Transcript Het ABC van de vastgoedbevak: Onbekend is onbemind (10/6

Onbekend
is onbemind
Gert De Mesure
Analist vfb
Het ABC van de vastgoedbevak (deel 1)
I
In maart waren we te gast in het VFB-trefpunt te
Lummen en stelden we er onze nieuwe presentatie over de
Belgische vastgoedbevaks voor. Bij de inleidende rondvraag
aan de aanwezigen stelden we vast dat nog niet iedereen
vertrouwd is met dit beleggingsinstrument dat volgens ons
heel nuttig kan zijn voor elke beleggingsportefeuille, groot
of klein. Onbekend is nog altijd onbemind en daarom hebben we besloten om van de basis te beginnen en via diverse
artikelen dit beleggingsinstrument in al zijn facetten uit de
doeken te doen. Om nog meer in te kunnen spelen op heel
concrete vragen van de VFB-leden, bieden we hen de kans
om via email hun algemene of specifieke vragen te stellen.
Dit kan via [email protected].
In deze eerste bijdrage starten met de uitleg van wat een
vastgoedbevak juist is en met de samenstelling en componenten van het resultaat.
Wettelijke voorwaarden vastgoedbevaks Om
door de FSMA erkend te kunnen worden, moet de vastgoedbevak aan diverse voorwaarden voldoen. Deze zijn:
beursgenoteerd fonds met vast kapitaal, minimaal 30%
van de aandelen moet vrij verhandelbaar zijn;
diversificatie: maximum 20% van het kapitaal mag in een
vastgoedactief belegd zijn;
de schuldgraad mag maximaal 65% bedragen (d.i. financiële schuld t.o.v. waarde van het vastgoed);
minimum 80% van het cashresultaat moet uitgekeerd
worden als dividend;
elke 3 maand moet het vastgoed gewaardeerd worden
door een onafhankelijke schatter en deze waarde moet in
de balans opgenomen worden;
belastingen: de vastgoedbevak is niet onderworpen aan
de vennootschapsbelasting, betaalt geen meerwaardebelasting en mag ook geen afschrijvingen doen;
roerende voorheffing: op het dividend is 25% RV verschuldigd, bij de residentiële vastgoedbevaks is dat 15%;
de vastgoedbevak mag niet aan projectontwikkeling doen,
tenzij het ontwikkelde vastgoed minstens 5 jaar in portefeuille wordt gehouden.
Zoals elk bedrijf maakt de vastgoedbevak een resultatenrekening op. Meer specifiek moeten we hier een onderscheid
Maart 2014
maken tussen het direct of cashresultaat (waarvan minimaal
80% uitgekeerd moet worden als dividend) en het indirect
of het non-cash resultaat. Deze zijn als volgt samengesteld:
Direct resultaat: bestaat uit het bedrijfsresultaat en het financiële resultaat.
Het bedrijfsresultaat begint met de huurinkomsten aangevuld met andere inkomsten zoals verbrekingsvergoedingen of doorrekening van bepaalde kosten aan de huurders.
Van deze bedrijfsopbrengsten worden dan de kosten afgetrokken: personeelskosten, beheerskosten, kosten voor
onderhoud van gebouwen enzoverder. Wat overblijft,
noemen we het operationele of het bedrijfsresultaat (net
zoals bij andere bedrijven). In het algemeen houden de
vastgoedbevaks 80% tot 88% over van de bedrijfsopbrengsten na aftrek van de kosten. Om bepaalde vaste kosten
zo goed mogelijk te kunnen spreiden, streven vastgoedbevaks een bepaald minimum grootte na.
Financiële resultaat: bevat de financiële kosten, zoals de
rente op de kredieten en obligaties, bancaire kosten (kredietprovisies) en andere. Daarnaast zijn er financiële opbrengsten, bijvoorbeeld de rente op geldbeleggingen of
de dividenden van participaties. Heel belangrijk hier is de
evolutie van de marktrente. Zo hebben alle vastgoedbevaks heel sterk geprofiteerd van de daling van de rentetarieven in de voorbije jaren. Van het verschil tussen het bedrijfsresultaat en het financiële resultaat worden soms nog
kleine specifieke belastingen afgetrokken en zodoende
wordt het direct resultaat bekomen. Andere benamingen
hiervoor zijn het courante of het uitkeerbare resultaat.
Indirect resultaat: bestaat uit 2 belangrijke niet-cash componenten, met andere woorden ze leiden niet tot een cashuitgave of een cashopbrengst:
Herwaardering vastgoed: gebeurt driemaandelijks. Huurprijsstijgingen hebben meestal een positieve impact of
toename van de waarde tot gevolg (heel frequent bij winkelvastgoed), bij kantoren hebben we de voorbije jaren
een gestage afwaardering genoteerd. Zelfs als de afloop
van een huurcontract dichterbij komt, kan de schatter al
overgaan tot een afwaardering.
