Transcript Infoblad Woningmarkt Stedendriehoek

Wonen in Gelderland 2014
Stedendriehoek
Monitoring van het woonbeleid
GLD.info Wonen in Gelderland 2014
Stedendriehoek
Dit informatieblad geeft inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt in de regio
Stedendriehoek met het accent op 2013/2014. Voor elk van de zes Gelderse regio’s is een
informatieblad opgesteld. Daarnaast wordt in het informatieblad voor Gelderland een algemeen
beeld van de Gelderse woningmarkt geschetst en worden de zes regio’s onderling vergeleken.
De informatiebladen geven tevens inzicht in de voortgang van het provinciaal woonbeleid.
Samen vormen de zeven informatiebladen de monitoringsrapportage over de Gelderse
woningmarkt 2014.
Oktober 2014
2
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Samenvatting
−−
De zeven gemeenten in regio Stedendriehoek hebben samen een regionale Woonagenda
opgesteld (juni 2014 concept opgeleverd). De woonagenda is een instrument voor
afstemming tussen gemeenten om het bestaand en nieuw woonaanbod beter aan te
laten sluiten bij de vraag en de lange termijn ambities van de regio. Op basis van de
woonagenda kunnen regionale woningmarkt strategieën uitgewerkt en uitgevoerd
worden. Eerst volgende stap in het najaar van 2014 is het maken van afspraken over de
−−
uitwerking en uitvoering van de agenda.
De bevolkingsgroei is de afgelopen jaren gedaald en nadert het omslagpunt (naar
afname). Het geboorteoverschot daalt al heel wat jaren (dalende trend) en is nu negatief,
d.w.z. er overlijden meer mensen dan dat er worden geboren. Dit is meestal een teken
−−
dat krimp nadert.
Bijna een kwart (22%) van de totale voorraad in de Stedendriehoek is vanaf 1990
toegevoegd. Het aandeel nieuwbouw in de totale vooraad ligt daarmee iets onder
het Gelders gemiddelde. Meer dan in voorgaande periodes zijn er appartementen
−−
toegevoegd.
De (theoretische) verkooptijd ligt in de regio voor woningen onder € 300.000 ongeveer op
het Gelders gemiddelde en voor duurdere woningen zelfs daaronder (worden gemiddeld
sneller verkocht). Dat is redelijk gunstig in vergelijking met een aantal andere regio’s.
−−
Toch lijkt het er wel op dat er een overschot aan dure woningen is.
In 2013 zijn bijna 950 woningen toegevoegd (nieuwbouw of bijvoorbeeld via
functieverandering of woningsplitsing). Rekening houdend met onttrekkingen
(o.m. sloop) is de woningvoorraad netto toegenomen met ca. 500. De groei van de
woningvoorraad is met ca. 500 woningen aan de lage kant (opgave is gemiddeld ca. 850
−−
per jaar). Over de periode 2010 t/m 2013 bedraagt de groei 674 woningen per jaar.
Wat betreft de kwaliteiten ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de
opleveringen in de Stedendriehoek van 2013 dichtbij de KWP3 ambitie. In een aantal
gemeenten zijn relatief veel huur- en betaalbare woningen opgeleverd. Gemeenten en
corporaties zouden hier de vinger aan de pols moeten houden, om te voorkomen dat er
niet te veel in deze categorieën wordt gebouwd. De realisatie van nultredenwoningen
−−
(o.a.geschikt voor ouderen) blijft achter en vraagt aandacht.
De plancapaciteit (per 1 januari 2014) van ongeveer 7.300 (hard) en bijna 5.000 (zacht),
ofwel in totaal ca. 12.000 woningen, is aan de hoge kant. In feite is de huidige harde
capaciteit toereikend tot en met 2024. Hierbij moeten we ons realiseren dat een deel
van de plancapaciteit is voorzien na de KWP3 horizon van eind 2019. In de loop van 2014
wordt gesproken over de nieuwe “kwantitatieve opgave Wonen”, de opvolger van KWP3.
3
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Inleiding
In de loop van 2014 is de provinciale woonvisie Keuzevrijheid en Identiteit uit 2003
vervangen door een nieuw en actueel woonbeleid, als onderdeel van de Omgevingsvisie
Gelderland. Vanwege de demografische ontwikkelingen neemt de vraag naar groei van de
woningvoorraad geleidelijk af. De kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de
woningmarkt vraagt echter steeds meer aandacht van alle betrokken partijen. −
De focus verschuift van nieuwbouw naar het benutten van kansen en mogelijkheden in
(het aanpassen van) de bestaande woningvoorraad. Daarom wordt meer dan in eerdere
rapportages aandacht besteed aan de bestaande woningvoorraad.
