Transcript Klik hier - De Oudenborch

K AV E L PA S P O O R T E N , W O N E N A A N H E T P L E I N
Kavel V 7
OU D E NBO RC H
R h en oy, G e ld er m a l sen
VRIJE KAVELS OUDENBORCH
Doel
Om de toekomstige kopers van particulier kavels in Oudenborch (Rhenoy Noord) zo goed mogelijk te informeren en te
faciliteren over de eisen en mogelijkheden op het bouwperceel zijn er kavelpaspoorten opgesteld. Het is de insteek dat
de geboden vrijheid voor de zelfbouwers zichtbaar te maken.
Vastgestelde beleidsdocumenten
De informatie in het kavelpaspoort is afkomstig uit het vastgestelde Bestemmingsplan Rhenoy Noord (verbeelding, regels,
toelichting, bijlagen, vastgesteld 1 juli 2014). Het bestemmingsplan is te vinden op de gemeentelijke site van Geldermalsen. Op www.ruimtelijkeplannen.nl is de officiële digitale
versie van het plan te raadplegen (ID-nr.: NL.IMRO.0236.
RHErhenoynoord-VSG1).
Onderdeel van het bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan Rhenoy Noord. Het merendeel van de informatie in het
kavelpaspoort is afkomstig uit dit document. Met de vaststelling van het Bestemmingsplan is het Beeldkwaliteitplan
officieel gekoppeld aan de Welstandsnota van de gemeente
Geldermalsen.
Disclaimer
De in het kavelpaspoort gehanteerde informatie is afkomstig
uit officiële documenten, deze documenten gaan altijd boven
de informatie in het kavelpaspoort.
Welstand
Voor elk bouwplan dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, onderdeel hiervan is dat het bouwplan
dient te voldoen aan de welstandseisen. Welstandseisen zijn
voorwaarden over hoe uw gebouw eruit moet zien.
In het Beeldkwaliteitplan is voor geheel Oudenborch (Rhenoy
Noord) in woord en beeld uitgelegd hoe de wijk er dient uit
te zien. De Welstandscommissie (een commissie van onafhankelijke deskundigen) kijkt of het bouwplan voldoet aan de
eisen van welstand. Hierbij wordt gekeken naar het Beeldkwaliteitplan.
Opbouw kavelpaspoort
Het document is als volgt opgebouwd:
- planbeschrijving Oudenborch: de tekst is afkomstig uit
het Beeldkwaliteitplan, de tekening is geüpdated aan de
hand van de verkooptekening;
- wonen aan het plein: de beschrijving van het deelgebied
(bron Beeldkwaliteitplan);
- criteria wonen aan het plein: beschrijving van de toetsingscriteria (bron Beeldkwaliteitplan);
- referentiebeelden wonen aan het plein: enkele referentiebeelden ter inspiratie (bron Beeldkwaliteitplan);
- hagen en parkeren: korte toelichting op het toepassen
van hagen en parkeerplaatsen op eigen erf (bron Beeldkwaliteitplan);
- inspiratiekader tuinen (bron Beeldkwaliteitplan);
- kavelpaspoorten, wonen aan het plein: vertaling van de
consequenties uit het Bestemmingsplan (bebouwingsmogelijkheden) en Beeldkwaliteitplan (hagen) voor de
mogelijkheden op het bouwperceel.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
3
Stedenbouwkundig plan
Rhenoy Noord, Geldermalsen
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
Vrij kavels
30m
0
10
20
30m
20
K45 = kavelnummer
740 = oppervlakte in m 2
10
CroonenBuro5
Halfvrijstaande
woningen
0
2
K43 = kavelnummer
375 = oppervlakte in m 2
4
Stedenbouwkundig plan
fase
Rhenoy Noord, Geldermalsen
N
Rijenwoningen
234 = oppervlakte in m 2
fase 1
PLANBESCHRIJVING OUDENBORCH
Het uitgangspunt voor Oudenborch is het realiseren van een
dorpse woonbuurt met een sterke identiteit. Een buurt waar
het goed en prettig wonen is door de ruime opzet, het aanwezige groen en de nabijheid van het landschap.
