Transcript STIMA DEL FONDO RUSTCO 1) Quali sono gli

STIMA DEL FONDO RUSTCO
1) Quali sono gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione nella stima
dei fondi rustici ?
La stima di un fondo rustico può essere fatta applicando i seguenti aspetti economici:
◊ il più probabile valore di mercato
◊ il più probabile valore di trasformazione
◊ il più probabile valore complementare
◊ il più probabile valore di capitalizzazione
La scelta dell’aspetto economico viene desunta dal rapporto fra fatti, cose e persone implicate .
2) Che cosa significa stima a cancello chiuso e a cancello aperto?
Le stima a cancello aperto riguarda il capitale fondiario , nella stima a cancello chiuso vengono
valutate anche le scorte.
3) Che cosa rappresenta il valore di mercato nella stima di un fondo ?
Il valore di mercato è il valore di un bene in una libera contrattazione di mercato .
Nella valutazione del bene, il perito deve tenere conto delle specifiche caratteristiche del fondo e
del contesto economico in cui è inserito, ovvero delle dinamiche di mercato.
La stima del valore di mercato consiste essenzialmente nella previsione della domanda e della
offerta e quindi del prezzo di equilibrio .
4) Quali sono le principali caratteristiche della domanda e della offerta ?
L’offerta è in genere rigida , in quanto la terra è un bene economico non riproducibile, al contrario
di un fabbricato .
La domanda invece è tendenzialmente meno rigida dell’offerta , e dipende dalla dimensioni del
terreno ; tanto più è piccolo tanto maggiore è il numero dei potenziali acquirenti confinanti che
concorrono nell’aggiudicarsi il fondo , se il fondo invece è di grandi dimensioni il numero degli
acquirenti diventa più esiguo, limitato a soggetti facoltosi, provenienti spesso da altri settori .
Tuttavia l’investimento in terreni agricoli da parte di soggetti estranei all’agricoltura, è meno diffuso
rispetto ai fabbricati, in quanto hanno una redditività bassa, devono essere gestiti da un
imprenditore e gli oneri fiscali per soggetti esterni alla attività agricola sono molto gravosi.
5) Quali sono le caratteristiche di un fondo che possono influenzare maggiormente il suo
valore?
Fra gli aspetti da tenere in considerazione nella valutazione del più probabile valore di mercato di
un fondo rustico , quelli che possono influenzare maggiormente il valore sono .
◊ La destinazione produttiva
◊ La dimensione
◊ La presenza di fabbricati
◊ Altri fattori intrinseci ( es. forma più o meno regolare dei corpi colturali, accorpamento ) o
estrinsechi ( es. paesaggio)
La destinazione produttiva dell’azienda , è certamente uno degli aspetti più importanti che possono
influenzare il valore del fondo rustico.
Nella pratica estimativa si fa riferimento alla destinazione produttiva media ordinaria del fondo; la
classificazione dei fondi secondo lo schema INEA è la seguente:
◊ seminativi , irrigui o asciutti in cui sono compresi anche i terreni destinati a colture orticole ,
floricole e vivai
◊ prati suddivisi in permanenti e pascoli
◊ frutteti
◊ vigneti suddivisi in vigneto DOC, non DOC e vigneto di uva da tavola
◊ oliveti
La dimensione è altrettanto importante in quanto la domanda di fondi rustici, è inversamente
proporzionale alla dimensione .
Anche la dotazione di fabbricati è importante nella valutazione del fondo rustico , tant’è vero che il
valore unitario di un fondo provvisto di fabbricati è maggiore rispetto a quello di un fondo che ne è
sprovvisto.
Fra gli altri fattori che concorrono alla formulazione del giudizio di stima sul valore di mercato del
fondo rustico, giocano un ruolo importante anche la composizione del fondo in uno o più corpi, la
loro forma più o meno regolare, il contesto paesaggistico-ambientale , ecc..
6) Qual è il procedimento di stima nel più probabile valore di mercato di un fondo rustico?
Il perito deve giudicare la quotazione che il fondo potrebbe spuntare in una libera contrattazione di
mercato , con riferimento al momento in cui viene effettuata la stima.
Il procedimento è basato sulla comparazione diretta tra il fondo da stimare e fondi diversi simili
presi per confronto sulla base di un parametro comune , viene quindi applicata la nota equazione
fondamentale :
∑V : ∑ p = V : p
Dove
∑V
= sommatoria dei valori di mercato di fondi rustici simili a quello oggetto di stima
∑p
= sommatoria dei parametri ( es delle superfici ) di fondi simili
V
p
= valore ordinario del fondo oggetto di stima
= superficie del fondo oggetto di stima
Per la determinazione del più probabile valore di mercato, il perito può prendere in considerazione
un solo parametro tecnico ( es. superficie) o economico ( es. RA e Canone di affitto) oppure
considerare più parametri facendo la media dei valori trovati ( stima multiparametrica)
Il procedimento può essere :
◊ sintetico
◊ per valori unitari e tipici
◊ analitico .
