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l'unione
fa la forza
I gestori dei fondi al lavoro per nuove partnership
ANALISI DELL'OPERAZIONE
TRA BENI STABILI, INVESTIRE
IMMOBILIARE E POLARIS RE
SGR: I VANTAGGI
DELL'AGGREGAZIONE
Il commento degli esperti
del settore
Piercarlo Rolando:
il futuro di Prelios è nella
specializzazione dei servizi
63
17 maggio 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
il Quotidiano Immobiliare
®
CICLO DI CONVEGNI
Convegno
I SERVIZI PER IL REAL ESTATE
LA GESTIONE
& LA VALORIZZAZIONE
Mercoledì 28 MAGGIO Milano
MODERATORE:
GUGLIELMO PELLICCIOLI
il Quotidiano Immobiliare
LUCIANO MANFREDI
PIERCARLO ROLANDO
ASSOIMMOBILIARE
PRELIOS
PAOLO ORLANDO
BARBARA ALOISI
INNOVATION RE
NCTM STUDIO LEGALE
NICOLA MARTINELLI
MASSIMO CHIEREGATO
EFM
COGITO SYSTEMS
Conclusioni a cura di:
EMANUELE CANIGGIA
IDEA FIMIT SGR
SCOPRI DI PIù
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
0
03
editoriale
Passi avanti del mattone
Serve però maggior spinta da parte delle imprese
In una settimana che ha visto rispuntare gli spettri di un malaffare che ci auguravamo di non dovere vedere mai più l’attenzione dei media si è concentrata su questi avvenimenti
da cronaca giudiziaria, trascurando l’economia e le news del
mondo delle imprese. È quindi passata abbastanza in sordina
la comunicazione di un patto di alleanza tra Investire Immobiliare, Beni Stabili Gestioni e Polaris per costituire una newco
per gestire il patrimonio delle tre SGR. È l’inizio di un percorso lungamente auspicato per dare maggior consistenza
agli operatori di questo mercato dei fondi immobiliari ancora
troppo piccoli per poter competere a livello internazionale. È
augurabile, come auspicano anche i manager che abbiamo
intervistato in questo numero, che sia un processo in fase di
formazione e che le aggregazioni continuino verso traguardi
dimensionali ben maggiori. Si ha l’impressione che la comunità del RE, approfitti di questa fase ancora debole di ripresa
per mettere a posto alcuni tasselli e costruire delle strutture societarie più stabili. Si poteva partire prima ma comunque
meglio tardi che mai. L’importante è che i processi di aggregazione seguano esclusivamente delle logiche industriali e di
convenienza operativa senza farsi condizionare da altri fattori
distorsivi. Si stanno verificando le condizioni per far partire un
sistema del RE più globale e meno provinciale come purtroppo si è sempre verificato nel nostro Paese. A nostro parere ne
servirebbe di più per non rischiare di traccheggiare o navigare
a vista. In giro c’è molta liquidità che, se opportunamente investita, potrebbe rappresentare una storica opportunità per il
comparto immobiliare. Bisogna però darsi da fare ed essere
un po’ più veloci. L’impressione è che si abbia più rapidità di
pensiero che di azione. È un passo avanti ma si va ancora al
trotto mentre la situazione richiederebbe di lanciare le proprie
imprese al galoppo.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
04
agenda della settimana
AGENDA
MILANO
e modi di un rilancio della filiera edilizia
19 Tempi
dopo la crisi
luneDì
VAI
Organizza: Dipartimento ABC del Politecnico di Milano
Milano: presso l’Aula Rogers del Politecnico - Via Ampère 2, con inizio alle ore
9.00
MILANO
20 Il ruolo del notaio in un trasferimento immobiliare
marteDì
Organizza: RICS
VAI
Milano: presso lo studio legale Gianni Origoni Grippo Cappelli & Partners - piazza
Belgioioso 2, con inizio alle ore 17.00
ROMA
nel settore immobiliare: nuovi strumenti
22 Investimenti
e benchmark
GIOVeDì
VAI
Organizza: IPD
Milano: Palazzo Altieri - Piazza del Gesù 49, con inizio alle ore 9.30
il Quotidiano Immobiliare
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EIRE a tutti i visitatori
06 Giugno 2014
e gli espositori
Il tema
FocusQI Speciale EIRE 2014 è dedicato all’innovazione immobiliare. Innovazione tecnica, progettuale, architettonica, impiantistica, di servizio. Il real estate che in questi anni si è concentrato sulla parte finanziaria
deve recuperare un gap strutturale. Il magazine coinvolgerà le voci più importanti del real estate e della filiera
delle imprese manifatturiere che operano nell'industria immobiliare.
NOMISMA OUTLOOK FLASH
Analisi dei prezzi e dei canoni nei vari settori immobiliari
Il timido ottimismo che si era diffuso a fine 2013, con
riferimento alle prospettive del settore immobiliare, ha
trovato solo parziale conferma nelle dinamiche registrate.
Al notevole incremento degli investimenti corporate si è
associata la perdurante debolezza del mercato al dettaglio.
Per trovare un riscontro alle aspettative rialziste, occorre
ampliare l’orizzonte temporale di analisi ai primi mesi di
quest’anno, quando qualche segnale, peraltro di modesta
entità di intensificazione dell’attività transattiva, è stato
finalmente registrato.
L’enorme mole di immobili in vendita, associata alle esigenze
di realizzo di una quota crescente di offerta, è destinata
ad esercitare sui prezzi una pressione di segno opposto
rispetto a quella che potrebbe scaturire dal consolidamento
dei timidi segnali di ripresa economica e di miglioramento
degli indici di fiducia di famiglie e imprese.
Se non vi sono dubbi che l’incremento dell’attività transattiva
che ha finora interessato il mercato corporate, ma che nel
corso dell’anno si estenderà a quello al dettaglio, rappresenti
un elemento positivo, appare altrettanto evidente che la
fragilità dell’attuale quadro congiunturale, associata al
rischio di correzioni del valore degli attivi, impongano
prudenza nel ritenere avviata la fase di ripresa.
