Transcript adviesaanvraag

Ons kenmerk:
Uw kenmerk:
Behandeld door:
Bijlage(n):
14.61114/ds/ET
Noek Pouw
-
Aan het bestuur van de
Huurdersorganisaties van
Stichting DUWO
Datum:
Onderwerp:
29 januari 2014
Voorstel Serviceabonnement DUWO
Geacht Bestuur,
Bijgaand informeer ik u over het voorstel van DUWO voor de uniformering van het serviceabonnement (verder te
noemen: SA). Het betreft het door huurders afgekochte klein onderhoud verband houdend met het normaal en
dagelijks gebruik van de woning, conform het zogeheten besluit Kleine Herstellingen van 8 april 2003 als bedoeld
in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Het voorstel betekent een wijziging van beleid voor de huurders van voormalig SLS wat betreft de samenstelling
van het SA-pakket en voor studenthuurders van DUWO wat betreft het tarief.
Het nieuwe pakket
Als uitgangspunt voor het nieuwe SA-pakket is het SA van DUWO genomen. De wijzigingen voor huurders van
het voormalige SLS zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het betreft een aantal wijzigingen voortkomend uit
een consequente aansluiting bij het besluit kleine herstellingen, die bovendien deels al bestaande praktijk waren
bij SLS. De voorgestelde wijzigingen ten aanzien van brandblusapparatuur zijn conform het voorstel van DUWO
uit 2012 (niet vastgesteld), dat op een later moment nog met de huurdersorganisaties besproken zal worden in
kader van het servicekostenbeleid. Totdat daar overeenstemming over is blijft de huidige werkwijze van kracht.
Activiteit
SLS
Bestrijding bedwantsen en faraomieren
Ontstoppen riolering/gootsteenafvoeren/sifons e.d.
Bestrijding muizen, vlooien, wespennesten, motten en zilvervisjes
Herstel van huistelefoon- en intercominstallaties
Herstel/vervangen brievenbussloten/-kleppen
Schoonmaken van goten bij (eengezins)woningen
Onderhoud hang- en sluitwerk van buitendeuren/-ramen/toegangsdeuren
Bestrijding van ratten
Repareren van afvoeren/sifons
Deurbel/belinstallatie (individueel)
In bedrijf stellen van aardlekschakelaars
Isoleren van leidingen
Vervangen van sleutel na verlies/breuk en extra sleutel(s)
Aansluiten van kooktoestellen, op verzoek
Plaatsen van tochtstrippen
Herstellen/vervangen van ramen en deuren binnenzijde
Herstellen/vervangen wastafels/fonteintjes, toiletpot, spiegels en planchetten
Afstellen van tijdklok, thermostaat en ketel
Herstel van privacyschermen (appartementen)
Herstel/vervangen fietsenrekken
Herstel/vervangen tussenmeters
Nieuwe thermostaatventiel plaatsen ipv kranen
Oud
Nieuw
NVT
Huurder
Huurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Serviceonderhoud/-beheer
Huurder
Huurder
Huurder
Huurder
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Serviceabonnement
Huurder
Huurder
Huurder
Huurder
Huurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Herstel/vervangen slanghaspels binnen max. levensduur
Herstel/vervangen lichtkoepels
Herstel/vervangen bij breuk/schade van ruiten binnen
Vervangen bij breuk van voorzetramen
Herstel/vervangen brandblussers binnen max. levensduur
Herstel/vervangen/inspectie brandkranen binnen max. levensduur
Jaarlijkse inspectie brandblusapparatuur
Herstel/vervangen Brandblussers na max. levensduur
Huurder
Verhuurder
Huurder
Huurder
Huurder
Huurder
Huurder
Verhuurder
Verhuurder
Glasverzekering
Glasverzekering
Glasverzekering
50% SK/50% Verhuurder
50% SK/50% Verhuurder
50% SK/50% Verhuurder
50% SK/50% Verhuurder
Het glasfonds bij SLS gaat in de nieuwe situatie over in de glasverzekering, die via de servicekosten verrekend
wordt. De tarieven ontlopen elkaar nauwelijks en de DUWO verzekering kent een iets ruimere dekking (zie tabel).
De tarieven bij SLS bedroegen in 2013 voor enkel glas € 0,72 voor een kamer en € 1,09 voor een woning. Voor
dubbel glas is dat resp. € 1,14 en € 1,71 per maand. Alle huurders van DUWO betalen € 1,22 per maand,
ongeacht of het om enkel of dubbel glas gaat.
Het fonds binnenschilderwerk van SLS blijft vooralsnog bestaan.
Voor DUWO-huurders is er ook een beperkt aantal wijzigingen in het SA-pakket, allen in het voordeel van
huurders.
Activiteit
Herstel/vervangen beltableaus/belinstallaties (gemeenschappelijk)
Repareren gaskranen/aansluitpunten
Herstel keukenblok
Herstel aanrechtblad
Oud
Serviceabonnement
Huurder
Huurder
Huurder
Nieuw
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Verhuurder
Tariefstelling
In de huidige situatie hanteert DUWO een hoger tarief voor zelfstandige eenheden dan voor onzelfstandige
eenheden (€ 4,95 vs € 2,95). Bij SLS is dit andersom (€ 1,45 vs € 2,90 ex. kosten vanuit het servicebeheer).
