Transcript lo standard di rilevazione dei dati immobiliari

INTERVENTO
LO STANDARD DI
RILEVAZIONE DEI
DATI IMMOBILIARI
Relatore
Matteo Negri
Consigliere GeoVal
LO STANDARD DI RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI |
FINALITÀ DELLA RILEVAZIONE DEI DATI
IMMOBILIARI
Finalità generali
-
Descrivere e rappresentare l’andamento del mercato immobiliare
-
Interpretare la formazione dei prezzi (domanda e offerta)
-
Fornire informazioni per le scelte degli investimenti immobiliari
-
Fornire indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale
PREZZI
Ciclo immobiliare a “nido d’ape”.
4
3
5
2
6
Esempio
1
COMPRAVENDITE
Fonte:“modelli per il mass appraisal” Paolo Rosasco _ Alinea Editrice
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Finalità particolari
-
Stima di singoli immobili
-
Valutazioni di gruppi di immobili su larga scala (mass appraisal)
Ieri: expertise
Oggi: best practice
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LA RILEVAZIONE DEL SEGMENTO DI MERCATO
Il segmento di mercato immobiliare è definito come l’unità elementare non
ulteriormente scindibile del mercato immobiliare.
La rilevazione del segmento di mercato è:
-
strumentale al processo di valutazione del valore e del canone di mercato;
-
propedeutica all’analisi degli investimenti immobiliari;
-
riferita all’immobile oggetto di stima e agli immobili comparabili rilevati ai fini
valutativi (postulato della comparazione);
-
connessa alle metodiche di stima previste dagli standard internazionali.
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Principali parametri
della rilevazione del segmento di mercato
…” ai fini estimativi due immobili sono simili tra loro quando appartengono al
medesimo segmento di mercato”.
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LA RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI
Il dato immobiliare è composto dal PREZZO o del CANONE di mercato, riferiti alla
DATA in cui si sono formati e da tutte le CARATTERISTICHE IMMOBILIARI tecnicoeconomiche, riconosciute dal mercato (domanda ed offerta) che generano
VARIAZIONE di prezzi o di canoni.
La rilevazione dei dati immobiliari permette di:
-
supportare l’attività professionale nella valutazione;
-
fornire indicazioni nel management immobiliare e negli investimenti immobiliari
(Saggi di capitalizzazione, GRM, DCR, Equity, etc.);
-
descrivere, interpretare e prevedere il mercato immobiliare nella sua diversità e
complessità;
-
garantire equità e trasparenza del mercato immobiliare.
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LE SCALE DI MISURA E RILEVAZIONI METRICHE
Caratteristiche quantitative
Le caratteristiche quantitative possono essere misurate con scala cardinale mediante
unità tecniche ed economiche (es. superfici, livello piano,numero servizi, etc.).
Criteri di rilevazione metriche delle superfici
- superficie esterna lorda (SEL);
- superficie interna lorda (SIL);
- superficie interna netta (SIN).
Caratteristiche qualitative
Le caratteristiche qualitative possono essere misurate nella scala nominale (es.
inquinamento, tipologia degli impianti, etc.) e scala ordinale (stato di manutenzione,
panoramicità, esposizione, finiture, etc.).
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Quando le caratteristiche qualitative entrano nell’analisi estimativa, devono essere
ricondotte tutte alla scala cardinale.
Schema 1 _ misura della caratteristica qualitativa su scala nominale.
Caratteristica
immobiliare
Acronimo
Nomenclatore
Categoria
Numero
Caratteristica
CRN
Descrizione
Assente
Presente
0
1
Schema 2 _ misura della caratteristica qualitativa su scala ordinale.
Caratteristica
immobiliare
Acronimo
Nomenclatore
Categoria
Numero
Caratteristica
CRO
Descrizione
Minimo
Medio
Massimo
1
2
3
La misurazione delle caratteristiche degli immobili deve perseguire:
- criteri trasparenti;
- regole precise;
- indicazioni uniformi;
- prassi condivise.
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ESEMPI DI RILEVAZIONE DI CARATTERISTICHE
IMMOBILIARI IN AMBITO RESIDENZIALE
Esempio di caratteristica qualitativa e rilevazione metrica
Superfici
Caratteristica
Superficie (SIL)
Rilevazione
Scala
cardinale
Destinazione delle superfici
Unità
m2
Note
diretta (rilievo)
desunta graficamente
principale
balcone
terrazza
soffitta
loggiato
cantina
sgombero
portico
autorimessa (box)
area esclusiva
ecc.
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Esempio di caratteristica qualitativa su scala nominale
Inquinamento
Caratteristica
Inquinamento
Inquinamento
Scala
nominale
Note
Atmosferico
[assente (0)/presente(1)]
Acustico
[assente (0)/presente(1)]
Elettromagnetico
[assente (0)/presente(1)]
Ambientale
[assente (0)/presente(1)]
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Esempio di caratteristica qualitativa su scala ordinale
Panoramicità
Caratteristica
Panorama
Descrizione
Scala
Unità
ordinale
Nomenclatore
Note
Minimo (1)
Rappresenta la presenza di qualità nel contesto L’unità immobiliare consente visuali non significative
ambientale ove si colloca l’immobile, per la presenza
di vedute, da uno o più ambienti, su aree di valore
urbano, storico - architettonico o paesaggistico.
Medio (2)
L’unità abitativa permette una parziale visuale del
contesto circostante su aree e fabbricati di pregio
paesaggistico, storico e/o architettonico
Classi:
- minimo
- medio
- massimo
Massimo (3)
L’unità immobiliare consente una buona e ininterrotta
visibilità del contesto circostante e verso aree di
pregio paesaggistico, fabbricati e spazi di valenza
storica e/o architettonica
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… in sintesi
Prezzo e caratteristica
Prezzo totale PRZ [€]
Data DAT [mesi]
Sup. principale SUP [m²]
Sup. balcone BAL [m²]
Sup. cantina CAN [m²]
Sup. autorimessa AUT [m²]
Servizi igienici SER [n]
Livello del piano LIV [n]
Riscaldamento pavimento PAV [n]
Impianto climatizzazione CLI [n]
Manutenzione fabbricato MAN [n]
Classe energetica ENE [n]
Inquinamento acustico ACU [n]
Esposizione EPO [n]
Panoramicità PAN [n]
Finiture FIN [n]
385.000,00
6
80,00
9,00
15,00
25,00
1
3
0
0
2
1
0
2
1
1
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LA “BANCA DATI IMMOBILIARI DEI GEOMETRI
ITALIANI”
La banca dati raccoglie:
-dati immobiliari puntuali e completi;
-parametri del segmento di mercato;
-indici e statistiche del mercato immobiliare.
La banca dati impiega:
-standard di rilevazione;
-controlli di qualità;
-codice di condotta e comportamento.