Transcript Klicka här för att ladda ner bilagorna!

SENIORBOENDE
BILAGOR
BILAGEFÖRTECKNING se även huvudtextens innehållsförteckning, sid 3
1. Exempel på stadgar för ideell förening (jämte turordningsregler)
2. Exempel på tolkning/verksamhetsplan
3. Exempel på OH-material för diskussion med kommunen.
4. Exempel på skrivelse till kommunen.
5. Exempel på avsiktsförklaringar (1. byggherre, 2 .annan förening)
6. Olika upplåtelseformer
7. Byggtekniskt basprogram
7.1 utvändigt
2
7.1.1 entréer
2
7.1.2 utvändiga gångytor 2
7.1.3 mark
3
7.1.4 bilplatser
3
7.2 invändigt, allmänt
3
7.2.1 gemensamhetslokaler 3
7.2.2 trapphus
4
7.2.3 trappor
7.2.4 hissar
7.2.5 förråd
7.2.6 garage
7.3 invändigt, bostäder
7.3.1 fönster
7.3.2 dörrar
7.3.3 balkonger
8. Exempel på granskningsmall
9. Fördjupning av kapitel 5
10. Fördjupning av kapitel 6
11. Exempel på program för studiecirkel.
12. Exempel på bygg- och husmöteserfarenheter.
4
4
5
5
5
5
6
6
B1:1-4
B2:1-3
B3:1-5
B4:1-3
B5:1-2
B6:1-4
B7:1-10
7.3.4 förvaring
7.3.5 hygienutrymmen
7.3.6 kök
7.3.7 sovrum
7.4 installationer
7.4.1 generellt
7.4.2 elsystem
7.4.3 vatten/avlopp
7.4.4 ventilation
6
7
7
8
8
8
8
9
10
B8:1-2
B9:1-9
B10:1-9
B11:1
B12:1-4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B1. EXEMPEL PÅ STADGAR FÖR IDEELL FÖRENING
STADGAR FÖR KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING
§ 1 FIRMA
Föreningens firma är Karlskrona Seniorhusförening
§ 2 ÄNDAMÅL
Föreningen är en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre,
seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att
- verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet av insatser
från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus
- insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt,
- söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad,
- söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser
- utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av seniorhus,
- förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer,
- förhandla med kommun och myndigheter,
- vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner,
- ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ,
- verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de seniorhus föreningen initierat,
- förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar,
- förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar,
- samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål.
§ 3 SÄTE
Styrelsen har sitt säte i Karlskrona kommun.
§ 4 VERKSAMHETSOMRÅDE
Föreningens verksamhetsområde är i första hand Karlskrona centralort samt de närliggande tätorterna
Lyckeby, Nättraby och Rödeby.
§ 5 ANTAGANDE AV MEDLEM
Till medlem antages juridiska och fysiska personer (individuellt medlemskap), som förväntas bidraga
till förverkligandet av föreningens ändamål och följa föreningens stadgar och beslut.
§ 6 MEDLEMSAVGIFT
Medlem är skyldig att årligen erlägga av årsmötet fastställd medlemsavgift. Medlemsavgift skall erläggas inom fyra veckor efter avisering.
§ 7 UPPSÄGNING AV MEDLEMSKAP
Uppsägning till utträde ur föreningen skall ske skriftligen och tillställas styrelsen.
Efter avgång ur föreningen har medlem inte rätt att deltaga i överläggningar och beslut om föreningens
angelägenheter.
§ 8 UTESLUTNING
Medlem som uppenbart bryter mot föreningens stadgar, inte följer i behörig ordning fattade beslut
eller som annars motarbetar föreningens intressen eller ändamål, får uteslutas av föreningsmöte.
Medlem som inte inom sex månader efter avisering inbetalat medlemsavgift skall med omedelbar verkan anses ha utträtt ur föreningen.
Den som uteslutits eller utträtt förlorar omedelbart sin rätt att delta i överläggningar och beslut om
föreningens angelägenheter.
§ 9 STYRELSE
Föreningens angelägenheter handhas av en styrelse som består av fem till nio ordinarie ledamöter och
av tre till fem suppleanter.
- Styrelseledamöterna väljs vid årsmöte bland föreningens medlemmar. Valen gäller för tiden fram till
dess nästa ordinarie årsmöte har hållits.
- Ordföranden och vice ordföranden väljs för en tid av ett år. Övriga ledamöter väljs för en tid av två år
i sådan ordning, att normalt en halv styrelse väljs varje år.
B 1:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
- Styrelsen utser inom sig sekreterare, kassör och övriga funktionärer.
- Styrelsen är beslutför när antalet ledamöter överstiger hälften av hela antalet ordinarie ledamöter.
Varje ledamot har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden.
- Ordföranden kallar till styrelsemöte. Styrelsemöte skall hållas minst 5 ggr per år.
Ordföranden är skyldig att kalla till styrelsemöte när minst en ordinarie ledamot begär det.
- Styrelsen är skyldig att föra protokoll vid sammanträden.
- Styrelsen kan tillsätta arbetsgrupper för avgränsade uppgifter och därvid välja deltagare även utanför
föreningen.
- Styrelsen arrangerar föreningsmöten
§ 10 FIRMATECKNARE
Föreningens firma tecknas av styrelsen och av den eller dem, som styrelsen därtill utser.
§ 11 ÅRSREDOVISNING
Styrelsen är skyldig att upprätta och avlämna årsredovisningshandlingar omfattande förvaltningsberättelse, resultaträkning och balansräkning.
Årsredovisningen skall avlämnas till revisorerna senast sex (6) veckor före ordinarie årsmöte.
§ 12 RÄKENSKAPSÅR
Föreningens räkenskapsår är kalenderår.
§ 13 REVISORER
För granskning av styrelsens förvaltning och föreningens räkenskaper utses årligen vid ordinarie årsmöte för tiden fram till dess nästa ordinarie årsmöte hållits två revisorer och högst en revisorssuppleant.
Revisorerna och suppleanten får utses både inom och utom medlemskretsen.
§ 14 REVISION
Årsrevisionen skall vara verkställd och berättelse däröver inlämnad till styrelsen senast två veckor före
ordinarie årsmöte.
§ 15 FÖRENINGSMÖTEN
Ordinarie årsmöte skall hållas senast under maj månad.
- Extra föreningsmöte skall hållas när styrelsen finner det erforderligt eller då det för uppgivet ändamål
skriftligen begärs av minst en revisor eller minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar.
- Mötet är beslutsmässigt med det antal medlemmar som är närvarande. Beslut fattas med enkel majoritet. Varje medlem har en röst; vid lika röstetal avgör ordföranden.
- Årsmöte öppnas av styrelsens ordförande och vid förfall för denne av den som styrelsen utsett.
- Kallelse till årsmöte skall ske skriftligen genom brev eller, till dem som medgivit, med e-post. Kallelse till ordinarie årsmöte skall vara utsänd senast två veckor före årsmötet.
- Förslag från medlemmar, som avses behandlade vid årsmöte, skall vara inlämnade senast tre veckor
före mötet till styrelsen, som har att till mötet avge yttrande över förslagen.
- I kallelsen skall anges de ärenden som skall bli föremål för behandling.
- Styrelsen skall omedelbart underrätta revisorerna att kallelse utgått till föreningsmöte.
§ 16 ÄRENDEN PÅ ORDINARIE ÅRSMÖTE
Vid ordinarie årsmöte skall följande ärenden förekomma:
1. Val av ordförande för årsmötet
2. Val av sekreterare för årsmötet
3. Upprättande av närvarolista som underlag för röstlängd
4. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet, tillika rösträknare
5. Fråga om årsmötet utlysts i behörig ordning
6. Beslut om dagordning
7. Styrelsens redovisningshandlingar för det senaste verksamhetsåret
8. Revisorernas berättelse
9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning
10. Beslut om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna
11. Beslut om verksamhetsplan, arvoden och medlemsavgift
B 1:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
12. Val av styrelse
a) fastställande av antal ordinarie ledamöter och suppleanter
b) val av ordförande
c) val av vice ordförande
d) val av övriga ordinarie ledamöter
e) val av styrelsesuppleanter
13. Val av revisorer och revisorssuppleant
a) val av två ordinarie revisorer
b) val av en revisorssuppleant
14. Val av tre personer till valberedning, varav en sammankallande, jämte två suppleanter
15. Ärenden som av styrelsen eller medlem hänskjutits till årsmötet
16. Övriga ärenden, som medlemsmötet beslutar upptaga som information eller diskussion
17. Avslutning
§ 17 STADGEÄNDRING
Ändring av dessa stadgar sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte.
Ändring av dessa stadgar kan även ske vid ett föreningsmöte under förutsättning att tre fjärdedelar av
röstberättigade medlemmar är företrädda och är eniga om beslutet.
§ 18 UPPLÖSNING AV FÖRENINGEN
Beslut om upplösning av föreningen sker genom kvalificerad majoritet vid två på varandra följande
föreningsmöten, varav ett skall vara ordinarie årsmöte.
Beslut om föreningens tillgångar och skyldigheter fattas vid samma årsmöte som beslutar om föreningens upplösning
ANTAGANDE AV STADGAR
Intygas att dessa stadgar antagits vid möte den 4 februari 2005
………………………………..
Mötesordförande
………………………………..
Mötessekreterare
………………………………..
Justeringsman
………………………………..
Justeringsman
B 1:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Turordning vid fördelning av lägenheter.
Avsiktsförklaring
I den avsiktsförklaring/överenskommelse som Seniorhusföreningen träffar inför samverkan med en
aktuell byggherre förbinder sig denne att ge föreningens medlemmar företräde och att respektera föreningens turordning. Om byggherren ev. är bunden av någon egen ordning, regleras en kompromiss i
den gemensamma avsiktsförklaringen. Det förutsätts att den administrativa processen för lägenhetstilldelning handhas av byggherren eller dennes ombud, således inte av Seniorhusföreningen eller
kommunen.
Processen
Avsikten är att en medlem först i en arbetsgrupp/studiecirkel och sedan genom specifik anmälan, tidigt
skall få tillfälle att påverka det projekt, som medlemmen prioriterar. Vilken omfattning medlemmarnas
påverkan kan få innan intressenterna måste binda upp sig i ekonomiskt avseende, blir beroende på
byggherren. Generellt uppnås att intressenterna ordentligt sätter sig in i förutsättningarna för projektets
genomförande, de ekonomiska sambanden och driftsförutsättningarna, samt inte minst de resulterande
boendeförhållanden avseende sociala aktiviteter och förvaltning. Inget hindrar att en medlem tar del i
utvecklingen av och/eller står i kö till mer än ett projekt, eller kvarstår som medlem och tilldelas lägenhet mer än en gång.
Specifik intresseanmälan
Intresseanmälan kan komma att byggas på i ett eller flera steg och kan då komma att kallas ”specifik
intresseanmälan”. Förfarandet kan villkoras med medlemskap i en förening eller formell organisation
avsedd för projektet, d.v.s. medlemskap i förening med syfte att bilda en bostadsrättsförening, en kooperativ hyresrättsförening eller för att i annan ordning erbjuda medlemmarna bostad. För att inte fortsätta en planering med alltför tveksamma intressenter, kan byggherren som villkor för vidare arbete
begära en handpenning. Först när förutsättningar enligt ovan är för handen, samt en rimligt säker
kalkyl presenterats gällande insatser (kostnader) och driftsförhållanden (årsavgifter eller hyror) kan en
så bindande specifik intresseanmälan krävas, att den också kan utgöra formell grund för en slutlig
tilldelning av lägenheter enligt Karlskrona Seniorhusförenings turordning.
Medlemskapet bestämmer turordning
Om antalet seriöst intresserade medlemmar är fler än de erbjudna lägenheterna, eller om samma lägenhet önskas av flera medlemmar inom Karlskrona Seniorhusförening, bestäms den inbördes turordningen av den tidpunkt, då första medlemsavgiften registrerades på föreningens konto (= medlemmens
medlemsnummer). Det förutsätts att medlemsavgiften för varje följande år mellan det första och vid
fördelningstillfället erlagts enligt föreningens stadgar. Om någon vill flytta sitt intresse från ett projekt
och köa för ett annat projekt, gäller medlemsnumret som turordning även i det nya sammanhanget
fram till tidpunkten, då upplåtelseavtal eller annat kontrakt/överenskommelse upprättas med byggherren. Om någon av något skäl lämnar föreningen, förblir hans medlemsnummer vakant.
Medlem som tilldelats och accepterat lägenhet genom föreningen kan således kvarstå med sitt ursprungliga turnummer så länge medlemsavgiften betalas och kan därvid också (vid vederbörligen anmält intresse) komma ifråga även för framtida bostäder genom föreningens verksamhet.
Medlemskap är personligt och kan inte överlåtas eller övertagas. Om endast en av sammanboende
personer är medlem och denne avlider, kan inte den kvarlevande hävda medlemskap med bibehållen
turordning.
B1:4
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Seniorboende Bilagor
B2. EXEMPEL PÅ TOLKNING/VERKSAMHETSMÅL (Carl Lignell)
Föreningens ändamål
Tolkning av portalparagrafens innebörd 2007-10-10
(underlag för verksamhetsplan, som omprövas efterhand)
”…en ideell förening, vars ändamål är att verka för att bostadshus speciellt anpassade för äldre,
seniorhus, kommer till stånd inom verksamhetsområdet genom att…”
Föreningen verkar för att anpassade lägenheter till överkomlig månadskostnad skall åstadkommas i
vilka medlemmarna kan bo livet ut med den grad av gemenskap och ansvar för varandra, som de själva väljer. Ansvaret för att äldre människor har en rimlig basal omvårdnad åvilar dock kommunen bl.a.
enligt de lagar som styr socialtjänst, färdtjänst och bostadsanpassningsbidrag. Föreningen övertar inte
någon av kommunens uppgifter, utan utgår från att medlemmarna fullt ut får tillgång till den service
och det stöd de har rätt till som kommunmedborgare. Individuell handikappanpassning är en uppgift
för det allmänna. Däremot söker föreningen samverkan med främst äldreomsorgen, för att ”integrera”
föreningens åtgärder i omsorgsverksamheten, så att medlemmarna samlat kan få ut största möjliga
livskvalitet. Det som föreningen medverkar till skall underlätta kommunens insatser på de ekonomiska
villkor, som gäller i de enskilda fallen. Det finns sålunda ett ”gränssnitt”, som kräver kontinuerligt
informationsutbyte mellan förening och kommun. Föreningens verksamhet syftar till långsiktig förbättring av äldres boendevillkor. Föreningen står helt fri från all partipolitik.
Om många vårdtagare bor på samma ställe behöver de inte möta så många olika ansikten i hemtjänsten.
Personalen får mindre spilltid och arbetar säkrare i rätt måttsatta utrymmen. Färdtjänst kan samordnas, ev.
med flexbuss. Fixartjänst kan ordnas inom huset. Föreningen skall verka för att boende i seniorhusen inte får
stå tillbaka vid behovsprövningar med motivet att där finns så mycken gratis ”anhörigvård.”
1.-”… verka opinionsbildande genom att öka kännedomen om och vidga förståelsen för behovet
av insatser från myndigheter och inte minst enskilda intressenter vad gäller seniorhus…”
Styrelsen skall verka opinionsbildande genom att aktivt söka kontakt med berörda myndigheter samt
med de organisationer och de fastighetsägare/byggare, som bedöms vilja medverka till att nå föreningens mål. Styrelsen skall hålla nära kontakt med pensionärsrepresentanterna i Kommunala Pensionärsrådet (KPR). Styrelsen skall också ställa sin erfarenhet till förfogande för andra arbetsgrupper/föreningar med likartade syften. Det sistnämnda sker främst genom föreningens hemsida på Internet. Information om verksamheten bör spridas regionalt och till riksplanet.
Konferenser och seminarier bevakas. Styrelsen bör utnyttja de möjligheter till inflytande, som i olika sammanhang erbjuds. Hemsidan bör ha länkar till andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer. Styrelsen skall söka få in intervjuer och artiklar spridda i media med anknytning till föreningens verksamhet.
2.-”… insamla erfarenheter bl.a. från genomförda projekt…”
Styrelsen skall kontinuerlig följa vad som sker inom intresseområdet på andra håll i landet och sammanställa material som underlag för studiecirklar bland medlemmarna. Styrelsen skall särskilt uppmärksamt följa andras erfarenheter av seniorhusens sociala och administrativa/ekonomiska problematik. Hur säkerställs kapacitet för husens drift, när medelåldern ökar? Styrelsen bör också följa den tekniska utvecklingen och bevaka innovationer som kan nyttiggöras i sammanhang med seniorboende.
Råd och erfarenheter sammanställs kontinuerligt till en handbok (se även 5 nedan).
Konferenser och seminarier samt Internet bevakas. Intervjuer görs med företrädare för seniorhus, som varit i
drift en tid. Kontakter bör tid efter annan tas med Boverket och t.ex. SOS Alarm. Hemsidan kan ha länkar till
andra kommuner, seniorhusproducenter och t.ex. pensionärskooperationer, som kan ge aktuell information för
t.ex. studiecirklar. Representanter för föreningen ingår i BTH:s kunskapsnätverk om äldres boendefrågor samt i
nätverket Smart Senior Services Arena. Styrelsen skall följa de erfarenheter och rekommendationer som framkommer via Boverkets publikationer, BTH:s forskningsnätverk och fackpressen. Föreningen följer resultatet från
Wel_Hops och SNAC-projektet.
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
3.-”… söka lämpliga fastigheter för ny- eller ombyggnad…”
Utifrån befintliga eller planerade lägen för dagligvaruhandel, kollektivtrafik, vårdinstitutioner, grönområden, kulturutbud m.m. avgränsas intressezoner som utreds och bevakas. För att kunna ta rätt kontakt i rätt tid skall styrelsen följa fastighetsmarknaden.
Den gjorda inventeringen av Karlskrona stadsbebyggelse, Lyckeby och Nättraby ses över kontinuerligt.
Systematisk inventering av möjligheter i Rödeby bör göras liksom ombyggnadsstudier inför Karlskronahems större renoveringar. Fastighetsmarknaden följs kontinuerligt genom bevakning av dagspress och
genom styrelsens kontaktnät. Styrelsen håller kontakt med intressentgrupper i Nättraby, Jämjö på Aspö
och Hasslö, samt med invandrare på Kungsmarken. Nya detaljplaner bevakas genom bl.a. samrådsyttranden.
4.-”… söka intressenter och genom enkäter utröna dessas preferenser…”
Styrelsen bygger sin styrka som ”förhandlings”part gentemot främst fastighetsägare/byggare på en
nära kontakt med en stor medlemskader och kunskap om hur medlemmarna prioriterar olika kvaliteter
i förhållande till pris.
Kontinuerlig medlemsvärvning sker genom brev till alla nypensionärer, affischering och återkommande
”annons” i medlemsutskick till pensionärsorganisationerna, fackföreningar och hyresgästföreningar. En
länk till föreningens hemsida bör finnas på Karlskrona kommuns och Karlskronahems m.fl. hemsidor.
Media intresseras för att bevaka föreningens aktiviteter.
5.-”… utifrån enkäterna utveckla program för utformning och utrustning av
seniorhus…”
Styrelsen skall utveckla en vision och ett basprogram (en handbok) för seniorhusens utformning och
utrustning samt stå till förfogande som referensgrupp. Med utnyttjande av professionell kompetens
bland medlemmarna och kunskapen om medlemmarnas önskemål skall styrelsen sedan söka påverka
fastighetsägare/byggare att bygga enligt basprogrammet.
Enkäter ajourförs och sammanställningar görs två gånger per år. Inom ramen för projektvisa studiecirklar
görs fördjupningsenkäter. Basprogrammet utvecklas till generella tekniska råd samt kompletteras med
erfarenheter från den sociala etableringsprocessen till en handbok för ökat utbud av välfungerande seniorhus.
6.-”… förhandla med markägare, kreditgivare och entreprenörer…”
Styrelsen skall i förhandlingar med de parter som involveras i en byggprocess tillvarata medlemmarnas intresse av såväl kvalitet som ekonomi. ”Förhandla” här står för påverka och övertyga med de
resurser föreningen har. Beroende på förutsättningarna inför enskilda projekt kan frågeställningar och
förhandlingsposition starkt variera.
Styrelsen skall för motparten tydliggöra vårt erbjudande och dess villkor i ett normalförslag till ömsesidig
avsiktsförklaring.
7.-”… förhandla med kommun och myndigheter…”
Styrelsen skall ta egna initiativ för att informera och påverka kommun och myndigheter att främja
föreningens mål. Styrelsen skall bevaka och påverka kommunens måldokument såsom Äldrenämndens boendeprogram, bostadsförsöjningsprogrammet och översiktsplanen.
Styrelsen skall återkommande påkalla möten med ledande politiker och tjänstemän. Aktuella beslutsdokument skall påverkas med formella remissyttranden.
B2:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
8.-”… vid behov ta fram underlag för erforderliga ändringar av detaljplaner…”
Styrelsen skall bevaka och påverka detaljplaner för intressanta områden och, där så är motiverat, ta
egna initiativ för att anpassa detaljplanesituationen och underlätta planprocessen.
När tiden är mogen utveckla idéförslag till ny detaljplan och plantera det hos ägare och kommun för
Lyckå 2:2 (Silotomten), Vedebylund 1:1 (trädgårdsmästeriet), Posse 4 (Tullgården), kv.Hemmet samt
Pottholmen och Handelshamnen.
9.-”… ta fram informationsmaterial om möjliga seniorhusalternativ…”
Styrelsen skall själv och i samverkan med fastighetsägare/byggare ta fram informationsmaterial till
medlemmarna om de seniorhusprojekt, som styrelsen initierat eller eljest funnit intressanta.
Styrelsen skall utveckla policy för att fördela kostnader och åtaganden mellan föreningen och fastighetsägare/byggare samt utveckla adressregister, så att utskick underlättas.
