НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ Санкт-Петербург - Москва Апрель 2014 ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ.
Download ReportTranscript НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ Санкт-Петербург - Москва Апрель 2014 ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ.
Slide 1
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 2
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 3
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 4
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 5
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 6
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 7
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 2
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 3
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 4
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 5
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 6
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7
Slide 7
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
И НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ТОРГОВ
Санкт-Петербург - Москва
Апрель 2014
ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, РЫНОК
ЦЕНА – ЭТО ДЕНЕЖНАЯ СУММА, ЗАПРАШИВАЕМАЯ, ПРЕДЛАГАЕМАЯ ИЛИ
УПЛАЧЕННАЯ ЗА АКТИВ. ЦЕНА МОЖЕТ ОТЛИЧАТЬСЯ ОТ СТОИМОСТИ,
КОТОРУЮ ДРУГИЕ ЛИЦА МОГУТ ПРИПИСЫВАТЬ АКТИВУ.
СТОИМОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ НЕ ФАКТОМ, А МНЕНИЕМ О НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ
ЦЕНЕ, КОТОРАЯ БЫЛА БЫ ЗАПЛАЧЕНА ЗА АКТИВ ПРИ ЕГО ОБМЕНЕ.
РЫНОК – ЭТО СРЕДА, В КОТОРОЙ ПРОИСХОДИТ ОБМЕН ТОВАРАМИ УСЛУГАМИ
МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЯМИ И ПРОДАВЦАМИ ПОСРЕДСТВОМ МЕХАНИЗМА ЦЕН.
ССЫЛКИ МСО НА «УЧАСТНИКОВ РЫНКА» РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ НА ВСЮ
СОВОКУПНОСТЬ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, КОМПАНИЙ И ДРУГИХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
КОТОРЫЕ
УЧАСТВУЮТ В РЕАЛЬНЫХ СДЕЛКАХ ИЛИ КОТОРЫЕ ПЛАНИРУЮТ
ВСТУПИТЬ В СДЕЛКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К КОНКРЕТНОМУ АКТИВУ.
Международные стандарты оценки МСО-2011, СРОО РОО, 2013
2
МОЖЕТ ЛИ ОЦЕНЩИК ТОЧНО УКАЗАТЬ
ВЕЛИЧИНУ СТОИМОСТИ?
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ – ХАРАКТЕРИСТИКА ВСЕГО РЫНКА. НЕДОСТУПНОСТЬ
ДЛЯ ОЦЕНЩИКА РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ О ВСЕХ СДЕЛКАХ И
ПРЕДЛОЖЕНИЯХ – ЕСТЕСТВЕННЫЙ И НЕПРЕОДОЛИМЫЙ ОГРАНИЧИТЕЛЬ
«ТОЧНОСТИ» ОЦЕНКИ.
САМЫЙ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ И КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ОЦЕНЩИК, НЕ ВИДЯ
ВСЕГО РЫНКА, НЕ МОЖЕТ ЗНАТЬ «ИСТИННУЮ» ВЕЛИЧИНУ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ. ОН МОЖЕТ УКАЗАТЬ ЛИШЬ ВЕЛИЧИНУ ЕЕ ОЦЕНКИ,
ПОЛУЧЕННУЮ ПО ЧАСТИ РЫНКА.
В НЕКОТОРЫХ СЛУЧАЯХ ОЦЕНЩИК СПОСОБЕН РАССЧИТАТЬ ГРАНИЦЫ
ИНТЕРВАЛА, В КОТОРОМ МОЖЕТ НАХОДИТЬСЯ ОЦЕНИВАЕМАЯ СТОИМОСТЬ.
В БОЛЬШИНСТВЕ ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ ГРАНИЦЫ ЭТОГО ИНТЕРВАЛА
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ МОГУТ БЫТЬ СФОРМИРОВАНЫ ЛИШЬ КАК
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ ОЦЕНЩИКА.
3
ОЦЕНКА ГОМОГЕННЫХ ТОВАРОВ
6
5
На рынке наблюдается разброс цен на товары, не
отличающиеся потребительскими свойствами.
3
4
119 товаров, 1210 цен:
Коэффициент осцилляции цен = размах/среднее:
- в половине случаев превышает 18%.
- достигает значений 39%
2
3
2
1
1
0
66805
72252
77699
http://www.avg.ru/all/methodologicaldevelopments/2012/4/970
0
1620
1705
1790
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Рыночная стоимость – средняя цена по всему рынку.
Границы возможных значений (интервала
неопределенности) РС:
0%
10%
20%
30%
40%
Рыночная стоимость может принимать любое
значение из этого интервала, рассчитанного
относительно средней цены по наблюдаемой
выборке.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3657
4
ОЦЕНКА ГЕТЕРОГЕННЫХ
ТОВАРОВ
Получены соотношения для указания интервала неопределенности рыночной
стоимости, рассчитанной:
методами многомерного регрессионного анализа
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3750;
методами линейной алгебры
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3723
методом парных продаж
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3794
Имеются предварительные оценки неопределенности оценки РС
методом количественных корректировок
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3730
5
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рекомендовать оценщику помимо указания в отчете
итогового результата оценки стоимости указывать
возможные границы интервала, в котором, по его мнению,
может находиться эта стоимость
В ситуациях, когда возможен численный расчет границ интервала
неопределенности, рекомендуется включать его в отчет об оценке
Определять стартовую цену на торгах, предусматривающих
повышение цены в процессе их проведения, по нижней
границе указанного оценщиком интервала
неопределенности, но не ниже 80% от итогового результата
оценки, указанного в отчете
6
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5
Тел.: +7 (812) 334-69-02, +7 (921) 935-99-56,
http://www.info-russia.org
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ
Николай Баринов
FRICS, к.т.н.,
Член Экспертного совета НП СРОО СПО,
член Совета НСОД
E-mail: [email protected]
Tel.: +7 921 941 9037
7