Transcript Heimstaden Årsredovisning 2011

Heimstaden
Årsredovisning 2011
1
2
I N N E H Å L L | H E I M STA D E N 2011
2011 för den late
Innehållsförteckning
• Hyresintäkterna uppgick till 773 mkr, varav
bostäders andel svarade för 89%.
2011 i sammandrag
3
VD har ordet
4
• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per
bokslutsdagen till 99,4%.
Förvaltning
6
Segment
8
• Driftnettot uppgick till 392 mkr.
Förvaltningsberättelse
12–25
• Årets resultat uppgick till 4 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.
Om Heimstaden
12
Verksamhet
12
• Fastigheter har under 2011 förvärvats för ett
sammanlagt fastighetsvärde om 278 mkr.
Organisation och medarbetare
12
Bostadssocialt ansvar
14
Fastighetsutveckling
15
Transaktioner
16
Värderingmetodik
18
Förvaltningsfastigheter – Värderingsmetod
18
Fastigheternas värde
18
Finansiering
20
Hot och möjligheter
22
Mål
23
Väsentliga händelser efter balansdagen
24
Förslag till vinstdisposition
24
Koncernen i sammandrag
25
• Fastigheter har under 2011 sålts för 174 mkr.
Detta översteg värdering med i genomsnitt 2,8 %.
NYCKELTAL KONCERNEN
Resultat
2011
2010
Hyresintäkter, mkr
773
756
Driftnetto, mkr
392
364
Rörelseresultat, mkr
387
362
-333
-329
54
33
4
719
Finansnetto, mkr
Förvaltningsresultat, mkr
Årets resultat, mkr
Finansiella rapporter
Rapport över totalresultat – Koncernen
Rapport över finansiell ställning – Koncernen
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar area, kvm, per 31/12
Andel bostadsyta, %
Antal bostadslägenheter
Uthyrningsgrad bostäder (antal), %
2011
2010
825 462
809 822
86
86
11 818
11 666
99,4
99,3
Rapport över kassaflöden – Koncernen
Noter – Koncernen
Resultaträkning – Moderbolaget
Balansräkning – Moderbolaget
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Noter – Moderbolaget
Finansiella nyckeltal
2011
2010
Belåningsgrad, %
61,9
62,6
Soliditet, %
27,1
26,7
3 027
2 906
Genomsnittlig räntebindningstid lån, år
3,9
4,4
Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år
2,7
3,5
Genomsnittlig ränta per 31/12 %
4,9
5,0
-0,9
41,9
10 737
10 459
Eget kapital, mkr
Räntabilitet på eget kapital före skatt, %
Marknadsvärde fastigheter, mkr
26–49
26
27–28
29
30–39
40
41–42
43
44–47
Årsredovisningens undertecknande
48
Revisionsberättelse
49
Definitioner
Fastighetsförteckning
50
51–58
Stora omslagsbilden: Fastigheten Ehnemark
Bilder i cirklar, uppeifrån: Mustapha Aslikk, fastighetsansvarig.
Posse, Karlskrona. Heimstadens kontor, Malmö.
Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö
3
INNEHÅLL
F R ÅG O R T I L L V D | H E I M STA D E N 2011
” Vi måste vara lyhörda och anstränga oss
att leverera vad hyresgästerna efterfrågar.”
Hur vill du kort sammanfatta år 2011?
Vi kan konstatera att kvalitativa och efterfrågade produkter
har klarat sig bäst. Välskötta och centralt belägna bostadsfastigheter i tillväxtregioner tillhör vinnarna. Med andra ord
har Heimstadens affärsidé åter gett resultat.
Under det gångna året har vi också kraftsamlat för att
leverera ytterligare bättre produkter och bättre service till
våra hyresgäster. Mycket fokus har legat på att tillgodose
hyresgästernas önskemål.
Det ekonomiska resultatet var 4 mkr, men kassaflödet
var 38 mkr. Kan du förklara det?
2010 gick vi över till att redovisa enligt IFRS, den internationella redovisningsmetoden. Det innebär att tillgångar och
skulder ska värderas till marknadsvärde. Skillnaden mellan
det redovisade resultatet och vårt kassaflöde består till stor
del av sådana värdeförändringar. För fastighetsbolag påverkas resultatet därmed av värdet på fastigheter. Hyresfastigheter är en attraktiv och trygg tillgång och fastighetsvärdena
har varit stabila eller till och med något ökande under 2011.