In de Omgevingsvisie is verder het concept van de Regionale Woonagenda’s geïntroduceerd.
In de huidige informatiebladen wordt per regio ingegaan op de stand van zaken met
betrekking tot de Regionale Woonagenda’s. Programmering is één van de onderwerpen in de
Regionale Woonagenda’s.
Dit informatieblad is als volgt opgebouwd:
−−
paragraaf 1: Stand van zaken in de regio rond de Regionale Woonvisie en Woonagenda;
−−
paragraaf 3: Bestaande voorraad: samenstelling;
−−
−−
−−
−−
paragraaf 2: Bevolkingsontwikkeling;
paragraaf 4: Bestaande voorraad: transacties en verhuringen;
paragraaf 5: Nieuwbouw (kwantitatief en kwalitatief);
paragraaf 6: Plancapaciteit en bouwvergunningen.
Overal waar gesproken wordt over de regio Stedendriehoek wordt het Gelderse deel van
de regio bedoeld, zoals die bestaat uit de gemeenten Apeldoorn, Epe, Lochem, Zutphen,
Brummen en Voorst (dus exclusief Deventer).
4
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
1.Woonvisie en Woonagenda
De gemeenten binnen de regio Stedendriehoek werken al jaren samen. Zij werken aan een
sterke, comfortabele regio om te wonen, werken, recreeren en te ondernemen. −
Het versterken van het vestigingsklimaat is het leidende thema. Dit is vertaald in de
Agenda Stedendriehoek die tot stand is gekomen met partners uit de samenleving zoals het
bedrijfsleven, onderwijs en maatschappelijke organisaties. Ook het wonen in de regio is
hierin een belangrijk agendapunt. Afstemming tussen gemeenten biedt kansen om bestaand
en nieuw woonaanbod beter aan te sluiten bij de vraag en de lange termijn ambities van de
regio.
De Regionale Woonagenda is een nadere uitwerking van de Agenda Stedendriehoek. −
In de woonagenda zijn de belangrijkste opgave voor het thema wonen in de Stedendriehoek
benoemd: woonkwaliteit, voorraadstrategie, wonen met zorg, de sociale huursector,
samenwerking en monitoring. Eerst volgende stap in het najaar van 2014 is het maken van
afspraken over de uitwerking en uitvoering van de woonagenda.
5
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
2. Bevolkingsontwikkeling
Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de bevolking van de gemeenten in de
Stedendriehoek over de afgelopen jaren. Opvallend is de bevolkingsdaling van de afgelopen
jaren in Epe en Brummen en in mindere mate in Lochem. De (gemiddelde) bevolkingsgroei
van de afgelopen jaren is lager dan die in de meeste andere Gelderse regio’s.
GemiddeldeGemiddelde
groei per jaar
2000 t/m 2004
Apeldoorn
Epe
groei per jaar
2005 t/m 2009
Groei in 2010 Groei in 2011 Groei in 2012 Groei in 2013
Bevolking
per 1-1-2014
561
-68
473
5
-45
-6 -356 -134 -3732.348
762 354 234157.549
Lochem
73
116
-117 -15 45 -5533.253
Zutphen
419
136
214 60 96 -7247.168
Brummen -29
-53
80
Voorst
-26
43
-69 16
129
575
Stedendriehoek1.004
108
575
-82
-64
5
284
21.181
4523.769
51
315.268
Tabel 1 Bevolkingsgroei Stedendriehoek 2000 t/m 2013 en de bevolking per 1-1-2014
(CBS Statline). Exclusief Deventer.
1.200
1.000
800
600
400
200
0
-200
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011 2012
-400
-600
Geboorte overschot
Binnenlands migratie saldo
Buitenlands migratie saldo
Figuur 1 Geboorteoverschot, binnenlandse en buitenlandse migratie Stedendriehoek 2000-2013, CBS
6
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
in alle Gelderse regio’s is het geboorteoverschot de afgelopen jaren gedaald, maar in de
Stedendriehoek is het zo ver gedaald dat het negatief is geworden. In Gelderland komt
dit alleen voor in krimpregio de Achterhoek. De daling van het geboorteoverschot lijkt
trendmatig. Als deze daling de komende jaren doorzet, zal de migratie dit na verloop van
−−
−−
tijd niet meer kunnen compenseren.
