Transcript de residentiele vastgoedmarkt in belgie

DE RESIDENTIELE VASTGOEDMARKT IN BELGIE
Turnhout
Donderdag, 12 Juni 2014
2
12 June 2014
Arendonk
Baarle-Hertog
Balen
Beerse
Dessel
Geel
Grobbendonk
Herentals
Herenthout
Herselt
Hoogstraten
Hulshout
Kasterlee
Lille
Meerhout
Merksplas
Mol
Olen
Oud-Turnhout
Ravels
Retie
Rijkevorsel
Turnhout
Vorselaar
Vosselaar
Westerlo
Laakdal
Arendonk
Baarle-Hertog
Balen
Beerse
Dessel
Geel
Grobbendonk
Herentals
Herenthout
Herselt
Hoogstraten
Hulshout
Kasterlee
Lille
Meerhout
Merksplas
Mol
Olen
Oud-Turnhout
Ravels
Retie
Rijkevorsel
Turnhout
Vorselaar
Vosselaar
Westerlo
Laakdal
15
10
5
0
-5
-10
-15
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
Arendonk
Baarle-Hertog
Balen
Beerse
Dessel
Geel
Grobbendonk
Herentals
Herenthout
Herselt
Hoogstraten
Hulshout
Kasterlee
Lille
Meerhout
Merksplas
Mol
Olen
Oud-Turnhout
Ravels
Retie
Rijkevorsel
Turnhout
Vorselaar
Vosselaar
Westerlo
Laakdal
Dé vastgoedmarkt bestaat niet …
Gewone woonhuizen
Prijswijziging 2011-2013
Villa’s
Appartementen
3
12 June 2014
… maar er zijn wel tendenzen
Vastgoedprijzen (index, 1992 = 100)
België
500
Vlaanderen
500
Woonhuizen
Villa's
Appartementen
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Wallonië
Brussel
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Bron: NIS
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
4
12 Juni 2014
Spectaculaire prijsstijging Belgisch vastgoed
1000
Belgische huizenprijzen
900
800
700
600
500
400
300
200
100
Index, 1975 = 100
0
Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
5
12 June 2014
Gecorrigeerd voor inflatie: 30 jaar hausse in Belgisch vastgoed
300
Belgische huizenprijzen (gecorrigeerd voor inflatie)
250
+200%
200
150
-38%
100
50
Index, 1975 = 100
0
Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
6
12 June 2014
In internationaal perspectief
Huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie
300
250
België
Duitsland
Nederland
VS
Spanje
200
150
100
50
Index, 1975 = 100
0
Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
7
12 June 2014
Dezelfde koopkracht koopt de helft zoveel huis
Huizenprijzen versus beschikbaar inkomen
180
België
160
140
120
100
80
60
Index, langetermijngemiddelde = 100
40
Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
8
12 June 2014
In internationaal perspectief
Huizenprijzen versus beschikbaar inkomen
180
160
België
Duitsland
Nederland
VS
Spanje
140
120
100
80
60
Index, langetermijngemiddelde = 100
40
Q1 1975 Q1 1979 Q1 1983 Q1 1987 Q1 1991 Q1 1995 Q1 1999 Q1 2003 Q1 2007 Q1 2011
9
12 June 2014
Belgische huizenmarkt is duur
Waardering huizenprijzen
60
40
↑ duurder
20
0
-20
-40
Gemiddelde van prijs-inkomen en prijs-huur ratio’s (2013, langetermijngemiddelde = 0)
ISR
JAP
KOR
GER
POR
IRL
GRE
USA
CHE
ITA
ESP
DNK
AUT
NDL
FIN
SWE
GBR
FRA
AUS
NOR
CAN
NZL
BEL
-60
Bron: OECD
10
Belgische huizenmarkt is duur volgens de ECB
11
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
12
12 June 2014
Aantal gezinnen blijft toenemen…
Aantal gezinnen (‘000)
6000
Jaarlijkse groei:
70-80 1.0
80-90 1.0
90-00 0.7
00-10 0.9
10-20 0.8
20-30 0.5
5500
5000
4500
4000
3500
3000
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Bron: Statbel , Centrum voor Sociaal beleid Herman Deleeck
13
… maar gezinnen worden kleiner
Gemiddeld aantal personen per gezin
3
2.8
2.6
2.4
2.2
2
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
Bron: Statbel , Centrum voor Sociaal beleid Herman Deleeck, Oxford Economics
14
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
Rente
15
12 June 2014
Decennialange daling van de rente komt ten einde
Rente op obligaties met looptijd boven 6 jaar
16
14
12
10
8
6
4
2
0
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
16
Daling van de hypotheekrente achter de rug
Vast
Variabel
7
6
Variabel tarief en initiële rentevaste periode tot één jaar
OLO op 1 jaar
6
5
5
4
4
3
3
2
2
1
1
Initiële rentevaste periode voor meer dan vijf en tot tien jaar
OLO op 10 jaar
0
Jan-03
Jan-05
Jan-07
Jan-09
Jan-11
Jan-13
0
Jan-03
Jan-05
Jan-07
Jan-09
Jan-11
Jan-13
17
12 June 2014
Risico op renteschok beperkt
Groei- en inflatievooruitzichten
