Transcript Jaarverslag 2012

Jaarverslag SSH 2012
KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 5 JAAR
SSH geconsolideerd
2012
Samenstelling bezit:
Aantal verhuureenheden in exploitatie:
- Woningen en kamers
- Woningen en kamers in beheer
- Bedrijfsmatig onroerend goed
- Bedrijfsmatig onroerend goed in (tijdelijk) beheer
2011
2010
2009
2008
8.795
3.863
66
2
8.764
3.167
69
2
8.742
3.143
66
0
8.682
3.561
66
0
8.450
2.519
35
0
12.726
12.002
11.951
10.009
9.665
0
0
0
11
18
2
33
18
2
87
48
0
88
751
0
693.388
687.379
695.640
624.856
604.149
78
76
83
75
72
Mutaties bezit:
- Aantal opgeleverde kamers
- Aantal tijdelijke kamers
- Aantal opgeleverde woningen
- Aantal aangekochte kamers
- Aantal verkochte woningen
- Aantal gesloopte woningen
- Aantal samengevoegde kamers
- Aantal uit exploitatie gehaalde kamers
- Mutaties in beheer
- Mutaties overige onroerende zaken
14
0
18
0
0
0
-1
0
696
-3
22
7
0
0
0
0
-2
-5
0
5
54
0
6
0
0
0
0
0
-469
-6
12
0
368
0
0
-148
0
0
1.042
31
153
0
325
0
0
0
-2
0
520
-1
Huurprijs:
- Gemiddelde netto-huurprijs per maand:
- woningen
- kamers
366
222
350
212
345
209
340
206
330
202
19
28
20
32
11
28
17
33
20
27
0,79
0,52
0,65
0,30
0,66
0,35
0,77
0,25
0,64
0,67
11,00
0,73
2,4
20,60
0,72
2,43
14,00
0,62
0,08
3,31
0,25
Totaal
In aanbouw zijnde kamers (onzelfstandige eenheden)
In aanbouw zijnde woningen (zelfstandige eenheden)
In aanbouw zijnde commerciële eenheden
WOZ waarde (x € 1000)
Gemiddelde Woz waarde per verhuureenheid
(x € 1000)
Het verhuren van woningen:
- Mutatiegraad woningen ( in %)
- Mutatiegraad kamers ( in %)
- Huurachterstand huidige en vertrokken huurders
in % jaarhuur en vergoedingen
- Huurderving in % jaarhuur en vergoedingen
Het verhuren van onroerende zaken niet
zijnde woningen:
- Mutatiegraad commerciële ruimten ( in %)
- Huurachterstand commerciële ruimten ( in %)
- Huurderving commerciële ruimten ( in % )
2
0,85
0,08
2012
Financiële continuiteit:
1
- Solvabiliteit (in %)
2
- Liquiditeit
3
- Rentabiliteit eigen vermogen (in %)
4
- Rentabiliteit vreemd vermogen (in %)
5
- Rentabiliteit totaal vermogen (in %)
- Interne financiering per verhuureenheid (x € 1000)
- Cashflow (resultaat+ afschrijvingen)
per verhuureenheid (x € 1000)
Balans en winst- en verliesrekening (x € 1000):
- Eigen vermogen
- Vreemd vermogen lang
- Voorzieningen
- Huren
- Vergoedingen
- Jaarresultaat
Balans en winst- en verliesrekening per vhe:
- Eigen vermogen
- Totaal opbrengsten
- Kapitaalslasten
- Overige bedrijfslasten
- Rente resultaat
- Resultaat
Personeelsbezetting:
- Formatie SSH per 1.000 verhuureenheden
- Gemiddeld aantal medewerkers
- Aantal formatieplaatsen SSH op basis
van 36 uur
- Aantal formatieplaatsen Short Stay
- Formatie t.b.v. tijdelijke projecten
1)
2)
3)
4)
5)
Eigen vermogen : totaal vermogen)
Vlottende activa : kortlopende schulden
Jaarresultaat : eigen vermogen
Betaalde rente : vreemd vermogen
Jaarresultaat + betaalde rente : totaal vermogen
3
2011
2010
2009
2008
44,2
0,3
-4,3
4,1
0,3
15,8
44,2
1,1
2,4
4,2
3,1
25,2
36,2
0,8
4,0
4,2
4,4
13,9
40,4
0,5
3,3
4,2
3,5
17,9
35,7
0,6
1,1
3,6
2,8
14,4
0,8
0,4
0,8
0,5
0,3
168.600
198.900
600
30.500
5.800
-8.800
167.700
199.300
600
29.600
5.800
49.400
116.100
199.700
0
29.000
5.900
-24.200
146.300
196.300
0
27.200
5.200
31.700
115.200
189.700
0
22.600
5.000
-26.800
19.000
5.500
1.000
1.400
1.000
-1.000
19.900
5.400
1.000
2.100
1.000
5.800
14.200
5.500
1.100
2.200
1.000
-2.400
17.500
5.200
1.100
2.200
1.000
3.800
14.200
4.400
900
1.800
900
-3.300
5,7
84
6,2
84
6,3
84
6,4
84
6,5
81
56
9
8
57
9
9
57
9
9
54
9
13
53
9
12
Inhoudsopgave
Pagina
Voorwoord
5
Volkshuisvestingsverslag
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Samenwerking en verbindingen
Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit
Energie en duurzaamheid
Verhuur en sociaal beheer
Organisatie
Financieel beheer
7
12
15
16
26
28
Governancestructuur
37
Raad van Commissarissen
38
Geconsolideerde jaarrekening 2012
45
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
4
46
48
49
Voorwoord
Het jaar 2011 zal in de volkshuisvesting herinnerd worden als het jaar waarin Vestia onderuitging ten
gevolge van de onverantwoorde derivatenportefeuille die zij had opgebouwd. Corporaties zullen er nog
jaren voor moeten bloeden. Het jaar 2012 zal herinnerd worden als het jaar van het regeerakkoord. De
grote lastenverzwaring voor verhuurders van woonruimte wordt de ‘verhuurdersheffing’ genoemd, maar is
natuurlijk een ‘huurdersheffing’. De huurders zullen de gevolgen van deze maatregel voelen, enerzijds door
de huurverhogingen die ervoor moeten worden doorgevoerd, anderzijds door het stagneren van de
productie van nieuwe huurwoningen. De onduidelijkheid die de regering geschapen heeft over het
huurbeleid met de maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde, heeft niet alleen corporaties doen
besluiten hun investeringen op te schorten, maar heeft ook particuliere beleggers die net aarzelend de
vrijesectormarkt leken te betreden, kopschuw gemaakt. Dat is jammer omdat Nederland juist grote
behoefte heeft aan een behoorlijk vrijesectorhuursegment, zeker in tijden dat een koopwoning voor velen
als onaantrekkelijk wordt beschouwd of onbereikbaar is.
Het imago van de sector is tot een dieptepunt gezakt, althans, dat mag ik hopen. Grote beleidsfouten en
regelrechte fraude komen steeds weer in het nieuws. Het regeringsbeleid, samen met slecht verkoopbaar
woningbezit, hebben het bedrijfsmodel van veel corporaties aangetast, zodat saneringen en bouwstops aan
de orde van de dag zijn. De sector zal daar snel oplossingen voor moeten bedenken. Klagen over
overheidsbeleid en tegenslagen helpt niet.
Bij al die somberheid kan ik tot mijn genoegen vaststellen dat het met de SSH helemaal zo slecht niet gaat.
Ook wij hebben te maken met toenemende lasten, maar in onze bedrijfsvoering hebben we ons daar al
enige tijd op voorbereid. De efficiency in onze organisatie is al jaren geen zaak meer van het management
alleen, maar wordt breed gedragen bij veel medewerkers. Onze bedrijfslasten dalen al jaren en zullen
blijven dalen. Daarvoor zijn geen reorganisaties en ontslagrondes nodig.
Ondanks alle somberheid zijn er ook heel positieve ontwikkelingen die het uitbreiden van woningen voor
studenten juist nu goed mogelijk maken. De rente is lagere dan ooit, bouwlocaties en te verbouwen
kantoren worden beter betaalbaar en bouwers willen heel graag aan het werk. Steeds meer particuliere
partijen zijn bereid te investeren in studentenhuisvesting en benaderen de SSH voor het beheer. De
investeringen en overige uitbreidingen die de SSH zich in het ondernemingsplan 2012-2016 heeft
voorgenomen, liggen uitstekend op schema. De voorgenomen uitbreiding met 6.000 eenheden in 8 jaar is
op dit moment al grotendeels vastgelegd door grondverwerving, aanbestedingen en huur/beheercontracten.
De SSH geeft steeds meer vorm aan haar landelijke toelating. Naast de activiteiten in Utrecht, Amersfoort,
Leeuwarden en Maastricht, zullen in 2013 Zwolle en Tilburg van onze diensten gebruik kunnen maken. Tot
de verbeelding spreekt ook de aankoop van een deel van de studenteneenheden van Vestia Stadswonen in
Rotterdam. De overdracht van ruim 1400 verhuureenheden zal medio 2013 plaatsvinden.
Tenslotte is de SSH tevreden over de ontwikkeling van Jebber. Dit afzonderlijke onderdeel moet voorzien in
de behoefte aan starterswoningen van een deel van onze huurders die onze kamers moet verlaten en toe is
aan een eerste echte woning. Jebber levert in 2013 haar eerste woningen op en heeft inmiddels vier
projecten in ontwikkeling.
Zo wil de SSH ook de komende jaren met optimisme en energie bijdragen aan de huisvesting van
studenten en zo ook het werk van de universiteiten en hogescholen ondersteunen. Door het bouwen van
starterswoningen worden kansen voor jonge mensen bevorderd en daarmee ook de economie van de stad
ondersteund.
Ton Jochems
directeur SSH
5
Volkshuisvestingsverslag
6
1 Samenwerking en verbindingen
Samenwerking
De SSH heeft vele samenwerkingsverbanden met andere organisaties. Hier worden de belangrijkste
organisaties beschreven en worden de belangrijke activiteiten van 2012 vermeld.
Gemeenten
Ook in 2012 heeft het gebruikelijke bestuurlijke en ambtelijke contact met de gemeenten waarin wij actief
zijn plaatsgevonden. Het meest intensief gebeurde dat met de gemeente Utrecht, waar nog steeds het
merendeel van de SSH-activiteiten plaatsheeft, maar met de gemeenten Amersfoort, Leeuwarden,
Maastricht, Rotterdam, Tilburg en Zwolle werd ook productief op bestuurlijk en ambtelijk niveau contact
onderhouden.
Ten behoeve van de voortgang van projecten voerden we regelmatig overleg met vertegenwoordigers van
verschillende ambtelijke organisatieonderdelen. Dit overleg vindt bilateraal plaats, tussen gemeenten en de
SSH, en in Utrecht daarnaast in STUW-verband. De samenwerking in STUW-verband wordt onderaan de
pagina nader toegelicht.
Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht
In het verlengde van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting lanceerde wethouder Isabella van
Utrecht medio 2012 het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU). Het plan is erop gericht om 4.000
woningen voor studenten en starters te realiseren. Tien acties vormen de kapstok van het ASU. De acties
zijn gericht op het vinden van voldoende geschikte locaties, het koppelen aan investerende partijen en het
vinden van oplossingen voor eventuele knelpunten. De SSH heeft hierbij input geleverd.
Bouwen aan de stad
Begin 2012 zijn de nieuwe Utrechtse prestatieafspraken, ‘Bouwen aan de Stad’, gepresenteerd. Met deze
afspraken maken de gemeente Utrecht en de Utrechtse woningcorporaties duidelijk hoe zij de komende vijf
jaar fors willen blijven investeren in de stad. Met name de huisvesting van lagere inkomensgroepen, de
duurzaamheid en de wijkaanpak staan daarin centraal. De afspraken gaan uit van een forse productie van
woningen: lastig in de huidige economische situatie. De ambities worden ook bemoeilijkt door het geplande
rijksbeleid op het gebied van wonen. De SSH heeft de afspraken volledig meegenomen in het vigerende
ondernemingsplan.
Onderwijsinstellingen
Wat betreft de hogeronderwijsinstellingen in ons werkgebied, zijn met leden van de colleges van bestuur en
de inhoudelijk bij ons werk betrokken medewerkers contacten onderhouden. Onderwerpen die regelmatig
besproken worden betreffen gezamenlijke activiteiten op het gebied van onderzoek, voorlichting aan
studenten, de ontwikkeling van nieuwe studenteneenheden en de behartiging van gezamenlijke belangen.
Het meest intensief waren, gezien de geografische verspreiding van onze voorraad studenteneenheden, de
contacten met Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht en Hogeschool van de Kunsten Utrecht. In de
andere gemeenten betrof het met name Hogeschool Utrecht Amersfoort, NHL, Stenden, Hogeschool Zuyd,
Universiteit Maastricht, Erasmus Universiteit Rotterdam, Universiteit van Tilburg en de in de ‘Zwolse 8’
verenigde MBO- en HBO-instellingen. Naast met deze Zwolse MBO-instellingen, werd in de provincie
Utrecht ook samengewerkt met ROC Midden-Nederland en ROC ASA (met ingang van 1 december MBO
Amersfoort en MBO Utrecht).
Collega-corporaties
De samenwerking met collega-corporaties vond vooral plaats in Kences- en STUW-verband.
Kenniscentrum studentenhuisvesting (Kences)
Kences is het kenniscentrum van de belangrijkste Nederlandse studentenhuisvesters. In totaal werken
twaalf corporaties samen op het gebied van kennisuitwisseling en innovatie. Daarnaast is
belangenbehartiging een belangrijk onderdeel van het takenpakket van Kences. Het voor
studentenhuisvesting verstrekkende gevolgen hebbende regeerakkoord van eind oktober 2012 vroeg
daarbij aan het eind van het jaar alle aandacht.
De directeur van de SSH is voorzitter van Kences.
7
Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW)
De SSH is lid van STUW, het samenwerkingsverband van Utrechtse corporaties. Naast alle gebruikelijke
onderwerpen op het gebied van wonen die in STUW-verband werden behandeld, werd in het bijzonder
aandacht besteed aan strategische discussies rond de toekomst van het wonen en wat deze kan betekenen
voor de Utrechtse corporaties. Met de komst van het al aangehaalde regeerakkoord werden deze discussies
prangender.
Vastgoedbeleggers
De laatste jaren is er een nieuwe categorie samenwerkingspartners bijgekomen: de vastgoedbeleggers. In
2012 werden de contacten met hen geïntensiveerd.
De Waal
Met De Waal Beheer werd eind 2012 de overeenkomst getekend op grond waarvan de SSH vanaf medio
2013 in het voormalige Utrechtse Provinciehuis 650 kamers aan studenten kan verhuren. Het voormalig
Provinciehuis in Utrecht Rijnsweerd is aangekocht door firma De Waal en wordt getransformeerd tot een
echte studentenflat. De SSH zal deze kamers verhuren namens De Waal.
Syntrus Achmea
SSH-dochteronderneming Jebber tekende in juni met Syntrus Achmea Real Estate & Finance een
intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van ruim 500 starterswoningen in Utrecht. Deze woningen, die
allemaal gebouwd worden voor de verhuur, zijn bedoeld voor de net afgestudeerde woningzoekende. Er is
in Utrecht een groot tekort aan dergelijke starterswoningen.
Sponsoring en donaties
Het sponsorbeleid van de SSH kent de volgende uitgangspunten:
• Doelen moeten een nauwe relatie hebben met de missie en doelgroepen;
• Aan landelijke en/of buitenlandse acties wordt alleen meegedaan als deze via Aedes en/of Kences
gesteund worden.
In 2012
€
€
€
€
€
€
€
€
€
zijn door ons de volgende activiteiten gesponsord:
1.045
Veritas
1.012
Stukafest
968
USC
575
UVSV
500
Stichting Vrienden Maaszicht
500
Cultuurbrigade Gluren bij de buren
500
Cultuurbrigade Struinen & Tuinen
280
Utrechts Studentenconcert
5.380
Totaal
Verbindingen van de SSH
BV Woonwagenexploitatie
Deze vennootschap, gevestigd te Utrecht, heeft als doel toegelaten instellingen te ondersteunen bij de
uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken. In het bijzonder op het gebied van de verhuur van
woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De aandeelhouders zijn de woningcorporaties Mitros, Portaal
Utrecht, Bo-Ex en de SSH.
