Transcript Samen voor ons eigen onderhoud

Samen
voor ons
eigen
onderhoud
Minister wil VvE's verplichten geld opzij te zetten voor onderhoud
30 eigen huis magazine dec 2014
Minister Blok voor Wonen wil Verenigingen van Eigenaren verplichten een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud aan hun woningen. Goed idee?
TEKST GONNIE OUSSOREN FOTO HOLLANDSE HOOGTE
‘S
cheuren in de gevel,
rotte kozijnen en afbladderende verflagen
op de dakrand. Dit appartementencomplex
raakt in verval en er wordt niets aan
gedaan’. Peter Legerstee (67) baalt.
Hij kocht een paar jaar geleden een
jarendertigappartement in Den Haag
voor zijn zoon. Samen met de bovenen onderbuurman vormt Legerstee
een VvE. De bovenbuurman blijkt een
huisjesmelker die het appartement
per kamer verhuurt. Aan onderhoud
doet hij niets. En de onderbuurman
laat het ook afweten. Maar ondertussen kampt zoonlief wel met lekkages.
Een derde van de VvE’s functioneert
matig tot slecht. Dat schreef minister
Blok midden dit jaar in een brief aan
de Tweede Kamer. De grootste problemen doen zich volgens hem voor
bij de kleine VvE’s in de grote steden.
En dat baart de minister zorgen, want
het gaat ten koste van het onderhoud
aan de woningen en de leefbaarheid
van de buurt. Bovendien verkopen de
appartementen moeilijk.
Weigeraars dwingen
Om weigerende appartementseigenaren te dwingen goed onderhoud uit
te voeren, wil minister Blok dat er een
minimumbedrag in het reservefonds
voor onderhoud zit. Ontbreekt dit,
dan kan er door de overige bewoners
een beroep op de rechter worden gedaan. Een reservefonds is al sinds
2008 wettelijk verplicht voor elke
VvE, maar over de hoogte ervan zijn
nooit regels opgenomen. Dat wil de
minister nu veranderen. Hiervoor kan
volgens hem een percentage van de
herbouwwaarde als uitgangspunt
worden genomen. VvE’s die nu al voldoende reserveren op basis van een
meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
voldoen ook aan de verplichting. Zo’n
MJOP kan een VvE laten maken door
een bouwkundige en dat geeft een
goede indicatie van de kosten die nodig zijn om een pand in goede staat
te houden. Om armlastige VvE’s tegemoet te komen, wil Blok dat het
voor hen makkelijker wordt om een
lening te krijgen voor het nemen van
MJOP
Wie eigenaar wordt van een appartement, wordt automatisch lid
van de Vereniging van Eigenaren
(VvE). Appartementseigenaren zijn
samen verantwoordelijk voor het
onderhoud van de gezamenlijke
gedeelten van het gebouw. Om direct inzicht te krijgen in de kosten
die hiervoor gereserveerd moeten
worden, kan een VvE een Meerjarenonderhoudsplanning opstellen.
Het tarief hiervoor is onder meer
afhankelijk van het aantal appartementen in het complex. Kijk op
eigenhuis.nl/mjop
Servicekosten
120 duizend VvE's
Vooral Randstad
Vooral kleine(re)
Gemiddeld betalen
VvE-leden 125,60 euro per
maand aan servicekosten.
Er zijn ruim 120 duizend
VvE’s in Nederland.
De meeste VvE’s
bevinden zich in de Randstad (Den Haag 20.000,
Amsterdam 15.000, Rotterdam 10.000 en Utrecht
5.000).
40 procent van de VvE’s
bestaat uit twee appartementen, 34 procent uit 3
tot en met 9 en 26 procent
van de VvE’s bestaat uit
tien of meer appartementen.
eigen huis magazine dec 2014 31
onderhoudsmaatregelen. Is het echt
zo dramatisch gesteld met de kleine
VvE’s? John Kersemakers, bouwkundig specialist bij Vereniging Eigen
Huis heeft ruim 450 MJOP’s van VvE’s
bekeken die zijn uitgevoerd door de
vereniging in 2013 en 2014. En die
onderstrepen de conclusie van de
minister.
Schilder op tijd
Vooral de kleine VvE’s uit de oudere
(vooroorlogse) bouwperiode hebben
te weinig geld in kas om het eerste
jaar onderhoud uit te voeren. ‘Het gaat
vaak om wat complexere gebouwen
zoals grachtenpanden. Die gebruiken
vaak nog oudere materialen en constructies, zoals houten in plaats van
betonnen vloeren’, zegt Kersemakers.
De kosten die bij deze appartementen
het eerste jaar gemaakt moeten worden, zijn aanzienlijk hoger dan de
kosten die de volgende tien jaar voor
regulier onderhoud volgen. Dit komt
volgens de bouwkundige doordat
sprake is van achterstallig onderhoud.
‘Als je op tijd schildert, voorkom je
houtrot en heb je minder kosten.’