Vi har valt att inte spekulera och ta risker i rörliga räntor.
Istället har vi genom derivat räntesäkrat våra lån, vilket
skapar förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Dessa
räntesäkringar skall, precis som fastigheterna, marknadsvärderas och eftersom räntorna sjönk under 2011 på grund av
den ekonomiska krisen, så har vi räntesäkringar med högre
ränta än dagens marknadsränta, varmed ett negativt marknadsvärde uppstått. Detta har sammantaget inneburit ett
Patrik Hall, ute på PRAO.
4
INNEHÅLL
F R ÅG O R T I L L V D | H E I M STA D E N 2011
”Det gäller att leverera god service och kvalitet varje dag.”
minskat resultat. Det väsentliga för oss är att vi har ett stabilt
Den stora utmaningen är att kunna erbjuda produkter och
och positivt kassaflöde. En förutsägbar drift med stabil
tjänster som är mer individuellt anpassade. Utvecklingen,
efterfrågan på hyreslägenheter, stabil kostnadsnivå och låg
även inom boendet, går mot mer individuella lösningar.
ränterisk gör att vi är trygga i vårt positiva kassaflöde.
Förr var hyreslägenheten en produkt som var lika för alla.
I framtiden kommer hyreslägenheten att vara en mer flexi-
Har Heimstaden gjort några större förvärv eller
avyttringar av fastigheter under 2011?
bel produkt. Vi måste lyssna på våra hyresgästers behov
och anstränga oss att anpassa produkter och tjänster kring
Vi har följt principen att om hyresgäster önskar köpa den
boendet efter önskemål och betalningsvilja. Jag tror att
fastighet de bor i så ska vi se positivt på det och hjälpa dem
den här utvecklingen kommer att ta kliv framåt inom den
att göra boendekarriär. Under 2011 sålde vi av det skälet
närmaste framtiden och det skapar positiva möjligheter för
fem fastigheter till hyresgäster.
vårt bolag.
I övrigt har vi förvärvat sex centralt belägna och välskötta fastigheter i Växjö och gjort kompletterande förvärv
Uthyrningsgraden 2011 var den bästa någonsin
– hela 99,4%. Vad beror det på?
med 91 lägenheter i Malmö och 35 lägenheter i Stockholm.
Den grundläggande orsaken är att vi äger fastigheter i
Hur påverkade den europeiska skuldkrisen fastighetsbranschen?
områden där folk vill bo och verka. Men oavsett om det är
bostadsbrist eller ej så måste den produkt vi erbjuder vara
Den påverkar bostadsmarknaden precis som den svenska
attraktiv och marknadsmässig. Därför gäller det för oss att
ekonomin generellt. Bankerna känner osäkerhet och ställer
alltid vara lyhörda och erbjuda det som marknaden efter-
hårdare krav på låntagarna vilket tillsammans med ökade
frågar. Jag tycker vi är duktiga på att leverera detta, dvs en
kostnader för bankerna gör lånen både dyrare och mindre
produkt som är prisvärd när det gäller service och kvalitet.
tillgängliga.
Vår personal är nyckeln till företagets prestation och
Hyresfastigheter påverkas inte avsevärt på kort sikt. Det
utveckling. Engagerade uthyrare tar kontakt och ställer upp
är brist på bostäder generellt i Sverige och attraktiva hyres-
för att verkligen göra sitt yttersta för att hitta den produkt
rätter är starkt efterfrågade. Fastighetsbolag är dock bero-
som kunden efterfrågar. Våra fastighetsansvariga ser till att
ende av att finansiera sina fastigheter och behöver tillgång
hyresgästerna trivs och mår bra. Om man som hyresgäst
till kapital för att expandera och utveckla verksamheten.
trivs med grannar och service så bor man gärna kvar.
När bankerna blir mer restriktiva påverkar det därför även
Våra medarbetarundersökningar visar att vi som arbets-
vår verksamhet.
givare har blivit ännu något bättre jämfört med föregående
år. Nu ska vi fortsätta den resan – mot nöjda medarbetare
Vad är utmaningen för Heimstaden i framtiden?
och lika nöjda hyresgäster.