Het statutaire eigen vermogen
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 90.000, verdeeld in 500 aandelen van
€ 180. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt € 18.000, verdeeld in 100 aandelen van € 180. De SSH
neemt deel in de BV voor elf aandelen (€ 1.980). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng.
De financiële omvang
De omzet over 2012 bedroeg € 377.935 en het resultaat was € 73.595. De verbinding is gewaardeerd tegen
de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans. In verband met het geringe financiële
belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het
vermogen en het resultaat.
8
Vertegenwoordiging
De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer
A.F.R. Jochems.
Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM)
De Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV (WOM) te Utrecht is opgericht in november 1999. De
Wijkontwikkelings-maatschappij is een instrument om sociaaleconomische ontwikkelingen in
achterstandswijken versneld in de gewenste richting te sturen. Ze doet dit door het laten (ver)bouwen, het
aankopen en huren van bedrijfsonroerendgoed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de
vorm van participaties, garanties en leningen. De beoogde resultaten zijn hierbij een toename van de
investeringen in de wijk, toename van het aantal ondernemingen, de werkgelegenheid en uitbreiding
bedrijfsverzamelgebouwen.
Het statutaire eigen vermogen
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 4.537.802 verdeeld in 9.998 gewone
aandelen van € 453,78 en twintig prioriteitsaandelen van € 45,38. Het geplaatste kapitaal bestaat uit 5.250
gewone aandelen van € 453,78 en zeven prioriteitsaandelen van € 45,38. Het risico is beperkt tot de
kapitaalinbreng. De gemeente Utrecht bezit 95% van de aandelen. De SSH neemt deel voor 1% van de
aandelen. De overige deelnemende partijen zijn: Rabobank Utrecht, aannemingsbedrijf Geelen Bouw, Van
Rossum Beheer en collega-corporatie Mitros. Medio 2012 werden de aandelen van de SSH voor de
nominale waarde verkocht aan Stichting Bo-Ex.
WoningNet NV
De vennootschap, statutair gevestigd te Utrecht, heeft als doel het deelnemen in, het financieren van, het
voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen. Dit zijn met name ondernemingen
die zich bezighouden met het ondersteunen van verhuur– en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen
volgens de Woningwet, en het verlenen van diensten en verstrekken van adviezen aan andere
ondernemingen. Ook een deel van de SSH-woningen wordt verdeeld via het woonruimteverdeelsysteem
van WoningNet.
Het statutaire vermogen
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen, elk groot € 11,95 en het
gestort aandelenkapitaal bedraagt € 4.445.000. Het geplaatste aandelenkapitaal van € 5.740.696 bestaat
uit 480.393 gewone aandelen, alle van € 11,95 nominaal. Ons financiële belang bedraagt 1.423 aandelen
(€ 17.005). Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng.
De financiële omvang
De omzet bedroeg over 2012 € 14,1 miljoen. Het netto resultaat over 2012 bedroeg negatief € 0,5 miljoen.
De verbinding is gewaardeerd tegen de nominale waarde en opgenomen als deelneming in de balans.
In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit jaarverslag geen inzicht
gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.
Vertegenwoordiging
De SSH heeft geen bestuurlijke betrokkenheid.
CV ‘De Witte Vrouwe’
De commanditaire vennootschap ‘De Witte Vrouwe’ te Utrecht is op 6 december 2002 opgericht. Deze CV is
opgericht ter financiering van het pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht. De bestemming van het pand is het
huisvesten van bijzondere doelgroepen en omvat 25 eenheden.
Het statutaire vermogen
De totale kapitaalinbreng bedraagt € 2.100.000. Wij participeren voor de helft, ofwel € 1.050.000. Zes
andere corporaties zorgen voor de overige 50%: Stichting De Seyster Veste, Portaal, Mitros, Bo-Ex en
Groenwest nemen ieder deel met
€ 150.000. Lekstede Wonen neemt tenslotte deel met € 300.000.
De financiële omvang
Sinds 1 september 2004 is het pand voor de doelgroep beschikbaar. De omzet over 2012 bedroeg € 78.723
en het jaarresultaat € 23.389. In verband met het geringe financiële belang in deze verbinding, wordt in dit
jaarverslag geen inzicht gegeven in de ontwikkeling van het vermogen en het resultaat.
9
Vertegenwoordiging
De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt
beperkt door zelf het beheer te voeren over de CV. De investeringsbeslissingen worden mede bepaald door
de aanwezige solvabiliteitspositie. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.
Uithof III CV ‘Casa Confetti’
Uithof III CV te Utrecht is op 9 februari 2005 opgericht. Deze CV is opgericht om 377 studenteneenheden in
het Utrecht Science Park te realiseren. Het complex ‘Casa Confetti’ werd in het vierde kwartaal van 2009
opgeleverd.
Het statutaire vermogen
Voor de financiering van dit project werd in 2005 Uithof III C.V. opgericht. In deze CV, die als doelstelling
heeft het beheer en de financiering van de nieuwbouw Casa Confetti, participeren naast de SSH nog 16
collegacorporaties uit het hele land. Oorspronkelijk hadden zij € 29 miljoen bijeengebracht in participaties
van elk € 500.000. In 2012 is er voor € 4,35 miljoen aan kapitaal teruggenomen, dit bedrag is in mindering
gebracht op de nominale waarde van de participaties.
De participaties zijn hiervoor gesplitst in delen van € 1.000. Verdere inbreng en terugneming van gedane
inbreng kunnen slechts geschieden met toestemming van alle vennoten. Uithof III C.V. is voor onbepaalde
tijd aangegaan.
De financiële omvang
De omzet over 2012 bedroeg € 1.777.000 en het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening negatief
€ 363.000. De mutatie actuele waarde bedroeg negatief € 5.281.000, zodat het jaarresultaat uiteindelijk
uitkomt op negatief € 5.644.000. De negatieve aanpassing van de bedrijfswaarde van per saldo €
6.100.000 is vooral veroorzaakt door de heffing huurtoeslag van € 5.200.000 de afwaardering op basis van
RJ645 van de restwaarde grond met€ 1.600.000. Eveneens op grond van RJ645 worden de
vastgoedbeleggingen apart weergeven. Deze verschuiving aan de activazijde verlaagt de bedrijfswaarde
van de woningen met € 500.000 De streefhuren van de zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn
aangepast naar de richtlijnen van het kabinet-Rutte-Asscher. Hierbij wordt de maximale huurgrens die geldt
voor jongeren aangehouden als aftoppingsgrens wat een positief effect heeft van € 1.300.000.
Vertegenwoordiging
De SSH is beherend vennoot en wordt vertegenwoordigd door de heer A.F.R. Jochems. Het risico wordt
beperkt door zelf het beheer over de CV te voeren. De SSH heeft beleidsbepalende invloed en derhalve is
de jaarrekening van Uithof III CV 100% geconsolideerd met deze jaarrekening.
De verwachte ontwikkeling van het resultaat en het vermogen van Uithof III CV is als volgt:
Bedragen x € 1.000
Jaarresultaat
Eigen vermogen
2013
2014
2015
2016
2017
909
910
936
937
953
18.574
18.745
18.941
19.139
19.353
Jebber BV
De besloten vennootschap ‘Jebber BV’ is opgericht op 15 april 2010. Op 27 december 2011 zijn de statuten
van Jebber BV gewijzigd. De vennootschap heeft per die datum ten doel:
“Het verrichten van diensten en werkzaamheden voor de in Utrecht gevestigde stichting: Stichting
Studenten Huisvesting en derden op het gebied van verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen,
verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen
in de ruimste zin van het woord en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of bevorderlijk kan
zijn.”
De vennootschap wordt bestuurd door de directie. Bij de oprichting in 2010 is tot statutair directeur
benoemd mevrouw M. van Loon.
Het statutaire vermogen
10
Het maatschappelijk kapitaal van Jebber BV bedraagt € 90.000, verdeeld in 900 aandelen van elk € 100.
Het geplaatst en gestort kapitaal bedraagt € 18.000.
De financiële omvang
De omzet bedroeg in 2012 € 269.875 en het netto resultaat € 60.605 positief.
Vertegenwoordiging
De SSH wordt in de algemene vergadering van aandeelhouders vertegenwoordigd door de heer
A.F.R. Jochems. De verbinding is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde.
11
2 Ontwikkeling en kwaliteit van ons bezit
Aantal verhuureenheden
In 2012 is het aantal verhuureenheden toegenomen van 12.002 naar 12.726.
Ontwikkeling verhuureenheden
2012
2011
Onzelfstandige eenheden
6.054
6.155
Zelfstandige eenheden
3.158
3.043
Short Stay permanent
1.076
953
Totaal wooneenheden
10.288
10.151
68
71
10.356
10.222
2.370
1.780
12.726
12.002
Bedrijfsruimten
Totaal verhuureenheden in eigendom
Eenheden in (tijdelijk) beheer
Totaal verhuureenheden
Tijdelijk beheer
Eind 2012 huisvestten we in dit segment 2.370 huurders. Het gaat hierbij om 47 eenheden in eigendom en
2.323 in beheer. Er werden 345 Short Stay-gasten, 79 bewoners via maatschappelijke instellingen en 1.946
reguliere huurders in tijdelijk bezit gehuisvest. Daarnaast zijn er drie kantoorruimten en één garage tijdelijk
verhuurd.
Aankoop panden
De SSH heeft in 2012 geen panden aangekocht.
Verkoop panden
Het beleid van SSH is er niet op gericht om panden te verkopen. Incidenteel komt het voor dat bezit dat
niet zo goed past in onze portefeuille wordt verkocht; dit is in 2012 niet gebeurd.
Sloop
Het SSH-bezit is overwegend jong en in goede bouwkundige staat. Er zijn vooralsnog geen plannen om
delen van het bezit te slopen.
Hypotheken
Op het pand Pieterstraat 30 – 68 rust een hypotheek.
Projecten nieuwbouw
Biltstraat 451 – 453 E
Boven de nieuwe winkel van ‘Slee Buitensport’ zijn tien appartementen opgeleverd voor starters.
Johanna
De planvorming voor dit terrein aan de Bolognalaan in De Uithof, Utrecht Science Park, is tot een definitief
ontwerp gebracht. Na de zomer is een selectie van aannemers van start gegaan. Het plan omvat 655
eenheden: 381 kamers en 274 studio’s. Er wordt gewerkt aan een verdere uitwerking samen met de
beoogde bouwer. Begin 2013 werd de woonomgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente.
Momenteel staan hier de 234 spaceboxen van La Capanna, die in september 2013 zullen verdwijnen. Op de
locatie zal een nieuw studentencomplex verrijzen met circa 600 kamers en studio’s. De planvorming is
inmiddels gestart.
12
KPN-terrein aan de Burgemeester Fockema Andrealaan
Eind 2008 is dit terrein verworven van KPN. De locatie, 20.000 m2 groot, zal worden bestemd voor de bouw
van circa 800 studenten- en starterswoningen in zowel de huur- als koopsector. Behalve aan een
woonfunctie denken we ook aan bepaalde voorzieningen die passen bij de schaal van het gebied en een
wenselijke toevoeging vormen aan de Rubenslaan en omgeving. KPN huurt het terrein en de bestaande
gebouwen terug tot oktober 2016. Tot die tijd kunnen de noodzakelijke procedures om tot een gewijzigd
bestemmingsplan te komen gevolgd worden. Met HKU en UMC is gestudeerd op mogelijkheden om een
gezamenlijke gebiedsontwikkeling ter hand te nemen. Eind 2011 is gebleken dat die mogelijkheden er niet
zijn.
De Trip, Briljantlaan
In 2012 is voor het bouwproject ‘De Trip’ aan de Briljantlaan grond aangekocht voor een bedrag van € 5,7
miljoen.
Start van de bouw van circa 250 woningen voor starters staat gepland voor 2014.
Sportstudio’s op Kampongterrein
Deze ontwikkeling is door de gemeente beëindigd.
Ontwikkeling t.b.v. Stichting Beschermende Woonvormen Utrecht (SBWU)
Naast de huidige locatie aan de Wickenburglaan 82 is in 2010 grond met daarop garageboxen verworven
voor uitbreiding van de activiteiten van de SBWU. De bouwvergunning wordt begin 2013 verwacht.
Grens aanneemsom / grondkosten
SSH heeft geen woningen gebouwd waarvan de kosten van verkrijging in eigendom hoger of gelijk zijn aan
€ 200.000.
Projecten verbouw en renovatie
Biltstraat 447 – 449 J
Deze panden zijn gerenoveerd tot twaalf kamers en zeven studio’s bestemd voor Short Stay verhuur. Op de
begane grond zijn ook nog twee kantoorruimten gerealiseerd. In de zomer zijn de kamers en studio’s
compleet ingericht en vanaf september zijn ze verhuurd aan buitenlandse gasten.
Koningsweg 104-106-108
In 2008 heeft SSH voormalig wasserij Aurora verworven. Dit deels gemeentelijk monument biedt na de
ingreep (nieuwbouw en renovatie) huisvesting aan circa 63 studenten en zes starters. In maart is de
omgevingsvergunning bij de gemeente ingediend en is er gewerkt aan het wijzigen van het
bestemmingsplan. In het najaar is middels een selectieprocedure een aannemer gekozen die mede vorm
geeft aan de verdere uitwerking. De voorbereiding voor de realisatie is gestart. Naar verwachting kan de
bouw in april 2013 beginnen. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van 2014.
Onderhoud 2012
Dagelijks onderhoud
De SSH heeft in 2012 € 1.120.000 aan dagelijks onderhoud besteed. Dit bedrag is inclusief doorberekend
onderhoud van
€ 207.000 (beheer en servicekosten). Deze kosten overstijgen licht de begroting, die werd geraamd op €
1.095.000.
In het verslagjaar hebben zich geen bijzondere situaties voorgedaan.
Ook in 2012 is het dagelijks onderhoud afgekocht bij vijf rayonaannemers. Met name het vaststellen van
het juiste kwaliteitsniveau en de preventieve werkwijze van het contract speelden in eerdere jaren een rol
bij de overschrijding van het budget. Door actief op deze punten te sturen zijn we bijna binnen het budget
gebleven. De bewoners melden hun reparatieverzoeken niet direct bij de SSH maar doen dit bij een door
ons ingehuurd gespecialiseerd bedrijf die op haar beurt onze eigen aannemers de binnengekomen
reparatieverzoeken opdraagt.
13
Planmatig onderhoud
Aan planmatig onderhoud is een bedrag besteed van € 5.489.000. In totaal is er voor € 267.000 aan posten
over 2012 vervallen of doorgeschoven.
Een belangrijk deel van het planmatig onderhoud is de post buitenschilderwerk. In 2012 is voor totaal
€ 912.873 aan buitenschilderwerk begroot. De onderschrijdingen zijn gebruikt voor de uitvoering van extra
werk zoals herstel houtrot. Uiteindelijk komt het budget vrijwel overeen met de uitgaven. Op de totale post
is een besparing gerealiseerd van 1% van het begrote bedrag.
Contract onderhoud
Aan contractonderhoud, dat ook ten laste komt van de exploitatie, is een bedrag besteed van € 759.000,
hetgeen overeenkomt met bijna 100% van dit begrotingsonderdeel.
Projectmatig onderhoud
Binnen de post projectmatig onderhoud vallen de verbeteringen, maatregelen in het kader van regelgeving,
leefbaarheid, algemeen complexbeheer en strategisch voorraadbeheer. Aan projectmatig onderhoud is in
2012 een bedrag besteed van
€ 2.024.734.
