Transcript Lees dit artikel in pdf

1
WONINGFISCALITEIT NA 1 JANUARI
2015: COMPLEXITEIT TROEF!
ANTICIPEREN OF NIET?
Dat er op het vlak van de woningfiscaliteit heel wat wijzigt, is u wellicht niet ontgaan. Ingevolge de
zesde staatshervorming zijn sinds 1 januari 2014 immers de gewesten bevoegd voor de ‘eigen
woning’. Het overige vastgoed blijft een federale materie. Logischerwijs wordt het er niet
eenvoudiger op…
1. DE EIGEN WONING: GEWESTELIJKE MATERIE
De gewesten zijn nu bevoegd voor de fiscale behandeling van uitgaven voor het verwerven of
behouden van een ‘eigen woning’.
De ‘eigen’ woning is de woning die u zelf als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of
vruchtgebruiker tijdens het belastbaar tijdperk
ofwel zelf betrekt
ofwel niet zelf betrekt
o om beroepsredenen,
o om redenen van sociale aard,
o om redenen van wettelijke of contractuele belemmeringen die het de
belastingplichtige onmogelijk maken in de woning te wonen
o wegens de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden die eveneens de
belastingplichtige verhinderen de woning te betrekken. 1
Als de belastingplichtige meerdere woningen heeft, is de eigen woning deze waar zijn fiscale
woonplaats is gevestigd. De keuzemogelijkheid uit het verleden vervalt dus. De eigen woning
omvat niet het gedeelte van de woning dat beroepsmatig wordt gebruikt of wordt verhuurd aan de
eigen vennootschap.
VLAANDEREN
De contouren van de Vlaamse woonbonus voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2015 zijn
stilaan bekend. De basiskorf verlaagt van € 2.280 tot € 1 520. De verhogingen van € 760 de eerste
10 jaar en € 80 voor minstens drie kinderen ten laste blijven ongewijzigd. Merk op dat deze
grensbedragen niet langer jaarlijks geïndexeerd zullen worden. De belastingvermindering wordt
tenslotte berekend aan een eenvormig tarief van 40%.
Tevens wenst Vlaanderen van de gelegenheid gebruik te maken om de registratierechten te
vereenvoudigen. Men overweegt het afschaffen van enkele voordeelstelsels om tot een lager
algemeen tarief te komen. Voorlopig is nog niets concreet.
1 nieuw art. 5/5 § 4 lid 2-8 BFW
Competence Update 65 | Woningfiscaliteit na 1/1/’15: complexiteit troef! | 17 november 2014
v.u. Koen Petit | Optima nv | Keizer Karelstraat 75 | 9000 Gent | RPR Gent 0445 210 006 | FSMA 010900 A
2
WALLONIE
Het tarief van de Waalse woonbonus zou vanaf 1januari 2015 dalen naar 40%. Verder zou er
voorlopig weinig wijzigen in Wallonië. De basiskorf van € 2.280 en de verhogingen blijven aldus
van toepassing. Waarschijnlijk volgt tegen 2017 een definitieve hervorming.
BRUSSEL
Volgens de laatste berichten wenst de Brusselse regering de vastgoedinvesteerder in Brussel meer
te laten betalen. Zo bestaat het plan om de onroerende voorheffing in Brussel te verhogen.
Daarentegen wenst Brussel door een combinatie van lagere registratierechten en een hervormde
Brusselse woonbonus meer gezinnen aan te trekken die zich in de hoofdstad vestigen. De
Brusselse regering geeft zichzelf de tijd tot 2017 om dit fiscaal te hervormen.
2. DE GEWONE INTRESTAFTREK
NEUTRALISEREN ONROEREND INKOMEN VANDAAG
Intresten van leningen die aangegaan zijn om een woning te kopen, bouwen of verbouwen, kan u
in aftrek brengen van uw belastbare onroerende inkomsten. U kan hierdoor uw onroerend inkomen
neutraliseren. In tegenstelling tot de andere belastingverminderingen zoals de woonbonus of het
lange termijnsparen, hoeft de lening aan weinig voorwaarden te voldoen.
We schetsen dit met een voorbeeld: U heeft, naast uw eigen woning, een tweede verblijf aan de
kust. Aan de hand van het kadastraal inkomen (€ 1 000) wordt het belastbaar inkomen op dit
tweede verblijf berekend op € 2 3802. U plant een renovatie van de woonkamer van de eigen
woning en leent hiervoor € 20 000 op vijf jaar. De intresten die u betaalt voor de renovatie zijn
aftrekbaar van de € 2 380 onroerende inkomsten. Het saldo wordt belast tegen de progressieve
tarieven tot 50%.
WIJZIGT DIT EENVOUDIG PRINCIPE VANAF 2015?
De eigen woning is nu een gewestelijke bevoegdheid. Het tweede verblijf blijft een federale
bevoegdheid. Dit heeft tot gevolg dat intresten van leningen voor de renovatie van de eigen
woning, afgesloten vanaf 1 januari 2015, niet langer aftrekbaar zijn van uw onroerend inkomen uit
het tweede verblijf.
Heeft u naast de eigen woning ander vastgoed, dan zal u een lening voor de verbouwing van de
eigen woning niet langer kunnen aanwenden om uw onroerend inkomen te neutraliseren. Een
renovatie van uw tweede verblijf of een belegging in vastgoed én hiervoor lenen zijn alternatieven.
Merk op dat er een overgangsregime is voor leningen afgesloten vóór 2015.
2 = € 1.000 X 1,7 (indexatiecoefficient) X 1,4
Competence Update 65 | Woningfiscaliteit na 1/1/’15: complexiteit troef! | 17 november 2014
v.u. Koen Petit | Optima nv | Keizer Karelstraat 75 | 9000 Gent | RPR Gent 0445 210 006 | FSMA 010900 A
3
3. ANTICIPEREN OP EEN VEROORDEELDE BELGISCHE WETGEVER?
Noteer dat België onlangs werd veroordeeld door het Hof van Justitie3 voor de fiscale behandeling
van de onroerend inkomsten. De Belgische regering zal nu een oplossing moeten vinden. In
principe zijn er maar twee:
-
ofwel worden alle onroerende inkomsten alleen nog maar belast op de werkelijke huurwaarde
(lees: op de reële huurinkomsten);
-
ofwel wordt er geen beroep meer gedaan op de werkelijke huurwaarde.
In budgettair onzekere tijden is het waarschijnlijk niet al te moeilijk om in te schatten op welke
schouder de wetgever het geweer zal leggen. Het lijkt ons dan ook aangewezen nu reeds te
anticiperen op deze mogelijke wijziging door uw onroerende inkomsten te neutraliseren.
Xavier Piqueur
Senior Auditor
3 HvJ 11 september 2014, C-489/13
Competence Update 65 | Woningfiscaliteit na 1/1/’15: complexiteit troef! | 17 november 2014
v.u. Koen Petit | Optima nv | Keizer Karelstraat 75 | 9000 Gent | RPR Gent 0445 210 006 | FSMA 010900 A