Transcript Bouwenvelop Seniorenwoningen Rijnweide

Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
www.utrecht.nl
Bouwenvelop
Seniorenwoningen Rijnweide
Concept, oktober 2014
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Bouwenvelop
seniorenwoningen Rijnweide
Concept, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Colofon
Projectgroep
Berend Jan Brijder
Dirk Jan Hoekstra
Helen Verouden
Stephan de Bruin
Tanja Lazaridis
Opdrachtgever
Han Bleijs
Grafische realisatie
Reo/Step/CAD-unit
Versiedatum
29-10-2014
Reproductiedatum
29-10-2014
Bestuurlijke besluitvorming
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Inhoudsopgave
Colofon4
Hoofdstuk 1 Inleiding
6
1.1Inleiding
1.2Aanleiding
1.3 Doel van de bouwenvelop
1.4 Ligging en begrenzing plangebied
6
6
6
6
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie
8
2.1Eigendomssituatie
2.2Bestemmingsplan
2.3Ruimtelijk
2.4Functioneel
2.5 Verkeer en parkeren
8
8
8
8
8
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 12
Hoofdstuk 4 Onderbouwing
14
4.1Beleidskaders
4.2Ruimtelijk
4.3Functioneel
14
14
15
Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid
18
5.1Geluidhinder
5.2Luchtkwaliteit
5.3 Externe veiligheid
5.4 Bedrijven en milieuzonering
5.5Geurhinder
5.6 Archeologie en monumenten
5.7Bodemkwaliteit
5.7Water
5.8 Stedelijk Water
5.9 Flora en Fauna
5.10Bomen 5.11 Duurzaamheid
5.12Kabels en leidingen
18
18
18
18
18
18
18
18
19
21
21
21
21
5.13Milieueffectrapportage
5.14Gezondheid
21
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 22
6.1 Economische uitvoerbaarheid
6.2Kostenverhaal
6.3Planschade
6.4 Participatie en communicatie
22
22
22
22
Hoofdstuk 7 Plan van aanpak vervolproces
23
7.1 Te volgen planproces
7.2Inspraak
7.3Planning
23
23
23
Hoofdstuk 8 Bijlagen
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
1
2
3
4
5
6
7
Bomeninventarisatie
Flora en Fauna onderzoek
Acheologieonderzoek
Kaart woonservicezones
Kaart waterstand
Bezonningsstudie
Kaart kabels en leidingen
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1Inleiding
Het plangebied is eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V. ASR wil
het gebied verkopen en is op zoek gegaan naar een ontwikkelaar. CZP
investments is een ontwikkelaar die mogelijkheden ziet om op dit terrein
woningen voor senioren te realiseren, een deel huurappertementen en een
deel koopappartementen. Zij hebben daartoe een overeenkomst met ASR
gesloten. Vanuit de woningen zal er de mogelijkheid zijn zorg in te kopen.
1.2Aanleiding
CPZ Investments heeft bij de gemeente een plan ingediend met ca 40 huurappartementen. Om te beoordelen of dit goed kan worden ingepast is er
door de gemeente een quick scan gedaan (modellenstudie). De verwachting
op basis van deze quick scan is dat er met de gemeente overeenstemming
bereikt kan worden over het aantal te realiseren woningen en dat er een
haalbaar plan kan worden gemaakt.
1.3 Doel van de bouwenvelop
Doel van de bouwenvelop te bepalen binnen welke ruimtelijk en functionele
randvoorwaarden in dit gebied een ontwikkeling gerealiseerd kan worden.
1.4 Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied heeft een oppervlakte van ca 0, 81 ha en is gelegen aan de
oostzijde van Vleuten. Het plangebied maakte oorspronkelijk deel uit van
de kloostertuin van het klooster Spes Nostra. Het plangebied is onbebouwd.
Het wordt aan de westzijde begrensd door achtertuinen van woningen aan
de Poortland , aan de noordzijde door de weg Rijnweide en een vrijstaande
woning , aan de oostzijde door de voormalige kloostertuin behorende bij de
instelling Stepping Stones en aan de zuidzijde door een hospitium.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Afbeelding: Luchtfoto
plangebied
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie
2.1Eigendomssituatie
Het plangebied is eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V.
2.2Bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen in het gebied waar het bestemmingsplan Vleuten
(2010) van toepassing is. Er zijn drie bestemmingen in het gebied. Het grootste deel van het plangebied valt onder de bestemming Maatschappelijk. De
bebouwing hier is uitsluitend voor bergingen en kassen.
Voor een kleiner deel aan de noordzijde is in het bestemmingsplan de
bestemming Wonen opgenomen. Binnen het bouwvlak mag maximaal 40%
worden bebouwd en is maximaal één bouwlaag toegestaan. Aan de hoogte
van dit bouwvlak is echter goedkeuring onthouden door Gedeputeerde Staten. De hoogte is nu dus niet geregeld in een bestemmingsplan.