Een bedrag van € 642.297 is uitgegeven aan veiligheids- en esthetische maatregelen in het bezit. Hierbij
moet gedacht worden aan rookmelders, cameratoezicht, vochtwerende maatregelen voor souterrains, maar
ook zijn ten laste van deze post tuinen en bestratingen hersteld, alsmede stuc- en schilderwerkzaamheden
in diverse (monumentale) panden verricht. Een deel van deze post, € 202.693, komt ten laste van derden,
bijvoorbeeld verzekering, WMO of aktiva (verbeteringen).
In 2012 zijn de grootonderhoudswerkzaamheden aan de technische installaties op het Tuindorp-Westcomplex gestart. De kosten van werkzaamheden die gespreid over 2012 en 2013 worden uitgevoerd
bedragen € 1.360.000 en worden conform begroting en planning uitgevoerd.
Verder is er uitvoering gecontroleerd op de aanwezige brandveiligheidsmaatregelen in ons bezit. Voor de
panden waar als gevolg van gewijzigde regelgeving een gebruiksvergunning werd vereist, is deze inmiddels
door de gemeente afgegeven.
De in het vierde kwartaal verwachte uitgaven voor de energielabeling van onzelfstandige eenheden heeft
niet plaatsgevonden en is meegenomen naar 2013.
14
3 Energie en Duurzaamheid
Energie en duurzaamheid
In het voorjaar van 2011 heeft de SSH haar energiebeleid geformuleerd. Aan de hand daarvan zijn met de
Gemeente Utrecht samenwerkingsafspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid. Deze afspraken zijn
van toepassing op de zelfstandige woningen en niet op de onzelfstandige wooneenheden (kamers). Het
energielabel voor kamers is nog niet uitontwikkeld. Met betrekking tot de kamers is het nog niet duidelijk
welke maatregelen nodig en mogelijk zijn, zodra dit wel het geval is zal dit ook opgenomen worden in ons
energiebeleid.
De SSH streeft ernaar tussen 2008-2018 een reductie van 20% CO2-uitstoot in haar woningvoorraad te
bewerkstelligen. Daarnaast wil de SSH binnen een periode van tien jaar tijd het gemiddelde energielabel bij
de woningen naar een C-label brengen. Bij ingrijpende renovaties streven wij naar een energielabel B. Bij
het nemen van de verschillende maatregelen is de medewerking van de bewoners een vereiste. De
Gemeente Utrecht is daarom samen met de woningcorporaties aan het kijken naar een
bewustwordingscampagne onder huurders.
Maatregelen
De energiebesparende maatregelen welke we in 2012 gerealiseerd hebben, waren onder andere:
• vervangen van cv-installaties voor Hoog Rendement cv-installaties;
• het aanbrengen van dakisolatie bij vervangen van de dakbedekking;
• in totaal zijn er 600 energielabelsprongen gerealiseerd;
• aanbrengen van nieuwe installaties met meer energiezuinige gelijkstroommotor bij vervanging van
individuele mechanische ventilatiesystemen;
• de bestaande noodverlichtingsarmaturen zijn op het complex Ina Boudier Bakkerlaan vervangen
voor LED armaturen;
• de transport en collectieve leidingen van de cv-installatie en de warmwaterleidingen op het
complex Tuindorp-West zijn geïsoleerd.
De komende jaren gaan wij verder met investeren in de energetische kwaliteit van ons bezit.
15
4. Verhuur en Sociaal beheer
Reguliere verhuur
Toewijzing aan de doelgroepen
Zelfstandige woningen in de regio Utrecht worden via een regionaal aanbodsysteem verdeeld. Het actuele
woningaanbod is te zien op www.woningnet.nl. Ingeschreven woningzoekenden maken inmiddels voor
bijna 100% gebruik van internet om hun belangstelling voor de vrijkomende woonruimte kenbaar te
maken. De volgorde van toewijzing wordt bepaald door objectieve criteria, waarbij onder meer
inschrijfduur, inkomen en huishoudengrootte meetellen.
Medio 2012 is de tot dan toe gebruikte papieren versie van de Woningkrant afgeschaft.
De onzelfstandige woonruimten van SSH worden toegewezen op basis van een eigen verdeelsysteem.
Vrijkomende woonruimte wordt gepubliceerd via de site van de SSH, www.sshxl.nl. Zittende huurders
hebben via het hospiteersysteem inspraak in de huurderopvolging. Ingeschrevenen die om welke reden dan
ook geen kamer kunnen verkrijgen via het hospiteersysteem, kunnen terugvallen op de
kamergarantieregeling. In de praktijk wordt er zelden of nooit een beroep op deze regeling gedaan.
De inschrijving voor en de toewijzing van SSH-kamers en de woonruimte die we beheren voor derden in
het kader van de herstructurering van de stad Utrecht, is volledig gedigitaliseerd. Belangstellenden kunnen
zich via internet inschrijven, het beschikbare aanbod inzien en desgewenst reageren op een vrijkomende
kamer. Ook de administratie rond het hospiteren en de inspraak bij huurderopvolging door de zittende
huurders, is volledig gedigitaliseerd. SSH wijst alle woonruimte toe volgens het aanbodmodel.
Belangstellenden bepalen zelf wanneer zij op welke woonruimte willen reageren; aan de hand van de
verantwoording kan men zelf zien of het zinvol is om te reageren op het vrijkomende aanbod.
wachttijd per jaar
minimale
en
maximale wachttijd in maanden
eind 2012
6
18
eind 2011
11
25
eind 2010
14
25
eind 2009
8
17
eind 2008
4
17
eind 2007
9
17
eind 2006
5
17
eind 2005
8
17
eind 2004
10
17
eind 2003
12
21
Toewijzing bij voorrang
Met een aantal maatschappelijke instanties heeft SSH afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang
aan bepaalde cliënten. In 2012 waren er twaalf aanvragen tegenover 23 in 2011. Van de twaalf aanvragen
hebben er negen geleid tot een kamertoewijzing.
Verder is er een voorrangsregeling voor de participanten van de Commanditaire Vennootschap Uithof III
‘Casa Confetti’.
Zij kunnen, afhankelijk van de grootte van hun financiële participatie, aanspraak maken op een aantal
kamers voor lokale aanstaande studenten. Aan deze studenten zijn in 2012 totaal zeventien kamers
toegewezen.
16
Short Stay
UTRECHT
Meerjarenonderhoudsplan
In het kader van het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn de bovenste verdieping van blok 5 van de
Cambridgelaan, twee Cambridgelaanbruggen, de hele Alexander Numankade en twee appartementen op de
Warande geschilderd, opgeknapt en heringericht.
Biltstraat
In de zomer is de Biltstraat opgeleverd en ingericht. SSH heeft zeven studio’s en twaalf kamers
gerealiseerd. In september zijn de eerste bewoners van het nieuwe Short Stay pand aan Biltstraat 449A t/m
G gearriveerd.
Beneluxlaan
Er is een start gemaakt met het opknappen en herinrichten van de keukens op de Beneluxlaan.
Contingenthouders Utrecht
In Utrecht hebben we de volgende contingenthouders:
1. Universiteit van Utrecht (UU)
2. Hogeschool van Utrecht (HU)
3. Hogeschool voor de Kunsten Utrecht (HKU)
4. Tias Nimbas business school Utrecht
5. KWR (Kiwa Water Research) Utrecht
6. SSC Utrecht
7. Faculteit (Dier)geneeskunde Utrecht
8. Tio Utrecht
9. Kabinet van Aruba
10. S4
Summerschool 2012
In augustus heeft Short Stay een succesvolle Summerschool afgerond. We hebben 1150 zomerstudenten
gehuisvest.
Groepsverhuur
In oktober heeft Short Stay veertien gasten van het Nederlands Film Festival gehuisvest aan de Biltstraat.
Service Level Agreement met Universiteit van Utrecht
SSH Short Stay heeft een Kwaliteitszorgovereenkomst afgesloten met de UU waarin concrete afspraken zijn
gemaakt over de te leveren kwaliteit van onze producten en diensten en klanttevredenheid.
GBA Registratie
In het kader van het uitbreiden van onze service aan de contingenthouders zijn we deze zomer in overleg
getreden met de Gemeente Utrecht over het centraal aanleveren van de GBA gegevens van nieuwe
internationale studenten. De studenten van de HU en de HKU, die vanaf september in Utrecht gaan wonen
hoeven nu niet meer naar het gemeentehuis maar worden centraal via SSH/onderwijsinstelling aangemeld.
European Youth Olympic Festival
Short Stay heeft dit jaar de voorbereidingen voor het European Youth Olympic Festival (EYOF)
geïntensiveerd. Er is een begroting opgesteld, er zijn toeleveranciers geselecteerd zoals beddenleverancier,
schoonmaakbedrijven en mankracht. Ook is de mate van dienstverlening vastgesteld.
Medewerkers
Short Stay Utrecht heeft twee nieuwe housing officers aangenomen.
LEEUWARDEN
Contingenthouders Leeuwarden
17
Stenden University heeft een contingent kamers vastgesteld voor het collegejaar 2012-2013. Zij hebben
150 kamers gereserveerd voor hun internationale studenten. De reservering is later met het maximale
percentage verhoogd naar 158 met de afspraak dat waar dit nog steeds een tekort zou opleveren, ons
Direct Offer dat tekort zou opvangen. Van Hall Larenstein biedt studenten korting die via ons Direct Offer
een kamer boeken. NHL University biedt dit niet.
Groepshuisvesting
Short Stay heeft een groep van veertien Duitse MBO stagiairs gehuisvest in Leeuwarden. Zij studeren aan
de Marcel Breuer Schule in Duitsland, een opleiding voor hout- en glasbewerking. De stagiairs hebben
gewerkt aan het renoveren van oude schepen in Friesland.
Direct Offer
Leeuwarden heeft momenteel 252 kamers waarvan 158 in het contingent van Stenden University. Door het
ontbreken van andere contingenthouders worden de overige 94 kamers via het Direct Offer verhuurd.
Panden uit beheer
In augustus 2012 is het contract voor de chalets op Burmania aan de P.J. Troelstraweg in Leeuwarden
beëindigd.
Reguliere huisvesting
Naast gemeubileerd zetten we reguliere huisvesting door in een aantal 2-eenheden in Mondriaanstraat, 3eenheden in Egelantierstraat en in Zwitserswaltje. In dit laatste pand is het mogelijk voor de huurders om
huurtoeslag aan te vragen.
Nieuw kantoor Leeuwarden
In oktober is SSH Leeuwarden vertrokken uit het pand van Hogeschool Stenden en heeft een nieuw
kantoor betrokken op de begane grond van het Bewegingscentrum Leeuwarden. In het pand is ook het
kantoor van Leeuwarden Studiestad gevestigd, het Campus Café, de sportfaciliteiten van het
Bewegingscentrum, extra lesruimte voor scholen zoals Stenden Hogeschool en ROC Friesland College, een
schoonheidsspecialiste en een aantal zorggerelateerde zaken zoals Fysiotherapie en voedingsadvies. Het
pand ligt tegenover de ingang van twee Hogescholen en daarmee op een neutrale en voor alle studenten
bereikbare plek.
MAASTRICHT
SSH Short Stay heeft een huurovereenkomst getekend met Teikyo Europe BV. Het gaat om 124 kamers in
het M-gebouw aan de Brouwersweg. Short Stay is in juli gestart met het gereedmaken van de kamers.
Vanaf augustus is Short Stay gestart met de verhuur van gemeubileerde single en shared kamers. Een
eerste contingenthouder heeft zich daar aangediend, Hogeschool Zuyd met een contingent van zes
eenheden. De rest van de kamers wordt verhuurd via ons Direct Offer. De kamers worden ook via
Maastrichthousing.com onder de aandacht gebracht.
TILBURG
In februari is de eerste paal van TalentSquare Tilburg de grond in gegaan. Op 5 december heeft SSH een
beheerovereenkomst getekend met de Tilburgse woningcorporatie TBV Wonen. SSH gaat 250 kamers en
455 woningen inrichten en beheren op het TalentSquare. Er zijn gemeubileerde kamers, bestemd voor
Short Stay gasten. Daarnaast gaat SSH ongemeubileerde studio's verhuren voor Nederlandse studenten.
Algemeen
Social Media
Short Stay begeeft zich binnen de Sociale Media met een Facebookpagina en een Twitteraccount. De
Facebookpagina is in eerste instantie zo opgezet dat Short Stay-bewoners elkaar voor hun komst naar
Nederland kunnen vinden. Verder wordt de Facebookpagina gebruikt om input van onze gasten te
ontvangen en ons bezit te promoten.
18
Automatisering
Short Stay is gestart met het schrijven van een nieuw programma van eisen voor de automatisering. Naar
verwachting implementeren we een nieuw systeem in het derde kwartaal van 2013.
Short Stay panel
Short Stay heeft voor het eerst een bewonerspanel georganiseerd. Onderwerpen waren de website en
inventaris.
De opkomst en de input was goed. Short Stay gaat in het vervolg vaker bewoners op deze manier
inschakelen om input te krijgen over onze producten en diensten.
Wonen en zorg
Behalve studentenhuisvesting, verzorgde SSH ook in 2012 de huisvesting van allerlei bijzondere groepen.
Ouderen
SSH verhuurde op de Plantage en Ondiep-Zuidzijde een woon-zorgcomplex met 100 woningen voor
ouderen. Eén woning is bestemd voor zorgverlener Axion Continu. De resterende 99 woningen zijn na
overleg met de gemeente Utrecht en Axion Continu in 2006 bestempeld als servicewoningen voor
zorgbehoevende ouderen.
Naast dit woon-zorgcomplex, verhuurde SSH woningen in nog drie complexen voor groepswonen voor
ouderen: twee in Utrecht en één in Bunnik. Deze kleinschalige complexen bestaan naast woningen uit een
besloten gemeenschappelijke tuin en een gemeenschappelijke ruimte.
Gehandicapten
SSH heeft een Fokusproject op Vermeulenstraat, waar veertien woningen specifiek bestemd zijn voor de
huisvesting van minder valide personen. Voor de dagelijkse verzorging en begeleiding van deze huurders
beschikt stichting Fokus over een eigen ruimte in het complex.
Op het studentencomplex aan de Cambridgelaan bezit de SSH zes woningen die doorlopend beschikbaar
zijn voor jongeren met een lichamelijke handicap.
Beter Wonen
SSH huisvest jaarlijks op basis van een door de gemeente vastgestelde taakstelling een aantal personen die
uitstromen uit instellingen die bij het contingent Beter Wonen zijn aangesloten.
In 2012 heeft SSH dertien personen gehuisvest.
Maatschappelijke opvang
In 2012 verhuurde SSH woonruimte aan diverse maatschappelijke instanties voor de huisvesting van hun
cliënten. Deze bewoners krijgen begeleiding van betreffende instanties, veelal gericht op re-integratie in de
samenleving of het zelfstandig kunnen wonen.
