatschappelijk vastgoed wordt gerekend de door corporaties tot stand gebrachte, in stand gehouden en
verhuurde:
•
gebouwen en categorieën gebouwen genoemd in bijlage 3 BTIV;
131
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
•
•
basisscholen en centra voor jeugd en gezin (onder de gestelde voorwaarden);
gebouwen en categorieën van gebouwen, genoemd in bijlage 4 BTIV, indien de corporatie deze op het tijdstip van
inwerkingtreding van het BTIV in eigendom had.
Naast deze categorieën gebouwen die tot het maatschappelijk vastgoed kunnen worden gerekend, kunnen de twee
volgende situaties tot gevolg hebben dat gebouwen kunnen worden gerekend tot het gebied van de volkshuisvesting,
indien de minister dit op verzoek van de corporatie bepaalt:
•
als het gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming betreft die behoren tot een nauw verwante
categorie van maatschappelijk vastgoed en bouwkundig een geheel vormen met een voor bewoning bestemd
gebouw in eigendom van die corporatie;
•
in geval van het verwerven van andere gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming, en de
corporatie jegens de minister aannemelijk maakt dat zij binnen vijf jaar na het tijdstip van indiening van dat verzoek
die gebouwen zal slopen en ter plaatse gebouwen zal doen bouwen die behoren tot het maatschappelijk vastgoed
of op andere wijze tot het gebied van de volkshuisvesting horen (zie de nadere omschrijving in artikel 52 lid 1
BTIV).
Werkzaamheden voor maatschappelijk vastgoed en/of op het gebied van de volkshuisvesting
De werkzaamheden die te maken hebben met het doen bouwen en verwerven van gebouwen die een maatschappelijke
gebruiksbestemming hebben en alles wat er volgens het BTIV bij hoort.
Maatschappelijk vastgoed en beperkte commerciële activiteiten (10% regeling)
Beperkte kleinschalige commerciële activiteiten zijn toegestaan als onderdeel van maatschappelijk vastgoed,
bijvoorbeeld het huisvesten van een huisarts of een kapper in een gemeenschapscentrum. Een dergelijke kleinschalige
commerciële activiteit mag niet meer dan 10% van het bruto vloeroppervlak van het totale vastgoed bedragen (inclusief
gemeenschappelijke en parkeerruimte). (art. 48 lid 6 Woningwet, art. 50 BTIV en NvT bij BTIV par. 3.3).
Ombouwen van verpleeghuizen en verzorgingstehuizen (25% regeling)
Van corporaties wordt verwacht dat zij een bijdrage leveren aan het ombouwen van verpleeghuizen en
verzorgingstehuizen. Volgens de NvT bij par. 3.3 BTIV is dit toegestaan omdat het bij de huisvesting van de
(voormalige) bewoners veelal gaat om huishoudens die tot de doelgroep behoren. Dergelijke gebouwen hebben door
hun architectuur veel vierkante meters op de begane grond die dienst deden als keuken, ontvangstruimte of
andersoortige ruimte. Een beperking om in transformatie slechts 10% van de plinten te mogen bebouwen als niet DAEB
activiteit zonder het recht op borging van leningen te verliezen, zoals bij de bouw van maatschappelijk vastgoed, stuit
dan op problemen. Voor dat type complexen is het dan ook toegestaan tot 1 januari 2021 vanuit de DAEB tak
commerciële huurovereenkomsten aan te gaan voor maximaal 25% van het totale vloeroppervlak van die gebouwen.
Volgens de toelichting kan zo rendabel worden geïnvesteerd en wordt de transformatie versneld. De categorie vastgoed
waarvoor dit geldt, is afgebakend tot vastgoed, dat (tot voor kort) werd of wordt gebruikt voor het leveren van zorg door
een zorginstelling met toelating. Het betreft vastgoed voor verblijf in combinatie met verpleging, verzorging en/of
begeleiding, waarvoor in het verleden door de Nederlandse Zorgautoriteit kapitaallastenvergoedingen zijn toegekend op
grond van de Algemene wet bijzondere ziektekosten (AWBZ).
Corporaties hebben tot 1 januari 2017 de tijd om dergelijke complexen aan te melden bij de toezichthouder. De
voorwaarden zijn uitgewerkt in hoofdstuk IX. Overgangs- en slotbepalingen van het Ontwerpbesluit (zie artikel 126 lid 3
BTIV).
Ad d. Bijdragen aan de leefbaarheid en prestatieafspraken
Corporaties mogen op grond van prestatieafspraken met gemeenten en bewonersorganisaties, onder voorwaarden
bijdragen aan de leefbaarheid (zie art. 51 BTIV). De taken van de corporaties liggen primair op het terrein van “het
wonen”. Investeren in de leefbaarheid is mogelijk als het gaat om het bestrijden van overlast, een schone
woonomgeving en veiligheid (Vraag 178, Besluit 9 maart, pag. 34).
Een corporatie heeft als verhuurder op grond van het Burgerlijk Wetboek de verantwoordelijkheid te zorgen voor het
ongestoord woongenot van zijn huurders, ook in complexen waarin bijvoorbeeld een aantal woningen is verkocht aan
de bewoners. Een corporatie mag voor dergelijke gemengde complexen bijdragen aan de leefbaarheid, bijvoorbeeld ter
bestrijding van overlast vanuit een verkochte woning ten behoeve van het woongenot van een huurder of omgekeerd.
Ook in een samenwerkingsverband met andere corporaties en de gemeente kunnen corporaties werken aan de
leefbaarheid in een wijk, waarbij iedere partij zijn aandeel kan leveren in verhouding tot het eigen bezit en de eigen
verantwoordelijkheid. Binnen deze inkadering kunnen de investeringen in leefbaarheid onderdeel vormen van de
132
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
prestatieafspraken met gemeenten, waarbij een gemaximeerde begrenzing aan de orde is van € 125 per DAEB
verhuureenheid per jaar (Nota van toelichting [NvT] bij BTIV par. 3.4).
Ad e. Ontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed
Corporaties mogen beperkt betrokken zijn bij de bouw en exploitatie van bedrijfsmatig onroerend goed of vastgoed voor
commerciële huurders. Dit zijn niet-DAEB activiteiten. De eigen kantoorruimte wordt aangemerkt als DAEB
werkzaamheden.
Wanneer in de plint van een woongebouw (of op, onder of aan een woongebouw) een of meer winkels worden
ondergebracht, bijvoorbeeld in het kader van het herstructureren van een wijk, mag een corporatie deze niet-DAEB
investeringen alleen op zich nemen als marktpartijen hierin niet zijn geïnteresseerd.
Voordat de corporatie dat commerciële vastgoed mag realiseren, moet een markttoets worden doorlopen en dient een
toets op het rendement plaats te vinden (procedure van artikel 44c Woningwet). Voor deze investeringen geldt een
beperking in omvang: de investering in bedrijfsmatig vastgoed mag niet meer dan 25% van het bruto vloeroppervlak
uitmaken en de investering in het bedrijfsmatig vastgoed is maximaal € 10 miljoen.
12.1.7 Verhuur van woningen: eisen voor toewijzing van huurwoningen in 2015
Corporaties dienen vanaf 1 januari 2016 te voldoen aan twee verschillende vereisten voor het passend toewijzen van
hun huurwoningen:
•
De eerste eis betreft de toewijzing van de DAEB-huurwoningen waarbij moet worden voldaan aan de voorwaarden
van de Europese beschikking over de DAEB-steun voor woningcorporaties (T.I.’s) van 15 december 2009.
Corporaties dienen hier sinds 1 januari 2011 aan te voldoen. De accountant dient te controleren of aan deze
vereisten voor de toewijzing wordt voldaan.
•
De tweede eis betreft het voldoen aan de wettelijke passendheidsnorm op grond van de huurtoeslag die
huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning ontvangen. Corporaties hoeven over de tweede
helft van 2015 nog geen verantwoording af te leggen over het voldoen aan de 95%-norm op basis van deze
wettelijke passendheidsnorm. In principe hoeven corporaties hier dus vanaf 1 januari 2016 aan te voldoen. Om die
reden gaan wij hierna alleen in op het passend toewijzen van DAEB-huurwoningen in het kader van de DAEBsteun.
Toewijzing op basis van de vereisten van de EU-beschikking over DAEB-steun aan corporaties (T.I.’s)
WSW-borging is mogelijk voor DAEB-bezit en DAEB-activiteiten. Deze DAEB betreffen woongelegenheden met een
huur tot de huurprijsliberalisatiegrens (€ 710,68 per maand prijspeil 2015), maatschappelijk vastgoed en de daarbij
behorende infrastructuur. Zie voor het maatschappelijk vastgoed tot 1 juli 2015 bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB.
Vanaf 1 juli 2015 is het maatschappelijk vastgoed opgenomen in bijlagen 3 en 4 van het BTIV).
Corporaties moeten van de toewijzing van hun DAEB-woningen een administratie bijhouden. Deze dient te worden
voorzien van een mededeling van de accountant (zie de bijlage in het Bbsh; zoals gemeld verloopt de verslaglegging
over het hele jaar 2015 nog volgens het Bbsh).
Voor het in aanmerking komen voor DAEB-steun (dus voor borging) moeten woningcorporaties gereguleerd bezit
(sociale huurwoningen) toewijzen aan een specifieke doelgroep. Dit betreft huishoudens met een inkomen tot ten
hoogste € 34.911 per jaar (prijspeil 2015) of aan personen die op grond van het Zorgindicatiebesluit in aanmerking
komen.
Hierna volgen de regels voor de toewijzing van huurwoningen:
•
De woningcorporatie moet van 1 januari tot 1 juli 2015 het inkomen van het huishouden toetsen voor de toewijzing
van huurwoningen met een huur van ten hoogste € 710,68 (2015) per maand aan 90% huishoudens met een
inkomen tot € 34.911 per jaar (2015). Het 'huishoudinkomen' betreft het gezamenlijke inkomen van de huurder en
overige bewoners die bij aanvang van de bewoning meerderjarig zijn. Het inkomen van inwonende kinderen die in
belangrijke mate door de ouders worden onderhouden hoeft niet te worden meegeteld. Regionale compensatie van
de 90% norm is mogelijk; de woningcorporatie is zelf verantwoordelijk voor het behalen van de 90% norm.
Landelijk moet sprake zijn van een 90% norm. Het ministerie van BZK verstrekt de woningcorporaties jaarlijks een
Stroomschema toetsing huishoudinkomen, zo ook in 2015, waarin is aangegeven hoe de woningcorporaties de
inkomensvaststelling kunnen uitvoeren.
•
Na inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 is de doelgroep gewijzigd en kunnen ook
huishoudens met een middeninkomen in aanmerking komen voor een ‘sociale huurwoning’. Woningcorporaties
moeten vanaf 1 juli 2015 nog steeds 90% van de gereguleerde huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten
minste 80% moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911,00 (prijspeil 2015),
Daarnaast mogen woningcorporaties 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een
133
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
•
•
•
•
•
•
inkomen tot € 38.950,00 per jaar (prijspeil 2015). De overige 10% mogen de corporaties toewijzen aan
huishoudens met een hoger inkomen, met inachtneming van de geldende voorrangregels en de geldende
huisvestingsverordening.
Voor toewijzing van huurwoningen met een huur van maximaal € 710,68 per maand aan de10% huishoudens met
een inkomen hoger dan € 34.911 per jaar die een sociale prioritering hebben moet de woningcorporatie
toewijzingscriteria opstellen. Voorrang moet worden gegeven aan woningzoekenden die met urgentie woonruimte
nodig hebben uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten. Indien er
daarna nog ruimte overblijft binnen de 10%-grens kunnen woningcorporaties op transparante wijze woonruimte
verhuren aan andere huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.911 per jaar op basis van door de
woningcorporatie vastgesteld beleid. Hierbij kan worden gedacht aan huishoudens die als gevolg van renovatie of
sloop bij voorrang een andere woning nodig hebben, pas gescheiden mannen of vrouwen met kinderen die urgent
moeten worden gehuisvest, bepaalde beroepsgroepen die voor de stad behouden moeten worden, of in situaties
dat in eenzijdig door lagere inkomens bewoonde wijken een minder eenzijdige inkomensopbouw is gewenst.
Corporaties verhuren sommige woongelegenheden door tussenkomst van een andere rechtspersoon of
vennootschap, een intermediair genaamd, bijvoorbeeld verhuur van woongelegenheden door instellingen voor daken thuislozen. Vanaf 1 januari 2013 zijn de intermediairs zelf verplicht de door hen van de corporaties gehuurde
woongelegenheden volgens de regels toe te wijzen en de 90% toewijzingsregels zelf na te leven. De corporatie
dient er voor te zorgen dat een intermediair de regels ook naleeft. Het ontbreken van een afspraak daarover in een
overeenkomst tussen een corporatie en een intermediair heeft niet meer tot gevolg dat de intermediair niet tot die
toetsing is gehouden. De corporatie dient zich er van te verzekeren dat die gegevens juist en volledig zijn en de
corporatie er voldoende over wordt geïnformeerd. Een corporatie dient zich er maximaal voor in te spannen,
bijvoorbeeld door de verplichting te regelen in de overeenkomst die zij met de intermediair sluiten, dat toereikende
afspraken worden gemaakt over de (juistheid en volledigheid van de ) verantwoording over de woningtoewijzing
door intermediairs. Er is nog steeds een overgangssituatie. Dit systeem zal in de praktijk geleidelijk ingang vinden.
Bestaande situaties worden in ruime mate geëerbiedigd. Pas wanneer na 1 januari 2013 een overeenkomst of
wijziging van een overeenkomst met een intermediair tot stand komt/is gekomen, is sprake van verwijtbaarheid
indien de corporatie hierin met de intermediair geen afspraken heeft gemaakt omtrent de naleving van de regels.
Vanaf 1 januari 2013 zijn reeds de vereisten voor de inkomenstoets voor verhuur van woongelegenheden aan
buitenlandse studenten, die zich hebben ingeschreven bij een universiteit of hogeschool, versoepeld. De student
kan volstaan met het afgeven van een verklaring ten behoeve van de toewijzing, die inhoudt dat de student uit het
buitenland komt om in Nederland en studie te volgen en daartoe bij die universiteit/hogeschool is ingeschreven.
De eis dat alleen een definitieve aanslag voor de inkomstenbelasting gebruikt kan worden is vanaf 1 januari 2013
vervallen. Ook een voorlopige aanslag van de belastingdienst volstaat.
De compensatie voor maatschappelijk vastgoed dient aan de huurder/gebruiker toe te komen. De woningcorporatie
moet nagaan of de compensatie met de huurprijs wordt verrekend (lager is dan de marktprijs) of dat een andere
keus wordt gemaakt.
De woningcorporatie moet een administratie bijhouden van de toewijzing (bijlage in het Bbsh); de accountant zal
hierover een assurance-rapportage moeten verstrekken.
Als de 90% (80% aan huishoudens met een inkomen tot € 34.911 per jaar en 10% aan huishoudens met een inkomen
tot € 38.950 per jaar) toewijzingsnorm voor de doelgroep niet wordt gehaald kan de Inspectie Leefomgeving en
Transport (I.L.T.) één of meerdere projecten aanwijzen die niet voor DAEB-staatssteun in aanmerking komen.
Bovendien kan de woningcorporatie worden geconfronteerd met een verplichting tot terugbetaling van teveel genoten
staatssteun (de zogenoemde ‘overcompensatie’).
12.1.8 Verbindingen
Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 houdt de minister toezicht op een bepaalde
categorie verbindingen van de corporatie: de dochtermaatschappijen (in de zin van art. 2:24a BW). De minister heeft
het toezicht uitgebreid tot deze met de corporatie verbonden ondernemingen, omdat de corporatie in een
dochtermaatschappij ‘overwegende zeggenschap’ heeft. Een corporatie kan bij verschil van mening met de dochter
over het door de dochter te voeren beleid haar mening kan doorzetten. De keerzijde hiervan is dat een corporatie op
grond van deze beleidsbepalende invloed voor een dergelijke dochter aansprakelijk zou kunnen worden gesteld. Dat is
minder snel aan de orde bij met de corporatie verbonden ondernemingen die geen dochtermaatschappij zijn, omdat een
corporatie daar minder invloed kan uitoefenen. De regelgeving voor verbindingen is in de Woningwet aangepast. In de
Woningwet zijn meer regels gekomen voor rechtspersonen en vennootschappen die met corporaties zijn verbonden.
Aangaan van een verbinding
134
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Een corporatie heeft voor het aangaan van een verbinding met een andere rechtspersoon of vennootschap de
voorafgaande goedkeuring van de Autoriteit nodig (art. 21 lid 2 Woningwet). De huurdersorganisaties en
bewonerscommissies moeten hebben meegedeeld of zij instemmen met het aangaan van een verbinding; de eis tot
instemming geldt niet voor de juridische splitsing (art. 21 lid 2 onderdeel b Woningwet).
De minister onthoudt zijn goedkeuring aan het aangaan van een verbinding wanneer niet aan de voorwaarden van art.
21 Woningwet wordt voldaan. De minister verleent geen goedkeuring als:
•
De verbinding leidt tot een onaanvaardbaar risico dat het ingebrachte vermogen niet bestemd blijft voor de
volkshuisvesting of de verbinding niet in het belang van de volkshuisvesting is.
•
De huurdersorganisaties en bewonerscommissies niet hebben meegedeeld of zij instemmen met het aangaan van
een verbinding (dit geldt niet voor de juridische splitsing o.g.v. art. 50a lid 1 Woningwet).
•
De statuten van de rechtspersoon of de akte van de vennootschap niet voldoen aan de eisen van de Woningwet of
het BTIV.
•
De financiële continuïteit van de corporatie of die rechtspersoon of vennootschap niet voldoende is gewaarborgd.
•
De corporatie de verbinding of vennootschap kapitaal zal verschaffen anders dan in de vorm van aandelen en/of
een lening bij de oprichting.
•
De corporatie voornemens is zich op enigerlei wijze garant te stellen voor die rechtspersoon of vennootschap (art.
21 Woningwet).
In het BTIV zijn de voorwaarden voor goedkeuring voor het aangaan van een verbinding geconcretiseerd (zie art. 9
BTIV).
12.1.9 Governance in de Woningwet en het BTIV
Corporaties dienen rekening te houden met de nieuwe governancebepalingen in de Woningwet en het BTIV. Hier
vermelden wij enkele daarvan.
Een bestuurder kan voor ten hoogste vier jaar worden benoemd. Daarna kan de bestuurder steeds voor een periode
van ten hoogste vier jaar worden herbenoemd (art. 25 lid 3 Woningwet). De mogelijkheid toezichthouder te zijn bij een
bepaalde corporatie is beperkt tot twee termijnen van totaal maximaal acht jaar (art. 30 lid 4 Woningwet). Er worden
meer eisen gesteld aan het bestuur / de bestuurders en aan de RvT / de commissarissen. Zo is een aantal
onverenigbaarheden voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van commissarissen vermeld (art. 25 lid 4 en
art. 30 lid 6 Woningwet). Ook zijn geschiktheidseisen voor het lidmaatschap van het bestuur of de raad van toezicht
(competenties) opgenomen (bijlage 1 bij het BTIV). Daarnaast worden eisen gesteld aan de betrouwbaarheid van leden
of kandidaat-leden van het bestuur of de raad van toezicht (antecedenten) (bijlage 2 bij het BTIV).
De rol van de Raad van Toezicht voor het toezicht op majeure besluiten van het bestuur is verder uitgewerkt. Een
aantal besluiten van het bestuur is aan voorafgaande goedkeuring van de RvC onderworpen. De besluiten betreffen
onder meer het afstoten van een deel van een door de corporatie in stand gehouden onderneming of een deel daarvan,
het aangaan of verbreken van duurzame samenwerking met andere rechtspersonen, het doen van investeringen ten
behoeve van de volkshuisvesting indien daar meer dan €3.000.000 is gemoeid en wijziging van statuten. In het kader
van de nieuwe Woningwet is van belang dat ook voor het vaststellen van het overzicht van voorgenomen
werkzaamheden voor de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is, goedkeuring van de RvC is vereist. Geen
goedkeuring is vereist voor investeringen van tenminste € 3.000.000 voor instandhouding van of het treffen van
voorzieningen aan onroerende zaken in eigendom van de corporatie (T.I.), tenzij de statuten bepalen dat die
goedkeuring is vereist (zie art. 26 Woningwet en voor de uitzonderingen art. 21 BTIV).
Op uiteenlopende terreinen zijn nieuwe governancebepalingen van kracht geworden. De corporatie dient na te gaan of
zij wel aan al deze governancevereisten voldoet.
12.1.10 Overgangsbepalingen
In de Circulaire Inwerkingtreding Woningwet 2015 staat welke weten regelgeving en MG-circulaires van toepassing
zijn na 1 juli 2015. De overgang naar de nieuwe weten regelgeving is in de circulaire op hoofdlijnen opgenomen.
Deloitte heeft een Handboek DAEB niet-DAEB uitgebracht dat ondersteuning biedt bij de implementatie van de
Woningwet en het BTIV.
135
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
12.2 Woningcorporaties en Europese aanbesteding
12.2.1 Inleiding
Ook voor de verplichting tot (Europese) aanbesteding geldt dat het jaar 2015 is in te delen in de periode van 1 januari
tot 1 juli en een periode van 1 juli tot en met 31 december voor de van toepassing zijn de weten regelgeving voor
corporaties. Van 1 januari tot 1 juli was de Tijdelijke regeling DAEB van toepassing op de activiteiten die
woningcorporaties ontplooien; na 1 juli zijn de Woningwet en het BTIV van toepassing.
De regering is van mening dat de regels die in de Woningwet over het toezicht op corporaties zijn opgenomen niet tot
gevolg heeft dat corporaties zijn aan te merken als ‘publiekrechtelijke instellingen’ in de zin van de Aanbestedingswet.
Volgens de regering zijn de corporaties daardoor ook niet als ‘aanbestedende diensten’ aan te merken voor wie een
verplichting bestaat de weten regelgeving over (Europese) aanbesteding na te leven.
Hoewel corporaties volgens de regering geen aanbestedende diensten zijn, kunnen zij wel te maken krijgen met
aanbestedingsregels. Dit is het geval bij het verlenen van opdrachten die verband houden met maatschappelijk
vastgoed. Deze aanbestedingsplicht vloeit voort uit het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 en
staat los van een aanbestedingsplicht die voortvloeit uit de Aanbestedingswet.
In de Tijdelijke regeling DAEB is bepaald dat woningcorporaties werkzaamheden die bestaan uit het (doen) bouwen en
werkzaamheden die bestaan uit het treffen van voorzieningen aan maatschappelijk vastgoed (i.c. gebouwen met een
maatschappelijke gebruiksbestemming, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Tijdelijke regeling DAEB) moeten
aanbesteden. In art. 51 Woningwet is een vergelijkbare regeling over het aanbesteden van maatschappelijk vastgoed
opgenomen. Hier geldt de verplichting voor het doen bouwen en het treffen van voorzieningen aan het maatschappelijk
vastgoed (bijlage 3 en 4 bij het BTIV). Hier is alleen sprake van het doen bouwen, omdat corporaties onder het regime
van de Woningwet niet meer zelf bouwwerkzaamheden dienen te verrichten,
Corporaties mogen zelf bepalen of zij Europees, openbaar of onderhands aanbesteden.
In artikel 2.150 van de Aanbestedingswet zijn bijzondere voorschriften opgenomen over de bouw van een complex
sociale woningen. Het artikel regelt het gebruik maken van een bijzondere procedure voor de gunning van
overheidsopdrachten betreffende het ontwerpen en bouwen van een complex sociale huurwoningen. Artikel 2.150
betreft regelend recht; een woningcorporatie mag gebruik maken van de procedure, maar is hiertoe niet verplicht.
Woningcorporaties kunnen indirect betrokken zijn bij Europese aanbesteding. Dit is bijvoorbeeld het geval in
samenwerkingssituaties met gemeenten bij gebiedsontwikkeling en bij het maken van prestatieafspraken met een
gemeente.
12.2.2 Europese aanbestedingsplicht gebiedsontwikkeling
Gronduitgifte is op zich niet aanbestedingsplichtig, maar in geval van bijkomende eisen en transacties kan toch een
Europese aanbestedingsplicht ontstaan.
Volgens het Europese Hof moet bij uit te voeren werken een rechtstreeks economisch belang voor een gemeente zijn,
wil de opdracht Europees moeten worden aanbesteed. Bovendien moet de marktpartij zich aan de gemeente tot
uitvoering van de werken hebben verbonden. Gronduitgifte zonder bouwplicht is niet aanbestedingsplichtig. Het louter
verlenen van publiekrechtelijke medewerking aan een bouwplan is geen aanbestedingsplichtige opdracht (Müllerarrest).
12.2.3 Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties
Zolang een gemeente niet als opdrachtgever optreedt ten opzichte van een woningcorporatie, vallen prestatieafspraken
niet onder de Europese aanbestedingsregels. De prestatieafspraken betreffen overeenkomsten tussen gemeenten en
woningcorporaties en geen opdrachten.
12.2.4 Conclusie
Door het opnemen van de verplichting tot het aanbesteden van opdrachten voor het maatschappelijk vastgoed in de
Tijdelijke regeling DAEB en na 1 juli 2015 de Woningwet krijgen woningcorporaties niet direct te maken met een
verplichting tot Europese aanbesteding van werken die het maatschappelijk vastgoed betreffen. Zij zijn wel verplicht tot
aanbesteding, maar mogen kiezen tussen Europese, openbare en onderhandse aanbesteding.
Zowel bij gebiedsontwikkeling als bij prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties gaat het bij het
verstrekken van opdrachten om de Europese aanbestedingsplicht van een gemeente en niet om de aanbestedingsplicht
van de woningcorporatie. Hierbij is de feitelijke inhoud van de opdracht die de gemeente geeft bepalend. In deze
situaties is niet de woningcorporatie, maar de gemeente de aanbestedende dienst, maar is wel aandacht geboden.
136
12 Staatssteun en Europese aanbesteding
Bronnen:
•
Europese beschikking over staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst van met DAEB
belaste ondernemingen van 28 november 2005, (2005/842/EG).
•
Europese staatssteunbeschikking van 15 december 2009: ‘Steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N 642/2009 –
Nederland Bestaande steun en bijzondere projectsteun voor woningcorporaties’.
•
Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting/de nieuwe Woningwet.
•
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015.
•
Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting.
•
Regeling van de minister van BZK van 6 juni 2011, nr. 2011-2000218049, Staatscourant 11161, 27 juni 2011
(vervallen verplichting Europese aanbesteding).
•
Herzieningsbeschikking (30 augustus 2010 C(2010)5841 final).
•
Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting ( Kamerstukken 32 769).
•
Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966).
•
HvJ EG inzake Müller, 25 maart 2010, zaak C-451/08.
•
www.europadecentraal.nl.
•
www.wsw.nl.
•
www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties.
137
Deel C - Fiscaliteiten
138
13 Vennootschapsbelasting in de
jaarrekening
13.1 Inleiding
Door de parlementaire aanvaarding van het Belastingplan 2008 zijn woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008
integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Kern van de integrale vennootschapsbelastingplicht is dat
een woningcorporatie bij wetsfictie, alleen vanwege de status van toegelaten instelling, geacht wordt haar onderneming
met haar gehele vermogen te drijven. Ofwel: een toegelaten instelling wordt – ondanks de rechtsvorm stichting of
vereniging – voor de vennootschapsbelastingplicht volledig gelijkgesteld met een BV of NV.
In VSO 2 zijn ten aanzien van de implementatie van de integrale vennootschapsbelastingplicht afspraken gemaakt
tussen de Belastingdienst en de corporatiesector die formeel uiteraard alleen gelden voor woningcorporaties die tot
deze vaststellingsovereenkomst zijn toegetreden. De belangrijkste onderwerpen in VSO 2 betreffen de
waarderingsregels voor activa en passiva op de openingsbalans, alsmede de projectontwikkeling (in het bijzonder de
gemengde projecten) en de zogenoemde kooptussenvormen.
Vanaf 1 januari 2012 zijn, als gevolg van het vervallen van de zorgvrijstelling voor instellingen die naast het verschaffen
van huisvesting géén zorg leveren, ook de zorgcorporaties integraal belastingplichtig geworden. Tussen de
zorgcorporatiesector en de Belastingdienst is eveneens een VSO uitonderhandeld (VSO 2A). Tot 1 oktober 2014
konden de zorgcorporaties tot deze VSO 2A toetreden. In dit hoofdstuk besteden wij aandacht aan de hoofdlijnen van
de vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties en de actuele ontwikkelingen daarin. Wij hebben een en ander
verduidelijkt met enkele voorbeelden.
In de jaarrekening 2015 worden net als in de voorgaande jaren de volgende effecten van de Vpb-plicht verwerkt:
•
Belastingschuld of vordering als gevolg van de (verwachte) fiscale aangiften tot en met 2015; zie paragraaf 13.2.
•
Belastinglatenties als gevolg van afwijkingen tussen de commerciële en fiscale waardering en commerciële en
fiscale resultaatbepaling; zie paragraaf 13.2.
•
(Latente) belastingvorderingen uit hoofde van verliescompensatie; zie paragraaf 13.2.3.
De hoofdlijn van de werkwijze waarop latenties worden bepaald is in de volgende paragrafen van dit
hoofdstuk beschreven. Deze werkwijze is ook bij woningcorporaties van toepassing. Voor woningcorporaties zullen de
latenties zich met name bij de volgende onderdelen voordoen (niet limitatief):
•
Verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van vastgoed; zie hiervoor het onderdeel
corporatiespecifieke latenties in paragraaf 13.2.6 en hierna onder ‘actieve latentie fiscaal hogere waardering’.
•
Verschillen tussen commerciële en fiscale waardering van langlopende schulden en andere financiële
instrumenten.
•
Waarderingsverschillen onderhanden werk (onderhanden projecten); de uitgangspunten genoemd in VSO 2 voor
het verantwoorden van resultaten op projectontwikkeling kunnen afwijken van de commerciële uitgangspunten.
•
Gebruik fiscale herinvesteringsreserve of herbestedingsreserve; deze kan in beginsel leiden tot een passieve
belastinglatentie (paragraaf 13.3.2).
Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt conform RJ 121.318 geen rekening gehouden met de te verwachten
uitgaande kasstroom voor vennootschapsbelasting. Daarnaast wordt conform RJ 121.323 de disconteringsvoet bepaald
vóór belastingen. Het verwerken van belastingen in de jaarrekening is een complexe materie. In de praktijk zullen zich
diverse vraagstukken voordoen waarvoor tijdig overleg tussen de corporatie en de accountant noodzakelijk is. In dit
handboek hebben wij als handreiking enkele (mogelijke) vraagstukken uit de praktijk opgenomen.
13.2 Vennootschapsbelasting in de balans
De vennootschapsbelasting komt in de balans van de woningcorporatie via de volgende posten tot uitdrukking:
Direct verschuldigde of te vorderen vennootschapsbelasting
Verschuldigde vennootschapsbelasting over het lopende verslagjaar en de voorgaande verslagjaren wordt als
verplichting in de balans opgenomen (onder de kortlopende schulden). Indien voor deze verslagjaren meer is betaald
dan het voor die verslagjaren verschuldigde bedrag, wordt dit verschil als vordering opgenomen (RJ 272.201) (onder de
vorderingen). Een toelichting op de bepaling van het fiscaal resultaat voor de vennootschapsbelasting is opgenomen in
paragraaf 13.3.
139
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Latent verschuldigde of te vorderen vennootschapsbelasting
Latente belastingverplichtingen: in de toekomst te betalen belastingbedragen in verband met tijdelijke verschillen. Deze
latente belastingverplichtingen worden als voorziening in de balans gepresenteerd.
Latente belastingvorderingen: in de toekomst te verrekenen belastingbedragen in verband met tijdelijke verschillen, of
met beschikbare voorwaartse verliescompensatie en/of met beschikbare fiscale verrekeningsmogelijkheden. Deze
vordering wordt als financieel vast actief of als kortlopende vordering in de balans gepresenteerd.
Een toelichting op de bepaling, verwerking en waardering van latente belastingen is in de volgende paragrafen
opgenomen.
13.2.1 Latente belastingen: algemeen
Algemene benaderingswijze
Bij de verwerking van latente belastingen wordt een balansgerichte benadering gevolgd. Hierbij wordt als basis voor de
boeking van latente belasting uitgegaan van de tijdelijke verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarden van
balansposten. Ultimo ieder boekjaar wordt op basis van de dan blijkende waarderingsverschillen beoordeeld in
hoeverre een belastinglatentie aan de orde is.
Stappenplan bepalen en waarderen van belastinglatenties
Voor het bepalen en waarderen van belastinglatenties, kan het volgende stappenplan worden gehanteerd.
Stap 1: In beeld brengen van de verschillen tussen de commerciële balans en de fiscale balans (aangifte)
Aan de hand van de (voorlopige) aangifte en de opgestelde commerciële balans en winst-en-verliesrekening worden de
verschillen in beeld gebracht waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen tijdelijke verschillen en permanente verschillen.
Belangrijk hierbij is dat deze analyse en registratie dusdanig plaatsvindt dat de tijdelijke verschillen ook volgtijdelijk
kunnen worden gevolgd (in de loop der jaren) en per actief of passief.
Stap 2: Bepalen van de aard van de verschillen:
•
•
Tijdelijke verschillen: hiervoor in beginsel latenties vormen. Bijvoorbeeld verschillen tussen de bedrijfseconomische
en fiscale afschrijvingsmethodiek, ander moment van winst nemen op projecten en fiscaal aanwezig zijn van een
herinvesteringsreserve.
Permanente verschillen: hiervoor geen latenties vormen. Permanente verschillen leiden tot een andere
belastingdruk in de commerciële jaarrekening dan het reguliere tarief (de belastinglast uitgedrukt in een percentage
van het commerciële resultaat wijkt dan af van het huidige belastingtarief). Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij
toepassing van fiscale faciliteiten zoals de deelnemingsvrijstelling, maar ook bij beperkte aftrekmogelijkheden van
kosten. Een voorbeeld van deze laatste categorie is de zogenoemde Vogelaarheffing (tot en met het jaar 2012) of
de saneringsheffing bij woningcorporaties, beide geheven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Stap 3: Waarderen van de belastinglatenties:
•
•
Passieve latentie (latente verplichting): keuze tussen nominale of contante waarde. Deze keuze wordt consistent
toegepast voor alle latenties. De oprenting bij contante waarde wordt in de jaarrekening verwerkt als Vpb-last. De
contante waarde wordt bepaald op basis van de nettorente (het werkelijke rentetarief verminderd met de effectieve
vennootschapsbelastingdruk) en over de verwachte afwikkelperiode van de latentie.
Actieve latentie (vordering): eveneens de keuze nominaal of contant. Bij de waardering moet worden nagegaan of
er voldoende fiscale winsten worden gemaakt om actieve latentie te laten aflopen: als er geen fiscale winst wordt
gehaald, ontstaat nooit een vennootschapsbelastingvordering. De actieve latentie wordt dan gewaardeerd op nihil.
De contante waarde wordt bepaald op basis van de nettorente (het werkelijke rentetarief verminderd met de
effectieve vennootschapsbelastingdruk) en over de verwachte afwikkelperiode van de latentie.
13.2.2 Latente vennootschapsbelasting: tijdelijke verschillen
Inleiding
Tijdelijke verschillen zijn verschillen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde van balansposten die leiden tot
een latente belastingverplichting dan wel latente belastingvordering. Gezien de balansgerichte benadering spelen
tijdelijke verschillen een grote rol in de verwerking van latente belastingen. Tijdelijke verschillen zijn onder te verdelen in
belastbare tijdelijke verschillen, verrekenbare tijdelijke verschillen en overige tijdelijke verschillen.
140
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Belastbare tijdelijke verschillen
Belastbare tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief te leiden
tot over die toekomstige verslagjaren te betalen belasting. Voor alle belastbare tijdelijke verschillen moet een latente
belastingverplichting worden opgenomen (RJ 272.301).
Een cijfervoorbeeld ter illustratie van het ontstaan en de afwikkeling van een passieve belastinglatentie
Gegevens:
•
•
•
Aanschafwaarde op 1 januari jaar 1 € 200.000, commerciële afschrijvingsperiode tien jaar. Dus: de commerciële
boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt € 180.000.
Fiscale afschrijvingsperiode vijf jaar. Dus: de fiscale boekwaarde op 31 december jaar 1 bedraagt € 160.000.
Er wordt in de komende jaren naar verwachting winst gemaakt.
Bij een Vpb-tarief van 25% bedraagt de latente belastingverplichting op 31 december jaar 1: € 5.000, zijnde de
uitgestelde betaling van deze Vpb. Immers, de commerciële winst is in jaar 1 € 20.000 hoger dan de fiscale winst als
gevolg van de lagere afschrijving. De journaalpost luidt:
Vennootschapsbelasting (W & V)
€ 5.000
Aan: passieve belastinglatentie
€ 5.000
Deze boeking vindt jaarlijks plaats tot het moment dat de fiscale winst hoger is dan de commerciële winst. Dit is in dit
voorbeeld het geval in het zesde jaar. De fiscale afschrijving is in dat jaar nihil terwijl de commerciële afschrijving nog
€ 20.000 bedraagt. Vanaf het zesde jaar wordt dan jaarlijks geboekt:
Passieve belastinglatentie
Aan: Vennootschapsbelasting (W & V)
€ 5.000
€ 5.000
Ook bij de herwaardering van het bezit naar reële waarde (bedrijfswaarde), ontstaat een belastbaar tijdelijk verschil
(uiteraard voor zover de reële waarde fiscaal niet wordt gevolgd en de fiscale boekwaarde hierdoor lager komt te liggen
dan de boekwaarde van het desbetreffende actief in de jaarrekening van de woningcorporatie). Art. 2:390 lid 5 BW
schrijft voor dat in de toelichting wordt uiteengezet of en op welke wijze in samenhang met de herwaardering rekening
wordt gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. Hieruit kan worden afgeleid dat de wet het
vormen van een latentie niet verplicht stelt. De Raad voor de Jaarverslaggeving spreekt echter een sterke voorkeur uit
voor het vormen van een latentie in relatie tot een herwaardering (RJ 272.304). Bij woningcorporaties kan het
voorgaande zich voordoen indien de materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd worden op bedrijfswaarde en er
verkopen zijn ingerekend in de bedrijfswaarde. Uitgaande van de bepalingen van VSO 2 zijn de sociale huurwoningen
op de fiscale openingsbalans opgenomen voor 70% van de WOZ-waarde. De vrije verkoopwaarde zal over het
algemeen boven 70% van de WOZ-waarde liggen. Indien de corporatie een bepaald complex aanwijst voor de verkoop
en deze verkoop inrekent in haar bedrijfswaarde kan de aldus berekende bedrijfswaarde van het complex hoger zijn
dan de fiscale boekwaarde. In het jaar van commerciële herwaardering hoeft nog geen belasting te worden betaald over
deze herwaardering, maar de herwaardering maakt wel onderdeel uit van het commerciële resultaat. Er ontstaat dus
een tijdelijk belastbaar verschil omdat pas belasting wordt betaald op moment van fiscale realisatie van de
herwaardering (feitelijke verkoop van de woning).
