Transcript Dal consulente al valutatore, le opportunità del mattone

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Lunedì 6 Ottobre 2014
L’ I N C H I E S T A
Il mercato immobiliare, con l’intervento anche delle Casse, apre nuovi spazi ai professionisti
Dal consulente al valutatore,
le opportunità del mattone
DI
I
Pagine a cura
BENEDETTA PACELLI
l mercato immobiliare continua a regalare opportunità di lavoro, anche in tempo
di crisi. Certo, non si tratta
di costruire nuovi immobili, ma
di valorizzare quelli esistenti,
pubblici o privati che siano, di
riqualificarli al meglio e poi
metterli sul mercato. Oppure
di venderli rispettando determinati standard riconosciuti
anche dall’Europa. Dunque il
mattone continua a pagare,
seppure in modo differente rispetto al passato. Ecco, quindi,
che si può entrare a far parte di
un elenco di consulenti esperti
per valutare e valorizzare il patrimonio immobiliare di piccoli
e grandi comuni e, in generale,
delle amministrazioni pubbliche. Oppure si può prendere
la qualifica o la certificazione
di valutatore immobiliari. E
garantire così i finanziamenti
delle banche o anche le operazioni più complesse.
Diventare consulenti
per la pubblica amministrazione. Collaborare con
le pubbliche amministrazioni
per censire e valorizzare i loro
immobili d’ora in poi si può.
Un’opportunità concreta per
utilizzare i fabbricati scarsamente valorizzati che, con la
buona volontà delle pubbliche
I requisiti per diventare consulente
•
•
•
•
Essere iscritti all’albo professionale
dei periti industriali o dei geometri
Essere iscritti alle rispettive casse
di previdenza (Cipag, Eppi)
Essere in possesso del documento
che attesti la regolarità contributiva
Avere la polizza di responsabilità
civile e professionale e l’adeguata
amministrazioni, porta nuovo
lavoro ai professionisti e alle
imprese del settore immobiliare. A scendere in campo in aiuto dei professionisti la Cassa
dei geometri e quella dei periti
industriali che con il sostegno
dei rispettivi consigli nazionali hanno affiancato l’iniziativa
messa in atto dalla Fondazione
patrimonio comune.
Come fare in concreto.
Per diventare consulenti è
necessario abilitarsi alla piattaforma Vol, Valorizzazione online. Si tratta di una procedura
online sviluppata dalla Cassa
depositi e prestiti a seguito di
convenzioni con l’Associazione dei comuni italiani (Anci),
con la partecipazione di Cassa
•
e Fondazione geometri e con
l’Ente di previdenza dei periti
industriali (Eppi) come soci sostenitori della Fondazione patrimonio comune costituita da
Anci. Dopo essersi abilitati alla
procedura Vol. (tramite il sito
ww.abitantionline.it) e aver
seguito un corso di formazione
e-learning ad hoc (gratuito per
chi è in regola con i contributi
previdenziali) si entrerà a far
parte di un elenco dei consulenti della p.a. I comuni e le altre pubbliche amministrazioni
quindi avranno a disposizione
un elenco, su base provinciale,
di tutti i professionisti iscritti all’albo e alle due casse che
avranno completato la formazione e si sono accreditati come
PAOLO BERNASCONI
consulenti esperti, al quale potranno accedere per affidare le
prestazioni che non saranno in
grado di eseguire direttamente
con le proprie strutture.
La formazione. Prima di
diventare consulenti è necessario seguire uno specifico
corso. Per i geometri la formazione riguarda, in particolare,
la normativa di riferimento, la
standardizzazione delle procedure per l’espletamento degli
incarichi, l’utilizzo dell’applicativo e la costruzione del dossier del fabbricato. Per i periti
industriali, invece, il corso sarà
dedicato in particolare alla verifica della parte impiantistica.