Het westelijk deel van het plangebied heeft de bestemming Verkeer/Verkeer
en Verblijf.
2.3Ruimtelijk
Het plangebied is onbebouwd en is ingericht met groen. Het maakt onderdeel uit van de voormalige kloostertuin van het klooster Spes Nostra. Het
kloosterterrein is opzichzelf staand en naar binnengericht. Het kenmerkt
zich door de groene opzet en het besloten karakter. Het ligt verborgen achter brede stroken groen en is vanuit de omgeving nauwelijks zichtbaar.
Het voormalige klooster vormt de spil van het terrein en ligt centraal in het
gebied.
De randen van de kloostertuin zijn in de loop der jaren deels bebouwd. In
de randen van de voormalige kloostertuin liggen enkele woningen en een
hospitium. Deze bebouwing is kleinschalig en beperkt van omvang, ondergeschikt aan het kloostergebouw.
Het plangebied heeft een rechthoekige vorm met een kleine uitstulping aan
de oostzijde. Het rechthoekig deel heeft een lengte van ca 107 meter en een
breedte van ca 66 meter Aan de oostzijde bevindt zich een kleiner deel met
afmetingen van ca 28 bij ca 24 meter. In totaal heeft het gebied een oppervlak van ca 8110 m2
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
2.4Functioneel
Het plangebied maakt onderdeel uit van de voormalige kloostertuin. Het
is groen ingericht; gras met aan de west- en noordzijde een brede strook
beplanting en bomen. Aan de oostzijde wordt het begrenst door een bomenlaan. Er zijn drie boomsoorten in het gebied; berken, sierkersen en dennen. De berken staan langs de bomenlaan ten oosten van het oosten van
het plangebied , de sierkersen en dennen staan in groenstroken langs de
Rijnweide en in de groenstrook achter de woningen aan het Poortland. De
beplantingsstrook waar de meeste bomen in staan bestaan uit de volgende
heestersoorten; Botanische rozen, Spaanse aken, Venijnbomen en Elzen.
Er is voor het plangebied een bomeninventariasatie uitgevoerd. Deze is
opgenomen in de bijlage.
Het kloostergebouw en het centrale deel van de kloostertuin is verkocht
aan de instelling Stepping Stones. Dit is een instelling met 24-uurs zorg.
Aan de zuidzijde van het plangebied is het hospitium Johannes gevestigd.
Aan de oostzijde van het plangebied zijn enkele grondgebonden woningen
gesitueerd.
2.5 Verkeer en parkeren
Het plangebied kan worden ontsloten via de noordzijde; de Poortland of
Hofland, Rijnweide en de Kloosterweide. Het voormalige kloostergebouw
wordt bereikt via een oprijlaan vanaf de Hindersteinlaan. De overige bebouwing is het gebied wordt vanuit andere zijden bereikt; het hospitium vanuit
de oostzijde (Poortland) en de woningen vanuit de noordzijde (Rijnweide)
Het parkeren voor de bebouwing op het kloosterterrein is gekoppeld aan de
bebouwing op kleine parkeerplaatsen en op het erf.
Afbeelding:
Huidige situatie - legenda
Huidige Situatie
Algemeen
Plangrens
Topografische
gegevens
12
Functie(s)
Houtwal
Groen
Verkeer en verblijf
Bereikbaarheid
Bestaande bomen
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Afbeelding:
Bestemmingsplan - legenda
Uitsnede bestemmingsplankaart
Algemeen
Plangrens
Topografische
gegevens
12
Bestemmingen
Wonen
Maatschappelijk
Verkeer - Verkeer en verblijf
Aanduidingen
(bk)
uitsluitend voor bergingen en kassen
40%
bebouwingspercentage
12
maximale bouwhoogte in meters
goedkeuring onthouden
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Afbeelding: Eigendom
Eigendomssituatie - legenda
Algemeen
Plangrens
12
Topografische
gegevens
6642
Kadastrale
gegevens
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten
Algemeen
Het plangebied vormt een onderdeel van het voormalige Kloosterterrein.
De uitgangspunten voor het gehele voormalige Kloosterterrein zijn
• Behoud van de groene kwaliteiten en het parkachtige karakter van het
gebied.
• Versterken van de ruimtelijke samenhang
• Ontsluiten van het gebied vanaf de Hindersteinlaan
• Vergroten van de toegankelijkheid van het gebied
• Ruimte bieden voor het toevoegen van bebouwing
Ruimtelijk
Het plangebied bestaat uit twee delen waarop twee bouwvolumes
worden gerealiseerd.
• De bouwvolumes worden binnen de bouwgrenzen (zie uitgangspuntenkaart) gerealiseerd en groen ingepast. De open ruimte in de bouwvelden is gesitueerd aan de zijde van het binnengebied.
• De bebouwing bestaat uit volumes waarvan de hoofdrichting overeen
komt met die van het hospitium; de oost-west richting.
• De bebouwing sluit qua beeld aan op den naastliggende bebouwing
van het hospitium.
