Transcript Ladda ned rapporten som PDF

Nordic City Report
Vår 2015
Sammanfattning
Fastighetsmarknaden 2014 slog alla rekord vad gäller transaktionsvolymer i samtliga storstadsregioner i Norden. Kapitalet flödar
in i Norden i något som beskrivs som ”The wall of money”. Anledningen beror på att det globala sparandet har ökat vilket leder till
en ökning av kapitalet i pensionsfonderna som har ett behov av att
allokera allt mer kapital till fastigheter. Norden anses vara en säker
marknad som tidigt återhämtade sig efter den finansiella kraschen.
Mer om hur kapitalet flödar framgår av denna upplagas temaartikel.
Detta är också den gemensamma nämnaren i nordens storstäder.
Överallt noteras ökande transaktionsvolymer och en press nedåt
på yielderna. Utvecklingen på de olika hyresmarknaderna är di-
versifierad. I Helsingfors noteras en hyresnedgång H2 2014. Dock
minskar vakanserna men detta beror främst på att omoderna kontor konverteras till bland annat bostäder. I Helsingfors CBD ökar
vakanserna då hyresgäster söker sig till nyproduktion utanför city.
Marknaden i Köpenhamn är mer stabil både vad gäller hyror och
vakanser. Trots en svag efterfrågan har en nedgång kunnat stoppas tack vare en begränsad nyproduktion och i princip ingenting
på spekulation. På grund av en trög kontorshyresmarknad så är
investerarnas fokus bostäder och butiksenheter i bästa läge.
JLL Property Clock Q4 2014
Lyon
Köln
Helsingfors
Berlin, Frankfurt, Göteborg,
Stuttgart, Hamburg, Oslo,
Malmö
München
St. Petersburg
Avtagande
hyrestillväxt
Moskva
Fallande
hyror
Düsseldorf
London WE
Stockholm, Dublin, London City
Luxembourg
Tilltagande
hyrestillväxt
Avtagande
hyresfall
Kiev
Genève, Zurich
Warszawa
Manchester
Edinburgh
Amsterdam, Milano, Madrid
Aten, Bryssel, Rom,
Bukarest, Budapest, Prag,
Köpenhamn, Istanbul, Lissabon
Barcelona, Paris CBD
Makroekonomisk data
BNP-tillväxt 2014 (%, årsbasis)
BNP-tillväxt 2015 (P) (%, årsbasis)
Inflation 2014 (%, årsbasis)
Inflation 2015 (P) (%, årsbasis)
Arbetslöshet (%, säsongsrensat)
Arbetslöshet 2015 (P) (%, säsongsrensat)
Normal hyreslängd (år)
Fastighetsskatt (%)
Skatt på kapitalinkomst (%)
Moms (%)
Lagfartsavgift (%)
Företagsskatt (%)
Källa: Oxford Economics
2 | Nordic City Report Vår 2015
Sverige
Danmark
Norge
Finland
1,7
2,3
0,2
0,1
7,9
7,7
3-5
0,5-1,0
30,0
25,0
4,25
22
0,9
1,6
0,6
0,6
5,1
5,6
5-7
1,6-3,4
25
25
0,60
25
2,6
1,0
2,0
2,6
3,5
4,0
3-10
0-0,7
27
25
2,5
27
0,1
0,9
1,1
0,8
8,6
8,7
2-5
0,8-1,55
20
24
4,0/2,0
20
Transaktionsvolym i Norden H2 2014 (mEUR)
6000
5000
6 000
Domestic
Inhemskt
XB
Cross border
5 000
4000
4 000
3000
3 000
2000
2 000
1000
1 000
0
Europa: Hyrestillväxt på årsbasis (Q4 2013 – Q4 2014)
0
Denmark
DanmarkFinland Finland SwedenNorge
Norway
Sverige
Barcelona
Berlin
Bryssel
Budapest
Köpenhamn
Edinburgh
Frankfurt
Göteborg
Helsingfors
Lissabon
London
Madrid
Malmö
Moskva
Oslo
Paris
Rom
Stockholm
Warszawa
-25 %
-20 %
-15 %
-10 %
-5 %
0%
5%
10 %
15 %
* Volymerna ovan exkluderar transaktioner av mark, bostads- och utvecklingsfastigheter
samt transaktioner mindre än 5 mUSD. Volymerna är uppräknade i respektive land för att
även täcka in konfidentiella transaktioner förutom för hotell och handelsenheter.
I Oslo noterades en något lägre aktivitet på hyresmarknaden. Detta
föranledde inte någon vakansökning utan vakansgraden har legat
still. Hyrorna ökade något under 2014 men under 2015 förutspås
en nedgång då en relativt stor volym av nyproduktion kommer ut
på marknaden.
Hyresmarknaden i Stockholm noterar en stabilitet både vad gäller
hyror och vakanser. Dock har aktiviteten slagit alla tiders rekord i
take-up. Detta beror framför allt på flera större uthyrningar i projekt
under H1.
Göteborg fortsätter att lämna styrkebesked. Ökande hyror och en
vakanskurva som ständigt pekar nedåt inspirerar till fortsatt nyproduktion i attraktiva lägen. Projekt som påbörjas på spekulation är
fullt uthyrda innan färdigställande tack vare en mycket stor efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler.
Inom delmarknaden Malmö/Lund noteras ökande vakanser samtidigt som nyuthyrningsvolymen har haft en positiv utveckling. Marknaden är begränsad i sin storlek vilket gör att marginella förändringar visar på större dramatik än vad det faktiskt är. I CBD noteras
nu högre hyror än i Västra Hamnen för första gången sedan 2008.
Åsa Linder
Chef för Analys och Värdering
JLL Sverige
Nordic City Report Vår 2015 | 3
Kontorsmarknaden i Stockholm
Under H2 2014 har den totala vakansgraden i Stockholm legat
oförändrad på en nivå kring 9,1 procent, vilket är den lägsta
vakansgraden sedan 2001. Prime rent är för H2 2014 också
oförändrad på samtliga av Stockholms delmarknader. Efterfrågan på kontorslokaler har varit fortsatt stark under hela
2014. Transaktionsvolymen under H2 uppgick till rekordnivåer och Stockholms andel stod för 32 procent av den totala
transaktionsvolymen i Sverige. Direktavkastningskravet har
varit oförändrat inom samtliga delmarknader med undantag
för Övriga Innerstaden där avkastningskravet justerats ned
med 0,25 procentenheter till 4,75 procent.
Utbud – Oförändrad vakansgrad och begränsad nyproduktion
Den totala vakansgraden i Stockholm låg oförändrad på 9,1 procent under H2 2014, även på årsbasis var den totala vakansgraden oförändrad. Vakansgraden steg i CBD och Kista, medan
den var stabil i övriga Innerstaden och sjönk på delmarknaderna Solna/Sundbyberg och Närförort. Delmarknaden CBD upplevde den största förändringen, detta till följd av större omlokaliseringar. Under H2 2014 tillkom 56 000 kvm ny kontorsyta på
Stockholmsmarknaden, varav 23 procent var outhyrt vid färdigställandet. 50 procent av den spekulativa ytan kan hänföras till
ombyggnationen utav Diligentias fastighet Träsket 17. På årsbasis
färdigställdes åtta kontorsprojekt omfattande totalt 167 000 kvm,
vilket kan jämföras med 2013 och 2012 då 46 000 kvm respektive
109 000 kvm ny kontorsyta tillkom Stockholmsmarknaden. Under
2014 var endast 8 procent av den totala färdigställda ytan på 167
000 kvm outhyrt vid färdigställandet, varav nästan allt kan hänföras till de sista sex månaderna av året. År 2015 beräknas 68
000 kvm kontorsyta tillkomma Stockholmsmarknaden med totalt
tre projekt fördelade på Kista och CBD, varav Pembrokes projekt
Mästerhuset i CBD står för nästan hälften av den nya kontorsytan. Ytterligare 130 000 kvm förväntas stå klart under 2016, varav
53 000 kvm är spekulativ yta i dagsläget.
