Transcript Besvärliga bostadsärenden - Tillsynen och fastighetsägaransvaret

•Miljöbalken, MB
•Förordning (1998:899) om miljöfarlig
verksamhet och hälsoskydd, FMH
•SoS AR och andra vägledningar
Besvärliga bostadsärenden Tillsynen och fastighetsägaransvaret
MB gäller parallellt med andra lagar, tex PBL,
om det inte uttryckligen står annat i
lag/förordning.
Jfr Miljööverdomstolen, M 2084-03 - tilluftsventiler.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Flera krav (en del i vitesfrl) om bl.a.:
•
•
•
•
•
•
•
•
Undanröja fukt och mögel
Renoveringsplan, bl.a. fönsterbyten
Ventilationsutredning, tilluftsventiler
Ersättningsboende under
sanering/renovering
Kontroller asbestdamm
Plan för skadedjursbekämpning
Avfallshantering
Diverse journalföring
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Tillsynsskyldigheter
MB 26:1 Tillsynsmyndigheten ska… på eget initiativ eller efter
anmälan i nödvändig utsträckning kontrollera efterlevnaden
av miljöbalken… samt vidta de åtgärder som behövs för att
åstadkomma rättelse.
45 § FMH …ägna särskild uppmärksamhet åt …
1.
byggnader som innehåller en eller flera bostäder och
tillhörande utrymmen, …
4.
hotell, pensionat och liknande lokaler där allmänheten
yrkesmässigt erbjuds tillfällig bostad, …
etc
2011 aug
Störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan
påverka hälsan eller välbefinnandet menligt.
•
Ej störningar som är helt tillfälliga (viss varaktighet eller
regelbundenhet) eller ringa.
•
Vad människor i allmänhet anser vara en olägenhet. Inte
enbart baserat på en enskild persons reaktion i det enskilda
fallet.
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
33 § FMH, en bostad ska ha:
MB 9:3 Olägenhet för människors hälsa
•
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
•
Skydd mot störningar (värme, drag, fukt, buller, radon, mögel,
lukt, skadedjur etc)
•
Tillfredsställande luftväxling
•
Tillräckligt dagsljus
•
Tillfredsställande uppvärmd
•
Möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien
•
Tillgång till vatten (kvantitet + kvalitet)
Hänsyn till personer något känsligare än normalt (allergiker,
äldre, barn etc)
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
1
Lägsta standard, jordabalken (JB)
Fastighetsägaransvaret i MB
Bostaden är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller
dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och
avställningsytor.
MB 2 kap Allmänna hänsynsregler, bl.a. krav på
Kunskap
Försiktighetsåtgärder
Bästa möjliga teknik [om fastighetsägandet är yrkesmässigt]
etc
och
1. det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till
anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd
från den, och
2. huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller
sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. L
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Särskild hänsynsregel för F.äg: MB 9 kap 9 § 2 st … vidta de
åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten
av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.
Omvänd bevisbörda.
Skälighet/rimlighet och proportionalitet
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Fastighetsägaransvaret i MB
MB 26:19 Egenkontroll: Planera och kontrollera verksamheten för
att motverka eller förebygga olägenheter. Egna
undersökningar.
MB 26:19 Ska lämna förslag till kontrollprogram eller andra
förbättrande åtgärder [av egenkontrollen] om TSM begär det.
MB 26:22 [Låta] utföra de undersökningar av verksamheten och
dess verkningar som behövs för tillsynen – om det finns skäl
att anta att…(se tidigare bild).
Stå för kostnaderna.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Ansvaret går normalt inte att avtala bort (pga
kontrollansvar), men går i princip att avtala till sig.
Hyreslagen (12 kap JB) ställer krav på hyresgästen, men
fastighetsägarens ansvar enligt MB är ofta kvar (har rätt till
skadestånd från hg). Undantag: Sådant som en hg normalt ska
göra i sin bostad.
Lagreglerad ansvarsfördelning mellan brf /
bostadsrättsinnehavare godtas dock i praxis.