• De bebouwing sluit qua hoogte aan op de naastliggende bebouwing. Er
is niet meer dan één bouwlaag verschil.
• De bebouwing wordt afgedekt met een kap.
• Entrees bevinden zich aan de oost- en westzijde van het gebouw.
• De bebouwing is alzijdig.
• Parkeren bevindt zich aan de westzijde van de gebouwen.
• Er wordt rekening gehouden met privacy van omwonenden
•
Functioneel
De functionele invulling is wonen (met zorg) voor ouderen. Binnen de bouwvlek is ruimte voor ca 40 woningen.
mogelijk en inpasbaar een (langzaam) verkeersroute te introduceren over
het Kloosterterrein voor lokaal verkeer. Parkeren moet georganiseerd worden op eigen terrein of indien niet mogelijk op parkeerplaatsen op openbaar
gebied. Er moet rekening gehouden worden met voldoende fietsparkeerplaatsen.
Parkeernorm
Het plangebied ligt in het gebied dat wordt aangeduid als C1; suburbaan.
Hier gelden onderstaande normen. Afhankelijk van de soort functie en de
grootte zal met behulp van een parkeerbalans de benodigde hoeveelheid
parkeerplaatsen worden bepaald. Vooralsnog wordt er uitgegaan van 32
woningen kleiner dan 80 m2 en 8 woningen tussen de 80 en 120 m2.
Functie
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Max
Woning 80- 120 m2 bvo
1,35
1,60
Woning 55- 80 m2 bvo
1,20
1,40
Geoormerkte seviceflat / aanleunwoning
0,20
0,60
Buitenruimte
• De open ruimte rondom de bouwvelden bestaat hoofdzakelijk uit gras.
• De buitenruimte is collectief.
• Geen bergingen, schuttingen en andere bouwwerken toegestaan.
• Wanneer het verharde oppervlak toeneemt zal er een voorziening
moeten worden getroffen om de afvoer te vertragen of zal er extra
water moeten worden gerealiseerd (ter grootte van 15% van de extra
verharding).
•
•
Verkeer en parkeren
Het plangebied is voor autoverkeer bereikbaar via de Poortland en Rijnweide
of via de Hofland en Rijnweide. Langzaam verkeer bereikt het plangebied via
Poortland of via Hofland naar Rijnweide. Voorkeur bestaat om indien
Min
•
•
De bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied voor onderhoudsmaterieel en hulpdiensten moet zijn gewaarborgd.
De afvalvoorzieningen voor huishoudelijk afval moet voldoen aan de
gemeentelijke normen voor de verschillende bouwvormen
Parkeren is niet of nauwelijks zichtbaar vanuit het park
Voor de buitenruimte rondom de bouwvelden wordt een parkontwerp
gemaakt .
Afbeelding:
Uitgangspunten kaart legenda
Uitganspuntenkaart
•
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 4 Onderbouwing
Afbeelding: uitsnede
4.1Beleidskaders
kaart structuurvisie
Structuurvisie Utrecht
Het plangebied is in de structuurvisie aangeduid als stedelijk en groenstedelijk woonmilieu en valt onder het perspectief ‘binnentuin’. De opgave
voor deze gebieden ligt in het onderhouden, vernieuwen en versterken van
kenmerkende structuren binnen een wijk.
Groensstructuurplan
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur.
Nota Stallen en parkeren
Begin 2013 is de Nota Stallen en Parkeren opgesteld. Doel is om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte
te maken.
Afbeelding: Luchtfoto
Kloosterpark
Het is de uitdaging om een goede balans te houden tussen een aantrekkelijke stad aan de ene kant en een bereikbare stad aan de andere en om
de potentie die Utrecht heeft te benutten. Ook kunnen parkeermaatregelen
bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar
houden van de vitale economische functies in de stad.
Als bijlage bij deze nota is de Nota Parkeernormen Fiets en Auto gemaakt.
Hierin staan aan de hand van een gebiedsindeling de normen voor fiets en
auto die van toepassing zijn bij nieuwe ontwikkelingen.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
4.2Ruimtelijk
Verkenning Kloosterterrein
Het kloosterterrein is het hele gebied rondom het voormalige klooster Spes
Nostra. Tot 2013 was het gebouw in eigendom van de Kloosterorde Spes
Nostra. Daarna is het gebouw en de omliggende gronden verkocht aan de
instelling Stepping Stones die er dementerenden gaat huisvesten. Het gebied
ligt goed verborgen bij de entree van Vleuten. Het beeld vanaf de buitenkant
is een groen gebied met veel grote bomen.
Afbeelding: Groene
kwaliteiten Kloosterpark
Het voormalige klooster is bereikbaar vanaf de Hindersteinlaan. Deze toegang vormt in wezen de hoofdentree van het gebied. De overige bebouwing
wordt ontsloten via afzonderlijke ‘zij- en achteringangen’ van het terrein.