Herwaardering van de financiële indekkingsinstrumenten: vastgoedbevaks financieren een groot deel van hun
61
portefeuille met financiële schulden en
willen zich beschermen tegen een stijging van de rente met diverse afgeleide
producten. Als de marktrente stijgt, dan
worden die producten meer waard, bij
rentedalingen daarentegen wordt er een
negatieve herwaardering doorgevoerd.
Door de continue daling van de rente in
de voorbije jaren hebben de vastgoedbevaks dus grote minwaarden geboekt, maar
men kan niet spreken van echte verliezen,
(in miljoen euro)
FY12
Huurinkomen (1)
Bedrijfsresultaat (2)
22,245
18,537
Financieel resultaat (3)
Operationeel/uitkeerbaar resultaat (4)
-5,166
13,290
Resultaat op de portefeuille (5)
Resultaat indekkingsinstrumenten (6)
Resultaat van de periode (7)
Uitkeerbaar resultaat per aandeel (8)
Bruto dividend (9)
7,415
-2,090
18,664
2,62
2,62
het gaat meer om opportuniteitskosten.
Hadden ze zich niet ingedekt, dan hadden
ze een groter voordeel gehad. In 2013 hebben we gemerkt dat een lichte stijging van
de marktrente tot gevolg had dat positieve
herwaarderingen opgetekend werden bij
heel wat vastgoedbevaks.
De uitleg wat de samenstelling van het resultaat betreft, passen we toe op VastNed Retail
Belgium. In 2013 kenden de huurinkomsten
(1) een daling van 2,3%, er werd immers
meer vastgoed verkocht dan er bij gekocht
werd. Het bedrijfsresultaat (2) daarentegen
daalde slechts 0,5% doordat de kosten voor
onderhoud en herstelling lager uitvielen. Het
financieel resultaat (3) verbeterde van -5,166
tot –4,891 miljoen
FY13
∆ 12/13
euro. Terwijl de
21,743
-2,3 %
gemiddelde finan18,443
-0,5 %
ciële kosten stabiel
-4,891
bleven rond 4%,
13,448
1,2 %
-2,911
kende de financiële
1,586
schuld een lichte
12,194
-34,7 %
daling. Het opera2,65
1,1 %
tionele of uitkeer2,65
1,1 %
bare resultaat tot
slot ging 1,2% hoger tot 13,448 miljoen euro.
Per aandeel (8) was er een quasi identieke
stijging tot 2,65 euro. Aangezien VastNed
Retail Belgium een politiek volgt van 100%
uitkering van het uitkeerbare resultaat, is het
brutodividend (9) gelijk aan het uitkeerbaar
resultaat.
In 2013 kende de vastgoedbevak een afwaardering van zijn vastgoedportefeuille (5)
voor -2,911 miljoen euro. De toegenomen
leegstand van het shopping center Julianus te
Tongeren had een lagere waardering tot gevolg. Daarnaast profiteerde het van een positieve herwaardering van zijn financiële indekkingsinstrumenten (6) ten bedrage van 1,586
miljoen euro, terwijl er in 2012 een afwaardering was voor -2,090 miljoen euro. Door de
grote schommeling van deze 2 posten, kende
het resultaat van de periode (7) ook een grote beweging, met name een daling van 34,7%.
Maar zoals al aangegeven is dit cijfer minder
relevant en moet de belegger meer aandacht
hebben voor de evolutie van het uitkeerbaar
resultaat (4) en dat per aandeel (8). Zonder
een gestage stijging van dit uitkeerbaar resultaat per aandeel kan er ook nooit een stijging
van het dividend komen.
•
redactie 22 maart 2014
Beleggen is investeren in later.
Voor uzelf en ook voor wie na u komt.
Al aan Gimv-aandelen gedacht?
Gimv investeert in innovatieve bedrijven die
bouwen aan de oplossingen van morgen in
sectoren met een duurzaam groeipotentieel:
Consumer 2020, Health & Care, Smart
Industries en Sustainable Cities.
Building
leading
companies
62
Beste Belegger
Als belegger in Gimv bouwt u daaraan mee,
onze gediversifieerde portefeuille zorgt voor
de nodige risicospreiding. Bovendien geniet
u een aantrekkelijk dividendrendement naast
de langetermijn waarde-aangroei van onze
activa. Zo wordt beleggen echt investeren
in later.
www.gimv.com