Opvallend is dat de meeste jaren het binnenlands migratiesaldo (licht) positief is. −
Het patroon van het buitenlands migratiesaldo is grillig. Hier is niet gemakkelijk een
trend aan te wijzen.
Voor de recent vastgestelde prognose “Bevolkingsprognose 2014” (Primos 2012 Trend Plus)
wordt wordt verwezen naar de provinciale website. −
De beschreven bevolkingsontwikkeling is exclusief de ontwikkeling in de gemeente
Deventer.
7
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
3. Bestaande woningvoorraad:
Samenstelling
Deze paragraaf bevat informatie over de samenstelling van de bestaande woningvoorraad
in de Stedendriehoek. De gegevens zijn afkomstig van Dataland (een intergemeentelijk
samenwerkingsverband op het gebied van vastgoedinformatie).
50.000
45.000
40.000
35.000
overige woningen
30.000
appartement
25.000
vrijstaand
20.000
twee onder een kap
15.000
rijwoning
10.000
5.000
0
tot 1945
1945-1970
1970-1990
vanaf 1990
Figuur 2 Woningvoorraad naar bouwjaar en woningtype Stedendriehoek op 1-1-2014, Dataland
−−
In totaal zijn er ca. 136.000 woningen in de Stedendriehoek, waarvan bijna een −
vijfde gebouwd voor 1945. Ongeveer de helft van de oude woningen (tot 1945) is een
vrijstaande woning. In totaal dateert 45% van de woningvoorraad in de Stedendriehoek
van voor 1970. Dit is min of meer vergelijkbaar met het Gelderse gemiddelde. −
Woningen van voor 1970 vragen relatief veel aandacht in energetisch opzicht
(duurzaamheid) en wat betreft levensloopbestendigheid en geschiktheid voor −
ouderen (langer zelfstandig wonen). Bijna een kwart van de woningen (22%) is −
−−
8
na 1990 toegevoegd.
Ruim driekwart (77%) van de woningvoorraad in deze regio bestaat uit
eengezinswoningen; de overige woningen zijn meergezinswoningen (appartementen).
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Woningvoorraad naar woningtype en prijsklassen per regio
In de figuren 3 en 4 is de totale woningvoorraad per regio uitgesplitst naar woningtype en
prijsklassen. Zichtbaar wordt hoe de woningvoorraad binnen een gemeente is samengesteld.
80.000
70.000
60.000
overige woning
50.000
40.000
appartement
30.000
vrijstaand
20.000
twee onder een kap
10.000
rijwoning
n
he
tp
Zu
or
Vo
ch
Lo
st
em
e
Ep
m
um
Br
Ap
el
do
or
n
en
0
Figuur 3 Woningvoorraad naar woningtype per gemeente in de Stedendriehoek op 1-1-2014, Dataland
80.000
70.000
60.000
meer dan 350.000
50.000
250-350.000
40.000
200-250.000
30.000
170-200.000
20.000
Tot 170.000
10.000
0
Apeldoorn Brummen
Epe
Lochem
Voorst
Zutphen
Figuur 4 Woningvoorraad naar prijsklasse per gemeentein de Stedendriehoek, 1-1-2014 Dataland
−−
Apeldoorn en Zutphen passen in het beeld waar veel centrumgemeenten aan voldoen: −
er zijn relatief veel rijwoningen en appartementen (veelal goedkopere woningen); −
In de landelijke gemeenten zijn relatief veel vrijstaande en twee onder een
kapwoningen.
9
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
de meeste goedkope woningen (onder € 170.000, maar ook onder € 200.000) staan in de
centrumgemeenten Apeldoorn en Zutphen; de meeste dure woningen −
(boven € 350.000) staan in Lochem. De verdeling naar prijsklasse van −
Brummen is niet bekend.
Woningvoorraad na 1990: indeling naar type
In onderstaande tabel is weergegeven hoeveel woningen per gemeente zijn toegevoegd vanaf
1990 en welke woningtypes zijn toegevoegd aan de bestaande voorraad (figuur 5).
Aantal toevoegingen vanaf 1990
In % van de totale voorraad
Apeldoorn14.897
22%
Brummen1.517
17%
Epe2.310
17%
Lochem3.683
25%
Voorst2.054
22%
Zuthpen5.366
25%
Stedendriehoek29.827
22%
16.000
overige woningen vanaf 1990
14.000
appartement vanaf 1990
12.000
vrijstaand vanaf 1990
10.000
twee onder een kap vanaf 1990
rijwoning vanaf 1990
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Apeldoorn Brummen
Epe
Lochem
Voorst
Zutphen
Figuur 5: Woningvoorraad vanaf 1990 naar woningtype per gemeente, 1-1-2014, Dataland
10
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
Vanaf 1990 zijn er bijna 30.000 woningen toegevoegd. Dat is 22% van de totale voorraad
in de Stedendriehoek. Het aandeel nieuwbouw in de totale vooraad ligt daarmee iets
onder het Gelders gemiddelde. Brummen en Epe onderscheiden zich binnen de regio
−−
door verhoudingsgewijs minder nieuwbouw in de voorraad.
