Dott. Arch. Michela Misirolli via Ciro Menotti n. 162 – 61122 Pesaro cell. 3334560725 – fax: 0721411147 mail: [email protected]

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C.F. MSRMHL86H44G479A – P.Iva 02452540418

TRIBUNALE DI PESARO SEZIONE DISTACCATA DI FANO ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 3145/11 R.G.E.

Giudice Dott. Davide Storti prossima udienza 20/09/2012 Banca delle Marche S.p.a. (con l' Avv. Paolo Chiarabini) CONTRO Paternò Giuseppe

RELAZIONE ESTIMATIVA

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PREMESSA

La sottoscritta, Dott. Arch. Michela Misirolli, con studio in Pesaro (PU) in via Ciro Menotti n.

162, iscritta all ʼ Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Pesaro e Urbino al n. 690, iscritta all ʼ Albo dei Periti Tecnici del Tribunale di Pesaro, in espletamento dell ʼ incarico ricevuto in data 17/05/2012 dal Giudice, Dott. D. Storti, (il tutto come da relativo Verbale di Giuramento del CTU), previo esame degli atti di causa ed eseguiti gli accertamenti di rito, ha proceduto alla redazione della seguente perizia di stima, relativamente agli immobili sottoposti a pignoramento da parte del Tribunale Civile di Pesaro - Sezione Distaccata di Fano, verbale di pignoramento immobili rep. n. 1715 del 19/10/2011, trascritto in data 11/11/2011 presso l ʼ Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Pesaro – Servizio di Pubblicità Immobiliare al n. 8198 di reg. part., in ordine alla Procedura Esecutiva Immobiliare promossa da BANCA DELLE MARCHE S.P.A. contro: • PATERNO' GIUSEPPE, nato a Ragusa (RG) il 18/07/1971, C.F. PTRGPP71L18H163M e residente in Fano, via dei Mandorli n. 3.

Per l ʼ espletamento dell ʼ incarico in oggetto la sottoscritta ha preso atto della seguente documentazione: - fascicolo di parte; - documentazione tecnica oggetto della perizia, come riportata in allegato, parte integrante della CTU; - dei luoghi e delle citazioni, delle persone da me contattate durante l ʼ indagine conoscitiva (sopralluoghi); quindi, in accordo all ʼ incarico conferitomi, dopo aver eseguito le verifiche di cui sopra, ho redatto la presente relazione come segue.

SOPRALLUOGHI

Dopo un ʼ attenta disamina della documentazione reperita, ho potuto dare avvio alle operazioni peritali con un sopralluogo all ʼ interno dell'immobile, il giorno 14 Giugno anno 2012 alle ore 09:30 come da comunicazione inviata alle parti e deposita presso il Tribunale di Pesaro, Sezione Distaccata di Fano in data 31/05/2012.

Nota

: all'appuntamento fissato previa spedizione in data 26/05/2012 di raccomandata AR ricevuta in data 29/05/2012, si è presentata la Sig.ra Borrometi Giuseppina, la quale è la moglie dell'esecutato. Ho prodotto un'esaustiva documentazione fotografica dell'immobile ed ho provveduto al rilievo dei locali interni avvalendomi del Geom. Massimo Misirolli in qualità di collaboratore. A testimonianza dell'avvenuto sopralluogo, si allega alla presente perizia il verbale di sopralluogo sottoscritto dalla Sig.ra Borrometi Guseppina e dal mio collaboratore Geom. Massimo Misirolli (all. n. 03).