Il procedimento per valori unitari o tipici , consiste nel suddividere il fondo in parti omogenee
determinando per ciascuna parte il relativo valore ; sommando tutti i valori dei singoli
appezzamenti ( ottenuti moltiplicando il valore unitario per il parametro tecnico) si ottiene il valore
del fondo.
Il procedimento analitico viene svolto a partire dai dati elementari e cioè dai singoli prezzi di
vendita dei beni simili con il rispettivo parametro , che in questo caso non è un parametro fisico (
superficie) come nel caso del procedimento sintetico, ma un parametro economico , costituito dal
reddito del proprietario imprenditore ( Reddito fondiario) o del solo proprietario (beneficio
fondiario).
Secondo il principio di ordinarietà, il tornaconto nel lungo periodo tende ad essere nullo, per cui il
Reddito fondiario si identifica nel beneficio fondiario.
La formula della capitalizzazione è infatti data dal rapporto fra il beneficio fondiario , medio
ordinario, e il saggio di capitalizzazione .
Il saggio di capitalizzazione da applicare si ricava attraverso il procedimento comparativo con altri
fondi simili a quelli oggetto di stima di cui si conosce il Beneficio fondiario e il valore
V=
Bf
r
r=
∑ Bf
∑V
Per la determinazione del beneficio fondiario si prende a riferimento il bilancio aziendale dove :
Bf= Plv – ( Q+Sv+Tr+Sa+St+I)
7) Perché si tratta di un procedimento obsoleto e poco attendibile ?
Si tratta di un procedimento poco attendibile in quanto :
◊ deve esistere una uguaglianza fra il valore di mercato e l’accumulazione dei redditi
all’attualità, cosa che nei casi pratici non si verifica in quanto il mercato dipende dalla
domanda e dalla offerta, mentre i prezzi dei prodotti agricoli e dei mezzi tecnici non
seguono le leggi di mercato dei beni fondiari
◊ il bene deve essere in grado di fornire un reddito continuativamente per il futuro
◊ mercato perfetto - il profitto dell’imprenditore è nullo ( prezzo = costo)
◊ sia possibile determinare il saggio di capitalizzazione
8) In quali caso viene di norma utilizzata la procedura per capitalizzazione nella
determinazione del valore di un bene?
Viene utilizzato a fini fiscali . Infatti i redditi catastali dei terreni agricoli , determinati attraverso
analisi di bilancio ( RA e RD) , consentono di stabilire il valore del terreno a fini fiscali ( che non è il
valore di mercato) e il coefficiente di moltiplicazione non è altro che una sorta di saggio di
capitalizzazione .
Es.
Valore terreno = (RD x1,25 x75) è come dire RD suddiviso per un saggio di capitalizzazione
1,06%:
Valore di un fabbricato ( Reddito catastale) x 1,05 x100 è come dire reddito catastale suddiviso per
un saggio di capitalizzazione dell’1% circa .
9) Quali sono le principali fonti dei prezzo di mercato?
La fonte dei dati riguarda prezzi di mercato forniti da intermediari della compravendita a dati
elaborati forniti da terzi.
Altra fonte è rappresentata dalle tabelle dei Valori Agricoli Medi che vengono elaborato ogni anno
dalla Commissione Provinciale Espropri .
Ci sono poi i dati raccolti dall’ INEA ( Istituto Nazionale di Economia Agraria)
10) Quali sono i principali correttivi al valore ordinario nella sima di un fondo rustico?
Il valore ordinario di mercato può essere corretto all’occorrenza, se sono riscontrabili differenze
rispetto alla media dei fondi presi a confronto.
Le correzioni al valore ordinario sono rappresentate dai comodi o scomodi e dalle aggiunte o
detrazioni .
I Comodi positivi o negativi ( scomodi) sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare
che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni presi a confronto pur nell’ambito della
stessa classe omogenea ( cioè nello stesso gradino della scala dei prezzi) .
Sono comodi ad esempio le caratteristiche chimiche-fisiche del terreno o l’ubicazione ; in questo
caso il perito generalmente quantifica il coefficiente di differenziazione appropriato .
Le aggiunte e detrazioni, a differenza dei comodi , sono riferibili ad uno stato momentaneo e quindi
modificabile (es. presenza di miglioramenti fondiari ).