Deze toegangen zijn moeilijk te vinden. Anders dan het klooster dat altijd
op het terrein gevestigd was heeft de nieuwe functie (stepping stones) meer
behoefte aan aansluiting bij Vleuten. Dit geldt ook voor het hospitium. Andersom zou het openstellen van het gebied voor inwoners van Vleuten een
toegevoegde waarde kunnen hebben.
Als reactie op verschillende bouwinitiatieven voor andere delen van het
Kloosterterrein is voor het gehele Kloosterterrein een ruimtelijke verkenning
gemaakt. Deze heeft als belangrijkste doel het parkachtige karakter te behouden en de ruimtelijke samenhang van het gebied te versterken. Doordat
er in het verleden delen van het terrein afzonderlijk zijn verkocht en deze
delen een eigen (achter)ingang gekregen hebben is in de huidige situatie de
onderlinge samenhang beperkt. Het feit dat er op het terrein verschillende
functies zijn en zullen komen die ook functioneel een relatie hebben (ouderen / zorg) geeft extra aanleiding voor deze samenhang.
Het voormalige Kloosterterrein is een bijzonder gebied met veel groene
kwaliteiten. Door het specifieke karakter onderscheid het gebied zich van
andere delen van Vleuten en kan het gezien worden als een bijzonder en
waardevol gebied. De kwaliteiten worden gevormd door de bomen op het
terrein, het groen, een boomgaard, een houtwal die het terrein omringd en
de laantjes.
Het gebied heeft heldere ruimtelijke opzet die bestaat uit een groen binnengebied (voormalige kloostertuin) waarin het voormalige klooster centraal
staat. Om dit groene binnengebied heen bevind zich twee bomenlanen.
Samen met een de weg Kloosterwijde vormen deze een omgekeerde U. Om
het groene binnengebied en het laantje heen bevindt zich een groene rand
waarin een aantal gebouwen staan. In deze groene rand bevinden zich het
hospitium, een aantal 2 onder één kap woningen, een vrijstaande woning en
een bijgebouw in de vorm van een schuur/loods. Dit zijn losse volumes met
veel open ruimte daartussen. De groene rand van het gebied wordt aan de
buitenzijde begrensd door dichte houtwal die varieert in breedte.
Voor dit gebied zijn een aantal ambities geformuleerd:
- het behouden van de groene kwaliteiten en het parkachtige karakter
van het gebied
Het gebied kan worden gezien als een verborgen parel in Vleuten. Het
besloten karakter, het weelderige groen, de omvang van het terrein en de
bijzondere geschiedenis zijn aspecten die het gebied een uniek karakter
geven. Het groene binnengebied, de bomenlanen, de houtwal en de open
groene ruimte tussen de bebouwing in de rand zijn elementen die onderdeel
vormen van de groenstructuur van het gebied en behouden moeten blijven.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
In een gemeenschappelijk ‘parkontwerp’ zullen de partijen in het gebied een
plan maken voor de buitenruimte en afspraken maken over het beheer van
het gebied.
- het versterken van de ruimtelijke samenhang
Door het ontwikkelen van verschillende losse delen van het terrein in verschillende tijdsperiodes en zonder overkoepelende visie hebben de afzonderlijke percelen op het terrein geen relatie met elkaar. Ze hebben een eigen
ontsluiting, ze zijn verschillend georiënteerd en verschillen korrelmaat en
bouwstijl. De eenheid van het gebied is onder druk komen te staan. Door
meer samenhang te brengen in het gebied middels een gezamenlijke ontsluiting en een gemeenschappelijk groen raamwerk kunnen de afzonderlijke
delen de bijzondere kwaliteiten van het gehele terrein beter benutten en
onderdeel gaan vormen van het park.
- het ontsluiten van het gehele terrein vanaf de Hindersteinlaan
Het ontsluiten van het gehele gebied vanaf de HIndersteinlaan zorgt ervoor
dat alle gebouwen op het terrein een logische en directe aansluiting krijgen
op de Hindersteinlaan. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de aanwezige padenstructuur van het terrein die de verschillende delen met elkaar
verbindt en de afzonderlijke delen kan ontsluiten. Door het vervolmaken
van deze deels aanwezige ring krijgt het gebied een gemeenschappelijke
‘drager’ en identiteit.
Afbeeldingen links:
ontsluitingsprincipe
huidige situatie en toekomstige situatie
Afbeelding rechts:
ambitiekaart
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
-het vergroten van de toegankelijkheid van het gebied
Het toegankelijk maken van het terrein voor bewoners van Vleuten zorgt ervoor dat het gebied beter verbonden wordt met de omgeving. Hierdoor kunnen omwonenden dit bijzondere gebiedje gebruiken voor een ommetje en
vermindert het isolement van de huidige en toekomstige bewoners van het
voormalige kloosterterrein. Het toevoegen van een functie in het centrale
deel van het gebied zoals een dierenweide kan de levendigheid vergroten.
