Transcript advies Bewonersraad Rochdale

Woningstichting Rochdale
Raad van Bestuur
Mevrouw H. van Buren
Postbus 56659
1040 AR Amsterdam
AMSTERDAM ONS KENMERK
18 maart 2014 COSM/14.005
UWKENMERK BEHANDELD DOOR
Dagelijks Bestuur
ONDERV/ERP
TEIEFOON
Advies Huurverhoging 2014 020-565 2900
Geachte mevrouw Van Buren,
Woningstichting Rochdale heeft de Bewonersraad op 5 februari gevraagd advies uit te brengen over
het voorstel huurverhoging 2014. In deze brief geven wij hierover ons gekwalificeerd advies.
Enerzijds is uw voorstel huurverhoging een herhaling van dat van 2013; u stelt de maximaal
toegestane inkomensafhankelijke huurverhoging voor. Hierover hebben wij vorig jaar een negatief
advies uitgebracht en wij doen dat dit jaar opnieuw.
Anderzijds stelt u voor om de meest kwetsbare inkomensgroep te ontzien. Het gaat om de groep
een- en twee-oudergezinnen met minderjarige kinderen, die meerjarig zijn aangewezen op een
bijstandsuitkering. Wij waarderen dit onderdeel van uw voorstel waardoor de huurstijging voor
ongeveer 500 huurders (1,25%) wordt beperkt. In zijn totaliteit vinden wij uw voorstel echter
onvoldoende. Hieronder lichten wij dit toe.
Huurders in de regio Amsterdam in de kne!
Het afgelopen jaar zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd naar de ontwikkeling van huur- en
woonlasten in relatie tot de inkomensontwikkeling van huurders. Hierin is duidelijk aangetoond dat
de huurders in de regio Amsterdam in de knel zijn gekomen.
De onderzoeken van de gemeente Amsterdam en WoningNet laten zien welk effect het huurbeleid
tot nu toe heeft gehad. WoningNet laat voor de stadsregio Amsterdam een flinke verhoging zien van
de huurprijzen na verhuizing (22%), bij een dalend inkomen van 5%. WoningNet concludeert dat
mede hierdoor de doorstroming stagneert.
Voor alle huurders geldt dat zij een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan huren. Het onderzoek
van de gemeente Amsterdam laat zien dat ook voor zittende huurders de netto huurquote is
gestegen. De afgelopen drie jaar is deze toegenomen van 24% naar 28,2%.
Secretariaat
Bos en Lommerplein 303 Telefoon: 020 - 5652 900
Postbus 56659 E-mail: bewonersraad®rochdaie.nl
1040 AR Amsterdam Website: www.bewonersraadrochdale.nl
De onderzoeken van de bureaus Rigo en OTB laten zien dat deze ontwikkellng zich in de komende
jaren als gevolg van het huurbeleid zal doorzetten. Huurders zullen een nog groter deel van hun
inkomen kwijt zijn aan huur- en woonlasten. Het OTB onderzoek toont aan dat met name een groot
deel van de inkomensgroep tot € 33.000,-, met recht op huurtoeslag, geconfronteerd gaat worden
met een huurprijs die voor een schrikbarend groot deel zal liggen boven het deel van het inkomen
dat volgens het Nibud maximaal aan huur kan worden besteed. In onze regio gaat van de
eenpersoonshuishoudens uit die inkomensgroep 40% meer huur betalen dan de Nibud-norm en van
de tweepersoonshuishoudens 54%. Het Rigo onderzoek toont tevens aan dat het huurbeleid van dit
kabinet in 2017 zal leiden tot een toename van de armoede in onze regio van 32,1% naar 37,6%. De
onderzoeken van Rigo en OTB laten ook zien dat onze regio er ten opzichte van de landelijke cijfers
negatief uitspringt. Voor meer informatie over deze onderzoeken: zie bijlage 1.
Onze conclusie luidt, dat verscheidene groepen huurders in de knel zijn gekomen door het beleid van
deze regering en in de komende jaren nog meer in de knel zullen komen. Een flink deel van de
doelgroep van Rochdale gaat huren boven de Nibud-norm. Een flink deel leeft onder de
armoedegrens. De inkomensgroep tot € 38.000 is volgens ons parlement in de knel gekomen op de
vastgelopen woningmarkt, maar de ininister weigert 'in Brussel' de ontheffing aan te vragen.