10.-”… verka för att medlemmarna (fysiska personer) erbjuds företräde till de
seniorhus föreningen initierat…”
Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt förhandla med fastighetsägare/byggare för att få en förtur
för föreningens medlemmar vid tilldelning av lägenheter i nya seniorhus. Styrelsen skall också förhand-la om förtur till senare ledigblivna lägenheter. Det juridiska förhandlingsläget är inte alltid avgörande för vad man kan åstadkomma i praktiken. Beroende på upplåtelseform m.m. måste innebörden
av förtur förväntas starkt variera mellan olika seniorhus.
Styrelsen skall utveckla regelverk i samråd med aktuella byggherrar och dokumentera i avsiktsförklaringar. Styrelsen har utvecklat internt regelsystem för turordning, som behöver kompletteras i den mån
utomstående intressentgrupper associeras.
11.-”… förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar…”
Styrelsen skall förbereda och understödja bildandet av erforderliga ekonomiska föreningar genom att
tillhandagå med kunskap och informationsmaterial samt verka för att föreningens medlemmar som
blivande boende får representation i byggande styrelser.
Styrelsen skall ”förhandla” med aktuella byggherrar och lämna information och stöd till de medlemmar,
som får ledningsansvar. Styrelsen har registrerat en kooperativ hyresrättsförening i avsikt att snabbt
kunna uppträda som formell motpart.
12.-”… förbereda intressenterna för det nya boendet genom studiecirklar…”
Styrelsen skall för varje aktualiserat projekt på tidigt stadium ta initiativ till studiecirklar bland intressenterna och tillhandagå cirkeln med material för diskussion av såväl frågor om byggnadsutformning
som frågor om social verksamhet i det färdiga seniorhuset.
Styrelsen skall utveckla sitt program för cirkelverksamhet med erfarenheter från den sociala etableringsprocessen i brf Bataljonen 11. Dokument sammanställs i handboken. Styrelsen skall vara beredd att
starta och driva cirklar, när något projekt når skarpt läge.
13.-”… samt i övrigt vidta åtgärder som stödjer angivna ändamål.”
Bland övriga åtgärder, som kan tänkas bli aktuella, bör framhållas initiativ i mån av möjlighet för att
förbättra lagstiftning och ekonomiska stöd.
Påverka genom direkt kontakt med regeringens Äldreboendedelegation. Följa och ev. genom yttranden
påverka revideringen av PBL, Boverkets byggregler (BBR), lagen om kooperativ hyresrätt m.m.
B2:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B3. EXEMPEL PÅ OH-MATERIAL FÖR DISKUSSION
MED KOMMUNEN
Vi kan slå fast:
För bostadsförsörjningen har
kommunen ett särskilt ansvar,
som förmedlats av regering
och riksdag genom lagar och
förordningar
Exempelvis
• Genom särskild lag om bostadsförsörjning
• Genom kommunens unika planmonopol
enligt plan- och bygglagen – en rättighet
som också innebär vissa skyldigheter
• Genom speciella genomförandemedel
• Genom kommunens allmännyttiga
bostadsbolag
B3:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Bostadsförsörjningslagen
• kräver en genomtänkt strategi i vilken
kommunen ska inventera och analysera sin
befolkning och dess aktuella och framtida
bostadsbehov och vilket bostadsbestånd
man har. Vissa gruppers behov ska
analyseras i särskild ordning (t.ex. unga,
äldre etc.)
• Vi jobbar förebyggande med utgångspunkt i
aktiva seniorers boende.
Ekonomiska- och juridiska medel
• Kan bidra till att genomföra de bostadspolitiska strategierna särskilt om kommunen äger lämplig mark och använder
markanvisningsavtal.
• Planerings- och exploateringsavtal är
andra medel i vilka kommunen kan förhandla fram sina önskemål.
• Karlskronahem kan vara aktiv förebild om
inte marknaden tar sitt ansvar.
B3:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Kommunen bör ta reda på hur vi
bor som ett led i planeringen
• Vi vet att de flesta en- och tvåpersonshushållen består av 55år+medlemmar och har
i snitt en bostadsyta på drygt 65 m2 per
kapita (till 50 % i småhus), kan jämföras
med 47 m2 för hela befolkningen.
• Det är överytor som skulle passa för barnhushåll och befria åldrande hushåll från
problem med eftersatt underhåll av villan
Stimulera seniorhushållen att
flytta medan tid är
• Vi anser att kommunen ska främja tillkomsten av bostäder och miljöer som
kommunens invånare i senioråldrar inte
kan motstå att nappa på.
• Detta ger upphov till flyttkedjor som vi vet
stimulerar bostadsmarknaden
• Vi bidrar gärna med att kvalitetssäkra nyoch ombyggnadsprojekt. ”Bra seniorboende”
B3:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Alla blir vinnare vid ökad
rörlighet på bostadsmarknaden
• Vi vill bidra i en samhällsekonomisk analys
ihop med kommunen, forskare och annan
expertis. Den kommer att visa att en
satsning på bra socialt och tekniskt
genomtänkta bostäder för seniorer också
gynnar kommunens och enskildas
långsiktiga ekonomi.
Ex. på positiva effekter med
seniorhus I.
• Bättre nyttjande av bostadsstocken, nya
bostadsområden behöver inte öppnas
• Kommunen stimuleras arbeta över
förvaltnings- och verksamhetsgränser.
• Uppskjutet vårdbehov av äldre.
• Ungdoms- och barnhushåll kan erbjudas
passande bostäder
• Ensamhetens onda cirkel kan brytas för
äldre, bättre livskvalité, bättre ekonomi
B.3:4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Ex. på positiva effekter med
seniorhus II.
•
•
•
•
Anhörigvården underlättas
Hemtjänsten kan effektiviseras
Öppnar för nya servicebranscher
Ny teknik kan utvecklas ihop med
högskola och näringsliv
• FYLL PÅ MED MERA!
Vad kan man få fram?
• En sällskapslokal på 90 m2 kostar 300 kr. i
månaden fördelade på 25 lgh. På en depression mindre kanske samhället sparar
40000 kr. i mån. för lägre vårdkostnader.
• Den egna lägenheten kan göras 12 m2
mindre därför du kan låna en festlokal och
ett tvåbäddsrum för 350 kr. Du sparar runt
14000 kr om året. ….osv.
Vår vision är bra för alla
parter
Det är
Framtidens Boende
B3:5
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B4. EXEMPEL PÅ SKRIVELSE TILL KOMMUNEN
i
Kopia för kännedom till:
BN ordf
BN 2e v ordf
ÄN ordf
ÄN 2e v ordf
K:nahem ordf
K:nahem 2e v ordf
Karlskrona kommun
Kommunstyrelsen
Bostadsmöjligheter för friska pensionärer
Undertecknade valda ombud i kommunala pensionärsrådet och företrädare för pensionärs- och seniorföreningar i Karlskrona har under en längre tid på olika sätt sökt förmå kommunen att - utöver Socialtjänstlagens krav - konkret engagera sig i boendefrågor för äldre. Vi vill i anslutning till behandlingen
av ett framtidsprogram för äldreomsorgen framföra följande förslag till åtgärder.
En helhetssyn
Antalet äldre blir allt fler. Efterfrågan på särskilt boende förväntas fortsätta att öka samtidigt som vårdtyngden/kostnaden specifikt blir större. En mycket stor del av omsorgen sker idag i det egna hemmet
som anhörigvård. Kommunen har kvarboende som ett politiskt mål. Hemtjänst och anhörigvård har
behov av god arbetsmiljö om kvarboendet skall fungera. Utöver vinsten i livskvalitet för den enskilde
är uppskjutet vårdbehov – att komma in i vårdsvängen så sent som möjligt - en uppenbar ekonomisk
vinst för kommunen. Vi menar att en utredning om omsorgens framtid också bör handla om vilka åtgärder, som skulle kunna minska trycket på vårdinsatser från det allmännas sida. Kommunen borde
som grund för sin egen planering kvantifiera vinsten av uppskjutet vårdbehov (göra en costbenefitanalys).
Övergripande åtgärder
Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar skall varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Kommunen skall främja
att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. I planeringen bör särskilt vissa
hushåll uppmärksammas såsom äldre och handikappade. Vi önskar att kommunen tar fram ett sådant dokument, som särskilt har inriktning på bostadsutbudet för friska pensionärer. Härmed avses mellanboende, framtidsboende, seniorhus, vilket betyder samma sak, d.v.s. bostadsbyggnader med högsta tillgänglighet och välbelägna gemensamhetslokaler. Även det topografiska läget och närheten till kollektivtrafik,
dagligvaror och annan service måste vara gynnsam. Med tillgång till sådant boende har en pensionär möjlighet att till hög ålder behålla sin hälsa, inte minst mentalt, samt sköta sig själv med grannars och ev.
hemtjänstens stöd.
Riktlinjerna för bostadsförsörjningen bör ligga till grund för den nu aktuella översynen av översiktsplanen. I sitt översiktsplanearbete bör kommunen peka ut/reservera sådana lägen för ny- och ombyggnader,
som är gynnsamma för seniorboende och sedan verka för att de nyttjas för detta ändamål på gynnsamma
ekonomiska villkor. Erforderliga detaljplaneändringar kan i viss mån göras i förväg genom flexibla lösningar. Det är också viktigt att få snabba råd och hjälp med planändringar där sådana behövs, t.ex. avseende aktuella Aspö Mad.
Kommunen kan påverka utbudet
Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen innebär inte primärt någon skyldighet att själv bygga.
Däremot har kommunen fått ett antal medel för att påverka utbudet, så att målet med goda bostäder för
alla uppfylls. Mot bakgrund av sitt planmonopol kan kommunen förhandla om planarbete, exploateringsavtal och markanvisningar med sikte på att en viss andel av nybyggena skall vara särskilt senioranpassade
och ha lämplig upplåtelseform.
B4:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Hyresrätter är starkt efterfrågade och måste prioriteras, eftersom en stor grupp pensionärer saknar ekonomisk möjlighet att förvärva en bostadsrätt. Kommunen behöver klargöra hur man vill avgränsa egna insatser och sitt bostadsbolags, mot sådana som kan åstadkommas kooperativt och sådana som kan lämnas
till marknaden.
Som läget är just nu på byggområdet, kan överkomliga hyresrätter inte åstadkommas, utan att det allmännyttiga företaget Karlskronahem engageras. Vi menar att kommunen i sitt ägardirektiv skall se till att
Karlskronahem för in tydliga delmål för seniorbostäder i sin planering såväl vad avser nybyggnader som
ombyggnader. Karlskronahem har genom sitt senaste bygge i kv. Adlersten visat att bolaget har kompetens att pressa produktionskostnaderna 30 % under gällande schablonvärden. För att nyttan av ett nytt
sådant resultat skall stanna hos byggets hyresgäster, behöver formen för ägande/upplåtelse närmare övervägas.
En vital bostadsmarknad
Det finns ytterligare fördelar med en satsning på seniorbostäder. Närmare hälften av alla över 60 år bor
i egnahem. Många bor kvar även när förmågan att ta ansvar för fastighetsunderhållet begränsats. Behovet av kostsamma investeringar i nya småhusområden skulle minska, om äldre villor - ofta bebodda
av seniorer - blev till salu för barnfamiljer i snabbare takt än som nu sker. Det finns en hög omflyttningspotential att nyttiggöra genom ökat byggande av framtidsboende/seniorhus. Ju fler bostäder som
involveras på marknaden, desto bättre fungerar den. Nyproduktion av större bostäder ger upphov till
kedjereaktioner på marknaden – s.k. flyttkedjor, som i slutändan friställer billiga småbostäder till bl.a.
studenter. En stagnerad bostadsmarknad skulle däremot starkt medverka till att kostnaden för vårdboende blir än mer svårbemästrad i framtiden.
Fånga upp befintliga resurser
Många befintliga bostadslägenheter är fullt ut handikapptillgängliga. Andra har stora fördelar genom
att det finns hiss och bara en halvtrappa som hinder. Många ligger redan i markplanet. Ett antal lägenheter är också särskilt ombyggda med bostadsanpassningsbidrag (som enligt reglerna till stor kostnad
måste återställas då den funktionshindrade flyttar!). Det finns ingen kommunal kartläggning av lägenheter med sådana plusvärden och heller inget system för att matcha efterfrågan mot möjligheter. Det
finns heller ingen inventering av hur många gamla som allvarligt handikappas av att bo i en otillgänglig lägenhet. Många kommuner har system för att åt äldre förbehålla de handikapptillgängliga lägenheterna styckevis eller i trapphusenheter. Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen skall en
kommun enligt lag anordna bostadsförmedling. I brist på fullständig bostadsförmedling bör kommunen åtminstone i någon form kunna förmedla ”pluslägenheter” till de mest behövande. Vi föreslår att
Karlskronahem får i uppdrag att, utöver sin egen bostadsuthyrning, sköta en frivillig generell bostadsförmedling för äldre.
Opinionsbildning
Kommunen kan också påverka bostadsmarknaden genom opinionsbildning. Uttalade politiska mål
spelar stor roll. Kommunen kan i en första omgång rikta en ”kampanj” till byggare/ markägare för att
stimulera till satsningar på bättre seniorboende dels genom ny- och ombyggnad, dels också genom att
ta tillvara och handikappanpassa redan befintliga lokaler för aktiverad gemenskap. Insatser behövs
också riktade till organisationer för att aktivera resurser för besöksverksamhet och träffpunkter. Sist
men inte minst behöver pensionärerna väckas till insikt om, att de bör byta bostad medan de har ork
kvar för att klara omställningen. De måste också göra sina önskemål kända. Allteftersom datortätheten
ökar hos de äldre bör Karlskronas hemsida kunna spela en större roll som både givare och mottagare
av information.
Stöd till initiativtagare
Initiativ från seniorer att bygga själva hör till undantagen, eftersom det är svårt att på ideell bas mobilisera den kompetens, som fodras för att på egen hand genomföra ett byggprojekt. Det blir extra svårt
av att det inledande utrednings- och skisskedet inte kan finansieras med gängse lån. För att kunna
undvika ett beroendeförhållande till något av de större byggbolagen, behöver en byggande förening
övergångsvis hjälp av en kommunal stiftelse eller ett investeringsbolag med uppgift att som finansieringsorgan optimera bostadsmarknaden. Om ett bostadsföretag kan klassas som allmännyttigt (t.ex. en
kooperativ hyresrättsförening) kan hjälp också lämnas i form av kommunal borgen.
B4:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
För att underlätta starten borde det finnas tillgång till kompetent kommunal vägledning - en ”seniorboendekonsulent” (som också kan ha andra uppgifter).
Stöd till social verksamhet
Kommunen kan också stödja en startad verksamhet t.ex. genom bidrag till lokaler eller till en husvärd/värdinna som aktiverar och som kurator stödjer de boende t.ex. genom uppsökande hälsosamtal/trygghetsrundor. I många kommuner finns sådana med varierande huvudmän och varierande uppgifter avseende antingen ett separat seniorhus eller ett antal spridda seniorboenden. Huvudsyftet är att
motverka ensamhet och inspirera till största möjliga självverksamhet bland de boende, så att de håller
sig friska så länge som möjligt.
Exempel: Värd/värdinna för seniorboende finns bl.a. hos Botkyrkabyggens ”vitaliserat boende”
(Vibo) projekt, hos Skelleftebostäder, hos Mitthems Plusboende och hos Trelleborgshem. De sistnämnda finns i gemensamhetslokal i fem bostadsenheter och betalas av kommunen/bostadsföretaget.
2007 var kostnaden för värdinnor i Trelleborg <30 kr/individ och dygn, att jämföra med
1 300 kr/individ och dygn i Karlskronas vårdboenden.
Hur stort är behovet?
Forskningsprojektet SNAC vid bl.a. Blekinge FOU-enhet (BTH) bygger på i 3-årsintervall återkommande intervjuer med 10 000 slumpmässigt utvalda individer (varav 1 400 från Karlskrona) i åldersgruppen över 60 år från fyra olika geografiska områden i Sverige. En intervjuomgång pågår. I förra
omgången framkom bl.a. att 32 % var ensamboende och 27 % önskade mer mänsklig kontakt. 40 %
av bostäderna var inte handikapptillgängliga. Ett antal intervjuade kunde inte ens ta sig ur sin bostad.
Mellan 3 till 7 % var uttalat missnöjda med sitt nuvarande boende. Det torde sammantaget kunna tolkas så, att det finns en latent efterfrågan på att få byta boende från en betydande antal av Karlskronas
ca 16 000 medborgare över 60 år, varav de flesta bor i Karlskronas tätortsområden. 3 % betyder ca
500 lägenheter. En kompletterande marknadsanalys behövs.
Ett balanserat system
Sammanfattningsvis finns det anledning för kommunen att skaffa sig en samlad bild av hela utbudet
av boendemöjligheter inkl. deras sociala förutsättningar. I ett bostadsförsörjningsprogram kan kommunen kontinuerligt ställa den bilden mot bilden av befolkningsutvecklingen. Målsättningen bör vara
att med hjälp av översiktsplan, bostadsförsörjningsprogram och andra kommunala åtgärder åstadkomma ett balanserat system av samverkande kommunala, privata och kooperativa boendeformer som
täcker in behov och efterfrågan från alla medelålders och äldre.
Fortsatt arbete
Vi nedanstående organisationer med intresse för att åstadkomma ett framtidsinriktat boende för den nu
drastiskt växande generationen seniorer föreslår att kommunen utifrån målen i denna skrivelse tillsätter en arbetsgrupp av företrädare för berörda delar av kommunens förvaltning. Arbetsgruppen bör bl.a.
ta fram samhälls- och kommunalekonomiska kalkyler, modeller för boendeformer och upplåtelseformer, finansieringsmodeller, handläggningsrutiner mm. Vi erbjuder oss att ställa våra kunskaper och
kontakter med forskare vid BTH, den statliga Äldreboendedelegationen, banker m.fl. till arbetsgruppens förfogande i utredningsarbetet.
Förstahandsfrågor
1. Formulera politiska mål för utveckling av bostadsmöjligheter för seniorer och anpassa organisationen.
2. Låt inventera förekomsten av goda seniorlägenheter
3. Ge Karlskronahem i uppdrag att utveckla en frivillig bostadsförmedling för seniorer.
4. Ge Karlskronahem i uppdrag att planera för ekonomiskt överkomliga seniorlägenheter med hyresrätt.
Eftersom våra förslag är gränsöverskridande i förhållande till vedertagna ansvarsområden önskar vi
snarast få utveckla våra synpunkter vid ett gemensamt möte med politiska företrädare för Kommunstyrelsen, Miljö- och byggnadsnämnden samt Äldrenämnden.
Karlskrona den 23 november 2007
……………………………
PRO
…………………………….
SPF
………………………………
…………………………….
SKPF
……………………………
………………………………
RPG
Demensföreningen
SPRF
………………………….….
……………………………..
………………………………...
……….Seniorhusförening …… Seniorboendeförening, Aktiva Seniorer, lokalfören.
B4:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B5. EXEMPEL PÅ AVSIKTSFÖRKLARINGAR
1. byggherre
Avsiktsförklaring om samverkan
mellan …………….….….. Seniorhusförening
och ……………………………………………………..….…
Mellan …………….. Seniorhusförening, nedan kallad Föreningen, och …………………
……….., nedan kallad Byggherren gäller från ovanstående datum följande avsiktsförklaring om förestående (om-/till-)nybyggnad på fastigheten …………………………..…,
nedan kallad fastigheten.
1.
Byggherren har tagit del av Föreningens stadgar, dess handbok för seniorboende och avser verka för att (om-/till-)nybyggnaden på fastigheten blir ett seniorhus i
enlighet med Föreningens syften .
2.
Föreningen avser att samarbeta med gemensamt syfte enligt denna förklaring
samt att till Byggherrens förfogande ställa dels sina kunskaper om medlemmarnas
preferenser och betalningsvilja (enkätsammanställningar), dels en referensgrupp med
representation från styrelsen, allt på villkor som anges under punkterna 4, 5 och 6
nedan.
3.
Föreningen erbjuder sig att på Byggherrens bekostnad till Föreningens medlemmar distribuera sådana prospekt/handlingar, som framtagits efter här avsedd
samverkan. Föreningen erbjuder Byggherren plats för muntlig information om det
gemensamma projektet på föreningsmöten samt en länk från föreningens hemsida till
projektets beskrivning på Byggherrens hemsida.
4.
Byggherren medger att Föreningens medlemmar fram till ……………………….
(datum eller projektskede) har förtur enligt Föreningens turordning1 vid upplåtelse av
eller teckning för lägenheter i fastigheten.
5.
Byggherren avser att medverka till att intressenterna till seniorhuset, dels ges
tillfälle att framföra synpunkter på frågor vid husets utformning, som berör deras lägenheter och gemenskapsutrymmen, dels före inflyttning ges tillfälle att lära känna
varandra genom träffar eller medverkan i en eller flera studiecirklar. Byggherren kan
då bidra med kompetens/resurser. Föreningen avser att aktivt medverka till genomförandet av studiecirklar enligt denna punkt.
6.
Byggherren kommer att verka för att Föreningen tidigt underrättas om någon
lägenhet i seniorhuset avsägs av innehavaren innan en förening av lägenhetsinnehavare övertagit ansvaret för upplåtelserna. Avsikten är att Föreningen enligt intern turordning då skall kunna ge annan medlem möjlighet att förvärva/överta denna lägenhet.
Mer detaljerade tilläggsavtal/överenskommelser kan tillkomma som bilagor.
Denna avsiktsförklaring har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt.
1
för Byggherren
för ………….. Seniorhusförening
…………………
………………….
Föreningens turordningspolicy se sid B1:4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
2. annan förening
Avsiktsförklaring om samverkan
mellan Karlskrona Seniorhusförening
och ………………………………………..………….………
Mellan ………………….Seniorhusförening, nedan kallad Basföreningen, och
……………………….nedan kallad Lokalföreningen gäller från nedanstående datum
följande avsiktsförklaring beträffande förestående byggnadsarbeten på fastigheten
………………….……, nedan kallad Fastigheten.
1.
Lokalföreningen är som juridisk person2 medlem i Basföreningen och avser verka för
att byggnadsarbetena på Fastigheten blir ett seniorboende i enlighet med Basföreningens syften .
2.