Leger des Heils
•
•
•
•
•
•
•
Maliestraat 19
Harpstraat 3, 7, 9, 11, 13
Kanaalweg 96
Boelesteinlaan 17
Weeresteinlaan 6
Thomas A. Kempisplantsoen 46
Thomas A. Kempisweg 66, 70, 76
De Tussenvoorziening
•
•
•
•
•
•
•
Frits Coerslaan 50
Boerhaaveplein 47, 48, 49
Elsstraat 23, 25, 27
Blauwkapelseweg 135 (corporatiehotel)
Boelesteinlaan 10
Troelstralaan 79 2
Goudesteinlaan 13, 17, 11-1, 9-1
maatschappelijke opvang en reclassering
8 kamers
25 kamers
20 kamers
2 kamers
2 kamers
1 woning
3 woningen
opvang dak- en thuislozen
4 kamers
3 woningen
3 woningen
27 kamers
2 kamers
2 kamers
8 kamers
19
Van der Hoevenstichting
•
•
•
Korte Jufferstraat 12
De Blieckstraat 14
Turfstraat 43
Zandbergen
•
•
•
•
•
•
Parkstraat 8
Reestraat 11
Abstederdijk 208
Boelesteinlaan 19
Goeman Borgesiuslaan 23
Schermerhornstraat 1
Pension Singelzicht
•
•
•
Wittevrouwenkade 1
Gisbert Bromalaan 28
Enny Vredelaan 355, 357
BHU-project
•
•
Trumanlaan 543
Troelstralaan 89
SBWU
•
•
•
•
•
•
•
Thomas A. Kempisweg 4
Thomas A. Kempisplantsoen 20
Thomas A. Kempisplantsoen 24
Thomas A. Kempisweg 44
Druifstraat 18
Druifstraat 20
Omloop 50
STEM
•
Victoria Regiadreef
Talent voor Zorg
•
•
•
25 kamers
2 kamers
4 kamers
begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek
1 kamer
1 kamer
10 kamers
5 kamers
2 kamers
12 kamers
1 woning
2 woningen
3 woningen
huisvesting daklozen die direct onderdak behoeven
2
2
2
1
2
2
1
kamers
kamers
kamers
woning
kamers
kamers
woning
12 woningen
begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren
10 woningen
begeleid zelfstandig wonen voor leerlingen ROC –
leren/wonen/werken
Boelesteinlaan 3
1 woning
welzijn en jeugdproblematiek
Marshalllaan 334
Bernadottenlaan 204
Abrona
•
opvang zwerfjongeren
11 woningen
9 eenheden (woningen en Hateenheden)
2 kamers
Kofi Annan Stichting
•
•
kamers
kamers
kamers
kamers
kamers
kamers
Europaplein
Roelantdreef
Florestanhof Amersfoort
Actium
•
6
5
5
2
2
2
begeleid zelfstandig wonen voor autistische jongeren
Europaplein
De Grasboom
•
jeugdzorg
begeleide huisvesting jongeren met GGZ problematiek
Wickenburglaan 82
J.P. Coenstraat 67 A, 67 Bis
Troelstralaan 87 2
Heycopstraat 11
Thomas A. Kempisweg 52
Boelesteinlaan 5, 7-1
Omloop 20, 32, 88
Altrecht De Kei
•
•
•
•
•
•
•
opvang dak- en thuislozen
1 woning
1 woning
1 woning
huisvesting studenten met internationale begeleiding
3 kamers
4 kamers
huisvesting lichamelijk gehandicapten
Ina Boudier Bakkerlaan 155
24 kamers
20
Uni Project
•
Leuvenplein 28, 236
Majellakerk
•
•
Thomas A. Kempisweg 8, 24, 30, 56
Goudesteinlaan 1-1
Stichting Exodus
•
Goudesteinlaan 9-1
Stichting Barka
•
Van Brammendreef 55, 163
huisvesting autistische jongeren
8 kamers
maatschappelijke opvang vanuit religieuze instelling
8 kamers
1 woning
begeleide huisvesting ex-gedetineerde jongeren
1 woning
opvang jongere asielzoekers
4 kamers
Naast het verhuren van woonruimte aan instanties, verhuurt SSH op voordracht van Het Vierde Huis ook
een aantal tijdelijke kamers rechtstreeks aan individuele huurders, waarbij een aantal instanties indien
nodig begeleiding bieden. In 2011 werden in totaal tien kamers op deze manier verhuurd.
Kunstenaars
Naast de maatschappelijke opvang verhuurt SSH ook woonruimte aan kunstenaars. Zo huurde Impakt in
2011 een tijdelijke woning op Verenigingsstraat 77 en verhuurt SSH in samenwerking met de HKU vijf
atelierwoningen op Esdoornstraat veertien aan studenten Beeldende Kunst.
21
Toewijzingen in 2012
In onderstaande tabel worden de toewijzingen van de zelfstandige woningen van de SSH in relatie tot het
aantal personen en huishouden naar inkomen weergegeven.
1-persoon
< € 22.025
1
Huur
366,38
t/m
524,37
2
>= € 22.025
0
1
11
< € 20.675
0
1
7
8
>= € 20.675
0
0
0
0
Subtotaal
1
4
38
43
2-personen
Huur <=
366,37
Huur > 524,37
Totaal
<65
>=65 jaar
<65
>=65 jaar
Huur <=
366,37
20
23
12
< € 29.900
0
7
8
>= € 29.900
0
0
2
2
< € 28.225
0
0
3
3
>= € 28.225
>=3 personen
>=65 jaar
Totaal
Huur
366,38
t/m
524,37
1
Subtotaal
<65
Huur > 524,37
0
1
0
1
0
2
12
14
Huur <=
366,37
Huur > 561,98
Totaal
2
2
0
0
< € 29.900
0
Huur
366,38
t/m
561,98
0
>= € 29.900
0
0
< € 28.225
0
0
0
0
>= € 28.225
0
0
0
0
0
0
2
2
0
1
5
6
1
7
57
65
Subtotaal
onbekend
Totaal
Bewonersbetrekkingen
De SSH betrekt al jaren haar huurders bij het beheer en beleid van de organisatie. Over algemene
beleidszaken overlegt SSH met koepelorganisatie BoKS (Bewonersoverleg Koepel SSH). BoKS behandelt
complexoverstijgende zaken die alle huurders van SSH aangaan, zoals huurverhoging, langetermijnbeleid
en het faciliteren van bewonersvertegenwoordigingen. In de overleggen die in 2012 plaatsvonden tussen
SSH en BoKS kwamen verder nog onder andere de campuscontracten en diverse onderwerpen uit het
ondernemingsplan van de SSH aan de orde.
Overleg met bewonersorganisaties
SSH overlegt ook regelmatig met de bewonersorganisaties van de complexen. Vaste overlegonderwerpen
zijn het (dagelijks) onderhoud, het (sociaal) beheer, de woonomgeving/leefbaarheid, vandalismepreventie
en de participatie van bewoners. Voor een goede dienstverlening naar huurders en een effectief sociaal en
technisch beheer van complexen, wil SSH weten wat er speelt in en rondom de woning en de
woonomgeving. Wanneer er geen bewonersorganisatie actief is, en er wel onderwerpen zijn waarvan SSH
de mening van de bewoners wil peilen, wordt er gebruik gemaakt van een bewonersenquête,
bewonerspanel of schouw.
Meedenken over beheer
Op een groot aantal wooncomplexen spelen de woonbesturen een belangrijke rol in het beheer van hun
complex. De bewoners weten immers het beste wat er zoal speelt. In regelmatige overleggen met SSH (de
medewerker bewonerszaken en de beheerder) kaart het woonbestuur aan wat aandacht behoeft. Daarbij
heeft het woonbestuur de mogelijkheid ideeën aan te dragen.
22
Financiële ondersteuning
SSH stelt jaarlijks een bedrag beschikbaar als financiële ondersteuning voor het BoKS, Short Stay
bewonersvertegenwoordiging ISHA en de bewonersvertegenwoordigingen.
Dagelijks beheer
Medio 2012 is een begin gemaakt met de vorming van complexbeheerteams. De medewerkers
bewonerszaken, beheerders en opzichters werken nauw samen in een team en hebben in die hoedanigheid
diverse complexen onder hun hoede.
Naast het planmatig onderhoud, worden dagelijks onderhoud, bewonerszaken, leefbaarheid en veiligheid
op de complexen gezamenlijk besproken. Dit betreft zowel de uitvoeringsmaatregelen die in het
kalenderjaar zijn gepland als een inventarisatie op genoemde deelgebieden voor de toekomstige jaren.
In 2012 kregen de complexteams zelf de beschikking over de leefbaarheidbudgetten.
Voorlichting bewoners en woningzoekenden - SSH
SSH
Elke maand kwamen er gemiddeld bijna 18.000 unieke bezoekers op onze site. Dit is vergelijkbaar met het
voorgaande jaar. Van de bezoekers is 68% een terugkerende bezoeker en 32% een nieuwe bezoeker. Het
gemiddelde bezoek duurde zo’n tweeënhalve minuut. In 2012 schreven 6.726 nieuwe kamerzoekenden zich
in.
Sitebezoek
2012
2011
2010
2009
2008*
2007
Aantal bezoekers
215.597
215.340
261.780
265.312
82.265
172.452
Aantal bezoeken
639.059
755.113
810.563
853.757
245.694
480.776
1.746
2.069
2.220
2.300
2.013
1.317
Gemiddeld aantal
bezoeken per dag
* In 2008 zijn de maanden september tot en met december gemeten
Nieuwe website
Na vijf jaar voldoet de huidige site niet meer. Daarom is eind 2012 gestart met de voorbereidingen voor het
realiseren van een nieuwe website. Deze nieuwe website vormt het platform van de digitale
dienstverlening, die in 2012 steeds verder is uitgebreid en die in 2013 is uitgemond in een volledig digitaal
proces van matching van vraag en aanbod (inclusief het afsluiten van de huurovereenkomst).
Onderzoek onder doelgroep
SSH hecht veel waarde aan de mening van haar bewoners. Niet voor niets meet SSH de kwaliteit van haar
dienstverlening continu door middel van enquêtes. Aanvullend hebben wij onderzoek gedaan naar de
tevredenheid van bewoners over de veiligheid op hun studentencomplex.
After sales nieuwe bewoners
SSH maakt, samen met collega-studentenhuisvesters Idealis (Wageningen) en SLS Wonen (Leiden), gebruik
van de feedbackmethode van het bedrijf Feeddex. Feeddex heeft een klantwaarderingssysteem ontwikkeld
dat wij gebruiken om de klanttevredenheid te meten van nieuwe huurders. Wij vragen hun hun mening te
geven over:
•
•
•
•
•
het product (de woonruimte en ligging);
de prijs-kwaliteitverhouding van de woonruimte;
dienstverlening (informatievoorziening en bereikbaarheid);
persoonlijke service (klantvriendelijkheid en afhandeling van serviceverzoeken);
reputatie van SSH.
Elke nieuwe huurder, of huurder die doorverhuist naar een ander huis, krijgt binnen vier weken het verzoek
mee te werken aan een online enquête. De uitkomsten worden per kwartaal gerapporteerd en worden
gebruikt als instrument om bepaalde aspecten van onze werkwijze aan te passen. Hierbij hanteren wij een
norm, die wij elk jaar met een punt verhogen.
23
Uit de rapportages blijkt dat de huurders zeer tevreden zijn over SSH. De klantwaardering in het algemeen
is gelijk gebleven met de beoordeling in 2011. De hoogst scorende onderdelen zijn de reputatie van SSH,
de persoonlijke service en de prijs-kwaliteitverhouding. Ook de overige onderdelen product en
dienstverlening scoren goed en boven de gestelde norm. Alle onderdelen worden hoger gewaardeerd dan
in 2011, afgezien van het onderdeel prijs-kwaliteitverhouding. Hoewel dit onderdeel nog steeds zeer goed
wordt beoordeeld, zijn in deze score de effecten te zien van het feit dat SSH de vraaghuren bij mutatie
heeft opgetrokken naar 100% van de ‘maximaal redelijke huur’.
Onderdeel
Klantcontact
Verhuizen
Onderhoud
Klachten afhandelen (norm 6,5)
Cijfer
7,3
7,7
7,4
6,1
Lifestyleonderzoek
SSH heeft een onderzoek uitgevoerd om de doelgroep waarvoor SSH werkt goed in beeld te brengen.
Allereerst is er een enquête gehouden onder studenten tussen 17 en 27 jaar. Vervolgens zijn deze
resultaten verder uitgediept in kwalitatief onderzoek. De resultaten zijn een leidraad voor de producten,
diensten en communicatie van SSH voor de doelgroep. Dit onderzoek zal jaarlijks worden bijgewerkt.
KWH Studentenlabel
We hebben in 2011 het KWH-label behaald. Daarvoor hebben we een aantal jaren geworsteld om te
voldoen aan de normen die het KWH stelde. Deze eisen waren gebaseerd op de werkwijze van ‘algemene’
corporaties. De SSH wijkt door haar doelgroep en de keuze om verhuur- en mutatieprocedures steeds
verder te automatiseren af van deze werkwijze. Hierdoor kwamen we regelmatig ‘in conflict’ met de
meetmethodiek van het KWH. Daarom zijn we samen met andere studentenhuisvesters de discussie
aangegaan met het KWH, wat uiteindelijk heeft geleid tot een nieuw Studentenlabel in 2012. KWH is bij dit
nieuwe label uitgegaan van een paar belangrijke momenten waarop de huurder contact heeft met ons.
In 2012 zijn we voor het eerst volgens deze nieuwe methode
gemeten. Gemiddeld genomen zijn de bewoners zeer tevreden
over de dienstverlening. Alleen het onderdeel klachten
afhandelen blijft hierbij achter. Hoewel het hierbij gaat om een
zeer kleine groep bewoners, is dit reden voor SSH om te
onderzoeken hoe dit komt en hoe dit verbeterd kan worden.
Geschillencommissie
Als een huurder een klacht heeft die niet naar tevredenheid is
afgehandeld, dan kan hij deze indienen bij de
Geschillencommissie van SSH.
De Geschillencommissie bestaat uit drie leden en drie
plaatsvervangende leden. Zij worden benoemd door de directie
van SSH, BoKS en de Universiteit Utrecht. Periodiek wordt
middels de kwartaalrapportage aan de Raad van Commissarissen
gerapporteerd over ingediende klachten en de afhandeling ervan.
De Geschillencommissie heeft in 2012 geen klachten in behandeling genomen.
Huur en huurbetaling
Gemiddelde huurverhoging en de jaarlijkse huurverhoging
De gemiddelde huurverhoging voor de kamers en woningen in ons bezit per 1 juli was 2,3%. De maximale
huurverhoging in 2012 was 2,3%.
Bezwaar tegen de huurverhoging
In 2012 is er geen bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli.
24
Huuromzet en achterstand
De bruto jaarhuur van alle kamers en woningen (eigen bezit) bedroeg eind 2012 circa € 33,4 miljoen. De
betalings-achterstand van zittende huurders was op dat moment 0,51%. De huurinkomsten uit de
bedrijfspanden bedroegen eind 2012 € 2,9 miljoen. De betalingsachterstand was hier 0,68%.
Huurtoeslag
Huurtoeslag loopt sinds enige jaren niet meer via de SSH. Huurders die hiervoor in aanmerking komen,
vragen de huurtoeslag rechtstreeks aan bij de Belastingdienst.
Automatische incasso
In 2012 betaalden 9.449 huurders (81%) de huur via automatische incasso. Bij dit percentage zijn de Short
Stay huurders buiten beschouwing gelaten. Voor de korte periode die Short Stay huurders in Nederland
zijn, kunnen ze vaak geen rekening bij een bank openen en daarom ook geen machtiging afgeven.
Ontruimingen
De kantonrechter heeft in het verslagjaar 35 keer de huurovereenkomst met een huurder ontbonden. In 17
gevallen is er ook daadwerkelijk ontruimd; in bijna alle gevallen door huurachterstand. In één geval was er
sprake van ontruiming vanwege overlast.
Servicekosten
De servicekosten zijn met alle huurders verrekend, conform de geldende regelgeving en binnen de
voorgeschreven termijn. In het verslagjaar is een bedrag van circa 1 miljoen euro aan servicekosten
terugbetaald.
25
5 Organisatie
Personeelsbezetting op 31/12/2012
Eind 2012 waren er 84 medewerkers in dienst bij de SSH. De verdeling over fulltime/parttime en
mannen/vrouwen was als volgt:
Fulltime vast in dienst
Parttime vast in dienst
Fulltime tijdelijk in dienst
Parttime tijdelijk in dienst
man
32
6
3
0
vrouw
13
20
7
3
Festival deBeschaving
SSH is, samen met de UU, HU, UMCU en Vrede van Utrecht een van de partners van Festival deBeschaving.
Het festival, een unieke combinatie van muziek, wetenschap en cultuur werd gehouden op 30 juni 2012 op
het terrein van het Utrecht Science Park. SSH heeft besloten om haar naam in 2013 niet meer aan het
festival te verbinden, dit mede door tegenvallende bezoekersaantallen.
PV
De SSH heeft een actieve personeelsvereniging. De PV heeft in 2012 meerdere activiteiten georganiseerd.
