Transcript STIMA DEGLI ARBORETI 1) Che cosa si intende
STIMA DEGLI ARBORETI 1) Che cosa si intende per arboreto , quali sono le diverse tipologie e le caratteristiche tecniche ?
Per arboreto si intende la superficie destinata a coltivazioni arboree . Per quanto riguarda la destinazione produttiva si possono individuare due tipi di arboreto : da frutto e da legno ( pioppo). L’arboreto può essere : specializzato, senza consociazioni con colture erbacee, coetaneo ( stessa età) o disetaneo , perpetuo se la destinzione ad arboreto è da considerarsi continuativa nel tempo autonomo se occupa tutta la superficie aziendale Le caratteristiche tecniche che hanno maggiore importanza e che quindi hanno rilevanza estimativa sono : la specie , la varietà, il portainnesto , la forma di allevamento , il sesto di impianto , l’età .
2) Che cos’è il ciclo economico di un arboreto?
Il ciclo economico del frutteto è rappresentato dalle diverse fasi che caratterizzano la sua vita economica , dall’impianto fino al momento dell’espianto . Una coltivazione arborea attraversa un ciclo caratterizzato da varie fasi : la fase di impianto nella quale si sostengono le spese iniziali di coltivazione la fase produttiva in cui le produzioni sono crescenti ( fase giovanile) costanti ( fase di maturità) la fase di senescenza, caratterizzata da un calo delle produzioni Rispetto ad una coltivazione erbacea, l’impianto di una coltura arborea è soggetto a maggiori rischi economici dovuti alle rilevanti spese di impianto e di coltivazione ed ad altri fattori ( es. crisi di mercato, eccessivo costo della manodopera) che rendono spesso necessario l’abbattimento anzitempo .
3) Che cos’è la terra nuda e il soprassuolo?
L’arboreto dal punto di vista estimativo , può essere suddiviso in due parti : la terra nuda e il soprassuolo . La terra nuda è costituita dal terreno privo di coltivazioni, mentre il soprassuolo è costituito dalla presenza di coltivazioni arboree ( piante in piedi) privo dei prodotti in corso di maturazione ( frutti pendenti
4) Quali sono le valutazioni stimative richieste per un arboreto ?
La casistica estimativa richiede comunemente tre tipi di valutazioni: ◊ Il valore della terra nuda ◊ Il valore dell’arboreto in un anno intermedio del ciclo ◊ Il valore del solo soprassuolo
5) Come si determina il valore della terra nuda ?
Il valore della terra nuda può essere determinato sulla base di due aspetti economici: il più probabile valore di mercato il più probabile valore di capitalizzazione
Valore di mercato
Si dovrebbe fare riferimento alla compravendita di terreni in coincidenza con l’espianto di un vecchio arboreto ( terreno nudo) prima dell’impianto di uno nuovo , ipotesi che si verifica raramente . Il Valore della terra nuda viene fatto generalmente sulla base delle quotazioni di fondi privi di coltivazioni arboree ma che hanno la stessa vocazione agronomica , ovvero sono particolarmente adatti ad essere impiantati a colture arboree.
Valore di capitalizzazione
Per determinare il valore della terra nuda attraverso il procedimento di stima della capitalizzazione dei redditi, si parte dal presupposto di un arboreto perpetuo che da un reddito periodico illimitato . La formula della capitalizzazione è quella delle periodicità costanti, posticipate e illimitate . Per procedere al calcolo del valore del suolo , si deve pertanto stabilire il valore del reddito periodico, posticipando alla fine del ciclo tutti i Benefici fondiari ottenibili , applicando poi la formula della accumulazione iniziale di redditi periodici, costanti, posticipati, illimitati .