Evoluzione dei prezzi e dei canoni degli
immobili nell’ultimo anno (valori %)
CANONI
PREZZI
13 grandi città
13 città intermedie
13 grandi città
13 città intermedie
Abitazioni nuove
-4,8
-3,3
-3,0
-1,4
Abitazioni USATE
-5,3
-3,7
-4,2
-2,1
UFFICI
-5,5
-3,8
-3,7
-2,6
NEGOZI
-4,4
-3,7
-3,7
-4,0
CAPANNONI
-4,4
-5,3
-3,0
-1,4
Fonte: Nomisma
13 grandi città – Previsioni dei prezzi medi degli
immobili a valori correnti: confronto tra le
previsioni formulate a novembre 2013 e quelle di
marzo 2014 (variazioni % annuali)
ABITAZIONI
NEGOZI
UFFICI
Novembre 2013
Marzo 2014
Novembre 2013
Marzo 2014
Novembre 2013
Marzo 2014
2014
-3,1
-4,6
-3,9
-4,6
-3,1
-3,9
2015
-1,4
-1,1
-1,3
-1,4
-0,9
-1,1
2016
+0,8
+1,1
+0,7
+0,8
+0,9
+0,9
Fonte: Nomisma
il Quotidiano Immobiliare
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verso una nuova fase per il mercato dei fondi
VERSO una nuova fase
per il mercato dei fondi
La fusione tra tre big
offre molti spunti
di Marco Luraschi
Il mercato dei fondi immobiliari sta entrando in una nuova
fase caratterizzata da aumento delle dimensioni delle SGR e
riduzione del loro numero, da una maggiore specializzazione, dall’innovazione di prodotto e di servizio. La notizia ormai
certa della prossima nascita di un nuovo operatore generato
dalla fusione di Beni Stabili Gestioni, Polaris RE e Investire
Immobiliare, con una massa gestita di oltre 7 mld di euro e
focalizzato in segmenti come il social housing, è una chiara
indicazione della linea di sviluppo del settore verso nicchie
sempre più significative nel mercato immobiliare. Che Beni
Stabili fosse alla ricerca di un partner era noto da tempo e
lo aveva detto chiaramente anche l’AD Aldo Mazzocco nelle
varie presentazioni dei dati della sua SIIQ. Vista l’expertise
acquisita nel settore social housing dalla SGR di Beni Stabili
(ha di recente lanciato e concluso il collocamento del fondo
di Housing Sociale Cascina Merlata a Milano) la partnership
con Polaris RE SGR risulta strategica, poiché Polaris è leader nel settore dell’‘edilizia agevolata’ e ha già investito molto
Assogestioni ha comunicato che a marzo l’industria dei fondi immobiliari ha registrato una
massa complessiva di 43
miliardi di euro
10
verso una nuova fase per il mercato dei fondi
nei fondi supportati dal FIA di CDP SGR. Infine Investire Immobiliare SGR (uno degli operatori più esperti anche grazie
alla gestione del fondo FIP) che avrà probabilmente il ruolo
di leader e di guida della nuova realtà come quota societaria.
Resta da definire la riorganizzazione delle strutture delle varie SGR che non sarà semplice visto che sono coinvolti molti
manager. La nuova realtà potrebbe anche avere un ruolo interessante e di primissimo piano, vista la sua natura, nel programma di investimenti nell’edilizia scolastica di cui attore
principale dovrebbe essere la SGR Invimit di partecipazione
ministeriale.
Sono in vista altre operazioni come quella che sta per essere formalizzata a breve tra queste tre SGR? Per ora nulla di
concreto anche se non molto tempo fa Manfredi Catella ha
aperto a questa possibilità, almeno potenzialmente, ma per
ora Hines corre ancora da sola, magari verso il Lido di Venezia dove sogna una Porta Nuova in Laguna. Gli operatori, più
o meno tutti, hanno dato un’adesione di massima a questo
tipo di operazioni che portano nuova linfa ad un settore che
negli ultimi mesi è stato parzialmente rivalutato dall’arrivo di
investitori capaci di lanciare OPA sui prodotti quotati, a prezzi
scontati che hanno dimostrato che alcuni portafogli in pancia
a fondi quotati valgono di più di quanto sono valorizzati in
piazza affari. Tanti però restano ancora alla finestra in attesa
di un'evoluzione normativa che possa rendere più competitivo e dinamico (in poche parole liquido) il mercato dei fondi
quotati: il tema della durata non è risolto, poiché ancora si è
in attesa di una norma che risolva il problema dei fondi che
stanno andando a scadenza dopo aver esercitato il periodo
di grazia. Una proroga generalizzata insomma. In tal senso
niente di nuovo, per ora. I fondi sono anche uno degli strumenti indicati dal mercato per attrarre investitori internazionali in Italia ma la struttura attuale non è incentivante, per non
parlare della brutta esperienza della tassazione retroattiva di
poco tempo addietro.
ecco i motivi che spingono alle fusioni
Ecco i motivi
che spingono alle fusioni
Rafforzamento, razionalizzazione e specializzazione
di Leo Civelli
Dall’inizio della crisi immobiliare si è assistito a un processo di progressivo consolidamento delle SGR immobiliari che
hanno interessato, dapprima realtà societarie appartenenti al
medesimo gruppo, per poi dare spazio a vere e proprie M&A
fra diverse entità aziendali. La più rilevante da menzionare in
tal senso è rappresentata dalla fusione di First Atlantic Real
Estate e FIMIT (Fondi Immobiliari Italiani) risalente al 2011,
operazione che ha dato i natali a IDeA FIMIT, ancora oggi la
più grande SGR a livello nazionale con 9,4 mld di euro di AUM.
