Transcript Perizia Lotto 1 - Vendite Giudiziali
TRIBUNALE DI PRATO
F ALLIMENTO : n.
44/2012 R.G.F.
G.D.:
Dott. M. N. LEGNAIOLI
F ALLITA :
GES.APP. S.p.a.
con sede in Prato sentenza dich.va del 30.05.2012
C URATORI :
Dott. Stefano Barni
e
Dott. Filippo Sanesi
Lotto 1
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO BENI IMMOBILI CESPITE N. 1
Terreno Prato (PO) - Via del Malfante
Prato, 4 ottobre 2013
Il C.T.
(
geometra Alessandro Pieraccini
)
Geometra Alessandro Pieraccini
Via G. Matteotti, 7 - 59100 PRATO tel./fax 0574 27381 [email protected]
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INDICE DI CONSULTAZIONE
PREMESSA: ................................................................................ Pag.
CAPITOLO 1: “Ubicazione e descrizione, consistenze e confini” .............................................................. Pag.
CAPITOLO 2: “Formazione dei lotti - Divisibilità dei beni” ........ Pag.
CAPITOLO 3: “Accertamenti della proprietà e provenienze, referenze catastali, riscontri ipotecari, possesso e rapporti locativi, vincoli ed oneri giuridici e 3 altre informazioni particolari, ............................. Pag.
CAPITOLO 4: “Accertamenti in ordine alla Legge n. 47/85 sue 6 CAPITOLO CAPITOLO proroghe modifiche e varianti” .......................... Pag.
10 5: “Criteri e procedimenti di stima” ........................ Pag.
6: “Stima dei beni”.................................................
Pag.
10 11 4 6 CAPITOLO 7: “Attribuzione del valore di mercato a base d’asta” ..............................................................
Pag.
CAPITOLO 8: “Risposta al quesito” ........................................
Pag.
14 15 “Elenco degli allegati” .......................................
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TRIBUNALE DI PRATO
F ALLIMENTO : n.
44/2012 R.G.F.
G.D.:
Dott. M. N. LEGNAIOLI
F ALLITA :
GES.APP. S.p.a.
con sede in Prato sentenza dich.va del 30.05.2012
C URATORI :
Dott. Stefano Barni
e
Dott. Filippo Sanesi
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Il sottoscritto geometra Alessandro Pieraccini nato a Montecarlo (LU) il 9 dicembre 1965, libero professionista iscritto all’albo del collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della provincia di Prato con il n. 239, con studio in Prato, Via G. Matteotti n. civ. 7, ricevuto l'incarico dai curatori fallimentari della procedura in epigrafe di procedere agli accertamenti ed alla redazione di perizia estimativa dei beni acquisiti alla massa fallimentare, accettato il mandato espone quanto segue.
PREMESSA
E’ oggetto della presente relazione l’appezzamento di terreno sito in comune di Prato, località san Giusto, Via del Malfante, costituente uno dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare.
Reperita la documentazione preliminarmente ritenuta necessaria per gli accertamenti del caso, accompagnato dai curatori, ho effettuato i sopralluoghi per le verifiche ed i rilievi al terreno suddetto, nel corso dei quali, constatato l’effettivo stato dei luoghi, accertate le condizioni intrinseche ed estrinseche del medesimo bene, è emerso quanto più avanti riportato.
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CAPITOLO 1
UBICAZIONE E DESCRIZIONE - CONSISTENZE - CONFINI
U BICAZIONE E DESCRIZIONE
L’immobile di cui trattasi, acquisito alla massa fallimentare per la quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà della società fallita come più avanti specificato, è costituito da un appezzamento di terreno incolto ed inedificabile, avente la natura urbanistica più avanti specificata al successivo capitolo 4, di forma irregolare e giacitura piana, della superficiale estensione di mq. 5.089,00 o quanti siano a corpo e non a misura, sito in Prato, località San Giusto con accesso diretto dalla Via del Malfante.