De SSH-dag is dit jaar gecombineerd met het SSH-lustrum.
Arbo/Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim in 2012 was 3,7% (2011: 3,8%), waarvan 1,9% lang verzuim (2011: 2,5%).
De SSH is aangesloten bij 365 ArboNed. De SSH heeft een actief ziekteverzuimbeleid. In 2012 waren er
enkele medewerkers langdurig ziek. Er is blijvende aandacht en begeleiding vanuit de organisatie en de
collega’s. De bedrijfsarts wordt regelmatig door de SSH ingeschakeld voor advies en begeleiding.
Medewerkers kunnen ook uit eigen beweging een afspraak maken om advies in te winnen bij de
bedrijfsarts.
Preventief Medisch Onderzoek
In 2012 was de belangstelling onder de medewerkers te klein om deel te nemen aan het Preventief
Medisch Onderzoek. Er is besloten het onderzoek niet uit te laten voeren.
Medewerkerstevredenheidsonderzoek 2011
Naar aanleiding van het medewerkerstevredenheidsonderzoek in 2011 zijn er in 2012 vier werkgroepen
samengesteld, te weten de werkgroepen Waardering, Cultuur, Communicatie en Het Nieuwe Werken. Ieder
van de werkgroepen is met bruikbare verbetervoorstellen gekomen. De volgende voorstellen zullen worden
aangepakt:
Werkgroep Waardering
• Herzien functiebeschrijvingen, o.a. actualiteit, archivering enz.;
• Invoering van een breed opleidingsplan nieuwe stijl;
• Het opzetten van een persoonlijk ontwikkelingsplan (POP);
• Het invoeren van beoordelingsgesprekken nieuwe stijl.
Werkgroep Cultuur
• Het continueren van de Openhaardgesprekken tussen directeur en medewerkers met het oog op
het verder verkleinen van de afstand tussen directie, management en de werkvloer;
• Meer aandacht geven aan communicatie over knelpunten tussen afdelingen.
Werkgroep Communicatie
• Het verbeteren van de bereikbaarheid van medewerkers onderling met diverse
(automatiserings)technische aanpassingen;
• Het regelmatig organiseren van een gezamenlijke lunch;
• Het stimuleren van meelopen en meekijken van medewerkers op andere afdelingen;
• Scherp toezicht houden op de actualiteit van de Woningcartotheek.
26
Werkgroep Het Nieuwe Werken
• Het invoeren van de mogelijkheid van structureel en incidenteel thuiswerken als experiment. Het
experiment zal ongeveer drie maanden duren, waarna evaluatie plaatsvindt;
• Het schriftelijk vastleggen van het al bestaande SSH-beleid bij incidenteel thuiswerken.
Ondernemingsraad
Inleiding
Het afgelopen jaar leek een soort tussenjaar voor de OR. Er staan veel zaken op stapel voor de SSH in de
vorm van nieuwe ondernemingsgebieden. Gedacht wordt aan Jebber, het Provinciehuis, nieuwbouw in
Utrecht maar met name ook de ontwikkelingen buiten Utrecht. De OR heeft kritisch vinger aan de pols
gehouden over alle ontwikkelingen en tijdens ons maandelijkse overleg met de directie alles willen en
kunnen vragen over de ontwikkelingen binnen ons bedrijf.
Hieronder is kort samengevat over welke zaken de OR de vinger o.a. aan de pols heeft gehouden:
•
Werkkostenregeling
Het afgelopen jaar is tussen directie en OR afgestemd dat de huidige secundaire arbeidsvoorwaarden
gehandhaafd blijven in de nieuwe werkkostenregeling. Er zal in de loop van 2013 een tweede
boekhouding worden bijgehouden volgens de werkkostenregeling. Mocht nu blijken dat in de nieuwe
regeling e.e.a. zo uitpakt dat er veel kosten worden gemaakt die buiten de regeling vallen en dus
zwaar belast zijn, zullen directie en OR overleg voeren voor een andere invulling van de regeling.
•
Samenvoeging Technisch beheer (TB) en Dagelijks beheer (DB)
Het samenvoegen van de afdelingen TB en DB is een logische stap. Het is echter géén eenvoudige
opgave en daarom is ook de OR hierbij betrokken. Door goede afspraken te maken met de
betrokkenen en directie is een concreet plan opgesteld. Hiervoor heeft de OR een (positief) advies
uitgebracht. De OR krijgt regelmatig een update van de directie over de implementatie van de
samenvoeging.
•
Medewerkers Tevredenheid Onderzoek (MTO)
De resultaten van de verschillende werkgroepen n.a.v. het gehouden MTO zijn besproken. De OR
bespreekt in de maandelijkse vergaderingen met de directie de actiepunten die hieruit voortvloeien.
Samenstelling OR
In 2012 heeft er een wijziging in de samenstelling van de OR plaatsgevonden. Eind 2011 hebben wij nog
afscheid moeten nemen van Alex Brust als OR-lid, en medio 2012 van Arnold Nieuwendijk als voorzitter. De
OR heeft versterking gevonden in de komst van Sanne van den Berg. De nieuwe voorzitter is Noortje van
den Broek. Zij is van half augustus tot eind 2012 met zwangerschapsverlof geweest. Gedurende deze tijd
werd de OR vertegenwoordigd door Lexan Pieterse en Sanne van den Berg. Zij hebben het werk van de OR
kundig en voortvarend voortgezet.
Eind 2012 heeft ook Annette Meesters zich gemeld als nieuw OR lid. De samenstelling van de OR bestaat
vanaf dat moment uit Noortje van den Broek, Lexan Pieterse, Sanne van den Berg en Annette Meesters.
27
6 Financieel beheer
Resultaatontwikkeling
Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2012 bedraagt negatief € 6.688.000
(2011: € 222.000).
Met ingang van het boekjaar 2012 moeten corporaties hun jaarverslag opmaken overeenkomstig de
herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In de richtlijn
zijn onder meer regels opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling
van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed. Daarnaast zijn ook zaken
aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis
van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de
componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de
vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de ‘herwaardering’ indien de bedrijfswaarde als
grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast.
In onderstaand overzicht vergelijken we het resultaat 2012 met dat van 2011. Als gevolg van de herziene
richtlijn zijn de cijfers over 2011, voor zover nodig, ter wille van de vergelijkbaarheid herzien.
We geven een toelichting bij posten die een belangrijke afwijking vertonen.
Resultatenanalyse (in miljoenen euro)
2011
2012
Huren en vergoedingen
36,2
35,3
Overige bedrijfsopbrengsten
12,6
10,6
Totaal bedrijfsopbrengsten
48,8
45,9
Afschrijvingen/waardeveranderingen
- 10,7
- 4,1
Salarissen en sociale lasten
- 5,2
- 5,1
Lasten onderhoud
- 7,8
- 8,9
Overige bedrijfslasten
- 18,6
- 18,2
Totaal bedrijfslasten
- 42,3
- 36,3
6,5
9,6
Rentebaten
0,2
0,3
Rentelasten
- 10,5
- 9,5
- 3,8
0,4
Resultaat voor belastingen
Huren en vergoedingen
De huren en vergoedingen zijn toegenomen met € 0,9 miljoen. Deze toename kwam als volgt tot stand:
• Reguliere huurverhoging per 1 juli
0,6
• Opleveringen projecten
0,1
• Andere redenen, zoals harmonisatie ineens bij bewonersmutatie
0,2
Totaal
0,9
Overige bedrijfsopbrengsten
•
•
Totaal
Hogere opbrengsten Short Stay en tijdelijk beheer
Diversen
28
1,6
0,4
2,0
Afschrijvingen/waardeveranderingen
Op grond van de herziene Richtlijn 645 voor de Jaarverslaggeving, wordt vanaf 2012 afgeschreven op de
bedrijfswaarde.
De post afschrijving ad € 10,7 miljoen is als volgt te specificeren:
• Afschrijving op sociaal vastgoed in exploitatie
- 14,1
• Afschrijving op onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
- 0,6
• Overige waardeveranderingen
4,0
Totaal
- 10,7
Lasten onderhoud
De specificatie luidt:
• Planmatig onderhoud
• Dagelijks onderhoud, incl. mutatie- en contractonderhoud
• Uitgaven leefbaarheid
Totaal
-
5,5
1,6
0,7
7,8
De daling van de post ‘onderhoud’, met € 1,1 miljoen ten opzichte van 2011, komt nagenoeg volledig voor
rekening van het planmatig onderhoud (€ 1,3 miljoen). In 2011 werden de projecten ‘groot onderhoud
Hofje Kerkstraat’ en ‘vervanging liften IBB-complex’ opgeleverd. Daarnaast kwam de post ‘leefbaarheid’
circa € 0,2 miljoen hoger uit dan in 2012.
Financiële continuïteit
Eind 2011 is het ondernemingsplan 2012 – 2016 opgesteld. In dit nieuwe ondernemingsplan wordt voor de
komende jaren uitgegaan van een aanzienlijke groei in het aantal verhuureenheden. In de periode van het
ondernemingsplan en de vier jaar daarna, wil de SSH in totaal haar voorraad uitbreiden met tussen 3.000
en 6.000 eenheden. Dit zal niet allemaal in eigendom zijn; het beheer voor derden zal worden uitgebreid
met circa 2.500 eenheden. De uitbreiding zal zich ook niet allemaal in Utrecht voordoen. De SSH streeft
naar een uitbreiding van het beheer buiten Utrecht met eveneens circa 2.500 eenheden.
Medio 2013 is de realisatie ten opzichte van de begroting als volgt:
Deze opgave voor de komende jaren is ambitieus en kan alleen maar worden gerealiseerd bij voldoende
weerstandsvermogen en een positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen. Met andere woorden:
de financiële continuïteit moet zowel op de korte als op de lange termijn gewaarborgd zijn. Om dit te
bereiken zijn in het ondernemingsplan een aantal concrete financiële doelen opgenomen, zoals; verruiming
van de huurinkomsten, terugdringen van de bedrijfslasten met 20% en temporisering van de stijging van
de onderhoudskosten. De werkelijke ontwikkeling van de huuropbrengsten en de exploitatielasten over
2012 en het 1e kwartaal 2013, laten zien dat we ook ten aanzien van deze voornemens op koers liggen ten
opzichte van het ondernemingsplan.
Eind 2012 is de verhuurdersheffing voor 2013 bekend geworden. In het regeerakkoord Rutte II is voor de
jaren daarna een aanzienlijke verhoging van de heffing aangekondigd, oplopend tot ruim € 2 miljard in
2017. In maart jl. is het woonakkoord van minister Blok nipt door de Eerste Kamer aangenomen. In dit
akkoord, gesteund door een drietal oppositiepartijen, is de heffing afgezwakt tot € 1,75 miljard. Er bestaat
nog onzekerheid over de (omvang) van de heffing voor de komende jaren. De SSH heeft in haar begroting
29
tot en met 2022 rekening gehouden met de heffing conform het woonakkoord. In dit scenario zullen de
operationele kasstromen vanzelfsprekend minder worden, maar voldoende van omvang blijven om de
ambities uit het ondernemingsplan waar te maken.
De kaders voor het aantrekken van financiële middelen staan onder meer in het treasury-statuut.
De treasury doelstellingen staan in een treasury-jaarplan, dat elk jaar herzien wordt. De doelstellingen van
treasury zijn onder andere het waarborgen van voldoende liquiditeit op korte en lange termijn en het
beheersen van renterisico’s. Begin 2012 is het vigerende treasury-statuut herzien en aangepast aan de
veranderende regelgeving binnen de corporatiesector en de veranderingen op de financiële markten. Eind
2012 heeft het ministerie beleidsregels afgekondigd voor het gebruik van financiële derivaten door
woningcorporaties. In het 1e kwartaal van 2013 wordt het treasury-statuut op deze regelgeving aangepast.
In de volgende onderdelen zijn gegevens opgenomen over financierbaarheid, ontwikkeling van
weerstandsvermogen, solvabiliteit, liquiditeit en bedrijfswaarde. Deze gegevens zijn ontleend aan de
begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2014 – 2022.
Financierbaarheid
SSH trekt vreemd vermogen aan met gebruikmaking van borging door het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW). Jaarlijks beoordeelt het WSW de kredietwaardigheid van haar deelnemers.
Een belangrijke voorwaarde voor borging is dat de we een positieve kasstroomontwikkeling hebben.
De afgelopen jaren stelde het WSW, aan de hand van de kasstroomontwikkeling, de financieringsbehoefte
voor de komende drie jaar, het zogenaamde faciliteringsvolume, vast.
Voor de komende jaren wordt verwacht dat de financiële positie van corporaties zal verslechteren als
gevolg van de aangekondigde heffingen (verhuurdersheffing en saneringssteun). Het WSW heeft als gevolg
hiervan bekend gemaakt dat het faciliteringsvolume voor corporaties voorlopig wordt vastgesteld voor 1
jaar.
Op grond van de recente beoordeling is het WSW van mening dat SSH onveranderd kredietwaardig is. Het
faciliteringsvolume, gebaseerd op onze investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012 tot en
met 2014, is door het fonds vastgesteld op € 167,15 miljoen1.
Volgens de (meerjaren-) begroting 2013 - 2022 is een faciliteringsvolume van € 130 miljoen voldoende om
de verwachte investerings- en herfinancieringsverplichting voor de jaren 2013 en 2014 na te komen.
Ook voor de jaren na 2014 resteert na normatieve aflossing een positieve operationele kasstroom. Op
grond hiervan verwachten wij geen problemen met betrekking tot de borging van de toekomstige
investeringen en de herfinanciering van bestaande leningen. In onderstaande figuur is voor de
begrotingsperiode een overzicht opgenomen van de kasstroomontwikkeling en de normatieve aflossing van
de leningen.
1
Het WSW kan het faciliteringsvolume bijstellen aan de hand van nieuwe prognoses, feiten en omstandigheden.
Het vrijgegeven faciliteringsvolume bedraagt eind maart 2013 € 103 miljoen. Hiervan is sinds 1 januari 2012 € 40 miljoen
ingezet voor nieuwe leningen.
30
Beheersing renterisico
Naast het veiligstellen van de financierbaarheid is de beheersing van het renterisico een belangrijke taak
voor het waarborgen van financiële continuïteit. Wij willen het renterisico zodanig spreiden, dat er een
evenwichtig verloop ontstaat en dat we goed kunnen inspelen op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Met
name door (onzekere) investeringen in nieuwbouw en aankoop van verhuureenheden, ontstaat er een
aanzienlijk bedrijfseconomisch renterisico. Over het algemeen wordt dit risico niet ingedekt voordat meer
zekerheid bestaat over deze projecten.
Het WSW definieert het renterisico als de jaarlijkse eindaflossing van leningen, vermeerderd met de
renteherzieningen in enig jaar, verminderd met geoormerkte beleggingen en reeds geborgde nieuw
aangetrokken financiering. Dit renterisico mag maximaal 15% van de restant hoofdsom van de
leningenportefeuille bedragen. Zoals zichtbaar in onderstaand figuur voldoen we, op 2013 en 2017 na,
ieder jaar aan deze eis. De jaren 2013 en 2017 vertonen een lichte overschrijding van de WSW-norm van
15%, veroorzaakt door de twee aangetrokken “leningen met variabele hoofdsom (LVH)” van elk
€ 10 miljoen. In 2019 lopen beide leningen af. Gelet op de verwachting dat de leningenportefeuille de
komende jaren in omvang verder zal toenemen, zal deze lichte overschrijding de komende jaren geleidelijk
verdwijnen.
In onderstaande overzicht is het WSW-renterisico voor de komende jaren weergegeven.
Ontwikkeling weerstandsvermogen en solvabiliteit
Een van de kaders voor het financiële beleid is dat het weerstandsvermogen van SSH niet onder het
minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen, zoals vastgesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV), zal uitkomen. Twee maal per jaar beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onze
financiële positie en brengt hierover verslag uit in de vorm van een solvabiliteits- en een
continuïteitsoordeel.
In augustus 2012 heeft het Centraal Fonds het continuïteitsoordeel 2012 uitgebracht.