DUWO kiest ervoor in de nieuwe situatie een apart tarief te rekenen voor studenteneenheden en niet
studenteneenheden, en voor de studenteneenheden de SLS-opbouw te volgen.
Voor de niet studenteneenheden wordt het huidige tarief van DUWO aangehouden (geïndexeerd). Voor de
studenteneenheden wordt een hoger tarief gerekend bij onzelfstandige eenheden. Deze tariefstructuur komt meer
overeen met de werkelijke kosten per type woning. Voor onzelfstandige eenheden worden immers extra kosten
gemaakt voor de gemeenschappelijke ruimten. Het hogere tarief voor zelfstandige woningen bij DUWO komt
voort uit het verleden toen de zelfstandige woningen bij DUWO bijna zonder uitzondering niet studentenwoningen
betroffen (waarmee wel hogere kosten gemoeid zijn vanuit het serviceabonnement). Dat wordt nu gecorrigeerd .
Er wordt één tarief gehanteerd voor materiaal en menskracht gemoeid met het SA. Het onderscheid tussen
serviceonderhoud (materialen en diensten van derden) en servicebeheer (diverse soorten arbeid met betrekking
tot het uitvoeren van reparaties/ mutaties, waaronder serviceonderhoud), zoals SLS dat kent, komt te vervallen.
Doordat het serviceabonnement voor zelfstandige woningen BTW-plichtig is, leidt deze tariefstelling inclusief
1
BTW tot één gelijk tarief voor alle studentenwoningen. Dit lijkt ons een praktisch en transparante werkwijze.
De maandtarieven voor 2014 zijn als volgt*:
- onzelfstandige studentenwoning : € 3,60
- zelfstandige studentenwoning
: € 3,00 ex BTW, € 3,63 incl. BTW
- niet studentenwoning
: € 4,20 ex BTW, € 5,10 incl. BTW
- Accommodate
: € 1,05 op reguliere tarieven ivm de hogere SA-kosten bij short stay housing
* Over de tarieven wordt conform beleid van DUWO en de Huurcommissie 5% administratiekosten gerekend. De
tarieven van het serviceabonnement worden, net als alle overige tarieven, jaarlijks geïndexeerd op basis van de
CPI (consumentenprijsindex), tenzij de verwachte uitgaven in komende jaar deze indexatie niet rechtvaardigen.
Het tarief wordt afgerond op 10-eurocent.
In de nieuwe tariefstructuur gaan DUWO-huurders van onzelfstandige eenheden dus meer betalen en DUWOhuurders van zelfstandige studenteneenheden minder. Voor SLS-huurders betekenen de nieuwe tarieven door
1
De BTW-plicht gold al, maar wordt nu apart inzichtelijk gemaakt in het tarief
een – ten behoeve van uniforme tarieven- voorzichtige doorberekening van de kosten gerelateerd aan het
serviceonderhoud, vanuit het servicebeheer geen verslechtering.
Implementatie en communicatie
Ook in de nieuwe situatie is uitgangspunt dat alle huurders een SA afsluiten met DUWO. Voor huurders van
onzelfstandige eenheden is die verplicht, huurders van zelfstandige woningen zullen actief moeten aangeven als
ze geen gebruik willen maken van het SA. Het SA moet met individuele huurders overeengekomen zijn. Dit wordt
geregeld via de Huurvoorwaarden.
Het is voor de hand liggend om de nieuwe tariefstructuur, gelijk met het daaraan gerelateerde servicekostenbeleid door te voeren per 1 juli aanstaande, als ook de nieuwe voorschotbedragen in werking treden. Alle
huurders zullen dan, tegelijk met de aanzegging van de huurverhoging, per 1 mei as worden geïnformeerd over
de nieuwe tariefstelling. De informatie over het nieuwe SA-pakket zal per 1 mei digitaal worden ontsloten via de
website. Hiertoe komt er een nieuwe, digitale folder ‘woning onderhouden’, die de oude folders van DUWO en
SLS vervangt. In deze folder worden alle reguliere onderhoudsactiviteiten opgenomen die voor rekening van de
huurder zijn en in het serviceabonnement zijn opgenomen dan wel via de servicekosten worden verrekend.
Het voorstel is om al wel direct met het nieuwe, uniforme SA-pakket te gaan werken, waarbij DUWO tot 1 juli
aanstaande, wanneer de nieuwe tarieven ingaan, coulant om zullen gaan met uitvoering van evt. activiteiten die
op basis van oud beleid in het voordeel van de huurder werden toegerekend.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de inhoud van en werkwijze rond het
serviceabonnement. Omdat het een onderdeel van de servicekosten betreft, is mijn vraag aan BRES of zij in kan
stemmen met de samenstelling van het SA-pakket en aan de studenthuurdersorganisaties WijWonen, VBU en
Duwoners of zij instemmen met de nieuwe tariefstelling voor studentenwoningen. Ik verneem het antwoord graag
binnen zes weken na dagtekening van deze brief, dus uiterlijk 10 maart.
Als er bij u verdere vragen of opmerkingen zijn bij het voorstel, dan verneem ik dat natuurlijk ook graag.
Met vriendelijke groet,
Stichting DUWO
Mr. J.J. Benschop,
Algemeen directeur