Tutto quanto premesso, considerato e valutato, si risponde di seguito ai quesiti formulati per l'immobile per cui è causa, non prima di aver fornito utili indicazioni comuni inerenti il debitore Sig. Paternò Giuseppe: dall'estratto del certificato personale cumulativo e stato di famiglia (all. n. 02) del Comune di Fano si evince che il Sig. Paternò Giuseppe è nato a Ragusa (RG) il 18/07/1971,

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C.F. PTRGPP71L18H163M, è residente in Fano, via dei Mandorli n. 3 dal 16/03/2004; infine risulta di stato civile coniugato con la Sig.ra Borrometi Giuseppina (matrimonio del 06/09/1999 a Pozzallo - RG) dalla nota dell ʼ Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Pesaro in data 28/05/2012 e prot. 33061/2012 (allegato n.04), si evince che nel sistema informatico non risultano contratti di locazione in essere registrati dall'esecutato. Si precisa che l'ultimo contratto di locazione è stato registrato a Fano dal medesimo soggetto al n. 1702/2004 e poi risolto nell'anno 2006.

INDIVIDUAZIONE DEL BENE E STATO CATASTALE

Trattasi di una porzione di un fabbricato bifamiliare sito in Fano, via Tombaccia, snc, consistente in un appartamento ad uso civile abitazione, un locale ad uso garage oltre a pertinenziale scoperto esclusivo alle due UU.II.

L'immobile oggetto della presente perizia risulta distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Fano al foglio 65, particella 221: • subalterno 1, cat. A/3, cl. 1, vani 5,5, R. C. € 238,60 (appartamento); • • subalterno 2, cat. C/6, cl. 1, mq. 19, R. C. € 73,60 (autorimessa); subalterno 3, bene comune non censibile a tutti ai subb. 1-2 (scoperto); di proprietà per la quota di 1000/1000 in regime di separazione dei beni del Sig. Paternò Giuseppe, sopra generalizzato.

Nota

: il sub. 3 era inserito esclusivamente nell'elaborato planimetrico cartaceo (all. n. 09), ma non risultava nel sistema informatico dell'Agenzia del Territorio, pertanto la sottoscritta, rilevato l'errore formale, ha provveduto a redigere un'istanza per “inserimento sub. 3” (all.12), così come riportato nel documento allegato (all. n. 12); trattandosi di pertinenza dell'immobile, si ritiene di proseguire la valutazione del bene comprensivo del sub. 3.

CRONISTORIA NEL VENTENNIO E TITOLI DI PROVENIENZA

1) TRASCRIZIONE DEL 19/09/2008 AL N. 7989 DI REG. PART.

Il sig. Paternò Giuseppe ha acquistato la proprietà della porzione di fabbricato in oggetto dalla sig.ra. Ambrosini Giannetta, in forza di vendita per atto a rogito Notaio Alessandro Cecchetelli di Fano del 18/09/2008, Rep. n. 73863/15261; 2) TRASCRIZIONE DEL 07/08/2003 AL N. 6939 DI REG. PART. Ambrosini Giannetta acquista dai Sig.ri Betti Eugenio e Pierpaoli Maria Cecilia; 3) TRASCRIZIONE DEL 30/11/2001 AL N. 7741 DI REG. PART. I Sig.ri Betti Eugenio e Pierpaoli Maria Cecilia acquistano dai sig.ri Zacchilli Valdino e Martinelli Marta; 4) TRASCRIZIONE DEL 04/11/1992 AL N. 6379 DI REG. PART. i Sig.ri Zacchilli Valdino e Martinelli Marta acquistano parte del terreno dai Sig.ri Fabbri Anna Maria e Fabbri Bruno; 5) TRASCRIZIONE DEL 25/01/1991 AL N. 7741 DI REG. PART.i Sig.ri Zacchilli Valdino e Martinelli Marta acquistano un fabbricato rurale e parte del terreno del sig. Martinelli Ennio;

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VINCOLI GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE

1) VINCOLO DI INEDIFICABILITA' dell'area, esclusa quella di sedime del fabbricato, costituito a favore del Comune di Fano con atto autenticato dal Notaio Angelo Colangeli in data 18/11/1999, Rep. n. 43144, trascritto presso l'Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pesaro in data 03/12/1999 al n. 7612 di Reg. Part; 2) VINCOLO DI INEDIFICABILITA' dell'area, esclusa quella di sedime del fabbricato, costituito a favore del Comune di Fano con atto autenticato dal Notaio Angelo Colangeli in data 12/06/2001, Rep. n. 46750, trascritto presso l'Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pesaro in data 20/06/2001 al n. 4144 di Reg. Part;

Nota

: si precisa che i suddetti vincoli, per legge, non si ritengono più efficaci in quanto il tempo di validità è di anni dieci.