ECB: 0% voor jaren
Financiële repressie
18
12 June 2014
Determinanten van de residentiële vastgoedmarkt
Demografie
Rente
Inkomensgroei
19
12 June 2014
Inkomensgroei
4.5
Netto beschikbaar gezinsinkomen
BBP
4
Gemiddelde reële jaarwijziging (in %)
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
70-80
80-90
90-00
00-13
20
12 June 2014
Weinig opwaarts potentieel
15
Huizenprijzen (ECB)
Model*
10
5
0
-5
-10
Reële jaarwijziging in %
-15
1975
1979
1983
1987
1991
1995
1999
2003
(*) Model op basis van aantal gezinnen, inkomensgroei, rente en consumentenvertrouwen
2007
2011
2015
21
12 June 2014
Beperkt risico op een crash
Geen overaanbod
22
12 June 2014
Geen Spaanse of Ierse toestanden in België
Residentiële bouw
(in % van bbp)
14
12
10
8
6
4
2
België
Buurlanden
Ierland
Spanje
0
1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
2006
2010
2014
Bron: Ameco, Petercam
23
Geen overaanbod aan woningen
Aantal woningen per gezin
1.11
1.10
1.09
1.08
1.07
1.06
1.05
1992 1995 1998 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
24
12 June 2014
Beperkt risico op een crash
Geen overaanbod
Gezonde hypotheekmarkt
25
12 June 2014
Stevige toename van de schulden van de gezinnen…
60
Hypothecaire schuld
55
Totale schuld
50
In % van het BBP
45
40
35
30
25
20
Q1 1993
Q1 1996
Q1 1999
Q1 2002
Q1 2005
Q1 2008
Q1 2011
26
12 June 2014
… maar rentelast blijft onder controle
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
Rentebetalingen door de gezinnen
(in % van het beschikbare inkomen)
1.0
0.5
0.0
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
27
12 June 2014
Totale schuldenlast van de gezinnen blijft binnen de perken
Totale schuld van de gezinnen
(in % van het beschikbare inkomen)
300
2002
2012
250
200
150
100
50
0
It
Fra
Ger
Aut
Bel
EMU
Fin
Por
Spa
UK
Swe
Irl
Neth
Dk
28
12 June 2014
Beperkte gevoeligheid voor rentestijging
Nieuwe hypotheekleningen volgens type
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1997
1999
2001
2003
2005
2007
Vast
Variabel (initieel > 10j)
Variabel (initieel > 3-5j)
Variabel (initieel > 0-3j)
2009
2011
2013
Variabel (initieel > 5-10j)
29
12 June 2014
Beperkte gevoeligheid voor rentestijging
Aandeel van leningen met vaste rentevoet in % van totaal
(in %, gemiddelde Q4 2010 - Q4 2013, nieuwe leningen)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
België
Duitsland
VK
Zweden
Denemarken
Spanje
Ierland
30
Default ratio blijft zeer laag
Wanbetalingen gelinkt aan werkloosheid
1.90
2.0
Default ratio
1.85
1.5
Werkloosheidsgraad (jaarwijziging, rs)
1.80
1.0
1.75
0.5
1.70
0.0
1.65
-0.5
1.60
-1.0
1.55
-1.5
1.50
Aantal achterstallige kredieten in % van totaal aantal uitstaande hypotheken
1.45
2007-01
-2.0
2008-01
2009-01
2010-01
2011-01
2012-01
2013-01
2014-01
Bron: Centrale voor Kredieten aan Particulieren
31
Stabilisatie op de residentiële vastgoedmarkt
Transacties
Prijzen
15
140
130
10
120
5
110
0
100
90
-5
80
-10
70
Reële jaarwijziging in %
-15
Aantal in ‘000
60
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
32
12 June 2014
5 redenen waarom residentieel vastgoed niet meer interessant is
als investering
Verwachte huuropbrengst van 3%
Waardering: beperkte meerwaardemogelijkheden (vs registratierechten)
Risico’s
Rente: op termijn naar hogere rente
Fiscaliteit: wordt zo goed als zeker zwaarder voor verhuurders
Regelgeving mbt energie-efficiëntie e.d. impliceert extra kosten
33
12 June 2014
Alternatieve investeringsmogelijkheden in vastgoed
België: bepaalde niches: stadcentra, studenten, serviceflats …
België: logistiek en retail
Duitsland: residentieel
Rest van Europa: logistiek, retail of kantoren in functie van regio
34
12 June 2014
No need to panic
Geen stijgingspotentieel
Risico op vastgoedcrash beperkt
Er zijn betere investeringsmogelijkheden dan residentieel vastgoed
in België
35
12 June 2014
Petercam N.V.
Sint Goedeleplein 19
1000 Brussel
Tel.: +32 (0)2 229 63 11
Fax : +32 (0)2 229 65 98
Bart Van Craeynest
Hoofdeconoom
[email protected]
Tel.: +32 (0)2 229 62 32
My blog:
https://insights.petercam.com
Twitter: @BVanCraeynest
Brussels – Frankfurt – London - Luxemburg - Madrid - Geneva
36
12 June 2014