Vi ska hålla fast vid vår affärsidé, att äga och förvalta bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Oavsett vad som händer i
framtiden är vår tro att den här typen av fastigheter fortsatt
kommer att vara mycket attraktiva, både för hyresgäster
och för investorer. Vi ska också hålla fast vid vår linje att
inte spekulera i räntor, utan fortsätta att skapa förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten.
Patrik Hall, VD Heimstaden
5
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G | H E I M STA D E N 2011
” Vi förvaltar inte bara
fastigheter. Vi förvaltar
ett varumärke.”
Nöjda kunder är ett mål som alla företag strävar mot.
Ofta är det bara tomma ord som skrivs ner på ett papper
och som i bästa fall utvärderas en gång om året. Men
för oss som sköter förvaltningen av Heimstadens
fastigheter är nöjda kunder en högst påtaglig verklighet
och en målsättning som står i fokus i vårt dagliga
MUSTAPHA ASLIKH
Fastighetsansvarig
”Ibland blir de förvånade
att jag kommer så snabbt.”
arbete.
De produkter och tjänster som vi erbjuder är nämligen av största betydelse för våra kunders välbefinnande. Det är hos oss våra kunder har
Mustapha Aslikh har arbetat i tre år på Heimstaden, det senaste året som fastighetsansvarig.
Han svarar för det dagliga underhållet i sex
fastigheter i Uppsala.
sina hem. Det är hos oss de bor och lever.
Vi känner vårt ansvar. Vi vet att vi har en viktig uppgift. Att förvalta, sköta
om och underhålla våra kunders hem. Det är vårt ansvar att se till att de
känner trygghet och trivsel i sitt boende.
Grunden i all vår verksamhet är vår affärsidé. Att Heimstaden kan
erbjuda kunderna ett boende av hög kvalitet i välskötta fastigheter med
central placering i tillväxtregioner. Men det är kvaliteten i vardagen som
gör skillnaden. Kunnig och engagerad personal som ständigt är på tå
och gör det där lilla extra värderas högt av våra kunder. De uppskattar att
vi ser till att det alltid är helt, rent och funktionellt. Att fastigheter och
6
”Varje morgon börjar jag med att gå runt i en
av fastigheterna och kolla att allt är ok”,
berättar Mustapha. ”Jag byter lampor och gör
enklare reparationer om det behövs. Då får
jag också tillfälle att skapa kontakt med
hyresgästerna och hjälpa dem med olika
problem. Om något akut fel inträffar får jag
ett sms i min mobil och försöker fixa det
direkt. Ofta blir hyresgästerna förvånade att
jag kommer så snabbt, jag är ju där strax efter
att de har ringt och gjort en felanmälan.”
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G | H E I M STA D E N 2011
gårdar alltid underhålls väl. Att de snabbt får hjälp med alla små, vardagliga problem. Att de kan känna trygghet och trivsel där de bor.
För att ge våra hyresgäster ännu bättre service och ett ännu mer professionellt bemötande beslutade vi föregående år att öka tillgängligheten
till Heimstaden. Vår kundservice är öppen kl 08.00-16.30 varje vardag.
Det finns alltid någon på plats som tar emot telefonsamtal. Gäller det ett
brådskande ärende får berörd fastighetsansvarig ett sms i sin mobil och
kan vidta åtgärder direkt. Naturligtvis kan hyresgästerna även kontakta
oss dygnet runt via vår hemsida.
Det ligger i tiden att erbjuda hyresgästen större valmöjligheter. Vi måste
hänga med i utvecklingen och öka flexibiliteten på våra produkter och
tjänster så att vi kan anpassa dem efter varje hyresgästs behov. För att
bibehålla vår konkurrenskraft i framtiden måste vi kunna erbjuda varje
hyresgäst att själv bestämma standard på kök eller badrum till exempel.
Det kommer att ställa större krav på oss, men det kommer att öka trivseln och ge oss nöjdare kunder.