Verrekenbare tijdelijke verschillen
Verrekenbare tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief te
leiden tot over die toekomstige verslagjaren te verrekenen belasting. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen wordt
een actieve belastinglatentie gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal
zijn voor verrekening (RJ 272.306). Het is in ieder geval waarschijnlijk dat er voldoende fiscale winst beschikbaar zal
zijn om de verrekenbare tijdelijke verschillen te compenseren indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn
die dezelfde fiscale eenheid betreffen, en deze (RJ 272.309):
•
aflopen in dezelfde periode als de verwachte afloop van het verrekenbare tijdelijke verschil; of
•
aflopen in verslagjaren waarin een resulterend fiscaal verlies door carry-forward of carry-back kan worden
verrekend.
Dit is begrijpelijk: immers indien en voor zover er actieve belastinglatenties zijn leiden deze er in de toekomst toe dat de
passieve belastinglatenties per saldo niet tot betaling van belasting leiden. Overigens worden hierbij belastbare tijdelijke
verschillen uit hoofde van herwaardering buiten beschouwing gelaten (RJ 272.310). De reden hiervoor is dat de
141
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
waardeverschillen uit hoofde van herwaardering, anders dan bij de andere tijdelijke belastbare verschillen, bij de
vorming of afwikkeling niet leiden tot een lagere of hogere fiscale verplichting dan in de situatie dat geen herwaardering
was doorgevoerd. Door middel van het cijfervoorbeeld bij belastbare tijdelijke verschillen is inzicht gegeven in het
ontstaan en afwikkeling van een passieve belastinglatentie (waarbij de fiscale boekwaarde tijdelijk lager is dan de
commerciële boekwaarde). Uiteraard kan de situatie zich voordoen dat de fiscale boekwaarde hoger is dan de
commerciële boekwaarde. Er ontstaat dan in beginsel een actieve belastinglatentie. Deze situatie kan zich bij
woningcorporaties voordoen als fiscaal onrendabele toppen niet worden geaccepteerd maar wel in de commerciële
jaarrekening verantwoord worden. Daarnaast is op de fiscale balans per 1 januari 2008 het sociale bezit gewaardeerd
op 70% van de WOZ-waarde. Fiscaal gezien mag op aan derden verhuurde onroerende zaken (slechts) worden
afgeschreven totdat de WOZ-waarde van het onroerend goed is bereikt. Dit betekent dat met ingang van 1 januari 2008
voor een groot deel van het bezit er fiscaal geen afschrijvingslast bestaat. Als de corporatie haar bezit waardeert op
historische kostprijs wordt wel afgeschreven in de commerciële jaarrekening. Doordat er fiscaal niet wordt afgeschreven
en commercieel wel ontstaat in de commerciële jaarrekening in beginsel een actieve belastinglatentie. Deze actieve
belastinglatentie wordt opgebouwd gedurende de bedrijfseconomische afschrijvingsperiode en wordt afgewikkeld bij
verkoop of overige desinvestering van het bezit. In de praktijk wordt deze latentie voor het bezit in exploitatie veelal op
nihil gewaardeerd, omdat het moment van realisatie onvoldoende zeker is, aangezien het uitgangspunt is dat het bezit
wordt geëxploiteerd tot nadere besluitvorming.
Overige tijdelijke verschillen
Overige tijdelijke verschillen worden geacht bij toekomstige realisatie of afwikkeling van het actief of passief niet te
leiden tot over die toekomstige verslagjaren te betalen of te verrekenen belasting. Hierbij wordt onder meer gedoeld op
de afwikkeling van verschillen die vallen onder de deelnemingsvrijstelling. Dergelijke situaties leiden, net als bij
permanente verschillen, tot een belastingdruk die niet overeenkomt met het nominale belastingpercentage. Er wordt
dus geen passieve belastinglatentie opgenomen voor onder de deelnemingsvrijstelling vallende belangen.
13.2.3 Latente vennootschapsbelasting bij voorwaartse verliescompensatie
Inleiding
Bij voorwaartse verliescompensatie speelt de mogelijkheid tot het opnemen van een actieve belastinglatentie. Bij het al
dan niet toekennen van een waarde hieraan wordt de waarschijnlijkheid van realisatie van toekomstige fiscale winsten
in de beoordeling betrokken. Indien er in de toekomst geen fiscale winst wordt gemaakt zijn ook de verliezen niet te
compenseren en zal de actieve latentie niet leiden tot een instroom van middelen. In een dergelijke situatie wordt bij het
opnemen van een actieve latentie (vordering) niet voldaan aan de activeringscriteria. Voor beschikbare voorwaartse
verliescompensatie en nog niet gebruikte fiscale verrekeningsmogelijkheden wordt dus een actieve belastinglatentie
opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen
kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden worden benut (RJ 272.311). De criteria voor het
opnemen van actieve belastinglatenties uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie zijn dezelfde als
voor die uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen.
Inschatting waarschijnlijkheid van realisatie
Duidelijk is dat de inschatting van de waarschijnlijkheid van de realisatie van het recht op voorwaartse
verliescompensatie niet eenvoudig is. Hierbij speelt namelijk een rol dat de aanleiding tot deze inschatting bestaat uit
het feit dat er in het verleden (fiscale) verliezen zijn geleden. Dat gegeven is daarom op zich al aanleiding de vraag te
stellen of er in de toekomst voldoende fiscale winst zal worden behaald. Dat betekent daarom dat het aanbeveling
verdient te onderzoeken wat de oorzaak van de geleden verliezen is geweest. Zijn het bijvoorbeeld incidentele verliezen
of min of meer structurele verliezen geweest? Indien dat laatste het geval is, is ook relevant of er inmiddels al dan niet
maatregelen zijn getroffen die aan de verliesgevende situatie een einde moeten maken. Uiteraard is een positieve
inschatting van de toekomst op zich nog niet voldoende om een actieve belastinglatentie in de balans op te nemen. Alle
omstandigheden moeten in aanmerking worden genomen bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid van de realisatie.
Voor het voldoen aan het criterium ‘waarschijnlijkheid van de realisatie’ is derhalve meer onderbouwing nodig van de in
de toekomst naar verwachting voldoende te realiseren fiscale winsten. De onderbouwing van de waarschijnlijkheid van
toekomstige fiscale winsten kan worden aangetoond via bijvoorbeeld de (meerjaren) begroting en de beleidsplannen.
Belangrijk daarbij is dat de meerjarenbegroting van de woningcorporatie ook vertaald wordt naar de uitgangspunten die
worden gehanteerd voor het bepalen van het fiscale resultaat. Om verliezen te kunnen compenseren zijn immers
binnen de wettelijke verliesverrekeningstermijn toekomstige fiscale winsten noodzakelijk. De begrote resultaten op basis
van de commerciële grondslagen kunnen hiervan (aanzienlijk) afwijken.
142
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Voldoende belastbare tijdelijke verschillen
Indien er voldoende belastbare tijdelijke verschillen zijn in de periode tot het moment dat de verliescompensatie of
verrekening afloopt, zullen deze passieve belastinglatenties niet leiden tot belastingbetaling voor zover dezelfde fiscale
eenheid actieve belastinglatenties heeft. Gevolg is dat daarmee tot het bedrag van de passieve belastinglatenties, voor
zover deze betrekking hebben op dezelfde periode, uit hoofde van tijdelijke verschillen altijd wordt voldaan aan het
waarschijnlijkheidscriterium. Aangezien de voorwaartse verliescompensatietermijn in de tijd is beperkt, is het mogelijk
dat op grond van het waarschijnlijkheidscriterium de passieve belastinglatentie slechts beperkt in aanmerking wordt
genomen. Overigens, zoals eerder vermeld stelt RJ 272.310 expliciet dat de passieve belastinglatenties uit hoofde van
herwaardering hierbij niet in aanmerking mogen worden genomen.
Mogelijkheid creëren fiscale winst
Bij de beoordeling dient rekening te worden gehouden met het feit dat de corporatie in veel gevallen de mogelijkheid
heeft fiscale winst te creëren in de verslagperiode waarin de beschikbare voorwaartse verliescompensatie moet worden
gerealiseerd c.q. de verrekeningsmogelijkheden moeten worden benut. Als het bijvoorbeeld voor de corporatie een
reële optie is om stille reserves in fiscale winst om te zetten door verkoop van onroerende zaken en de corporatie daar
ook op wil sturen, dan wordt hiermee bij de beoordeling van de waarschijnlijkheid rekening gehouden.
Inschatting op iedere balansdatum te beoordelen
Op iedere balansdatum moet de inschatting van waarschijnlijkheid van realisatie worden gemaakt (RJ 272.314).
Duidelijk zal zijn dat indien er over het dan afgelopen jaar wederom een verlies is geleden, dit negatief uitwerkt op de
opnieuw te maken schatting van de mogelijkheid tot het realiseren van toekomstige winst. Ook het omgekeerde geldt
vanzelfsprekend. Dus indien in het dan afgelopen jaar sprake is geweest van een naar het schijnt structurele
verbetering van de resultaten, zal dit positief uitwerken op de inschatting van de mogelijkheid om in de toekomst
voldoende fiscale winst te genereren. Dat kan zelfs aanleiding zijn om een tot dan toe niet opgenomen actieve
belastinglatentie alsnog op te nemen. Andersom geldt natuurlijk ook.
Voorbeeld: verwerking actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie
Een actieve belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 200 en een passieve
belastinglatentie uit hoofde van tijdelijke verschillen bedraagt € 300. Deze tijdelijke verschillen lopen in 20 jaar af met
gelijke bedragen (€ 15) per jaar. De verwerking van de actieve belastinglatentie wordt hierna achtereenvolgens
uitgewerkt voor een onbeperkte en een beperkte termijn van voorwaartse verliescompensatie.
Termijn voorwaartse verliescompensatie is onbeperkt.
Zelfs indien in de toekomst (afgezien van de afloop van tijdelijke verschillen) steeds een fiscaal resultaat van nihil
wordt behaald, leidt de afloop van de tijdelijke verschillen tot een jaarlijks commercieel resultaat van € 15. De
voorwaartse verliescompensatie wordt dus met zekerheid geheel gerealiseerd. Zelfs als in de toekomst een fiscaal
verlies wordt geleden, leidt de afloop van het tijdelijke verschil waarvoor een passieve belastinglatentie is gevormd
niet tot een fiscale betaling. Dat vormt voldoende reden om een actieve belastinglatentie te vormen.
Termijn voor voorwaartse verliescompensatie is negen jaar.
In dit geval wordt de verliescompensatie met zekerheid gerealiseerd voor € 135 (= 9 x 15). Voor dit bedrag dient dus
een actieve belastinglatentie te worden gevormd. Voor het bedrag van € 65 (= 200 – 135) moet worden bezien of er
aanleiding is om dit te waarderen, mede op grond van de beoordeling van de waarschijnlijkheid dat er binnen de
verliescompensatietermijn fiscale winst beschikbaar zal zijn.
13.2.4 Waardering van latente belastingen
Tarief
De waardering van belastinglatenties wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de corporatie per
balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de desbetreffende posten (RJ 272.403). Deze
waardering wordt tegen het meest actuele belastingtarief uitgevoerd. Dat wil zeggen dat wijzigingen in de tarieven
waartoe in feite (materieel) reeds op balansdatum is besloten bij de waardering worden betrokken (RJ 272.401).
Nominale of contante waarde
Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde hetzij de contante waarde (RJ 272.404).
Indien gekozen wordt voor nominale waarde dan geldt de eis van gelijktijdige stelselmatigheid. Alle belastinglatenties
worden dan tegen nominale waarde gewaardeerd. Indien waardering tegen contante waarde wordt toegepast, dient dit
143
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
duidelijk in de toelichting te worden uiteengezet (RJ 272.404). Bij waardering tegen contante waarde vindt discontering
plaats op basis van de nettorente (RJ 272.405). Onder dit laatste wordt verstaan de voor de corporatie geldende rente
voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Mutaties in
belastinglatenties als gevolg van rentetoevoeging moeten worden verantwoord als belastinglast of -bate. Indien voor
waardering tegen contante waarde is gekozen, is de samenhang tussen latenties en de activa en passiva waarop zij
betrekking hebben bepalend voor de berekening van de contante waarde. In veel gevallen is een verband te leggen met
individuele activa of passiva. Bij de berekening van de contante waarde dient rekening te worden gehouden met de
levensduur van de activa en passiva waarop de latenties betrekking hebben (RJ 272.405). Op praktische gronden mag
voor latenties met een korte looptijd de nominale waarde worden toegepast, ook indien andere latenties tegen contante
waarde zijn opgenomen. Het is uit de praktijk bekend dat er geregeld geen berekening van de contante waarde van
latent verschuldigde belastingen plaatsvindt, doch dat deze wordt bepaald op basis van een vuistregel, waarbij een
percentage van 20 geregeld voorkomt. Op zich hoeft dat niet fout te zijn, maar wel geldt dat de hantering van dit
percentage in beginsel door middel van een berekening moet worden onderbouwd. Voorts is het mogelijk dat de
contante waarde van een belastinglatentie inzake de herwaardering van grond als gevolg van de veronderstelling dat
de grond niet verkocht zal worden bij benadering nihil is. In feite is er dan sprake van een ‘oneindige’ gebruiksduur.
Indien dat het geval is, wordt dit feit in de toelichting uiteengezet.
Beoordeling waardering actieve belastinglatentie op iedere balansdatum
Op iedere balansdatum wordt de boekwaarde van een actieve belastinglatentie opnieuw beoordeeld. De boekwaarde
van een actieve belastinglatentie moet worden verminderd als het niet langer waarschijnlijk is dat voldoende fiscale
winst beschikbaar zal zijn om de actieve belastinglatenties geheel of gedeeltelijk te realiseren (RJ 272.406). Zodra dit
weer wel waarschijnlijk is geworden, wordt deze vermindering teruggedraaid. De waardevermindering moet afzonderlijk
blijken uit de winst-en-verliesrekening of de toelichting.
13.2.5 Presentatie en toelichting
Op de balans of in de toelichting zijn in beginsel afzonderlijk opgenomen (RJ 272.601):
•
belastingvorderingen en -verplichtingen;
•
latente belastingvorderingen (actieve belastinglatenties);
•
de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode terug te vorderen belastingen;
•
latente belastingverplichtingen (passieve belastinglatenties);
•
de over de verslagperiode of een voorafgaande verslagperiode verschuldigde belastingen.
Actieve belastinglatenties worden op een afzonderlijke regel opgenomen onder de financiële vaste activa of onder de
(kortlopende) vorderingen (RJ 272.602). In de toelichting wordt het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar
verrekenbaar zal zijn afzonderlijk vermeld. Passieve belastinglatenties worden opgenomen onder de post
voorzieningen, waarbij in de toelichting zoveel mogelijk wordt aangegeven in welke mate deze als langlopend worden
beschouwd. Indien de vennootschapsbelasting wordt samengevoegd met andere belastingen moet in de toelichting een
specificatie worden opgenomen (RJ 272.603).
In de toelichting moet de volgende informatie worden opgenomen:
•
afzonderlijke vermelding van verschuldigde vennootschapsbelasting onder de subrubriek belastingen en premies
sociale verzekeringen (art. 2:375 lid 1 sub h BW);
•
afzonderlijke vermelding van latente belastingverplichtingen als voorziening voor belastingverplichtingen (art. 2:374
lid 4 sub a BW);
•
een uiteenzetting, of en op welke wijze in samenhang met een herwaardering rekening wordt gehouden met de
invloed van belastingen op vermogen en resultaat (art. 2:390 lid 5 BW);
•
afzonderlijke vermelding van het bedrag van de op het resultaat en het buitengewone resultaat betrekking
hebbende belastingen (art. 2:377 lid 1 sub a en b BW);
•
uiteenzetting van de gehanteerde methode van waardering van latente belastingen alsmede, voor zover van
toepassing, het totaalbedrag aan belastingen dat rechtstreeks in het eigen vermogen is verwerkt (RJ 272.701);
•
afzonderlijke toelichting van de belangrijkste componenten van de belastinglast of -bate (RJ 272.702);
•
vermelding van het effectieve en het toepasselijke belastingtarief (RJ 272.703);
•
vermelding van bedragen van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen
alsmede van de tijdelijke verschillen voor zover deze niet zijn verwerkt in de waardering van de belastinglatentie
(RJ 272.707);
144
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
•
•
vermelding van het bij de discontering toegepaste percentage nettorente wanneer belastinglatenties worden
gewaardeerd tegen contante waarde. Bovendien moet er een toelichting op de gemiddelde looptijd worden
aangegeven. Tevens moeten de nominale waarde van belastinglatenties die in de verslagperiode zijn ontstaan en
de nominale waarde van belastinglatenties die op balansdatum aanwezig zijn worden vermeld (RJ 272.712);
een mutatieoverzicht van de voorziening voor latente belastingen.
13.2.6 Voorbeelduitwerking corporatie specifieke latenties
Veel voorkomende latenties uit de praktijk zijn de latentie als gevolg van het waarderingsverschil op het vastgoed en de
latentie als gevolg van het waarderingsverschil op de leningenportefeuille. Naast een tekstuele toelichting op de
vorming van de latenties volgt voor beide latenties een voorbeelduitwerking. De latentie in de voorbeelduitwerking als
gevolg van de fiscaal hogere waardering van het vastgoed is op nominale waarde gewaardeerd. De latentie in de
voorbeelduitwerking als gevolg van het waarderingsverschil op de leningen is op contante waarde gewaardeerd.
Actieve belastinglatentie als gevolg van fiscaal hogere waardering vastgoed
Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over de jaren 2006 en 2007 (VSO 1) en 2008 en verder (VSO 2)
ontstaan verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van het vastgoed. Op grond van VSO 2 zijn
bijvoorbeeld de sociale huurwoningen voor 70% van de WOZ-waarde op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008
opgenomen. Bij woningcorporaties die commercieel waarderen tegen historische kostprijs zal over het algemeen de
fiscale boekwaarde van het vastgoed dan hoger liggen dan de commerciële boekwaarde. Dit verschil in boekwaarde
verdwijnt op het moment dat het vastgoed wordt gedesinvesteerd (bijvoorbeeld door verkoop). Er is dus in beginsel
sprake van een tijdelijk verrekenbaar verschil. Bij de desinvestering (verkoop) van het vastgoed zal fiscaal een lagere
(boek)winst worden gerealiseerd dan commercieel. Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat
een forse actieve latentie (vordering) over de verschillen tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het
vastgoed wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen vanaf 2008. Dit betekent dat de vermogenspositie van
verschillende woningcorporaties door de invoering van de vennootschapsbelasting aanzienlijk is toegenomen. Het
karakter van de bedrijfsvoering van woningcorporaties brengt met zich mee dat bij de waardering van de latenties goed
rekening moet worden gehouden met het karakter van het bezit (de activa) waaraan de actieve belastinglatentie is
gekoppeld. Woningcorporaties hebben de keuze deze latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde
(zie ook paragraaf 13.2.4). Gelet op de doorgaans nog lange economische levensduur van het vastgoed, heeft, naar
onze mening, waardering op contante waarde de voorkeur. Let wel: dit dient dan voor alle belastinglatenties te worden
toegepast. Een praktisch aanknopingspunt voor het waarderen van de actieve belastinglatentie op contante waarde is
het voorraadbeleid van de woningcorporatie.
Het vastgoed van woningcorporaties is (grofweg) op te delen in drie bestemmingen:
1. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid bestemd om te verkopen.
2. Complexen (vastgoed) op grond van het vastgestelde beleid bestemd om te slopen en te herontwikkelen.
3. Complexen (vastgoed) zonder een specifieke bestemming (doorexploiteren tot nadere besluitvorming).
Hierna geven wij per categorie aan op welke wijze (praktisch gezien) de berekening van de contante waarde van de
latentie kan plaatsvinden.
1. Complexen bestemd voor de verkoop
Op basis van de verkoopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van verkoop van het vastgoed
en dus van het moment van realisatie van de latentie. De mate van onzekerheid ten aanzien van het realisatiemoment
is in dit geval beperkt. Uitgaande dat woningcorporaties een deugdelijk beleid formuleren en hier ook naar handelen, zal
verkoop van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Ook in de berekening van de bedrijfswaarde
van het vastgoed wordt met deze verkopen doorgaans rekening gehouden.
De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed dat bestemd is voor verkoop voldoet aan de eisen om tot waardering
in de jaarrekening te komen. Voorwaarde hiervoor is de beschikbaarheid van een deugdelijk onderbouwd en realistisch
verkoopplan en dat de realisatie van de latentie voldoende zeker is.
De latentie wordt berekend door het verschil te bepalen tussen de commerciële en de fiscale boekwaarde op
balansdatum en dit bedrag vervolgens contant te maken tegen de netto rente over de periode balansdatum tot
verwachte verkoopdatum. Wel zal hierbij beoordeeld moeten worden of er voldoende fiscale winsten beschikbaar zijn in
de toekomst om de verschillen te kunnen verrekenen.
145
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
2. Complexen bestemd voor sloop en herontwikkeling
Op basis van de sloopplannen kan een inschatting worden gemaakt van het moment van sloop van het vastgoed en
dus van het moment van realisatie van de latentie. De mate van onzekerheid ten aanzien van het realisatiemoment is in
dit geval beperkt. Ervan uitgaande dat woningcorporaties een gedegen beleid formuleren en hier ook naar handelen zal
sloop en herontwikkeling van het vastgoed immers binnen de ingeschatte tijd plaatsvinden. Ook in de berekening van
de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt met deze sloop rekening gehouden (einde exploitatie van het desbetreffende
complex).
In tegenstelling tot vastgoed bestemd voor verkoop is de berekening van de latentie gecompliceerder. Fiscaal gezien is
het onzeker, of bij sloop en herontwikkeling de volledige restant boekwaarde bij sloop direct ten laste van het fiscale
resultaat gebracht kan worden. De hoofdregel is dat alle kosten die worden gemaakt om een bedrijfsmiddel in de
gewenste toestand te brengen moeten leiden tot activering. Daardoor gaat de restant boekwaarde tot de kostprijs van
het nieuwe bedrijfsmiddel behoren en leidt dit dus – in tegenstelling tot verkoop – tot een lagere vermindering van de
fiscale winst. De fiscale boekwaarde van het oude gesloopte vastgoed wordt gezien als onderdeel van de fiscale
kostprijs van het nieuwe gerealiseerd vastgoed. Vervolgens kan op grond van de Wet op de inkomstenbelasting (die
doorwerkt in de wet op de vennootschapsbelasting) in fiscale zin niet worden afgewaardeerd tot lagere bedrijfswaarde.
Overigens blijkt uit de rechtspraak een uitzondering op deze hoofdregel, namelijk ingeval in de bedrijfsuitoefening
versleten opstallen worden gesloopt en vervangen door functioneel dezelfde opstallen, kan afboeking van de
boekwaarde van de opstallen fiscaal wel aan de orde zijn. De reikwijdte van deze rechtspraak staat niet geheel vast. De
heersende gedachte is dat kan worden afgewaardeerd naar lagere bedrijfswaarde (in fiscale zin), juist voorafgaand aan
de sloop. Daarbij moet rekening gehouden worden met de grondwaarde. Onduidelijk is, of het sloopbesluit nu wel of
niet de bedrijfswaarde in fiscale zin beïnvloedt. Als ervan wordt uitgegaan dat de bedrijfswaarde in deze constellatie een
objectieve waarde is, dan zal er voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde weinig ruimte zijn.
Bij de berekening van de contante waarde van de actieve latentie dient met deze fiscale verwerkingswijze rekening te
worden gehouden.
Ervan uitgaande dat voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde geen ruimte is, geldt het volgende. Het fiscale
afschrijvingspotentieel bij sloop en vervangende nieuwbouw = fiscale inbrengwaarde (= de fiscale boekwaarde van het
oude complex, dus voor vastgoed dat per 1/1/2008 in de belaste sfeer terechtkomt de fiscale openingsbalanswaarde
per 1/1/2008), + fiscaal geactiveerde verbeteringsuitgaven + fiscale bouwkosten nieuwe complex -/- WOZ-waarde
nieuwe complex.
Bij de berekening van de actieve latentie bij sloop zal dus naast een inschatting van het realisatiemoment een
inschatting gemaakt moeten worden van de fiscale desinvestering. Deze fiscale desinvestering is niet eenvoudig te
bepalen en is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de jurisprudentie en inschattingen over toekomstige
bedrijfswaarden bij bestemming sloop. Bij vergevorderde plannen zal deze informatie veelal beschikbaar zijn.
Bijvoorbeeld als onderliggende documentatie voor een investeringsbeslissing. Bij alleen een besluit tot sloop van het
huidige complex en nog geen inzicht in het nieuw te realiseren vastgoed is deze schatting vermoedelijk nog niet te
maken en bestaat dus onzekerheid ten aanzien van de waardering van de actieve latentie.
De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed dat bestemd is voor sloop voldoet op grond van het voorgaande in
beginsel aan de eisen om tot waardering in de jaarrekening te komen (realisatiemoment is voldoende zeker en de
latentie kan betrouwbaar worden geschat c.q. gewaardeerd). Wel wordt opgemerkt dat de berekening van de latentie
van complexen die wel bestemd zijn voor sloop, maar waarbij de aard en omvang van de herontwikkeling nog onzeker
is dit in de meeste gevallen niet zal leiden tot een betrouwbaar te maken schatting van de contante waarde van de
latentie en deze daarom veelal op nihil zal worden gewaardeerd.
3. Complexen zonder specifieke bestemming
Bij complexen zonder specifieke bestemming is over het algemeen sprake van een hoge mate van onzekerheid ten
aanzien van het moment van realisatie van de latentie en de wijze waarop deze wordt gerealiseerd. Zoals hiervoor
aangegeven heeft de bestemming van het vastgoed (sloop of verkoop) belangrijke invloed op de waardering van de
actieve latentie. Zolang niet zeker is wat de bestemming van het vastgoed zal zijn, is het veelal vanuit het oogpunt van
voorzichtigheid verdedigbaar voor het vastgoed zonder specifieke bestemming de actieve latentie op nihil te waarderen.
Het is niet duidelijk wanneer er sprake is van verrekening van de tijdelijke verschillen omdat bij uiteindelijke sloop de
fiscale boekwaarde van het gesloopte vastgoed wordt doorgeschoven in de fiscale boekwaarde van het nieuw
ontwikkelde vastgoed en deze cyclus van sloop en herontwikkeling zich in theorie oneindig zou kunnen voordoen.
Verwezen wordt naar de hiervoor opgenomen casus bij complexen met sloopbestemming.
146
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Echter ook in die situatie kan het, afhankelijk van de concrete situatie bij de corporatie, toch zo zijn dat er redelijke
inschattingen over de mogelijke bestemming kunnen worden gemaakt, bijvoorbeeld op basis van ervaringscijfers van de
vernieuwing van het bezit en de wijze waarop dit gebeurt. Het is dus niet zo dat per definitie waardering van de actieve
latentie op nihil aan de orde is.
De actieve latentie gerelateerd aan het vastgoed zonder specifieke bestemming (doorexploitatie) zal op grond van het
voorgaande doorgaans niet voor waardering in de jaarrekening in aanmerking komen (realisatiemoment is onvoldoende
zeker en/of de latentie kan niet betrouwbaar worden geschat c.q. gewaardeerd). De specifieke situatie kan van
corporatie tot corporatie verschillen.
Consequentie van het waarderen op contante waarde van deze actieve latentie en het daarbij voor delen van het bezit
waarderen van deze latentie op nihil, is dat het uitgangspunt dat jaarlijkse een belastingdruk van circa 25% zal worden
gepresenteerd, wordt losgelaten. Bij wijziging van het strategisch beleid, bijvoorbeeld omdat een complex voor verkoop
is aangewezen, zal immers alsnog de latentie worden gewaardeerd. Overigens wordt in dit kader opgemerkt dat deze
effecten goed kunnen worden toegelicht in de jaarrekening bij de toelichting op de fiscale positie. Dit past het beste bij
de aansluiting van het commercieel versus het fiscaal resultaat en analyse van de belastingdruk in de commerciële
jaarrekening.
Voor het juiste inzicht zal in de waarderingsgrondslagen en/of de toelichting op de jaarrekening altijd de wijze van
waardering van de actieve latentie, de gemaakte inschattingen, gehanteerde uitgangspunten en de nominale waarde
van de actieve latentie moeten worden toegelicht.
Voorbeeld: Opbouw en afloop actieve latentie nominale waarde verkoop vastgoed
Uitgangspunten:
Bedrijfseconomische boekwaarde vastgoed openingsbalans 2008: € 1.000.000.
Fiscale boekwaarde commercieel vastgoed openingsbalans 2008: € 2.000.000 (ook gelijk aan de WOZ-waarde).
Commercieel wordt per jaar lineair € 100.000 afgeschreven, echter fiscaal niet (fiscale afschrijving beperkt tot WOZwaarde).
Verkoop van het vastgoed vindt plaats ultimo 2012 voor € 2.250.000.
Het belastingtarief bedraagt 25%.
Uitwerking:
Per 1/1/2008 bedraagt het verschil in waardering € 1.000.000. Over dit verschil wordt een actieve belastinglatentie
(vordering) gevormd van € 250.000 (25% van € 1.000.000). Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt:
Actieve latentie (financieel vast actief)
€ 250.000
Aan Belastingen (Winst-en-verliesrekening)
€ 250.000
De vorming van de actieve belastinglatentie vormt een resultaat. Dit op grond van RJ 272.506. Door het ontstaan van
de belastingplicht ontstaat een fiscaal afschrijvingspotentieel, hetgeen een waarde heeft voor de corporatie.
In de periode 2008 t/m 2012 wordt fiscaal niet meer afgeschreven. Bedrijfseconomisch wel. Het verschil in fiscale en
bedrijfseconomische waardering neemt dus toe. Ook de latentie neemt hierdoor toe (jaarlijks 25% over € 100.000).
Jaarlijks wordt hiervan de volgende journaalpost gemaakt:
Actieve latentie (financieel vast actief)
Aan Belastingen (Winst-en-verliesrekening)
€ 25.000
€ 25.000
147
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Ultimo 2012 bedraagt de boekwaarde van de actieve latentie dan € 375.000 (€ 250.000 + 5 x € 25.000).
Het vastgoed wordt ultimo 2012 verkocht voor € 2.250.000.
De bedrijfseconomische boekwinst bedraagt dan € 1.750.000 (€ 2.250.000 – € 500.000).
De fiscale boekwinst bedraagt € 250.000. De hierover verschuldigde (te betalen Vpb) bedraagt dan € 62.500. De
verschuldigde Vpb uitgaande van de bedrijfseconomische boekwinst bedraagt € 437.500. Het verschil tussen de
verschuldigde Vpb uitgaande van de bedrijfseconomische winst en fiscale winst bedraagt € 375.000 (dit bedrag is
gelijk aan de boekwaarde van de actieve latentie ultimo 2012 voor feitelijke verkoop). Van de verkoop worden de
volgende journaalposten gemaakt:
Liquide middelen
€ 2.250.000
Aan boekwaarde MVA
€
500.000
Aan verkoopopbrengsten onroerende zaken
€ 1.750.000
+
Belastingen (winst-en-verliesrekening)
€
437.500
Aan actieve latentie (balans)
€
375.000
Aan te betalen Vpb (balans)
€
62.500
Door de vrijval van de actieve belastinglatentie bij de verkoop ten laste van de winst-en-verliesrekening wordt in het
jaar van verkoop in de winst-en-verliesrekening een normale belastingdruk (zijnde 25% van € 1.750.000) getoond.
Over alle jaren heen wordt per saldo in de winst-en-verliesrekening een belastinglast getoond van € 62.500, zijnde de
werkelijk betaalde vennootschapsbelasting.
Belastinglatentie als gevolg van fiscaal afwijkende waardering leningenportefeuille
Als gevolg van de gemaakte afspraken met de fiscus over 2008 en verder (VSO 2 en VSO 2A) ontstaan verschillen
tussen de commerciële en fiscale waardering van de leningenportefeuille. Op grond van VSO 2 zijn de leningen per
1 januari 2008 herrekend naar marktwaarde. Deze marktwaarde is berekend door het contant maken van de
toekomstige kasstromen per jaar tegen de zero coupon rente per 31 december van dat jaar zoals in de VSO 2
opgenomen, rekening houdend met eventuele toekomstige renteherzieningen en leningconversies of door het opvragen
van een bankwaardering. Bijna altijd zal de fiscale waarde van de lening per 1 januari 2008 hierdoor afwijken van het
nominale bedrag van de schuld en daarmee de commerciële waardering van de lening. Deze berekening van de
marktwaarde heeft in beginsel tot gevolg gehad dat er een agiopost of disagiopost op de fiscale balans is ontstaan. Op
deze post wordt (veelal lineair) afgeschreven dan wel deze valt geleidelijk vrij in de winst. Indien de berekening tot een
agiopost heeft geleid op de fiscale balans, dan valt jaarlijks gedurende de resterende looptijd van de schuld een deel vrij
in de winst. Dit betekent dat meer fiscale winst wordt behaald. Bij een disagiopost op de fiscale balans kan hierop
jaarlijks ten laste van het fiscale resultaat worden afgeschreven gedurende de resterende looptijd van de schuld. Dit
leidt in beginsel tot een lagere winst. Dit zelfde principe geldt ook indien er voor de fiscale waardering per 1 januari 2008
van de leningenportefeuille gebruik is gemaakt van een bankwaardering. Doorgaans is het agio/disagio op de
leningenportefeuille alsmede de jaarlijkse vrijval/afschrijving daardoor reeds berekend. Indien een lening niet regulier
wordt afgelost, dan wel indien de lening wordt geherfinancierd, heeft dit invloed op het aan die lening toe te rekenen
(dis)agio. Er zal afhankelijk van de wijziging van de aflossing, een herberekening van het (dis)agio gemaakt moeten
worden.
Voor de zorgcorporaties die VSO 2A hebben getekend, geldt het vorenstaande analoog. Het waarderingsmoment van
de leningenportefeuille wijkt uiteraard af, omdat de belastingplicht van deze corporaties per 1 januari 2012 is
aangevangen. Afgezien van een technische aanpassing is de berekeningssystematiek vrijwel gelijk. Wel zullen als
gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt (sterk gedaalde rente) zorgcorporaties eerder met een agio-post, dus
een hogere fiscale winst, geconfronteerd worden dan de ‘reguliere’ woningcorporaties. Dat betekent veelal een
passieve belastinglatentie.
148
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Toepassing van de RJ 272 Belastingen naar de winst leidt ertoe dat een latentie over de verschillen tussen de fiscale
en commerciële waardering van de leningenportefeuille wordt opgenomen in de (commerciële) jaarrekeningen vanaf
2008. Woningcorporaties hebben de keuze deze latentie te waarderen tegen nominale waarde of contante waarde (zie
ook paragraaf 13.2.4). Let wel: dit dient dan voor alle belastinglatenties te worden toegepast.
Op basis van de fiscale waardering en de looptijd van de lening is de realisatie van de latentie goed te bepalen. Het
realisatiemoment van de latentie is in dit geval nauwkeurig te bepalen aan de hand van de berekende vrijval/afschrijving
van het waarderingsverschil op de lening. De latentie wordt berekend door het verschil tussen commerciële en fiscale
waardering te bepalen en dit bedrag contant te maken tegen de netto rente over de periode van balansdatum tot de
datum van de vrijval/afschrijving. Ter verduidelijking is hierna een voorbeeld opgenomen.
Voorbeeld: Bepaling contante waarde latentie waarderingsverschil op de leningenportefeuille
Woningcorporatie Beter Wonen heeft een lening met een nominale waarde van €1.000.000 met een looptijd tot
31 december 2015. Ten behoeve van de fiscale balans heeft woningcorporatie Beter Wonen de fiscale waarde van
deze lening bepaald op € 800.000. Dit betekent dat er op de fiscale balans per 1 januari 2008 een disagiopost is
opgenomen van €200.000. Deze disagiopost wordt fiscaal lineair afgeschreven over de restant looptijd van 8 jaar. De
rente bedraagt 5,3% en het belastingtarief 25%.
De netto rente bedraagt dus 4% (= 75% van 5,3%). De berekening van de contante waarde van de belastinglatentie
(vordering) luidt dan als volgt:
Jaar
Afschrijving fiscaal
Belasting hierover
Contante waarde van
deze belasting tegen
een disconterings
-factor van 4%
2008
25.000
6.250
6.009
2009
25.000
6.250
5.778
2010
25.000
6.250
5.556
2011
25.000
6.250
5.342
2012
25.000
6.250
5.137
2013
25.000
6.250
4.939
2014
25.000
6.250
4.749
2015
25.000
6.250
4.567
Totaal
200.000
50.000
42.097
Nominale waarde
Contante waarde
25%
21%
Relatieve waardering latentie
13.3 Vennootschapsbelasting in het resultaat
De vennootschapsbelasting wordt als afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening opgenomen (RJ 272.502 en
RJ 272.608). Mutaties in belastinglatenties, inclusief de mutaties als gevolg van rentetoevoeging bij waardering op
contante waarde (RJ 272.405), worden in de belastinglast of -bate meegenomen. Wanneer sprake is van een
afwaardering van een actieve belastinglatentie moet deze afzonderlijk blijken uit de winst-en-verliesrekening of de
toelichting (RJ 272.406).