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI

Sulla proprietà gravano le seguenti trascrizioni, pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie:

1) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE emesso dall'ufficio Giudiziario del Tribunale di Fano in data 19/10/2011, rep. n. 1715/2011 e trascritto presso l'Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pesaro in data 11/11/2011 al n. 8198 di Reg. Part. a favore della Banca delle Marche S.p.a. contro il sig. Paternò Giuseppe; 2) IPOTECA VOLONTARIA iscritta in data 19/09/2008 al n. 3224 di Reg. Part. per € 760.000,00 a garanzia di un mutuo di € 380.000,00 della durata di 30 anni, a favore della Banca delle Marche S.p.a. con sede in Ancona ; 3) IPOTECA LEGALE iscritta in data 14/05/2010 al n. 1529 di Reg. Part. per € 259.055,32 a garanzia di un debito di € 129.527,66 a favore della società Equitalia Marche S.p.a. con sede in Ancona; 4) IPOTECA LEGALE iscritta in data 23/09/2010 al n. 2988 di Reg. Part. per € 45.354,20 a garanzia di un debito di € 22.677,10 a favore della società Equitalia Marche S.p.a. con sede in Ancona; 5) IPOTECA GIUDIZIALE iscritta in data 28/12/2010 al n. 4161 di Reg. Part. per € 800.000,00 a fronte di un decreto ingiuntivo di € 621.135,62 emesso dal Tribunale di Pesaro a favore della Banca delle Marche S.p.a. con sede in Ancona;

REGOLARITÀ SOTTO IL PROFILO CATASTALE, URBANISTICO ED EDILIZIO

Dalla documentazione in mio possesso si evince che l'immobile de quo, ab origine, presenti lo status di fabbricato rurale, così come riportato nella visura storica catasto terreni (all. n. 08). Le opere di costruzione del suddetto fabbricato sono state iniziate anteriormente al 1° settembre 1967. Dalla ricerca presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio di Pesaro si riscontra: - nel 1995 viene presentato il primo tipo mappale n. 95109/95 a firma dei precedenti proprietari per una diversa definizione del lotto ed in data 06/12/1995 avviene la denuncia al Catasto

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Fabbricati; - nel 2001 viene inoltre presentato un secondo tipo mappale n. 1333/01 per la demolizione del fabbricato, accompagnato da variazione planimetrica del 26/03/2001, situazione catastale tutt'ora in vigore.

Nella documentazione presente agli atti presso l'ufficio Urbanistica del comune di Fano, risulta che il fabbricato nel suo complesso è stato oggetto di numerose pratiche edilizie e progetti architettonici; a causa della complessità e della mole di pratiche presenti, si è ritenuto opportuno richiedere chiarimenti direttamente al tecnico progettista. In tale modo è stato possibile ricostruire sommariamente la storia dell'immobile oggetto della presente perizia.

Pertanto: - 1997 Concessione Edilizia in sanatoria n. 921/C rilasciata il 13/01/97. Trattasi di un “condono per costruzione di due manufatti in muratura”: l'abuso edilizio è relativo alla costruzione di n. 2 capanni, uno dei quali, facente parte dell'immobile periziato (all. n. 15); - 2001 presentazione di un progetto di ampliamento, Pratica Edilizia 939/01 a nome di Baldassarri Roberto. Il progetto prevede un ampliamento al piano terra ed al piano primo; mancato ritiro della Concessione Edilizia conseguente al mancato pagamento degli oneri di costruzione ed urbanizzazione; - 2003 il progetto viene riproposto il 20/02/03 con Concessione Edilizia n 292/2003 del 12/06/2003 (all. n. 16). Successivamente viene richiesta la Volturazione della Concessione di cui sopra a nome di Ambrosini Giannetta con il rilascio del Permesso di Costruire n. 867/03 del 29/09/2003 (all. n. 17); - 2004 viene presentato un nuovo progetto che prevede un aumento delle UU.II. da 1 a 2, oltre a modifiche prospettiche e distributive interne, il tutto legittimato dalla D.I.A. n. 83/04 del 29/01/2004 (all. n. 18) e successiva presentazione Denuncia di Inizio Lavori il 25/02/2004 (all.

