voorstel-duurzame verkavelingen - N
Download
Report
Transcript voorstel-duurzame verkavelingen - N
Duurzame verkavelingen
1. Gemeentelijke noden
Zoals iedereen weet staat de woning en bouwgrondenmarkt ook in onze gemeente onder
zware druk. Het wordt steeds moeilijker voor jonge mensen om in Merksplas te blijven
als ze een eigen woning willen bekomen.
Doordat het voor de gemeente niet mogelijk is om nieuwe verkavelingen te realiseren
zijn wij op zoek gegaan naar nieuwe mogelijkheden om aan deze problematiek iets te
doen.
Binnen de N-VA hebben we daarom een dossier opgesteld rond het creëren van
duurzame verkavelingen. Hoe dat we dat juist zouden willen verwezenlijken kan je
verder in dit document vinden.
Door deze wijzigingen krijgen nieuwe woonvormen van de toekomst rechtszekerheid in
bestaande verkavelingen, wat een meerwaarde biedt, aangezien het aansnijden van
nieuwe verkavelingen geen evidente zaak is in Merksplas
We zien hier voor de gemeente ook mogelijkheden in een ruimer kader van het Bindend
Sociaal Objectief (BSO).
2. Naar een nieuwe Ruimtelijke Ordening
Vele oude verkavelingsvergunningen zijn opgemaakt in een tijd waar de standaarden en
inzichten van ruimtelijke kwaliteit totaal verschillend waren. De oude
verkavelingsvoorschriften zorgen vandaag meer voor een onhoudbaar ruimtelijk beleid
dan voor een bijdrage tot een goede ruimtelijke ordening. Wanneer men een verkaveling
wil aanpassen aan de hedendaagse normen en noden zit men daarenboven met een
bureaucratische overlast voor zowel de burgers als de administratie.
Jonge gezinnen nemen vandaag regelmatig woningen over uit oude verkavelingen.
Sommige percelen liggen er zelfs nog onbebouwd bij. Deze gezinnen moeten regelmatig
wijzigingen aanvragen aangezien oude verkavelingsvergunningen vol staan van kleine
regeltjes die eigenlijk overbodig zijn binnen de huidige context van stedenbouwkundige
vergunningen. Het opheffen van deze verkavelingen en de eventuele vervanging door
een RUP kan vele gezinnen en gemeenten tijd besparen.
N-VA Merksplas wil daarom aanpassingen in bestaande verkavelingen vereenvoudigen
door ofwel deze te vervangen door een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) of door
bestaande verkavelingen op te heffen. De N-VA-filosofie gaat immers uit van een
daadkrachtig efficiënt bestuur waarbij gelijkberechtiging voorop staat, iets wat in oude
verkavelingsvergunningen met vele aanpassingen al zeker niet het geval is. Door
1
Duurzame verkavelingen
opheffing kan men de aandacht verschuiven van procedures naar ruimtelijke ordening.
Men kan bijvoorbeeld nieuwe woontypologieën toelaten en grote percelen opsplitsen
zonder de extra last van steeds een verkavelingswijziging door te voeren.
Deze tekst bevat een stappenplan als ondersteuning voor het college en de gemeentelijke
diensten om aldus een hernieuwde visie op verkavelingen mogelijk te maken.
3. Argumentatie opheffing
3.1. Voorbijgestreefde verkavelingen
De “verkaveling” was de eerste poging om de ruimtelijke ordening om bouwen ook aan
regels te onderwerpen. De procedure dateert al van voor het gewestplan. In plaats van
een functioneel ruimtelijk instrument, bracht het echter een set van strakke regeltjes met
zich mee. De initiële voorschriften van een verkavelingsvergunning zorgden ervoor dat er
uniform werd gebouwd.
Vele verkavelingen vervullen echter geen functie meer omdat de verkaveling volledig
werd uitgevoerd, dus volgebouwd; of niet meer relevant zijn omwille van veranderde
hedendaagse vormvereisten of door de aanwezigheid van een BPA of RUP dat zelf deze
vormvereisten aangeeft.
3.2. Bureaucratie
Omwille van de hedendaagse vormvereisten past men in een verkavelingsvergunning al
regelmatig de voorschriften per perceel aan. Een verkavelingsvergunning kan dus geldig
zijn op één deel van de wijk, maar voor anderen reeds opgeheven zijn. Vergelijkbare
percelen binnen dezelfde verkaveling kunnen dus verschillend beoordeeld worden
wanneer een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd.