Men: F.äg har utredningsskyldighet (omvända
bevisbördan, MB 2:1). Styrelsen i en BrF är enligt BRL (7:9, 18,
20) skyldig att agera vid störningar.
2011 aug
Bostadstyper
•
•
•
•
•
Äger bostaden
- Fastighetsägare själv
- Äger byggnaden, har tomträtt
- Bostadsarrende
- Ägarlägenhet i tredimensionell fastighet, där en
samfällighet äger gemensamma delar
Bostadsrätt
Äger del av en förening och har rätt att använda en viss
bostad.
Andelsägare i bostadsförening
Se stadgar vad som gäller. Kan likna bostads- eller hyresrätt.
Hyresrätt
Tillfälligt boende
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Hyresvärds rätt till tillträde, JB
-
Rätt till genast tillträde för nödvändig tillsyn eller för att utföra
förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada.
-
Efter tillsägelse minst en månad i förväg (ej tidskrav vid
åtgärdsföreläggande) utföra mindre brådskande
förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i
nyttjanderätten
-
Nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om lägenheten i fråga inte besväras av ohyra.
-
Får hyresvärden inte tillträde får kronofogdemyndigheten
meddela särskild handräckning, efter ansökan av värden.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2
BrF rätt till tillträde
F.äg/hyresvärds skyldigheter, JB
Bostadsrättslag:
-
lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där
hyresvärden kan anträffas
-
om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla och hålla lägenheten i
sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det avsedda ändamålet (undantag för fritidsbostad/lokal, eller avtal
-
-
innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen)
-
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av
lägenhetens försämring genom ålder och bruk (undantag om något annat har
-
BrI är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som
föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på
marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra.
-
Om BrI inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till
det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.
avtalats och det är ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
avtal har förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen.
-
Finns avtalat rätt att använda gemensamhetsutrymmen, ska även
dessa hållas utrymmena i sådant skick, om inte något annat har
avtalats.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
BrF/BrI ansvar enligt BrL
Gäller i även ohyra:
BrI ska på egen bekostnad hålla lägenheten (och ev mark) i gott skick, om inte
något annat bestämts i stadgarna eller nedan.
BrI svarar inte för reparationer av ventilationskanaler, ledningar för avlopp, värme,
gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med dem och
de tjänar fler än en lägenhet.
Brand- eller vattenledningsskada: BrI ansvarar om skadan uppkommit genom
dennes vårdslöshet / försummelse (hit räknas alla i hushållet, gäster och de
som utför arbeten för BrI:s räkning.)
Brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon
annan än BrI själv: endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.
Innan orsaken till skadan är klarlagd har BrF utredningsskyldighet!
Jfr Miljödomstol Växjö, M 809-06, M 6259-05
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Om bostadsrättsinnehavaren (BrI) försummar sitt ansvar för
lägenhetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk
för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning
avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får BrF
avhjälpa bristen på dennes bekostnad.
Företrädare för BrF har rätt att få komma in i lägenheten när det
behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar
för eller har rätt att utföra enligt ovan
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
TSM verktyg enligt 26 (och 27) kap MB
27:1
26:1
Taxa/avgifter.
Rådgivning, information och liknande.
26:2
26:6
(Brottsanmälan.)
Samarbeta med andra myndigheter.
26:9
Förelägganden/förbud som behövs för att balken etc ska
efterlevas, dock ej mer ingripande än vad som behövs…
26:14 …med vite.
26:13
”Åläggande” mot tidigare ägare, att utan dröjsmål
lämna uppgift om den nya ägarens namn och adress.
26:15
Sända beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning
i fastighetsregistrets inskrivningsdel (löpande vite blir
gällande mot ny ägare).
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
TSM rätt till tillträde, 28 kap MB
Verktyg, forts
26:17 Ansökan till kronofogdemyndigheten att
verkställa föreläggandet/förbudet om det inte följs.
26:18 Beslut om rättelse på den felandes bekostnad (utan föregående
frl/förbud om det är annars risk f allvarl skada eller annars finns
särskilt skäl).
26:21 Föreläggande om att lämna in uppgifter/handlingar.
