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SIIQ
si riapre
Parco Vittoria:
Il gioiello del Portello
la partita
Lo SbLOcca Italia
rilancia il mercato
delle società immobiliari quotate
74
20 settembre 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
delli santi:
ecco la JV per i capitali internazionali
02
editoriale
Il Governo mette alla
prova il real estate
Ora tocca agli operatori attivarsi
Lo Sblocca Italia è al centro della nostra tensione in questo
numero de Il Settimanale. Ne abbiamo fatto argomento di
commento e riflessione soprattutto per la parte che riguarda l’attività delle SIIQ e delle SGR. Certo è che ora tocca a
noi, cioè agli operatori. Le limitazioni e le storture che erano
abbastanza evidenti, sono state eliminate e quindi il Governo ha posto le società nelle condizioni migliori per operare
e sviluppare nuovi progetti. Vedremo dalle prossime settimane i primi significativi movimenti. Certo, a nostro parere, si comincia a vedere una volontà politica di dare nuovo
impulso al settore immobiliare. Come giustamente sottolinea Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare, nel
commento che fa da apertura al nostro servizio, non si sono
cercati aiuti o facilitazioni ma stimoli normativi per incentivare la crescita. Sappiamo che all’interno dell’esecutivo
sono in atto importanti riflessioni per cambiare marcia al
processo di privatizzazione del patrimonio pubblico (vedi la
nomina di Roberto Reggi al Demanio, propedeutica ad una
sistemazione generale del comparto) e in questo quadro la
nuova normativa sulle SIIQ e le SGR sarà sicuramente di
aiuto per costituire quei grandi fondi pubblico privati in cui
far confluire gli immobili dello Stato e degli enti locali. Anche qui sarà determinante il ruolo dei privati che verranno
chiamati a gestire questo processo in chiave manageriale e
con interventi anche di natura straordinaria. Per il mercato
dei fondi è un segnale di attenzione del Governo che premia
anche il lavoro svolto da Assoimmobiliare in questi ultimi
mesi e anni. Come giustamente è stato fatto notare dagli
uomini vicini al Premier l’intesa tra gli operatori privati e la
parte pubblica deve fare un salto di qualità e abbandonare le
pratiche bizantine a cui eravamo abituati. Siamo alla fine di
un lungo percorso, che per tanti anni è stato inconcludente,
per non dire negativo, ma siamo alla fine anche delle residue
possibilità di mettere in regola il patrimonio pubblico. Ultima
fermata, dopo di che, si va direttamente al capolinea.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
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04
agenda della settimana
AGENDA
25 REBUILD 2014
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gioveDì
Organizza: Habitech e Progetto Manifattura
VAI
Riva del Garda (TN): Riva del Garda Fiere e Congressi - Parco Lido,
il 25 e il 26 settembre
25 CONFERENZA STAMPA DI PROLOGIS ITALIA
milano
gioveDì
Organizza: Prologis Italy
VAI
Milano: presso i nuovi uffici Prologis - via Marina 6,
a partire dalle ore 10.30
*Partecipazione ad inviti
NOMISMA OUTLOOK FLASH
Analisi della dimensione degli immobili compravenduti dal 2009 al 2013
Superficie media per unità immobiliare compravenduta (mq)
abitazioni
160
110
140
142
141
132
109
139
133
125
120
105
105
104
102
Nord Ovest
Nord Ovest
94
Nord Est
Nord Est
2009
2009
Centro
Centro
2010
2010
2011
2011
90
88
100
100
100
80
106
111
103
100
60
95
107
106
Sud
Sud
2012
2012
Isole
Isole
2013
2013
negozi
160
160
140
140
120
120
100
100
80
80
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60
142
141
141
132
142
132
139
139
133
133
125
125
111
111
94
Nord Ovest
Nord Ovest
Nord Est
Nord Est
2009
2009
Centro
Centro
2010
2010
2011
2011
90
88
94
Sud
Sud
2012
2012
90
88
Isole
Isole
2013
2013
Fonte: elaborazioni su Agenzia delle Entrate
06
Dal 2009 al 2013 la dimensione media delle unità immobiliari
residenziali compravendute è rimasta del tutto stabile nel
dato medio Italia, intorno a 103,7 mq per abitazione. Al
dettaglio macro-regionale, i dati dell’Agenzia delle Entrate
mostrano una certa variabilità delle dinamiche intervenute
a livello delle cinque ripartizioni geografiche Istat. A fronte
della ben nota drastica diminuzione delle compravendite
negli ultimi 4 anni (da circa 609 mila nel 2009 a circa 403 a
consuntivo 2013; -34%) e della superficie compravenduta (da
63 milioni a 42 milioni di mq; -33%), il Nord Est ha registrato
un aumento della dimensione (da 105 a 109), come pure
Centro e Isole, mentre il Nord Ovest un decremento (da 103
a 100).
Per gli uffici, la dimensione media compravenduta si è ridotta
nel Nord Ovest, in misura importante (-22 mq per immobile),
e nel Sud (-8 mq). Per i negozi, gli andamenti altalenanti
all’interno delle macroripartizioni hanno in comune il calo
generalizzato del 2010, verosimilmente da imputare alle
ripercussioni, anche solo prudenziali, della crisi finanziaria
del 2009. Nel 2013 in tutte le ripartizioni si è verificato un
assestamento della dimensione media inferiore rispetto al
2009, nel Nord Ovest (-9 mq) e nelle Isole (-21 mq).
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Sinossi principali modifiche al regime SIIQ
a cura di Paolo Crisafi e Gioia Satriano
Modifiche apportate all’art. 1 del d.l. n.296/2006
I requisiti di controllo e il flottante sono stati modificati. Più pre- Art. 1 co. 119
cisamente il primo (controllo) passa dal 51 al 60%.