n. 19); - 2006 viene presentato un nuovo progetto che prevede un aumento delle UU.II. da 2 a 4, oltre a modifiche prospettiche e distributive interne, il tutto legittimato dalla D.IA. 1603/06 del 23/11/2006 (all. n. 20); - 2007 al fine di non perdere i permessi in scadenza, viene presentato un nuovo progetto per il “completamento dei lavori” con una Variante che prevede il ritorno a n. 2 UU.II., D.I.A. n 1192/07 del 09/08/2007 (all. n. 21); Nota: non sono stati riscontrati certificati di agibilità/abitabilità, né dichiarazioni di inizio/fine lavori (ad eccezione Denuncia di Inizio Lavori D.I.A. 83/04) poiché le opere, seppur iniziate (come meglio specificato in seguito) non sono mai state concluse.

Dal sopralluogo effettuato, si è potuto constatare che l'immobile ha subito parziali opere di demolizione, a seguito delle precedenti D.I.A. presentate, il tutto così come meglio riportato nella documentazione fotografica allegata alla presente (all. n. 01).

Per quanto concerne l'autorimessa essa risulta legittimata con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 921/C (all. n. 15); ad eccezione di un piccolo capanno (ricovero per animali) con copertura in cemento-amianto che non risulta né in mappa, nè in planimetria.

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UBICAZIONE E DESTINAZIONE URBANISTICA

L ʼ immobile è situato in zona semicentrale, compresa nel Foglio 21 scala 1:2000 del PRG, rientrante nella zona B2.2, vale a dire “Residenziale semisature a monte della strada interquartieri ed a sud del Fiume Metauro”. (vedi allegato n. 14) Sono altresì presenti i seguenti vincoli: a) fascia di rispetto stradale; b) vincolo paesistico (D.Lgs. 42/2004).

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE PIGNORATO

Come anticipato, trattasi di una porzione (la parte sx) di un fabbricato bifamiliare sito in Fano, via Tombaccia snc, consistente in un appartamento ad uso civile abitazione composto da due livelli fuori terra e locale ad uso centrale termica, oltre ad un capanno ad uso garage e scoperto pertinenziale.

a) U.I. ad uso residenziale F. 65 Part. 221 sub. 1

L'appartamento in oggetto occupa la parte sinistra di un ex fabbricato colonico con struttura portante in muratura e copertura in legno con sovrastante manto in coppi.

L'U.I. ud uso abitazione risulta ad oggi conforme all'ultima planimetria catastale presentata in data 26/03/2001 a firma del Geom. Armanni Tarcisio, ad eccezione della distribuzione planimetrica interna poiché l'immobile ha subito opere di parziale demolizione tra cui: – demolizione parziale del solaio interpiano; – demolizione della scala interna di collegamento; – – demolizione di tutte le tramezzature interne; demolizione parziale del solaio in cannucciato sottostante la copertura; – – demolizione del pavimento del piano terra; demolizione parziale del muro interno portante.

Alla U.I. si accede sul fronte direttamente dallo scoperto pertinenziale, si sviluppa su due livelli fuori terra; si precisa poi, che a tutt'oggi non esiste una recinzione che divide la proprietà dalla strada pubblica e sul retro.

Per quanto concerne la struttura il fabbricato presenta una muratura portante a tre teste (spessore circa 50 cm), il solaio interpiano si presume in laterocemento tipo “Varese” poiché sono ancora visibili i travetti prefabbricati in cls armato, mentre la copertura è in legno ed è composta da una doppia orditura di travi e manto in coppi in laterizio; il solaio sottostante si presume fosse in cannucciato. L'altezza all'intradosso del primo solaio è di circa m 2,95, mentre l'altezza alla copertura varia da un min. di m 5,85 ad un max. di m. 7,36 circa.