Dorpse woonbuurt
De ‘dorpse’ woonsfeer voor de buurt wordt bereikt door de
ontspannen en ruime opzet van de verkaveling, de eenvoudige opzet van de openbare ruimte, het vele groen en de rijke
variatie aan architectuur en woningtypologieën. De kavels en
woningen zijn niet strak geordend, maar zijn juist ontspannen ten opzichte van elkaar gegroepeerd, met op enkele
plekken accenten.
De dorpse sfeer wordt versterkt door het naadloos aanhechten van de buurt aan het dorp door aansluiting te zoeken in
het verkavelingspatroon (bestaande kavels oostzijde) en de
aansluiting op de bestaande routes (auto en langzaamverkeer) in het dorp.
Landschappelijke context
Kenmerkend aan een dorpse woonbuurt is het zicht en het
contact met het omringende landschap. Voor Oudenborch
zijn de Linge (dijklichaam, rivier, fruitteelt), het dorp (bosperceel zuidwestzijde, erfbeplanting aangrenzende percelen) en
het open polderlandschap (komgronden, landschapselementen) landschappelijke aanleidingen die zijn doorvertaald in
het stedenbouwkundig ontwerp.
Sterke identiteit
De sterke identiteit wordt bereikt door een samenhangend
ontwerp met sterke ruimtelijke dragers, te weten:
- een groene ader:
de hoofdroute heeft een ruim en groen profiel, met een
golvende beweging worden de verschillende delen van
het plan met elkaar verbonden en de zichtrelatie met het
landschap gelegd;
- het groene plein:
centrale groene ruimte in het plan, het hart van de buurt
- de natuurzone:
aan de noordzijde is het groen en de waterberging van
het plan geconcentreerd in een natuurlijk ingerichte
zone. Deze bepaalt het beeld van de noordentree van
de woonbuurt en is een aantrekkelijke overloop naar het
open landschap;
- de groene entrees:
beide entrees zijn letterlijk een groene binnenkomer voor
de woonbuurt. Door de prominente situering van het
groen wordt de sfeer van de buurt direct neergezet;
- het venster op de Linge:
in het verlengde van de entree wordt aan de Linge, in het
talud, een steiger aangelegd;
- de accenten:
markante hoeken en zichtenlijnen in het plan kunnen
middels subtiele toevoegingen worden benadrukt.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
5
WONEN AAN HET PLEIN
Het plein is een belangrijke stedenbouwkundige ruimte binnen het plan van Rhenoy Noord. Rondom het plein zijn de rijwoningen geconcentreerd. Enerzijds omdat dit de kans biedt
om een sterk ensemble te realiseren, anderzijds omdat hier
op de beste manier het parkeren georganiseerd kan worden.
De planmatige ontwikkeling biedt de mogelijkheid om van de
woningen een herkenbaar ensemble te realiseren.
V11
V12
Het gebied dient een eenheid uit te stralen door zijn verschijningsvorm. Verbijzonderingen in de vorm van dakopbouwen
en/of overhoekse ramen zijn mogelijk op plekken waar hier
aanleiding voor is.
V10 V9 V8
V1
V13
V20
V14
V19
V15
V16
V7
V6 V5 V4
V3
V2
V17
V18
Ruimere dorpskavels
wonen aan de buitenrand
wonen aan het plein
(gearceerde kavels zijn projectmatig)
6
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
CRITERIA WONEN AAN HET PLEIN
Maat en schaal:
A1 minimum en maximum maten voor bouwwerken conform bestemmingsplan;
De onderstaande punten (cursief) zijn een toevoeging
op het Beeldkwaliteitplan en zijn een beknopte samenvatting uit het Bestemmingsplan. Bij discrepanties
tussen de onderstaande samenvatting en het Bestemmingsplan, is het Bestemmingsplan rechtsgeldig.
Voor het hoofdgebouw:
- uitsluitend binnen het bouwvlak;
- geen bebouwing in de ‘gebiedsaanduiding overige
zone - spuitzone’;
- bouwvlak maximaal 5 m achter voorgrens;
- maximale diepte hoofdgebouw 15 m;
- maximale goothoogte 7 m, ter plaatse van de aanduiding ‘maximum goothoogte’ geldt een maximale
goothoogte 4,5 m;
- maximale bouwhoogte 10 m;
- dakhelling 40 - 80 graden;
- minimale afstand tot zijdelingse grens 3 m.