La seconda operazione di fusione del settore per importanza,
oltre che l’ultima in ordine di tempo, ha visto protagonisti Beni
Stabili SGR, Investire Immobiliare SGR e Polaris SGR. Questa
nuova realtà avrà AUM per circa 7 miliardi così da collocarsi
al secondo posto fra le SGR italiane, appunto alle spalle di
IDeA FIMIT SGR. Le motivazioni che spingono sempre più ad
affrontare un processo di consolidamento nell’industria della
gestione immobiliare si possono sintetizzare nelle seguenti:
• razionalizzazione dell’attività e dell’operatività per società
dello stesso gruppo;
• efficientamento delle funzioni e perseguimento delle economie di scala soprattutto a fronte di un sempre più diffuso fenomeno di dumping sulle fee di gestione con beauty contest di grandi e complessi portafogli sempre più al
massimo ribasso;
PERSONA
leo
civelli
SOCIETà
reag
12
ecco i motivi che spingono alle fusioni
• compliance, audit e controlli da parte degli organi di vigilanza sempre più stringenti e complessi, difficilmente affrontabili da piccole realtà societarie;
• applicazione nel mercato italiano della Direttiva AIMFD
che di fatto apre ancora di più il mercato agli operatori internazionali, tradizionalmente più strutturati di quanto non
siano quelli domestici;
• provenienza sempre più diversificata dei capitali e fluidità dei mercati d’investimento internazionale con la conseguente necessità di avere una struttura societaria in
grado di far fronte ad esigenze sempre più sofisticate da
parte degli investitori;
• maggiore diversificazione dei portafogli per attenuare la
rischiosità dei singoli settori;
• al tempo stesso, rafforzamento e specializzazione in alcuni comparti emergenti (ad esempio housing sociale, di
cui l’operazione Beni Stabili/Polaris/Investire Immobiliare
è un esempio).
Riteniamo che questo processo di selezione e rafforzamento
delle SGR sia un segnale di maturità dell’industria del settore che, da espressione locale e di piccolo respiro, sta evolvendosi sempre più verso standard dimensionali e operativi
di livello sovranazionale in modo da intercettare l’interesse
verso il nostro Paese da parte di investitori cross-border e
trans-regionali per operazioni e investimenti nell’infrastruttura immobiliare in grado di contribuire allo sviluppo economico dei nostri territori. Tale evoluzione/rivoluzione potrebbe
riportare in auge lo strumento dei fondi immobiliari non più
solo come uno strumento rivolto unicamente agli investitori
istituzionali qualificati, ma anche alla clientela retail,
finalità principale con cui era inizialmente nato oltre
quindici anni fa. Si tratta di un importante passaggio per il comparto e una crescita imprescindibile
con effetti da non sottovalutare anche in termini di
trasparenza del mercato.
Nel primo trimestre del
2014 i deals che hanno visto coinvolti fondi immobiliari in Italia sono stati
12 (il 55% del totale) per
un volume di 536,1 mln
di euro (54,9% del totale
valore) con una media di
44,7 mlm di euro per deal.
1
13
noi la fusione la vediamo così
Noi la fusione
la vediamo così
Gli esperti del settore
tutto sommato approvano
a cura della redazione
Mario BregliA
Presidente Scenari Immobiliari
“L’annuncio della fusione tra tre importanti SGR italiane si
inserisce in un processo iniziato da tempo all’estero, in considerazione della crisi economica e della crescente competitività tra gli strumenti di risparmio gestito. In Francia i tre
gruppi più importanti (La Française, Amundi Immobilier e
Bnp Paribas) concentrano quasi il 45% del patrimonio complessivo delle Scpi. In Inghilterra i primi tre gruppi (Standard
Life, M&G e Henderson) gestiscono trenta fondi, che rappresentano un terzo del valore del patrimonio dei property trust.
La concentrazione è ancora maggiore in Svizzera, dove le
due società più importanti (Ubs e Crédit Suisse) gestiscono
dodici dei trenta fondi operativi, che pesano per il 70% sul
valore complessivo. I fondi italiani sono all’ultimo posto in
Europa per quanto riguarda le dimensioni unitarie, visto che
gestiscono un patrimonio medio del valore di 100 milioni di
euro, contro una media europea di 850 milioni e punte di 2
miliardi in Germania e Olanda. L’accorpamento di società,
dunque, può contribuire allo sviluppo di sinergie operative,
gestionali e finanziarie e, di conseguenza, a un rafforzamento dell’immagine nel panorama competitivo internazionale”.
PERSONA
mario
breglia
SOCIETà
scenari
immobiliari
14
Marcello Rubiu
Partner e Socio fondatore di Norisk
“Riteniamo che la nascita di player nel real estate di dimensioni rilevanti sia un aspetto positivo con l'auspicio che
questo possa contribuire a creare prodotti più performanti
e meno onerosi rispetto a quelli correnti. Potrebbe essere
interessante appurare le eventuali sinergie tra la società che
gestirà i fondi e Beni Stabili SIIQ, oltre ovviamente al piano
industriale che dovrebbe focalizzarsi sul social housing. In
particolare ci preme comprendere se il nuovo player riuscirà
a migliorare le performances dei fondi chiusi immobiliari
quotati in borsa gestiti da Beni Stabili e Investire Immobiliare”.
Giacomo Morri
Senior Professor SDA Bocconi
“Le aggregazioni presentano aspetti positivi sia perché si
generano economie di scala negli adempimenti amministrativi e in tutte le funzioni ancillari liberando così risorse
per il core business, sia perché, tenuto conto delle novità
introdotte dall’AIFMD, la competizione sarà sempre più su
scala europea. La dimensione da sola non è però sufficiente: solamente gestori con una strategia internazionale saranno in grado di assicurare per i propri clienti una capacità
operativa paneuropea, grazie a una presenza anche negli
altri mercati”.
noi la fusione la vediamo così
PERSONA
marcello
rubiu
SOCIETà
norisk
PERSONA
giacomo
morri
SOCIETà
sda
bocconi
Per i fondi la necessità di innovare
Per i fondi
la necessità
di innovare
Polis e Fabrica in prima linea
con nuovi prodotti
di Marco Luraschi
Asset bancari, residenze per studenti e residenze assistite per
anziani, edilizia scolastica (a proposito partono o non partono i fondi locali supportati da Invimit?), raccolta di equity delle casse previdenziali da investire sui mercati esteri. Queste
sono solo alcune delle linee di sviluppo di cui abbiamo parlato
nel Forum di MetropolisQi TV dedicato ai fondi immobiliari
con la partecipazione di Paolo Berlanda, AD di Polis Fondi
SGR e Luca Petrichella di Fabrica Immobiliare SGR, fresco
di nomina a capo della gestione dei fondi della società. Come
ha sottolineato Paolo Berlanda che si appresta a lanciare il
quinto prodotto dedicato agli asset bancari (di cui ha dato
in trasmissione qualche anticipazione) il settore dei crediti in
sofferenza è un serbatoio che, purtroppo, continua a riempirsi. Per la SGR, che ha fatto della gestione di questi immobili
un suo cavallo di battaglia, non è detto sia una brutta notizia.
