Transcript Scordino_Mercato fondi immobiliari

PRELIOS SGR
Fondi immobiliari tra proroghe e polarizzazione:
cosa cercano gli investitori sul mercato?
Milano, 27 Marzo 2014
1
IL MERCATO DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA

Le performance dei fondi immobiliari hanno risentito della negativa congiuntura economica
o L’AUM dei fondi immobiliari in Italia è rimasto stabile negli ultimi 3 anni anche a seguito del
rallentamento della domanda, del calo delle quotazioni del mercato sottostante e delle dismissioni
registrate
o I fondi immobiliari vedono ridurre il proprio peso rispetto all’intera industria nazionale dell’asset
management (dal picco di 9,7% nel 2011 al 8,2% di giugno 2013) a causa della limitata raccolta mentre
le altre tipologie di fondi hanno registrato una crescita delle sottoscrizioni e un effetto mercato positivo
o La raccolta lorda dell’industria italiana dei fondi immobiliari è andata diminuendo progressivamente dal
2007 e ha mostrato segni di ripresa a partire dal 2011 grazie soprattutto ai conferimenti
AUM fondi RE italiani
€50mld
41.5
40
44.3
44.9
Variazione semestrale media nel triennio
45.6
46.0
0%
-0.1
37.2
-0.6
-1.1
30
27.9
32.8
35.8
37.1
38.4
-1.2
-2
39.3
-2.3
-2.6
20
riservati
10
9.3
0
var. y/y
% su risparmio
gestito
performance
mercato re*
8.7
8.5
7.8
7.2
6.7
2008
2009
2010
2011
2012
giu-13
9.8%
9.5%
4.3%
0.0%
2.9%
2.5%
8.5%
8.8%
8.8%
9.7%
8.7%
8.2%
-2.7%
-3.4%
-0.7%
-4.7%
-5.3%
-2.2%
-4
-3.5
retail
-6
I 2009 II 2009 I 2010 II 2010 I 2011 II 2011 I 2012 II 2012 I 2013
Fonte: Assogestioni, bilanci Sgr, stime Prometeia
*: stima Prometeia performance di mercato su un campione di asset sottostanti ai fondi; dati non includono dismissioni; dati includono le svalutazioni immobiliari
2
-2.2
-2.7
IL MERCATO DEI FONDI IMMOBILIARI QUOTATI

Il mercato dei fondi immobiliari quotati appare in forte difficoltà a causa delle caratteristiche dei
portafogli e della congiuntura immobiliare che, associati agli elevati costi di struttura,
comportano una significativa illiquidità di questi strumenti
o il mercato dei fondi retail è in calo in termini di masse avendo raggiunto circa € 6 mld a fine 2013 a
fronte di un picco di €10,4 mld nel 2007
o il meccanismo di quotazione dei fondi retail ha generato altissimi livelli di sconto causati
principalmente dallo scarso spessore del mercato e dalla sfiducia degli investitori verso il valore delle
quote stimato dagli esperti indipendenti
AUM fondi quotati
Sconto sul NAV in base alla quotazione (%)
10%
9.4
8.7
gi
10.4
10.0
8.5
0
7.8
7.5
7.2
5.7
5.0
2.5
0.0
-20
-40
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-60
# fondi
3
29
26
25
u0
di 6
c0
gi 6
u0
di 7
c0
gi 7
u0
di 8
c0
gi 8
u0
di 9
c09
gi
u10
di
c10
gi
u11
di
c1
gi 1
u12
di
c1
gi 2
u13
di
cf e 13
b14
€12.5mld
25
23
Fonte: Assogestioni, bilanci Sgr, stime Prometeia
Nota: I dati includono le svalutazioni immobiliari
23
23
FONDI IMMOBILIARI QUOTATI: PROROGHE DELLA DURATA