L’appezzamento di terreno è suddiviso, per mezzo di recinzione in parte in paletti e rete metallica ed in parte in legno e in ferro, in due porzioni di superficie pressochè corrispondente alle quote indivise detenute oltre che dalla società fallita anche dall’ulteriore comproprietaria, con accesso disimpegnato da stradina ricavata in diramazione dalla Via Malfante; entrambe le porzioni sono utilizzate dalle società proprietarie come deposito di materiali e mezzi da costruzione e su di esse insistono alcune eterogenee tettoie del tipo da “cantiere”, in elementi di legno e ferro, per la protezione e il ricovero dei suddetti mezzi e materiali.
La porzione tenuta in uso dalla società fallita, di forma irregolare, è quella contigua e più prossima alla Via del Malfante ed è evidenziata con perimetrazione rossa nella planimetria dimostrativa allegata alla presente con il n. 1, precisando che detta rappresentazione grafica pur indicativamente riportante lo stato di fatto è puramente indicativa della Pagina
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posizione della recinzione, trattandosi comunque di trasferimento della proprietà indivisa dell’immobile in parola.
La zona ove è ubicato l’immobile, nella periferia sud-ovest della città, costituisce un’area prevalentemente verde con terreni circostanti utilizzati allo stesso modo di quello di cui si tratta, prossima a comparti industriali-artigianali e all’abitato della frazione di San Giusto ove sono presenti complessi scolastici ed esercizi commerciali al dettaglio e della grande distribuzione collegata alle strade di scorrimento meccanico veloce, “tangenziali” e al casello “Prato Ovest” della Autostrada A/11 “Firenze Mare”.
Il tutto come più e meglio visualizzato con la documentazione fotografica allegata con il n. 2 e come posseduto dalla società fallita ed a questa pervenuto con l’atto di compravendita notaio A. Lops di Prato, repertorio n. 240.524/11.643 del 22 marzo 2000, di seguito citato, allegato ed a cui si fa espresso riferimento per quanto ivi contenuto, trascritto e/o rimandato ai precedenti titoli di provenienza.
C ONSISTENZE
S UPERFICIE T ERRENI
- terreno ; superficie catastale
mq.
5.089,00
C ONFINI
L’appezzamento di terreno è complessivamente confinato in senso orario da: Via del Malfante, proprietà Pieri, proprietà Nistri, proprietà Ciampolini-Ciardi”, proprietà Istituto Diocesano per il Sostentamento del Clero, proprietà Iuspa, salvo se altri o come meglio di fatto.
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CAPITOLO 2
FORMAZIONE DEI LOTTI - DIVISIBILITA’ DEI BENI
L’immobile di cui trattasi, costituito da appezzamento di terreno inedificabile, acquisito alla massa fallimentare per la quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà detenuta dalla società fallita, per la sua unitaria natura urbanistica scaturente dal vigente strumento pianificatorio, costituisce un UNICO LOTTO che trova riscontro ed appetibilità commerciale nella sua interezza.
CAPITOLO 3
ACCERTAMENTI DELLA PROPRIETA’ E PROVENIENZE REFERENZE CATASTALI RISCONTRI IPOTECARI POSSESSO E RAPPORTI LOCATIVI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI E ALTRE INFORMAZIONI PARTICOLARI
Accertamenti della Proprietà e Provenienze
Il terreno acquisito alla massa fallimentare di cui al presente lotto, è della piena proprietà per la quota indivisa di 300/1.000 della società fallita ”
GES.APP. S.p.a.
” con sede in Prato (PO), codice fiscale 01740600208, già ”
GES.APP. S.r.l.