Meer dan in voorgaande periodes zijn er appartementen toegevoegd; ongeveer een −
derde van de woningen die vanaf 1990 zijn toegevoegd zijn appartementen. −
Vooral in Apeldoorn zijn veel appartementen toegevoegd (36%). Er zijn
verhoudingsgewijs aanzienlijk minder rijwoningen toegevoegd ten opzichte de
−−
voorgaande bouwperiodes (jaren 45-70 en de jaren 70-90).
In Zutphen zijn na 1990 relatief veel rijwoningen toegevoegd; in de landelijke
gemeenten en in het bijzonder in Lochem en Epe zijn na 1990 relatief veel vrijstaande
woningen toegevoegd.
11
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
4. Bestaande woningvoorraad:
Transacties en verhuringen
De cijfers over de ontwikkeling op de woningmarkt zijn afkomstig van −
Woningmarktcijfers.nl (Pasgoed). In deze paragraaf ligt het accent op de ontwikkeling
van de gemiddelde verkoopprijs van de woningtransacties en de ontwikkeling van het
aantal transacties per jaar, waarbij we terugkijken tot 2007. Woningmarktcijfers.nl maakt
gebruik van betrouwbare bronnen zoals het Kadaster en het CBS. Het Kadaster levert
woningmarktcijfers van alle overgedragen woningen op het moment van overdracht van de
woning bij het Kadaster1 .
Koopsector
Prijsontwikkeling Stedendriehoek en Gelderland (gemiddelde verkoopprijs)
200720082009 2010 2011 2012 2013
Stedendriehoek
€ 271.000
€ 271.500
€ 250.800
€ 255.300
€ 252.700
€ 237.000
€ 212.500
Gelderland
€ 215.900
€ 261.500
€ 265.000
€ 247.400
€ 246.000
€ 245.100
€ 233.400
Index Stedendriehoek
100
100,2
92,5
94,2
93,2
87,5
78,4
Index Gelderland
100
101,3
94,6
94,1
93,7
89,2
82,5
200720082009 2010 2011 2012 2013
Stedendriehoek
3.2082.776 1.801 1.812 1.7551.8541.694
Gelderland
21.961 19.749 13.820 13.880 13.002 12.75212.060
Index Stedendriehoek
100
86,5
56,1
56,5
54,7
57,8
52,8
Index Gelderland
100
89,9
62,9
63,2
59,2
58,1
54,9
Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster
1. Er zijn verschillen tussen de woningmarktcijfers van het NVM en het Kadaster. De NVM levert
woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars verkochte woningen, gemeten op het
moment dat de verkoop definitief is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers van alle overgedragen
woningen op het moment van overdracht van de woning bij het Kadaster. De cijfers van het Kadaster lopen
daarmee enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil is dat het Kadaster alle overdrachten
meet en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars zijn betrokken. In de cijfers zitten dus ook de verkopen
van particulieren, corporaties en beleggers (bron: De Leeuw).
12
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
De gemiddelde verkoopprijs van de woningtransacties in de Stedendriehoek lag in 2007
(voor de crisis) iets boven die in Gelderland. Inmiddels is de gemiddelde verkoopprijs
zowel voor heel Gelderland als in de regio gedaald; in de Stedendriehoek zijn de
−−
gemiddelde verkoopprijzen iets meer gedaald (-22%).
In 2007 wisselden ongeveer 3.200 woningen van eigenaar. In 2013 is het aantal
transacties bijna gehalveerd ten opzichte van 2007 (-47%). Gelderland laat een
vergelijkbare daling zien.
Figuur 6 Prijsontwikkeling op jaarbasis per gemeente Stedendriehoek, 2007-2013,
woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster
−−
De prijsdaling verloopt in sommige gemeenten sneller en heviger dan in andere. Zo is de
gemiddelde verkoopprijs in Epe in de gegeven periode met ca. 35% gedaald; in Lochem
lag de prijsdaling (-27%) ook boven het regiogemiddelde. In Zutphen zijn de prijzen in
verhouding het minst gedaald (-16%). Hierbij moet men zich realiseren dat er in 2007
relatief grote verschillen tussen de gemeenten waren. Woningen in Zutphen waren
gemiddeld het goedkoopst in de regio en in Epe het duurst. Dit maakt het begrijpelijker
−−
dat de prijscorrectie in Epe veel groter was dan in Zutphen.