Kersemakers concludeert dat de
kleine VvE’s niet goed in kaart hebben
wat er jaarlijks moet gebeuren. De
grotere en nieuwere VvE’s hanteren
vaker een langetermijnvisie. ‘Daar zijn
de kosten die het eerste jaar gemaakt
moeten worden ongeveer gelijk aan
de gemiddelde kosten voor de volgende tien jaar.’ Vaak werken ze met
professionele VvE-beheerders die
aansturen op onderhoud.
dit vindt de vereniging
BEELD ED VAN RIJSWIJK, ROELOF POT
Peter Legerstee kocht
een appartement voor
zijn zoon. Door gebrek
aan onderhoud (rechts)
is daar lekkage
Goed idee
Vereniging Eigen Huis staat
positief tegenover het plan
van minister Blok. Een
reservering op basis van een
meerjarenonderhoudsplanning geeft vrijstelling voor de
voorgeschreven minimumreservering. De overheid gaat
de minimumreservering niet
actief handhaven. Hiervoor
heeft Vereniging Eigen Huis
gepleit. Het voorstel geeft
aan appartementseigenaren
die willen reserveren een
sterkere positie om onwillige
eigenaren over de streep te
trekken.
431 in één VvE
10 procent
VvE-leden
Steeds meer
De VvE met het grootste aantal appartementsrechten van Nederland
is VvE Groenhoven in
Amsterdam-Zuidoost met
431 appartementen.
Ruim 10 procent van
de leden van Vereniging
Eigen Huis heeft een appartement.
Vereniging Eigen Huis
heeft zo'n 11 duizend
VvE-lidmaatschappen.
Komende jaren zal
het aantal VvE's naar
verwachting groeien
onder invloed van nieuwbouwappartementen en
toenemende transformatie en splitsing.
eigen huis magazine dec 2014 33
In het onderzoek van Kersemakers
gaat het nog om kleine VvE’s die wel
werk willen maken van onderhoud
van hun appartement. Ze nemen immers een MJOP af.
Niet van de grond
Het Informatie & Adviescentrum van
Vereniging Eigen Huis krijgt daarnaast regelmatig telefoontjes van
kleine, veelal slapende, VvE’s die het
onderhoud helemaal niet van de grond
krijgen. Zoals bij Ruud van der Meer
(55) uit Spijkenisse. Hij woont in een
blok met vier appartementen. Toen
hij hier 25 jaar geleden kwam wonen,
spraken de bewoners af dat ieder zijn
eigen onderhoud zou bijhouden. Van
de gemeenschappelijke rekening werden de gezamenlijke energiekosten
en de kosten voor de opstalverzekering betaald. ‘Als er geld overbleef,
besteedden we dat aan kleine klusjes
zoals de dakgoot schoonmaken.’ Bij
grote reparaties harkten de bewoners
het geld ad hoc bij elkaar. ‘Maar inmiddels zijn de oude bewoners verhuisd en de nieuwkomers hebben
geen interesse of tijd voor het onderhoud.’
Te weinig in kas, geen interesse voor
onderhoud: is het plan van minister
Blok dus een goed idee? Vereniging
Eigen Huis vindt van wel. ‘Doordat
een minimumbedrag verplicht wordt,
krijgen VvE-leden de mogelijkheid
naar de rechter te stappen om een
betaling van wanbetalers af te dwingen’, zegt Arianne Timmerman, juridisch specialist bij de vereniging. ‘En
dat is goed.’ De overheid mag dus niet
zelf een VvE voor de rechter slepen
als een minimaal bedrag ontbreekt.
‘Daar dupeer je de VvE-leden mee die
wel trouw maandelijks een financiële
bijdrage storten. Bovendien moet je
dat in deze tijd van deregulering niet
willen.’
Aandachtspunten bij appartementencomplexen
Bouwjaar vóór 1950
Dakpannen: dakpannen nemen
meer vocht op naarmate ze ouder
worden. Het vocht in de poriën bevriest en zet uit. Daardoor schilferen
de pannen in dunne lagen af.
Houtrot: Er zit te veel vocht in het
hout doordat het hout vaak niet
goed is beschermd.
Bouwjaar 1950-1970
Slecht voegwerk: De samenhang
tussen de zand- en cementkorrels in
de voeg is onderling slecht. Dit heet
verzanding en kan tot vochtproblemen leiden.
Asbest: Komt voor bij appartementen gebouwd voor 1993. Vooral vlak
na de Tweede Wereldoorlog werd
het veel toegepast.
Bouwjaar 1970-1990
Platdakbedekkingen: Scheurvorming bij bitumen dakbedekking
veroorzaakt door uv-straling, vuil en
vocht.
Betonrot: Schade die ontstaat
doordat de wapening in het beton
begint te roesten. Oorzaak is vocht
in het beton.
Bouwjaar 1990-heden
Vurenhouten kozijnen: Houtschade
in gevingerlaste, gelamineerde (gelijmde latjes) vurenhouten kozijnen
doordat de lijmlaag loslaat.
Alle bouwjaren
Schilderwerk: Door slechte hechting laat het verfwerk los. De oorzaak is vaak slechte voorbereiding
(ontvetten en schuren) of te lang
uitgesteld onderhoud.
Ga voor de uitgebreide onderzoeksresultaten van John Kersemakers
en alle informatie over VvE’s naar
eigenhuis.nl/vve
Economisch delict
Ieder jaar
Vergaderen
Opstalverzekering
Ruim 60 procent van
de VvE’s is ingeschreven
bij de Kamer van Koophandel. Niet inschrijven
is een economisch delict
waar een boete van
maximaal 16.750 euro op
staat.
Een VvE maakt ieder
jaar een jaarrekening en
een begroting.
Een VvE is verplicht
om minstens eenmaal
per jaar te vergaderen.
Een VvE moet verplicht een collectieve
opstalverzekering hebben.
BRON: NEDERLANDVVE.NL, VERENIGING EIGEN HUIS
eigen huis magazine dec 2014 35