Il tutto realizzato tramite supporti audiovisivi e un corso di
MICHELE LORUSSO
In regola con i contributi
«Se il lavoro non bussa alla
porta dei professionisti, sono loro
che devono andare a cercarselo, e
perchè no magari anche ad inventarselo. E noi della Cassa di previdenza cerchiamo di dargli una
mano». Così Paolo Bernasconi,
vicepresidente dell’Eppi, l’ente di
previdenza dei periti industriali,
spiega a IoLavoro la nuova opportunità di lavoro pensata per gli
iscritti alla cassa.
Domanda. Qual è il vostro ruolo come ente di previdenza?
Risposta. L’Eppi assieme
alla cassa geometri ha avviato
con la Fondazione patrimonio
comune, di cui siamo entrambi
soggetti promotori, una specifica iniziativa denominata fondo
rotativo destinata a supportate
tecnicamente e finanziariamente i comuni nelle fasi di verifica,
censimento, regolarizzazione, valorizzazione del loro patrimonio
immobiliare.
D. Come si trasforma in una
nuova opportunità di lavoro?
R. Con questo meccanismo
ai Comuni e alle altre p.a. sarà
messo a disposizione un elenco
su base provinciale di tutti professionisti iscritti alla cassa che
avranno completato la formazio-
•
copertura assicurativa per infortuni
personali che derivano dall’esecuzione dei lavori
Essere in possesso dell’attestato
di superamento del corso e-learning Vol
Essere registrato all’interno del censimento network professionisti raggiungibile dal sito abitanti on line
e-learning con test di apprendimento finale.
Quanti sono i beni su
cui lavorare. Le opportunità di lavoro sono legate ai soli
beni di proprietà dei comuni.
Da un rilevamento campionario effettuato dal ministero
dell’economia del 2013 al quale
ha risposto circa il 60% delle
amministrazioni comunali, il
patrimonio pubblico complessivo è pari a oltre 1 milione di
unità immobiliari, di cui circa
il 70% di proprietà dei comuni.
Nel dettaglio si tratta di 750
mila unità immobiliari su cui
si può lavorare. Poi c’è tutta la
fetta di beni di proprietà statale in trasferimento ai comuni,
circa 5 mila beni che rientrano nel sistema del federalismo demaniale che permette
ai comuni, province e regioni
(escluse quelle a statuto speciale) di richiedere all’Agenzia
del demanio i beni immobili di
proprietà dello stato presenti
sul proprio territorio, con il
solo scopo di valorizzarli attribuendogli nuove destinazioni.
Il supporto per tutto il processo
di valorizzazione e di gestione
attiva del patrimonio viene
garantito da Fpc attraverso
la costituzione di un gruppo di
lavoro. Mentre ai professionisti
residenti nella provincia dei comuni coinvolti è offerta questa
nuova possibilità.
ne, al quale potranno accedere per
affidare le prestazioni. Per i professionisti questo significa anche
ampliare le relazioni sul territorio
svolgendo attività che costituiscono l’avvio di processo di valorizzazione del patrimonio pubblico, ma
anche partecipare a iniziative che
rientrano in un quadro di collaborazione con l’ente.
D. Ma chi paga per le loro
prestazioni professionali?
R. I compensi sono al sicuro
grazie all’utilizzo del fondo rotativo che anticipa per conto dei
comuni gli onorari ai professionisti. In particolare come Eppi
abbiamo fatto una convenzione
con la banca Etruria che paga
al perito industriale la fattura
in maniera anticipata. Quando,
poi, il comune ha ristrutturato il
bene e lo ha venduto, versa alla
Fpc l’onorario della prestazione
professionale che era stato già
anticipato.
D. L’opportunità vale per
tutti i professionisti?
R. Solo per gli iscritti alla cassa di previdenza e in regola con
il pagamento dei contributi previdenziali. Per questi soggetti il
corso per abilitarsi alla procedura Vol è gratuito.
