Transcript Magazine over integrale gebiedsontwikkeling

juli 2014 #50
MU
E
L
I
JUB ITIE
ED
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Lang
zullen we
leven
2
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Jubileum Vijftig enzo
Colofon
NAW magazine is een uitgave van
Bouwfonds Ontwikkeling.
NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.
Aandacht voor de gebruiker (naam), de
vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine en NAW dossier gaan
over ontwikkelingen in en visies op integrale
gebiedsontwikkeling.
NAW magazine wordt samen met NAW dossier
drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties
van Bouwfonds bij o.a. gemeenten, provincies,
architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs,
ontwikkelaars en corporaties.
Abonnement: een abonnement op NAW
is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan op www.naw.nl.
Redactieraad
Marcel Baas, Dick Boekhout, Esther de Jong,
Harm Janssen, Jeanine Rademakers,
Carlo Verhart (MAB Development),
Jessie Wagenaar, Eric van Winsen, Friso de Zeeuw.
Contact
Jeanine Rademakers
[email protected]
tel. 033 253 98 23
www.naw.nl
Concept, eindredactie en productie
Proof Reputation |
consultancy, concept & creation
Artdirection en vormgeving
potatoPixels
Productiebegeleiding: Jansen&GO
Drukwerkinkoop: Sumis
Bouwfonds Ontwikkeling
Postbus 15
3870 DA Hoevelaken
www.bouwfonds.nl
Dit magazine is met zorg samengesteld.
U kunt er geen rechten aan ontlenen.
Kopiëren of citeren van (delen van) de
inhoud is alleen toegestaan in overleg
met Bouwfonds Ontwikkeling.
Nederland
telt 43.651
woningen
en appartementen met
huisnummer
.
Gebruik van
50
50
bodemenergie levert
%
reductie van
CO2-emissies op.
Een van de
regiodirecteuren
van Bouwfonds is
50 jaar oud.
In Nederland is 37%
van de bevolking
.
ouder dan
50
In de jaren ’50 Nieuwbouw
met EPC 0,4 in
woonden er iets 2015 gebruikt
50% minder
meer dan 10 miljoen energie
dan in
mensen in Nederland. 2007.
Vooral kleinschalige nieuwbouwprojecten van minder
dan 50 woningen zijn erg
gewild onder nieuwbouwfans.
In 1968 leverde Tussen 2000 en 2010
Bouwfonds de zijn in Nederland
50-duizendste 50 duizend nieuwwoning op. bouwwoningen
Bouwfonds bestaat in gerealiseerd.
1996 50 jaar en richt
het Stimuleringsfonds Gouda is met
Volkshuisvesting
70.923 inwoners
Nederlandse
Gemeenten op. nummer 50 op de
In stedelijk lijst van grootste
gebied mag je gemeenten in
maximaal 50 Nederland.
km/uur rijden.
3
inhoud
Voorwoord
juli 2014 – naw #50
Rubriek: Inspiratie
Vijftig is het
nieuwe veertig
ruimte: de Handelskade in Nijmegen 8 onderzoek: de smaak van Middenbeemster
9
nieuw project: de anders-dan-anders aanpak van Panta Rhei 10mijn moment:
regiodirecteur Patrick Joosen 12rapport: woningmarkten in perspectief 2014 14 kort
nieuws met o.a.: het verkoopsucces van Hei en Jij, meedenkende tienermeiden en vette
Vathorster haringen 16kunst: ode aan het rijtjeshuis
6
Thema: Lang zullen we leven
40
32
20
Lang zullen
we leven
Vijftig en
fantastisch
Het geheim van ‘golden oldie’ Poelwijk in
Monnickendam.
42 Rust, reinheid
Over vraag naar Wat betekent de stijgende levensverwachting voor de inrichting van Nederland?
en regels
vakmanschap in
Over de ideale woonomgeving en
veiligheids- en gezondheidsregels.
onzekere tijden 36 Met het
Bouwfonds-directeuren Walter de Boer
oog op later
46 Wonen
en Friso de Zeeuw blikken terug en
Inspirerende innovaties over ouder worden.
kijken vooruit.
op 50 m2
26 5x nr. 50
38 Van de wieg
Klein wonen is trendy.
Vijf portretten van zomaar vijf
tot het graf?
50 Woongeluk
bewoners van huisnummer 50 in een
Bouwfonds-wijk.
Rubriek: Bijzonder
Onderzoekers ontkrachten de mythe van
de levensloopbestendige wijk
Nieuwe kennis over stadse woonwensen.
momentum: eerste Koningsdag in Carolus 56 architectuur: echo van Oegstgeest 58 leven: in
Loovelden in Huissen 62column: de eeuwige jeugd van Pim Christiaans 63projecten: pareltjes
uit de portefeuille 64binnenkijken: op de Vlijtsekade in Apeldoorn
54
fotografie: Maurits Giesen
‘De baby’s van
nu worden met
gemak honderd
jaar. Wat betekent
dat voor de manier
waarop we wonen
en leven?’
Extra dik, feestelijk, goed gevuld: voor u ligt de jubileumuitgave van NAW. Sinds 2001
hebben we vijftig nummers samengesteld. Er zijn weinig andere bladen in onze branche die het zo lang volhouden. Vaak hebben die tijdschriften ook een iets ander
karakter. Ze laten voornamelijk eigen werk zien: geslaagde projecten, behaalde resultaten. In NAW hebben we vanaf het begin iets anders geprobeerd. Natuurlijk brengen
ook wij graag onder de aandacht dat we erin slagen goede woningen te ontwikkelen
in een goede woonomgeving, in Nederland en het buitenland. Wat NAW anders
maakt, is dat we ruimte bieden aan verschillende meningen en discussies. We stellen
thema’s aan de orde, we organiseren debat en we laten anderen aan het woord – en
dan liefst niet de usual suspects.
Het is steeds zoeken naar een balans tussen die twee elementen van NAW: eigen
prestaties, andermans meningen. En nog zo’n dilemma: we willen een blad met diepgang, maar het moet ook weer niet te zwaar en te technisch worden. Per aflevering is
het zoeken naar het evenwicht. Slagen we daarin? U vindt van wel, zo bleek uit het
meest recente lezersonderzoek. Een deskundige vakjury vond het ook. NAW werd in
2009 bekroond als beste business-to-business magazine van Nederland. Overigens
gaf u ons ook een aantal handreikingen voor verdere verbetering, waarvoor dank.
We gaan ermee aan de slag.
NAW is tevens een platform voor onderzoeksuitkomsten en analyes over de Nederlandse, Duitse en Franse woningmarkten. Zojuist is ons internationale onderzoeksrapport Woningmarkten in perspectief 2014 verschenen waarin we u informeren
over de nieuwste ontwikkelingen en meest opmerkelijke resultaten. Op pagina 12 en
13 geven we een voorproefje van het rapport.
In dit nummer besteden we ook aandacht aan andere actuele thema’s. Hoe oud ben je
tegenwoordig als je vijftig wordt? Vroeger was je dan oud, nu niet meer. Vijftig is het
nieuwe veertig. De levensverwachting in de Westerse wereld stijgt snel. Baby’s van
nu halen met gemak hun honderdste verjaardag. Wat betekent dat voor de manier
waarop we wonen en leven? Welke impact heeft het op gebiedsontwikkeling? U leest
het in deze NAW. Daarin komt u ook elders het getal 50 overal tegen. We laten de vijftig omslagen zien, we tonen vijf portretten van bewoners van huisnummer 50 in een
Bouwfonds-wijk. Onder de titel ‘Fifty and fabulous’ gaan we terug naar een oude
nieuwbouwwijk waar het nog steeds prettig wonen is. En samen met Friso de Zeeuw,
die mede aan de wieg stond van dit blad, sta ikzelf stil bij wat er sinds nummer 1 in
de wereld van de gebiedsontwikkeling is gebeurd.
Op deze plek is een woord van dank op zijn plaats. Velen van onze stakeholders hebben in alle afgelopen edities meegewerkt aan interviews en artikelen. Wij stellen het
op prijs om samen met u de dialoog over ons vak te voeren en die hier te laten zien.
Bladerend door de vijftig afleveringen zie ik dat NAW alle relevante ontwikkelingen
in het vak aan de orde stelt. Dat was ook precies onze bedoeling en dat motiveert ons
om ermee door te gaan.
Walter de Boer
directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling
Inspiratie ruimte: Handelskade Nijmegen
tekst: Ron Elkerbout
Ingeklemd tussen de oever van de Waal en het historische
centrum van Nijmegen ligt het Waalfront, waar Bouwfonds
Ontwikkeling en de gemeente Nijmegen de komende jaren
ruim tweeduizend woningen met voorzieningen realiseren.
Het is een van de grootste binnenstedelijke nieuwbouwprojecten van Nederland van de afgelopen jaren. In maart
startte de realisatie van het eerste deel, de Handelskade. In
negen gebouwen is plaats voor 366 huur- en 168 koopwoningen, plus 2.800 m2 commerciële ruimten. Onder het
complex bevindt zich een dubbellaagse parkeergarage. De
industriële historie van het gebied is leidraad geweest bij de
ontwikkeling van de Handelskade. Dat zie je terug in de
architectuur, maar ook in de combinatie van wonen met
bedrijvigheid. Op de rivier uiteraard, maar ook op straatniveau met winkels, kleine bedrijfjes en horeca. Oplevering
van het totale complex staat gepland voor 2018.
Penthouse-waardig
De penthouses hebben spectaculair uitzicht op niet alleen de
Handelskade zelf, maar ook op de oude stad, de rivier, de
brug naar Lent en (nu nog) de oude Honigfabriek, die
mede dankzij een financiële bijdrage van
Bouwfonds Cultuurfonds transformeert in
een smeltkroes van bedrijvigheid,
creatieve, ambachtelijke en
sportieve activiteiten.
Route: Waalkade
De brug voor langzaam verkeer verlengt de route langs de Waalkade.
Wandelaars, hardlopers en fietsers
steken hier de haven over om hun
tocht langs de oevers van de
Waal te vervolgen.
Havenkranen
De gevels van drie gebouwen
hebben de vorm van oude havenkranen die oorspronkelijk schepen laadden en losten aan de
Handelskade. Een van de kranen
staat nog op het schiereiland aan
de overkant van het water.
Ruimte voor de rivier
De haven wordt gebruikt door Rijkswaterstaat, brandweer, politie en andere overheidsdiensten. Voor binnenvaartschippers is het een wachtplek waar ze tijdelijk
aanmeren. De haven maakt bovendien deel uit van de
bufferzone ‘Ruimte voor de rivier’. Bij hoog water verdwijnt de lage wandelkade onder de waterspiegel.
Levendige sfeer
De ‘plint’ van de gebouwen zorgt
voor een levendige sfeer, met
horeca, winkels en kleine bedrijfjes. Ook aan de achterkant van
de gebouwen vergroten werkateliers die dynamiek. Rust vinden bewoners in de groene
binnentuin, die op deze
afbeelding niet zichtbaar is.
Interessante links:
www.waalfrontnijmegen.nl
www.handelskade.nu
www.honigcomplex.nl
8
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie onderzoek
tekst: Annemarie de Haas
De smaak van
Middenbeemster
Beelden zeggen soms meer dan
Inspiratie nieuw project
De anders-dan-anders
aanpak van Panta Rhei
Een woonbuurtje van goede kwaliteit met betaalbare huizen voor
de starters van Boxtel. Op een
plek waar zij graag willen
wonen, vlakbij het gezellige centrum én in de buurt van scholen
en het station. Dat was de wens
van de gemeente Boxtel. Die plek
werd gevonden aan de Molenstraat, een van de oudste straten
van Boxtel, parallel aan het
riviertje de Dommel.
woorden, zeker in een smaaktest
Welk type architectuur is favoriet onder de toekomstige bewoners
en omwonenden van het plangebied De Keyser in Middenbeemster? En welke woonomgeving heeft hun voorkeur? Bouwfonds
inventariseerde de wensen via een uitgebreide smaaktest en kreeg
bruikbare antwoorden.
De nieuwe woonwijk De Keyser bestaat straks
uit 480 woningen, die over tien jaar tijd in
fasen zullen worden ontwikkeld. Om de
woonwijk zo goed mogelijk te laten voldoen
aan de wensen van toekomstige bewoners
en omwonenden, besloot de Beemster
Compagnie, een samenwerking van
Bouwfonds Ontwikkeling en de gemeente
Beemster, tot het houden van een smaaktest.
Zo’n 4.200 huishoudens kregen het verzoek
een online test in te vullen. Het betrof de
mensen die zich hadden ingeschreven als
geïnteresseerden in het woningproject, plus
alle huishoudens in de gemeente Beemster.
“Ook zij hebben hun zegje kunnen doen. Het
gaat ook over een deel van hun dorp”, aldus
Sander Klaver, marktanalist bij Bouwfonds.
De betrokkenheid bij de nieuwe woonwijk
blijkt hoog: maar liefst 550 mensen vulden
de smaaktest in, een respons van ruim 13%.
Beeld zegt meer dan woorden
In de smaaktest kwam een veelheid van
onderwerpen aan bod. De ondervraagden
konden aan de hand van foto’s niet alleen
architectuurstijlen beoordelen, maar ook de
kleur van de gevelsteen, het dakmateriaal,
het soort dakpan en de kapvorm. Daarnaast
werden detailfoto’s van verschillende
inrichtingen van de openbare ruimte voorgelegd, zoals parkeeroplossingen en soorten
groen. Juist die foto’s maken deze smaaktest
zo bijzonder, aldus Klaver, die de test in
overleg met de Beemster Compagnie
opstelde. “Iedereen heeft een andere beleving bij bijvoorbeeld de woorden ‘ruimte’ en
‘groen’. Met een foto zie je direct wat er
wordt bedoeld.”
Voorkeuren
De test legde een grote voorkeur bloot voor
jaren ’30 architectuur. Bij de daken bleek
een zadeldak, schilddak of mansardedak
favoriet. En als dakpan: de golfdakpan.
Daarnaast heeft parkeren op aangewezen
plaatsen buiten de straat, om ‘het blik’ uit
het straatbeeld te houden, de voorkeur
boven parkeren voor de woning. En bleek
een groene inrichting van de openbare
ruimte, met gras of struiken en bomen,
populairder dan een ‘versteende’ inrichting.
Gezinnen kozen, niet heel verrassend,
vooral voor een inrichting met speeltoestellen. Een groot aantal van de respondenten
gaf daarnaast nog aanvullende persoonlijke
feedback, variërend van ‘leuk dat naar onze
mening is gevraagd’, ‘gauw starten!’, ‘bied
ook starters- en seniorenwoningen aan’ tot
‘behoud wel het karakter van de Beemster’.
Mooie tool
Ontwikkelingsmanager Martijn Hemmer
van Bouwfonds vindt de smaaktest ‘een
mooie tool om de wensen van consumenten
te peilen’. “De smaaktest sluit uitstekend
aan bij onze klant- en marktgerichte manier
van werken. En de testresultaten zijn een
zeer waardevolle bijdrage aan de planvorming van De Keyser”, vertelt hij.
De uitkomsten van de test zijn, samen met
andere uitgangspunten, gedeeld met de drie
bouwpartners uit wier voorstellen een
keuze voor de opstal wordt gemaakt. Bedoeling is dat na de zomer de eerste fase (42
woningen) in de verkoop gaat. Bij de ontwikkeling wordt rekening gehouden met
het feit dat de Beemsterpolder vanwege de
nog zichtbare structuur van het droogmakerijlandschap op de UNESCO Werelderfgoedlijst staat. Dat speelt onder meer bij de verkaveling in het plan.
Meer informatie over de smaaktest
is op te vragen bij Sander Klaver via
[email protected].
tekst: Annemie de Vries
Voor de totstandkoming van het plan is intensief overleg geweest tussen Bouwfonds en de
gemeente, vertelt Marc Rijs, locatiemanager bij
Bouwfonds. “De gemeente vond het belangrijk
dat de buurt een hoogwaardige kwaliteit kreeg,
maar ze wilde ook een optimale grondwaarde
realiseren. Dus hebben we samen gezocht naar
een goede balans. Bouwfonds heeft de verkaveling en de beeldkwaliteit bepaald en die met de
gemeente afgestemd. Voor de beeldreferenties
hebben we goed gekeken naar de historie van
deze omgeving. De Molenstraat had van oudsher lintbebouwing, die altijd nogal divers is.
Vandaar dat we daar de bouwblokken verspringend hebben gesitueerd en een gevarieerde
detaillering wilden hebben. Aan de andere kant
grenst het buurtje aan de meer identieke
woningen uit de jaren ’80 en ’90. Daar hebben
we dus gekozen voor meer eenheid in het uiterlijk van de woningen.”
Aannemersexpertise
In plaats van zelf een architect in te schakelen
voor het ontwerp van de woningen, vroeg
Bouwfonds verschillende aannemers met een
ontwerp te komen, gebaseerd op de verkavelingsopzet en beeldreferenties die Bouwfonds
meegaf. “Dat heeft heel goed gewerkt”, vertelt
Marc. “We hebben de aannemers gevraagd
om goed de details te laten zien van beeldbepalende zaken, zoals plinten en raamdorpels.
Voor de aannemers was dit een uitdaging: ze
wilden zo mooi mogelijke ontwerpen laten
zien, maar moesten zelf de grenzen bepalen,
om niet te duur te worden. Wij konden zo
goed beoordelen of de ontwerpen aan onze
eisen voldeden. En we maakten optimaal
gebruik van de expertise van de aannemer,
die soms misschien met goedkopere oplossingen kan komen dan wij zouden hebben
bedacht.” Uiteindelijk koos Bouwfonds voor
het ontwerp van Bouwbedrijf Van Grunsven.
Enquête: geen wit!
Met het ontwerp in de hand organiseerde
Bouwfonds een informatieavond voor mogelijke bewoners. Marc: “De belangstelling was
meteen al groot, vooral van mensen uit Boxtel.