Jfr 26:9+22 Föreläggande om att göra undersökningar (om det finns skäl att anta att
byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa.)
26:22 Om det är lämpligare, besluta att undersökningen ska utföras av
någon annan och utse denne.
- Rätt till tillträde till fastigheter, byggnader,
anläggningar, transportmedel för undersökning och
andra åtgärder.
- Bostäder: bara om det behövs för att förebygga
eller undanröja olägenheter för människors hälsa.
- Minsta skada och intrång
Respekt och
hänsynstagande!
26:26 Bestämma att beslutet ska gälla omedelbart även om det
överklagas.
- Rätt till polisbiträde. Rätt att överklaga beslut om
nekat biträde.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
3
(10 § 2 st och 16 § 1 st 4 p – motsv av 3 kap 7 och 11 §§ i förslaget till ny hyreslag)
FALLGROPAR
15. Myndighetsförbud mot att använda
lägenheten för det avsedda ändamålet
innebär att hyresavtalet automatiskt upphör
att gälla,
1. Ägarlös fastighet
2. Icke namngiven. Fel adress/fastighet eller adressat (namn, nr, faktisk och
rättslig möjlighet)
3. Inte tillräckligt utrett
4. Inte ”kommunicerat”
5.
6.
7.
8.
-
Oproportionerliga, orimliga eller ej motiverade krav
Otydligt vad som ska göras
Ingen tidsangivelse, dvs när det ska vara uppfyllt
Har inte angett ett vitesbelopp per adressat (o en per kravpunkt, annars ev
orimlig/otydlig)
9. Inte bifogat info hur man överklagar
10. Ej delgivet
11. Överträdelsen inte bevisad
12. Inga pengar till verkställighet eller rättelse på ansvarigs bekostnad
13. Lång tid hos överinstanser
14. Hg vägrar flytta/medverka
och:
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
-
om förbudet kommer före tillträdesdagen: även om beslutet inte
vunnit laga kraft,
om förbudet meddelas när hyresgäst hunnit flytta in (tillträda):
när beslutet ”länder till efterrättelse” d.v.s. när det vunnit laga
kraft el. genast om beslutet gäller omedelbart.
•
•
•
•
Ingen skyldighet återställa lägenheten.
Ingen rätt få tillbaka lägenheten eller att få nytt avtal / annan lgh.
Gäller även om värden uppsåtligen / av vårdslöshet vållat skadan.
MEN KAN INTE GENOMDRIVAS AV KRONOFOGDEN?
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
TIPS
1. Vem ägde tidigare fastighetsägaren? Kan antas ha övertagit tillgångarna?
2. Ange namn. Kontrollera fastighetsregistret (inkl EU), näringslivsregistret,
adress- och namnförfrågan etc
3. Inspektera, gör indikationsmätning, kräv in utredningar
4. Ge parter möjlighet yttra sig över inkomna uppgifter av betydelse för
bedömningen, skälig tid för yttrande
10. Läs delgivningslagen och rättsfall, officiella register, fullmakt etc. Obs att
kravet på att vitesfrl ska vara delgivet för att vite ska kunna dömas ut även
gäller överinstansernas avgöranden.
->
5. Motivera, jfr med §§. Sätt in dig i adressatens ställe.
6. Klart, tydligt och enkelt språk. Korta meningar. Gärna punkter/numrerat. Tänk
på syftning. Alla krav under rubriken Beslut, annat under andra rubriker (tex
Bakgrund/Ärendets handläggning, Motivering/Skäl, Information)
7. Ange när det ska gälla, hellre ”senast tre veckor från det att ni tog emot detta
beslut” än ett datum ”senast den 1 januari 2012”.
8. Förelägger x och y att…. Föreläggandets förenas med ett vite på 5 000 kr för
var och en av fastighetsägarna ovan. Vitet ska betalas om föreläggandet inte
följs.
12. Avsättning i budgeten.
11. Ta foton, ordentliga anteckningar om vem du pratat med och när och vilket
tfn-nr etc.
13. RING överinstansen i brådskande ärenden. Om brådskande och allvarlig risk
för hälsa skriv att Beslutet gäller omedelbart även om det överklagas.