Il secondo (flottante) passa dal 35 al 25%.
Sempre al comma 119 viene aggiunto che il requisito partecipativo del 25% non si applica in ogni caso per le società di
capitale il cui capitale sia già quotato. Ove il requisito del 60%
venisse superato a seguito di operazioni societarie straordinarie o sul mercato dei capitali il regime speciale diviene sospeso
sino a quando il suddetto requisito non venga ristabilito.
Viene inserito un grace period per il raggiungimento dei requisiti Ar. 1 co. 119-bis
partecipativi. In tal caso il regime fiscale delle SIIQ incomincia a
decorrere solo con il conseguimento del 60%. Rimangono fermi
l’applicazione dell’imposta di ingresso, dell’imposta sostitutiva
sulle plusvalenze e il regime di favore sulle ipo-catastali.
Le SIIQ non costituiscono OICR di cui al d.lgs. n.58/1998.
Art. 1 co.119-ter
Assumono rilevanza ai fini del calcolo dell’asset test e profit Art.1 co. 121
test le quote e i relativi proventi derivanti dalla partecipazioni in
fondi immobiliari.
In caso di alienazione degli immobili e dei diritti reali su immobili destinati alla locazione, anche nel caso di loro classificazione tra le attività correnti, ai fini della verifica del parametro
reddituale, concorrono a formare i componenti positivi derivanti dallo svolgimento di attività di locazione immobiliare soltanto
le eventuali plusvalenze realizzate.
Sul punto, si estende il grace period da due a tre anni.
Art. 1 co. 122
Introduzione - anche al fine di prevedere un elemento di diffe- Art. 1 co. 123
renziazione in chiave competitiva delle SIIQ italiane rispetto a
quelle presenti in altri Paesi - un pay-out ratio ridotto in misura
pari al 70%.
Sono inseriti i proventi rivenienti dalle partecipazioni in fondi
immobiliari.
Ai fini del comma 123 i proventi i proventi rivenienti dalle plu- Art. 1 co. 123-bis
svalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione nonché derivanti dalla cessione di partecipazioni in SIIQ e
SIINQ o di quote di fondi immobiliari di cui al comma 131 incluse nella gestione esente ai sensi del comma 131 sono soggette
all’obbligo di distribuzione per il 50 % nei due esercizi successivi a quello di realizzo.
Viene riformulato il secondo periodo afferente la vendita di im- Art. 1 co. 127
mobili prima del quarto periodo d’imposta.
sinossi principali modifiche al regime siiq
Sono inseriti tra i proventi esenti quelli derivanti dalla parteci- Art. 1 co. 131
pazione a fondi comuni di investimento immobiliare istituiti in
Italia e disciplinati dal testo unico di cui al decreto legislativo 24
febbraio 1998, n. 58, che investono almeno l’ottanta per cento
del valore delle attività in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da contratti di locazione
finanziaria su immobili a carattere traslativo, e in partecipazioni in società immobiliari o in altre parti di fondi immobiliari,
destinati alla locazione immobiliare, ivi inclusi i fondi orientati
all’investimento in beni immobili a prevalente utilizzo sociale,
ovvero in partecipazioni SIIQ o SIINQ, nonché le plusvalenze
derivanti dall’alienazione degli immobili e dei diritti reali su immobili destinati alla locazione, ovvero delle quote o partecipazioni previsti dai precedenti periodi.
Sui proventi distribuiti dai fondi immobiliari non si applica la
ritenuta prevista ex art. 7 dl 351/2001.
Si intende ripristinare la ritenuta ridotta del 15% sui canoni con- Art. 1 co. 134
cordati e su quelli relativi ad alloggi sociali concessi in locazione disciplinati da convenzioni con gli enti locali (e non quella
attuale del 26%).
Prevede l’applicazione delle disposizioni contro le doppie imposizioni.
Disciplina il concambio delle quote di fondi immobiliari in azioni Art. 1 co. 140-bis
di SIIQ.
La norma è volta a favorire, ai fini delle imposte indirette, la Art. 1 co. 140-ter
complementarietà dei fondi immobiliari e delle SIIQ. In particolare, ai fini IVA tale disposizione prevede, al pari dell’articolo 1,
comma 138, della L. n. 296/2006, che i conferimenti a favore
di SIIQ aventi ad oggetto beni immobili prevalentemente locati
di pertinenza dei fondi immobiliari si considerano compresi tra
le operazioni di conferimento di azienda o di rami di azienda
esclusi dal campo di applicazione del tributo medesimo, ai sensi dell’articolo 2, terzo comma, lettera b), del D.P.R. 26 ottobre
1972, n. 633. In altri termini, agli effetti dell’IVA, tali conferimenti non sono considerati cessioni di beni, in quanto assimilabili
alle cessioni e ai conferimenti in società o altri enti di aziende o
rami di azienda. Pertanto, detti apporti sono esclusi dal campo
di applicazione del tributo IVA e le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa.
Il comma 140-ter, secondo periodo, prevede, altresì, che le cessioni di azioni o quote effettuate nella fase di liquidazione dei
fondi medesimi non incidono sul calcolo del pro-rata di detraibilità IVA essendo considerate come operazioni che non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo.
sinossi principali modifiche al regime siiq
La norma, che va letta in via coordinata con il comma 140- Art. 1 co. 140-quarter
ter, sempre al fine di favorire la permeabilità di investimento tra
fondi immobiliari e SIIQ, estende il regime fiscale previsto dal
precedente comma 140-ter alle assegnazioni alle SIIQ di immobili prevalentemente locati di pertinenza dei fondi eseguite
per la liquidazione delle quote dei fondi medesimi.