Efterfrågan – Minskad projektuthyrning
Under det andra halvåret 2014 uppmättes en total nyuthyrningsvolym om 135 000 kvm i Storstockholm. Detta är en minskning
med 51 procent jämfört med föregående halvår. Under hela 2014
summeras den totala nyuthyrningsvolymen i Storstockholm till
413 000 kvm vilket är en ökning med 46 procent på årsbasis. Ökningen på årsbasis kan härledas till de större nyuthyrningar som
skedde i början av året inom delmarknaden Solna/Sundbyberg,
där bland annat SEB och TeliaSonera tecknade sig. Övriga Innerstaden var den enda delmarknaden under H2 2014 som visade
på ökad efterfrågan bland hyresgäster, Folksam tecknade ett nytt
hyresavtal omfattande 5 000 kvm vilket var delmarknadens största
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
CBD
Övriga Innerstaden
Närförort
Kista
Solna/Sundbyberg
Totalt
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
1 784 000
3 504 000
1 778 200
912 000
1 742 000
11 598 000
Färdigställt 2014 (m2)
30 000
55 000
13 000
8 300
61 000
167 300
Färdigställt 2015 (m2)
30 000
-
-
38,000
-
68 000
Färdigställt 2016 (m2)
-
18 500
14 000
27 000
70 000
129 500
4,2
5,4
11,6
13,2
8,3
9,1
g
g
m
m
g
-
4 500
3 400
2 400
2 200
2 200
-
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (SEK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
k
k
g
k
k
-
Hyra B-fastigheter (SEK/m2)
2 500 - 3 100
1 600 - 2 000
1 000 - 1 600
1 000 - 1 400
1 200 - 1 600
-
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
4 | Nordic City Report Vår 2015
g
g
g
g
g
-
4,25
6,00 - 6,50
4,75
6,75 - 7,25
6,00
7,25 - 7,75
6,50
7,75 - 8,50
5,75
7,25 - 7,75
-
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Storlek (m2)
Köpeskilling (mSEK)
Köpare
Säljare
Kista-portfölj
Del av Entré Lindhagen
Kista
73 000
Övriga Innerstaden
37 000
2 000
Kungsleden
Areim
1 700
Alecta
Mentorn 1
CBD
Skanska Fastigheter
17 700
1 560
AMF Fastigheter
Gärdet- & Upplands Väsby-portfölj
DnB Liv Eiendom
-
59 000
1 425
FastPartner
Point Liljeholmen (Stora Katrineberg 16)
Fabege
Övriga Innerstaden
40 000
1 100
Atrium Ljungberg
LaSalle Investment Management
hyrestransaktion. Resterande delmarknader upplevde en minskad
efterfrågan på kontorslokaler jämfört med H1 2014. Den största
uthyrningen under H2 2014 var Fabeges uthyrning till Siemens på
Evenemangsgatan, Arenastaden i Solna omfattande 10 000 kvm
kontor. Den genomsnittliga storleken på uthyrningar minskade under H2 2014 till 901 kvm jämfört med 2 106 kvm under H1 2014
och 944 kvm under H2 2013.
Transaktioner – Rekordhög aktivitet
Under H2 2014 uppgick den totala transaktionsvolymen i Stockholm till 29,3 miljarder kronor, vilket är en ökning med 5,4 procent jämfört med H1 2014 och en ökning med nästan 100 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Stockholms
transaktionsvolym motsvarar 32 procent av den totala volymen i
Sverige under H2 2014. För helåret 2014 uppgick transaktionsvolymen i Stockholm till 57,1 miljarder kronor, jämfört med 32,4
miljarder kronor under 2013. Stockholm har stått för nästan 40
procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2014,
vilket är samma andel som för 2013. Den största transaktionen i
Stockholm under det andra halvåret var Ariems försäljning utav
Kista One & Kista Science City, totalt omfattande fyra kontorsfastigheter. Köpare var Kungsleden som förvärvade fastigheterna för
cirka 2 miljarder kronor. Kontorsfastigheter har fortsatt att dominera på Stockholmsmarknaden som det starkaste segmentet, andelen kontorstransaktioner uppgick till 51,4 procent av den totala
transaktionsvolymen i Stockholm. Tolv cross border-transaktioner
genomfördes under H2 i Stockholm till ett värde av 6,5 miljarder
kronor, vilket motsvarar 22,2 procent av den totala transaktionsvolymen i Stockholm. Tre av dessa transaktioner, motsvarande
900 miljoner kronor, hade utländska investerare som köpare.
Transaktionsvolymen i Stockholm såväl som övriga Sverige ökade
markant under 2014. Stockholm är fortfarande den mest attraktiva marknaden i Sverige men för att hitta objekt med matchande
investeringskrav kommer investerare att behöva bredda sitt geografiska sökfält. Detta kommer förmodligen leda till ett minskat
antal transaktioner i Stockholm under 2015. Samtidigt kommer utländska investerare troligtvis att öka sin närvaro i Sverige som en
konsekvens av det rådande investeringsklimatet, parallellt med ett
ökat intresse från opportunistiska investerare. Direktavkastningskraven för kontorsfastigheter inom Stockholms delmarknader var
stabila med undantag för Övriga Innerstaden som justerades ner
med 0,25 procentenheter till nuvarande 4,75 procent.
Hyresnivåer – Inga förändringar under 2014
Prime rent är för H2 2014 oförändrad på samtliga av Stockholms
delmarknader, det har heller inte skett någon förändring utav hyresnivåerna på årsbasis. Trots en stark efterfrågan på kontorslokaler i A-lägen och en historiskt låg vakansgrad i Stockholm har
hyresnivåerna varit stabila under året.
Marknadsutsikter – Hyrestillväxt 2015?
Under 2014 har utbudet av kontorslokaler i Stockholm varit lågt
och den totala vakansgraden har legat stabilt på en rekordlåg nivå
kring 9,1 procent. Efterfrågan på kontorslokaler i Stockholm har
uppnått den högsta nivån hittills sedan 2011. På kort sikt väntas
en återhållssam hyrestillväxt driven av fortsatt stark efterfrågan,
låga vakanser och en relativt liten andel spekulativ nyproduktion
under 2015.
Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Uarda 1 (Hus B)
Kv Tullgården (Folksam HQ)
Fatburen
Nod
Humlegården 57
Solna
Övriga Innerstaden
Övriga Innerstaden
Kista
CBD
Siemens
Riksidrottsförbundet
Sungard
Fujitsu
Settervalls
Yta (m2)
10 000
5 700
4 270
4 000
3 600
Fastighetsägare
Fabege
Folksam
Crown Nordic Management
Atrium Ljungberg
SEB Trygg Liv
Nordic City Report Vår 2015 | 5
Kontorsmarknaden i Göteborg
Vakansgraden i Göteborg ligger nu på en nivå som inte upplevts sedan IT-bubblan år 2002. Nytt rekord i såväl investerings- som nyuthyrningsvolymen under 2014 är tydliga bevis
för det nuvarande stora intresset för Göteborg. Volymerna
kommer sannolikt att minska 2015, men detta på grund av
brist på utbud snarare än en minskad efterfrågan.
Utbud – överträffat av efterfrågan
Den totala vakansgraden i Göteborg fortsatte att minska under H2
2014 och sjönk till 5,9 procent, en av de lägsta nivåerna sedan
IT-bubblan år 2002. Flera delmarknader, särskilt CBD och Övriga
Innerstaden, upplevde oöverträffade nivåer och utbudet understiger ständigt efterfrågan. Totalt kom 24 800 kvm ny kontorsyta ut
på marknaden under 2014 och nästan hela ytan var uthyrd vid
färdigställandet. År 2015 kommer ytterligare 60 200 kvm färdigställas, vilket är positivt då ett stort behov finns på marknaden.
Huvuddelen av dessa ytor är belägna på delmarknaden Övriga
Innerstaden, i områdena Gårda, Heden och Almedal.
Efterfrågan – aktivitet på rekordnivåer
På grund av en mycket aktiv hyresmarknad, uppnådde nyuthyrningsvolymen en rekordhög nivå under 2014 om cirka 150 000
kvm. En betydande del av detta har bestått av hyreskontrakt i utvecklingsprojekt, varav den största var SCAs förhyrning av 25 000
kvm i Mölndal under H1. Störst uthyrning under H2 var Migrationsverkets tecknande om 9 500 kvm i den Platzerägda fastigheten
Gårda 1:15 i Övriga Innerstaden, följt av de 4 700 kvm som Alten
Sverige förhyrde i Front Lindholmen på Norra Älvstranden. Den
nuvarande hyresgästen, IT-konsultföretaget Semcon, kommer att
lämna lokalerna under H1 2015 och flytta till en av Eklandia nyproducerad fastighet inom samma delmarknad.
