Transcript Mei 2014 Deze maand in het Woonjournaal 1

Mei 2014
jaargang 14
nummer 161
H e t Wo o n J o u r n a a l i s e e n m a a n d e l i j k s e u i t g a v e v a n S t i c h t i n g A p a r t w o n e n .
Deze maand in het Woonjournaal
1.
Zelfstandige schilder verplicht verzekering af te sluiten.
2.
Klushuizen nu ook voor wederopbouwflats.
2.
Klushuizen nu ook voor wederopbouwflats.
Uit de [digitale] krant gelezen…….
3.
Erfpacht Amsterdam wordt
gemoderniseerd.
4.
Liftmonitoring (DIGIseco).
Nieuwe VvE's / serviceflats welkom
bij Apartwonen
1.
5.
Column van de beheerder.
6.
Bezuinigingen op zorg raakt ook
VvE’s.
7.
Machtigingswet ingezet om onderhoud door VvE’s af te dwingen.
8.
Inzage in administratie betekent
niet afgifte van administratie.
Zelfstandige schilder verplicht verzekering af te sluiten.
Zelfstandigen zonder personeel in de
schilders
branche
krijgen geen werk
meer van schildersbedrijven zolang ze
niet verzekerd zijn
tegen arbeidsongeschiktheid en bedrijfsaansprakelijkheid. Volgens de
nieuwe schilders-cao mogen de bedrijven alleen zzp’ers in huren die zich goed hebben verzekerd. Dit om
prijsdumping tegen te gaan. Belangenvereniging Zelfstandigen Bouw (ZBo) spreekt er schande van. “Het is
van de zotte dat werkgevers en bonden samen afspraken maken over zzp’ers zonder hen daarbij te betrekken”, zegt ZBo-voorzitter Charles Verhoef. Volgens hem
willen veel zelfstandigen zich wel verzekeren, maar
kunnen ze dat niet vanwege de torenhoge premies van
verzekeraars.
De opmars van klushuizen in Nederland is begonnen in
de Rotterdamse wijk Spangen. Daar vonden adviesbureau Urbannerdam en Hulshof Architecten in de gemeente Rotterdam een partner om het compleet vervallen Wallisblok van ruim 90 appartementen samen met
36 particulieren te renoveren. Geen corporatie of projectontwikkelaar zag er destijds brood in, om in Spangen te investeren in woningen.
Lees HIER het volledige artikel van Frans van Hulten
Zie voor meer informatie ook Facebook:
Website Klussen op de Klarenstraat
Uit de [digitale] krant gelezen…….
Nog steeds op zoek naar een exclusief appartement in het hart van Londen?
Bron: Arbo.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
1
warming (W-installatie) en verlichting (E-installatie) met hun pc, smartphone of tablet de meest
interessante toepassingen van domotica. Meer
dan de helft van de consumenten zou dit wel in
de eigen woning willen (laten) installeren. Dit
blijkt uit onderzoek van USP Marketing Consultancy dat is uitgevoerd onder ruim 538 consumenten.
Foto Apartwonen
Vereniging van Eigenaars Kalshoven kiest voor
zonnepanelen.
Liftetiquette
Anouk van Eekelen is als trainer
en adviseur gespecialiseerd
in
etiquette, zakelijke omgangsvormen en persoonlijke presentatie. Ze werkt voor gerenommeerde
organisaties en treedt op in tv-programma’s zoals
EditieNL en Dames in de Dop. Wilt u meer weten
over liftetiquette klik dan op deze LINK.
Veel appartementeigenaars zijn gewend om vanaf grote hoogte op een balkon te verblijven maar
in dit geval!! Het balkon van de Mont Blanc op 4
kilometer hoogte vormt toch wel een uitzondering.
3.
Erfpacht Amsterdam wordt
gemoderniseerd.
Foto Apartwonen
Het gemeentelijke erfpachtbeleid wordt gemoderniseerd. Wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke
Ordening) komt uiterlijk in juni volgend jaar met voorstellen, schrijft hij de gemeenteraad.
In deze brochure uit 2011 zijn de voor Amsterdam meest gestelde vragen over erfpacht bijeen
gebracht. Een praktische brochure voor iedereen
die met erfpacht te maken heeft.
Abonnees lezen hier de brochure.
Rechter: Huiseigenaren mogen onderhoud niet
meer laten verslonzen?