” con sede in Firenze (FI) come da atto di trasformazione societaria ai rogiti del notaio Andrea Lops di Prato, repertorio n. 336.598, raccolta n. 21.125 del 18 settembre 2006, registrato a Prato il 22 settembre 2006 al n. 3.066 ed ivi trascritto il 27 ottobre 2006 al n. 8.858 di registro particolare, ad essa pervenuto, unitamente alla “COGEMA COSTRUZIONI EDILI DI GIUSEPPE MAIO & C. S.n.c.” con sede in Prato, acquirente Pagina
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dell’ulteriore quota indivisa di 700/1.000, da
IERACITANO ANTONIO INNOCENTI
nato a Reggio Calabria (RC) il 28 dicembre 1967, con atto ai rogiti del notaio Andrea Lops di Prato, repertorio n. 240.524, raccolta n.
11.643 del 22 marzo 2000, registrato a Prato il 7 aprile 2000 al n. 10.058 ed ivi trascritto il 27 marzo 2000 al n. 1.694 di registro particolare, allegato in copia alla presente con il n. 3 ed al quale si fa pieno ed integrale riferimento per quanto ivi contenuto, trascritto e/o rimandato ai precedenti titoli di provenienza.
In esso IERACITANO ANTONIO INNOCENTI il medesimo bene era pervenuto, da epoca anteriore al ventennio, quanto alla quota indivisa di 1/3 per atto di compravendita ai rogiti del notaio Carlo Pasquetti di Prato del 19 marzo 1999, repertorio n. 15.650 e raccolta n. 4.479, registrato a Prato il 7 aprile 1999 al n. 1.026 e quanto alla residua quota di 2/3 per atti di compravendita ai rogiti del notaio Fabio Turchini di Firenze del 19 marzo 1999, repertorio nn. 20.760 e 20.762, raccolta nn. 4.647 e 4.648, registrati a Firenze il 2 aprile 1999 al nn. 2.873 e 2.875.
Referenze Catastali
Al catasto terreni del Comune di Prato il terreno in parola risulta correttamente intestato per quota alla società fallita ed è rappresentato sul foglio di mappa
74
come di seguito riportato: part.
1399
qual. sem. arb. classe
2
mq. 5.089 R.D.
€. 31,54
R.A.
€. 15,77
Si allega alla presente, con il n. 4 la visura e con il n. 5 l’estratto di mappa ove il terreno è individuato con perimetrazione di colore verde.
Riscontri Ipotecari
Alla data odierna a carico della “
GES.APP. S.P.A.
“ con sede a Prato Pagina
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(PO), C.F. 01740600208, od altri soggetti, con riferimento ai beni acquisiti alla massa fallimentare di cui al presente lotto, all’Agenzia dell’Entrate, Servizio Territorio, risultano le seguenti formalità pregiudizievoli.
T R A S C R I Z I O N I
TRASCRIZIONE n. 1.224 di registro particolare del 17.02.2012
, decreto di ammissione a concordato preventivo emesso dal Tribunale di Prato in data 22.12.2011, rep. n. 2.810, a favore della MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO DI GES.APP. S.P.A.
come sopra individuata, gravante, fra l’altro, sulla quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà della stessa società sul seguente bene: 1.1
Comune di Prato (PO) - Terreno
C.T. - Foglio 74 - Part. 1399
TRASCRIZIONE n. 4.317 di registro particolare del 12.07.2012
, sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Prato in data 30.05.2012, rep. n. 1.233, a favore della MASSA DEI CREDITORI DI GES.APP. S.P.A. come sopra individuata, gravante, fra l’altro, sulla quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà della stessa società sul seguente bene: 1.1
Comune di Prato (PO) - Terreno
C.T. - Foglio 74 - Part. 1399
I S C R I Z I O N I
ISCRIZIONE n. 1.181 di registro particolare del 27.05.2011
, ipoteca giudiziale per la somma di €. 650.000,00, derivante da decreto ingiuntivo Pagina
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emesso dal Tribunale di Firenze in data 04.05.2011 rep. n. 2.473,
a favore
di MASSETI LUCIANO nato a Firenze (FI) il 21.11.1955 e MASSETI LAURA nata a Firenze (FI) il 05.03.1958 e
contro
“GES.APP.