Een fiscaal verlies mag volgens Nederlandse fiscale regels gecompenseerd worden met een fiscale winst van het jaar
voorafgaande aan het verliesjaar. Een belastingbate die ontstaat omdat een verlies als gevolg van achterwaartse
verliescompensatie leidt tot teruggave van over een voorafgaande periode betaalde belastingen, wordt als vordering
opgenomen (RJ 272.202).
149
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Wanneer er geen mogelijkheid is om een verlies achterwaarts te compenseren, kunnen deze fiscale verliezen
beschikbaar blijven voor compensatie met de eerste negen op het verliesjaar volgende winstjaren. In dat geval is er
sprake van een belastingvordering die latent is.
Voor het jaar 2011 bestond net als voor de jaren 2009 en 2010 de mogelijkheid om fiscale verliezen in plaats van één
jaar, drie jaar achterwaarts te compenseren met voorgaande winstjaren. Dit was een tijdelijke maatregel vanwege de
economische crisis. Mocht hiervoor zijn gekozen, dan geldt een carry forward mogelijkheid van zes jaar. Vanaf het jaar
2012 is deze tijdelijke maatregel niet meer van toepassing, zodat vanaf 2012 geleden verliezen slechts één jaar
teruggewenteld kunnen worden. Wel moet – ondanks het vervallen van de regeling – bij de waardering van de actieve
latentie wel rekening gehouden worden met de beperkte voorwaartse verliesverrekening van zes jaar in plaats van
negen jaar. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de bepaling van het fiscale resultaat, waarbij corporatie
specifieke elementen nader worden toegelicht.
13.3.1 Fiscale jaarwinst: goed koopmansgebruik
Zodra is vastgesteld dat een bepaald resultaat tot de fiscale winst behoort (met andere woorden: deel uitmaakt van de
totaalwinst) moet dit resultaat vervolgens aan de jaren worden toegerekend. De vennootschapsbelastingheffing vindt
namelijk per (boek)jaar plaats.
De Wet inkomstenbelasting 2001 – waarin de ook voor de vennootschapsbelastingplichtigen van belang zijnde
winstbepalingsartikelen zijn opgenomen – bepaalt dat de in een jaar genoten winst wordt bepaald volgens goed
koopmansgebruik, met inachtneming van een bestendige gedragslijn die onafhankelijk is van de vermoedelijke
uitkomst.
Enkele op de woningcorporaties gerichte praktische toepassingen van het begrip ‘goed koopmansgebruik’ alsmede
enkele fiscale faciliteiten komen in de volgende paragraaf aan de orde.
13.3.2 Enkele kwesties rondom de fiscale winstbepaling
Een voordeel van de integrale vennootschapsbelastingplicht is dat de afbakening tussen het belaste gedeelte en het
niet-belaste gedeelte van de woningcorporatie niet meer aan de orde is. Daardoor is de toerekening van kosten en
opbrengsten aan belaste respectievelijk vrijgestelde activiteiten sinds 1 januari 2008 niet meer van belang.
Ook de toetsing van de hoogte van de tarieven tussen toegelaten instellingen en dochter-BV aan de
verrekenprijsvoorschriften in de VSO kan, uitgaande van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, feitelijk
gezien buiten beschouwing blijven.
Bij het bepalen van de fiscale winst dient ook rekening gehouden te worden met de fiscale faciliteiten die de wetgever in
het leven heeft geroepen. Te denken valt aan bijvoorbeeld de (energie-)investeringsaftrek, de herinvesteringsreserve en
de egalisatiereserve. Daarnaast gelden voor de vennootschapsbelasting specifieke faciliteiten, zoals de
deelnemingsvrijstelling, de fiscale eenheid, de fusiefaciliteiten en de giftenaftrek.
Tot slot is van belang dat een juist fiscaal winstbepalingsstelsel wordt gekozen. Zeker met betrekking tot de
afschrijvingen, de waardering van en de winstneming op het onderhanden werk, de afwaardering van activa en de
vorming van voorzieningen alsmede de behandeling van onderhoudskosten zijn er belangrijke verschillen tussen het
bedrijfseconomische en het fiscale winstbegrip. Ook zal - zeker in relatie tot de nevenstructuur - rekening gehouden
moeten worden met de renteaftrekbeperkingen die in de Wet Vpb zijn opgenomen.
De voor woningcorporaties belangrijkste elementen uit de fiscale winstbepaling worden hierna aangestipt.
De herinvesteringsreserve
Indien bedrijfsmiddelen worden verkocht, wordt de gerealiseerde boekwinst direct in de heffing van
vennootschapsbelasting betrokken. Onder omstandigheden kan dit de continuïteit van de onderneming nadelig
beïnvloeden, omdat slechts de netto-opbrengst na aftrek van vennootschapsbelasting voor de herinvestering
beschikbaar is.
Met het oog hierop is in de Wet Vpb de faciliteit van de herinvesteringsreserve opgenomen. Deze faciliteit houdt in dat
de gerealiseerde boekwinst mag worden afgeboekt op de kostprijs van het bedrijfsmiddel waarin wordt geherinvesteerd
tot maximaal het bedrag van de boekwaarde van het afgestoten bedrijfsmiddel. Daardoor schuift de fiscale claim door
naar het nieuwe bedrijfsmiddel en wordt directe afrekening met de fiscus voorkomen. Om de herinvesteringsreserve te
kunnen gebruiken, dient wel een voornemen tot herinvestering van de opbrengst te bestaan. De bewijslast hiervoor rust
op de belastingplichtige. Voorts dient de herinvestering uiterlijk aan het einde van het derde jaar na de vervreemding
van het bedrijfsmiddel plaats te vinden.
150
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Aan deze faciliteit zijn wel enkele voorwaarden verbonden. De belangrijkste voorwaarde is dat sprake moet zijn van een
bedrijfsmiddel, ofwel er mag géén sprake zijn van voorraad. Toegespitst op onroerende zaken betekent dit dat de
herinvesteringsreserve niet kan worden toegepast op voor de verkoop ontwikkelde of aangehouden onroerende zaken,
ook al worden deze in afwachting van de verkoop tijdelijk geëxploiteerd. Daardoor kan de herinvesteringreserve niet
worden gebruikt om de heffing over projectontwikkelwinsten uit te stellen. Wel kan de herinvesteringsreserve worden
afgeboekt op zelf ontwikkelde onroerende zaken die duurzaam geëxploiteerd gaan worden. Tot de bedrijfsmiddelen
behoren ook de in de eigen onderneming aangewende onroerende zaken (het kantoorpand) alsmede het
beleggingsvastgoed (de verhuurportefeuille). De toepassing van de herinvesteringsreserve ter zake van zogenoemde
tussenvormen, is problematischer. Niet valt uit te sluiten dat dergelijke woningen het karakter van voorraad hebben,
waardoor de herinvesteringsreserve niet van toepassing is. Tijdens de parlementaire behandeling in de Tweede Kamer
heeft de staatssecretaris van Financiën enkele toezeggingen gedaan betreffende de toepassing van de
herinvesteringsreserve op de verkoop van tussenvormwoningen. Daarvoor is met name van belang dat de
woningcorporatie ten aanzien van een verkochte tussenvormwoning een terugkoopverplichting heeft. Als daarvan
sprake is, dan kwalificeert de tussenvormwoning als bedrijfsmiddel en is de toepassing van de herinvesteringsreserve in
beginsel mogelijk. Van belang is op te merken dat deze discussie niet relevant is als een tussenvormwoning uit
bestaand bezit wordt verkocht. In die situatie zal steeds sprake zijn van de verkoop van een bedrijfsmiddel, zodat dan
de herinvesteringsreserve van toepassing is. De problematiek doet zich vooral voor in situaties van terugkoop en
wederverkoop van een tussenvormwoning of een verkoop van tussenvormwoningen uit een project.
Van groot belang is ook dat de herinvesteringsreserve – als het verkochte bedrijfsmiddel een onroerende zaak is –
alleen kan worden afgeboekt op bedrijfsmiddelen die eenzelfde economische functie hebben. Uit de jurisprudentie blijkt
dat dit relatief ruim mag worden uitgelegd. Als sprake is van beleggingsvastgoed, dan is eigenlijk niet meer van belang
wat het karakter van dit vastgoed is. De boekwinst op een verkochte huurwoning kan dus worden afgeboekt op de
kostprijs van een ontwikkeld medisch centrum dat duurzaam wordt verhuurd.
Op grond van de huidige rechtspraak is het nog steeds niet mogelijk dat de boekwinst op een verkocht kantoorpand dat
in eigen gebruik was afgeboekt wordt op de kostprijs van huurwoningen (en omgekeerd). Het eigen gebruik van een
pand verschilt wat economische functie betreft te zeer van een exploitatie door middel van verhuur aan derden.
In de bijlage is in casus 8 een cijfervoorbeeld opgenomen over de herinvesteringsreserve.
Onderhoudskosten en de egalisatiereserve/onderhoudsvoorziening
Onderhoudskosten zijn in de regel aftrekbaar. Aftrek is niet toegestaan voor zover in het onderhoud tevens een vorm
van verbetering schuil gaat. Deze verbetering wordt bouwkundig-technisch getoetst. Of het onderhoud tot een
waardevermeerdering leidt (of tot een levensduurverlenging), is in beginsel niet relevant. Kosten van verbetering dienen
– in tegenstelling tot de onderhoudskosten – geactiveerd te worden.
In de corporatiesector worden onderhoudsuitgaven geactiveerd als sprake is van een waardevermeerdering van het
actief, een huurprijsverhoging of een levensduurverlenging. Fiscaal is dit criterium niet van belang; onderhoudskosten
zijn in principe gewoon aftrekbaar ten aanzien van onroerende zaken die tot de belaste sfeer behoren. Een nuancering
op dit standpunt geldt ingeval sprake is van achterstallig onderhoud op een aangekochte onroerende zaak. In die
situaties is activering veelal verplicht. Vervolgens kan – rekening houdend met de afschrijvingsbeperking – op deze
geactiveerde kosten worden afgeschreven.
In het kader van de fiscale winstbepaling kan een reserve worden gevormd tot gelijkmatige verdeling van kosten en
lasten. Deze zogenoemde egalisatiereserve (in het spraakgebruik vaak nog aangeduid als ‘kostenegalisatiereserve’)
kan bijvoorbeeld worden toegepast op de toekomstige onderhoudsuitgaven van onroerende zaken. Een belangrijke
voorwaarde hierbij is dat er een zogenoemde ‘piek’ in de uitgaven dient te zijn. Het zal daarbij dus met name gaan om
de toekomstige uitgaven ter zake van groot c.q. planmatig onderhoud. De onderbouwing hiervan kan men leveren door
middel van een onderhoudsbegroting.
Het is niet toegestaan een egalisatiereserve te vormen voor toekomstige uitgaven die niet het karakter van
onderhoudskosten dragen, maar als een verbetering moeten worden beschouwd. Alleen ten aanzien van de kosten die
gemaakt moeten worden om de onroerende zaak in de oorspronkelijke staat te herstellen en de achteruitgang wegens
veroudering en slijtage op te heffen mag een reservering gepleegd worden. Het is evenmin toegestaan te reserveren
voor slijtage die is ontstaan in de bezitsperiode van de vorige eigenaar. Bij het bepalen van de omvang van de
reservering mag geen rekening gehouden worden met toekomstige prijsstijgingen.
Overigens wordt opgemerkt, dat in fiscale zin voor dergelijke onderhoudskosten ook vaak een voorziening kan worden
gevormd waarvoor minder strikte eisen gelden. Daardoor heeft de faciliteit van de egalisatiereserve een beperkte
betekenis gekregen.
151
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Op grond van de bepalingen in VSO 2 respectievelijk VSO 2A behoeft op de fiscale openingsbalans geen voorziening
onderhoud opgenomen te worden, omdat de staat van onderhoud geacht wordt verdisconteerd te zijn in de waardering
van het betreffende vermogensbestanddeel. Het is wel mogelijk een nieuwe voorziening onderhoud op te bouwen. Het
is daarbij niet toegestaan een inhaaldotatie te plegen over de periode voor 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2012.
Slechts ten behoeve van het opheffen van slijtage etc. die vanaf 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2012 ontstaat,
mag aan de voorziening onderhoud gedoteerd worden.
Vanwege het vervallen van de faciliteit van de herbestedingsreserve (vanaf 2012 is het vormen van een dergelijke
reserve niet meer mogelijk, bestaande reserves kunnen nog wel volgens de oude regels worden afgewikkeld, zie nader
paragraaf 13.4.2.3) zal de discussie over het fiscale karakter van de onderhoudsuitgaven nieuwe impulsen kunnen
krijgen. Immers, met name via de voorziening onderhoud zal het fiscale resultaat belangrijk kunnen worden gedrukt en
belastingheffing zo veel als mogelijk kunnen worden uitgesteld.
Afschrijving op onroerende zaken
Fiscaal gezien is afschrijving geoorloofd ingeval sprake is van een bedrijfsmiddel. Dat betekent dat op onroerende
zaken die voor de verkoop bestemd zijn niet mag worden afgeschreven. De Hoge Raad heeft hierop echter een
nuancering aangebracht: op onroerende zaken die voor de verkoop zijn bestemd maar in afwachting daarvan worden
geëxploiteerd, kan wel worden afgeschreven, ook al kwalificeren zij niet als bedrijfsmiddel. Een en ander betekent dat
op woningen die ten verkoop zijn aangewezen niet afgeschreven mag worden, tenzij de betreffende woningen in
afwachting van de verkoop worden verhuurd.
Als afschrijvingsstelsel is de lineaire afschrijving fiscaal geoorloofd. De afschrijving wordt bepaald door de historische
kostprijs te verminderen met de geschatte restwaarde en de uitkomst daarvan te delen door de verwachte economische
levensduur. Daarbij is belangrijk dat op de ondergrond niet kan worden afgeschreven, doch dat de restwaarde van de
ondergrond wel invloed heeft op de afschrijvingsbasis.
In 2007 is het afschrijvingsregime weer aan de Hoge Raad voorgelegd. Daarbij ging het met name om het antwoord op
de vraag of en in hoeverre met een stijging van de restwaarde van de ondergrond rekening gehouden dient te worden
bij het bepalen van de afschrijving. De Hoge Raad besliste dat bij het bepalen van de afschrijving geen rekening
behoeft te worden gehouden met de toekomstige of verwachte waardestijgingen van de ondergrond. Wel moet rekening
gehouden worden met een aanmerkelijke verandering van de feitelijke (rest)waarde van de grond. Hierop bestaan
overigens enkele uitzonderingen.
Ten aanzien van de hiervoor genoemde kostprijs wordt opgemerkt dat, in het specifieke geval van het ontstaan van de
belastingplicht, deze kostprijs niet bestaat uit de oorspronkelijke historische kostprijs bij verwerving maar uit het bedrag
waarvoor de onroerende zaak per 1 januari 2006 respectievelijk 1 januari 2008 op de fiscale openingsbalans verschijnt.
De degressieve afschrijving – veelal in de vorm van een vast percentage van de boekwaarde – is fiscaal toegestaan als
het nettorendement van het object in de tijd gezien daalt. Dit kan het geval zijn als de onderhoudskosten stijgen, terwijl
de huuropbrengst gelijk blijft. In de sfeer van de onroerende zaken wordt de degressieve afschrijving in de rechtspraak
overigens veelal niet gehonoreerd.
Afschrijving op basis van de (afschrijvingscomponent binnen de) annuïteitenmethode leidt er toe dat de afschrijvingslast
naar de toekomst wordt verschoven. Vanuit fiscaal oogpunt is deze methode veel minder gunstig en overigens niet
verplicht.
Tot slot nog een opmerking over erfpachtgrond. Als een deel van de ondergrond bestaat uit erfpacht dan betekent dit
dat de waardestijging van de ondergrond de woningcorporatie niet aangaat. Wel zou een meerwaarde kunnen worden
toegekend aan de eventuele omstandigheid dat de woningcorporatie geen marktconforme erfpachtcanon (meer)
betaalt. Dit aspect is ook voor de waardering op de openingsbalans van belang.
Vanaf 1 januari 2007 is de afschrijving op gebouwen sterk beperkt. Deze wijziging houdt allereerst in dat een gebouw,
de ondergrond en de aanhorigheden als één bedrijfsmiddel worden beschouwd. De consequentie daarvan is dat de
waardestijging van de ondergrond direct invloed heeft op het afschrijvingspotentieel. Voorts is de zogenoemde
componentenbenadering vervallen, zodat afzonderlijke afschrijving op de onderdelen van een gebouw niet meer is
toegestaan. Wel mag een mengpercentage gebruikt worden, zodat in de totale afschrijvingslast rekening gehouden
wordt met de sneller slijtende onderdelen. Of dit gunstig is, is overigens maar de vraag, aangezien er dan geen ruimte
meer is voor de aftrek van onderhoudskosten ter zake van de vervanging van het onderdeel. De vervanging leidt dan tot
activering.
152
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Een tweede belangrijke wijziging is dat op een gebouw niet verder mag worden afgeschreven dan tot op de
zogenoemde ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is voor aan derden ter beschikking gestelde gebouwen gelijk aan
100% van de WOZ-waarde (in feite het hele verhuurde bezit). Voor een gebouw in eigen gebruik (het kantoorpand) is
dit 50% van de WOZ-waarde.
Als gevolg van het ontstaan van de vennootschapsbelastingplicht en de daarmee gepaard gaande waardering op de
fiscale openingsbalans tegen de waarde in het economische verkeer (in VSO 2 voor sociale huurwoningen vertaald
naar 70% van de WOZ-waarde), zal van een fiscale afschrijving op de verhuurde woningen feitelijk geen sprake zijn.
Immers, de openingsbalanswaarde zal vermoedelijk lager liggen dan de WOZ-waarde. Slechts bij substantiële dalingen
van de WOZ-waarde komen de fiscale afschrijvingen weer in beeld. Voor het in eigen gebruik zijnde kantoorpand kan
een afschrijving vanaf 1 januari 2008 nog wel aan de orde zijn, omdat de openingsbalanswaarde is gebaseerd op een
taxatie. Hetzelfde geldt voor verhuurd bedrijfsmatig vastgoed. Afschrijven komt vaak wel aan de orde bij (vanaf 2008)
nieuw opgeleverd vastgoed, zeker als sprake is van een sloop-nieuwbouwproject waarin geen koopwoningen zijn
opgenomen.
In de bijlage (casus 9) is een cijfervoorbeeld opgenomen over afschrijvingen.
Een afwaardering op lagere bedrijfswaarde (in fiscale zin) blijft mogelijk, ook al resulteert daardoor een boekwaarde die
lager ligt dan de bodemwaarde. Wel dient hierbij rekening gehouden te worden met de in het Belastingplan 2008
opgenomen wetswijziging, inhoudende dat een afwaardering op lagere bedrijfswaarde onder omstandigheden niet meer
is toegestaan. Ook door toepassing van de zogenoemde herinvesteringsreserve kan de boekwaarde lager komen te
liggen dan de bodemwaarde.
Tot slot nog een opmerking over de willekeurige of vervroegde afschrijving. Deze stimuleringsmaatregel geldt normaliter
in een aantal specifieke gevallen (zoals voor milieu-investeringen) die hier niet verder zullen worden behandeld. In het
licht van de kredietcrisis is de regeling voor de vervroegde afschrijving echter uitgebreid. Op grond van deze regeling
kunnen investeringen waarvoor in 2009 en/of 2010 verplichtingen zijn aangegaan in twee jaren vervroegd tot op de
restwaarde worden afgeschreven. In het Belastingplan 2011 is voorgesteld deze regeling uit te breiden tot investeringen
die zijn verricht in 2011. Niet ieder bedrijfsmiddel komt in aanmerking voor toepassing van de regeling voor de
willekeurige afschrijving; zo zijn gebouwen hiervan uitgesloten. Voor investeringen die in 2012 plaatsvinden, geldt deze
bijzondere afschrijvingsregeling niet meer.
Voor de periode 1 juli 2013 tot 31 december 2013 is als extra stimuleringsmaatregel de willekeurige afschrijving
opnieuw van stal gehaald. De betreffende faciliteit heeft nu meer het karakter van een vervroegde afschrijving: er mag
maximaal 50% van de aanschaffingskosten worden afgeschreven in 2013; voor de restantboekwaarde geldt het
normale afschrijvingsregime.
Waardering van en winstneming op onderhanden werk
De waardering van het onderhanden werk is met ingang van 1 januari 2007 fiscaal ingrijpend gewijzigd. Tot die datum
behoefde het zogenoemde constante deel van de algemene kosten niet geactiveerd te worden. Voorts mocht ook de
activering van (toerekenbare) financieringskosten achterwege blijven.
Vanaf 1 januari 2007 is de waardering van het onderhanden werk gesteld op het gedeelte van de overeengekomen
vergoeding dat is toe te rekenen aan de stand van het onderhanden werk. Ofwel: het onderhanden werk wordt
gewaardeerd tegen de opbrengstwaarde. In feite betekent dit de toepassing van de ‘percentage of completion method’.
Daardoor mag de winstneming op onderhanden werk in fiscale zin niet meer worden uitgesteld tot het moment van de
materiële (deel)oplevering. Ook de regel dat de activering van het constante deel van de algemene kosten achterwege
kan blijven is hierdoor vervallen. Wel blijft het mogelijk een voorziening te vormen voor een op het onderhanden werk
voorzienbaar verlies.
Deze aanpassing geldt niet voor voorraden en zelf voortgebrachte bedrijfsmiddelen, doch alleen voor in opdracht van
derden ontwikkeld vastgoed (zoals koopwoningen).
Omdat waardering op de opbrengstwaarde niet altijd even eenvoudig is en niet direct aansluit bij de commerciële
waardering van het onderhanden werk, is het ook toegestaan de voorgecalculeerde winstmarge naar rato van de
voortgang van het werk aan de winst toe te voegen. Deze voorgecalculeerde winstmarge wordt dan in de verhouding
werkelijke kosten: voorgecalculeerde kosten bij het onderhanden werk geactiveerd.
153
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
Ondanks de wettelijke regeling is nog niet in alle omstandigheden helder hoe de fiscale waardering van onderhanden
werk verloopt. Met name in situaties waarin de grond apart aan de kopers wordt geleverd, mag rekening gehouden
worden met een arrest van de Hoge Raad uit 2009 waarin is beslist dat de winstneming op de grond mag worden
uitgesteld tot het moment van oplevering van het gehele werk. In die situaties zal er alleen voortschrijdend winst
genomen moeten worden op de bouw van de opstal.
De waardering van voorraden en bedrijfsmiddelen
Afgezien van de eerste waardering op de fiscale openingsbalans met als grondslag waarde in het economische
verkeer, is het gangbare waarderingsstelsel voor voorraden de kostprijs of de lagere marktwaarde op de inkoopmarkt.
Voor bedrijfsmiddelen geldt als waarderingsstelsel de kostprijs (minus afschrijvingen) of lagere bedrijfswaarde. In beide
gevallen geldt als kostprijs het bedrag waarvoor het actief voor het eerst op de fiscale (openings)balans verscheen; dus
niet het oorspronkelijk feitelijk opgeofferde bedrag.
De bedrijfswaarde is de hoogste van directe of indirecte opbrengstwaarde. Voor geëxploiteerd vastgoed geldt evenwel
dat de bedrijfswaarde gelijk is aan de marktprijs op de verkoopmarkt, vermeerderd met overdrachtskosten.
In het verlengde van het vorenstaande is van belang hoe fiscaal moet worden omgesprongen met sloopkosten in het
kader van de herstructurering c.q. herontwikkeling van bestaand bezit.
Uitgangspunt is dat de sloopkosten deel uitmaken van de stichtingskosten van het nieuwe object. Als daardoor de
kostprijs hoger ligt dan de bedrijfswaarde, kan een afwaardering plaatsvinden. Dit is anders, als het in de volgende
paragraaf te bespreken afwaarderingsverbod aan de orde komt. Indien het gaat om de vervanging van een in de
bedrijfsuitoefening versleten bedrijfsmiddel dat wordt vervangen door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel waarbij de
omvang niet (of nauwelijks) wijzigt, mogen de boekwaarde van de oude opstal en de sloopkosten ineens ten laste van
het resultaat worden gebracht.
Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde per 1 januari 2008
Vanaf 1 januari 2008 is in de Wet Vpb de volgende bepaling opgenomen: ‘omstandigheden die reeds bekend zijn ten
tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere
bedrijfswaarde’.
Deze bepaling richt zich tegen het afboeken van de zogenoemde onrendabele top ten laste van de fiscale winst. Zonder
deze bepaling zouden woningcorporaties de voortgebrachte bedrijfsmiddelen kunnen afwaarderen naar lagere
bedrijfswaarde, waarbij deze afwaardering het verschil vormt tussen de kostprijs van het voortgebrachte bedrijfsmiddel
enerzijds en de waarde in verhuurde staat anderzijds. Daarbij gaat het dan met name om de sociale huurwoningen die
vanaf 1 januari 2008 in de belaste sfeer zijn getrokken.
De consequentie van deze bepaling is dat de sociale huurwoningen tegen kostprijs gewaardeerd blijven. Als deze
kostprijs hoger ligt dan de WOZ-waarde, dan kan nog worden afgeschreven volgens de normale daarvoor geldende
regels. Dat zal zich veel bij sloop-nieuwbouwprojecten voordoen.
De reikwijdte van de bepaling is niet in alle opzichten even helder. Zo is niet duidelijk op welke omstandigheden wordt
gedoeld. Is dat de calculatie waaruit blijkt dat er onrendabel geïnvesteerd wordt? Daarnaast kunnen ook als gevolg van
tegenvallers tijdens de bouw of veranderende weten regelgeving waardeverminderingen ontstaan. Dergelijke
waardeverminderingen lijken op grond van deze bepaling wel te leiden tot een afwaardering tot op lagere
bedrijfswaarde.
Waardedalingen ná de investering (ingebruikname) kunnen wel leiden tot een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde.
Voor op de fiscale openingsbalans opgenomen huurwoningen is in VSO 2 een specifieke afwaarderingsbepaling
opgenomen, waarbij de afwaardering is gekoppeld aan de relatieve daling van de WOZ-waarde.
Investeringsfaciliteiten
Ter bevordering van de investeringen bestaan er enkele investeringsfaciliteiten. De bekendste daarvan is de
investeringsaftrek. Deze investeringsaftrek valt in drie categorieën uiteen, te weten de
kleinschaligheidsinvesteringsaftrek, de energie-investeringsaftrek en de milieu-investeringsaftrek.
Voor woningcorporaties is van belang, dat de investering in grond, woonhuizen en personenauto’s niet voor
investeringsaftrek in aanmerking komt. Voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek is nog van belang dat
bedrijfsmiddelen die worden verhuurd niet kwalificeren voor deze vorm van investeringsaftrek.
Dit betekent, dat de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek voor woningcorporaties zich praktisch gesproken alleen zal
beperken tot inventaris en bestelauto's, waarbij ook rekening gehouden moet worden met het feit dat het bedrag van de
totale investering in bedrijfsmiddelen die op zich kwalificeren voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek niet hoger mag
154
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
zijn dan € 309.636 (bedrag 2015). De energie-investeringsaftrek (EIA) en de milieu-investeringsaftrek (MIA) zijn voor
woningcorporaties vaak interessanter. De toepassing van deze faciliteiten is aan een strikte meldingsprocedure
gebonden. De EIA leidt tot een investeringsaftrek van 44% van de kwalificerende investering, terwijl kwalificerende MIAinvesteringen – afhankelijk van het bedrijfsmiddel waarin wordt geïnvesteerd – aftrekpercentages van 15%, 30% of 40%
kennen. Deze percentages zijn voor de jaren 2011 tot en met 2013 tijdelijk verlaagd. Het verlaagde EIA-percentage
bedraagt 41,5% terwijl de verlaagde MIA-percentages respectievelijk 13,5%, 27% en 36% belopen. De verlaging is in
2014 evenwel niet meer teruggedraaid, zodat de verlaagde percentages structureel zijn geworden. Voorts zullen de EIA
en de MIA, in samenhang met de vervroegde afschrijving milieu-investeringen (VAMIL) vóór 1 januari 2019 geëvalueerd
worden, waarna een beslissing zal worden genomen of deze regelingen na die datum worden gecontinueerd. De
regelingen hebben dus een tijdelijk karakter gekregen.
Belangrijk is dat investeringen in woningen in beginsel niet leiden tot EIA of MIA. Hiervoor werd tot 1 december 2010
een belangrijke uitzondering gemaakt. Voor de EIA gold tot 1 december 2010 dat een pakket aan maatregelen dat leidt
tot een investering in bestaande woningen waarbij energielabel B wordt bereikt of een verbetering van twee
labelstappen wordt gerealiseerd ook in aanmerking komt voor EIA (tot maximaal € 15.000 per woning). Wel is daarbij
van belang dat sprake moet zijn van een investering in bestaande woningen (in het kader van nieuwbouw is deze
regeling niet van toepassing). Daarnaast kan reguliere EIA worden verkregen voor investeringen in bedrijfsmiddelen
niet zijnde woningen (zoals een WKO-installatie zolang deze niet kan worden beschouwd als een onderdeel van een
woning) en – onder voorwaarden – voor investeringen in zelfstandige onderdelen van een woning (zoals een
zonneboiler of een zonnecollector). De einddatum van 1 december 2010 is hierop niet van toepassing.
Vanaf 2014 is de MIA uitgebreid. De uitsluiting voor woningen geldt vanaf 1 januari 2014 niet meer voor de MIA. Of een
investering in een woning kwalificeert voor de MIA, is afhankelijk van het antwoord op de vraag of de betreffende
investering op de Milieulijst is opgenomen. Blijkens de Milieulijst kunnen woningcorporaties ook MIA krijgen voor
bijvoorbeeld asbestsanering, al dan niet in combinatie met de plaatsing van zonnepanelen, als dit investeringen in
(bestaande) woningen betreft. Daarvoor was nog wel een specifieke goedkeuring benodigd, omdat onderhoudskosten
op zich niet kunnen kwalificeren voor de MIA (is geen investering in fiscale zin). Voor zover nodig keurt de
staatssecretaris in dit kader goed dat bij het vervangen van een asbesthoudend dak sprake is van een verbetering
(investering) en niet van onderhoud. De woningcorporatie moet dus afwegen of de MIA meer oplevert dan de directe
kostenaftrek.
Voor investeringen in niet-woningen (bijvoorbeeld bedrijfsruimten of – onder omstandigheden – zorgvastgoed) gelden
ruimere mogelijkheden tot toepassing van de MIA.
Het zogenoemde Blok-akkoord leidt er toe dat er voor de corporatie-sector twee maal € 200 miljoen beschikbaar komt
voor milieumaatregelen. Dit heeft niet geleid tot een verdere verruiming van de MIA of de EIA, maar tot een geheel
nieuwe regeling, te weten de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector die loopt vanaf 1 juli 2014 tot 1 juli 2019.
Op grond van deze regeling kunnen woningcorporaties voor de verbetering van de energieprestatie van gereguleerde
huurwoningen subsidie krijgen. Deze subsidie is afhankelijk van het aantal gerealiseerde verbeterde ‘labelstappen’.
Vanuit vennootschapsbelastingperspectief zal deze subsidie in beginsel afgeboekt moeten worden op de geactiveerde
uitgaven.
13.4 Enkele specifieke deelonderwerpen
In het vorenstaande is een algemene uiteenzetting gegeven ten aanzien van de vennootschapsbelastingheffing, waarbij
het accent lag op de fiscale winstbepaling. In het hierna volgende zullen enkele specifieke deelonderwerpen worden
besproken.
13.4.1 De zorgcorporatie
In de Wet Vpb is een zogenoemde zorgvrijstelling opgenomen. Tot 1 januari 2012 vielen lichamen die als instelling van
weldadigheid of algemeen nut uitsluitend of nagenoeg uitsluitend werkzaamheden verrichten welke bestaan uit het
verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkigen of wezen ook onder de zorgvrijstelling. Wel gold daarbij
als additionele voorwaarde dat - zo geen sprake is van een publiekrechtelijk lichaam - de winst alleen mag worden
aangewend ten bate van een vrijgesteld lichaam of een algemeen maatschappelijk belang. Sommige woningcorporaties
konden aan deze eisen voldoen, omdat deze uitsluitend bejaardenwoningen en/of verzorgingshuizen exploiteren.
Eind 2009 heeft de staatssecretaris van Financiën zijn beleid gepubliceerd ten aanzien van de toepassing van de
zorgvrijstelling op woningcorporaties. Kern van dit beleid is dat de zorgvrijstelling alleen van toepassing is als de
woningcorporatie anders dan als intermediair zelf ook zorg verleent. Gezien het feit dat deze eis in strijd lijkt te komen
met de volkshuisvestelijke regels, betekent zulks dat de toepassing van de zorgvrijstelling voor woningcorporaties
feitelijk is uitgesloten. De vraag is echter, of het standpunt van de staatssecretaris houdbaar is. De eis die de
155
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
staatssecretaris stelt is in ieder geval niet in de wettekst terug te vinden. Onder druk van de Eerste Kamer heeft de
staatssecretaris de uitvoering van zijn beleid moeten uitstellen tot 1 januari 2012. In het wetsvoorstel Overige fiscale
maatregelen 2012 heeft de staatssecretaris zijn beleid omgezet in wetgeving door de zorgvrijstelling zelf aan te passen;
als gevolg van deze aanpassing valt het verschaffen van een onderkomen aan een specifieke zorgbehoeftige doelgroep
niet meer onder de zorgvrijstelling. Ondanks de nodige kritiek heeft het parlement dit wetsvoorstel aanvaard. Het gevolg
hiervan is dat zorgcorporaties vanaf 1 januari 2012 integraal vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden, mits zij de
status van toegelaten instelling hebben. Voor de stichtingen en verenigingen die zorgvastgoed exploiteren en niet de
status van een op de voet van de Woningwet toegelaten instelling hebben, zal eerst moeten worden getoetst of er
sprake is van het drijven van een onderneming. Als slechts passief zorgvastgoed wordt verhuurd, is dat niet
vanzelfsprekend en komt - ondanks de aanscherping van de zorgvrijstelling - vennootschapsbelastingplicht voor die
categorie in beginsel niet aan de orde.
Zorgcorporaties die kwalificeren als toegelaten instelling, zullen met dezelfde invoeringsproblemen worden
geconfronteerd als de 'reguliere' woningcorporaties. Enerzijds kan daarbij lering worden getrokken uit de ervaringen die
bij die woningcorporaties zijn opgedaan. Anderzijds kennen de zorgcorporaties ook specifieke vraagstukken, zoals
bijvoorbeeld de waardering van zorgvastgoed op de fiscale openingsbalans. De generieke regels die in VSO 2 zijn
opgenomen, zullen daarvoor niet toereikend zijn. De Belastingdienst en vertegenwoordigers van de zorgcorporaties
hebben onderhandeld over een vaststellingsovereenkomst die specifiek is toegesneden op de zorgcorporaties en de
vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2012. De inhoud van VSO 2A is in hoge mate vergelijkbaar met die van
deze VSO 2; met name voor de openingsbalanswaardering van zorgvastgoed en woningen bevat VSO 2A afwijkende
waarderingsvoorschriften.
13.4.2 Enkele overige bepalingen
Ter afsluiting van dit hoofdstuk over de vennootschapsbelasting behandelen wij nog enkele overige bepalingen en
recente ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.
13.4.2.1 De fiscale eenheid
Een BV (moeder) die ten minste 95% van de aandelen in een andere BV (dochter) houdt, kan met die BV een fiscale
eenheid voor de vennootschapsbelasting vormen. Dit houdt in dat de vennootschapsbelasting wordt geheven van de
moeder, die het vermogen en het resultaat van de dochter krijgt toegerekend. Hieruit blijkt dat stichtingen en
verenigingen niet tot een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting kunnen behoren.
De Nota van wijziging op het Belastingplan 2008 bevat een belangrijke uitbreiding op de mogelijkheid een fiscale
eenheid te vormen. Op grond van deze wijziging is het mogelijk dat een (integraal vennootschapsbelastingplichtige)
toegelaten instelling samen met haar dochtervennootschappen een fiscale eenheid vennootschapsbelasting gaat
vormen.
Het belangrijkste voordeel van de fiscale eenheid is dat onderlinge transacties tussen de tot de fiscale eenheid
behorende lichamen voor de heffing van vennootschapsbelasting genegeerd worden. Voorts kunnen de resultaten van
de lichamen die tot de fiscale eenheid behoren direct met elkaar worden verrekend. Zo wordt voorkomen dat een
dochter-BV verlies lijdt, terwijl de toegelaten instelling winst behaalt met de exploitatie van haar vastgoed. Een ander
belangrijk voordeel betreft de verrekenprijs-problematiek. Nu de transacties tussen toegelaten instelling en dochter-BV
voor de heffing van vennootschapsbelasting niet zichtbaar zijn, is de zakelijkheid van de prijsstelling ter zake van
onderlinge transacties minder van belang.
Aan de vorming van de fiscale eenheid zijn ook nadelen verbonden. Het belangrijkste nadeel is de hoofdelijke
aansprakelijkheid: alle tot de fiscale eenheid behorende lichamen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de
vennootschapsbelastingschuld van de fiscale eenheid. Daarnaast heeft de fiscus ruimere mogelijkheden om
belastingschulden en belastingvorderingen in een situatie van een fiscale eenheid met elkaar te verrekenen. Andere
nadelen bestaan uit het feit dat het tariefopstapje slechts één keer wordt toegepast en niet per belastingplichtige. Voorts
worden voor de toepassing van de investeringsaftrek de investeringen van de fiscale eenheid samengeteld, waardoor
de investeringsaftrek lager zal kunnen uitvallen.
In het kader van de fiscale eenheid bestaan nog bijzondere voorschriften die betrekking hebben op de
verliesverrekening en de beëindiging van de fiscale eenheid. Met name in situaties van beëindiging van de fiscale
eenheid kan een sanctiebepaling in werking treden die inhoudt dat (alsnog) afgerekend dient te worden ter zake van
binnen de fiscale eenheid plaatsgehad hebbende transacties.