Polis ha anche approcciato il segmento delle aste giudiziarie
che però non offre ancora garanzie sufficienti per un veicolo
dedicato a causa dei tempi e delle procedure farraginose presenti nel nostro Paese, con il risultato che tutti conosciamo
(immobili che vanno alle settima o ottava asta con sconti dal
50 all’80%).
Fabrica Immobiliare SGR prosegue con successo la sua specializzazione nel segmento delle residenze per studenti (con
il già noto Fondo Erasmo) e ha trovato nuova linfa nell’illuminata amministrazione di Torino dove, proprio in questa settimana, è stato inaugurato il cantiere di un nuovo campus uni-
PERSONA
paolo
berlanda
SOCIETà
polis
fondi sgr
PERSONA
luca
petrichella
SOCIETà
fabrica
immobiliare
sgr
16
1
Per i fondi la necessità di innovare
teaching
motivation
workshop
versitario. Si può investire in questo settore molto particolare
ma anche molto sottostimato in Italia, sempre ricordando
che stiamo parlando di ambiti che hanno un notevole impatto
sociale e sul territorio; dunque non possono certo offrire rendimenti speculativi ma, comunque, possono generare un business plan credibile per un investitore di lungo periodo. Inte- plan
ressante il cambiamento culturale che Fabrica vuole attuare
research
sui prodotti delle casse di previdenza, come sta per esempio
accadendo con il Fondo Cicerone della cassa forense. L’idea
è quella di riuscire a portare le casse di previdenza ad investibusiness
re sui mercati core internazionali (Londra, Germania o Francia) grazie anche alla partnership con CBRE Global Investors.
Non è semplice pensare che una cassa possa investire in un
innovation
prodotto che vai sui mercati internazionali a cercare rendimenti ma questo è il momento adatto per colmare il gap che
imagination
ci divide dalle percentuali di investimenti cross-border degli
altri investitori istituzionali globali.
mqi forum
marketing
per i fondi necessità di innovare
s
es
c
c
u
s
ideas
vai al video
solution
17
Le strategie della gestione immobiliare
Le strategie della
gestione immobiliare
Asset, Property, Project e Facility Management
protagonisti del convegno de ilQI
di Elena Curnis
Il settore dei servizi per il real estate ha davanti a sé una grande opportunità: il mercato c'è perché molte operazioni stanno
ripartendo, serve specializzazione ma anche molta innovazione di prodotto. È questo il quadro emerso dal primo convegno del ciclo I servizi per il real estate organizzato da ilQI, che
si è svolto la scorsa settimana. Il tema, di grande attualità e
interesse in questa fase di mercato, sarà nuovamente affrontato mercoledì 28 maggio, in occasione del secondo convegno, focalizzato sulla Gestione e la Valorizzazione. All’inizio
del convegno moderato da Guglielmo Pelliccioli, che vedrà le
conclusioni a cura di Emanuele Caniggia, presidente di IDeA
Fimit SGR, sarà distribuito a tutti i partecipanti il primo numero dei Quaderni de ilQI, redatto per l’occasione da Luciano
Manfredi, Assoimmobiliare, che sarà anche il primo relatore
della giornata (vedi articolo successivo). Nel dettaglio saranno analizzate le dinamiche, le finalità di Asset Management,
con la relazione di Piercarlo Rolando (Prelios), di Property
Management e di Facility Management e il loro contributo al
successo delle strategie di gestione immobiliare.
la gestione
e la valorizzazione
Mercoledì
28 MAGGIO
ore 08:45
MILANO
18
Le strategie della gestione immobiliare
Ciclo di
Convegni
i servizi
per il re
“La crisi globale che ha investito anche il settore del real estate, ha evidenziato la necessità di affidare i servizi di gestione immobiliare a figure professionali in grado di garantire e
massimizzare la redditività degli immobili” anticipa a Il Settimanale, Paolo Orlando di Innovation RE. “La combinazione
dell’abbassamento dei tassi di interesse e le capacità professionali del Property Manager ha riavvicinato gli investitori al
settore immobiliare in una logica di investimenti di tipo reddituale e non più patrimoniale come accadeva in passato. In
questo scenario la figura consulenziale del Property Manager
diventa strategica per il raggiungimento degli obiettivi di investimenti redditizi nel tempo”.
Sugli obiettivi e le modalità del Facility Management verterà
la relazione di Nicola Martinelli di eFM. "La convergenza tra
Information Technology e Facility Management rappresenta
una strada inevitabile per avere immobili efficienti, produttivi,
confortevoli e sicuri”, afferma Martinelli. “Grazie agli Smart
Building è oggi possibile ottenere tutto ciò, con un Total Cost
of Onwnership inferiore. Il BIM (Building Information Modelling) è uno degli elementi dello smart building che consente
di monitorare e condividere le informazioni on the cloud tra i
molteplici attori che ruotano intorno all’immobile durante tutto il ciclo di vita dell’immobile e di fare simulazioni per verificare l’efficienza e la sostenibilità del sistema edificio-impianto. L’internet delle cose consente inoltre ai sistemi di agire
in automatico al verificarsi di determinati eventi interni e/o
esterni all’edificio e di “imparare” dai dati storici per anticipare
le esigenze, determinando così significativi saving nella fase
gestionale e ambienti di lavoro più confortevoli e sostenibili”.