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
CBD
Övriga
Innerstaden
Norra
Älvstranden
Övriga
Hisingen
Mölndal
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
Västra
Göteborg
Nordöstra
Göteborg
Totalt
872 000
758 000
258 000
424 000
371 000
325 000
247 000
3 255 000
Färdigställt 2014 (m2)
400
14 000
-
-
10 400
-
-
24 800
Färdigställt 2015 (m2)
-
41 500
8 600
10 100
-
-
-
60 200
Färdigställt 2016 (m2)
-
7 500
-
-
25 000
-
-
32 500
2,9
3,7
4,5
9,2
9,1
13,0
13,4
5,9
k
g
g
g
g
g
g
-
2 600
2 300
2 100
1 000
2 000
1 150
1 100
-
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (SEK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
k
g
g
g
g
g
g
-
Hyra B-fastigheter (SEK/m2)
1 800 - 2 300
1 300 - 2 000
1 300 - 1 700
700 - 1 000
1 000 - 1 500
800 - 1 150
800 - 1 100
-
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
6 | Nordic City Report Vår 2015
g
g
g
g
g
g
g
-
4,50
6,00 - 6,50
5,25
6,50 - 7,00
5,75
7,25 - 7,75
7,75
9,00 - 9,50
6,25
7,00 - 7,50
7,00
8,25 - 8,75
7,00
8,25 - 8,75
-
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Krokslätt-portfölj
ÅF-huset (Kallebäck 2:5)
Sörred 8:4
Övriga Innerstaden
Övriga Innerstaden
Torslanda, Hisingen
Storlek (m2)
Köpeskilling (mSEK)
36 000
15 000
50 000
700
495
-
Hyrorna – press uppåt på flera delmarknader
Prime rent i CBD var stabil under H2 på 2 600 SEK/kvm per år.
Dock har justeringar skett på två delmarknader. Den ena är Övriga Innerstaden. Där ökade prime rent till 2 300 SEK/kvm per år,
främst på grund av de nya kontorsbyggnaderna i områdena Gårda
och Heden. Den andra justeringen gäller Mölndal. Delmarknaden
har tidigare enbart bestått av fastigheter inom B- och C-segmentet. I takt med nyproduktion av moderna lokaler börjar nu delmarknaden även erbjuda ett A-segment, något som speglas i en ny
prime rent om 2 000 kr/kvm.
Investeringsmarknaden – stort intresse
Det var inte bara hyresmarknaden som var aktiv under året. Investeringar i fastigheter i Göteborg uppgick till 13,3 miljarder kronor
under 2014, den högsta transaktionsvolymen någonsin, varav cirka
4,7 miljarder kronor kan relateras till det andra halvåret. Kontorsfastigheter var det segment som stod för störst andel av volymen under
H2 med 26 procent, följt av bostadsfastigheter med 23 procent och
hotell med 21 procent. Den enskilt största affären under H2 2014
var Victoria Parks förvärv av två bostadsfastigheter, bestående
av 112 000 kvm bostäder och 32 000 kvm kommersiella lokaler, i
Lövgärdet norr om Göteborg av Stena Fastigheter för 925 miljoner
kronor. Som en följd av den höga efterfrågan från investerare har direktavkastningskraven för kontor sjunkit på flera delmarknader under året. Senast har CBD, Norra Älvstranden och Västra Göteborg
noterat en nedgång i prime yield med 0,25 procentenheter vardera
till nivån 4,50 procent, 5,75 procent respektive 7,00 procent.
Köpare
Säljare
Platzer
Pareto Project Finance
Torslanda Property Investment
Wallenstam
Skanska Fastigheter
Doughty Hanson & Co Real Estate
Marknadsutsikter – Ett starkt 2015
Utbudet på hyresmarknaden väntas vara fortsatt lågt på kort sikt.
Anledningen till detta är att efterfrågan inte visar några tecken på
att avta. Av de cirka 60 000 kvm kontorsyta som beräknas att färdigställs under 2015, är över 80 procent redan uthyrt. Trots en
fortsatt hög efterfrågan kommer detta sannolikt att resultera i en
nedgång i nyuthyrningsvolymen under 2015 och ett fortsatt tryck
uppåt på hyrorna i de centrala delmarknaderna. På transaktionsmarknaden har Göteborg varit mycket attraktivt, vilket tydligt
framgår av den höga transaktionsvolymen under 2014. Intresset
visar inga tecken på att mattas av under 2015, även om volymerna väntas minska. En anledning till detta är att de mest attraktiva
utvecklingsprojekten inom kontorssegmentet redan har sålts och
inte förväntas omsättas under 2015.
Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Gårda 1:15
Front Lindholmen
Nordstaden 28:2 (Sjöbefälsskolan)
Gullbergsvass 1:2
Lyckholms Fabriker
Övriga Innerstaden
Norra Älvstranden
CBD
CBD
Övriga Innerstaden
Migrationsverket
Alten Sverige
Ghost
Manpower
Advance
Yta (m2)
9 500
4 700
2 200
2 000
1 700
Fastighetsägare
Platzer
Internationales Immobilien-Institut (III)
Serneke
SEB Trygg Liv
PEAB
Nordic City Report Vår 2015 | 7
Kontorsmarknaden i Malmö
Under H2 2014 ökade vakansgraden något i Malmö/Lund.
Trots detta ser fastighetsutvecklarna positivt på marknadens förmåga att svälja fler kontorslokaler och det finns ett
stort antal nya kontorsprojekt planerade. Prime rent i Malmö
CBD ökade till 2 300 SEK/kvm och är för första gången på
sex år delmarknaden med de högsta hyrorna. Under H2 2014
var aktiviteten på transaktionsmarknaden hög med bostadssegmentet som det dominerade investeringsslaget.
Utbud – Ökning av nybyggnationer, fokus på CBD
Under H2 2014 ökade den totala vakansgraden i Malmö/Lund med
0,6 procentenheter och är nu uppe på cirka 10,0 procent, med
ökningar i de flesta delmarknaderna under perioden. Av de 8 200
kvm ny kontorsyta som färdigställdes var majoriteten av lokalerna
uthyrda redan vid färdigställandet med endast fem procent outhyrt.
Nytillskottet av kontorsarea utgjordes av två projekt, dels Vasakronans utbyggnad av Triangeln i CBD, som byggdes ut med 1 700
kvm kontorsyta samtidigt som gallerian expanderade, samt 6 500
kvm som bestod av färdigställandet av den första fasen i Skanskas
projekt Klipporna i Hyllie. Idag finns tio projekt under konstruktion
i Malmö/Lund, omfattande en total volym på 81 900 kvm kontorsyta, en ökning med cirka 71 procent jämfört med H1. Av den totala arean återfinns cirka 50 procent i CBD och cirka 50 procent
fanns tillgängligt för uthyrning vid årsskiftet. Under 2015 beräknas
fem nyetableringar på totalt 47 500 kvm kontorsyta färdigställas.
Skanska utvecklar dels hotell-, konferens- och kontorskomplexet
Malmö Live som omfattar 10 000 kvm kontorsyta, dels etapp 2
i projekt Klipporna i Hyllie om 7 000 kvm. För Malmö Högskola
utvecklas kvarteret Niagara om 18 500 kvm i CBD. Ytterligare två
projekt är Jernhusens projekt Glasvasen, en sex våningar hög
kontorsbyggnad om 6 000 kvm i CBD samt etapp 1 av Midrocs
projekt World Trade Center i Lund om 6 000 kvm kontorslokaler.
Ökad efterfrågan
Den totala nyuthyrningen av kontor uppgick till 53 500 kvm under
H2 2014, vilket motsvarar en ökning med 55 procent jämfört med
samma period föregående år och en ökning med 58 procent i årstakt. Ökningen beror till stor del på de hyresavtal som tecknades
i Västra Hamnen och Hyllie. I Västra Hamnen hyrde Wihlborgs
ut närmare 6 000 kvm ut till Saab Kockums i Teliahuset, 5 200
kvm till Länsförsäkringar i Gängtappen, ”Kockumhuset”, och 4 500
kvm till Orkla Foods Sverige i fastigheten Kranen 1 vid Dockan.