Deze afwijkingen zijn een echter onderhevig aan een omvangrijke bureaucratische
procedure
(http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/formulieren/docs/verkavelingwijziging2009.doc)
die meestal geen bijdrage levert tot een goede ruimtelijke ordening. Bij de aanvraag voor
een aanpassing van de voorschriften op een individueel perceel moet men bijvoorbeeld
de goedkeuring krijgen van 50% van de mede-inwoners van de verkaveling om een goede
kans te maken voor hun gewenste aanpassing. Gemeenten moeten eveneens bovenop de
stedenbouwkundige vergunning een extra rompslomp doen om deze
verkavelingswijziging toe te staan. Door oude verkavelingen op te heffen creëert men
immers de mogelijkheid om deze papier- en werklast van zowel de Stedenbouwkundig
ambtenaar als van de aanvrager te verlichten.
2
Duurzame verkavelingen
Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat zonnepanelen vergunning plichtig zijn in verkavelingen of
gewoon niet kan toelaten terwijl deze volgens de gewone codex van ruimtelijke ordening
vrijgesteld zijn van vergunning.
3.3. Herstructurering binnen de huidige ruimte aanmoedigen
Gronden worden steeds duurder en schaarser. Er is een nood aan nieuwe woonvormen
en meer gezinswoningen. Door het opheffen van de verkavelingsvergunningen kan men
bijvoorbeeld grote percelen opsplitsen of toelaten dat er nieuwe woontypologieën
geïntroduceerd worden die overeenkomen met de hedendaagse comforteisen en
betaalbaarheidsnormen. Zo kan het zijn dat de vormgeving van de oude woning en
verkavelingsvergunning niet meer voldoet wanneer men overschakelt naar een
passiefwoning en of hoger energetische efficiëntie. De oriëntatie van de ramen, een plat
dak tegenover een zadeldak, meer kubusvormig tegenover een L-vorm, zijn maar enkele
van de hedendaagse normen. Bij een kroonlijsthoogte van lager dan 6m wordt het
bijvoorbeeld ook moeilijk om een passiefwoning of laag energetische woning te bouwen.
Wijken waar men enkel op gelijkvloers woont, leiden eveneens tot een te royaal
ruimtegebruik. Door hier bijvoorbeeld een verdieping aan toe te voegen of een perceel
op te splitsen, creëert men meer leefruimte en vermindert men de nood aan het
aanboren van nieuwe gronden. Dit realiseren binnen de huidige voorschriften, kan echter
niet.
Sommige verkavelingen zorgen ook nog steeds voor niet duurzaam ruimtegebruik binnen
het perceel. Dit door bijvoorbeeld een onlogische positie van een garage aan te geven.
Een garage die verplicht achteraan moet staan zorgt ervoor dat een groot deel van de
tuin verhard moet worden. Verharding moet echter zoveel mogelijk vermeden worden
om tot een gezonde watertafel te komen.
Zo ziet men dat er door een opheffing veel meer potentieel is om tot een duurzame
ruimtelijke ordening te komen.
3.4. Nieuwe woningtypes
Terwijl oude verkavelingen veelal open bebouwing voorschrijving, stijgt de vraag naar
nieuwe woningtypes zoals halfopen en gesloten bebouwing. In principe kan men binnen
een verkaveling niet van bestemming afwijken. Als de voorschriften vermelden dat men
alleen grondgebonden alleenstaande eengezinswoningen mag optrekken, is het
realiseren van alternatieve woonvormen zoals bijvoorbeeld een duo-woning onmogelijk.
Een duo-woning (http://www.samenhuizen.be/sib/types_gemeenschappelijk_wonen) is
een hedendaagse comfortnood. Oudere gezinnen waar de kinderen al het huis uit zijn
vinden hun woning veelal te groot en hebben moeilijkheden met het onderhoud van het
volledige huis. Door een opsplitsing naar een duo woning toe te laten, krikt men de
bezettingsgraad van woningen op en zorgt men ervoor dat oudere gezinnen in hun eigen
woning kunnen blijven. De bedoeling is immers om een gepensioneerd koppel of
3
Duurzame verkavelingen
alleenstaande op de gelijkvloers te laten wonen en op de tweede verdieping een woonst
voor een (jong) koppel (bijvoorbeeld zoon of dochter) uit te bouwen. Bij overlijden of
verhuis van de ouderen kan de hele woning vervolgens overgenomen worden door het
jonge gezin. Bij een duo-woning is het de bedoeling dat de woning op lange termijn één
blijft in eigendomsstructuur, dit om de evolutie van de woning van één naar twee
gezinnen en terug naar één toe te laten. Het verschil met kangoeroewonen
(http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/alternatiefwonen/zorgwonen-kangoeroewonen) is dat hier het adres opgesplitst kan worden
waardoor er geen fiscaal nadeel is. Verder tasten duo-woningen de lokaal aanwezige
woontypologie minder zichtbaar aan. Een voorbeeld van dergelijk duo-wonen vinden we
reeds terug in Londerzeel (RUP Acacialaan). Ook zullen in vele verkavelingen andere
nieuwe woontypologieën zoals een gestapelde woning, patiowoning niet toegelaten
worden.