156
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
13.4.2.2 Beperking verliesverrekening
Tot 1 januari 2007 was een fiscaal verlies verrekenbaar met de winsten van de drie aan het verliesjaar voorafgaande
jaren en alle toekomstige winstjaren. In het kader van de aanpassing van de Wet Vpb per 1 januari 2007 is dit beperkt
tot de winst van het jaar voorafgaande aan het verliesjaar en de negen op het verliesjaar volgende winstjaren. Dit zal
voor woningcorporaties belangrijke consequenties kunnen hebben, omdat de horizon vaak langer is en investeringen op
langere termijn worden beoordeeld. Zeker als projectontwikkeling in dochter-BV’s buiten een fiscale eenheid met de
woningcorporatie wordt ondergebracht zal kritisch gekeken moeten worden naar de periode waarbinnen het verlies
gecompenseerd dient te worden en moet de planning hierop worden afgestemd.
In het kader van de maatregelen tegen de gevolgen van de kredietcrisis is voor de jaren 2009 en 2010 voorzien in een
keuzemogelijkheid: belastingplichtigen die dit wensen kunnen kiezen voor een achterwaartse verliesverrekening van
drie jaren in plaats van de gebruikelijke één jaar. In ruil daarvoor wordt de voorwaartse verliesverrekening van negen
naar zes jaar bekort. Men levert dus per saldo één jaar verliesverrekening in om deze maatregel toe te kunnen passen.
Op grond van het Belastingplan 2011 geldt deze regeling ook voor verliezen die in 2011 zijn geleden, vanaf 2012 is
deze keuzemogelijkheid weer vervallen.
13.4.2.3 De herbestedingsreserve
De normale regels van de fiscale winstbepaling kunnen er toe leiden dat vennootschapsbelasting wordt verschuldigd
over exploitatieresultaten die in volgende jaren zullen worden aangewend voor de financiering van verlieslatende
activiteiten of de investering in activa. Fiscaal kan met deze toekomstige verliezen geen rekening gehouden worden,
omdat voor toekomstige verlieslatende activiteiten in principe (nog) geen voorziening op de balans kan worden
opgenomen. Ook het gaan verrichten van investeringen leidt niet tot een fiscale aftrekpost. De investering zal pas op
termijn en wel door middel van de afschrijving invloed hebben op het exploitatieresultaat.
Vorenstaande problematiek kan worden opgelost indien er een faciliteit kan worden benut die het mogelijk maakt de
winsten gelijkmatig over de diverse jaren te spreiden. Daardoor worden pieken in het resultaat en de daarbij behorende
consequenties zo veel als mogelijk voorkomen. De faciliteit van de herbestedingsreserve strekt hier toe. Hierna wordt
nader op de herbestedingsreserve ingegaan.
De herbestedingsreserve is bedoeld voor lichamen waarbij een algemeen maatschappelijk of sociaal belang op de
voorgrond staat. Daarbij is voorts van belang dat deze lichamen géén aandeelhouders of deelgerechtigden mogen
hebben. Dat betekent dat deze faciliteit met name voor stichtingen en verenigingen van toepassing kan zijn. Als de
leden van de vereniging via hun lidmaatschap financiële rechten tegenover de vereniging geldend kunnen maken, is de
faciliteit evenwel niet op de vereniging van toepassing.
De faciliteit houdt in dat ten laste van de winst van het kwalificerende lichaam een herbestedingsreserve kan worden
gevormd. Dat kan echter alleen ten laste van de winst die wordt behaald met de ondernemingsactiviteiten die in lijn
liggen met het maatschappelijke of sociale belang van het betreffende lichaam. Ofwel: de herbestedingsreserve kan
niet worden gevormd ten laste van de winst die met een volledig buiten het hoofddoel liggende activiteit wordt behaald.
Aan de vorming van de herbestedingsreserve zijn enkele nadere voorwaarden verbonden. Daarop wordt hier niet
verder ingegaan.
Voor investerende woningcorporaties kan de toepassing van de herbestedingsreserve een interessante faciliteit zijn. De
facto worden door toepassing van de herbestedingsreserve namelijk investeringen (inclusief onrendabele toppen)
rechtstreeks ten laste van de fiscale winst gebracht. De te beantwoorden vraag is uiteraard of de herbestedingsreserve
wel kan worden toegepast door woningcorporaties. Met name is daarbij van belang of een woningcorporatie kan
worden aangemerkt als een 'lichaam waarbij een algemeen maatschappelijk belang op de voorgrond staat' hoe de
status van Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI) zich tot deze kwalificatie verhoudt. Over deze kwestie is volop
geprocedeerd en op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een toegelaten instelling in beginsel
kwalificeert als ANBI. Naar aanleiding van dit arrest heeft de Belastingdienst de toepassing van de
herbestedingsreserve door woningcorporaties geaccepteerd. Alleen ten aanzien van de winst uit activiteiten die een te
ver verwijderd verband hebben met de volkshuisvesting kan nog een discussie over de toepassing van de
herbestedingsreserve ontstaan. In de praktijk zal dit hoogst zelden aan de orde zijn. Wel moet aan de overige wettelijke
vereisten van de herbestedingsreserve worden voldaan waarvan het hebben van voldoende investeringen de
belangrijkste is.
In het Belastingplan 2012 heeft de staatssecretaris van Financiën het zekere voor het onzekere genomen en
vooruitlopend op het arrest de reikwijdte van de herbestedingsreserve drastisch ingeperkt. De tot bestedingsreserve
omgedoopte herbestedingsreserve is alleen van toepassing op ANBI-instellingen die tevens kwalificeren als culturele
instelling. Daarnaast kan de bestedingsreserve worden toegepast door lichamen die een sociaal belang op de
157
13 Vennootschapsbelasting in de jaarrekening
voorgrond hebben staan, mits de winst hoofdzakelijk met vrijwilligers wordt behaald. De bestedingsreserve mag niet
worden afgeboekt op investeringen in voor de verhuur aan derden bestemde onroerende zaken. Door deze eisen kan
een woningcorporatie de (her)bestedingsreserve vanaf 1 januari 2012 niet meer toepassen. Een tot 1 januari 2012
gevormde herbestedingsreserve kan nog wel in de jaren 2012 en volgende binnen de geldende driejaarstermijn worden
afgeboekt op investeringen in bedrijfsmiddelen.
De toepassing van de herbestedingsreserve heeft er voor gezorgd dat woningcorporaties tot en met 2011 feitelijk geen
vennootschapsbelasting hebben betaald. Vanaf het jaar 2012 zal de vennootschapsbelasting nadrukkelijker in beeld
gaan komen, zodat de fiscale planning en de liquiditeitsbegroting verder aan belang winnen.
13.4.2.4 Renteaftrekbeperkingen
In de Wet Vpb zijn diverse renteaftrekbeperkingen opgenomen. Fiscaaltechnisch is dit gecompliceerde materie. In dit
kader wordt volstaan met de opmerking dat bij het verstrekken van geldleningen aan dochter-BV's en ook het
verwerven van aandelen daarin kritisch beoordeeld zal moeten worden of en in hoeverre de rente aftrekbaar is. Dit geldt
zowel op het niveau van de BV als de aandeelhouder-woningcorporatie zelf.
De vorming van een fiscale eenheid vennootschapsbelasting tussen woningcorporatie en dochter-BV zal overigens veel
van deze renteaftrekbeperkingen kunnen voorkomen. Echter, niet in alle situaties is een fiscale eenheid mogelijk of
gewenst (zie ook paragraaf 13.4.2.1).
13.5 Corporatiespecifieke ontwikkelingen inzake de vennootschapsbelasting
Als onderdeel van het wetgevingspakket rond het Belastingplan 2013 wordt wel een nieuwe belasting geïntroduceerd
die van verhuurders van sociale huurwoningen wordt geheven, te weten de verhuurderheffing. Deze heffing zal, gelet
op het Blokakkoord dat door de woningcorporatiesector in meerderheid is aanvaard, ook in de periode 2014 tot en met
2017 worden doorgevoerd. De wetgeving daarvoor is door het parlement aanvaard, waarbij het van belang is te
vermelden dat de betreffende wet die de verhuurderheffing regelt géén einddatum kent. Ofwel: de verhuurderheffing
vervalt niet per 1 januari 2018. Gezien de substantiële bedragen die met name vanaf 2014 worden geheven, is het van
belang te weten dat deze heffing bij de fiscale winstbepaling tot de aftrekbare kosten kan worden gerekend. Dit is
anders dan de heffingen die het CFV oplegt ten behoeve van bijzondere projectsteun (Vogelaarheffing) en
saneringssteun. Deze laatstgenoemde heffingen zijn op grond van een specifieke bepaling in de Wet Vpb niet
aftrekbaar.
Op 13 september 2012 verscheen een kabinetsnota over de fiscale behandeling van woningcorporaties. Deze nota
vormde de uitwerking van de motie Groot/Omtzigt die inhoudt dat de regering in een nota aan de Tweede Kamer haar
visie dient te geven op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling.
Uit de nota blijkt, dat het kabinet niet van plan is het vennootschapsbelastingregime voor woningcorporaties te
verzachten c.q. aan te passen. Er komen geen specifieke vrijstellingen voor DAEB-activiteiten; daarnaast worden ook
geen maatregelen voorgesteld die de investeringen door woningcorporaties kunnen stimuleren. Het lijkt er dus op dat
de woningcorporatiesector het voorshands met de huidige regels in de Wet Vpb zal moeten doen. Wel heeft de
Staatssecretaris van financiën de Eerste Kamer toegezegd als onderdeel van de parlementaire behandeling van de
Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in discussie te willen gaan over een vrijstelling voor de
vennootschapsbelasting voor woningbouwcorporaties voor zover ze zich met sociale huisvesting bezighouden. Uit een
brief van 15 september 2015 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer wordt duidelijk wat de
uitkomst van de discussie zal worden: de integrale vennootschapsbelastingplicht voor de woningcorporatiesector blijft
onverkort gehandhaafd. De bewindsman is en blijft van mening dat het partieel (of zelfs volledig) vrijstellen van
corporaties van Vpb een ongelijk speelveld creëert omdat corporaties zowel in de markt voor gereguleerde
huurwoningen als voor niet-DAEB-activiteiten in concurrentie zijn met private partijen (die ook Vpb-plichtig zijn).
158
14 Omzetbelasting
14.1 Inleiding
De heffing van omzetbelasting (hierna aangeduid als btw) voor woningcorporaties is lastige materie. Dit heeft te maken
met de (vastgoed)activiteiten van woningcorporaties enerzijds, en tegelijkertijd met de regelgeving die steeds
ingewikkelder is geworden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de btw-gevolgen die verbonden zijn aan de activiteiten
die woningcorporaties verrichten.
Naast de Nederlandse Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) wordt de btw-heffing ook bepaald door de Europese
Btw-richtlijn, die voor alle lidstaten van de Europese Unie een uniform btw-stelsel voorschrijft. Het Hof van Justitie van
de Europese Unie wijst regelmatig arresten met betrekking tot de btw-richtlijn. Deze arresten raken ook de Nederlandse
btw-praktijk.
De btw-heffing wordt sterk beïnvloed door de feiten en omstandigheden van het geval. Deze feiten en omstandigheden
moeten dan ook van geval tot geval worden beoordeeld. Eén nuancering in de feiten kan tot een totaal ander fiscaal
gevolg leiden. Het is daarom niet mogelijk om in dit handboek een uitputtende beschrijving van alle mogelijke situaties
op te nemen. Volstaan wordt met enkele hoofdlijnen.
14.2 Het ondernemerschap
14.2.1 Ondernemerschap woningcorporatie
Btw-heffing is alleen aan de orde wanneer sprake is van ondernemerschap. Van ondernemerschap is sprake als
regelmatig en zelfstandig economische activiteiten worden verricht. Economische activiteiten zijn alle werkzaamheden
die in ruil voor een tegenprestatie worden verricht. De exploitatie van een lichamelijke of een onlichamelijke zaak om er
duurzaam opbrengst uit te verkrijgen wordt ook beschouwd als een economische activiteit en zelfs het doen van de
eerste investeringsuitgaven ten behoeve van een onderneming kunnen als economische activiteiten worden
aangemerkt.
Het oogmerk of resultaat van de economische activiteit is in beginsel niet relevant. Ook bij verlieslatende activiteiten kan
dus sprake zijn van ondernemerschap en daarmee van btw-plicht. Het ondernemerschap voor de btw is een zelfstandig
begrip dat los staat van de belastingplicht voor andere belastingen. Het ondernemerschap moet worden beoordeeld aan
de hand van de daadwerkelijke activiteiten van de desbetreffende organisatie.
Conclusie: vanwege de aard en omvang van de activiteiten van een woningcorporatie zal in alle gevallen sprake zijn
van ondernemerschap voor de btw. Daarmee is echter nog niet gezegd dat over alle ontvangsten btw moet worden
voldaan.
14.2.2. Ondernemerschap commissarissen
Per 1 januari 2013 is de btw-regelgeving ten aanzien van commissarissen gewijzigd. Sinds 1 januari 2013 moet aan de
hand van de reguliere criteria (zie paragraaf 14.2.1.) worden bepaald of een commissaris ondernemer is voor de btw.
Dit leidt er toe dat commissarissen vaak al btw-ondernemer zijn bij het vervullen van één commissariaat. De
commissaris moet dan btw voldoen over de ontvangen commissarisbeloning.
Afhankelijk van de feitelijke situatie kan samenloop van btw en loonheffing optreden.
Als een commissaris btw-ondernemer is, moet hij voldoen aan de eisen van het btw-ondernemerschap. Zo zal hij zich
moeten aanmelden bij de Belastingdienst, facturen met btw moeten uitreiken en een btw-administratie bijhouden.
Mogelijk kan de commissaris een beroep doen op de kleine ondernemersregeling. Op grond van de kleine
ondernemersregeling bestaat de mogelijkheid om de Belastingdienst te verzoeken om ontheffing van administratieve
verplichtingen. Dit houdt in dat de commissaris geen btw-aangiften hoeft in te dienen en dat de boekhoud- en
factuurverplichtingen vervallen. Ook mag de commissaris dan geen facturen met btw uitreiken. Doet de commissaris dat
toch, dan vervalt de ontheffing.
159
14 Omzetbelasting
14.3 De gevolgen van het ondernemerschap
14.3.1 Inleiding
Als uitgangspunt geldt dat alle prestaties btw-belaste prestaties zijn. Een tweede uitgangspunt daarbij is, dat de btw
verschuldigd is naar het algemene tarief. Het algemene btw-tarief is 21%. Bij wijze van uitzondering kan voor een
prestatie een vrijstelling gelden, het lage btw-tarief (6%) van toepassing zijn, of zelfs een 0%-tarief (uitvoer of
intracommunautaire goederenleveringen).
De btw wordt geheven over de vergoeding. Dit is het totale bedrag dat voor de prestatie in rekening wordt gebracht.
Hier wordt dus aansluiting gezocht bij de vergoeding die tussen partijen wordt overeengekomen (de subjectieve
vergoeding).
Van deze aansluiting bij de werkelijke vergoeding wordt slechts in een aantal zeer specifieke situaties afgeweken.
Voor zover btw-belaste activiteiten worden verricht (de hoogte van het tarief is daarbij niet relevant) betekent dat, dat de
btw op aan die activiteiten toerekenbare kosten en investeringen (de voorbelasting), in aftrek kan worden gebracht.
Wanneer een activiteit is vrijgesteld van btw (bijvoorbeeld verhuur van woningen) geldt er géén recht op aftrek van de
toerekenbare voorbelasting. Deze btw werkt in die situatie kostenverhogend.
14.3.2 Enkele formele aspecten van het ondernemerschap
De woningcorporatie dient haar btw-schuld zelf te bepalen (formaliseren). Zij doet dit door het inzenden van een
elektronische btw-aangifte waarop zowel de verschuldigde btw als de aftrekbare voorbelasting moet worden vermeld.
Bij het doen van aangifte moeten verschillende formele bepalingen in acht moeten worden genomen. In deze
paragraaf worden de volgende voorschriften kort toegelicht:
1. aangifteplicht;
2. administratieplicht;
3. factuurstelsel;
4. naheffing;
5. verlegging.
Ad 1. Aangifteplicht
De in een tijdvak (doorgaans een maand of kwartaal) verschuldigde btw moet op aangifte worden voldaan. De aangifte
en betaling moeten – behoudens verleend uitstel – binnen een maand na afloop van het aangiftetijdvak (jaar, kwartaal
of maand) door de Belastingdienst zijn ontvangen.
Ad 2. Administratieplicht
De woningcorporatie moet de aan haar en door haar verrichte leveringen van goederen en verleende diensten
nauwkeurig administreren. De administratie (boeken, bescheiden en andere gegevensdragers) moet gedurende zeven
jaar, op een voor de Belastingdienst toegankelijke wijze, worden bewaard. Voor documenten betreffende (de aankoop
en verkoop van) onroerende zaken geldt een bewaartermijn van in totaal tien jaar.
Ad 3. Factuurstelsel
De Wet OB hanteert als uitgangspunt het factuurstelsel. Dit houdt in dat de btw verschuldigd wordt op het moment dat
de factuur wordt uitgereikt (tijdstip dagtekening). Indien de factuur niet tijdig wordt uitgereikt, wordt de btw verschuldigd
uiterlijk op de 15e dag van de maand volgende op die waarin de prestatie is verricht.
Het recht op aftrek van voorbelasting is gekoppeld aan het beschikken over een correcte factuur. De aftrek dient plaats
te vinden in het tijdvak waarin de dagtekening van de factuur ligt. De factuur moet aan een aantal voorwaarden voldoen.
Zo moet de factuur onder meer zijn voorzien van naam en adresgegevens van de presterende ondernemer en zijn
afnemer, een omschrijving van de prestatie bevatten, aangeven wat de vergoeding is en hoeveel btw in rekening wordt
gebracht. Voldoet een factuur niet aan alle factuurvereisten, dan bestaat in beginsel geen recht op aftrek van btw.
Kleine fouten leiden echter niet tot een aftrekbeperking. Het gaat hierbij om fouten die de factuur niet wezenlijk
aantasten, zoals een kleine spellingsfout.
Wordt ten onrechte btw in rekening gebracht, dan is deze toch verschuldigd. Wanneer deze btw aan de afnemer wordt
gecrediteerd kan onder voorwaarden teruggaaf van de teveel betaalde btw worden verkregen.
160
14 Omzetbelasting
Let op:
De staatssecretaris van Financiën is van mening dat een notarisafrekening niet als factuur geldt, tenzij deze alle
verplichte gegevens bevat, wat doorgaans niet het geval blijkt. Bij aankoop van onroerende zaken in de btw-sfeer is
het dus ook nodig om over een correcte factuur van de verkoper te kunnen beschikken om met succes aanspraak te
kunnen maken op aftrek van voorbelasting.
Ad 4. Naheffing
Wanneer te weinig btw is betaald of teveel btw is terugontvangen kan een naheffingsaanslag, verhoogd met
belastingrente en eventueel een boete, worden opgelegd. De boete kan een verzuimboete of een vergrijpboete zijn.
Voor de verzuimboete is de constatering dat een verzuim is begaan (bijvoorbeeld te late betaling) voldoende om de
boete op te kunnen leggen. Voor het opleggen van een vergrijpboete moet sprake zijn van opzet of grove schuld.
Ad 5. Verlegging
Wanneer de verleggingsregeling van toepassing is (zie paragraaf 14.3.7), moet de woningcorporatie de door de
dienstverrichter of leverancier naar haar verlegde btw zelf aangeven. Hierbij is met name het tarief van belang. Als recht
op aftrek van voorbelasting bestaat, moet deze aftrek in hetzelfde tijdvak worden geclaimd. Verlegging kan zich ook
voordoen als een buitenlandse ondernemer die niet in Nederland woont of is gevestigd, in Nederland een prestatie
verricht waarover btw verschuldigd is.
Voorbeeld:
Een Belgische ondernemer schildert voor een woningcorporatie haar woningen in Nederland. Hiermee verricht de
Belgische schilder in Nederland een belaste prestatie. Als de Belgische schilder geen vestiging in Nederland heeft,
moet de woningcorporatie de door de schilder verschuldigde btw aangeven. Overigens geldt voor het schilderen van
woningen, die ouder zijn dan twee jaar, het 6% tarief.
14.3.3 De overdracht van een onderneming
Bij overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen (dit is de definitie voor het begrip
onderneming), al dan niet tegen vergoeding, is géén btw verschuldigd. Dit speelt bijvoorbeeld bij een juridische fusie
tussen twee of meer woningcorporaties of bij overdracht van activiteiten aan een dochtervennootschap of bij de
overdracht van een woningcomplex (inclusief de huurcontracten) aan een andere woningcorporatie. De overnemende
partij treedt voor de btw-heffing in de plaats van de verkopende partij. Hierdoor blijven eventuele herzieningstermijnen
(zie paragraaf 14.3.6) intact.
Hoewel dit niet expliciet in de Wet OB is bepaald, valt uit de rechtspraak op te maken dat de verkrijger de bedoeling
moet hebben om de overgedragen handelszaak of het bedrijfsonderdeel te exploiteren en niet om de desbetreffende
activiteit onmiddellijk zonder meer te vereffenen en in voorkomend geval de voorraden te verkopen.
Voorbeeld:
De levering van woningcomplexen (inclusief lopende huurcontracten) door woningcorporaties aan een (gelieerde)
stichting kan als de overdracht van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen worden
aangemerkt.
14.3.4 Btw-vrijstellingen
Voor de btw-heffing geldt als hoofdregel dat prestaties belast zijn met btw. Een vrijstelling van btw vormt een
uitzondering op deze hoofdregel. Om die reden zijn de vrijstellingen expliciet en limitatief opgenomen in de Wet OB.
Over het algemeen gaat het om vrijstellingen die verbonden zijn aan concrete prestaties (bijvoorbeeld levering of
verhuur van een onroerende zaak).
In dit onderdeel worden de volgende vrijstellingen nader toegelicht:
1. de verhuur van onroerende zaken;
2. de levering van onroerende zaken;
3. de levering van roerende zaken, uitsluitend gebruikt voor vrijgestelde prestaties.
161
14 Omzetbelasting
Ad 1.
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Op deze vrijstelling bestaan enkele uitzonderingen.
Eén van de uitzonderingen is de zogenoemde optie belaste verhuur. De optie belaste verhuur kan alleen worden
toegepast als partijen daarvoor kiezen, hetzij door een verzoek daartoe aan de Belastingdienst, hetzij door de optie
belaste verhuur op te nemen in een schriftelijke huurovereenkomst (meest voorkomend).
Als de huurder en verhuurder kiezen voor de optie belaste verhuur via een schriftelijke huurovereenkomst, dan zijn de
volgende vermeldingen in de huurovereenkomst verplicht:
•
omschrijving gehuurde ruimte;
•
plaatselijke en kadastrale aanduiding;
•
datum aanvang boekjaar huurder;
•
verklaring huurder over gebruik.
De optie belaste verhuur is alleen mogelijk als de huurder in het verzoek of de schriftelijke huurovereenkomst verklaart
dat hij het gehuurde voor ten minste 90% zal gebruiken voor btw-belaste prestaties. De huurder zal dan ook
daadwerkelijk aan deze eis moeten voldoen. Voor de verhuur van woningen kan dan ook niet worden geopteerd.
Daalt de omvang van de belaste prestaties op enig moment onder de 90%, dan is de huurder verplicht om de
verhuurder daarover schriftelijk te informeren. Daarnaast moet de huurder een afschrift van die melding aan de
Belastingdienst toezenden.
Op grond van een beleidsbesluit kunnen ondernemers met (volledig) aftrekrecht bij kortdurende verhuur van ruimtes
aan steeds wisselende huurders uitgaan van belaste verhuur, zonder dat per huurder een optie belaste verhuur
overeengekomen moest worden. Aangezien woningcorporaties (door de vrijgestelde verhuur van woningen) geen
volledig aftrekrecht hebben, nam de Belastingdienst voorheen het standpunt in dat woningcorporaties deze goedkeuring
niet konden toepassen. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld dat ook woningcorporaties gebruik kunnen maken van
deze goedkeuring, zolang het besluit niet wordt ingetrokken.
Een andere uitzondering op deze vrijstelling betreft de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen. Deze uitzondering
kan zich bijvoorbeeld voordoen bij woningcorporaties die naast woningen ook zelfstandige parkeerboxen verhuren.
Wanneer de verhuur van parkeerruimte echter nauw verband houdt met de vrijgestelde verhuur van een woning, gaat
de verhuur van de parkeerruimte in de verhuur van de woning op. In dat geval is de verhuur van de parkeerruimte ook
vrijgesteld van btw.
Opmerking
Bij de verhuur van congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimten is vaak sprake van kortdurende verhuur aan
steeds wisselende huurders, waarbij niet alle huurder zullen voldoen aan het 90%-criterium. Daarom is onder
voorwaarden goedgekeurd dat de verhuur van congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte onder voorwaarden
belast met btw kan plaatsvinden zonder dat de verhuurder en de huurder hoeven te kiezen voor de optie belaste
verhuur.
Ad 2.
De levering van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Hierop bestaan de volgende uitzonderingen:
•
de levering van een bouwterrein;
•
de levering van een nieuw gebouw;
•
optie belaste levering.
De levering van een bouwterrein
Een bouwterrein is onbebouwde grond:
1. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; of
2. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
3. ten aanzien waarvan in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen; of
4. ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend.
Dit alles met het oog op de bebouwing van de grond.
Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in een Nederlandse zaak (Don Bosco) geoordeeld dat de levering van
een nog niet volledig gesloopt gebouw onder bepaalde omstandigheden toch kwalificeert als de levering van
onbebouwde grond, ondanks dat feitelijk nog een gebouw aanwezig is. De Hoge Raad heeft naar aanleiding van het
162
14 Omzetbelasting
oordeel van het Hof van Justitie beslist dat de staat waarin en de omstandigheden waaronder het terrein uiteindelijk
door de verkoper aan de koper is opgeleverd beslissend is voor de kwalificatie van een bouwterrein. Dit betekent voor
de praktijk dat de levering van grond waarop een gebouw staat, voor de btw onder omstandigheden toch kan
kwalificeren als de levering van een bouwterrein.
De Hoge Raad heeft in de Don Bosco-zaak ook verandering gebracht in de kwalificatie van koop/aanneemovereenkomsten. Voorheen werd een onderscheid gemaakt tussen de levering van de grond (met veelal 6%
overdrachtsbelasting) en het realiseren van het gebouw (21% btw). Dit leverde een voordeel op van 15% over de
verkoopprijs van de grond op. Na de uitspraak wordt de overdracht van de grond en de bouw van een onroerende zaak
als één levering aangemerkt en drukt op de levering van de grond en het gebouw door dezelfde ondernemer 21% btw
op het moment dat er geleverd wordt.
Wel is een overgangsregeling getroffen voor koop-/aanneemovereenkomsten. Deze overgangsregeling houdt in dat
onder voorwaarden de levering van de grond en de oplevering van een onroerende zaak op basis van een
koop/aannemingsovereenkomst met dezelfde ondernemer tot 1 januari 2016 als afzonderlijke prestaties mogen worden
behandeld.
Naar aanleiding van het Don Bosco-arrest is in de literatuur verder de vraag opgeworpen of de Nederlandse
regelgeving met betrekking tot bouwterreinen wel conform de Europese Btw-richtlijn is. In de zaak Woningstichting
Maasdriel besliste het Hof van Justitie dat een onbebouwde grond kwalificeert als bouwterrein wanneer uit een globale
beoordeling van de omstandigheden die heersten op het tijdstip van de levering, met inbegrip van de intentie van
partijen, mits ondersteund door objectieve gegevens, blijkt dat de grond daadwerkelijk bestemd is om te worden
bebouwd. Na deze beslissing van het Hof van Justitie heeft de Hoge Raad in de zaak Woningstichting Maasdriel
geoordeeld dat door de sloop vrijgekomen grond aangemerkt kan worden als bouwterrein. Met deze beslissing van de
Hoge Raad zal in de praktijk dus eerder sprake kunnen zijn van een bouwterrein, waarvan de levering belast is met btw.
De levering van een nieuw gebouw
Er is sprake van de levering van een (nieuw) gebouw of een gedeelte van een (nieuw) gebouw als de levering
plaatsvindt voor, op of binnen twee jaar na het moment van eerste ingebruikneming. Het terrein dat naar
maatschappelijk opvattingen behoort tot of dienstbaar is aan het gebouw, wordt voor de btw gezien als onderdeel van
het gebouw.
De Hoge Raad heeft aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd of de levering van een
appartementsrecht met betrekking tot een winkelcentrum moet worden aangemerkt als de levering van een onroerende
zaak vóór eerste ingebruikneming. In deze zaak had de verkoper aanvang gemaakt met verbouwingswerkzaamheden
en werd de verbouwing door de koper voltooid. Door deze verbouwingswerkzaamheden is een nieuw goed ontstaan.
Het Hof van Justitie heeft in deze zaak geoordeeld dat de levering van het winkelcentrum is vrijgesteld van btw. Het Hof
van Justitie achtte van belang dat de verkoper voor overdracht slechts gedeeltelijk had gesloopt en het winkelcentrum
op het moment van overdracht nog in gebruik was.
Ook de levering van een verbouwde onroerende zaak kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een levering
van een gebouw voor de eerste ingebruikneming. Dit is het geval als door de verbouwing een bestaand gebouw zo
ingrijpend is veranderd, dat ‘naar maatschappelijke opvattingen’ sprake is van een nieuw vervaardigd goed. Volgens de
Hoge Raad is bij onroerende zaken sprake van vervaardiging van een goed, indien door de werkzaamheden aan de
onroerende zaak ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. Het lijkt hierbij voornamelijk te gaan om de uiterlijke
wijzigingen van een onroerende zaak. Ook kunnen onder andere een functiewijziging en een ingrijpende verandering
aan de binnenkant een rol spelen.
Optie belaste levering
De belaste levering 'op verzoek'. Deze 'optie belaste levering' kan alleen worden toegepast als partijen daarvoor kiezen.
Deze keuze kan worden gemaakt door een verzoek te doen bij de Belastingdienst voorafgaand aan de levering of door
de optie belaste levering op te laten nemen in de notariële akte. Een voorwaarde voor de optie belaste levering is dat de
te kopen zaak voor ten minste 90% zal worden gebruikt voor btw-belaste prestaties. Hiervoor dient de koper een
schriftelijke verklaring te overleggen. Indien later blijkt dat de koper niet aan deze eis heeft voldaan, vervalt de optie
belaste levering.
Tot 10 oktober 2013 kon de belasting die in verband met de optie belaste levering door de verkoper in aftrek is
gebracht, nageheven worden bij de koper. Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie echter bepaald dat het in strijd
is met het EU-recht als herzienings-btw wordt nageheven bij de koper. Het gevolg van deze uitspraak is dat de
herzienings-btw van de verkoper bij de onterechte toepassing van de optie voor een belaste levering niet kan worden
nageheven bij de koper en dus zal worden nageheven bij de verkoper. Het gaat hierbij overigens niet alleen om de
163
14 Omzetbelasting
herzienings-btw, maar ook om de btw die ziet op de verkoopkosten van de verkoper, zoals de makelaarskosten. Gelet
op het hiervoor genoemde is het advies om (contractueel) vast te leggen waar het financiële risico ligt als de koper niet
voldoet aan de eisen van de optie belaste levering. Verder geldt in dit geval voor de door de verkoper verschuldigde btw
een verleggingsregeling, zodat de koper de btw ter zake van deze transactie in zijn aangifte moet opnemen.
Ad 3.
De levering van roerende zaken die door de woningcorporatie uitsluitend zijn gebruikt voor vrijgestelde prestaties is ook
vrijgesteld van btw. Voorbeeld: de verkoop van een computer die uitsluitend is gebruikt voor de bewonersadministratie
betreffende de huurwoningen.
14.3.6 Het recht op aftrek van voorbelasting
Woningcorporaties hebben recht op aftrek van voorbelasting, voor zover de ingekochte goederen en diensten worden
gebruikt voor btw-belaste prestaties. Er is géén recht op aftrek van voorbelasting voor kosten die toerekenbaar zijn aan
vrijgestelde prestaties.
Om het recht op aftrek van voorbelasting geldend te kunnen maken, moet de woningcorporatie beschikken over een
factuur die voldoet aan alle wettelijke eisen. De factuur hoeft nog niet te zijn betaald om de voorbelasting al in aftrek te
kunnen brengen. Is de factuur na een periode van twee jaar echter nog steeds niet betaald, dan wordt de in aftrek
gebrachte btw weer verschuldigd.
Verricht een woningcorporatie zowel belaste als vrijgestelde prestaties (wat vrijwel altijd het geval is), dan moet voor
een splitsing van de voorbelasting de volgende methodiek worden gevolgd:
•
voor uitgaven die uitsluitend toerekenbaar zijn aan btw-belaste prestaties kan de voorbelasting volledig in aftrek
worden gebracht;
•
voor uitgaven die uitsluitend toerekenbaar zijn aan btw-vrijgestelde of niet-belaste prestaties kan de voorbelasting
niet in aftrek worden gebracht;
•
is een toerekening aan één van beide categorieën niet mogelijk, dan zijn de uitgaven toerekenbaar aan zowel
belaste als vrijgestelde prestaties (ook wel: gemengd gebruik of algemene kosten). De verdeling van de
voorbelasting vindt dan plaats op basis van een verdeelsleutel (pro rata). Deze verdeelsleutel wordt gevormd door
het totaal aan vergoedingen voor belaste prestaties in verhouding tot het totaal aan vergoedingen voor de belaste
en vrijgestelde prestaties tezamen. De uit deze pro rata berekening voortvloeiende uitkomst mag – als ze is
berekend op basis van omzetten – op hele procenten naar boven worden afgerond. Deze berekening dient jaarlijks
te worden gemaakt. Als aannemelijk is dat het werkelijk gebruik van alle goederen en diensten voor gemengd
gebruik als geheel genomen niet overeenkomt met de omzetverhouding, dan moet de splitsing plaatsvinden op
basis van het werkelijk gebruik. Volgens de Hoge Raad dient de vaststelling van het werkelijke gebruik te berusten
op objectief en nauwkeurig vast te stellen gegevens. Hier geldt nadrukkelijk: wie stelt, bewijst.
Voorbeeld:
Een woningcorporatie dient de omvang van het recht op aftrek van voorbelasting te bepalen met betrekking tot de
algemene uitgaven. Hiervoor geldt de volgende berekeningsmethode.
De ‘belaste omzet’ van een woningcorporatie bedraagt € 1.375.000, de ‘vrijgestelde omzet’ bedraagt € 24.987.000.
De pro-rata berekening komt dan uit op 1.375.000/26.362.000*100% = 5,22% Dit aftrekpercentage mag dan worden
toegepast op de btw die is begrepen in de ‘gemengde uitgaven’.
Omdat de wet dit niet voorschrijft, worden subsidies buiten de pro-rataberekening gelaten. Subsidies hebben daarom
geen nadelig effect op de pro rata. De verkoop van (gebruikte) bedrijfsmiddelen blijft in beginsel eveneens buiten de
pro-rataberekening. De Hoge Raad is daarbij tot het oordeel gekomen dat onder omstandigheden ook de verkoop van
bestaand bezit niet meegenomen hoeft te worden in de pro-rataberekening.
De omvang van het recht op aftrek van voorbelasting wordt op de volgende momenten beoordeeld:
•
allereerst op het moment dat de factuur wordt ontvangen. Op dat moment moet worden beoordeeld aan welke
prestaties de kosten toerekenbaar zijn (wat is de bestemming) en vervolgens in hoeverre recht op aftrek van
voorbelasting bestaat;
•
het recht op aftrek wordt opnieuw beoordeeld op het moment waarop het goed of de dienst in gebruik wordt
genomen, op basis van de dan bekende gegevens. De teveel of te weinig in aftrek gebrachte btw moet dan worden
gecorrigeerd;
164
14 Omzetbelasting
•
•
het derde moment is het einde van het kalenderjaar waarin de ondernemer het goed of de dienst is gaan
gebruiken. Op dat moment moet op basis van de voor het gehele jaar geldende gegevens de omvang van het
aftrekrecht worden beoordeeld;
voor onroerende zaken en roerende zaken waarop een ondernemer normaliter afschrijft, wordt de aftrek van
voorbelasting nog gedurende een langere tijd gevolgd. Dit gebeurt tijdens de zogeheten herzieningsperiode. Voor
onroerende zaken omvat de herzieningsperiode het jaar van ingebruikneming en de negen daarop volgende
boekjaren. Voor roerende zaken is de totale herzieningsperiode vijf jaar: het jaar van ingebruikneming en de vier
daaropvolgende boekjaren. Als op basis van de voor het desbetreffende jaar geldende gegevens blijkt dat het recht
op aftrek niet meer dan 10% verschilt van de oorspronkelijke in aftrek gebrachte btw, blijft een correctie van de
oorspronkelijk in aftrek gebrachte btw achterwege.
De hiervoor beschreven regels zijn bijvoorbeeld van belang bij verkoop van huurwoningen binnen de tweejaarsperiode.
In dat geval kan de woningcorporatie vanwege de herzieningsbepalingen alsnog een tijdevenredig deel van de
investerings-btw in aftrek brengen. Een punt van aandacht betreft het recht op aftrek van btw ingeval sprake is van
(gedeeltelijke) leegstand.
Voorbeeld:
De btw betreffende de bouw van een huurwoning bedraagt € 40.000. De woning wordt na enkele maanden verhuurd
te zijn geweest op 1 januari van het daarop volgende jaar verkocht. De levering van deze woning is van rechtswege
belast met btw. Vanwege de herzieningsregels kan de woningcorporatie alsnog 90% van € 40.000 = € 36.000 als
voorbelasting terugvragen.
14.3.7 De verleggingsregeling
In de Wet OB is voor een aantal gevallen een verleggingsregeling opgenomen.
De verleggingsregeling vindt haar oorsprong in antimisbruikwetgeving bedoeld om situaties tegen te gaan waarin de
verschuldigde btw niet werd betaald, maar wel aanspraak werd gemaakt op aftrek van voorbelasting. In latere jaren is
de verleggingsregeling ook van toepassing verklaard om de uitvoeringspraktijk te vereenvoudigen. Wanneer de
verleggingsregeling van toepassing is, is de btw verschuldigd door de afnemer van de prestatie en niet door degene die
de prestatie verricht. Hierna worden een aantal voorbeelden van verleggingsregelingen genoemd.
Ad 1.