Andra stora hyresavtal var dels Ikanos avtal som tecknades med
Skanska i andra etappen i deras projekt i Klipporna, ett avtal om
5 600 kvm, dels P-Malmö som signerade 2 300 kvm i Vagnslidret 1
som är under utveckling, även kallat ”Isblocket”, båda projekten är
belägna i Hyllie.
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
Färdigställt 2014 (m2)
Färdigställt 2015 (m2)
Färdigställt 2016 (m2)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (SEK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Hyra B-fastigheter (SEK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
CBD
Övriga Innerstaden
Västra Hamnen
Malmö Förorter
Lund
Totalt
635 000
1 700
34 500
8,3
339 000
5,5
201 000
12,2
356 000
6 500
7 000
24 400
14,1
551 000
6 000
12,1
2 084 000
8 200
47 500
34 400
10,0
-
g
g
g
g
g
2 300
1 350
2 100
2 300*
1 900
g
g
g
g
g
1 500 - 1 800
1 100 - 1 300
1 400 - 1 800
1 000 - 1 300
1 400 - 1 700
5,25*
7,50 - 8,00
6,50
8,00 - 8,50
g
g
g
5,25
6,25 - 6,75
6,75
7,00 - 7,50
5,50
7,50 - 8,00
* Hyllie. Övriga Malmö Förorter har betydligt lägre hyror och högre direktavkastningskrav.
10 | Nordic City Report Vår 2015
g
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Storlek (m2)
Köpeskilling (mSEK)
Nya Vattentornet 3
Hermod 1
Isblocket (Vagnslidret 1)
Zebran 6
Lund
26 000
-
Hyllie
Hyllie
CBD
6 300
4 600
4 200
165
90
Hyrorna – CBD återtar sin position som delmarknaden med
de högsta hyrorna
Till följd av de ökade hyresnivåerna i nya utvecklingsområden
kring Universitetsholmen och Södra Nyhamnen justerades hyresnivån för CBD upp till 2 300 SEK/kvm. Det visar på ett starkt
intresse för denna delmarknad där hyresnivån tidigare har legat
lägre än i de nyetableringar som skett i både Hyllie och Västra
Hamnen. Nya moderna och effektiva kontor i CBD har nu passerat
tecknade nivåer i både Västra Hamnen och Hyllie och delmarknaden är nu även den med störst utvecklingsvolymer. Uppgången i
hyresnivåerna resulterade i att CBD återtog sin position som den
delmarknad med de högsta hyrorna i Malmö/Lund, en position
Västra Hamnen haft sedan 2009. Hyrorna på övriga delmarknader
var under perioden stabila.
Transaktionsmarknaden – Ett aktivt andra halvår
Efter ett lugnt första halvår präglades H2 2014 av en aktiv transaktionsmarknad med en transaktionsvolym som slutade på en
totalsumma om 6,3 mdr SEK. Detta är en ökning med cirka 448
procent jämfört med H1 och 188 procent jämfört med föregående
år. Malmö/Lunds andel av den totala volymen i Sverige uppgick till
7 procent, vilket är i nivå med genomsnittet kring 6 procent. Under
H2 2014 genomfördes totalt 15 transaktioner, där fem av transaktionerna eller 21 procent av den totala volymen har varit cross
border-affärer. Den största transaktionen var Akelius förvärv från
Hugo Åbergs Fastighetsförvaltning gällande bostäder omfattade
totalt 186 000 kvm om 2,8 mdr SEK. Direktavkastningen bedömdes till cirka 4,50 procent. Den största kontorstransaktionen under
H2 var den schweiziska kapitalförvaltaren Partners Groups förvärv
av Nya Vattentornet 3 i Lund från Niam för 474 miljoner SEK omfattande en uthyrningsbar area om 26 000 kvm där bland annat
Ericsson är stor hyresgäst. Direktavkastningen bedömdes till cirka
6,00 procent. Bostäder dominerade transaktionsmarknaden under
det gångna halvåret och representerade 61 procent av den totala
Köpare
Säljare
Partners Group
NIAM
Executive Property
Kungsleden
Private
Midroc
Otto Magnusson Byggnads AB
Private
volymen, där portföljförvärvet ovan vägde tungt. Kontorsfastigheter representerade det näst största tillgångsslaget och stod för
nästan 17 procent av den totala volymen. Direktavkastningsnivåerna var stabila för alla delmarknader för tionde kvartalet i rad och
för CBD beräknas avkastningen ligga kvar på cirka 5,25 procent.
Marknadsutsikter – Växande optimism bland fastighetsutvecklare
Marknaden för Malmö/Lund var fortsatt diversifierad med nyproduktion som den drivande faktorn för hyresutvecklingen, samtidigt
som hyresutvecklingen fortsatte att släpa efter i det äldre beståndet till följd av problem att konkurrera om de stora hyresgästerna.
Pågående projekt omfattar nu 81 900 kvm, vilket är den största
volymen sedan Q1 2012 och den ökade volymen beror troligen
på ökad optimism bland fastighetsutvecklare och en tro på att
marknaden är redo för expansion och tillväxt efter en period med
svagare utveckling. Vakansgraden i Malmö/Lund fortsatte att stiga under H2 2014 trots att volymen färdigställda projekt var låg.
Cirka 50 procent av de ytor som för tillfället är under produktion är
disponibla för nya hyresgäster vilket på sikt kan leda till ytterligare
ökad vakansgrad. Det kommer dock att dröja innan stora delar av
projekten är klara och först 2016 är samtliga projekt färdigställda
vilket gör att efterfrågan kan ha möjlighet att öka i takt med en
positiv tillväxt för Öresundsregionen.
Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Yta (m2)
Fastighetsägare
Teliahuset
Västra Hamnen
SAAB Kockums
6 000
Wihlborgs
Klipporna
Kockumshuset (Gängtappen)
Hyllie
Västra Hamnen
Ikano
Länsförsäkringar
5 600
5 200
Skanska
Wihlborgs
Nordic City Report Vår 2015 | 11
Kontorsmarknaden i Köpenhamn
Efterfrågan på kontorsfastigheter som investeringsobjekt är
stark i Köpenhamn och efterfrågan överstiger kraftigt det begränsade utbudet av kontorsfastigheter i bästa lägen. Detta
ledde till sjunkande avkastningskrav under året, direktavkastningskravet för bästa kontorsfastigheter i A-lägen ligger för
närvarande kring 4,5 procent. Samtidigt som detta pågått, har
utvecklingen på kontorshyresmarknaden varit svag på grund
av begränsad sysselsättningstillväxt.
Utbud – En mindre nedgång i vakansgrad
Hyresmarknaden har varit fortsatt trög då arbetsmarknadstillväxten varit fortsatt låg under året. Detta ledde till att vakansgraden
låg kvar kring 10,0 procent för Storköpenhamn, dock minskade
vakansgraden något i och utanför CBD. Den största minskningen
skedde i CBD där vakansgraden för närvarande ligger på 8,5 procent. En stor del av de äldre och omoderna kontorsfastigheterna
inom CBD har under de senaste åren konverterats till bostäder för
att tillgodose en hög efterfrågan. Ett antal större kontorsprojekt är
planerade, men låg byggaktivitet med liten spekulativ kontorsyta
förblir den övergripande trenden. År 2015 förväntas cirka 175 000
kvm ny kontorsyta färdigställas i centrala Köpenhamn, varav 40
procent ligger inom det nya CBD-området (Waterfront).
Efterfrågan – En långsam ökning av sysselsättningen förväntas sätta fart på efterfrågan
Efterfrågan på kontor har varit väldigt trög. Aktiviteten ökade något
då sysselsättningsgraden i Köpenhamn växte. Sysselsättningen i
Danmark förväntas växa med cirka 0,5 procent under 2015, vilket
är mycket lågt, dock förväntas tillväxten öka mer i Köpenhamn, ett
område med högre tillväxttakt än genomsnittet. Den största uthyrningen i Köpenhamn under andra halvåret tecknades av KPMG
omfattande 8 725 kvm. I början av året tog EY över danska KPMG:s huvudkontor vilket ledde till att KPMG:s globala verksamhet
haft fullt upp med att etablera ett nytt kontor i Köpenhamn.