S.P.A.“ con sede a Prato come sopra individuata, a garanzia della somma di €. 550.887,67 in linea capitale, gravante, fra l’altro, sulla quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà della stessa società sul seguente bene: 1.1
Comune di Prato (PO) - Terreno
C.T. - Foglio 74 - Part. 1399
Possesso e rapporti locativi
Il terreno in parola, già nella disponibilità della società fallita per una porzione pressochè corrispondente alla quota indivisa detenuta, occupato da materiali e macchine da costruzione della stessa società, è a disposizione, per la suddetta medesima porzione, della curatela fallimentare.
Eventuali vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene
Dagli accertamenti esperiti relativamente ai beni di cui al presente lotto è emerso che:
Altre informazioni sul bene
Dagli accertamenti esperiti relativamente all’immobile di cui al presente lotto è emerso che: Pagina
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cause in corso.
CAPITOLO 4
ACCERTAMENTI URBANISTICO-EDILIZI ED IN ORDINE ALLA LEGGE N. 47 DEL 28.02.1985 SUE PROROGHE MODIFICAZIONI E VARIANTI
L’appezzamento di terreno di cui trattasi, inedificabile, dal punto di vista urbanistico, ricade nel vigente Regolamento Urbanistico, in parte nel sistema ambientale (V), sub-sistema
V7
“
I capisaldi della pianura coltivata
“, ambito
V7.1
“
I parchi agricoli delle quadre
“, definito all’art. 74 delle N.T.A.
dello stesso R.U., come risulta dall’estratto della tavola grafica allegato alla presente con il n. 6.
CAPITOLO 5
CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA
Acquisito tutto quanto suesposto ed ogni elemento qualificante e dequalificante in ordine al bene da stimare, allo scopo di espletare con la maggior conoscenza e competenza possibile il mandato ricevuto ed in particolare: della ubicazione e della natura del terreno; della consistenza e della destinazione urbanistica del bene; della disponibilità dell’immobile da parte della procedura; dei valori di beni simili od il più possibile simili, liberamente commerciati nella zona in cui è ubicato il bene da stimare; ed eseguito: le visure catastali ed ipotecarie; Pagina
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i controlli e le verifiche per appurare la corrispondenza dei titoli di provenienza con le trascrizioni, le volture, gli atti catastali ed il diritto di proprietà; i rilievi e gli accertamenti sul posto allo scopo di accertare le reali condizioni e la effettiva consistenza del bene.
Accertato che non esiste un reddito certo e durevole onde poter effettuare, individuando un appropriato tasso di capitalizzazione, la “stima analitica”, tenuto conto di tutto quanto sopra esposto che costituisce l’indagine indispensabile allo scopo di acquisire ogni possibile elemento atto alla valutazione di beni immobili, nel caso in specie è applicabile la STIMA COMPARATIVA O SINTETICA che ha come riferimento i valori di mercato realizzati di beni simili o il più possibile simili nella zona in cui si trovano gli immobili de quo; ciò con parametri analitici che tengono conto delle singole consistenze in relazione ai valori medi che il bene ha in libere contrattazioni commerciali.