V
o
=
n
∑ 0
Bf q
n
1
−
1
Immaginiamo di avere un pescheto coetaneo con cultivar precoci , con i seguenti costi e ricavi: Anno 0 1 2 3 Costi di produzione ( Q+Sv+Tr+Sa+St+I) 8000 2000 3000 5000 Resa 80 Prezzo 50 Produzione lorda vendibile 4000 4-6 7-13 14-15 5000 5000 5000 7.000 140 180 120 50 50 50 9.000 7000 9000 6000 6.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 15 ∑ 0
Bf
= 15 ∑ 0
Plv
− 15 ∑ 0
C
p
5.000 Se consideriamo un saggio commerciale e di capitalizzazione pari a 2,5% e avremo 15 ∑ 0
Plv
=
4000
q
12 +
7000
q
3
r
−
1
q
9 +
9000
q
7
r
−
1
q
2 +
6000
q
2
r
−
1
=109.805 15 ∑ 0
C p
=
8000
q
15 +
2000
q
14 +
3000
q
13 +
5000
q
13 −
1
= 94.250
r
15 ∑ 0
Bf
= 15 ∑ 0
Plv
− 15 ∑
C
p
0 =15.555 Per trovare il valore della terra nuda , si utilizza la formula di capitalizzazione di periodicità, costanti, posticipate .
V
0 = 15 ∑ 0
Bf q
15
1
−
1
= 34.700 euro
6) Come si determina il valore di un arboreto in un anno intermedio ?
Il valore di un arboreto in un anno intermedio comprende sia il valore del suolo , sia il valore del soprassuolo . I criteri estimativi sono due , il più probabile valore di mercato e il più probabile valore di capitalizzazione . Il Valore di mercato di un arboreto si determina sempre con un procedimento comparativo in modo analogo a quello utilizzato per la stima dei terreni agricoli , attraverso la conoscenza dei prezzi di mercato di arboreti simili, ( stessa varietà, cv, sesto di impianto, ecc..) con terreni aventi le stesse caratteristiche ( giacitura, fertilità, ecc..) Per determinare il valore dell’arboreto attraverso il criterio del più probabile valore di capitalizzazione si possono applicare tre procedimenti estimativi: 1. quello dei costi passati 2. quello dei redditi futuri 3. quello del ciclo fittizio . La scelta del procedimento corretto dipende dal momento della stima , che può avvenire all’inizio del ciclo , vicino alla fase di impianto o in un periodo intermedio . Se il momento della stima cade vicino alla fase di impianto , il criterio è quello dei costi passati, mentre se si trova in una fase intermedia ( piena produzione o fine ciclo) il criterio è quello dei redditi futuri e eventualmente del ciclo fittizio ( procedimento poco utilizzato). Redditi passati Si ottiene in tre fasi: 1. Accumulando il reddito periodico e illimitato all’inizio del ciclo in corso ( Valore della terra nuda) 2. Posticipando il valore della terra nuda al momento della stima 3. Detraendo i redditi già goduti ( o redditi passati) nel ciclo in corso
m
∑ 0
Pr
−
m
∑ 0
Sp V
m
=
n
∑ 0
Pr
−
q
n n
∑ 0 −
1
Sp q
m
−
(
m
∑ 0
Pr
−
m
∑ 0
Sp
)
Il che equivale a
V
m
=
V q
0
m
+
m
∑ 0
Sp
−
m
∑ 0
Pr
Esempio
Immaginiamo di volere stimare il valore del frutteto dell’esempio sopra riportato, alla fine del 6 anno con il metodo dei redditi passati . 7.000 9.000 6.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
V
6 =
V q
0 6 + 6 ∑
Cp
0 − 6 ∑ 0
Plv
5000
V
6 =
34.700
q
6 +
(8000
q
6 +
2000
q
5 +
3000
q
4 +
5000
q
4
r
−
1
−
q
3 +
7000
q
3
r
−
1 )
=51.024
Redditi futuri
Si ottiene in tre fasi: 1. Accumulando il reddito periodico e illimitato all’inizio del ciclo ( Valore della terra nuda) 2. Posticipando il valore della terra nuda al momento della stima 3. Sommando i redditi futuri ( ancora da godere) della parte restante del ciclo ( n-m) costituiti da
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
Sp
, al momento della stima ( si sommano alla fine del ciclo e si scontano al momento della stima)
Vm
=
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
Sp q
+
q V
0
n m
Esempio
Immaginiamo di volere effettuare la stima valore del suolo e del soprassuolo , al 6 anno , con il metodo dei redditi futuri 7.000 9.000 6.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Vm
=
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m Sp q
+
q V
0 5000 15 ∑ 6
Plv
=
9000
q
7
r
−
1
q
2 +
6000
q
2
r
−
1
=83.515 15 ∑ 6
C p
=
5.000
q
9
r
−
1
=49.773
V
6 =
q
9 +
34.700
q
9 = 54.803
Ciclo fittizio
Il valore ottenuto è analogo a quello della terra nuda, con la differenza che il reddito da capitalizzare è riferito ad un ciclo fittizio che va dall’intermedio m fino allo stesso anno del ciclo seguente .