Financiele mogelijkheden Rochdale
Rochdale heeft ons inzage gegeven in haar financiele positie. Daaruit blijkt dat Rochdale uit het
financiele dal omhoog krabbelt. Eind 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het
jaarverslag en de daarin opgenomen meerjarenprognose van Rochdale positief beoordeeld, maar
koppelde daaraan wel de waarschuwing dat het beleid van huurmaximalisatie een risico vomit en
kan leiden tot de verhoging van de minimaal nodige financiele buffer.
De begroting 2014 met de meerjaren prognose t/m 2018 geeft een slechter beeld van de financiele
positie van Rochdale. Vooral de kasstroom over 2014 voldoet niet aan de criteria van het CFV, deze
voldoet weer wel over 2015. De beoordeling van de schuldenlast en het vermogen zijn beide positief.
Een positief beeld geven de laatste kwartaalrapportages. Zij laten zien dat Rochdale afstevent op een
hoger jaarresultaat over 2013 dan begroot.
Als wij de ontwikkeling van het huishoudboekje van de huurders vergelijken met dat van Rochdale,
dan constateren wij dat het tempo waarin de financiele positie van Rochdale weer gezond wordt
onevenredig ten koste gaat van de financiele draagkracht van de huurders.
Geeft Rochdale meer waar voor je geld?
U motiveert uw voorstel met het feit dat de huurder bij Rochdale minder huur betaalt per
kwaliteitspunt volgens het woningwaarderingsstelsel dan een huurder bij andere Amsterdamse
corporaties. U baseert dit argument echter op verouderde cijfers uit 2010/2011.
Op grond van de jaarverslagen 2012 is het volgende overzicht gemaakt van de prijs per punt en de
huurprijs in % van de maximaal toegestane huur, beiden voor Daeb woningen (Dienst van algemeen
economisch belang). Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 2
BEWONERSRAAD ROCHDALE
Huurin%van huurprijs
maximaal redelijk per punt
Eigen Haard
Stadgenoot
Rochdale
Ymere
De Key
Nederland
64,0%
65,4%
67,3%
68,4%
69,0%
67,2%
3,08
3,12
3,12
3,08
3,21
3,12
Rochdale heeft een prijs-/kwaliteitsniveau dat overeenkomt met het Nederlandse gemiddelde. Van
de Amsterdamse collega's heeft alleen De Key een hogere puntprijs. Hiermee hebben wij uw
argument weerlegd. Bovendlen vinden wij uw argument niet terecht. De waardering van een woning
wordt niet alleen bepaald door de kwaliteitspunten, maar ook door de onderhoudsconditie.
Rochdale heeft erkend dat het onderhoud slecht op orde is. Ook de visitatiecommissie, welke in
november 2012 een rapport heeft uitgebracht over de jaren 2008 t/m 2011, geeft u met het cijfer 4,5
hiervoor een onvoldoende. U geeft nu de hoogste prioriteit aan het inhalen van achterstallig
onderhoud. U stelt daarbij met conditiescore 4 een te laag doel (volgens de NEN norm gedefinieerd
als 'matige onderhoudstoestand'). Bovendien verlaagt u in strijd met de in 2010 met ons gemaakte
afspraak het onderhoudsbudget voor 2014 in plaats van dit extra te verhogen.
Advies Bewonersraad
Inflatievolgend voor alle huurders
De Bewonersraad geeft een negatief advies over uw voorstel huurverhoging 2014. U wilt de huren
evenals in 2013 systematisch meer laten stijgen dan de inflatie. Wij komen op voor alle huurders en
vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van
inkomens, uitkeringen en pensioenen. Wij maken ons grote zorgen over de betaalbaarheid voor de
huurders van Rochdale. Met de hierboven genoemde onderzoeken onderbouwen wij ons standpunt
dat de huurders in de knel zijn gekotnen en nog meer in de knel zullen komen.