Un supporto ai comuni
Una risposta a un fabbisogno che
diventa una nuova opportunità di
lavoro. Michele Lorusso, direttore
della Fondazione patrimonio comune, definisce così il progetto che in
collaborazione con i professionisti
tecnici si propone di supportare i
comuni nella fase di trasferimento
e valorizzazione dei beni, creando
nello stesso tempo nuove possibilità di lavoro.
Domanda. Cos’è la Fondazione patrimonio comune?
Risposta. È la struttura tecnica
fondata dall’Anci, per offrire il supporto agli enti locali sui processi
di valorizzazione e dismissione del
patrimonio immobiliare attraverso
il progetto Patrimonio comune.
D. Di cosa si tratta in concreto?
R. Di una risposta al fabbisogno
degli enti locali. Gli enti locali ci
dicono che non hanno risorse professionali e economiche per censire e regolarizzare i loro beni e noi
cerchiamo di aiutarli.
D. Dove avete trovato i finanziamenti?
R. Con il fondo rotativo, uno
strumento cioè che anticipa per
conto dei comuni le spese da sostenere per la verifica e la regolarizzazione dei beni immobiliari
pubblici presenti sul loro territorio.
Oggetto del fondo rotativo sono i
beni che il comune intende inserire in un processo di valorizzazione.
Si può trattare di un immobile già
di proprietà dell’amministrazione
di particolare pregio e valore per
la comunità, oppure di un bene richiesto nell’ambito del federalismo
demaniale.
D. È dalla norma sul federalismo demaniale che siete
partiti?
R. Sì, siamo partiti con una prima fase di sperimentazione, ma
ora che il federalismo demaniale,
cioè la possibilità di rilevare immobili di proprietà dello stato rilevandoli a costo zero, entra nel vivo,
vogliamo mettere a regime questa
iniziativa.
D. Quali sono gli altri progetti della Fondazione in questo
settore?
R. Seguiamo altri iniziative slegate però dal fondo rotativo. Si
tratta del sistema Fondo dei fondi
per l’edilizia scolastica efficienza
energetica e patrimonio pubblico,
progetto Valore paese dimore con
l’Agenzia del demanio e Invitalia.
Sono progetti rivolti al paese che
indirettamente possono creare
nuove opportunità di lavoro.
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Perizie immobiliari più rigorose
V
alutatori immobiliari in
cerca di una certificazione. Senza un registro
nazionale né uno specifico percorso formativo, per gli
esperti di estimo diventa importante acquisire un attestato che riconosca professionalità
ed esperienza. Così come detta
l’Europa. Il punto è che attualmente sulla carta non ci sono
barriere per intraprendere la
professione di valutatore. E a
fare questo lavoro attualmente
ci sono gli iscritti agli albi professionali: geometri in testa,
periti edili, ingegneri, architetti e agronomi. Ma anche le
categorie economico-giuridiche
(commercialisti, avvocati) o gli
operatori del real estate (agenti
immobiliari, promotori, investitori). Lo stesso caos vale per la
formazione: gli organismi che
propongono corsi per valutatori sono molti e vari, si passa
dalle università, alle camere di
commercio, dagli ordini professionali al mondo bancario.
Le diverse certificazioni.
Ma qualcosa per distinguersi
in Italia già c’è. Si tratta di
una certificazione accreditata (ISO17024) specifica per il
valutatore immobiliare e che
si colloca in linea con altri paesi europei. L’unica società in
Italia che ha introdotto questo
tipo di certificazione è la Crif
certification services (Ccs) e
attualmente i professionisti
certificati sulla base di questa
norma sono 257. C’è chi poi si è
mosso per un bollino di qualità.
E in questo caso c’è il percorso
della Royal institution of chartered surveyors (Rics) e quello
della Recognised european
I requisiti del valutatore immobiliare
TIPO DI CERTIFICAZIONE
O QUALIFICA
REQUISITI RICHIESTI
Certificazione accreditata
ISO17024
Iscrizione a un albo professionale
da almeno 3 anni, esperienza dimostrata nelle valutazioni immobiliari.
