Transcript Årsredovisning 2011

Årsredovisning 2011
Innehåll
Kort om Varbergs Bostad .............. 2
VD:s kommentar ............................. 3
Förvaltningsberättelse ................... 5
Resultaträkning ............................. 19
Balansräkning................................ 20
Kassaflödesanalys ..........................21
Redovisningsprinciper, noter ... 22
Revisionsberättelse ..................... 28
Flerårsöversikt ............................... 29
Styrelse, VD och revisorer .......... 30
Fastighetsförteckning ..................31
Karta ................................................. 34
Fakta om Varberg .......................... 37
Kontor .............................................. 37
Kort om Varbergs Bostad
Varbergs Bostads AB är Varbergs största bostadsföretag med mer än 5 000 hyreslägenheter, vilket innebär att var sjunde varbergare bor i våra lägenheter. Varbergs
Bostad grundades år 1947 – då i stiftelseform. Fastighetsbeståndet omfattar 85
fastigheter fördelat på Varbergs tätort, Bua, Väröbacka, Veddige, Träslövsläge och
Tvååker. Varbergs geografiska läge med pendlingsavstånd till Göteborg och Halmstad gör att trycket på bostadsmarknaden är stort och vi har kötid till samtliga objekt. I ytterområdena och i våra större områden i tätorten kan uppskattas att den
genomsnittliga kötiden är 4-6 år medan för många lägenheter i tätorten behövs
en kötid på över 5-10 år. Varbergs Bostads AB är ett helägt dotterbolag till Varbergs
Stadshus AB som i sin tur ägs av Varbergs kommun.
Nyckeltal 2011
Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt blev 16,2 Mkr (8,8 Mkr förra året)
Bostadshyrorna höjdes med 2,26 % från 1 april 2011
Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick till 0,1 % (0,1 %)
Underhållsinsatser genomfördes för 63 Mkr (59 Mkr)
Investeringarna uppgick till 37 Mkr (19 Mkr)
Soliditeten är 36 % (35 %)
Varberg – västkustens
kreativa mittpunkt!
Den positiva utvecklingen för vårt
attraktiva Varberg fortsätter. 2011
ökade antalet invånare igen – nu
med närmare 500 personer. Under
samma period startades 428 nya företag i kommunen. Det är inte på
något sätt överraskande att allt fler
vill bo, leva och arbeta här, för det
mesta talar helt enkelt för Varberg.
Varberg ligger på västkustens
kanske bästa läge och här får ordet
havsnära en ny innebörd. Jag tror
inte att någon annan stad i Sverige
kan visa upp fler bostäder så nära
havet och allt det mervärde detta
innebär. Samtidigt är det aldrig långt till
skog och natur.
Till detta kan vi
lägga utmärkta kommunikationer i form av
tåg, bra vägar
och närhet till
tre flygplatser.
Men inget är
så bra att det
inte kan bli bättre. Därför gäller det
för kommunen att ta vara på alla
unika förutsättningar. Det handlar
om att utvecklas i nutid med siktet
inställt på framtiden. Självklart gäller samma sak för Varbergs Bostad.
Under året som gick föll en viktig pusselbit på plats i framtidsarbetet. Varberg fick en vision som hela
kommunen kan enas om: ”Varberg
– västkustens kreativa mittpunkt.”
En vision som andas framtidstro
och fungerar oavsett om man arbetar i ett privat företag, i en kommunal förvaltning eller i ett kommunalt
bostadsbolag.
Under 2012 kommer Varbergs Bostad att genomföra ett omfattande
projekt inom företaget, för att staka
ut den väg vi ska gå för att på bästa
sätt stödja, utveckla och arbeta efter
visionen. Och det är min fasta övertygelse att vi inom en mycket snar
framtid kan presentera vårt första
bidrag till kommunens gemensamma framtidssatsning.
Varbergs Bostad har i mina ögon
genomgått två viktiga faser och
nu påbörjat den tredje i sitt snart
65-åriga företagsliv. Den första fasen sträcker sig från det att bolaget
bildades 1947 till mitten på 1990-talet. En period av uppbyggnad, nyproduktion och utveckling.
Efter detta vidtog en konsolideringsfas som kröntes med miljö-,
arbetsmiljö- och kvalitetscertifiering. En period av intensivt arbete
med att skapa goda livsvillkor och
fungerande bostadsområden för
våra hyresgäster. Genom detta arbete har Varbergs Bostad gjort sig
ett namn i branschen och på många
sätt blivit ett riktmärke för andra.
Det som nu tar vid är en fas där
såväl kommuninvånare, ägare som
lagstiftare ställer nya krav på oss. I
och med att bolaget under lång tid
endast byggt i ringa omfattning så
har vi också relativt sett blivit mindre. Varberg har vuxit – men inte
tillräckligt mycket med den typ av
boende som krävs i dag. Snarare har
tyngdpunkten legat på villor och
bostadsrätter.
Detta gör att bristen på hyresrätter är stor. Något som hindrar ungdomar från att ta steget ut i vuxenlivet genom att skaffa en egen
lägenhet. Och som gör det svårt för
våra seniorer att hitta ett modernt
och funktionellt boende när kroppen säger ifrån.
Sommaren 2010 satte vi fokus på
att vi halkat efter. Visserligen stod
vi ekonomiskt starka - men inte
tillräckligt starka för att klara våra
byggplaner eller hela verksamheten
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
3
på sikt. Klart stod också att vi under många år dragit på oss ökande
kostnader. Kostnader som i sig bidragit till att skapa nytta och kvalitet i våra bostadsområden, men som
inte längre kunde försvaras på lång
sikt – inte mot bakgrund av vår låga
hyresnivå.
2011 har varit ett förändringens
år. Det första året när våra tre strategiska inriktningar för perioden 2011
– 2014 fullt ut genomförts. Något
som innebär följande:
● Ekonomisk strategi. Den identifierar och hanterar företagets kostnads/intäktsproblematik. Ett intensivt arbete pågår för att höja bolagets
intäkter. Detta har lett till både hårda
och utdragna hyresförhandlingar.
Arbetet med att få gehör för vårt behov av likvärdiga intäkter, som andra bolag, har varit tungt. Men att nå
en samsyn i denna fråga är absolut
nödvändigt. Varbergs Bostad lever i
samma ekonomiska verklighet som
övriga aktörer i regionen. Vi möter
samma kostnadsbild, kollektivavtal,
löner och byggkostnader.
Det vore dock fel att bara fokusera på hyrorna. Begreppet affärsmässighet och framför allt viljan att göra
affärer har under året fått genomslag. I ett samarbetsprojekt med socialförvaltningen investerar vi 28,5
Mkr i en specialfastighet, för vård
av människor i livets slutskede. Vi
hjälper kommunen inom ett viktigt verksamhetsområde och vi har
nått en samsyn om investering, lagstiftning och behov av affärsmässig avkastning. Parallellt med detta
har lokalhyresavtal sagts upp eller
omförhandlats. Föreningarna för de
kooperativa hyresrätterna har fått
sina avtal och kalkyler genomgångna och reviderade. Även här har vi
arbetat efter ett nytt affärsmässigt
förhållningssätt.
En del av vår ekonomiska strategi är självklart att se över företagets
kostnader och arbetssätt. Flertalet
av företagets chefer i den operativa
verksamheten har slutat eller gått
till nya befattningar inom företaget
under 2011. Nya chefer ger förutsättningar för ett nytt ledarskap, nya
arbetssätt och en nytändning för
personalgruppen. Detta har redan
resulterat i lägre kostnader utan att
den kvalitet som levereras till våra
hyresgäster förändrats.
● Ny hyresmodell. Den andra strategin syftar till att modernisera hy-
4
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
ressättningen i Varberg. Även här
har mycket arbete lagts ner tillsammans med hyresgästföreningen och
de privata fastighetsägarna. Arbetet
går framåt om än långsamt. Från
bolagets sida kan vi inte okritiskt acceptera en modell som är utarbetad
för en större stad. Lika lite kan vi acceptera modeller som enbart fokuserar på ett centralt läge. I Varberg är
centrala lägen havsnära och havsnära lägen centrala.
Varberg låter sig alltså inte definieras i vanliga modeller. Vårt läge
är unikt och därför behöver vi också en unik hyresmodell. Varken hyresgästföreningens storstadsmodell
eller privatsidans tanke att lejonparten av alla hyresökningar ska gå
till centrala fastigheter, fungerar för
våra hyresgäster eller för Varberg i
stort.
ägardirektivet. Men utmaningen är
stor. Resultat behöver stärkas för att
leva upp till avkastningskravet. Ett
krav som i sin tur är en följd av lagstiftningen.
Rent praktiskt får detta konsekvenser. I november 2011 kunde tjugo hyresgäster flytta in i sina
nybyggda lägenheter på Egnahemsgatan. Det är i sig viktigt att vi har
tillfört moderna och tillgängliga lägenheter i Varberg. Från olika studier vet vi att nya lägenheter också
skapar flyttkedjor – flyttkedjor som
gör att framför allt unga i Varberg får
boende. Men kanske viktigast av allt
är att vi med dessa lägenheter fick
acceptans för en ny hyresnivå. För
oss på Varbergs Bostad var detta ett
kvitto på hur viktig hyresrätten är
för Varberg och att människor är beredda att betala för ett bra boende.
● Nya bostäder. Den tredje strate-
Våra byggplaner har konkretiserats under året. Vi vet idag att vi under de kommande fyra åren kommer att tillföra kommunen minst
100 nya lägenheter, om inte projekten försenas av överklaganden. Vi
har också en konkret vision för ett
större projekt i Varberg, samt nya
planer som är så pass långt gångna
att de kan börja realiseras inom en
femårsperiod.
Allt detta i harmoni med en utstakad väg som möjliggör att vi,
med ekonomin i balans, kan vara
en mycket aktiv aktör i Varbergs utveckling och framtid, som västkustens kreativa mittpunkt!
gin syftar till att genomföra bolagets
huvudsakliga uppdrag enligt ägardirektivet – att försörja Varberg med
bostäder. Varbergs Bostad har under
en lång period bara tillfört ett fåtal lägenheter till kommunen. I relativa
termer har vi blivit mindre samtidigt
som behovet av moderna lägenheter aldrig varit större. Det är alltid lätt
att vara efterklok. En för låg hyresnivå har om inte omöjliggjort, så i varje
fall kraftfullt försvårat nyproduktion.
Ett för svagt resultat har helt enkelt
inte klarat den påverkan som nyproduktion innebär. Lägg därtill slopade
bidrag och det faktum att hyresrätten är missgynnad gentemot andra
upplåtelseformer, så är det lätt att
förstå varför det blivit som det blivit.
Detta är en situation som inte kan
fortsätta. Ett bolag kan inte välja en
annan inriktning än den som står i
Ulf Hofstedt, VD
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Varbergs Bostads AB (organisationsnummer 556502-4220)
får härmed avge årsredovisning för
verksamhetsåret 2011.
Varbergs Bostads AB ägs till 100
procent av Varbergs Stadshus AB
som är ett av Varbergs kommun helägt dotterbolag.
Ägardirektiv i sammandrag
Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen och att vara
kommunens främsta instrument
för en social bostadspolitik.
● Verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga och långsiktigt
ekonomiskt hållbara principer.
– Bolagets soliditet bör, med utrymme för variationer över tiden,
uppgå till cirka 30 procent.
– Bolaget ska över tid generera
en avkastning på totalt kapital om
minst 4 %.
● Bolaget ska i sin verksamhet följa utvecklingen inom miljö- och energiområdet och alltid beakta miljöaspekten av bolagets verksamhet.
● Kvaliteten för de boende ska
främjas och det bostadssociala ansvaret tydliggöras.
● Ärenden av principiell betydelse eller av större vikt i övrigt ska underställas kommunfullmäktige.
Vision och affärsidé
Varbergs kommuns vision 2025:
Västkustens kreativa mittpunkt,
kommer under år 2012 att även bli
Varbergs Bostads vision och ligga
som grund för affärsidén.
Vision år 2011:
Vi ska vara den attraktiva, drivan-
de hyresvärden som utvecklar hela
Varberg för framtiden.
Affärsidé år 2011
Att med hyresgästen i fokus utveckla och förvalta attraktiva, trygga och
prisvärda bostäder, boendemiljöer
samt tillhörande tjänster i Varberg.
Fastighetsbestånd
Varbergs Bostad förvaltade vid verksamhetsårets utgång 5 167 bostäder,
161 lokaler, 1 686 garage/carports
samt cirka 3 500 parkeringsplatser.
Lägenheterna är fördelade enligt
följande:
Veddige
Träslövsläge
Tvååker
Håsten
Bua /
Limabacka
Stenåsa
Söderhöjd
Breared
Sörsedammen
Brunnsberg
Varberg
centralt
Apelvikshöjd
Antal lägenheter per område
Söderhöjd.............. 156
Stenåsa................... 145
Bua/Limabacka ... 411
Tvååker ..................342
Veddige.................. 123
Träslövsläge..........106
Håsten ....................997
Sörsedammen ......872
Varberg, centralt.. 964
Apelvikshöjd ....... 430
Brunnsberg.......... 390
Breared................... 231
Ytterligare information om fastighetsinnehavet finns på sidan 31.
MARKNAD
Uthyrning av lägenheter
Bolagets samtliga uppsagda lägenheter förmedlas via uthyrningsservicen i BoButiken. Det övervägande
antalet lägenheter hyrs ut efter tid
i bostadskön. En del av lägenheterna förmedlas med social förtur efter
samråd med socialförvaltningen.
Det finns också en arbetsmarknadsförtur för personer med fast anställning i Varbergs kommun och mer
än tio mil till nuvarande bostad.
Under år 2011 hyrdes 572 lägenheter ut. Av dessa gällde 102 lägenheter omflyttning bland befintliga
hyresgäster medan 34 var förturer.
Jämfört med 2010 är detta en marginell minskning av uthyrningen, vilket tyder på att hyresmarknaden har
uppnått någon form av jämviktstillstånd, men på en mycket låg nivå.
