Transcript Raadsvoorstel Inbreng oude Augustinianum in gebiedsontwikkeling

gemeente Eindhoven
Raadsnummer 14R6053
Inboeknummer
14bst01613
Beslisdatum B&W 28 oktober 2014
Dossiernummer
14.44.351
Raadsvoorstel
Inbreng van het oude Augustinianum in de gebiedsontwikkeling
Mariënhage (verkoop)
Inleiding
Uw raad zegt in de programmabegroting 2014-2017, ten aanzien van erfgoed, ‘van
Eindhoven een stad te willen maken die zich laat begrijpen in haar unieke karakteristiek
met een historische gelaagdheid en verscheidenheid, met verschillende gezichten en
verhalen, die tezamen de Eindhovense identiteit bepalen’.
Uw raad wil daarom verder, dat ‘samen met partijen gezocht wordt naar hergebruik en
herbestemming van monumenten met cultuurhistorische waarde die hun functie
verliezen’, zoals in het onderhavige geval van Mariënhage’.
Een algemeen uitgangspunt conform Uw coalitieakkoord ‘Expeditie Eindhoven; iedereen
mee’ is ‘duurzame stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken vanuit cocreatie en ruimte
voor particulier initiatief’. Wij hebben, zoals u via Raadsinformatiebrief eind 2013 is
medegedeeld, na marktconsultatie, de partijen Dela en Kapellerput bereid gevonden een
haalbaarheidsonderzoek te doen naar herbestemming van het gebied Mariënhage welke
recht doet aan uw beleid met betrekking tot erfgoed.
De uitkomsten daarvan zijn op 9 september toegelicht tijdens een werkbezoek van de
raadscommissie RV aan Mariënhage.
Op basis van het haalbaarheidsonderzoek heeft Dela aangegeven, samen met
Kapellerput, de gebiedsontwikkeling te willen aangaan. Daartoe wenst Dela het oude
Augustinianum van de gemeente en de Paterskerk van de Orde der Augustijnen aan te
kopen.
In dit raadsvoorstel willen wij u voorstellen om te participeren in de gebiedsontwikkeling
Mariënhage en om, met het oog daarop, in te stemmen met de inbreng c.q. de
onderhandse verkoop van het oude Augustinianum voor het symbolische bedrag van €
1,--.
 Wettelijke taak
Beheer van het oude Augustinianum als rijksmonument
 Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college
Het voorstel is in lijn met uw raadsprogramma 8 Ruimtelijk, onderdeel ‘Erfgoed’
 Onvermijdelijk
Er is sprake van een negatieve economische waarde (noodzakelijke beheer- en
onderhoudskosten zijn hoger dan de huidige huuropbrengsten)
Raadsnummer 14R6053
Doelstelling
Het doel is meerledig: we willen onze wettelijke taak om het rijksmonument te beheren,
verantwoord invullen. Verder willen we de onderhoudslasten naar een aanvaardbaar
niveau brengen. We willen daarbij recht doen aan uw wensen zoals die ten aanzien van
erfgoed in de programmabegroting zijn geformuleerd.
Tenslotte willen we, qua herbestemming, aansluiten bij dat waar in de samenleving
behoefte aan is.
Wij menen met de invulling van het gebied Mariënhage voor ‘ceremonie en conferentie’,
enerzijds aan te sluiten bij het historische ‘hart en ziel’ en anderzijds aan te haken bij de
maatschappelijke behoefte aan een plek van ‘rouw en trouw, bezieling en ontplooiing’.
Dit alles op een wijze waardoor Mariënhage een toegankelijker, multifunctioneler,
groener en uniek ‘pareltje’ wordt met Eindhovense identiteit, dat de binnenstad versterkt.
Voorstel
1.
Instemmen met onderhandse verkoop van het oude Augustinianum
(Kanaalstraat 4 t/m 8) cf. bijgevoegde koopovereenkomst aan Dela voor het
symbolische bedrag van €1,-.
Argumenten
1.1 Door het pand onderhands aan Dela te verkopen wordt het initiatief van
Ceremoniehuis en Conferentiehotel mogelijk gemaakt, partijen kunnen overgaan tot het
uitwerken van de plannen en het nemen van investeringsbeslissingen.
