Transcript Schalkstad, Haarlem, de nieuwe aanpak

Trend
geworden. In Amsterdam is dat de ‘Ringzone’, het gebied aan
en langs de Ringweg A10 ten zuiden van het IJ en rond de
IJ-oevers. Hier is investeringsbereidheid, ruimte en
bovendien sprake van uitstekende auto- en openbaar
vervoerbereikbaarheid zeer dichtbij ‘de stad’. Kortom, in de
Ringzone zijn stedelijke woon- en werkmilieus in hoge
dichtheid mogelijk.
Zo kan financieel rendement worden behaald op reeds
gedane investeringen en worden nieuwe investeringen
mogelijk gemaakt. In deze zone bevinden zich een groot
aantal projecten gericht op het realiseren van nieuwe woon
en werkmilieus die in grote mate bijdragen aan het realiseren
van de (internationale) ambities van Amsterdam. Denk aan
Zuidas, Houthavens, Science Park en Overamstel.
Verbinden
Het is daarom verstandig de gemeentelijke investeringen te
concentreren in de Ringzone. Met nieuwbouw alleen zal
noch voldaan worden aan de benodigde woningaantallen
noch de volle potentie van de Ringzone worden benut. Juist
in de Ringzone liggen grote kansen voor transformatie. In
vergelijking tot de gebieden binnen en buiten de Ring heeft
dit gebied relatief weinig woningen, maar juist veel kantoren,
bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed. Een groot deel
van de transformatieopgave zal dan ook hier neerslaan.
Kansen liggen er verder vooral rond de knooppunten van het
openbaar vervoer en in het groen in de Ringzone. De bereikbaarheid is te verbeteren door te investeren in de kwaliteit van
openbaar vervoersknooppunten en aanpassing van het
tramnet zodat de verschillende vervoersmodaliteiten beter op
elkaar aansluiten en de Ringzone optimaal ontsloten wordt.
Verder liggen er kansen langs de stadsstraten die de
Ringzone doorkruisen. Een voorbeeld is de pilot in de Jan
Evertsenstraat waarin wordt verkend hoe de gebieden aan
Verandering van functie alleen is echter niet voldoende. Om
bedrijven en bewoners daadwerkelijk tot de Ringzone te
verleiden moeten er aantrekkelijke milieus ontstaan.
Opmerkelijk is dat dit voor een groot deel gebeurt op
initiatief van bestaande en nieuwe gebruikers. De overheid
moet zowel kaders scheppen, verbinden en inspireren met
visies en strategieën, als ruimte geven aan initiatieven en
experimenten. De kunst is om de komende tijd per gebied,
per buurt, per opgave, kans of initiatief, flexibel te zijn, de
meest effectieve rol en houding aan te nemen en de goede
instrumenten in te zetten. Dat kan nu eens een flexibel, dan
weer een dichtgetimmerd bestemmingsplan zijn, maar hoe
dan ook ‘op maat gesneden’.
Schalkstad, Haarlem, de nieuwe aanpak
Na jarenlange plannenmakerij is er een doorbraak bereikt en kan de langverwachte
uitbreiding van het Winkelcentrum Schalkwijk in Haarlem volgend jaar eindelijk van start.
Met een nieuwe aanpak die tegemoet moest komen aan de onzekerheid over wat er in de
huidige markt nog mogelijk en wenselijk is en welke partijen daaraan kunnen bijdragen.
Het winkelcentrum in Schalkwijk stamt uit de jaren 60 en 70
en heeft met ca. 125 winkels een grote regionale functie. De
uitstraling is echter sterk verouderd en de kwaliteit van de
winkels is langzaam achteruitgegaan. Sinds 1990 zijn er
plannen voor vernieuwing. De vastgoedeigenaren en de
gemeente Haarlem vonden elkaar in vernieuwing van het
winkelcentrum tot een multifunctioneel stadshart waarin
winkelen, wonen, voorzieningen en parkeren gecombineerd
worden: Schalkstad. En zoals gebruikelijk in die tijd werd op
basis van een ambitieus masterplan in 2006 een projectontwikkelaar geselecteerd. Een flink aantal jaren en enige
miljoenen aan voorbereidingskosten later is ING Real Estate
in 2010 uit het plan en uit de projectontwikkeling gestapt.
Animo
De gemeente en de vastgoedeigenaren hebben vervolgens de
vrij ongebruikelijke beslissing genomen om voor dit project
niet weer een intermediaire marktpartij te zoeken, maar de
planvorming zelf op te pakken. Niets doen, was geen optie.