Die zijn erg enthousiast over deze plek, zo dicht
bij het centrum en allerlei voorzieningen. En
ook de woningen zelf vielen in de smaak.” Na
afloop konden belangstellenden hun voorkeuren aangeven via een enquête. “Daarin vroegen
we onder andere of mensen graag hun auto op
hun eigen grond wilden parkeren. Het bleek dat
ze liever een grotere tuin wilden, al moest de
auto dan op straat staan. Voor het gedeelte aan
de Molenstraat vroegen we naar kleurvoorkeuren. Wat blijkt: mensen kiezen niet voor meer
wit. Een wit huis vinden ze wel leuk om te zien,
maar de meeste geënquêteerden hebben het
zelf liever niet. Goed om te weten!”
Naam: Panta Rhei (naar de school die
vroeger op deze locatie stond)
In: Boxtel
Aantal woningen: 30 hoek- en
tussenwoningen, de meeste met tuin.
Prijzen tussen L 179.000 en 249.500 v.o.n.
Pre-sale gestart: 21 maart 2014
Start bouw: eind 2014
www.pantarheiboxtel.nl
9
10
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie mijn moment
‘Projecten
wil ik niet
alleen van
papier
kennen’
tekst: Annemarie de Haas fotografie: Edwin Walvisch/Hans van den Heuvel
Regiodirecteur Patrick Joosen
maakte dit voorjaar de overstap van regio Midden naar
regio Zuid-West, met de twee
belangrijke steden Den Haag
en Rotterdam. ‘De organisatie
ken ik natuurlijk, maar alle
projecten en mensen zijn
nieuw. Dat is ook het mooie
van zo’n switch: het geeft veel
nieuwe zin en energie!’
Moment: kennismaking met project
Waar: Vroondaal, Den Haag
Moment: vennotenvergadering
Waar: Wateringse Veld, Den Haag
“Ik ben in Vroondaal, vlakbij Kijkduin. Je ruikt er bijna de zilte lucht
van de kust. Dat had ik in regio Midden niet. Dat maakt zo’n locatie
wel extra aantrekkelijk. Omdat het plan voor mij nieuw is, heb ik me
vooral goed laten informeren door directeur Wiljan Uilen van de
Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij en Bouwfonds ontwikkelingsmanager Wicher Mol. Ik wil projecten niet alleen van papier
kennen, maar ik wil ze ook met eigen ogen gezien hebben en de
betrokkenen hebben gesproken. Als regiodirecteur kun je natuurlijk
het nodige inbrengen. Maar omdat ik hier net begin, stel ik nu vooral
vragen en luister ik veel.”
“Vandaag komen we bijeen met de vennoten van Wateringse Veld, een
van de grootste uitbreidingswijken in onze regio, aan de zuidzijde van
Den Haag. Aanwezig zijn John Hendriks, statutair directeur van de
Ontwikkelings Combinatie Wateringse Veld, en Caroline Waremans,
directeur namens de gemeente Den Haag. Het gaat om de ontwikkeling van de laatste fase in dit gebied en aansluitend de Erasmuszone.
Dat is een bijzonder duurzame wijk, waarvan de gebiedsontwikkeling
nog dit jaar een vervolg krijgt. Mijn collega Ries Jelier is er voor het
laatst bij. Hij gaat met pensioen en draagt de fakkel nu over aan mij.
Vandaar het gebak.”
Moment: werklunch
Waar: gemeentehuis Den Haag
Moment: informatie & ideeën verzamelen
Waar: Wilhelminapier, Rotterdam
“Als regiodirecteur ondersteun je ontwikkelings- en locatiemanagers in
hun dagelijks werk. Ook leid je de organisatie, in mijn geval samen met
Wim de Haas. Daarnaast kijk je waar je als Bouwfonds heen wilt in die
regio. We zijn steeds meer initiatiefnemer in gebiedsontwikkeling en
aan die transformatie wil ik als regiodirecteur verder vormgeven.
Daarvoor is dit soort bijeenkomsten heel belangrijk. Buiten de
vergadering om praat ik bij met Henk Harms. Hij is directeur
ontwikkeling en realisatie bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van
de gemeente Den Haag, aandeelhouder in de projecten Vroondaal en
Wateringse Veld. We bespreken onder meer wat we gezamenlijk
kunnen doen om Den Haag als woonstad te promoten.”
“Nog een locatie die ik graag wilde zien: de Wilhelminapier in
Rotterdam. Een mooi aspect van deze regio vind ik het internationale
karakter, dat je op zo’n plek aan de Maas duidelijk proeft. In september
start hier de bouw van Boston en Seattle, twee woontorens van 23
verdiepingen. Het gaat om de eerste fase, met koop-en huurappartementen in het dure en middeldure segment. Van ontwikkelingsmanager Paul Becht wilde ik vooral weten hoe we de verkoopcampagne
gaan aanpakken. We zijn ook bij het imposante gebouw ‘De Rotterdam’
langsgegaan, om te verkennen hoe particuliere kopers benaderd
worden. Zo’n bezoek aan een locatie levert altijd veel ideeën op.
Gelukkig is hoogbouw in Rotterdam een geliefd product.”
11
12
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie rapport
Woningmarkten
in perspectief 2014
Bouwfonds Property Development doet tweejaarlijks
uitgebreid marktonderzoek in haar drie ‘thuislanden’: Nederland, Frankrijk en Duitsland. De
resultaten zijn terug te lezen in het onlangs
verschenen rapport ‘Woningmarkten in perspectief
2014’. Ruim vijftig regio’s zijn gedetailleerd
doorgelicht op grond van economie, demografie,
woningmarkt en wensen van de woonconsument.
Resultaat; een ruim honderdpagina’s tellend rapport.
Uit onderzoek blijkt dat het gemiddelde prijsniveau
van woningen in economisch sterke regio's in
Nederland ver onder het prijsniveau in vergelijkbare
regio's in Frankrijk en Duitsland is gekomen.
Bijvoorbeeld in de aan Nederland grenzende deelstaat Noordrijn-Westfalen liggen de verkoopprijzen
voor nieuwbouwappartementen gemiddeld 30 à 35
procent hoger dan appartementen in vergelijkbare
regio’s in ons land. Zie ook de grafiek hiernaast.
Woningmarkten zijn continu in
beweging. Voor Bouwfonds Property
Development reden om een nieuw
model te ontwikkelen waarmee
toekomstige kansrijke regio’s in kaart
gebracht kunnen worden. Uit de
analyse kwamen circa 50 topregio’s in
de EU naar voren.
Vergeleken met de royale
huurmarkten in Duitsland en
Frankrijk staat de particuliere
huurmarkt in Nederland nog
in de kinderschoenen. De
interesse in de particuliere
huurwoning neemt toe bij
consumenten, overheden en
marktpartijen.
De gemiddelde
verkoopprijs per m2 van
nieuwbouwappartementen in de
economisch krachtige
regio's in Nederland ligt
ver onder het prijsniveau
in vergelijkbare regio's in
Frankrijk en Duitsland.
Het rapport bestaat uit vijf
hoofdstukken verdeeld in de
thema’s: Demografie en economie, Structuur van woningmarkt
en woningvoorraad, De consumenten aan het woord, Kansrijke regio’s en Scandinavië. Elk
hoofdstuk wordt afgesloten met
overzichtelijke conclusies.
Nu e
is t
grat llen
e
best
Benieuwd naar het complete rapport?
Vraag het gratis woningmarktrapport nu
aan via [email protected]. Vermeld uw
naam, adres, woonplaats en de organisatie waar u werkzaam bent.
13
14
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie nieuws
Verkoopsucces
‘Hei en Jij’
De verkoop van plan ‘Hei en Jij’ in Zeist is
uiterst succesvol van start gegaan. 121 geïnteresseerden hebben zich eind april
aangemeld voor de twaalf woningen van
fase 1. De inschrijvingstermijn is inmiddels
gesloten; de bouw van de woningen start
naar verwachting eind dit jaar. Gezien het
grote aantal inschrijvingen voor fase 1,
wordt de bouw van de volgende fase (veertien woningen) op korte termijn gestart.
‘Hei en Jij’ ligt midden in de natuur. De rijwo-
ningen hebben allemaal een veranda met uitzicht op het bos en de hei, en er wordt gebruikgemaakt van natuurlijke bouwmaterialen. De
woningen worden opgeleverd met complete
keuken, badkamer en wand- en vloerafwerking. Bewoners kunnen zelf kiezen waar ze de
keuken of woonkamer willen situeren. Het
totale plan betreft 800 tot 1.000 woningen in
verschillende prijsklassen en types. Het project
is een samenwerking tussen Bouwfonds
Ontwikkeling en Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch. Zie ook: www.heienjij.nl
Mooi wonen met uitzicht
op Amsterdam en het
Groene Hart
Aan de Amsterdamse Zuidas realiseert Royaal Zuid,
een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling,
Eigen Haard en ERA Contour, een 80 meter hoge woontoren, bestaande uit 40 vrije sector woningen en 135
koopappartementen van 45 tot 250 m2.
De start bouw van dit project staat gepland in oktober
2014. De eyecatcher van dit project is het penthouse op de
23e verdieping. Deze woning is 165 m2 groot én heeft een
dakterras van maar liefst 300 m2. Omdat het terras zich
bevindt op een hoogte van 80 meter, moet het een echt
fantastisch uitzicht bieden op Amsterdam en het Groene
Hart. In dit project krijgen de kopers de mogelijkheid om
samen met een tweetal interieurarchitecten de gekochte
woning te transformeren naar hun eigen wensen. Meer
informatie: http://nieuwbouw.bouwfonds.nl
tekst: Annemarie de Haas
20k
Cijfer
Detail
Zuiderzee
leeft voort
NEPROM-leden melden al enige tijd dat
de verkoop van nieuwe woningen aantrekt. De cijfers van de Monitor Nieuwe
Woningen (MNW) over het vierde kwartaal van 2013 tonen de stijging voor het
eerst ook echt aan.
Nieuwbouwwijk De Laak in Vathorst ligt ten noorden van Amersfoort, dichtbij het IJsselmeer en de
randmeren. Kanaal De Laak verbindt de wijk met
de randmeren. De centrale rol van het water inspireerde stedenbouwkundigen van ontwerpbureau
West 8 bij de invulling van het gebied. De Laak is
ontworpen als moderne Zuiderzeestad, met
strakke straten, wooneilanden, individuele grachtenpanden, kades en bruggen. Daarbij keek West 8
naar bouwstijlen en detailleringen van
IJsselmeerplaatsjes zoals Enkhuizen of
Hoorn. Ook de haring, die zo hoort bij
ons waterverleden, komt terug in De
Laak: in de bruggen. Er zijn gietaluminium balustrades gemaakt, waarmee
de vis 3D en dus goed ‘vet’ – zoals het bij
haring hoort – te zien is. In totaal
komen er in dit deel van Vathorst 4.300
woningen, die onder meer door
Bouwfonds worden ontwikkeld. De Laak 2a,
de tweede fase, is in voorbereiding.
Niet alleen het aantal verkopen groeide,
ook stegen de verkoopquotes in het vierde
kwartaal en leken de prijzen te stabiliseren. Hoewel het nog erg vroeg is voor conclusies, spreekt de NEPROM voorzichtig de
verwachting uit dat bij ongewijzigde
omstandigheden het aantal nieuwbouwwoningen in 2014 uitkomt op 20.000. Dat
is fors hoger dan in 2012 en 2013, maar nog
steeds op ongeveer 50% van het niveau
dat voor de crisis gebruikelijk was. Meer
weten? Vraag de MNW op bij de NEPROM,
via [email protected] of (070) 387
9104. Bron: Vereniging van Nederlandse
Projectontwikkeling Maatschappijen,
Bulletin nr. 9 – mei 2014.
Tienermeiden
denken mee
Een kijkje in de praktische wereld van
project- en gebiedsontwikkeling voor
meisjes van 13 tot 15 jaar oud. Dat boden de
kantoren van Bouwfonds in Amersfoort,
Haarlem en Zwolle tijdens de jaarlijkse
Girlsday op 24 april.
Hoe zorg je dat een gebied prettig is om te
wonen? Dat werd de meisjes (havo en vwo)
gevraagd. Op die manier mochten ze zelf aan
de slag met gebiedsontwikkeling. Zo konden
de tieners zien wat er bij het werken in de
vastgoedsector komt kijken en al doende
ontdekken wat er zo leuk aan is. Doel van
Girlsday is de participatie van meisjes en
vrouwen in bèta, techniek en ICT te
vergroten, omdat vrouwelijk talent in deze
richtingen hard nodig is. In totaal namen 305
technische bedrijven, science centers en
(hogeronderwijs)instellingendeel aan
Girlsday. Het landelijke expertisebureau voor
meisjes/vrouwen in bèta/techniek (VHTO)
organiseerde de dag voor de vijfde keer.
25 jaar Bouwfonds Cultuurfonds
Ruimte voor kunst en cultuur
Tijdens het symposium ontving dagvoorzitter
Elco Brinkman diverse sprekers die hun licht
lieten schijnen over de betekenis van kunst en
cultuur voor de kwaliteit van de ruimtelijke
ordening en leefomgeving. Dat waren onder
meer minister Stef Blok van Wonen, Carolien
Gehrels (demissionair wethouder Economische
Zaken en Kunst en Cultuur van Amsterdam),
Arno Brok (voorzitter Bouwfonds Cultuurfonds
en burgemeester van Dordrecht) en Gerard
Marlet (directeur ruimtelijk-economisch onderzoeksbureau Atlas voor Gemeenten).
Kunst en cultuur spelen een belangrijke rol in
het woon- en leefgenot van velen en dragen
aantoonbaar bij aan de aantrekkelijkheid
van een stad of gebied. Dat was de uitkomst
van het symposium ‘Ruimte voor Kunst &
Cultuur’, dat ter ere van het 25-jarig bestaan
van Bouwfonds Cultuurfonds in kunstencentrum DordtYart in Dordrecht plaatsvond.
Voorzitter Arno Brok: “Ik ben er trots op dat
we al 25 jaar fantastische initiatieven in de
stedelijke omgeving, gebiedsontwikkeling
en de openbare ruimte ondersteunen en realiseren. Dit symposium heeft duidelijk
gemaakt dat kunst en cultuur in toenemende mate een toegevoegde waarde bieden
aan ruimtelijke ontwikkeling en daarmee
aan het leef- en woongenot.” Minister Blok
prees de rol hierin van het Cultuurfonds. “Als
het fonds nog eens 25 jaar verder is en het
50-jarig bestaan viert, maakt het wat mij
betreft aanspraak op een standbeeld.”
Het fonds, dat donaties krijgt van Bouwfonds
Ontwikkeling, maar onafhankelijk werkt,
ondersteunt ruim 1.100 kunst- en cultuurprojecten in Nederland die bijdragen aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte.
In het verlengde van het jubileumsymposium verschijnt in december nummer 101
van de Boekman, die geheel gewijd is aan
het thema cultureel vastgoed en gebiedstransformatie. Het is een uitgave van de
Boekmanstichting, het studiecentrum voor
kunst, cultuur en beleid.
Kijk voor meer informatie op:
www.bouwfondscultuurfonds.nl.
15
16
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Inspiratie kunst en cultuur
tekst: Annemarie de Haas
Ode aan het rijtjeshuis
Nergens ter wereld zijn rijtjeshuizen
zo wijdverbreid als in Nederland. Ze
lijken zo gewoon, maar kennen in
werkelijkheid een rijke historie en
grote variëteit. Hoog tijd voor het
allereerste boek over dit oerHollandse fenomeen. Bouwfonds
Cultuurfonds leverde een financiële
bijdrage aan de totstandkoming van
het prachtige boek Het rijtjeshuis, dat
lezers van NAW magazine met
korting kunnen aanschaffen.
Vier miljoen van de zeven miljoen huizen in
ons land zijn rijtjeshuizen. Naast elkaar gezet
hebben ze een lengte van 16.000 kilometer:
van Amsterdam naar Beijing en terug. Ze kennen bovendien een rijke historie en grote
variëteit: van hofjes tot grachtenhuizen en
kazernewoningen, van arbeidershuizen en
naoorlogse doorzonwoningen tot meer
recente hofjes in Vinex-wijken.
Rijke historie
In het boek Het rijtjeshuis beschrijft
architectuurcriticus Bernard Hulsman de
historie van dit bij uitstek Nederlandse huistype. Rijtjeshuizen braken vrij recent door als
massawoning, toen de verzorgingsstaat in
Nederland in de jaren ’70 op zijn hoogtepunt
was, maar hebben een rijke geschiedenis. In
vijf bondige hoofdstukken gaat Hulsman daar
dieper op in, beginnend bij de identieke
hofjeswoningen die vanaf eind 15e eeuw
vanuit een filantropische gedachte werden
gebouwd. Door volkshuisvesters, architecten
en (ex-)rijtjeshuisbewoners aan het woord te
laten schetst Hulsman een bijzonder beeld van
het Nederlandse rijtjeshuis.
LANG
ZULLEN WE
LEVEN
NAW magazine viert z’n vijftigste nummer. Met
een thema dat zowel slaat op dit jubileum als
op een maatschappelijke trend waar het
boeiende vak van gebiedsontwikkeling de
komende jaren beslist veel mee te maken krijgt:
de stijgende levensverwachting.
Eigen schoonheid
Ook de fotografie in Het rijtjeshuis is bijzonder.
Fotograaf Luuk Kramer heeft al die oude en
nieuwe typen rijtjeshuizen, door heel
Nederland heen, zo ‘gewoon’ mogelijk
gefotografeerd. Frontaal en bij echt Hollands
(bewolkt) weer. Elk huis is weer anders en
heeft zo zijn eigen schoonheid. Met ruim zestig
foto’s brengt Luuk Kramer de ontwikkeling
van het rijtjeshuis prachtig in beeld.
Buitengewoon gewoon
Voor cabaretiers is het rijtjeshuis vaak een
dankbaar onderwerp, stelt Hulsman in zijn
voorwoord. Ze zetten het maar al te graag neer
als uiting van Nederlandse benepenheid. Maar
juist de gewoonheid maakt deze huizen bijzonder, vindt hij. Het rijtjeshuis heeft de meerderheid van Nederland betaalbaar en plezierig
laten wonen in een huis met eigen tuin. Miljoenen mensen in ons land hebben dankzij
deze ‘benepen huizen’ een jeugd met veel buiten spelen gehad. Daarmee is het rijtjeshuis, op
zijn Hollands gezegd, helemaal zo gek nog niet.