Op grond van de door ons ingediende prognosegegevens over 2012, concludeert het Fonds dat de
activiteiten van de SSH in financieel opzicht passen bij onze vermogenspositie. Dit leidt, evenals
voorgaande jaren, tot de hoogste score, te weten een A1-oordeel2. Volgens de berekeningen zal het
volkshuisvestelijk vermogen van de SSH afnemen van 35,3% ultimo 2010 tot 20,4% ultimo 2016, maar
blijft hiermee boven de vastgestelde ondergrens van 17,5%. De ondergrens lag een jaar daarvoor nog op
12%. De sterke stijging is een gevolg van de invoering van de huurtoeslagheffing. In de berekeningen is
het CFV uitgegaan van invoering in 2014. Inmiddels is bekend dat de heffing, zij het slechts voor een
beperkt bedrag, ingaat in 2013. Inmiddels is ook bekend geworden dat de corporaties een
saneringssteunheffing krijgen opgelegd in 2013 en volgende jaren, onder andere als gevolg van de
financiële problemen van Vestia. Deze heffing is nog niet in de cijfers van het CFV meegenomen.
2
2011: 88% van de corporaties A1-oordeel (2009: 84%).
31
Eind oktober 2012 hebben wij het solvabiliteitsoordeel 2012 ontvangen. Op basis van de ingediende
verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 concludeert het Fonds dat het vermogen van de SSH
ultimo 2011 (solvabiliteit 44,3%) groter is dan het vastgestelde risicobedrag (15%), wat tot het oordeel
‘voldoende solvabiliteit’ leidt. Indien rekening zou worden gehouden met de huurtoeslagheffing dan zou de
solvabiliteit uitkomen op circa 33%. Omdat de heffing ten tijde van het oordeel nog niet wettelijk was
opgelegd, is het Centraal Fonds bij haar oordeel uitgegaan van de vermogenspositie exclusief de heffing.
De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 - 2022 is eind 2012 opgesteld op basis van onze interne
parameters en met als uitgangspunt het ondernemingsplan 2012 – 2016. Volgens deze berekeningen zal de
solvabiliteit in de begrotingsperiode tot 2022 als gevolg van omvangrijke investeringen eerst dalen tot een
niveau van circa 28% eind 2015. Hierna stijgt de solvabiliteit weer gestaag tot circa 41% in 2022.
Bij het bepalen van de resultaten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
-
Huurverhoging (jaarlijkse aanpassing per 1 juli)
2013
2014 t/m 2022
-
:
:
2,3%
2,0%
eigen beleid
beleid CFV
:
:
:
2,3%
2,0%
3,0%
eigen beleid OP
eigen beleid OP
beleid CFV
:
:
:
:
:
3,5%
3,75%
4,0%
4,5%
5,25%
eigen beleid
eigen beleid
eigen beleid
eigen beleid
beleid CFV
:
:
:
:
:
€
€
€
€
€
3
0,13
3,65
4,51
5,43
6,38
beleid
beleid
beleid
beleid
beleid
CFV
CFV
CFV
CFV
CFV
beleid
beleid
beleid
beleid
beleid
CFV
CFV
CFV
CFV
CFV
Saneringsheffing (in een percentage van de jaarhuur)
2013
2014
2015
2016
2017 t/m 2022
3
eigen beleid
Verhuurdersheffing (per € 1.000 WOZ-waarde)
2013
2014
2015
2016
2017 t/m 2022
-
1,0%
Rentepercentage (10 jaar) gehanteerd voor
financieringsbehoefte
2013
2014
2015
2016
2017 t/m 2022
-
:
Stijging onderhoudslasten
2013
2014 t/m 2017
2018 t/m 2022
-
eigen beleid (inflatie + 1,5%)
eigen beleid (inflatie + 1,5%)
Stijging variabele lasten per jaar
2013
2014 t/m 2022
-
3,8%
3,5%
Huurderving in de exploitatierekening per jaar
2012 t/m 2022
-
:
:
:
:
:
:
:
4,0%
3,0%
3,0%
2,0%
1,0%
Bedragen zijn gebaseerd op een totale heffing voor de sector van € 2 miljard. De cijfers uit het woonakkoord
2013 gaan uit van een heffing van totaal € 1,75 miljard. Deze recente wijziging is nog niet in de
begrotingscijfers verwerkt.
32
Ontwikkeling bedrijfswaarde 2012 – 2022
De begroting 2013/meerjarenbegroting 2014 – 2022 is op de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving
aangepast.
De SSH hanteert al enkele jaren als actuele waarde begrip de bedrijfswaarde per product-markt combinatie
(PMC). Deze sluit namelijk goed aan bij de typering van ons bezit als bedrijfsmiddel en niet als
vastgoedbelegging met het oog op verkoop. Voor nieuwbouw en aankoop van bezit wordt bij ingebruikname
de bedrijfswaarde berekend. Indien de stichtingskosten hoger uitkomen dan de bedrijfswaarde wordt de
zogenaamde onrendabele top direct ten laste van het resultaat gebracht. De bedrijfswaarde kan zich in de
toekomst zowel positief als negatief ontwikkelen, afhankelijk van de ontwikkelingen in de parameters.
In de begrotingsperiode wordt geïnvesteerd in diverse nieuwbouwprojecten. Dit onroerend goed wordt
grotendeels toegevoegd aan bestaande PMC’s. In onderstaand overzicht is voor de jaren 2012 tot en met
2022 de ontwikkeling van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde weergegeven.
Rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio)
De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom, de verschuldigde rente aan
verschaffers van vreemd vermogen (leningen en bankkrediet) kan worden betaald. Ook geeft dit kengetal
aan in hoeverre de SSH nog leningen, met de daaraan verbonden rentelasten, aan kan gaan. Met andere
woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner het risico dat we niet onze renteverplichtingen na kunnen
komen. De berekening van de ICR wordt gebaseerd op de netto kasstroom, na ontvangen rente,
overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en heffing bijzondere projectsteun. In onze sector wordt over
het algemeen een ondergrens voor de ICR gehanteerd van 1,3.
In de grafiek op de volgende pagina is de verwachte ontwikkeling van de ICR opgenomen voor de jaren
2013 t/m 2022. Uit de grafiek blijkt dat de ICR in die periode ruim boven de ondergrens van 1,3 blijft.
33
Liquiditeit
Binnen de financiële structuur zijn naast de kapitaal- en vermogenscomponenten op lange termijn ook de
middelen en verplichtingen op korte termijn van belang. De liquiditeit is de verhouding tussen de vlottende
activa en de kortlopende schulden. Bij een goede liquiditeit kunnen we steeds voldoen aan onze korte
termijnbetalingsverplichtingen. Een liquiditeit van groter dan één is voldoende.
Ultimo 2012 bedroeg de liquiditeit 0,4. Indien noodzakelijk zal, bij een tekort aan liquide middelen, lang
vreemd vermogen worden aangetrokken om de liquiditeit te verbeteren.
Financiering
In het jaar 2012 is het schuldrestant van de langlopende leningen per saldo met circa € 0,4 miljoen
afgenomen tot € 199 miljoen. Er werden twee leningen met een hoofdsom van € 7 en € 5 miljoen afgelost
in verband met het bereiken van de contractuele einddatum. De rentepercentages waren 4,94
respectievelijk 5,36%. Voor de herfinanciering werd een nieuwe lening van € 12 miljoen aangetrokken
tegen een tarief van 4,22%. Als gevolg van deze mutatie daalde het gemiddelde rentepercentage over de
leningenportefeuille in het verslagjaar verder tot 4,35% (2011: 4,44%). Daarnaast bedroeg de reguliere
jaarlijkse aflossing € 0,4 miljoen.
Derivaten
In het jaar 2011 Hebben we drie derivaten contracten gesloten met ABN Amro Bank. Deze derivaten, met
een totale onderliggende waarde van € 40 miljoen, kennen geen eenzijdige voorwaarden als margin-calls,
CSA’s, breaks etc. De contracten zijn gesloten met als doel het afdekken van het zekere renterisico op het
project ‘De Trip’ in Utrecht. De start van de bouw wordt verwacht rond het vierde kwartaal 2013.
Aanvullend merken wij op dat rente-instrumenten (derivaten) overeenkomstig het treasury-statuut slechts
ingezet mogen worden voor afdekking van renterisico’s. In onderstaand overzicht zijn de modaliteiten van
de Swaps opgenomen.
Hoofdsom
Type
Storting
Einddatum
SSH
betaalt
SSH ontvangt
€ 10,0 miljoen
Swap
1-jul-2013
1-jul-2023
3,0200%
3 maands Euribor
€ 15,0 miljoen
Swap
2-jan-2014
2-jan-2024
3,1400%
3 maands Euribor
€ 15,0 miljoen
Swap
1-jul-2014
1-jul-2025
3,2675%
3 maands Euribor
Interne risicobeheersing
SSH opereert financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid houdt in dat op een verantwoorde manier
met onze middelen moet worden omgegaan. In deze paragraaf zijn de belangrijkste risico’s beschreven en
de beheersmaatregelen die ervoor getroffen zijn.
1. Administratieve organisatie-interne controle risico’s
Het gaat hierbij om risico’s van onbetrouwbare informatievoorziening als gevolg van een gebrekkig stelsel
van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze risico’s zijn bij ons de volgende
beheersinstrumenten aanwezig:
• voor het personeel zijn functiebeschrijvingen aanwezig;
• de procuratie is vastgelegd;
• er zijn actuele beschrijvingen aanwezig van bestaande procedures;
• van de belangrijkste processen zijn werkbeschrijvingen aanwezig;
• er is een systeem van kwartaalrapportage;
• er is een integriteitsprotocol/gedragscode;
• er is een ‘Klokkenluiderregeling’ .
Wij hebben de AO/IC-functie ondergebracht bij een medewerker die rechtstreeks rapporteert aan de
directeur.
2. Frauderisico’s
In 2009 is door Deloitte een frauderisicoscan uitgevoerd. De uitkomsten van het rapport geven aan dat wij
voldoende maatregelen hebben getroffen om de kans op fraude te minimaliseren. Een aantal relevante
aanbevelingen voor verbetering is gedurende de laatste jaren verwerkt in de procedures.
34
3. Woningmarktrisico’s
SSH acht de woningmarktrisico’s op dit moment minimaal. We kennen van oudsher geen leegstand en de
vraag naar studentenkamers is nog altijd groter dan het aanbod. Het aantal ingeschreven studenten bij de
Universiteit Utrecht en de overige onderwijsinstellingen voor welke wij in de Nederland actief zijn, neemt
nog ieder jaar toe. De prognose voor het komende decennium geeft een constante groei van
studentenaantallen aan. Uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen van derden is
primair, dat de eenheden aansluiten bij de woonwensen van de student. Gewilde locaties in Utrecht zijn
met name de oostkant van de stad en het Utrecht Science Park, en in de overige studentensteden veelal de
binnenstedelijke locaties en die in de nabijheid van de onderwijsinstellingen. Om de woningmarktrisico’s te
beheersen wordt door ons gebruik gemaakt van:
• een systeem om periodiek de klanttevredenheid te meten (Feeddex100);
• woningmarkt- en woonwensenonderzoek in eigen opdracht (eventueel met
samenwerkingspartners), dan wel de landelijke studentenmonitor Apollo van Kences en het
Ministerie van BZK.
SSH heeft een huurbeleidsplan waarin per complex gedifferentieerde streefhuurniveaus zijn opgenomen.
Gezien het bovenstaande, achten wij het marktrisico van geringe omvang.
4. Risico’s met betrekking tot het overheidsbeleid
De afgelopen jaren zijn er grote wijzigingen aangebracht in het overheidsbeleid. Het betreft hier fiscale
maatregelen, het vervallen van faciliteiten en specifieke branchemaatregelen, zoals de sanerings- en de
verhuurdersheffing. Deze hebben grote invloed gehad op onze financiële positie. In de toekomst zullen
deze gevolgen voelbaar blijven. We verwachten dat het overheidsbeleid de komende jaren aan
veranderingen onderhevig blijft. Het ligt in de lijn der verwachting dat dit een verdere nadelige invloed zal
hebben op onze positie. In eerste instantie zullen we proberen dit te compenseren door het genereren van
extra opbrengsten uit bijvoorbeeld het beheer voor derden. Daarnaast zetten we het beleid van de
afgelopen jaren voort op het gebied van kostenbeheersing. Mochten deze maatregelen nog niet voldoende
zijn, dan zullen we in het uiterste geval gebruik maken van de mogelijkheid om in ‘slechte’ tijden af te zien
van geplande investeringen. In de meerjarenprognose wordt de ruimte gehouden om hierop te sturen.
5. Financiële risico’s
Alle activiteiten en plannen van SSH worden jaarlijks vertaald in een begroting/meerjarenbegroting.
Jaarlijks wordt deze begroting/meerjarenbegroting nader uitgewerkt voor een periode van tien jaar. De
realisatie wordt bewaakt via de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste financiële risico’s
betreffen het niet kunnen waarborgen van onze financiële continuïteit, alsmede het financierings- en
liquiditeitsrisico. Om deze risico’s voldoende te kunnen beheersen zijn onder meer de volgende maatregelen
getroffen:
• het definiëren van een minimale solvabiliteitseis conform de vastgestelde ondergrens van het CFV;
• het blijvend voldoen aan de kredietwaardigheideis van het WSW;
• de Raad van Commissarissen stelt jaarlijks de begrenzing bevoegdheden directeur vast;
• het hanteren van een liquiditeitsprognose;
• het hanteren van een investeringsstatuut;
• het hanteren van een treasurystatuut ten behoeve van alle treasuryactiviteiten;
• het voorzien in een treasuryjaarplan;
• het renterisico wordt gelimiteerd door jaarlijks als plafond de WSW norm van 15% te hanteren;
• rente-instrumenten worden alleen gebruikt voor het afdekken van renterisico’s;
• het hanteren van een leningen vervalkalender;
• het beheersen van de risico’s bij verbindingen;
• het bewaken en analyseren van de huurachterstanden.
6. Projectrisico’s
Met het complexer worden van de projectontwikkeling en grond- en objectverwerving gedurende het
laatste decennium, zijn de risico’s bij projecten toegenomen. Als projectrisico’s gelden bijvoorbeeld
vertragingen, het achterwege blijven van de benodigde vergunningen en onvoorziene
budgetoverschrijdingen. Wanneer daarnaast SSH onvoldoende ‘in control’ is bij een project, wordt het risico
gelopen dat er verplichtingen worden aangegaan buiten autorisaties, het programma van eisen niet wordt
gevolgd, onjuiste of geen aanbestedingsprocedures worden gevolgd of de bouwregelgeving niet wordt
gevolgd. Naarmate we meer projecten in voorbereiding of ontwikkeling hebben, nemen deze risico’s sterk
toe. De bewaking van deze risico’s geschiedt langs drie lijnen.
• Allereerst worden alle projecten in de kwartaalrapportages aan de Raad van Commissarissen
gemonitord aan de hand van een aanduiding in welke van de onderscheidene projectfases een
35
•
•
project zich bevindt en op welke wijze het project vordert. Dit is gekoppeld aan alle relevante
financiële informatie.
Ten tweede worden de projecten intern beheerst met verder verdiepende actuele en betrouwbare
informatie over de projectresultaten en kasstromen. Er worden van afgewikkelde projecten
nacalculaties gemaakt op grond waarvan nieuwe bedrijfswaardeberekeningen worden opgesteld en
inzichtelijk gemaakt voor het managementteam. Het managementteam krijgt deze informatie ter
goedkeuring aangeboden.
Ten derde komt - ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad van
Commissarissen - de investeringscommissie op afroep bijeen indien er sprake is van mogelijke
verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de directie overstijgen of in
gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is.
7. Onderhoudsrisico’s
Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende inzicht in de
kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen.