Vm
=
m
1 ∑
m
Pr
−
q
n m
1 ∑
m
−
1
Sp
Ad esempio immaginiamo di effettuare la stima di un arboreto al 6 anno di età . Se facciamo partire il ciclo in maniera fittizia, dal 6 anno in poi avremo la seguente situazione
9000 6000 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 0 1 2 3 4 5 4500
m
1 ∑
m
P
lv
=
7000
q
15 +
9000
q
7
r
−
1
q
8 +
6000
q
2
r
−
1
q
6 +
4000
q
+
7000
=118.091
m
1 ∑
m Cp
=
5000
q
10
r
−
1
q
6 +
8000
q
5 +
2000
q
4 +
3000
q
3 +
5000
q
3
r
−
1
=
106.706
Vm
=
m
1 ∑
m
Pr
−
q
n m
1 ∑
m
−
1
Sp
=25.395 9000 6000 7000 4500 9000 10 11 12 13 14 15 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 5000 5000 25 ∑ 10
Pr
=
9000
q
4
r
−
1
q
12 +
6000
q
2
r
−
1
q
9 +
4000
q
6 +
7000
q
3
r
−
1
q
3 +
9000
q
3
r
−
1
=120.940
25 ∑ 10
Sp
=
5000
q
6
r
−
1
q
10 +
8000
q
9 +
2000
q
8 +
3000
q
7 +
5000
q
7
r
−
1
=94.615
Vm
=
m
1 ∑
m
Pr
−
q
n m
1 ∑
m
−
1
Sp V
10 =
q
n
1
−
1
=58.721 7) Come si determina il valore dell’arboreto con il criterio misto?
Il criterio misto consiste nello stimare la terra nuda secondo l’aspetto economico del valore di mercato ( con procedimento comparativo sintetico) e il soprassuolo secondo l’aspetto economico del valore di costo ( metodo dei redditi passati) e del valore di trasformazione ( metodo dei redditi futuri) Per calcolare il valore della terra nuda secondo l’aspetto economico del valore di mercato, non è necessario eseguire bilanci su tutto il ciclo . Per quanto riguarda invece il valore del suolo e soprassuolo , si applicano le formule gia viste e precisamente :
V
m m
∑ 0
Sp
−
m
∑
Pr
0 ( costi passati)
Vm
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
Sp
( redditi futuri)
q
8) Come si determina il valore del soprassuolo ?
Si ottiene dalla differenza fra il valore dell’arboreto in un anno intermedio e il valore della terra nuda . Nella determinazione del valore del soprassuolo è necessario tenere presente il momento in cui viene reimpiantato il nuovo frutteto, che può essere immediato , a fine ciclo o in un anno intermedio . Il valore della terra nuda può infatti essere considerato : ◊ nell’anno m se il reimpianto è immediato ◊ nell’anno m 1 compreso fra m e n , se l’impianto è differito ◊ nell’anno n, se l’impianto avviene a fine ciclo
Reimpianto immediato
Vss= Vm – Vo
Vm-Vo 0 m
Redditi futuri Se Vm si calcola con la formula dei redditi futuri
n
Vm
=
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
q
+ 0
Vss
=
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
q
+ 0 −
V
0 Quindi
Vss
=
n
∑
Pr
−
m n
∑
m
(
−
1)
q
Quindi il valore del soprassuolo con il metodo dei redditi futuri è dato dalla sommatoria dei redditi futuri ( produzioni – spese) a cui vanno sottratti gli interessi sul capitale terra dal momento in cui avviene il reimpianto fino alla fine del ciclo , il tutto scontato al momento della stima .( n-m) Costi passati Applicando invece la formula dei redditi passati (
V
m
=
m
+
m
∑ 0
Sp
−
m
∑ 0
Pr
) si ottiene
Vss
=
m
+
m
∑ 0
Sp
−
m
∑ 0
Pr
−
V
0 Quindi
Vss
=
m
∑ 0
Sp
−
m
∑
Pr
0 +
V q
0
(
m
−
1)