Een verleggingsregeling kan van toepassing zijn als een presterende ondernemer niet in Nederland is gevestigd, maar
in Nederland wel een belaste levering of een dienst verricht aan een daar gevestigde woningcorporatie.
Ad 2.
Als koper en verkoper kiezen voor een belaste leveringen van een onroerende zaak is een verleggingsregeling van
toepassing (optie belaste levering, zie paragraaf 14.3.4).
Ad 3.
Een verleggingsregeling kan ook van toepassing zijn bij de uitvoering van een werk van stoffelijke aard door een
onderaannemer in het geval de woningcorporatie optreedt als 'eigenbouwer' (een eigenbouwer wordt gelijk gesteld met
een aannemer).
Een woningcorporatie kan worden aangemerkt als eigenbouwer als een woningcorporatie zonder opdracht van een
opdrachtgever in de normale uitoefening van haar bedrijf een werk van stoffelijke aard uitvoert dat betrekking heeft op
onroerende zaken. Of sprake is van eigenbouwerschap wordt per werkzaamheid beoordeeld. Zo kan het voorkomen
dat de woningcorporatie voor nieuwbouw wel eigenbouwer is, maar voor klantenonderhoud niet. Mocht een
woningcorporatie kwalificeren als eigenbouwer, dan zijn ook de bepalingen van de Invorderingswet 1990 van
toepassing over de aansprakelijkheid voor de door de onderaannemer verschuldigde loonbelasting en premies
werknemersverzekeringen.
Een woningcorporatie kwalificeert in ieder geval niet als eigenbouwer indien:
•
werk geheel of grotendeels wordt uitgevoerd op de plaats waar de onderaannemer is gevestigd (voor meer dan
50% in arbeidsuren);
•
het werk ondergeschikt is aan de verkoop van een bestaand goed (bijv. het afhangen van deuren door een
deurenfabrikant). Ondergeschiktheid blijkt vaak uit verhouding tussen bijkomende kosten en de koopprijs van
goederen.
165
14 Omzetbelasting
Ad 4.
Als laatste is een verleggingsregeling van toepassing bij het ter beschikking stellen van een werknemer, die werkzaam
is bij de uitvoering van een werk van stoffelijke aard.
14.3.8 Fiscale eenheid omzetbelasting
Wanneer een woningcorporatie aandeelhouder is van één of meer besloten vennootschappen, kan onder voorwaarden
tussen hen sprake zijn van een fiscale eenheid voor de btw. De lichamen die deel uitmaken van een fiscale eenheid
voor de btw, worden voor de btw gezamenlijk aangemerkt als één belastingplichtige. Het bestaan van een fiscale
eenheid voor de btw is afhankelijk van de feitelijke situatie en niet van het wel of niet aanwezig zijn van een beschikking
van de Belastingdienst.
Een fiscale eenheid tussen de woningcorporatie en haar dochtermaatschappij(en) is aanwezig, wanneer:
•
naast de woningcorporatie ook de dochtermaatschappij btw-ondernemer is. Dit aspect verdient in het bijzonder
aandacht bij een holdingvennootschap; én
•
de woningcorporatie en de dochtermaatschappij verweven zijn in financieel, organisatorisch en economisch
opzicht.
Van financiële verwevenheid is sprake wanneer de woningcorporatie meer dan 50% van het geplaatste
aandelenkapitaal in de dochtermaatschappij bezit. Van organisatorische verwevenheid is sprake wanneer er eenheid in
leiding is. De verwevenheid in economisch opzicht wordt veelal uitgelegd als een situatie waarin het ene lichaam in
hoofdzaak handelingen verricht ten behoeve van het andere lichaam, dan wel dat beide zich richten op een zelfde
doelgroep/klantenkring.
In de VSO 2 is voor woningcorporaties die de VSO 2 hebben ondertekend het vereiste van de economische
verwevenheid nader uitgewerkt en gelden – cumulatief – hiervoor de volgende criteria:
•
de woningcorporatie houdt zich met name bezig met de verhuur van sociale huurwoningen, terwijl de
dochtervennootschap(pen) zich vooral bezig houd(t)(en) met de verhuur van andere woningen en bedrijfsmatig
vastgoed of met projectontwikkeling.
•
De verhuur van sociale huurwoningen en de verkoop van woningen die voorafgaand aan de verkoop minimaal 5
jaar verhuurd zijn geweest als sociale huurwoning bedraagt per boekjaar ten minste 50% van de totale
gezamenlijke omzet van de woningcorporatie en de dochtervennootschap(pen). Hierbij blijft de omzet tussen de
woningcorporatie en deze dochtervennootschap(pen) en de ‘omzet’ van de integratieheffing buiten beschouwing.
•
De woningcorporatie en de dochtervennootschap(pen) komen met de indiening van het verzoek tevens overeen:
1. dat ze op de hoogte zijn van de hoofdelijke aansprakelijkheid die volgt uit de toepassing van artikel 43 van de
Invorderingswet 1990 ten aanzien van de fiscale eenheid; en
2. dat ze met die hoofdelijke aansprakelijkheid instemmen.
Zodra het bestaan van een fiscale eenheid is geformaliseerd in een beschikking van de Belastingdienst, zijn de
onderdelen van die eenheid elk hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele btw-schulden van de fiscale eenheid. Na
beëindiging van de fiscale eenheid blijft de aansprakelijkheid ook voor nieuwe schulden doorlopen als de beëindiging
niet wordt gemeld. Vanwege dit aansprakelijkheidsrisico moet men de Belastingdienst tijdig informeren, wanneer niet
meer wordt voldaan aan de vereisten voor het bestaan van een fiscale eenheid.
14.4 Enkele voor woningcorporaties kenmerkende prestaties nader beschouwd
Voor woningcorporaties gelden naast de algemene voorschriften ook enkele meer specifieke bepalingen. Deze zijn voor
een deel vastgelegd in wettelijke bepalingen en voor een andere deel in ministeriële besluiten. Hierna worden
verschillende van die specifieke bepalingen nader toegelicht.
14.4.1 De integratieheffing
Per 1 januari 2014 is de integratieheffing komen vervallen. Dit houdt in dat het vanaf 1 januari 2014 niet langer mogelijk
is om de btw op de kosten van de nieuwbouw (of zeer ingrijpende verbouwing), die voor btw-vrijgestelde prestaties
gebruikt gaat worden, in aftrek te brengen. Dit is met name het geval voor de bouw van nieuwe huurwoningen. Vanaf 1
januari 2014 kan de woningcorporatie de btw op de bouw van nieuwe huurwoningen niet langer meer in aftrek brengen.
Op basis van de overgangsregeling is de al in aftrek gebrachte btw uiterlijk weer verschuldigd bij de ingebruikname van
het nieuwbouwproject. De aftrek van de btw op kosten gemaakt tot en met 31 december 2013 blijft dus ook na 1 januari
2014 in stand tot uiterlijk het moment van ingebruikname van het nieuwbouwproject.
166
14 Omzetbelasting
De Nederlandse Wet OB / overgangsregeling afschaffing integratieheffing geeft aan dat bij de eerste ingebruikname
van een onroerende zaak, die voor vrijgestelde prestatie wordt gebruikt (zoals huurwoningen), de btw die tot en met
31 december 2013 in aftrek is gebracht, in één keer moet worden herzien. De vraag is echter of dit in overeenstemming
is met de Europese Btw-richtlijn. De Europese Btw-richtlijn lijkt namelijk niet toe te staan dat de btw in één keer moet
worden terugbetaald, maar moet worden gespreid over een periode van (in Nederland) 10 jaar. Mocht een
woningcorporatie de tot en met 31 december 2013 in aftrek gebrachte integratie-btw terug moeten betalen, dan is het
advies om contact op te nemen met uw btw-adviseur. Een beroep op de Btw-richtlijn en jurisprudentie kan namelijk
mogelijk tot een substantieel (financierings)voordeel leiden.
Voorbeeld:
Een woningcorporatie is in 2012 gestart met een nieuwbouwproject (woningen). Omdat de woningcorporatie
verwachtte een integratieheffing te moeten aangeven, heeft zij gedurende de bouw alle btw in aftrek gebracht tot 31
december 2013. Deze btw zal de woningcorporatie bij ingebruikneming van het nieuwbouwproject in beginsel in één
keer terug moeten betalen. Als de woningcorporatie in 2014 ook nog de btw in aftrek heeft gebracht, dan zal die btw
ook gecorrigeerd moeten worden.
14.4.2 Mededeling 26
Per 1 januari 2010 is Mededeling 26 vervallen. Op grond van Mededeling 26 was het voor woningcorporaties mogelijk
om de integratieheffing achterwege te laten. Door de Belastingdienst was daarbij goedgekeurd dat woningcorporaties
die mededeling 26 toepasten de voorbrengingskosten van het goed waar de integratieheffing betrekking op had tot de
belaste omzet mochten rekenen. Dit was voordelig omdat de belaste omzet daardoor hoger werd, waardoor het recht
op aftrek ook hoger werd.
Ondanks dat Mededeling 26 per 1 januari 2010 is vervallen, kon de toepassing van Mededeling 26 mogelijk nog van
belang zijn als een woningcorporatie vóór 1 januari 2014 onroerende zaken in gebruik heeft genomen. Er is namelijk
een overgangsregeling getroffen die inhoudt dat Mededeling 26 mag worden toegepast in de gevallen waarbij vóór
31 december 2009 een aanvang is gemaakt met de realisatie van de onroerende zaken en deze onroerende zaken
vóór 2014 in gebruik zijn genomen. Er is een aanvang gemaakt met de realisatie als met het oog op deze realisatie
kosten zijn gemaakt die rechtstreeks en objectief aantoonbaar zijn toe te rekenen aan die realisatie, dan wel voor de
realisatie van deze onroerende zaken contractueel vastgelegde verplichting zijn aangegaan. Het louter in bezit hebben
of verkrijgen van grond, zonder dat sprake is van zo’n rechtstreekse en aantoonbare relatie, is onvoldoende voor
toepassing van de overgangsregeling.
14.4.3 Verschillende prestaties van de woningcorporatie nader bezien
Beheer en onderhoud van woningen
Voor het beheer en onderhoud van aan woningcorporaties of gemeenten toebehorende woningwetwoningen en
premiewoningen kon de heffing van btw achterwege blijven, mits voor deze werkzaamheden geen aanspraak werd
gemaakt op aftrek van voorbelasting. Deze goedkeuring was verwerkt in de reeds vervallen Mededeling 26. Voor deze
werkzaamheden gold echter een overgangsregeling die inhield dat de per 31 december 2009 lopende contracten
werden geëerbiedigd tot uiterlijk 1 januari 2014.
Het hiervoor genoemde houdt in dat het beheer en onderhoud van aan woningcorporaties of gemeenten toebehorende
woningwetwoningen en premiewoningen sinds 1 januari 2014 niet meer vrij van btw kunnen worden verricht maar in
beginsel belast zijn met 21% btw. Mogelijk kan een woningcorporatie op bepaalde prestaties echter het verlaagde btwtarief toepassen.
Voorbeeld:
Een woningcorporatie (a) heeft met een andere woningcorporatie (b) een contract gesloten waarbij de
woningcorporatie (a) het beheer en onderhoud verzorgd van de woningen die aan woningcorporatie (b) toebehoren.
Hiervoor krijgt woningcorporatie (a) een vergoeding van woningcorporatie (b). Woningcorporatie (a) moet sinds 1
januari 2014 btw afdragen over de ontvangen vergoeding. Dit zal in beginsel 21% btw zijn, voor bepaalde prestaties
geldt echter het verlaagde tarief (bijvoorbeeld schilderen).
167
14 Omzetbelasting
Schilderen, stukadoren en tijdelijk verlaagde tarief voor renovatie en herstel van woningen
Het schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar en het aanbrengen van op energiebesparing gericht
isolatiemateriaal (met uitzondering van glas, vloeren, muren en daken) op woningen ouder dan twee jaar, is belast met
het verlaagd btw-tarief van 6%.
Vanwege de gevolgen van de kredietcrisis op de woningmarkt gold het 6%-tarief tijdelijk (tot 1 juli 2015) ook voor
arbeidskosten op de renovatie en het herstel van woningen ouder dan twee jaar. Het 6%-tarief voor herstel en renovatie
van woningen ouder dan twee jaar is weer vervallen per 1 juli 2015. Onder het 6%-tarief voor renovatie en herstel viel
onder andere:
•
het ontwerpen en vervaardigen van bouwtekeningen door architecten en dergelijke ondernemers mits zij tevens de
renovatie van de woning begeleiden;
•
de arbeidskosten van de in opdracht van de opdrachtgever op maat gemaakte goederen die een onderdeel gaan
vormen van de woning (bijvoorbeeld inbouwkasten, deuren, kozijnen en dakkapellen);
•
de arbeidskosten van hoveniers voor het aanleggen en onderhouden van bij de hiervoor bedoelde woningen
behorende tuinen.
Het verlaagd tarief voor schilderen en stukadoren van woningen ouder dan twee jaar en het aanbrengen van op
energiebesparing gericht isolatiemateriaal (met uitzondering van glas, vloeren, muren en daken) op woningen ouder
dan twee jaar is nog altijd van toepassing. Voor het aanbrengen van op energiebesparing gericht isolatiemateriaal in
woningen geldt dat het verlaagd tarief alleen mag worden toegepast op de arbeidscomponent. Het verlaagd tarief kan
ook worden toegepast als de werkzaamheden onderdeel zijn van een grotere opdracht. Hierbij geldt als voorwaarde dat
de aannemer een offerte en een factuur uitreikt met aparte vermelding van energiebesparende isolatiewerkzaamheden.
Vanaf 1 januari 2014 mag het verlaagde tarief ook worden toegepast op de arbeidscomponent van het aanbrengen van
(isolatie)glas.
Verlaagd tarief voor schoonmaak woningen
Voor schoonmaakwerkzaamheden binnen woningen geldt het verlaagde btw-tarief. Schoonmaakwerkzaamheden aan
de buitenkant van woningen, zoals gevelreiniging en glazenwassen, alsmede specifieke schoonmaakdiensten binnen
woningen zoals schoorsteenvegen en CV-reiniging en andere niet tot de normale werkzaamheden van een
schoonmaker behorende diensten, vallen buiten het verlaagde btw-tarief.
Gemeubileerde appartementen
Verhuur van gemeubileerde appartementen voor een korte periode kan onder omstandigheden belast zijn met 6% btw.
Dit is slechts mogelijk wanneer de verhuur plaatsvindt in concurrentie met het hotel- en pensionbedrijf, waarbij het
begrip ‘hotelbedrijf’ ruim moet worden uitgelegd.
Parkeerruimte
De verhuur van parkeerruimte voor voertuigen is uitgezonderd van de btw-vrijstelling die geldt voor de verhuur van
onroerende zaken (zie paragraaf 14.3.4). De verhuur van parkeerruimte is dus belast met btw.
Een parkeerruimte is een onroerende zaak die naar haar aard bestemd is om te worden gebruikt als parkeerruimte en
het gebruik als parkeerruimte niet is uitgesloten. Ook een ruimte die niet naar haar aard is bestemd om als
parkeerruimte te worden gebruikt, kan als parkeerruimte worden aangemerkt. Dit is het geval als verhuurder en huurder
zijn overeengekomen dat de parkeerruimte voor de overeengekomen periode uitsluitend als parkeerruimte mag worden
gebruikt.
De verhuur van parkeerruimte is vrijgesteld als deze verhuur in een nauw verband staat met de van btw vrijgestelde
verhuur van een andere onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning. Dit is het geval als de parkeerruimte en de woning
deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex en de parkeerruimte en de woning door dezelfde eigenaar aan dezelfde
huurder worden verhuurd.
Ook in andere situaties is het mogelijk dat de verhuur van de parkeerruimte in een nauw verband staat met de verhuur
van een woning of een andere onroerende zaak. Dit nauwe verband zou kunnen blijken uit het feit dat sprake is van één
huurovereenkomst.
VVE-beheer
De woningcorporatie is btw verschuldigd over de vergoeding die zij ontvangt voor het verrichten van
bestuurswerkzaamheden en het voeren van de administratie voor een VVE, ook al is zij zelf lid van die VVE. Daarnaast
is de woningcorporatie btw verschuldigd over het tegen vergoeding verrichten van onderhoudsdiensten aan de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In voorkomend geval valt te overwegen de VVE slechts de kosten door
te rekenen voor zover deze betrekking hebben op de overige bewoners.
168
15 Overdrachtsbelasting
15.1 Inleiding
Bij de verkrijging van onroerende zaken is de verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd. Als voor dezelfde transactie
bij de verkoper omzetbelasting (btw) wordt geheven, geldt vaak een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Daarnaast
zijn er meerdere regelingen die tot doel hebben om dubbele heffing van belasting (btw en overdrachtsbelasting) zo veel
mogelijk te vermijden. Om onaangename verrassingen te voorkomen is het belangrijk om bij transacties van onroerend
goed vroegtijdig de gevolgen voor de overdrachtsbelasting te analyseren.
Dit hoofdstuk behandelt een aantal aspecten van de overdrachtsbelasting die van belang (kunnen) zijn voor
woningcorporaties. Daarbij komen onder meer de overdrachtsbelasting bij verkrijging van aandelen in
onroerendezaakrechtspersonen, de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij verkrijging van onroerende zaken en de
overdrachtsbelasting bij een fusie van woningcorporaties aan de orde.
15.2 Waarover wordt overdrachtsbelasting geheven?
In tegenstelling tot de btw wordt de overdrachtsbelasting niet geheven bij de verkoper van een onroerende zaak, maar
bij de verkrijger (koper) daarvan. Ook bij de verkrijging van rechten op onroerende zaken, zoals een recht van erfpacht
en een recht van opstal, is overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief voor de overdrachtsbelasting is 6%, of 2% als
het woningen betreft. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer. Is de
tegenprestatie hoger, dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over dit hogere bedrag. De rechten van grondrente,
pand en hypotheek vallen buiten het bereik van de overdrachtsbelasting evenals de verkrijging door middel van
natrekking.
Bij de verkrijging van een onroerende zaak kan sprake zijn van verkrijging van de volle eigendom, de blote eigendom,
de juridische eigendom of de economische eigendom. De volle eigendom, de blote eigendom en de juridische
eigendom worden verkregen op grond van een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Voor de
overdrachtsbelasting vindt de verkrijging in beginsel plaats op het moment dat de notariële akte wordt opgemaakt
(verleden). De notaris is in de regel ook degene die voor de koper aangifte doet van de verschuldigde
overdrachtsbelasting.
Verkrijging van economische eigendom
Voor de verkrijging van de economische eigendom is geen notariële akte vereist. De economische eigendom kan
namelijk ook overgaan op grond van afspraken die zijn neergelegd in een onderhandse overeenkomst. Onder
‘economische eigendom’ wordt voor de heffing van overdrachtsbelasting verstaan een samenstel van rechten en
verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak, dat een belang bij die zaak vertegenwoordigt. Dit belang dient
ten minste enig risico van waardeverandering te omvatten dat toekomt aan een ander dan de eigenaar of beperkt
gerechtigde.
De verkrijging van uitsluitend het recht op levering (dit vloeit voort uit de zogeheten voorlopige koopovereenkomst) leidt
niet tot het verschuldigd worden van overdrachtsbelasting. Indien in de (voorlopige) koopovereenkomst meer rechten
worden verkregen dan uitsluitend het recht op levering, kan dus al sprake zijn van de verkrijging van de ‘economische
eigendom’.
Voor de heffing van btw heeft het begrip ‘economische eigendom’ geen zelfstandige betekenis. Een verkrijging van de
‘economische eigendom’ in de overdrachtsbelasting is daarom niet altijd een levering voor de btw. Voor de btw is van
belang of de macht om als eigenaar over het goed te beschikken is overgedragen.
Bij een overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak, zonder dat daarvoor een notariële akte is
opgemaakt en ingeschreven, moet de verkoper de economische eigendomsoverdracht binnen twee weken melden aan
de Belastingdienst. Daarnaast geldt, in afwijking van de reguliere naheffingstermijn van vijf jaar, voor de
overdrachtsbelasting in relatie tot verkrijgingen van de economische eigendom een verlengde naheffingstermijn van
twaalf jaar.
Verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor woningen
Om de stagnerende woningmarkt te stimuleren, heeft het kabinet de overdrachtsbelasting voor de verkrijging van
woningen verlaagd van 6% naar 2%. Onder woningen worden onroerende zaken verstaan die naar hun aard zijn
bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat
169
15 Overdrachtsbelasting
de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. De ondergrond van de woning, de tuin en aanhorigheden (zoals
garages en schuren) die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning, vallen ook onder het begrip woning.
Hetzelfde geldt voor een garage die deel uitmaakt van hetzelfde complex als de woning. Ook aanhorigheden die tot een
woning gaan behoren vallen onder het lage overdrachtsbelastingtarief van 2%.
Bij onroerende zaken die niet volledig zijn bestemd voor bewoning kan het tarief van 2% alleen worden toegepast op
het deel dat voor bewoning is bestemd. Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer)
bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.
15.3 De verkrijging van aandelen in onroerendezaakrechtspersonen
Een woningcorporatie kan besluiten één of meer besloten vennootschappen op te richten en daaraan onroerende
zaken overdragen. Voor onder meer deze situaties is het volgende relevant.
Naast de verkrijging van onroerende zaken, of rechten daarop, kan ook de verkrijging van aandelen in zogeheten
onroerendezaakrechtspersonen belast zijn met overdrachtsbelasting. Heffing van overdrachtsbelasting bij
rechtspersonen kan aan de orde zijn als de rechtspersoon na de verkrijging of uitbreiding van de aandelen, al dan niet
samen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, voor ten minste een derde gedeelte belang in
het lichaam heeft. Ook bij de verkrijging van aandelen geldt het verlaagde 2%-tarief overdrachtsbelasting indien en voor
zover de onroerende zaken die de vennootschap bezit, bestaan uit woningen.
Van een onroerendezaakrechtspersoon is onder meer sprake bij lichamen met een in aandelen verdeeld kapitaal,
waarvan de bezittingen ten minste 50% (berekend naar de waarde in het economische verkeer) bestaan uit onroerende
zaken. Hierbij moeten de Nederlandse onroerende zaken wel minstens 30% van de bezittingen uitmaken. Ook geldt de
eis dat deze onroerende zaken als geheel genomen, op het tijdstip van verkrijging van de aandelen, voor ten minste
70% dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken.
De Hoge Raad is in 2011 teruggekomen op een oud arrest dat de samenloopvrijstelling (zie paragraaf 15.6) niet zou
kunnen worden toegepast op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon. De
samenloopvrijstelling is dus ook van toepassing op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon,
voor zover daarbij geheven zou worden over de waarde van onroerende zaken, waarvoor bij een verkrijging van de
onroerende zaak zelf een beroep zou kunnen worden gedaan op de samenloopvrijstelling.
Op het moment dat een “deelneming” wordt verkregen in een samenwerkingsverband dat geen rechtspersoon vormt,
waarbij het samenwerkingsverband eigenaar is/recht heeft op inkomsten/waarde verandering uit onroerende zaken, kan
de verkrijging van de deelneming wellicht worden aangemerkt als de verkrijging van de economische eigendom van de
onroerende zaak zelf. Hierbij geldt dan niet de regel dat pas vanaf een belang van een derde geheven wordt. Het in
deze gevallen pas heffen van overdrachtsbelasting vanaf minimaal een derde belang geldt alleen onder zeer specifieke
voorwaarden.
15.4 Rechten op onroerende zaken
Het vestigen, overdragen, opzeggen of wijzigen van de rechten, zoals rechten van erfpacht en opstal, maar ook
erfdienstbaarheid en vruchtgebruik, kan eveneens aanleiding geven tot heffing van overdrachtsbelasting. Deze rechten
worden - in tegenstelling tot het recht van eigendom - beperkte rechten genoemd. De waarde van deze rechten wordt
bepaald aan de hand van de canon, de retributie of de huur. Deze wordt met behulp van wettelijke rekenregels herleid
tot de waarde in het economisch verkeer waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend.
15.5 Opeenvolgende verkrijgingen
Voor op elkaar volgende verkrijgingen gelden enkele faciliteiten. Onder andere de volgende faciliteiten worden
onderscheiden:
•
bij een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging, van dezelfde goederen, door een ander, wordt de
waarde bij de tweede verkrijging verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging
overdrachtsbelasting of btw (die in het geheel niet als voorbelasting in aftrek kon worden gebracht) was
verschuldigd. In verband met de kredietcrisis en de gevolgen hiervan op de woningmarkt werd per 1 september
2012 de termijn voor alle onroerende zaken en rechten daarop tijdelijk verlengd van 6 maanden naar 36 maanden.
Dit houdt in dat als een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen in de periode van 1
september 2012 tot 1 januari 2015 werd verkregen, bij een opeenvolgende verkrijging door een ander binnen 36
maanden slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde.
170
15 Overdrachtsbelasting
•
ingeval een verkrijging van de economische eigendom wordt gevolgd door een verkrijging van de juridische
eigendom (of andersom) door dezelfde persoon, wordt de waarde bij de tweede verkrijging verminderd met het
bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Dit geldt ook als bij de
eerste verkrijging btw was verschuldigd die in het geheel niet aftrekbaar bleek. Voor deze faciliteit geldt – in
tegenstelling tot de hiervoor beschreven regeling – geen bepaalde termijn.
15.6 Vrijstellingen
Voor een aantal verkrijgingen geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. In het algemeen gelden voor de
toepassing van een vrijstelling aanvullende voorwaarden. De wet kent onder andere de volgende vrijstellingen:
•
de vrijstelling wegens een verkrijging van een onroerende zaak waarbij ter zake van de levering van rechtswege
(en dus niet bij een optie voor een btw belaste levering) btw is verschuldigd (de samenloopvrijstelling). Deze
vrijstelling geldt niet als de onroerende zaak al als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de btw geheel of
gedeeltelijk kan terugvorderen;
•
de vrijstelling voor een verkrijging door de Staat, een provincie, een gemeente, een waterschap, een politieregio of
een openbaar lichaam;
•
de vrijstelling wegens verkrijging door een wijkontwikkelingsmaatschappij in het kader van stedelijke
herstructurering;
•
de vrijstelling voor de verkrijging ná voltooiing van de herstructurering door de oprichters van een
wijkontwikkelingsmaatschappij van onroerende zaken die daarvan worden (terug)gekocht;
•
de vrijstelling in het geval van fusie (zie paragraaf 15.7);
•
de vrijstelling in het geval van een reorganisatie (zie paragraaf 15.8).
Bijzondere aandacht verdient de toepassing van de samenloopvrijstelling wanneer de verkrijging van een onroerende
zaak het gevolg is van een levering die heeft plaatsgevonden binnen een fiscale eenheid voor de btw. Omdat voor
transacties binnen een fiscale eenheid géén btw verschuldigd is (er is dan sprake van een interne transactie), geldt de
wettelijke vrijstelling niet. De staatssecretaris van Financiën heeft onder bepaalde voorwaarden voor deze situaties
echter goedgekeurd dat heffing van overdrachtsbelasting toch achterwege mag blijven. Een vergelijkbare goedkeuring
geldt indien de verkrijging van de onroerende zaken heeft plaatsgevonden in het kader van de overdracht van een
onderneming.
Strafheffing overdrachtsbelasting
Als gevolg van antimisbruikwetgeving kan niet met succes een beroep worden gedaan op een vrijstelling van
overdrachtsbelasting wanneer:
•
de levering of dienst krachtens welke de verkrijging plaatsvindt, belast is met btw; en
•
de koper de btw niet voor ten minste 90% in aftrek kan brengen; en
•
de koopsom lager is dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer wordt hierbij
ten minste gelijkgesteld aan de kostprijs van de onroerende zaak, zoals deze zou ontstaan bij voortbrenging door
een onafhankelijke derde op het tijdstip van de verkrijging.
Wanneer deze situatie zich voordoet, wordt er bij eenzelfde transactie dus zowel btw als overdrachtsbelasting geheven.
De overdrachtsbelasting draagt dan het karakter van een strafheffing.
In een aantal specifieke situaties blijft volgens de staatssecretaris van Financiën de strafheffing achterwege. Een van
deze situaties betreft de situatie waarin een woningcorporatie in het kader van een nieuwbouwproject
gemeenschapsvoorzieningen aan een gemeente overdraagt voor een bedrag dat lager is dan de waarde of de kostprijs
van die voorzieningen. Van deze goedkeuring zijn uitgesloten gemeenschapsvoorzieningen waarvoor de gemeente
geen recht heeft op een bijdrage uit het BTW-compensatiefonds, als die voorzieningen met btw aan de gemeente
zouden worden geleverd.
Tijdelijke goedkeuring voor gebruik voorafgaande aan verkoop bij samenloopvrijstelling
De samenloopvrijstelling mag verder ook worden toegepast bij de verkrijging van een onroerende zaak die voor de
verkoop is gebouwd, maar voorafgaand aan de verkrijging al geheel of gedeeltelijk als bedrijfsmiddel in gebruik is
genomen (verhuur of eigen gebruik). Voor verkrijgingen vóór 1 november 2012 gold de volgende regeling.
Voorwaarden:
De verkrijging (passeren notariële akte of registratie onderhandse akte ingeval van economische eigendom) moet
plaatsvinden binnen zes maanden na:
•
het tijdstip van de eerste ingebruikneming; of
•
de ingangsdatum van de verhuur als deze vóór het tijdstip van de eerste ingebruikneming ligt.
171
15 Overdrachtsbelasting
Deze goedkeuring zag uitsluitend op situaties van onroerende zaken die in de verkoop staan. Het moet dus gaan om
panden die gebouwd zijn met het oog op verkoop.
In het kader van de neergaande onroerend goed markt is de voorgaande regeling ingetrokken en is bepaald dat voor
verkrijgingen tussen 31 oktober 2012 en 1 januari 2015 toch een beroep kan worden gedaan op de
samenloopvrijstelling bij een gebruik als bedrijfsmiddel, waarbij de termijn is verlengd van 6 maanden naar 24
maanden. Verder is de voorwaarde dat de panden moeten zijn gebouwd met het oog op de verkoop komen te
vervallen. Sinds 1 januari 2015 is de termijn weer teruggebracht naar 6 maanden.
15.7 Fusie van woningcorporaties
Bij een juridische fusie tussen woningcorporaties (beide toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) is ook heffing
van overdrachtsbelasting aan de orde. De onroerende zaken van de verdwijnende woningcorporatie gaan door de fusie
immers over op de verkrijgende woningcorporatie. De heffing van overdrachtsbelasting kan onder voorwaarden
achterwege blijven op grond van twee vrijstellingsbepalingen.
Er geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van onroerende zaken als gevolg van een
juridische fusie tussen rechtspersonen, waarbij het vermogen onder algemene titel is overgegaan naar de verkrijgende
rechtspersoon, mits de fusie hoofdzakelijk plaatsvindt op zakelijke gronden. Aan de toepassing van de vrijstelling zijn
wel nadere voorwaarden verbonden.
Tevens geldt (onder voorwaarden) een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de verkrijging van onroerende zaken
door een ANBI, indien de verkrijging plaatsvindt in het kader van een juridische fusie of taakoverdracht tussen ANBI’s.
15.8 Overdracht aan/door dochtervennootschap
Bij overdracht van onroerende zaken door een woningcorporatie aan een besloten vennootschap waarvan zij enig
aandeelhouder is (en omgekeerd), geldt een wettelijke vrijstelling van overdrachtsbelasting (de reorganisatievrijstelling).
Aan deze vrijstelling is onder meer de voorwaarde verbonden dat de verkrijgende vennootschap ten minste drie jaar
deel blijft uitmaken van het ‘concern’. Deze drie jaarstermijn geldt overigens niet bij een overdracht die “bottom-up”
plaatsvindt. Dus bij een overdracht binnen een concern van een rechtspersoon aan haar (middelijke) aandeelhoudster
geldt deze drie jaarstermijn niet. Er is in dit kader pas sprake van een concern als er een belang van 90% of meer is.
172
16 Loonheffingen
16.1 Inleiding
Met betrekking tot de loonheffingen is met name de juistheid van de loonaangiften, afdekking van
aansprakelijkheidsrisico’s alsmede afdekking van de zogenoemde pseudo-eindheffing voor regelingen voor vervroegde
uittreding bij afvloeiing van personeel relevant. Dat betekent dat de vraag gesteld moet worden of alle personen die aan
de heffing onderworpen zijn daadwerkelijk in de loonadministratie zijn opgenomen. Daarnaast is de vraag van belang in
hoeverre de woningcorporatie als inlener of eigenbouwer is aan te merken en daardoor als opdrachtgever aansprakelijk
gesteld kan worden voor niet afgedragen loonheffingen door de uitlener of (onder)aannemer(s). Voorts kan de
woningcorporatie een pseudo-eindheffing ad 52% verschuldigd zijn indien zij personeel laat afvloeien, zoals bij een
reorganisatie, waarbij sprake is een regeling tot vervroegde uittreding.
Vanaf 1 januari 2015 is de werkkostenregeling voor iedere inhoudingsplichtige verplicht. Het jaar 2015 zal voor
woningcorporaties gebruikt kunnen worden om de geïmplementeerde werkkostenregeling te monitoren, boekingen te
controleren op de juistheid in het licht van de fiscale weten regelgeving, en daar waar nodig keuzes,
arbeidsvoorwaarden, boekingsinstructies et cetera te optimaliseren.
16.2 Juistheid van de loonadministratie
Iedere inhoudingsplichtige moet loonheffing (loonbelasting en premies volksverzekeringen) inhouden op de betalingen
aan haar werknemers en afdragen aan de Belastingdienst. Daarnaast moet de inhoudingsplichtige werkgeversheffing
Zorgverzekeringswet (Zvw) en premies werknemersverzekeringen afdragen aan de Belastingdienst. Soms is het niet
direct duidelijk of loonheffing ingehouden moet worden. Zo moet men zich bijvoorbeeld afvragen of bijvoorbeeld
bestuurders, commissarissen of zzp’ers wel of niet in dienstbetrekking werkzaam zijn. De heffing van loonbelasting,
premies volksverzekeringen en werkgeversheffing Zvw komt aan de orde indien er sprake is van een dienstbetrekking
of vroegere dienstbetrekking waaruit loon wordt genoten. De dienstbetrekking kan een privaatrechtelijke
dienstbetrekking zijn, een publiekrechtelijke dienstbetrekking of een fictieve dienstbetrekking. De werknemer is de
belastingplichtige en de werkgever is in vrijwel alle gevallen de inhoudingsplichtige. De inhoudingsplichtige dient de
loonbelasting en de premies volksverzekeringen op het loon in te houden en deze samen met de werkgeversheffing
Zvw en premies werknemersverzekeringen aan de Belastingdienst op aangifte af te dragen.
Voor de verzekeringsplicht voor de werknemersverzekeringen gelden andere wettelijke bepalingen dan voor de
loonbelasting, premies volksverzekeringen en werkgeversheffing Zvw. Ook wijkt het begrip dienstbetrekking voor de
werknemersverzekeringen af. Loonbelasting, premies volksverzekeringen, premies werknemersverzekeringen en de
werkgeversheffing Zvw worden gezamenlijk ‘de loonheffingen’ genoemd.
Wanneer sprake is van een dienstbetrekking dient de werknemer vóór zijn eerste werkdag geïdentificeerd te worden
aan de hand van een origineel en geldig identiteitsbewijs. Ook dient een opgaaf gegevens voor de loonheffingen
gedaan te worden (hiervoor is geen voorgeschreven model). Deze stukken zullen dus steeds in het personeelsdossier
aanwezig moeten zijn (vanaf de eerste dag van indiensttreding).
Daarnaast is relevant dat dienstverleners die niet in de loonadministratie zijn opgenomen (en waarvan dus geen
dienstbetrekking is vastgesteld) in elk geval beschikken over een geldige verklaring arbeidsrelatie winst uit onderneming
(VAR-wuo) of verklaring arbeidsrelatie voor rekening en risico van de eigen vennootschap (VAR-dga). Deze beide
verklaringen geven vrijwaring ten aanzien van de inhoudingsplicht door de woningcorporatie. De werkzaamheden
vermeld op deze verklaring dienen in overeenstemming te zijn met de feitelijk ten behoeve van de woningcorporatie
uitgevoerde werkzaamheden. Verder dient een kopie van de VAR en een kopie van een geldig identiteitsbewijs van de
opdrachtnemer bij de loonadministratie te worden bewaard. Andere VAR-verklaringen (VAR-resultaat uit overige
werkzaamheden en VAR-loon) bieden deze vrijwaring voor de inhoudingsplicht voor de loonheffingen niet. Deze
personen dienen (in beginsel) in de loonadministratie betrokken te worden. U moet hierbij namelijk steeds toetsen of
een dienstbetrekking aanwezig is. Een VAR-verklaring wordt jaarlijks verleend door de Belastingdienst. Hiervoor dient
de zelfstandige een aanvraag in te dienen bij de Belastingdienst. Voor 2015 is bepaald dat naast een VAR die is
afgegeven voor 2015 ook een VAR die is afgegeven voor 2014 geldig is.
VAR vervalt mogelijk met ingang van 2016 en wordt vervangen door modelovereenkomsten
Het wetsvoorstel Wet deregulering beoordeling arbeidsrelaties (Wdba) regelt dat de (vrijwarende werking van de) VAR
waarschijnlijk per 1 april 2016 vervalt. Dit heeft tot gevolg dat vanaf 2016 de woningcorporatie zelf moeten beoordelen
of het inhuren van een externe voor de loonheffingen als een (fictieve) dienstbetrekking wordt aangemerkt. In plaats van
173
16 Loonheffingen
de VAR kan men vooraf zekerheid verkrijgen of sprake is van een (fictieve) dienstbetrekking door gebruik te maken van
modelovereenkomsten. Alleen wanneer de woningcorporatie een zelfstandige inhuurt met een vooraf door de
Belastingdienst goedgekeurde (model)overeenkomst, bestaat de zekerheid dat de arbeidsrelatie niet als (fictieve)
dienstbetrekking wordt beschouwd voor de loonheffingen. Deze (voorwaardelijke) vrijwaring geldt overigens alleen als
de feiten en omstandigheden zoals die in de overeenkomst staan vermeld overeenstemmen met de feitelijke gang van
zaken.