Gemiddelde consument heeft nog nooit van
domotica gehoord
Aansturen verwarming en verlichting meest interessante domotica toepassingen
Domotica is een term die bij
driekwart van de consumenten
totaal onbekend is. Er is echter wel grote belangstelling voor de concrete toepassingen en mogelijkheden die domotica biedt. Consumenten vinden het op afstand kunnen aansturen van de ver-
Er is groeiende kritiek op de erfpacht. Van Poelgeest
houdt er onomwonden aan vast, al erkent hij een aantal
bezwaren: huizenbezitters kunnen worden verrast door
forse verhogingen; vanwege financiële onzekerheden
doen banken soms moeilijk over hypotheken in geval
van erfpacht; huizenkopers betalen soms te veel, doordat ze er te weinig rekening mee houden dat ze niet de
grond, maar alleen een erfpachtrecht kopen bij de aanschaf van een woning.
Van Poelgeest gaat onderzoeken of de berekening van
de erfpacht transparanter kan. Ook zou er, wanneer de
erfpachtperiode eindigt en een nieuw (hoger) bedrag
wordt vastgesteld, eerder duidelijkheid moeten komen
over de stijging. ''Mogelijk kunnen we mensen tussentijds melden hoe de waarde van de erfpacht zich ontwikkelt,'' aldus Van Poelgeest in een toelichting. Verder
belooft hij, in reactie op kritiek van bewoners uit Bos en
Lommer, betere en eenvoudiger informatie te geven
over de procedure.
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
2
Speculatie bestrijden
Van Poelgeest denkt ook na over het vaker toepassen
van de mogelijkheid de erfpacht jaarlijks te betalen, in
plaats van in één keer. ''In deze crisistijd zie je dat erfpacht goed kan werken. Bij het voormalige Volkskrantgebouw in de Wibautstraat komt een hotel. Het is nu
nog particuliere grond, maar op verzoek van de koper
koopt de gemeente de grond en wordt de erfpacht de
komende vijftig jaar afgelost. Gevolg is dat de koper
minder hoeft te lenen bij de bank.''
In de gemeenteraad staan VVD, CDA en D66 al langer
kritisch tegenover het stelsel. In zijn brief aan de raad
stelt Van Poelgeest dat er in het buitenland goede ervaringen zijn met erfpacht. Het biedt gemeenten de kans
stedelijke ontwikkelingen te beïnvloeden en speculatie
te bestrijden. Van Poelgeest verwijst ook naar het Centraal Planbureau (CPB), dat vorig jaar in een rapport
schreef dat een overheidsheffing op grondgebruik een
uiterst effectief middel kan zijn voor overheden.
Amsterdam incasseert jaarlijks 70 tot 80 miljoen euro
aan erfpacht. Vanaf 2028, als er veel canons worden
verhoogd, zullen de inkomsten aanzienlijk toenemen.
Bron: Gemeente Amsterdam.
111 J a a r E r f p a c h t
Dit boek gaat over een erfpachtstelsel dat 111 jaar bestaat, al die jaren zijn kracht niet heeft verloren en nog
altijd toekomstbestendig is. Het stelsel van Amsterdam
is uniek in Nederland, in de wereld wellicht: door zijn
lange geschiedenis, door de reikwijdte ervan, door de
regelmatige aanpassingen aan de maatschappelijke
ontwikkelingen.
•
Lift in storing
•
Monteur aanwezig (aanrijdtijden)
•
Vertrek monteur
•
Lift weer in bedrijf
•
Onderhoud
•
Onderhoud duur (tot op de minuut)
•
Rittenteller
Via een webbased site heeft de lifteigenaar 24/7 inzage
in alle acties per lift en heeft in één overzicht een totaal
beeld betreffende de performance en contractuele verplichtingen van het onderhoudsbedrijf.
Het grote voordeel van DIGIseco is dat de lifteigenaar
over realtime informatie beschikt die rechtstreeks bij de
lift vandaan komt en niet te
manipuleren is door een
derde.
Montage van DIGIseco vindt
ten alle tijden plaats in combinatie met en naast de lifttelefoon van Elseco. Beide
worden bij voorkeur in de
machinekamer of de besturingskast geplaatst.
Met de combinatie van de lifttelefoon en DIGIseco beschikt de lifteigenaar, dus qua veiligheid en informatie,
elke minuut van de dag over de gewenste status per lift.