Basföreningen samarbetar med Lokalföreningen med gemensamt syfte enligt denna
förklaring och sina måldukument samt avser att till Lokalföreningens förfogande ställa
dels sina kunskaper om medlemmarnas bostadspreferenser och betalningsvilja (enkätsammanställningar), dels sina samlade erfarenheter i Basföreningens handbok,
samt utse en konsultgrupp med representation från styrelserna, på villkor angivna
under pkt 4 och 6 nedan.
3.
I anslutning till Basföreningens föreningsmöten erbjuds Lokalföreningen distribuera
skriftlig information samt tid för muntlig information om gemensamma projektet samt
därutöver en länk från Basföreningens hemsida till Lokalföreningens hemsida.
4.
Lokalföreningen skall medverka till att Basföreningens medlemmar i viss ordning (enligt separat bilaga) har förtur vid upplåtelse av eller teckning för lägenheter i Fastigheten, i princip i den ordning de blivit medlemmar i Basföreningen.
5.
Basföreningen avser bistå vid genomförandet av studiecirklar för Lokalföreningens intressenter i stort enligt program i Basföreningens handbok.
6.
Lokalföreningen kommer att verka för att Basföreningen alltid underrättas om rätten
till viss lägenhet i Fastigheten avsägs av innehavaren innan en bostadsförening vald
av Fastighetens lägenhetsinnehavare övertagit ansvaret för upplåtelserna. Avsikten
är att då möjliggöra för Basföreningen att enligt sin turordning kunna ge annan egen
medlem möjlighet att förvärva/överta denna lägenhet.
Mer detaljerade tilläggsavtal/överenskommelser kan tillkomma som bilagor.
Denna avsiktsförklaring har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt.
Datum………………………………………….
Ort…………………………………
för ………………………………
för Karlskrona Seniorhusförening
………………………………
……………………………….
B5:2
2
Årsavgiften för medlemskap som juridisk person fastställs av Basföreningens årsmöte och är f.n. 1 000 kr.
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B6. UPPLÅTELSEFORMER
(Stig Hedén)
Hyresrätt
Att disponera en lägenhet med hyresavtal är den vanligaste formen av upplåtelse av bostad i Sverige.
Hyresavtalens text och innehåll regleras i 12 kap Hyreslagen (Jordabalken 1970:994) som omfattar en
mängd paragrafer. Där behandlas förutom vad som normalt avtalas även t ex tvistesituationer och möjliga oenigheter under brukstiden om innehåll och tolkning av hyresavtal. Den boendes ställning är
enligt lagen mycket stark och innefattar t ex viss besittningsrätt efter viss hyrestid. Upprepade brott
mot regler och avtal, t ex slarv med hyresbetalningar, kan dock medföra att man mister sitt hyreskontrakt genom avhysning.
I hyresrätt äger man inte sin lägenhet utan innehar rätten att bruka den med viss föreskriven tidsbegränsning, vilken är olika lång för husägaren respektive hyresgästen, som regel 6 eller tre månader.
Görs ingen uppsägning vid dessa tidpunkter förlängs hyresavtalet automatiskt.
I praktiken gäller ofta en månads uppsägning från den boende. (Uthyrning/uppsägning av P-platser
sker enligt arrendelagen, men även här har praxis blivit enmånadersperioder.) Man är som hyresgäst
skyldig att rätta sig efter ett antal regler och föreskrifter men man har också vissa rättigheter. Hyresvärden är skyldig att hålla lägenheten i gott skick – vilket även gäller de boende som skall ”väl vårda
lägenheten och ersätta skada”. Man får inom vissa snäva gränser själv ändra och bestämma hur lägenheten skall se ut (interiört) men är alltid skyldig att återställa den i originalskick på värdens anfordran.
Normalt skall värden med skäliga tidsintervaller låta tapetsera och måla och utföra sedvanliga reparationer som blir nödvändiga p.g.a. ålder och normalt bruk och förslitning. Detta gäller även spis och
kylskåp. Värden sköter alla småreparationer i lägenheterna på serviser och all utrustning samt låter
byta eller reparera normalt förslitna ingående detaljer löpande. I praktiken utförs ibland omfattande
underhåll vid omflyttningar i respektive lägenhet vilket förrycker de vanliga tidsintervallerna. På
grund av de föreskrivna omfattande åtagandena och att slitaget ibland blir högt, blir hyran ofta högre
än i bostadsrätt, där ju den boende själv har att ordna dessa förhållanden.
Hyran erläggs månadsvis och bestäms som regel lokalt med den s.k. bruksvärdesprincipen som utgångspunkt. Den innebär att ortens allmännyttiga (kommunala) hyressättning skall vara ledande och
att man för varje läge och byggnads ålder jämför med de kommunala bolagens hyresnivåer. Beroende
på hyresförhandlingslagen kan då värme, varmvatten, el. i allmänna utrymmen och VA samt avfallshantering inkluderas. Det är kutym att omfördela kostnader (speciellt för nyproduktion) inom de
kommunala bolagen, varvid de senast byggda husen ges lägre hyra än som motsvarar deras kostnader
och det omvända förhållandet gäller för de äldre områdena. I praktiken medför detta ofta att andra
husägare inte anser sig ha möjligheter att bygga nya hyresrätter eftersom de anser att de inte kan räkna
med att täcka kostnaderna med den genom detta förfarande möjliga hyresnivån. De har dock teoretiskt
samma möjligheter inom sitt bestånd.
Fastighetsägare med hyresbostäder har ofta fler än en fastighet och därmed möjligheter att anställa
fastighetsskötare, trappstädare och reparatörer samt sköta trädgårdsanläggningar och markarbeten med
personal från en central. Där kan även aktuella reservdelar och maskinutrustning hanteras rationellt.
De kommunalt ägda fastighetsbolagen är som regel anslutna till SABO, en riksomfattande serviceorganisation eller motsvarande för privata aktörer, Sveriges Fastighetsägare. En annan berörd intresseorganisation är HGF, (Hyresgästföreningen Småland-Blekinge).
B6:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Kooperativ hyresrätt
Kooperativ hyresrätt har funnits i lagreglerad form sedan 1 april 2002; Lag (2002:93) om kooperativ
hyresrätt och Förordning (2002:106) om kooperativ hyresrätt. Upplåtelseformen har funnits i olika
varianter sedan början av 1900-talet. Mest känd är Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB),
som sedan 1916 producerat mer än 6 500 lägenheter. En kooperativ hyresrättsförening fungerar som
ett mellanting mellan en ekonomisk förening och en borättsförening. Den äger eller blockhyr hela
fastigheter, där medlemmarna i sin tur hyr lägenheter. Den kan bildas såväl när det är fråga om nybyggnad, som när förvaltningen av en befintlig byggnad ändras eller den säljs. Som boende är man
medlem i en ekonomisk förening, vilken (liksom bostadsrättsföreningar) skall vara registrerad med
sina stadgar hos Bolagsverket, med ansvar, skyldigheter och rättigheter.
När en kooperativ hyresrättsförening bildas, ställs krav på en ekonomisk plan av samma typ som för
en bostadsrättsförening. Hyresgästerna har genom sin förening viss boendedemokrati och kan påverka
de gemensamma beslut som fattas. I vilka avseenden och hur mycket, samt på vilket sätt, avgörs för
olika föreningar i deras stadgar samt av åtaganden och skyldigheter i de blockhyresavtal som upprättas
med fastighetsägare. Vid blockuthyrning till en ekonomisk förening regleras husägarens åtaganden
beträffande administration, skötsel och underhåll m m i ett särskilt förvaltningsavtal. Omfattningen
kan variera och beror i sin tur på vad de boende är villiga att åta sig. Om föreningen även äger huset
har den därmed också att svara för alla arbeten och åtaganden gentemot medlemmarna/de boende, ev.
affärshyresgäster såväl som mot myndigheter osv.
Avsikten med upplåtelseformen är att främja ett överkomligt, spekulationsfritt boende, som ger ökat
inflytande och gemenskap även för hyresgäster. De boende har mer inflytande och förhoppningsvis
lägre hyra än vid konventionell hyresupplåtelse. Framför allt uppskattas den sociala gemenskapen i
kooperativ hyresrätt.
Föreningen får vid nybyggnation statliga kreditgarantier, vilket möjliggör högre belåning än för bostadsrätt (95 %) och även medför att den insats som medlemmarna betalar kan sättas lägre än i bostadsrätt. Vid avflyttning återbetalas samma belopp som inbetalts, utan ränta eller någon indexreglering, vilket även gäller dödsbon. Uppskovsrätt för reavinstbeskattning är för närvarande inte möjlig
för kooperativ hyresrättsinsats. En lägenhet i kooperativ hyresrätt kan inte pantsättas eller belånas.
Däremot kan fastigheten ekonomiskt hanteras på vanligt sätt av sin ägare. Det finns inget traditionellt
intresse av vinst under driftstiden (eventuellt undantaget blockhyresavtalet) och avgifter och insatser
kan från början hållas i önskad balans med varandra. En uttalad ambition har varit att inte behöva betala mer än cirka 100.000 kr i insats. I Stockholm utgör dock insatserna idag enl. SKB omkring 10 % av
produktionskostnaden vilket då innebär flera gånger målbeloppet.
Innan 2002 hade ett 60-tal kooperativa bostadsföreningar som äger fastigheter bildats, främst centralt i
Stockholm, där lägenheterna nu är mycket eftertraktade. Ett 20-tal föreningar har nybildats runt om i
landet, av dessa är sju SABO-företag. Varken hos allmänheten eller inom bankväsendet är kunskaperna om kooperativ hyresrätt som upplåtelseform stora eller spridda.
Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening (SKB) fungerar som en lokal medlems- och sparorganisation, där man för 250 kr/år står i kö för lägenhet. Man kan spara valfria belopp hos dem, men endast
tiden när sparandet började avgör turordning till de lägenheter som förmedlas i befintliga
hus/föreningar eller som SKB låter bygga. SKB äger formellt husen och lägenheterna och de erbjuds
som hyresrätter och med insatser enligt ovan. I övriga landet finns en del motsvarande organisationer
men omfattning, åtaganden och villkor är okända.
Se Boverkets rapport Kooperativa hyresrätter – nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, 2005.
Det finns mer upplysningar och hänvisningar på www.kooperativhyresratt.se
B6:2
Lars Malmgren, VD
+ 46 (0)733 242041, + 46 (0)455 420 42
e-mail [email protected]
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Bostadsrätt
I en bostadsrättsförening (brf) äger man inte sin lägenhet (lgh) utan innehar rätten att utan någon tidsbegränsning bo där. Man är medlem i en ekonomisk förening med ansvar, skyldigheter och rättigheter.
Föreningens främsta uppgift är att äga och förvalta sin egendom i medlemmarnas intresse så att det
kapital som lagts ned inte minskar i värde.
En bostadsrättsförening äger fastighet – hus och tomt. En enskild lägenhetsinnehavare ansöker om
medlemskap i denna förening efter att ha skaffat en bostadsrätt. Brukarrätten till en lägenhet säljs för
en viss insats vid nybyggnad och kan under brukstiden överlåtas/säljas. En sådan köpesumma är lokalt
marknadsberoende.
Insatserna vid nybyggnad beräknas efter produktionskostnaderna och varje bostad har ett s k fördelningstal, uttryckt i procent, som är dess andel av föreningens boytor och allmänna ytor i en särskilt
sammanvägd uträkning. Denna inkluderar lägenhetens andel av föreningens kommande beräknade
utgifter och kostnader. De skall presenteras i en s k ekonomisk plan3 som skall godkännas innan byggstart. Lägenhetens andelstal utgör därefter grund för en årsavgift. Av praktiska skäl fördelas denna
avgift på 12 månader – men det är inte fråga om hyra utan en budgeterad avgift. Årsavgifterna skall
baseras på föreningens beräknade självkostnader. Lägenheternas förmögenhetsvärde redovisas årligen
som andel av föreningens tillgångar.
Bostadsrättsföreningens verksamhet sköts av en bland medlemmarna på föreningsstämman vald styrelse med revisor och ofta också en vicevärd. Det är denna styrelse som gör en budget och fastställer
årsavgiften. Man kan ha egen anställd personal eller avtal med olika entreprenörer om skötsel, t ex
trappstädningen, hiss- och ventilationsunderhåll samt ekonomi- och bokföringstjänster.
Föreningen kan vara byggd av någon av de stora riksorganisationerna HSB (konsumentkooperativ)
eller Riksbyggen (producentkooperativ). En brf kan även startas av byggfirma och efter färdigställande överlåtas till medlemmarna, som ibland (genom styrelsen) ansluter den till SBC, en riksomfattande
intresseorganisation.
Man har som föreningsmedlem rätt att bo i en bostadsrätt ”i evig tid” förutsatt att man följer föreningens stadgar och uppfyller bostadsrättslagens krav. Man har t ex rätt att under vissa omständigheter
hyra ut i andra hand efter tillåtelse från styrelsen, man kan pantsätta och belåna sin bostadsrätt och
man får (och bör) på olika sätt delta i föreningsverksamheten.
Man kan inom vissa gränser själv ändra och bestämma hur lägenheten skall se ut (interiört) och utrustas, men man har skyldighet att själv ansvara för att den är ”i gott skick”. Det gäller en del av lägenhetsunderhåll, visst felavhjälpande och vissa reparationer. I föreningens stadgar bör denna uppdelning
av ansvaret mellan föreningen och den enskilde klart framgå, eventuellt kompletterat med styrelsebeslut om praxis, avvikelser eller tolkningar. I princip svarar dock föreningen för byggnadernas exteriör,
lägenheternas stamledningar för avlopp, värme, vatten, el och ev. gas samt ibland IT- installationer. På
den boende faller ansvaret för golv, väggar och tak (ytskikt), insida av fönster och dörrar, allt sanitetsporslin och all köksutrustning och hushållsmaskinerna samt för alla ändringar, ombyggnader och
eventuell extra inredning.
I en hel del av de äldre bostadsrättsföreningarna har varje lägenhet en inre fond, där pengar varje månad avsätts som kan användas för större fastighetsreparationer, men lika ofta är denna slopad och då
gäller ”direkt” betalningsskyldighet. Genom att teckna en hemförsäkring med tillägg för bostadsrätt
kan man delvis hantera detta ökade underhålls- och skadeansvar.
B6:3
3
Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar Boverkets allmänna råd 1995:6 ändrad genom 2007:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Ägarlägenheter
Regeringen beslutade år 2000 att tillsätta en utredning med uppdrag att utreda frågan om en ny boendeform som innebar enskild äganderätt till lägenheter i flerbostadshus. Utredningens betänkande lades
fram 2002 (SOU 2002:21). Där rekommenderade direkt äganderätt med förutsättning att fastigheten
kunde indelas så att varje lägenhet juridiskt motsvarades av en s k tredimensionell fastighet och att det
gäller minst tre sådana i samma husbyggnad. Ett förslag till lagstiftning fanns också, men någon särskild lag införs inte, utan den antagna lagen om tredimensionella fastigheter avses gälla. Reglerna
föreslås införas f o m 1 april 2009.
Ägarlägenheter är den vanligaste boendeformen i Europa och förekommer även mycket i Norge och
Danmark. Ägarlägenheter ägs som regel direkt av den som bor där och inte t ex via medlemskap i en
bostadsrättsförening. Det svenska förslaget innebär tredimensionell fastighetsbildning, där varje lägenhet utgör en avgränsad fastighet, bildad för bostadsändamål. Man kan säga att det är fråga om ett
paket, innehållande ägarrättighet till en lägenhet, till byggnaden den ligger i och den mark som följer
därmed – och denna rätt är inte delbar. Det går alltså inte att vare sig pantsätta, belåna eller sälja endast
lägenheten.
Fastighetsbildningen följer i huvudsak den svenska etablerade tredimensionella varianten varvid t ex
jordabalken gäller. Det kan enligt förslaget t v endast bildas ägarlägenheter i samband med nyproduktion och således kan inte vare sig befintliga hyresrätter eller bostadsrätter ombildas. Det är dock fullt
möjligt att i ett och samma hus ha de olika boendeformerna blandade.
De två besvärligaste förhållandena att hantera i samband med enskilt ägande och boende i en lägenhet
brukar erfarenhetsmässigt vara störningar mellan grannar och problem med det gemensamma underhållet av huset. För förvaltning och underhåll av gemensamma utrymmen skall det finnas en typ av
samfällighet kallad ägarlägenhetsförening. Avgränsningen mellan enskild och gemensam egendom
bestäms vid varje här aktuell fastighetsbildning av Lantmäteriverket.
Samverkan mellan lägenhetsägarna om förvaltning av gemensamma utrymmen och underhåll sker i
huvudsak enligt lagen om förvaltning av samfälligheter. Kapital till drift- och underhåll kan skaffas
genom frivilliga bidrag eller måste det anges i ett anläggningsbeslut att kostnaderna skall täckas genom avgifter. Saknas medel vid behov skall uttaxering ske hos medlemmarna enligt en av föreningsstämman godkänd budget. I akuta lägen kan föreningen omedelbart fordra infordra dessa summor från
ägarna. Ägaren till en lägenhet kan utan krav på tillstånd från samfälligheten hyra ut sin bostad enligt
reglerna om förstahandsuthyrning av småhus i Hyreslagen.
Så störande uppträdande att grannar skäligen kan klaga kan medföra läggande att flytta – dock utan att
äganderätten till lägenheten förloras p g a detta. Ägarlägenhetsföreningen skall inte agera i egenskap
av ägare, vilket t ex en åligger en bostadsrättsförening i motsvarande fall.
Ägarlägenheter avses vara ett komplement till nuvarande boendeformer i flerbostadshus och innebär
ytterligare en boendeform som efterhand kommer att generera viss praxis i olika frågor och problemställningar. Den kan liknas vid ”radhus på höjden”. Bostadsmarknaden kommer även att påverkas
liksom bostadsproduktionen. Om detta innebär billigare boendekostnader blir troligen en fråga för den
enskilde i olika fall. Det är ännu för tidigt att konstatera annat än att de föreslagna ägarlägenheterna
som boendeform inte funnit sin definitiva plats i samhället.
B6:4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B7. BYGGTEKNISKT BASPROGRAM
grundversion för urval (Stig Hedén)
Övergripande målsättning:
Att med tekniska krav verka för ett säkert och bekvämt boende i en bostad som är utformad med
hänsyn till äldres fysiska och psykiska behov samt arbetsmiljökrav för framtida hemtjänst/anhörigstöd. Programmet skall ge ett utgångsläge för diskussioner om önskad standard.
Beskrivningen avses vara diskussions- och beslutsunderlag inför projektering av bostadshus
som skall anpassas för seniorer. Diskussionerna gäller prioriteringar och vilka val som skall
erbjudas. Självklart skall blivande boende därtill kunna göra de vanliga utrustnings-, materialoch ytskiktsvalen. Modernaste IT-installation och lås/säkerhetselektronik förutsätts generellt.
Avsikten är att ge ett precisare utgångsläge i diskussioner om lämplig planlösning och utformning med anpassade mått för äldre samt exempel på erfarenhetsmässigt efterfrågade tillvalsmöjligheter, lämpliga installationer och utrustning. Det gäller framförallt arrangemang som
blir tekniskt omöjliga, dyra eller förfular bostaden vid genomförande i senare skede, men även
tillval som måste förberedas och beslutas tidigt i projekterings- och byggprocessen. Målet är
att ge underlag för att i varje projekt fastställa en basstandard för att sedan därutöver möjliggöra tillval genom individuella avtal med byggherre eller entreprenörer. Den fastställda basstandarden och dess prisbild behöver tydliggöras, liksom alla tillvalskostnader.
1) Generellt skall projektering av lägenheternas mått utgå från de rekommendationer som ges i
ny utgåva av Svensk Standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, kallad Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått. Kraven enligt den tredje nivån, kallad ”Höjd nivå”,
avsedd för äldre boende, skall uppfyllas, och eventuella avvikelser redovisas. Nivån har mått
som avsevärt underlättar allmän funktion och tillgänglighet för äldre med mindre funktionshinder eller något nedsatt rörlighet. De blir då inte på sikt ”fångar” i sina lägenheter utan kan
bo kvar länge, med hemhjälp, och även återvända hem efter sjukhusvård. Denna nivå har Äldreboendedelegationen ansett böra gälla för av den föreslagna ”trygghetsboenden”.
2) Möblerade inredningsplaner, inredning och utrustning bör redovisas enl SS 91 49 22
”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering” på ritningarna, inklusive passage-areor
och betjänings-areor. Om mått enligt SS 91 42 21, ”Höjd nivå” enligt ovan inte uppnås, skall
detta anges särskilt. Exempel på litteratur, vars rekommendationer bör följas, ges i slutet av
denna skrift.
3) Lägenheter och gemensam lokal skall uppfylla kraven i och vara kvalitetssäkrade enligt
Svenska Brandskyddsföreningen, innebärande bl.a. nätansluten brandvarnare, spisvakt, samt
utrustas med brandfilt och pulversläckare.
4) Enkätförfrågningar till Karlskrona Seniorhusförenings medlemmar om utformning av seniorhus visar starka önskemål om tillgång till stor glasad balkong, plats för tvättmaskin i lägenhet, garageplats samt ett gemensamt samvaroutrymme som även ger möjlighet för gäster att
hyra rum/plats för övernattning. Fler 3 rok (90 kvm) än 2 rok (65 kvm) önskas samt ett mindre
antal 4-rums bostäder (110-120 kvm). Även centraldammsugare, vägghängda porslinsenheter
och individuell mätning av energi och vatten samt extra god ljudisolering önskas av en överväldigande majoritet bland föreningens medlemmar.
B7:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Basprogrammets avsnittsindelning
7.1 utvändigt
7.1.1 entréer
7.1.2 utvändiga gångytor
7.1.3 mark
7.1.4 bilplatser
7.2 invändigt, allmänt
7.2.1 gemensamhetslokaler
7.2.2 trapphus
2
2
2
3
3
3
3
4
7.2.3 trappor
7.2.4 hissar
7.2.5 förråd
7.2.6 garage
7.3 invändigt, bostäder
7.3.1 fönster
7.3.2 dörrar
7.3.3 balkonger
4
4
5
5
5
5
6
6
7.3.4 förvaring
7.3.5 hygienutrymmen
7.3.6 kök
7.3.7 sovrum
7.4 installationer
7.4.1 generellt
7.4.2 elsystem
7.4.3 vatten/avlopp
7.4.4 ventilation
6
7
7
8
8
8
8
9
10
7.1 Basprogram, utvändigt
7.1.1 Entréer
Målsättning: Entrén skall vara lätt att identifiera och lätt tillgänglig, bra belyst och säker.