Vi får aldrig glömma att vår uppgift är att ge våra hyresgäster en fräsch,
IDA MALMLÖF
Medarbetare Central serviceanmälan
”Det är roligt att kunna
hjälpa till.”
trygg och säker miljö att vistas i – det är ju deras hem. Den grundsynen
ska genomsyra allt arbete och alla medarbetare ska dela samma värderingar, samma känsla. Vi är ett lag, där alla jobbar mot samma mål. Därför
På Central serviceanmälan i Stockholm
tar Ida Malmlöf emot telefonsamtal från
Heimstadens hyresgäster runt om i landet.
samlar vi våra fastighetsansvariga några dagar varje år för att träffas och
utbyta erfarenheter. För att de ska känna motivation, engagemang och
ansvar att prestera det bästa för kunden och därmed också för företaget.
Lika viktigt är det att vi från företagsledningens sida lyssnar på våra
medarbetare och tar till oss deras idéer och synpunkter. Under 2011
gjorde VD Patrik Hall och jag därför några dagars praktik ute på fältet.
Vi besökte olika orter och hjälpte till med allehanda sysslor i fastigheterna. Bytte glödlampor, rensade avlopp, städade vindar, målade
källargångar bland annat. Det är ett bra sätt att träffa medarbetare och
hyresgäster under normala förhållanden och verkligen förstå vilket
arbete som utförs.
Naturligtvis är det Heimstadens affärsidé och goda ekonomi som ger
trygghet och stabilitet för våra hyresgäster. Men det som ger vårt företag
en unik profil och gör oss till ett föredöme hos många hyresgästföreningar är vår ambition att alltid sträva efter en vardagskvalitet med den
rätta ”putsen och studsen”. Vi vill att det ska vara rent och snyggt där
våra hyresgäster bor.
Lite tillspetsat skulle man kunna säga att vi förvaltar inte bara fastigheter,
vi förvaltar ett varumärke.
Pontus Rode, Förvaltningschef
7
”Till oss kan man ringa för att göra en felanmälan, som måste åtgärdas direkt, eller
för att få hjälp med andra ärenden. De allra
flesta är trevliga och blir glada när vi löser
deras problem”, förklarar Ida. ”Det är bara
roligt att kunna hjälpa till.”
När Ida inte sitter i telefonen tar hon hand
om besökare, som kommer till kontoret, och
hjälper dem till rätta.
INNEHÅLL
S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011
Heimstaden segment
Heimstaden har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge.
Fördelning yta
Lägenhetsyta per region
14 %
Lokaler
26 %
Småland /
Blekinge
45 %
Öresundsregionen
29 %
Stockholm /
Mälardalen
86 %
Lägenheter
8
Lokalyta per region
32 %
Öresundsregionen
16 %
Stockholm/
Mälardalen
52 %
Småland /
Blekinge
INNEHÅLL
S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011
Öresundsregionen
– ett betydelsefullt ekonomiskt centrum
År 2020 planeras öppnandet av den världsledande, multivetenskapliga forskningsanläggningen European Spallation Source (ESS) i utkanten av Lund. Att ESS, som beräknas kosta ca 15 miljarder kronor
att uppföra, placerats här är ett storslaget exempel på Öresundsregionens position som ett ledande centrum i Europa för forskning och
innovation. Det befäster också Öresundsregionens förutsättningar
för en expansiv tillväxt och efterfrågan på centralt belägna bostäder
kommer att vara fortsatt stor i framtiden. Enligt den senaste prognosen
Nyckeltal Öresund
beräknas Skånes befolkning öka med 35 procent eller ca 450 000
personer under perioden 2011- 2040 (Källa: Demografikonsult Åke
Antal fastigheter
Antal bostadslägenheter
Nilsson, 2011). Med en arbetsstyrka på ungefär 1,8 miljoner människor
Antal lokaler
i hela Öresundsregionen har bron mellan Sverige och Danmark en
Antal garage och p-platser
avgörande betydelse för tillgång till kompetens, som snabbt kan
209
4 765
434
Bostadsyta, kvm
1 177
317 539
Lokalyta, kvm
36 898
förfl yttas mellan länderna. Under de första tio åren sedan bron upp-
Totalyta, kvm
354 437
fördes har pendlingen tiodubblats. Innan bron byggdes vara det bara
Årsomsättning, mkr
ca 2 000 personer som bodde i det ena landet och arbetade i det
351
Driftnetto, mkr
Marknadsvärde fastigheter, mkr
174
5 553
andra. Idag pendlar knappt 20 000 personer dagligen mellan länderna
för jobb eller studier.