Voor meer informatie over dit onderwerp, neem contact
op met;
ELSECO B.V.
Tel.: +31 33 24 65 634
Web: www.elseco.nl
Abonnees klikken HIER voor het boekwerkje 111 jaar
erfpacht in Amsterdam.
4.
Liftmonitoring (DIGIseco).
Sinds 2010 heeft Elseco een onafhankelijk liftmonitoring systeem ontwikkeld, genaamd DIGIseco.
Nieuwe VvE's / serviceflats
welkom bij Apartwonen
Het doel van DIGIseco is lifteigenaren, beheerders, liftonderhoudsbedrijven op de hoogte te brengen aangaande een storing of actie aan de lift.
•
VvE Zomerrak, Sneek.
•
VvE Laan van Dick Laan,
Heemstede.
•
VvE Side by Side, Almere.
Zo wordt bijvoorbeeld de lifteigenaar en het liftonderhoudsbedrijf direct op de hoogte gebracht middels een
mail als de lift stilstaat en als er een opsluiting is. Op
deze manier wordt de lifteigenaar 24/7 op de hoogte
gehouden middels de volgende actie per lift:
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
3
5.
Column van de beheerder.
If you can't stand the heat, get out of the kitchen!
U weet het vast wel, de A.LV., het bestuur en de VvE
commissies zijn vaak een broedplaats van intriges, meningsverschillen en teleurstelling.
6.
Bezuinigingen op zorg raakt ook VvE’s.
Verenigingen van Eigenaars denken nog wel eens dat
de boze buitenwereld aan hen voorbij gaat maar de
grote veranderingen in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning [ de WMO] per 1 januari 2015 zal veel gevolgen hebben voor eigenaars die eigenlijk op de nominatie staan voor opname in een verzorgingshuis en nu
thuis moeten blijven wonen.
Het zijn de gemeenten die straks de ondersteunende
zorg gaan leveren aan ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. De gemeenten staan al
onder grote financiële druk en de budgetten die overgeheveld worden van het rijk naar de gemeenten zullen
aanzienlijk worden gekort.
We hebben het al vaker opgemerkt, de beheerder is de
smaakmaker en bindende factor binnen de VvE. Er zijn
beheerders die beschikken over een hoge mate van sociale intelligentie en hierdoor problemen zien aankomen
en deze vervolgens kunnen managen.
Er zijn ook beheerders die uitsluitend instrumenteel
werken, de eigenaars niet als klant zien en niet over
voldoende zelfkritisch vermogen beschikken. Maar het
moet gezegd worden, eigenaars en bestuursleden kunnen er ook iets van. Als beheerder probeer ik in overlegsituaties altijd een sfeer te creëren waarin zakelijkheid, relativerend vermogen, humor en empathie elkaar
afwisselen. Maar ook dat is niet altijd een garantie om
hoogoplopende meningsverschillen te voorkomen. Wat
mij betreft mag de beheerder de " gebeten hond" zijn
als daardoor eigenaars goede buren van elkaar blijven.
Van de andere kant.........."Als een bestuurslid de hitte
van het vuur niet kan weerstaan, vertrek dan snel uit
het bestuur"
Veel bestuursleden hebben het al meegemaakt; meedogenloze kritiek, persoonlijke aanvallen en weinig
waardering voor deze onbezoldigde functie. Menige eigenaar zal zich daardoor wel drie keer bedenken om
zitting te nemen in het bestuur. Laten we dus zuinig zijn
op eigenaars die bestuurlijk actief willen zijn binnen de
VvE. Een gezond spanningsveld en positieve kritiek
houd een beheerder en bestuur actief en scherp. Maar
als bestuurlijke spanningen en persoonlijke stress de
algemene doelstellingen van de VvE overstijgen dan is
mijn advies: Wegwezen.
De beheerder.
Voor appartementsgebouwen zal dat betekenen dat
deze bewoners categorieën langer in een appartement
zullen moeten blijven wonen dan eigenlijk goed voor ze
is of de bedoeling was. Was het oorspronkelijke verzorgingshuis dan een ideale woonomgeving voor de hulpbehoevende ouderen? Nee, zeker niet altijd. Bewoners
werden vaak gehospitaliseerd en huishoudelijke en verzorgingstaken werden vaak onnodig of te vroeg overgenomen. Moderne ouderen daarentegen willen vooral de
regie over de eigen levensinvulling handhaven en dus
zelf keuzes maken over hoe wonen, met wie wonen en
met welke [noodzakelijke] ondersteuning.