De Belastingdienst heeft toegezegd een aantal branchegerichte modelovereenkomsten op internet te plaatsen, die
gebruikt kunnen worden door uw woningcorporatie. Ook kan uw woningcorporatie een eigen modelovereenkomst ter
beoordeling aan de Belastingdienst voorleggen.
Volledigheidshalve merken wij nog op dat de arbeidsrelatie van een commissaris voor toepassing van de Wet op de
loonbelasting 1964 altijd wordt aangemerkt als een fictieve dienstbetrekking (hoofdregel). De woningcorporatie waar het
toezicht wordt uitgeoefend, dient de beloning van de commissaris via de loonadministratie uit te betalen, onder
inhouding van loonbelasting/premie volksverzekeringen (loonheffing) en afdracht van werkgeversheffing
Zorgverzekeringswet (Zvw).
Tot en met 31 maart 2016 kon/kan deze inhoudingsplicht voor de loonheffing/Zvw achterwege blijven indien de
commissaris voor zijn of haar toezichthoudende werkzaamheden een geldige VAR-wuo of VAR-dga kon/kan
overleggen. Vanaf 1 april 2016 is deze uitzondering op de inhoudingsplicht er niet meer en biedt de
modelovereenkomst van de Wdba deze uitzondering ook niet. Het gevolg is dan ook dat de honoraria van alle
commissarissen, ook al hebben ze nog een geldige VAR-wuo of VAR-dga, vanaf 1 april 2016 in principe via de
loonadministratie van uw woningcorporatie moeten worden uitbetaald. Naast de hiervoor genoemde inhoudingen en
afdrachten, dient u ook tijdig over een kopie identiteitsbewijs en de opgaaf gegevens voor de loonheffing(en) te
beschikken van deze commissarissen. Een uitzondering is alleen van toepassing indien gebruik kan worden gemaakt
van de zgn. doorbetaald loonregeling.
16.3 Werkkostenregeling
Sinds 1 januari 2015 is de werkkostenregeling voor iedere werkgever verplicht. De systematiek van de
werkkostenregeling brengt met zich mee dat iedere vergoeding, verstrekking of terbeschikkingstelling loon vormt voor
een werknemer. Met andere woorden, al hetgeen uit de dienstbetrekking wordt genoten vormt werknemersloon met
uitzondering van een aantal in de Wet op de loonbelasting 1964 opgenomen vormen van vrijgestelde loon(aanspraken),
intermediaire kosten en onder voorwaarden geschenken wegens piëteit en/of persoonlijke feestdagen.
Daarnaast heeft de inhoudingsplichtige (lees: werkgever) de mogelijkheid om werknemersloon om te zetten naar
werkgeversloon. Deze keuze heeft tot gevolg dat sprake is van zogenoemd eindheffingsloon waarover de werkgever
loonbelasting (in de vorm van een eindheffing) is verschuldigd. Deze eindheffingsregeling betreft de
werkkostenregeling.
Voor het berekenen van deze eindheffing mag de werkgever rekening houden met zogenoemde gerichte vrijstellingen
en nihil en forfaitaire waarderingen alsook een werkkostenforfait van 1,2% (2015) van de fiscale loonsom van de
inhoudingsplichtige. Het fiscale loon betreft het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking en onder voorwaarden ook het
loon uit vroegere dienstbetrekking, gezamenlijk opgenomen in kolom-14 van de loonstaat.
Bij overschrijding van het werkkostenforfait is de werkgever 80% eindheffing verschuldigd over de overschrijding, welke
niet mag worden verhaald op de werknemers. Werknemers ontvangen indien sprake is van eindheffingsloon een netto
vergoeding of verstrekking.
Hierna gaan wij nader in op de begrippen binnen de werkkostenregeling.
Intermediaire kosten en geschenken buiten de loonsfeer
Werkgevers hoeven vergoedingen en verstrekkingen niet meer per individuele werknemer te berekenen. Een
administratie op inhoudingsplichtigenniveau volstaat. Een uitzondering vormen intermediaire kosten en geschenken uit
piëteit en onder voorwaarden geschenken bij een persoonlijke feestdag. Intermediaire kosten zijn kosten die op initiatief
van de inhoudingsplichtige ten behoeve van derden worden gemaakt, maar die zijn voorgeschoten door de werknemer.
Vergoedingen en verstrekkingen uit piëteit vinden hun basis in de wellevendheid van de werkgever, bijvoorbeeld de
rouwkrans bij een overlijden of een fruitmand bij langdurige ziekte van een werknemer.
174
16 Loonheffingen
Daarnaast keurt de staatssecretaris van Financiën via het besluit van 17 december 2014 goed dat kleine geschenken
geen loon vormen, als de werkgever diens werknemer een persoonlijke attentie geeft in situaties:
1. waarin ook anderen dan de werkgever een dergelijke attentie plegen te geven bij de desbetreffende gelegenheid;
2. het geen geld of waardebonnen betreft; en
3. de attentie niet een factuurwaarde (inclusief omzetbelasting) heeft die hoger is dan € 25.
Het betreft hier persoonlijke gelegenheden zoals verjaardagen, geboorte en huwelijk. Een jubileum in het kader van de
dienstbetrekking of bijvoorbeeld secretaressedag zijn voorbeelden van gelegenheden die rechtstreeks voortvloeien uit
de relatie werkgever - werknemer, deze zakelijke gelegenheden vallen derhalve niet onder deze goedkeuring van de
staatssecretaris.
Een vergoeding van intermediaire kosten dan wel de hiervoor genoemde geschenken vallen buiten het loonbegrip.
Nihil- en forfaitaire waarderingen
De nihilwaarderingen zijn vormen van werknemersloon in natura waarbij de waarde van dit loon niet gesteld wordt op
de factuurwaarde, maar op een nihil-waarde of een lagere, forfaitaire waarde.
De nihilwaarderingen gelden alleen voor verstrekkingen en ter beschikking gestelde voorzieningen op de werkplek.
Sommige nihilwaarderingen gelden zelfs alleen als sprake is van ter beschikking stellen. Nihilwaarderingen gelden
volledigheidshalve dus niet voor vergoedingen. Bij ter beschikking stellen is het overigens van belang dat de eigendom
van de voorzieningen niet overgaat op de werknemer (zoals dat bij vergoeding of verstrekking het geval is), maar bij de
werkgever blijft. De volgende voorzieningen op de werkplek mogen op nihil gewaardeerd worden:
•
voorzieningen op de werkplek waarvan het niet gebruikelijk is deze elders te gebruiken (planten, printer, vaste
computer et cetera);
•
ter beschikking gestelde kleding die:
−
uitsluitend of nagenoeg uitsluitend geschikt is om tijdens de dienstbetrekking te dragen; en
−
achterblijft op de werkplek; of
−
voorzien is van een (of meer) duidelijk zichtba(a)r(e), aan de inhoudingsplichtige verwant(e) logo('s) van ten
minste 70 cm2.
•
consumpties die geen deel uitmaken van een maaltijd;
•
renteloze of laagrentende personeelsleningen voor een fiets van de zaak of eigen woning;
•
een ter beschikking gestelde ov-kaart die mede voor zakelijke reizen wordt gebruikt.
De nihilwaardering voor de renteloze lening voor de eigen woning, komt naar verwachting per 1 januari 2016 te
vervallen.
Voor sommige kostenposten bestaat nog een lagere, bijzondere waarderingsregel. Zo geldt voor bijvoorbeeld
maaltijden op de werkplek een forfaitaire waardering van € 3,20 (bedrag 2015) per maaltijd. Een eventuele eigen
bijdrage uit het netto loon van de werknemer, mag hierop in mindering worden gebracht. Het restant is belast bij de
werknemer, maar mag door de inhoudingsplichtige worden aangewezen als eindheffingsbestanddeel voor in het
werkkostenforfait.
Eindheffingsloon: gerichte vrijstellingen en het werkkostenforfait
Zoals aangegeven, heeft de inhoudingsplichtige (lees: werkgever) de mogelijkheid om werknemersloon om te zetten
naar werkgeversloon (aangewezen eindheffingsloon). Voor de volgende vergoedingen en verstrekkingen geldt dat deze
altijd belast loon vormen en is de keuze om aan te wijzen als eindheffingsbestanddeel derhalve niet aan de orde:
•
bijtelling auto van de zaak;
•
boetes, tenzij u heeft toegezegd deze niet te verhalen of besluit deze niet te verhalen;
•
(dienst)woning;
•
vergoedingen en verstrekkingen voor criminele activiteiten;
•
vergoedingen en verstrekkingen die niet gebruikelijk zijn (lees: niet voldoen aan het gebruikelijkheidscriterium).
Het door de inhoudingsplichtige aangewezen werkgeversloon, is belast voor de inhoudingspichtige tegen 80%
eindheffing. Op de grondslag komen echter de gerichte vrijstellingen en het werkkostenforfait van 1,2% van het fiscale
loon in mindering.
175
16 Loonheffingen
Gerichte vrijstellingen
De volgende vergoedingen en verstrekkingen worden, indien zij door de inhoudingsplichtige worden aangewezen als
eindheffingsloon, aangemerkt als gerichte vrijstelling en blijven buiten het werkkostenforfait van 1,2%:
•
reiskosten (tot € 0,19 per kilometer (2015) voor woon-werkverkeer en zakelijke kilometers);
•
tijdelijke verblijfskosten;
•
cursussen en dergelijke;
•
studiekosten;
•
extraterritoriale kosten (waaronder de 30% regeling);
•
outplacement;
•
zakelijke maaltijden;
•
vakliteratuur thuis;
•
inschrijving beroepsregister;
•
verhuiskosten (hierbij gelden maxima);
•
gereedschappen, computers, mobiele communicatiemiddelen en dergelijke apparatuur mits wordt voldaan aan
noodzakelijkheidscriterium;
•
arbo-voorzieningen;
•
korting op producten eigen bedrijf van maximaal 20% tot € 500 per werknemer per jaar;
•
hulpmiddelen die ook buiten de werkplek gebruikt kunnen worden en die ten minste 90% zakelijk gebruikt worden.
Hieronder valt ook apparatuur waarbij niet wordt voldaan aan het noodzakelijkheidscriterium.
De genoemde vergoedingen en verstrekkingen voor bovengenoemde kosten (gerichte vrijstellingen) dienen echter wel
te naar aard en omvang te worden onderbouwd. Een vaste kostenvergoeding blijft derhalve ook onder de
werkkostenregeling mogelijk. De kostenvergoeding moet zien op intermediaire kosten of kosten waarvoor een gerichte
vrijstellingen bestaat en, de vergoeding dient naar aard en omvang te worden onderbouwd. Een vaste
kostenvergoeding die onder het werkkostenforfait valt, behoeft volgens de fiscale weten regelgeving niet meer te
worden onderbouwd. Afspraken met de Belastingdienst inzake vaste kostenvergoedingen mogen in afstemming met de
Belastingdienst onder de werkkostenregeling eventueel worden gehandhaafd. Volledigheidshalve merken wij nog op
dat per 1 januari 2016 een kostenvergoeding altijd naar aard en veronderstelde omvang gespecificeerd moet zijn op de
loonstrook op grond van de op 1 juli jl. ingevoerde Wet aanpak schijnconstructies. Een algemene omschrijving als
‘kostenvergoeding’ volstaat derhalve niet (meer).
Als eindheffingsloon aangewezen vergoedingen en verstrekkingen die niet als gerichte vrijstelling kwalificeren, vallen in
het werkkostenforfait. Voor zover het werkkostenforfait niet wordt overschreden, zal de inhoudingsplichtige geen
eindheffing van 80% zijn verschuldigd. Wordt het werkkostenforfait daarentegen overschreden, zal de
inhoudingsplichtige 80% eindheffing verschuldigd zijn over het meerdere.
Jaarlijkse afrekensystematiek en concernregeling
Voor zover de als eindheffingsloon aangewezen vergoedingen en verstrekkingen in 2015 waarvoor geen gerichte
vrijstelling het werkkostenforfait overschrijden is de werkgever een eindheffing van 80% verschuldigd. Deze eindheffing
dient de werkgever uiterlijk in de eerste aangifte van 2016 te verwerken. Over 2015 mag de eindheffing onder
voorwaarden ook op concernniveau worden berekend. Het concernonderdeel met het hoogste fiscale loon moet de
eindheffing aangeven en betalen. Zo kan binnen het concern vennootschappen die onvoldoende ruimte hebben in hun
werkkostenforfait teneinde 80%-eindheffing te voorkomen, gebruik maken van het werkkostenforfait die elders binnen
het concern. De volgende gegevens dienen alle concernonderdelen te administreren van alle deelnemers:
•
de naam en het loonheffingennummer;
•
het totaal van het fiscale loon;
•
een overzicht van alle vergoedingen en verstrekkingen die ten laste van het werkkostenforfait komen;
•
een berekening van de te betalen loonbelasting op concernniveau en de naam van de deelnemer die de belasting
aangeeft en betaalt.
De werkkostenregeling kent een eigen definitie van een concern. Bij vennootschappen is een aandelenbezit van ten
minste 95% vereist. Een groep stichtingen kan alleen een concern zijn wanneer zij elkaars bestuurders benoemen
danwel bindend voordragen. Tevens is vereist dat bij vereffening het vermogen binnen het concern blijft.
Gevolgen voor het Woondiensten Cafetariasysteem (WCS)
Als zodanig brengt de werkkostenregeling geen wijziging van een ‘cafetariaregeling’ met zich. Werkgever en werknemer
kunnen na invoering van de werkkostenregeling nog steeds afspraken maken voor een kostenneutrale uitruil van
loonbestanddelen tegen onbelaste vergoedingen of verstrekkingen zoals een fiets van de zaak of vakbondscontributie.
Deze vergoedingen en verstrekkingen vallen overigens tegen factuurwaarde in het werkkostenforfait.
176
16 Loonheffingen
Gelet op de beperkte ruimte (1,2% van de fiscale loonsom in 2015) die de werkgever beschikbaar heeft voor het doen
van onbelaste vergoedingen of verstrekkingen kan deze arbeidsvoorwaarde er dus toe leiden dat het werkkostenforfait
wordt overschreden en uw woningcorporatie wordt geconfronteerd met 80% eindheffing. Het is in dat verband zeer aan
te bevelen om als woningcorporatie additionele voorwaarden te stellen aan het WCS, ter vermijding van de 80%
eindheffing, uiteraard met inachtneming van de bepalingen zoals hieromtrent opgenomen in de Cao Woondiensten.
Persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
In de Cao Woondiensten zijn afspraken gemaakt omtrent loopbaanontwikkeling. Deze afspraken houden in dat iedere
werknemer die in 2010 minimaal 5 jaar fulltime in dienst is bij een woningcorporatie voor de periode 1 januari 2010 tot
en met 31 december 2014 een eigen ontwikkelingsbudget ontvangt van € 4.500. Voor werknemers die korter dan 5 jaar
in dienst zijn, wordt dit maximale ontwikkelingsbudget gekort. Voor nieuwe werknemers geldt dat zij een
ontwikkelingsbudget opbouwen van (maximaal) € 900 per jaar startende in het jaar na indiensttreding. Jaarlijks mag
maximaal het opgebouwde ontwikkelingsbudget besteed worden.
De medewerker mag zelf bepalen hoe, wanneer en waaraan het budget wordt besteed (bijvoorbeeld opleiding, verlof
etc.). De werknemer heeft na besteding van het loopbaanbudget geen terugbetalingsverplichting. In de vrijheid die de
werknemer heeft zit een potentieel fiscaal risico voor de woningcorporatie. Indien een opleiding met het oog op het
verwerven van inkomen wordt gevolgd, is sprake van een gerichte vrijstelling onder de werkkostenregeling. Indien de
betreffende opleiding niet wordt gevolgd met het oog op het verwerven van inkomen, is sprake van een belast
loonbestanddeel, dan wel moet de vergoeding in het werkkostenforfait worden ondergebracht. Wij adviseren u hier
rekening mee te houden. In de cao is overigens wel een bepaling opgenomen dat de werknemer rekening moet houden
met de fiscale weten regelgeving.
Indien de werknemer hier onvoldoende rekening mee houdt, zijn de fiscale gevolgen volledig voor zijn/haar rekening.
Dit kan echter gemakkelijk leiden tot discussies van de woningcorporatie met haar werknemers. Wij adviseren u hier op
voorhand goed doordacht beleid op te ontwikkelen, dat mogelijke discussie in de toekomst over de fiscale behandeling
uitsluit.
16.4 Premies werknemersverzekeringen
16.4.1 Sectorindeling
Voor de werknemersverzekeringen is een werkgever verplicht aangesloten bij een sector. Per sector gelden
verschillende premiepercentages. Uitgangspunt is dat werkgevers met dezelfde werkzaamheden in dezelfde sector
zitten. Woningcorporaties zijn in de regel ingedeeld in sector 45 Zakelijke dienstverlening III.
Groeps- en gesplitste aansluiting
Als uw organisatie bestaat uit meerdere rechtspersonen (verenigingen of stichtingen) kan ervoor worden gekozen om
bij één sector aan te sluiten. Deze groepsaansluiting kan alleen bij de sector waar het grootste deel van het premieloon
binnen de organisatie valt. Voor woningcorporaties die uit één rechtspersoon bestaan kan gekozen worden voor een
gesplitste aansluiting. De woningcorporatie wordt dan bij meer dan één sector aangesloten. Met een groeps- of
gesplitste aansluitingen kan mogelijk een besparing op de premies werknemersverzekeringen worden gerealiseerd.
16.4.2 Gedifferentieerde premie werkhervattingskas (WGA en ZW)
Omstreeks december van elk jaar ontvangt elke werkgever de beschikking gedifferentieerde premie werkhervattingskas
(Whk) voor het daaropvolgende jaar. De gedifferentieerde premie Whk in 2015 en 2016 bestaat uit 3 componenten:
WGA-vast, WGA-flex en ZW-flex. Afhankelijk van de omvang van de werkgever wordt de premie gedifferentieerd of
sectoraal berekend.
Omvang werkgever
Loonsom 2015
Premie
Groot
> 3.140.000
Individuele gedifferentieerde premie
Middelgroot
> 314.000 en < 3.140.000
Individuele gedifferentieerde premie
en sectorpremie
Klein
< 314.000
Sectorpremie
In de praktijk blijkt dat de afgegeven Whk premiebeschikking niet altijd juist is. Het is dan ook raadzaam de afgegeven
beschikking te controleren en bij twijfel (pro forma) bezwaar aan te tekenen. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn de
177
16 Loonheffingen
hoogte van de premieloonsommen en de toegerekende ZW- en WGA-uitkeringen. U loopt een verhoogd risico bij een
bedrijfsovername waarbij sprake is van de Wet overgang van onderneming.
16.4.3 Eigenrisicodragerschap ZW en WGA
Iedere werkgever is als hoofdregel voor de Ziektewetuitkeringen (ZW) en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen (WGA)
verzekerd bij het UWV. U kunt er voor kiezen om deze verzekering bij het UWV te stoppen en deze uitkeringen zelf te
gaan betalen, het eigenrisicodragerschap.
Eigenrisicodrager ZW
Een eigenrisicodrager voor de ZW betaalt zelf de ZW-uitkeringen aan flexwerkers (hieronder vallen o.a. ook de
werknemers die met een vaststellingsovereenkomst ziek uit dienst gaan) en verzorgt ook zelf de re-integratie. Een ZWuitkering duurt maximaal 2 jaar. Hebt u weinig tot geen flexwerkers, en gaan er weinig werknemers ziek uit dienst dan
kan eigenrisicodragerschap voordelig zijn omdat u dan geen ZW-flex premie meer hoeft te betalen.
Eigenrisicodrager WGA
Een eigenrisicodrager voor de WGA betaalt gedurende een periode van maximaal 10 jaar de WGA-uitkeringen aan
(ex)- werknemers met een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een eigenrisicodrager betaalt geen
(gedifferentieerde) WGA-vast premie aan het UWV. Naast de WGA-vast premie betaalt een werkgever op dit moment
de (gedifferentieerde) WGA-flex premie voor (toerekenbare) WGA-uitkeringen aan ex-werknemers met een contract
voor bepaalde tijd (de flexwerkers). Het is (nog) niet mogelijk om eigenrisicodrager te worden voor de WGA-flex.
Een werkgever heeft twee maal per jaar op 1 januari en 1 juli de mogelijkheid om eigenrisicodrager te worden, dan wel
terug te keren naar de verzekering bij het UWV. Een aanvraag hiertoe dient uiterlijk 13 weken van tevoren (voor 1 april
of 2 oktober) bij de Belastingdienst ingediend te worden. Bij de (financiële) afweging tussen de verzekering bij het UWV
en het eigenrisicodragerschap, kunt u een vergelijking maken tussen de premie die u aan de Belastingdienst betaalt en
de (geschatte) uitkeringslasten en bijkomende uitvoeringskosten die voor rekening van de eigenrisicodrager komen of
de kosten van een verzekering bij een private partij.
Het is verstandig om bij het maken van de keuze rekening te houden met de kamerbrief “Verbetering hybride markt
WGA” waarin een wetsvoorstel wordt aangekondigd met daarin de volgende wijzigingen per 2017:
•
met ingang van 2017 is een werkgever die eigenrisicodrager wordt niet langer verantwoordelijke voor de reeds
lopen WGA uitkeringslasten (het inlooprisico);
•
een werkgever die na een periode van WGA-eigenrisicodragen terugkeert naar een verzekering bij het UWV, gaat
een reële premie betalen. Deze premie wordt gebaseerd op alle toerekenbare uitkeringslasten, ook die zijn
ontstaan gedurende het eigenrisicodragerschap;
•
vanaf 1 juli 2015 tot 1 januari 2017 geldt een overgangsregeling. Dit houdt in dat een werkgever die besluit te
wijzigen van WGA-verzekering (UWV of eigenrisicodrager) vanaf 1 januari 2017 geconfronteerd wordt met het
inlooprisico (UWV) of het wegvallen van de staartlasten (eigenrisicodrager). In 2016 gelden de oude regels;
•
met ingang van 2017 worden de WGA-vast en de WGA-flex samengevoegd tot één WGA-premie. In 2016 dient u
daarom de keuze te maken of u in 2017 eigenrisicodrager wil zijn/worden voor de gehele WGA (vast en flex) of dat
u publiek verzekerd (blijft) bij het UWV. Een keuze voor het eigenrisicodragerschap voor de WGA in 2017 dient
voor 2 oktober 2016 (opnieuw) aan de Belastingdienst kenbaar gemaakt te worden.
16.4.4 Subsidies en premiekortingen
De overheid biedt stimuleringsregelingen aan ter bevordering van de arbeidsparticipatie van mensen uit kwetsbare
groepen. Voorbeelden zijn mensen met een verleden op het gebied van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Deze
stimuleringsregelingen worden aangeboden door het UWV, Belastingdienst en Gemeente.
Een aantal van deze regelingen worden aangeboden in de vorm van een premiekorting op de af te dragen premies
werknemersverzekeringen. Het betreft de volgende premiekortingen:
Premiekorting
Doelgroep
Hoogte*
Duur
Arbeidsgehandicapte
Een werknemer met o.a.
een WIA, WAO, Wajong
verleden
€ 7.000
Maximaal 3 jaar
178
16 Loonheffingen
Premiekorting
Doelgroep
Hoogte*
Duur
Werkhervatting
Een werknemer met een
WGA uitkering die het werk
(gedeeltelijk) hervat
€ 7.000
Maximaal 1 jaar
In dienst nemen oudere
werknemer
56 jaar of ouder met een
uitkering direct aansluitend
aan het dienstverband
€ 7.000
Maximaal 3 jaar
In dienst nemen jongere
werknemer
Tussen 18 en 27 jaar en
direct vanuit een WW of
Bijstandsuitkering
€ 3.500
Maximaal 3 jaar
* De hoogte van de premiekorting is per jaar en op basis van een werkweek van 36 uur.
Voor werknemers met de arbeidsgehandicaptestatus bestaat de eerste vijf jaar na indiensttreding bij ziekte recht op een
Ziektewetuitkering op basis van de no-riskpolis. Het UWV vergoedt hiermee de loondoorbetalingsverplichting van de
werkgever. Een werknemer met een no-riskpolis is tevens uitgesloten voor toerekening voor de gedifferentieerde
premie WGA- en Ziektewet.
Daarnaast kunnen werkgevers gebruik maken van loondispensatie (UWV) voor een werknemer met een Wajong
uitkering of loonkostensubsidie (gemeente) voor een werknemer uit de Participatiewet. Ook bestaat een mogelijkheid
voor proefplaatsing waarbij de werknemer met behoud van uitkering maximaal 2 maanden zonder loonbetaling in dienst
komt.
Om gebruik te maken van de compensatieregelingen is het belangrijk om de juiste onderbouwingen in uw
salarisadministratie op te nemen. Deze onderbouwing is samen met de hoogte, start- en einddatum van een
premiekorting onderdeel van een belastingcontrole op uw loonheffingen.
De hiervoor genoemde regelingen zijn slechts een greep uit de totaal beschikbare regelingen. Doordat u te maken krijgt
met verschillende uitvoerders (UWV, Belastingdienst en gemeente) is de aanvraag en toepassing van de
stimuleringsmaatregelen complex en vraagt een hoog kennisniveau van uw werknemers van de salaris- en
personeelsadministratie. Voor een juiste uitvoering dient bijvoorbeeld rekening gehouden te worden met het
Wetsvoorstel harmonisering instrumenten Participatiewet waarin een aantal veranderingen ten aanzien van
premiekortingen en de no-riskpolis voor 2016 zijn opgenomen.
16.5 Wijzigingen per 1 januari 2016 en belangrijke aandachtspunten
16.5.1 Wijziging bijtellingspercentages in relatie tot de CO2-uitstoot voor het privégebruik auto
Indien de woningcorporatie vanaf 1 januari 2015 een auto ter beschikking stelt aan haar werknemer, dan gelden de
volgende bijtellingspercentages in relatie tot de CO2-uitstoot:
CO2-uitstoot per kilometer
Percentage van de cataloguswaarde
0 gram
4%
50 gram of minder en meer dan 0 gram
7%
82 gram of minder en meer dan 50 gram
14%
110 gram of minder en meer dan 82 gram
20%
Meer dan 110 gram
25%
Het hiervoor genoemde geldt voor alle brandstoffen
179
16 Loonheffingen
Indien de woningcorporatie vanaf 1 januari 2016 een auto ter beschikking stelt aan haar werknemer, dan gelden de
volgende bijtellingspercentages in relatie tot de CO2-uitstoot:
CO2-uitstoot per kilometer
Percentage van de cataloguswaarde
0 gram
4%
50 gram of minder en meer dan 0 gram
15%
106 gram of minder en meer dan 50 gram
21%
Meer dan 106 gram
25%
16.5.2 Eigenbouwer en ketenaansprakelijkheid
Hoewel dit geen nieuwe maatregel betreft, blijkt het eigenbouwerschap nog steeds een actuele problematiek voor
woningcorporaties mede gezien het grote aantal faillissementen bij (onder)aannemers. Voor woningcorporaties is van
belang of zij voor haar bouwactiviteiten dan wel onderhoudswerkzaamheden als eigenbouwer aangemerkt dient te
worden. De btw-verleggingsregeling is hierbij relevant. Veel woningcorporaties gaan er van uit dat zij voor alle
werkzaamheden als eigenbouwer moeten worden aangemerkt. Vaak is het echter mogelijk met de Belastingdienst
afspraken te maken voor welke werkzaamheden van een woningcorporatie geen sprake is van eigenbouwerschap. In
dat geval bestaat voor deze werkzaamheden voor de woningcorporatie geen risico in het kader van de
ketenaansprakelijkheid.
Voor de werkzaamheden waarvoor de woningcorporatie wel als eigenbouwer wordt aangemerkt is zij aansprakelijk voor
de door de (onder)aannemers niet afgedragen loonheffingen (ketenaansprakelijkheid). De woningcorporatie kan dit
risico beperken door een aantal (fiscale) maatregelen te treffen. Zo is het raadzaam om voorafgaande aan de
opdrachtverstrekking een aannemer te screenen. Dit kan bijvoorbeeld door het opvragen van het nummer van de
Kamer van Koophandel, de omvang van de aannemer in relatie met de omvang van de opdracht te beoordelen,
verklaringen van betalingsgedrag op te vragen, scherpe prijsaanbiedingen kritisch te beoordelen, afgifte van een
bankgarantie en ervaringen bij andere woningcorporaties op te vragen.
Voorts kan de woningcorporatie een deel van de gefactureerde bedragen storten op de zogenoemde G-rekening van de
aannemer. Voor zover de woningcorporatie op de juiste wijze loonheffingen heeft gestort is zij voor het gestorte deel
gevrijwaard voor de aansprakelijkheid van niet afgedragen loonheffingen door de aannemer. Dit effect kan tevens
worden bereikt door rechtstreeks bij de Belastingdienst te storten. Verder adviseren wij u, onder andere ter vermijding
van het anoniementarief, van alle werknemers van de (onder)aannemer een manurenregistratie bij te houden, de
identiteit van de werknemers van de (onder)aannemers vast te stellen en in uw administratie op te nemen. In de praktijk
blijkt behoefte te bestaan aan praktische handvatten, waarmee snel en eenvoudig kan worden beoordeeld of een
bepaalde (onder)aannemer betrouwbaar is.
Naast de fiscale ketenaansprakelijkheid geldt per januari 2016 ook een civielrechtelijke aansprakelijkheid voor het
betalen van ten minste het cao-loon binnen de keten als gevolg van de invoering van de Wet aanpak schijnconstructies
op 1 juli jl. Wij adviseren uw woningcorporatie ook dit aansprakelijkheidsrisico mee te nemen in uw (fiscale) processen.
16.5.3 Risico pseudo-eindheffing bij ontslagvergoedingen (o.a. bij fusies en reorganisaties)
Verschillende woningcorporaties zijn op dit moment verwikkeld in een fusie of reorganisatie. Bij een reorganisatie en in
mindere mate ook bij fusies vindt afvloeiing van boventallige werknemers plaats. In veel gevallen maken deze
boventallige werknemers aanspraak op een ontslagvergoeding. Deze ontslagvergoeding kunnen zij voor tal van
doeleinden gebruiken. Met name oudere werknemers zullen deze ontslagvergoeding mogelijk willen inzetten om de
periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen.
Deze (financiële) regelingen rondom afvloeiing van oudere werknemers worden onder voorwaarden aangemerkt als
een zogenoemde Regeling voor vervroegde uittreding (RVU). Wanneer sprake is van een RVU zal een pseudoeindheffing van 52% over de uitgekeerde ontslagvergoeding worden geheven van de woningcorporatie als werkgever.
Deze heffing wordt naast de reguliere loonheffing(en) geheven van de werkgever en mag niet worden verhaald op de
werknemers. Hierbij staat voorop dat de Belastingdienst de bewijslast heeft voor het aannemelijk maken dat sprake is
van een RVU.
Onder strikte voorwaarden kan een dergelijke pseudo-eindheffingen achterwege blijven, bijvoorbeeld in de situatie dat
kan worden aangetoond dat sprake is van niet-leeftijdsgerelateerd ontslag (op basis van objectieve ontslagcriteria),
180
16 Loonheffingen
individueel disfunctioneren of dat op basis van actuariële berekeningen blijkt dat de hoogte van de ontslagvergoeding
niet voldoende is om de periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen.
Regelmatig wordt in de sociale plannen bij reorganisaties een zogenoemde plaatsmakersregeling of vrijwillige
vertrekregeling opgenomen. Deze plaatsmakersregeling maakt het mogelijk dat werknemers vrijwillig plaats maken en
uit dienst treden in plaats van een collega die boventallig is verklaard. Vaak ziet men in deze situatie dat een oudere
werknemer die bijna met pensioen kan gaan, vrijwillig vertrekt, zodat een boventallige, jongere werknemer de plaats
van de oudere werknemer kan innemen.
Een dergelijke plaatsmakersregeling houdt in dat een reorganisatie niet langer op basis van objectieve ontslagcriteria
geschiedt, maar dat individuele (werknemers)intenties ten grondslag liggen aan de afvloeiing van het personeel. Dit
heeft tot gevolg dat de Belastingdienst in beginsel voor alle oudere werknemers (ook de oudere werknemers die
afvloeien zonder dat zij gebruik hebben gemaakt van de plaatsmakersregeling) het standpunt inneemt dat sprake is van
een RVU en dat de woningcorporatie pseudo-eindheffing is verschuldigd over de ontslagvergoedingen die aan deze
oudere werknemers zijn betaald.
Mogelijk kan in die situatie nog gebruik gemaakt worden van een goedkeuring van de Staatssecretaris van Financiën
met betrekking tot een doelmatigheidsmarge voor plaatsmakersregelingen in relatie tot objectieve ontslagcriteria, dan
wel kan aangetoond worden dat sprake is van disfunctioneren of dat de hoogte van de ontslagvergoeding niet
voldoende is om de periode tussen het ontslag en de reguliere pensioendatum (financieel) te overbruggen, zodat de
woningcorporatie geen pseudo-eindheffing is verschuldigd.
Mede gezien de hoogte van de pseudo-eindheffing is het voor woningcorporaties van belang om tijdig in het
reorganisatieproces te fiscale gevolgen in beeld te brengen en eventuele risico’s tot een minimum te beperken.
16.5.4 Inlenersaansprakelijkheid en registratieplicht uitzendondernemingen
Bij de inlening van arbeidskrachten via bijvoorbeeld een uitzend- of detacheringsbureau, kan uw woningcorporatie
aansprakelijk worden gesteld op het moment dat de uitlener de verschuldigde loonheffingen en omzetbelasting niet
afdraagt aan de Belastingdienst. De Belastingdienst kan naheffingsaanslagen bij de belastingplichtige nog tot vijf jaar
terug opleggen. Vervolgens heeft de Belastingdienst de bevoegdheid om de oninbare naheffingsaanslagen gedurende
vijf nog op uw woningcorporatie te verhalen. Dit heef tot gevolg dat uw woningcorporatie tot 10 jaren terug een risico
loopt op aansprakelijkstelling voor oninbare belastingschulden van uitleners. Het risico op mogelijke
aansprakelijkstellingen kan beperkt, dan wel voorkomen worden, door het nemen van bepaalde maatregelen. Eén van
de maatregelen om het risico op aansprakelijkheid te beperken dan wel te voorkomen is storting van een deel van het
factuurbedrag op de G-rekening (zie ten aanzien van de vrijwaring paragraaf 16.4.3).
Per 1 juli 2012 geldt bovendien een registratieplicht voor uitzendondernemingen. Ook voor uw woningcorporatie is deze
registratieplicht van groot belang. De registratieplicht houdt in dat een uitzendonderneming zich moet inschrijven in het
Handelsregister van de Kamer van Koophandel als zijnde een 'uitzendonderneming'. Zodra er door een werkgever,
arbeidskrachten ter beschikking worden gesteld aan een derde onder leiding en/of toezicht van die derde, ontstaat de
plicht tot registratie. Indien uw woningcorporatie dus arbeidskrachten ter beschikking stelt, geldt in beginsel voor u ook
de registratieplicht. De enige uitzonderingen op de registratieplicht betreft: collegiale uitleen, aanneming van werk
(stoffelijke aard) en uitlenen van arbeidskrachten binnen een concern. Wanneer niet voldaan wordt aan de
registratieplicht kan dit een boete voor zowel de inlener als de uitlener tot gevolg hebben, bijvoorbeeld boetes tot
maximaal € 76.000 per werknemer.
Indien u arbeidskrachten ter beschikking stelt of inleent, is het raadzaam om na te gaan of registratie van de
opdrachtgever of uw instelling verplicht is. Voorts is het raadzaam een interne procedure en checklist in te voeren,
waarin is vastgelegd aan welke randvoorwaarden en administratieve verplichtingen moet worden voldaan bij inlening of
detachering van arbeidskrachten.
181
17 Wet waardering onroerende zaken
(WOZ)
De WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale
heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag
voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook
buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering en/of intern beleid en het bepalen van de
maximale huur op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Afnemers van de
WOZ-waarde zijn gemeenten zelf, waterschappen, provincies en het Rijk. De WOZ-waarde wordt door de gemeente
gebruikt voor de lokale heffingen als heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen (OZB) van gebruikers en
eigenaren, en voor bijvoorbeeld de rioolheffing en de Bedrijven Investeringszorg (BIZ)-bijdrage. Door het waterschap
wordt de WOZ gebruikt voor de watersysteemheffing en wegenheffing. Tevens wordt de WOZ-waarde door het Rijk
gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb.
Vanaf 1 oktober 2015 wordt de WOZ-waarde daarnaast gebruikt om de maximaal huurprijs (ca 25%) te bepalen (niet de
werkelijke huur). De WOZ-objectafbakening is van belang bij de Rijks energiebelasting en de belasting op leidingwater.
Een woningcorporatie kan tegen een afgegeven WOZ-beschikking en/of aanslagen/aangiften bezwaar maken. In 2016
is het voor huurders onder omstandigheden eveneens mogelijk om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde van een
woning in het geval dat de jaarlijkse huurverhoging beïnvloed wordt door de maximaal redelijke huur die (deels)
afhankelijk is van de WOZ-waarde. Daarnaast is het de bedoeling van de wetgever dat alsdan ook bezwaar kan worden
gemaakt tegen een te lage WOZ-waarde. Dit is thans nog niet mogelijk. Dit kan onder omstandigheden leiden tot
tegenstrijdige belangen tussen huurder en verhuurder. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de WOZwaarde van onroerende zaken bij woningcorporaties wordt bepaald.
17.1 Waardepeildatum
De WOZ-waarde wordt bepaald naar de waarde en de staat op de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt één jaar
voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waardepeildatum voor belastingjaar
2015 ligt derhalve op 1 januari 2014. Indien de onroerende zaak in het jaar voorafgaande aan dat kalenderjaar opgaat
in een andere onroerende zaak, dan wel wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging,
ofwel een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende,
bijzondere omstandigheid, dan wordt de waarde echter bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van
het kalenderjaar. Deze wijzigingsgronden zijn limitatief. In geval van bijvoorbeeld aan- of verkoop van een naastgelegen
perceel, nieuwbouw, verbetering, brand of bestemmingswijziging, wordt derhalve gekeken naar de staat aan het begin
van het jaar waarvoor de WOZ-beschikking geldt. Groot onderhoud kwalificeert niet als verbetering en wordt pas een
jaar later in de WOZ-waarde verdisconteerd.