Normaal gesproken dienen we, cf. uw besluit, te koop staande panden openbaar te
verkopen. In dit geval is hier in verband met de cultuurhistorische en maatschappelijke
belangen van het pand een uitzondering op gemaakt. Het pand (en ook de aanpalende
kerk) is een Rijksmonument op de oudste plek van de stad. Het is gelegen op een
steenworp afstand van het centrum en heeft een grote maatschappelijke potentie. We
hebben gekozen voor een openbare marktconsultatie waaraan eenieder met een idee op
kon inschrijven. Dit is ook ruimschoots gedaan met ca. 30 inzendingen. De inzendingen
zijn verwerkt tot een tweetal scenario’s welke vervolgens op haalbaarheid zijn getoetst
door Boei (de nationale maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van
industrieel erfgoed). De scenario’s bestonden uit een scenario met veel verschillende
functies (voor de vele kleine initiatieven die ingezonden zijn) en een scenario met twee
grote gebruikers (zoals Dela en Kapellerput hebben ingezonden). Boei heeft berekend
dat slechts het scenario met twee grote gebruikers met toch nog een aanzienlijke
subsidiebehoefte haalbaar is. Daarnaast zijn er, buiten het scenario DELA en
Kapellerput, géén potentiële gebruikers voor de kerk. Dit heeft ons college doen
besluiten door te pakken op onderhandse verkoop aan Dela, met Kapellerput als
huurder.
We zijn ervan doordrongen dat we niet geheel conform uw kaders omtrent openbare
verkoop hebben gehandeld maar zijn ervan overtuigd dat deze werkwijze ook uw
instemming kan wegdragen.
Als college zijn we bevoegd om tot verkoop van gemeentelijke panden over te gaan,
gezien de omvang en importantie van de panden hebben we er voor gekozen om het
besluit over de definitieve verkoop van het oude Augustinianum aan uw Raad voor te
leggen.
2
Raadsnummer 14R6053
1.2 Het oude Augustinianum en Paterskerk zijn getaxeerd, de huidige plannen
vertegenwoordigen de economisch meest optimale invulling binnen het
bestemmingsplan. Gezien de hoge restauratie- en herbestemmingskosten
vertegenwoordigen de panden een negatieve waarde .
Het oordeel van de taxateur: “Op basis van een voorlopig ontwerp en een indicatief
programma is de conclusie dat er op netto contante waarde per 1-1-2014 een tekort is
op de exploitatie van circa € 4 miljoen. De investeringen kunnen dus naar huidige
inzichten met het gewenste rendement niet terugverdiend worden. Op basis van de
huidige gegevens is het niet de verwachting dat er een positieve vastgoedwaarde te
realiseren is. Als we de eigendommen van partijen afzonderlijk in ogenschouw nemen
dan hebben beide complexen (de kerk en het Augustinianum, red) een negatieve
waarde. Dit betekent wel dat het huidige vastgoed van partijen een symbolische waarde
kent.” (Arcadis juli 2014, de heer ing. P.W.E.M. van Hassel RT, beëdigd makelaar o.g.
en registertaxateur)
1.3 Het is van belang om op dit moment tot verkoop (onder ontbindende voorwaarden)
over te gaan, omdat er nu de mogelijkheid ligt om een significante subsidie aan te
vragen bij de Provincie Noord-Brabant. Deze kan alleen aangevraagd worden door de
eigenaar die de herbestemming ter hand zal nemen, in deze Dela.
De provincie Noord-Brabant heeft een subsidieregeling ‘her te bestemmen kerken’
opengesteld van 1 september t/m 31 oktober 2014 met als doel het behoud van kerken
in Noord-Brabant. Het is onzeker of een dergelijke subsidiemogelijkheid nogmaals door
provincie wordt opengesteld, vandaar de urgentie om hier op in te schrijven. Subsidie
kan worden verstrekt aan eigenaren van her te bestemmen kerken voor projecten gericht
op het restaureren van het casco van her te bestemmen kerken en de tijdelijke
instandhouding van kerken. Maximale subsidie bedraagt 70% van de subsidiabele
kosten, tot een maximum van € 1.000.000,- per kerk. Gelet op de doelstelling en criteria
van de subsidieregeling, maakt een project als Mariënhage kans op toewijzing waarbij
de twee kerken (Paterskerk en Studentenkapel) in principe subsidiabel zijn.