De verschillen in verkoopprijs tussen de verschillende gemeenten zijn in 2013 minder
groot dan in de jaren daarvoor. Soms is er in een gemeente plotseling een uitschieter
(stijging van de gemiddelde verkoopprijs). Dat kan bijvoorbeeld te maken hebben met de
oplevering van een bouwplan.
13
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Figuur 7 Aantal transacties per gemeente 2007-2013, Woningmarktcijfers.nl, bron Kadaster
−−
Ook de ontwikkeling van het aantal transacties laat een wisselend beeld zien tussen de
gemeenten. De grootste daling vond plaats in Zutphen (-57%); de kleinste daling vond
plaats in Voorst (-38%). Achterliggende oorzaken kunnen divers zijn (minder vraag, meer
ontspanning op de woningmarkt, of een grote kwalitatieve mismatch tussen vraag en
aanbod?)
Ontwikkeling theorestische verkooptijd (TVT)
De “theoretische verkooptijd” is een door Woningmarktcijfers.nl ontwikkelde graadmeter
voor de gemiddelde verkooptijd: het aantal te koop staande woningen op 1 januari gedeeld
door het aantal verkochte woningen in dat jaar (uitgedrukt in maanden). Het is een maat die
tevens iets zegt over de verkoopbaarheid van woningen in gebieden en die mogelijke tekorten
of overaanbod aan het licht brengt. Uiteraard is verdere analyse nodig voordat hierover harde
conclusies kunnen worden getrokken.
0 - 200
200 - 300 300 - 500
> 500
Totaal
Stedendriehoek 15,2 25,2 44 89,522,6
Gelderland
16,424,7 51,2112,325,1
Tabel 5: Theoretische verkooptijd (TVT) Stedendriehoek en Gelderland (in maanden),
Woningmarktcijfers.nl, bron: Funda, Kadaster
−−
De theoretische verkooptijd van goedkope en middeldure woningen onder de € 300.000
ligt in de Stedendriehoek dicht in de buurt van het Gelderse gemiddelde. Die van
woningen boven de € 500.000 is aanmerkelijk lager dan het Gelderse gemiddelde (maar
dat wil niet zeggen dat er een goede markt voor is). Dit leidt tot de veronderstelling dat
er vooral vraag is naar goedkope woningen, want deze vinden nog wel binnen redelijke
termijn een koper. En tevens dat er een overaanbod is aan dure woningen.
14
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
De grafiek toont dat de (theoretische) verkooptijd in alle gemeenten het grootst is in het
dure segment. Opvallend is de hoge theoretische verkooptijd voor dure woningen in
Voorst. Is hier sprake van een overaanbod aan dure woningen? Of gaat het om woningen
van een type (oude boerderijen met onbruikbare stallen?) of op een locatie waar geen
−−
vraag naar is?
Woningen onder de € 200.000 verkopen het snelst, in de meeste gemeenten hebben ze
een theoretische verkooptijd van minder dan een jaar. Hier valt Voorst op in gunstige
zin. Kennelijk is er in Voorst veel vraag naar koopwoningen onder de € 200.000 want de
theoretische verkooptijd is er het laagst van alle gemeenten en alle woningtypen −
(ca. negen maanden).
Huursector
In onderstaande tabel is de woningvoorraad in de regio uitgesplitst naar koop- en
huurwoningen voor de periode 2006-2012. Na 2012 zijn er geen gegevens beschikbaar.