Uthyrningsläget
Varberg är en expansiv kommun
där befolkningen ökar och därmed
även efterfrågan på bostäder. Nettoinflyttningen har de senaste åren
stadigt varit 400-500 personer. Under 2011 var nettoinflyttningen 384
personer, vilket medförde en befolkningsökning på 492 personer.
Arbetspendlingen till och från
Varberg ökar successivt. Utpendlingen uppgår till cirka 6 000 och
inpendlingen till cirka 4 500 personer. De förbättrade förbindelserna på senare år har inneburit att
arbetsmarknaden i såväl Göteborg
som Halmstad ligger inom pendlingsavstånd.
Företagets uthyrningssituation är
mycket god och efterfrågan på bostäder har under flera år varit mycket hög. Den genomsnittliga väntetiden för att få en lägenhet inom
Varbergs Bostads bestånd uppgår
2011 till ca 7 år, vilket är en ökning
med 1 år sedan 2010. Väntetiden är
längre för centrala- eller havsnära lägen i Varbergs tätort och korCentralt i Varbergs tätort
Ålderssammansättning fastigheter
12
10
2000
2000
Antal lägenheter
Antal lägenheter
Bostadslägenheter per lägenhetstyp
Antal år
14
1500
1000
8
1500
6
4
1000
500
2
500
0
1 Rum
0
före 1950 50-59
60-69
70-79
80-89
90-99
2000-
0
1 RoK
2 RoK
3 RoK
4 RoK
5 RoK
Gruppbo
2 Rum
kortaste kötid
3 Rum
4 Rum
Genomsnittlig kötid
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
5
Antal år
Apelvikshöjd
14
12
10
8
6
4
2
0
2 Rum
3 Rum
kortaste kötid
Genomsnittlig kötid
Antal år
Sörsedammen
10
9
8
7
6
5
tare utanför tätorten. Vid årets slut
fanns, utöver den normala omsättningen, inga outhyrda lägenheter
eller lokaler i bolagets bestånd.
Utvecklingen av kösituationen
följs genom marknadssystemet. Såväl medelkötid som kortaste tid för
att erhålla en lägenhet ger viktig information. Det finns stora variationer inom statistiken och medelkötiden dras emellanåt upp av personer
med mycket längre kötid än vad som
normalt är nödvändigt för att erhålla den aktuella lägenheten medan
kortaste kötid indikerar vad som har
krävts vid ett enstaka tillfälle. Ytterligare statistik finns på hemsidan:
http://www.varbergsbostad.se
4
3
2
1
0
1 Rum
2 Rum
kortaste kötid
3 Rum
Genomsnittlig kötid
Håsten
Antal år
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1 Rum
2 Rum
kortaste kötid
3 Rum
4 Rum
Genomsnittlig kötid
Brunnsberg
Antal år
14
12
10
8
6
4
2
0
1 Rum
2 Rum
kortaste kötid
3 Rum
4 Rum
Genomsnittlig kötid
Antal år
Bua
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1 Rum
kortaste kötid
6
2 Rum
3 Rum
Genomsnittlig kötid
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Förutsättningar för nybyggnation
Bolaget färdigställde 20 lägenheter
på Egnahemsgatan i Varberg under
året. Det är bolagets första nybyggnation sedan år 2007 då 156 lägenheter på Söderhöjd i Varbergs tätort
och 21 lägenheter i Tvååker färdigställdes. Utöver detta tillfördes 18 lägenheter år 2009 genom ombyggnad av vårdcentralen, Storegården i
Tvååker.
Förutom det stora trycket på bostadsmarknaden i Varberg ökar kravet på att bostäderna ska vara tillgänglighetsanpassade i takt med att
befolkningen blir äldre. Att installera hissar i äldre hus är i de flesta fall
kostsamt och ger dålig funktionalitet. För att uppnå tillgänglighet måste
dessutom lägenheterna i dessa äldre
hus anpassas till personer med rörelsehinder, vilket oftast medför stora
ingrepp till en hög kostnad. Ungefär
hälften av bolagets lägenheter har redan idag hiss eller ligger i markplan,
vilket ger ett relativt gott utgångsläge.
Bolagets strategi, för att ge hyresgästerna möjlighet att bo kvar i sitt
område om rörelsesvårigheter uppstår, är:
– att i det korta perspektivet erbjuda
lämplig lägenhet i befintligt bestånd.
– att i det lite längre perspektivet
bygga nya hus med fullt tillgänglighetsanpassade lägenheter i anslutning till bolagets större bostadsområden.
Nybyggnation idag ger avsevärt
högre produktionskostnader än tidigare och måste genomföras utan
statliga subventioner. Detta medför
att hyresnivåerna kommer att bli relativt höga i nyproduktion.
Påbörjad och
beslutad nybyggnation
För byggnation av 43 lägenheter i
två punkthus på Sörsedammsområdet är planen antagen och upphandling har påbörjats.
På Lilla Drottninggatan planeras
tre hus med sammanlagt nio, mer
eller mindre omoderna lägenheter, att rivas för att ge utrymme för
produktion av 33 moderna lägenheter fördelade på två trevåningshus.
Planen är antagen och projektering
kommer att påbörjas under 2012.
Nybyggnation på Håstens torg
med butiksyta och restaurang i bottenplanet samt ytterligare fyra våningar med upp till 38 mindre lägenheter. Planen är antagen men
marknadsförutsättningarna för att
kunna hyra ut bottenplanet måste
utredas ytterligare.
Nybyggnadsplaner
Utöver den beslutade nybyggnationen ovan arbetar bolaget med ett
antal projekt i enlighet med ägardirektiven att främja bostadsförsörjningen i kommunen:
● 64 lägenheter på Brunnsberg
● 52 lägenheter på kvarteret Falkenbäck i centrala Varberg
● Ytterligare 43 lägenheter i två
punkthus på Sörsedammsområdet
● 38 lägenheter i Bua
Befintliga lokaler i Storegården i
Tvååker kommer år 2012 att byggas
om till ett Seniorcenter, i samarbete
med Varbergs kommun.
Vidare planeras tillbyggnad av befintlig fastighet på Kungsgatan, i anslutning till BoButiken, vilket skulle
ge butiks- och kontorslokaler på ca
900 kvm i ett mycket centralt läge
i Varbergs tätort. Vad gäller byggnation på mindre orter visar marknadsundersökningar att dessa projekt innebär en tydlig förlustrisk.
BOLAGSSTYRNING
lar bolagets verksamhet och interna
kontroll.
Styrelse och revisorer
Varbergs Bostads styrelse tillsätts av
Varbergs kommunfullmäktige och
har en politisk sammansättning
som motsvarar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna PTK och LO representerade.
Styrelsen består av fem ordinarie
ledamöter och tre suppleanter. Sekreterare är bolagets ekonomichef.
Styrelsens arbete, samt styrelsens
och VD:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerade i enlighet med
gällande lagstiftning för aktiebolag.
Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs
av styrelsen. Styrelsearbetet följer
en årlig föredragningsplan.
Revisorer har varit:
Styrelsen har haft följande sammansättning:
Ordinarie ledamöter:
Annsofi Aurell (m), ordförande
Rita Wiberg (s), vice ordförande
Peter Sjöholm (m)
Morgan Andersson (c)
Kaj Johansson (s)
Christoffer Johansson, personalrepresentant, Fastighets
Henrik Bertilsson, personalrepresentant, Vision
Suppleanter:
Örjan Anger (m)
Jan Cauchy (fp)
Jessica Norlund (s)
Lars-Erik Ravn, personalrepresentant, Fastighets
Benita Oliv, personalrepresentant,
Vision
Verkställande direktör:
Ulf Hofstedt
Varbergs Bostad genomgår två revisioner årligen – en ekonomisk revision som utförs av auktoriserade
revisorer utsedda av årsstämman
och en lekmannarevision som utförs av personer utsedda av kommunfullmäktige. Den ekonomiska
revisionen utförs av KPMG. Lekmannarevisorerna upprättar en
granskningsrapport som behand-
Ordinarie:
Per-Olof Andersson, auktoriserad
revisor
Erling Andersson, lekmannarevisor
Rune Andersson, lekmannarevisor
Suppleanter:
Anders Östblom, auktoriserad
revisor
Gösta Gustafsson, lekmannarevisor
Leif Fredriksson, lekmannarevisor
Organisation och styrning
Bolaget är organiserat i två, ungefär lika stora distrikt, efter fastigheternas geografiska placering. På distriktskontoren sker merparten av
kontakterna med hyresgästerna från
kontraktsskrivning vid inflyttning
till lägenhetsbesiktning vid avflyttning. Även hyresgästservice i form
av reparationer, lägenhetsunderhåll,
trappstädning och yttre underhåll
utgår från respektive distriktskontor.
Uthyrning av lägenheter sker
i BoButiken, centralt placerad på
Kungsgatan i Varberg.
Företagsledning och avdelningar
för ekonomi, human resources, teknik och bygg, IT samt miljö och kvalitet är placerade på huvudkontoret i
centrala Varberg.
Bolaget är anslutet till FASTIGO
(Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (de allmännyttiga bostadsföretagens organisation), HBV (Husbyggnadsvaror HBV
förening).
Bolaget är kvalitetscertifierat enligt ISO 9001:2008, miljöcertifierat
enligt ISO 14001:2004 samt arbetsmiljöcertifierat enligt AFS 2001:1.
Under 2010 analyserades bolagets
ekonomiska utveckling och det kunde konstateras, att utöver den befintliga styrningen inom ISO 9001:2008,
behövs ett kompletterande, övergripande verktyg. Arbetet med att utarbeta ett system för balanserad styrning har pågått under 2011, och den
balanserade styrningen kommer att
införas i verksamheten under första
halvåret 2012.
Fokusområdena/perspektiven kommer att bli:
● Ekonomi
● Utveckling och effektivitet
● Hyresgäst
● Medarbetare
Lagen om
kommunala bostadsaktiebolag
Lagen för kommunala bostadsaktiebolag som gäller från 1 januari 2011
förtydligar definitionen av bolagen
och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs:
● Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara
att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter och främja
bostadsförsörjningen i kommunen.
● Bolaget ska driva verksamheten
enligt affärsmässiga principer med
normala avkastningskrav.
● Utdelningsbegränsningen
ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
Lagen innebär också ett antal förändringar i hyreslagstiftningen:
● Hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen
ska inte längre vara normerande för
alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande
oavsett avtalspartner.
● En skyddsregel införs som ska
dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i de fall hyran tidigare varit
för låg i förhållande till bruksvärdet.
HYRESGÄSTER
Kundfokus
Företagets organisation är uppbyggd nära kunden genom distriktskontorens placering i anslutning
till de två största bostadsområdena
samt med uthyrningsverksamheten
belägen i Varbergs centrum.
Kundenkäter genomförs vartannat år för att säkerställa att vi har rätt
information om hur hyresgästerna
upplever sitt boende. I 2010 års kundenkät fick bolaget ett nöjd-kundindex på 4,2 på en femgradig skala.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
7
8
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
SCB utför årligen en kundundersökning på uppdrag av Hyresgästföreningen Region Västra Sverige.
I 2010 års undersökning fick Varbergs Bostad ett Nöjd-FörvaltningsKvalité-Index på 74 på en hundragradig skala. Med detta placerade
sig bolaget på andra plats bland de
allmännyttiga bolagen och på tredje
plats när även de undersökta, privata fastighetsägarna medräknats.
Större reparationer och underhåll
(t ex måleri) köps in. Genom att så
stor del av kundkontakterna sker i
egen regi är medarbetarnas kompetens och servicevilja en viktig faktor
för att uppnå ett av bolagets mål som
är att ha nöjda kunder. En effektiv organisation med kompetenta medarbetare är också en av förutsättningarna för att uppnå de övergripande
ekonomiska målsättningarna.
Hyressättning
Varbergs Bostad har en hyresnivå som ligger cirka 14 procent under genomsnittet i Sverige och cirka 17 procent lägre än genomsnittet
för övriga bolag i Halland (källa: Sabos statistik). Denna låga hyresnivå
är en av anledningarna till att bolaget har så höga index i kundundersökningarna men samtidigt ger den
låga hyresnivån ett antal oönskade
effekter:
● Bolaget når inte upp till ägarens
avkastningskrav.
● Bolagets resultat kan anses vara
för lågt mot bakgrund av den nya
lagstiftningen om allmännyttiga
bostadsföretag, som gäller från 1 januari 2011.
● Eftersom nyproduktion ger upphov till nästan dubbelt så höga hyror
som Varbergs Bostads genomsnitthyra, kan det visa sig svårt att hyra
ut ett större antal nybyggda lägenheter, vilket i sin tur begränsar möjligheten till nyproduktion.
Nöjda medarbetare
Ett viktigt styrmått är den medarbetarundersökning som görs vartannat år. I denna belyses frågor inom
viktiga fokusområden. Undersökningen år 2010 gav ett nöjd medarbetareindex på 7,8 av 10 möjliga.
PERSONAL
Löner och förmåner
Genom arbetsgivarorganisationen
Fastigo, har centrala kollektivavtal
tecknats med Fastighetsanställdas
förbund, Svenska Byggnadsarbetarförbundet, Vision, Ledarna och AiF
(Akademikerförbunden inom Fastigos avtalsområde).
Sedan år 2002 finns ett resultatbonussystem som syftar till att vara
ett incitament för de anställda att
bidra till kostnadsbesparingar och
kostnadseffektivitet i företaget. Om
resultatet före bokslutsdispositioner
och skatt överstiger 10 Mkr kommer
2 % av resultatet de anställda tillgodo i form av en pensionsavsättning.
Avsättning sker med samma belopp
oavsett den anställdes månadslön.
Årets resultat innebär en avsättning
med 0,3 Mkr.
Varbergs Bostads organisation är
bland annat uppbyggd för att ge god
service till hyresgästerna. Kundkontakter, reparationer, skötsel av utemiljö och löpande skötsel av fastigheterna utförs av egen personal.
Antal anställda
Företaget hade vid 2011 års utgång
89 (93) tillsvidareanställda varav 62
män och 27 kvinnor. Av dessa var
35 tjänstemän och 54 kollektivanställda. Antalet årsanställda, inklusive säsongsanställda, uppgick till 107
Anställningstid
30
Kvinnor
Män
Åldersstruktur
(109) personer. Antalet årsanställda påverkas av att företaget har ett
antal säsongsanställda inom trädgårdsarbete.