Voor het bijgebouw:
- uitsluitend binnen het bouwvlak;
- geen bebouwing in de ‘gebiedsaanduiding overige
zone - spuitzone’;
- minimaal 3 meter achter voorgevellijn van hoofdgebouw, uitzondering is een uitbouw aan de voorzijde
- diepte maximale uitbouw voorzijde 1,5 m, minimaal
resterend voortuin 2 m;
-
maximale goothoogte aaneengebouwd bijgebouw
3,5 m;
- maximale bouwhoogte aangebouwd bijgebouw
is niet meer dan 30 cm boven begane grondlaag
hoofdgebouw, met een maximum van 6 m;
- maximale goothoogte vrijstaand bijgebouw 3 m;
- maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 5 m
mits deze tenminste 3 meter van de perceelsgrens
ligt;
- maximale bouwhoogte vrijstaand bijgebouw 3 m
als deze binnen 3 meter van de perceelsgrens ligt;
- maximaal (gezamenlijk) oppervlakte bijgebouw:
o 80 m2 voor bouwpercelen groter dan 200 m2 en
kleiner of gelijk aan 500 m2;
o 100 m2 voor bouwpercelen groter dan 500 m2 en
kleiner of gelijk aan 1.000 m2;
o 125 m2 voor bouwpercelen groter dan 1.000 m2;
- maximale bebouwingspercentage is 30%.
A2 variatie in positie hoofdbouw op kavel (asymmetrische
positionering, rooilijn) en richting hoofdgebouw (langs,
haaks) is wenselijk;
A3 grote variatie tussen kavels, veel individuele vrijheid;
A4 het hoofdgebouw, aan- en bijbouwen en buitenruimten
vormen een samenhangende compositie, rondom gebouwen dient voldoende erf te zijn.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
7
CRITERIA WONEN AAN HET PLEIN
Vorm en gebaar:
Stijl en detail:
B1 gebouwen stralen collectiviteit uit, daarbinnen is ruimte voor een individuele invulling;
C1 hoogwaardige ingetogen baksteenarchitectuur met een
eigentijdse dorpse vertaling;
B2 oriëntatie naar de openbare ruimte, bij hoeksituaties
tweezijdige oriëntatie (garage om de hoek op achterperceel;
C2 toepassing van subtiele detailleringen in het metselwerk (b.v. rollagen, afwijkende verbanden) bij ramen,
deuren, gevelbeëindiging, dakgoot, schoorsteen, dorpels).
B3 overwegend langskappen;
B4 eenvoudige hoofdvolumes voor de blokken, beperkt
toepassen ondergeschikte bouwdelen;
B5 op stedenbouwkundig markante hoeken ruimte voor
variatie in kap (dwars, vorm, hoogte) en meer ruimte
voor ondergeschikte bouwdelen (entreepartij, erker,
aanbouw).
Materiaal en kleur:
D1 hoofdmateriaal van het hoofdvolume is metselwerk in
ingetogen natuurlijke tinten, variatie in de kleurstelling
tussen de blokken is mogelijk;
D2 toevoegingen en accenten met baksteen, wit gekeimde
bakstenen of stucwerk zijn mogelijk;
D3 schuine daken dienen uitgevoerd te worden met keramische pannen in antraciet- of roodtinten of in de vorm
van rieten daken;
D4 natuurlijk / ingetogen kleurgebruik, felle kleuren zijn
niet toegestaan;
D5 gebruik van hoogwaardige en duurzame materialen.