Skyltad, belyst angöringsplats för färdtjänst och taxi inom 10 m från entré och stor fri yta
framför entré, minimum 3 x 4 m. Lutning på eventuell ramp max 1:20, med räcke på minst en
sida.
Väderskyddade entréer – tak /sidovägg/ eller indragen. Ingen höjdskillnad mellan inne/ute,
inget steg/galler framför entrén, dörrar utan eller med max 20 mm höga trösklar och utåtgående dörrslagning. Extra stora, belysta nummerangivelser/gatuadresser. Belys särskilt nyckelhålen/dörrhandtagen.
Elektronisk låsning med programmerade ”tags” (brickor) som nycklar. Tidsstyrda kodlås,
eventuellt web-kamera från lägenhet eller porttelefon enligt nedan.
Automatisk dörröppnare (tryckplatta) både ut- och inifrån för entrédörrar, placerad minimum
1 meter från dörr – platsbehov rullstol = cirkel med 150 – 170 cm diameter. På insidan i entrén
inga snubbelrisker p g a skrapgaller och mattor över golv- eller marknivå. Mattor/galler över
golvnivå hindrar även rullstolar/rollatorer. Extra stora tryckknappar i upplysta kodlås. Om
möjligt avställningsytor på såväl in- som utsida av entrén, samt sitt/väntmöjligheter. Extra stor
belyst anslagstavla i entrén. Postboxar (nyckelöppnade) skall belysas. Avställningsutrymme
för rollatorer.
7.1.2 Utvändiga gångytor
Målsättning: Det skall vara enkel, lätt och säkert att ta sig fram till entrén under alla årstider.
Trafikskilda, väl belysta tillfarter/entréytor/angöringsplatser, framkomliga för minst två gående i bredd (= 180 - 200 cm) med rollator ( som fordrar 90 -100 cm längdmått) anpassade för
rullstol (och därmed lämpliga även för sopmaskin, snöplog samt avfallshämtare). Konsekvent
placerade belysningsstolpar vid alla gångstråk.
Minst en sidogräns eller mittlinje på gångväg markeras på lämpligt sätt som hjälp för synsvaga
(och som snöröjningsmarkering), dock inte genom lågt staket eller häck. Gångvägar mot husens entréer skall vara ”annonserade” i markbeläggningen, gärna med varierande material till
olika byggnader, alltid med jämn yta. Eventuella nivåskillnader i gångvägar måste vara
färg/materialmarkerade. Sidolutning skall inte överstiga 4 %.
B7:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
7.1.3 Mark
Målsättning: Inbjudande, användbara, lättskötta, omväxlande uteytor för en bra livsmiljö.
God kontakt ute/inne mellan allmänna utrymmen/allmänna uteplats genom t ex glaspartier
(som varselmarkeras).Utvändiga sittplatser bör ha vindskydd, eventuellt tak eller delvis skugga, cirka 50 cm sitthöjd samt armstöd.
Plats för rullstol bredvid sittbänkar. Flaggstång uppskattas, likaså fast julgransfotarrangemang med jordat uttag i närheten. Redskapsförvaring? (egenskötsel). Ingen mattpiskställning!
Gärna Sedumväxter = taklök/fetblad etc. i.st.f. gräsytor, även i rabatter närmast utmed fasader.
Vinca Minor och liknand städsegröna marktäckare. Stor andel ”extensiva skötselytor” accepteras. Extra gårdsbelysning, skymningsrelästyrd - i vissa stråk rörelsestyrd. Ev. plats för boendes
egna odlingslotter.
Plantera inte buskar som senare kommer att dölja fasader eller gångstråk – fri sikt ger trygghetskänsla.
7.1.4 Bilplatser
Målsättning: Det skall vara enkelt och bekvämt att ta sig till och från bilen, även med bagage.
Alla P-platser disponeras separat från lägenhetsavtalen. Web-kameror i garage? Vissa Pplatser i garage (och även utvändigt) görs extra breda – markeras med uppmålning (420 – 450
cm - äldre behöver slå upp bildörren helt för att bekvämt stiga i och ur – barnfamiljer behöver
plats till vagn - avgiftbeläggs extra? Förlägg dessa platser närmast dörr för invändig inpassage
eller närmast utvändiga entréer. Inga uppstående kanter runt P-platser – de hindrar effektivt
rullstolsburna!
Många och (minst några) extra breda gästparkeringsplatser. En del utomhusplatser
hyrs/erbjuds med el-uttag (temp- och tidsstyrda). Belysta utomhusbilplatser. Ungefär 10 %
bredare platser behövs antalsmässigt på parkeringar med upp till 50 bilplatser.
7.2 Basprogram, invändigt, allmänna utrymmen
Målsättning: Klar orienterbarhet med säker samt enkel in- och utpassage i serviceutrymmen, vid
förflyttning inom huset och god åtkomlighet in/utpassage till alla allmänt disponibla utrymmen.
7.2.1 Gemensamma lokaler för de boendes trivsel och samvaro samt för gäster.
Målsättning: Lokaler för social samvaro och gemensamma aktiviteter bör finnas vid entré och ha
utekontakt. Social samvaro med grannar och bekanta är en grundläggande faktor för att bibehålla
god psykosocial hälsa, självkänsla och livskvalitet och för att motverka äldres isolering och ensamhet. Möjligheter till övernattning för de boendes gäster är viktigt.
B7:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Se allmänt program i tillämpliga delar och upprätta särskilt program med presumtiva boende.
Sällskaps/samlingslokaler om minimum 70 kvm med serveringsmöjligheter, anpassad köksinredning (diskmaskin) flera microvågsugnuttag, plats till stor porslinsförvaring. Rymlig entréhall och brett kapprum samt handikapptoalett (med dusch).
Rum med övernattningsmöjlighet för gäster skall ev. kunna skapas i dessa utrymmen och då
barnanpassas. Duschutrymmet behövs om lokalen används som gästutrymme. God
ute/innekontakt, glasning/insyn. Rumsavskiljande lätta vikväggar för olika funktioner/gruppstorlekar. Beakta brandutrymning, krav på låsning. Separat ventilation och värme
samt el-mätning. TV-och tele-inkoppling lika lägenheterna.
7.2.2 Entréer/trapphus
Ingen nivåskillnad ute/inne - inga upphöjda torkmattor eller fotskrapor i entréeer - inga trösklar i allmänna passageutrymmen. Halkfria och icke-ljusreflekterande ( ej blanka) golvytor. Digital anslagstavla i trapphusentrén med t ex lokaltrafiktider?
Fast belysning i entrén med högre ljusstyrka än normalt. Plats för fast sittplats/avställningsyta
liksom för arrangemang till växter (inkl. belysning) – gärna även utvändig väderskyddad väntplats på färdtjänst (belyst).
Plats för rollatorer och rullstolar /shoppingvagn, barnvagnar och cyklar i stora, sidoskilda,
eventuellt låsbara utrymmen vid entré, försedda med golvbrunn. Obs - skall kunna godkännas
av brandmyndighet som inte hindrande utrymning/släckning. Hörnlister (påkörningsskydd).
Postboxar i entrén, helst med elektronisk låsning. Möjlighet ”lägga på ” utgående post i ”gul
box” inkl. aviserbara leveransboxar för postens ”hämtförsändelser”. Större förvaringsboxar
(låsbara) för varuleveranser kan också bli framtidsbehov. Avställningsytor vid postboxarna.
7.2.3 Trappor
Målsättning: Upp- och nedförflyttning i trapphus skall kunna ske med minsta möjliga ansträngning och med minimal risk för synsvaga och rörelsehindrade personer.
Trappor med ljusa löpväggar och olikfärgade mörkare fondväggar (våningsmarkörer), hissoch lägenhetsdörrar i kontrasterande färger. Markerad sida på trappkanter. Mörkfärgade handledare med grepp i trä, förlängda förbi och runt vägg/trappslut. Diameter minimum 40 och
max 50 mm, väggavstånd c:a 50 mm. Inga blanka ytor.
God belysning, gärna närvaro- eller ljudstyrd, högre ljusstyrka än normalt. Översta och sista
trappstegsnosarna markerade med annan färg/material än angränsande golvyta, även trappnosar i löpet markerade. Avsats/vilplan efter 8-9, maximalt 12 trappsteg.
Dubbla handledare (bägge sidor) i trapplöpet, extra handledare även på vilplan.
Ev. korridorer/gångar bredare än 3 meter bör ha ledstänger på bägge väggarna.
7.2.4 Hissar
Målsättning: Rullstolsburna skall kunna använda hissen med och utan hjälpare. Arrangemangen
skall vara enkla att handha och lätta att förstå.
B7:4
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Seniorboende Bilagor
Hissar stora nog för bårtransport (jfr platsbehov för rullstol och assistent) samt med sittmöjlighet (klappsits). Dörrbredd (karminnermått) 90 cm, helst 100 cm. Hiss även till källare och
vindsvåning/garage. Gärna stödhandtag i hissen på lämplig höjd/plats.
Alla hissdörrar och husets entrédörrar samt dörrar till tvättstuga förses med öppningsautomatik, (även dörrar till garage och avfallsrum). Extra belysning vid golv?
Stora våningssiffror. Extra stora belysta och upphöjda nummer och symboler på horisontell
manöverpanel placerad i midjehöjd, i hissarna. Olika färger i varje våningsplan – hissdörrarna
(även insida) bör matcha färgen på planets vilplansväggar/fondvägga i trappa. Hissen bör
markera på vilket våningsplan den befinner sig, synligt inifrån såväl som från trapphuset.
7.2.5 Förråd
Extra stora förrådsutrymmen som utförs insynsskyddade och inbrottssäkra.
7.2.6 Garage
Målsättning: Lätt och säkert samt översiktligt att ta sig in i och ut ur garaget och in och ut ur
bilar samt mellan garaget och lägenheten med bagage/matkassar.
Garageportar skall kunna manövreras inifrån bilen, både vid in- och utpassage. Tag-låsning.
Vissa bilplatser görs extra breda. Markera körriktningar i garage med olika färger. Skyltad anvisning om var hiss eller inre entré är belägen. Extra god, eventuellt rörelsestyrd belysning i
garage, beakta önskemål om möjlighet till biltvättplats.
Extra: Plats för vinter/sommarförvaring av bildäck? (Brandfråga på allmän vind!) Vinterförvaring av krukväxter? (Mörkt o svalt). Förvaring av trädgårdsredskap för ev. odlingslott (bruk av
de boende).
7.3 Basprogram, bostadsutformning
Målsättning: Tryggt och säkert, bekvämt och lättstädat, avpassat till äldres förmåga och förutsättningar att bo och leva utan vård samt underlättande sociala kontakter.
Extra god ljudisolering mellan lägenheterna, både sidledes och golv/tak. Bostadens invändiga
passageytor skall vara minst 110 cm breda. Barnsäkerhetslösningar passar även för äldre boende.
7.3.1 Fönster
Målsättning: Ge möjligheter för sängliggande eller rullstolsburna/sittande att se landskapets förändringar och allt intressant som händer utomhus i närheten.
Normalhöga fönster kan ha extra breda fönsterbänkar för blommor. Fönsterbänk kan även slopas i vissa rum. Eventuella burspråk i lägenheter bör ha låg bröstningshöjd (max 60 cm). Vissa
fönster kan vara typ ”ej öppningsbara” (t.ex. i marklägenhet och svalgångslägenB7:5
het/balkonger).
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Vissa fönster (minst två) i utsiktslägen bör ha särskilt låg bröstningshöjd (60 cm) – sängbundna eller sittande i rullstol skall kunna se ut/ned. Anpassade fönsterbeslag för handsvaga på 115
- 125 cm höjd över golv.
Beakta svårigheter vid putsning och rengörning av fönsterytor. Öppningsbara fönster med låg
bröstningshöjd bör förses med fallskydd. Persienner i standard-kulör som tillval. Uppsatta
gardinskenor av visst fabrikat skall ingå. Krom- och nickelfria beslag generellt.
7.3.2 Dörrar
Målsättning: Det skall vara lätt att passera eller använda en dörr oavsett omständigheterna.
Alla (tunga) hissdörrar, entrédörrar samt dörrar till tvättstuga, garage och avfallsrum etc. förses med öppningsautomatik – slagmarkeras på golvet.
Lägenheterna skall ha säkerhetsdörrar med vridlåshandtag/dörrspärr och ”dörrkik” samt inbrottskydd (brytskydd och bakkantsdubbar). Utvändiga tidningsfack. Nyckel med omkodningsbar ”tag” för entrédörr/port, eventuellt även för lägenhet och till olika allmänna utrymmen, inklusive postbox/garagedörrar.
Inga trösklar inne i lägenheterna, dörröppningar breda nog för rullstol (minimum 80 cm), gärna skjutdörrar - gäller även garderober – alternativt också osymmetriska dubbeldörrar. Goda
passagemått (110 – 120 cm). WC-dörr med fast stående, greppvänligt handtag, – separat låsarrangemang bredvid.
7.3.3 Balkonger
Målsättning: Balkonger skall kunna fungera som extra vardagsrum sommartid – inglasade.
Balkonger skall göras så stora som möjligt, (gärna ”indragna”) och inglasningsbara (inglasning som tillval), även eventuella svalgångar uppskattas inglasade.
Golvytan i nivå m lägenhetsgolvet, genom tryckimpegnerad trätrall på reglar, balkongdörr minimum bredd 80 cm. Det skall gå att vända ute på balkongen med en rullstol (cirkel med 150 –
170 cm diameter). Balkongskärm genombruten/delglasad, så att rullstolsburen/sittande person
har hel utsikt.
7.3.4 Förvaring
Målsättning: Erforderliga, men inte dagligen brukade ägodelar skall kunna förvaras relativt åtkomligt. Med prioritering skall allt nödvändigt finnas till hands.
Extra stort och rymligt förrådsutrymme/klädkammare m 90 cm brett dörrblad (skjutdörr?) vid
hall/hygienrum. (inkontinensblöjor levererasa i storförpackning). Plats för förvaring av rollator/rullstoll i hall – ytterdörren skall kunna öppnas från rullstol. Eventuell lös garderob på
denna yta, till en början.
Stora vindsförråd. Plats i framtiden för extra förvaring inom lägenhet. Fasta hyllor bör inte
vara lägre än 60 cm från golv, t ex i garderober/backskåp. Garderobsstång på max 140 cm
höjd. Städskåp utan socklar (skåpets golv = rummets).
B7:6
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
7.3.5 Hygienutrymmen
Målsättning: Äldre med lättare rörelsehinder skall själva kunna sköta sin personliga hygien – för
sin värdighets- och självkänslas skull. Ergonometriska krav och utrymmesbehov för ev. hemtjänsts/anhörigvårdares arbetsställen skall beaktas. Infästning etc. för olika hjälpmedel skall vara
förberett/möjligt.
Extra rymliga hygienutrymmen/sovrum med plats för eventuella framtida hjälpare från hemtjänst eller personlig hjälpassistent. Se krav i SS 92 41 21; 2200 x 2200 cm.
Badrumsgolv i nivå m lägenhet, mycket låg tröskel. Golvfall 1:100 mot golvbrunn i hela badrummet. Halksäkra golvmaterial i alla hygienutrymmen. Minimum 90 cm dörrbredd (karminnermått). WC-dörrar vars lås är möjligt att öppna utifrån. Handikapp-anpassad låsning. Dörr
till hygienutrymme skall vara utåtgående (kan då öppnas om en person fallit framför den) och
vänsterhängd (ev.skjutdörr, med rejält handtag) samt kunna bytas till takhöjdsdörr för eventuell hjälplyftsinstallation. (Flest fallolyckor sker i hem nattetid på toaletten – det kan hjälpa
med en permanent belysning, i golvnivå ). Hygienrum med kontrasterande färgsättning minskar fallrisker.
Vägghängda porslinsenheter. Enhandsblandare. Möjlighet nå WC-stol från ena sidan med rullstol. Avstånd centrum WC-stol till bakomstående vägg minimum 40 cm. Sitthöjd wc-stol 46 48 - 50 cm, fabrikat finns med denna standard, annars behövs senare förhöjd sittring. WC-sits
i avvikande kulör. Förstärkta hygienrumsväggar så att hjälpmedel/ WC-armstöd och handtag
kan installeras fritt och handfat eventuellt kan sänkas i framtiden.
Handtag skall kunna sättas på bägge sidor av WC-stolen. Fri plats på minst en sida av handfatet om 40 cm, handfatet skall även gå att flytta ut 20 cm utan att hygienutrymmet försämras
funktionellt. (Rullstolsburen får då plats för benen). Plats för lägenhetstvättmaskin och förvaring även av grovt smutsad tvätt (flera st lakan vid inkontinens) . Handfat monteras extra stadigt, överkant skall vara på 80 cm höjd.
Duscharmatur minimum 70 cm från hörn, golvbrunn inne i hörn (golvlutning). Inga badkar eller bidéeer – tillval, liksom elberoende golvvärme/handdukstorkare. Fast sittmöjlighet i dusch
som tillval. (Beakta svårigheterna för handikappad person komma in i en dusch med för hög
”vattensamlande” tröskel). Fall mot golvbrunn över hela golvet.
7.3.6 Kök
Målsättning: Köket skall vara utrustat och utformat med hänsyn till äldres förmåga och ge dem
möjlighet till normala rutiner i vardagen beträffande matlagning och socialt liv.
Min mått 80 cm för avställning mellan spis och diskho. Kyl-frys och eventuellt inbyggd ugn i
direkt anslutning till spis och diskbänk. Spis med touch-panel – inte vridhandtag. Minsta passage/breddmått 150 cm.
Ugn och mikrougn inbyggda i bänkhöjd, med sidohängda dörrar och med speciellt utsug/extra
frånluft. Mer än ett microvågsuttag. Överskåp med takanslutning – ingen hög städning.
Induktionshäll för undvikande av brandrisk. Möjlighet att sittande (i rullstol) arbeta vid en
köksbänk med knäna under bänkytan, på plats mellan spis och diskho – (genom att ev. sätta ett
underskåp/lådhurts på hjul; jfr utdragna handfat). Spotlights eller avskärmningsbara lysrörsarmaturer under överskåp – standardutförande bländar rullstolsburna. Enkelt utdragbart arrangemang för sorterat avfall med lösa påsar. Möjlighet att symbolmärka de olika fraktionerna –
jfr ortens sorteringserbjudande för avfallshantering. Stora rundade tjocka bygelhandtag.
B7:7
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
7.3.7 Sovrum
Målsättning: Tillräcklig plats för rullstol runt fristående sängar och erforderlig förvaring samt
ergonomiskt riktig arbetsmiljö för ev. hjälp från hemtjänst/anhörigvårdare.
Sovrum med plats för säng inte endast med ena långsidan efter vägg. Ett sovrum bör rymma
två separata sängar att stå rätt ut från vägg med god arbetsplats runt vardera Det bör finnas extra många, flyttbara garderober, med skjutdörrar, som tillval, bl.a. i sovrum. Fönsterutsikt från
sängarna d.v.s. låg bröstningshöjd.
7.4 Basprogram, installationer
utrustning/installationer/inredning
Målsättning: Ett bekvämt hem med god, enskilt reglerbar komfort utan krångel eller svårförståeliga system eller teknik. Reglage skall vara placerade så att de är lätt åtkomliga och möjliga att fullt
ut manövrera av handsvaga. All fast belysning skall anpassas till äldres ljusbehov och ha hög säkerhet mot brand och olyckshändelse.
7.4.1 Generellt
Leverans skall ske till varje lägenhet av adekvata driftsinstruktioner för lägenhetssystem med
dokumenten sorterat insatta i märkt pärm, som överlämnas vid inflyttning/omflyttning.
Modernaste men beprövad teknik. Normalt IT-system för ”underhållning”, men med extra vikt
på trygghetsskapande funktioner i samverkan med offentlig vård och omsorg. (Inkoppling på
eventuellt stadsnät, lokalt fastighetsnät för de boende, lägenhetsnät, trygghetsarrangemang).
Lås inte abonnemang genom entreprenaden eller fabrikatet till vissa leverantörer av telefoni
och bredband etc. Uttag för el tele, antenn och andra IT-arrangemng etc på 60 cm höjd.
Lägenhetsterminal med platt bildskärm, tangentbord och pekarfunktion? Larmfunktion med
hemma/bortaknapp (ger strömlösa enheter), portkommunikation, intern huskommunikation.
Centralt programmerbara styrsystem i fastighetsnätet för reglering av värme- och luftbehandlingssystemen, (eventuellt anpassat från/till varje lägenhet), system för kontroll av ut och inpassage, tvättstuga/garage, tidskontroller och med vissa automatiska felindikationer.
Individuell debitering av värme, vatten, installerad centraldammsugare.
Efterhör tidigt intresset att gå ihop om anskaffning/montering av gardinstänger och persienner
(enhetligt), glasning av balkong, odlingslotter och garageplatsarrangemang.
7.4.2 Elsystem/installation
Femledarsystem. Säkrad strömförsörjning av vissa funktioner. Omfattande förberedd ledningsdragning i lägenhet för larm, men även IT (fiber) tele, TV, bredband, intranät m.fl. idag
okända funktioner.
Inkoppling som tillval i en del rum. Avbrottsfri ström till IT-centralpunkt i varje lägenhet
(hall). Elektroniskt nyckelsystem med ”taggar”. Elektroniskt uppdaterat boenderegister. Elektronisk bokning av tvättstuga och samlingslokal.
B7:8
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Nätansluten brandvarnare (2 pr lägenhet), seriekopplade i flera lägenheter?. Akustisk brandvarnare kombinerad med optisk funktion, även för dörrklocka/telefon. Jordfelsbrytare i samtliga lägenhetscentraler. Proppskåp/säkringsskåp på maximum 140 cm höjd. Mycket tydliga
och stora propp-märkningar, inklusive strömstyrka. Vippkontakter på alla säkringar i central
alt. automatsäkringar.