Generellt stannar personalen
länge i företaget och den genomsnittliga anställningstiden uppgår
till 14 år. Medelåldern uppgår till 49
år. Företaget är inne i en generationsväxling där flera anställda med
lång erfarenhet och god kompetens kommer att gå i pension inom
de kommande fem åren. Under 2011
slutade 6 personer, varav 4 personer
gick med pension. En person nyanställdes.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron ligger på 3,7 % vilket
är en ökning med 0,2 procentenheter jämfört med föregående år. Nivån är fortfarande låg och ökningen
marginell. Den kortfristiga sjukfrånvaron (sjuklöneperioden) uppgår till
2,8 % (2,1 %), vilken trots ökningen
fortsatt ligger på en låg nivå.
Varbergs Bostad arbetar för att
minska sjukfrånvaron och förhindra att korta sjukskrivningar utvecklas till långtidssjukskrivningar.
Som ett led i det arbetet erbjuder bolaget ett program med olika personalförmåner som bland annat innehåller subventionerade träningskort
och massage, sjukvårdsgarantiförsäkring samt fri frukt.
Kompetensutveckling
Under 2011 genomfördes ca 290
(290) utbildningsdagar till en extern
kostnad på 0,9 Mkr (0,9 Mkr). Det
innebär ett genomsnitt per årsanställd på 2,7 dagar. Bland annat har
genomförts en arbetsmiljöutbildning för chefer med delegerat arbetsmiljöansvar.
Sjukfrånvaro
Antal
Kvinnor
Män
>60
25
20
50-55
15
45-50
40-45
10
35-40
5
30-35
0
Procent
55-60
<30
mindre än 5 år
5-15 år
15-25 år
mer än 25 år
0
2
4
6
8
10
12
14
8
7
6
5
4
3
2
1
0
varav korttidsfrånvaro
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
9
10
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Bolaget motverkar diskriminering
Varbergs Bostad ska uppfattas som
ett attraktivt och modernt företag
och en arbetsplats där alla, oavsett
kön, sexuell läggning, funktionshinder, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning ska kunna
utvecklas och trivas med sitt arbete.
Företaget har tagit fram riktlinjer för
att motverka diskriminering.
Genomförd lönekartläggning visar att det inte förekommer några ur
jämställdhetssynpunkt felaktiga eller
anmärkningsvärda löneskillnader.
Däremot är könsfördelningen ojämn
för såväl högre chefer som inom de
flesta yrkesgrupper. Detta förhållande beaktas särskilt vid nyrekrytering.
Redogörelse för antalet anställda
samt löner och ersättningar lämnas
i not 5.
HÅLLBAR UTVECKLING
Varbergs Bostad arbetar systematiskt med att minska miljöpåverkan.
Redan 1999 miljöcertifierades bolaget enligt ISO 14001 som ett av de
första bostadsföretagen i Sverige.
Riktlinjer för miljöarbetet
Varbergs Bostad ska i all verksamhet bidra till utvecklingen av ett
bärkraftigt och kretsloppsanpassat
samhälle. Samtidigt ska hyresgästerna erbjudas en sund och trivsam
boendemiljö.
Miljöarbetet
Den största miljöpåverkan från fastigheter sker i form av energianvändning för uppvärmning samt vatten.
Man räknar med att uppvärmning
och drift av bostäder och kontor står
för cirka 40 procent av den totala
energiåtgången i Sverige. Varbergs
Bostad är anslutet till SABO-företagens Skåneinitiativ, där målsättningen är att för samtliga anslutna företag sammantaget, minska
energianvändningen med 20 % till
år 2016, med 2007 som basår.
Varbergs Bostad har sedan lång
tid en strategi som innebär att förbrukningen av fossila produkter
samt direktverkande el för uppvärmning successivt fasas ut och
ersätts av fjärrvärme. Värmekällan är
i huvudsak spillvärme från pappersmassatillverkningen på Södra Cell
AB i Värö. För fastigheter som inte
är anslutna till fjärrvärmesystemet,
har installationer av värmepumpar
gett god effekt. Även åtgärder som
optimering av värmesystemen och
sänkt temperatur i gemensamhetsutrymmen, som används sällan, ger
ett bra tillskott till energibesparing.
Genom styrsystemet Endurance,
som utnyttjar byggnadens värmetröghet, har energiförbrukningen
sänkts med ca 10 % i de fastigheter
där systemet har installerats.
En annan viktig miljöfaktor är att
eliminera skadliga ämnen ur kretsloppet. Genom fastighetsnära källsortering av hushållsavfall, kan skadliga ämnen såsom tungmetaller
utsorteras i ett tidigt skede. Samtidigt
säkerställs att övriga fraktioner hanteras på ett miljöeffektivt sätt. Genom
lokal kompostering undviks transportarbetet för denna fraktion samtidigt som den färdiga komposten kan
användas i den egna verksamheten.
Varbergs Bostads miljömål omarbetas i samband med införandet av
balanserad styrning. Nya mål kommer att fastställas under 2012.
Åtgärder mot hälsovådliga ämnen
● Radon: För de lägenheter som
visat sig ha för höga värden har åtgärder vidtagits så att gränsvärdena
klaras.
● Asbest: Förekomsten av asbest i
fastigheterna inventerades redan år
1987. I samband med ombyggnad
och reparation saneras asbesten
och byts mot godkända material.
● PCB: Samtliga fastigheter med
förekomst av PCB var sanerade 2002.
● Kemikalier: Användningen av
kemikalier begränsas så långt det är
möjligt och godkända produkter är
utvalda efter miljö- och kvalitetsaspekter.
Hyresgästernas boendemiljö
Målsättningen är att hyresgästerna
ska ha ett bekvämt, tryggt och trivsamt boende. Viktiga förutsättningar för detta är att vatten, värme och
ventilation fungerar tillfredsställande, samt att hyresgästerna inte utsätts för skadliga ämnen i boendet
eller störningar såsom buller etc.
En annan viktig förutsättning är en
trivsam och välskött utemiljö.
2011
2010
(kWh/kvm och år; A-temp yta)
94
99
Vatten
(liter/kvm och år; A-temp yta)
1 094
1 128
Fastighetsel
(kWh/kvm och år; A-temp yta)
15
16
Uppvärmning*
Ventilation
Ventilationssystemen sköts och underhålls enligt fasta rutiner. Kontroll
avseende funktion, luftflöde, eventuell förekomst av föroreningar,
samt att det finns skötselinstruktioner utförs enligt lag med fasta intervaller, beroende på byggnadskategori och ventilationssystem.
* Gradtalskorrigerade värden
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
11
12
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
VERKSAMHETEN
hyresgästen att inte genomföra en
underhållsåtgärd utgår rabatt. Dessa
rabatter uppgick till 7,3 Mkr (6,7 Mkr).
Det finns även möjlighet att beställa
standardhöjande åtgärder i bostaden
genom tillval. Intäkterna för tillval
uppgick till 4,1 Mkr (4,0 Mkr).
Investeringar
Investeringarna uppgick till 37,5
Mkr (18,3 Mkr) och avser främst
byggnation av 20 lägenheter på Egnahemsgatan, samt ersättningsinvesteringar i maskinparken.
Fastighetsvärdering
Varbergs Bostad genomför en extern
marknadsvärdering av fastigheterna när så är påkallat av förändringar på marknaden. Fastighetsvärdena upplevs som stabila varför någon
ny värdering inte genomförts 2011.
Den senaste värderingen, år 2009,
gav ett bedömt marknadsvärde på
3 052 Mkr medan värderingen år
2008 uppgick till 3 031 Mkr.
Värdebedömningen grundas på
en avkastningsberäkning, i vilken aktuella hyresintäkter använts.
Driftkostnaderna har beräknats
Underhåll
Underhållskostnaderna består av lägenhetsunderhåll och yttre underhåll av fastigheter och utemiljöer.
Även kostnader för åtgärder som
syftar till att spara driftkostnader, till
exempel inom energiområdet, samt
utvecklingssatsningar inom exempelvis IT, ingår.
Underhållsåtgärder på fastigheter
och utemiljöer under 2011 uppgick
till 27 Mkr (20 Mkr). Exempel på större åtgärder är:
Byte av fasadmaterial och målning Sörsedammen
Fönsterbyten i ett antal fastigheter
3,0 Mkr
2,7 Mkr
Byte av tak, Egnahemsgatan
1,5 Mkr
Byte av låscylindrar, Håsten
1,1 Mkr
Underhåll av putsfasader, Bryggaregatan
1,0 Mkr
schablonmässigt, som genomsnittsvärde för respektive avtalstyp,
det vill säga om värme och vatten
ingår i hyran. Marknadsvärdet motsvarar en direktavkastning på 5,0
procent i centrala Varberg och 5,75
procent i närorter. Nybyggnationer
som färdigställts efter 2005 värderas
till produktionskostnad.
Med utgångspunkt i marknadsvärderingen har en genomgång
gjorts av de fastigheter där risken
för ett nedskrivningsbehov bedömts kunna föreligga. Det har därvid kunnat konstateras att fastigheten Fastarp 12:3 (Storegården), som
innehåller såväl vårdinrättningar och apotek som bostäder, har
Kostnaderna för lägenhetsunderhåll har ökat kraftigt under ett antal år och uppgick under 2011 till 36
Mkr (39 Mkr). Orsaken till att kostnaderna stabiliserats är främst att
antalet badrumsrenoveringar, med
tillval av kakel och klinker, av ekonomiska skäl hållits lägre år 2011
än tidigare år. Förhandlingar pågår
med Hyresgästföreningen om tillvalsavgiftens storlek.
Varbergs Bostad använder sig sedan många år av ett underhållssystem, som innebär att hyresgästen har möjlighet att skapa sitt
personliga boende, genom att själv
bestämma när och hur lägenhetsunderhållet ska utföras (HLU). Väljer
Investeringar i anläggningar
samt avskrivningar
200
Investeringar
Avskrivningar
Låneskuld och genomsnittlig räntesats
1000
Låneskuld
10%
9%
8%
7%
6%
5%
Genomsnittlig räntesats %
175
800
125
600
Mkr
Mkr
150
100
75
50
400
4%
3%
200
2%
1%
0%
25
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2011
ett bokfört värde som överstiger en
uppdaterad avkastningsberäkning.
Fastighetens värde har därför skrivits ned med 10,5 Mkr.
Finansiering
Efter beslut av Kommunfullmäktige i Varberg samordnas Varbergs
Bostads finansiering med Varbergs
kommun sedan 1 januari 2010. Detta innebär att all upplåning tillhandahålls av en koncernbank och att
Varbergs Bostad anslutits till kommunens finanspolicy.
Målsättningen med koncernbank
och finanspolicy är att få en gemensam riskhantering och effektivisera
den finansiella verksamheten inom
kommunkoncernen. Genom en
koncernbank kan likviditetsplaneringen effektiviseras, goda bankrelationer upprätthållas och en bredare uppföljning av den finansiella
verksamheten genomföras.
Övergången skedde successivt
under 2010 och under hela 2011
har all upplåning skett via koncernbanken. Under 2011 har Varbergs
Bostads räntekostnad motsvarat bolagets andel av koncernbankens totala räntekostnad.
Koncernbanken följer kommunens
finanspolicy som fastställs av kommunfullmäktige och använder sig
av de kompletterande tillämpningsanvisningar som i sin tur fastställs
av kommunstyrelsen. Målsättningen med skuldhanteringen är en aktiv
upplåning och skuldförvaltning i syfte att minimera kostnader och risk för
kommunkoncernens finansiering,
samt att säkerställa att tillräckligt med
likviditet alltid finns att tillgå.
För att uppfylla målsättningen har
finanspolicyn satt riktlinjer om en
räntebindningstid på 3 år med en
tillåtelse på max + 24 och - 12 månader för kommunens totala skuldportfölj. Skuldportföljen får bestå av
maximalt 50 procent lån med en kortare räntebindning än 12 månader.
Vidare ska lån som förfaller till omförhandling under given 12-månadersperiod begränsas till 30 % av den
totala upplåningen i kommunen.
För att begränsa likviditetsrisken
ska det finnas en likviditetsreserv
som motsvarar kommunkoncernens totala utgifter under en månad.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
13
14
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Bolaget har i ägardirektiv krav på att
avkastningen på totalt kapital, över
tiden ska uppgå till lägst 4 % per år.
Detta motsvarar ett resultat efter finansiella poster på ca 23 Mkr för år
2011. Vidare anges i ägardirektivet att
soliditeten, med utrymme för variationer, bör uppgå till cirka 30 procent.
För år 2011 uppgår resultatet före
bokslutsdispositioner och skatt till
16,2 Mkr (8,8 Mkr) och soliditeten till
36,5 procent (35,4).
Den alltför låga resultatnivån
över tid har framförallt sin grund i
hyresnivån. Varbergs Bostads hyror uppgår i genomsnitt till 806 kr
per kvm, vilket är ca 14 procent lägre än genomsnittet för allmännyttiga bostadsbolag i Sverige. Framförhandlad överenskommelse med
Hyresgästföreningen innebar att
hyrorna för år 2011 höjdes med i genomsnitt 2,26 procent från 1 april.
Det är av största vikt att bolaget
långsiktigt kan uppnå hyreshöjningar i takt med kostnadsutvecklingen i
omvärlden. Endast härigenom kan
underhållet av fastigheterna fortsatt
vara på tillräcklig nivå, för att bibehålla fastigheternas standard och
därmed nöjda hyresgäster.
Orsaken till årets resultatförbättring står främst att finna i skillnader
i temperatur och snömängder mellan åren, ett förbättrat finansnetto
samt effektiviseringar på kostnadssidan. De framförhandlade hyreshöjningarna på 2,26 % från 1 april,
vilket omräknat till helårssiffror blir
1,69 %, har inte räckt till för att täcka
inflation och andra prisökningar.
Bolagets operativa resultatmål,
det så kallade superdriftnettot som
definieras som rörelseresultatet efter återläggning av avskrivningar
och underhållskostnader, har förbättrats kraftigt gentemot föregående år och uppgår 2011 till 154 Mkr
(141 Mkr), vilket motsvarar 399 kronor per kvadratmeter (365).