17.2 Objectafbakening
De waardebepaling van een onroerende zaak vangt aan met de objectafbakening van een onroerende zaak. Binnen de
eigendomsgrenzen wordt gezocht naar het meest kleine zelfstandige geheel van de onroerende zaak dat naar zijn
indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In de Wet WOZ is niet nader gedefinieerd aan welke
criteria een dergelijk zelfstandig geheel dient te voldoen. Dit is uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Verschillende
WOZ-objectafbakeningen kunnen daarbij onder omstandigheden (wanneer er sprake is van eenzelfde gebruiker en de
objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen) op grond van de zogenaamde samenstelbepaling tot één
WOZ-object worden afgebakend.
17.3 Waarde in het economische verkeer of gecorrigeerde vervangingswaarde
Voor woningcorporatiesvastgoed wordt de WOZ-waarde voor woningen (en garages) en rijksmonumentale delen
vastgesteld door middel van de waarde in het economische verkeer. Voor niet-woningen (commercieel vastgoed) geldt
dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld door middel van de waarde in het economische verkeer of de gecorrigeerde
vervangingswaarde (de hoogste van de twee). Objecten in aanbouw worden daarentegen altijd gewaardeerd via de
gecorrigeerde vervangingswaarde en een daaraan gekoppeld gereedheidspercentage.
182
17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ)
Zowel voor de waarde in het economische verkeer als voor de gecorrigeerde vervangingswaarde worden om redenen
van uniformiteit en doelmatigheid twee ficties gehanteerd. De eerste fictie is dat wordt uitgegaan van het feit dat de volle
en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Dit betekent dat gewaardeerd wordt alsof alle rechten in één
hand zijn en dat geen afzonderlijke waarden worden bepaald voor het recht van bloot eigendom enerzijds en het recht
van vruchtgebruik, erfpacht of opstal anderzijds. Hierbij gelden twee uitzonderingen, namelijk huur- en pachtafhankelijke
rechten. De tweede fictie is dat ervan wordt uitgegaan alsof het object leeg staat en onmiddellijk in gebruik kan worden
genomen. Zo wordt geabstraheerd van huurbescherming en dergelijke. Dit is een belangrijk verschil ten opzichte van de
waardering marktwaarde in verhuurde staat. Er zijn talloze omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de WOZwaarde, zoals bestemming, erfdienstbaarheden, overlast van (spoor)wegen, slechte bereikbaarheid, onvoldoende
parkeervoorzieningen, bodemverontreiniging, asbest, slechte isolatie, slechte plekken in houtwerk, betonrot of lekkende
riolering, leegstand, luxe- en voorzieningenniveau, weten regelgeving etc.
17.4 Waarde in het economische verkeer
De waarde in het economische verkeer is in feite de verkoopwaarde op waardepeildatum van het object waarbij
rekening wordt gehouden met de twee ficties. De verkoopwaarde kan worden bepaald aan de hand van:
•
een rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoop;
•
vergelijking met verkoopcijfers rond waardepeildatum van vergelijkbare objecten;
•
kapitalisatie van de huurwaarde;
•
toepassing van de discounted cash flow methode.
De verkoopwaarde dient objectief te worden bepaald.
Voor woningen wordt veelal gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Aan de hand van relevante marktgegevens
van rond de peildatum wordt de WOZ-waarde afgeleid. Daarbij dient rekening te worden gehouden met verschillen in
objectkenmerken als kubieke meter inhoud (of vierkante meter woonoppervlakte), vierkante meter perceeloppervlakte,
eventuele bijgebouwen (garage, dakkapel, berging, balkon etc.) en overige kenmerken als ligging, kwaliteitsniveau van
de woning en onderhoudsniveau. Bij gemeenten wordt modelmatig gewaardeerd en wordt veelal onvoldoende rekening
gehouden met verschillen tussen woningen van woningcorporaties en de onderliggende relevante marktgegevens wat
veelal particuliere verkopen betreffen. Een review van deze WOZ-waarden is derhalve vaak nuttig.
Voor commercieel vastgoed die als courant aangemerkt wordt (bijvoorbeeld kantoren) wordt veelal gebruik gemaakt
van de huurwaarde kapitalisatie methode. Hierbij wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
17.5 Gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de grond en de opstallen afzonderlijk
bepaald. In het algemeen kan worden gesteld dat het gaat om de investeringen die gedaan moeten worden voor een
identiek vervangend object, inclusief ondergrond. Incourant vastgoed (zoals verzorgen verpleeghuizen) wordt veelal
gewaardeerd door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
17.5.1 Grondwaarde
Voor de berekening van de grondwaarde zijn navolgende elementen van belang:
•
bestemming, kavelgrootte, ligging en grootte van het object;
•
verkoopprijzen (en eventueel uitgifteprijzen van de gemeente) voor grond met eenzelfde bestemming op een
vergelijkbare locatie.
17.5.2 Vervangingswaarde opstal
Op de vervangingswaarde van de opstal worden correcties toegepast wegens technische veroudering en functionele
veroudering. De technische veroudering wordt bepaald aan de hand van de levensduur en de restwaarde. In het
algemeen worden de vervangingswaarde en de technische veroudering afzonderlijk bepaald voor de componenten
‘ruwbouw’, ‘afbouw’ en ‘installaties’. De herbouwwaarde van (nieuw) vastgoed van verzorg/verpleeginstellingen zijn
vaak de stichtingskosten. Voor (langer) bestaande verzorg/verpleeginstellingen kunnen verschillende berekeningen
worden gebruikt. Er kan onder andere gebruik worden gemaakt van de Taxatiewijzer WOZ Verzorging van het
betreffende belastingjaar. De Taxatiewijzer WOZ Verzorging bevat kengetallen voor verzorgings- en
bejaardentehuizen, verpleeghuizen, gezinsvervangende tehuizen, alsmede dagverblijven.
183
17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ)
17.5.3 Toepassing uitzonderingen
Een gemeente dient een WOZ-object te waarderen en onder omstandigheden, worden delen van het object van deze
waarde uitgezonderd. In de Wet WOZ zijn een aantal uitzonderingen opgenomen die mogelijk van toepassing kunnen
zijn bij woningcorporaties, waaronder een uitzondering voor NSW-landgoederen 3, natuurterreinen, openbare wegen en
werktuigen.
17.5.4 Technische veroudering
De opstalwaarde wordt per component, ruwbouw, afbouw en installaties, bepaald. Nadat de vervangingswaarde is
bepaald, wordt technisch afgeschreven. In een notitie van de Waarderingskamer wordt opgemerkt dat de
waardebepaling van een object, dat in afwachting van sloop leeg staat, moet geschieden op basis van de grondwaarde
(rekening houdend met de nieuwe bestemming van de grond) minus de sloopkosten. Indien de werkelijke levensduur
op de waardepeildatum voorzienbaar korter of langer is dan de normlevensduur, kan van de werkelijke levensduur
worden uitgegaan. In de taxatiewijzer gaat men bij overschrijding van de beoogde levensduur uit van de resterende
(verlengde) levensduur. Dit resulteert in een lagere afschrijving vanaf dat moment. Aangezien de verkoopwaarde van
relatief nieuwe zorgcentra in het algemeen al vrij beperkt is, kan worden afgevraagd wat de (economische) restwaarde
aan het eind van de levensduur is. Bij sloop is de (economische) restwaarde overigens veelal nihil. De opbrengsten
wegen immers meestal niet op tegen de sloop- en verwijderingskosten.
17.5.5 Functionele veroudering
Nadat de technische veroudering is toegepast, wordt de waarde verder verlaagd door de functionele veroudering toe te
passen. De correctiefactor voor het bepalen van de functionele veroudering is te herleiden naar vier te onderscheiden
elementen:
1. economische veroudering;
2. verandering in bouwwijze;
3. belemmering in gebruiksmogelijkheden/ondoelmatigheid; en
4. excessieve gebruikskosten.
Ad 1. Economische veroudering
De economische veroudering wordt bepaald door de mate waarin door technologische, economische en
maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan een bepaald product en de mate waarin de capaciteit
toereikend is. Als door maatschappelijke ontwikkelingen bijvoorbeeld sprake is van structurele overcapaciteit, dient een
correctie te worden toegepast voor economische veroudering.
Ad 2.Verandering in bouwwijze
Een waardevermindering door verandering in bouwwijze is afhankelijk van de mate waarin het huidige gebouw niet
meer overeenstemt met de manier waarop vergelijkbare objecten momenteel worden gebouwd. Berekend wordt het
verschil tussen de actuele bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze en de actuele bouwkosten van de huidige
bouwwijze. De veranderde bouwwijze brengt dus tot uitdrukking dat het object op de waardepeildatum met minder
kosten kan worden gebouwd dan vroeger.
Ad 3. Belemmering in gebruiksmogelijkheden/ondoelmatigheid
Er is sprake van belemmering van de gebruiksmogelijkheden als er door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of
door een tekort of overschot aan ruimte een negatief effect is op de normale activiteiten van de organisatie. De bepaling
van de correctie voor de belemmering in gebruiksmogelijkheden geschiedt niet alleen aan de hand van een tekort of
overschot aan ruimte, maar bijvoorbeeld tevens aan de hand van onder meer een ongunstige locatie en bereikbaarheid,
inflexibiliteit van het gebruik, ongunstige verdeling van de organisatie over meerdere locaties, geluidsoverlast, gebrek
aan klimaatbeheersing, slechte routing, onvoldoende automatiseringsgraad, achterhaalde afmetingen, etc.
Ad 4. Excessieve gebruikskosten
Excessieve gebruikskosten zijn de meer dan normale gebruikskosten. De correctie kan worden bepaald door een
vergelijking te maken met een volledig functioneel vergelijkbaar object. Hierbij kunnen ook de kosten worden betrokken
die het gevolg zijn van achterstallig onderhoud. Excessieve gebruikskosten kunnen onder andere worden veroorzaakt
door bovenmatige stookkosten, onderhoudskosten en schoonmaakkosten. Indien de excessieve gebruikskosten niet
kunnen worden berekend als gevolg van een gebrek aan informatie, kan een standaardcorrectie worden toegepast.
3 NSW staat voor Natuurschoonwet; Met het uitvoeren van een rangschikking onder de Natuurschoonwet kan een grondbezitter gebruik maken
van alle (fiscale-) faciliteiten die toebehoren aan de natuurschoonwet 1928.
184
17 Wet waardering onroerende zaken (WOZ)
17.6 Btw
Ook de btw speelt een belangrijke rol in de waardebepaling van onroerende zaken. Van groot belang is of een WOZwaarde in- of exclusief btw moet worden bepaald. Dit kan 21% in waarde schelen. Aangesloten wordt bij de Wet op de
Omzetbelasting om te bepalen of een object inclusief of exclusief btw moet worden bepaald. Bij de waardebepaling
gecorrigeerde vervangingswaarde gelden echter andere uitgangspunten dan bij de waardebepaling waarde in het
economische verkeer.
17.6.1 Btw bij de gecorrigeerde vervangingswaarde
Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is de positie van de juridische eigenaar maatgevend. Indien de btw niet
verrekend kan worden, behoort de btw tot de kosten van de onroerende zaak. Wanneer de btw wel verrekend kan
worden, blijft deze buiten beschouwing.
17.6.2 Waarde in het economische verkeer / woningen
Om te bepalen of de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient te worden vermeerderd met btw
wordt de wetssystematiek van de omzetbelasting gehanteerd. Dit betekent voor de waardering in het economische
verkeer dat de waarde een onroerende zaak met btw dient te worden vermeerderd voor, op of uiterlijk twee jaren na het
tijdstip van eerste ingebruikneming. Na deze twee jaar wordt de onroerende zaak veelal exclusief btw gewaardeerd.
185
18 Verhuurderheffing
18.1 Inleiding
De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de
Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 II (hierna verhuurderheffing). De verhuurderheffing treft woningcorporaties,
particuliere verhuurdersorganisaties en eventueel zorginstellingen. Het is vooral van groot belang een nauwgezette
administratie bij te houden en een goede voorbereiding te treffen op de jaarlijkse aangifte. In dit hoofdstuk besteden wij
aandacht aan de verhuurderheffing.
18.2 Belastingplichtigen
De verhuurderheffing wordt geheven van belastingplichtigen (rechtspersonen of natuurlijke personen) die alleen of
binnen een groep bij aanvang van het kalenderjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer
dan 10 woningen (conform de uitgangspunten van de Wet WOZ) die voor de verhuur bestemd zijn. Uitsluitend de
woningen die worden verhuurd onder de liberalisatiegrens komen in aanmerking voor de te bepalen grondslag voor de
verhuurderheffing. Onder genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt de eigendomssituatie aangeduid. Er
wordt niet gekeken naar het economisch eigendom van het vastgoed. De onderverhuurder zal niet als belastingplichtige
voor de verhuurderheffing worden aangemerkt.
In de verhuurderheffing is gedefinieerd wat onder een groep moet worden verstaan. Een groep is de combinatie van
rechtspersonen (nv's, bv's, stichtingen of verenigingen) als 1 van deze rechtspersonen voor meer dan 50% direct of
indirect deelneemt:
•
aan de leiding van een ander rechtspersoon die deel uitmaakt van die combinatie; of
•
aan het toezicht op die andere rechtspersoon; of
•
in het kapitaal van die andere rechtspersoon.
18.3 Grondslag voor de verhuurderheffing
De op 1 januari van het betreffende kalenderjaar verschuldigde verhuurderheffing wordt berekend over de som van de
vastgestelde WOZ-waarden van de huurwoningen minus 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van een huurwoning.
Daarbij dient de huurwoning aan de volgende voorwaarden te volgen:
•
de onroerende zaak is in Nederland gelegen;
•
de onroerende zaak is bestemd voor de verhuur;
•
de huur is per 1 januari van het betreffende kalenderjaar niet hoger dan de liberalisatiegrens (ter informatie per 1
januari 2015 bedroeg liberalisatiegrens € 710,68 excl. servicekosten etc.);
•
de huurwoningen moeten als zelfstandige woning in de zin van de Wet WOZ kwalificeren;
•
de huurwoningen voor kortdurend verblijf in het kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebedrijf zijn van de
heffing uitgesloten.
Onzelfstandige (huur) woningen (de appartementen kwalificeren niet als zelfstandig WOZ-object conform art. 16 Wet
WOZ) vallen niet onder de verhuurderheffing. Voor onzelfstandige huurwoningen legt een gemeente (indien de Wet
WOZ correct wordt toegepast) ook geen WOZ-beschikking op. Er zijn een aantal aandachtspunten te benoemen voor
de grondslag voor de verhuurderheffing. Deze worden behandeld in paragraaf 18.7.
18.4 Heffingsvermindering
Onder omstandigheden kan op het te betalen bedrag voor de verhuurderheffing een heffingsvermindering worden
toegepast. Een heffingsvermindering kan worden verleend onder de volgende omstandigheden:
a. Om huurwoningen te bouwen of verbouwen (groot- en kleinschalig) in de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en
IJsselmonde van de gemeente Rotterdam. Deze kan onder omstandigheden worden toegepast van € 15.000
(bouw huurwoningen), € 15.000 (grootschalige verbouw) en € 10.000 (kleinschalige verbouw). De (voorgenomen)
investering in de betreffende woning dient bij bouw en grootschalige verbouw € 37.500 te bedragen. De investering
in de betreffende woning dient bij kleinschalige verbouw € 25.000 te bedragen.
186
18 Verhuurderheffing
b.
c.
Om huurwoningen te slopten en/of huurwoningen samen te voegen in enkele deelgemeenten van de gemeente
Rotterdam, of in de gemeente Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond,
Eijsden-Margraten, Gulpen-Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen,
Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard-Geleen, Sluis, Stadskanaal,
Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde of Voerendaal. Onder omstandigheden
kan dan een heffingsvermindering worden toegepast van € 15.000 voor sloopwoning en voor de samenvoeging €
15.000 per huurwoning waarmee het aantal huurwoningen door die samenvoeging is verminderd. De investering in
de sloop en samenvoeging van huurwoningen om één huurwoning te verkrijgen per huurwoning dient € 37.500 te
bedragen.
Om niet voor bewoning bestemde ruimten om te bouwen tot huurwoningen. Dit geldt voor alle (belastingplichtige)
instellingen onder bepaalde omstandigheden. Het gaat om een heffingsvermindering bij verbouw van € 10.000 per
gerealiseerde huurwoning. De investering in de betreffende gerealiseerde huurwoning dient € 25.000 te bedragen.
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het ombouwen van (leegstaande) verzorgingscapaciteit/kantoren tot
zelfstandige woningen voor deze heffingsvermindering in aanmerking komt.
Instellingen kunnen overigens uitsluitend voor deze heffingsverminderingen in aanmerking komen indien zij als
belastingplichtige voor de verhuurderheffing worden aangemerkt en in het bezit zijn van een definitieve
investeringsverklaring of wanner het RVO schriftelijk kenbaar heeft gemaakt de definitieve investeringsverklaring te
verstrekken. Deze wordt uitsluitend afgegeven na aanvraag van een voorlopige investeringsverklaring die bij een
voorgenomen investering (maximaal tot 31 december 2017) kan worden aangevraagd bij het RVO. Een voorgenomen
investeringsverklaring blijft (onder omstandigheden) maximaal drie tot vijf jaar gelden. Ook kan de minister een
voorlopige of definitieve investeringsverklaring onder omstandigheden intrekken (bij niet voldoen aan de voorwaarden of
wanneer onjuist ingevuld). Voor eenzelfde woning kan niet twee keer een definitieve investeringsverklaring worden
afgegeven. De heffingsvermindering (op basis van de definitieve investeringsverklaring) kan worden toegepast ten
hoogste drie jaar voor het heffingsjaar of voor 1 oktober in het heffingsjaar zelf. De heffingsvermindering komt dan in
mindering op het te betalen bedragen aan verhuurderheffing.
18.5 Tarief
Het tarief voor de verhuurderheffing bedroeg/bedraagt voor kalenderjaar:
2013 0,014%
2014 0,381%
2015 0,449%
2016 0,491%
2017 0,536%
Van de totaal vastgestelde WOZ-waarde van de woningen die vallen onder de liberalisatiegrens verminderd met tien
maal de gemiddelde WOZ-waarde per woning.
18.6 Enkele formele aspecten aangifte verhuurderheffing
De instelling dient haar verhuurderheffing zelf vast te stellen. Zij doet dit door het inzenden van een elektronische
verhuurderheffing-aangifte. De fiscale wetgeving bevat meerdere formele bepalingen die bij het doen van aangifte in
acht moeten worden genomen. In deze paragraaf worden de volgende voorschriften kort toegelicht:
1. aangifteplicht;
2. administratieplicht;
3. naheffing;
4. bezwaar en beroep.
Ad 1. Aangifteplicht
De per 1 januari van een kalenderjaar verschuldigde verhuurderheffing moet op aangifte worden voldaan. De aangifte
en betaling moeten – behoudens verleend uitstel – binnen negen maanden na het tijdstip waarop de belastingschuld is
ontstaan worden voldaan. Dit is dus 1 oktober van elk jaar. Ook de betaling moet daarvoor geschieden.
Indien er sprake is van een groep dan mag één rechtspersoon als aangifteplichtige worden aangemerkt. Dit is een vrije
keuze van de belastingplichtige. In de aangifte wordt vervolgens aangegeven namens welke rechtspersonen aangifte
wordt gedaan.
187
18 Verhuurderheffing
Ad 2. Administratieplicht
De woningcorporatie moet onder andere nauwkeurig aantekening houden van de huurwoningen die naar de mening
van de woningcorporatie onder de verhuurderheffing vallen. De administratie (boeken, bescheiden en andere
gegevensdragers) moet gedurende zeven jaar, op een voor de Belastingdienst toegankelijke wijze, worden bewaard.
Voor documenten betreffende onroerende zaken geldt een bewaartermijn van in totaal tien jaar.
Ad 3. Naheffing
Ingeval er te weinig verhuurderheffing is betaald kan er een naheffingsaanslag, verhoogd met heffingsrente en
eventueel een boete, worden opgelegd. De boete kan een verzuimboete of een vergrijpboete zijn. Voor de
verzuimboete is de constatering dat een verzuim is begaan (bijvoorbeeld te late betaling) voldoende grond om de boete
op te kunnen leggen. Voor het opleggen van een vergrijpboete moet sprake zijn van grove schuld of opzet van de
belastingplichtige. Bij afwezigheid van alle schuld mag geen boete worden opgelegd. Overigens kan een boete alleen
worden opgelegd wanneer de gronden waarop die boete rust vooraf en tot in bijzonderheden aan de woningcorporatie
zijn meegedeeld.
Ad. 4. Bezwaar en Beroep
Ingeval een woningcorporatie de aangifte verhuurderheffing betwist, dient binnen 6 weken na betalingstelling van de
verschuldigde verhuurderheffing bezwaar worden aangetekend. Het is aan te raden om in ieder geval bezwaar tegen de
aangifte verhuurderheffing aan te tekenen indien op het moment van het indienen van de aangifte Verhuurderheffing,
een eventuele WOZ-bezwaarprocedure nog niet is afgerond. Dit is eventueel ook op ambtshalve gronden mogelijk.
Ambtshalve vermindering wordt dan alleen toegekend op verzoek van de belastingplichtige (dit geschiedt niet
automatisch).
Indien en voor zover een overeenkomst horizontaal toezicht met de belastingdienst is gesloten, is het van belang
contact op te nemen voor het indienen van de aangifte, wanneer een afwijkend standpunt van de zienswijze van de
belastingdienst wordt ingenomen.
Indien het bezwaar ongegrond wordt verklaard, kan de woningcorporatie overwegen om in beroep te gaan. Het is
mogelijk om in beroep te gaan binnen zes weken na dagtekening van de uitspraak op bezwaar.
18.7 Aandachtspunten Verhuurderheffing
De vastlegging van de grondslag voor de verhuurderheffing verdient de nodige aandacht. Niet in de laatste plaats
omdat de voorgestane werkwijze van de belastingdienst een goede administratievoering vereist. Hierna hebben wij een
aantal (niet limitatieve) aandachtspunten weergegeven die van belang zijn voor woningcorporaties.
18.7.1 Zelfstandige woning bestemd voor verhuur
Volgens de website van de belastingdienst dient een zelfstandige woning in 2015 aan de volgende criteria te voldoen:
“Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegangsdeur die de bewoner van binnen en buiten op slot
kan doen. In de woning moeten in elk geval aanwezig zijn:
• een eigen woon(slaap)kamer;
• een eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel;
• een eigen douche of bad en toilet met waterspoeling.”
18.7.2 Voor verhuur bestemde woning
In de eerste plaats hanteert de belastingdienst het uitgangspunt dat de woning bewoonbaar moet zijn. Indien er geen
eigen woon(slaap)kamer is of eigen keuken of sanitaire voorzieningen wordt de woning niet bewoonbaar geacht. De
belastingdienst bekijkt daarbij niet naar de toekomstige bestemming van de woning (namelijk is het voor verhuur
bestemd). Maar of de woning op peildatum (mogelijk kan) worden verhuurd. Hierdoor is de belastingdienst van mening
dat een woning die wordt verhuurd of leegstaat, volgens de belastingdienst bestemd is voor verhuur, ook als deze
feitelijk bestemd is voor verkoop, sloop of renovatie of in het kader van leegstandsbeheer wordt bewoond. De
belastingdienst geeft naar onze mening met deze interpretatie een veel te ruimte invulling aan het begrip voor verhuur
bestemd. Maar hierover bestaat gezien de korte looptijd van de Verhuurderheffing nog geen jurisprudentie.
188
18 Verhuurderheffing
18.7.3 Zelfstandige woningen die bewoond worden door bewoners en waar de wooncomponent wordt
gefinancierd vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar
Uit een Vraag & Antwoorden Verhuurderheffing overzicht zoals door de belastingdienst gepubliceerd op hun website op
15 juli 2014 blijkt dat intramurale verhuur van zelfstandige woningen niet onder de verhuurderheffing valt. Dat wil
zeggen dat die zelfstandige woningen buiten beschouwing worden gelaten die bewoond worden door bewoners met
een indicatie voor intramurale zorg en waarvan de wooncomponent gefinancierd wordt vanuit de AWBZ of de WMO of
door een zorgverzekeraar.
Indien u een complex met (on)zelfstandige woningen en gedeelde ruimten in één huursom verhuurt aan een andere
partij (b.v. een zorginstelling) zijn de volgende aandachtspunten:
1. U dient eventueel alleen verhuurderheffing te betalen voor de zelfstandige woningen binnen het complex.
2. De zelfstandige woning moet voldoen aan de criteria van de verhuurderheffing. Hiervoor dient de belastingplichtige
bij de (onder)verhuurder de werkelijke huursom en gebruik per zelfstandige woning op te vragen. Daarvoor is van
belang hoe de zelfstandige woning is gebruikt op 1 januari van het betreffende kalenderjaar (intramuraal,
extramuraal of leegstand) en of de werkelijke huur (excl. servicekosten) boven of beneden de liberalisatiegrens ligt.
3. Indien de belastingplichtige deze gegevens niet (op tijd) ontvangt van zijn (onder)verhuurder dient de
belastingplichtige de huur en het gebruik (pleitbaar) in te schatten.
4. De door de belastingplichtige ingenomen standpunten dienen inzichtelijk te worden vastgelegd in de administratie.
18.7.4 Leegstand
In beginsel hanteert de belastingdienst het uitgangspunt dat bij leegstand op de eerste dag van het belastingjaar de
woning onder de verhuurderheffing valt, tenzij sprake is van leegstand in verband met renovatie, sloop of verkoop én
uiterlijk 31 augustus van het jaar is begonnen met de renovatie, sloop dan wel een (voorlopige) verkoopovereenkomst is
gesloten.
Bij leegstand van (zelfstandige) woningen in zorgcomplexen heeft de belastingdienst aanvullende argumenten
geformuleerd. Wanneer op de eerste dag van het belastingjaar sprake is van leegstand en de woning voorheen werd
bekostigd vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar, dan valt de woning niet onder de verhuurderheffing, mits de
woning uiterlijk op 31 augustus van hetzelfde belastingjaar in gebruik is genomen door een bewoner van wie de
wooncomponent gefinancierd wordt vanuit de AWBZ, WMO of zorgverzekeraar. Wanneer op de eerste dag van het
belastingjaar sprake is van leegstand en de woning voorheen werd bewoond door mensen zonder indicatie voor
intramurale zorg (en de huurprijs onder de liberalisatiegrens blijft) dan valt de zelfstandige woning onder de
verhuurderheffing. Ook hiervoor geldt dat de belastingdienst niet zozeer kijkt naar het beoogde gebruik (voor verhuur
bestemd) maar meer naar het werkelijke gebruik.
189
19 Heffingen lagere overheden
Jaarlijks worden er heffingen lokale overheden (lokale belastingen) opgelegd aan woningcorporaties. Deze heffingen
zijn gebaseerd op de Gemeentewet, de Waterschapswet of de Provinciewet. Een lagere overheid mag uitsluitend een
belasting/heffing opleggen indien hiervoor een verordening is vastgesteld en dit gebaseerd is op een wettelijke
grondslag. Elke lagere overheid is autonoom om wel/geen lokale heffingen/belastingen in te voeren, welke heffingen zij
wenst in te voeren en tegen welke tarieven. De lagere overheden zijn daarbij vaak ook autonoom in het bepalen van de
heffingsgrondslag, indien en voor zover deze niet afhankelijk is van het inkomen, de winst of het vermogen. Daarnaast
mag de heffingsmaatstaf niet onredelijk of willekeurig zijn. Voor woningcorporaties zijn met name de volgende
belastingen/heffingen relevant*:
a. onroerendezaakbelastingen;
b. rioolheffing;
c. rechten (w.o. leges omgevingsvergunningen);
d. precariobelasting;
e. baatbelasting;
f.
watersysteemheffing;
g. wegenheffing.
* = Deze opsomming is niet limitatief.
19.1 Onroerendezaakbelastingen
Gemeenten heffen onroerendezaakbelastingen. De heffingsgrondslag is de voor dat jaar vastgestelde WOZ-waarde
van een WOZ-object. Er is een heffing voor niet-woning én een heffing voor woningen voor het genot krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht. Daarnaast geldt een heffing voor het gebruik van niet-woningen. Woningcorporaties
kunnen zo te maken krijgen met zowel onroerendezaakbelasting voor genot als onroerendezaakbelasting voor
gebruiker.
Indien en voor zover een WOZ-object als woning wordt aangemerkt, wordt er geen aanslag onroerendezaakbelasting
voor gebruikers geheven en wordt de onroerendezaakbelasting voor genot opgelegd naar het (lagere) woning tarief.
Indien een WOZ-object als niet-woning wordt aangemerkt, kunnen nog wel delen van het object vrijgesteld worden van
onroerendezaakbelasting voor gebruikers (de zogenaamde woondelenvrijstelling). Het tarief wordt dan voor zowel
gebruikers als eigenaren geheven naar het (hogere) niet-woningen tarief.
19.1.1 Toepassen woondelenvrijstelling
Deze woondelenvrijstelling speelt met name een rol bij verzorgen/of verpleeghuizen. De woondelenvrijstelling is in
2006 facultatief ingevoerd. Vanaf het jaar 2007 zijn gemeenten verplicht deze toe te passen. Van oudsher bestond er
veel onduidelijkheid of ruimten voor (permanente) bewoners in woningcorporaties ook onder de woondelenvrijstelling
viel. In het jaar 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen inzake de toepassing van de
woondelenvrijstelling bij woningcorporaties.
De Hoge Raad hanteert de volgende uitgangspunten:
•
een duurzaam verblijf in een verzorgings- of verpleeghuis heeft het karakter van wonen;
•
dat naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden aan bewoners of dat regels worden gesteld die de
handelingsvrijheid of privacy van bewoners beperken, neemt het karakter van wonen niet weg;
•
een verblijf in het kader van kortdurende behandeling, dagbehandeling of palliatieve zorg heeft niet het karakter
van wonen;
•
gedeelten van een verzorgings- of verpleeghuis die dezelfde functie hebben als vergelijkbare gedeelten van een
woning, zijn vrijgesteld. Het gaat om de functies dagbesteding, slapen, wassen en eten;
•
vrijgesteld zijn: de eigen (zit/slaap)kamers van bewoners, gezamenlijk gebruikte ruimten (woonkamers, eetzalen,
recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keuken en sanitaire ruimten) en verkeersruimten die voor
toegang van die ruimten dienen (gangen, hallen, liften, trappenhuizen);
•
de mate van medegebruik van deze ruimten door anderen dan bewoners is niet van belang voor de vrijstelling;
•
geen onderscheid moet worden gemaakt op grond van de mate van verzorging of verpleging die aan de bewoners
wordt geboden;
•
de waarde van de ondergrond moet naar evenredigheid worden toegerekend aan de vrijgestelde en de nietvrijgestelde gedeelten van de onroerende zaak;
190
19 Heffingen lagere overheden
•
de waarde van parkeerterreinen en parkeergarages moet naar evenredigheid worden toegerekend aan de
vrijgestelde en de niet-vrijgestelde gedeelten van de onroerende zaak, tenzij gedeelten uitdrukkelijk zijn
toegewezen aan personeel (dan niet-vrijgesteld) of bewoners (dan vrijgesteld).
Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag OZB (voor gebruikers en genothebbers) kan bezwaar worden
ingediend. Indien en voor zover in een bezwaar- of beroepsprocedure wordt geoordeeld dat de aanslag onroerende
zaak belasting te hoog is vastgesteld, kan ambtshalve een teruggave verzoek worden gedaan. Deze zijn veelal mogelijk
tot vijf jaar terug. Gemeenten behoeven een ambtshalve verzoek niet te honoreren.
19.2 Rioolheffing
Gemeenten kunnen een rioolheffing heffen ter bestrijding van de kosten die voor de gemeenten verbonden zijn aan:
•
inzameling en het transport van huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater, alsmede de zuivering van
huishoudelijk afvalwater; en
•
inzameling van afvloeiend hemelwater en de verwerking van het ingezamelde hemelwater alsmede voor het treffen
van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven
bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.
Er kan zowel rioolheffing worden geheven van eigenaren als gebruikers. De rioolheffing kan plaatsvinden op basis van
verschillende heffingsmaatstaven. Veelal wordt een rioolheffing gebaseerd op een vast bedrag per onroerende zaak,
een percentage van de WOZ-waarde, een bedrag per m3 verbruik etc. De laatste jaren is een toenemende trend
waarneembaar dat er een verplaatsing vindt van de rioolheffing van gebruikers (de huurders) naar eigenaren (de
woningcorporaties). Dit kan tot een verhoging van de financiële lasten van de woningcorporatie leiden.
De rioolheffing mag niet meer dan kostendekkend zijn. Daarom moet de gemeente de kosten en opbrengsten van het
rioolstelsel en de grondwaterstandmaatregelen ramen. Op basis van deze raming wordt een tarief vastgesteld. Indien
de overschrijding van de begrote baten ten opzichte van de begrote lasten ter zake minder is dan ‘in betekenende mate’
(10% of minder) en dit is de gemeente vooraf kenbaar geweest, dan wordt de verordening rioolheffing partieel
onverbindend verklaard en wordt de aanslag rioolheffing verminderd. Is er een overschrijding van de begrote baten ten
opzichte van de begrote lasten ter zake van meer dan ‘in betekenende mate’ (meer dan 10%) en wordt geoordeeld dat
dit vooraf kenbaar is geweest voor de gemeente, dan wordt de verordening geheel onverbindend verklaard en wordt de
aanslag vernietigd. Of de begrote baten de begrote lasten ter zake overstijgen, dient te worden beoordeeld aan de hand
van aan de begroting ten grondslag liggende stukken.
De afgelopen jaren is er zeer veel jurisprudentie verschenen over de kostenonderbouwing die ten grondslag ligt aan het
tarief van de rioolheffing en leges omgevingsvergunningen (zie hierna). Uit het merendeel van deze jurisprudentie bleek
enerzijds dat gemeenten onvoldoende informatie konden aanleveren op basis waarvan gecontroleerd kon worden of de
begrote baten de begrote lasten ter zake overstegen. De verordeningen van deze gemeenten werden dan ook geheel
onverbindend verklaard. Anderzijds kwam uit deze jurisprudentie naar voren dat gemeenten veelal foutief
grootboekposten aan begrootte baten of lasten toerekenden. Ook in deze gevallen resulteerde dit vaak in het geheel of
partieel onverbindend verklaren van de verordening rioolheffing omdat na correctie de begrote baten de begrote lasten
ter zake in meer dan betekenende mate oversteeg en dit volgens de rechtbank op voorhand kenbaar moest zijn voor de
gemeente.
Bij ontvangst van de aanslag rioolheffing is het van belang de heffingsmaatstaf te controleren. Indien bijvoorbeeld de
heffingsmaatstaf is gebaseerd op het m3 water verbruik en hiervoor een te hoog m3 verbruik is aangegeven op uw
aanslag kan dit tot een (gedeeltelijke) teruggave van de aanslag rioolheffing leiden. Ook indien de rioolheffing is
gebaseerd op de WOZ-waarde, en er met succes bezwaar is aangetekend tegen de WOZ-waarde, kan dit tot een
teruggave van rioolheffing leiden. Daarnaast is het van belang de bovengenoemde tariefstelling te (laten) controleren.
Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag rioolheffing kan bezwaar worden ingediend.
19.3 Rechten (waaronder reinigingsrechten en leges omgevingsvergunning)
Woningcorporaties dienen rechten te betalen voor het genot van, door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte
diensten. Een voor woningcorporaties veel voorkomend recht is de leges omgevingsvergunning.
Het in behandeling nemen van een bouwaanvraag of sloopvergunning zijn veel voorkomende rechten (leges
omgevingsvergunning). Het heffen van leges omgevingsvergunning dient te worden vastgelegd in een gemeentelijke
verordening. Als belastingplichtige wordt aangewezen degene die de aanvraag indient. De gemeenten zijn vrij om de
heffingsmaatstaf vast te stellen, de heffingsmaatstaf mag daarbij niet als onredelijk of willekeurig worden aangemerkt.
191
19 Heffingen lagere overheden
Veelal wordt een percentage van de bouwsom als leges omgevingsvergunning in rekening gebracht. Dit kan een vast
percentage zijn, maar veel gemeenten kennen een degressief tarief bij een hogere bouwsom. Ook voor de rechten
geldt dat de begrote baten de begrote lasten ter zake niet mogen overstijgen (zie daarvoor opmerkingen bij paragraaf
19.2 inzake de Rioolheffing).
Na indienen van de aanvraag voor een activiteit zoals benoemd in de omgevingsvergunning, volgt een afwijzing of een
goedkeuring. Bij een afwijzing van de aanvraag kunnen alsnog leges in rekening worden gebracht. De goedkeuring of
afwijzing wordt gevolgd door een legesnota. Indien de legesnota wordt betwist, kan binnen 6 weken na oplegging van
de legesnota bezwaar worden aangetekend. Het is enerzijds van belang om (bij nieuwbouw) de bouwsom nader te
controleren en anderzijds om met name de kostenonderbouwing die ten grondslag ligt aan het tarief te controleren. Ook
voor de leges omgevingsvergunning geldt dat de begrote baten de begrote lasten ter zake niet mogen overstijgen (zie
onderdeel rioolheffing). De laatste jaren is veel jurisprudentie gewezen waaruit blijkt dat gemeenten de kosten niet
(voldoende) kunnen onderbouwen. Dit heeft als gevolg dat de verordening als onverbindend wordt aangemerkt en
daarmee tot vernietiging van de gehele aanslag.
Ook provincies kunnen rechten (leges) heffen.
19.4 Precariobelasting
Ter zake van het hebben van voorwerpen onder, op of boven voor de openbare dienst bestemde gemeentegrond, kan
een precariobelasting worden geheven.
‘Het hebben van voorwerpen’ vereist een zekere duurzaamheid. Voor een container die eens per week aan de weg
wordt gezet kan geen precariobelasting worden geheven. Daarnaast dient sprake te zijn van ‘voor de openbare dienst
bestemde gemeentegrond’. Indien verschillende voorwerpen zich boven elkaar, onder, op of boven de grond bevinden,
kunnen ze alle in de precariobelasting worden betrokken. Geen precariobelasting kan worden geheven voor
voorwerpen die de gemeente niet kan verbieden.