PERSONA
paolo
orlando
SOCIETà
innovation re
PERSONA
nicola
martinelli
SOCIETà
efm
1
19
Le strategie della gestione immobiliare
Barbara Aloisi dello Studio Legale NCTM affronterà il tema
dell'incidenza della fiscalità nelle strategie di gestione immobiliare, mentre Massimo Chieregato, di Cogito System,
parlerà del monitoraggio e della valutazione dei consumi
energetici a seconda della tipologia dell’immobile. “Poste di
fronte all’esigenza di ottimizzare i costi di energia, le aziende
adottano strategie diverse, a seconda delle circostanze e delle opportunità”, ci anticipa Chieregato. “È questo che rende
estremamente complesso ed esteso il tema dell’energy management. Il primo nodo da sciogliere riguarda il monitoraggio e la valutazione dei consumi energetici, che può variare a
seconda che si prenda come riferimento la GLA, la tipologia
di impianto, la tipologia di struttura...Una volta determinato
lo status dell’immobile – in termini di consumi – le aziende
possono adottare diverse strategie individuando le più appropriate. L’adeguamento strutturale è ovviamente un’opzione, ma non sempre praticabile o conveniente. Un altro approccio è quello della contrattazione con i fornitori. Una via
percorsa da Cogito è stata la creazione di una ‘massa critica’
di consumatori utilizzando di fatto, come elemento di unione la società di gestione, per ottenere il migliore rapporto €/
kilowattora. La soluzione tuttavia non è univoca. In tempi di
spending review, oltre a determinare un mix di sorgenti energivore, in special modo per i centri commerciali più moderni,
si ricerca l’efficientamento che passa da un insieme di misure che devono convergere verso su un unico obiettivo:
ottenere il massimo possibile con quello che si ha.
A partire da un patrimonio di informazioni unico
– costruito su centinaia di casi in tutta Italia –
Cogito vuole condividere con gli operatori del
settore la propria esperienza e le riflessioni che
l’hanno portata – dopo oltre 20 anni di lavoro
– ad adottare un proprio modello di analisi e di
servizi”, conclude Chieregato.
PERSONA
massimo
chieregato
SOCIETà
cogito
system
Le strategie della gestione immobiliare
quaderni de ilqi:
La filiera dei servizi immobiliari
Primo numero a cura di Luciano Manfredi
In occasione del convegno ‘La Gestione e la Valorizzazione’ verrà distribuito a tutti i partecipanti il primo numero dei
Quaderni de ilQI, redatto da Luciano Manfredi di Assoimmobiliare. Quaderni de ilQI è una linea editoriale che si occupa
dell’approfondimento di temi molto specifici e segmentati, realizzato da esperti del settore, con l’obiettivo di trasferire adeguate competenze e conoscenze alla comunità del real estate.
Dato che l’autore del primo numero di questa nuova iniziativa
sarà anche relatore al convegno, ilQI ha voluto offrire in anteprima ai partecipanti all’evento una copia cartacea della pubblicazione, che sarà successivamente disponibile in PDF per
tutti gli abbonati. In maniera puntuale e continuativa Quaderni
de ilQI fornirà una serie di aggiornamenti su argomenti di natura tecnica, amministrativa, fiscale, legale, finanziaria.
Il tema del primo Quaderno sarà La filiera dei servizi immobiliari e analizzerà l’evoluzione del modello operativo, il modello
della prossima fase, l’innovazione di prodotto, come ci anticipa l’autore, Luciano Manfredi. “Assoimmobiliare sta prestando
una grande attenzione alla centralità dei Servizi Immobiliari,
in modo particolare alla Gestione per la Valorizzazione. Dopo
sei anni di crisi anche il mercato immobiliare non sarà più lo
stesso di prima e l’associazione si adopera affinché il settore
sia preparato. Comprendere l’evoluzione della domanda, per
certi versi epocale, è il presupposto perché si sviluppi compiutamente in Italia l’industria del real estate, con una filiera
specializzata di capacità che copra in modo integrato tutto il
ciclo. La centralità della Gestione, come prassi e mezzo per
creare Valore, influenza anche il modello di business. Quello
che si sta delineando supera i modelli che hanno dominato la
scena nelle fasi precedenti, poiché la chiave di successo è la
vicinanza e la conoscenza degli immobili e dei conduttori e la
capacità di dare soluzioni integrate all’utilizzatore finale (che in
fondo è quello che determina il valore dell’immobile)”.
PERSONA
luciano
manfredi
SOCIETà
assoimmobiliare
Q
u a d e r n i
de ilQI
SERVIZI: CHIAREZZA E INNOVAZIONE PER CRESCERE
Servizi:
chiarezza e
innovazione
per crescere
Piercarlo Rolando ci spiega la strategia di Prelios
a cura di Marco Luraschi
Piercarlo Rolando è arrivato in Prelios da pochi mesi per rafforzare la specializzazione della compagnia nel settore dei servizi,
forte di una lunga e riconosciuta expertise nel settore. Il rinnovamento della società della Bicocca è evidente ed è sempre più
focalizzato sulla capacità di essere un service provider a 360°,
come si comincia a vedere anche dai dati di bilancio dove i servizi e la gestione pesano sempre di più sul fatturato.
“Nei servizi bisogna essere attrattivi – esordisce Rolando nella
lunga chiacchierata sul tema – perché il mercato è sempre più
competitivo. Il gruppo Prelios ha portato a termine il rinnovamento in questo ambito con un nuovo team che completa le
risorse specialistiche nel settore. Il gruppo fondamentalmente
si è riposizionato su due macro-ambiti come l’asset management, in cui inserisco anche la SGR e il credit servicing, ed i
servizi di cui io sono il coordinatore. Nei servizi copriamo tutta la filiera, dal property & facility management, alla valuation,
all’agency. Dal nuovo piano industriale emerge una compagnia
totalmente proiettata ad essere un full service provider, abbandonando il modello del coinvestitore. Questo è un messaggio
che abbiamo dato in modo chiaro al mercato: siamo una piattaforma di gestione e di fornitura di servizi, come terzi indipendenti, non siamo più partner in investimenti”.
Questa differenza deve essere è chiara nel campo della ces-
PERSONA
PIERCARLO
ROLANDO
SOCIETà
PRELIOS
22
SERVIZI: CHIAREZZA E INNOVAZIONE PER CRESCERE
sione dei portafogli di crediti deteriorati in cui Prelios opera
come advisor nell’analisi dell’investimento, spesso ad opera di
investitori stranieri, che si conclude con la gestione del portafoglio immobiliare. Se Prelios “investe” (come a volte si è letto
sulla stampa) significa che “investe” in questo business come
servizio, non certo come co-investitore o partner.