Rörelsens intäkter uppgår till
323,8 Mkr (317,1 Mkr). Intäktsökningen är i allt väsentligt en följd av
hyreshöjningen.
Kostnaderna för fastighetsskötsel
har minskat till 32,9 Mkr (39,1 Mkr).
Resultat före
bokslutsdispositioner och skatt
Räntabilitet på totalt kapital
Resultat och finansiell ställning
40
35
Balansomslutning och soliditet
Balansomslutning
15
Procent
Mkr
25
40%
6
1300
35%
5
1100
30%
900
25%
700
20%
500
15%
300
10%
4
3
2
10
5
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Soliditet%
1500
30
20
Orsaken till kostnadsminskningen
är framförallt beroende på skillnader i snömängder mellan åren.
Kostnaderna för lägenhetsunderhåll uppgår till 36,4 Mkr (38,8 Mkr).
Varbergs Bostad använder sig sedan många år av ett underhållssystem, som innebär att hyresgästen har
möjlighet att skapa sitt personliga boende, genom att själv bestämma när
och hur lägenhetsunderhållet ska utföras (HLU). Kostnaderna år 2011 för
det hyresgäststyrda underhållet har
ökat medan det periodiska underhållet, främst avseende badrumsrenoveringar minskat. Lägenhetsunderhållet har, sett över en något längre
tid, ökat kraftigt och om det inte går
att kompensera kostnadsökningarna
med höjningar i hyresnivåerna måste bolaget överväga att förändra hela
underhållssystemet.
Kostnaderna för fastighetsunderhåll uppgår till 26,7 Mkr (20,1 Mkr).
Åtgärderna för fastighetsunderhåll
har över en lite längre tidshorisont
minskat som följd av lägre ekonomiskt utrymme. Detta är inte hållbart på sikt och bolaget har den uttalade målsättningen att genomföra
fastighetsunderhåll på en nivå som
säkerställer fastigheternas standard
och funktion.
Kostnaderna för uppvärmning
och el (som omfattar både uppvärmning och hushållsel) uppgår till 49,0
Mkr (53,8 Mkr). Minskningen visar
på känsligheten för skillnader i vintertemperatur samt på resultatet av
det ständigt pågående arbetet med
att minska förbrukningen.
Bolagets finansiella netto uppgår
till 27,4 Mkr (29,7 Mkr). Minskningen är dels beroende på skillnader i
räntenivåer i koncernbanken, som
bolaget är anslutet till, och dels en
följd av amortering av lån.
Mkr
Då kommunen har krediter utanför
koncernbanken kan koncernbankens portfölj avvika från ovanstående riktlinjer för att väga upp kommunens totala portfölj.
Koncernbankens skuld per 31 december 2011 uppgår till 1 435 Mkr
varav Varbergs Bostads del består av
670 Mkr. Bolagets andelstal i koncernbanken vid årsskiftet blir därmed ca 47 %. Utöver denna låneskuld har bolaget 40 Mkr i lån för
speciella objekt.
Portföljen i koncernbanken har en
genomsnittlig räntebindningstid på
6,74 år. Räntan för helåret 2011 var
3,54 % och räntan för 2012 beräknas
bli 3,90 %. Den består av både krediter och räntederivat för att flexibelt
kunna ändra strategi efter rådande
marknadsförhållande. Utöver räntekostnaden betalar bolagen en administrationsavgift på 0,35 %.
Andelen lån i portföljen vars räntebindning löper kortare än 1 år är
enbart 1 % medan det är närmare 60 %
av portföljen som är kapitalbundet
kortare än 1 år. Skillnaden uppstår då
det finns ett flertal lån som har rörliga avtal både gällande ränta och kapital men där räntan binds via separata räntederivat.
Statliga subventioner i form av
räntebidrag är under avvecklande
och upphör helt efter år 2011.
1
0 2002
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011
100
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
5%
0%
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
15
16
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Bolaget har hos skattemyndigheten begärt omprövning av beräkningsgrunderna för uttagsskatten.
Denna skatt är att se som en fiktiv
moms på eget arbete på fastigheter
och utemiljöer. Eftersom personalen även utför åtgärder som inte är
momspliktiga, till exempel kundkontakter, finns anledning att minska
uttagsskatten. Skattemyndigheten
har godkänt bolagets beräkningar
varför uttagsskatt återbetalats med
6,3 Mkr för åren 2005-2009.
Resultatet år 2011 har påverkats
positivt av denna engångspost på
6,3 Mkr medan nedskrivning av
bokfört värde på fastigheten Fastarp 12:3 påverkar resultatet negativt med 10,5 Mkr.
I övrigt hänvisas till resultat- och
balansräkning med vederbörliga
noter samt kassaflödesanalys.
Möjligheter och risker
Hyresintäkter för bostäder är bolagets helt dominerande intäktspost.
Hyresnivåerna bestäms varje år efter förhandling med Hyresgästföreningen.
Varbergs Bostad har haft fullt uthyrt sedan år 2001 och risken för
vakanser får anses vara liten på kort
och medellång sikt. Trycket på boKänslighetsanalys
Hyresförändring bostäder:
Vakansgrad bostäder:
stadsmarknaden i Varberg är stort.
Varbergs Bostad har relativt omfattande nybyggnadsplaner och eftersom dessa i huvudsak är lokaliserade centralt i Varbergs tätort där
kön till lägenheter är längst, bedöms
denna expansion vara i stort sett
riskfri trots höga nybyggnadspriser.
Hyresintäkterna ligger även till
grund för marknadsvärderingen av
fastigheterna. En hög vakansgrad
skulle minska fastigheternas värde.
Varbergs Bostad gör vid behov extern värdering av marknadsvärdet
och marginalen mot bokfört värde
är betryggande.
Driftkostnaderna består främst av
fastighetsskötsel, reparationer, energi, vatten och avfallshantering. Sett
över den senaste femårsperioden
ökar driftkostnaderna betydligt mer
än inflationen, beroende på högre
energikostnader samt låg konkurrens
inom den överhettade byggnadssektorn. Elpriset är bundet för 2012 liksom för ca 30 % av volymen 2013.
Underhållet består av underhåll på
fastigheter, utemiljö och lägenheter. Behovet av underhåll kan variera kraftigt över tiden och större åtgärder kan därför behöva spridas ut
under flera år -alternativt att underhållet på andra fastigheter måste senareläggas några år.
Från 1 januari 2010 är Varbergs
Bostads finansiering samordnad
Förändring
+/- 1 procent
- 1 procentenhet
Resultateffekt under
nästa år (Mkr)
+/- 2,9
-2,9
Driftkostnader:
+/- 1 procent
+/- 1,1
Underhållskostnader:
+/- 1 procent
+/- 0,6
Lönekostnader, egen personal:
+/- 1 procent
+/- 0,4
+/- 1 procentenhet
+/-0,1
Räntenivå:
med ägarens, Varbergs kommun.
Räntekostnadernas utveckling är
beroende på marknadsräntornas utveckling under kommande år.
Utsikter för 2012
Trycket på bostadsmarknaden är
fortsatt stort med långa kötider till
de flesta av bolagets objekt. Varberg ligger, med förbättrade kommunikationer inom Göteborgs och
Halmstads arbetsmarknadsregioner.
Kommunen är samtidigt en attraktiv
plats att bo på bland annat genom
sitt havsnära läge. Bedömningen är
att bolaget kommer att ha inga, eller
ytterst få, vakanser under 2012.
Resultatet för 2012 är beroende av
om bolaget i hyresförhandlingarna kan få kompensation för den allmänna kostnadsutvecklingen och
ett tillägg för att minska skillnaden
i hyresnivåer gentemot jämförbara bostadsbolag. Vidare är resultatet
ett enskilt år starkt väderberoende.
Kostnaderna för uppvärmning, snöröjning och halkbekämpning kan
variera med upp till 10 Mkr mellan
enskilda år.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till förfogande
stående vinstmedlen, 9 034 225 kr,
disponeras genom att:
Avsättes till reservfond 8 677 225 kr
Utdelas till moderbolaget 357 000 kr
9 034 225 kr
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
17
18
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Resultaträkning
belopp i tkr
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
Summa nettoomsättning
Fastighetskostnader
Driftskostnader
Underhållskostnader
Fastighetsskatt
Avskrivningar
Summa fastighetskostnader
Noter
2011
2010
1
2
315 279
8 518
323 797
309 498
7 612
317 110
3, 5
4
-150 154
-63 073
-7 775
-42 466
-263 468
-159 093
-58 907
-7 650
-42 233
-267 883
60 329
49 227
-894
-11 741
-980
-9 815
47 694
38 432
244
410
-28 058
-27 404
271
764
-30 690
-29 655
20 290
8 777
-4 102
–
16 188
8 777
309
-7 463
10 449
-5 421
9 034
13 805
7
Bruttoresultat
Centrala administrations- och försäljningskostnader
Avskrivningar
Övriga kostnader
7
5, 6
Rörelseresultat
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag)
Räntekostnader
Summa finansiella intäkter och kostnader
8
Resultat efter finansiella poster
Jämförelsestörande poster
9
Resultat före bokslutsdispositioner och skatt
Bokslutsdispositioner
Skatt
Årets resultat
10
11
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
19
Balansräkning
belopp i tkr
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Inventarier
Pågående ny- och ombyggnader
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
Andra andelar och aktier
Fordringar hos intresseföretag
Andra långfristiga fordringar
Omsättningstillgångar
Varulager
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
Övriga fodringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kortfristiga placeringar
Kassa och bank
Noter
2011
2010
12,13
14
1 226 842
6 014
7 618
1 241 437
6 239
9 368
15
16
15
2 000
1 592
2 274
946
1 247 286
2 000
1 592
2 401
1 110
1 264 147
17
1 504
1 758
1 621
7
2 455
6 956
21 908
34 451
1 281 737
3 294
4 044
3 263
10 248
10 478
33 085
1 297 232
10 000
437 890
447 890
10 000
423 859
433 859
–
9 034
9 034
500
13 805
14 305
18
19
Summa tillgångar
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital
Aktiekapital, 100.000 aktier á nom 100:Reservfond
20
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets vinst
20
Obeskattade reserver
21
14 701
15 011
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Övriga långfristiga skulder
22
23
710 041
31 905
741 946
722 827
32 575
755 402
31 711
2 176
5 832
28 447
68 166
1 281 737
29 627
1 411
19 516
28 101
78 655
1 297 232
75 127
75 127
3 222
654
24
3 242
629
24
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Övriga kortfristiga skulder
Skatteskuld
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa eget kapital och skulder
STÄLLDA PANTER
Fastighetsinteckningar avseende skulder till kreditinstitut
ANSVARSFÖRBINDELSER
Borgensförbindelser
Garantisumma Fastigo
Kurorten i Varberg KB
Anställningsavtal Vd se not 5
20
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
24
Kassaflödesanalys
belopp i tkr
2011
2010
Återbetald/Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
16 188
53 860
70 048
-5 542
8 777
44 671
53 448
-5 421
64 506
48 027
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/minskning (+) av varulager
Ökning (-)/minskning (+) av rörelsefordringar
Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
254
6 518
-12 411
58 867
431
2 252
4 443
55 153
Investeringsverksamhet
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Försäljning av materiella anläggningstillgångar
Förvärv av finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-37 482
192
291
-36 999
-18 327
363
-1 032
-18 996
Finansieringsverksamhet
Amortering av låneskulder
Ökning/minskning av långfristiga skulder
Utbetald utdelning
Kassaflöde i finansieringsverksamheten
-12 786
-670
-274
-13 730
-55 745
-525
-500
-56 770
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
8 138
20 726
28 864
-20 613
41 339
20 726
Den löpande verksamheten
Resultat efter bokslutsdispositioner och skatt
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, mm
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
21
Redovisningsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) med en funktionsindelad resultaträkning, som anpassats till praxis inom
fastighetsbranschen. Tillämpade redovisnings- och
värderingsprinciper överensstämmer med BFN:s
allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört
med föregående år om inte annat anges.
Fordringar och skulder
Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning, beräknas bli betalt.
Anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan har beräknats på ursprungliga anskaffningsvärden med 20% på inventarier. Skillnaden mellan bokförda avskrivningar
och avskrivningar enligt plan redovisas som bokslutsdisposition. Ackumulerade avskrivningar utöver plan redovisas som obeskattade reserver. Bygg-
nader har skrivits av med 2 % alternativt 3 % per år av
ursprungliga anskaffningsvärden från förvärvstidpunkten. En extern avkastningsvärdering 2009 av
företagets fastighetsbestånd uppvisar ett marknadsvärde om 3 052 Mkr. Detta värde motsvarar en direktavkastning på 5,0 % i centrala Varberg och 5,75 %
i närort. Nybyggnationer som färdigställts efter 2005
värderas till produktionskostnad.
Koncernredovisning
Samtliga andelar i Kurorten 1 i Varberg KB ägs av Varbergs Bostads AB som är komplementär. Koncernredovisning har ej upprättats. Intäkter, kostnader,
fordringar och skulder ingår i Varbergs Bostads räkenskaper. Resultatpåverkan från kommanditbolagets verksamhet är 0 kr.
belopp i tkr
Not 1.
Not 3.
Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt
2011
Hyresintäkter
Bostäder
Lokaler
294 103
288 406
14 974
14 603
3 737
3 816
6 549
6 139
319 363
312 964
Barnstugor
Garage och p-platser
Driftskostnader
2010
2011
2010
Reparationer
20 866
21 100
Fastighetsskötsel och städning
32 942
34 009
Lönebidrag skötsel
-393
-565
Vatten
12 004
12 431
Fastighetsel
22 411
23 872
Sophantering
6 437
6 593
Uppvärmning
26 583
29 969
3 322
10 087
21 854
17 915
Övriga driftskostnader
Avgår outhyrda objekt
Bostäder
-366
-217
Lokal administration
Lokaler
-415
-381
Hyresgästernas medel
1 187
1 071
Garage och p-platser
-119
-112
Försäkringskostnader( inkl självrisker)
1 733
2 521
-900
-710
Kund- och hyresförluster
Återvunna kund- och hyresförluster
Resultatbonus
Tillkommer/avgår
Underhållsrabatter
-7 085
- 6 646
-199
-90
Lämnade rabatter
Summa driftskostnader
978
191
-100
-101
330
-
150 154
159 093
Tidsbegränsade intäkter
pga tilläggsbeställningar
Summa hyresintäkter
Not 2.