Bovendien is de inflatie volgens ons verkeerd berekend. Het cijfer van 2,5% wordt berekend met de
zogenaamde 'ongeschoonde consumentenprijsindex', die gebaseerd is op de veronderstelling dat
verhuurders over hun huurinkomsten BTW betalen. In werkelijkheid is dat niet het gevai. De
geschoonde (afgeleide) index resulteert in een inflatiecijfer van 1,3%. Door uitte gaan van 2,5%
wordt aan de verhuurders een extra financieel voordeel gegund ten koste van de huurders. Wij
vinden dit niet terecht.
Huurders in de bijstand in de knel
U stelt voor om voor een deel van de bijstandsgerechtigden de huurstijging te matigen of te
bevriezen. Wij vinden dat u consequent moet zijn. Alle huishoudens met een inkomen op
bijstandsniveau moeten voor deze regeling in aanmerking komen, ongeacht of zij daadwerkelijk
gebruik maken van de bijstand.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 3
Als Rochdale huurders wil sparen bij de kornende huurverhoging, dan vindt de Bewonersraad dat er
voor meer groepen een regeling moet worden getroffen. Daartoe leggen wij de volgende voorstellen
aan u voor.
Huurmatiging bij de slechtste kwaliteit
Wij doen twee voorstellen om de huurverhoging te tnatigen voor woningen met een slechte
kwaliteit. Wij adviseren u om alle woningen met een conditiescore lager dan niveau 4 een
huurstijging te geven van 2,5%. Dit zijn de woningen met de definitie 'slechte' en 'zeer slechte'
onderhoudstoestand.
U stelt als hoogste prioriteit het op niveau brengen van de technische kwaliteit van het bezit en het
wegwerken van de energielabels F en G. Wij stellen voor om ook deze woningen een huurverhoging
te geven van 2,5%.
Huurmatiging naar inkomen
Verder vragen wij u de maatregel voor de bijstandsgerechtigden uit te breiden tot de doelgroep tot
€ 34.085,-. Vooral uit het OTB onderzoek blijkt dat deze groep verreweg het meest in de knel komt.
Ons voorstel is om de huur af te toppen op de aftoppingsgrenzen als deze daar bovenuit zou stijgen.
Als de huur boven deze grenzen uitkomt, dan wordt de huur bevroren.
Tot 2014 hadden wij de afspraak met Rochdale dat de gerniddelde huur niet hoger zou worden dan
84% van de maximaal redelijke huur. Deze afspraak is gemaakt nog voor introductie van de
Donnerpunten voor een deel van het bezit. Wij stellen voor de huurstijging voor de inkomensgroep
tot € 34.085,- af te toppen op 84% van maximaal redelijk.
Uit vele onderzoeken blijkt dat de inkomensgroep tussen de € 34.085,- en € 43.602,- tussen de wal
en het schip terecht is gekomen. Ook het parlement heeft dit eind 2013 met een motie onderkend.
Wij stellen voor dat de huurstijging voor deze groep maximaal 4% is.
Verder doen wij u in verband met de huurverhoging 2014 de volgende voorstellen.
Uitbreidlng betaalbaarheidsmaatregel
Als reactie op de discussie over eerdere huurverhogingen heeft Rochdale in 2013 de
betaalbaarheidsmaatregel ingevoerd: bij verhuizing wordt de huurstijging voor
meerpersoonshuishoudens binnen de doelgroep afgetopt op de aftoppingsgrens. Deze regeling geldt
alleen voor de niet populaire wijken. In 2012 hebt u berekend dat de kosten van deze maatregel op
jaarbasis € 182.000,- zijn. Uit de tussenevaluatie blijkt dat tot nu toe slechts 10 huishoudens gebruik
hebben kunnen maken van deze regeling. Op jaarbasis kost de regeling dus slechts € 10.500,-. Wij
stellen voor om de betaalbaarheidsmaatregel toe te passen voor alle woningen van Rochdale. Wij
vinden dat daarbij - ook met het oog op sociale cohesie - er geen onderscheid mag worden gemaakt
tussen wel of niet populaire wijken. Deze uitbreiding kost op jaarbasis € 4.000,-. Het budget van
€ 182.000 maakt dit mogelijk. € 167.500,- is beschikbaar voor andere maatregelen.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 4
BEWQNERSRAAD ROCHDALE
Inkomensdallng
Een huurder die te maken heeft met een inkomensdaling in 2013 moet zelf bezwaar maken tegen de
huurverhoging. Deze inkomensdaling kan het gevolg zijn van de recessie, de toename van de
werkloosheid of veroorzaakt worden door een wisselend inkomen van bijvoorbeeld zeifstandigen of
kortdurende arbeidscontracten. De inkomensverklaring over 2013 kan pas vanaf juni 2014 bij de
Beiastingdienst worden opgevraagd. Een huurder is derhalve nooit in staat om tijdig op deze grond
bezwaar te maken tegen het voorstel huurverhoging. Wij vragen u om verzoeken het gehele jaar
door in behandeling te nemen zonder dat de huurder daarvoor bezwaar hoeft te maken.