Hyrorna – Stabila hyresnivåer
Hyresnivåerna för kontor var stabila under H2 2014, prime rent i
Köpenhamn ligger för närvarande på 1 750 DKK/kvm. Låg efterfrågan satte press på hyresnivåerna under det andra halvåret vilket
ledde till en ökning av prisskillnaden mellan moderna kontorslokaler och äldre, ineffektiva kontorslokaler. Nuvarande efterfråga
är koncentrerad till moderna och effektiva lokaler vilket även är den
typ av fastigheter som kan vidhålla rådande hyresnivåer. Prime
rent i CBD ligger för närvarande på 1 350–1 700 DKK/kvm, beaktat
skatter och driftkostnader, topphyror ligger kring 1 750 DKK/kvm.
Hyresnivåerna för kontor i sekundära lägen inom CBD ligger på
1 050–1 200 DKK/kvm.
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
Färdigställt 2014 (m2)
Färdigställt 2015 (m2)
Färdigställt 2016 (m2)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (DKK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Hyra B-fastigheter (DKK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
* Total vakansgrad för alla fyra delmarknader.
12 | Nordic City Report Vår 2015
Gamla CBD (City)
0
5 000
40 000
Nya CBD (Waterfront)
5 730 000
70 000
20 000
70 000
8,50*
Övriga Köpenhamn
Ørestad
Storköpenhamn
25 000
20 000
30 000
190 000
0
30 000
70 000
11 795 000
140 000
175 000
260 000
10,30
-
g
g
g
g
1 350 - 1 700
1 750
1 100 - 1 650
1 300
g
g
g
g
1 050 - 1 150
1 200
600 - 1 050
925
g
g
g
g
4,75
5,75 - 6,50
4,50
5,50 - 6,00
4,75
7,25 - 8,75
4,75
6,00 - 6,50
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Storlek (m2)
Köpeskilling (mDKK)
Borups Allé 177 ("Fuglebakken")
Vognmagergade 8
Frederiksberg
26 000
Köpenhamn
20 000
Axeltorv 2
Köpenhamn
19 000
1 500
Landskronagade 33-35
Köpenhamn
14 118
175
Dampfærgevej 8-10 (Pakhus 12)
Köpenhamn
13 952
428
Investeringsmarknaden – Stark efterfrågan
Den totala transaktionsvolymen i Köpenhamn ökade återigen
under 2014. Det har varit mycket svårt att uppnå rimliga avkastningskrav inom de mer klassiska tillgångsslagen såsom aktier och
obligationer, vilket ledde till ökad efterfrågan på fastigheter där
nya investerare tog sig in på Köpenhamnsmarknaden under året.
Utbudet av attraktiva fastigheter var begränsat och den totala volymen understeg efterfrågan. Den tröga utvecklingen på kontorshyresmarknaden under året ledde till minskad attraktivitet för kontorsfastigheter, samtidigt som intresset för bostadsmarknaden och
marknaden för butiksenheter på de bästa shoppinggatorna ökade.
Den enskilt största transaktionen under H2 var försäljningen av
fastigheten Scala till tre danska pensionsfonder för 1,5 mdr DKK.
Fastigheten är under produktion, belägen i centrala Köpenhamn
och såldes två år före färdigställande. Projektet inkluderar även
mycket attraktiva butikslokaler i entréplan. Direktavkastningskravet för kontorsfastigheter inom CBD justerades ned till 4,50 procent, medan direktavkastningskravet för sekundära fastigheter
inom CBD låg kvar på 5,75 procent. Direktavkastningen för kontorsfastigheter utanför CBD sjönk till 4,75 procent, samtidigt som
avkastningskravet för sekundära fastigheter utanför CBD för närvarande uppgår till 7,50 procent.
Köpare
Säljare
477
ATP Ejendomme
EY
370
KVUC (Egenanvändare)
Ejendomsselskabet Kongens Have A/S
ATP, Industriens Pension, PFA
Ejendomsselskabet Norden
PensionDanmark
MP Pension
Jeudan
Kongeegen
Marknadsutsikter – Ökad investeringsaktivitet och en återhämtning på hyresmarknaden
Under 2015 prognostiseras en fortsatt stark efterfrågan på kontorsfastigheter i bästa läge och detta kommer att leda till ökad
efterfrågan även på mer sekundära delmarknader. Sjunkande
direktavkastningskrav för samtliga fastighetssegment kommer att
leda till justerade riskantaganden hos investerare för att erhålla
en rimlig avkastning. Denna trend kommer att samverka med en
uppgång på hyresmarknaden då den globala ekonomin fortsätter
att växa. Som ett resultat kommer efterfrågan på vissa sekundära
fastigheter att leda till ökade investeringar inom samma segment.
Det finns gott om lättillgängligt kapital på marknaden, och tillsammans med begränsade investeringsmöjligheter kommer under
2015 investeringsaptiten att öka för fastigheter i Köpenhamn, som
historiskt sett har erbjudit attraktiv riskjusterad avkastning.
Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Carl Jacobsens Vej 39
Havneholmen 17
Stamholmen 150
Dampfærgevej 28
Gyngemose Parkvej 50
Köpenhamn
Köpenhamn
Hvidovre
Köpenhamn
Köpenhamn
Bygningsstyrelsen
Pandora
Bossard Denmark A/S
KPMG
ISS Facility Services A/S
Yta (m2)
10 907
10 000
9 721
8 725
7 698
Fastighetsägare
PensionDanmark
Skanska
Industriholmen I ApS
PFA
PensionDanmark
Nordic City Report Vår 2015 | 13
Kontorsmarknaden i Oslo
Rekordlåga räntor, lägre bankmarginaler och lättillgänglig
finansiering ledde till en blomstrande transaktionsmarknad
under H2 2014. Transaktioner noterades inom alla marknadssegment och uppskattad direktavkastning justerades ner till
4,75 procent under perioden. Transaktionsvolymen för 2014
hamnade på cirka 85 miljarder NOK inklusive Entras börsintroduktion. Utsikterna är dock något blandade då makroekonomiska förväntningar till viss del har reviderats nedåt.
Utbud – stabilt
Den totala vakansgraden på Oslos kontorsmarknad uppgår för tillfället till 7,5 procent, vilket motsvarar cirka 700 000 kvm ledig kontorsyta. Vakansgraden i CBD var stabil på dryga 4,5 procent under
halvåret. Vakanser i CBD och Övriga Innerstaden består främst av
mindre lokaler. Endast tio lokaler på över 5 000 kvm är outhyrda
i dagsläget. På grund av osäkra ekonomiska förhållanden till följd
av kraftiga nedgångar i oljepriset förväntas vakansnivån för 2015
ligga kvar på en genomsnittlig nivå av 7,5 procent. Under 2014
har utvecklingen av ny kontorsyta minskat. Endast 60 000 kvm
har färdigställts under året jämfört med 147 000 kvm under 2013.
Dock beräknas den nyproducerade kontorsytan öka under 2015
och 2016 till 167 000 kvm respektive 94 000 kvm.
Hyrorna – uppåt i centrala lägen men nedåt i perifera
Under H2 ökade prime rent med nästan 2,5 procent, från 4 100 till
4 200 NOK/kvm per år. Delmarknader nära A-lägen har visat på
en liknande tillväxttakt under samma period. I övriga ytterområden
noterades relativt stabil hyresutveckling under H2 2014. Under
2015 bedöms hyrorna ligga kvar på nuvarande nivå i innerstaden
samtidigt som Oslos ytterområden kan räkna med en minskning
på 1-10 procent. Ett överskott av tillgänglig mark och fastigheter i
kombination med minskad avkastning i ytterområdena har lett till
en hyresnedgång, då lägre avkastning driver hyresvärdar till sänkta hyror för att fylla upp sina fastigheter. Troligen kommer hyresmarknaden att spegla näringslivets något måttliga utsikter för åren
2015 och 2016.