4 100
3 980
-3 184
-2 756
315 279
309 498
Underhållskostnader
2011
2010
Lägenhetsunderhåll
36 407
38 833
Fastighetsunderhåll
26 680
20 073
Bostadsanpassning (netto)
Övriga förvaltningsintäkter
Vidaredebiterad hushållsel och vatten
Summa underhållskostnader
2011
2010
5 026
4 919
Ersättningar och
intäkter från hyresgäster
195
215
Rörelsens sidointäkter
3 297
2 478
Summa övriga förvaltningsintäkter
8 518
7 612
22
Not 4.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
-14
1
63 073
58 907
Not 5.
Not 6.
Medelantal anställda, löner, andra ersätt-
ningar och sjukfrånvaro
2011
2010
- Kvinnor
35
35
- Män
72
74
Totalt
107
109
Medelantalet anställda
Löner och ersättning uppgår till:
- Styrelse och verkställande direktören
1 181
1 181
- Övriga anställda
31 359
31 733
Totala löner och ersättningar
32 540
32 914
9 720
9 812
Centrala administrations- och försäljn.kostn.
Centrala administrationskostnader är kostnader för
övergripande funktioner och arbetsuppgifter i företaget och som försäljningskostnader redovisas kostnader för åtgärder som riktar sig till andra än befintliga hyresgäster. Med lokal administration, vilken
redovisas i not 3, avses administrativa kostnader
som belöper på arbetet inom drift och underhåll, inklusive service till hyresgästerna.
2011
2010
Revision ingår i centrala administrativa kostnader med:
KPMG
Sociala avgifter enligt lag och avtal
Avsättning för framtida pensions-
Revision och granskning
Biträde ekonomi- och skattefrågor
130
94
36
117
2011
2010
kostnader, varav för verkställande
direktören 106 (106)
3 776
2 501
Not 7.
Totala löner, ersättningar,
Avskrivningar
sociala avgifter och pensionskostnader
Sjukfrånvaro
46 036
45 227
2011
2010
3,7%
3,5%
-Total sjukfrånvaro som en andel
av ordinarie arbetstid
-Andel av den totala sjukfrånvaron
Inventarier
1 854
1 939
Byggnader
40 612
40 294
Centrala administrationsoch försäljningskostnader
Inventarier
som avser sammanhängande
sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer
Fastighetskostnader
28,7%
43,4%
Summa avskrivningar
894
980
43 360
43 213
Sjukfrånvaro som en andel av varje
grupps ordinarie arbetstid
Not 8.
Sjukfrånvaro fördelad efter kön:
- Män
4,3%
3,8%
- Kvinnor
2,6%
2,7%
Räntekostnader
Räntekostnader till koncernbanken, enligt revers
Resultat av försäljning värdepapper
Nedskrivning av långfristiga fodringar
Summa räntekostnader
2011
2010
27 766 30 690
130
–
162
–
28 058 30 690
Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori:
- 29 år eller yngre
1,9%
2,6%
- 30-49 år
3,2%
3,0%
- 50 år eller äldre
5,2%
4,3%
Anställningsvillkor för VD
Anställningen upphör utan uppsägning den sista dagen i månaden före den månad då Verkställande direktören fyller 65 år. Därefter kan ny förhandling inledas för perioden 65-67 år. Verkställande direktören
har en avtalad uppsägningstid på sex månader samt
rätt till 18 månaders avgångsvederlag. Avgångsvederlaget avräknas mot annan inkomst. Vid uppsägning
från Verkställande direktörens sida har avtalats om
fyra månaders uppsägningstid.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
23
Not 9.
Jämförelsestörande poster
Av Skattemyndigheten återbetald uttagsskatt för åren 2005-2009,
efter omprövning
Nedskrivning av bokfört värde på fastigheten Fastarp 12:3,
efter avkastningsvärdering
Summa jämförelsestörande poster
Not 10.
2010
6 398
–
-10 500
-4 102
–
–
2011
–
9 614
-9 305
309
2010
5
10 444
–
10 449
Bokslutsdispositioner
Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan
Återföring från periodiseringsfond
Avsatt till periodiseringsfond
Summa bokslutsdispositioner
Not 11.
2011
Skatt
2011
2010
Skatt på årets resultat
Skatt pga ändrad taxering
-7 342
-121
-5 308
-113
Summa skatt
-7 463
-5 421
Återföring av negativt justerad anskaffningsutgift för andel i Kurorten 1 KB tas upp som skattemässig intäkt med 484 tkr per år vid taxeringarna
2011-2020. Skatten på återföringen, 127 tkr, ingår i ovanstående skattekostnad.
Not 12.
Byggnader, Mark och pågående nyanläggningar
2011
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Byggnader
Mark
Markanläggningar
Pågående ny- och ombyggnader
Nyanskaffningar under året
Byggnader
Mark
Markanläggningar
Pågående ny- och ombyggnad
Omklassificeringar
Utrangering av riven byggnad
Sänkta anskaffningsvärden pga återbet moms bredband
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Byggnader
Mark
Markanläggningar
Pågående nyanläggning
2 035 659
221 477
1 203
9 368
2 267 707
2010
2 030 606
220 982
–
2 998
36 437
80
3 681
-5 431
-
2 072 096
221 557
1 203
7 618
2 302 474
2 254 586
11 779
495
1 203
8 652
-2 282
-1 295
-5 431
2 035 659
221 477
1 203
9 368
2 267 707
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Årets avskrivningar enligt plan
Årets återföring av avskrivning på riven byggnad
-524 570
-40 612
-
-484 295
-40 294
19
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
-565 182
-524 570
Byggnader
-314 626
-314 626
Mark
-177 706
-177 706
Ingående ackumulerade nedskrivningar
Nedskrivning till bedömt marknadsvärde Fastarp 12:3
Utgående ackumulerade nedskrivningar
Utgående planenligt restvärde
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade utan angivande av belopp
24
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
-10 500
-
-502 832
-492 332
1 234 460
1 250 805
Not 13.
Taxeringsvärden
Byggnader
Mark
Summa taxeringsvärden
Not 14.
2011
2010
2 155 826
836 115
2 991 941
2 151 649
832 561
2 984 210
2011
38 164
2 718
-449
40 433
2010
35 426
3 911
-1 173
38 164
-31 925
253
-2 747
-34 419
-30 055
1 050
-2 920
-31 925
6 014
6 239
0
-5
5
0
6 014
6 239
Kapitalandel%
100%
Bokfört värde
2 000
Inventarier
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljning/utrangering under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Försäljning/utrangering under året
Årets avskrivningar enligt plan
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Utgående planenligt restvärde
Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Årets förändring avskrivningar utöver plan
Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Utgående bokfört värde
Fordon, maskiner, redskap, inventarier och lager är försäkrade till betryggande belopp.
Not 15.
Andelar i intresseföretag
Namn
Kurorten 1 i Varberg Kommanditbolag
Org nr
916822-5754
Säte
Varberg
Resultat
0
Kurorten 1 i Varberg KB är ägare till fastigheten Skepparen 19, Varberg. I fastigheten bedrivs badhus och friskvårdsverksamhet samt allmän fastighetsförvaltning. Samtliga andelar i kommanditbolaget har förvärvats av Varbergs Bostads AB och Varbergs Fastighetsaktiebolag
där andelen som komplementär tillfallit Varbergs Bostads AB och andelen som kommanditdelägare tillfallit Varbergs Fastighetsaktiebolag.
Fordringar hos intresseföretag
Kurorten 1 i Varberg Kommanditbolag
Not 16.
2010
2 401
Nominellt belopp
40
120
1 432
1 592
Bokfört värde
40
120
1 432
1 592
Långfristiga värdepappersinnehav
Företag:
Husbyggnadsvaror HBV för upa
SABO Byggnadsförsäkringsaktiebolag
Varberg Vind ekonomisk förening
Summa långfristiga värdepappersinnehav
Not 17.
2011
2 274
Antal
4
120
254
Varulager
Lager av kapitalvaror har värderats till anskaffningsvärdet. Inkuransrisker har beaktats.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
25
Not 18.
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2011
Upplupna räntebidrag
2010
43
80
Övrigt
2 412
3 183
Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2 455
3 263
Bokfört värde
Not 19.
Kortfristiga placeringar
Dag för inlösen
Anskaffningsvärde
Marknadsvärde
Kommuninvest, valutaindexobl Alfa FX448
120810
1 000
945
945
Handelsbanken, Norden aktieindexobl 913AO
130423
1 005
924
1 005
Handelsbanken, Sverige aktieindexobl Balans 913AS
130423
1 005
1 090
1 005
Kommuninvest, aktieindexobl lån 587
140618
2 108
2 092
2 092
Swedbank, aktieindexobl Bric 0790E14
140709
1 000
909
909
Swedbank, aktieindexobl Etik A10 539B
141113
1 000
1 110
1 000
7 118
7 070
6 956
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
10 000
423 859
14 305
14 031
-14 031
Summa kortfristiga placeringar
Not 20.
Förändring av eget kapital
Belopp vid årets ingång
Avsättning till reservfond
Årets vinst
9 034
Utdelning enligt vinstdisposition
Belopp vid årets utgång
Not 21.
-274
10 000
437 890
9 034
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 2008 tax
5 396
Periodiseringsfond 2012 tax
9 305
Summa obeskattade reserver
Not 22.
14 701
Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid
Bolaget ingår från 2011-01-01 i Varbergs kommuns finansförvaltning. Under 2010 övertogs Varbergs Bostads lån av kommunens internbank och ersattes av reversskulder mot kommunen.
Genomsnittlig räntesats för 2011 uppgår till 3,54%.
Till den genomsnittliga räntesatsen ska läggas internbankens påslag för borgensavgift och administration på 0,35 %.
Räntebundet belopp
Kapitalbundet belopp
2012
5 734
413 048
2013
7 814
72 248
2014
-
-
2015
11 670
60 030
2016
177 384
-
2017
93 360
77 676
2018
76 368
-
2019
80 290
-
2020
205 710
46 998
2021
11 670
-
1 455
1 455
Övriga lån (ej ränta)
Blocket
Summa skulder till kreditinstitut
26
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
38 586
38 586
710 041
710 041
Not 23.
Övriga långfristiga skulder
2011
Lån från hyresgäster för kontant betalda tillval
Upplåtelseinsats boföreningen Jorden
2010
658
570
4 254
4 414
Upplåtelseinsats boföreningen Rullstenen
3 459
3 459
Upplåtelseinsats hyresrättsföreningen Vindragaren
8 034
8 034
Upplåtelseinsats hyresrättsföreningen Platsarna
15 500
16 098
Summa övriga långfristiga skulder
31 905
32 575
Not 24.
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Upplupna löner, arbetsgivaravgifter mm
Förskottsbetalda hyror
Övriga interimsskulder
Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2011
2010
4 777
4 557
22 646
22 862
1 024
682
28 447
28 101
Varberg 2012-03-07
Annsofi Aurell
Ordförande
Rita Wiberg
Vice ordförande
Peter Sjöholm
Morgan Andersson
Kaj Johansson
Christoffer Johansson
Personalrepresentant
Henrik Bertilsson
Personalrepresentant
Ulf Hofstedt
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har avgivits 2012-03-07
Per-Olof Andersson
Auktoriserad revisor
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
27
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Varbergs Bostads AB
Org.nr 556502-4220
Rapport om årsredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen för
Varbergs Bostads AB för år 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att
upprätta en årsredovisning som ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för
att upprätta en årsredovisning som
inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och
god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska
krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att
årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om
belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den
interna kontrollen som är relevanta
för hur företaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i
syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte
att göra ett uttalande om effektiviteten
i bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi
har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
Varbergs Bostads ABs finansiella ställning per den 31 december 2011 och av
dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga
delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman
fastställer resultaträkningen och balansräkningen.
Rapport om andra krav enligt
lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget
till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning
för Varbergs Bostads AB för år 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för
förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det
är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på
grundval av vår revision. Vi har utfört
revisionen enligt god revisionssed i
Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om
styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om
ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat
om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har
handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolags–
ordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Varberg den 7 mars 2012
KPMG AB
Per-Olof Andersson
Auktoriserad revisor
Granskningsrapport för år 2011
Till Årsstämman i Varbergs Bostads AB
Vi, av fullmäktige i Varberg, utsedda
lekmannarevisorer, har granskat Varbergs Bostads AB:s verksamhet.
Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och
beslut samt de föreskrifter som gäller
för verksamheten.
Lekmannarevisorernas ansvar är
att granska verksamhet och kontroll
och prova om verksamheten bedrivits
28
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
i enlighet med fullmäktiges uppdrag.
Granskningen har utförts enligt
aktiebolagslagen,
kommunallagen,
kommunens
revisionsreglemente,
god revisionssed i kommunal verksamhet samt av årsstämman fastställt ägardirektiv. Granskningen har
genomförts med den inriktning och
omfattning som behövs för att ge
en rimlig grund för bedömning och
prövning.
Vi bedömer att bolagets verksamhet
har skötts på ett ändamålsenligt och
från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.