- ruimte bieden voor het toevoegen van bebouwing
De bebouwingsstructuur in het gebied biedt de mogelijkheid om zonder de
structuur aan te tasten op een aantal plekken bebouwing toe te voegen. In
de buitenrand van het gebied bevindt zich reeds bebouwing. Ook zijn er een
aantal braakliggende en groene terreinen die zich lenen voor het toevoegen
van bebouwing. Dit kan zorgen voor meer dynamiek in het gebied en grotere toegankelijkheid voor omwonenden. Nieuwe bebouwing moet passen in
de structuur van het gebied. Dat betekent compacte bebouwing, veel groene
open ruimte tussen de bebouwing, alzijdige oriëntatie, ontsluiting vanuit de
ring, parkeren aan de buitenzijde, entrees aan buitenzijde en aan de ring,
aansluiten op de omgeving (tav hoogte en beeldkwaliteit).
4.3Functioneel
Functies in het gebied sluiten op elkaar aan en passen bij het beschutte
karakter van het gebied.
Het initiatief van CZP bestaat uit ca 40 huurwoningen voor ouderen. Deze
woningen zullen een hoog comfort- en prijsniveau hebben en er is de mogelijkheid om zorg te krijgen. Ca 32 woningen hebben een oppervlak dat
kleiner is dan 80 m2. De overige woningen hebben een oppervlak tussen 80
en 120 m2.
4.4 Verkeer en parkeren
Het plangebied is bereikbaar via bestaande wegen Poortland en Hofland.
Er mogen geen doorkoppelingen voor snelverkeer geïntroduceerd worden.
Langzaam verkeer is alleen voor de fiets mogelijk. Bromfietsers rijden om
via de wegen Poortland en Hofland. De weg Kloosterweide blijft vrij van
doorgaand snelverkeer.
4.5 Buitenruimte
De locatie Rijnweide ligt strikt genomen buiten de 300 meter zone gerekend
vanuit het centrum van de zone (zie kaartje in de bijlage) maar wel binnen
300 meter van een belangrijke ontmoetingsfunctie, namelijk het restaurant
van Parkhof. Het winkelgebied van Vleuten ligt binnen 300 meter.
In een gemeenschappelijk ‘parkontwerp’ zullen de partijen in het gebied een
plan maken voor de buitenruimte en afspraken maken over het beheer van
het gebied.
In de onmiddellijke nabijheid komt de locatie Spes Nostra van Stepping
Stones. Hier zal tot aan vrij zware (verpleeghuis-) zorg worden aangeboden.
Een huisartsenpraktijk ligt op een steenworp afstand van deze locatie evenals een woonvoorziening voor gehandicapten. In de directe nabijheid is ook
een hospitium, maar de nabijheid hiervan lijkt in dit kader niet van belang.
Afbeelding luchtfoto
Rijnweide
Al met al leent zich de locatie goed voor woningen gericht op mensen met
een zekere zorgvraag. Indien er in het complex geen gegarandeerde 24-uurs
zorg wordt afgegeven dan kan het complex hooguit onder de categorie
rollatorgeschikte woningen vallen. De woningen zijn dan rollator toe- en
doorgankelijk. Dit is een praktische voorwaarde voor het goed kunnen aanbieden van thuiszorg.
Er is momenteel nog een beperkt tekort aan dit soort woningen in de
wijk, de komende tijd zal dit licht gaan oplopen volgens de meest recente
monitor WWZ. Als gevolg van de extramuralisatie die momenteel gaande is,
waardoor mensen met een CIZ-indicatie met een ZZP van minder dan 4 niet
meer van AWBZ-gefinancierde zorg gebruik mogen maken, zal de behoefte
echter wel verder op gaan lopen. De vraag naar verzorgd wonen, dus echte
servicewoningen met zorg op afroep, is de komende jaren wel groot in de
wijk, ook in de duurdere huur. Deze woningen mogen dan alleen aan CIZgeïndiceerden worden toegewezen.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid
5.1 Geluidhinder
5.7Bodemkwaliteit
Er zal naar verwachtingen kunnen worden aan de eisen van de Wet geluidhinder. Hier zal wel nader onderzoek naar gedaan moeten worden.
Gezien het historische gebruik van deze locatie zal de bodemkwaliteit naar
verwachting geen beperkingen leveren. Er zal wel nader onderzoek naar de
bodemkwaliteit gedaan moeten worden.
5.2Luchtkwaliteit
Afbeelding
Plangebied
Er zal naar verwachting kunnen worden voldaan aan de eisen van de wet
Luchtkwaliteit. Hier zal wel nader onderzoek naar gedaan moeten worden.
5.3 Externe veiligheid
Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven en geen transporten in de
omgeving die van invloed zijn op de externe veiligheid op de locatie.
5.4 Bedrijven en milieuzonering
Er zijn in de directe omgeving geen bedrijven die een belemmering vormen
voor de woningbouw.