“Siamo proiettati su queste grandi operazioni in ambito di credit servicing – continua Rolando – e garantiamo una gestione
completa perché in una seconda fase ci vuole sia l’intervento
del property management che la capacità di gestione degli asset sottesi al credito deteriorato. Quindi capacità di gestire il
credito ma successivamente di gestire l’immobile sottostante.
Una gestione statica non è il modo migliore di valorizzare l’asset immobiliare e purtroppo a volte ci sono società che operano solo sul credito ma non hanno poi la professionalità per il
property.”
Parliamo proprio del property management allora: “Molto del
valore dei servizi è ad opera del property management perché
lo scenario è mutato radicalmente, ad un certo punto c’è stata
una forte discontinuità che ha portato i clienti a razionalizzare i costi. Soprattutto nel corporate ci viene spesso richiesto
un piano di efficientamento da parte degli utilizzatori, che poi
sono quelli che pagano gli affitti. Vorrei fare anche una distinzione molto importante, di cui parlerò in modo più completo
nel corso del convegno de ilQI del 28 maggio: in questi anni i
compiti dell’asset management e del property si sono confusi,
con il risultato che l’asset a volte ha dovuto risolvere anche i
problemi che erano di spettanza del property. È un grave errore: l’asset management deve essere impegnato esclusivamente nella gestione strategica del portafoglio, deve liberarsi
dalla gestione operativa dell’immobile, deve spostarsi di più
sull’analisi di rischio, perché oggi nel real estate gli investitori
hanno bisogno di controllare maggiormente il rischio rispetto
al passato. Nel mercato attuale è necessario dare una risposta
precisa e puntuale, c’è una forte selezione da parte dell’utilizzatore e le competenze devono essere chiare e distinte”.
Tra l’altro il property è anche un servizio molto richiesto dai
Piercarlo Rolando interverrà al convegno del 28
maggio organizzato da
ilQI presso lo studio legale NCTM a Milano sulla
Gestione e sulla Valorizzazione, seconda tappa
del ciclo dei Servizi, con
un intervento incentrato
sull'asset management
per la gestione strategica
dei portafogli immobiliari.
Prelios ha chiuso il primo trimestre 2014 con
ricavi dalla piattaforma
di gestione, core business del gruppo, pari a
16,9 mlm di euro rispetto
ai 16,3 mlm di euro del
primo trimestre 2013.
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SERVIZI: CHIAREZZA E INNOVAZIONE PER CRESCERE
160 MILIARDI
grandi investitori internazionali che stanno tornando in Italia:
“C’è una grande apertura da parte degli investitori stranieri che
ci stanno chiedendo di assisterli nella gestione. Quindi diventa strategica una netta divisione dei ruoli, molto più vicina ai
modelli anglosassoni. Siamo contenti di riscuotere attenzione
da parte dei gruppi stranieri ed abbiamo chiuso diversi accordi
con chi vuole investire nel nostro Paese, proprio perché possiamo offrire un servizio a 360°”.
Uno dei temi caldi ora più che mai è quello della valutazioni:
“Anche in questo caso tengo a sottolineare una cosa importante. Ritengo che su questa tematica occorra una comune riflessione sull’evoluzione di questo modello. Il ruolo dell’esperto
indipendente è diventato simile a quello di una sorta di certificatore. Per governare il rischio ci vogliono strumenti più evoluti, il modello attuale è uno strumento che risponde ad esigenze
specifiche ma non va oltre, serve un approccio più moderno
sia nell’analisi che nella gestione dell’investimento. C’è bisogno di innovazione in questo campo: all’interno del gruppo sto
studiando dei modelli stranieri di Risk Mitigation che potrebbero essere portati anche nel mercato italiano. Per esempio si
può apportare un nuovo modello nel mondo degli istituti bancari perché in fase di erogazione del credito non ci sia solo una
perizia ma uno strumento più evoluto”.
Per quanto concerne l’ambito delle gare tra società di servizi
non pensa che negli ultimi tempi la politica del massimo ribasso abbia creato grossi problemi di qualità nell’offerta finale? “Si,
è certamente un problema. È compito nostro sensibilizzare al
miglioramento dell’acquisto, in modo che sia una valutazione
complessiva che tenga conto della qualità del servizio offerto
e non solo del costo. Proveniamo da esperienze negative ma
io sono fiducioso sul fatto che proprio da queste esperienze
negative si impari qualcosa. Ad un costo troppo compresso
non si può più garantire la qualità del servizio. Il miglior scudo
è l’esperienza, ho notato ultimamente un po’ di crescita in questa direzione perché le ultime gare a cui abbiamo partecipato
hanno considerato gli aspetti tecnici ed operativi del provider e
non solo una mera valutazione economica”.
In Italia i non-performing loans immobiliari
ammontano a circa 160
miliardi di euro e probabilmente
cresceranno
fino a 200 miliardi senza
un’azione veloce e concertata. Lo ha dichiarato
Riccardo Serrini, amministratore delegato di Prelios Credit Servicing.
Prelios Credit Servicing,
la società del Gruppo
Prelios specializzata nella gestione dei crediti in
sofferenza (non performing loan), ha ricevuto
dall’agenzia di rating Fitch la conferma della valutazione “RSS2” e “CSS2”,
quale special servicer di
crediti ipotecari di natura
residenziale e commerciale. 24
residenziale: a che punto siamo
Residenziale:
a che punto siamo
Una fotografia del mercato della casa
con Alessandro Ghisolfi di Casa.it
a cura di Pietro Zara
Segnali positivi dal mercato residenziale. È dalle ultime battute del 2013 che, attraverso questa espressione, un timido
ottimismo è tornato a riaffacciarsi sul mercato italiano della
casa, con un moltiplicarsi di studi e dichiarazioni sul rallentamento ravvisato nella caduta delle compravendite, sul risvegliarsi del credito (nella domanda prima, nel ritorno – almeno
negli intenti – delle banche poi), sulle previsioni più a lungo
termine di uno stop definitivo del crollo dei prezzi. Oggi siamo
quasi a metà del 2014, l’anno che, stando alle interpretazioni
di questi segnali, dovrebbe rappresentare un (lento) giro di
boa nella crisi del mattone: a che punto siamo? Sono confermate le avvisaglie di ripresa di cui si parlava già lo scorso
anno? Lo abbiamo chiesto ad Alessandro Ghisolfi di Casa.it,
il portale immobiliare che, grazie all’elevato numero di annunci, dispone di una visione ravvicinata sul mercato della casa.