Modifiche apportate all’art. 3 del d.l. n.351/2001
è previsto l’esonero dalle dichiarazioni di conformità catastale 1° periodo co. 18
di cui all’art. 19, commi 14 e 15, del d.l. n. 78/2010, convertito e 1° periodo co. 19
con modificazioni dalla legge n. 122/2010.
Quando il trasferimento immobiliare ha per oggetto immobili Art. 3 co. 19-bis
dello Stato o di Enti Pubblici e nel caso ex art. 11 quinquies del
dl 202/2005 (dismissioni di immobili), l’attestato di prestazione
energetica può essere acquisito anche successivamente agli
atti di trasferimento e non si applica il comma 3 dell’art. 6 del
d.lgs. 192/2005 (che prevede che, nel caso di compravendita,
il certificato di attestazione energetica sia allegato all’atto di
compravendita in originale o copia autentica).
PERSONA
paolo
crisafi
PERSONA
gioia
satriano
siiq: tanta voglia di crescere
SIIQ: tanta voglia di crescere
Aumentare e attrarre investimenti, ma è finita qui?
a cura della redazione
Le norme in materia di regime delle SIIQ introdotte dallo Sblocca Italia hanno ovviamente destato l’interesse
degli operatori del settore che finalmente intravedono la
possibilità di sviluppare il settore in Italia e soprattutto hanno
maggiori margini di manovra, anche in relazione al rapporto
con il settore dei fondi immobiliari. Verosimilmente questa
nuova normativa porterà diverse società verso Piazza Affari e
verso il regime delle SIIQ. Vedremo se riuscirà anche ad attrarre investimenti sull’Italia dall’estero, grazie alla nuova cornice
“legislativa” più coerente con le strutture esistenti sui mercati
più evoluti.
Ecco, a testimonianza dell’intero settore immobiliare, il parere dell’associazione di categoria di riferimento nelle parole di
Aldo Mazzocco, presidente di Assoimmobiliare: “La volontà
politica e lo sforzo tecnico compiuto dagli uffici di tre ministeri
e della Presidenza del Consiglio per semplificare e rendere più
attrattivo per gli investimenti di lungo termine il settore immobiliare italiano sono evidenti e non possiamo che esserne
felici. Non si tratta di incentivi, ma bensì di una serie organica di messe a punto normative che ci allineano ora ai migliori
PERSONA
ALDO
MAZZOCCO
SOCIETà
ASSOIMMOBILIARE
12
mercati immobiliari europei, significativamente al mercato
francese ed al mercato inglese. Adesso servono iniziative imprenditoriali e idee operative che sappiano sfruttare la grande
flessibilità concessa dal nuovo quadro normativo. Tocca ora
ai privati fare la propria parte: il Governo ha fatto quello che
doveva fare”.
Allarga il campo della valutazione del DL Sblocca Italia, in
modo critico, Massimo Caputi, vicepresidente di Prelios SpA:
“Lo Sblocca Italia, nella parte dedicata al rilancio della finanza immobiliare, favorisce fortemente le SIIQ,
trascurando i Fondi immobiliari; ben strano visto
che in Italia i Fondi sono 250 e le SIIQ 2. Speriamo
che si rimedi in fase di conversione! Ciò premesso,
i grandi investitori internazionali che si sono affacciati nell’ultimo periodo nel nostro Paese, hanno portato un indiscutibile
vento nuovo nel settore immobiliare. Il punto critico però è la
mancanza di immobili di qualità, asset di pregio a prezzi appetibili, e per noi operatori è critico non poter offrire un prodotto
adeguato. Rischiamo che in breve tempo cambino direzione
verso altri Paesi. In quest’ottica ben venga l’introduzione nel
DL Sblocca Italia di una norma a favore del residenziale, un
mercato che all’estero conoscono molto bene e che offre ritorni interessanti. Però, per avere un impatto davvero significativo sul nostro settore (transazioni, locazioni, costruzioni, ecc.)
le norme non devono essere pensate solamente per i piccoli
privati, ma devono essere a sostegno anche di iniziative istituzionali. Tenuto conto che in Italia un mercato delle locazioni
residenziali non esiste, l’ampliamento dei benefici agli investitori istituzionali che si impegnino nello sviluppo di case da
locare, non comporterebbe impatti negativi sulla finanza pub-
siiq: tanta voglia di crescere
PERSONA
MASSIMO
CAPUTI
SOCIETà
PRELIOS
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blica (essendo un business inesistente), ma genererebbe invece impatti positivi per tutto il settore. Siamo l’unico Paese in
Europa dove l’asset class “residenze” per gli investitori è zero”.