Evaluatie huurbeieid en onderzoek woonlasten
Vorig jaar hebben wij met u afgesproken om in de Werkgroep Huurbeieid een visie op het huurbeieid
te ontwikkelen. Afgesproken is om een evaluatie te houden. Wij stellen voor om in het kader van
deze evaluatie een onafhankelijk onderzoek te laten verrichten naar de ontwikkeling van de
financiele positie van de huurders van Rochdale in relatie tot de ontwikkeling van huur- en
woonlasten, om een objectief beeld te krijgen van de doelgroepen voor wie de huur- en woonlasten
onacceptabel stijgen.
Samenvatting
Hoewel wij begrip hebben voor de financiele positie van Rochdale, vinden wij dat de huurders in uw voorstel
huurverhoging onevenredig benadeeld worden. Wij komen op voor alle huurders en vinden dat de
huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens, uitkeringen en
pensioenen. Als Rochdale huurders die in de knel komen wil sparen, dan vraagt de Bewonersraad u met klem
om tneer groepen huurders te sparen dan u in uw voorliggende voorstel doet. Wij hebben u hierbij een aantal
concrete voorstellen daartoe voorgelegd. Als bijlage vindt u een opsomming van onze voorstellen.
Met vriendelijke groeten,
Namens het Bestuur
Betty Jungen
Voorzitter
Bewonersraad Rochdale
Bijlagen
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 5
Bijlage 1 bij advies huurverhoging 2014
Huurders in de regio Amsterdam in de knel
Rigo: stiigende woonlasten en toenemende armoede onder huurders
Het Rigo heeft in opdracht van de Woonbond een onderzoek gedaan naar woonlasten. Per regio is in beeld gebracht hoe
groot de armoede in 2012 is voigens de definitie van het SCP / Nibud. In de regio Amsterdam is de armoede onder huurders
als gevolg van stijgende woonlasten bijzonder groot met 32,1%- Door uitvoering van het huurbeleid van de regering en het
Woonakkoord stijgt de armoede nog verder naar 37,6%. De armoede is in de stadsregio Amsterdam daarmee groter dan
gemiddeld in Nederland.
i2012 2017
! Armoede en woonlasten
|Woonquote
lender armoedegrens SCP
29,6% 33%
Regio Amsterdam
32,1% 37,6%
28% 35%
|Nederland
Bron: woonlasten van huurders; Rigo / Woonbond juli 2013
OTB: Huren stiieen boven de Nibud huurquote uit.
In opdracht van "De Vernieuwde Stad" heeft het onderzoeksinstituut OTB een onderzoek gedaan naar de effecten van het
huurprijsbeleid op de ontwikkeling van de woonuitgaven. De resultaten zijn vastgelegd in de rapportage "Marktconforme
huren en woonuitgaven".