5.5Geurhinder
Er vinden in de directe omgeving geen activiteiten plaats die geurhinder
kunnen veroorzaken. Het aspect geur vormt geen belemmering voor de
woningbouw.
5.6 Archeologie en monumenten
De locatie ligt volgens de archeologische waardenkaart van in een zone van
hoge archeologische verwachting. Vondsten gedaan bij de aanleg van de
wijk De Tol zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid of nabijheid van een
nederzetting uit de Vroege Middeleeuwen. Gezien de bodemverstoringen
die de voorgenomen ontwikkeling met zich mee zal brengen, is door de
initiatiefnemer een verkennend archeologisch onderzoek door middel van
grondboringen uitgevoerd. Conclusie uit dit onderzoek is
dat in het plangebied conform de verwachting sprake is van geulafzettingen
met jonge rivierklei op oeverwalafzettingen van de meandergordel van de
Oude Rijn. Er zijn tijdens het booronderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen. Het advies is dan ook om geen vervolgonderzoek uit te
laten voeren.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
5.8Water
Wateropgave
In de bestaande situatie is er geen sprake van een wateropgave in of
rondom het plangebied. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave
en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van
de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het
hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast
te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen
de bebouwde kom).
De toename van verhard, afvoerend oppervlak dient met 15% gecompenseerd te worden, bij voorkeur met nieuw extra wateroppervlak. Dempingen
dienen voor 100% gecompenseerd te worden, in principe in hetzelfde peilgebied waar de demping plaatsvindt.
Als gevolg van de plannen zal er een verhardingstoename zijn van meer dan
500 m2. Er zullen dus maatregelen getroffen moeten worden. Welke maatregelen dit zijn zal duidelijk worden bij de verdere uitwerking van de plannen.
Het ontwerp van waterpasserende verharding in de openbare ruimte dient
gericht te zijn op een robuuste systeemwerking en een optimaal beheer
en onderhoud in de gebruiksfase. Het ontwerp dient te voldoen aan de
ontwerpeisen van de gemeente Utrecht die zijn opgenomen in het vigerend
Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Indien mogelijk dienen de verhardingen als halfverhard of waterpasserend te worden uitgevoerd om de toename
van verhard oppervlak zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.
5.9
Omgang hemelwater
Conform het voorgenoemde gemeentelijke en waterschapsbeleid dient het
hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk lokaal
worden verwerkt. Het doel van dit beleid is om de oorspronkelijke, voorstedelijke waterhuishouding zoveel mogelijk te benaderen en de riolering en de
zuivering minder te belasten met schoon hemelwater.
Afbeelding:
houtwal
Flora en Fauna
Het bouwen en inrichten op de locaties betekent mogelijk een verstoring
van beschermde planten en dieren die genoemd zijn in de Flora- en faunawet. Daarom dient door middel van een natuurtoets onderzocht te worden
of de ingrepen nadelige gevolgen hebben voor beschermde inheemse
soorten. Nadelige gevolgen dienen zo veel mogelijk voorkomen te worden.
Op grond van de toets wordt tevens beoordeeld of een ontheffing ex art. 75
van de Flora- en faunawet moet worden aangevraagd.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits ‘gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken’ en
de waterkwantiteitstrits ‘water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren’
gehanteerd te worden. De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen
optimaal benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater.
Infiltreren
Het hemelwater dat op de daken en schone verhardingen (speelpleinen, wandelpaden) valt, kan rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd.
Het is niet bekend of de gemiddelde lokale bodemgesteldheid en bodemopbouw geschikt is om een infiltratievoorziening te kunnen toepassen. Nader
onderzoek naar de lokale doorlatendheid van de bodem en de haalbaarheid
van een lokale infiltratievoorziening dient duidelijkheid te geven of een
duurzame omgang met het hemelwater mogelijk is (infiltratie) of dat het
doelmatiger is om het hemelwater rechtstreeks op de watergang te lozen.
De toepassing van een bovengrondse infiltratievoorziening (bv. greppel of
wadi) heeft hierbij de voorkeur. Hiervoor is in het plangebied wellicht voldoende ruimte beschikbaar.
In opdracht van de initiatiefnemer heeft een flora en faunaonderzoek
plaatsgevonden. Daaruit blijkt dat het plangebied ecologische waarde heeft.
Daarbij speelt mee dat het terrein braakliggend is, er geen verstoring
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
plaatsvindt, er dichte begroeiing aanwezig is, alle begroeiingslagen aanwezig zijn en het gebied in verbinding staat met een groter groengebied. Tijdens het onderzoek zijn geen beschermde soorten of jaarrond beschermde
nesten aangetroffen. De verwachting is daarom dat er geen ontheffing
aangevraagd hoeft te worden. Voordat er werkzaamheden van start gaan
zal er nog een ecologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden.
5.10Bomen
In opdracht van de initiatiefnemer is een bomeninventarisatie uitgevoerd.