Infine un esame da superare
Qualifica Rics,
Royal institution
of chartered surveyors
Diversi percorsi di ammissione che
dipendono dalla qualifica accademica, professionale e dalle esperienze
del professionista
Un professionista qualificato Rev si
impegna a svolgere le valutazioni
Qualifica Rev,
secondo gli Evs (European valuaRecognised european valuer
tion standards), standard scelti
dalla Bce
valuer (Rev), designazione rilasciata dal Tegova in base a
standard comunitari e valida
in tutti i Paesi Ue. Con queste
qualifiche si contano rispettivamente 400 163 professionisti. Ma l’Europa obbliga il
valutatore immobiliare italiano a voltar pagina. Sarà un
soggetto qualificato e valuterà
gli immobili secondo standard
internazionali.
La direttiva europea per
le valutazioni immobiliari.
All’inizio del 2014 il Consiglio
ha adottato una nuova direttiva sul credito ipotecario che
sarà applicata a tutti i prestiti concessi ai consumatori ai
fini dell’acquisto di una casa
di abitazione e a tutti i prestiti concessi ai consumatori
garantiti da ipoteca o da altra garanzia simile in tutta
l’Unione europea. L’obiettivo
generale è di garantire che i
mercati ipotecari operino in
maniera responsabile, aumentando la tutela dei consumatori e contribuendo alla stabilità
finanziaria. In questo senso è,
tra l’altro, imposto agli stati
membri di provvedere affinché
siano elaborati standard per
SILVIA CAPPELLI
Certificazione indispensabile
«Il mercato c’è. Ma per essere un buon
valutatore immobiliare è necessario distinguersi, essere certificati e indipendenti». Del resto, precisa Silvia Cappelli,
vicepresidente di Assovib, l’Associazione
delle società di valutazioni immobiliari
per le banche, «è la nuova direttiva europea sui muti che ci impone l’adozione di
standard oggettivi per garantire l’oggettività delle perizie immobiliari».
Domanda. Chi è oggi il valutatore
immobiliare?
Risposta. L’assurdità è che oggi per fare
una valutazione immobiliare si può essere iscritti a un qualsiasi albo professionale senza magari aver mai studiato
nulla di estimo. In teoria si parla di una
platea di oltre 500 mila professionisti,
ma in pratica non è così.
D. Cosa significa?
R. Che ad avere le competenze e l’indipendenza sono praticamente solo quei
soggetti che hanno determinate certificazioni e qualifiche. E qui si parla di circa
600 professionisti iscritti in determinati
registri.
D. Ma il mercato non è così selettivo?
R. Certo è che il livello del mercato non
è assolutamente uniforme, ma ci stiamo
arrivando.
D. Con la norma Uni?
R. Voglio aspettare di vedere la norma
completata, ora però mi concentrerei
sul fatto che in Italia esistono già alcu-
ne modalità affinché un giovane possa
distinguersi: e sono le qualifiche e le certificazioni. Del resto la Mortage credit directive dice che gli standard riconosciuti
sono solo 3: gli international valutation
standard, gli European group of valuers
e quelli dei Royal institution of chartered
surveyors. Peccato che la maggior parte
di coloro che fanno valutazioni non hanno mai letto questi standard.
D. Tutto questo garantirà competenza e indipendenza del perito?
R. L’indipendenza è un principio cardine
nella valutazione. L’indipendenza si può
raggiungere solo lavorando sul processo
di valutazione dell’immobile che deve essere il più possibile distaccato da quello
di valutazione del credito. Le società che
aderiscono ad Assovib prevedono una rotazione degli incarichi, un controllo di
qualità sulle perizie. In più la formazione
dei periti è verificata attraverso al certificazione accreditata Iso e il riconoscimento europeo Rev.