De koppeling tussen de verkoop van het oude Augustinianum door de gemeente en de
Paterskerk door de paters is cruciaal, want alleen op deze wijze kan de
gebiedsontwikkeling en herbestemming naar Ceremoniehuis en conferentiehotel
mogelijk worden. De overeenkomsten zijn derhalve gesynchroniseerd.
1.4 Indien het oude Augustinianum langer in eigendom van de gemeente zou blijven
zouden er op korte termijn redelijk grote onderhoudskosten te verwachten zijn en om het
gebouw weer geschikt te maken voor nieuwe functies zijn hoge investeringen nodig.
Het pand kent inmiddels een redelijk slechte onderhoudsstaat en wordt al jaren tijdelijk
verhuurd tegen een geringe huurwaarde welke niet in verhouding staat tot de hoge
onderhoudskosten.
Door Boei is in oktober 2013, in opdracht van de paters en de gemeente een
haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de herbestemming van de kerk en het
Augustinianum. Op basis van dit onderzoek is te verwachten dat de restauratiekosten
voor het gemeentelijk deel € 1.335.000,- gaan bedragen. Daarnaast zijn er
werkzaamheden noodzakelijk om de gebouwen weer geschikt te maken voor nieuwe
functies. De gevraagde investering beweegt zich aldus tussen € 5 en € 8,6 mln.
3
Raadsnummer 14R6053
Bij beide scenario’s, die in het haalbaarheidsonderzoek van Boei inzichtelijk zijn
gemaakt, zal er een onrendabele top ontstaan. Er moet voor behoud van de panden veel
geïnvesteerd worden in het wegwerken van achterstallig onderhoud aan het casco en er
moet naast de cascorestauratie ook aanzienlijke investeringen plaats moeten vinden
voor de herbestemming.. Uit de exploitatiemodellen blijkt dat deze kosten niet terug te
verdienen zijn. Het verkrijgen van subsidies en bijdragen voor de cascorestauratie is dus
cruciaal om binnen 10 jaar te komen tot een financieel gezonde exploitatie en het
behoud van de monumenten. Volgens Boei is er voor herontwikkeling van het
gemeentelijk deel € 2 a € 3 miljoen subsidie noodzakelijk, omdat er zo’n groot tekort op
de exploitatie te verwachten valt.
Kanttekeningen
1.1 Vanuit de onafhankelijkheid van de gemeente en met name ook de wens om enige
vorm van mogelijke partijdigheid uit te sluiten geldt dat openbare verkoop de meest
geëigende wijze van verkoop is.
Mogelijkheden hierbij zijn een openbare veiling of een openbare inschrijving. Bij minder
courant vastgoed kan gekozen worden voor een onderhandse verkoop. In casu is sprake
van een minder courant vastgoed. Dit komt vaker voor. Als college van B&W zijn wij op
basis van genoemde argumenten akkoord gegaan met het principe van onderhandse
verkoop.
Bij een openbare verkoop kan sprake zijn van een iets hogere prijs, maar ook van
kwalitatief minder goed aanbod dan de 2 partijen die zich tijdens de marktconsultatie
gemeld hebben. Of niet haalbare plannen vanwege de lastige financiële haalbaarheid.
Het opstarten van een openbare verkoopprocedure zou bovendien meer tijd en
ambtelijke capaciteit kosten. Aandachtspunt bij onderhandse verkoop is dat, om
aanbestedingsrechtelijke risico’s te voorkomen, alleen publiekrechtelijk getoetst kan
worden (o.a. bestemmingsplan, parkeernormen, erfgoedverordening, ruimtelijke
kwaliteit). Het is niet geoorloofd (privaatrechtelijke) eisen opleggen.