Een opheffing van een verkaveling maakt dus de woonvormen van de toekomst mogelijk.
Kortom het herstructuren van verkavelingen is een duurzame ingreep die inbreiding
mogelijk maakt en die een sociale mix ondersteunt omdat jong en oud makkelijker in
dezelfde wijk kunnen blijven wonen.
3.5. Een blijvende goede ruimtelijke ordening met rechtszekerheid
Het opheffen van de oude verkavelingsvergunningen wil niet zeggen dat alle regels
overboord worden gegooid, maar zal er voor zorgen:
dat er minder regels zijn;
dat een aanvraag zal worden beoordeeld volgens de hedendaagse algemeen
geldende wetgeving waarbij men nakijkt of de aangevraagde stedenbouwkundige
vergunningen in harmonie zijn met de ruimtelijke omgeving;
dat er meer mogelijkheden zijn om kwalitatief te bouwen, te herbouwen of te
verbouwen;
dat aanvragers van een stedenbouwkundige vergunning binnen de verkaveling
geen procedure moeten doorlopen voor aanvragen die perfect aansluiten bij de
huidige inzichten, maar niet beantwoorden aan de oude voorschriften;
er niets verandert aan de rechtszekerheid van reeds bestaande woningen;
Een sociale mix tussen jong en oud gefaciliteerd kan worden;
Via stedenbouwkundige verordeningen, beeldkwaliteitsplannen en/of RUPs kan men nog
steeds de ruimtelijke kwaliteit binnen een gemeente op een minder bureaucratische
manier sturen.
4
Duurzame verkavelingen
4. Welke verkavelingen opheffen
4.1. Visievorming rond Ruimtelijke Ordening
Wanneer men oude verkavelingsvergunning herbekijkt, werkt men aan een duurzame
visievorming rond Ruimtelijke ordening. De eerste fase van onderzoek is om zelf de
verkavelingsvergunningen te selecteren waarvan het opportuun is ze op te heffen:
grote verkavelingen met vele percelen;
verkavelingen met grote percelen;
verkavelingen met centrale ligging en goede omsluiting;
verkavelingen met reeds vele wijzigingsbesluiten;
verkavelingen met een hoge diversiteit aan typologieën;
Verkavelingen met vele onduurzame voorschriften;
4.1.1. Grote verkavelingen
Grote verkavelingen zorgen voor een enorme last bij de particulieren die een
verkavelingswijziging wensen door te voeren. Bekijk dus eerst de verkavelingen met meer
dan 10 loten.
4.1.2. Grote percelen
Verkavelingen met grote percelen zijn eveneens uitgelezen kandidaten om meer
verdichting op een duurzame manier door te voeren. De opheffing zal toelaten om
percelen en woningen op te splitsen. Hou rekening met andere voorwaarden zoals
bereikbaarheid. Een verdichting in een ver afgelegen verkaveling draagt niet veel bij tot
een duurzame ontwikkeling aangezien dit net verplaatsingen in de hand werkt.
Men kan ook woningen van tweede orde overwegen. Dit is systeem waarbij men één
woning achter de andere plaatst. Dit is een interessant concept dat enkel mogelijk is bij
zeer diepe percelen.
De vraag is natuurlijk: Wat zijn grote percelen? Dit is een maatschappelijke invulling die
van regio tot regio kan verschillen. In een meer stedelijke regio zullen percelen van 5 are
als groot worden geconcipieerd terwijl in andere regio’s pas 10 als maatstaf genomen kan
worden. Het is dus een sociale afweging die eventueel kan opgenomen worden in een
RUP. Door opsplitsing in oude verkavelingen mogelijk te maken verhoogt men de
densiteit en verlaagt men de druk op de bestaande onbebouwde ruimte.
5
Duurzame verkavelingen
4.1.3. Centrale en goed omsloten verkavelingen
Het zijn de centrale verkavelingen die het meest potentieel in zich dragen om zich aan te
passen. Zo kan het opportuun zijn om meergezinswoningen toe te laten op een goed
omsloten plaats. Het is ook duurzaam om gezinnen zo veel mogelijk rond een centraliteit
te laten wonen. Dit minimaliseert de verplaatsingen en verbetert de efficiëntie van het
openbaar vervoer. Hoe beter de omsluiting, hoe minder de impact van de gestegen
bewonersdruk. Een goede omsluiting en bereikbaarheid zijn dus cruciaal wanneer men
verdichting overweegt.