Passiamo al comparto SIIQ, allora. IGD SIIQ è una delle due
SIIQ operative in Italia (con Beni Stabili SIIQ) e da tempo la
società chiede radicali modifiche al regime. “Era una riforma
annunciata – commenta Claudio Albertini, CEO di IGD SIIQ
– in un certo senso auspicata da tempo. Il nostro giudizio è
sicuramente positivo, ritengo comunque che la volontà del
legislatore sia stata quella di favorire l’aumento del numero
delle SIIQ esistenti con la nascita di nuove realtà. Noi siamo
uno dei pochi settori che auspica l’aumento della concorrenza,
poiché al momento siamo ancora solo due società a rappresentare il settore. Tuttavia ritengo che non possa essere solo
la normativa a convincere un operatore a passare al regime
SIIQ, innanzitutto una società deve decidere di diventare una
quotata con tutto ciò che ne consegue in termini di obblighi,
trasparenza, regolamenti stringenti, rapporti con gli analisti e il
mercato. Certamente uno step ostico per molte realtà”. Cosa
cambia per una SIIQ già operativa come voi? “Per le società
esistenti e per IGD non è che l’effetto sia stravolgente ma
certamente vi sono modifiche positive. Per quanto riguarda la percentuale di distribuzione obbligatoria degli utili da
locazione noi storicamente abbiamo sempre distribuito anche
più dell’85% richiesto e vogliamo continuare a dare ai nostri
azionisti un dividendo attraente. Quindi l’obbligo di distribuire
sceso al 70% è utile ma in pratica su di noi non ha un effetto
diretto”. Cosa pensa della possibilità per i fondi immobiliari in
scadenza di far confluire gli immobili in una SIIQ? “Assolutamente positiva, si aprono spazi molto interessanti, è un’opzione in più da poter sfruttare”. Grazia Margherita Piolanti è direttore Amministrazione, Affari Legali e Societari di IGD SIIQ
ed ha svolto un ruolo cruciale nell’iter ‘pionieristico’ della trasformazione di IGD in SIIQ. Ci spiega qual è una novità molto
interessante anche per le SIIQ già esistenti. “Le plusvalenze
realizzate su immobili destinati alla locazione non sono più
reddito imponibile – commenta Piolanti – ma rientrano nella gestione esente e sono soggette all’obbligo di distribuzione
siiq: tanta voglia di crescere
PERSONA
CLAUDIO
ALBERTINI
SOCIETà
IGD SIIQ
PERSONA
GRAZIA
MARGHERITA
PiolANTI
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per il 50% nei due esercizi successivi a quello di realizzo. Questo cambiamento, rende più flessibile anche l’eventuale rotazione/cessione degli immobili. Infatti, le eventuali plusvalenze,
mentre prima influenzando negativamente il parametro reddituale (profit test) e se non reinvestite nello stesso esercizio,
potevano essere causa di cessazione dal regime SIIQ (se l’evento si verificava per due esercizi consecutivi), ora tale rischio
è superato”. Sentiamo ora il parere anche di primari operatori
nel settore dei fondi immobiliari, che indirettamente possono
essere interessati dalle modifiche introdotte alle quotate.
Si parla di Borsa e non si può non coinvolgere un gruppo che
sta andando verso Piazza Affari, e che è molto attivo nel risparmio gestito con i suoi fondi immobiliari. Stefano Cervone, direttore generale di Sorgente Group: “Parlando di SIIQ,
le novità del decreto rappresentano un passo avanti in direzione dell’utilizzabilità dello strumento. Sono stati rimossi alcuni vincoli normativi, pensati per una più larga diffusione del
titolo, ma che hanno dimostrato poca efficacia per il mercato
borsistico. Inoltre, viene assicurata una maggiore flessibilità
alla gestione, soprattutto per quanto riguarda la distribuzione dei dividendi. Ritengo che le disposizioni sulle locazioni dei
grandi contesti immobiliari rappresentano una presa d’atto
delle mutate condizioni del mercato. Si agevola un impiego più
efficiente dei compendi, demandando alla professionalità dei
contraenti la definizione dei rapporti. Inoltre, la possibilità di
calibrare la distribuzione dei dividendi rimuove una importante
limitazione che ha penalizzato lo strumento fino ad oggi. “Con
le novità del decreto – continua Cervone – andiamo nella dire-
siiq: tanta voglia di crescere
PERSONA
stefano
cervone
SOCIETà
sorgente
group
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zione di una maggiore attrattività dello strumento della SIIQ sia
per gli emittenti che per gli investitori. Ciò potrebbe dare corpo
a un segmento del mercato rimasto sostanzialmente ancora ai blocchi. Per quanto riguarda la crescita del numero degli
operatori, dipende soprattutto dalla disponibilità di offerta di
operazioni “marketable” sulle quali è difficile fare valutazioni”.
Marco Doglio, amministratore delegato di Fabrica Immobiliare SGR, dichiara: “Lo Sblocca Italia facilita il regime premiale per le SIIQ, ne incentiva l’investimento da parte di operatori
esteri ed agevola l’interazione tra SIIQ e fondi immobiliari. Si
tratta sicuramente di un’iniziativa che va nel verso giusto, in
quanto rafforza gli strumenti di finanza immobiliare disponibili.
Auspichiamo analoghi sostegni anche al settore del risparmio
gestito immobiliare (ovvero alla parte di finanza immobiliare
non quotata ma vigilata da Banca d’Italia) in modo che, con il
prossimo recepimento dell’AIFMD, le SGR siano messe nelle
condizioni di competere con i fund manager europei. Disporre di regole chiare e stabili nel tempo consentirà, infatti, sia ai
fondi sia alle SIIQ di attrarre capitali, nazionali ed esteri, sul
settore immobiliare domestico per contribuire alla valorizzazione degli immobili pubblici e all’ammodernamento di settori
cruciali per lo sviluppo del Paese”.
Molto favorevole il parere di Ivano Ilardo, amministratore delegato di BNP Paribas REIM SGR. “Occorre analizzare nel dettaglio i provvedimenti, ma comunque la prima valutazione è
molto positiva”, afferma Ilardo. “Da un lato, con le SIIQ, si introduce un primo provvedimento che va nella giusta direzione
di favorire l’utilizzo di questo strumento (e quindi favorire lo
sviluppo del mercato quotato immobiliare italiano, da sempre
molto depresso), dall’altro, con i fondi, si è introdotta una norma, quella della proroga straordinaria, che può favorire una migliore diluizione nel tempo dei processi di dismissione immo-
siiq: tanta voglia di crescere
PERSONA
marco
doglio
SOCIETà
fabrica
immobiliare
sgr
PERSONA
ivano
ilardo
SOCIETà
bnp paribas
reim sgr
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biliare. Infatti, una riforma che permetta di sviluppare anche in
Italia l’azionariato diffuso delle società immobiliari attraverso
lo strumento delle SIIQ/REITs già rodato e apprezzato in Francia e nel Regno Unito rappresenta certamente un vantaggio
per il piccolo risparmiatore e un volano di investimenti per il
comparto del real estate. Inoltre, la fiscalità agevolata per le
SIIQ introdotta dal decreto Sblocca Italia dovrebbe consentire
l’utilizzo di questo strumento anche da parte dei grandi gruppi finanziari e assicurativi per la gestione del proprio portafoglio immobiliare innescando un circolo virtuoso che dovrebbe portare, nel medio termine, al rilancio del mattone italiano
non soltanto tra gli investitori esteri ma anche tra quelli locali.