La crisi del mercato immobiliare ha portato molti fondi quotati a rimandare la data di liquidazione
dei fondi per non incorrere in significative minusvalenze
Anno di scadenza fondi retail (# fondi)
Prolungamento durata del fondo (# fondi)
4.3% 4.3%
4.3%
4.3%
13.0%
4.3%
21.7%
17.4%
26.1%
4
2030
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
21.7%
43.5%
21.7%
nessun
prolungamento
4.3%
grace period
8.7%
prorogae grace
period
prorogadi 15 anni
prorogadi 3 anni
FONDI IMMOBILIARI QUOTATI: CRITICITA’
Portafogli e
mercato
real estate
 La congiuntura del mercato immobiliare non è positiva ed i portafogli dei
fondi retail sono caratterizzati da
valori impliciti non riconosciuti dal
mercato
 Le reti distributive retail, che sovente hanno fornito una consulenza
Distribuzione
inadeguata riguardo i fondi real estate, non collocano più i fondi immobiliari
quotati
Reputation
 La reputazione dei fondi immobiliari quotati appare compromessa sia tra i
potenziali investitori sia a livello di rete di vendita / collocamento
Liquidità
5
 Il mercato dei fondi immobiliari quotati è caratterizzato da un’estrema
illiquidità
LA DISTANZA TRA NAV E QUOTAZIONI DI BORSA
NAV
rettificato
(€/mln)
Quote in
circolazi
one
NAV 31.12.2013
rettificato per
quota (€)
(26.03.2014)
4,24
31/12/2016
173,49
84.853
2.044,54
1.067,00
147,48
3,33
31/12/2016
144,14
66.679
2.161,75
161,21
10,98
31/12/2016
150,23
122.000
1.231,40
243,69
210,26
118,24
31/12/2016
92,02
82.800
NAV
31.12.13
(€/mln)
Amundi Re Italia SGR
243,67
177,73
Amundi RE Italia
Amundi Re Italia SGR
225,56
Bnl Portfolio Immobiliare
BNP Parib REIM Italia SGR
163,34
Estense Grande Distribuzione BNP Parib REIM Italia SGR
Amundi RE Europa
SGR
Dividendi e
rimborsi di
capitale (€/mln)
Scadenza
GAV
31.12.13
(€/mln)
Fondo
dal 31.12.13 al
26.03.14
Quotazione Capitalizzazione Sconto sul NAV
MIV
di mercato
rettificato
26.03.2014 (€)
26.03.2014
26.03.2014
90,54
47,81%
1.070,00
71,35
50,50%
884,00
107,85
28,21%
1.111,34
970,00
80,32
12,72%
Europa Immobiliare 1
Vegagest Immobiliare SGR
300,32
178,60
31/12/2017
178,60
113.398
1.575,02
665,50
75,47
57,75%
Fondo Alpha Immobiliare
IDeA FIMIT SGR
448,95
386,78
27/06/2030
386,78
103.875
3.723,55
1.490,00
154,77
59,98%
Fondo Atlantic 1
IDeA FIMIT SGR
637,30
263,45
3,89
31/12/2016
259,56
521.520
497,70
296,00
154,37
40,53%
Fondo Atlantic 2 - Berenice
IDeA FIMIT SGR
398,89
206,56
2,40
31/07/2015
204,16
600.003
340,26
221,70
133,02
34,84%
Fondo Beta Immobiliare
IDeA FIMIT SGR
203,14
142,69
2,74
18/02/2015
139,96
268.474
521,30
378,10
101,51
27,47%
Fondo Delta Immobiliare
IDeA FIMIT SGR
334,33
207,91
31/12/2014
207,91
2.105.323
98,76
40,50
85,27
58,99%
Immobiliare Dinamico
BNP Parib REIM Italia SGR
447,48
326,29
31/12/2020
326,29
1.473.777
221,40
91,60
135,00
58,63%
Immobilium 2001
Beni Stabili Gestioni SGR
115,47
110,03
31/12/2017
110,03
26.000
4.231,99
2.006,00
52,16
52,60%
Invest Real Security
Beni Stabili Gestioni SGR
136,87
119,58
31/12/2016
119,58
56.400
2.120,30
1.028,00
57,98
51,52%
Investietico
AEDES BPM RE SGR
225,62
160,45
31/12/2015
152,14
61.504
2.473,70
1.738,00
106,89
29,74%
Obelisco
Investire Immobiliare SGR
212,09
123,31
31/12/2015
123,31
68.800
1.792,22
774,00
53,25
56,81%
Olinda
Prelios SGR
438,47
195,30
31/12/2014
195,30
522.107
374,06
175,00
91,37
53,22%
Polis
Polis Fondi SGR
262,89
240,79
31/12/2015
240,79
129.000
1.866,56
871,50
112,42
53,31%
Risparmio Imm. Uno Energia
PensPlan Invest SGR
165,44
54,93
31/12/2018
54,93
8.000
6.866,52
7.000,00
56,00
-1,94%
Securfondo
Beni Stabili Gestioni
132,08
130,49
31/12/2017
126,29
60.000
2.104,85
1.370,00
82,20
34,91%
Tecla
Prelios SGR
383,63
205,53
31/12/2014
205,53
646.590
317,87
214,80
138,89
32,42%
Unicredito Immobiliare Uno
Torre SGR
468,83
460,62
31/12/2014
450,62
160.000
2.816,38
1.799,00
287,84
36,12%
Valore Immobiliare Globale
Castello SGR
102,22
101,58
31/12/2019
101,58
30.850
3.292,69
1.649,00
50,87
49,92%
8,30
4,20
10,00
Media
Mediana
Min
Max
6
42,09%
48,87%
-1,94%
59,98%
Source: Elaborazione Prelios SGR sui rendiconti al 31 Dec 2013 e dal sito http://www.tradingsystems.it/fondi_immobiliari/scheda_qf.php?qf=ATL
POSSIBILI SVILUPPI