m
Bron: Marktconforme huren en woonlasten OTB rnaart 2013
11 i
Inkomensgroepien
<33.000 met rechtop
huurtoeslag
<33.000 zonder recht op
huurtoeslag
Huishoudgrootte
Huishoudgrootte
1 persoon
2 of meer
1 persoon
2 of meer
personen
personen
Netto %
netto %
Netto %
netto %
huur boven huur boven huur boven huur boven
quote Nibud quote Nibud quote Nibud quote Nibud
Nederland
quote
quote
quote
quote
2012 27,9 26,5 20,0 42,4 26,9 7,5 21,3
7,6
2017
28,7 | 29,3,'
20,5
44,2
33.000 -43.000
> = 43.000 Huishoudgrootte
Huishoudgrootte
Huishoudgrootte
2 of meer
personen
netto %
netto %
huur boven huur boven
quote Nibud quote Nibud
quote
quote
1 persoon
2 of meer
personen
netto %
netto
huur boven huur boven
quote Nibud quote Nibud
quote
22,8
0,8
19,7
4,5
1 persoon
19,0
1,7
14,8
0,9
28,6 11,7
22,7
11,3
25,2
2,1
21.8
7,6
23,5
1,4
18,8
1,7
30,5 16,3
24,1
18,0
27,6
3,3
23,9
12,7
27,9
3,6
22,7
8,7
L— _ -
2022
29,2
30,3
20,7 I 44,5
111'
2012
31,5
38,5
21,3
52,3
25,2
6,2
20,2
7,4 21,0
0,8
20,3
13,4
19,1
3,7
15,0
1,3
2017
32,0
40,4
21,9
53,9
27,0
11,9
21,4
8,2 23,4
1,7
22,3
15,3
23,6
3,7
19,0
2,9
2022
32,5
42,2
22,2
54,6
28,9
14,9
22,7
15,8 25,9
1,7
24,4
19,6
28,5
6,6
23,5
10,4
Het onderzoek geeft inzicht in de ontwikkeling voor de verschillende inkomensgroepen. OTB laat de huurquote zien in 2012
en de verwachte huurquote aan het eind van het huidige kabinetsperiode in 2017 en in 2022. Uitgangspunt is het
regeringsbeleid aangevuld met het Woonakkoord. In verschillende scenario's heeft het OTB beperkingen aangebracht voor
de huurstijging. In de tabel is uitgegaan van beperking van de huurstijging binnen het huidige woningwaarderingstelsel met
een aftopping op 4,5% van de WOZ waarde en een aftopping op de liberalisatiegrens.
Voor alle inkomensgroepen is de conclusie dat voor een deel van de huurders de huurprijs uitstijgt boven de netto
huurquote zoals het Nibud dat verantwoord vindt. Voorai in de lage inkomensgroep zijn de percentages schrikbarend hoog:
Van de eenpersoonshuishoudens gaat 29% en van de tweepersoonshuishoudens gaat 44% met een inkomen tot € 33.000
meer huur betalen dan de Nibud-normen. De conclusie voor de regio Groot-Amsterdam zijn nog schrikbarender: 40% tot
54% van de huurders in deze inkomensgroep krijgt te maken met een huur boven de Nibud-norm.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad6
Huren in de reeio Amsterdam bii verhuizine gesteeen met 22%. inkomens eedaald met 5%
WoningNet heeft voor de regie's Utrecht; Stadsregio Amsterdam en de Stedendriehoek onderzocht of het vvaar Is dat
nieuvve huurders een steeds hogere huur betalen voor sociale huurwoningen tervvijl hun inkomen daalt. De gemiddelde
netto huurprijs voor vrijkomende sociale huurwoningen ging tussen 2010 en 2013 omhoog van € 448,- naar € 556,-. Dat
betekent dat nieuvve huurders van een sociale huurwoning in drle jaar te maken hebben gekregen met een stijging van de
gemiddelde huur van 24%. De grootste stijging Is te zien in regio Utrecht (31%), gevolgd door Stadsregio Amsterdam met
22% en daarna de Stedendriehoek met 20%.
Het bruto-inkomen van huurders nam in 2011 nog toe, maar daarna is een dalende trend ingezet. Het gemiddelde inkomen
neemt in de Stedendriehoek af met 6%, in de Stadsregio Amsterdam met 5% en in Utrecht met 2%. Dit betekent dat de
financiele druk op huurders die verhuisd zljn naar een sociale huurwoning hoger Is geworden. Als je de netto huur en het
bruto Inkomen naast elkaar legt, zie je dat het aandeel van het hulshoudinkomen dat huurders aan huur besteden stijgt.
WoningNet heeft berekend dat In 2010 circa 30% van het bruto inkomen opging aan huur, in 2013 is dit gestegen naar 37%.