Thema
Lezersaanbieding
Lezers van NAW magazine kunnen
dit boek met korting aanschaffen.
Met deze kortingscoupon krijgt u
in elke boekwinkel in Nederland
3 4,00 korting op de winkelprijs
van 3 19,95. Deze aanbieding is
geldig t/m 4 oktober 2014.
Het rijtjeshuis van Bernhard Hulsman.
Foto’s Luuk Kramer. Uitgeverij Nieuw
Amsterdam.
17
18
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Tijdsbeeld
SAAI WAS GEBIEDSONTWIKKELING AL
NOOIT, MAAR IS ER OOIT EEN TIJD
GEWEEST WAARIN DE VERANDERINGEN
ELKAAR ZO SNEL OPVOLGDEN ALS DE LAATSTE JAREN? VIJFTIG NUMMERS VAN NAW
MAGAZINE GEVEN EEN AARDIG INKIJKJE
IN DE DYNAMIEK VAN HET VAK GEBIEDSONTWIKKELING. MET EEN THEMATIEK DIE
ONDANKS DE GROTE VERANDERINGEN
VAAK NOG VERRASSEND ACTUEEL IS.
‘Architecten, ontwikkelaars en
stedenbouwkundigen moeten
leren met oprechte interesse naar
‘de straat’ te luisteren’ (NAW #32, juni 2009)
‘Een stad moet niet
alleen functioneel
goed zijn, maar
ook emotioneel’
december 2011)
‘We
lopen
voor op
de planning. En
dat is
uniek in
Nederland’
‘Het waardevolle van de
toekomst moet
nu worden
bedacht’ (NAW#20,
voorjaar 2006)
‘De tijd is rijp voor groene
projectontwikkeling’
(NAW #9, zomer 2003)
(NAW #6, najaar 2002)
(NAW #1, juli 2001)
‘Het is een misverstand dat een
lagere dichtheid
per definitie
tot minder
opbrengsten leidt
(NAW#42,
(NAW #49, maart 2014)
‘Sleutelwoord
is kwaliteit:
van de woningen, openbare ruimte
en materiaal’
19
‘Als je echt samenwerkt,
bereik je in een half jaar
wat je normaal in twee
jaar doet’ (NAW#36, juni 2010)
‘In deze
omstandigheden goed
presteren vraagt om
diplomatie én het vermogen het hoofd koel
te houden’ (NAW#45, oktober 2012)
20
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
tekst: Edwin Lucas
fotografie: Maurits Giessen
‘Het is een
onzekere
tijd. Dan
komt het
aan op
vakmanschap’
Walter de Boer, directievoorzitter
Bouwfonds Property Development
21
22
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Er is veel gebeurd sinds in 2001 het eerste NAW
magazine verscheen. Met Walter de Boer (directievoorzitter van Bouwfonds Property Development)
en Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe Markten) kijken we terug en vooruit. Wat is veranderd, wat is
hetzelfde gebleven? En wat staat ons de komende
jaren te wachten? Een gesprek over de lessen van
de crisis, de kansen voor de toekomst, en over hoe
je als ontwikkelaar omgaat met maatschappelijke veranderingen.
Z
e hebben alle edities van NAW magazine erbij gepakt.
Van het eerste nummer, juli 2001 (thema: ‘Persoonlijk
Wonen’) tot het meest recente nummer, maart 2014
(thema: ‘De leefbare stad’). De bonte verzameling ligt op
tafel. Al bladerend stuit Walter de Boer prompt op een
portretfoto van zichzelf in een NAW van tien jaar geleden. “Ja ja,
ik ben ouder geworden. Maar de schade valt me nog mee.”
wat relativeren. Wij voegen jaarlijks slechts 0,5% tot 0,8% aan de
bestaande voorraad toe.”
Wat valt jullie op als je door die vijftig edities bladert?
De Zeeuw: “Natuurlijk. De technologische ontwikkelingen gaan
snel. Daar moeten we op inspelen en dat doen we ook. De crisis
heeft er diep ingehakt. Maar is dat wézenlijk? Waar de verandering voor mij in zit, en dus ook de vernieuwing, dat is de methodiek. Van onze klantbenadering bijvoorbeeld, die gaat nu veel
meer uit van interactie, onder meer via social media en zogenoemde e-platforms. We brengen de vragen en wensen van
bewoners beter in beeld, op woning- en gebiedsniveau. Of neem
de methodiek van het bouwproces. Na vijftien jaar hoogconjunctuur en bijbehorende opstapeling van eisen en kwaliteiten gaan
we nu eindelijk naar standaardisering én industrieel bouwen:
snel, efficiënt, met de voorbereiding, productie, logistiek en montage optimaal op elkaar afgestemd. Maar voor de klant die een
woning zoekt, verandert er niet wezenlijk iets. En de betaalbaarheid blijft in het komende decennium centraal staan.”
Walter de Boer: “In één zin: snelle mensen, langzame stenen.
Sommige artikelen zou je integraal kunnen herplaatsen. Neem
het thema van nummer 1, Persoonlijk Wonen. Daarmee zijn we
nu ook bezig, alleen noemen we het Klant Centraal. In wezen
was Bouwfonds er in de jaren zeventig óók al mee aan het werk.
Zo is er meer.”
Friso de Zeeuw pakt het NAW dossier van december 2001: “Terug
naar de stad! Dat speelt nu ook.” (Hij ziet een NAW uit 2003:)
“Betaalbare woningen! Ook weer actueel. Al die thema’s komen
steeds terug, soms met een iets andere invulling. Als je scherp
kijkt, zie je weinig fundamentele verandering. Maar wel een aantal waardevolle niche-ontwikkelingen.”
Hoe is dat te verklaren?
De Zeeuw: “Het heeft te maken met de kern van ons vak. Ruimtelijke processen nemen veel tijd in beslag. Er is een grote continuïteit
in het vak, en dus in ons bedrijf. Zeker, er zijn wisselingen van de
wacht, zowel bij het openbaar bestuur als elders, maar daaronder
liggen langdurige ruimtelijke en maatschappelijke processen.”
De Boer: “De vraag is eigenlijk altijd: wat sluit aan bij wat kopers
willen? Bij wat het openbaar bestuur wil? En bij ons vermogen
om aantrekkelijke woongebieden te ontwikkelen en geld te verdienen? Kijk je daarnaar, dan veranderen de behoeften niet
enorm, al wordt de laatste tijd gezegd van wel. En laten we ook
‘Als je scherp kijkt, zie je
weinig fundamentele
veranderingen. Voor de
klant die een woning
zoekt, verandert er niet
wezenlijk iets’
Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten
Vergeleken met 2001 zijn consumenten een stuk
veeleisender. Internet is veel belangrijker geworden.
En in 2008 kregen we te maken met een diepe crisis,
met grote gevolgen voor de woningmarkt. Er is toch
wel iets veranderd?
En de maatschappelijke veranderingen dan?
Nederland vergrijst. Er is krimp op het platteland.
Het klimaat verandert zelfs.
De Boer: “Dat is een punt. In 2001 waren die thema’s nog niet zo
urgent. Nu wel. Krimp zie je vooral aan de periferie van ons land.
Vergelijk je het met delen van Frankrijk en met name Duitsland,
dan valt het mee. Voor Zuid-Limburg gaat het bijvoorbeeld om
een afname met zo’n 25.000 huishoudens tot 2030. Overigens is
dat voor de lokale gemeenschappen daar natuurlijk wel lastig.”
Friso de Zeeuw over de wirwar ontrafelen
“Aanpak en proces van gebiedsontwikkeling kan
grote maatschappelijke veranderingen verwerken;
het is vrij robuust. Neem bijvoorbeeld het masterplan, dat is er nog steeds, maar nu veel globaler en
flexibeler, waarbinnen kleinschalige complete buurten gerealiseerd kunnen worden. Aan de andere
kant is de neiging naar vergroting van de complexiteit onstuitbaar. Wij proberen juist te ontrafelen,
het inzichtelijk en behapbaar te maken. Iets meer
terug naar de eenvoud waar dat kan. Onze interdisciplinaire aanpak wil korte metten maken met
onnodige ingewikkeldheid en verkokerd denken.”
23
24
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
‘Wij verwelkomen
onze oude vriend:
het optimisme’
Walter de Boer
De Zeeuw: “Natuurlijk hadden we krimp en vergrijzing ook toen
kunnen zien aankomen. Maar de algemene welvaartsgroei
benam het zicht op dat soort thema’s. Wat mij opvalt, is dat de
onzekerheid zo enorm is toegenomen sinds 2008. Bij woningkopers, wethouders, andere partijen. Die onzekerheid vertaalt zich
in een niet aflatende stroom noviteiten. In rusteloos zoeken naar
nieuwe oplossingen, naar niches die voor de grote lijn worden
aangezien, naar nieuwe verdienmodellen die er niet zijn. Je hoort
bijvoorbeeld oproepen om te stoppen met nieuwbouw. Of om
‘alles op de stad te richten’. Alsof we intussen al niet stedelijke
velden en polycentrische steden hebben zien ontstaan.”
Wat zou je tegen die zoekers in een onzekere tijd
willen zeggen?
De Zeeuw: “Dat het nu, meer dan ooit, draait om vakmanschap en
professionaliteit. Om scherp zicht op de toegevoegde waarde. Om
het serviceniveau. En dus niet om nieuwigheden waarvan wij
vanuit onze jarenlange ervaring de waarde betwijfelen. We moeten kritisch kijken naar het verleden, en ervan leren. Dus niet
neersabelen wat we hebben bereikt, zoals we vaak in dit land
doen. We mogen trots zijn op wat goed is. Laten we de succesnummers niet ontkennen. Neem nou de Vinex. Daar doen velen negatief over. Maar in de landen om ons heen die grote woningbouwopgaven hebben, kijken ze met veel belangstelling naar ons
succesvolle planningsmodel. Wat telt is dat het eindresultaat toekomstbestendig moet blijven.”
Over het buitenland gesproken: Bouwfonds
positioneert zich steeds meer als een Europese
gebiedsontwikkelaar. Waarom?
Walter de Boer over de lange termijn
“Vijftig nummers van NAW laten grote continuïteit
zien. Neem Velsen-Noord in 2001. Hoograven/
Tolsteeg, Utrecht. De westelijke Tuinsteden,
Amsterdam. Goede herstructureringsprojecten. Of
zo’n botterwerf in Bunschoten-Spakenburg, waar
het een levendig gebied is geworden. Kijk naar
Céramique in Maastricht, Parkhaven in Utrecht, de
Waalhaven in Nijmegen. En dan de Vinex-opgave
die we afmaken, in Amersfoort Vathorst en
Stadshagen Zwolle. Dit soort gebiedsontwikkelingen duwen we door de jaren heen rustig voort. Een
enkele haalt de eindstreep niet, maar de meeste
gaan gewoon door. Early adaptors zijn we misschien niet, maar we zijn wel stabiel.”
De Boer: “Onze strategie is gericht op diversificatie naar de andere
grote markten in Europa, met name Frankrijk en Duitsland. Daar
realiseren we een zeer goede productie en financiële resultaten.
We zijn marktleider in Nederland en Duitsland. In Duitsland hebben we een stevige groeistrategie. In Frankrijk staan we op positie 7/8. Als onafhankelijke ontwikkelaar zelfs op 3.”
Heeft dat Bouwfonds door de crisis geholpen?
De Boer: “Onder andere. Belangrijk is vooral dat we een sterke
aandeelhouder hebben die voor ons een consistente strategie
voert. Die Europese strategie heeft zeer goed uitgepakt, in combinatie met onze focus op Europese regio’s versus landen. Maar vergeet niet: we zijn in het Nederlandse bedrijf in omvang gehalveerd. En toch, als ik blader in die vijftig NAW’s, dan zie ik volop
bekende gezichten. Veel mensen werken hier lang, met veel plezier. Da’s mooi. Het heeft ermee te maken dat we de verantwoordelijkheid laag op de werkvloer leggen. Ik zie een grote intrinsieke
motivatie en vasthoudendheid. Kijk ik iets verder terug, dan zie ik
hetzelfde. Er is grote continuïteit, hoewel Bouwfonds sinds 2001
drie eigenaren heeft gehad. En we kregen de vastgoedfraudezaak
over ons heen, al wisten de directe beslissers bij de gemeenten
gelukkig dat ons bedrijf daar los van staat. En wat ook hielp: een
strakke bedrijfsvoering. Met ruimte voor ondernemerschap in de
regiokantoren, op een goede manier gefaciliteerd door control- en
riskafdelingen. We hebben met zijn allen stug doorgewerkt en in
Europa wel mooi 110.000 woningen ontwikkeld en verkocht! Uiteindelijk maken mensen nog steeds het verschil.”
Wat heeft Bouwfonds eigenlijk geleerd van de crisis?
De Boer: “De crisis heeft veranderingen mogelijk gemaakt die goed
voor ons zijn. Onze bedrijfsvoering is strakker geworden. Het
belangrijkste: van klassieke project- en opstalontwikkeling gaan
we naar kennis- en kapitaalintensieve gebiedsontwikkeling. Activiteiten die we vroeger zelf deden, brengen we nu elders in de
keten onder, bij bouwbedrijven bijvoorbeeld. We kijken dus scherper waar wij waarde kunnen toevoegen. We hebben nog meer aandacht voor de klant, door digitale marketing en e-commerce. Hierin
investeren we veel.”
De Zeeuw: “Het zal ons vak, maar ook onze omgeving, flink
veranderen. Onze organisatie is daarop aangepast, met behoud van
onze regionale verankering. Verder zijn we als organisatie meer
fluïde geworden, we kunnen nieuwe ontwikkelingen beter
incorporeren. Zo zijn we funder van SIR-55 geworden, de club die
seniorenwoningen ontwikkelt. Daardoor zijn we in staat om
maatschappelijke ontwikkelingen op te vangen, zoals – heel actueel
– het loskoppelen van vastgoed en zorg. Ook gaan we nu aan de slag
met de opbouw van een eigen portefeuille beleggershuurwoningen.
Kleine initiatieven kunnen bij ons uitgroeien tot iets moois.”
Wat zou beter kunnen? Denken jullie niet wel eens,
in de auto naar Hoevelaken: dit zou anders moeten?
De Boer (na enig nadenken:) “Bouwfonds is uiterst betrouwbaar en
voorspelbaar. Wij sturen makkelijk op cijfers en feiten en minder op
‘zachte waarden’. Daarom willen gemeenten en anderen ook graag
zaken met ons doen. Wij zijn marktleider. Maar met die betrouwbaarheid en voorspelbaarheid zijn creativiteit en opportuniteit niet
altijd makkelijk te verenigen. We scoren nog te laag op empathie.
Dat moet beter, temeer omdat we een andere plek in de keten willen innemen. Wij willen de onderneming op klantwaarde sturen.”
De Zeeuw: “Het heeft ermee te maken dat wij graag nauw betrokken willen zijn bij de start van plannen. Voorwaartse integratie
noemen wij dat. Dat betekent dat we anderen in beweging moeten krijgen. Tenslotte zitten vandaag de dag grote groepen
belangstellenden bij je aan tafel. Die doen volop mee.”
De Boer: “Bouwfonds wordt een netwerkorganisatie, waarbij
anderen aansluiten. Ook aannemers, architecten en stedenbouwkundigen zullen ons beter moeten kunnen vinden. Daarom moeten we ons versterken in procesmanagement. Zeker in een periode met een terugtrekkende overheid. Daar werken we ook aan,
met veel in-company trainingen en masterclasses voor onze ontwikkelings- en locatiemanagers.”
Laten we vooruitkijken. Nederland lijkt uit de crisis
te komen. De bouwproductie trekt aan. Hoe ziet de
toekomst eruit?
De Zeeuw: “Kijk je naar Nederland, dan zal tot 2035 het aantal
huishoudens groeien met 800.000, terwijl er tegelijk een forse
vervangingsvraag ligt in de bestaande woningvoorraad. Al met
al kom je op een noodzakelijke woningbouwproductie van 70.000
tot 80.000 woningen per jaar, nieuwbouw en vervanging.”
De Boer: “Wij verwelkomen onze oude vriend: het optimisme! Ik
zie een sterk herstel, de signalen zijn bemoedigend. Maar het
beeld is nog divers. En het herstel zit vooral aan de onderkant van
de markt, waar de marges laag zijn. Hoewel op de betere postcodes ook de markt tot 350.000 euro aantrekt. Onze eigen productie
zal in 2014 50 tot 75 procent hoger liggen dan vorig jaar.”
Kan de markt die opgave aan?
De Boer: “Dat wordt de grote vraag. De bouwsector heeft een
enorme klap gehad. Ook ontwikkelaars hebben een veer moeten
laten. Velen zijn verdwenen of financieel ‘op’. De gemeenten moeten bezuinigen én krijgen er taken bij, onder andere op het gebied
van zorg. Ruimtelijk beleid gaat daar wedijveren met andere prioriteiten. En dan heeft de huurmarkt nog zijn besognes: corporaties kunnen minder investeren in nieuwbouw. Overigens krijgen
we een sterkere focus op renovatie en onderhoud, wat goed is. Er
staat ons heel wat te wachten. De vraag is dan: wordt het
beheerste groei of gaan we in galop?”
Wat zou het antwoord op die vraag kunnen zijn?
De Boer: “Het wordt geen gekkenhuis, dat verwacht ik niet. Hoe
hard het gaat, staat of valt met een paar vragen. Bijvoorbeeld of
de aantrekkende markt wel kan worden gefinancierd. Dan denk
ik niet alleen aan financiering voor de particuliere kopers. Ik denk
ook aan financiering voor woningcorporaties, voor samenwerking in gebiedsontwikkeling en met ontwikkelende bouwers.”
De Zeeuw: “Vervolgens is er de vraag of er voldoende organisatiecapaciteit is, publiek en privaat. Op een hoger abstractieniveau: is
de ruimtelijke planning erop toegesneden als de groei loskomt?