1.2 Dela stelt als ontbindende voorwaarde voor de aankoop en herbestemming van
Mariënhage, dat de gemeente Kanaalstraat en omgeving herinricht teneinde de
ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Dit komt overeen met ambities van gemeente op het
gebied van groen, openbare ruimte, verkeer en verbetering luchtkwaliteit, zoals
vastgelegd in een groot aantal beleidsdocumenten en de kaders gebiedsontwikkeling
Mariënhage, maar er zijn nog geen middelen voor begroot of subsidies voor verworven.
Mariënhage is een groene oase in de Dommelzone en een buitenplaats in de
binnenstad. Het groene karakter geeft het gebied een bijzondere kwaliteit, zeker in de
binnenstad van Eindhoven die vrij stenig is.
Wij zien dat de ontwikkeling van Mariënhage de kans biedt om de groene long van de
Dommelzone te versterken en het centrum in te trekken. Zo wordt invulling gegeven aan
de beleidsvoornemens van o.a.:

Strategische visie Dommelzone – het beter beleefbaar maken van de
Dommelzone vanuit de binnenstad en het richten van de stad op de Dommel.
4
Raadsnummer 14R6053

Visie openbare ruimte Centrum – een verbindende groenstructuur aan de
Kanaalstraat langs de historische route van Dommel via Mariënhage naar
Binnenstad.

Visie openbare ruimte Centrum – fijnmazige verbindingsroutes maken gesloten
domeinen toegankelijk, bijvoorbeeld in de route VDMA – Mariënhage – NRE
met als onderdeel een voetgangersbrug over de Dommel

Ontharden en vergroenen – Met groen bijdragen aan milieudoelstellingen op
het gebied van luchtkwaliteit, reductie van hittestress en langer vasthouden van
water, in het kader van gezonde verstedelijking.
Het appel van Dela/Kapellerput is daarom serieus genomen en er is nagedacht over
profielen. Daarbij is steeds meer enthousiasme ontstaan omdat niet alleen de groene
ambitie en totale ruimtelijke kwaliteit van Mariënhage van grote waarde is, maar ook een
schakel kan ontstaan in de robuuste 2 richtingen fietsroute langs het Kanaal richting het
Rijk van Dommel en Aa die geambieerd wordt vanuit de gemeentelijke mobiliteitvisie
Eindhoven op Weg.
Gekoppeld aan het klimaatverdrag en de noodzaak tot vergroening vanuit hittestress
gaan we dus actief op zoek naar manieren om dit te kunnen regelen.
1.3. Onderdeel van het totaalconcept voor Mariënhage is het creëren van
overnachtingscapaciteit. Dit kan mogelijk concurreren met aanbod elders in de stad.
Het totaalconcept is niet mogelijk zonder overnachtingscapaciteit. Het faciliteren van
overnachtingscapaciteit conflicteert niet met de Prioriteitennota. Verder moet in
ogenschouw genomen worden dat er sprake is van herbestemming van erfgoed en niet
het toevoegen van nieuwbouw. De herbestemming voorziet in restauratie en duurzame
ontwikkeling van het rijksmonumentaal cultuurhistorisch erfgoed.
1.4 De herontwikkeling door Dela biedt wellicht mogelijkheden voor medegebruik door
een deel van de huidige, tijdelijke gebruikers. Maar wanneer de verkoop doorgang vindt,
zijn de meeste huidige gebruikers in de toekomstige situatie niet inpasbaar.
Wanneer het voormalig Augustinianum verkocht wordt, zal het tijdelijk huurcontract met
Tipo Tango beëindigd moeten worden. De beheersovereenkomst met Stichting Ruimte
zal beëindigd moeten worden. De tijdelijke huurvorm met ESK zal beëindigd moeten
worden. Wellicht zijn er mogelijkheden voor medegebruik door ESK, maar dat zullen
partijen nader overeen moeten komen. Bij de beëindiging van de huurcontracten zal een
redelijke termijn in acht worden genomen van een half jaar. De huur wordt niet meteen
beëindigd, maar is afhankelijk van de tijd die partijen nodig hebben voor de
planvoorbereiding.
1.5 In de overeenkomst is een potentiële kostenpost voor de gemeente betreffende de
sanering van asbest opgenomen.