Per evitare dismissioni forzate che comportino forti minusvalenze, risulta
Continuerà il
ricorso
all’allungamento

dei termini di
durata
necessario posticipare la scadenza per tutti i fondi quotati e, per rilanciare il
settore, rivedere la struttura e la governance dei fondi e la loro liquidità
Gli operatori del settore stanno da tempo lavorando con le autorità di
vigilanza e con il Mef per ottenere un allungamento del periodo di
scadenza che dovrebbe essere di due anni
Operazioni
straordinarie
7

Possibili operazioni straordinarie su fondi immobiliari quotati (es. OPA)

Possibili operazioni di aggregazione tra fondi immobiliari
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE


I fondi immobiliari retail dopo un’iniziale fase di grande interesse per gli investitori (2004-2007), hanno
dimostrato, anche per effetto dell’acuirsi della crisi del mercato immobiliare, una profonda
inadeguatezza alle esigenze dei piccoli risparmiatori.
Le ragioni sono molteplici e risiedono sia in
Fattori di ordine normativo/regolamentare

rigidità connesse ai vincoli di durata del fondo immobiliare

elevata frammentazione degli investitori e scarso interesse agli eventi di governance del fondo
stesso

rigidità dei vincoli normativi che hanno impedito ai gestori di adeguare le strategie di
valorizzazione ai diversi cicli del mercato immobiliare.
Fattori di ordine finanziario ed immobiliare

8

forte rarefazione degli scambi che ha determinato una compressione dei valori correnti delle quote

sconti sul NAV dei fondi superiori rispetto alla media degli sconti sul NAV che registrano i titoli delle
società immobiliari quotate.
Nel corso dell’ultimo trimestre, i volumi degli scambi di quote dei fondi immobiliari sono decisamente
incrementati anche a seguito delle operazioni straordinarie realizzate da investitori speculativi su alcuni
di essi (i.e. Gwm su Unicredito Immobiliare Uno e Blackstone su Atlantic 1)
PIANO STRATEGICO CONSOLIDATO
9