We kunnen niet alles binnenstedelijk oplossen, zoals soms wordt
beweerd. Dat willen ook niet alle woningkopers en -huurders. We
zullen onze inzichten en onderzoeksresultaten uitdrukkelijker
gaan delen met overheden. Het is onverstandig om locaties op slot
te zetten en over drie jaar te kijken of ze nodig zijn of niet. De kans
dat daardoor behoorlijke regionale woningtekorten ontstaan, is
vrij groot. In de stedelijke regio’s van Amsterdam en Utrecht loopt
de schatting voor 2018 op naar 5 tot 7 procent. Dat betekent dan
weer forse prijsstijgingen.”
De Boer: “Er zijn dus onzekerheden. Maar overall ben ik optimistisch.
De rente is zeer laag, de werkgelegenheid zal stijgen, economisch
gaat het best goed in Nederland. We komen er bovenop. Dat zul je
terugzien in het vertrouwen en het sentiment op de woningmarkt.”
25
26
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
5x
tekst: Raquel Mourik
fotografie: Anneke Hymmen
NUMMER 50
Dit 50e nummer van NAW magazine
zet natuurlijk ook de spotlights op de
mensen voor wie Bouwfonds Ontwikkeling het uiteindelijk allemaal doet:
de bewoners. Vijf portretten van
bewoners van huisnummer 50 in een
Bouwfonds-wijk. Wie zijn ze, hoe leven
ze, en vooral: hoe bevalt de wijk?
De Entree, Alkmaar
Waar: Geert Groteplein 50, Alkmaar
Bewoners: Maarlau Postma (34) en Rodney Held (26)
‘Gesetteld voor de
liefde van mijn leven’
Maarlau: “Rodney werkt in de horeca, ik in
de jeugdzorg. Banen met onregelmatige
werktijden. Als we vrij zijn, vinden we het
heerlijk om in huis te rommelen. Toen ik
dit appartement kocht, zei ik tegen mijn
vriendinnen dat ik vast de liefde van mijn
leven ging ontmoeten als ik gesetteld was.
Zo ging het ook. In oktober 2012 trok ik hier
in, daarna ontmoette ik Rodney. Anderhalf
jaar later kwam hij bij me wonen. Van
maandag tot vrijdag woont zijn zoon bij
ons. Mijn voormalige rommelkamer is een
prachtige kinderkamer geworden.
Waar: Geert Groteplein,
Alkmaar.
Wat: 67 vrije sector koopen huurappartementen,
37 zorgappartementen.
Karakter: een modern,
luchtig complex met
veel glas dat past in de
open omgeving waar
appartementen worden gecombineerd met
grond ge bonden
woningen.
Ik kocht mijn appartement van een
plaatje. Tijdens de bouw begon ik te twijfelen. Het zag er allemaal zo klein uit!
Maar ik had me helemaal vergist. Mijn
appartement is licht en meet 86 vierkante
meter. Ik heb twee slaapkamers en een
grote badkamer waar iedereen jaloers op
is. Bovendien heb ik een balkon op het
zuiden. De voorkant bestaat hoofdzakelijk
uit glas, als de zon erop staat wordt het
binnen snel warm.
Het Geert Groteplein hoort eigenlijk niet
bij een wijk. Het ligt aan twee door-
Architecten: Arons en
Gelauff Architecten.
Start ontwikkeling: 2007
Oplevering: 2012.
Partners: Stichting
Woonwaard.
Bijzonderheden: in het
complex zijn 13 bedrijfsruimtes ondergebracht,
HOED (Huisartsen onder
een Dak), een apotheek
en diverse zorgfuncties.
Op loopafstand bevindt
zich een winkelgebied.
gaande wegen, ik zit zó op de A9. En achter het complex ligt een park. Ik voel me
hier vrij. Alles wat ik nodig heb, heb ik bij
de hand. Het centrum is dichtbij en in tien
minuten zit je op het strand. Aan de overkant zijn twee supermarkten en een paar
winkels. En dan wonen er ook nog allemaal fijne mensen in dit gebouw. De jongeren zitten samen op een groeps-app en
mijn oudere buurvrouw komt zo nu en
dan langs voor een praatje. Of ik hier nog
iets mis? Nou nee, mijn leven is aardig
compleet op dit moment.”
27
28
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Oolderveste, Roermond
Waar: Vestesingel 50, Oolderveste, Herten-Roermond
Bewoners: Kenneth Arentsen (34), Viviane Thewissen (34) en hun kinderen
Nienke (bijna 2) en Floris (3)
‘De wijk is fantastisch
voor onze kinderen’
Kenneth:“We waren eigenlijk op zoek
naar een woning in Maastricht, maar
daar konden we niets naar onze smaak
vinden. Opeens zat Viviane met een brochure van Oolderveste op schoot. Op het
plaatje zag het er goed uit. De riante
jaren ’30 hoekwoning waar wij ons oog
op lieten vallen, had een speelse gevel,
met mooie details in het metselwerk. Dat
sprak ons meteen aan. We kochten ‘op de
groei’ de woning met vier slaapkamers,
omdat we toen al wisten dat we graag
kinderen wilden. Verder stond een tuin
op onze wensenlijst en we wilden wonen
Waar: Oolderveste,
Roermond.
Wat: in totaal 895
woningen in alle
voorkomende
typologieën, o.a.
rijwoningen,
hoekwoningen,
tweekappers en
vrijstaande woningen.
Karakter: gevarieerd,
overwegend traditioneel
maar ook modern.
Architecten: Lancee
Architecten, Quant
Architectuur, KERN
Architecten, Wijnen&Co
in een leuke wijk.
Ruim vijf jaar geleden, januari 2009, verhuisden we naar Oolderveste. Deze wijk is
niet te vergelijken met de gemiddelde
nieuwbouwwijk, vanwege de opzet, de
ruimte en de ligging. Vanuit ons huis kijken we uit over de Oolderplas. In minder
dan tien minuten zitten we in het centrum van Roermond, in drie minuten op
de snelweg. Als we ooit nog van baan willen veranderen, dan zitten we nu centraler dan in Maastricht.
Een nieuwbouwwoning kopen is natuurlijk altijd een gok. Je ziet wel het plaatje,
Architecten, A.H.Smink
Architecten.
Start ontwikkeling: 2003.
Oplevering: 2018
(prognose).
Bijzonderheden:
Oolderveste is gebouwd
aan de rand van de fraaie
Oolderplas. Het ligt op
korte afstand van het
centrum van Roermond
en is uitstekend
bereikbaar via de A73 en
de A2. De voorzieningen
van de kern Herten
bevinden zich op een
steenworp afstand.
maar je weet nooit precies hoe het gaat
worden. Maar we zijn zeker niet teleurgesteld! In deze wijk zijn veel jonge
gezinnen gaan wonen. Onze kinderen
zijn bijna altijd buiten. Voor hen is het
fantastisch, om de zoveel meter vind je
een speelveldje. Over het verkeer maak ik
me geen seconde druk, het is hier rustig
en niemand rijdt te hard. We hebben veel
contact met onze buren. De wijk is groen
en er zijn voldoende ontmoetingsplaatsen. Daarom zijn we vaak samen buiten,
maar we komen ook gewoon bij elkaar
over de vloer.”
Werkerhoven, Zwolle
Waar: Werkerhoven
(Stadshagen, Zwolle).
Wat: 66 woningen,
bestaande uit 39
rijwoningen, 24
tweekappers en 4
vrijstaande woningen.
Karakter wijk: jaren ’30
architectuur.
Architecten: Schippers
Architecten uit Den Haag.
Start ontwikkeling: 2006.
Oplevering: 2008.
Bijzonderheden:
Werkerhoven is een van
de vier woonbuurten in
Werkeren, de laatste
grote uitbreidingslocatie
van Stadshagen. Het
woningaanbod is er
gevarieerd. Alle 66
woningen waren snel
verkocht en zijn ineens
gebouwd.
Patricia: “Afgelopen januari vierden wij ons
eigen jubileum: toen woonden wij vijf jaar
in ons huis in Stadshagen. Oorspronkelijk
komen we uit Zwolle, maar toen we deze
tussenwoning vonden, woonden we in
Dalfsen. We hadden een woonruimte boven
het restaurant waar Peter Paul werkt. Dat
was te krap voor twee personen en we
hadden er weinig privacy. Toevallig kwam
dit op ons pad. We kwamen net terug van
vakantie. Binnen twee weken hadden we de
koopovereenkomst getekend.
We hadden geen vastomlijnd beeld van hoe
onze toekomstige woning eruit zou moeten
Waar: Oldenruitenborghstraat 50, Werkerhoven, Zwolle (Stadshagen)
Bewoners: Peter Paul Boom (31), Patricia Klomp (32) en hun dochter Leyla (2)
‘We zitten net zo lief
in onze eigen tuin’
zien, maar van Stadshagen werden we wel
enthousiast. Het is een mooie wijk met veel
verschillende woningtypen. In iedere straat
vind je een ander soort bouw, maar wel
steeds in dezelfde stijl. Wij vonden onze
woning vooral mooi vanwege de ruimte en
de gebruikte materialen. We hebben hem
casco laten opleveren zodat we hem helemaal naar onze eigen smaak konden inrichten. Vanuit Stadshagen zit je zo in het centrum van Zwolle en in de wijk zelf is ook
voldoende te doen. Je kunt er winkelen en
wandelen, maar we zitten net zo lief gewoon
in onze eigen tuin. Nadat Layla was geboren
hebben we ook ervaren hoe kindvriendelijk
deze wijk is. Hij is ruim opgezet en er zijn
veel speeltuinen. Dat is fijn, want er wonen
hier zoveel kleine kinderen dat er inmiddels
zelfs sprake is van een tekort aan kleuterklassen. Los van de scholen wordt er veel
georganiseerd voor kinderen. De onderlinge
samenhang is groot. In onze straat wordt bijvoorbeeld jaarlijks een barbecue georganiseerd. Omdat wij beiden in de horeca werken, is het voor ons moeilijk om daarbij
aanwezig te zijn. Maar het is prettig om in de
buurt te wonen van mensen die in dezelfde
levensfase zitten.”
29
30
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Wateringse Binnentuinen,
Den Haag
Waar: Wateringse
Binnentuinen (Wateringse
Veld), Den Haag.
Wat: ca. 700 woningen
in Wateringse
Binnentuinen.
Bouwfonds realiseert
ongeveer de helft van
het aantal woningen.
Karakter: lommerrijk,
met singels en veel
groen. Een exclusief
karakter in jaren ‘30
architectuur.
Architecten: onder
anderen VFO Architects,
Scala, Architectenbureau
Rutten van de Weijden.
Start ontwikkeling:
Vanaf 2007.
Oplevering: Prognose
2016.
Andere partners:
Gemeente Den Haag
(samen met Bouwfonds
in Ontwikkelingscombinatie Wateringse
Veld).
Bijzonderheden: In
Wateringse Binnentuinen
zijn ook een school en
een park aanwezig.
Diana: “We zochten een ruimere woning
met een grote tuin en een extra etage. We
woonden op dat moment in een nieuwbouwwoning en dat wilden we nu weer –
het liefst in dezelfde wijk. Toevallig liep ik
langs de open avond van dit project. Ik viel
meteen voor deze woning: jaren ’30 stijl, drie
op een rij, geschakeld door de garage. Het is
een ruim huis met een tuin op het noorden.”
Sander: “We waren op zoek naar ruimte en
we wilden de hemel en de zon zien. Die
ruimte om ons heen geeft ons ruimte in ons
hoofd. Hier voelen we ons vrij. In 2010 werd
Schwester-Adolfa-Weg,
Freiburg
Waar: Liemerssingel 50, Wateringse Binnentuinen, Den Haag (Wateringse Veld)
Bewoners: Sander Korver (42), Diana Leibbrand (41) en hun zoon Thadeo (10)
‘De ruimte om ons
heen geeft ruimte
in ons hoofd’
het huis opgeleverd. Alles bij elkaar wonen
we nu vijftien jaar in Wateringse Veld. Het
voordeel ten opzichte van onze vorige
woning is dat we hier een eigen inrit hebben. Wij kunnen nu altijd de auto kwijt.”
Diana: “In het openbaar gebied is veel groen.
Dat moet nog wel groeien. Qua voorzieningen is het hier super geregeld. Er zijn drie
verschillende scholen en er zijn twee winkelcentra. Voor kleine kinderen is hier een grote
speeltuin en een boerderij met dieren. Thadeo speelt graag op het schoolplein van zijn
school, een zogenaamd Schoolplein 14: een
sportief schoolplein dat kinderen uitdaagt
meer te sporten en te bewegen.”
Sander: “Voor volwassenen zijn er fitnessapparaten opgesteld in de wijk. En als je wat
verder doorloopt kun je lekker hardlopen.”
Diana: “Wat ik fijn vind, is dat je kunt zien
dat dit een wijk is waar mensen graag
wonen. Het is sjiek, mooi gebouwd en
mensen zorgen goed voor hun omgeving.
Hier ligt geen papiertje op straat en alle
voortuinen zijn onkruidvrij. Als we bezoek
hebben, zeggen ze ook altijd: ‘wat is dit toch
een prachtige wijk’.”
Waar: Schwester-Adolfa-Weg 50, Haslach, Freiburg (D)
Bewoners: Sarah (30) en Ferat (30) Zepf, hun kinderen Eliana (3) en
Morena (8), Sarahs vader Peter en haar broers Rino (17) en Luano (9)
‘Plek genoeg voor ons
patchwork-gezin’
Sarah: “Het is altijd onze droom geweest om
een eigen woning te bezitten. We kochten
dit huis in het jaar dat mijn moeder overleed.
We vonden het fijn als mijn vader en broers
bij ons zouden komen wonen, dus we zijn nu
een soort ‘patchwork-gezin’. Als mijn vader
dat straks zou willen, kan hij ook weer
ergens anders gaan wonen. Hetzelfde geldt
voor mijn broers. Iedereen mag dat voor zichzelf bepalen. Ons huis is groot, met drie verdiepingen en een kelder. Door de goede inde-
Waar: SchwesterAdolfa-Weg, Haslach,
Freiburg (D).
Wat: 14 rijwoningen.
Karakter: moderne
architectuur in een
bijzonder rustige wijk.
Architecten:
Architekturbüro Müller
uit Freiburg .
ling heeft elk ‘gezin’ zijn eigen verdieping.
Dat kan niet beter. Wij wonen helemaal
boven met onze meiden. Ferat is heel handig,
daarom hebben we het huis helemaal naar
onze smaak kunnen inrichten. Op onze verdieping hebben we een extra badkamer.
Beneden hebben we een grote woonkeuken,
waar we vaak met zijn allen te vinden zijn.
Op de eerste verdieping woont mijn vader
met mijn broers. Ze hebben hun eigen badkamer en voor iedereen is er een slaapkamer.
Start ontwikkeling: 2010.
Oplevering: eind 2013.
Bijzonderheden: Veel
aandacht voor duurzaamheid: de woningen
zijn bijzonder energiezuinig en regenwater
wordt niet opgevangen
in het riool maar in een
infiltratiebekken.
Wij gaan hier voorlopig niet weg. Wij hebben
hier alles wat we nodig hebben. De school en
kinderopvang zijn om de hoek, er zijn een
heleboel winkels vlakbij en met de tram zit
je zo in het centrum van Freiburg. En dan
vergeet ik de ijssalon en die heerlijke pizzeria
nog. We zijn niet alleen erg gelukkig met
onze woning en de woonomgeving, we
wonen ook graag in Freiburg. Ik ben er geboren en getogen; ik vind Freiburg een van de
mooiste steden van Duitsland.”
31
32
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Lang
zullen
we
leven
I
tekst: Bauke ter Braak
Onze levensverwachting stijgt in hoog tempo. Veel
baby’s van vandaag halen volgens de voorspellingen
met gemak hun honderdste verjaardag*. Ouderen vormen straks een enorme bevolkingsgroep. Wat betekent
dat nu al voor de inrichting van Nederland? Vier experts
aan het woord over wonen, zorg en robots.
(*Volgens berekeningen van
het Nederlands
Interdisciplinair
Demografisch Instituut
bereikt de helft
van de in 2013
geboren meisjes de leeftijd
van 100. Bij jongens is dat een
op de drie.)
n pakweg een generatie zijn we heel anders gaan
denken over ouder worden”, constateert Annemieke
Nijhof, lid van de Raad voor de leefomgeving en
infrastructuur en bestuursvoorzitter van Tauw.
“Vroeger waren ouderen een kostenpost, nu zijn ze
een belangrijke economische factor. Op hun vrije tijd
draait een hele economie. Neem de horeca en vakanties.
Ook veel winkels zouden er zonder ouderen niet meer
zijn.” Maar zo graag als ouderen er op uit gaan, zo honkvast zijn ze als het om wonen gaat. Ouderen verhuizen
niet graag, zeker als ze een eigen huis hebben. Soms om
praktische redenen. Nijhof: “Raak je huis maar eens kwijt
als je in Delfzijl woont, met een krimpende bevolking en
veel leegstand.” Maar ouderen zijn vooral honkvast omdat
ze graag in hun sociale omgeving willen blijven.
Jongere ouderen en oudere ouderen
Generaliseren is gevaarlijk, bij zo’n grote bevolkingsgroep
als ‘de ouderen’. Een eenduidig antwoord op de vraag
welke impact de vergrijzing heeft op gebiedsontwikkeling, is dan ook niet zomaar te geven. Voor de grote groep
‘jongere ouderen’ hoef je weinig te doen, betoogt Friso de
Zeeuw (directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling en hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU
Delft): “Dat regelt zich vanzelf. De gewenste zorg moet op
korte afstand beschikbaar zijn, en zodanig dat het aantrekkelijk is om ervoor de deur uit te gaan. Maar er is ook
een groep op zeer hoge leeftijd, die sterk hulpbehoevend is.
Die groep groeit flink. Dat is het effect van de dubbele vergrijzing: meer ouderen, en bovendien meer oude ouderen.”
Ook Desiree Hermans van Nanny4Granny merkt een
belangrijk generatieverschil. “Mensen die voor de oorlog
geboren zijn, zeggen: wij hebben tientallen jaren betaald
voor zorgvoorzieningen, dus we hebben recht op alle
zorg. Dat er in die zorg van alles verandert, is moeilijk te
verteren voor hen. Babyboomers denken er heel anders
over. Zij zeggen: we hebben specifieke wensen en willen
bepaalde voorzieningen, desnoods betalen we ervoor.