D. Quindi una banca deve lavorare con
una società di questo tipo per mettere
in piedi un processo come questo?
R. No, ma sicuramente è uno dei modi.
Una società che vuole far parte della nostra associazione deve accettare di avere
un audit periodico sul suo processo.
D. In tutto questo c’è mercato?
R. Se un giovane capisce qual è l’ambito
dove collocarsi per distinguersi sì.
SOGGETTO
CHE RILASCIA LA QUALIFICA
Attualmente l’unica società in Italia
a gestire questa certificazione è
Ccs, Crif Certification service che
ha rilasciato attualmente 257 certificazioni
Rics è l’ente mondiale che definisce
standard professionali in ambito
immobiliare: dalla gestione del territorio alle costruzioni.
In Italia sono circa 400 i soggetti
con questa qualifica
Qualifica rilasciata dalla federazione europea dei valutatori, TEGoVA,
The European Group of Valuers
Association
Ad oggi in Italia i Rev sono 163:
la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili per
la concessione del credito.
Il sistema bancario. L’Italia è avanti per le valutazioni
immobiliari fatte per il sistema bancario. Lo standard di
riferimento, in questo caso,
sono le «Linee guida per la
valutazione degli immobili
in garanzia delle esposizioni creditizie» volute dall’Abi,
l’Associazione bancaria italiana, elaborate con Tecnoborsa e
con i consigli degli ordini delle
categorie tecniche (agrotecnici, dottori agronomi e dottori
forestali, geometri, ingegneri, periti agrari, periti industriali). Queste riprendono
gli standard internazionali
sviluppati dall’International
valuation standard council e
si sono affermate nel mercato
delle valutazioni immobiliari
con l’adesione di 172 banche
o gruppi bancari (rappresentative in termini di sportelli
di circa il 73% del settore
bancario), gli ordini e collegi
rappresentativi dei professionisti abilitati alla valutazione,
da numerose società di valutazione.
In arrivo la norma Uni
Indipendenza, competenze e capacità certe e riconosciute e una gestione univoca delle metodologie finalizzate alla stima del valore degli immobili. In questa
cornice si inserisce il progetto di norma Uni «Valutatore
immobiliare-Definizione dei requisiti di conoscenza, abilità e competenza» (Uni 98000250), in dirittura d’arrivo
e finalizzato a definire tali requisiti in questa figura
professionale, ai fini della determinazione del valore
degli immobili. La norma punta a definire in maniera
univoca competenze, caratteristiche personali, condotta
professionale, principi etici, conoscenze e capacità del
valutatore immobiliare al fine di rendere affidabile il
processo e il prodotto (servizio) valutativo. La norma
stabilisce dunque che per svolgere l’attività di valutazione il professionista sia legittimato allo svolgimento
dell’attività sulla base della legislazione vigente, abbia
conseguito un diploma di istruzione di secondo grado
(Eqf 4) e abbia maturato un’esperienza professionale di
almeno tre anni nel settore. Il futuro valutatore dovrà
poi avere conoscenze di estimo e valutazione, principi
di economia e mercato immobiliare, conoscenze di diritto, catasto e fiscalità immobiliare. Non solo, perché
il valutatore al pari di tutti i professionisti, sarà tenuto
anche ad aggiornare la sua formazione in maniera permanente conseguendo un adeguato numero di crediti
formativi annui e anche a possedere un polizza di assicurazione a garanzia dei rischi professionali. Il tutto
con l’obiettivo di sviluppare una cultura professionale
ed etico deontologica adeguata. Del resto determinare il
corretto valore di mercato di un immobile è un’attività
professionale che ha assunto a livello internazionale,
una valenza rilevante anche per il funzionamento dei
mercati finanziari. I professionisti che svolgono tale
attività dovranno essere professionalmente competenti
e indipendenti in modo da fornire una valutazione corretta, imparziale e obiettiva.