De koopovereenkomst kan door de gemeente worden ontbonden als blijkt dat de
gemeentelijke kosten die met verwijdering van de geconstateerde aanwezige asbest
gemoeid zijn, méér bedragen dan € 50.000,-, en dit voor de gemeente niet aanvaardbaar
is. Dit impliceert dat de gemeente nog een kostenpost van € 50.000,- tegemoet kan zien.
Dit bedrag kan nog oplopen als Dela vervolgens niet besluit de meerkosten voor haar
rekening te nemen en wij alsnog het complex wensen te verkopen. Dit is een financieel
risico.
5
Raadsnummer 14R6053
Kosten
Financieel zijn er een aantal zichtpunten. De kosten zijn onder te verdelen in:
b voorbereidingskosten;
b boekwaarde;
b jaarlijkse exploitatiekosten;
b restauratie en geschikt-maak-kosten;
Voorbereidingskosten
Bij B&W-besluit van 19 november 2013 is voor het voorbereiden van het verkoopproces
budget beschikbaar gesteld. De resterende begeleiding wordt taakstellend binnen het
restant budget opgedragen aan de organisatie. Het team van Dela zal een voorlopig
ontwerp stedenbouwkundig plan, een definitief ontwerp stedenbouwkundig plan en een
uitwerking/wijziging van het bestemmingsplan opstellen. Taak van gemeente is om dit
proces te begeleiden en daarbij zorg te dragen voor behoud van monumentale waarden,
optimale inpassing in de stad, afhandelen milieukundige aspecten en uitwerking/wijziging
van het bestemmingsplan. Op deze wijze worden de ontbindende voorwaarden in de
koopovereenkomst ook stapsgewijs afgehandeld. Relevante disciplines zijn
projectleiding, grond en vastgoed, bestemmingsplan, stedenbouw, privaatjurist, verkeer
en parkeren, openbare ruimte en groen, erfgoed en milieu.
Boekwaarde
De boekwaarde van het gemeentelijk deel van het complex bedraagt per 1-1-2014 €
116.220,-. De boekwaarde kan niet worden goedgemaakt door de verkoopopbrengst van
het complex aangezien deze € 1,- zal bedragen. Hierdoor zal de boekwaarde gesaneerd
moeten worden. De boekwaarde hoeft nog niet bij dit dossier te worden gesaneerd. De
levering bij de notaris zal naar verwachting pas over 1,5 à 2 jaar plaats vinden. Op dat
moment zal de afboeking gerealiseerd moeten zijn/worden.
Jaarlijkse exploitatiekosten
Gemiddeld over de laatste 6 jaar kent het Augustinianum € 194.000,- aan kosten
(minimaal onderhoud, belasting, verzekering, nutsvoorzieningen en kapitaalslasten). Na
verkoop van het complex realiseren we aldus een verlaging van het negatief resultaat
van gemiddeld € 194.000,- per jaar op exploitatiekosten. Echter, de jaarlijkse
exploitatiekosten staan slechts voor € 18.376,- begroot. De structurele boekhoudkundige
bezuiniging wordt dus nauwelijks zichtbaar.
Restauratie en geschikt-maak-kosten
Door Boei is in oktober 2013, in opdracht van de paters en de gemeente een
haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de herbestemming van de kerk en het
Augustinianum. Op basis van dit onderzoek is te verwachten dat de restauratiekosten
voor het gemeentelijk deel op korte of middellange termijn € 1.335.000,- gaan bedragen.
Daarnaast zijn er ook op korte of middellange termijn werkzaamheden noodzakelijk om
de gemeentelijke gebouwen weer geschikt te maken voor nieuwe functies. De aldus
gevraagde investering beweegt zich tussen € 5 mln. en € 8,6 mln. Door de gekozen
verkoopconstructie hoeven deze kosten niet door de gemeente gereserveerd te worden.
6
Raadsnummer 14R6053
Uitzondering hierop zijn de contractueel overeengekomen kosten voor asbestsanering
tot een maximum van € 50.000,- welke wel ten laste van de gemeente komen.
Resumé kosten
Behouden van de huidige situatie gaat de komende jaren het volgende kosten:
b
b
Jaarlijks tekort exploitatiekosten
€
176.000,- (structureel)
Restauratie (het moment komt dichterbij)
€ 1.335.000,- (incidenteel)
Gekapitaliseerd (exploitatie maal 10) geeft dit een kostenpost van € 3.095.000,- zonder
enige dekkingsmiddelen. Hierbij zijn de kosten voor het geschikt maken voor verdere
verhuur a € 3,5 tot € 7,3 mln. niet meegenomen.