Efterfrågan – nedgång till följd av få större uthyrningar
Under H2 2014 uppgick uthyrningsvolymen i Oslo till totalt cirka 260
000 kvm (inklusive omförhandlingar) vilket är en minskning med 90
000 kvm (26 procent) från samma period föregående år. Orsaken
till det relativt svaga halvåret är bland annat en konsekvent brist på
stora enskilda hyresupplåtelser, vilket i sin tur beror på faktorer som
osäkra framtidsutsikter och ett begränsat antal större hyresgäster
på marknaden. 50 procent av uthyrningsvolymen i Oslo var relaterat
till antingen CBD eller innerstadsområden. Detta är en minskning
från den senaste rapporten samtidigt som efterfrågan på centralt
belägna kontor bedöms fortsatt stabilt. Inom övriga delmarknader
har Skøyen och Lysaker stått för 13 respektive 11 procent vilket
jämfört med H1 2014 är en markant ökning.
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
Färdigställt 2014 (m2)
Färdigställt 2015 (m2)
Färdigställt 2016 (m2)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (NOKm2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Hyra B-fastigheter (NOK/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
14 | Nordic City Report Vår 2015
CBD
Övriga Innerstaden
Ytterområden väst
Ytterområden öst/nord/syd
Totalt
3 250 000
5
1 050 000
4,8
1 050 000
11
2 600 000
9
8 300 000
60 000
167 000
94 000
7,5
g
g
g
g
g
4 200
2 500
2 900
1 900
-
g
g
g
g
g
2 500
1 600
1 450
1 300
4,50 - 4,75
5,50 - 6,00
5,25 - 5,75
6,00 - 6,75
5,25 - 6,00
6,50 - 7,00
5,75 - 6,00
6,50 - 7,50
-
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Storlek (m2)
Köpeskilling (mNOK)
Nordenportfölj
(DNB NOR Eiendomsinvest I ASA)
Statoil HQ
Norge och Sverige
Västra ytterområdet
87 724
~3 400**
Schweigaards gate 21-23
Karl Johans gate 14/ Kirkegaten 23-25
Grensen 17***
CBD
CBD
CBD
32 000
15 000
6 500
1 750
775
260
4 650*
Köpare
Säljare
Starwood Capital Group
Fortin
Madison International
Koksa Eiendom & Investment Fund
(set up by Arctic)
ROM Eiendom
Genesta
Promenaden Property
(Søylen & Madison International)
KLP Eiendom
AVA Eiendom
Meyer Bergman
*Köpeskillingen gäller för de norska fastigheterna i förvärvet
**Madison förvärvade ytterligare 59,5 procent av aktierna och äger nu ca 100 procent.
***Kontor/handel (bottenvåning)
Investeringsmarknaden – Rekordlåg avkastning, högre aktivitet
Transaktionsvolymen under H2 2014 överträffade alla förväntningar. Som prognosticerades i förra upplagan av Nordic City
Report, skedde ett antal större transaktioner inom alla segment
på marknaden. Räntesänkningar, stramare bankmarginaler och
stigande värden har varit några av de faktorer som drivit på
trenden. Direktavkastningen minskade med ytterligare cirka 0,25
procent under perioden, från cirka 5,00 procent till cirka 4,75 procent. Den 10-åriga SWAP-räntan har minskat med 101 punkter
och ligger nu på 1,75 procent. En positiv trend utöver detta är att
efterfrågan på prime-fastigheter har stigit från utländska investerare, vilket också har ökat det totala antalet köpare och därmed
likviditeten på marknaden.
Marknadsutsikter
Under H2 2014 ökade den genomsnittliga vakansgraden på hyresmarknaden något, tillsammans med en motsvarande hyresökning.
Under 2015 bedöms kontorshyrorna sjunka i ytterområdena. Den
fortsatta osäkerheten i och med den dramatiska oljeprisnedgången har fått som följd att både olje- och offshoreindustrin stagnerat
och att nedskärningar redan har påverkat flera av marknadens
stora aktörer. Därför prognosticeras en ökning av andrahandsuthyrningar i de västra ytterområdena där just olje- och offshorebolag är belägna. Nedgången kan också komma att leda till att
hyresgäster framöver blir mer försiktiga i sina bedömningar av lokalbehov både vad avser storlek och eventuell omlokalisering. Ett
troligt scenario, tills att framtidsutsikterna har stabiliserats, är att
hyresgäster förlänger sina nuvarande kontrakt under korta perioder i stället för att skriva nya kontrakt på större ytor. Ytterligare en
bidragande orsak till försiktighet är att byggkostnaderna har varit
fortsatt stabila medan avkastningen minskat. Den lägre avkastningen kommer indirekt leda till att fastighetsägare och utvecklare
kan sänka hyrorna med bibehållen lönsamhet. Transaktionsmarknaden bedöms förbli stark av flera anledningar. Det finns dels ett
stort antal försäljningar förestående från slutna fonder såväl som
vanliga fastighetsfonder, medan pensionsfonder tillsammans
med andra aktörer på marknaden är redo att köpa. Lättillgänglig
finansiering och en svagare NOK kommer också att ha en positiv inverkan på investeringsvolymerna. Däremot kan osäkerheten
orsakad av fallande oljepriser leda till ett minskat antal utländska
investerare, vilket kommer att påverka finansiärer såsom banker
och därmed också lokala investerare.
Representativa kontorsuthyrningar Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Hyresgäst
Storgata 14-18 / Stenersgata 2-4
Økernveien 11-13
Innspurten 9
Stranden 5
Sørkedalsveien 8
Innerstaden
Ytterområde Öst
Ytterområde Öst
CBD
Innerstaden
Riksrevisjonen
Politiets Utlendingsenhet
Nexans Norway
Google
Bouvet
Yta (m2)
13 000
12 500
8 500
2 500
5 400
Fastighetsägare
Thon Eiendom
Closed-ended fund, DTZ
Catella Real Estate / OBOS Basale
Norwegian Property
Stor-Oslo Eiendom & Blystad Eiendom
Nordic City Report Vår 2015 | 15
Kontorsmarknaden i Helsingfors
Under inledande delen av H2 2014 visade utfallen från exportföretagen att den finska ekonomin närmade sig slutet av en
treårig period av stagnation, men under slutet av året stannade tillväxttakten av igen och aktuella prognoser indikerar en
måttlig tillväxt för de kommande två åren. Till följd av minskad
efterfrågan har prime rent sjunkit på alla delmarknader i Helsingfors. Samtidigt har vakansen minskat något till följd av
att ytor försvinner från hyresmarknaden för att konverteras
till till exempel bostäder och nyproduktionen har varit fortsatt
begränsad. Trots en svag utveckling på hyresmarknaden har
transaktionsmarknaden visat på en annan utveckling, med
genomgående stark efterfrågan och press nedåt på direktavkastningsnivåer för fastigheter i bästa läge.
Utbud – Ökad volym av konverteringsprojekt gav något
minskade vakanser
Den tidigare utvecklingen med ökande vakanser övergick mot
slutet av 2014 till en minskning med 0,5 procentenheter i Helsingfors sedan H1 2014 till följd av en ökad grad konverteringar av
uttjänta kontorslokaler till nya ändamål (huvudsakligen bostäder).
Samtidigt har vakanserna i CBD ökat något, delvis på grund av
att hyresgästerna har flyttat till nyproducerade kontor i Tölöviksområdet. Annars har den högsta vakansgraden noterats utanför
CBD, främst på delmarknaderna i Esbo som har drabbats negativt
av utmaningarna inom ICT-sektorn. Vakanserna väntas återigen
att öka under 2015 till följd av nya ytor som kommer ut på marknaden. Av de 90 000 kvm som förväntas färdigställas är cirka
25 procent i dagsläget outhyrda. Färdigställandet av OP Vallila
campus omfattande cirka 60 000 kvm förväntas öka vakansen under 2015 ytterligare. Under 2016 sjunker volymerna och endast
50 000 kvm nyproducerade kontor beräknas bli färdigställda.