8
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
REFERENTIEBEELDEN WONEN AAN HET PLEIN
Referentiebeelden
zijn ter inspiratie.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
9
HAGEN
Voor Oudenborch geldt voor de erfafscheiding (vastgelegd in bestemmingsplan):
- haag is verplicht;
- maximale hoogte erf afscheiding is 1 m voor de voorgevellijn en 2 m achter de voorgevellijn;
Aanvullende eisen vanuit beeldkwaliteitplan:
- lage haag ca. 0,40 m breed;
- hoge haag ca. 0,80 m breed;
- landschappelijke inrichting: indien de achterzijde van
de percelen grenzen aan het landschap (zie beeldkwaliteitplan) kunnen deze open zijn vanwege het
gewenste uitzicht, danwel gesloten vanwege de wens
om privacy. Toegepast kunnen worden robuuste lage
en hoge hagen. Vrijstaande bijgebouwen dienen te
worden afgeschermd met opgaande beplanting.
- soort: Beukenhaag, Liguster of Veldesdoorn;
- hekwerken zijn alleen toegestaan als onderdeel van
de haag (ten behoeve van afsluitbaarheid van de
tuin), en dienen dan gesitueerd te worden aan de
tuinzijde van de haag of in de haag (dus niet zichtbaar vanaf de straat).
Beukenhaag (Fagus Sylvatica)
10
lage haag
hoge haag
landschappelijke inrichting
Liguster (Ligustrum ovalifolium)
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
Veldesdoorn (Acer Campestre)
CroonenBuro5
PA R K E R E N
Het uitgangspunt is dat het parkeren zo veel als mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Op deze manier wordt
de hoeveelheid blik op straat geminimaliseerd, zodat er
ruimte is voor groen in de openbare ruimte.
In de gebruiksregels van het bestemmingsplan is vastgelegd dat voor de vrijstaande woningen minimaal twee
opstelplaatsen op eigen terrein gerealiseerd dienen te
worden (excl. garage).
Voor de kavels is een dubbele oprit of lange oprit mogelijk. Een dubbele oprit bestaat uit twee opstelplaatsen
naast elkaar, een lange oprit uit twee opstelplaatsen achter elkaar.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
11
I N S P I R AT I E K A D E R T U I N I N R I C H T I N G
12
Het doel van het inspiratiekader tuininrichting is omtoekomstige bewoners te wijzen op de specifieke landelijke en groene sfeer die wordt nagestreefd in Oudenborch en vooral hoe
zij zelf daarin een belangrijke bijdrage kunnen leveren.
Naast de hagen als overgang van privé naar openbaar, kunnen deze haagsoorten ook als erfafscheiding worden toegepast tussen de achtertuinen onderling of als inpassing van
het parkeren op eigen terrein.
De uiteindelijke inrichting van tuinen is een taak van de bewoners. Hier valt nog veel te bereiken in de sfeer en daarmee
de belevingswaarde van de buurt.
Daarnaast is het een optie om bomen op het eigen perceel te
plaatsen, met name in voortuinen en zijtuinen leveren ze een
belangrijk beeld bij aan de wijk als geheel. De voorkeur gaat
uit naar het toepassen van gebiedseigen beplantingssoorten
en (fruit)bomen.
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
K AV E L PA S P O O R T V 7
Oppervlakte kavel: 614 m2
1 Bouwvlak hoofdgebouw (indien
rooilijn op voorgrens bouwvlak)
2 Verst mogelijk naar achteren geplaatste positie bouwvlak hoofdgebouw
0
2
4 6 8 10 m
schaal 1:500
3 Bouwvlak bijgebouw indien 1
4 Bouwvlak bijgebouw bij 2
5 lijn 3,0 meter uit perceelsgrens
(bepalend voor hoogte bijgebouw)
6 Onbebouwd deel kavel indien 1
7 Landschappelijke haag
8 Hoge haag
9 Lage haag
Specifieke eisen kavelpaspoort:
- maximale goothoogte hoofdgebouw 7 m;
- maximaal oppervlakte bijgebouwen 100 m2;
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5
13
COLOFON
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein
Kavel V7
Oudenborch
Rhenoy, Geldermalsen
ind01-0252606-05A
31 oktober 2014
Beneluxweg 125
Postbus 40
4900 AA Oosterhout
+31 (0)162 487500
14
Louis Loyensstraat 5
Postbus 959
6200 AZ Maastricht
+31 (0)43 3253223
[email protected]
www.croonenburo5.com
Kavelpaspoorten, wonen aan het plein, Oudenborch
-
CroonenBuro5