Breda vippströmbrytare i alla rum. Fler el-uttag än normalt - en del i höjd lika brytare, inga
lägre än 60 cm. Inga el-uttag i hörn. Spisvakt eller timer på köksel/spis och uttag för strykning.
El-uttag till belysning i fönster. Automatkopplade (till dörrbrytare) armaturer i rum/förråd/WC
mm utan dagsljus. Möjlighet till strömbrytare med nattbelysning.
Huvudströmbrytare vid entrédörren för alla el-funktioner som kan/bör brytas vid utpassage =
”bortaknapp” med bryt- och larmfunktioner (se s k smarta hus). Alternativt kan användas en
låsning, som bryter/kopplar in valda delar av el-systemet. Jfr. nyckelkort för bortkoppling av
elström i moderna hotellrum.
Rörelsestyrd allmänbelysning i trapphus, allmän tvättstuga, källare, soprum, vind/garage och
viss belysning utomhus.
Porttelefon/entrételefon med kamera samt ”bildövervakning” av entrédörrar med lagringsmöjlighet, typ web-kamera. Lägenhetsdörrklocka både ljud och ljusavgivande.
Elektrisk handdukstork, dubbla badrumsskåp och glödljusbelysning som tillval. Ledbelysning/varselljus i bad- och hygienrum.
Golvvärme i hygienrum, tillval. Förberedda larmledningar till WC-plats. Larmknapp nåbar
även från golvet i hygienrummen.
Digitala namntavlor, kombinerade med dito anslagstavlor i entréerna (elektronisk meddelandetavla). Tydlig/kontrastrik, stor text.
Bilvärmeuttag som tillval. Eluttag på balkong standard – inkopplad infravärme tillval. (Obs
takplacerat – inte för grillande).
Standardplacering av armaturer under överskåp i kök bländar rullstolsbundna – använd asymmetriska reflektorer.
Förbered el- och teledragning att användas av sängliggande - minst två el.uttag vid varje sängplats samt TV-uttag/antenn. Möjliggör att tända och släcka rumsbelysningen från sängplatsen.
7.4.3 Vatten/avlopp
Individuella mätning/debitering av VA och värme/energi. Alla tappkranar termostatreglerade/snålspolande och med enhandsgrepp. WC-spolning med knapp för hela handen - inte enbart
fingertryck.
Badkar och bidé tillval, dusch standard. Alla sanitetspjäser vägghängda. S k tvättpelare placeras vid WC-stol /duschplats i lägenhet och slopas när platsbehov för hjälpare aktualiseras.
(Obs tvättbehovet ”privat” vid inkontinens).
Extra handtag i dusch och vid WC samt erforderlig väggförstärkning för uppsättning av olika
hjälpmedel i badrum/dusch ( montering som tillval). Fuktlarm under diskbänk/diskmaskin i
kök. Bänkdiskmaskin som tillval.
Allmän tvättstuga med sockelplacerade (arbetshöjd), frontmatade maskiner, stora upphöjda
knappar/vred - tvätt- och sköljmedel fylls från topp.
Rullstolsburen person måste ha separat placerade maskiner för att kunna fylla dem - inte tumlare placerad ovanpå tvättmaskin. Elektronisk bokningsmöjlighet från lägenheten. Bokningstavlor/display åtkomliga för rullstolsburen.
B7:9
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
7.4.4 Ventilation
Separat ventilation från gemensamhetslokalerna med lokalt styrd forceringsmöjlighet.
Ventilationssystem utan återluft/återvinning, med individuell (lägenhet) finreglering. Forceringsmöjligheter i kök, WC och badrum. Lätt rengörningsbar/åtkomlig köksfläkt (filterbyte).
Extra utsug från skåpsplacerad microugn/separat ugn. Förberedd/utförd, men igensatt uttag för
kylaggregat/aerotemper i yttervägg till (södervända) lägenheter.
Hänvisningar:
Svensk standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått”
Svensk Standard SS 91 49 22 från BST, Byggstandardiseringen, gällande ”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering”
”Bygg i kapp handikapp”, handbok till Boverkets Byggregler utgiven av Svensk Byggtjänst, som behandlar seniorboende på sidorna 177 – 190. Beakta även särskilt erforderliga mått för rullstol/rollator på sidorna 35 – 48 och 103 – 111.
”Bygg för alla” Svensk Byggtjänst och NHR, Sthlm 1999.
”Seniortrappor” Rubriker: Gården, Husets entré, Trapphuset, Lägenheten och Övrigt.
MKB i samarbete med SAMARK, Arkitektur o Design AB/T.P.
”Se om sitt hus” Spri-rapport 207, Stockholm. Genomgång av vad som kan göras för
äldre i hus.
”Riktlinjer för planering av seniorboende” (Wel_hops) BTH 371 79 Karlskrona, 2007
B7:10
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B8. GRANSKNINGSMALL FÖR SENIORBOENDEKVALITÉ
Checklista för analys av lokalisering och ritningar (Barbro von Platen)
Möjligheterna att lokalisera ett seniorhus kan inventeras, studeras och beskrivas innan en geografisk plats är vald (t.ex. nya möjliga tomtplatser eller ombyggnadsprojekt).
I denna utformning duger checklistan för analys av RITNINGAR, t ex bygglovhandlingar eller
ombyggnadsförslag. (Se beskrivning i bilaga 7.)
Fortsatta kvalitetsstudier bör kompletteras med analys av installationer mm (se 7.4 Basprogram, installationer)
Här redovisas studier med avseende på lämpligheten för seniorboende av ritningar till
………………………………………………………………………………..
daterade …………………….
Huset är avsett att (/inte ritat med avsikten att) vara ett seniorhus
LOKALISERING (beskrivning)
Läge i staden / bebyggelsen
Topografi
Närhet till busslinje, dagligvaror,
centrum,
kulturutbud, promenadområde
Speciella kvaliteter hos platsen
mm, ev störningar
Se vidare beskrivning i ”bilaga 7. Byggtekniskt basprogram”:
8.1 UTVÄNDIGT (beskrivning)
Entréer
Utvändiga gångytor
Mark
Bilplatser
Övr.
8.2 INVÄNDIGT (beskrivning och bedömning)
Gemensamma lokaler (förekomst, rymlighet,
sociala funktioner…)
Entréer (nivåskillnad, rymlighet)
Trapphus, trappor (rymlighet,
vilplan, handledare…)
Hissar
Förråd
B8:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
8.3 BOSTADSUTFORMNING
Lägenheter (beskrivning och bedömning) med stöd i Svensk Standard SS 91 42 21
(måttstudierna är praktiskt utförda på så sätt att transparenta kopior av SS-sidorna lagts över lägenhetsritningarna som mallar för det som ska mätas.)
Rymlighetsnivå N= normal tillgänglighet med liten eldriven eller manuell rullstol
Rymlighetsnivå H= höjd tillgänglighet för personer med behov av en eller två hjälpare eller med större
elrullstol för begränsad utomhusanvändning
Rymlighetsnivå S= minsta mått tillgodoses, tillgänglighet för personer med full rörelseförmåga
(Lägre än S är ej godtagbar standard, H= önskvärd standard i seniorhus)
Mått i mm, M=100 mm (1 dm)
EXEMPEL PÅ KORT BESKRIVNING OCH BEDÖMNING
Fönster
Kan man se ut liggande i säng i sovrum, sittande i stol i vardagsrum eller på balkong?
Dörrar/passager
Passage, där dörr öppnas på långsidan, bör vara minst 1300
(dörröppning 900) eller 1500 (dörröppning 800) – för trångt!!
Balkonger
Vändradie min 1500 är tillgodosedd.
Förvaring
För få! Bör vara minst 12M /pers + entréförvaring 12 M + städ 6
M. Önskvärt: 30M i sovrum för 2 pers. Klädkammare kan ersätta,
Hygienutrymmen
Uppmätt ca 1650x2300 tillåter inte vändradie för liten rullstol.
Goda lösningar kan åstadkommas med måtten 1700x2350 (N)
och 2200x2200 (H)- för trångt
Kök
Nivå N tillgodosedd i alla kök. Nivå H ställer särskilda krav på
inredningens uppställning och passagemått.
Sovrum
Samtliga sovrum visar för korta sängar och för smal passage vid
fotändan. Lämpliga rumsmått för 2-bäddsrum/parsäng är
3000x3700 (N) eller 3100x3900 (H).Det ska finnas ett godtagbart
2-bäddsrum i varje lägenhet – dessa är för små!
Vardagsrum
Nivå H. Vdr kan vara mindre till ytan med tanke på att ett gemensamt trevligt samlingsrum/vardagsrum finns i huset. Dimensionera för ca 6-8 pers
Övr.
Vindsförråden ska kunna nås med hiss.
Granskningsprotokollet bör i verkligheten vara mer precist och
detaljerat för att duga som underlag för samråd och förbättringar av föreslagna projekt.
SUMMERING
Lämpligt för seniorboende / inte lämpligt med avseende på …
Möjliga ändringar som förbättrar kvaliteter eller undanröjer brister ...
Granskat av ……………………..
Karlskrona Seniorhusförening, datum
B8:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B9. FÖRDJUPNING AV KAPITEL 5
synpunkter på driften vid planering, projektering och byggande (Stig Hedén)
9.1 Hur påverka de tekniska förhållandena till inflyttning?
En byggnad kommer till för att brukas. Produktionen skall underordnas ändamålet. En byggnad är en del av samhället och funktionen skall anpassas efter detta. Med dessa synpunkter är
den färdiga produkten det väsentliga – inte tillblivelseprocessen. Det är byggnadens funktionsförmåga och bruksekonomi för den verksamhet som planeras som är det väsentliga och skall
betraktas som byggprocessens mål. Tyvärr är detta sällan fallet fullt ut.
De totala livscykelkostnaderna och kostnaderna under brukstiden, inte priset för ett nybygge är
alltså viktiga. Förvaltningsskedet är den i särklass längsta perioden i en fastighets historia. Vill
man påverka tillblivelseprocessen positivt med synpunkter t ex betr anpassning till seniorer
måste man naturligtvis ha kunskaper om denna speciella funktion. Att förstå de faktorer som
styr över driftsekonomin är dock lika viktigt. Rätt beslut i dessa avseenden under tillblivelseprocessen ger stor ekonomisk och teknisk verkan under förvaltningsperioden.
Detta avsnitt avses i första hand förse dem som vill bo i Seniorhus med insikter som är viktiga
vid husets tillkomst och om hur man därefter hanterar övertagandet av fastighetens drift. Som
exempel har en bostadsrättsförening valts, vilket är en vanlig form för Seniorhusbyggande.
9.2 Läsanvisningar
Uppförandet av byggnader var länge föremål för samhällets nästan totala styrning, men har
under senare år övergått till att vara den enskilde byggandes ansvar. I dag finns inte längre
myndigheternas detaljerade bygglovsprövning med krav på bostäders och byggnaders utformning. De krånglade till och styrde byggandet alltför mycket, särskilt i kombination med långtgående fordringar i lånebestämmelser. Resultatet blev utvecklingshämmande. Den som bygger
(byggherren) har nu ett fullständigt klart uttalat ansvar. Är denne en inte fackman måste ett antal sådana anlitas för att de lagenligt fordrade egenskaperna hos byggnader säkert skall uppfyllas. Dessa krav kontrolleras i första hand av kommunerna vid bygganmälan och bygglovsgivning samt genom olika intyg om provning och anmälningar inför husens ibruktagande. I det
följande är texten inte alltid kronologisk, men avsikten är att förklara hur och varför det kan
bli på ett visst sätt. Detaljer och formalia kan sökas i bl a den facklitteratur som anges i slutet.
9.3 Verkligheten
När ett bostadshus börjar ”användas” är det inte ovanligt att en del krångel uppträder med olika installationer, system och utrustning. De boende har alltid synpunkter på sprickor, fläckar
eller kanske större fel i sina bostäder. Den nytillträdda styrelsen måste dessutom eventuellt
hantera betydligt större allmänna funktionsproblem i fastigheten. Som ansvariga måste den då
gå juridiskt korrekt till väga och ställa relevanta krav på rättelse till den eller de som formellt
är byggansvariga. En underlig situation uppstår om det visar sig vara dem själva i form av bostadsrättsföreningen, alltså formellt dess förra, byggande styrelse.
Utgångspunkter för ”felsökningsarbete” är i första hand de besiktningsprotokoll som finns och
de formella avtal och överenskommelser som gjorts vid övertagandet (köpet) av fastigheten,
samt utställda/övertagna garantier. Det är i botten alltid ett entreprenadavtal med bilagda handlingarna och angivna utförande som gäller, samt slutbesiktningsprotokoll med tillhörande
provningsbilagor. I enstaka fall kan större ändringar under byggtiden överenskommits och de
skall då finnas beskrivna och beställda i byggdagboken.
B9:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
9.4 Projektet startar
Byggherren, i detta fall en bostadsrättsförening, ger en byggfirma i uppdrag att producera ett
hus. Styrelsen för föreningen, som formellt bildats för att fatta detta och andra beslut tills de
boende övertar fastigheten, består som regel av anställda chefer/tjänstemän hos den byggaktör
som initierar projektet. De uppträder dock juridiskt som privatpersoner i detta sammanhang.
Tillvägagångssättet gäller i stort även för riksorganisationerna HSB, Riksbyggen och SBC.
Denna helt ”jäviga” styrelse ger alltså ett bygguppdrag med lämpligt utformat mandat s a s till
sig själv från en byggherre (bostadsrättsföreningen) med så fördelaktiga villkor som möjligt.
Vartefter projektet framskrider fattas erforderliga väsentliga beslut i denna ”byggande styrelse,” medan en anställd projektledare ansvarar för och med vissa angivna befogenheter fastlägger detaljer samt samordnar arbetet. Småningom kan också en byggledare engageras.
Beslutet om ett sådant bygguppdrag kan vara enkelt redovisat eftersom det inte gärna uppstår
interna tvister i detta avseende. Vidare arbete, som t ex upprättande av byggherrens program
som grund för skisser och senare projektering mm, beslutas och avtalas mer formellt. Besluten
skall protokolleras i den byggande styrelsen, varvid ett juridiskt ansvar gäller, enligt lagen om
Bostadsrättsföreningar. Det slarvas med dessa formaliteter, men det har sällan praktisk betydelse om inte projektet går väldigt illa.
Lagkraven avser främst att säkerställa statens intressen och något lite skydda de blivande boende i ekonomiskt avseende, t ex genom att en godkänd ekonomisk plan måste presenteras innan någon försäljning kan starta. Dispens beviljas dock ofta för detta, vilket tyvärr möjliggör
senare ändringar i de ekonomiska förutsättningarna. Det är inte ovanligt att större branschaktörer, med olika verksamhetsgrenar, själva både leder och projekterar sina byggen i olika omfattning och även till sist utför hela eller huvuddelar av entreprenadarbetet. Alla i branschen
vill i första hand tjäna pengar – eventuell samhällsnytta med Seniorhus kommer alltid i andra
hand.
9.5 Projekteringsskedet; Avtalsmallar projekteringsavtal
Byggbranschen har utarbetat en mängd mallar för alla typer av aktiviteter i branschen, vilka
oftast följs med små avvikelser. Mallar för avtal om projektering inför byggande av t ex bostadshus finns med olika formell utformning och omfattning. Byggherren kan med en sådan
beställa skisser och ritningar på husets utformning (placering, utseende och planlösningar) av
en arkitektfirma, som även kan ta fram bygglovshandlingar. Ofta fortsätter man i samband
med inlämnandet av ansökan om bygglov med mer detaljerat projekteringsarbete. Det
utförs genom en huvudansvarig projektör (ofta arkitektfirman) och med specialprojektörer för konstruktion, VVS, el, markarbeten osv. En projektansvarig bör samordna
och styra arbetet tidsmässigt, tekniskt och inte minst med ekonomin för ögonen. Hela
processen sker mot en budget som skall ge projektet en låg nettokostnad och ett saluvärde i nivå med övrigt utbud på den lokala marknaden något eller några år framåt i
tiden.
En blivande huvudentreprenör (särskilt ett med byggherren associerat företag) kan ges
ansvaret för färdigställande och samordning av olika projektörers förarbete. Motivet är
att byggandet anses bli billigare om en erfaren byggare får påverka material, metoder,
lösningar och detaljer. Därmed kan då förtjänsten ökas vid marknadsmässig prissättning när försäljning sker. Byggherrens normala uppgift är dock att pressa alla kostnader, så länge myndigheternas regler efterlevs. Det är emellertid naivt att tro att någon
bygger till annat än högsta möjliga egen vinst, och man avstår från projekt om de inte
blir hyfsat lönsamma.
B9:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Varianter av entreprenadtyper förekommer, t ex funktionsentreprenad. Projektet ritas
och beskrivs då inte i varenda teknisk detalj, utan i anbuds- och avtalshandlingarna
anges en önskad specificerad och kvantifierad funktion. Entreprenörerna skall sedan i
samarbete och under ansvarig ledning (huvudentreprenör) leverera de givna tekniska
förutsättningarna, dvs bygga. Avsedd funktion skall kunna verifieras (protokolleras)
genom provning och sedan kunna vidmakthållas under rimligt lång tid. En ”fullentreprenad” kan omfatta såväl byggandet som en viss, ofta ganska lång brukstid, men denna variant är inte så vanlig som den borde vara. Kombination av de olika varianterna
av utförande (föreskriven och funktionsangiven) förekommer. Det innebär oftast att
man bildlikt talat ”tvärat över några hörn” beträffande vedertagna principer – men en
del projekteringskostnader kan sparas om det ”går vägen”. Självklart är det då väsentligt att provningsprotokollen i alla avseenden är helt korrekta…
Valet av entreprenadform och entreprenörer påverkar både handlingarnas omfattning
och utförande samt vem som anlitas för projekteringen. När handlingar i den omfattning som bedöms erforderliga för aktuellt projekt är klara, kan ett anbudsförfarande
inledas eller någon typ av förhandlingsentreprenad överenskommas. Hänsyn tas alltid
till byggherrens lokala affärsintressen.
9.6 Inflytande eller påverkan?
Redan i projekteringsskedet måste vissa önskvärda utföranden i Seniorhus komma
med, vilket kan vara svårt att se till. De framtida boende är som regel är okända i detta
tidiga skede, och även om så inte är fallet är de alltid ekonomiskt svaga gentemot
byggherren. Det blir något av moment 22 över situationen – hur skall byggherren
övertygas om att ta risker med ett visst, kanske dyrare utförande, när det formellt juridiskt ännu inte går skriva kundavtal om köp av lägenheterna? Bostäderna säljs rimligen inte utan någorlunda säkra prisuppgifter och dito driftskalkyler, som i sin tur enligt lagkrav måste grundas på en ekonomisk plan, innan försäljning får ske. Det går
inte att upprätta en vederhäftig ekonomisk plan som kan godkännas av myndigheternas därtill utsedda personer i detta tidiga skede. Alla resonemang om samhällsnyttan
med utgångspunkt i att Senioranpassade lägenheter alltid går att sälja kan bemötas
med att det gör ”vanliga” lägenheter också – som därtill kan byggas med lägre kostnader! Skall senioranpassning i grundläggande omfattning bli av är det helt klart dels en
ömsesidig förtroendefråga och dels en tro att de kan säljas med större förtjänst än
normala bostäder, och det bör man ha för ögonen från första början!
9.7 Byggskedet; Avtalsmallar - entreprenadavtal
Entreprenadavtal med aktuell omfattning/innehåll upprättas som regel efter en mall, i
senaste utformning benämnd AB 04 (Allmänna Bestämmelser, 2004 års version) och
med byggbranschens internt (sic) framförhandlade villkor och definitioner som bilaga.
Avtalsmallarna finns för olika branscher (El, VVS, Mark mm för underentreprenörer),
alla med egna specifikationer. Avtalstexterna är juridiskt väl ”genomtröskade”; de tar
hänsyn till prejudicerande tolkningar från rättsfall som de vanligaste tvisterna i byggsektorn genererat.
Standardförfarandet vid större tvister är skiljenämnd, innebärande att parterna utser
var sitt ombud som i sin tur kommer överens om en tredje skiljeman, tillika ordförande. Branschen vill alltid undvika dyra och långvariga offentliga domstolsprocesser.
B9:3
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Observera dock att om entreprenadavtalen gäller mellan juridiska personer med i stort
sett samma ägare, t ex ett ”byggbolag” så lär tvistigheter om entreprenaden inte vare
sig lösas med skiljemän eller hamna i domstol… En nytillträdd bostadsrättsförenings
styrelse kan i och för sig driva en tvist så långt som till rättsligt lösande, men enbart
mot en entreprenör, inte mot byggherren, dvs ”sig själva” i en tidigare upplaga.
Vid upphandling av byggnadens uppförande enligt de handlingar som tagits fram kan
man arbeta med hel eller delad entreprenad på olika sätt och med olika avtal. Det finns
många varianter, som t ex färdigprojektering, fast pris, löpande pris, incitamentsavtal
av olika typ osv. I avtalen ingår ritningar och upprättade beskrivningar. Handlingarna
gäller vid fel, t ex olika angivna utföranden, exakt i den ordning de upprättats (daterats) och alltid med beskrivande text före ritningar. Kontraktstext i avtalet gäller dock
alltid före annan text.
9.8 Beskrivningsmallar - avtalsbilagor
Beskrivningstexterna är oftast gjorda efter mallar, t ex AMA (Allmän Material och
Arbetsbeskrivning). Malltexter finns förutom beträffande bygg- och rumsbeskrivningar upplagda även för branscher som arbetar med underentreprenader – El, markarbeten, målningsarbeten, VVS-arbeten m fl, för att bifogas dessa underentreprenadavtal.
AMA-beskrivningarna är baserade på koder som anger standardiserade utföranden
som erfarenhetsmässigt ständigt upprepas. Det är därför praktiskt att hantera dem i
förkortad form – endast avvikelser från standardutförande skrivs ut i klartext. Mallen
är en datoriserad textmassa och man stryker, ändrar och gör tillägg som enbart gäller
för det aktuella projektet.