L’auspicio – conclude Ilardo – è certamente per un aumento
del numero delle SIIQ in quanto l’assenza di un mercato immobiliare quotato attivo è attualmente un rilevante elemento
di debolezza del nostro mercato, essendo le SIIQ tipicamente
degli investitori di medio/lungo termine, che aiutano la stabilizzazione dei rendimenti del mercato immobiliare”.
“La SIIQ, attraverso i fondi commenta Filippo Maria Carbonari
di Praga Holding, già AD di due quotate ed esperto del regime
SIIQ può creare un abito su misura per investitori che non vogliono comprare quote (azioni) di tutto il patrimonio della quotata. I fondi possono evitare “l’extra-time” liquidando i propri
quotisti attraverso azioni di una quotata. La SIIQ può sviluppare il proprio portafoglio attraverso fondi che rientrano nella
gestione non esente che, se ben congegnati, possono reinvestire i proventi dello sviluppo in successive nuove iniziative,
aumentando ad ogni successivo passaggio la dotazione di
equity “strutturale” (liquidità normalmente assorbite dal carico
fiscale ordinario). I fondi possono ampliare il proprio mercato
raggiungendo (indirettamente) quei tanti investitori stranieri
che possono investire solo in REITs, ecc. Una sola condizione:
la quotazione è il fine, il regime SIIQ un mezzo per competere.
Che si torni a gestire direttamente il sottostante immobiliare
siiq: tanta voglia di crescere
PERSONA
filippo
maria
carbonari
SOCIETà
praga
holding
siiq: tanta voglia di crescere
come dovrebbe fare una società quotata di successo, anche
attraverso un veicolo del fondo”. Infine, un’importante sottolineatura: “La nuova normativa apre molte opportunità. Ma
non è finita qui. Non dimentichiamoci dei decreti attuativi e
le circolari ministeriali, il vero cuore regolamentare del regime
SIIQ (d.m. del 7 settembre 2009, n. 174). In quel contesto il Ministero ebbe la lungimirante idea di specificare meglio i criteri
e i vincoli che la norma istitutiva poneva in modo generico. Un
adeguamento anche del d.m. potrebbe essere ulteriore occasione per affinare la “correzione di tiro” in atto. Per esempio,
come dimenticarsi che dal parametro patrimoniale si esclude la liquidità disponibile (nel denominatore), mentre da quello
reddituale non si escludono i proventi finanziari? Una SIIQ è pur
sempre una società quotata, che potrebbe andare sul mercato
dei capitali e raccogliere in poco tempo centinaia di milioni di
euro a fronte di un nuovo piano industriale d’investimento. Ai
sensi della normativa vigente, o investe il denaro raccolto in un
solo giorno o, qualora li debba investire nei 2-3 anni del piano
(come è logico), rischia fortemente di non superare la verifica
del parametro reddituale, in quanto i redditi locativi dovrebbero
essere confrontati con un totale ricavi che comprende anche i
proventi finanziari rivenienti da quella stessa liquidità, che invece è esclusa nel calcolo patrimoniale. Una vera beffa!
Secondo alcuni esperti con le nuove norme il
mercato delle SIIQ vedrà la nascita di almeno 10 nuove realtà nei
prossimi anni. Un van-
taggio competitivo delle
SIIQ sui fondi immobiliari
italiani è la mancanza di
una durata prestabilita e
quindi l’obbligo di liquidare gli asset alla scadenza. In Italia i fondi immobiliari sono chiusi, quindi
con una durata prefissata, salvo la possibilità di
richiedere un periodo di
grazia triennale.
sblocca italia: nctm commenta
le misure più importanti
Luigi Croce:
le novità in materia di SIIQ per attrarre investimenti
L’avv. Luigi Croce mostra alcuni aspetti del DL relativi al mercato immobiliare.
Locazioni, finanza immobiliare, patrimoni pubblici e norme nuove per il segmento dell’edilizia, al fine di attrarre investimenti sul mercato del real estate. Si
parla soprattutto della norma che interviene nel regime speciale delle SIIQ, per
rendere questi veicoli più attraenti e dinamici.
marco monaco:
il recupero delle aree di interesse nazionale
L’avv. Marco Monaco parla delle procedure per intervenire sulle aree di interesse nazionali per le quali il governo vuole
attivare rigenerazione urbana e bonifica
ambientale. Le aree sono indicate con decreto del CdM. Il fine è quello di sbloccare,
accelerare situazioni di recupero del patrimonio rimaste incagliate.
katia zulberti:
le misure per rilanciare l’edilizia
L’avv. Katia Zulberti illustra le misure di
rilancio dell’edilizia inserite nel DL Sblocca Italia, soprattutto per il recupero del
patrimonio edilizio esistente ai fini della
sostenibilità e dell’efficienza energetica.
Lo snellimento delle procedure e delle autorizzazioni è lo scopo della nuova
norma.