4.1.4. Vele wijzigingsbesluiten
Een verkaveling waar reeds vele wijzigingsbesluiten op zijn toegepast hebben weinig
relevantie om te blijven voortbestaan omdat deze ongelijkheid in stand houdt. Dit valt
samen met de verkavelingen die reeds vele woontypologieën hebben.
4.1.5. Hoge diversiteit aan woontypologieën
Wanneer er een hoge diversiteit is aan woontypologieën is het nut om de verkaveling
‘stabiel’ te houden laag. Er is alleen een extra papierlast bij een aanvraag. Een wijk die
een zeker homogeniteit uitstraalt, kan daarentegen een sterk karakter hebben. Hier is het
minder opportuun om tot een opheffing over te gaan. Wanneer men echter ziet dat er
aanpassingen aan woningen noodzakelijk zijn, stelt men best een begeleidend
beeldkwaliteitsplan op. Dit is een goede leidraad om toekomstige aanpassingen te
structureren.
4.1.6. Vele onduurzame voorschriften
Verkavelingen die bol staan van voorschriften die leiden tot een niet duurzaam
ruimtegebruik, kan men beter opheffen voor een herstructurering naar hedendaagse
normen. Zo consumeren verkavelingen met alleen gelijkvloerse woonruimten veel
oppervlakte. Ook de opgelegde opmaak zoals de L-vorm of een woning waarbij de garage
achteraan moet staan leiden tot typologieën die de ruimte op een niet duurzame manier
consumeren.
6
Duurzame verkavelingen
5. Procedure opheffing
Elke Vlaamse gemeente is anders, waar in veel gemeenten dit een onmiddellijke
oplossing voor een meer duurzaam woningbeleid is, kan dit in andere gemeenten
misschien minder het geval zijn. Maatwerk van de gemeentelijke dienst stedenbouw en
overleg met de GECORO is in ieder geval nodig. Dit zijn immers de experten terzake die
het best geplaatst zijn om de concrete noden, behoeften en mogelijkheden van de
gemeente Merksplas af te toetsen aan dit voorstel.
Een eerste belangrijke stap is een onderzoek waarbij volgende lijst van vragen een
leidraad kan zijn:
Hoeveel woningen van onze gemeente zijn gebouwd binnen een goedgekeurde
verkaveling, gedifferentieerd per verkaveling?
Zijn de verkavelingsvoorschriften eerder soepel of eerder (te) strikt?
Hoeveel verkavelingen kunnen door verdichting bijdragen aan de versterking van
de (landelijke) kernen binnen de gemeente?
...
De tweede stap is dan om effectief tot de opheffing over te gaan. Om dit te doen
hebben we in de huidige wetgeving 2 manieren teruggevonden.
Een eerste
mogelijkheid is om de verkavelingsvergunning gewoon op te heffen via een uitgewerkte
procedure zoals vermeld in VCRO, art. 4.6.6:
1. Het is het college van burgemeester en schepenen die deze procedure mag
opstarten voor alle niet-vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar.
2. Het CBS stelt een dossier samen. De aanvraag tot opheffing valt onder de
bijzondere procedure.
a. CBS bundelt de bezwaren en opmerkingen en brengt haar eigen advies
over aan het vergunningverlenende bestuursorgaan binnen een
ordetermijn van dertig dagen, die ingaat de dag na deze waarop het
openbaar onderzoek werd afgesloten;
3. Indienen dossier bij het Vlaams Gewest waarbij de gewestelijke
stedenbouwkundige ambtenaar:
a. oordeelt of het dossier volledig is
b. behandelt de bezwaren;
c. oordeelt of de aanvraag in aanmerking komt voor opheffing.
4. De vernietiging wordt geweigerd als de eigenaars van meer dan 1/4 van de in de
betrokken eigenaars bezwaar hebben ingediend dat:
a. ontvankelijk is ;
b. gegrond is ;
c. op ruimtelijke motieven gebaseerd is ;
d. schriftelijk is;
7
Duurzame verkavelingen
5. Beslissing, de Gewestelijke Stedenbouwkundig Ambtenaar neemt de beslising. De
aanvraag tot opheffing wordt steeds onderworpen aan een openbaar onderzoek
waarbij alle inwoners worden aangeschreven en plakt men een het dossier aan op
de infoborden van de gemeente. Het is hierbij belangrijk om het belang van de
opheffing te communiceren naar de burgers. Verder moet men duidelijk stellen
dat er voor de bestaande woningen niets veranderd qua rechtszekerheid van de
bestaande vergunde woningen. Een voorbeeld van deze procedure vinden we
terug in Antwerpen.