Quindi il valore del soprassuolo con il metodo dei costi passati è dato dalla sommatoria dei costi meno le eventuali produzioni dall’inizio del ciclo fino al momento della stima cui vanno aggiunti gli interessi sul capitale terra
Reimpianto intermedio
Se il reimpianto viene fatto in un anno intermedio m 1
Stima Reimpianto 0 m m
1
n
Il valore della terra nuda si verifica nell’anno del reimpianto m 1 compreso fra m e n . Tale valore sarà posticipato a fine ciclo q n-
m
1 e quindi anticipato al momento della stima
q
1
1
oppure anticipato
q m
1 −
m
Vss
=
V
m
−
V
0
q q
− 1 oppure
Vss
m= momento della stima m1= momento del reimpianto =
V
m
−
V
0
1
q
m
1 −
m
Vm Vo 0 m m
1
n
Sostituendo con la formula dei redditi futuri , il valore del soprassuolo sarà :
Vss
=
n
∑
Pr
−
m n
∑
m
q
(
− 1 −
1)
La formula è del tutto simile a quella relativa al calcolo del soprassuolo con reimpianto immediato , la sola differenza sta nel calcolo dell’interesse sul valore del terreno che viene calcolato su un periodo inferiore ( n-m 1 )
Reimpianto a fine ciclo
Vm Vo 0 m n
Dal momento che il reimpianto viene effettuato a fine ciclo , non vengono calcolati ( in detrazione) gli interessi sul valore del terreno .
Vss
=
n
∑
Pr
−
m n
∑
q
m n m
+ 0 −
q V
0
n m
=
n
∑
m
Pr
−
n
∑
m
Sp q
10) Come si determina la durata economica del frutteto ( età di massimo tornaconto) ?
L’età del massimo tornaconto si verifica quando il valore della terra nuda assume il valore massimo; infatti se riportiamo in tabella i dati relativi al beneficio fondiario periodico ( ottenuto in ciascun anno) il valore della terra nuda ( dato dalla capitalizzazione del Beneficio periodico ) inizialmente negativo , aumenta fino a raggiungere il picco massimo per poi decrescere nuovamente. L’età in cui si raggiunge il massimo valore della terra nuda, rappresenta il numero di anni oltre il quale non è più conveniente prolungare la vita utile di un arboreto , rappresenta pertanto il numero di anni di durata del ciclo economico. Esempio pescheto
13 14 15 16 17 18 19 20 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Anno Resa/ Ha 0 0 0 80 80 90 100 120 120 130 140 200 200 180 140 120 110 110 100 100 100 6.500 6.500 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 Costi 0 0 10.000 3.000 3.000 3.000 3.500 4.200 4.200 4.550 5.000 6.500 Plv 4.000 4.000 4.500 5.000 6.000 6.000 6.500 7.000 10.00
0 10.00
0 9.000 7.000 6.000 5.500 5.500 5.000 5.000 5.000 Montante Prodotti 0 0 0 4.000 8.080 12.742 17.996 24.356 30.843 37.960 45.720 Montante spese 0 10.000 Bf periodico -10.000 13.200 16.464 19.793 23.689 -9.200 -8.384 -7.052 -5.693 28.363 33.130 38.343 44.110 -4.007 -2.287 -382 1.610 Valore della terra nuda -247.525 -150.307 -101.708 -67.752 -45.122 -26.947 -13.321 -1.960 7.351 56.634 67.767 78.122 86.684 94.418 101.806 109.343 116.529 123.860 131.337 51.492 59.022 66.702 73.036 79.497 86.087 92.809 99.665 106.658 113.791 5.142 8.745 11.420 13.648 14.921 15.720 16.534 16.865 17.202 17.546 21.128 32.601 38.895 42.720 43.141 42.168 41.310 39.381 37.657 36.107