Jammer genoeg moeten we constateren dat veel verzorgingshuizen het hebben nagelaten om tijdig eigentijdse appartementen te bouwen en partners te zoeken
voor een totaal concept van wonen, zorg en diensten.
Verzorgingshuizen zijn ingehaald door nieuw beleid van
het kabinet Rutte dat de komende jaren 800 tot 1300
verzorgingshuizen zal laten sluiten. Feit is dat binnen
een verzorgingshuis op zeer efficiënte wijze een breed
pakket aan diensten en zorg kan worden verleend. Bewoners van een verzorgingshuis maken deel uit van
een gemeenschap en vereenzaming komt in een verzorgingshuis dan ook veel minder voor dan in een ei-
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
4
gen woning. De mantra van het kabinet is nu; “Ouderen
willen zo lang mogelijk thuis blijven wonen”.
Maar de ruim 100.000 ouderen die nu nog in een verzorgingshuis wonen ervaren dat als hun vertrouwde
thuis. En is het wijs beleid om ouderen van 90 jaar nu
nog verplicht te laten verhuizen? U mag het zeggen
maar mijn inziens ontbreekt het hier aan beschaving en
nationaal bewustzijn over dit onderwerp.
Oudere appartementeigenaars zullen dus langer dan
tot nu toe gedwongen in het appartementencomplex
blijven wonen. Of hier ook een rol voor de VvE’s is weggelegd? Wettelijk gezien natuurlijk niet maar een VvE is
geen eiland binnen het maatschappelijk domein. Er zal
de komende jaren meer aandacht moeten zijn voor toegankelijkheid en bereikbaarheid. Denk hierbij aan intensief rolstoelgebruik en toegankelijkheid van deze hulpmiddelen in bijvoorbeeld liften, gangen en openbare
ruimten. Er zal infrastructuur moeten komen voor
domotica en het appartementsgebouw zal een veilige
en bij avond en nacht een goed verlichte woonomgeving moeten zijn.
Naar mijn opvatting zou het zelf wenselijk zijn dat mede
namens de VvE een [commerciële] zorgovereenkomst
kan worden afgesloten. Eenheid maakt macht zullen we
maar zeggen en de competenties van een bestuur reiken vaak verder dan eigenaars voor mogelijk houden.
Ook sociaal gezien ligt er wel degelijk een taak voor de
Vereniging van Eigenaars. De gehandicapte oudere appartementeigenaar zal moeten worden ondersteund in
de zaken die spelen binnen de VvE, althans voor zover
die ondersteuning ontbreekt. Het bestuur van de VvE
dient zich dus meer te verdiepen in de sociale context
van de woongemeenschap om vandaar uit dienstbaar
te zijn aan eigenaars. Geen gemakkelijke taak maar de
maatschappelijke omstandigheden vragen nu eenmaal
om een gewijzigde visie en aanpak.
Ofschoon op dit moment gesproken wordt over verzachtende maatregelen voor wat betreft de WMO voor
een bedrag van € 360.000.000,= zal de harde werkelijkheid zijn dat politieke keuzes voor lagere kosten van de
zorg onherroepelijk doorgang zullen vinden. Het zijn
vooral Verenigingen van Eigenaars die de pijn mogelijk
gemeenschappelijk nog wat kunnen verzachten door
slim in te spelen op deze ontwikkelingen. Reden genoeg om de toegankelijkheids enquête van de stichting
Apartwonen in te vullen en de uitkomsten hiervan te bestuderen. De komende jaren zullen wij deze ontwikkelingen op de voet blijven volgen en u hiervan op de
hoogte houden.
Redactie Woonjournaal.
John Nijhuis.
7.
Machtigingswet ingezet om onderhoud
door VvE’s af te dwingen.
De rechter verplicht voor het eerst een Vereniging van
Eigenaren (VvE) die slecht functioneert bijeen te komen. Dit is het gevolg van de nieuwe Machtigingswet
die vorig jaar van kracht is geworden. Deze wet wordt
ingezet als extra middel om goed onderhoud af te dwingen, door gemeenten de mogelijkheid te geven bij de
kantonrechter een verzoekschrift in te dienen.