Daar kun je de bouw en de zorg op afstemmen.”
Grijs zorgt voor grijs
Doordat we langer gezond blijven, houden ouderen het in
hun eigen vertrouwde huis, met wellicht wat hulp, heel
lang vol. Maar in de loop der jaren wordt de zorgvraag
intensiever. Wat doen we dan? Door de bezuinigingen in
de zorg leun je in je aanleunwoning straks nergens meer
tegenaan. En naar bejaarden- of verzorgingstehuizen willen we niet – en kunnen of mogen we vaak ook niet. De
sociale omgeving wordt dus steeds belangrijker. Nijhof:
“Bij mantelzorg denk je heel klassiek aan kinderen die voor
ouderen zorgen, maar er kunnen ook ouderen voor ouderen zorgen. Grijs zorgt voor grijs. Mijn opa van negentig
bracht zelf maaltijden rond van thuisbezorgdienst Tafeltje-dek-je.” Hermans voegt toe: “Er zijn veel initiatieven
waarbij mensen zelf het heft in handen nemen. Je kijkt
dan bijvoorbeeld op wijkniveau wie er voor wie kan zorgen. Dat is sterk regionaal en cultureel georiënteerd: het
zogenoemde ‘naoberschap’ (zie kader op p. 35) is in het oosten en het noorden sterker ontwikkeld.” Ook architect Paul
Diederen voorziet dat groepen burgers zelf voorzieningen
gaan inkopen. “Dat is dan helemaal niet landelijk of door
33
34
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Aan het woord
Annemieke
Nijhof, lid van de
Raad voor de
leefomgeving en
infrastructuur (Rli) en voorzitter van de raad van bestuur
van Tauw. Als ik boven de
tachtig ben: ‘Hoop ik net zo
vitaal te zijn als mijn opa en
oma en leef ik met de dag.’
Friso de Zeeuw,
directeur Nieuwe
Markten bij
Bouwfonds
Ontwikkeling en hoogleraar
Gebiedsontwikkeling aan de
TU Delft. Als ik boven de
tachtig ben: ‘Start ik alsnog
een geraniumkwekerij.’
Desiree Hermans,
oprichter van
Nanny4Granny,
persoonlijke
ondersteuning van ouderen
in combinatie met comfortdiensten. Als ik boven de
tachtig ben: ‘Hoop ik nog
volgens de filosofie van
Nanny4Granny te leven:
actief leven doet leven.’
Paul Diederen,
partner van
diederendirrix
architecten. Als
ik boven de tachtig ben: ‘Is
de samenleving duurzaam, de
energie gratis en er zal vooral
nog behoefte zijn aan
creatieve energie, dus ik blijf
nog lekker even doorwerken.’
‘De beweging naar
meer zelfredzaamheid
is op zich goed, maar
het tempo van die
omschakeling is
onverantwoord hoog’
Annemieke Nijhof
komstmuziek. Maar dat gold een paar jaar geleden ook
voor technologie die nu volledig ingeburgerd is. De
Zeeuw: “Zoals de bekende sensor die alarm slaat als een
hoogbejaarde na een val lang blijft liggen.”
Op technologisch gebied is er ontzettend veel mogelijk,
vindt Nijhof. “Het is onvermijdelijk en zeer gewenst dat
technologie dieper ons leven zal binnenkomen en zal
vergemakkelijken.” Hermans: “Vergis je niet, de drempel wordt steeds lager, als we technologie maar heel
makkelijk en toegankelijk maken, met een hoge ‘persoonlijke beloning’. Als je een oudere een iPad geeft en
zegt: als je op deze knop drukt kun je skypen met je
(klein)dochter, dan gaat dat vrij makkelijk. Je kunt ook
denken aan digitale prikborden om berichten uit te wisselen, contact te leggen en van alles te regelen.”
Onverantwoord hoog tempo
Nu de ‘officiële’ zorgvoorzieningen steeds kariger worden, neemt mantelzorg
aan belang toe. Een kangoeroewoning kan dan een ideale oplossing zijn.
gemeenten gereguleerd, en je kunt het op verschillende
kostenniveaus organiseren.” Zeker in de periferie, op het
platteland, zouden regionale voorzieningencentra moeten
ontstaan. Met een steunpunt van de gemeente, een postkantoor en een gezondheidscentrum. De Zeeuw: “Dat
is te doen, maar dan wel met ontkokerde en
onsectorale gebiedsontwikkeling. Het is niet
bevorderlijk voor de voortgang en het
eindresultaat wanneer ieder voor zijn
eigen belangen of zijn eigen sector aan
de slag gaat. De betrokkenen moeten
het in zulke omstandigheden echt
samen doen.”
Knuffelrobot
De tendens dat ouderen langer
zelfstandig blijven wonen, wordt
ondersteund door de snelle technologische ontwikkelingen. Een
zorgrobot die van alles voor je doet
en waaraan je misschien ook nog
gehecht raakt, klinkt nu nog als toe-
Leefbaarheid- en infrastructuurexpert Nijhof vindt de
beweging naar meer zelfredzaamheid en langer zelfstandig wonen op zich goed, maar noemt het tempo
van die omschakeling ‘onverantwoord hoog’. “Lang niet
iedereen is klaar om die stap te maken. Ik ben ervan
geschrokken dat veel instellingen nog geen begin van
een oplossing hebben gevonden. Corporaties hebben
langjarige contracten met zorgaanbieders, maar die
mogen vervolgens geen bewoners meer toelaten. Het
risico bestaat dat veel zorgaanbieders failliet gaan en
dat er daardoor capaciteit wegvalt op plekken waar die
juist nog hard nodig is. Als je een plan kunt maken om
de omschakeling zonder bloedverlies te laten verlopen
en het kost meer tijd, dan kun je dat beter doen”, aldus
Nijhof.
En er is nog een ander aspect. Het snijden in bejaardenen verzorgingshuizen betekent dat er veel leeg komen te
staan. Sterker, zegt Nijhof: “We weten dat er nu nog verzorgingshuizen in aanbouw zijn – hippe gebouwen, een
paar jaar geleden bedacht – waar soms nu al een streep
door kan. Er is tijd en ruimte nodig om zulke gebouwen
een andere bestemming te geven. Dat is het snelheidsverschil: enerzijds de politieke besluitvorming, anderzijds de ontwikkeltijd en de afschrijvingstermijnen.”
Mantelzorgboete
Er zijn veel voorbeelden van hoe politieke besluitvorming c.q. regelgeving onvoldoende is afgestemd op de
snelle demografische en sociale veranderingen, of
gewenste ontwikkelingen zelfs frustreert. Hermans
noemt de mantelzorgboete: “Als ouders bij hun kinderen intrekken, worden ze fors gekort op hun AOW.
Staatssecretaris Jetta Klijnsma (PvdA) vindt dat rechtvaardig, omdat mensen in één huis allerlei kosten kunnen delen. Maar als ouders bij hun kinderen intrekken,
dan zorgen die kinderen vaak voor hen, zonder enige
vergoeding. Daardoor dalen de zorgkosten van de overheid juist, en dat is precies wat de staatssecretaris wil
bereiken.” Ook het splitsen van woningen om er twee
generaties te kunnen huisvesten, verloopt vaak erg
stroef, zo bleek uit een steekproef van Netwerk Notarissen onder vijftig gemeenten.
Toekomstbestendig bouwen
Door de groei van het aantal ouderen zal het bouwen
veranderen, voorziet Diederen. “Bijvoorbeeld in de vorm
van collectief particulier opdrachtgeverschap: groepen
mensen die samen tot een leefvorm komen die bij ze
past. Je zult ook zien dat er meer ‘van binnen naar buiten’ ontworpen zal worden, op basis van specifieke
wensen. Woningen mogen tegelijk niet te klein zijn, er
moet logeergelegenheid zijn voor kinderen of vrienden.
Het vraagt een andere houding van ontwikkelaars,
architecten en bouwers. Minder standaard.”
Ook Nijhof verwacht een verschuiving van kwantiteit
naar kwaliteit. “Het gaat niet meer alleen om groot en
veel. We willen wonen in een goede wijk, waar je je veilig voelt, met goede voorzieningen. En met minder
ramen om te lappen.”
En wat de aanpassingen betreft: het moet bij nieuw te
bouwen woningen eenvoudig zijn om die aan te brengen. De Zeeuw over bestaande bouw: “De traplift is
natuurlijk dé manier voor ouderen om ongelijkvloers te
kunnen blijven wonen. Dat moet dus een veel gewoner
product worden, dat je bij wijze van spreken bij IKEA
kunt kopen. Het ontwikkelen van op de toekomst voorbereide woningen moet bovendien slim gebeuren.
Anders heb je te hoge initiële kosten, en dan begint de
eerste koper er niet aan.” En lukken die levensloopbestendige woningen wel, dan constateert Friso de Zeeuw
nog een nadeel: “Voor zo’n huis geldt: daar trek je in en
daar ga je dood. Je woont er dus je leven lang. Maar er
moet in dit land wel verhuisd blijven worden.”
Ook mobiliteit vergrijst
De nieuwe generatie ouderen verplaatst zich vaker, langer en
verder. De nieuwe ouderen hebben bijna allemaal een auto en
gebruiken die tot op hoge leeftijd. Ouderen gebruiken de
auto vooral voor vrijetijdsverkeer. Dat zorgt voor een meer
gelijkmatige spreiding van het autoverkeer over de dag. En
daardoor: minder files. Wel wordt gevreesd dat het aantal
verkeersslachtoffers zal stijgen. Ouderen zijn namelijk relatief
veel vaker slachtoffer van een verkeersongeval.
Naoberschap
Van oudsher bekend in Drenthe, Twente en de Achterhoek. De
term staat voor de gezamenlijke naobers (buren) in een kleine,
overwegend agrarische gemeenschap. Binnen naoberschap
geldt de naoberplicht, bijvoorbeeld om een zieke of hulpbehoevende naober te helpen door de dokter te halen of te helpen in het (agrarische) bedrijf. Doordat de voorzieningen op
het platteland steeds minder worden, krijgt naoberschap de
laatste jaren nieuwe betekenis. Zie ook modernnaoberschap.nl
35
36
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Met het oog op later
tekst: Marieke Enter
De droom van elke
designer: jouw
ontwerp in de
videoclip van een van
de belangrijkste
popiconen van deze
tijd, zangeres Lady
Gaga. Het overkwam
Martijn van Strien.
Het feit dat we steeds langer leven is
een bron van inspiratie voor ontwerpers en ontwikkelaars. Ter lering en
vermaak selecteerde NAW zes ongewone innovaties die inspelen op onze
stijgende levensverwachting.
Levensloop
Voor even
hoogbejaard
Gezond bouwen
Grijs & groen
New York mag dan een jong en snel
imago hebben, er wonen ook steeds
meer ouderen in the city that never
sleeps. En die ouderen zijn nou eenmaal wat minder vlot ter been dan de
jongere garde. Daarom staan sinds 2010
in vierhonderd straten de voetgangerslichten vier seconden langer op groen.
Op die manier hebben oudere voetgangers meer tijd om veilig over te steken.
(Bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Als we straks 100+ zijn, weten we dan
nog hoe pakweg de N301 loopt? Of zijn
de wegen van nu dan allang vergeten,
omdat ze hebben plaatsgemaakt voor
een snellere, meer efficiënte infrastructuur? Het afstudeerproject ‘Lost Roads’
van Wieke Alberts (Design Academy,
richting ‘Man and Public Space’) geeft
stof tot nadenken. De bestrating van
‘Lost Roads’ is gevormd naar fragmenten
van oude, inmiddels verdwenen weggetjes. Al die fragmenten samen vormen
een pad, een tastbaar monument voor
die weggetjes van vroeger. Bijzondere
bestrating wordt natuurlijk wel vaker
toegepast in de openbare ruimte om bijzondere plekken of paden te markeren,
maar zelden gebeurde het zo fraai en
met zo veel liefde voor historie als hier.
Het vorige nummer van NAW schreef al
over de ‘smogzuiger’ van Studio
Roosegaarde, een ingenieus proces dat
luchtvervuiling plaatselijk aanzienlijk
moet kunnen verminderen. Ook de
bouwbranche zoekt naar innovaties
om onze leefomgeving gezonder te
maken. Het Britse bedrijf Marshalls
Paving ontwikkelde de ‘Noxer blocks’:
bakstenen die stikstofoxiden en andere
broeikasgassen binden en kunnen
omzetten in wateroplosbare nitraten.
Hebben we op onze oude dag
tenminste schone lucht. (Bron: Wired)
Apocalypsbestendig
Een langer leven is niet per se een leven
vol rozengeur en maneschijn. Wie net
zoals de ‘preppers’ op Discovery Channel*
vreest voor allerlei rampen tijdens onze
steeds lengende levensdagen, is misschien
blij met de back-to-basics kledingcollectie
van Martijn van Strien, zijn afstudeerproject aan de Design Academy. Daarin
overleef je zelfs de ergste natuurrampen
en ruigste omstandigheden. Modieus is
deze kleding van stevig zeildoek met
gesealde naden ook nog. Tenminste, als je
hetzelfde modegevoel hebt als Lady
‘vleesjurk’ Gaga: La Gaga droeg een stuk
van Van Strien in de videoclip van het
nummer ‘Guy’.
(*Voor wie zelden Discovery Channel ziet:
‘preppers’, afgeleid van ‘prepare’, bereiden
zich met kelders vol voedsel, doe-het-zelf
waterzuiveringsinstallaties en allerlei survivaltrainingen voor op oorlogen, natuurgeweld of
andere rampspoed.)
500 jaar garantie
Als wij langer leven, zouden de spullen
om ons heen dan ook niet een langere
levensduur moeten hebben? Wel zo
duurzaam, en je hoeft niet steeds te
shoppen om weer iets nieuws aan te
schaffen. Ontwerper Jorrim Kox maakte
een statement tegen de weggooicultuur
en bedacht deze Sustainable Stool: een
onverwoestbare kruk van gerecycled
aluminium, roestvrij staal en hardhout.
Kox geeft er 500 jaar garantie op.
Elke ontwikkelaar weet dat het
z’n woningaanbod moet
afstemmen op de snel toenemende vergrijzing. Maar
hoe? NEPROM, de branchevereniging van ontwikkelaars, stelde dit voorjaar
een aantal leden in de
gelegenheid om voor
even in de huid van
een hoogbejaarde te
kruipen door ze een
‘ouderdomspak’ aan
te trekken. Het pak,
een Duitse uitvinding, weegt twintig
kilo en bestaat uit
enkelverzwaarders,
knieverstijvers, ellebooggewichten,
een lichaamsvest,
handschoenen die de
bloedtoevoer naar de
vingers afknellen, een
troebele bril en een
geluiddempende koptelefoon. Zo krijg je pas
echt gevoel bij hoe
ouderen zich door de
woning en de openbare
ruimte begeven. (Bron:
Gebiedsontwikkeling.nu)
37
38
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Van de wieg tot het graf?
Als veel bewoners uit hun buurt vertrekken, is dat slecht voor een wijk.
Dat is vaak de gedachte van gemeenten en woningcorporaties. Daarom
ontwikkelen ze plannen om mensen
van de wieg tot het graf in dezelfde
buurt te houden: de levensloopbestendige wijk. Terecht? Twee onderzoeken
van de Universiteit van Amsterdam
wijzen een andere kant op.
A
l jaren doen gemeenten en
woningcorporaties hun best
om buurtbewoners ervan te
weerhouden om te verhuizen.
Als veel mensen weg willen,
wordt dat namelijk gezien als een teken
aan de wand: blijkbaar is er iets mis met
de buurt. Daar komt bij dat de vertrekkers
meestal de mensen met de hogere inkomens zijn, en ook dat heeft impact: de
buurt verarmt. Gemeenten en woningcorporaties concluderen dan dat het karakter
van de buurt moet veranderen. Meer
woningen voor mensen met hogere inkomens, minder voor instromers met lagere
inkomens. En meer woningen voor verschillende doelgroepen, zodat wie toe is
aan een ander huis gewoon in zijn oude
buurtje kan blijven. Want dat is wat wij
volgens de plannenmakers willen:
blijven zitten waar we zitten.
De buurt als roltrap
Voor onderzoekster Annalies Teernstra
van het Amsterdam Institute for Social
Science Research, is het maar de vraag of
‘blijven zitten waar je zit’ wel zo positief is.
Zij deed onderzoek naar de inkomens in
alle typen stadsbuurten. Ze ontdekte een
aantal interessante wetmatigheden.
Ten eerste blijkt dat er het meest verhuisd
wordt uit buurten waar het gemiddelde
inkomen vóóruit gaat. Met andere woorden: juist uit de ‘groeibuurten’ gaan bewoners vaker weg.
Ten tweede blijkt de gedachte niet te kloppen dat verhuizers een hoger inkomen hebben dan het gemiddelde van de buurt
waarnaar ze verhuizen. Het werkt zelfs precies andersom: instromers hebben een lager
inkomen dan het buurtgemiddelde. Maar
die achterstand halen ze binnen een paar
jaar in. Nieuwe bewoners doen het dus
goed in hun nieuwe omgeving. Dat patroon
geldt voor alle typen buurten, en zowel
onder lagere als onder hogere inkomens.
Ten derde blijkt dat degenen die uit een
buurt vertrekken, inderdaad gemiddeld
een hoger inkomen hebben
dan de rest van
hun oude buurt. Maar of dat erg is? “Nee,”
zegt Teernstra in haar artikel. “De vertrekkers maken juist ruimte voor nieuwe
instromers met een lager inkomen.” Combineer dat met het inzicht van Teernstra
dat instromers hun achterstand binnen
een paar jaar inhalen, en het wordt duidelijk dat de verschillende buurten fungeren
als ‘roltrap’ in de wooncarrière van hun
bewoners. Heel gezond, aldus Teernstra.
Veranderende levensfases
Maar hoe zit het dan met het idee dat
mensen het liefst in hun eigen buurtje
blijven? Ook daar zijn vraagtekens bij te
plaatsen. ‘There is a time to every purpose’ zong Pete Seeger al. Levensloopbestendige wijken? Nee, zeggen onderzoekers Wouter van Gent en Sako Musterd,
van de Universiteit van Amsterdam.