Generellt gäller att mycket av projektering, ritande, kringadministrationen och bilagor
mm i bygg- och projekteringssammanhang är fullständigt datoriserat. Det hjälper dock
inte med perfekta pappershandlingar – det är på verklighetens byggplats – utomhus som byggnader blir till med relativt hantverksmässiga metoder.
I beskrivningarna införs vid fullständig utförandeprojektering också materialbeteckningar, fabrikat på utrustning, färgkulörer och kvalitetsklasser mm likn. Variationer på
vem som bestämmer om eller levererar mycket av materialen och utrustningarna förekommer. De beror på vad som bedöms pressa priserna eller maximera förtjänsten i
varje projekt. Eventuella ”ofullständiga handlingar,” där det lämnas åt entreprenörerna
att lösa praktiska problem, välja fabrikat, material och/eller utförande, gör att efter inflyttning konstaterade fel och brister eller ofullständig funktion är svåra att hantera om
inte en funktionsgaranti finns. Tillvalsmöjligheter för enskilda lgh-köpare enligt program bestäms också i detta sammanhang. Prissättningen kan då lämnas fri åt underentreprenörerna (incitamentskapande) eller principbestämmas i förväg. I vilketdera fallet
innebär det en del extra administrerande och även sorterande på bygget, men oftast
inte i nivå med prissättningen.
Det är i dessa bygg- och rumsbeskrivningar som Karlskrona Seniorhusförenings Basprogram med tekniska detaljkrav hör hemma. De större övergripande önskemålen, t ex
om förhöjd utrymmesstandard enligt SS 91 42 21, extra god ljudisolering och centraldammsugare samt individuell mätning av värme och vatten osv, måste dock komma
med redan i byggherrens projekteringsanvisningar – alltså på ett mycket tidigt stadium
– se ovan!
B9:4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
9.9 ”Felsökning” och avhjälpande
Mot ovanstående bakgrund skall alltså klagomål från de nyinflyttande boende, tillika
föreningens bostadsrättshavare bedömas och behandlas. Har något fel begåtts och av
vem? Viktigast av allt - finns felet anmärkt i ett slutbesiktningsprotokoll? Anges någon åtgärd? Om inte blir det svårt att få rättelse – slutbesiktningen utmynnar i att entreprenaden (som regel) godkänns. Efter det upphör det mesta av entreprenörernas avtalsenliga ansvar, utom för vid besiktningarna i protokollen förtecknade fel och brister.
Dessa skall åtgärdas inom den tid som anges. Som regel följer efter två år en garantibesiktning, men där är de förhållanden som kan påtalas begränsade på olika sätt enligt
entreprenadavtalet. Efter garantitiden kan endast grov oaktsamhet, slarv eller avsiktliga uraktlåtenheter påtalas i tio år (jfr Köplagen).4
9.10 Branschens bedömningsgrunder
En vanlig källa till förtret och som leder till klagomål från de boende är ”hårfina
sprickor”, tapetfläckar, mindre slag- och stötmärken, nyanser i målade ytor, krympsprickor i parkettgolv mm liknande. Dessa anmärkningar finns ofta inte i slutbesiktningsprotokollen vilket upprör den klagande. Orsaken är som regel att besiktningsmannen utgår från vad han upplever som toleransnivåer i byggbranschen – man får enligt dessa acceptera lite mindre skönhetsfel. Ofta baseras detta faktum på att ett korrekt
tillrättande skulle bli oproportionerligt dyrt eller besvärligt – men detta skall gälla
mindre felaktigheter utan praktisk betydelse i funktionsavseende. Naturligtvis är dessa
toleransnivåer en grannlaga bedömningsfråga som kan skifta med både tid, person och
övriga förhållanden. Det moraliskt berättigade i detta kan i sammanhanget diskuteras i
oändlighet – men branschen är överallt lika i detta avseende.
Det väsentliga är att man rättar till fel och brister som kan få allvarligare följder – t ex
ofullständiga kakelfogar i våtrum, lösa trösklar eller handledare, dragiga, snedhängda
fönster, bullrande installationer, elektriska fel, kondensproblem och liknande. I sådana
fall skall man inte kompromissa. I övriga mindre betydelsefulla avseenden kan det
finnas anledning att förhandla om att ”köpa bort” både i protokollet påtalade och även
andra uppmärksammade småfel – det ger som regel bättre stämning för ganska lite
pengar!
9.11 Avtalsförhållanden beträffande ”fel och brister”
Rättelse av större fel och brister förutsätter att fastighetens köpare kan träda i byggherrens ställe i juridiskt avseende och föra talan enligt de handlingar som legat till grund
för fastighetens bebyggande. Dessa möjligheter måste juridiskt ordentligt ha överförts
till de nya ägarna vid köpet och inte ha avtalats bort. Det är dock alltid resultaten från
slutbesiktningen som gäller som utgångspunkt. Hur och av vem besiktningsförrättarna
utses, samt att de är opartiska och professionella, är alltså oerhört väsentligt!
Ett genomarbetat integrerat slutprovningsprogram för alla installerade system och all
utrustning är mycket viktigt att få med som krav i projekteringshandlingarna och utsatt
i entreprenadavtalen. Detta krävs i Boverkets byggregler. I dessa avseenden brister det
ofta – man chansar på att det skall gå att mer eller mindre diskret ”fixa” de bekymmer
som alltid framkommer!
B9:5
4
Fel och brister i nya bostäder Vad kostar det egentligen? Rapport från Boverket 2007
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Entreprenadavtalen och dess efterhand under byggtiden tillkomna underavtal/följdavtal, ändringar, extrabeställningar mm, skall således formellt övertas av de
nya ägarna. I praktiken blir detta den styrelse som efter inflyttandet valts bland de boende. Hela proceduren kringgärdas och styrs av den formella slutbesiktningen, eftersom i och med denna hela det aktiva entreprenadförhållandet i huvudsak avslutas. Eftersom slutbesiktning alltid äger rum innan formellt tillträde/inflyttning, återstår beträffande ansvarsfrågorna vid den nya styrelsens tillträde (som ju sker viss tid efter inflyttning) som regel endast mindre omfattande slutarbeten i olika avseenden.
Tiden mellan inflyttning och ny styrelses tillträde har byggherren som ”nådatid” att
tillfredsställa inkommande klagomål – med eller utan förankring i formella avtal. Man
arbetar under denna tid vanligen med ett förtroenderåd som de nyinflyttade boende utsett på kontaktmöten. Sådana eller liknande organ kan naturligtvis initiera ett projekt
eller börja arbeta långt tidigare, t ex under projektering. Om inte förr så avgörs ofta
under denna första period med ”brukare” i det nya huset de framtida inbördes relationernas karaktär.
De kvarvarande arbetena kan vara årstidsberoende mark- och beläggningsarbeten, vissa trädgårdsarbeten, prov som skall ske under den kalla årstiden med värmeanläggning
o likn. Oftast fortgår enligt ovan avhjälpandet av brister och fel som antecknats i respektive entreprenads slutbesiktningsprotokoll. Alla garantier, försäkringar, ekonomiska åtaganden i form av skatter och räntebetalningar, abonnemangsavgifter, kostnader för löpande förbrukning av fjärrvärme, vatten, el och avfallshantering mm, i varierande form och grad, övergår från denna tidpunkt (slutbesiktningarnas s k huvuddatum) på fastighetens nya ägare.
Är inte entreprenaden godkänd i sin helhet skall det anges inom vilken tid anmärkningarna skall vara åtgärdade och efterbesiktning/avprovning ha skett. Entreprenören
har rätt att samordna sitt felavhjälpande arbete så att det kan utföras rationellt och att
anpassa det efter årstid eller andra relevanta förhållanden. Det är mycket svårt att påkalla överbesiktning av slutbesiktningar i efterhand om inte den aktuella bristen eller
felet är mycket grovt – se ovan garantitid etc.
Entreprenadavtalet kan innehålla möjlighet till skadestånd, böter osv. Har emellertid
entreprenören fått ut hela sin avtalade betalning kan det bli svårt att få rättelse. Det
finns just inga påtryckningsmedel för en ”boendestyrelse” att ta till; man bygger ju t
ex inte fler hus.
Påtryckningar från en ursprunglig avtalspart som fortsatt verkar på marknaden lokalt
är emellertid effektiva. Ett förhållande till byggherren som möjliggör samarbete efter
husets övertagande är alltså väsentligt att eftersträva.
9.12 Tillträde med ansvar
Avläsningar och mätningar skall göras och slutdebiteringar ske på byggherren samt
avtal formellt överföras. Var noga med kommunens tekniska serviceavtal av alla slag
samt att skaffa god försäkringstäckning, inte bara i den omfattning som kreditgivande
bank fordrar. Fastighetsägare har ansvar t ex vid halkolyckor vintertid på tomtmark,
ibland även trottoar.
B9:6
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Tänk också på att i tid kolla avtal eller skaffa sådana för den tekniska service som en
fastighetsägare har att sköta – trappstädning, snöröjning och trädgårdsskötsel mm. Den
senare kan ibland innefattas i trädgårdsentreprenörens garantiåtagande, vilket också
kan vara fallet med eventuella hissars och ventilationsanläggningars skötsel de första
två åren. För de senare gäller alltid särskilda myndighetskrav på besiktningar under
hela brukstiden.
Tillkommande leverantörsavtal, som den nya styrelsen tecknar, bör innehålla villkor
och överenskommelser om vad som gäller om inte befintliga leveranssystem eller justerade installationer/utrustning fungerar i form av reservationer i detta avseende.
9.13 Erfarenheter och råd:
Ekonomi:
Undersök med finansiär/bank möjligheterna att binda föreningens lån tidigare än planerat innan inflyttning vid misstanke om kommande räntehöjningar. Gäller även ”privata” lån.
En effekt av den juridiska skillnaden mellan byggherre och projektör/entreprenör, kan
bli att priset för lägenheten en boende betalar byggherren = fastighetsägare/bostadsrättsförening, inte kan ökas med de kostnader som betalas entreprenör för
tillägg, ändringar och tillval.
Bostadsrättshavare riskerar inte få ta med denna summa i avdrag vid beräkning av
skatt på vinst, när beloppet med uppskovsrätt vid försäljning av villa eller annan bostadsrätt för att finansiera aktuellt köp, skall fastställas. Skattemyndigheter anser att
tilläggskostnaderna betalats till annan än fastighetens ägare, d.v.s. inte är köpeskilling,
trots att de avser samma ännu obebodda lägenhet. Den boende upplever det så klart
som sin totala ”inköpskostnad”!
Fastlägg om möjligt med byggherren principerna för betalning av individuella tillval –
faktura från entreprenör eller tillägg på köpekontraktet.
Samråd med byggherren:
Ta reda på om byggherren avser överlämna föreningen med ett antal redan tecknade
avtal om olika slag av förvaltning. Om så är fallet – med vem och för hur lång tid?
Samråd tidigt med byggherren om fastighetsförsäkring – tag hänsyn till övergång från
entreprenadförsäkring/garantitid/omfattning och självrisker. Obs eventuellt arbetsgivaransvar för blivande anställda (städ/fastighetsskötsel) – beakta olycksriskerna även
för ”arbetande” boende/styrelsemedlemmar!
Diskutera med byggherren principerna för hyra och tilldelning av P-platser och garageplatser.
Skall Fastighetsägarnas formulär nr 3 om bilplatser och nr 14 om Garageplatser tilllämpas?
Samråd om gemensamma lösningar beträffande IT, bredband, TV-kanalleverantör,
men enskilda mätare för vatten och värmeenergi samt eventuell centraldammsugare –
obs att tekniken kräver beslut tidigt.
B9:7
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Utse en kunnig IT-ansvarig och se tillse att ritningar över ledningskanaler till Telia.
görs/finns – annars gör detta bolag svårigheter med fasta telefoniinstallationer i lägenheterna!
Samråd tidigt om TV-kanalutbud o likn – oavsett teknik och leverantör! Beakta möjligheterna för grannar att med gemensam teknik gå samman och dela på ett bredbandsabonnemang.
Diskutera tidigt elektronisk låsning, passeringskontroll och spärrar samt låsscheman.
Bestäm tidigt om automatiska dörröppnare i hiss, entréer, källare, garage och till vindar/cykelrum osv. Betänk dörrarnas tyngd (brandkrav), stängare och äldres handsvaghet och vana att komma hemsläpandes med både käpp och minst en bärkasse i händerna… Eller rollator och shoppingvagn.
Gemensam lokal:
Utse tidigt en arbetsgrupp med ansvar för inredande av gemensamma lokaler och ge
mandat att skaffa möbler och textilier samt övriga utensilier (servis och köksattiraljer).
Finansiering kan ordnas via checkkredit från tilltänkt bank (föreningen har nog inga
egna medel vid rätt tidpunkt). Bestäm riktlinjer för inredningens kvalitet – och flexibilitet. Stapelbart? Hög hållbarhet på vissa möbler? Utrymmesbehov i kyl/frys? Glasade
partier? Vikväggar? TV-uttag etc om det inte rör sig om en f d lgh.
Om övernattningsmöjligheter skapas kan problem uppstå beträffande utrymningsvägar
vid brand kontra låsningsönskemål. Det finns Seniorhus som tar 100 kr/övernattning i
sådana uthyrningsrum. Tänk över kösystem - det kan bli trångt till stora helger!?
Möjliga samgåenden:
Låt byggherren inkludera inglasning av balkonger i entreprenaden – hellre ett ”frånval” betr. detta än de utseendemässigt alltid knepiga lösningarna med olika fabrikanters system. Vid gemensamma inköp i efterhand eller med detta utförande från början
löses också frågan om bygglov enklast. Obs att det också är en brandskyddsfråga!
Diskutera gemensam upphandling av persienner från föreningen eller via byggherren –
skall det t ex fastställas en gemensam kulör? (Någon typ av gardinskena bör ingå i
byggherrens åtagande generellt).
Teknisk förvaltning:
Red särskilt ut vad som skall gälla beträffande Teknisk Förvaltning. Vilka avtal
kan/måste tecknas (hiss/ventilationskontroll och städning/snöröjning/gräsklippning)
under vilken tid – t ex under garantitiden, 2 år. Teckna helst inte längre avtal – prova
under denna tid!
Samråd om städinstruktioner och metoder för trappstädning (inkl. gemensam lokal?)
samt beträffande trädgårdsskötsel och gräsklippningsfrekvens (20 ggr/säsong vid 6 cm
höjd) etc.
Glöm inte ta fram vem som skall vattna nyplanteringarna en torr sommar under garantitiden… Acceptera inte ”det är billigare att plantera nytt” – då finns inte garantin!
B9:8
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Skall snöröjning och halkbekämpning ingå i trädgårdsskötsel eller avtalas separat med
t ex Gatukontoret? (ofta billigare så). OBS att olycksfall genom halka är en viktig fråga att ordna och det är fastighetsägarens ansvar som måste täckas i fastighetsförsäkringen. Kolla en anlitad firmas försäkringsskydd! Skyddet gäller även om röjning/halkbekämpning bara är påbörjad.
Ordna fram beskrivning (kopia?) över kulör och fabrikat från entreprenören som målade och tapetserade husets ”offentliga” delar – det kan löna sig att veta vilken typ av
färg (och kulör med nr/beteckning samt fabrikat) så att man inte senare av okunskap
övermålar med ”fel” färg och får kemiskt olämpliga kombinationer.
Litteraturhänvisningar:
Plan – och Bygglagen, PBL, SFS 1987:10
Lag om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m m 1994:847
Regelsamling för byggande – Boverkets Byggregler, BBR
BFS 1993:57 med ändring t.o.m 206:12
Svensk standard SS 91 42 21 från BST, Byggstandardiseringen, gällande
”Byggnadsutformning-Bostäder-Inredningsmått”
Svensk Standard SS 91 49 22 från BST, Byggstandardiseringen, gällande
”Byggnadsutformning-Bostäder-Funktionsplanering”
”Bostadsrättslagen” med kommentarer Uppl 3:1 H Julius, B Nilsson-Hjort, I
Uggla, Norstedt Juridik AB, 2005.
Byggbestämmelser för bostäder och bostadsmiljö,
(Se kap 4 ”Boendes möjligheter att påverka planering och byggande”)
Hans Örnhall – AB Svensk Byggtjänst, 1997
”Att upphandla byggprojekt” Jan Söderberg, Studentlitteratur, 2005.
”Besiktning av entreprenader”, Svensk Byggtjänst, 2006.
”Fastighetsköp” Folke Grauers, Juristförlaget, Lund 2005.
”Köpa bostadsrätt” Handbok för vanligt folk, Johanna Andersson, Ordalaget,
2006.
”Bostadsrättsboken”, Per Isacsson, Svenska Förlaget Liv & Ledarskap, 2006.
”Bygg i kapp handikapp”, handbok till Boverkets Byggregler utgiven av Svensk
Byggtjänst, 2001. Se seniorboende på sid 177 – 190, mått för rullstol/rollator
på sid 35 – 48, 103 – 111.
”Bygg för alla” Svensk Byggtjänst och NHR, Sthlm, 1999.
”Det nya äldreboendet,” Jan Paulsson, Svensk Byggtjänst, 2002.
Internet-hänvisningar:
www.boverket.se
www.konsumentverket.se
www.byggtjänst.se
www.byggbokhandeln.com
www.byggdok.se
B9:9
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B10. FÖRDJUPNING AV KAPITEL 6
övertagande vid förvaltning och driftsansvar (Stig Hedén)
10.1 Krav och bestämmelser om fastigheters drift och underhåll
Ett antal lagar, föreskrifter och författningar styr arbetet med fastighetsförvaltning i
tekniskt och ekonomiskt avseende. Enligt Plan- och Bygglagen är det ägaren till ett
byggnadsverk som ansvarar för underhållet och kan ställas till svars om det inte sköts.
En byggnads yttre måste hållas i vårdat skick och dess tekniska egenskaper i huvudsak
bevaras under ekonomiskt rimlig livslängd. Installationer och utrustning för tillgänglighet, hälsa och säkerhet skall alltid fungera som avsett. För att uppfylla kravet på att
byggnadens ursprungliga egenskaper och funktioner i huvudsak skall behållas måste
enligt Byggnadsverkslagen en skriftlig plan för periodiskt underhåll upprättas innan
byggnaden tas i bruk och omfatta minst 30 år samt tillämpas. I ekonomiskt avseende
kan generellt sägas att kraven på och bestämmelserna om ekonomiska föreningar gäller med bl a Bostadsrättslagen som grund.
10.2 Innan inflyttning
I Boverkets Byggregler krävs att det skall finnas skriftliga instruktioner för provning,
drift, skötsel och underhåll av installationerna innan byggnaden får tas i drift. Även
komplett brandskyddsdokumentation skall upprättas, liksom anvisningar för den obligatoriska ventilationskontrollen, OVK. Handlingarna skall vara avpassade efter byggnadens användning och till installationernas omfattning och storlek samt deras skötselbehov. Installerade system som skall ge lämpligt inomhusklimat och hälsosam miljö har som regel kortare livslängd än byggnadens stomme. Deras funktionella och
ekonomiska brukstid kan dessutom avsevärt förkortas eller förlängas beroende på
skötselarbetets kvalité. Det är därför av stor betydelse att redan från början sköta och
underhålla dem professionellt – det sparar mycket pengar och besvär på sikt.
10.3 Fastighetsförvaltningens ändamål och medel
Syftet med fastighetsförvaltning är att så rationellt som möjligt uppfylla myndigheters
och brukares krav. Det gäller att vidmakthålla och om möjligt förbättra den tekniska,
hygieniska och ekonomiska funktionen och standarden på byggnader. Verksamheten
har som mål att beräkna, skapa och fördela de ekonomiska resurser som behövs. Det
ingår också att genomföra de administrativa, tekniska och ekonomiska arbetsuppgifter
som fordras. Arbetet karaktäriseras av ett mycket stort inslag av planering för framtiden av de tekniska och inte minst av ekonomiska förhållanden. Därtill kommer att
praktiskt genomföra dagliga rutiner, både kontinuerligt (drift o skötsel, småreparationer) och under större insatser, enligt planeringen för det periodiska underhållet.
I ekonomiskt avseende måste en budget upprättas, vars inkomstsida utgörs av månadsvisa hyres/avgiftsinbetalningar och som på utgiftssidan har utbetalningar med
längre periodisk karaktär. De består bl a av låneränta, kommunala avgifter och utskylder, löpande fakturor, avtalsenliga betalningar, försäkring mm Det är efter några års
verksamhet ganska lätt att beräkna och budgetera föreningens löpande ekonomi, men
svårare att behärska den tekniska utgiftssidan. Det behövs som regel flera års bokslutssiffror och förbrukningsstatistik som grund för att någorlunda anpassa de schabloner
som används i början till vad som gäller för just den aktuella byggnadens driftssituation. Denna ändras över tiden med de boendes ålder.
B10:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Det är väsentligt att föreningens styrelse samarbetar och rådgör med de revisorer som
skall finnas. En av dem bör absolut vara professionell, den andre kan mera direkt representera medlemmarna. Meningen är att säkerställa att arbetet, särskilt det ekonomiska, leds och styrs effektivt och att interna kontrollsystem finns och tillämpas. Ett
viktigt moment i detta är att bedöma om föreningen avsätter och rätt disponerar tillräckliga medel för framtida större periodiska underhållsarbeten i förhållande till konstaterad förslitning och systemens åldrande enligt den årliga besiktning som skall göras enligt UH-planen. Professionella revisorer är ett viktigt stöd och en garant för att
styrelsen skall kunna påta sig det personliga ansvar som följer med förtroendeuppdraget. Det är avsevärda belopp och värden som skall omhänderhas korrekt.
10.4 Kostnadsfördelning
Skötsel och underhåll av en byggnad sker under avsevärt längre tid än planering, projektering och uppförande. Kostnaderna för drift, underhåll och skötsel bestäms dock
till största delen under dessa inledande skeden. Projektering sker tyvärr oftast med
andra utgångspunkter än maximal bruksekonomi – det rör sig snarare om maximal förtjänst vid försäljning av byggnaden. Detta förhållande gör att det under bruksskedet
alltid finns anledning att ifrågasätta gjorda materialval, tekniska lösningar och utföranden samt ingångna avtal – det är troligt att det finns besparingar att göra genom
att vid första underhållstillfälle byta material, behandling eller teknik och att sätta sig
in i grundavgifter, taxesättning, mätningsteknik osv .
