29 Engelgeer/Engelgeer

Mr. M.H.P. dE Wit

in elke aflevering van

HIP

wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. in deze aflevering wordt het arrest van de Hoge raad van 1 november 2002,

NJ

2004, 114

(Engelgeer/Engelgeer)

behandeld over de betekenis van de inhoud van een opzeggingsbrief voor 290-bedrijfsruimte.

24 de kwestie en procedure J

acobinus Engelgeer (hierna: Jacobinus) huurde van zijn broer Willem Engelgeer (hierna: Willem) een kiosk aan de Boulevardweg in Harderwijk. Deze kiosk, waarin Ja cobinus een winkel (dus bedrijfsruimte in de zin van arti kel 7:290 BW) exploiteerde, was gelegen naast de kiosk, waarin Willem zelf een vishandel annex cafetaria met ter ras exploiteerde. Willem wilde de huurovereenkomst met Jacobinus beëindigen. In de opzeggingsbrief die Willem aan Jacobinus zond, stond onder meer als reden vermeld dat hij ‘ten behoeve van zijn dochter’ de door Jacobinus ge huurde kiosk wilde verbouwen en eveneens als vishandel in gebruik wilde gaan nemen. rechtbank heeft miskend dat de opzeggingsgrond aangevoerd in de opzegbrief in beginsel het kader van de procedure bepaalt; in de opzeggingsbrief is sprake van een door de verhuurder gewenste uitbreiding van zijn activiteiten, met name door het in zijn bedrijf een positie doen innemen door zijn dochter, niet dat het innemen van die positie door die dochter noodzakelijk is voor het voortbestaan van het bedrijf van verhuurder. Het cassatiemiddel richtte zich tegen die ruime uitleg van de opzeggingsbrief.

Oordeel Hoge raad

Jacobinus stemde niet in met de opzegging, waarna Willem zijn broer dagvaardde voor de kantonrechter te Harderwijk om de huurovereenkomst te laten eindigen. Aan de vordering legde Willem ten grondslag dat hij en/of zijn dochter de verhuurder kiosk persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 5 november 1997 de vordering tot vaststelling van de einddatum (op 1 juni 1999) op grond van dringend eigen gebruik toegewezen. In appel heeft de rechtbank de vordering eveneens toegewezen op grond van dringend eigen gebruik. Bij de toewijzing van de vordering overwoog de rechtbank dat Willem, in het kader van zijn beroep op dringend eigen gebruik, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het voor het voortbestaan van de onderhavige onderneming (een familiebedrijf), noodzakelijk is dat zijn dochter in het bedrijf kan blijven werken en daarin een toekomst als mede-ondernemer kan worden geboden en dat dit alleen kan als het bedrijf mogelijkheden heeft om uit te breiden. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van Jacobinus, met bewoordingen die direct zijn ontleend aan het Ha viltex-arrest.

1 Hij oordeelde dat bij de uitleg van een op zeggingsbrief niet de letterlijke tekst van de opzeggings brief beslissend is, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht, alsmede of, voorafgaand aan de opzeg gingsbrief reeds overleg tussen huurder en verhuurder over de voorgenomen beëindiging heeft plaatsgevonden.

2 Het cassatieberoep tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van de opzeggingsbrief werd door de Hoge Raad verworpen. Die uitleg is veelal feitelijk en kan slechts bij uitzondering in cassatie worden getoetst, aldus de Hoge Raad. Daarmee heeft de feitenrechter veel vrijheid bij de uitleg van de opzeggingsbrief, en aldus faalde de klachten van Jacobinus daaromtrent.

Jacobinus gaat in cassatie. Het middel klaagt dat de 1 2 HR 13 maart 1981,

NJ

1981, 635, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.

HR 1 november 2002,

NJ

2004, 114, ECLI:NL:HR2002:AE7369, r.o. 3.5.

SDU UITGEVERS / NUMMER 1, MAART 2014

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

Belang voor de huidige praktijk

Als de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd en de huurder stemt daarna niet schriftelijk in met de beëindiging van de huur, is de verhuurder aangewezen op een gerechtelijke procedure om het einde van de huur te realiseren. Een door de verhuurder opgezegde overeenkomst blijft ook na de dag waartegen is opgezegd van kracht, totdat de rechter onherroepelijk (toewijzend) heeft beslist op een door de verhuurder ingestelde beëindigingsvordering. Pas als het toewijzend vonnis onherroepelijk is – dat wil zeggen dat daartegen geen rechtsmiddel (verzet, hoger beroep, cassatie) meer openstaat – eindigt de overeenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip. De verhuurder moet de beëin digingsvordering baseren op de gronden die hij reeds in de opzeggingsbrief heeft vermeld. Hij kan deze gronden niet meer aanvullen of wijzigen. De verhuurder kan de

feitelijke grondslag

voor de in de opzegging vermelde grond nog wel enigszins wijzigen.

3

Engelgeer/Engelgeer

blijft van belang. Het laat zien dat het voor de verhuurder van groot belang blijft om de opzeggingsgrond(en) duidelijk te vermelden in de opzeggingsbrief, zo mogelijk aangevuld met een beroep op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

Over de auteur

Mr. Michiel de Wit is advocaat bij Lexence N.V.

HIP classIc TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

NUMMER 1, MAART 2014 / SDU UITGEVERS 3 HR 13 juni 2008,

NJ

2008, 338

(To/Wong)

, ECLI:NL:HR:2008:BC6116.

25