Mensen hebben op verschillende momenten in hun levensloop behoefte aan verschillende dingen. En dus ook aan een
verschillende omgeving. Verhuizingen naar een
andere buurt hebben dan ook vaak te
maken met een verandering in levensfase
en daarmee in levensstijl. De onderzoekers onderscheiden vijf typen buurten
waar mensen bij een transitie in hun
leven naartoe verhuizen:
- Startbuurten zijn de buurten waar
vooral jongeren belanden als ze het
ouderlijk huis verlaten. Het zijn buurten
waar ze nog voor een relatief lage prijs
woonruimte kunnen bemachtigen
(onder andere omdat er veel studentenwoningen zijn). Zijn ze de studentenstatus ontgroeid en hebben ze wat meer te
besteden, dan trekken veel jonge
alleenstaanden naar scharrelbuurten.
- Scharrelbuurten zijn buurten met
kleine woningen, dichtbij bedrijvigheid,
winkels, horeca. Hier worden relaties
gevormd. En die nieuwe koppels gaan
vervolgens naar de hokbuurten.
- In de hokbuurten is ook veel levendigheid, maar de woningen zijn groter en
mogen ook iets meer kosten. Komen er
kinderen, dan verdwijnen die nieuwe
gezinnen vrij vaak de stad uit, maar toch
kiest een groeiende groep ervoor binnen
de gemeente te blijven. Zij verhuizen dan
liefst naar opvoedbuurten.
- De opvoedbuurten liggen wat verder
van het centrum en bieden meer rust,
groen en ruimere woningen. En omdat
het in het leven nu eenmaal niet altijd
rozengeur en maneschijn is, zijn er de
vluchtbuurten, waar mensen een
woning zoeken na een scheiding of
andere tegenslag.
- In de vluchtbuurten moeten de woningen weer goedkoper zijn en snel toegankelijk, liefst in de buurt van scholen,
want al zijn dit geen opvoedbuurten, er
zijn vaak wél kinderen in het spel.
Over de buurten waar ouderen ten slotte
heen trekken laten de onderzoekers zich in
dit verband niet uit, want, zeggen ze, de
categorie ‘empty-nesters’ is niet erg
verhuisgeneigd –
dat de kinderen de deur uitgaan, wil niet
zeggen dat de ouders dat ook doen.
Méér verhuizingen a.u.b.
Ook deze onderzoekers zeggen dat verhuizen bij het leven hoort. En dat veel verhuisbewegingen niet per definitie een slecht
teken zijn. Integendeel, zeggen zij: “Bij
bepaalde buurten moeten we ons afvragen
waarom er niet méér verhuizingen plaatsvinden.” Te vaak blijven mensen noodgedwongen zitten op een plek die niet meer
bij hun levensfase past, omdat ze geen
woning kunnen vinden in het type omgeving waar ze nu behoefte aan hebben.
Het advies van de onderzoekers: kijk goed
welke functie een buurt heeft, en bepaal
dan welk woningtype er in die buurt bij
moeten komen, zodat hij die functie ook
kan vervullen. En dat kan veel winst opleveren: “In een stad als Amsterdam impliceert elk procentpunt extra doorstroming
dat elk jaar 4.000 huishoudens extra aan
een passende woning en een passende
woonomgeving geholpen worden.”
Bron: Onderzoeksdossiers Tijdschrift voor Volkshuisvesting,
nrs 02/04 2012 en 03/06 2012.
39
40
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Vijftig en
fantastisch
tekst: Annemarie de Haas
fotografie: Hans van den Heuvel
Nieuwbouwwijken van bijna vijftig
jaar die nog steeds ongekend populair
zijn, bestaan die? Nou en of. Aan de
hand van de wijk Poelwijk in
Monnickendam verkent NAW magazine het geheim van deze golden oldies.
W
oonerven, gebeitst
hout, bielsen,
boerderettes; Poelwijk
is duidelijk een
product van zijn tijd.
Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe
Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling en
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling
aan de TU Delft, kent de wijk als zijn
broekzak. Hij woont er al sinds het prille
begin en was destijds als wethouder
betrokken bij een deel van de ontwikkeling. Hij woonde aanvankelijk in de
deelwijk Ooster Ee, een ‘hardcore bloemkoolwijk’ zoals hij het zelf noemt. “Dit is
het woonerf in volle glorie: rond hofjes
gebouwd, keukens aan de straatzijde en
de auto die ‘te gast’ is op het woonerf. Zo
opgezet dat je elkaar makkelijk kunt
ontmoeten. Er zijn mensen die dat
kneuterig vinden. Maar het wordt nog
steeds zeer gewaardeerd, zo blijkt ook uit
onderzoek dat wij vorig jaar hebben
uitgevoerd. Ik vind het zelf ook prettig
wonen. Het heeft charme. En er is wel
een hoge bebouwingsdichtheid, maar
toch is het er groen en rustig.”
Jaarringen
De stedenbouwkundige opzet van Poelwijk kwam tot stand met ‘inspraak’ van
toekomstige bewoners, dat was populair
in de jaren zeventig. Ook werkten
Bouwfonds en de gemeente samen in
een PPS-constructie. Allemaal elementen
die we nu ook kennen. Net als de aanpak
om in fasen te ontwikkelen, afgestemd
op de vraag in de markt. In het masterplan voor Poelwijk lag de basis vast: de
wegontsluiting, waterlopen, hoofdgroenstructuur, de plek voor voorzieningen.
Maar elke deelwijk kwam flexibel tot
stand, iets wat nu weer helemaal in is.
Daarin zijn de wensen van de bevolking,
de economische situatie en trends in stedenbouw en architectuur terug te zien.
Zo is de deelwijk Binnengouw ontwikkeld tijdens de crisis van de jaren tachtig.
De opzet is dus ook sober van aard. “Maar
net als de rest van Poelwijk wel heel herkenbaar”, vindt De Zeeuw. “Je ziet de
‘jaarringen’ terug in de wijk en daarmee
ook de historie. En dat geeft de afzonderlijke buurten juist een eigen identiteit.”
Dat overzichtelijke en de menselijke
schaal maken volgens hem dat wijken
als Poelwijk zo tijdsresistent en blijvend
populair zijn. “Al moet ik zeggen dat voor
het succes van Poelwijk ook de gunstige
ligging van Monnickendam, vlakbij
Amsterdam in een prachtige groene
omgeving, een belangrijke rol speelt.”
‘Er is wel een hoge
bebouwingsdichtheid, maar toch
is het er groen en
rustig’
Historie
Van 1968 tot 1970 deed de gemeente
nieuwe grondaankopen, onder andere
van boer Poel. In totaal ontwikkelden
Bouwfonds en de gemeente tussen
1970 en 1990 zo’n 1730 woningen in
Poelwijk, met alle bijbehorende
voorzieningen.
De ontwikkeling verliep in fases. Als
eerste verrees Ringshemmen (694
woningen), vanaf midden jaren
zeventig Ooster Ee (343) en in de jaren
’80 volgden Binnengouw (323) en
Buitengouw (292). Gaandeweg kreeg
ook het Spil gestalte, met belangrijke
voorzieningen en 78 woningen. Sinds
deze nieuwbouw heeft Monnickendam
– ingeklemd door beschermde groene
gebieden en water – geen uitbreiding
meer gekend.
41
42
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
tekst: Bauke ter Braak
Rust,
reinheid
en regels
We worden steeds ouder, maar
niet als we in onze woonomgeving aan te grote risico’s
worden blootgesteld. Daarom
moet die omgeving voldoen
aan talloze veiligheids- en
gezondheidsregels. Wonen en
leven we hierdoor nu veiliger?
Plus: kan en moet het nóg
veiliger en hebben we daar nóg
meer regels voor nodig?
O
m te beginnen: zijn we in de afgelopen decennia
opgeschoten met alle veiligheids- en gezondheidsregels? De drie gesprekspartners vinden van wel.
Duijvestein: “In het algemeen is het veiliger geworden, op milieugebied heeft wetgeving zeker geholpen.” En Bas van de Griendt: “Het milieubeleid is de afgelopen 25
jaar op veel terreinen zelfs succesvoller gebleken dan verwacht.
Onze leefomgeving is in het algemeen schoner en veiliger geworden.” We moeten echter ook niet alles op het conto van strenge
regels schrijven, vindt Stadig: “De verbetering van de luchtkwaliteit hebben we vooral te danken aan de overstap van kolen op
aardgas. En hoe oud je wordt, heeft niet zoveel met luchtveront-
43
44
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Aan het woord
Kees Duijvestein, emeritus
hoogleraar Duurzame
Ontwikkeling in de
Gebouwde Omgeving, TU
Delft, voorzitter van het bestuur van
het Haags Milieu Centrum en lid van
het Kwaliteitsteam Vathorst. Veilig of
onveilig: ‘Lago d’Orta in het noorden
van Italië, tegen de Alpen aan: wij
kanoën daar in schoon water in een
prachtig landschap, ik voel me er
gezond en veilig.’
Bas van de Griendt, manager MVO en Duurzaam
Ontwikkelen bij
Bouwfonds Ontwikkeling.
Promoveerde in 2007 op een onderzoek naar de beleving van milieurisico’s
en de gevolgen daarvan voor de werking en uitkomsten van de woningmarkt. Veilig of onveilig: ‘Veiligheid is
voor mij vooral “je veilig voelen”, en
dat gevoel van geborgenheid heb ik
thuis. Zoals wanneer je terugkomt van
vakantie of een lange reis. “Veilig weer
thuis”, zeggen we dan tegen elkaar.’
‘Wetgeving heeft
geholpen onze
woonomgeving
veiliger te maken’
Kees Duijvestein
LPG en terrorisme
Veiligheidsregels kunnen leiden tot ingewikkelde
dilemma’s. Er is vastgelegd dat provincies een kaart
online moeten zetten met alle gevaarlijke objecten,
zoals lpg-stations. Zodat je als burger weet waar je
aan toe bent en desnoods kunt verhuizen. Maar de
Nationaal Coördinator Terrorismebestrijding en Veiligheid plaatste kanttekeningen bij zo’n kaart: ook heel
handig voor terroristen. De vraag is dan: wat is beter
voor de veiligheid van de omwonenden?
Duco Stadig, wethouder
Ruimtelijke Ordening in
Amsterdam van 1994 tot
2006 en nu onder meer
voorzitter van de externe adviescommissie Wonen en Cultuur voor de
Omgevingswet. Veilig of onveilig: ‘De
Grand Couloir van de Mont Blanc. Je
moest 50 meter oversteken waar stenen naar beneden komen suizen. Ik
wist het van tevoren. Veilig was het
niet, maar gelukkig kon de gids goed
inschatten wanneer er niks aankwam...’
reiniging te maken. Je kans om eerder dood te gaan is bijvoorbeeld veel groter wanneer je te dik bent. Het grootste gevaar
schuilt in je eigen slechte gewoonten.”
Wil je het risico nemen?
Het woud van regels heeft dus ook z’n beperkingen. Duijvestein:
“Er is heel veel doodgeregeld. Je kunt in Maassluis aan de Nieuwe
Waterweg gaan wonen, dan heb je een fantastisch uitzicht.
Natuurlijk vaart er wel eens iets voorbij dat gevaar zou kunnen
opleveren. En het kan er soms ook stinken. Maar als je alles weg
reguleert wordt het leven heel saai. Voorwaarde is dat potentiële
bewoners de risico’s eerlijk en duidelijk krijgen uitgelegd. Dan
beslissen ze vervolgens zelf of ze bereid zijn dat risico te nemen en
er te gaan wonen.”
Zwemmen op eigen risico
Overheid trekt de grens
Iedereen zal snappen dat je mensen aan bepaalde fatale risico’s
eenvoudig niet mag blootstellen. Het is de overheid die die grens
trekt. Van de Griendt: “Je moet niet bouwen waar het te gevaarlijk
is, ook al willen mensen het graag. Fijnstof is zeker nog een punt
van aandacht.” Stadig beaamt dat: “In Rotterdam Overschie
wonen de mensen langs de A13 zo ongeveer óp de snelweg. Dan is
het vanwege het fijnstof natuurlijk goed om de snelheid terug te
brengen naar 80 km/uur.” Duijvestein vult aan: ‘We hebben heel
lang te maken gehad met monodisciplinair denkende specialisten uit technische hoek, die ook nog eens veel macht hebben.
Iedereen slaat zijn eigen piketpaaltjes. Het is goed om wat op te
schuiven naar een meer integrale benadering.” Van de Griendt
heeft daar nog iets aan toe te voegen: “De wetenschap levert de
normen, deskundigen berekenen risico’s, maar voor de afweging
moet het primaat in het lokale domein liggen. Regels worden
soms zo rigide gehanteerd dat het moeilijk wordt om te ontwikkelen op interessante locaties waar mensen graag willen wonen,
zoals havengebieden. Terwijl je niet kunt wachten met transformeren tot de hele haven leeg is.”
nemen.” Duijvestein onderkent dat het om lastige, complexe
afwegingen gaat. “Maar je moet ook een beetje lef hebben. Je hebt
een bevlogen wethouder nodig die je meeneemt in zijn enthousiasme en je tegelijk van goede informatie voorziet. Het is ongelooflijk belangrijk om bestuurders te hebben die niet op hun handen
gaan zitten, maar iets durven.”
Van de Griendt wijst op een ander aspect: “De Stad & Milieubenadering die we al jaren hebben, is onvoldoende van de grond gekomen. En ook de Crisis- en herstelwet wordt wat dit betreft nog
onvoldoende gebruikt.” De nieuwe Omgevingswet moet meer
ruimte bieden voor een integrale afweging. Maar wie even googelt met ‘omgevingswet’ plus ‘veiligheid’ als zoektermen, krijgt
meteen een serie hits waarin de brandweer zich zeer bezorgd
toont. Stadig: “Er speelt zich nu een gevecht af met specialisten
die hun primaat dreigen kwijt te raken aan een integrale afweging. De brandweer stapt dan naar Kamerleden, die in Kamervragen hun ernstige zorgen uitspreken. Met asbest kun je dan altijd
scoren. In theorie kan de Omgevingswet bijdragen aan een meer
geïntegreerde afweging. Maar we moeten het nog meemaken, ik
weet niet of we de eindstreep halen.”
Bevlogen wethouder
Op de hellingen van de Vesuvius
Gezonde en veilige woningen realiseren is, met andere woorden,
een kwestie van gezond verstand. Stadig: “Daar heeft het heel erg
mee te maken. Ik ben er een groot voorstander van dat verstandige gemeentebesturen alles afwegen en dan een beslissing
Kees Duijvestein over regels en eigen verantwoordelijkheid: “In de Amersfoortse
wijk Vathorst hebben we een fantastische
waterplas aangelegd. Daar kon je in
zwemmen, vlakbij je huis. Maar omdat de
provincie niet kan garanderen dat het
altijd veilig water is, mag het niet. Ik zeg:
laten we bij die plas gewoon een bordje
neerzetten waarop staat ‘zwemmen op
eigen risico’. Natuurlijk moet je wel controleren of er geen blauwalg in voorkomt,
dan moet je het zwemmen verbieden. De
overheid is ervoor om die lijn te trekken.”
Een ander punt is dat je normen en rekenmodellen kunt loslaten
op veiligheid, maar dat je er dan nog niet bent. Er is namelijk ook
nog zoiets als beleving: bezorgdheid loopt niet altijd parallel met
de feiten. Van de Griendt: “Italianen die op de hellingen van de
Vesuvius wonen, vinden het doodeng dat wij onder de zeespiegel
leven. De bottom line is: je hebt de manier waarop deskundigen
risico’s berekenen en je hebt de manier waarop mensen risico’s
ervaren. Je moet met nuchter verstand omgaan met afwijkingen
van de normen. Daarbij spelen ook de beleving van de risico’s én
de maatschappelijke kosten en baten een rol. Niemand schrijft
ons voor om te voldoen aan het Politiekeurmerk, maar we doen
het toch, want bewoners voelen zich daar prettig bij.”
Veilige openbare ruimte
Bij de veiligheid in en om het huis hoort ook de inrichting van de
openbare ruimte, zonder criminaliteitsbevorderende donkere hoekjes. Bouwfonds denkt op dat gebied altijd actief met de gemeente
mee, zodat er goede, betaalbare en goed te beheren oplossingen ontstaan. Van de Griendt: “Een openbare ruimte die uitnodigt tot spelen
en bewegen is goed voor de gezondheid en de vitaliteit. Daarnaast
vinden we het belangrijk om het langzame verkeer een veilige plek
te geven, zonder dat we teruggaan naar de woonerven.”
Stadig voegt eraan toe: “In autovrije wijken leren kinderen niet hoe
het is om aan het verkeer deel te nemen. Midden in Amsterdam
leren ze dat wel.” En Duijvestein: “Er liggen rubber matten onder
alle klimtoestellen. Staatsbosbeheer wil de natuur toegankelijker
maken, met name voor kinderen, moeten zij dan ook onder alle
bomen matten neerleggen? We wonen in een relatief volle omgeving. Heel veel van wat er nu staat, voldoet niet aan de wetten van
vandaag. Maar dat breek je toch ook niet allemaal af?”
45
46
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Wonen op
m
Kleiner wonen, veel mensen vinden het prima. Maar
dan moet die kleinere
woning wel aan hun specifieke eisen voldoen.
K
lein is het nieuwe zwart’ kopte NRC Handelsblad
een tijdje geleden. Oftewel: klein wonen is allang
niet meer alleen iets voor de arme student in een
zolderkamertje. Wonen op minder dan vijftig vierkante meter is tegenwoordig een trend. Afgezien
van die arme student zijn er meer groepen die zo’n kleine
woning willen. Jonge starters bijvoorbeeld, klaar met hun opleiding – en met hun ouderlijk huis. Ook zijn er steeds meer ouderen, die bovendien steeds langer vitaal blijven en zelfstandig
willen wonen. Zij willen vaak dichter bij de kinderen in de stad
wonen, of vinden die grote tuin te veel werk, omdat ze toch vaak
op reis zijn. Een andere doelgroep zijn de expats. Met de globalisering neemt dat aantal sterk toe. Zij zoeken een eigen plekje in
hun tijdelijke nieuwe land. En dan is er nog de toenemende
groep gescheiden ouders, die bij elkaar in de buurt willen blijven
voor de kinderen. Kortom, er is een markt voor kleine woningen.