Ook in tijden van overaanbod aan winkelvloeroppervlak
blijft innovatie nodig om het tij te keren. Beide partijen
kozen samen voor een integrale aanpak van investeringen
Te kening van he t b esta ande w inkelcentr u m S c h a l k w i j k
(ora n j e) en de to e komst i ge ui tbre id ing in fa s e n .
Beeld Gemeente Haarlem
maart 2014
20
Kansen liggen er verder vooral rond de
knooppunten van het openbaar vervoer en
in het groen in de Ringzone.
Beeld Gemeente Amsterdam
weerszijden van de Ringzone, dus de
succesvolle vooroorlogse stad zo goed
mogelijk met de naoorlogse stad te
verbinden. Daarbij spelen de initiatieven van stakeholders en specifieke
kwaliteiten van het gebied een
doorslaggevende rol. De gemeente
stuurt niet, maar neemt hier de
rol aan van verbinder van
partijen en aanjager van nieuwe
ontwikkelingen, zonder daar
direct investeringen aan te
koppelen. Corporaties met veel
bezit langs stadsstraten zijn hierbij een natuurlijke partner. Een
goed beheerde, veilige en
aantrekkelijke openbare ruimte is
van grote waarde als het gaat om
het verleiden van andere investerende partijen.
é Jos Gadet
hoofdplanoloog Dienst Ruimtelijke
Ordening, Gemeente Amsterdam
die structuurversterkend werken en een financieringsstrategie waarin ‘zoet en zuur’ evenwichtig verdeeld zijn. Maar
zowel de gemeente als de vastgoedeigenaren wilden niet zelf
als ontwikkelaar optreden en zijn direct op zoek gegaan naar
eindgebruikers en investeerders. Als eerste is gesproken met
partijen in het winkelcentrum die hun winkels of vastgoed
wilden uitbreiden. Er bleek voldoende animo, maar tegelijkertijd was er weinig haast om nu te investeren. Door de
gemeenteraad is vervolgens een deadline gesteld aan de
exclusiviteit van de zittende eigenaren/winkeliers en dat
heeft ertoe geleid dat met een aantal retailers en beleggers
contracten zijn af gesloten voor de afname van (winkel)
voorzieningen of grond. De risico’s werden hiermee upfront
beperkt en drie deelplannen kunnen hierdoor worden
uitgevoerd.
Afzetrisico
Opmerkelijk is dat het belangrijkste deelplan, de verplaatsing en uitbreiding van twee supermarkten, gecombineerd
met afzoomwinkels/horeca/wonen en parkeren aanvankelijk
door de supermarktketens zou worden opgepakt. Gaandeweg bleek dat ook zij niet als ontwikkelaar wilden optreden,
maar wel een huurovereenkomst wilden aangaan. Deze
worden nu, samen met een huurovereenkomst voor de
zorgwoningen en een bouwopdracht voor de parkeergarage
weer middels een tender op de markt gezet. De opgave kent
nog maar een beperkt afzetrisico en is daardoor interessant
geworden voor een bouwende ontwikkelaar, in combinatie
met een belegger voor het winkelvastgoed en de vrije
sectorwoningen. De toegevoegde waarde van de marktpartij is dan niet zozeer de risiconeming en voorfinanciering,
maar is meer gelegen in de uitwerking tot een logisch en
goed uitvoerbaar plan.
Winstpunten
Uit de zoektocht naar eindgebruikers en investeerders is
gebleken welk ambitieniveau haalbaar is, qua programmering en kwaliteit van openbare ruimte en voorzieningen.
Hieruit is een realistisch plan ontstaan, passend bij de
huidige tijd: geen eindbeeldplanning, maar een flexibele en
gefaseerde aanpak. De supervisor bewaakt de kwaliteit.
Een belangrijk discussiepunt bleek de vraag hoeveel
winkelprogramma in deze tijd toe te voegen aan het
bestaande winkelcentrum. Niet overal kunnen de
winkelvoorzieningen op peil worden gehouden, maar de
investeringen moeten worden geconcentreerd op de
belangrijkste winkelgebieden. Schalkstad heeft hierbij in
de regio prioriteit gekregen. Het nieuwe kader en de
doorrekening worden op korte termijn aan de aandeelhouders, de gemeenteraad en de CVvE voor besluitvorming
voorgelegd.
Roger Kersten
Projectmanager Schalkstad en partner Akro Consult
maart 2014
21