VEGA WATERFRONT
VEGA WATERFRONT è un progetto di trasformazione urbanistico-ambientale che riguarda lo sviluppo di un
quadrante strategico della città di Venezia per i prossimi 20 anni: il waterfront della terraferma lagunare, che si
estende nella Macroisola Nord di Porto Marghera attorno al VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia.
Si tratta di un progetto di ampio respiro e di lungo periodo, che presenta un elevato grado di complessità in ragione delle quantità in gioco, della molteplicità di attori coinvolti e delle attuali condizioni di mercato, ma che nasce
dalla necessità di adattarsi ai ritmi veloci del cambiamento e dal bisogno di cogliere nuovi vantaggi competitivi.
Ecco che allora, a distanza di 20 anni dalla sua nascita, VEGA si propone ancora una volta come laboratorio di un
nuovo modello di sviluppo urbano, mirato a presentare sul mercato nazionale ed internazionale del Real Estate
un progetto innovativo con un approccio “finanziarizzato” e sostenibile, in grado di far cogliere in modo chiaro e
trasparente ai potenziali investitori i rischi e le opportunità che lo caratterizzano.
Con VEGA Waterfront si avvia, di fatto, il processo di trasformazione urbana di un lotto di oltre 20 ettari di terreni
edificabili, inseriti in un contesto già ampiamente urbanizzato quale il Parco Scientifico Tecnologico di Venezia con
le oltre 200 imprese e i 2000 addetti insediati, con una capacità edificatoria di oltre 150 mila mq, al cui rilancio
contribuisce il nuovo Padiglione Espositivo che inaugurerà l’Expo 2015 a Venezia.
Tommaso Santini
Amministratore Delegato VEGA Parco Scientifico Tecnologico di Venezia scarl
VEGA WATERFRONT è un'iniziativa di:
Per informazioni: [email protected]
Progetto di Andreas Kipar
Con la partecipazione di:
Parco Vittoria, le mille luci del Portello
Parco Vittoria,
le mille luci
del Portello
La porta d’ingresso più elegante di Milano
di Marco Luraschi
Presentare al mercato le cosiddette best practice di questi
tempi in Italia non è semplice. Eppure ci sono dei progetti importanti, seppur complessi, destinati a cambiare il volto di un
quartiere e quindi di parte di una città, che stanno arrivando a
compimento con successo e soddisfazione. È il caso di Parco Vittoria a Milano, ad opera di Vittoria Assicurazioni, nella
storica area del Portello dove cento anni fa sorgeva la prima
fabbrica dell’Alfa Romeo. Qui è in atto, e sta per essere completato con l’ultima parte residenziale, uno dei più importanti
progetti di riqualificazione e sviluppo di Milano, proprio a fianco della vecchia Fiera, del progetto CityLife e non molto distante in linea d’aria da quello che sarà il sito dell’Expo (sono
solo poche fermate di Metro, con la prossima Linea 5). Chi ha
avuto la fortuna di frequentare per lavoro il Portello negli ultimi
anni, come il sottoscritto per esempio, è testimone del valore
aggiunto che ha acquistato tutta l’area grazie alla progressiva
consegna e messa a reddito delle varie “anime” del progetto:
la parte commerciale (con la frequentata Mall su strada e l’Iper Portello), il bellissimo parco pubblico di 80.000 mq disegnato dall’architetto Andreas Kipar, quella che è la più grande
PERSONA
maurizio
aloise
SOCIETà
interimmobili
Parco Vittoria, le mille luci del Portello
Piazza di Milano (25.000 mq) intitolata a Gino Valle, la parte
direzionale di 40.000 mq con gli uffici di LG, Vittoria Assicurazioni ed ora la nuova e ormai notissima Casa Milan, un parcheggio pubblico di 800 posti che aprirà ad ottobre, ed infine
Parco Vittoria Residenziale quasi a termine (50.000 mq con
540 appartamenti e 900 parcheggi divisi in 6 torri di 12 piani e
2 edifici in linea di 5 piani). L’investimento complessivo per lo
sviluppo è stato superiore a 420 milioni di euro.
Chi arriva a Milano da Nord, da Viale Certosa, ormai è abituato
alla cartolina dei palazzi direzionali “tagliati” in diagonale alle
cui spalle in lontananza si intravede la torre Allianz di CityLife.
Un continuo divenire di tutta l’area, una grande operazione di
recupero e trasformazione, una creazione di valore su un’ex
sito industriale, resa possibile da un azionista come Vittoria
Assicurazioni che ha saputo “mantenere dritta la barra di comando”, come ci ha suggerito Maurizio Aloise della controllata
Interimmobili (di cui potete vedere l’intervista a pagina seguente, con le immagini degli appartamenti), anche in una
fase di mercato difficile e problematica come quella degli ultimi anni. Un’operazione avviata quasi 10 anni fa, che è andata
avanti senza la luce dei riflettori, ma che merita certamente
la ribalta come altre in atto a Milano e che solo pochi mesi fa
con la nuova sede del Milan ha avuto la giusta attenzione mediatica. Ora si è arrivati alla fase conclusiva: la realizzazione e
la commercializzazione della parte residenziale, in vendita a
valori medi di circa 5.550 euro al mq (da un minimo di 4.800
a quasi 6.000 mq) e che può offrire una qualità di appartamenti al livello che Milano merita. Sicuramente, vista la zona
e le potenzialità di ulteriore crescita in termini di prestigio e
vivibilità, una quotazione molto interessante. Dai piani alti delle residenze, in particolare dagli attici, la sera si gode una rara
La parte Direzionale del
progetto Parco Vittoria
ospita 3 edifici per 40.000
mq di uffici, con 455 parcheggi e 1.500 mq di
piastra commerciale. Il
parco di morfologia ondulata ospita un moderno presidio sanitario, un
asilo nido ed impianti
sportivi. Progettato dallo
Studio Land ha una superficie di 80.000 mq con
piste ciclabili, un percorso vita ed un’oasi con un
laghetto.