CAPITOLO 6
STIMA DEI BENI
Lotto Unico: Quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà su appezzamento di terreno, incolto ed inedificabile, di forma irregolare e giacitura piana, della superficiale estensione di mq. 5.089,00 o quanti siano a corpo e non a misura, sito in Prato, località San Giusto con accesso diretto dalla Via del Malfante. L’appezzamento di terreno è suddiviso, per mezzo di recinzione in parte in paletti e rete metallica ed in parte in Pagina
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legno e in ferro, in due porzioni di superficie pressochè corrispondente alle quote indivise detenute oltre che dalla società fallita anche dall’ulteriore comproprietaria, con accesso disimpegnato da stradina ricavata in diramazione dalla Via Malfante, entrambe le porzioni sono utilizzate dalle società proprietarie come deposito di materiali e mezzi da costruzione e su di esse insistono alcune tettoie del tipo da “cantiere”, in elementi di legno e ferro, per la protezione e il ricovero dei suddetti mezzi e materiali. La porzione tenuta in uso dalla società fallita, di forma irregolare, è quella contigua e più prossima alla Via del Malfante ed è evidenziata con perimetrazione rossa nella planimetria dimostrativa allegata alla presente con il n. 1, precisando che detta rappresentazione grafica pur indicativamente riportante lo stato di fatto è puramente indicativa della posizione della recinzione, trattandosi comunque di trasferimento della proprietà indivisa dell’immobile in parola, posto in vendita come sopra descritto nell’odierno stato dei luoghi. Il tutto come posseduto dalla società fallita ed a questa pervenuto con l’atto di compravendita notaio A. Lops di Prato, repertorio n.
240.524/11.643 del 22 marzo 2000, di seguito citato, allegato ed a cui si fa espresso riferimento per quanto ivi contenuto, trascritto e/o rimandato ai precedenti titoli di provenienza.
STIMA COMPARATIVA O SINTETICA Atteso quanto sopra riportato, le verifiche e le indagini espletate Pagina
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relativamente al bene da stimare, al fine di determinare il “valore di mercato” tenendo conto della tipologia e della natura del bene e la zona in cui esso è inserito con le considerazioni sopra riportate, in via del tutto comparativa e sintetica, riferendomi cioè a valori medi di mercato per libere contrattazioni praticate nella zona di beni simili, o il più possibili simili e tenuto conto: che la superficiale estensione catastale dell’appezzamento di terreno indicata al Capitolo 1, paragrafo
Consistenze
è pari a
mq. 5.089,00
; che nel caso in specie è stata acquisita alla massa fallimentare la quota indivisa di 300/1.000 della piena proprietà del bene; che trattasi di terreno incolto inedificabile; che il terreno è suddiviso, per mezzo di recinzione, in due porzioni di superficie pressochè corrispondente alle quote indivise detenute oltre che dalla società fallita anche dall’ulteriore comproprietaria, con accesso disimpegnato da stradina ricavata in diramazione dalla Via Malfante; che entrambe le porzioni sono utilizzate come deposito di materiali e mezzi da costruzione e su di esse insistono alcune tettoie del tipo da “cantiere”, in elementi di legno e ferro, per la protezione e il ricovero dei suddetti mezzi e materiali; che la porzione tenuta in uso dalla società fallita, è quella contigua e più prossima alla Via del Malfante ed è evidenziata con perimetrazione rossa nella planimetria dimostrativa allegata alla presente con il n. 1, precisando che detta rappresentazione grafica pur indicativamente riportante lo stato di fatto è puramente indicativa della posizione della recinzione, trattandosi comunque di trasferimento della proprietà indivisa Pagina
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dell’immobile in parola; che l’immobile, nella porzione tenuta in uso dalla società fallita, è nella disponibilità della curatela fallimentare; che sentito operatori del mercato immobiliare ho appurato che terreni aventi la natura urbanistica assimilabile a quello di cui trattasi, vengono mediamente posti in vendita con prezzi intorno ad €. 15,00/mq.; che le compravendite hanno subito negli ultimi tempi una significativa generale contrazione determinando una conseguente stagnazione del mercato immobiliare; posso attribuire il seguente valore unitario al metro quadrato di superficie:
T ERRENO INEDIFICABILE
Superficie mq. 5.089,00 a €.
15,00 €.
Valore Commerciale arrotondato intera Piena Proprietà .. €.
Valore Commerciale quota di 300/1.000 Piena Proprietà .
€.