Rientrano tra le più comuni aggiunte
◊ Le scorte nella stima a cancello chiuso
◊ Le quote latte
◊ I prodotti in corso di maturazione
◊ Le piantagioni
◊
I fabbricati eccedenti le necessità di conduzione del fondo o in condizioni migliori rispetto a
quelli dei fondi presi in esame per il confronto
Tra le detrazioni si includono
◊ I fabbricati carenti rispetto alle esigenze di coltivazione del fondo o quelli in cattivo stato di
manutenzione rispetto a quelli dei fondi presi in esame per il confronto
◊ Il debito residuo su mutui ipotecari
◊ La diminuzione di redditi dovuta a danni
◊ I gravami sulla proprietà ( usufrutto, presenza affittuario)
◊ Indennità spettante all’affittuario o usufruttuario nel caso questi abbia eseguito opere di
miglioramento fondiario
◊ Deprezzamento del fondo affittato
11) Quando si utilizza il valore di trasformazione nella stima di un fondo rustico?
Si utilizza quando il fondo è suscettibile di ordinaria trasformazione , come ad esempio da asciutto
a irriguo, da fondo ad indirizzo foraggiero e fondo ad indirizzo zootecnico , ecc..
La stima del valore di trasformazione consiste nel determinare il valore di mercato del fondo
suscettibile di trasformazione considerandolo già trasformato e detraendo i costo necessari per
seguire la trasformazione .
Valore di trasformazione = Valore di mercato post trasformazione – Costo della trasformazione
La trasformazione di un fondo richiede in genere un periodo di tempo di n anni ( periodo
transitorio) durante il quale sono eseguiti i lavori , periodo in cui cambia l’assetto produttivo
dell’azienda e conseguentemente il reddito .
Dal momento che il valore di trasformazione si ha dopo che è passato il periodo transitorio, mentre
le spese di miglioramento vengono effettuate anticipatamente , per effettuare la sottrazione è
necessario attualizzare gli importi, applicando al Valore di mercato post miglioramento, la formula
dell’anticipazione , moltiplicando il valore Vm per
Vt = Vm
1
.
qn
1
− Ko
qn
12) In che cosa consiste il costo di trasformazione?
Il costo totale della trasformazione è uguale alla somma delle spese dirette (costituite dalla spese
ordinarie da sostenere per effettuare i lavori), e le spese indirette , date dai mancati redditi che si
verificano durante il periodo transitorio. Questi ultimi sono costituiti dalla differenza fra il reddito
ordinario ante miglioramento e quello del periodo transitorio .
Bf periodo
transitorio
Bf post
Bf ante
n
Ko
Vm
qn −1
K o = Spese dirette + ( Bf tr − Bf a )
rq n
Quindi
Vtrasf = Vm
1 
qn −1 
−
Sp
+
(
Bfp
−
Bfa
)
 dirette

qn 
rq n 
13) Quando si utilizza il più probabile valore complementare nella stima di un fondo
rustico?
Il valore complementare viene applicato quando oggetto di stima è la parte di un fondo che viene
separata dal fondo unitario preesistente.
Questo succede ad esempio in caso di esproprio parziale che comporta la sottrazione di una parte
del terreno, parte che deve essere valutata tenendo conto del deprezzamento che la parte residua
può avere a seguito ad esempio alla riduzione tecnico funzionale del fondo post esproprio.
Il Valore di una parte si ottiene pertanto dalla differenza fra ilo valore del bene intero, meno quello
della parte residua .
Va = V – Vr
14) Come si determina il probabile valore di capitalizzazione?
Il valore di capitalizzazione ( o di rendimento) di un fondo si ottiene accumulando all’attualità il
reddito annuo ordinario ritraibile dal proprietario ( il Beneficio fondiario) , applicando la formula :
V0 =
Bf
r
Le fasi per la determinazione del valore di capitalizzazione sono due :
- la determinazione del reddito capitalizzabile
- la determinazione del saggio di capitalizzazione
Per reddito capitalizzabile si intende il beneficio fondiario medio annuo ( ordinario continuativo) che
il proprietario può ricavare dal fondo per un tempi illimitato.
Tale reddito si ricava dal bilancio estimativo, considerando il profitto nullo .
Bf = Plv − (Q + Sv + Tr + Sa + St + I )
Il saggio di capitalizzazione si ottiene attraverso il procedimento comparativo, considerando il
valore di mercato e il relativo beneficio fondiario di altri fondi simili a quello oggetto di stima .
∑ Bf
∑V
= rcap