Per quanto riguarda le finiture: le facciate esterne sono intonacate e tinteggiate; gli intonaci interni, così come i rivestimenti, sono stati in parte demoliti come sopra descritto. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetro semplice e persiane in pvc; il portone d'ingresso è anch'esso in alluminio e vetro satinato (attualmente rotto).

In virtù di una diversa situazione riscontrata

in loco

si ritiene di non approfondire la descrizione interna dei vani, ma di allegare alla presente un'esaustiva documentazione fotografica corredata

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di elaborato grafico esplicativo redatto dalla sottoscritta (all. n. 01).

b) U.I. ad uso autorimessa F. 65 Part. 221 sub. 2

Diversamente, il capanno ad uso autorimessa risulta conforme all'ultima planimetria catastale depositata in data 26/03/2001 a firma del Geom. Armanni Tarcisio (all. n. 07): è composto da un unico vano in muratura portante di superficie netta pari a mq 19 ed altezza da un min. di m 2,40 ad un max. di m 2,75 con sovrastante copertura in cemento-amianto. Per le finiture, l'accessorio risulta intonacato e tinteggiato esternamente, presenta inoltre un pavimento in battuto di cemento e serramento in legno a doppio battente. Si precisa che non risulta inserito nella planimetria catastale il ricovero animali costruito in adiacenza all'autorimessa.

c) U.I. b.c.n.c. F. 65 Part. 221 sub. 3

Trattasi di scoperto a servizio delle due UU.II. con sovrastante pozzo.

DOTAZIONE DI IMPIANTI:

Si premette che l'immobile, trovandosi in stato di abbandono, non presenta impianti ad oggi funzionanti; sono comunque visibili dei termosifoni in ghisa ed il locale tecnico ad uso caldaia risulta vuoto. Conseguentemente gli impianti risultano non conformi all'esatta osservanza delle disposizioni contenute nel D.M. n. 37 del 22/01/2008.

STATO DI CONSERVAZIONE E MANUTENZIONE

Come già narrato, ancorché descritto, l'immobile ad uso residenza (sub.1) risulta essere stato interessato da lavori di demolizione che sono stati parzialmente eseguiti e risultano ben visibili: l'immobile presenta le caratteristiche di un fabbricato in stato di abbandono.

ULTERIORI CONSIDERAZIONI

Da un punto di vista logistico l'immobile risulta ubicato in zona periferica a circa 5 Km dal centro di Fano, comunque ben collegato alla rete viaria poiché il fabbricato è sito su strada provinciale ed in prossimità della strada statale adriatica (SS16), nonchè vicino alle località balneari.

In riferimento al quesito relativo all'eventuale divisibilità degli immobili in lotti, si precisa che la particolare tipologia e conformazione dell ʼ edificio e dell ʼ appartamento in essere, così come nello specifico la particolare disposizione dei vani e servizi, NON consente una divisione in più lotti delle UU.II. oggetto di stima, né tantomeno può ipotizzarsi la possibilità di un frazionamento conveniente ai fini della vendita.

VALUTAZIONE

La stima effettuata è di tipo “sintetica”, basata sul valore unitario più probabile per beni simili nella stessa zona, opportunamente ponderata attraverso parametri/coefficienti qualitativi e dimensionali; tale metodo risulta il più attendibile per valutare immobili ad uso residenziale in

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zone urbanizzate.

La sottoscritta, per espletare tale valutazione si è basata su informazioni raccolte da agenzie immobiliari locali, nonché da Fonti FIAIP ed OMI, di recente pubblicazione, non tralasciando la personale esperienza e l ʼ attuale osservazione del mercato - lato offerta - in virtù della evidente contrazione economica esistente.

Superfici commerciali: F. 65, Part. 221, sub. 1

Appartamento P.T.