PERSONA
alessandro
ghisolfi
SOCIETà
casa.it
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Ci può dare una “fotografia” dello stato attuale del mercato
residenziale in Italia?
Rispetto al 2013, e soprattutto al 2012, la domanda di chi cerca casa da acquistare è cresciuta (il dato di maggio 2014 è
+18% rispetto a maggio 2013). Un altro dato interessante è
che assistiamo ad una progressiva riduzione dei prezzi presentati dai venditori che prosegue ormai da 13 mesi con un
costante avvicinamento ai prezzi che sono invece richiesti dai
potenziali acquirenti nei loro desiderata. Il nostro indicatore –
che abbiamo denominato KMP (Key market Price) – indica
che fra offerta e domanda ci sono ancora in media almeno 9
punti percentuali, comunque in miglioramento rispetto ai 12
punti del 2013. Comparando alcuni dati come la domanda,
l’offerta, i valori richiesti, il taglio degli immobili e le zone delle
città che vengono più cercate, si ha un quadro generale positivo che non viene però ancora confortato dall’andamento
degli scambi.
Quali sono oggi le differenze più rilevanti tra il mercato del
nuovo e quello dell’usato?
Il mercato del nuovo ha subito, soprattutto nei comuni
dell’hinterland delle grandi città, un forte aumento di offerta
ed un altrettanto cospicuo decremento dei prezzi di vendita,
quantificabile in un -18% medio su base annua. Il mercato
dell’usato si differenzia per l’alto numero di immobili di scarsa qualità in offerta, nel 95% dei casi di classe F o G in termini
di efficienza energetica. Il nuovo, invece, offre immobili tutti
in classe A o B, a seconda del livello qualitativo del prodotto.
residenziale: a che punto siamo
Nel 2013 compravendite
-9,2%
Secondo i dati del Rapporto immobiliare 2014
pubblicato dall’Agenzia
delle Entrate e Abi, sul
mercato
immobiliare
italiano nel 2013 si sono
registrate 407 mila compravendite, in calo del
9,2% rispetto all’anno
precedente.
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Recentemente si è parlato molto di tendenze d’acquisto che
guadagnano terreno, come la nuda proprietà e, prima ancora, l’affitto con riscatto. Si tratta di fenomeni ancora in
crescita? Esistono altre nuove (o riscoperte) tendenze che
stanno prendendo quote di mercato?
Bisogna smentire il dato sulla nuda proprietà. Né la domanda
e neppure l’offerta di questi immobili sono in crescita. Solo
nel 2013 le compravendite in nuda proprietà registrate dall’Agenzia delle Entrate sono calate del 20% circa. Si tratta di una
nicchia di mercato che in Italia non si è mai sviluppata più di
tanto e che oggi non si propone come alternativa interessante all’acquisto per i potenziali investitori. Diverso il discorso
dell’affitto con riscatto, che effettivamente i costruttori stanno provando a proporre al mercato, seppur anche in questo
caso, con qualche difficoltà. Crediamo che, una volta che si
confermerà la ripresa delle erogazioni di mutui e il ritorno
della domanda anche da parte di chi possiede poca liquidità, pure questa formula potrebbe incontrare meno successo.
Esistono poi varie formule che vogliono incentivare l’acquisto
della prima casa da parte dei costruttori, come l’arredamento
regalato, il box auto compreso nel prezzo di acquisto e altre
forme promozionali come viaggi/crociere o addirittura auto
di piccola cilindrata (es. Smart) regalate agli acquirenti.
residenziale: a che punto siamo
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residenziale: a che punto siamo
Con i rapidi cambi alla guida del Paese, è scaturita molta
confusione relativamente alla fiscalità immobiliare. Questo
stato di incertezza influisce realmente sul mercato residenziale con la forza che molti dicono?
Sicuramente la poca chiarezza e il continuo balletto fiscale a
cui stiamo assistendo non ha fatto altro che creare confusione ed attendismo da parte dei potenziali acquirenti. L’impatto esiste ma non è sicuramente quello che in questi anni ha
frenato il mercato. Il concetto è valido sia per la prima casa e
soprattutto per la seconda che oggi è la vera vittima dell’accanimento fiscale che in Italia l’immobile subisce da decenni.
Infine, quali novità Casa.it sta mettendo in campo per affrontare le nuove tendenze di mercato?
Il nostro portale ha da poco toccato il nuovo record di 6 milioni di utenti mensili (Unique Visitors 5.929.296 Fonte: Adobe
Omniture SiteCatalyst, Marzo 2014) confermandosi il primo
portale immobiliare in Italia dal momento della sua creazione, esattamente 18 anni fa (maggio 1996). Gli investimenti
tecnici per rendere il portale sempre più fruibile dai nostri utilizzatori (agenti immobiliari, costruttori e privati) sono quotidianamente in essere. Il nostro obiettivo per i prossimi anni
è quello di rafforzare ulteriormente il rapporto di fiducia con
i nostri clienti e i nostri partner immobiliari anche attraverso
le nuove tecnologie digitali. L’obiettivo è semplificare sempre
più il processo di acquisto e di vendita di una casa e ovviamente il mantenimento della nostra leadership in Italia.