Varberg 2012-03-07
Rune Andersson
Erling Andersson
Flerårsöversikt
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
4 884
4 929
4 929
4 944
4 944
5 120
5 123
5 141
5 143
173
173
173
173
173
157
160
161
161
161
1 623
1 639
1 639
1 639
1 639
1 705
1 705
1 686
1 686
1 686
363 109
365 748
365 748
366 663
366 663
378 955
383 070
384 360
384 466
386 003
244 613
256 123
262 728
266 981
270 345
284 801
296 682
305 230
309 498
5 706
5 373
5 919
6 011
6 188
8 416
6 591
7 760
7 612
8 518
Summa Nettomsättning
250 319
261 496
268 647
272 992
276 533
293 217
303 273
312 990
317 110
323 797
Driftskostnader
-93 567
-98 698
-106 455
-110 856
-118 574
-129 921
-135 197 -144 670 -159 093
-150 154
Underhållskostnader
-43 121
-47 112
-45 557
-49 305
-65 040
-61 511
-70 215
-62 461
-58 907
Fastighetsskatt
-7 083
-7 659
-8 116
-8 331
-8 559
-7 667
-6 908
-7 442
-7 650
-7 775
Avskrivningar
-31 932
-33 564
-34 662
-34 869
-35 356
-39 267
-41 418
-40 881
-42 233
-42 466
-175 703
-187 033
-194 790
-203 361
-227 529 -238 366 -253 738 -255 454 -267 883
-263 468
Centrala admin.- & försäljningskostnader
-7 423
-7 572
-7 471
-8 637
-9 401
-9 889
-10 796
-11 084
-10 795
-12 635
Rörelseresultat
67 193
66 891
66 386
60 994
39 603
44 962
38 739
46 452
38 432
47 694
2 996
2 642
3 017
5 345
3 020
4 971
4 889
1 590
271
244
555
1 322
1 591
1 479
1 550
1 861
1 606
1 116
764
410
Räntekostnader
-41 264
-38 361
-32 766
-31 409
-32 421
-32 705
-20 674
-30 113
-30 690
-28 058
Summa finansiella intäkter och kostnader
-37 713
-34 397
-28 158
-24 585
-27 851
-25 873
-14 179
-27 407
-29 655
-27 404
29 480
32 494
38 228
36 409
11 752
19 089
24 560
19 045
8 777
16 188
Bokslutsdispositioner
-1 242
-3 770
-5 899
-7 943
535
617
9 247
9 414
10 449
309
Skatt på årets resultat
-7 749
-7 901
-9 026
-8 907
-3 343
-5 642
-11 012
-7 071
-5 421
-7 463
20 489
20 823
23 303
19 559
8 944
14 064
22 795
21 388
13 805
9 034
Förvaltat bestånd
Bostäder antal
Lokaler antal
Garage och carports
Vägd yta m2
5 167
Resultaträkning i sammandrag (tkr)
Hyresintäkter
Övriga rörelseintäkter
Summa Fastighetskostnader
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Statliga bostadssubventioner (räntebidrag)
Jämförelsestörande poster
Resultat före bokslutsdisp. och skatt
Årets resultat
315 279
-63 073
-4 102
Balansräkning i sammandrag (tkr)
Anläggningstillgångar
1 124 242
Kortfristiga fordringar
7 151
11 960
7 607
6 627
14 715
15 140
7 178
15 042
12 359
5 587
82 268
97 819
146 570
173 035
42 571
117 627
75 781
41 339
20 726
28 864
1 222 164 1 250 623 1 288 255 1 293 970 1 402 448 1 353 537 1 346 203 1 297 232
1 281 737
Likvida medel och placeringar
Summa tillgångar
Eget kapital (fritt och bundet)
Obeskattade reserver
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
1 213 661
1 112 385 1 096 446 1 108 593 1 236 684 1 269 681 1 270 578 1 289 822 1 264 147 1 247 286
304 483
325 307
348 610
368 169
377 113
391 177
413 472
434 359
448 164
27 988
31 575
37 330
45 273
44 738
44 121
34 874
25 460
15 011
456 924
14 701
803 505
815 100
811 918
810 604
800 739
901 733
829 124
810 398
755 402
741 946
77 685
50 182
52 765
64 209
71 380
65 417
76 067
75 986
78 655
68 166
1 213 661 1 222 164 1 250 623 1 288 255 1 293 970 1 402 448 1 353 537 1 346 203 1 297 232
1 281 737
Nyckeltal
Likviditet
115,1%
218,8%
292,2%
279,8%
80,3%
201,4%
109,1%
74,7%
42,1%
50,5%
Soliditet
26,7%
28,5%
30,0%
31,1%
31,6%
30,1%
32,4%
33,7%
35,4%
36,3%
390
403
401
396
382
385
393
390
365
399
Räntabilitet på eget kapital efter skatt
6,9%
7,3%
8,1%
7,1%
2,1%
3,2%
3,1%
2,7%
0,7%
2,8%
Räntabilitet på totalt kapital
6,0%
5,8%
5,7%
5,3%
3,4%
3,8%
3,3%
3,6%
3,0%
3,7%
Genomsnittlig kostnadsränta
5,1%
4,6%
4,0%
3,7%
3,6%
3,6%
3,8%
3,8%
4,1%
3,9%
Bokfört värde kr/m2 vägd yta
2 962
3 004
2 930
2 886
2 855
3 271
3 236
3 225
3 224
3 178
Låneskuld kr/m2 vägd yta
2 211
2 226
2 218
2 208
2 182
2 380
2 164
2 108
1 965
1 922
623
405
378
462
640
483
338
483
710
900
Superdriftnetto kr/m2 vägd yta
Hyresbortfall (tkr)
Övrigt
Anställda, antal per 31/12
Investeringar (tkr)
86
89
92
91
86
91
91
90
93
89
77 048
22 258
20 432
55 755
164 592
73 622
43 512
61 566
19 359
37 482
Definitioner
Likviditet
Omsättningstillgångar dividerat med kortfristiga skulder.
Soliditet
Eget kapital ( inklusive 72 % respektive 73,7 % av obeskattade reserver) dividerat med balansomslutning.
Superdriftnetto kr/m2 vägd yta
Rörelseresultat med återläggning av avskrivningar på fastigheter och underhållskostnader dividerat
med vägd yta
Räntabilitet på eget kapital efter skatt
Resultat efter finansiella poster med avdrag för skatt dividerat med genomsnittligt eget kapital (inkl. 72 %
respektive 73,7 % av obeskattade reserver). Genomsnittligt eget kapital definieras som summan av
ingående och utgående balans dividerat med två.
Räntabilitet på totalt kapital
Resultat efter finansiella poster med tillägg av räntekostnader dividerat med genomsnittlig balansomslut ning.
Genomsnittlig balansomslutning definieras som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Låneskuld kr/m2 vägd yta
Långfristiga skulder dividerat med vägd yta.
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
29
Styrelse och VD
Annsofi Aurell
Ordförande
Invald i styrelsen 2003
Rita Wiberg
Vice Ordförande
Invald i styrelsen 2007
Peter Sjöholm
Ordinarie Ledamot
Invald i styrelsen 2007
Morgan Andersson
Ordinarie Ledamot
Invald i styrelsen 2011
Kaj Johansson
Ordinarie Ledamot
Invald i styrelsen 1994
Christoffer Johansson
Arbetstagarrepresentant
Fastighets
Anställd 2006
Henrik Bertilsson
Arbetstagarrepresentant
Vision
Anställd 2007
Örjan Anger
Suppleant
Invald i styrelsen 2011
Lars-Erik Ravn
Arbetstagarrepresentant
Suppleant Fastighets
Anställd 1997
Ulf Hofstedt
VD
Anställd 2010
Rolf Nielsen
Ekonomichef
Styrelsens sekreterare
Anställd 2006
Saknas på bild:
Jessica Norlund ........................... Suppleant
................................................................................................................................ Invald
i styrelsen 2011
Jan Cauchy ....................................... Suppleant
............................................................................................................................... Invald
i styrelsen 2011
Benita Oliv ......................................... Arbetstagarrepresentant, Suppleant Vision
.....................................................................Anställd
1993
Revisorer
Ordinarie:
Per-Olof Andersson, Auktoriserad revisor, KPMG Bohlins AB
ŗ Rune Andersson, Lekmannarevisor ŗ Erling Andersson, Lekmannarevisor
Suppleanter:
Anders Östblom, Auktoriserad revisor, KPMG Bohlins AB
Leif Fredriksson, Lekmannarevisor
30
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
ŗ
ŗ
Gösta Gustafsson, Lekmannarevisor
Fastighetsförteckning
Bokfört TaxeringsFastighet
Gatuadress
Karta
Distr
Byggår
värde tkr
värde tkr
V a r a v
Bostadslägenheter
1rok 2rok
3rok
Grupp-
Butik
Garage
4rok 5 rok- boende / Lokal /Carport
Centrum öster
Katten 14
Götagatan 14
2-C
Nord
1902
2 995
9 944
15
7
4
4
Oxen 1
Götagatan 21
2-C
Nord
1987
3 959
8 969
12
5
4
3
Pilsberg 16
Ringvägen 66
3-D
Nord
1961
3 392
9 410
18
15
1
1
Ljungpiparen 1
Egnahemsgatan 14-16
2-D
Nord
1964-66
545
11 600
24
24
Egnahemsgatan 14 c
2-D
Nord
2011
35 493
5 888
20
7
Morkullan 26
Morkullegatan 23-25,
3-D
Egnahemsgatan 11-17
3-D
Nord
1964-67
2 312
50 461
82
Packmästaren 11
Ringvägen 62
3-D
Nord
1964-66
378
8 196
12
Havstruten 15
Håstensgatan 2-54
2-D
Nord
1971-73
9 543
71 740
115
Morkullan 29
Träslövsvägen 29-75
3-D
Nord
1971-72
2 375
28 400
58
Gödestadsvägen 1-3,
1-D
Granvägen 28-52
1-D
Nord
1954-57
22 966
78 231
142
13
Pilbågen 2
Granvägen 2-26
1-D
Nord
1962-64
4 965
46 557
108
42
Lansen 1
Granvägen 57-75
1-D
Nord
1963-65
657
41 000
63
Sadeln 2
Granvägen 77-93
1-D
Nord
1963-64
11 599
48 223
77
4
10
9
1
14
13
70
2
4
50
12
31
10
42
31
1
73
51
5
18
48
6
48
9
26
25
21
1
50
58
Brunnsberg
Dolken 4
24
29
1
46
8
Stenåsa
Egil 3
Egils gränd 6-16
1-D
Nord
1989
2 987
4 146
6
Bele 1
Beles gränd 2-69
1-D
Nord
1990
34 344
53 838
74
35
12
6
19
2
Öder 1
Öders gränd 1-66
1-D
Nord
1991
29 916
51 400
65
17
24
21
3
Skåne 1
Skånegatan 230-430
2-E
Nord
1972-73
30 599
73 664
99
8
35
36
20
Skåne 2
Skånegatan 2-228
2-E
Nord
1972-73
33 226
82 497
114
8
40
44
22
Västergötland 2
Skånegatan 163-395
2-E
Nord
1974
36 699
85 296
116
4
46
41
24
1
Västergötland 3
Skånegatan 1-161
2-E
Nord
1974
25 574
58 966
80
4
24
37
14
1
Västergötland 1
Västgötagatan 154-370
2-E
Nord
1974-75
35 410
79 529
107
4
45
33
23
2
44
Västergötland 4
Västgötagatan 2-152
2-E
Nord
1974-75
24 219
56 462
76
4
22
38
11
1
20
Småland 2
Västgötagatan 109-265
2-E
Nord
1978
15 035
55 802
78
33
4
33
8
32
Småland 3
Västgötagatan 3-107
2-E
Nord
1978
16 107
42 178
53
17
1
30
5
Småland 6
Smålandsgatan 1-253
1-E
Nord
1980-81
31 603
153 639
250
156
59
35
Blåsippan 12
Mosippegatan 2-48
2-E
Nord
1982
3 085
14 973
24
12
7
5
Syd
1938/66
2 806
13 853
33
22
6
5
6
44
38
Håsten
2
41
23
46
2
32
41
1
112
11
Centrum väster
Kanngjutaren 21
Hantverksgränd 5,
3-C
Snidaregatan 10
3-C
Borgmästaregatan 8,
2-C
Kungsgatan 18
2-C
Nord
1892
7 512
16 084
9
Lilla Drottningg. 5-9
2-C
Nord
1929
5 773
7 502
9
3
6
Verkstaden 6
Eskilsgatan 4, Kungsg 6
2-C
Nord
1937
7 541
16 434
26
4
17
Edaskans 26
Bryggaregatan 5
3-C
Syd
1937
1 121
Vindragaren 3
Almebergsgatan 6
3-C
Syd
1945
690
2 475
6
Lagmannen 18
Kungsg. 9, Engelbrg.4
2-C
Nord
1961-62
2 530
34 988
42
Prosten 4
Gamleby 8
6
1
Bäckgatan 3
3-C
Syd
1984
4 264
13 207
10
Berget 9
Engelbrektsgatan 2
2-C
Nord
1987
19 310
45 112
55
Vindragaren 4, 9
Bryggaregatan 6-8
3-C
Syd
2002
16 765
15 695
18
Fästningsgatan 10-12,
3-B
Syd
2003
26 219
29 800
27
5
5
4
Trädgården 8
Platsarna 3
2
2
4
9
12
2
14
4
6
1
1
16
6
2
2
5
24
15
8
6
12
Platsgatan 4, Slottsg. 9
3-B
Vindragaren 21
Almebergsgatan 10-22,
3-C
Bryggaregatan 2
3-C
Syd
2005
12 755
12 904
16
Vindragaren 16
Sveagatan 31-113
3-C
Syd
1981
8 005
35 925
59
Klockaren 19
Prästgatan 43,
3-C
Ö Vallgatan 48-50
3-C
Syd
1866
3 519
6 396
7
Malmen 8
Lilla Drottningg. 2-4
2-C
Nord
1983-84
10 264
29 385
37
5
6
11
7
4
12
2
3
3
3
12
12
8
4
41
17
2
4
10
21
1
8
1
12
1
17
Centrum söder
Gösen 13
Almers väg 3
4-C
Syd
1943
1 290
3 566
10
Mörten 12
Södra vägen 39-43
4-C
Syd
1944
2 663
8 225
15
15
Kurtinen 6
Krabbes väg 6-14
4-C
Syd
1948-50
5 179
55 494
96
27
44
Igladammen 14
Falkenbergsgatan 14,
4-C
26
20
2
12
6
8
19
6
24
Södra vägen 15-17,
4-C
Danska vägen 3
4-C
Syd
1958-60
364
32 120
74
Husaren 1
Bandholtzgatan 11
4-C
Syd
1964-65
955
11 936
18
Husaren 12
Lindesbergsgatan 4-14
4-C
Syd
1971
2 685
24 200
37
24
4
12
2
25
2
1
2
12
12
1
33
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
31
Fastighetsförteckning forts.