In de Stedendriehoek is in 2012 ca. 41% van de woningvoorraad een huurwoning. Dit is
vergelijkbaar met het Gelders gemiddelde van ca. 40%. Dit percentage zal in 2013 en 2014 −
niet noemenswaardig veranderd zijn.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Voorraad huur
45.709
45.050
44.998
44.668
48.029
48.982
48.045
Voorraad koop
65.673
66.725
67.641
68.975
69.267
68.856
70.420
Voorraad onbekend
Voorraad totaal
3.392
3.625
3.666
3.944
969
889
940
114.774
115.400
116.305
117.587
118.265
118.727
119.405
Tabel 6: Woningvoorraad naar eigendom, 2006-2012, Bron: woningmarktcijfers.nl
15
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
5. Nieuwbouw
Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG)
Op grond van de Wet op de Basisregistraties moet het CBS per 1-1-2012 voor het vaststellen van
de gemeentelijke woningvoorraad en mutaties daarin gebruik maken van de gemeentelijke
Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er zijn grote verschillen tussen de eerder
gehanteerde gegevens over de woningvoorraad en de BAG bestanden. Er zijn verschillen in
definities: “woningen” versus “Verblijfsobjecten met een woonfunctie”. Maar ook de cijfers
wijken sterk af. Dit cijfermatige verschil had er eigenlijk niet mogen zijn en is waarschijnlijk
te herleiden tot onnauwkeurigheden in het verleden. Vaak is onderzoek ter plaatse nodig om
de feitelijke situatie te achterhalen. Het is van groot belang dat alle gemeenten, voorzover ze
dat nog niet hebben gedaan, de BAG opschonen, zodat er een betrouwbare registratie van de
woningvoorraad ontstaat.
Groei van de woningvoorraad
In het kader van het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) is de benodigde
groei van de woningvoorraad in de regio (exclusief Deventer) geraamd op 8.500 woningen
over tien jaar, ofwel gemiddeld 850 per jaar. De gemeenten hebben onderling de volgende
binnenregionale verdeling afgesproken.
Stedendriehoekbinnenregionale
verdeling
Apeldoorn4.390
Brummen510
Epe790
Lochem825
Voorst610
Zutphen1.375
Totaal8.500
Tabel 7: Binnenregionale verdeling KWP3 Stedendriehoek (bron: gemeentelijke informatie).
De volgende tabel toont de verdeling van de nieuwbouw per gemeente over een langere periode.
Stedendriehoek
gemiddeld per jaar
2000-2004 2005-20092010
Apeldoorn 489
2011
in aanbouw
2012
2013 1-1-2014
380204488626 139 296
Brummen 12
57 0 272415 2
Epe
65
6023 4 4416 3
Lochem
84
169 79 9 6013065
Voorst
51
941080459662
Zutphen
232
169169 74 227106136
Totaal
933
929 485 6821.026502 564
Tabel 8: Netto groei van de woningvoorraad per gemeente vanaf 2000 en in aanbouw op 1 januari 2014 regio
Stedendriehoek (exclusief Deventer); bron t/m 2011 CBS, overige jaren o.b.v. gegevens gemeenten
16
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
In 2013 zijn er in de Stedendriehoek volgens opgave van de gemeenten 947 woningen
toegevoegd aan de woningvoorraad; voorts zijn er 445 woningen onttrokken, bijvoorbeeld
door sloop of samenvoeging. Per saldo is de woningvoorraad met 502 woningen toegenomen;
dit is ongeveer de helft lager dan in 2012 en aan de lage kant in vergelijking met de opgave
van gemiddeld 850 woningen per jaar (netto groei) die is afgesproken in KWP3. In de periode
2010 t/m 2013 is de woningvoorraad met bijna 2.700 woningen gegroeid, ofwel gemiddeld 674 woningen per jaar. Dit blijft achter bij de KWP3-ambitie van 850 woningen per jaar.
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Zutphen
Voorst
Lochem
Epe
13
12
Apeldoorn
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
20
00
Brummen
Figuur 9 Verdeling netto groei vanaf 2000 over de gemeenten regio Stedendriehoek exclusief Deventer.
Bron CBS, 2012 en 2013 gegevens gemeenten
Kwalitatieve aspecten in de opleveringen
In KWP3-verband is met de gemeenten uit de Stedendriehoek afgesproken dat van de netto
groei van de woningvoorraad over de periode 2010 t/m 2019 een bepaald aandeel een −
huur-, betaalbare of nultredenwoning is. De afgesproken aandelen zijn resp. 12% huur, −
20% betaalbaar en 66% nultreden. Bij het bepalen van deze aandelen is rekening gehouden
met de plannen voor het onttrekken van woningen in de verschillende categorieën.
Deze afspraken zijn gebaseerd op onderzoek naar de kwalitatieve woningbehoefte van de
regiobevolking.
De afgesproken aandelen in de netto groei van de woningvoorraad corresponderen met
aandelen in de (bruto) nieuwbouw, d.w.z. in de nieuwbouwplannen, zonder rekening te
houden met voornemens om woningen te onttrekken (ofwel: je kunt het netto percentage
ook vertalen in een bruto percentage). Van alle nieuwe woningen die worden opgeleverd,
zou (bruto) ca. 44% een huurwoning moeten zijn, 42% een betaalbare woning en ca. 66% een
nultredenwoning2.
2. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal
nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage.
17
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Onderstaande tabel toont de KWP3-afspraak en de resultaten over 2013.
Stedendriehoek
% huur
% betaalbaar % nultreden
Apeldoorn 30%34% 51%
Brummen
67%67% 12%
Epe
73%73% 0%
Lochem
51%21%79%
Voorst
87%55%25%
Zutphen
48%67%69%
Totaal
46%43%49%
KWP3 (bruto)
44%
42%
66%
Tabel 9: Aandeel huur, betaalbaar en nultreden in de (bruto) opgeleverde nieuwbouw in 2013.
Bron: gemeentelijke informatie
−−
In de Stedendriehoek ligt het aandeel huur- en betaalbare woningen in de opleveringen
van 2013 dichtbij de KWP3-afspraken. In een aantal gemeenten zijn relatief veel huur-
en betaalbare woningen opgeleverd. Opvallend is dat het aandeel nultredenwoningen
met 49% over 2013 wat achterblijft bij de KWP3-afspraak. Dit onderwerp vraagt om meer
aandacht, vooral in de gemeenten Brummen, Voorst en Epe. De aanwezigheid van veel
nultredenwoningen is op termijn positief voor de inwoners van de regio. Die zijn bij
aankoop van een dergelijke woning misschien nog kerngezond, maar op termijn, −
als een (bewegings)beperking optreedt, kunnen ze hopelijk nog lang in de woning
−−
blijven wonen.
Vanwege de crisis worden relatief veel huur- en betaalbare woningen gerealiseerd. −
Als dit een aantal jaren op rij gebeurt, kan dit ook tot een teveel leiden. Gemeenten −
(en corporaties) zouden hier in ieder geval de vinger aan de pols moeten houden.
Duurdere koopwoningen hebben een langere theoretische verkooptijd.
18
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
6. Plancapaciteit en bouwvergunningen
In deze paragraaf staat de harde en zachte plancapaciteit in de Gelderse regio’s centraal. −
De paragraaf eindigt met de ontwikkeling van het aantal afgegeven bouwvergunningen in de
regio.
Stedendriehoek
Netto harde capaciteit
Netto zachte capaciteit
per 1 jan
per 1 jan
20102011201220132014
20102011201220132014
Apeldoorn
4.175 4.273 3.871 3.542 3.271
6.467 6.4072.050 2.215 2.330
Brummen
1.1851.185 949 887 891
569 483 377 250 273
Epe
774 658608 521 534
694809 781 789 613
Lochem
207 333 653 628406
997896684 612 666
Voorst
332 70 473 588 546
1.5251.258 222 446 238
Zutphen
1.324 1.294 1.002 1.613 1.698
2.9882.640 1.458 1.043 628
Totaal
7.997 7.813 7.556 7.779 7.346
13.24012.493 5.572 5.355 4.748
Tabel 10: Overzicht plancapaciteit per gemeente op 1 januari van de afgelopen jaren en per 1 januari 2014
Volgens KWP3 zou de regio van 2010 t/m 2019 netto 8.500 woningen toevoegen. Er is dus nog
behoefte aan (harde) plancapaciteit voor 8.500 – 2.700 = 5.800 woningen. De harde capaciteit
is op 1 januari 2014 ongeveer 7.300 woningen (netto groei); dit is hoog in relatie tot de opgave.
Hierbij moeten we ons wel realiseren dat voor een deel van de plancapaciteit realisatie
is voorzien na de KWP3 horizon van eind 2019. Op basis van de beschikbare cijfers is het
moeilijk om een accurate inschatting van de opleveringen in de verschillende tijdvakken te
maken. Op basis van de aanvullende informatie van Apeldoorn zijn er bijna 2.000 woningen
(bruto) die een start bouwjaar 2020 of later krijgen. Ongeveer 4.000 woningen hebben een
start bouwjaar vóór 20203.
In de loop van 2014 wordt gesproken over de nieuwe “kwantitatieve opgave wonen”, −
de opvolger van het KWP3. Deze kwantitatieve opgave heeft een horizon t/m 2024, −
vijf jaar verder dan het KWP3. De provincie heeft als voorzet voor het gesprek over de
kwantitatieve opgave het aantal van 7.500 aan de regio voorgelegd (netto groei van −
1 januari 2013 t/m 1 januari 2025). De groei in 2013 is inmiddels bekend, dit betekent dat de
kwantitatieve opgave op 7.500 - 500 = 7000 woningen uitkomt (netto groei van 1 januari 2014
t/m 31 december 2024). In feite is de huidige harde capaciteit toereikend tot en met 2024. −
Het verdient aanbeveling dat de gemeenten in de Stedendriehoek de komende tijd
terughoudend omgaan met het scheppen van nog meer (harde) plancapaciteit en nog meer
met het aangaan van nieuwe (financiële) verplichtingen met betrekking tot bouwplannen.