Ter beheersing van deze risico’s:
• beschikt de SSH over een systeem voor strategisch voorraadbeheer;
• wordt jaarlijks een schouw op het bezit uitgevoerd waarvan de uitkomsten worden vertaald naar
de (meerjaren)onderhoudsbegroting;
• wordt jaarlijks de (meerjaren)onderhoudsbegroting geactualiseerd;
• wordt gewerkt met kengetallen voor dagelijks onderhoud (klachten-, mutatie- en
contractonderhoud);
• wordt de woningcartotheek van het woningbezit continue actueel gehouden.
8. Fiscale risico’s
Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende
naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties mee te maken krijgen,
wordt in een vroeg stadium inzicht gezocht omtrent de diverse fiscale aspecten. Om deze risico’s voor ons
te beperken wordt geregeld gebruik gemaakt van externe expertise.
Samenvattend
Resumerend kan gesteld worden dat SSH zich bewust is van de hierboven genoemde risico’s en dat er in
belangrijke mate reeds maatregelen getroffen zijn om mogelijke risico’s te vermijden dan wel te beheersen.
De risicoafweging en de verantwoording daarover is voor het management en de interne toezichthouders
vanuit de good-governancegedachte een steeds belangrijker rapportage-onderdeel.
Verklaring over de besteding van middelen
SSH heeft in het verslagjaar haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.
36
Governancestructuur
De SSH is een Toegelaten Instelling ex artikel 70 van de Woningwet en heeft de rechtsvorm van stichting.
Door de verantwoordelijk Minister is de SSH in 2009 landelijk toegelaten.
Het bestuur van de SSH bestaat uit één persoon. De heer A.F.R. (Ton) Jochems, geboren in 1955, is als
directeur-bestuurder in dienst getreden in 2000. Het betreft een aanstelling voor onbepaalde tijd. Hij
bekleedt geen nevenfunctie.
Artikel 7 lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de SSH dient te voorzien in een intern
toezichthoudend orgaan. Dit orgaan is onze Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen was in 2012 als volgt samengesteld:
• drs. M.L. van Kleef (voorzitter)
• drs. P.H.M. Tankink (plaatsvervangend voorzitter)
• prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid)
• drs. J.J.H. Roncken (lid)
• drs. M. van der Linden (lid)
De heren Roncken en Van der Linden zijn benoemd op voordracht van huurdersorganisatie BoKS, de heer
Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht.
Bestuur en Raad onderschrijven de Governancecode Woningcorporaties, de Aedescode, de Sectorbrede
beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen.
De SSH volgt op één punt de in de Governancecode opgenomen uitwerking niet:
Onafhankelijkheid commissarissen
In september 2011 is de heer prof. dr. E.J.J. Schenk MBA benoemd als lid van de Raad van Commissarissen
met ingang van januari 2012. De heer Schenk is al lange tijd werkzaam bij de Universiteit Utrecht en
derhalve bij een organisatie die een belangrijke zakelijke relatie met de SSH heeft. In dit licht bezien is hij
niet onafhankelijk op grond van artikel III.2.2d van de Governancecode. Omdat de heer Schenk niet
betrokken is, noch geweest, bij de besluitvormingsprocessen rond deze relatie, acht de Raad van
Commissarissen hem in staat zijn rol als commissaris adequaat te vervullen.
Belanghebbenden
Tot haar belangrijkste belanghebbenden rekent de SSH huurders(organisaties), gemeenten,
onderwijsinstellingen, collega-corporaties en maatschappelijke ondernemingen. De SSH staat een beleid
van samenwerking nadrukkelijk voor vanuit de visie dat de eigen doelstellingen en die van de
samenwerkingspartner zo het best kunnen worden gerealiseerd. De SSH stemt haar ambities en doelen af
met de huurdersorganisaties, de gemeenten en onderwijsinstellingen in haar werkgebied. Deze categorieën
belanghebbenden hebben meegewerkt aan de totstandkoming van het vigerende ondernemingsplan.
Zodoende houdt de SSH rekening met de wensen en verwachtingen van haar belanghebbenden. Door
middel van het jaarverslag en in het reguliere overleg met de verschillende partijen, legt de SSH
verantwoording af over de realisatie van doelstellingen. Het overleg wordt daarnaast aangewend voor een
dialoog over deze realisatie.
37
Raad van Commissarissen
Algemeen
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang
van zaken binnen de woningcorporatie, de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur
met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:
•
•
•
•
•
•
•
realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;
kwaliteitsbeleid;
kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;
financieel verslaggevingsproces;
naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 16 van
de statuten omschreven. Eén en ander is verder uitgewerkt in het huishoudelijk reglement voor de Raad
van Commissarissen d.d. 9 maart 2011. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel
van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop
zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als
toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
het BBSH, de Aedescode, de Governance Code, de Sectorbrede beloningscode Bestuurders
Woningcorporaties en de Honoreringscode Commissarissen;
het ondernemingsplan 2012 – 2016;
de begroting 2012 en meerjarenbegroting 2013 – 2020;
statuten;
samenwerkingsovereenkomst BoKS/SSH;
kasstroomontwikkeling;
risico-en beheersingssysteem en planning en controlcyclus;
treasury-statuut;
toetsingskader verbindingen;
prestatieafspraken gemeente Utrecht ‘Bouwen aan de Stad'.
Raad van Commissarissen
Volgens de statuten telt de Raad vijf tot zeven leden. De huidige Raad van Commissarissen wordt gevormd
door vijf leden.
Met ingang van januari 2012 heeft mw. Van Kleef het voorzitterschap overgenomen van dhr. Huijsmans.
Het jaar 2012 was ook het laatste zittingsjaar in de Raad van dhr. J. Roncken. Dhr. Roncken heeft de
laatste acht jaar verschillende functies voor de SSH vervuld, eerst als lid, later ook als lid van de
auditcommissie en vooral als toezichthouder met oog voor de belangen van de huurder.
In de tweede helft van 2012 is de SSH gestart met de voorbereiding voor de werving van een nieuwe
commissaris onder externe begeleiding. In samenwerking met enkele bestuursleden van de SSHbewonerskoepel BoKS en een uit de Raad van Commissarissen samengestelde selectiecommissie,
bestaande uit mevrouw Van Kleef en de heer Tankink, is besloten tot externe werving voor deze
bewonerszetel. Dit zal in 2013 resulteren in een bindende voordracht van BoKS.
In het verslagjaar 2012 was de Raad als volgt samengesteld.
Drs. M.L. van Kleef (lid)
Mevrouw Van Kleef is algemeen directeur van de Raad voor de Kinderbescherming, een taakorganisatie van
het Ministerie van Justitie en het Programmaministerie voor Jeugd en Gezin.
Zij was tot 2006 wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen, Groen en Water bij de gemeente Utrecht.
Daarvoor bekleedde zij diverse functies onder andere bij de gemeente Den Haag, waaronder
38
sectordirecteur van de sociale dienst en bestuursadviseur wethouder. Van 1998 tot 2001 was zij werkzaam
als zelfstandig adviseur.
Zij is geboren in 1952 en bekleedt een nevenfunctie te weten:
• lid Raad van Commissarissen Vitens (waterleidingbedrijf);
Mevrouw Van Kleef is benoemd bij SSH per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad
van Commissarissen over haar functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van
2012 – 2017.
Deskundigheidsgebied: volkshuisvesting, jeugdzorg en openbaar bestuur.
Zij is lid van de remuneratiecommissie en benoemd als voorzitter van de Raad, welke functie zij per 1
januari 2012 uitoefent.
Mevrouw Van Kleef is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode
Woningcorporaties.
Drs. J.J.H. Roncken (lid)
De heer Roncken is zelfstandig adviseur en houdt zich voornamelijk bezig met het managen van projecten
in de stedelijke vernieuwing in het land, veelal in opdracht van corporaties en gemeenten. Hij maakt deel
uit van het netwerk ORKA-advies en was voorheen onder andere adviseur/procesbegeleider op tijdelijke
basis van de gezamenlijke Utrechtse corporaties (STUW) en mededirecteur van Laagland Advies BV.
Hij is geboren in 1953 en bekleedt onder andere de volgende functies:
•
DGA van Orka-advies Jan Roncken BV;
•
aandeelhouder Middenin BV;
•
bestuursvoorzitter Straatnieuws Utrecht.
De heer Roncken is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS. Hij is benoemd in september
2004 en voor een tweede en laatste termijn herbenoemd tot januari 2013.
Deskundigheid: volkshuisvesting, procesmanagement en financiën.
De heer Roncken is lid van de auditcommissie.
De heer Roncken is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.
Drs. P.H.M. Tankink (lid)
De heer Tankink is sinds 2001 directeur van Corio Nederland Retail B.V.
Voorheen was hij onder meer werkzaam als directielid Winkel Beleggingen Nederland, als commercieel
manager Onderzoek & Acquisitie ABN/AMRO Projectontwikkeling en als sectiehoofd Bedrijfscontacten bij de
gemeente Utrecht. Hij is geboren in 1956.
Hij is benoemd per januari 2008 en op grond van een positief oordeel van de Raad van Commissarissen
over zijn functioneren eind 2011 herbenoemd voor een tweede en laatste termijn van 2012 – 2016.
Deskundigheidsgebied: vastgoed / projectontwikkeling en financiën.
De heer Tankink is lid van de investeringscommissie en van de remuneratiecommissie.
De heer Tankink is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode Woningcorporaties.
39
Drs. M. van der Linden
De heer Van der Linden is geboren in 1982 en werkzaam als beleidsadviseur voor de gemeente
Haarlemmermeer. In deze functie is hij tevens accountmanager voor diverse corporaties die in deze
gemeente werkzaam zijn.
Na afronding van zijn opleiding Sociale Geografie en planologie met specialisatie Stadsgeografie en een
masteropleiding MSc Development and Planning aan het University College London was hij werkzaam als
consultant bij Quintis, waar hij onder andere werkte als adviseur voor diverse corporaties bij projecten
zoals woonruimteverdeling, prestatieafspraken, bewonersparticipatie, fusiebegeleiding en als visitator voor
Raeflex.
Nevenfunctie:
• bestuurstrainer bij politieke jongerenorganisatie Jonge Democraten;
• redacteur en vertaler van artikelen voor het tijdschrift Agora (magazine voor sociaalruimtelijke
vraagstukken).
De heer Van der Linden is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie BoKS (BewonersKoepel
SSH). Hij is benoemd in januari 2011, aftredend in januari 2015 en herbenoembaar voor een tweede
termijn.
Deskundigheid: strategie en beleid, bewonersparticipatie, besluitvormingsmethoden
De heer Van der Linden is lid van de investeringscommissie.
De heer Van der Linden is onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode
Woningcorporaties.
Prof. dr. E.J.J. Schenk MBA (lid)
De heer Schenk is Voltijds Hoogleraar Economische Wetenschappen, i.h.b. Organisatie- en
Strategievraagstukken; tevens Research Fellow, Tjalling C. Koopmans Research Institute, beide aan het
Departement Economie (Faculteit Rechtswetenschap, Economie en Bestuurs- en
Organisatiewetenschappen), Universiteit Utrecht (sedert 1 september 2002).
Hij is geboren in 1949 en bekleedt onder andere de volgende nevenfuncties:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Member, High-level Experts Group European Governance, FEPS, Brussel sedert 2011;
Plv. Kroonlid, Sociaal-Economische Raad, ’s Gravenhage, sedert 2010;
Lid, Raad van Commissarissen, Connexxion Holding NV, Amsterdam, sedert 2010;
Voorzitter, Prof. F. de Vries Stichting, Rotterdam; sedert 2010
Fellow, NETSPAR, Universiteit van Tilburg, sedert 2010;
Secretaris-penningmeester, Stichting Politieke Economie, Amsterdam, sedert 2009;
Fellow, ENCORE, Faculteit Economie en Bedrijfskunde, Universiteit van Amsterdam, sedert
2006;
Associate Fellow, CIBAM, Judge Business School, University of Cambridge (UK), sedert
2004;
Lid, Commissie van Redactie, Economisch Statistische Berichten, sedert 2004;
Lid, diverse beoordelingscommissies Vidi-Vici, NWO, sedert 2002;
Associate Editor, International Journal of the Economics of Business, sedert 1992;
Associate Editor, International Review of Applied Economics, sedert 1992;
Voorzitter Bestuur, Stichting GRASP Research, Rotterdam, sedert 1987.
De heer Schenk is benoemd op voordracht van de Universiteit Utrecht tezamen met Hogeschool Utrecht. Hij
is benoemd in september 2011 voor een eerste termijn tot 2016 en daarna herbenoembaar voor een
tweede termijn.
Deskundigheid: economische vraagstukken, strategie en bedrijfsvoering.
De heer Schenk is lid van de auditcommissie.
De heer Schenk is niet onafhankelijk in de zin van bepaling III.2.2 van de Governancecode
Woningcorporaties, zie hiervoor hoofdstuk 7.
40
Taak en werkwijze
Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich
regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over de realisatie van de
beoogde doelen. In de kwartaalrapportages wordt melding gemaakt van de relevante gegevens over de
bedrijfsvoering, de projectontwikkeling en relevante externe ontwikkelingen. De voorzitter van de Raad
voert maandelijks overleg met de bestuurder. De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vijf keer
vergaderd.
De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met een afvaardiging van de ondernemingsraad. Leden
van de Raad van Commissarissen houden contact met de huurdersorganisatie BoKS. De accountant is
aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. De leden van de Raad van Commissarissen zijn
op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen.
Besluiten en gespreksonderwerpen van de Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar vergaderd op 21 maart, 23 mei, 27 juni, 26
september en 28 november. Vier maal per jaar wordt als vast punt aan de hand van een
kwartaalrapportage en een overzicht van lopende projecten en prospects uitvoerig gesproken over de stand
van zaken binnen de SSH gespiegeld aan de begroting en het meerjarenplan. Naast deze reguliere
vergaderingen heeft de Raad in 2012 ook een werkbezoek gebracht aan een Jebber project in
voorbereiding: het voormalige De Boo-terrein in Utrecht met een presentatie van het bijgestelde
ondernemingsplan van Jebber.
Samengevat en beperkt tot de belangrijkste zaken zijn in die vergaderingen verder onder meer de volgende
besluiten genomen en is gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:
Op 21 maart is besloten over de afwikkeling van BV/CV Jebber (SSH en Mitros) en het Treasurystatuut
2012. Jebber gaat zonder Mitros verder met SSH als enige aandeelhouder.
Tevens heeft de RvC de ingestemd met de beoordeling van de bestuurder over 2011 en de
prestatieafspraken voor 2012, ingebracht door de remuneratiecommissie. Aan de orde was ook het
(positieve) oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de SSH. Andere thema’s van deze
vergadering waren o.a. het Medewerker TevredenheidsOnderzoek, de evaluatie van de integriteitscode en
het overzicht van de vastgoedprojecten.
In de vergadering van 27 juni zijn het Jaarverslag 2011, het accountantsverslag en de controleverklaring na
toelichting door accountant BDO vastgesteld. Ook is ingestemd de Jaarrekeningen van CV De Witte
vrouwen (Singelzicht) en CV Uithof III (Casa Confetti). Op verzoek van enkele deelnemers in de CV Uithof
III zijn participaties van uittredende vennoten ingekocht. Tevens heeft de RvC ingestemd met
investeringsbeslissingen m.b.t. de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Pannekoekendijk te Zwolle
en starterswoningen op de Kop van Lombok te Utrecht (Jebber/ Buenos Aires). De accountant is
herbenoemd en gesproken is over het profiel en de werving van een nieuw RvC lid na het vertrek van
commissaris Roncken per 1-1-2013.
Informatief is gesproken over mogelijke nieuwe uitbreidingen van SSH-activiteiten in Maastricht en
Rotterdam, beide in het short-staysegment. Rotterdam betrof de onderhandelingen met Vestia voor de
overname van bestaande en nieuw te bouwen studentenhuisvesting. Deze onderhandelingen hebben begin
2013 geleid tot een prijsovereenstemming tussen SSH en Vestia van 1400 eenheden in Rotterdam. Voor
deze overname is goedkeuring van het WSW/CFV vereist, deze procedure is nog gaande.