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Parco Vittoria, le mille luci del Portello
vista a 360° su Milano e le sue luci. Al momento è in commercializzazione il Lotto n.1 che comprende 4 edifici (2 in linea
e 2 torri) ed è stato venduto circa il 40% degli appartamenti.
Parco Vittoria Residenze sarà completato entro i primi mesi
del 2015.
L’evento in Triennale - Il progetto Parco Vittoria sarà oggetto
di una grande presentazione alla stampa e al pubblico durante
un evento organizzato il giorno 16 ottobre 2014 in Triennale a
Milano (orario di inizio 18,00) con la partecipazione, ovviamente, della proprietà Vittoria Assicurazioni. La tavola rotonda in
cui si racconterà l’esperienza dello sviluppo e della riqualificazione del Portello sarà moderata dall’architetto Luca Molinari,
docente all’Università di Napoli e membro del Consiglio Superiore per i Beni Culturali. Interverranno l’architetto Guido Canali,
dello Studio di Architettura Canali, che è il progettista di Parco
Vittoria Residenze, e Ennio Brion, di Brionvega, sviluppatore
immobiliare che per primo ha promosso il piano urbanistico di
trasformazione dell’area del Portello ed è procuratore speciale
della Iper Montebello di Milano.
A giugno è stata inaugurata la grande piazza
dedicata a Gino Valle,
che ospita anche un bassorilievo di Emilio Isgrò,
donato al Comune appositamente per la nuova
piazza. Piazza Portello,
ventimila metri quadrati
di superficie, è una del-
le più grandi d’Italia
insieme con quella di
San Pietro e la scelta
effettuata dall’ amministrazione milanese è un
omaggio all’ architetto
che ne ideò il progetto
complessivo.
INTERVISTA a maurizio ALOISE
Maurizio Aloise di Interimmobili in occasione del
Forum Scenari 2014 di Santa Margherita Ligure ha
presentato a ilQI gli step del progetto Parco Vittoria
in particolare della parte residenziale. “Il nostro prodotto ha un rapporto qualità-prezzo assolutamente
competitivo - afferma Aloise - ed è il mercato a dirlo”. La società sta studiando anche forme alternative
di acquisto per venire incontro alle esigenze, sempre
più elevate, dei potenziali compratori. “Abbiamo anche prospettive per garantire ai nostri acquirenti delle garanzie di reddito. Stiamo studiando formule per aiutare il mercato“.
“Ovviamente il momento decisionale della clientela - prosegue - è sempre molto lungo e
c’è l’aspettativa di sconti ingiustificati e oltre i limiti consentiti dai piani finanziari ma noi
stiamo mantenendo il punto ed un’elasticità di negoziazione, applicando sconti del 10%,
almeno fino al 31 dicembre, e incentivi come i parziali arredi”. Complessivamente “tutta
l’area sta diventando la porta più elegante di ingresso a Milano”.
affrontare il capitale internazionale
Affrontare
il capitale internazionale
Un’opportunità per i proprietari immobiliari italiani
a cura di Marina Bettoni
Sono passati oltre due decenni da quando la Studi Strategici
Delli Santi (SDS) ha iniziato a svolgere consulenze legali
strategiche per piccole e grandi imprese italiane e internazionali. Collaborando con consulenti finanziari, project manager e tecnici specializzati nel settore immobiliare, il club di
SDS è stato in grado di completare numerose operazioni di
sviluppo urbanistico e portare a termine complesse transazioni immobiliari. Nel contesto europeo, la SDS ha così alimentato la crescita di un network di investitori, proprietari e
operatori di grandissima esperienza, con i quali ha sviluppato
una metodologia di problem solving appositamente studiata
per le operazioni immobiliari caratterizzate da criticità di tipo
strategico.
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affrontare il capitale internazionale
Abbiamo intervistato Riccardo Delli Santi, uno dei più noti
avvocati di diritto immobiliare italiani nonché Presidente
AGIDI (Associazione Italiana dei Giuristi di Diritto Immobiliare).
Quali sono state secondo lei le maggiori ricadute positive
e/o negative della crisi sul comparto immobiliare?
“Tra gli effetti della crisi finanziaria e della stagnazione economica, che hanno colpito in particolar modo l’Italia, il più rilevante è riconducibile alla necessità di ricapitalizzare l’intero
settore immobiliare, anche per superare l’assenza di liquidità che sta frenando la ripresa del mercato stesso. Inoltre, la
verosimile tendenza alla privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico sta comportando il nascere di nuove opportunità lungo tutto lo spettro delle operazioni dell’industria
del real estate, per i proprietari e i gestori che agiscono al suo
interno”.
Come si è sviluppata ed è cresciuta SDS? Quali obiettivi si
è posta?
“Assieme ad un advisory board composto da avvocati, tecnici e manager dotati di un’esperienza internazionale più che
decennale, la SDS ha formato una joint venture (JV) con la
Pacific Real Estate Capital Partners (PRECP), con l’obiettivo
di fornire al mercato immobiliare italiano ed europeo delle
soluzioni strategiche a lungo termine. Essa è stata costituita
con la finalità di fornire consulenze e soluzioni per i proprietari, gli operatori, gli investitori e gli sviluppatori del settore
immobiliare. Attraverso una profonda conoscenza di tutti gli
aspetti del settore, inclusi quelli legali, tecnici, gestionali e relativi ai mercati finanziari, il gruppo è nato per soddisfare la
crescente necessità dei clienti di ottimizzare i propri portafogli immobiliari”.