S&P: i prezzi
scenderanno ancora
Secondo S&P, in Italia la
debolezza del reddito
familiare e la difficoltà di accesso al credito
spingeranno al ribasso
i prezzi delle case anche
nel 2014. Tuttavia, le
abitazioni non risultano
sopravvalutate: il rapporto tra prezzi e reddito è
sceso considerevolmente
rispetto al 2009.
una serata diversa per guardare al futuro
Una serata diversa per
guardare al futuro
Il Segreen Day è stato un successo di pubblico e contenuti
di Marco Luraschi
Doveva essere una serata diversa e così è stato. Il Segreen
Day, organizzato da CBRE Global Investors e Lombardini22 al
Segreen Business Park di Segrate è stato un grande successo,
sia per la partecipazione numerosa di un pubblico trasversale (non c’era solo la comunità del real estate) sia per i temi
che la serata ha proposto alla discussione. Nel claim Smart
Work in Smart Cities sono stati accolti ed elaborati concetti
come coworking, interazione, sinergia, contaminazione creativa, open workspace, flessibilità, knowledge worker: in poche
parole il futuro. O il presente, se qualcuno vuole essere ancora
più positivo e propositivo. Lo spazio di Segreen si è aperto e ha
veramente accolto gli ospiti nella piazza centrale che è stata il
fulcro della serata, arricchita da eventi collaterali come la musica, l’arte visiva (con uno stupendo spettacolo in 3D proiettato sulla facciata di uno dei 3 edifici), l’arte con l’esposizione
di alcune opere della collezione Panza, il cibo. Il tutto a far da
contorno a un veloce ma coinvolgente dibattito sul futuro dei
luoghi di lavoro alla presenza del prof. Carlo Ratti del MIT di
Boston, di Alessandro Adamo di DEGW e del Direttore centrale
delle politiche del lavoro di Milano Walter Cavalieri, insieme al
sindaco Alessandrini di Segrate.
Una cosa è ormai chiara: nel mondo degli spazi uffici tutto è
mutato nel corso degli ultimi 15 anni, è in atto (Segreen ne è
un esempio) una forte sperimentazione e trasformazione per-
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una serata diversa per guardare al futuro
ché è il mondo del lavoro che sta cambiando, insieme al lavoro
stesso che non è più quello di 10 anni fa. Bisogna creare interazione tra le aziende che occupano uno stesso spazio, una
contaminazione anche tra compagnie che non operano nello
stesso ambito ma possono insieme dare vita a nuovi business
o sinergie. Lo spazio di lavoro diventa sempre più simile alla
residenza e si confonde con essa: la postazione quasi non esiste più, la piazza diventa un luogo centrale durante la giornata,
il business park si apre alla città creando il concetto di città
metropolitana (Milano) e di smart city. L’immobile in questo
senso è fondamentale per intercettare il cambiamento dello
stile di vita, non è più un manufatto da riempire ma uno spazio
flessibile e dinamico che asseconda le esigenze e gli spunti offerti dalle persone, che diventano il vero fulcro attorno cui ruota
il business park. Siamo rimasti piacevolmente colpiti anche da
un altro aspetto: la visione innovativa e forse fin troppo “avanti”
dell’esponente del Comune di Milano in tema di politiche del
lavoro e anche di edilizia: abbattere gli spazi, eliminare le barriere che separano le persone all’interno dei luoghi di lavoro
ma anche nelle scuole. Questo è il futuro perché il lavoro di
oggi è flessibile e creativo, gli immobili devono essere al passo
coi tempi. Infine come non citare alcune aziende che già occupano Segreen (il 40% degli spazi è in commercializzazione)
e partner dell’evento come Triumph, Brother, Lenovo e il main
partner BMW che in tema di innovazione ha portato il suo ultimo modello di auto elettrica.
SOCIETà
CBRE
GLOBAL
INVESTORS
SOCIETà
Lombardini
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web tv
web tv
mqi forum
commerciale, si torna a parlare di sviluppo
Nel mercato commerciale italiano si torna,
pur timidamente, a parlare di sviluppo. Si
parla di sviluppo per tanti motivi, soprattutto perché si è capito che un prodotto
nuovo e prime in Italia serve. Lo hanno
confermato Pietro Malaspina, (CNCC) e
Mario Pellò (TH Real Estate), ospiti del Forum di MetropolisQI TV. Come per tutto il
mercato resta il nodo del finanziamento bancario più che dei tassi di interesse, il sistema che negli anni del boom finanziava operazioni con una
fiducia a volte immotivata per percentuali ben superiori al 70-80% ora non
arriva neppure lontanamente a queste cifre.
EXPO
la presentazione dello stand Vanke
Presentato oggi il Padiglione Vanke, della grande compagnia cinese, progettato
dallo studio Libeskind. Un'interessante
anticipazione con massiccia presenza
della stampa specializzata richiamata
anche dalle ultime vicende che riguardano l'Expo. L'evento si è tenuto in Comune
a Milano alla presenza del Sindaco Pisapia e di Giuseppe Sala, Commissioner of the Government of Italy for Expo
Milano 2015 and CEO of the Expo 2015 Company. A seguire le interviste
a Daniel Libeskind, Studio Daniel Libeskind, Agostino Ghirardelli, Studio
Libeskind, Ginevra Macchi, J&A Consultants e Laura Lonardi, Expo.
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I SERVIZI PER IL REAL ESTATE. L'ACQUISIZIONE
le relazioni integrali
Il ciclo di convegni che ilQI dedica ai Servizi immobiliari si apre con l’incontro sugli
interventi e le competenze propedeutiche all’acquisizione di singoli asset o interi patrimoni immobiliari. Studi di fattibilità, due diligence, verifiche tecniche e valutazioni
sono al centro dell’iniziativa, che offre una visione coordinata dei singoli processi
analizzati.
Valutare fattibilità e rischi
dell’acquisizione
Il ruolo strategico dei servizi
nell’industria immobiliare
Roberto Busso, Abaco Team
Aldo Mazzocco, Assoimmobiliare
Gli indicatori di riferimento
per la valutazione dell’asse
La due diligence in fase di
acquisizione
Paola Ricciardi, Reag
Christian Mocellin, NCTM
La partecipazione alle aste
immobiliari
Il ruolo dell’advisory per individuare il potenziale dell’asset
Riccardo Serrini, Prelios C.S.
Vincenzo Albanese, Sigest
Conclusioni del convegno
Emanuele Caniggia, IDeA Fimit SGR
il settimanale di quotidiano immobiliare
Testata Giornalistica Registrata
presso il Tribunale di Arezzo.
Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013
Direttore responsabile
Marco Luraschi
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