Bokfört TaxeringsFastighet
Gatuadress
Karta
Distr
Byggår
V a r a v
Bostads-
värde tkr
värde tkr
lägenheter
1rok 2rok
3rok
Grupp-
Butik
Garage
4rok 5 rok- boende / Lokal /Carport
Apelvikshöjd
Apelvikshöjd 1
Rödaledstigen 4-14,
4-C
Apelviksvägen 7-13
4-C
Syd 1983-85
40 501
142 525
221
105
81
35
Apelvikshöjd 2
Rödaledstigen 16-22
5-C
Syd
1988
22 833
52 110
78
30
33
12
3
37
Ranelid 1
Ranelidsgatan 1-21
5-D
Syd
1991
53 828
86 350
131
14
59
32
25
1
53
Adjunktsv 1-27, 2-14,
4-D
Kandidatv 1-23, 2-10,
4-D
Studentv 1-17, 2-10,
4-D
Sörsedammsv 1-21
4-D
Syd 1967-68
20 747
228 867
402
68
123
196
15
12
131
Lektorsv 1-35, 2-28,
4-C
Köpstadsv 35-67,
4-C
28 410
271 126
470
87
160
209
14
13
178
179 314
129 415
156
26
52
52
26
8
73
Sörsedammen
Adjunkten 6
Lektorn 8
Kattegattsv 2-10,
4-C
Magisterv 1-13, 2-28
4-C
Syd 1969-70
Söderhöjdsgatan 1-3
5-D
Syd
Söderhöjd
Söderhöjd 1
2007
74
Breared
Jorden 1
Brearedsvägen 1-71
5-D
Syd
1991
20 762
32 121
37
Sanden 1
Brearedsvägen 8-70
5-D
Syd
1992
29 720
56 514
79
47
25
10
7
Rullstenen 2
Rullstensbacken 1-3
5-D
Syd
1993
20 925
40 775
51
22
13
11
Blocket 1
Kalkstensgatan 16
5-D
Syd
2002
30 039
-
64
27
37
36
5
1
21
1
32
64
Träslövsläge
Träslövsläge 15:13
Segelvägen 36
Syd
1973
306
2 826
6
Träslövsläge 8:26
Segelvägen 38-94
Syd
1983
5 144
23 403
29
Tvååker Åhs 2:32
Makrillvägen 4-136
Syd 1990-91
31 695
26 750
71
3
5
3
11
10
8
22
26
18
16
Tvååker
Fastarp 2:164
Nygatan 10,
Skräddaregatan 7
Syd
1962
821
5 017
22
8
14
Fastarp 2:165
Gästgivaregatan 10-28
Syd
1965
3 648
5 200
19
9
1
Fastarp 3:115
Sannavägen 9,
Storegårdsvägen 8
Syd
1967
729
7 197
30
10
10
10
Fastarp 3:124
Sannavägen 5
Syd
1970
737
3 709
16
4
8
4
Fastarp 2:172
Skräddaregatan 11-55
Syd
1972-73
1 472
5 379
23
7
16
Fastarp 2:177
Gästgivaregatan 30-56
Syd
1972-74
756
3 415
14
3
Fastarp 12:21
Storegårdsvägen 13-42
Syd
1983
4 169
9 146
30
Fastarp 1:149
Prästgårdsvägen 19
Syd
1988
1 006
3 568
4
Fastarp 12:20
Samuels väg 5-60
Syd
1991
16 124
12 764
Fastarp 3:67
Sannavägen 7
Syd
2007
20 285
Fastarp 12:3
Fogdevägen 1
Syd 1983-09
Fastarp 3:6
Medborgargatan 2-4
Syd
Fastarp 3:26
Sannavägen 2
Syd
8
1
2
8
2
1
26
2
2
36
15
10
3
10 269
21
7
13
1
27 053
-
18
12
6
1 691
410
2
10
4
835
1 550
6
1
3
Fastarp 2:164 elevbost. Skräddaregatan 9
Syd
1957
525
-
15
13
2
Fastarp 2:172 elevbost. Skräddaregatan 18-38
Syd 1985-87
7 233
-
88
88
8
1
10
10
4
1
10
Bua/Limabacka
Väröbacka 5:20
Skyttevägen 2-18
Nord 1969-70
526
5 890
17
13
4
Väröbacka 5:21
Anunds v. 1-16, Ellikev.7-25
Nord 1969-70
518
6 281
18
1
13
4
Bua 5:18
Rosenvägen 1-4,
Nord 1970-72
20 380
38 846
136
20
46
56
10
4
20
Bua 1:49
Liljevägen 1-5,
Violvägen 1-8
Nord 1970-72
24 966
51 455
180
21
61
78
19
1
40
Alvägen 2-26
Nord
1971-73
8 978
16 086
60
8
21
26
5
Porsmad 3:1
Björkholmsvägen 12-14
Nord 1963-64
1 522
7 725
31
7
16
7
1
Vabränna 1:70
Johannes väg 5-7
Nord
1965
72
2 284
12
8
4
Vabränna 9:2
Björkholmsvägen 15
Nord 1965-68
1 553
11 879
40
8
16
16
Vabränna 4:14
Björkholmsvägen 16,
Nord
5 440
11 930
40
6
22
12
Syrenvägen 1-5
Bua 10:185
3
28
Veddige
Kullavägen 11
32
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
1966/71
1
2
1
26
V a r a v
Bokfört
Taxerings-
Bostads-
Gatuadress
Karta
Distr
Byggår
värde tkr
värde tkr
lägenheter
Rektorn 1
Kattegattsvägen 12-14
4-D
Syd 1970-71
979
5 246
5
Färgaren 10
Borgmästaregatan 20-22,
18 343
20 500
9
Getakärr 9:6
Förrådsbyggnad, hamnen
Nord
95
526
Bua 10:185
Värö Center
Nord 1971-73
2 553
6 577
13
1
Fastighet
1rok
2rok
3rok
4rok
Grupp5 rok-
boende
Butik
Garage
/ Lokal /Carport
Lokaler
Drottninggatan 17
2 - C Nord
1973
4
Barnstugor
Bumerangen 1
Kärnegården
1 - D Nord
1979
101
-
Oden 1
Trädlyckan
2 - D Nord
1979
122
-
1
Galgberget 1
Stenåsa
1-E
Nord
1977
458
-
1
Öland 2
Håstensgården
1-E
Nord
1974
1 067
-
1
Sörsedammen 3
Söderlyckan
4-D
Syd
1979
34
-
1
Mariedal 4
Rundgården
4-D
Syd 1971-72
41
-
1
Fastarp 1:125
Snickerns
Syd
41
-
1
Bua 10:185
Bua
Nord 1971-73
19
-
1
Väröbacka 17:15
Limabacka
Nord
298
-
1977
1977
Summa totalt
1 221 607 2 991 941
1
5 167
614
1 933 1 800 650
83
87
161
1 686
11
24
Kurorten 1
i Varberg KB
Skepparen 19
Varmbadhuset, Strandg. 5
3-B
1924
5 235
-
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
33
Storegården
Seniorboende
34
VARBERGS BOSTADS AB, ÅRSREDOVISNING 2011
Skäret
v
Ind
HAMNEN
Arbetsförm
v
s
ob
nt
Ra
Porses väg
ak
rJ
G
Knut
ad
en
pro
m
Stra
nd
Höbacken
vä
Västkust-
sog
Sanato
v
vä
ge
vä
ge
n
n
C
Camping
Stu
gatan
lgli
mt
sst
Kyrkogård
Solviksv
äge
n
er g
h
ha r
dB
R ic
Äldreboende
Subbe
e
iks
l
to
rie
n
de
So
Äldreboende
Förskola
B
na
sv
Apelv
öm
rds tr
Ku
ro
rts
g
Karl N o
Nyens väg
Sa
n
ge
Varbergs
kurort
Subbe fyr
n
lv ä
So
500 Meter
APELVIKSHÖJD
s vä
s
l s er
Ni reug
K
rieväge
Apelviks
höjds k:a
n
stige
Kung
Ranes v
5
n
n
cke
Törlan
jd v
ge
Ullebov
al
ab ä
nt-
vä
Slä
a
dr
Sand
Thule-
en
n
Sö
e
ig
st
e
an
rs k
g
d
le
Strömma dam
Tvååker
vä
da
Dagså
A
Copyright SBK Varberg 2012
ad
s
n
åk
Två
Galtabäck
Smedsgård
250
st
Rö
Förskola
viksväge
5 Kilometer
Galtabäcksskär
125
Göta-
g
are
gg
Bry
g
vä
en
Hö
Ramsås
±
gatan
gatan
Svea-
s
el
Tpl Tvååker
0
en
Trä
gårddsg
r
re
g
da
bi
n
Vallgatan
Östra
Östra
m
rgång
Stenv
Träslövsläge
Ka
m
Kö
p
Apel-
Tpl Rastplats Himle
Gamla Köpstad
2.5
Snäckvägen
g
vä
en
v
Bärnste nsväg
g
s
ra
Rytta
Himle
Södra Näs
iv
vä
er
Sö d
n
HÄSTHAGA
Stegasjön
1.25
un
Ostronv
s
rg
Mariedalsvägen
hs
m
Al
be
vägen
Hunnestad
Apelviken
0
pt
MARIEDA
Köpstadsvägen
c
la
er
d
Lie
Apelviken
Svartskär
n
Hu
n
it-
KATTEGATT
Rödskär
g
Korallvägen
v
G
vä g
leå
Torstorp
Grimeton
ge
Ne
tan
ga
he s
eyers
Him
Grimetons
stationssamhälle
Träslöv
llan
d
r gs
Ro d
MM
Tpl Varberg Centrum
VARBERG
Gran
vä g e
vä
Danska
tan
Rolfstorps
stationssamhälle
Farehammarsviken
a-
n
Me
Vin
nbe
ga
Gödestad
Bondaholmen
Skrivareklippan
thag
Häs
vä g e
s-
Påskbergs
skolan
en
m
Kattegatt
4
Rolfstorp
Trönninge
Getterön
or
St
Bläshammar
Fyrkullen
Trönningenäs
Förskola
Iglasjön
Sämbosjön
tan
Fyrstrandsfjorden
Lindberg
an
Förskola
e
Falk
n
ta
ån
ltzga
nk
Mu
ga
Gunnestorp
Sk
hem
Idrottshall
hPec gr
lins
d ho
Valinge
Tpl Varberg Nord
tare
Vä k g e n
gån
Djupadräkt
Skällinge
Ban
Tofta
vä g
Förskola
Lind e sber g sgat a n
Bönarpesjön
Hagaskolan
gatan
Ring
Goda Hopp
Rydsjö
Stämmet
Tången
ds
Torpa
Tångaberg
en
re
nf
Kärrafjorden
Balgöfjorden
äg
Årnäshalvön
Kärradal
v
ra
Hultasjön
Balgö
se
äg
Rikets nollpunkt
Stamnared
Deromesjön
Klosterfjorden
Drt Blankas pl
Ro
Stamsjö
-
Hantverksgr
FredsKlumbergsv
sv
orten
g
Åskloster
Sanddamm
ke
Egna-
n
Snidare-
Vallg
be
Derome
ab
Kr
Skarpe Nord
Sällstorp
gatan
gatan
d
vä
Skuttran
Viskan
Ky
rk
L Drottninggata
n
Långgata
n
gatan
ningDrott-
r-
Rosenfredssk av
lt
Gy
res
Tpl Värö
by
g
v ägen
Norra
gatan
Vallgatan
Kungs
gatan
Södra
riva
an
lyc
KorttidsAlmeb boende
er g
sg
Församlh
Pastorsexp
gatan
G
St Äv
vä g
Norr
g
s vä
sso
n
ve n
er S
Birg
Östra Ha
mnvägen
Skeppsg
Västra
Torg-
za
ug
Skatteförv
Bäck-
Sk
Väröbacka
gatan
Vbg k:a
Vårdcentral
Folktandv
Lasaretts
gatan
Kärringhålan
St Vä
Skällåkra
ga
ta
gatan
Turistb
Sö d e
er
ård
dals
g
ne
Lin
Andr
vik a
nad
Villagatan
Kyrko-
Vårdc
Pe
d
Engelbrek
tsgatan
Sk
an
s-
Vallg
mästare-
Sö
Veddige
d
Trä
Tunn
lleku
prome
Allan Kan
jes
ra
nd
Kom.förv
Norrgatan
Präst-
ne An alsg
d
Sallebacka
Gloppe
äg
n
Simstadion
tan
ta
ga
3
s-
gatan
St
mnv
Stadshus
Norra
Borg-
n
tan
ga
PLATSARNA
tan
ts
a
Pl
ga
rås
ot
Sl
ta
ga
Bo
Bibl
ts
atan
r
Museum
sv
nn
Bru
gr
gatan
Teater
lls gata
n
ta Fä
ga
st Varmni badh
ng
sg
at
an
Erik
tan
ga
Gamlebysk
P-hus
Södra Ha
Folkets
hus
Eskils-
én
all
Fästningen
Sjö
Societetsparken
Gamle-
Magasinsg
Taxi
Otto Tore
rtig
n
n
Skrivareklippan
Vårdc
Bibl
Tingsr
ng
ar
ne
Hamnmag
s-
Åsg
a
He
O sk
ar s
da
Polis
Förskola
Baggens
gränd
rg
en
a
at
m
Hamnkont
Badhusviken
Be
Kv
ha
er
et
Tings-
Kyrkoruin
Inn
terminal
Campus
Varberg
gs
Förs
kassa
n
ta
ga Skola
Skola
kb
Ga Kyr
Jvgbuss
stn
Färje
Kallbadhus
n
lsg
Småbåtshamn
Limabacka
r
be
Klöven
2
n
Första
vik
vä g
gata
Gunnebogr
Förskola
en
ta
n
Industrihamnen
Småbåtshamn
a
sg
rå
ge
Klövehamnv
Bua
Gö t eb org s väg en
e vä
ärd
Garvare-
äg
un
ns
Bo
gg
Båtaviksv
Dämmebergsv
rden
Br
Allégatan
Än
Farehamnen
Malmgatan
n
vägen
vägen
ge
svä
Ask e kärr ge n
Stavder
ar
kv
ustr
iv
on
vä
M
ke
us
tri
l yc
Ind
iks-
1
Hattv
Ka
ga
C
en
B
Västra Hamn
väg
A
erg
Ym
D
Tallv
Håstens
skolan
Lo
g r k es
Sv Bil
provn
Simhalls
gata
ÄCKREGÅRDEN
Hä
E
a
rdg
tan
F
Tennishall
Boulehall
Blä
Simhall
Koloniområde
NEDREGÅRDEN
Skånegatan
Västgötagatan
Gulsip pesti
e sg
nn
Sa
gen
Backsippest
igen
n
Blåsippestige
Flora
Slingegat
gata
n
ge
g-
Fil
ga
ll
tan
Ga
se
Blåklints-
årds
arsg
n
Förskola
gåke
Ber
rgatan
åker g at a n
ga
tan
er g
ata
e
Dalåk
Sten-
n
ng
Pu
n
Hyv e lga ta
ge
vä
vs
Församlg
Slät-
ga
jo
Le
tan
Tr
lö
äs
ata
ma
åkerg
Erland sg
atan
stigen
stigen
Vallmo-
Furubergsgatan
en
Karlbergsväg
Tvärgr
Så
t er
Gun n
en
tigen
Smör-
Ling
onst
Blå-
Sm
tron ulst
n
vä g e
Vall-
n
ga
Le
åkergatan
tan
op
ard
r-
gatan
Sa
nd
å ke
rga
tan
3
ERLANDSGÅRDEN
tan
ga
bergsg
Österängsvägen
atan
st
le g
ul
ak
Förskola
Kape
an
at
ä g en
drosv
ustv
Kan-
torg
PRÄSTAKULLEN
llga
ta n
NYGRANNES
gata
Ugg
le
Förskola
Nygrannes
Förskola
v
er-
an
an
Träslövs k:a
Pr ä
Hä g
Dom
-
blommestig
Blåklockes
Maskrossti
Prästkrages
gen
tigen
tan
s ga
ning
Före
vägen
vägen
Ös
tra
herr
ev
vägen
Tjäder
vägen
Orre-
2
ta n
n
Klostervägen
Munkvägen
Fridhems-
Vitsippestige
n
gatan
gr
Växthusgr
Blomgr
gatan
Håstens
sg a
kKroerst
åk
gatan
BORGASGÅRD
ge -
rLe rst
e
åk
-
llkra
ss
Mo erst
åk
en
n
ata
n
Svane
Gu
Österled en
en
g
n
atan
bin
Rumlig
Ru
ata
Buffelgatan
vä g
s-
gatan
SANNES
tan
lga
me
Ka
tan
tga
Vil
vä g
en
tgatan
vs-
at a
Fa
l k-
na-
Diaman
firg
n
Tig
tan
ga
arg
Träslö
i ck
Sn
elg
n
nd
gatan
r ke ga
tan Bjöergsg
b
ata
n
Pa
Rönn-
Tras
t-
Lun
d
Österle
stigen
stigen
stigen
kg
n
Cyklamen-
Begonia-
gatan
Enebergs
sg
Skola
LILLA TRÄSLÖV
gatan
ko
Tur
Östervi
idrottsplats
Ma
Lär
rga
tan
ga
Valagå r d
gatan
Topas-
Furubergsskolan
Oxbärsst
Skola
Vallinsväg
svägen
n
Sjukhus
ä ge
en
at
t sv
en
Azalea-
-
Förskola
Påskbergs
vallen
Park
förvaltn
stigen
dels
Västk
Vin
en
Buskros-
st
äge n
Sa
gat
bärs-
Stambergsg
TRANELYCKAN
Sparbankshallen
DAL
stigen
tan
ronv
Skola
en
KARLBERG
brektsgatan
Peder
Skrivares
skola
Ny-
vä g
Ädelros-
l-
v ä g en
-
stigen
En g e
Han
gs
stigen
el-
äge n
n
ga
ms
er
Parkros-
ata
he
s
På
kb
Näckros-
Kärrv
Hjort
gata
stigen
Movägen
Vega
-
bergs
-
Stamros-
ntg
Få g
stigen
Fli
Ny
e-
gatan
Stockrosgatan
atan
g
lö v s
S
Bo
elkyff
gatan
tan
stigen
vägen
ÅkerHedvägen
Äldre
boende
Trä
s
Mosippega
Solros-
TRÄDLYCKAN
Ängv
Vbg Energi
Tra
n
Vårdcentral
Klängros-
Ljungv
o
lle
g
Trädlyckevägen
Magasinsg
hemsg
M
gr
Sollyckans k:a
en
u
rk
Håstens
torg
n
Harvgata
Förskola
gata
S:t Jörgens
kapell
rs
To
es
Grep
Spade-
eng
Od
Förskola
Br
ag
d
än
gr
Träslövsgården
Plog-
HÅSTEN
ds
Småla ndsgatan
S:t Jörgens
kyrkogård
n
Bockstensskolan
s gränd
ge
vä
Västkust-
Förskola
Vattentorn
vä g
Äldre
boende
Förskola
Nedregår
Kyrkogårdsförvaltn
1
Järngatan
Ölandsgatan
Galgbergsg
nd
Bra
öd
en
s
Plant-
G
ta
es
g
vä
ds
er
Lieg atan
gr s g r
ä
ar
M
Förskola
im
n
Smältgatan
Bälggatan
Koloniområde
g
en
r
ils g
Eg
V id
n vä g
STENÅSA
ata
NEDREGÅRDENS INDUSTRIOMR
Innebandyhall
sko
le
Gra
Brunnsbergs
k:a
R
gr ans
ga
tan
Öders gr
Förskola
Håstens fritidsområde
gen
vägen
Svarta havet
Äckreg årdsvä
Fr
les ode Förskola
Be d
s
gr
n
ä
r
än
g
d