In de vergadering van 26 september zijn door de RvC geen besluiten genomen, maar is wel gesproken over
de stand van zaken van een groot aantal ontwikkelingen (ArtCampus, Johanna, Jebber-projecten,
waaronder De Kaap), alsmede ontwikkelingen rond de Woningwet en de BV Woonwagens Utrecht. In een
overleg met de accountant is gesproken over de financiering van DAEB- en niet-DAEB projecten.
41
De laatste vergadering van 2012 van 28 november stond volop in het teken van de maatregelen die het
nieuwe kabinet voor ogen heeft m.b.t. de woningcorporaties. De verhuurdersheffing van in totaal 2 (1,7)
miljard euro voor de hele sector zal ook SSH niet onberoerd laten. Over de consequenties voor de
uitvoering van het meerjarig ondernemingsplan is uitgebreid gesproken. Besluiten zijn genomen over de
Begroting 2013 en de Meerjarenbegroting 2014-2020, over het bouwplan Johanna in De Uithof, over de
beleidsregels voor derivaten in het Treasurystatuut 2013 en over de begroting van SSH’s deelnemingen.
Ook is de regeling begrenzing bevoegdheden directeur geëvalueerd.
In deze laatste vergadering van het jaar heeft de RvC besloten tot een externe zelfevaluatie van haar
functioneren en Dr. P. Nobelen te Blaricum de opdracht verstrekt deze uit te voeren (eerste kwartaal 2013).
28 november was de laatste vergadering van Commissaris J. Roncken die 8 jaar lang een zeer gewaardeerd
lid van de RvC is geweest.
Andere onderwerpen in deze vergadering waren de Huurovereenkomst Provinciehuis (voormalig
Provinciehuis wordt verbouwd tot studenteneenheden en door SSH in beheer genomen) en de teruggave
van € 560.000,- servicekosten aan de huurders.
Strategie en beleid
Ten behoeve van de vergadering van 28 november heeft de directeur voor de Raad een notitie geschreven
met daarin de stand van zaken van de ontwikkeling, de context en de mogelijke toekomst van de SSHactiviteiten buiten Utrecht. De conclusie was dat de werkzaamheden van de SSH buiten Utrecht een eigen
dynamiek hebben gekregen. Onder invloed van de veranderingen in de sector, is de rol van de SSH
veranderd van verlener van bescheiden steun aan HBO-steden naar een volwaardige als landelijk
studentenhuisvester. De Raad deelde de conclusie van de directeur dat de SSH deze positie als
uitgangspunt zou moeten nemen en haar beleid zou moeten richten op het versterken van de positie van
landelijke studentenhuisvester in Nederland. De consequenties daarvan zullen in 2013 aan de orde komen
in een themabijeenkomst.
Zelfevaluatie
De jaarlijkse zelfevaluatie is zoals boven vermeld in de laatste vergadering van het jaar gestart onder
begeleiding van een externe deskundige. Aangezien derhalve zoals aangegeven de evaluatie pas in 2013
zal zijn afgerond, zullen de belangrijkste conclusies en verbeterpunten worden vermeld in het jaarverslag
van dat jaar.
Onafhankelijkheid
SSH is van mening dat artikelen in de statuten en het huishoudelijk reglement voldoende waarborg bieden
om de onafhankelijkheid te garanderen en te waken tegen tegenstrijdige belangen. SSH beschikt over een
integriteits-/gedragscode (vastgesteld in 2005). Deze is breed in de organisatie besproken en in 2012 weer
geevalueerd. Er wordt een register bijgehouden van relevante besluiten. SSH beschikt sinds 2008 over een
klokkenluidersregeling.
In 2012 is geen sprake geweest van transacties, waarbij leden van de Raad van Commissarissen of het
bestuur met tegenstrijdige belangen betrokken waren. De onafhankelijkheid van de leden van de Raad van
Commissarissen is met één uitzondering (zie hoofdstuk 7) in overeenstemming met de bepaling III2.2. van
de Governancecode Woningcorporaties.
In 2012 is binnen SSH geen melding gemaakt van onregelmatigheden en is er geen gebruik gemaakt van
de klokkenluidersregeling.
Deskundigheid en samenstelling
De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets voor de gewenste deskundigheid en achtergrond
van de leden. Deze is gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten. De profielschets is in 2012
herijkt in verband met de werving van een nieuw lid.
42
Remuneratiecommissie
De Remuneratiecommissie is onder meer belast met de voorbereiding van het bezoldigingsbeleid en de
beoordeling van het bestuur ten behoeve van de Raad.
De Remuneratiecommissie bestaat uit twee leden. In 2012 werd deze commissie gevormd door mevrouw
Van Kleef en de heer Tankink. De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel
aan hun zittingstermijnen in de Raad.
Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee.
Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de Remuneratiecommissie in 2012 onder meer de
volgende onderwerpen besproken:
• realisatie doelen ondernemingsplan, betrokkenheid stakeholders;
• voorbereiding prestatieafspraken 2013;
• beoordeling functioneren 2012 bezoldiging 2013 directie;
• werving nieuw lid Raad van Commissarissen.
De belangrijkste bevindingen en adviezen van de Remuneratiecommissie zijn, dat het bestuur goed
functioneert en dat de doelen in het ondernemingsplan zijn behaald.
De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van
Commissarissen. De Raad heeft de bevindingen van de beoordeling van het functioneren van de directie
ook buiten aanwezigheid van het bestuur besproken. De Raad heeft zich aan de bevindingen
geconformeerd en besloten de bezoldiging aan te passen met 2%. Dit is vastgelegd in het
remuneratierapport. Daarbij heeft de Raad de ruimte vastgesteld tot en met 2013 voor mogelijke
verhogingen op basis van goed functioneren aan de hand van de verplichtingen voortvloeiden uit het
huidige arbeidscontract.
Het contract met de bestuurder is in 2000 aangegaan voor onbepaalde tijd. De RvC had hiervoor gekozen
omdat het in die tijd gebruikelijk was. Er is geen afvloeiingsregeling getroffen. In 2012 zijn geen nieuwe
afspraken gemaakt over de arbeidsvoorwaarden. Het salaris is door de RvC vastgesteld bij indiensttreding
in 2000 volgens de toen geldende richtlijnen. Jaarlijks wordt bij goed functioneren dit salaris aangepast
met 2%. Op 1 juli 2010 is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW) van
kracht geworden. De Raad is conform de SBBW nagegaan hoe de overeenkomst met de bestuurder zich
verhoudt tot de code heeft geconstateerd dat de bestaande beloning van de bestuurder hoger is dan de
beloning die volgens deze nieuwe beloningscode van toepassing is, heeft tevens geconstateerd dat met
inachtneming van de te respecteren afspraken van de bestaande arbeidsovereenkomst het bevriezen van
de huidige beloning niet mogelijk is en samenvattend vastgesteld dat de beloning derhalve geen bijstelling
behoeft.
Voor 2012 bedraagt het totaal jaarinkomen volgens de richtlijnen van de SBBW € 177.005. De bij de
functiegroep waar de bestuurder invalt behorende bandbreedte is van € 109.875 tot € 156.964. Het verschil
wordt verklaard doordat ultimo 2006 de vroegpensioentoezegging aan de bestuurder is omgezet in een
premievrij ouderdomspensioen. Er is geen sprake van een variabel salaris. Daarnaast zijn er geen afspraken
gemaakt over beloning op termijn, noch over uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. Er zijn
geen leningen, voorschotten, dan wel garanties verstrekt. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de
Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW/Cordares). De kosten van deze voorziening komen
ten laste van de werkgever.
De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten en de algemene secundaire
arbeidsvoorwaarden van de SSH.
Auditcommissie
De Auditcommissie is ten behoeve van de Raad onder meer belast met het toezicht op de werking van de
interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverschaffing, de naleving van
aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met de externe
accountant.
In 2012 werd de Auditcommissie gevormd door de heer Roncken en de heer Schenk.
De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de
Raad.
Het aantal vergaderingen van de commissie in 2012 bedroeg twee.
43
In de vergaderingen van de commissie zijn onder andere de begroting, kwartaalrapportages,
managementletter en de jaarrekening aan de orde gekomen. Daarnaast is het treasurystatuut in deze
commissie besproken. Verder is de inkoop van participaties van deelnemers CV Uithof III besproken en de
jaarrekeningen en begrotingen van verbindingen CV De Witte Vrouwe en CV Uithof III en Jebber.
Investeringscommissie
Deze commissie komt ten behoeve van de voorbereiding van de besluitvorming in de Raad op afroep bijeen
indien er sprake is van mogelijke verwerving van grotere projecten, die het financiële mandaat van de
directie overstijgen of in gevallen waarbij afstemming over risico’s bij projectontwikkeling raadzaam is.
De investeringscommissie is zes maal bijeengekomen in 2012 en is daarnaast een aantal malen
geconsulteerd in het kader van haalbaarheidsonderzoeken en risicotaxaties met betrekking tot de aankoop
van enkele projecten. Ook de stand van zaken van de projecten, zoals KPN-terrein, Aurora, Johanna wordt
in deze commissie doorgesproken. De commissie heeft adviezen uitgebracht aan de Raad over het project
Pannekoekendijk in Zwolle (samen met deltaWonen), Buenos Aires (Jebber), transactie Vestia-Stadswonen.
De commissie werd in 2012 gevormd door de heer Tankink en de heer Van der Linden.
De benoemingstermijnen van de leden van deze commissie lopen parallel aan hun zittingstermijnen in de
Raad.
Honorering Raad van Commissarissen
De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de
afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en
normen. Eind 2010 heeft de Raad aan de hand van een evaluatie besloten tot aanpassing van de
honorering van leden en voorzitter per 1 januari 2011 conform de door de VTW vastgestelde en verplicht
toepasbaar verklaarde code. In 2012 kwam in een tweede stap de honorering van de commissarissen op
het niveau van de voor SSH geldende rang.
Naam
functie
Bruto vergoeding
M.L. van Kleef
J.J.H. Roncken
P.H.M. Tankink
M. van der Linden
E.J.J. Schenk
Voorzitter
Lid
Lid
Lid
Lid
€
€
€
€
€
10.400
3.600
8.000
8.000
7.923
Onkosten
vergoeding
totaal
€ 77
€ 8.000
Op de website www.sshxl.nl is nadere informatie over de organisatie te vinden. SSH is bereid op verzoek
informatie en/of reglementen toe te sturen.
44
Geconsolideerde
jaarrekening 2012
45
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012
VOOR RESULTAATBESTEMMING
BALANS PER
ACTIVA
Toelichting
31-12-2012
x € 1.000
31-12-2011
x € 1.000
VASTE ACTIVA
MATERIELE VASTE ACTIVA
- Sociaal vastgoed in exploitatie
- Inventaris gemeubileerde verhuur
- Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal materiële vaste activa
1
1.1
1.2
1.3
1.4
VASTGOEDBELEGGINGEN
- Commercieel vastgoed in exploitatie
Totaal vastgoedbeleggingen
2
2.1
FINANCIELE VASTE ACTIVA
- Deelnemingen
- Te vorderen BWS-subsidies
- Belastinglatenties
- Overige financiele vaste activa
Totaal financiële vaste activa
3
3.1
3.2
3.3
3.4
Totaal vaste activa
323.324
810
8.240
6.687
339.061
318.113
565
5.309
6.910
330.897
34.918
34.918
34.057
34.057
1.074
413
833
979
3.299
1.033
624
926
1.032
3.615
377.278
368.569
-
-
312
235
1.763
219
549
3.078
236
487
31
56
2.536
3.993
776
8.115
1.626
4.144
4.704
12.259
381.982
380.828
VLOTTENDE ACTIVA
VOORRAAD
4
VORDERINGEN
- Huurdebiteuren
- Gemeenten
- Groepsmaatschappijen
- Deelnemingen en participanten
- Belastingen en premies sociale verzekeringen
- Overige vorderingen
- Overlopende activa
Totaal vorderingen
5
5.1
5.2
5.3
5.3
5.4
5.5
5.6
LIQUIDE MIDDELEN
6
Totaal vlottende activa
TOTAAL ACTIVA
46
31 DECEMBER 2012
PASSIVA
31-12-2012
x € 1.000
GROEPSVERMOGEN
- Eigen vermogen
- Aandeel derden
Totaal groepsvermogen
7
7.1
7.2
31-12-2011
x € 1.000
153.520
15.161
168.681
147.769
22.188
169.957
VOORZIENINGEN
- Voorzieningen pensioen
630
635
Totaal voorzieningen
630
635
198.867
71
198.938
199.262
80
199.342
1.748
63
2.274
360
742
8.546
13.733
31
1.705
857
495
7.806
10.894
381.982
380.828
LANGLOPENDE SCHULDEN
- Leningen kredietinstellingen
- Waarborgsommen
Totaal langlopende schulden
8
8.1
8.2
KORTLOPENDE SCHULDEN
- Schulden aan kredietinstellingen
- Schulden aan gemeenten
- Schulden aan leveranciers
- Belastingen en premies sociale verzekering
- Overige schulden
- Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
9
9.1
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
TOTAAL PASSIVA
47
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012
2012
x € 1.000
2011
x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
-
Huren
Vergoedingen
Overheidsbijdragen
Geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten
11
12
13
14
15
Som der bedrijfsopbrengsten
30.423
5.789
117
61
12.386
29.508
5.790
59
10.566
48.776
45.923
14.694
1.97142
3.970
550
731
7.161
671
5.648
12.818
6.528
2.46863
3.767
499
700
8.454
481
5.651
12.476
44.314
36.151
4.462
9.772
BEDRIJFSLASTEN
-
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Erfpacht
Lonen en Salarissen
Sociale lasten
Pensioenlasten
Lasten onderhoud
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Som der bedrijfslasten
BEDRIJFSRESULTAAT
NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE
26
FINANCIELE BATEN EN LASTEN
27
-
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
Rendementsuitkering
1.686-
231
8.958897508-
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
7.356-
-55
387
8.843153780328
- Belastingen
- Resultaat deelnemingen
28
29
-259
12
1.816
51-
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
- Waarvan aandeel derden
RESULTAAT TOEKOMEND AAN DE SSH
30
7.6031.1768.779-
2.093
2.222129-
48
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Volgens de directe methode
Ontvangsten van huurders
Ontvangsten van subsidiegevers
Ontvangsten overige
2012
x € 1.000
2011
x € 1.000
36.323
649
16.473
35.306
650
11.633
53.445
Betalingen
Betalingen
Betalingen
Betalingen
aan werknemers
aan leveranciers onderhoud
uit hoofde van zakelijke lasten
overige
5.2526.7401.86817.488-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangen interest
Betaalde interest
47.589
4.8669.2631.80516.255-
-31.348
-32.189
22.097
15.400
208
9.006-
182
8.723-
Ontvangen dividend
Betaalde winstbelasting
-8.798
-508
1.311
-8.541
-778
-597
Kasstroom uit operationele activiteiten
14.102
5.484
Investeringen in materiële vaste activa
. Sociaal vastgoed in exploitatie
. Inventaris gemeubileerde verhuur
. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Desinvesteringen materiële vaste activa
. Sociaal vastgoed in exploitatie
. Inventaris gemeubileerde verhuur
. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Investeringen in vastgoedbeleggingen
. Commercieel vastgoed in exploitatie
. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Investeringen in financiële vaste activa
Desinvesteringen in financiële vaste activa
Investeringen in onderhanden projecten
605028.21268-
-
4.75030
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Ontvangsten uit langlopende schulden
Ontvangsten uit uitgifte aandelen
Aflossingen langlopende schulden
Rendementsuitkering
Toename kortlopend krediet
7331542.73472-
113663
-13.562
11.991
4.35012.3951.748
-3.143
5.044
141
5.384-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-3.006
-199
Mutatie geldmiddelen
-2.466
2.142
De aansluiting met de mutatie in de liquide middelen is als volgt:
Stand liquide middelen per 31 december 2011:
- Liquide middelen
4.144
Stand liquide middelen per 31 december 2012:
- Liquide middelen
1.626
Toename liquide middelen
-2.518
49