Beslutsunderlaget utgörs då av kalkyler utgående från den dokumentation som skall
finnas – DU-instruktioner, felavhjälpningsstatistik och framför allt planen över periodiskt underhåll och dess periodicitet samt kostnadsberäkningar jämte förbrukningsfakturor. En viktig faktor vid jämförelser är att underhållsarbete är svårt att rationalisera
och mekanisera. Inslaget av hantverk med resulterande arbetslöner som alltid är på väg
uppåt gör att byten till utförande eller material som fordrar mindre underhåll eller underhåll med längre intervaller mer eller mindre snabbt alltid blir ekonomiskt. Det finns
dock knappast i praktiken ”underhållsfria” material! Det kan även löna sig att byta
taxa, installera strypventiler, minska antalet mätare, se över säkringsstorlekar och antalet sopkärl, införa sorteringsrutiner mm likn..
10.5 Arbetsfördelning
Uppgifterna inom fastighetsförvaltning struktureras vanligen i Ekonomisk förvaltning,
Administrativ förvaltning och Teknisk/praktisk förvaltning. De större rikstäckande organisationerna, Riksbyggen, HSB och SBC kan alla hantera hela eller valda delar av
förvaltningsarbetet. Föreningen kan överlämnas med redan slutna förvaltningsavtal av
olika typ och tidsomfattning. Det är vanligt att en utomstående organisation, en bank
eller revisionsfirma, får hand om ekonomianknutna arbetsuppgifter. Det rör sig bl a
om medelsförvaltning/redovisning, hyres- och avgiftsredovisning, inkassoverksamhet,
bokföring, bokslut, budgetering, deklarationer, kontrolluppgifter och fakturahantering
med utbetalningar, även av löner och arvoden. Förhandlingar med bank om finansiering av projektet kan ”kryddas” med sådana incitament samt hantering av dess ränta på
framtida likvida medel.
B10:2
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Naturligtvis måste allt förvaltningsarbete göras i samarbete med föreningens styrelse. I
ekonomiredovisningen bör sammanställning av årsredovisning med budget och styrelsens berättelse ingå, inkl tryckning. Studera Bostadsrättslagen och skaffa en större förenings årsredovisning samt mönsterstadgar från en HSB eller Riksbyggenförening –
de ger god allmän upplysning om förvaltningens innehåll! Observera dock att föreningens åtaganden gentemot de boende utöver vad bostadsrättslagen stadgar oftast är
betydligt mer omfattande i dessa organisationers normalstadgar – jmf med föreningens
egna! Den dispositiva delen av lagtexten är viktig att känna till och den är som regel
helt utelämnad i byggföretagens objekt.
Administrativ förvaltning är en blandning av många arbetsområden. Dit räknas bl a
diverse hyresärenden, boendefrågor, ordningsfrågor, servicefrågor, avtals- och försäkringshantering (skador), underhållsplanering, drift- och skötselplanering (schema), reparationshantering samt statistik och informationsarbete. En styrelse som har viss
kompetens i dessa avseenden kan troligen klara denna typ av arbete internt – men det
kan bli ganska omfattande.
Teknisk/praktisk förvaltning slutligen består huvudsakligen av tekniska arbetsuppgifter. Det handlar om den direkta dagliga fastighetsskötseln, service och skötsel av
VVS- och el-installationer, skötsel och renhållning inkl snöröjning och gräsklippning
på tomt- och markanläggningar, P-platser och gångvägar, invändig städning och avfallshantering, driftkontroller av system och småreparationer samt löpande underhåll
på föreningens egendom. Även genomförandet av underhållsarbete i större omfattning
i form av anbudsupprättande, entreprenadavtal och utförandekontroll med besiktning
kan hänföras till teknisk/praktisk förvaltning.
10.6 Drift- och underhållsarbetets karaktär i bruksskedet
Utförandet av reparationer eller underhållsarbete är inte jämförbara med motsvarande
arbeten vid nybyggnad – det rör sig om bebodda hus med allt vad det innebär av restriktioner och hänsynstagande. Extremt mycket och alltid klargörande information i
lagom tid är helt nödvändig för att få arbeten som initierats av föreningen att fungera.
Man kan inte utan vidare lämna denna typ av förberedelser och genomförande till en
entreprenör, utan det gäller att samarbeta och kontrollera förloppen så att inget hinner
gå snett. I många fall måste t ex tillträde till de boendes lägenheter ordnas på ett smidigt sätt, kanske vid flera tillfällen. (Erfarenhetsmässigt kommer man aldrig in i cirka
2 % av bostäderna, trots lagstadgad rätt). Varje ”lgh-intrång” resulterar troligen i
”nedskräpning”, kanske att någon anser sig tvingad att stanna hemma och passa tider
samt att hantverkarna känner sig extremt ”övervakade” och ibland kanske får ta emot
en del irrelevanta synpunkter. Alla dessa förhållanden bäddar för extra bekymmer. De
går dock att förebygga med lämplig god organisation, förståelse för de inblandades situation och korrekt, vänligt bemötande samt rätt information till alla berörda.
10.7 Underhåll
Underhåll är att återställa en funktion i ursprungligt skick (eller bättre), efter normal
förslitning. En byggnads underhåll kan delas upp i löpande underhåll (felavhjälpande), periodiskt underhåll (efter slitage) samt modernisering och förnyelse. Ibland görs
förebyggande underhåll, tyvärr sällan i den grad som vore ekonomiskt motiverat på
olika delar och installationer.
B10:3
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Seniorboende Bilagor
”Förbättring” sker ibland automatiskt om t ex en tvättmaskin eller en fläkt byts till en
ny av senare modell som har bättre egenskaper eller prestanda. Sådana kostnader behöver då inte periodiseras eller avskrivas. Modernisering är arbeten som höjer eller utvidgar byggnadens eller dess installationers prestanda, varvid dess ekonomiska värde
påverkas (t ex i skattehänseende) och investeringen avskrivs ”bredvid” produktionskostnaden.
10.8 Löpande underhåll
Denna typ av underhåll karaktäriseras av att åtgärderna inte i detalj kan planeras i förväg. Det rör sig mest om felavhjälpande småreperationer. De ökar med fastighetens
ålder, men har en topp vid driftsstart, beroende på ”barnsjukdomar”. De årliga utgifterna kan efter hand bli rätt stora, och är skötselberoende. De är inte heller konstanta
på årsbasis utan kan variera till synes planlöst. Det löpande underhållet kan dock
schablonmässigt budgeteras och måste vara inkalkylerat i avgifts/hyresuttaget. Det är
viktigt att föra statistik över alla löpande underhållsarbeten – inte minst för att i god tid
få signaler om att det kan löna sig att byta sliten utrustning i stället för att acceptera
stigande reparationskostnader.
10.9 Periodiskt underhåll
Kostnaderna för fastighetsunderhåll varierar mellan olika byggnader beroende på deras tekniska egenskaper (kvalitet!), utnyttjande och ortens klimatförhållanden samt
inte minst skötselstandard. För samma fastighet varierar kostnaderna med ålder, förslitningsgrad och förvaltningseffektivitet. Med hänsyn till den långa användningstiden
bör underhållskostnader fördelas jämnt under hela den tid fastigheten brukas. Den beräknade summan enligt underhållsplanen nedan bör alltså från början varje år aktualiseras (indexeras) och budgeteras.
En mycket stor del av fastighetens underhåll är periodiskt. Det innebär definitionsmässigt att åtgärderna återkommer med relativt jämna intervaller (t ex målning av fönster)
och de kan därmed schematiskt tidsbestämmas och översiktligt kostnadsberäknas. En
periodisk underhållsplan består förenklat beskrivet av en förteckning som anger antal
och/eller area på fastighetens alla delar, t ex fönster, tvättmaskiner, fläktar, takytor
osv. Beroende på vad material som använts som klimatskydd och det lokala kliomatet,
i någon mån väderstreck osv kan en erfaren byggtekniker ange hur ofta en utvändig
underhållsåtgärd behöver utföras, t ex målning, byte eller omfogning. Han kan även
beräkna ett standardpris för åtgärden per enhet och sedan ange det totala priset i planen för varje aktuellt år. När det gäller installationer och utrustning används schablonvärden, men bytesintervallerna är även mycket skötselberoende.
10.10 Använd planen att kalkylera alternativ
Systematiskt genomförda resulterar beräkningarna i ett antal framtida årliga summor
som behövs till underhåll för t ex de närmaste 30 åren, om denna tidshorisont väljs.
Den är lämplig därför att vissa åtgärder, som t ex byte av taktegel eller av avloppsstammar i gjutjärn har en periodicitet på bortåt 25 -30 år i normalfallet. Kalkylen görs
i dagspriser men skall vid all tillämpning indexeras på lämpligt sätt. Resultatet kan ge
en god anvisning om material eller byggnadsdelar där det kan löna sig att byta till dyrare behandlingar än ” befintlig std” eller till material som medger längre periodicitet
eller billigare skötselåtgärder. Sådana material är ofta dyrare och väljs inte i nyproduktion.
B10:4
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
I planen har s a s normalfallen kartlagts och prissatts framöver och det är relativt enkelt att se om dyrare ändringar ger rimlig pay-off tid eller inte. Naturligtvis är kalkylerna osäkrare ju längre i framtiden de förläggs och inte heller blir vare sig periodicitet
eller åtgärdspriser exakta. Detta utjämnas oftast sinsemellan ( + och - tar ut varandra)
och dessutom kompenseras osäkerhet i tid av att man ofta kan vänta en tid med en åtgärd för att samordna flera typer av arbeten(som t ex alla fordrar fasadställningar).
Behov och genomförande blir rimligen aldrig en överraskning! Observera dock att
schablonkostnader måste bedömas mot lokalt marknadsläge.Åtgärder med stor andel
löne- eller arbetskostnad är således delvis beroende av ortens framtida konjunkturläge
i byggsektorn, men de kan även av andra skäl alltid beräknas stiga vad avser lönedelen, dessutom snabbare än för materialkostnaderna! (Målning består t ex av 90-95 %
lönekostnader och max 5-10 % kostnader för färg). Planens långa perspektiv och omfattning gör att kostnadsosäkerheter jämnas ut i praktiskt hänseende vid budgetering
och beräkning av avgifter/hyresuttag. Beakta att planen är ett teoretiskt och ekonomiskt kalkyl/budgethjälpmedel, inte en teknisk katalog med absoluta tidskrav på visst
genomförande!
En fullständig underhållsplan är ett utomordentligt hjälpmedel vid planering och budgetering inte bara av periodiskt tekniskt underhåll. En stor del av övrig verksamhet
inom teknisk/praktisk förvaltning kan baseras på planens principer om den utökas och
kompletteras. Det är viktigt att i första hand betrakta den som ett hjälpmedel för bedömning av storleken på och nödvändigheten av att skapa framtida ekonomiska resurser för underhåll. Dessa bör alltid inkalkyleras i föreningens avgifter, med motivationen att alla boende i huset från början bör betala normal förslitning under hela brukstiden, inte bara de som bor där när arbetet görs.
10.11 Chansning?
Med den bild av framtida underhållskostnader som planen förmedlar kan man frestas
tycka att föreningen inte årligen skall fondera den framräknade årliga andelen av kostnaderna. I så fall måste lån skaffas på erforderligt kapital när UH-behovet har blivit akut.
Detta är en viss chansning, inte bara beträffande räntenivån. Det överför kostnaderna för
”gammalt underhåll” på framtida boende i föreningen när åtgärder måste göras. Detta är
definitivt inte ”snyggt” och heller inte i bostadsrättslagens anda. De först inflyttade bör
inte ha sluppit betala sin andel av normalslitaget om de av olika anledningar inte finns
kvar när sådana större utgifter blir aktuella efter 15 -20 år. Vad man än beslutar är revisorerna nådigare om underlaget är en långtidsplan för periodiskt underhåll som ger en klar
bild av hur stora kostnaderna är som skjuts på och hur långt in i framtiden det gäller. Det
är dock delvis en skattefråga om pengar skall fonderas eller om föreningens ansvariga
skall odla särskilt goda bankförbindelser. Normalt bör det naturliga slitaget betraktas och
behandlas som ett växande tekniskt underskott i driften som motsvaras av en summa i årligen avsatta likvida medel – det skall vara balans i bokslutet! Gör en årlig besiktning för
att säkerställa förfarandet och redovisa resultatet!
10.12 Genomförande av åtgärder
Genom att varje år (enligt föreningens stadgar?) besiktiga fastigheten och i protokoll
bedöma dess skick kan knappast någon större underhållsåtgärd komma som en överraskning. Tvärtom är det ofta så att man kan konstatera att åtgärder ännu inte behöver
utföras enligt UH-planens tidsangivelse. Beakta dock att när rosten lyser igenom eller
färgen hänger i flagor är det för sent.
B10:5
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Seniorboende Bilagor
Underhåll skall sättas in tidigare än ett uppenbart ”renoveringsbehov” framträder.
(Använd fackman till besiktningen!) De erforderliga extra underarbetena som i sådana
fall blir nödvändiga är åtskilligt dyrare än att göra åtgärden i rätt tid.
Vid konstaterat behov av åtgärd bör anbudsunderlag, bestående av en teknisk beskrivning, med alla kringuppgifter, tas fram samt, mycket viktigt, ett entydigt anbudsformulär. Det senare avses ge jämförbara anbud. Tyvärr är det ofta så att de aktuella arbetena är små och anses besvärliga att administrera. Det är därmed svårt att i rimlig tid få
ihop de minst tre anbud som är praxis. (Hur beslutar man med endast två – ett högt
och ett lågt?) Ett sätt att ”sockra” en sådan entreprenad är att erbjuda utförande på
tidsperioder som infaller när andra större jobb inte finns (kallas ”dragspelsarbeten”).
Se till att det också finns inomhusmålning vid t ex utvändig fönstermålning så att målarna kan hållas i gång vid regn. De går annars hem med viss lön frampå dagen, vilket
minskar entreprenörens förtjänst och är svårt att kalkylera.
Som framgår är periodiskt underhåll en besvärlig del av förvaltningen. Tag hjälp av
fackmän att göra program och anbudshandlingar samt kontrollera större arbeten! Det
lönar sig!
10.13 Erfarenheter och råd:
Styrelse/förtroenderåd:
Gå systematiskt igenom Bostadsrättslagen samt kolla den byggande brf:s stadgar och
jmf även med HSB/Rb och/eller SBC – mycket är inte obligatoriskt utan dispositivt.
Fastställ styrelsens inställning i ett antal frågor. Jmf uppdelning av ansvaret för reparationer och underhåll i dessa organisationers tabellariska förteckningar. Jfr också försäkringsvillkoren!
Beakta att stadgarna kan ändras efter beslut på två på varandra följande årsstämmor,
med mellanliggande val till styrelse – anmälan görs till Länsstyrelsen!
Bestäm och protokollera ett antal förhållanden som skall gälla som praxis – och gör
det innan något ”fall” inträffar som berör en styrelsemedlem eller intressegrupp där
något jäv kan hävdas. Det blir t ex fel om föreningen påtar sig reparations- eller underhållsansvar för tillval eller specialanskaffade utrustningsdetaljer. Det skapas snabbt
prejudikat som kan leda till senare krav… Vad skall t ex gälla beträffande andrahandsuthyrning? Vad står i stadgarna? I bostadsrättslagen?
Glöm inte att de två första åren kan i vissa fall garantier åberopas. Tag hänsyn till behovet av att vid större akuta skador som påverkar lgh:s beboelighet skall inte åtgärder
fördröjas p g a oklarheter i betalningsansvar.
Utse tidigt en Utbildningsgrupp – för styrelse, revisor, driftsansvariga!
Utse tidigt en Arbetsgrupp med ansvar för inredande av gemensamma lokaler!
Utse tidigt en Arbetsgrupp för utemiljön/trgd-skötsel/P-platser/odlingslotter, flaggstång, bänkplaceringar mm likn.
Teknisk förvaltning:
Skall styrelsen eller en konsult upprätta /hålla underhållsplan aktuell? Medlemmarna
och föreningens revisorer skall kunna avgöra om föreningens egendom vårdas (värdet
bibehålls) och att styrelsen tar detta ansvar. Stadgarna kräver årlig besiktning i de flesta fall. En konsult kan besiktiga och göra anbudshandlingar samt kontrollera entreprenörer som utför arbetena.
B10:6
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Glöm inte att planera (och låta utföra) förebyggande och periodiskt underhåll på installationer, utrustning och system. Det är absolut förkastligt att bar ”köra” tills grejorna havererar. Efter viss (förvånansvärt kort) tid utan underhåll/service blir det mest
skrot av det som köptes och monterades för dyra pengar. Det snurrar eller pumpar
kanske, med det är skrot som snurrar och pumpar, vilket drar stora mängder energi
förutom att det ger dålig effekt…
Anteckna separat från början alla relevanta löpande småreparationer – ökande frekvens kan indikera antingen dålig kvalité, dålig service, utbytesbehov eller misskötsel.
Det är svårt att minnas alla småsaker och koppla dem till större samanhang – och med
dokumentation finns även nödvändig kontinuitet om ansvarig person byts.
För minst årsstatistik (redovisa varje kvartal eller debiteringsperiod) över föreningens
totala förbrukning av vatten, el osv. Inkludera denna för minst 5 år i varje kommande
årsberättelse. Priserna är inte så intressanta, men väl förbrukningen. Barnfamiljer och
äldre ligger i varsin ände av skalan – och vad är det normala för denna fastighet? Kan
en läcka eller annat fel spåras genom upptäckt av avvikelser?
Gå igenom avfallshanteringen – det lönar sig att konstatera om inte det antal sopkärl
som beställts från början behövs – och tvärtom, innan irritation uppstår. Undersök
kostnaderna för mer omfattande källsortering än brännbart-komposterbart-deponirest.
(Gäller de fraktioner som enligt förordningar skall återvinnas – dvs vissa sorters glas
och papper, förpackningar, metall och plast).
Observera att enligt Renhållningsordningen är varje hushåll skyldigt att ur sitt avfall
separera och lämna det s k farliga avfallet (FA), inkl uttjänta elektriska och elektroniska produkter samt medicin. Fastighetsägaren är inte skyldig att ta emot dessa fraktioner även om kommunen är skyldig att mot ersättning transportera bort dem. Grovsopor
från hushåll är det däremot fastighetsägarens skyldighet att samla ihop och kommunens att transportera bort – t ex julgranar! Beställ årligen eller oftare container för
grovsopor – och informera de boende…
Skaffa och lägg in s k sparmattor i entréerna – en cirka 2-3 m lång och 1 m bred matta
med gummerad baksida och syntetiskt mjukmaterial i luggen. Alla skall ”tvingas” ta
3-4 steg på den efter att ha gått över torkgaller och skrapmatta vid inpassage. Detta
sparar otroligt mycket slitage på golvytor och underlättar städningen (även i lgh!).
Mattorna behövs inte sommartid om det inte är grusade ytor nära entréerna. Inkludera
rengörning/vädring i städrutinerna.
Ekonomisk förvaltning
Red ut vad som skall ordnas inom Ekonomisk Förvaltning – vad ingår, vilken frekvens
på delbokslut/budgetuppföljning, ordinarie budget och bokslut, deltagande i årsstämmor osv. Tryckkostnader för årsredovisningen? Revisorsarvode? Lokalhyra årsstämma? Kallelser? Motionsbehandling? Medverkan av bokslutsupprättaren vid årsmötet?
Jfr stadgarnas text om dagordning på årsmöte!
Vid kommande avgiftshöjningar – glöm inte att inkludera bil- och garageplatser med
minst den %-sats som skall gälla för lägenheterna. En förutsättning är att den ursprungliga avgiften känns rättvis och marknadsanpassad?
B10:7
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Bestäm i styrelsen om särskilt formulär skall användas vid överlåtelser. Besluta om föreningen skall ta ut s k överlåtelseavgift vid lgh-försäljning/byte. (Max 2,5% av basbeloppet enligt lag). Syftet är att täcka administrationskostnader för introduktion av ny
medlem (tilldelning av stadgar, ordningsregler, uppbokning, namnlistor, dörrskyltar,
förmögenhetsbesked osv) samt inte minst ersätta för föreningens skyldigheter att föra
register över belåning (pantförskrivning) av alla lgh. (HSB tar -07 990 kr plus 395 kr
för pantförskrivning - max 1% av basbeloppet enl lag - jmf uttag av inteckning/gravationsbevis) Betalas av den enskilde i förekommande fall – men föreningen
måste alltid ”producera” pappren och kan alltså debitera berörda.
Årsredovisning
Ange i årsredovisningarna dels förbrukningsstatistik, dels alla vidtagna åtgärder enligt
den upprättade 30-åriga underhållsplanen, med kostnad och utförandeår samt antalet
lgh-överlåtelser under året, budgetutfall (!) såväl som planerade aktiviteter för tre –
fem år framåt. Naturligtvis även alla relevanta ekonomiska förhållanden – i klartext!
Information
Påminn blivande boende i god tid om varje lgh:s el-abonnemang! Skall de byta lev?
Finns möjligheter att skaffa alla kollektiv rabatt om fastighetens abonnemang inkluderas?
Obs att samtliga boende skall ha bostadsrättsförsäkring som täcker det ägaransvar och
åtagandena inom lgh och för serviser som är den boendes ansvar enligt Bostadsrättslagen – en vanlig hemförsäkring täcker inte detta. (En vattenskada på en ledning som
föreningen ansvarar för kanske innebär att för reparation måste ytskikten i ett våtutrymme brytas upp och läggas om – och dessa är den boendes ansvar!) Konflikter mellan föreningen och dess medlemmar kan även undvikas genom att medlemmarna erbjuds (kännedom om) det försäkringsbolag som föreningen anlitar.
Informera om möjligheterna för grannar att med gemensam teknik gå samman och
dela på ett bredbandsabonnemang.
Meddela från början att balkonglådor skall hängas på insidan av balkongräcken – om
de alls skall tillåtas. Lös frågan om privata parabol-antenner (de skall också sitta på
insidan av balkong). Fågelmatning bör förbjudas – råttor anländer ofelbart nedanför
matningsställen.