In het plangebied bevinden zich 60 bomen; 12 solitaire bomen en 48 bomen
die onderdeel uitmaken van de houtwal aan de noord- en westzijde van
het plangebied. De solitaire bomen zijn berken. Twee van deze bomen zijn
dood. De andere bomen hebben een redelijke tot goede conditie, maar zitten aan het einde van hun levenscyclus. De houtwal is zeer dichtbegroeid.
In de houtwal staan verschillende boomsoorten zoals de veldesdoorn, berk,
iep, grove den, els, kers en beuk. De kwaliteit van deze bomen is redelijk tot
goed.
Doordat het groen in het plangebied niet beheerd is, is de houtwal volledig
dichtgegroeid.en zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de bomen beperkt. De kroonstructuur is in de meeste gevallen matig.. Daardoor zijn de
bomen niet geschikt om te verplanten.
De houtwal zal worden versmald. Dit is mogelijk zonder de kwaliteit van de
houtwal zwaar aan te tasten. Om een stabielere houtwal te krijgen zal een
dunning uitgevoerd worden waarbij veel bomen geveld zullen worden. Hierdoor krijgt de onderbeplanting de kans om zich te ontwikkelen en ontstaat
er een betere gelaagdheid in de houtwal.
5.11Duurzaamheid
Het programma Utrechtse energie legt bij woningbouw de nadruk op
energiebesparing en toepassing van duurzame energie. Het beoogde programma biedt kansen hiertoe. Van de initiatiefnemer/ontwikkelaar wordt
verwacht dat hij een visiedocument opstelt waarin verwoord wordt welke
keuzes worden gemaakt op het gebied van duurzaamheid in dit project en
waarom.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
5.12Milieueffectrapportage
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke
milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is
verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over
initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben In het Besluit m.e.r. staat omschreven
welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig
(D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het
Besluit m.e.r. vallen dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke
nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt niet de voor deze categorie
geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. Tevens zijn er, zoals blijkt
uit voorstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren
aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is
gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er
geen sprake van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan
geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.
5.13 Kabels en leidingen
5.14 Gezondheid
Luchtverontreiniging
De Hindersteinlaan is een vrij drukke weg in Vleuten. Volgens de gegevens
die in de NSL monitoringstool staan ligt het aantal voertuigen dat ter plekke
per etmaal passeert rond de 10.000. Direct langs de weg zal de concentratie
verkeersgerelateerde luchtverontreiniging wel enigszins verhoogd zijn. De
geplande woningen liggen op meer dan 50 meter van de weg, waardoor de
verkeersgerelateerde luchtverontreiniging waarschijnlijk geen gezondheidkundige consequenties zal hebben voor de toekomstige bewoners.
Geluid
Omdat de woningen op enige afstand van de weg liggen zal geluidhinder
door verkeer gen belangrijk gezondheidsrisico met zich meebrengen. Desalniettemin is het altijd raadzaam om rekening te houden met geluid afkomstig van het verkeer.
Ventilatie en temperatuur binnen
Voldoende ventilatie in de geplande woningen is belangrijk. De eisen in het
bouwbesluit zijn minimumeisen. Het verdient aanbeveling ervoor te zorgen
dat het ventilatiesysteem in de woningen enige overcapaciteit heeft om
ervoor te zorgen dat na een aantal jaren gebruik de capaciteit nog steeds
voldoet. Verder is het raadzaam om bij installatie van een warmte terugwinningssysteem ervoor te zorgen dat het systeem goed onderhouden wordt en
dat de buizen regelmatig gereinigd worden.
Afbeelding
Voormalig Kloostergebouw
worden als ontmoetingsplek, mits van voldoende kwaliteit (zon en schaduw, beschutting tegen wind en verstaanbaarheid). Er zijn aanwijzingen dat
ook voor oudere mensen tuinieren positieve effecten kan hebben voor de
gezondheid. Het is daarbij belangrijk om de tuin niet alleen als zogenaamde
‘kijktuin’ in te richten, maar ervoor te zorgen dat er bepaalde voorzieningen
zijn waardoor de bewoners ook actief iets in de tuin kunnen doen (bv. verhoogde rolstoeltoegankelijke plantenbakken). Indien gewenst kan de GG&GD
hierover in overleg nader adviseren.
Gezien de doelgroep is het van belang bij het stedenbouwkundig ontwerp
rekening te houden met het toekomstig gebruik van de (semi) openbare
ruimte. Hierbij zijn spraakverstaanbaarheid, zon en schaduw, en windhinder
aspecten die bepalend zijn voor de milieukwalitei
Vooral voor ouderen is de temperatuur in de woningen belangrijk. Het verdient aanbeveling om voor voldoende zonwering (het liefst door middel van
knikarmschermen, want die belemmeren de ventilatie het minste) te zorgen.
Mogelijk is het ook raadzaam om de woningen te kunnen koelen. Vooral
ouderen lopen gezondheidsrisico’s bij warm weer.
