Transcript een advies - Huurdersvereniging Java Eiland

P o s t a d r e s : Javakade 668a 1019 SG Amsterdam
HUURDERSVERENIGING
JR JAVA
A
M
S
T
E
O P G E R I C H T
R
D
I N
A
e - m a i l : [email protected]
h a n d e l s r e g i s t e r : 341 15 501
IBAN: NL 15 TRIO 025 47 37 579
M
19 9 9
b a n k : 25 47 37 579
AANTEKENEN
Bouwinvest Real Estate Investment Management bv,
p/a mw D. Linnekamp,
Naritaweg 211,
1043 CB AMSTERDAM.
Amsterdam, 23 maart 2014
Geachte mevrouw Linnekamp,
Dank voor uw verzoek dd 13 feb 2014 om advies uit te brengen over de voorgenomen huurprijsaanpassingen.
Daarover het volgende:
mbt UHW-contracten: Het is blijkt dat op het Java-eiland het aantal UHV contracten nu nog slechts 24 bedraagt,
terwijl dat bij ingebruikname van het complex ca 25% (is ca 175) was. Wij betreuren die afname. Daardoor wijzigt
het Java-eiland langzaamaan in een puur vrije-sector gebied zonder goedkopere huurwoningen. De samenstelling
van de huurderspopulatie wordt eenzijdig.
In uw brief wordt niet duidelijk welke huuraanpassing Bouwinvest in 2014 voor het Java-eiland zal hanteren.
mbt de geliberaliseerde huurcontracten: Over uw voornemens voor huuraanpassing 2014 en de generale
aanpassingen in de afgelopen jaren tasten wij in het duister. Een beter oordeel en advies zouden wij kunnen
geven als wij op de hoogte waren van het huurprijsbeleid voor het Java-eiland: welke verhogings-% werden
gehanteerd, waren die voor alle huurders gelijk, welke huursprongen werden/worden gemaakt bij mutaties.
Uit het feit dat u hierover geen advies vraagt, kan worden afgeleid dat hierop geen wijziging van beleid heeft
plaatsgevonden. Dat zou betekenen dat de huurverhoging 2014 voor deze contracten voor alle huurders gelijk zal
zijn en gelijk aan de verhoging in 2013. Indien dat niet het geval is, is er sprake van wijziging van beleid en zou
Bouwinvest ingevolge de WOHV verplicht zijn ons daarover advies te vragen.
Ons advies mbt alle huurcontracten wordt onderbouwd door de volgende overwegingen:
1. grote verhogingen in de afgelopen jaren
De waargenomen huurverhogingen in de afgelopen jaren zijn fors geweest: in de afgelopen 11 jaar is de huur
voor zittende huurders ruim 38% gestegen, bij een inflatie van 19%. Hoewel het Groot Onderhoud niet tot
File: advies huur 2014.docx
Laatst afgedrukt op 27-04-14 14:20
P o s t a d r e s : Javakade 668a 1019 SG Amsterdam
HUURDERSVERENIGING
JR JAVA
A
M
S
T
E
O P G E R I C H T
R
D
I N
A
e - m a i l : [email protected]
h a n d e l s r e g i s t e r : 341 15 501
IBAN: NL 15 TRIO 025 47 37 579
M
19 9 9
b a n k : 25 47 37 579
huurverhoging mag leiden, hebben veel huurders het gevoel dat zij via de jaarlijkse verhogingen toch verholen
voor het Groot Onderhoud betalen.
Voor appartementen met nieuwe huurders zullen de huurverhogingen nog forser zijn geweest. Als argumenten
voor de huurverhogingen worden door Bouwinvest gegeven: leegstandspercentage, mutatiegraad en locatie.
Geen der drie argumenten wordt onderbouwd met cijfers; zij zijn daardoor niet controleerbaar. Te vrezen valt dat
een voortgaande huurprijsstijging tot meer mutaties, kortere huurperioden en leegstand zal leiden, zoals wij nu al
zien bij recente mutaties. Daardoor zal de sociale cohesie op het eiland verdwijnen.
2. woonlasten vs inkomens
In de afgelopen jaren zijn inkomens van huurders steeds meer onder druk komen te staan. Vooral de vele ZZPers op het Java-eiland maken zware tijden door. Daarbij komt dat veel huurders min of meer ‘captive’ zijn: elders
goedkoper huren of kopen is vrijwel niet mogelijk voor wie gebonden is aan Amsterdam. Wij pleiten voor meer
nadruk op de huurdersbelangen bij de huurprijsaanpassingen, zoals ook genoemd in de door Bouwinvest medeondertekende IVBN gedragscode. In de argumentatie van Bouwinvest ligt nu de nadruk zeer sterk op de
(rendements-)belangen van de investeerders.
Een vermindering van de woonlasten zou ook bereikt kunnen worden door het verminderen van het
energieverbruik door verminderde verlichting, stroomopwekking dmv PV-panelen, verbeterde isolatie van de
appartementen etc. Onze voorstellen daartoe worden door u niet of nauwelijks serieus genomen of gehonoreerd.
Het in de praktijk brengen van het uw MVO-beleidsplan van Bouwinvest wordt voor ons niet zichtbaar.
3. geschoond prijsindexcijfer hanteren
naar verwachting zal het CPI cijfer voor 2013 2,5% bedragen. Deze index is in 2013 ernstig vervuild door het effect
van de BTW-verhoging op de prijzen. Huurprijzen vallen echter buiten de BTW-heffing. Verhuurders profiteren
hierdoor ten onrechte van de inflatie-compensatie. Logischer en rechtvaardiger zou het zijn om uit te gaan van de
‘afgeleide consumentenprijsindex’. Deze is geschoond van het effect van productgebonden belastingen. Deze
geschoonde index valt in 2013 1,2% lager uit dan de ongeschoonde index, en zou dus op 1,3 % uitkomen.
4. overlast door het Groot Onderhoud
De meeste bewoners zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met groot onderhoud: vervanging van keuken,
badkamer en toilet. In de meeste gevallen betekende dat dat het appartement gedurende een week
onbewoonbaar was: geen onbelemmerd genot van het gehuurde. Velen moesten gedurende een week elders
betaald onderdak vinden. Daarvoor wordt door Bouwinvest geen compensatie geboden.
5. slechte staat van de appartementen
Daar waar geen Groot Onderhoud is gedaan zijn er klachten over de staat van de keukens en badkamers, er zijn
(aanhoudende) verstoppingen in de binnenriolering, er zijn lekkages met gevolgschade voor de bewoner. Voor
bewoners die dit ervaren zijn huurverhogingen zeer slecht te verteren.
ons advies:
wij adviseren met klem om de huurprijzen voor ons complex in 2014 niet verhogen.
Natuurlijk zijn wij graag bereid om onze argumenten mondeling toe te lichten.
File: advies huur 2014.docx
Laatst afgedrukt op 27-04-14 14:20
P o s t a d r e s : Javakade 668a 1019 SG Amsterdam
HUURDERSVERENIGING
JR JAVA
A
M
S
T
E
O P G E R I C H T
R
D
I N
A
e - m a i l : [email protected]
h a n d e l s r e g i s t e r : 341 15 501
IBAN: NL 15 TRIO 025 47 37 579
M
19 9 9
met vriendelijke groet,
namens het bestuur van de Huurdersvereniging JRJava,
mw. mr. M.B. Tamis, voorzitter.
File: advies huur 2014.docx
Laatst afgedrukt op 27-04-14 14:20
b a n k : 25 47 37 579