Transcript Materiali lezione n. 27

Real estate
Economia del Mercato Mobiliare
Massimo Caratelli, dicembre 2014
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1
Argomenti
§  Fondi comuni di investimento
§  Fondi immobiliari
2
Fondi comuni di
investimento
3
Forma chiusa obbligatoria
§  Strumenti finanziari non quotati (10%
del totale delle attività)
§  Crediti
§  Beni immobili
§  Ammontare minimo di sottoscrizione
(50.000 euro)
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Durata dei fondi chiusi
§ 
§ 
§ 
§ 
§ 
§ 
Limite (30 anni)
Periodo di proroga (3 anni)
Regolamento del fondo
Richiesta della SGR
Consenso della Banca d’Italia
Completamento dello smobilizzo
degli investimenti
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Quotazione obbligatoria
§  Ammontare minimo di sottoscrizione
(25.000 euro)
§  Fondi immobiliari ad apporto
pubblico
§  Mercato telematico degli Investment
Vehicles (MIV)
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Fondi immobiliari
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Definizione
§  Fondi che investono esclusivamente
o prevalentemente in:
ü  Beni immobili
ü  Diritti reali immobiliari (proprietà,
usufrutto, …)
ü  Partecipazioni in società
immobiliari
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Qualche precisazione
§  Prevalentemente (almeno i 2/3)
§  Termine per rispettare il limite (24
mesi dall’avvio dell operatività)
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Società immobiliari
§ 
§ 
§ 
§ 
Società di capitali
Attività di acquisto e alienazione
Diritto di gestione (locazione)
Attività di costruzione (10%
dell attivo del fondo)
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Investire nel comparto
immobiliare (1)
§  Buona protezione contro inflazione
ü  Canoni di locazione ancorati
inflazione
ü  Costi di costruzione variano con
l inflazione
§  Profilo di rischio/rendimento
intermedio tra azioni e titoli di debito
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Investire nel comparto
immobiliare (2)
§  Bassa correlazione con le asset
class mobiliari
§  Ampia dimensione del mercato
ü  Tagli
ü  Destinazione d uso
ü  Area geografica
12
Investire nel comparto
immobiliare (3)
13
Investire nel comparto immobiliare (4)
.1
0
-.1
-.2
INTESA SANPAOLO
(rendimenti
settimanali)
.2
La correlazione tra rendimenti di
titoli azionari appartenenti allo
stesso settore
-.2
-.1
0
UNICREDIT
.1
.2
Scatter Plot
UNICREDIT
VS
INTESA SAN
PAOLO
(2008:1-2009
:12)
(rendimenti settimanali)
Coeff. di correlazione= 0.8
14
Investire nel comparto immobiliare (5)
0
-.2
-.4
D.lMIB30
(rendimenti mensili)
.2
.4
La correlazione tra rendimenti di
titoli azionari e rendimenti del
settore immobiliare diretto
-.04
-.02
mensili)
0(rendimenti.02
D.Rend_Abitazioni
.04
.06
Scatter Plot
MIBTEL –
IMMOBILIAR
E ITA
(Diretto)
(2008:1-2008
:12)
Investire nel comparto immobiliare (6)
16
Costi e rischi
§  Elevata soglia di entrata
§  Alti costi di ricerca della controparte
ed elevata incidenza degli oneri di
transazione
§  Concentrazione del rischio
(diversificazione)
17
Ulteriori dettagli sui fondi
immobiliari
§  Limite all investimento in un singolo
bene immobile (1/3 delle attività)
18
Assunzione di prestiti (1)
§  Fondi comuni ordinari
ü  Limite (10%)
ü  Fronteggiare sfasamenti
temporanei nella gestione della
tesoreria (investimento e
disinvestimento)
19
Assunzione di prestiti (2)
§  Fondi immobiliari
ü  Valore di immobili, diritti reali
immobiliari e partecipazioni in
società immobiliari (60%)
ü  Altri beni (20%)
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Assunzione di prestiti (3)
§  Nessun vincolo di destinazione o di
forma
§  Il limite sui prestiti non si applica a
fondi speculativi
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Fondi speculativi
§  Nessun limite agli investimenti
ü  Criteri e beni (regolamento del
fondo)
§  Tetto al numero di partecipanti (200)
§  Importo minimo di sottoscrizione
(500.000 euro)
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Tipi di fondi immobiliari
§  Fondi a raccolta (ordinari)
§  Fondi ad apporto (pubblico o privato)
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Fondi a raccolta
§  Sottoscrizione delle quote
ü  Conferimento in denaro
§  Piano di investimento predefinito
§  Contratti preliminari già stipulati
§  Impegni a erogare finanziamenti
ipotecari
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Fondi ad apporto pubblico (1)
§  Legge 86/1994 (art. 14-bis)
§  Apporto di immobili o diritti reali
immobiliari (conferimento in natura)
§  Oltre il 51% del patrimonio
§  Enti conferenti (Stato, enti
previdenziali pubblici, regioni, enti
pubblici locali)
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Fondi ad apporto pubblico (2)
§  SGR indipendente (MEF)
§  Offerta pubblica delle quote
§  Termine di conclusione dell offerta
(18 mesi dall ultimo apporto in
natura)
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Fondi ad apporto pubblico (3)
§  Collocare almeno il 60% delle quote
ü  Cadute le prenotazioni
ü  Liquidazione del fondo
§  Entro 6 mesi dalla consegna quote
ü  Quotazione obbligatoria
ü  Investitori istituzionali
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Fondi riservati (1)
§  Investitori qualificati
ü  Banche, imprese di investimento
ü  SGR, SICAV
ü  Imprese di assicurazione
ü  Intermediari finanziari ex art. 106
TUB
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Fondi riservati (2)
§  Aperti o chiusi
§  Deroga ai vincoli di investimento
(Banca d Italia)
ü  Regolamento del fondo
ü  Limite sui prestiti dei fondi
immobiliari
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Fondi ad apporto privato (1)
§  Legge 410/2001 (sviluppo dei FCI
immobiliari)
§  Conferimento di beni immobili
ü  Relazione di stima di esperti
indipendenti
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Fondi ad apporto privato (2)
§  Valore di stima ≥ Valore quote
emesse
ü  Possibile conferimento a sconto
§  Compatibilità dei conferimenti
rispetto alla politica di gestione
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Una fotografia del mercato
§  215 fondi operativi (30/6/2014)
§  Patrimonio complessivo (oltre 23 mld
euro)
§  22 fondi retail (di cui 16 ordinari)
§  193 fondi riservati (153 ad apporto)
§  23 SGR coinvolte (18 specializzate)
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