Gezondheidsbevordering:
De woningen zijn geprojecteerd in de voormalige kloostertuin. De ruimtelijke opgave van behoud van het groene karakter en herstel van de eenheid
en samenhang is ook relevant voor gezondheid. Een groene omgeving is
immers goed voor de gezondheid. En het is voor toekomstige bewoners
belangrijk dat zij in beweging blijven en gemakkelijk van de andere functies
op het terrein gebruik kunnen maken.
Ook het beter ontsluiten van het terrein voor omwonenden is belangrijk,
zowel voor de omwonenden die meer gebruik kunnen maken van dit groene
terrein voor een ommetje, als voor de bewoners die daardoor minder geïsoleerd wonen. Ook ontsluiting van het terrein met een fietspad is wenselijk
vanuit gezondheidsoogpunt. Indien de buitenruimte collectief is en toegankelijk voor bewoners, moet nadrukkelijk rekening gehouden worden met de
bruikbaarheid van het gebied door de bewoners. De buitenruimte kan benut
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Het plangebied is in eigendom van ASR vastgoedontwikkeling N.V.
CZP als ontwikkelaar en beoogd eigenaar, draagt zorg voor het bouw- en
woonrijp maken van het terrein. De economische haalbaarheid is voor rekening en risico van CZP.
6.2 Kostenverhaal
De gemeente Utrecht voert zelf geen grondexploitatie binnen het (bestemmings)plangebied. Er worden ten behoeve van (nieuw) openbaar gebied
geen gronden door de exploitant aan de gemeente geleverd. De kosten
die gemaakt moeten worden in de openbare ruimte ten behoeve van dit
plan, komen ten laste van de initiatiefnemer. De kosten van het opstellen
en begeleiden van het bestemmingsplan worden gedekt uit de leges die de
gemeente daarvoor int op grond van de legesverordening. De kosten voor
de benodigde onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan komen
voor de rekening van de initiatiefnemer.
6.3 Planschade
De exploitant vrijwaart de gemeente van schade als bedoeld in artikel 6.1
Wro. Dit wordt nader vastgelegd in de (anterieure) overeenkomst.
6.4 Participatie en communicatie
Er is gekozen voor het participatieniveau ‘raadplegen’. Er zal een inloopavond worden georganiseerd. Voorafgaand zal de wijkraad Vleuten de
Meern in een brief geïnformeerd worden.
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Hoofdstuk 7 Plan van aanpak vervolgproces
7.1 Te volgen planproces
Om de voorgestelde ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. Nadat de Bouwenvelop is vastgesteld, door het college
van burgemeester en wethouders en de benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd, zal een ontwerp-bestemmingsplan worden opgesteld. De Bouwenvelopis hiervoor het kader. Voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage
kan worden gelegd moet er een overeenkomst zijn getekend.
7.2 Inspraak
Na vaststelling van de Bouwenvelop wordt er voor deze locatie een ontwerpbestemmingsplan opgesteld en ter inzage gelegd. Bewoners hebben de
mogelijkheid zienswijzen in te dienen.
7.3 Planning
De verwachting is dat de bouwenvelop door het college van burgemeester
en wethouders eind 2014 zal worden vastgesteld. De doorlooptijd
van het bestemmingsplan tot en met vaststelling door de gemeenteraad
bedraagt circa 10 maanden.
Onderstaande onderzoeken zullen door de initiatiefnemer aangeleverd
moeten worden:
• beschrijving, motivatie en tekeningen van het project(gebied), aanleiding en doelstelling wijziging
• de ruimtelijke effecten van het project op de omgeving
• resultaten van toets aan milieuwetgeving en -beleid op gebied van
duurzaam bouwen, energiebesparing en stedelijke groenstructuur;
vergunning/meldingplicht wet milieubeheer, kwaliteit van geluid, bodem, en lucht, flora en faunawetgeving, externe veiligheid en vervoer
gevaarlijke stoffen.
•
•
•
•
afweging van betrokken cultuurhistorische en archeologische belangen
de watertoets
ondergrondse infrastructuur (o.a. kabels en leidingen)
een planschaderisico analyse
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Hoofdstuk 8 Bijlagen
.1Bomeninventarisatie
Afbeelding
Bomenkaart
14
17
19
20
22
23
26
25
21
24
12
27
28
16
18
13
15
30
31
29
11
32
10
33
9
34
35
8
36
40
41
42
39 43
38
44
45
46
49
50
48
47
51
52
54
37
53
56
57
7
6
5
4
55
58
3
59
60
2
1
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Afbeelding
Bomenlijst
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Afbeelding
Bomenlijst
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Afbeelding
Woonservicezones
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
Afbeelding:
Hoogtekaart
Concept bouwenvelop Rijnweide, oktober 2014
www.utrecht.nl
StadsOntwikkeling
Bezoekadres Ravellaan 1, 3533 JE Utrecht
Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht
Telefoon 030 - 286 00 00
Fax 030 286 0235
Mail [email protected]