Wat al die doelgroepen gemeen hebben, is dat ze bereikbaarheid
2
Petitfours op de Zuidas
hoog in het vaandel hebben, al geven ze daar elk hun eigen
invulling aan. Voor jonge starters zit ‘bereikbaarheid’ voor een
groot deel in de prijs: die moet binnen hun bereik liggen. Maar
zij kijken ook kritisch naar zaken als (openbaar) vervoer en de
bereikbaarheid van winkels en uitgaansgelegenheden.
Ouderen hebben vaak meer te besteden en voor hen is vooral de
nabijheid van (zorg)voorzieningen en winkels belangrijk, plus
natuurlijk zaken als sociale veiligheid en openbaar vervoer. Een
gescheiden ouder zoekt weer een goedkopere woning, maar wel
in een kindvriendelijke buurt, waar ook scholen zijn. En expats
kijken vooral naar de bereikbaarheid van werk, vervoer, restaurants, en dergelijke. Voor hen mag de prijs best aan de hogere
kant zijn, als de omgeving maar bijzonder en levendig is, en de
woning de nodige luxe biedt.
Het kan nog kleiner
En trouwens: wat is klein? Dat wordt voor een deel bepaald door
de markt. Wat wij in Nederland een kleine woning vinden, ziet
men in Parijs, Londen of Tokio als een balzaal. In Parijs bijvoorbeeld is een ‘klein appartement’ hooguit zo’n 27 vierkante meter.
En het kan nog kleiner: volgens het eerder genoemde artikel in
NRC Handelsblad ontwikkelde de Britse architect Richard Horton
een kubuswoning van 7 vierkante meter, waar werkelijk alles in
zit! Geïnspireerd op ruimtes in vliegtuigen en jachten.
Op de volgende pagina’s enkele voorbeelden van door
Bouwfonds ontwikkelde appartementen van maximaal 50 vierkante meter. Klein, maar zeer compleet en supergaaf, volgens de
gelukkige eigenaren. Het nieuwe zwart, zeg maar…
Project: OPZUID
Waar: Amsterdam Zuidas
Wat: 12 studio’s van 50 m2
Prijs: v.a. c 179.000
Wonen in een ‘Petitfour’ - want zo heten deze studio’s – op een unieke plek in Amsterdam-Zuid. Dat
veel mensen dat graag willen blijkt wel uit het feit
dat alle twaalf studio’s in het project OPZUID al gedurende de bouw zijn verkocht, “zonder noemenswaardige marketing,” aldus locatiemanager Menno
Ploeger van Bouwfonds Ontwikkeling. OPZUID is een
gezamenlijk project van Bouwfonds Ontwikkeling en
AM. De studio’s zijn ontworpen voor zeer diverse
doelgroepen, van jonge starters tot mensen die een
pied-à-terre in Amsterdam zoeken. Menno: ”Sommige studio’s zijn gekocht door mensen die ook een
grotere woning in dit gebouw kochten. Die studio
erbij is dan bedoeld als extra logeerruimte of als kantoor. Ook was er iemand die twee studio’s naast
elkaar kocht en daar één appartement van maakte.
Zo zie je dat er veel mogelijk is. De plattegronden zijn
vrij simpel en daardoor ook geschikt voor verschillend
gebruik. Heel veel Amsterdammers en nietAmsterdammers willen graag in Zuid wonen. En dan
is het natuurlijk fijn als je op deze plek een relatief
betaalbaar appartement kunt vinden.”
47
48
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
De B van
bereikbaar
Project: Best B-West
Waar: Baanhoek-West, Sliedrecht
Wat: 42 lichte tweekamerappartementen
vanaf ca. 50 m2
Prijs: vanaf c 129.500 v.o.n.
Extra: eigen parkeerplaats
Bereikbaarheid is het sleutelwoord bij deze appartementen.
Het duurzame gebouw ligt op één minuut van het trein- en
busstation en bij de afrit van de A15, dus je bent van hieruit zo
in Dordrecht of in Rotterdam. En dat is precies wat de doelgroep – jonge starters die uit hun ouderlijk huis of een studentenwoning komen – graag wil. Bereikbaar is ook de prijs, zeker
als je bedenkt dat de koper voor dat bedrag ook echt klaar is:
‘Elk appartement wordt opgeleverd met een complete keuken
en badkamer, dus daarvoor hoeven de kopers geen kosten
meer te maken,”vertelt Bouwfonds-projectmanager Louis van
Loon. En 50 m2 blijkt een stuk ruimer dan je zou verwachten,
dankzij de comfortabele vloerverwarming, waardoor geen
radiatoren nodig zijn. Ook het weidse uitzicht geeft een
gevoel van ruimte: je kunt de schepen op de Merwede voorbij
zien varen. Helemaal luxe voor de starter met eigen auto: bij
elk appartement hoort een eigen parkeerplaats op het terrein.
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Betaalbaar starten in Parijs
Project: Argenteuil
Waar: Parijs
Wat: 60 appartementen, deels studio’s
van 27 m2 en deels tweekamerappartementen van 39 m2
Vijftig vierkante meter? Dat kleiner ook heel goed kan,
bewijzen de studio’s die deel uitmaken van een opvallend
complex van Bouwfonds Marignan in Argenteuil, aan de
noordwestkant van Parijs. De oppervlakte: welgeteld 27 vierkante meters. Niettemin zijn ze zeer gewild, net als de tweekamerappartementen van 39 vierkante meter en de wat
grotere woningen. Het hele complex van 60 appartementen
is op een enkele uitzondering na verkocht, terwijl de bouw
nog maar net is afgerond. Ruwweg de helft ging naar particulieren, de andere helft naar investeerders, voor de verhuur.
Olivier Mercier, Directeur Territorial van Bouwfonds
Marignan: “De studio’s zijn natuurlijk niet groot, maar wel
slim ingedeeld en ideaal voor jonge mensen die bij de start
van hun ‘woonloopbaan’ – op weg naar een mooi appartement of huis – weinig geld hebben voor een eerste eigen
woning of niet te veel huur willen betalen. De locatie is heel
aantrekkelijk. Het is tien minuten lopen naar het centrum en
vier minuten naar het station, dus ideaal qua woon-werkverkeer. Je bent snel in het centrum van Argenteuil én snel in
Parijs. De woningen zijn bovendien uitstekend geïsoleerd:
weinig geluid van buiten en een laag energiegebruik.”
49
50
Woon geluk
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Nieuwbouw op de schop?
tekst: Ron Elkerbout
In een omvangrijk woonwensenonderzoek vroeg
Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid bewoners van
Eindhoven, Den Bosch, Breda en Tilburg wat ze belangrijk vinden als ze gaan verhuizen. Dat resulteerde in
nieuwe kennis over ‘stadse’ woonwensen, die de
nieuwbouw weleens ingrijpend kan veranderen. NAW
sprak met drie hoofdrolspelers.
1. De marktonderzoeker
Rink Drost
Hoe ziet, volgens het
onderzoek, de ideale
nieuwbouwwoning eruit?
“Het ideale nieuwbouwhuis staat in een
bestaande buurt, aldus onze ondervraagden.
Veel mensen willen graag een nieuw
gebouwd huis: onderhoudsarm, energiezuinig, alles lekker nieuw, helemaal zelf in te
richten. Negatieve associaties bij nieuwbouw blijken vooral te gaan over de wijk:
gebrek aan sfeer, te grootschalig, weinig
voorzieningen, ik weet niet wie mijn buren
worden. Deze uitkomsten geven aan dat we
op kleinere schaal moeten werken, dat we
nieuwbouwbuurtjes moeten bouwen met
een eigen identiteit.”
De drijfveren achter verstedelijking
hebben jullie ook onderzocht?
“Zeker. Beleidsmakers verwarren vaak de
trek naar de stad met de wens om in woontorens van twintig verdiepingen te wonen.
We zien in het onderzoek inderdaad een
groeiende vraag naar wonen in de stad,
maar die is een stuk hoger dan de vraag naar
hoogstedelijk wonen. Mensen willen naar de
stad om betaalbaar te wonen, dichtbij voor-
zieningen. Niet omdat ze graag hoogstedelijk
willen wonen. Daarmee bedoelen we wonen
in hoge woontorens met winkels in de plint,
in drukke straten en gemengde buurten.”
Waar zit de groei, in koop of huur?
“De huurmarkt wordt groter, met name bij
huren boven de liberalisatiegrens (in 2014
c 699,48 per maand; red). Deels gedreven
door mensen die niet kunnen kopen door
strengere financieringseisen. En ook door
mensen die er bewust voor kiezen om te
huren. Huren geeft meer vrijheid, je kunt
gemakkelijker verhuizen. We dachten dat
iedereen een eigen huis wil kopen. Dat
blijkt niet zo te zijn.”
Welke bewonersgroep groeit het
sterkst?
“Alleen de groep alleenstaanden zal tot
2020 nog sterk groeien, en zeker niet door
vergrijzing alleen. Nu al bestaat veertig
procent van de huishoudens in de vier steden uit alleenstaanden, maar dat neemt
dus verder toe. Het gekke is: in woonvisies
van gemeenten worden ze wel genoemd,
maar dat wordt nooit vertaald naar
woningbehoeften. De vraag hoe alleenstaanden willen wonen in termen van
woonmilieus, blijft vaak onbeantwoord.
Als Bouwfonds richten wij ons misschien
ook te weinig op deze doelgroep. Dat moet
dus veranderen.”
Met de vergrijzing neemt de vraag
naar kleine huurappartementen
vast toe?
“Dat zou je denken, maar de vergrijzing vergroot juist de vraag naar grote koopwoningen. Zestig procent van de koopwoningen
boven c 355.000 is in handen van 65-plussers. Die verhuizen vaak niet meer en blijven
langer zelfstandig wonen: van de ouderen
van 85 jaar woont nog 78 procent zelfstandig. Een generatie daaronder kan lange tijd
niet naar die grotere woningen toe.”
Zijn de uitkomsten van dit onderzoek in vier Brabantse steden ook
waar voor andere steden in
Nederland?
“Dat denk ik wel. We hebben al delen van
het onderzoek in andere steden uitgevoerd.
Daar zijn de resultaten vergelijkbaar. Ook de
uitkomsten van deze vier steden lijken erg
op elkaar, terwijl het bourgondische Breda
en Den Bosch toch heel anders zijn dan de
industriesteden Eindhoven en Tilburg. Veel
conclusies zijn dus waarschijnlijk voor veel
meer steden waar.”
Meest gewilde
architectuur in het
stadscentrum: retro
grachtenpand. Kleinschalige appartementencomplexen (max.
10 woningen) zijn
ook zeer gewild.
2. De opdrachtgever
Chantal
Rademakers
Waarom gaf Rabobank Tilburg en omstreken opdracht voor
dit onderzoek?
“Rabobank is niet alleen een hypotheekverstrekker, we zijn breed geïnteresseerd in de gehele context van de woningbouw. Dit onderzoek helpt
ons in onze relatie met gemeenten, ontwikkelaars, bouwers en makelaars. We verkopen hierdoor niet meer hypotheken, maar we vinden het
belangrijk dat de woningmarkt zich goed ontwikkelt. Dat een stad als
Tilburg aantrekkelijk blijft.”
Wordt die brede interesse ook gevoed door de crisis?
“Zeker. Daardoor is er meer noodzaak om te kijken wat er in de toekomst
beter kan. Hoe kun je de regio qua wonen attractief houden? De komende
jaren zal de klant zeker kritischer zijn.”
Welke onderzoeksresultaten vallen Rabobank Tilburg het
meest op?
“Ik had niet gedacht dat de stad zo enorm in trek zou zijn. Mensen wilden
jarenlang zo ruim mogelijk wonen. Nu ruilen ze dat in voor de stad met
zijn voorzieningen. Ook de beweging naar huur valt op. Alleenstaanden
hebben vaak net wat minder te besteden, en zoeken wel flexibiliteit. Ook
dat verklaart de toenemende vraag naar huurwoningen.”
TOP 5 FACTOREN
VOOR WOONGELUK:
1. JE OP JE GEMAK
VOELEN/
THUIS VOELEN
2. JE ONTSPANNEN
VOELEN/
WEINIG STRESS
BELEVEN
3. JE VEILIG VOELEN
4. RUST BELEVEN
5. DE BUURT MOET
AANSLUITEN BIJ
JE HUIDIGE
LEVENSWIJZE
Over het onderzoek
Het onderzoek Brabantstad is uitgevoerd
door Bouwfonds regio Zuid in samenwerking met TU Eindhoven, onder begeleiding van professor Theo Arentze
(faculteit Bouwkunde, Urban Science and
Systems). Opdrachtgevers zijn Rabobanken
Eindhoven, Tilburg, Den Bosch en Breda
en Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid.
51
52
juli 2014 – naw #50 – Lang zullen we leven
TOP 5 FACTOREN
VOOR WONING EN
BUURT:
1. NABIJHEID VAN
WINKELS
2. DE GROOTTE VAN
DE WONING
3. NATUUR IN DE
OMGEVING
4. BETAALBARE
WONING
5. SOCIAAL VEILIGE
BUURT
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Opmerkelijke onderzoeksresultaten
- Tot 2020 groeit het aantal huishoudens
van alleenstaanden spectaculair
- Meest populaire vorm van wonen: rustig
wonen rondom het centrum van de stad
- Ideale woning: een nieuwbouwwoning
in een bestaande buurt
- Ideale buurt: een buurt met mensen met
ongeveer dezelfde levenswijze, met een
hoog thuisgevoel
Meest populaire woning
buiten het stadscentrum:
het huis met jaren ’30
architectuur en een
voortuintje. Saillant:
jongeren houden meer
van deze traditionele
woonvorm dan ouderen.
Ouderen waarderen ook
moderne architectuur.
3. De gebiedsmarketeer
Jessie
Wagenaar
Wat wil Bouwfonds bereiken met het onderzoek?
“We willen graag weten hoe mensen willen wonen in de steden. Die
kennis van klanten en hun woonwensen willen we delen met spelers
in de woningmarkt: financiers, ontwikkelaars, bouwers, architecten.
Dat doen we met vier symposia, in elke stad één. Maar we gaan
bijvoorbeeld ook in overleg met gemeenten die een woonvisie
opstellen. Vaak behandelen woonvisies vooral de aantallen woningen
die gebouwd moeten worden. Wij willen graag ook aandacht voor de
kwalitatieve woonwensen.”
Is deze nieuwe kennis een opstap naar een andere aanpak?
“Zeker. Grootschalige wijken voor grote doelgroepen die ongeveer
allemaal hetzelfde willen, daar moeten we vanaf. Er is een enorme
diversiteit aan doelgroepen die graag bediend willen worden met hun
specifieke wensen.”
Hoe ziet een nieuw Bouwfonds-project er in pakweg
2017 uit?
“Vooral kleinschaliger. Is het een groter project, dan zie je daarbinnen
kleinere buurtjes met een herkenbare identiteit. Met meer aandacht
voor zachtere waarden in de wijk. Is het gezellig, prettig, een veilige
en rustige buurt? Want we zien dat mensen zoeken naar een thuisgevoel. En juist de inrichting van de openbare ruimte bepaalt of mensen
zich thuis voelen. In de wijk, en daardoor ook in hun eigen woning.”
‘Juist de inrichting
van de openbare
ruimte bepaalt of
mensen zich thuis
voelen in een wijk’
Meer weten?
Het onderzoeksrapport ‘Wie vraagt,
bepaalt’ is in vier edities verschenen,
toegespitst op de woonwensen in
respectievelijk ’s-Hertogenbosch en
omstreken, Tilburg en Omstreken,
Eindhoven-Veldhoven en Breda. In het
rapport vindt u niet alleen de onderzoeksuitkomsten, ook de reflecties van een
aantal experts erop. Een PDF van het
rapport is op te vragen bij Jessie
Wagenaar via [email protected].
Vergeet s.v.p. niet te vermelden welke
editie u graag ontvangt.
BIJZONDER
Van een onvergetelijke mijlpaal tot een
zielsgelukkige particuliere opdrachtgever, van
onderscheidende architectuur tot opmerkelijke
projecten: deze sectie van NAW magazine belicht
een aantal pareltjes uit ons vakgebied.
53
54
juli 2014 – naw #50
Bijzonder momentum
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
tekst: Raquel Mourik fotografie: Edwin Walvisch
De kinderen waren als eerste aan de beurt
op Koningsdag in de gloednieuwe buurt
Carolus in Den Bosch. Ze mochten hun fiets
versieren, ze konden geschminkt worden en
er was een optocht door de wijk. Later waren
er oud-Hollandse spelletjes en natuurlijk
ontbrak het springkussen niet. De dag werd
afgesloten met een barbecue. Nou ja, afgesloten… De huidige en aanstaande buurtbewoners hadden het zo gezellig dat ze nog een
vreugdevuur maakten ook. Bewoner en
medeorganisator Jochem Donkersloot zocht
rond drie uur zijn bed op. “Ik heb bijna iedereen uit Carolus gesproken. Normaal kom je
niet verder dan de mensen uit het rijtje
waarin je woont. Vrijwel iedereen was er, in
totaal zo’n honderd man. Zelfs de nonnen uit
de woongemeenschap die aan de rand van
de locatie staat, kwamen een drankje drinken. Volgend jaar gaan we dit zeker weer
doen. Er is zelfs gesproken over het oprichten
van een buurtvereniging. Iedereen heeft het
idee enthousiast omarmd. We hebben veel
spullen geleend en iedereen heeft actief
meegedaan. Op zondagochtend hebben we
samen alles weer opgeruimd.”
Eerste
Koningsdag
in Carolus
Over Carolus
Op de voormalige ziekenhuislocatie
Carolus, nabij het centrum van
’s-Hertogenbosch en grenzend aan
natuurgebied De Heinis, verrijst een
nieuwe woonbuurt, met klassieke
grondgebonden woningen die qua
architectuur refereren aan vroegere
tijden. In juni 2012 startte de bouw van
de eerste woningen; ruim een jaar later
konden de eerste bewoners er hun intrek
nemen. In totaal realiseert Bouwfonds
circa 250 woningen in Carolus.