Precariobelasting wordt van woningcorporaties vaak geheven tijdens bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden waarbij tijdelijk
gemeentegrond in gebruik is voor en bouwkeet, wegafzettingen, opslag bouwmaterialen en dergelijke.
Gemeenten zijn vrij om de heffingsmaatstaf en het tarief te bepalen en daarnaast om vrijstellingen in de verordening op
te nemen. Meestal wordt geheven naar oppervlakte, lengte of breedte van de voorwerpen. Ook kan er een vast bedrag
per voorwerp worden geheven. Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag Precariobelasting kan bezwaar
worden ingediend.
19.5 Baatbelasting
Ter zake van een onroerende zaak die gebaat is door voorzieningen die tot stand worden of zijn gebracht door of met
medewerking van het gemeentebestuur, kan van degenen die van die onroerende zaak het genot hebben krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht, een baatbelasting worden geheven. Aan de invoering van een baatbelasting zijn veel
strikte voorwaarden verbonden, waardoor gemeenten terughoudend zijn in het toepassen van de baatbelasting. In
principe wordt de baatbelasting in één keer geheven, maar op verzoek van een belastingplichtige kan deze in de vorm
van een jaarlijkse belasting worden geheven.
Indien er sprake is van een aanslag baatbelasting is het van belang de totstandkoming van deze belasting en de
voorwaarden daarop goed te laten toetsen. Indien de belasting niet correct is geheven, kan dit tot een volledige
onverbindendheid van de verordening leiden en zo ook tot een vernietiging van de aanslagen. Vanwege de grote
administratieve verplichtingen die aan de baatbelasting zijn verbonden wordt deze heffing niet vaak meer toegepast.
Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag Baatbelasting kan bezwaar worden ingediend.
19.6 Watersysteemheffingen gebouwd en ongebouwd
Watersysteemheffingen worden door het waterschap geheven. Voor de bepaling van de aanslagen
watersysteemheffing is het van belang dat de WOZ-object afbakening van een woningcorporatie op een goede manier
geschiedt. Er wordt namelijk een apart tarief berekend voor de watersysteemheffing gebouwd en ongebouwd. Op grond
van de Wet WOZ valt onder een gebouwd eigendom een gebouw en de daarbij behorende aanhorende grond. Naar
verwachting worden overige gronden als ongebouwd aangemerkt.
192
19 Heffingen lagere overheden
19.6.1 Watersysteemheffing gebouwd eigendom
Waterschappen heffen de watersysteemheffing genothebbers krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van
gebouwde onroerende zaken. De heffing is een vast percentage van de WOZ-waarde. Naarmate de WOZ-waarde lager
is, is de watersysteemheffing eveneens lager.
In 2015 bedraagt het gemiddelde tarief voor de watersysteemheffing gebouwd 0,03435 %. Bij een WOZ-waarde van
€ 5.000.000 is de watersysteemheffing gebouwd gemiddeld circa € 1.700.
19.6.2 Watersysteemheffing ongebouwd eigendom
Als er geen gebouwde onroerende zaken zijn, wordt van de eigenaar watersysteemheffing ongebouwd geheven. Voor
de heffing ongebouwd wordt een bedrag per hectare gerekend. Deze heffing is dus niet afhankelijk van de WOZwaarde. De Waterschapswet bepaalt dat zaken die op grond van de WOZ zijn vrijgesteld ongebouwd zijn.
Binnen zes weken na dagtekening van de aanslag watersysteemheffing kan bezwaar worden ingediend.
19.7 Wegenheffing
In de Waterschapswet is ook een heffing opgenomen ter bekostiging van het wegenbeheer (populair gezegd de
wegenheffing). Niet alle waterschappen hebben deze wegenheffing in hun verordening opgenomen. Ook voor de
wegenheffing kan een wegenheffing gebouwd en ongebouwd worden vastgesteld. Voor de wegenheffing gebouwd
dient de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf.
193
Bijlage 1: Cases
Cases
In deel A van dit handboek zijn wij ingegaan op de theoretische achtergrond van de jaarverslaggeving van
woningcorporaties. In deze bijlage geven wij aan de hand van enkele cases en voorbeelden weer hoe deze theorie in
de praktijk kan worden toegepast. Het merendeel van de vraagstukken uit de praktijk komt in deze cases aan de orde.
De cases zijn zo opgesteld dat de hoofdlijn van de verwerkingswijze duidelijk naar voren komt. Het is logisch dat de
praktijk weerbarstiger is dan in deze cases kan worden weergegeven. Wij adviseren u daarom tijdig met uw accountant
verslaggevingsvraagstukken te bespreken, zodat bij het opstellen en de controle van de jaarrekening geen
onduidelijkheid bestaat over de juiste verwerkingswijze.
Situatieschets
Woningcorporatie Beter Wonen is een middelgrote woningcorporatie met de volgende kenmerken:
•
Woningbezit in één van de veertig prachtwijken;
•
Actieve houding ten opzichte van projectontwikkeling, zowel op uitbreidingslocaties (Vinex) en in
herstructureringsgebieden (waaronder de probleemwijk);
•
Woningcorporatie Beter Wonen is tot op heden redelijk traditioneel in haar jaarverslaggeving. Zo worden de
materiële vaste activa in exploitatie gewaardeerd op historische kostprijs en worden de onderhoudslasten
geëgaliseerd via een voorziening onderhoud. De huidige ontwikkelingen hebben het bestuur echter gemotiveerd
om de huidige uitgangspunten voor het opstellen van de jaarrekening te heroverwegen. Zo worden de
mogelijkheden onderzocht om het woningbezit te waarderen op actuele waarde, omdat dit in de jaarrekening leidt
tot een beter inzicht in de terugverdiencapaciteit en de financiële effecten van beleidskeuzes;
•
De investeringen in de nieuwe huurwoningen op de Vinex-locaties en de herstructureringsgebieden zijn meestal
onrendabel. Om deze onrendabele investeringen op te vangen is een deel van het huidige bezit aangemerkt om te
verkopen en worden koopwoningen ontwikkeld en verkocht;
•
Woningcorporatie Beter Wonen heeft haar bezit ingedeeld in tien kasstroomgenererende eenheden. Zij waardeert
op dit moment haar bezit op basis van historische kostprijs. Zij hanteert een gebiedsgerichte sturing en heeft haar
kasstroomgenererende eenheden ook op die wijze ingedeeld;
•
Beter Wonen heeft haar commerciële activiteiten, bestaande uit projectontwikkelingsactiviteiten
(Projectontwikkeling BV) en dure huurwoningen (Dure huurwoningen BV) ondergebracht in een nevenstructuur.
Onderhoud BV is een joint venture samen met woningcorporatie Ons Huis. De opzet van de organisatie ziet er als
volgt uit:
•
Beter Wonen is integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Achter de titel van de casus is een verwijzing opgenomen naar de paragraaf in het handboek waarin de theorie is
behandeld.
194
Bijlage 1: Cases
Casus 1 Stelselwijziging (paragraaf 3.3)
Zoals in de situatieschets aangegeven leiden wijzigingen in de omgeving van de woningcorporatie Beter Wonen tot
andere keuzen met betrekking tot de jaarverslaggeving. Zo ook met betrekking tot de verwerking van de uitgaven voor
groot onderhoud. De meeste woningcorporaties verwerken de uitgaven voor groot onderhoud rechtstreeks ten laste van
het resultaat en passen geen voorziening onderhoud meer toe om de uitgaven voor groot onderhoud te egaliseren. Om
tot een betere financiële vergelijking te komen met andere woningcorporaties heeft Beter Wonen besloten om met
ingang van boekjaar jaar 1 de onderhoudsuitgaven rechtstreeks ten laste van het resultaat te brengen in het jaar waarin
de prestatie heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft Beter Wonen inmiddels een zodanige omvang dat de uitgaven voor
groot onderhoud een gelijkmatig verloop in de tijd heeft. In de hierna opgenomen casus wordt aangegeven hoe deze
stelselwijziging in de jaarrekening jaar 1 verwerkt moet worden en welke toelichtingen in de jaarrekening hierover
worden opgenomen.
Oude situatie
Tot en met verslagjaar jaar 1-1 bracht Beter Wonen de kosten van groot onderhoud ten laste van een voorziening
voor groot onderhoud. Op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting werd jaarlijks € 700.000 gedoteerd aan de
voorziening en werden de werkelijke onderhoudsuitgaven ten laste van de voorziening gebracht. In jaar 1-1
bedroegen de werkelijke onderhoudsuitgaven € 200.000 en in jaar 1 € 500.000. De volgende gegevens zijn
beschikbaar over de voorziening voor groot onderhoud en de resultaten voor stelselwijziging:
Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1-2:
€ 2.500.000
Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1-1:
€ 3.000.000
Voorziening groot onderhoud ultimo jaar 1:
€ 3.200.000
Resultaat jaar 1-1 voor stelselwijziging:
€ 500.000
Resultaat jaar 1 voor stelselwijziging:
€ 600.000
Nieuwe situatie
Ten behoeve van deze stelselwijziging wordt het eigen vermogen ultimo jaar 1-1 herrekend op basis van de
gewijzigde grondslagen. Dit cumulatieve effect wordt door de woningcorporatie als een rechtstreekse mutatie van het
eigen vermogen verwerkt in het beginvermogen van jaar 1 en worden de vergelijkende cijfers jaar 1-1 aangepast.
Om de vergelijkende cijfers over jaar 1-1 te kunnen aanpassen, dient ook het eigen vermogen ultimo jaar 1-2 te
worden herrekend op basis van de gewijzigde grondslag. Het cumulatieve effect dat betrekking heeft op de jaren
voorafgaand aan jaar 1-1 dient te worden gepresenteerd als een mutatie in het beginvermogen van jaar 1-1:
Cumulatief effect op beginvermogen jaar 1-1 (toename)
€ 2.500.000
Cumulatief effect op beginvermogen jaar 1 (toename)
€ 3.000.000
Effect op resultaat over jaar 1-1 (€ 700.000 -/- € 200.000)
€ 500.000
Effect op resultaat over jaar 1 (€ 700.000 -/- € 500.000)
€ 200.000
Het effect op het resultaat wordt veroorzaakt doordat in het nieuwe stelsel:
•
•
de uitgaven voor groot onderhoud ten laste van het resultaat worden geboekt en niet meer ten laste van de
voorziening voor groot onderhoud (jaar 1 € 500.000; jaar 1-1 € 200.000);
geen dotatie aan de voorziening voor groot onderhoud meer ten laste van het resultaat wordt geboekt
(jaar 1 € 700.000; jaar 1-1 € 700.000).
195
Bijlage 1: Cases
Het mutatieoverzicht eigen vermogen over jaar 1 met vergelijkende cijfers over jaar 1-1 in de jaarrekening over jaar 1
luidt nu als volgt:
Jaar 1
Jaar 1-1
Eigen vermogen 1 januari
€ 4.000.000
€ 3.500.000
Invloed van stelselwijziging (cumulatieve effect)
€ 3.000.000
€ 2.500.000
Herrekend eigen vermogen 1 januari
€ 7.000.000
€ 6.000.000
Resultaat boekjaar:
•
voor stelselwijziging
•
effect stelselwijziging
€
Resultaat boekjaar na stelselwijziging
Eigen vermogen 31 december
€ 600.000
€
500.000
200.000
€
500.000
€ 800.000
€ 1.000.000
€ 7.800.000
€ 7.000.000
De toelichting in de jaarrekening jaar 1 naar aanleiding van deze stelselwijziging zou als volgt kunnen luiden:
Beter Wonen heeft in jaar 1 besloten niet langer een voorziening voor groot onderhoud in haar jaarrekening op te
nemen. De reden hiervoor is dat de woningcorporatie inmiddels een zodanige omvang heeft dat de uitgaven voor
groot onderhoud een gelijkmatig verloop in de tijd geven (de komende 10 jaar liggen deze uitgaven jaarlijks tussen de
€ 450.000 en € 500.000 per jaar). De vergelijkende cijfers over jaar 1-1 zijn aangepast aan de gewijzigde
waarderingsmethode. De stelselwijziging is retrospectief verwerkt en leidt tot een toename van het eigen vermogen
per 1 januari jaar 1 van € 3.000.000 en per 1 januari jaar 1-1 van € 2.500.000. Door de stelselwijziging zijn de
resultaten toegenomen met € 200.000 in jaar 1 en € 500.000 in jaar 1-1.
Casus 2 Eerste waardering complex sociale huurwoningen (paragraaf 5.4.2)
In jaar 2 is in de Vinex-wijk een stuk bouwgrond beschikbaar gekomen. Op dit stuk grond wordt het nieuwbouwcomplex
‘Het Eiland’ gebouwd. Woningcorporatie Beter Wonen heeft besloten dit complex toe te voegen aan de bestaande
kasstroomgenererende eenheid ‘Vinex’. Bij het nieuwbouwcomplex is sprake van een zogeheten onrendabele top
(bijzonder waardeverminderingsverlies) van € 3 miljoen.
De boekwaarde en bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenererende eenheid (KSGE) en van het nieuwe
complex bedragen:
Historische kostprijs
(in miljoenen euro’s)
Bedrijfswaarde
(in miljoenen euro’s)
Bestaande KSGE Vinex
40
50
Nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’
12
9
Hoe vindt de eerste waardering plaats van deze investering?
Uitwerking bij historische kostprijs:
Doordat nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ wordt toegevoegd aan de bestaande kasstroomgenererende eenheid Vinex
kan het boeken van een bijzonder waardeverminderingverlies van € 3 miljoen achterwege blijven. Immers, de
boekwaarde na de investering bedraagt € 52 miljoen terwijl de bedrijfswaarde € 59 miljoen bedraagt. Dit betekent dat
de overwaarde tussen de bedrijfswaarde en de historische kostprijs van € 7 miljoen ruimte laat om het bijzonder
waardeverminderingverlies op nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ te compenseren.
Dit bijzonder waardeverminderingverlies mag dan ook niet in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. De
waardering in de jaarrekening van deze kasstroomgenererende eenheid is dan ook € 52 miljoen.
196
Bijlage 1: Cases
Wanneer nieuwbouwcomplex ‘Het Eiland’ als een nieuwe kasstroomgenererende eenheid zou worden aangemerkt
(zie paragraaf 5.3), zou, na afwaardering van de onrendabele top, onder de onroerende zaken in exploitatie bestemd
voor verhuur een bedrag van per saldo € 9 miljoen worden geactiveerd. De reden hiervoor is dat de bedrijfswaarde
lager is dan de historische kostprijs zodat een bijzondere waardevermindering van € 3 miljoen moet worden verwerkt
in de winst-en-verliesrekening.
Uitwerking bij actuele waarde:
Wanneer Beter Wonen haar bezit zou waarderen op actuele waarde, dan neemt de bedrijfswaarde (en dus de
balanswaarde) als gevolg van de investering toe met € 9 miljoen. De historische kostprijs is echter € 12 miljoen. Bij
waardering tegen actuele waarde wordt dan onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’ in
de winst-en-verliesrekening een verlies verantwoord van € 3 miljoen.
In journaalposten ziet dit er als volgt uit:
Materiële vaste activa in exploitatie
€ 9 miljoen
Overige waardeveranderingen MVA
€ 3 miljoen
Aan liquide middelen
€ 12 miljoen
Casus 3 Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop (paragraaf 5.5.2)
Met het oog op de financiering van toekomstige herstructurering van de probleemwijk besluit de directie van Beter
Wonen eind jaar 1 om 100 woningen te gaan verkopen in één van de bestaande wijken. Omdat de directie overweegt te
gaan waarderen tegen bedrijfswaarde is zij benieuwd welk effect dit besluit heeft op de jaarrekening jaar 1 als
gewaardeerd wordt tegen historische kostprijs en welk effect als gewaardeerd wordt tegen actuele waarde. Hierna
behandelen wij de uitwerking tegen historische kostprijs en actuele waarde en geven wij aan hoe de feitelijke verkoop
van de woningen in de jaarrekening wordt verwerkt vanaf jaar 1.
Casus: Verwerking verkoopwinst op koopwoningen historische kostprijs
De verwachting is dat in jaar 1 de eerste woningen zullen worden verkocht. Het complex heeft een mutatiegraad van
10%. De resterende levensduur van de woningen wordt geschat op 30 jaar.
Bij waardering tegen historische kostprijs blijven de woningen in de jaarrekening jaar 1 gewaardeerd tegen
verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en eventuele bijzondere
waardeverminderingen.
In jaar 1 en volgende jaren wordt de verkoopwinst op de woningen die in dat jaar zijn verkocht en geleverd in de
winst-en-verliesrekening geboekt. Van woningen waarvoor een voorlopig koopcontract is getekend, maar die nog niet
notarieel zijn geleverd moet de verkoopwinst worden geboekt wanneer het economisch risico is overgedragen aan de
koper. Hiervoor moeten in ieder geval alle mogelijk ontbindende voorwaarden uit het voorlopig koopcontract niet meer
van toepassing zijn. Het is niet noodzakelijk dat de verkoopakte per balansdatum bij de notaris is gepasseerd, mits
kan worden vastgesteld dat alle belangrijke risico’s met betrekking tot de koopwoningen aan de kopers zijn
overgedragen.
Casus: verwerking verkoopwinst op koopwoningen actuele waarde - sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel
Dezelfde gegevens zijn van toepassing als bij waardering tegen historische kostprijs.
Doordat het bestuursbesluit tot verkoop van 100 woningen eind jaar 1 is genomen, worden deze woningen vanaf dat
moment aangemerkt als onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop. De waardering van de woningen
vindt plaats tegen bedrijfswaarde waarbij niet langer wordt uitgegaan van de resterende levensduur van 30 jaar, maar
van de verwachte exploitatieduur tot het moment van verkoop (rekening houdend met de mutatiegraad). De
restwaarde van de woningen wordt gelijkgesteld aan de verwachte verkoopopbrengst. De geschatte
verkoopopbrengsten van de voor verkoop aangewezen huurwoningen dienen voor een periode van maximaal vijf jaar
in de bedrijfswaardeberekening te worden betrokken, tenzij een langere periode kan worden gerechtvaardigd
(RJ 121.310).
De mutatie in de bedrijfswaarde van de woningen wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.
197
Bijlage 1: Cases
In jaar 1 worden de eerste woningen feitelijk verkocht. Als gevolg van de verkopen zal de bedrijfswaarde van het
complex dalen in jaar 1 (de inkomende kasstromen uit de verkoop is immers gerealiseerd). Hierna geven wij een
cijfervoorbeeld:
In jaar 1 besluit tot verkoop. De woningen die verkocht worden hebben allen een boekwaarde op basis van
historische kostprijs van € 100.000. De bedrijfswaarde voor besluit tot verkoop op basis van doorexploiteren bedroeg
ook € 100.000. Door het besluit tot verkoop neemt de bedrijfswaarde toe tot € 150.000 omdat de contante waarde
van de verwachte verkoopopbrengst nu onderdeel uitmaakt van de bedrijfswaarde.
Hiervan worden in jaar 1 de volgende journaalposten gemaakt:
Materiële vaste activa (B)
€ 50.000
Aan Overige reserves
€ 50.000
In jaar 1 wordt de woning feitelijk verkocht voor € 152.000. Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt:
Liquide middelen (B)
€ 152.000
Aan materiële vaste activa (B)
€ 150.000
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
€ 2.000
+
Overige reserves
€ 50.000
Aan Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
€ 50.000
Casus: Verwerking verkoopwinst op koopwoningen actuele waarde - commercieel vastgoed
Dezelfde gegevens zijn van toepassing als hiervoor.
In jaar 1 besluit tot verkoop. De woningen die verkocht worden hebben allen een boekwaarde op basis van
historische kostprijs van € 100.000. De actuele (reële) waarde voor besluit tot verkoop bedroeg ook € 100.000. Door
het besluit tot verkoop stijgt de actuele waarde tot het bedrag van de directe opbrengstwaarde, zijnde € 150.000.
Hiervan wordt in jaar 1 de volgende journaalpost gemaakt:
Commercieel vastgoed in exploitatie (B)
€ 50.000
Aan Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille
(V&W)
€ 50.000
In jaar 1 wordt de woning feitelijk verkocht voor € 152.000. Hiervan wordt de volgende journaalpost gemaakt:
Liquide middelen (B)
Aan netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (W&V)
Aan Commercieel vastgoed in exploitatie (B)
€ 152.000
€ 2.000
€ 150.000
In de toelichting op het eigen vermogen wordt het niet-gerealiseerde deel van de herwaardering inzichtelijk gemaakt.
Deze wijzigt door het realiseren van een deel als gevolg van de verkooptransactie.
Casus 4 Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (paragraaf 5.6)
Woningcorporatie Beter Wonen is in jaar 1 een verplichting aangegaan voor de bouw van een complex woningen in een
bestaande wijk. De stichtingskosten bedragen € 1.500. De bedrijfswaarde van de woningen is berekend op € 1.300.
Ultimo jaar 1 is een bedrag van € 90 aan de architect en de aannemer betaald. Het complex woningen zal worden
toegevoegd aan de bestaande kasstroomgenererende eenheid (complex) Nieuwhorst. De woningcorporatie waardeert
haar onroerende zaken tegen historische kostprijs. De boekwaarde van complex Nieuwhorst op basis van historische
kostprijs per 31 december jaar 1 bedraagt € 20.350, terwijl de bedrijfswaarde € 20.400 bedraagt. De directie is vanwege
de nog te maken keuze waardering tegen actuele waarde of historische kostprijs benieuwd naar de verschillen in het
resultaat en de balans. Hierna wordt het hiervoor genoemde feit uitgewerkt in beide varianten.
198
Bijlage 1: Cases
Casus: Verwerking sociaal vastgoed in ontwikkeling bij prijsgrondslag historische kostprijs
De verwachte bedrijfswaarde van het in aanbouw zijnde complex woningen is € 200 lager dan de stichtingskosten.
De kasstroomgenererende eenheid waartoe het in aanbouw zijnde complex gaat behoren, biedt ruimte om een deel
van de onrendabele top te activeren (€ 20.400 – € 20.350 = € 50). Het resterende deel van de onrendabele top
(€ 150) dient als last in de winst-en-verliesrekening te worden verantwoord onder de post overige
waardeveranderingen van materiële vaste activa. De post sociaal vastgoed in ontwikkeling per 31 december jaar 1-1
is nihil. Aan de creditzijde van de balans wordt een voorziening opgenomen van € 60.
De boekingen in jaar 1 zijn als volgt:
Onroerende zaken in ontwikkeling
€ 90
Aan liquide middelen
€ 90
+
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
€ 150
Aan voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
€ 60
Aan onroerende zaken in ontwikkeling
€ 90
Casus: Verwerking sociaal vastgoed in ontwikkeling bij waardering tegen actuele waarde
Wanneer de woningcorporatie uit het voorgaande voorbeeld voor haar sociaal vastgoed in exploitatie de
prijsgrondslag actuele waarde toepast, is er geen ruimte om een deel van de onrendabele top te activeren. Immers,
de kasstroomgenererende eenheid Nieuwhorst is dan in de jaarrekening opgenomen tegen € 20.400. Dat betekent
dat het gehele verwachte verlies van € 200 als last in de winst-en-verliesrekening moet worden opgenomen onder de
post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa.
De boekingen in jaar 1 zijn als volgt:
Onroerende zaken in ontwikkeling
€ 90
Aan Liquide middelen
€ 90
+
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
€ 200
Aan Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
€ 200
Casus 5 Verwerking van een verkoopproject bij de PoC-methode RJ 221 (paragraaf 5.7.2)
Beter Wonen heeft een plan ontwikkeld voor de bouw van 20 woningen. Beter Wonen verkoopt deze woningen voor
€ 230.000. Deze verkoopprijs bestaat voor € 80.000 uit grond en € 150.000 voor de bouw. De grondprijs is door de
koper verschuldigd bij het notariële transport van de grond.
De bouwrijpe grond is door de toegelaten instelling gekocht in jaar 1 voor € 1,2 miljoen. De verkoop van het project start
in jaar 1. Eind jaar 1 is 70% van de woningen (14 stuks) verkocht en is de grond hiervan via de notaris aan de kopers
geleverd. De bouw start in jaar 2 en is in jaar 3 afgerond. Eind jaar 3 zijn er 18 woningen verkocht en is de bouw voor
60% gereed. Ultimo jaar 2 zijn de cumulatieve stichtingskosten (excl. de grond) € 1.680.000. De totale stichtingskosten
voor de toegelaten instelling zijn € 2,8 miljoen.
199
Bijlage 1: Cases
Samengevat:
Grondkosten per woning
€ 60.000
Grondopbrengst per woning
€ 80.000
Winst op de grond per woning
€ 20.000
Prognose bouwkosten per woning bij aanvang
€140.000
Vergoeding koper voor de bouw
€ 50.000
Winst op de bouw per woning
€10.000
Totaal te verwachten winst op project
20 x (€ 10.000+€ 20.000) = € 600.000
Toelichting resultaat jaar 1
Eind jaar 1 zijn 14 woningen verkocht en hiervan is de grond geleverd. De bouw is nog niet gestart. In jaar 1 worden
daarom alleen de grondopbrengsten en de grondkosten van deze 14 woningen (€ 1.120.000 respectievelijk € 840.000)
verantwoord. Per saldo dus een resultaat van € 280.000.
Toelichting resultaat jaar 2
In jaar 2 zijn 4 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 2 worden voor deze 4 verkochte woningen de
opbrengsten en de grondkosten verantwoord:
Opbrengsten 4 x € 80.000 = € 320.000 en kosten € 240.000. Per saldo dus een resultaat op de grondtransactie van
€ 80.000.
In jaar 2 is € 1.680.000 uitgegeven aan de bouw van de woningen. Deze kosten zijn evenredig toe te wijzen aan de
reeds verkochte (18 woningen) en de onverkochte woningen (2 woningen). De bouw van de woningen is voor 60%
gereed. Op grond van RJ 221 kunnen dus voor de ultimo jaar 2 verkochte woningen 60% van de te verwachten
projectopbrengsten en de hiermee samenhangende kosten worden verantwoord. Eind jaar 2 zijn totaal 18 woningen
verkocht. De hiermee samenhangende t/m jaar 2 te verantwoorden projectopbrengsten zijn 18 x 60% van € 150.000 =
€ 1.620.000. De hiermee samenhangende kosten t/m jaar 1 bedragen 18/20 x € 1.680.000 = € 1.512.000. Per saldo
dus een resultaat van € 108.000.
Toelichting resultaat jaar 3
In jaar 3 zijn de laatste 2 woningen verkocht en is hiervan de grond geleverd. In jaar 3 worden voor deze 2 verkochte
woningen de opbrengsten en de grondkosten verantwoord.
Opbrengsten 2 x € 80.000 en kosten € 120.000. per saldo dus een resultaat op grondtransactie van € 40.000.
In jaar 3 is € 1.150.000 uitgegeven aan de bouw van de woningen. De totale bouwkosten voor het project komen
hierdoor uit op € 2.830.000 (geraamd was € 2,8 miljoen). De winst op het project wordt dus € 30.000 lager dan
oorspronkelijk verwacht. De woningen zijn in jaar 3 opgeleverd. Eind jaar 3 zijn alle woningen verkocht. In jaar 3 worden
daarom de resterende stichtingskosten verantwoord (€ 2.830.000 € 1.512.000 = € 1.318.000). In jaar 3 wordt ook het
resterende deel van de projectopbrengsten verantwoord (40% van de totale opbrengsten voor de bouw van de reeds
t/m jaar 2 verkochte woningen en 100% van de opbrengsten van de in jaar 3 verkochte woningen).
De winst-en-verliesrekening over jaar 1 t/m 3
Verkoop onroerende
zaken
Kosten uitbesteed werk
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Totaal
€ 1.120.000
€ 1.940.000
€ 1.540.000
€ 4.600.000
€0
€ 1.512.000
€ 1.318.000
€ 2.830.000
Grondkosten
€ 840.000
€
240.000
€
120.000
€ 1.200.000
Resultaat
€ 280.000
€
188.000
€
102.000
€
570.000
200
Bijlage 1: Cases
Belangrijk om te constateren is dat eventuele gebouwde, maar nog niet verkochte woningen door het toepassen van de
herziene RJ 221 tegen vervaardigingspijs op de balans blijven staan (deze worden dan gerubriceerd onder voorraden,
zie RJ 221.321). Dit bijvoorbeeld in tegenstelling tot het verantwoorden van resultaat naar rato van alleen de fysieke
voortgang. Dan wordt immers ook winst verantwoord op nog niet verkochte woningen. Op grond van de RJ is dit niet
toegestaan.
Stel dat ultimo jaar 3 de twee laatste woningen nog niet waren verkocht maar wel opgeleverd, dan zou de winst-enverliesrekening er als volgt uitzien:
Verkoop onroerende
zaken
Jaar 1
Jaar 2
Jaar 3
Totaal
€ 1.120.000
€ 1.940.000
€ 1.080.000
€ 4.140.000
€0
€ 1.512.000
€ 1.035.000
€ 2.547.000
Kosten uitbesteed werk
Grondkosten
€
840.000
€
240.000
€
0
€ 1.080.000
Resultaat
€
280.000
€
188.000
€
45.000
€ 513.000
Het verschil tussen de totale betaalde stichtingskosten (bouwen grond) van € 4.030.000 en de totale t/m jaar 3 via de
winst en verliesrekening verantwoorde kosten ad € 3.627.000 bedraagt € 403.000. Dit bedrag is gelijk aan de
vervaardigingskosten van de twee nog onverkochte woningen en wordt op de balans ultimo jaar 3 opgenomen als
‘voorraad nog te verkopen woningen’.
Casus 6 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (paragraaf 5.9)
Beter Wonen verkoopt, vanuit haar bestaande woningbezit, woningen onder voorwaarden met een terugkoopplicht.
Beter Wonen waardeert haar onroerende zaken in exploitatie op bedrijfswaarde. Ook de onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden worden op actuele waarde gewaardeerd. In jaar 1 is één woning onder voorwaarden verkocht.
De relevante gegevens zijn:
•
Boekwaarde o.b.v. historische kostprijs € 10.000
•
Bedrijfswaarde € 50.000
•
Verkoopprijs (bij verkoop onder voorwaarden) € 180.000
•
Marktwaarde op moment van verkoop (bij verkoop zonder voorwaarden) € 200.000
•
Marktwaarde per 31 december jaar 1 (bij verkoop zonder voorwaarden) € 220.000
•
Marktwaarde per 31 december jaar 2 (bij terugkoop) € 230.000
•
De verdeelsleutel van de waardesprong is als volgt:
−
Ultimo jaar 1: 80% woningcorporatie; 20% koper
−
Ultimo jaar 2: 60% woningcorporatie; 40% koper
−
Ultimo jaar 3: 40% woningcorporatie; 60% koper
−
Ultimo jaar 4: 20% woningcorporatie; 80% koper
−
Ultimo jaar 5: 0% woningcorporatie; 100% koper
•
De woning krijgt bij terugkoop de bestemming om te worden doorverkocht in de vrije markt (zonder voorwaarden).
De journalisering van de verkoop, bij eerste verwerking, is als volgt:
Debet
Onroerende zaken VOV
Credit
€ 180.000
Aan/Onroerende zaken in exploitatie
€ 50.000
Aan/Eigen vermogen
€ 130.000
+
Liquide middelen
Aan/Verplichting VOV
€ 180.000
€ 180.000
201
Bijlage 1: Cases
De terugkoopverplichting ultimo jaar 1 bedraagt € 180.000 + 20% van de waardemutatie (marktwaarde ‘zonder
voorwaarden’) = € 180.000 + (€ 220.000 -/- € 200.000) * 20% = € 184.000. De actuele waarde van de verkochte woning
is gelijk aan de contractwaarde (marktwaarde -/- kortingspercentage). Het verleende kortingspercentage bij de VOV
bedraagt 10% ([€ 180.000 -/- € 200.000]/€ 200.000). De contractwaarde van de VOV bedraagt derhalve € 220.000 *
90% = € 198.000.
Bij het opstellen van de jaarrekening jaar 1 vinden naar aanleiding van de toegenomen marktwaarde van de woning de
volgende journaalposten plaats.
Onroerende zaken VOV
€ 18.000
Aan/Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (W&V)
Waardeverandering terugkoopverplichting VOV (W&V)
€ 18.000
€ 4.000
Aan/Verplichting VOV
€ 4.000
De terugkoopverplichting ultimo jaar 2 bedraagt € 180.000 + 40% van de waardemutatie (marktwaarde ‘zonder
voorwaarden’) = € 180.000 + (€ 230.000 -/- € 200.000) * 40% = € 192.000. Dit betekent een toename van € 8.000 ten
opzichte van ultimo jaar 1. De actuele waarde van de verkochte woning bedraagt € 230.000 * 90% = € 207.000; een
stijging van € 9.000.
Journaalposten waardemutaties jaar 2
Onroerende zaken VOV
€ 9.000
Aan/Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (W&V)
€ 9.000
+
Waardeverandering terugkoopverplichting VOV (W&V)
€ 8.000
Aan/Verplichting VOV
€ 8.000
Journaalposten terugkooptransactie ultimo jaar 2
De woning wordt na terugkoop verkocht op de vrije markt. De grondslag is actuele waarde. De teruggekochte woning
bestemd voor de verkoop wordt daarom gewaardeerd op de directe opbrengstwaarde.
Verplichting VOV
€ 192.000
Aan/Liquide middelen
€ 192.000
+
Voorraad woningen
€ 230.000
Aan/Onroerende zaken VOV
€ 207.000
Aan/Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden (W&V)
€ 23.000
Casus 7 Schattingswijziging afschrijvingstermijn (paragraaf 6.3.4)
In jaar 1 heeft Beter Wonen besloten om één van de slecht verhuurbare complexen in de probleemwijk te slopen. De
sloop zal plaatsvinden in jaar 6. In jaar 6 zijn de woningen 40 jaar oud. Tot en met het sloopbesluit ging Beter Wonen uit
van een levensduur van 50 jaar. De inschatting van de levensduur is dus gewijzigd en zal in de jaarrekening jaar 1 als
een schattingswijziging verwerkt moeten worden. Hierna geven wij weer welke effecten deze schattingswijziging heeft
op de jaarverslaggeving van Beter Wonen.
202
Bijlage 1: Cases
De woningen hebben een historische aanschafprijs van € 1.000.000. De woningcorporatie schrijft lineair af. Op basis
van de oorspronkelijke inschatting van de levensduur was de jaarlijkse afschrijving € 20.000 per jaar (€ 1.000.000 :
50). Ultimo jaar 1-1 is 35 jaar afgeschreven en is de boekwaarde € 300.000. In jaar 1 wordt de verwachting omtrent
de resterende economische levensduur op basis van het besluit tot sloop bijgesteld naar vijf jaar. De resterende
boekwaarde moet dus worden goedgemaakt in de komende vijf jaar.
In de jaarrekening over jaar 1 moet de afschrijvingslast op de woningen worden aangepast van € 20.000 naar
€ 60.000. Ook in de jaarrekeningen van de komende 4 jaar zal jaarlijks € 60.000 worden afgeschreven, ervan
uitgaande dat geen verdere veranderingen optreden in de verwachtingen omtrent de resterende economische
levensduur. De boekwaarde ultimo jaar 1-1 wordt dus als uitgangspunt genomen om de nieuwe jaarlijkse
afschrijvingslast te bepalen. Er vindt conform RJ 145.301 dus in jaar 1 geen inhaalafschrijving plaats, om de achteraf
gezien te lage afschrijvingen in de voorgaande 35 jaar te corrigeren.
In de jaarrekening wordt toegelicht wat het effect is van de schattingswijziging op het resultaat van jaar 1 en op de
komende boekjaren.
Casus 8 Voorbeeld herinvesteringsreserve (paragraaf 13.3.2)
De in het hiervoor opgenomen voorbeeld gebouwde koopwoningen kwalificeren niet als bedrijfsmiddel. Ten aanzien van
de verkoopwinst kan derhalve geen herinvesteringsreserve worden gevormd.
Stel dat er (andere) huurwoningen op de fiscale balans staan die op de openingsbalans zijn gewaardeerd op € 130.000.
Vervolgens worden deze huurwoningen verkocht voor € 200.000 per woning. De boekwinst van € 70.000 kan in
beginsel aan een herinvesteringsreserve worden toegevoegd. Als er een herinvestering in een nieuw bedrijfsmiddel met
eenzelfde economische functie plaatsvindt, dan kan de herinvesteringsreserve op de kostprijs van dit nieuwe
bedrijfsmiddel worden afgeboekt. In het hiervoor genoemde voorbeeld zou dat kunnen op de nieuw ontwikkelde
huurwoningen met een kostprijs van € 201.250. Wel is van belang, dat door de afboeking van de herinvesteringsreserve
de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel niet mag dalen onder de boekwaarde van het oude bedrijfsmiddel. In
deze situatie is daar geen sprake van. Na afboeking van de herinvesteringsreserve van € 70.000 per woning resteert
nog een boekwaarde van € 131.250.
Casus 9 Voorbeeld afschrijvingen (paragraaf 13.3.2)
De huurwoningen die uit het project afkomstig zijn, worden op de fiscale balans gewaardeerd tegen € 201.250
(uitgaande van de periode van integrale belastingplicht). Als de WOZ-waarde van de woningen € 195.000 is, dan is de
bodemwaarde ook € 195.000, aangezien het aan derden verhuurd vastgoed is.
Stel dat de fiscale afschrijving van deze woning – uitgaande van een periode van 50 jaar en rekening houdend met de
grondwaarde – € 3.500 per jaar is. Bij een gelijkblijvende WOZ-waarde kan dan nog geen 2 jaar op de woning worden
afgeschreven. Als de herinvesteringsreserve op deze woningen is afgeboekt, is er overigens geen afschrijvingsruimte
meer.
203
Deloitte
Professional Practice Department
Wilhelminakade 1
3072 AP Rotterdam
Postbus 2031
3000 CA Rotterdam
Nederland
Tel:
Fax:
+31 (0)88 288 1802
+31 (0)88 288 9924
www.deloitte.nl
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms,
and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”)
does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms.
Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple
industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and
high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 220,000
professionals are committed to making an impact that matters.
This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities
(collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall
be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.
© 2015 Deloitte The Netherlands

Handboek-woningcorporaties-2015

Transcript Handboek-woningcorporaties-2015

Directory