Volgens wethouder Marnix Norder (Stadsontwikkeling,
Volkshuisvesting, Integratie) is de maatregel vooral effectief bij verenigingen waarvan een gedeelte van de eigenaren wel graag met het onderhoud aan de slag wil.
Hij stelt dat sommige huizenbezitters gewoon een zetje
nodig hebben. Hij vervolgt: “Dit is een krachtig middel
dat we vaker in zullen zetten als dat nodig is. Ik ben blij
dat deze VvE nu actief is, dat is goed voor de wijk. Uiteindelijk heeft iedereen baat bij een goed onderhouden
woning."
Eerste gebruik van de Machtigingswet.
De Rechtbank Den Haag heeft op 18 februari 2014 de
eerste uitspraak op basis van deze wet in Nederland
gedaan. Deze gemeente is daarmee de eerste die hiervan gebruik maakt. De rechter heeft in de uitspraak bepaald dat het een vergadering mag uitschrijven en dat
ze voorstellen over het beheer en het opstellen van een
onderhoudsplan mag doen. Daarnaast mag de gemeente de vergadering (laten) voorzitten.
Goed onderhoud.
Met meer dan 100.000 van de woningen in Den Haag
die deel uitmaken van een VvE, telt de gemeente de
meeste VvE’s van Nederland. De Haagse VvE balie wil
VvE’s en huiseigenaren overtuigen dat het loont hun
woningen goed te onderhouden en duurzamer te maken. Het faciliteren, adviseren, informeren en organiseren van de eigenaren staat hierbij centraal. “De afgelopen vijf jaar zijn ruim 1800 VvE's actief gemaakt” aldus
de gemeente Den Haag.
Bron: gemeente den Haag
Inzage in administratie betekent niet afgifte van administratie.
In de praktijk wordt vaak de vraag gesteld of artikel 41
lid 6 Modelsplitsingsreglement (MR) 1992 (zie ook: artikel 41 lid 6 MR 1983 en artikel 40 lid 6 MR 1973) betekent dat het bestuur verplicht is kopieën van de administratie van het gebouw aan een eigenaar te verstrekken
indien een eigenaar daarom vraagt. Onlangs heeft het
Gerechtshof Amsterdam zich uitgelaten over deze
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
5
8.
vraag. Het ging om een
eigenaar die van het bestuur verlangde dat een
kopie van een offerte
betreffende
bepaalde
werkzaamheden
zou
worden
afgegeven.
Daarnaast wilde deze
eigenaar een kopie van
de ‘ledenlijst’ ontvangen.
Het Gerechtshof bevestigt in deze kwestie dat het Modelsplitsingsreglement in de context van de totale splitsingsakte grammaticaal moet worden uitgelegd. Bij de
VvE in kwestie was MR 1983 van toepassing. Het Gerechtshof is van oordeel dat artikel 41 lid 6 MR 1983
naar de letter en context genomen niet strekt tot het ter
beschikking stellen aan eigenaren van een kopie van
stukken. Het woord ‘verstrekken’ dat in dit artikel wordt
gebruikt ziet op de woorden ‘van inlichtingen’ en ‘van inzage’. Het bestuur moet op grond van dit artikel dus inlichtingen en inzage verstrekken, maar behoeft niet
over te gaan tot het verstrekken van kopieën van de administratie.
In deze zaak vorderde de eigenaar tevens afgifte van
een lijst van namen en adressen van alle eigenaren.
Ook daarover oordeelt het Gerechtshof dat het bestuur
niet tot afgifte van zodanige lijst verplicht is op basis
van artikel 41 lid 6 MR 1983. De betreffende eigenaar
zocht nog aansluiting bij artikel 54 lid 2 MR 2006. Op
grond van dat artikel moet het bestuur de namen en
adressen van de overige eigenaars en stemgerechtigden ter beschikking stellen indien een eigenaar deze
nodig heeft voor de oproeping in een juridische procedure. Het Gerechtshof oordeelde dat MR 2006 niet van
toepassing is op deze VvE en dus ook dat dit artikel
niet kan worden gebruikt om afgifte van een ledenlijst af
te
dwingen.
Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande,
dan kunt u contact opnemen met mr. E. van Riet.
E. [email protected]
T. +31(0)26 44 34 249
Het Woonjournaal is een maandelijkse uitgave van Stichting Apartwonen.
www.apartwonen.nl
6