WoningNet trekt de conclusle dat de door de corporaties gewenste doorstroming nog verder in gevaar komt. Het
wonlngaanbod dat betaalbaar is voor de doelgroep neemt bovendlen af.
Tabel ontwikkeling huurprijs nieuvve huurders en inkomens
Utrecht
Amsterdam
Steden
driehoek
stijging huurprijs nieuwe
24% 31%
20%
-sr. -2%
-6%
huurder
daling bruto inkomen
Bron: Betaalbaarheld van sociale huur; WoningNet december 2013
Wonen in Amsterdam (WIA) Gemeente Amsterdam dec. 2013
De gemeente Amsterdam onderzoekt elke twee jaar de ontwikkeling van de huren en het aantal woningen in de
verschillende woningmarktsegmenten en de inkomens. Ult de WIA 2013 blljkt dat het aandeel goedkope en betaalbare
huurwoningen in de periode 2005 t/m 2013 Is afgenomen van 67% naar 51%. De netto huurquote is in Amsterdam
gestegen van 24% in 2009 naar 28,2% in 2013.
Tussen de Wal en het Schip
Naar aanleiding van de het besluit van de Europese Commissie tot beperking van het werkgebied van corporaties onder
andere tot toewijzing van huurders tot inkomens tot € 34.085,- en een maximale huurgrens van € 699,48 zijn verschillende
onderzoeken naar de gevolgen daarvan ultgevoerd. De belangenorganlsaties Woonbond en Aedes kvvamen tot de conclusie
dat de middenlnkomens tussen de wal en het schip terecht komen. Het Planbureau voor de Leefomgeving kwam in 2013
tot de conclusie dat de zoektijd van de middengroepen vooral tussen de € 33.000 en € 43.000 flink toe neemt. Het
Planbureau constateert ook dat de regeling niet het beoogde effect op de doorstroming heeft. Zij verwacht niet dat private
partijen In de vrlje sector gaan investeren. De Tweede Kamer heeft daarop eind 2013 een motle aangenomen om de
inkomensgrens te verhogen van € 34.000,- naar € 38.000,-.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 7
Samenvatting advlezen Bewonersraad Rochdale Huurverhoging 2014
1. De Bewonersraad geeft een negatief advies over uw voorstel huurverhoging 2014. Wij
vinden dat de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling
van inkomens, uitkeringen en pensioenen.
Huurmatiging naar inkomen
2. Wij vinden dat u consequent moet zijn. Alle huishoudens met een inkomen op
bijstandsniveau moeten voor deze regeling in aanmerking komen, ongeacht of zij
daadwerkelijkgebruikmaken van de bijstand.
Als Rochdale huurders wil sparen bij de komende huurverhoging dan vindt de Bewonersraad
dat er voor meer groepen een regeling getroffen moet worden. Daarvoor doen we de
volgende voorstellen.
3. De maatregel voor de bijstandsgerechtigden uitbreiden tot de doelgroep tot € 34.085,-: wij
stellen ook voor de huurstijging voor de inkomensgroep tot € 34.085,- af te toppen op 84%
van maximaal redelijk.
4. De inkomensgroep tussen de € 34.085,- en € 43.602,-: wij stellen voor dat de huurstijging
voor deze groep maximaal 4% is.
Huurmatiging naar kwaliteit
5. Wij adviseren u om alle woningen met een conditiescore lager dan niveau 4 een huurstijging
te geven van 2,5%.
6. Woningen met de energielabels F en G: wij stellen voor om ook deze woningen een
huurverhoging te geven van 2,5%.
Overige voorstellen
7. Wij stellen voor om de betaalbaarheidsmaatregel toe te passen voor alle woningen van
Rochdale.
8. Bezwaar huurverhoging bij inkomensdaling in 2013: wij vragen u om verzoeken het gehele
jaar door in behandeling te nemen zonder dat de huurder daarvoor bezwaar hoeft te maken.
9. Wij stellen voor om in het kader van de evaluatie een onafhankelijk onderzoek te laten
verrichten naar de ontwikkeling van de financiele positie van de huurders van Rochdale in
relatie tot de ontwikkeling van huur- en woonlasten.
14.005 Advies Huurverhoging 2014
2014 0318 blad 8