55
56
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Bijzonder architectuur
tekst: Raquel Mourik illustratie: Agnes Kappert
Rhijnwaeter, Oegstgeest aan de Rijn
Ovale ring
Echo van
Oegstgeest
De topgevel springt naar voren en
eindigt in een ‘hoorntje’ op het
dak. De ovale ring is een
moderne variant op de dakornamenten die je in de oude
wijken van Oegstgeest vindt.
Spekband
In veel historische gebouwen van
Oegstgeest zijn geglazuurde stenen
gemetseld tussen de ramen. De spekband van deze woning is een gewone
zwarte metselsteen die ook weer
terugkomt in de woning van architect De Zwarte Hond, die tussen de
twee woningen van KOW is gebouwd.
In het Oegstgeester deelproject Rhijnwaeter staan deze bijzondere woningtypen van (voorheen) KOW Architecten, van
de hand van Judith de Vlaming. Van afstand vormen ze een
mooi harmonieus geheel, maar de details die pas opvallen
als je dichterbij komt, zijn minstens zo bijzonder.
S
amen met de toenmalige wethouder trokken
ze op de fiets door het
oude Oegstgeest, de
architecten van KOW,
Architectenbureau van Manen
en De Zwarte Hond. Op zoek
naar inspiratie voor het toen nog
te ontwikkelen Rhijnwaeter, een
deelplan van Oegstgeest aan de
Rijn. Want Rhijnwaeter moest
een echo worden van het oorspronkelijke Oegstgeest. Judith
de Vlaming, architect bij KOW,
ontwierp een aantal van de
woningen in Rhijnwaeter. “De
kracht van het plan is dat iedereen Oegstgeest op zijn eigen
manier heeft geïnterpreteerd.
Het was een leuke uitdaging om
de verschillende stijlen zo met
elkaar te mengen dat het maakbaar was en het ook in de tijd
goed zou blijven.”
Stedenbouwkundig
strooigoed
Rhijnwaeter, dat aan twee zijden de Binnenrijn raakt, bestaat
in totaal uit circa vijftig woningen in de hogere prijsklasse.
Van de eerste veertig woningen
is het gros inmiddels verkocht.
Het stedenbouwkundig plan
van Rhijnwaeter is van Adriaan
Geuze van West 8.
De architecten waren vrij in
hun herinterpretatie, maar
moesten wel werken met een
beeldkwaliteitsplan. Jacques
van Paassen, architect van
KOW, was architectonisch
supervisor. “De samenwerking
van architecten met een andere
achtergrond is ten goede gekomen aan het gehele project”,
vindt hij. “Gezamenlijk hebben
we het kleurenpalet bepaald.
Stedenbouwkundig is bekeken
waar een accent – een variant
op het basismodel – moest
komen, en waar een special –
een op zichzelf staand ontwerp.
Als een soort strooigoed.”
Door steeds te variëren met
vaste elementen is een sterk
afwisselend beeld ontstaan. Zo
is de woning van De Vlaming
zowel in wit als in rode baksteen
uitgevoerd. Veel aandacht was
er voor de details. De Vlaming:
“Ik wilde een woning maken die
je op afstand als een geheel ziet,
maar waarvan je steeds meer
details en kleuren ziet naarmate
je dichterbij komt. Het zijn subtiele details, zoals keramische
raamdorpelstenen, spekbanden
en dakornamenten. Ook de erfscheiding is betrokken in het
ontwerp. Soms staat er een heg,
soms een gemetselde muur.
Deze groene of stenen plint geeft
een gelaagdheid naar de gevel.”
Dakterrassen
Wat bij de ene woning een
dakterras is, is bij de andere
woning een plat dak. De
dakterrassen zijn afgewerkt
met ijzeren hekjes. Een knipoog
naar de jugendstil, net zoals de vele
andere decoratieve details.
Ronding
De deuren zijn rond ommetseld. In de ene
woning vind je de gemetselde cirkel op
de begane grond, in de andere een
verdieping hoger. Op afstand lijkt de
cirkel te zijn opgevuld met stucwerk,
maar wie dichterbij komt ziet dat er
tegeltjes zijn gezet.
Raamdorpels
Een klassiek detail zijn de geglazuurde
raamdorpelstenen. Ze komen terug
onder alle ramen en vormen een mooi
contrast met de witte kozijnen. Deze witte
kozijnen werden om verschillende redenen
voorgeschreven. Wit sluit mooi aan bij de architectuur van Oegstgeest, bovendien wordt het metselwerk hierdoor goed benadrukt.
57
58
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Bijzonder leven...
... in Loovelden, de groene
en watterrijke wijk die de
uitbreiding vormt van het
Gelderse Huissen. Op
mooie dagen is het ronduit
gezellig in de straten en
parken van deze kinderrijke wijk. Ook als buitenstaander voel je dat de
bewoners zich sterk
verbonden voelen met
elkaar en met ‘hun’ wijk.
tekst: Marieke Enter fotografie: Thomas Schlijper
Combinatie van factoren
Loovelden biedt ‘the best of both
worlds’: de gemoedelijkheid, het groene
karakter en het bloeiende verenigingsleven van een kleine gemeenschap, met
het centrum van Huissen en de stedelijke
geneugten van Arnhem vlak in de buurt.
Geen wonder dat Loovelden een geliefde
locatie is, vooral voor gezinnen.
Familievriendelijk
Voor kinderen is Loovelden
een soort Walhalla. De waterrijke wijk is opgetrokken rond
het centraal gelegen Loopark,
herbergt verschillende sportvelden en – de absolute favoriet van de plaatselijke jeugd
– een waterspeelgebied met
een heus trekpontje. En omdat
het leven niet alleen maar uit
lol maken bestaat: Loovelden
heeft ook een medisch centrum, een eigen Brede School
en voldoende kinderopvang.
Geleidelijke groei
Hoewel de wijk relatief jong is
– de eerste woning werd zo’n
zeven jaar geleden opgeleverd – oogt Loovelden toch al
prettig ‘gesetteld’. Dat komt
mede door de geleidelijke
groei. Loovelden telt nu zo’n
750 woningen, waaronder vier
appartementencomplexen (zie
foto rechtsboven) en groeit de
komende jaren rustig verder.
Uiteindelijk komen er zo’n
1200 woningen te staan.
59
60
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Bijzonder droomhuis
tekst: Raquel Mourik fotografie: Peter van Breukelen
Kantoor
Vanuit het kantoor kijkt Harry
uit op de volwassen bomen
van de groenstrook langs de
Bolhuissteeg.
Slaapkamer
In de slaapkamer is standaard
een plisséhorraam geïnstalleerd,
voor een mugvrije nachtrust.
Trap
Lekker luxe: de robuuste eikenhouten trap tussen de begane
grond en de eerste verdieping.
De bewoners
‘Bij deze woning
hadden we meteen
een wow-gevoel’
Gea en Harry Graaf verhuisden
onlangs voor de zestiende keer. Sinds
vier weken wonen ze in deze vrijstaande villa in het Groningse Haren.
De ligging is perfect en de woning zit
zó goed in elkaar dat er nauwelijks
aanpassingen nodig waren op het
standaardmodel om hun huis helemaal naar wens te krijgen.
Gea: “We zijn opgegroeid in Groningen en
wilden graag weer terug naar de stad, maar
we wilden er niet middenin wonen. Haren
ligt ten zuidoosten van Groningen. In vijftien minuten fiets je naar het centrum en in
dezelfde tijd wandel je naar hartje Haren.
Onze dochter en onze ouders wonen vlakbij.
De ligging van onze woning was doorslaggevend. Het perceel grenst aan de Bolhuissteeg, een zandpad met een volwassen
groene strook. Bij deze woning hadden we
meteen een wow-gevoel. De stijl sprak ons
aan: jaren ’30 uitstraling, maar toch nieuw.
Gea (54) en Harry Graaf (57) zijn getrouwd en hebben
een dochter (29) en zoon (27) die niet meer thuis wonen.
Hun woongeschiedenis: twaalf jaar geleden betrokken
ze hun voorlaatste woning in De Punt. In de jaren ervoor
verhuisde het gezin maar liefst zestien keer. Hun
woningkeuze is bijzonder gevarieerd: ze lieten ooit een
tweekapper bouwen, maar woonden ook in een meer
dan honderd jaar oude woning midden in de stad.
We vielen voor de uitbouw en
de vele raampartijen. Verder
vonden we het Canadese
hardhout aan de buitenzijde
heel mooi. Het ziet er verzorgd uit en vraagt weinig
onderhoud.
Het huis zit zó goed in elkaar.
Licht en ruimte vinden we
belangrijk. In totaal hebben
we bijna veertig ramen. We
konden aanpassingen doen
op het standaardmodel, maar dat vonden
we niet nodig. Het enige wat we hebben veranderd, is de plek van de openslaande deuren naar het terras. We hebben ze dichter bij
de keuken geplaatst omdat we dat praktischer vonden.
We hebben een heerlijk grote badkamer met
ligbad. In onze slaapkamer hebben we
ruimte voor een extra badkamer maar die
hebben we ingericht als ‘dressing’, een walkin closet met raam.”
Indeling
Keuken
Gea en Harry zijn allebei geen kookfanaten. Ze wilden een strakke keuken
zonder bovenkastjes. In de diepe
laden en de ‘pannenpinda’ kunnen ze
al hun keukenspullen kwijt.
De woning
Harry: “Ik vind het fijn dat je straks nog alle
kanten op kan met dit huis. Op de zolder is
voldoende ruimte voor drie slaapkamers. De
inbouwgarage is geïsoleerd en kan – als wij
later de trap niet meer op kunnen – als slaapkamer worden ingericht. Dat vind ik belangrijk. Wij kijken namelijk altijd niet alleen
naar ons eigen woongenot, maar ook naar
de mogelijkheid om straks weer door te verkopen. Maar voorlopig gaan we er eerst zelf
van genieten.”
ligt in Harener Holt, een unieke
nieuwe woonlocatie in Haren-Noord.
In 2011 stelde Elsevier dat Haren de
beste gemeente was om te wonen.
Vanwege de uitstraling wordt het
dorp ook wel het 'Wassenaar van het
Noorden' genoemd. De vrijstaande
villa is ontworpen door Brummelhuis.
Kopers kunnen zelf geheel invulling
geven aan hun wensen, maar de familie Graaf was al zo gecharmeerd van
het standaardontwerp dat aanpassingen nauwelijks nodig waren.
De woning heeft een
U-vormige woonkamer. Op de eerste
verdieping bevinden
zich vier slaapkamers
en er is een overloop
met een Frans balkon. De zolder biedt
mogelijkheden voor
extra slaapkamers en
is bereikbaar met
een vaste trap.
Bijkeuken
De was wordt
gedaan in de bijkeuken. Ook is het de
plek waar hond Lika
bij afwezigheid van
de baasjes keurig
wacht tot ze weer
terug zijn en hij het
huis weer in mag.
61
62
juli 2014 – naw #50
Magazine over integrale gebiedsontwikkeling
Bijzonder column
Mijn
eeuwige
jeugd
Pim Christiaans (55) is schrijver en uitgever van
boeken over gezondheid en anti-aging. Hij is
auteur van onder andere ‘De houdbare man,
praktische gids voor een eeuwige jeugd’ en ‘De
houdbare vrouw, praktische gids voor een
eeuwige jeugd’ (uitgeverij CocoBooks).
‘Ik neem mij voor te
eindigen in een
villawijk die alleen
toegankelijk is voor
wijze en rustige
honderdplussers’
Bijzonder projecten
O
ver een paar dagen word ik vijfenvijftig. Voor veel
mannen is deze leeftijd het startschot voor somber gemijmer: gemiste kansen, vervlogen dromen, stramme knieën en niet te vergeten
verdwijnend – of verdwenen – haar. ‘Mijn toekomst is korter dan mijn verleden!’ Ha! Niet voor mij. Ik ga 120
worden. Minstens. En niet alleen dat, tot de laatste snik zal ik
over de energie en de gezondheid beschikken om alles te doen
wat ik nu graag doe: hard werken, veel sporten, lekker eten en
drinken en volop genieten.
Mijn eeuwige jeugd stelt mij in staat naar hartelust dromen te
blijven najagen en ambities uit te leven. Terwijl sommige leeftijdsgenoten al gas terugnemen, startte ik kort geleden een
boekenuitgeverij. Ik droom van een studie geneeskunde vanaf
mijn zeventigste; vanaf mijn tachtigste wil ik romans schrijven en zo rond mijn honderdste is het tijd om mijn geklieder als
zondagsschilder naar een professioneel niveau te tillen. Qua
woonambities heeft dit alles ook gevolgen, want ik neem mij
voor elke twintig jaar beter en mooier te gaan wonen en te eindigen in een villawijk die alleen toegankelijk is voor wijze en
rustige honderdplussers.
Mijn eeuwige jeugd begon in 1986, toen ik als journalist de eerste Nederlanders ging interviewen die aan life extension
deden. Aanvankelijk vond ik ze mesjogge. Maar ja, ik werd aangestoken. Wat begon met een vitaminepil bij het avondeten, is
ontaard in een dagelijks ritueel van slikken, smeren en spuiten.
Zestien vitaminepillen, vijf capsules met hormonen, een zalf
met testosteron en een injectie met groeihormoon voor het slapengaan. Krankzinnig? Zeker, maar ik bevind mij in goed
gezelschap. Het Amerikaanse computergenie Ray Kurzweil
slikt bijvoorbeeld 150 pillen per dag. Goed, ondanks al die verjongende middelen, een strak sportregime en een losjes gehanteerd anti-age-dieet, lijk ik slechts tien minuten jonger dan 55.
Maar die grap maakte ik in 1986 ook over de veertigers en vijftigers die ik interviewde over hun manie. En al deze mannen,
zeventigers en tachtigers nu, zijn nu nog steeds alive and
kicking: gezond, actief en aan het werk.
Een van de allergrootste wetenschappers van de vorige eeuw,
tweevoudig Nobelprijswinnaar (en mega-vitamineslikker!)
Linus Pauling schreef: ‘De mens is een zichzelf reparerende
machine, in principe is hij onsterfelijk.’ De ontwikkelingen in
de medische wetenschap gaan snel, wie weet wat er allemaal
mogelijk is als ik over 65 jaar mijn 120e verjaardag vier? Volgens hoogleraar Ouderengeneeskunde Rudi Westendorp blijven we dankzij betere behandelmethoden steeds langer
gezond en is er in principe geen maximumleeftijd voor de
menselijke soort. De gemiddelde levensverwachting blijft
maar stijgen en niemand weet waar dat eindigt. Maar plannen
voor na mijn 120e maak ik voorlopig nog niet. Ik blijf wel reëel.
Pareltjes
uit de portefeuille
Doorsneeprojecten bestaan
eigenlijk niet, vinden we
bij Bouwfonds. Toch zijn er
projecten die om uiteenlopende redenen net dat tikkeltje extra je ne sais quoi
hebben en daarom een
plekje verdienen in deze
jubileumeditie van NAW
magazine. Zoals deze.
1
2
3
4
1. Lyon, Lyon Islands: een van de meest
ambitieuze stadsvernieuwingen van
Europa
2. Meppel, Berggierslanden: riant
wonen in een groene en waterrijke
setting
3. Parijs, Canal Square: meatpacking
district in Parijs
4. Amsterdam, Oostpoort: aantrekke-
5
6
lijke mix van wonen, winkels, werk,
sport en cultuur
5. München, Zenettiplatz: voorheen
kantoorgebouw, nu hoogwaardige
woonruimte
6. Oss, Bergh Kwartier: stedelijk woongebied met rijk industrieel verleden
7
7. Cadzand, Noordzee Résidence
Cadzand-Bad: vakantie vieren in
deze woningen aan de Zeeuwse kust
8. Keulen, Stellwerk60: autovrij wonen
in een bruisende stad
9. Rhenen, Vogelenzang: wonen aan
de voet van de Grebbeberg en aan
de oevers van het Vogelenzangmeer
8
9
63
Binnenkijken
Zomaar een Hollands huis
Maandagavond 18.00 uur op
de Vlijtsekade in Apeldoorn
is het goed toeven. ’s Zomers staat de
zon de hele avond in de achtertuin. En
de autovrije kade aan de voorkant
Wim Velgerswijk (50) besluit vandaag
wordt dankzij de openslaande deuren
wat eerder naar huis te gaan en valt zo een verlengde van het huis. “Echt
midden in de voorbereidingen van zijn geweldig. We wonen hartje Apeleigen verjaardag. “Ik werk als ICT-con- doorn, maar het is een oase van rust”,
sultant en ben meestal zo rond zeven
aldus Wim. Elisah legt uit hoe ze in de
uur thuis, maar vanwege het mooie
zomervakantie zwemmen in het kanaal
weer ben ik vandaag wat eerder
en Mathijs vertelt enthousiast over zijn
gestopt.” Dat was eigenlijk niet de
rubberbootje. Voorheen woonde het
bedoeling maar is wel zo gezellig, reagezin in een jaren ’30 woning in Apelgeert Harriët (47). Het is niet zo gek
doorn. “We keken af en toe rond
dat Wim op zo’n zomerse dag graag
omdat we droomden van meer ruimte.
wat vroeger thuis is. Op de Vlijtsekade
Op een dag viel een projectbrochure in
in Apeldoorn, waar het stel woont met de bus…” “En we waren direct verdochter Elisah (13) en zoon Mathijs (11), liefd”, vult Harriët hem aan. Wim: “We
Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing
schreven ons in en gingen op vakantie.
Toen we terugkwamen las ik een mail
met het verzoek voor 1 augustus te
reageren. Maar het was 1 augustus!
Dus moesten we in één avond besluiten welke woning onze voorkeur had.
Wilden we wel of niet direct aan het
water? Hoe staan de huizen ten
opzichte van de zon? Welk huis heeft
de grootste tuin? We hielden een stuk
of vijf woningen over, maar het was
niet te doen om alles te overzien in één
avond. Toen we uiteindelijk bouwnummer 9 toegewezen kregen, viel alles op
zijn plek. Het is een gevoel dat alle
redenatie te boven gaat. We gingen
kijken en alles klopte gewoon.”