14. Bara Kronofogden kan avhysa en hyresgäst som inte flyttar frivilligt.
Ägaren kan ansöka om att:
hyresgästen ska flytta (utslag om handräckning - avhysning)
att Kronofogden ska verkställa utslaget
TSM kan ansöka om verkställighet av sitt beslut, som då behöver riktas mot Hg – men med vilket stöd?
9. Till alla som beslutet kan gå emot helt eller delvis. Bifoga hellre en gång för
mycket!
2011 aug
15. Förelägg om ersättningsbostad (ej rättsligt prövat) under sanering/åtgärd etc.
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
TIPS! Inte bara miljöbalken
Vår klisterlapp på rek:
Viktig information till Postens utlämningsställe
OM mottagningsbeviset är underskrivet (kvitterat) av adressaten
själv kan försändelsen lämnas ut till:
- adressaten eller
- ett ombud/bud som visar upp en fullmakt för posten. Fullmakten
ska vara underskriven av adressaten och ge rätt att hämta ut
försändelsen.
Legitimation av adressat och ev. ombud/bud ska alltid
kontrolleras. Med signering och stämpling av utlämningsdatum
intygar alltså ni att legitimation och eventuell fullmakt har
kontrollerats.
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
•
•
•
•
•
•
•
Bygglagstiftningen, räddningstjänsten (brandskydd)
Jordabalken, främst 12 kap JB, ”hyreslagen”
Bostadsförvaltningslagen (1977:792), BFL
Bostadsrättslagen (1991:614), BrL
Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar
Expropriationslagen (1972:719), ExpL
Utsökningsbalken, UB
•
•
•
•
Socialtjänstens skyldigheter att ordna bostad i vissa fall
Kommunen som hyresgäst vidtar åtgärd
Kommunen vägrar ge markanvisning etc
Media
Upphävda 2010:
•
Förköpslagen (1967:868)
•
Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., ”förvärvslagen”
Malmö stad Miljöförvaltningen
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
4
Bostadsförvaltningslagen (BFL)
Hyreslagen, 12 kap JB
Bl.a. kan hyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om
- Åtgärdsföreläggande p.g.a. skada, eftersatt underhåll,
ohyra…
- upprustningsföreläggande för att nå lägsta godtagbara
standard
- nedsatt hyra
Vid brister pga eftersatt underhåll eller annan ej godtagbar
förvaltning får Hyresnämnden efter ansökan av kommun eller
hyresgästförening besluta om särskild förvaltning:
förvaltningsåläggande (fastighetsägare väljer särskild
förvaltare), eller
tvångsförvaltning (nämnden utser förvaltare), gäller mot
ny ägare
• Ekonomiska medel från hyror, lån på fastigheten eller tas
från fastighetsägaren* personligen
•Kommun ska förskottera, om förvaltaren begär det och det
finns risk för att hyresgäst lider allvarlig skada eller
olägenhet
•Arvode till förvaltaren en gång per år eller oftare
Deponering av hyran till länsstyrelsen (lag 1927:56 om
nedsättning av pengar hos myndighet). Hyresrätten förverkas
då inte för att man inte har betalat. Kräver pant eller
borgensförbindelse.
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Inlösen
Lagändringar 1 mars 2010
-
Något lägre beviskrav om ansökan har kommit in inom tre år
efter det att fastighetsägaren ansökt om lagfart*:
Beslut om det finns anledning att anta att fastighetsägaren inte
uppfyller kraven
-
Förvaltare ska lättare kunna få arvode oftare än en gång per år
Hjälper ej förvaltning får kommun lösa in fastigheten.
• Ansökan görs hos Mark- och miljödomstol
• Expropriationslagen gäller:
•
•
•
•
2011 aug
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
2011 aug
Grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma
Kräver tillstånd + stämning i fastighetsdomstol (mark- och
miljödomstol)
Kostnadsfråga (i princip marknadsvärde)
God man, om ägarlös fastighet
Andrea Hjärne Dalhammar
Miljöförvaltningen, Malmö stad
5