BRUNNSBERG
rg
ste
4
eg
tt
Ka
Mariedals
skolan
Förskola
Almers skola
SÖRSE
sv
or
v
Koloni
område
tv
en
äg
tv
n
ju
Ad
sv
er
en
ist
a
id
ag
nd
Ka
M
kts
äg
rse
v
da
mm
kt
ud
St
Le
Förskola
Sö
en
Sö
re
ds
väg
en
de
ö
rh
Idrottshall
g
orrm
Ma
T älj s te ns-
ar
ts-
Bostäder i blått ägs och
förvaltas av Varbergs Bostad
n
E
ej
Hälsans hus
ga
ta
Gn
en
Kv
tan
ga
gat
m
g
Darv
vä
om
sg
n
te n
er s
vä g e
e ds
s-
Äldreboende
B re a r
Solvik
pp
Skola
nsg
Kal k ste
5
BREARED
nsb
ndste
Kla
Sa
e ns
g
Alv
Koloniområde
r än
an
Ranes v
Mo
Förskola
pst
sg
an
at
Ru
bacllste
ke n n s -
Äldre
boende
Dro
p
sg
jd
Ranelid
Bre
a
För
skola
F
Fakta om Varberg
SYSSELSÄTTNING
Statistik över förvärvsarbetande dagbefolkning som arbetar i kommunen och bor
i eller utanför kommunen.
FOLKMÄNGD
Som tätbebyggt område räknas alla hussamlingar med minst 200
invånare.
................................................ 1995........................2000 ...................... 2009 ....................... 2011
Varberg ........................ 24 504.................... 25 068 ................... 27 819 ................... 28 737
Träslövsläge..................1 712....................... 1 840 ..................... 2 683 ...................... 2 744
Tvååker........................... 2 396....................... 2 303 ...................... 2 415 ......................2 466
Veddige ........................... 2 162....................... 2 081 ......................2 015 ......................2 036
Bua ...................................... 1 701........................ 1 703 ..................... 1 809 ...................... 1 823
Trönninge ........................ 590........................... 889 .......................... 921 .......................... 947
Skällinge............................. 661........................... 622 .......................... 621 .......................... 628
Väröbacka......................... 603............................537 ......................... 602 .......................... 668
Löftaskog ........................................................................ ......................... 483 ...........................518
Rolfstorp............................. 547........................... 524 ..........................505 ...........................513
Tångaberg .........................382........................... 365 ......................... 454 .......................... 458
Åsby ...................................... 448............................441 .......................... 419 .......................... 419
Kungsäter ......................... 390........................... 345 .......................... 335 .......................... 333
Tofta....................................... 332........................... 294 .......................... 331 .......................... 342
Himle ....................................236........................... 254 ..........................256 .......................... 259
Summa tätort ...... 36 664.................. 37 266................ 41 668 ................ 42 891
Landsbygd.............. 15 238.................. 15 382................. 15 771 .................15 685
Totalt..........................51 902................. 52 648................ 57 439 ................ 58 576
FOLKMÄNGD 31 DEC 2011
Ålder ............................... Män............................. Kvinnor ...................................... Tot
0-5 ....................................... 2 221.........................................2 004 ....................................... 4 225
6-15 ................................... 3 292......................................... 3 028 .......................................6 320
16-18 .................................. 1 130......................................... 1 098 .......................................2 228
19-24 ................................. 2 292.......................................... 2 101 ....................................... 4 393
25-64 ..............................14 700.......................................14 550 ....................................29 250
65-79................................. 4 227......................................... 4 481 .......................................8 708
80- ....................................... 1 355......................................... 2 097 ....................................... 3 452
Summa ...................... 29 217.................................. 29 359 ............................... 58 576
Näringsgren................................................................. 2000 ........... 2009 ......... 2010 .... Andel 2010
Jord-/skogsbruk, fiske ......................................................914 ................ 815.............. 847 .......................... 3%
Tillverkning och utvinning ..................................... 3 372 ............ 3 148...........3 118 ........................ 11%
Energiproduktion och miljö .................................... 1 371 ............ 1 887.......... 1 874 ...........................7%
Byggverksamhet ............................................................. 1 694 ........... 2 542......... 2 600 ........................10%
Handel och kommunikation .................................. 3 927 ........... 5 948.......... 6 379 ....................... 24%
Finansiell verksamhet och företagstjänster ..... 1 854 ........... 2 887..........3 054 ........................ 11%
Utbildning ............................................................................. 1 716 ........... 2 689.......... 2 732 ........................10%
Vård och omsorg ...............................................................5 313 ........... 4 596.......... 4 553 ........................ 17%
Personliga och kulturella tjänster ...................... 1 266 ................836.............. 851 .......................... 3%
Civila myndigheter och försvar ............................... 607 ................ 741.............. 738 .......................... 3%
Ej specificerad verksamhet ...........................................441 ................ 316..............299 ........................... 1%
Samtliga näringsgrenar .................................. 22 475 ....... 26 405 ..... 27 045 .................. 100%
PENDLING
Utpendling.................................................................... 2000 ........... 2009 ........................................ 2010
Göteborg ...................................................................................1 113 ............ 1 481............................................. 1 551
Falkenberg ................................................................................. 929 ............ 1 452............................................ 1 483
Kungsbacka ............................................................................... 513 ................834................................................ 897
Halmstad..................................................................................... 332 ................443................................................ 523
Mark ................................................................................................ 303 ................ 410................................................ 400
Mölndal ........................................................................................ 223 ................295................................................ 294
Borås................................................................................................143 .................177................................................. 177
Stockholm................................................................................... 137 ................ 160................................................. 157
Övriga............................................................................................ 804 ............... 896................................................ 908
Totalt................................................................................ 4 497 .......... 6 148 ....................................... 6 390
Inpendling .................................................................... 2000 ........... 2009 ........................................ 2010
Göteborg ..................................................................................... 288 ............... 580................................................ 605
Falkenberg ..................................................................................919 ............ 1 338............................................ 1 394
Kungsbacka .............................................................................. 558 ................784................................................. 817
Halmstad......................................................................................164 ............... 269................................................ 276
Mark ................................................................................................ 365 ............... 488................................................. 531
Mölndal ........................................................................................... 63 ................ 128................................................. 134
Borås.................................................................................................. 69 ...................93................................................... 83
Stockholm......................................................................................21 ...................39................................................... 33
Övriga.............................................................................................491 ................ 719................................................. 791
Totalt................................................................................ 2 938 .......... 4 438 .......................................4 664
Källa: Statistiska centralbyrån
Huvudkontor
Bäckgatan 3, 432 44 Varberg
Postadr: Box 83, 432 22 Varberg
tel: 0340 – 69 75 00
Varbergs Bostads kontor
fax: 0340 – 69 75 39
e-post: [email protected]
BoButiken
Huvudkontor
Kungsgatan 9, 432 41 Varberg
tel: 0340 – 69 75 00
fax: 0340 – 69 75 89
Distriktskontor Syd
Köpstadsvägen 32, 432 50 Varberg
tel: 0340 – 69 75 00
fax: 0340 – 69 75 79
BoButiken
Distriktsskontor Syd
Distriktskontor Nord
Västgötagatan 1, 432 30 Varberg
tel: 0340 – 69 75 00
fax: 0340 – 69 75 59
Områdeskontor Bua
Syrenvägen, 432 63 Bua
tel: 0340 – 69 75 00
fax: 0340 – 69 75 99
Distriktsskontor Nord
Områdeskontor Bua
Huvudkontor: Bäckgatan 3 I Postadress: Box 83, 432 22 Varberg I Tel 0340-69 75 00 I Fax 0340-69 75 39
[email protected] I www.varbergsbostad.se
BoButiken: Kungsgatan 9 I 432 41 Varberg I Tel 0340-69 75 00 I Fax 0340-69 75 89
I Årsredovisningen är tryckt på Scandia 2000 från Vida koncernen.
I Virket till pappret kommer från Sverige och råvaran stödjer ansvarsfullt brukade skogar. Trycksaken är klimatkompenserad för att motverka växthuseffekten.
Ansvarig utgivare: Rolf Nielsen, Varbergs Bostads AB, Grafisk form och tryck: www.star-tryck.se
Foto: Mikael Pilstrand