Fastighetsdata
Kontorsfastigheter Q4 2014
Kontorsstock Q4 2014 (m2)
Färdigställt 2014 (m2)
Färdigställt 2015 (m2)
Färdigställt 2016 (m2)
Vakansgrad (%)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime rent (EUR/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Hyra B-fastigheter (EUR/m2)
Kortsiktig prognos (k gm)
Prime yield (%)
Direktavkastning B-fastigheter (%)
16 | Nordic City Report Vår 2015
CBD
Övriga Helsingfors
Esbo
Vantaa
Totalt
1 100 000
0
0
0
7,0
4 760 000
40 000
75 000
30 000
10,3
1 830 000
15 000
5 000
10 000
15,4
920 000
10 000
10 000
10 000
10,3
8 610 000
65 000
90 000
50 000
11,0
g
k
k
k
k
300
222
198
198
g
m
m
m
186 - 210
78 - 114
72 - 108
72 - 108
g
g
g
g
5,00
7,00 - 7,50
6,00
8,00 - 8,50
6,50
8,50 - 9,00
6,75
8,50 - 9,00
-
Representativa kontorstransaktioner Q3-Q4 2014
Fastighet
Delmarknad
Polaris Vega
Mannerheimintie 103a
Voimatalo
Microsoft Keilaniemi FG
Brondankulma
Esbo
Helsingfors
Helsingfors
Esbo
Helsingfors
Storlek (m2)
Köpeskilling (mEUR)
5 900
7 800
9 300
17 100
8 200
n/a
n/a
n/a
65
n/a
Efterfrågan – Fortsatt försiktig hållning bland hyresgästerna
Det svaga ekonomiska läget i kombination med spänningen mellan Ryssland och Ukraina resulterade i en mer försiktig hållning
bland hyresgästerna under slutet av året. Aktiviteten på Helsingfors kontorsmarknad dämpades och hyresgäster har valt att lägga
sina flyttplaner på is till dess att marknaden stabiliseras. Trots en
viss ökning i vakansgrad är det inget tvivel om att CBD:s position
som den mest attraktiva delmarknaden består och att ökningen av
vakansen förväntas vara tillfällig. Utöver en trög beslutsprocess
noteras att företagen, i synnerhet de mindre, undviker att teckna
långa hyresavtal. En fortsatt polarisering av marknaden har också varit tydlig där hyresgäster uppgraderar till moderna ytor och
lämnar sekundära omoderna lokaler, vilka har mycket begränsade
möjligheter att hyras ut igen i rådande marknadsklimat.
Hyrorna – Hyrorna sjunker på samtliga delmarknader
Prime rent i CBD sjönk till 300 EUR/kvm för första gången på
fyra kvartal och förväntas att ligga kvar på samma nivå under det
kommande året. En negativ hyresutveckling var även tydlig på
de andra delmarknaderna. Med ekonomiska förutsättningar som
troligen inte kommer att förbättras under de kommande tolv månaderna har hyresgästerna varit mindre villiga att betala topphyror
vilket har satt press på fastighetsägare att vara återhållsamma
kring vilka hyror som begärs. En ytterligare tillbakagång av hyrorna kan komma att uppstå om det ekonomiska läget försämras,
men mer troligt är att hyrorna förblir stabila. Fastighetsägare anstränger sig för att attrahera nya hyresgäster och mot slutet av året
ökade inslaget av hyresfria perioder och flyttbidrag gavs på många
objekt i CBD. Rabatter för hyresgäster fortsatte att öka även inom
andra delmarknader och till följd av den dämpade efterfrågan har
fastighetsägare varit mycket mer villiga att finansiera förbättringar
av lokalstandarden i ett försök att behålla hyresgäster när avtalen
löpt ut.
Köpare
Säljare
AXA
Nordic and Baltic Property Group
Niam
AXA
AFIAA
IVG
RBS Nordisk Renting
AXA
Exilion
CBRE Nordic Property Fund
Investeringsmarknaden – Ökad efterfrågan pressar direktavkastningskraven
Under H2 2014 var det stora skillnader mellan hyres- och transaktionsmarknaden. Medan hyresgästernas efterfrågan har förblivit
låg med fortsatt höga vakanser har aktiviteten på transaktionsmarknaden varit hög H2 2014. Detta resulterade i att transaktionsvolymen för kontor uppgick till cirka 320 miljoner EUR i Helsingfors
storstadsregion, vilket är en ökning med 7 procent jämfört med H1
2014. Cross border-affärer utgjorde 85 procent av volymen där de
mest aktiva aktörerna utgjordes av nordiska och pan-europeiska
fonder. Efterfrågan bland investerare på kontor i bästa läge var
fortsatt stark med direktavkastningskrav som sjönk till rekordlåga
nivåer i CBD som följd. Mot slutet av året 2014 minskade direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge för första gången under tre kvartal, från 5,10 procent till 5,00 procent, och fortsatt
sjunkande direktavkastningskrav förväntas under de kommande
tolv månaderna.
Marknadsutsikter – Ekonomin och investeringsmarknaden
rör sig i motsatta riktningar
Som ett resultat av låg ekonomisk tillväxt förväntas utvecklingen
av kontorshyresmarknaden förbli begränsad trots ett ökat antal
hyresgäster med expansionsplaner. Konkurrensen om hyresgästerna har fortsatt att öka och de begärda hyrorna har pressats
ned, samtidigt som flyttbidrag och hyresfria perioder blivit marknadspraxis. Dessutom väntas kontorslokaler i CBD riskera en
hyresnedgång samtidigt som det relativt begränsade utbudet av
lokaler i bästa läge får en motverkande effekt. Utbudet förväntas
att öka under 2015 till följd av nybyggnation, samtidigt som H1
2015 väntas bli utmanande på grund av den nuvarande ekonomiska och politiska motvinden. Under H2 2015 väntas en förbättring
av marknadsklimatet, till stor del beroende på den geopolitiska och
ekonomiska utvecklingen. Efterfrågan på moderna och välbelägna kontorsfastigheter på transaktionsmarknaden förblir stark och
till följd av den hårda konkurrensen om de bästa objekten samt
en ökad riskaptit kan en positiv prisutveckling spilla över även på
fastigheter i sekundära lägen. Dock kommer bättre ekonomiska
förutsättningar att krävas innan vi ser en storskalig prisuppgång
för fastigheter i sekundära lägen.
Nordic City Report Vår 2015 | 17
Kapitalet styrs mot fastigheter i Europa
Ökande globala besparingar
Det globala sparandet har ökat i hög takt under det senaste decenniet och formen för dessa besparingar har förändrats. Enligt IHS
Global Insight kommer tillväxtmarknaderna stå för 50 procent av
världens BNP och uppskattningsvis två tredjedelar av den globala tillväxten mellan 2004 och 2022. En stor del av besparingarna
har investerats i pensionsfonder på tillväxtmarknader, på grund
av dessas ekonomiska tillväxt och på utvecklade marknader, på
grund av legislativa förändringar. Som ett resultat av dessa förändringar ökar pensionsfonderna allokeringen av kapital i alternativa
segment, där fastigheter utgör en viktig andel. Det är denna så
kallade ”wall of money” som har drivit upp de europeiska transaktionsvolymerna och denna utveckling förväntas fortsätta.
Europa i fokus
Sedan den globala finanskrisen har den europeiska fastighetsmarknaden vuxit årligen och nådde 208 mdr EUR år 2014, vilket kan jämföras med en tidigare rekordnivå på 245 mdr EUR
år 2007. Den europeiska fastighetsmarknaden var i fokus för
globala investeringar under hela 2014 och mottog 39 respektive
400 procent mer investeringar från utanför den egna kontinenten jämfört med de amerikanska och asiatiska marknaderna.
Under 2014 sökte sig investerare till Europa av två huvudsakliga skäl. För det första har den ekonomiska återhämtningen i
USA redan infriat marknadens förväntningar och konkurrensen
på första- och andrahandsmarknaderna är hög. För det andra är
avkastningen på den asiatiska marknaden låg och den kinesiska
tillväxten avtar. Samtidigt har investerare i de två regionerna tillgång till billigt kapital och riktar blicken mot Europa på grund av
på grund av att det är prisvärt. Med en svag euro och relativt attraktiva avkastningsmöjligheter har Europa varit en het marknad
för internationellt kapital under 2014.
18 | Nordic City Report Vår 2015
Investerare riktar blicken mot Norden
Inom Europa är Norden den fjärde största regionen sett till transaktionsvolym och dessutom har Sverige under den senaste femårsperioden varit den fjärde största marknaden i Europa. Givet
regionens makroekonomiska stabilitet och historik av återhållsam
finanspolitik räknas den som en av Europas mest stabila. Påståendet stärktes ytterligare i och med att regionen var en av de första
som återhämtade sig efter den globala finanskrisen. Mellan 2009
och 2011 ökade investeringarna i Norden med 132 procent, endast överträffat av Tysklands ökning med 150 procent under perioden. Oslo och Stockholm rankades mellan 2010 och H1 2014 som
topp 30 bland globala städer sett till transaktionsvolym.