Met het oog op mogelijk veranderende vraag en het beschikbaar komen van locaties die
nu nog niet in beeld zijn is het verstandig om voor zoveel mogelijk flexibiliteit in de
programmering te zorgen.
3. Start bouwjaar: Een project van 100 woningen kan start bouwjaar 2018 krijgen, terwijl in 2018, 2019, 2020 en
2021 telkens de bouw van 25 woningen gestart wordt.
19
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Kwalitatieve aspecten in de bouwplannen
Hieronder zijn de aandelen huur- en betaalbare woningen in de (bruto) bouwplannen van
gemeenten gegeven. Zo krijgen we een indicatie of de komende jaren in de vraag naar huur-
en betaalbare woningen kan worden voorzien. Van de nultredenwoningen is deze informatie
helaas niet beschikbaar.
De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op alle bekende plannen voor
nieuwbouw. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3
percentage (omdat er geen rekening is gehouden met de plannen voor sloop en verkoop).
Stedendriehoek
% huur
% betaalbaar
Apeldoorn 25%26%
Brummen
31%53%
Epe
34%27%
Lochem
6%14%
Voorst
51%33%
Zutphen
24%24%
Totaal bruto
25%
28%
KWP3 bruto
44%
42%
Tabel 11: Aandeel huur en betaalbaar in de (bruto) bouwplannen van gemeenten per 1 januari 2014 (bron:
gemeentelijke informatie).
De tabel laat zien dat er op 1 januari 2014 in de bouwplannen van Lochem, Zutphen en Epe
relatief weinig betaalbare woningen zitten. Het is aannemelijk dat in deze gemeenten wel
vraag naar deze woningen is. In Lochem zijn weinig huurwoningen gepland. Het verdient
aanbeveling dat de gemeente de lokale behoefte goed in het vizier houdt en nagaat of
voldoende in de vraag wordt voorzien.
Bouwvergunningen
De afgegeven bouwvergunningen kunnen tot op zekere hoogte een indicatie geven voor de
omvang van de nieuwbouw in de volgende jaren.
−−
Het aantal afgegeven bouwvergunningen is na een sterke groei rond 2007 in de
jaren daarna aanzienlijk gedaald (figuur 11). De afgifte van vergunningen aan
woningcorporaties is geminimaliseerd. En dat de corporaties in de afgelopen jaren,
ondanks de onzekerheid rond het nieuwe rijksbeleid en de naderende invoering van de
verhuurdersheffing, nog relatief veel nieuwe woningen hebben gerealiseerd. Dat betrof
echter ontwikkelingen die in de jaren daarvoor op de rails waren gezet. Nieuwe plannen
zijn er nog maar weinig en dat gaan we de komende jaren merken in de omvang en
−−
samenstelling van de nieuwbouw.
Het totale aantal vergunningen per jaar daalde van rond de 1.500 in 2008 en 2009 naar
rond de 500 in 2013. Welk effect de daling heeft voor de woningbouw in de regio op de
langere termijn is moeilijk aan te geven, aangezien er nog steeds een stuwmeer aan
afgegeven vergunningen uit het verleden is (zie het onderwerp bouwvergunningen in
het informatieblad over Gelderland).
20
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
−−
Het aantal vergunningen voor particulieren in de Stedendriehoek is de afgelopen jaren
redelijk stabiel tussen de 200 en 300 per jaar. Alleen in 2013 is het aan de lage kant.
Aan de hand van de beschikbare gegevens kan (nog) niet tot een dalende trend worden
geconcludeerd.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Andere particuliere opdrachtgevers
Bouwers voor de markt
Overheid of woningcorporatie
Figuur 11 : aantal afgegeven bouwverguningen naar opdrachtgever in de Stedendriehoek van 1995 t/m 2013
(CBS Statline; exclusief Deventer).
21
Wonen in Gelderland 2014, Stedendriehoek
Provincie Gelderland
Markt 11
6811 CG Arnhem
Postbus 9090
6800 GX Arnhem
T (026) 359 99 99
[email protected]
www.gelderland.nl