PERSONA
riccardo
delli santi
SOCIETà
studi
strategici
delli santi
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affrontare il capitale internazionale
Lei ha parlato di consulenze e soluzioni strategiche. Può
entrare nel dettaglio e spiegarci le peculiarità di SDS? Come
si interfaccia a livello internazionale?
“I servizi messi a disposizione dai tre dipartimenti del gruppo
sono specializzati nella risoluzione di tutte le problematiche
legali, tecniche e finanziarie relative ai progetti e le operazioni immobiliari di ogni genere. Il lavoro dei professionisti
che compongono il gruppo, Riccardo Delli Santi, Gerald Parkes, Jürgen Kreisel, Simon Foxley, Alessandro Matteini e Jeff
O’Dwyer, è strutturato in modo tale da allineare il profilo di
rischio delle singole opportunità con quello ricercato dagli investitori istituzionali e non. È anche attraverso le importanti
relazioni che fanno capo ai membri della JV, tramite le quali
è reso possibile l’accesso diretto ai mercati dei capitali e alle
risorse finanziarie destinate agli investimenti immobiliari in
Italia, che tale scopo può essere raggiunto. Il modello operativo caratterizzante il capitale internazionale è oggi dominato dalla “compliance”. Ciò rende necessaria l’identificazione di un gestore e di un utilizzatore finale che
abbia i requisiti predeterminati dall’investitore e dai
suoi sponsor. Il team che Delli Santi ha composto è
in condizione di interfacciarsi con gli operatori gestionali di maggiore rilievo internazionale nei singoli settori in cui l’industria immobiliare si declina.
Quanto sopra assume particolare rilevanza per i
gestori di portafogli di immobili o di non performing
real estate loans. L’analisi delle criticità dei portafogli
immobiliari costituisce il maggiore valore delle esperienze dei partecipanti al gruppo di lavoro”.
La
tendenza
privatizzazione
alla
del
patrimonio immobiliare
pubblico sta comportando il nascere di nuove
opportunità lungo tutto
lo spettro delle operazioni dell’industria del real
estate.
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affrontare il capitale internazionale
Quali sono i presupposti e le strategie per il riposizionamento degli immobili nel mercato finanziario internazionale?
“L’individuazione di strategie alternative basate sul dismantling, merging e spinning off dei portafogli allo scopo di ricostituire gli stessi in forme diverse mediante aggregazioni fusioni
e scissioni costituisce il presupposto di un riposizionamento
degli immobili nel mercato finanziario internazionale. Negli
ultimi venti anni, i componenti del gruppo sono stati coinvolti
nella gestione di investimenti complessi e problematici, per
un valore cumulato che supera i 16 mld di €. Il team ha affrontato tutte le principali strategie d’investimento e tipologie
di transazioni. Il track record include, tra le altre, consulenze
legali, finanziarie e tecniche per operazioni di sviluppo, riqualificazione, ristrutturazione, acquisto e dismissione di parchi
logistici, centri commerciali e progetti di tipo ricettivo, retail e
residenziale”.
L’analisi delle criticità
dei portafogli immobiliari costituisce il mag-
giore valore delle esperienze dei partecipanti al
nostro gruppo di lavoro.
web tv
Ripresa immobiliare:
Megliola, i segnali positivi ci sono
Nel primo semestre del 2014 il mercato immobiliare italiano ha visto segnali di ripresa. Lo conferma Fabiana Megliola dell’Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. Questi
segnali sono riscontrabili da un maggiore
orientamento degli istituti di credito a erogare mutui per l’acquisto di abitazione e da
un ritorno al segno positivo per le compravendite. A questo risultato ha contribuito anche il ribasso dei prezzi.
mutui:
Landoni, crescono domanda ed erogazioni
Crescono sia domanda che erogazioni nel mercato creditizio italiano durante
il primo semestre 2014. Lo afferma Renato Landoni di Kìron Partner. I segnali
positivi sul fronte dei mutui sono molteplici: il mercato rimane ancora prudenziale, soprattutto per l’atteggiamento delle
banche, ma si registra un ampliamento
dell’offerta, specialmente per le surroghe e la sostituzione.
residenziale:
Terranova, l’abitazione principale domina
In questo momento gli acquirenti di case
sono soprattutto le famiglie in cerca
della prima abitazione. Lo spiega Piero
Terranova dell’Ufficio studi del Gruppo
Tecnocasa. Nella sua analisi socio-demografica del mercato immobiliare attuale, illustra come l’acquisto per investimento e per la casa vacanze siano in
contrazione rispetto, invece, all’abitazione principale.
web tv
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unipolsai:
alleanza cinese per Atahotels
Atahotels, il gruppo alberghiero controllato da UnipolSai ha siglato un’intesa commerciale con Btg-Jianguo, uno dei big del
turismo in Cina. La partnership va nella
direzione di intercettare i flussi di clienti
business e un’ampia quota di turisti cinesi che si prevede arriveranno in Italia per
Expo 2015 e negli anni a seguire. Nel servizio le interviste al direttore generale dell’area immobiliare di Unipolsai, Gian
Luca Santi, e a Roberto Franchi, direttore generale Atahotels.
22° forum
scenari
Si è svolto il 12 e il 13 settembre a Santa
Margherita Ligure il 22° Forum Scenari, organizzato da Scenari immobiliari.
I temi della kermesse sono stati nuovi luoghi, nuovi mercati e nuovi attori.
QI TV era presente con uno studio televisivo dove sono state realizzate le
interviste ai principali manager del real
estate e ai professionisti del mondo economico.
www.ilqi.it
www.ilqi.it
[email protected] - www.ilqi.it
il settimanale de il quotidiano immobiliare
Testata Giornalistica Registrata
presso il Tribunale di Arezzo.
Registrazione nr. 1/13 del 03/01/2013
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