Upplys de boende om vad som gäller/händer med ventilationen om de får för sig att
”hindra drag” genom att täppa till ventiler (både till- och avluftsdito).
Skall något bestämmas att gälla beträffande pälsförsedda husdjur? Eller ormar?
Kamphundar? Fler liknande frågor finns!
B10:8
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
Litteraturlista:
Förordning om kontroll av ventilationssystem, SFS 1991:1273
Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar,
SFS 1999:371
”Bostadsrättslagen” med kommentarer Uppl 3:1 H Julius, B Nilsson-Hjort, I
Uggla, Norstedt Juridik AB, 2005.
”Fastighetsteknik” Mats Hallgren, Kenneth Jarl, Natur och Kultur, 1993.
Grundläggande lärobok för gymnasiets Drift o underhållslinje, Fastighetsskötsel.
”Bostadsrättsboken”, Per Isacsson, Svenska Förlaget Liv & Ledarskap, 2006.
”Fastighetsägarens ansvar”, Fastighetsägarna i Sverige, 2005.
”Bostadsrätt – ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna”
Björn Lundén, Ulf Svensson, 9:e upplagan , 2004.
Internet-hänvisningar:
www.boverket.se
www.konsumentverket.se
www.byggtjänst.se
www.byggbokhandeln.com
www.byggdok.se
B10:9
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B11 EXEMPEL PÅ PROGRAMSTOLPAR FÖR
STUDIECIRKEL (Stig Hedén)
Upplägget skall kunna varieras och kompletteras för olika projekt och användas generellt. Den
inbördes ordningen bör ändras efter deltagarna och föredragandes önskemål. Därför är nedanstående mer en innehållsförteckning, som vid första träffen bör omarbetas till studieplan inför
genomförande. Flexibilitet är av stor vikt – avsnitt får ta den tid de tar, med ev. återkopplingar.
Varje träff är tänkt ta mellan 1 och max 2 timmar under en kväll eller eftermiddag. Externa föreläsare är naturligtvis påtänkta, t ex del 3 mm
Upp till 8 träffar under endera 2 mån = 1/g per vecka eller 4 mån = varannan vecka. Det senare ger störst flexibilitet/reservtid. Däremellan kan bildade smågrupper för specialintressen träffas och diskutera aktuella frågeställningar. Glöm inte möjligheterna till studiebesök.
1. Bakgrund
Seniorhusföreningen
Historik/ Framtid
Lokal situation
Generellt
Seniorboendets grundidé
Varför seniorboende
Personliga förslag/önskemål
Innehåll/studieplan/tider
2. Välfärd/Trygghet/Gemenskap
Samhällets ansvar/möjligheter
Kommunens insatser
Enskilt ansvar
Hemtjänst/rättigheter/kostnader
Seniorhus
Förutsättningar
Användning av gemensamma utrymmen/lokaler
Olika lösningar och erfarenheter
3. Finansieringsfrågor
Försäljning av villa/bostadsrätt
Skattefrågor/Uppskov/Arv
Lånemöjligheter/Ekonomi
Köp av ny bostad
4. Juridiska upplåtelseformer
Hyresrätt
Kooperativ hyresrätt
Bostadsrätt
Arrende (P-platser)
5. Planering och projektering
Planering/planarbete
Projektering/påverkan
Upphandling/entreprenad
Byggprocess /kontroll
6. Utformning/Inredning/Utrustning
Normkrav/Äldreanpassning
Önskvärd standard för seniorer
Förberedda installationer
Tillvalsmöjligheter/Komplettering
7. Driftsskedet
Administrativ förvaltning
Ekonomisk förvaltning
Teknisk förvaltning/underhåll
Boendemedverkan
8. Sammanfattning
Gemensamma lokaler, gemensam verksamhet
”Sparade” frågor/problem
Summering/Avslutning
Fortsättning?
B11:1
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B12 EXEMPEL PÅ BYGG- OCH
HUSMÖTESERFARENHETER
Dagboksanteckningar från tillkomsten av brf Bataljonen 11
Tidpunkt
Aktivitet
2004-11-18 Studieresa
2004-12-14 Studieresa
2004-12-15 Styrelsemöte
Jan 2005
Utskick
2005-01-31 Möte
P/NCC
2005-02-04 Möte med
P/NCC
2005-04-14 Möte
P/NCC
2005-04-28 Infomöte 1
2005-05-17 Infomöte 2
2005-06-22 Avstämning 1
2005-09-02 Avstämning 2
(Barbro von Platen)
Verksamhet
Arbetsgruppen för Seniorhus i Karlskrona(AgSK) gör en resa till Russinet i Lund.
Med på resan (Claesson och Andersén), arkitekt Anders Larsson. I bilen hem presenterade han Projektbyggarens/NCC projekt Sparre
Till NCC nybygge i Växjö där lägenhetsutformning, materialstandard och möjlighet
till senioranpassning studeras.
AgSK beslutar att presentera proj Sparre för medlemmarna i samband med kallelse till
möte med SPF Rosenbom den 4/2.
Kallelse till 4/2 för bildande av Karlskrona Seniorhusförening (KS) och samtidigt
utsänds intresseanmälan till medlemmarna ang Sparre. Medlemskap i KS innebär
förtur. Svar före 24/1
Rapporteras 12 anmälningar. Hemsida med länk till K:na kommun. Mål: 27 lgh +
gemensam om så önskas. Byggstart i aug. inflyttning juni 2006. P/NCC kan garantera
2-3 lgh. . Kallelse till fördelningsmöte 14/2
A L presenterar projektet och en skiss på hur man kan ändra en lgh på bottenplanet till
gemensamhetslokal. (ritn 041122,050202) Barbro von Platen har lämnat underlag.
Verifikation
1
Bild
Sparre
Anmäls ny annons i so-pressen tillsammans med FöreningsSparbanken som lämnat
bäst villkor för lån (bekräftat 27/4).
Konstruktion: gjutet bjälklag, (övrigt? sas inget om pelare /utfackning, som kunde haft
betydelse för gem.lok. Förstod vi inte konsekvenserna?)
Tillval ska kunna ske efter 3 linjer. Mätningar, installationer, måttsatta arbetsritningar,
rumsbeskrivning under arbete.
15 blivande boende träffas hos P/NCC. 15+1 lägenhet har nu bokats. Produktionsstart
augusti och inflyttning juli 2006(?) Slutlig inflyttning kan inte sägas förrän projektet
påbörjats. Ca 10 mån byggtid. Ljudutredning skall göras dels mot Drottninggatans
trafik och dels mot musikföreningen Oden. Krav att miljöstationen tas bort. Info om
FSB9:s erbjudanden och villkor. Ekonomisk plan utdelas. Två informationsträffar
skall ordnas på FS för nya kunder. 10% av insatsen skall betalas då bostadsrättsavtalet
skrivs. Förslag till studieplan.
9
19 lgh i dag bokade+1 res. Tillvalsfas 1 presenteras och underlag utdelas. Önskemål om golvvärme i WC och glasdörrar i dusch framförs. Lgh A och F ges ny utformning. Två blivande boende utses att delta i den byggande styrelsens möten. Av
seniorhusföreningen gjord enkät kommer att beaktas i projekteringen. Personlig
träff kan bokas med arkitekten för att diskutera lgh.
Uppdras åt Sv Fastighetsförmedling att sälja resterande lgh och administrera tecknandet av bostadsrättsavtal. Beslut om byggstart tas i mitten av aug. Inflyttning
framflyttad till aug 2006. Dialog med kommunen ang ramp vid huvudentrén. Önskemål framfördes att få en fri yta framför huset för på-och avstigning. Även gemensam tvättstuga önskas. Generellt förändrade planlösningar i lghtyp A och F har
bestämts efter kundernas önskemål. Lgh skall ha ett minimum av nivåskillnader,
parketten helst genomgående mellan rum. Gemensamhetslokalen förses med badrum o dusch för att möjliggöra övernattning i sovrum. Lokalen får förråd i källaren.
Utan extra kostnad förses alla balkonger med trätrall som golvbeläggning ovanpå
cementen. Offert för ljudutredning antagen. Fjärrvärme finns med i projekteringen
men ej avtalat. Finns det utrymme för t ex bergvärme? Önskemål att delta i ev
tecknande av avtal. (FP beräknar alt. kostnader). Resultat av ljudutredning (trafik,
musik/Oden) skall beaktas i projekteringen.
Tillvalsfas 2 planeras till årsskiftet. Tillvalsprislista i höst.
Produktionsstart i oktober. Inflyttning september 2006. Rapporteras resterande 7
lgh. Upplåtelseavtal tecknas 09-05-14. Överens om skjutdörr mellan rum och kök i
gem.lok. samt trätrall på balkongerna. Rampen godkänd av bygglovsarkitekten.
Förberedelser för individuell mätning av värme, vatten o el genom att tomrör dras.
Investeringskostnaden kontra besparingar av ett införande undersöks. Önskemål om
tittöga utreds. Marklov för fällning av 2 stora almar har inlämnats. Fjärrvärmeavtal
med Affärsverken har tecknats.
B12:1
2
intresseanmälan
3
4
10
11
12
14
15
Bild enkät
Resultat?
16
Alt. uppv.
ej vidare
beakt.
17
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
2005-09-26 BYGG-START
”KS slår ner sina första bopålar” på fastigheten nr 11 i kv Sparre i närvaro av kommunalrådet Gertie Olsson, repr för NCC, Projektbyggaren, blivande boende och
pressen.
18
2005-12-02 Husmöte nr 1
40 pers träffades och åt julkakor på Östersjöskolan. 25 lgh tecknade – inflyttning
oktober 2006. Mera platsgjutning än planerat. Pålningen gick bra. Huset förbereds
för individuell mätning av el, värme, varmt och kallt vatten. Modern IT-lösning
föreslås i st f kabel-TV. Ev bindning av lånen utreds. Frågan om centraldammsugare tas upp. Ny ag på 9 pers skall samarbeta med brf styrelse.
23
2006-01-11 Avstämning 3
Låneplacering resp individuell mätning diskuterades. Beslöts om inviduell mätning
c:a 500.000 inbesparat på 3-4 år. Lånen placeras med 1/3 rörl, 1/3 5 år och 1/3 8 år.
Inflyttning nu 1-31/10. Bygget går bra.
Bekräftelse av tillval, att undertecknas av kunden
36 pers träffades i brf Lagerbielke där mäklare Ingvar Ottosson föreläste om säljansvar, försäkringsformer, reavinst mm. Info om mötet 11/1. IT-frågor disk med
Projektb och Affv 01-20, Central- dammsugare kan ej installeras. Ori om lånebild.
Vid möte 02-22 skall fördelning av garageplatser diskuteras med NCC.
P-platsfördelning godkändes. P16 resp 27 avsedda för boende med funktionshinder.
Ett önskemål i dag tilldelas P27. P16 beredd byta efter styrelsebeslut om behov
uppstår.
Ett antal frågor hade i förväg insänts:
1. Utformning mot Drottninggatan? Anläggningsritning ännu ej klar. Gästparkering längs husets norra sida.
2. Innegårdens utformning. Ritning ej klar.
3. Bröstningshöjder? Plan 1-4 600 mm el lägre. Plan 5 800 mm. 2+1 glas.
4. Kan onödig el kopplas bort? Höjd för belysning o väggkontakter?
Vägguttag 200mm. Strömbryt + ett vägguttag 1000. Timer i köket.
5. Titthål i dörren? TV-övervakning av entré? Titthål kan försämra ljudisolering. Telecode vid entré är en normal säkerhetsnivå. (Titthål utfördes)
6. Dörrautomatik bör finnas vid entrédörrar. Förberett med kanalisation.
Projektbygg tar fram prislapp för 6 dörrar (2 entré samt 4 i källaren mot
garaget).
7. Sanitetsutrustningen golvställd? Förberett för extra badrumsskåp och
handtag? För sent påtänkt för vägghängt. Dubbelgips bakom kakel möjliggör extraupphängning t ex av handtag.
8. Tillval av duschdörrar – krävs anpassad golvlutning? Krävs normalt ej –
extra bred list kan erbjudas.
9. Handikappanpassad toalett i gemensamhetslokalen är OK. Monteras inom
kostnadsramen
10. Förlängd handledare och nivåskiljande trappnosar med avvikande färg el
material? Ljusare plansteg och mörkare vil- och våningsplan ska utföras.
Handledare kan sannolikt förlängas något. (utfördes ej)
11. Finns belysning och eluttag på balkong? Ja
12. Hur ser tillvalet inglasning ut? Windoor inglasning från golv till tak förevisades.
13. Önskemål om dimmer tas med i tillvalsfas 2.
14. Principen för fakturering av tillvalsfas 2 är att tillval under 10000 faktureras vid tillvalet, i övrigt 50 % vid valet och resten senast 2 veckor före inflyttning.
15. Kostnad för tillval 1 och 2 kan läggas till slutfakturan. (för reavinstbeskattningen)
16. Brytskydd på ytterdörrar kan ej levereras. Dörrens säkerhetsnivå är redan
hög.
Tillkom fråga om möjligheten att hålla 12 grader i sovrummet. FP undersöker
om det finns regler / gräns för vad som kan bli sanitär olägenhet.(SoS, Svensk
Standard)
27 (?)
-”Tillval 1
2006-01-15 Husmöte nr 2
2006-02-22 Avstämning 4
2006-03-02 Husmöte nr 3
Ett 40-tal samlades på Föreningssparbanken där Anki Enarsson berättade om finansiering av husprojekt, bindning av lån mm, Peter Ahltenby la juridiska aspekter på
husköp, deklaration, reavinst mm och Leif Nilsson och Johan Jansson gav ekonomisk rådgivning. Även Per-Ola Olovsson deltog o talade om försäljning av villa och
bostadsrätt.
Affärsverkens repr Leo Konradsson informerade om Karlskronaportalen och Lars
Letterblad, Schneider Electric informerade om LexComHomesystemet.
RH informerade om fördelningen av P-platser som godkändes ua. Stor enighet
rådde om anskaffning av dörrautomatik.
B12:2
28
29
30
31
/Redovisat till
JF och RH
32
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
2006-03-20 Avstämning 4
2006-04-20 Studiebesök
(Husmöte 4)
2006-04-28 P/NCC
2006-05-13 Studiebesök
(Husmöte 5)
Sommaren
2006-09-07 Husmöte nr 6
2006-10-04 Information
P/NCC
2006-10-05 Husmöte nr 7
Tillvalsfas 2, broschyr går ut 03-23. Visningslokal på Rosenfeltsskolan. Svarsdag
senast 24/4, gäller även Gem.lokalen. Temperaturintervall för termostater fastställdes till 18-24 grader. Roland Hagberg ordnar möte med Andreas Holmgren
avseende offertinnehåll mm.
4 arbetsgrupper bildades: Utegrupp (Fredrik vP), IT-grupp (Roland H), Utbildningsgrp (Nils Hansson), Gemenskapsgrupp (Marianne Båghammar). Ag knyter till
sig erforderligt antal medhjälpare.
Hinseblick i Karlshamn där Åke Wirthén gav oss en bra bild av deras 5-åriga process.
Infoträff –
P/NCC bjöd på ”öppet hus” på arbetsplatsen och korvgrill på gården.
Vi fick för första och sista gången gå in i våra lgh före inflyttningen. Endast lgh 1:5
hade innerväggar vilket gav en hygglig bild av vad som komma skall. Ag Gemenskap är ej nöjda med kökets utformning och vill ha en extra köksbänk med skåp,
vikvägg i st f glasparti mellan rummen (när nu väggen är icke bärande) samt större
kyl och mindre frys. (ritningar) Enkät för möblering och utnyttjande av lokalerna
bifogades protokollet från husmöte 4 och 5 som gick ut omkring 1/6. Möte med
Andreas Holmgren resulterade i att svagströmsritning presenterades (ut med
ovanst.prot) och att tillval av eldesign skulle ut under sommaren.
Gemenskapsgruppen har lyckats pruta ner tilläggsutrustn. I köket fr 40 000 till
16.500:- inkl moms och frakt. Montering får vi själva svara för. Dessutom får vi
mikrovågsugn.
40-tal deltagare på Affärsverken: Leo K. informerade om fjärrvärmen, gemensamt
elavtal, Karlskronaporten och TVutbudet. Tar 2-3 veckor innan man får en mejladress – de stora bolagen bättre än de små. Tyvärr bara en TV-leverantör Viasat.
Grundutbud 10 kanaler för 59:-/mån och box ingår i hyran. Extrabox behövs om
man vill se olika program samtidigt – pris 1250:-/st inkl moms. Fn extrapris på
Guld-och Silver ab fram till 13/11. Andreas H. har lovat fast telefoni kopplat till
uttag nr 1 i varje lgh . Huset finns inte i Telias register så flyttningsanmälan kan ej
registreras. Jan Samuelsen visade vackra bilder av huset och inifrån. Huset nominerat till pris årets byggen i Byggindustrin.
Alla lgh nu sålda. Ekonomisk förvaltning har köpts upp av P/NCC för 3 månader
och tekniskt dito för 2 år (garantiperioden) Önskemål om att få tillträde till lgh för
att mäta o dyl beviljades ej. Jonas Fränne skulle kunnna ordna ev mätningar. Mats
Colling, Växjö, är opartisk besiktningsman. Överlåtelsebesiktning sker samma
vecka som inflyttning sker. Det blir för dyrt för oss om NCC ska administrera inglasning av balkongerna (30 % adm.påslag). Endast Windoor har offererat – Balco
vågar ej pga vindbelastningen. Beslutades att en valberedning med Nils H som sammankallande
föreslår 9 män och kvinnor i varierande åldrar som skuggstyrelse intill skiftet i
februari. Samordning av inflyttningen har skett så att olika lgh disponerar hissarna
under fred kv, lö och sö. Även veckan efter samordnades för att underlätta för flyttbilarna. Nyckelprogrammet godkändes. Återstående insats skall inbetalas i mitten
av oktober och hyran i slutet. Gemenskapsgruppen redovisade resultat av enkät
angående gemensamhetsutrymmena i Bataljonen och förslag till inredning – bidraget på 100.000:- som utlovats av P/NCC kommer ej att räcka. Minst 20.000:- ytterligare behövs. Offerter för upphandling av persienner har infordrats från 5 företag.
Utegruppen informerade om trädgården. Tålig vegetation väljs, inget gräs. Bingången torftig – åtgärder bör utredas.
Kallelse till överlåtelsebesiktning 06-10-27, från kl 10, ½ tim för varje lägenhetsinnehavare. Utkvittering av nycklar. Kvitto på att slutlikvid inbetalats ska visas (!).
Inflyttning enligt schema eller senare. Tillträde med nycklar tidigast
kl 16.
Swedbank. Reavinstbeskattningen diskuterades – tag med alla tillval och förbättringskostnader i inköpspriset.
Bygglovsarkitekten kommer sannolikt ej att tillåta fast bröstning för inglasning av
balkongerna – möjligen på plan 1 och om alla väljer detta.
Rylanders har bäst pris på persienner – alla enades om att välja vita dito.
Alla uttryckte sin irritation över att betala slutlikviden flera dagar före överlåtelsebesiktning och tillträde. Var någonstans betalar man över en miljon för något man
aldrig sett?
Förteckning över hissdisposition veckan efter inflyttningen uppgjordes och mobiltelefonnummersattes.
Val av skuggstyrelse genomfördes.
Gemenskapslokalernas inredning diskuterades och varuprov från Home Company
visades upp. Bäddsoffa beslöts inköpas innan reatiden utgått.
Kommunens önskemål om återplantering av lind förkastades
B12:3
33
35
36 ant saknas
37
38
35
43
Andreas löfte
infriades ej.
44a, b
45
46
planterades
likt förb.
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
2006-10-27- IN- FLYTTNING
och 29
-
Överlåtelsebesiktning
Utkvittering av nycklar
Tillträde den 27/10 efter kl 16, inflyttning enl schema
45
2006-11-28 Husmöte nr 8
Första mötet i Mässen! Vi fick nästan plats allihop i det stora rummet.
Informationsmöte med deltagande av representanter från NCC, Projekt-byggren,
Diö El, JOG Bostadsförv. So och Affärsverken.
Soprumsutbildning inleddes och beslöts om veckojour. Ingång B lider av dålig lukt
från soprummet, värst när också fläkten fallerar.
Ventilations- och temperaturproblem i lgh anmäldes. Konstaterad kondens på ytterrutan är normalt vid viss väderlek och inget fel (för bra isolering).
Mässens inredning börjar ta form.
Cykelrummet är för litet.
Behov av ytterligare parkeringsplatser anmäls (5 finns på gården). Varje lgh får ett
kort till besöksparkeringen.
Anmäl ev. fel på fönstren – representant från leverantören kommer att besiktiga för
byte.
Önskemål om balkonginglasning anmäls för underlag till kommunen för bygglov.
Dåliga avlopp i duschar diskuterades.
Offert har infordrats för skyddsmålning av grunden.
Fredrik sammankallande i 14 B försköning. Hissen i 14 B gnisslar.
Vissa lgh var dåligt inflyttningsstädade.
48
2006-12-10 Husmöte 9
-”Interimstyrelsemöte
Glögg i mässen – en trevligsammankomst. Gav mersmak!
- inredning
- parkering på gata och gård, gästparkeringstillstånd
- cykelrum och soprum
- inglasningar beställda
- vem-ska-göra-vad? Funktioner att fylla
Soppmöte - 36 deltagare åt fisksoppa
Byggande styrelsen avgår. Ny styrelse tar över bestående av medlemmar i bostadsrättsföreningen. 5 ord. 5 suppl:
Konstituerande styrelsemöte
49 (?)
50
Soppmöte – 28 deltagare åt ”sparresoppa” med krispig bacon och oststänger. Roland informerade om senaste nytt. Fredrik efterlyser tavlor med karlskrona-tema
mm, böcker, lyssnarböcker och DVD-filmer till Mässen.
56
2007-02-02 Husmöte 10
2007-02-07 Årsstämma
2007-03-18 Husmöte 11
52
53a
53b
verifikationerna finns i
Mässens
bibliotek
Seniorboende Bilagor
KARLSKRONA SENIORHUSFÖRENING 2009
B12:4