Overgaan tot verkoop voor € 1,- geeft het volgende kostenoverzicht:
b
b
Sanering boekwaarde
€
116.220,- (incidenteel)
Asbestsanering
€
50.000,- (incidenteel)
Gekapitaliseerd een eenmalige kostenpost van € 166.220 , ook zonder
dekkingsmiddelen.
Uitgaande van bovenstaande overzichten heeft het college van B&W besloten u verkoop
aan Dela tegen symbolische waarde voor te stellen.
Samenvattend:
Gemeente bereikt hiermee het veiligstellen van rijksmonumentaal erfgoed, een grote
vastgoedbezuiniging én een groot maatschappelijk rendement met
Ceremoniehuis/conferentiehotel. Bovendien is er de ambitie om het verblijfsklimaat van
de binnenstad te verbeteren met het doortrekken van de groene long en wordt ervaring
opgedaan met coöperatieve gebiedsontwikkeling in co-creatie met de stad, zoals met
Uw coalitieakkoord bedoeld.
Communicatie
Voor communicatie over de verkoop en het structuurplan voor herontwikkeling
Mariënhage ligt de lead bij Dela, dat in goed overleg met Kapellerput, gemeente en Orde
der Augustijnen een persbericht zal opstellen.
Ten behoeve van bestemmingsplanwijziging/uitwerking zal de gemeente
belanghebbenden informeren en gelegenheid geven te reageren.
Voor de herinrichting openbaar gebied ligt de lead bij gemeente, wij zullen de
communicatie hieromtrent verzorgen met belanghebbenden en belangstellenden.
7
Raadsnummer 14R6053
Planning en uitvoering
b
Besluitvorming over koopovereenkomst oktober 2014 door Orde der
Augustijnen, Dela en B&W gemeente Eindhoven, december 2014 Raad
gemeente Eindhoven.
b
b
b
b
b
VO ontwerp 4e kwartaal 2014 en 1e kwartaal 2015;
DO ontwerp 2e / 3e kwartaal 2015;
Bouwaanvraag 3e kwartaal 2015, verlenen vergunning 4e kwartaal 2015;
Start bouw eind 2015, begin 2016;
Start exploitatie 2018
Overzicht is onder voorbehoud van besluitvorming. Bestemmingsplanprocedures lopen
hier doorheen.
Evaluatie
Het moment van levering aan Dela (uiterlijk 1 juli 2016) is een goed moment om terug te
kijken op deze ontwikkeling, die plaats vindt volgens een geheel nieuwe manier van
werken met marktconsultatie en coöperatieve gebiedsontwikkeling.
Bijlage(n)
Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren:
1. Concept koopovereenkomst Gemeente Eindhoven Dela Uitvaartverzorging,
oktober 2014, Deterink advocaten en notarissen. (niet openbaar)
2. Taxatierapport Arcadis juli 2014, de heer ing. P.W.E.M. van Hassel RT, beëdigd
makelaar o.g. en registertaxateur). (niet openbaar)
3. ‘Verbinden, Delamondo plan in wording’, resultaten van het
haalbaarheidsonderzoek over het hergebruik van Mariënhage, mei 2014,
coöperatie Dela.
4. Inspiratiedocument Mariënhage, maart 2013, gemeente Eindhoven en Orde der
Augustijnen.
5. Kaders gebiedsontwikkeling Mariënhage, april 2012, gemeente Eindhoven en
Orde der Augustijnen.


De bijlagen worden meegestuurd
De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer
Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
, secretaris.
8
Raadsnummer 14R6053
Ontwerp Raadsbesluit
De raad van de gemeente Eindhoven;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 oktober 2014;
besluit:
1.
Instemmen met onderhandse verkoop van het oude Augustinianum
(Kanaalstraat 4 t/m 8) cf. bijgevoegde koopovereenkomst aan Dela voor het
symbolische bedrag van €1,-.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
, voorzitter.
, griffier.
9