Appartamento P. 1 Locale caldaia Scoperto pertinenziale (sub. 3 b.c.n.c) mq 64,62 57,01 4,50 839,00 % 100% 100% 30% 2%

Tot.

Sup. Commerciale [mq] 64,62 57,01 1,35 16,78

139,76 F. 65, Part. 221, sub. 2

garage Scoperto pertinenziale (sub. 3 b.c.n.c) mq 21,88 839,00 % 100% 2%

Tot.

Sup. Commerciale [mq] 21,88 16,78

38,66

Alla luce di quanto sopra premesso e valutato, considerando altresì lo stato attuale (comprese le opere di demolizione effettuate), tutto ciò che si ritiene relativo all'ubicazione, destinazione d ʼ uso, vincoli urbanistici, tipologia costruttiva, stato conservativo e livello delle finiture ed impianti, nonché quant'altro può influire sul giudizio di stima, di seguito si esplicita il valore commerciale inteso come

il più probabile prezzo a cui si può presumere di vendere nel mercato corrente l ʼ immobile nello stato e condizioni in cui si trova

.

Preso atto dei correnti prezzi unitari del mercato immobiliare della zona per edifici esistenti con metrature e caratteristiche tipologiche / costruttive simili, e rapportandoli, mediante una serie di coefficienti correttivi specifici, allo stabile di cui si parla, tenendo presente quanto appena detto, si può ragionevolmente stimare:

a) F. 65, Part. 221 sub. 1

un valore unitario di mercato pari a

1.000,00

€

/mq,

ottenendo pertanto:

1.000,00

€

/mq

×

139,76 mq

=

€

139.760,00

(diconsi euro

centotrentanovemilasettecentosessanta/00

).

b)

F. 65, Part. 221 sub. 2

un valore unitario di mercato pari a

500,00

€

/mq

, ottenendo pertanto:

500,00

€

/mq

×

38,66 mq =

€

19.330,00

(diconsi euro

diciannovemilatrecentotrenta/00

).

Per un totale di (139.760,00 + 19.330,00) =

€

159.090,00

(diconsi euro

centocinquantanovemilanovanta/00

).

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Ritenendo di aver espletato compiutamente l ʼ incarico ricevuto, rassegno la presente relazione ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami.

Si rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

Sono uniti alla presente relazione n. 21 allegati, che ne costituiscono parte integrante: 1. documentazione fotografica e relativo layout (n. Pagg. 8); 2. certificato personale cumulativo e stato di famiglia (n. Pagg. 2); 3. verbale di sopralluogo; 4. nota dell'Agenzia delle Entrate; Agenzia del Territorio: 5. estratto di mappa catastale scala 1:2000; 6. visura storica (C.F.), F. 65 Part. 221 sub.1 (n. Pagg. 2); 7. visura storica (C.F.), F. 65 Part. 221 sub.2 (n. Pagg. 2); 8. visura storica (C.T.), F. 65 Part. 221(n. Pagg. 3); 9. elaborato planimetrico (n. Pagg. 2); 10. planimetria catastale, F. 65 Part. 221 sub.1; 11. planimetria catastale, F. 65 Part. 221 sub.2; 12. copia istanza per inserimento bene comune non censibile sub.3; 13. visure ipotecarie e aggiornamento (n. Pagg. 5); Urbanistica: 14. estratto PRG scala 1:2000; 15. Concessione Edilizia in sanatoria n. 921/C del 13/01/97; 16. Concessione Edilizia n. 292/2003 del 15/06/2003; 17. Volturazione della Concessione Edilizia di cui sopra, Permesso di Costruire n. 867/2003; 18. D.I.A. n. 83/2004 del 29/01/2004; 19. Dichiarazione di inizio lavori del 25/04/2004, 20. D.I.A. n. 1603/2006 del 23/11/2006; 21. D.I.A. n. 1192/2007 del 09/08/2007; Pesaro, lì 31/07/2012 Il C. T. U.

Dott. Arch. Michela Misirolli

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