76.335,00 76.300,00
22.900,00
CAPITOLO 7
ATTRIBUZIONE DEL VALORE DI MERCATO A BASE D’ASTA
Tenuto conto: di ogni elemento acquisito in ordine al più probabile “valore di mercato” del bene di cui trattasi; dello scopo per cui sono stato chiamato a stimare i beni che è finalizzato a determinare il valore che costituisce la “base d’asta” dell’immobile acquisito alla massa fallimentare, per il quale ritengo giusto ed equo apportare al valore determinato una decurtazione del 10% per i termini in Pagina
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cui è richiesto che avvenga il saldo di quanto dovuto da parte dell’eventuale aggiudicatario; delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio immobiliare che costituisce un unico lotto; di tutto quanto sopra esposto in ordine alla natura del bene ed alla zona in cui esso ricade; si ha: €. 22.900,00 - 10% = €. 20.610,00 VALORE A BASE D’ASTA INTERO LOTTO arrotondato .......
€.
20.500,00
CAPITOLO 8
RISPOSTA AL QUESITO
Il bene acquisito alla massa fallimentare, che costituisce un unico lotto vendibile, individuato e descritto per natura, caratteristiche e consistenze, è stato valutato determinandone il valore a base d’asta, esponendo gli elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata come riportato nei capitoli 5, 6 e 7 che precedono.
Nei precedenti capitoli sono stati indicati altresì: gli accertamenti sulla attuale proprietà e provenienze del bene; l’identificazione catastale del bene; gli accertamenti sullo stato di possesso del bene; le risultanze degli accertamenti ipotecari; l’esito degli accertamenti esperiti presso il Comune di Prato per le verifiche urbanistiche per il bene oggetto di valutazione; nonché gli altri elementi utili e necessari per la stesura del decreto di Pagina
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trasferimento.
Si allega alla relazione di stima documentazione fotografica ritraente il bene oggetto di procedura, copia dell’atto di provenienza, copia della visura e dell’estratto di mappa catastale.
La presente perizia viene prodotta in due copie tutte corredate degli allegati, una delle quali priva di ogni riferimento alla società fallita, nonché il cd-rom sul quale è memorizzata.
Il tutto ad evasione dell'incarico affidatomi pur rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento sia ritenuto necessario in merito.
Prato, 4 ottobre 2013
Il C.T.
(
geometra Alessandro Pieraccini
)
Allegati:
1. Planimetria dimostrativa indicativa dell’immobile 2. Documentazione fotografica 3. Copia atto di compravendita, notaio A. Lops rep. n. 240.524 del 22.03.2000
4. Visure catastale 5. Estratto di mappa catastale 6. Estratto del Regolamento Urbanistico Pagina
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GIUDICE DI PACE DI PRATO VERBALE DI GIURAMENTO
L’anno duemilatredici (2013) e questo dì otto (8) del mese di ottobre in Prato, avanti a me sottoscritto Funzionario Giudiziario dell’Ufficio del Giudice di Pace di Prato, è personalmente comparso il geometra
Alessandro Pieraccini
nato a Montecarlo (LU) il 09.12.1965, con studio in Prato Via G. Matteotti n. civ. 7, mostrandomi una sua consulenza tecnica redatta su incarico conferito dai curatori della procedura di Fallimento n.
44/2012 R.G.F. del Tribunale di Prato, Giudice Delegato Dott.ssa M. N.
Legnaioli,
D O M A N D A
di essere ammesso a giurarla.
Dietro di che il sottoscritto Funzionario Giudiziario ha ricordato al comparente geometra
Alessandro Pieraccini
l’importanza morale e religiosa del Giuramento e le pene sancite dalla Legge contro i periti falsi e reticenti.
Quindi lo stesso comparente, nelle forme e norme di Legge, ha prestato giuramento secondo la formula: “
giuro di aver bene e fedelmente proceduto nelle operazioni affidatemi con il solo scopo di far conoscere la verità.
” Fatto, letto e sottoscritto.
Il C.T. (geometra Alessandro Pieraccini)
Il Funzionario Giudiziario Pagina
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