Een andere manier is om er een nieuw RUP over te leggen dat tegelijkertijd ook de
aanwezige verkavelingsvergunningen opheft. Dit heeft als voordeel dat men de
hernieuwde visie over de wijk reeds kan verwerken. Men moet hierbij oppassen dat men
niet in de regelneverij van de verkavelingen hervalt. Een RUP leent zich vooral in deze
situatie om verschillende mogelijke woonvormen te sturen. Zo kan men opteren om in
bepaalde zones meergezinswoningen toe te laten. Het is belangrijk dat men nieuwe
woningtypes (halfopen bebouwing, gesloten, duo, kangoeroe,…) rechtszekerheid geeft.
Een mogelijk is bijvoorbeeld ook om bepaalde zones aan te duiden waar het opportuun is
om te verdichten.
6. Mogelijke impact op het Bindend Sociaal Objectief (BSO)
Door de nieuwere woonvormen gemakkelijker toe te laten in bestaande verkavelingen
opent dit de deuren voor de Sociaal Verhuur Kantoren (SVK). Via de samenwerking met
een SVK is het voor de oudere bewoners van een groot huis interessanter om tot een
verbouwing over te gaan waardoor er een duo- of kangoeroewoning wordt gemaakt van
1 bestaande woning. Omdat er via een SVK wordt gewerkt mogen deze bijgemaakte
wooneenheden meteen in rekening worden gebracht voor het BSO van de gemeente.
De gemeente kan dit gegeven dan weer extra stimuleren door middel van extra middelen
te voorzien voor het SVK die vervolgens gebruikt worden in dit soort van projecten. De
budgeten die op deze manier worden gebruikt via de SVK’s zullen aannemelijk minder zijn
dan het effectief volledig zelf te investeren in nieuwe woningen. Bovendien moet de
gemeente dan niet knippen in de al bestaande krappe vastgoedmarkt.
8
Duurzame verkavelingen
7. Voorstel tot gemeenteraadsbesluit
Gelet op:
de administratieve rompslomp om oude verkavelingsvergunningen aan te passen
die geen bijdrage leveren tot de ruimtelijke kwaliteit;
de vele verkavelingsvergunningen die vandaag geen functie meer hebben omdat
de verkaveling volledig is volgebouwd of omdat er een BPA of RUP werd
opgemaakt;
de nood aan aangepaste woonvormen;
de nood aan betaalbaar wonen;
het feit dat grond steeds duurder wordt en interne herstructureringen van
verkavelingsvergunningen zich opdringen.
door de verruimde mogelijkheden in een ruimer kader van het BSO
de vele voordelen van het opheffen van oude verkavelingsvergunningen zoals:
o
o
o
o
o
o
het feit dat een aanvraag beoordeeld wordt volgens de hedendaagse
algemeen geldende wetgeving in functie van de harmonie met de
ruimtelijke omgeving;
een vermindering aan bureaucratische regels;
meer mogelijkheden om kwalitatief en duurzaam te bouwen, te
herbouwen of te verbouwen;
het feit dat aanvragers binnen de oude verkaveling geen
afwijkingsprocedure moeten doorlopen voor aanvragen die perfect
aansluiten bij de huidige inzichten maar niet beantwoorden aan de oude
voorschriften;
het behouden van de rechtszekerheid van bestaande vergunde woningen
De rechtszekerheid voor nieuwe woonvormen
Bijgevolg vraagt N-VA Merksplas:
om de mogelijkheid tot het opheffen van oude verkavelingsvergunningen te
bekijken en dit vooreerst in de centrale gebieden. Zo kan men tot een hernieuwde
visie komen die het mogelijk maakt om wonen in de toekomst nog steeds
betaalbaar te houden;
om de mogelijkheid tot het opheffen van oude verkavelingsvergunningen te
bespreken in de daarvoor bevoegde adviesraad GECORO
de bespreking binnen de GECORO en de ideeën van de administratie omtrent dit
dossier terug te koppelen naar de gemeenteraad
om bij opheffing de opmaak van een nieuw RUP te overwegen aangezien deze
toelaat om tegelijkertijd oog te hebben voor de beeldkwaliteit en te sturen qua
woontypologie. Indien de voorschriften van de Codex RO voldoende worden
geacht, is een RUP niet altijd noodzakelijk en kan eenvoudigweg de opheffing
worden doorgevoerd.
9