Q4 13
Q4 14
% (år)
2013
2014
% (år)
UK
27 024
27 264
1%
65 308
141 511
24%
Tyskland
10 790
13 217
22%
28 292
35 213
24%
Frankrike
5 548
9 122
64%
18 478
25 079
36%
Norden
6 293
7 178
14%
16 946
20 583
33%
Sydeuropa
2 907
5 582
92%
7 784
14 374
85%
Benelux
1 859
3 960
113%
6 519
11 299
73%
CEE
1 640
2 848
74%
5 078
7 730
52%
Ryssland
1 857
441
-76%
5 409
1 448
-73%
Övriga
4 373
3 090
-29%
11 596
11 502
-1%
EMEA
62 291
72 702
17%
165 411
208 447
26%
Den ekonomiska tillväxten i Norden skiljer sig mot övriga Europa.
Mellan 2014 och 2022 beräknas Sveriges BNP att öka med 18
procent och de återstående tre marknaderna med 16 procent,
jämfört med euro-zonens 13 procent. Den sammantagna BNP i
de nordiska huvudstäderna förväntas växa med cirka 23 procent,
vilket är en högre beräknad tillväxt än i Paris och de sju stora tyska
marknaderna. Förutom London ligger den samlade befolkningstillväxten i de Nordiska huvudstäderna före samtliga andra huvudstäder i Västeuropa.
Högre BNP-tillväxt i Norden än i övriga Europa
140
140
Oslo
London
135
Stockholm
Köpenhamn
130
130
Helsingfors
Eurozonen
125
120
120
115
110
110
Globala investerare vill ha en bit av kakan
Trots att stabilitet och starka indikatorer har placerat Norden i det
globala rampljuset för investerare har den nordiska marknaden
dominerats av inhemskt kapital. Endast 14 procent av transaktionerna gjordes av icke-nordiska investerare under 2014. Finland var
den mest internationella marknaden med 40 procent av icke-nordiska investerare medan Sverige, med endast 7 procent, var minst
internationell. Trots att internationella investerare som CBREGI,
Patrizia och Invesco har varit aktiva på direktmarknaden så har
konkurrensen från inhemska investerare tvingat internationella
investerare att ta sig in på marknaden på andra sätt till exempel
genom joint venture med lokala företag, utlåning samt förvärv av
aktier i fastighetsföretag. Det sistnämnda har varit framträdande
under hela 2014 och har gett internationella investerare tillgång till
snabb exponering gentemot den nordiska marknaden.
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
100
100
2005
105
Faktum är att den totala andelen icke-nordiska investerare ökar
från 14 till 19 procent om man räknar in ovan nämnda aktieförvärv. Detta tyder på ett större internationellt intresse än vad siffrorna visar. Med 2014 års investeringar i nordiska fastighetsbolag
som föregångare kan vi komma att se ett större intresse från internationella investerare för denna typ av investering under 2015.
Den nordiska fastighetsmarknaden har återhämtat sig starkt efter
finanskrisen och är, med ett antal indikatorer över det europeiska
genomsnittet, en av Europas starkaste tillväxtmarknader. Fortsatt
höga transaktionsvolymer är att vänta framöver när globala investerare hittar nya sätt att exponera sig mot marknaden, oavsett om
det blir genom utlåning, joint ventures, aktieförvärv eller annat.
Nordic City Report Vår 2015 | 19
Om JLL
JLL erbjuder kvalificerad rådgivning med inriktning på fastighetstjänster. Med 53 000 medarbetare och 200 kontor i 75 länder tillgodoser vi
lokala, regionala och globala fastighetsbehov hos våra kunder. Utifrån
våra kunders förväntningar och marknadsförutsättningar tillsätter vi
team av experter som med insikt och framåtblick, pålitlig analys och
relevant marknadskunskap levererar integrerade tjänster. Vi attraherar
och utvecklar de bästa och mest mångfacetterade medarbetarna i vår
bransch och utmanar dem att utveckla långsiktiga relationer med kunderna som bygger på kvalitet, samarbete och förtroende.
JLL Sverige – Våra tjänster
Analys
Vi gör kvartalsvis mätningar av vakansgrader, nyuthyrningsvolymer
och hyresnivåer. Vi gör analyser där vi väver in trender i samhället, på
lokala fastighetsmarknader och globalt samt blickar framåt och skapar
ett underlag för att ni skall fatta välgrundade beslut i era affärer. Under
15 år har JLL byggt dataserier med marknadsinformation om kontorshyresmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö.
Retail Agency
På JLL Retail Agency arbetar vi tillsammans med fastighetsägare över
hela världen med att hjälpa dem med utveckling och uthyrning av handelsfastigheter. Vi har erfarenheten från internationella projekt och erbjuder en direktkanal till både svenska och internationella varumärken
samt de senaste trenderna världen över. Så oberoende av om ni ska
bygga om, expandera, optimera, förändra eller förädla ert bestånd är
ni varmt välkomna till oss.
Uthyrning kommersiella lokaler
Vi är en av landets mest anlitade uthyrare av kommersiella lokaler.
Vi hjälper er att hitta rätt hyresgäst till era vakanta lokaler på kortast
möjliga tid.
Capital Markets
JLL Tenzing Capital Markets är en fastighetsrådgivare vars affärsidé
är att genom aktiv och kreativ rådgivning skapa affärer och värde för
våra kunder på den svenska fastighets-och kapitalmarknaden. Vi har
samlat 27 noga utvalda medarbetare som alla gemensamt har en passion för fastighetsaffärer. JLL Tenzing Capital Markets representerar
en heltäckande bredd av kunskap och lång erfarenhet av branschen.
Med vår unika lokala närvaro och internationella räckvidd hjälper vi dig
att lyckas med din fastighetsaffär.
Corporate Solutions
Vi ser alltid på kommersiella lokaler utifrån ett strategiskt perspektiv
och representerar endast hyresgäster eller brukare av egenägda fastigheter. Vi hjälper till med att ta ett strukturerat grepp om lokal- och
fastighetsfrågorna där målen är ökad lönsamhet och högre effektivitet. Med en global syn på marknaden och lokal kunskap är JLLs strategiska rådgivning alltid förankrad i aktuella trender och tendenser.
JLL arbetar längs med hela livscykeln av kommersiella fastigheter. Vi
identifierar, värderar, optimerar och följer upp de affärs- och verksamhetsrisker som är förknippade med företagets lokalsituation. I syfte
att sänka hyreskostnaderna och öka funktionaliteten i lokalerna hjälper vi våra kunder med lokalstrategi, arbetsplatsanalys, avveckling
och anskaffning av lokaler, hyresförhandling, teknisk projektledning
och flyttprojektledning.
Värdering
Kunskap om fastighetens marknadsvärde är en förutsättning för en
lyckad affär – oavsett om ni köper eller säljer. Värderingarna utgör ett
viktigt underlag i anslutning till en transaktion, vid belåning eller vid
bokslut och för inrapportering till IPD. JLLs värderingsmän är certifierade enligt både svensk och internationell standard. Vi värderar alla
typer av kommersiella fastigheter såsom kontor, industri/logistik, handel och flerbostadshus.
Våra kontor:
Stockholm
Birger Jarlsgatan 25
Box 1147
111 81 Stockholm
Tel: +46 8 453 50 00
www.jllsweden.se
Göteborg
Vasagatan 45
Box 1058
405 22 Göteborg
Tel: +46 31 708 53 00
www.jllsweden.se
Helsingfors
Eteläesplanadi 22 A
00130 Helsingfors
Tel: +358 207 61 99 60
www.jll.fi
I samarbete med:
Oslo
Akershus Eiendom AS
Haakon VII’s gata 5, 7 etg
0161 Oslo
Tel +47 22 41 48 00
www.akershus-eiendom.no
Köpenhamn
Sadolin & Albæk A/S
Palægade 2-4
1261 Köpenhamn K
Tel: +45 70 11 66 55
www.sadolin-albaek.dk
© Copyright Jones Lang LaSalle 2015. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in
part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation
is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in
negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.