ANTAL FASTIGHETER
209
Örkelljunga
Klippan
Helsingborg
ANTAL LÄGENHETER
4.765
Landskrona
Malmö
Ystad
9
INNEHÅLL
S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011
Småland/Blekinge
– en expansiv innovationsmiljö
Småland och Blekinge har etablerat sig som en expansiv universitetsoch högskoleregion. Med Linnéuniversitetet (Kalmar och Växjö), Högskolan i Jönköping och Blekinge Tekniska Högskola attraheras studenter
från hela landet till regionen. Tack vare ett väl utbyggt och nära samarbete mellan högskolorna och näringslivet har regionen utvecklat en
innovationsmiljö som stimulerar till entreprenörskap och företagande.
Med andra ord fi nns goda förutsättningarna för en expansiv ekonomi
i framtiden och därmed ett ökat behov av bostäder i attraktiva områden.
Nyckeltal Småland/Blekinge
I regionen bor idag knappt en miljon invånare. Den kraftiga befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prognoserna att
Antal fastigheter
119
Antal bostadslägenheter
spilla över även på Småland och Blekinge. Under perioden 2011-2040
Antal lokaler
beräknas folkmängden öka med 260 000 personer, jämfört med en
Antal garage och p-platser
ökning på bara 60 000 personer under den föregående 30-årsperioden,
dvs 1981-2010 (Källa: Demografikonsult Åke Nilsson, 2011).
2 691
348
Bostadsyta, kvm
1 036
183 767
Lokalyta, kvm
60 433
Totalyta, kvm
244 200
Årsomsättning, mkr
Driftnetto, mkr
192
94
Marknadsvärde fastigheter, mkr
2 099
ANTAL FASTIGHETER
Trollhättan
119
ANTAL LÄGENHETER
Sävsjö Vetlanda
2.691
Hyltebruk
Ljungby
Växjö
Ronneby
Karlskrona
10
INNEHÅLL
S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011
Stockholm/Mälardalen
– region med kraftig befolkningstillväxt
Den här delen av Sverige har hög ekonomisk tillväxt och svarar för
nästan hälften av hela landets ekonomi. I den här regionen finns hälften
av landets aktiva forskare och en tredjedel av alla högskolestuderande.
Här bor omkring tre miljoner invånare idag, men befolkningstillväxten
är tre gånger snabbare än i övriga landet. I Stockholms län ökar folkmängden enligt prognoserna med ca en miljon från 2010 till 2040.
Motsvarande ökning under de föregående 30 åren var en halv miljon.
Befolkningsutvecklingen i övriga Mälardalen är beroende av goda
Nyckeltal Stockholm/Mälardalen
kommunikationer för pendlare till Stockholm, men befolkningen beräknas öka med ca 280 000 personer under perioden 2010 – 2040 och
Antal fastigheter
71
Antal bostadslägenheter
uppgå till 1,4 miljoner år 2040 (Källa: Demografikonsult Åke Nilsson,
Antal lokaler
2011). Väl utbyggd infrastruktur, bra miljö för näringslivet och stark
Antal garage och p-platser
tillväxt för nya näringar bidrar till en god utveckling. Detta tillsammans
4 362
231
Bostadsyta, kvm
1 761
206 503
Lokalyta, kvm
20 322
med den kraftiga befolkningstillväxten kommer att öka efterfrågan på
Totalyta, kvm
226 825
bostäder i centrala lägen.
Årsomsättning, mkr
230
Driftnetto, mkr
125
Marknadsvärde fastigheter, mkr
3 085
ANTAL FASTIGHETER
71
Uppsala
Strängnäs
Vaxholm
Solna
Stockholm
ANTAL LÄGENHETER
4.362
Vingåker
Katrineholm
11
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB,
ombildningar har under de senaste åren varit mycket stort
org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredo-
inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig tillväxt
visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011.
av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att
OM HEIMSTADEN
få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2011 har våra hyres-
Affärsidé
gäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat fastig-
Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkast-
heten Paula 12 i Malmö, Rovan 8 i Helsingborg samt
ning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera,
Rensnålen 5 i Stockholm. I Myresjö har två fastigheter sålts
förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter.
som ”egna hem”.
Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen
Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva
i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen.
nya centrala bostadsfastigheter, och därmed kunna ersätta
Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägen-
de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv
heter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av stan-
väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar - vi för-
dard, pris och flexibel servicegrad.
värvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att
I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värde-
fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där
tillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild
våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas
fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker
av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro.
genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser.
Under året har Heimstaden etablerat sig i centrala Växjö,
Genom välutbildad personal, som har lokal marknads-
där sex högkvalitativa bostadsfastigheter om totalt 196
kännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde.
lägenheter förvärvats. Kompletteringsförvärv har även skett
Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns
av fyra bostadsfastigheter i Malmö om 91 lägenheter samt
kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts.
två bostadsfastigheter i Stockholm, i områdena Hammarby-
Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med
höjden och Midsommarkransen.
årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget
att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säker-
ORGANISATION OCH MEDARBETARE
ställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende
Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är
en god service.
organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med
uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och
VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI)
utvecklingsorganisation.
Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i om-
Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och för-
råden där människor vill bo och verka.
säljning av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och
Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präg-
utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i
las av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksam-
centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyres-
hetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna,
förhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi.
är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget.
Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm.
Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget
Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens bygg-
fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regio-
bolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduk-
ner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lä-
tion och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter.
gen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd.
En administrativ organisation med specialistkompetens
stöttar de affärsdrivande enheterna.
Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyres-
Lokal förankring
gästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor
Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek
om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrätts-
men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera
12
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
som det lilla företaget i det stora.
stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling.
Detta gör vi genom vårt egna förvaltningsbolag,
Som ett led i vår önskan genomfördes den årliga medarbetar-
Heimstaden Förvaltnings AB.
undersökningen i början av sommaren. Resultatet återkopp-
Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geogra-
lades och diskuterades i arbetsgrupper, som arbetade fram
fiska regioner: Öresundsregionen, Småland/Blekinge samt
handlingsplaner med förbättringsområden som följts upp
Stockholm/Mälardalen. Organisationen leds av en förvalt-
under året. Arbetsgrupperna har också givit ledningsgruppen
ningschef.
medskick på förändringsförslag på ett mer företagsövergri-
Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på
pande plan. Ambitionen är att vi ska genomföra medarbetar-
de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta
undersökningen årligen för att kontinuerligt hitta nya för-
tendenser och förändringar på respektive marknad och där-
bättringsområden, men också säkerställa att vi inte tappar
med förutsättningar för ett snabbt och flexibelt agerande.
på våra redan starka områden.
Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga
förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder
I arbetet med medarbetarundersökningen har vi även beto-
och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron.
nat att alla medarbetare har lika värde oavsett kön, etnicitet,
Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de
ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobb-
boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bo-
ning eller kränkande särbehandling.
stadsområden skall vara hela, rena och funktionella med
trevliga utemiljöer.
Personer från företagsledningen har fortsatt att åka ut till
Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga
regionkontoren varje kvartal för att ge övergripande före-
kundkontakterna sker, skall utföras av lokalt placerad fastig-
tagsinformation och och skapa möjlighet till diskussion.
hetspersonal. Våra kunder vill ha en egen kontaktperson,
som man kan vända sig till med frågor eller om fel upp-
Vi har fortsatt satsningarna på utbildning både för enskilda
stått i boendet. Vi är övertygade om att närförvaltning bor-
medarbetare och yrkesgrupper samt erfarenhetsutbyte
gar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre
mellan olika yrkesgrupper, t.ex. mellan uthyrare och fastig-
kontroll över intäkter, kostnader och investeringar.
hetsskötare.
Under året har alla medarbetare med personalansvar
Våra medarbetare
genomgått en ledarskapsutbildning. Utbildningsdagarna
Heimstadens målsättning är att alla medarbetare skall känna
har innefattat grundläggande ledarskap, motivation och
VD
FASTIGHETSFÖRVALTNING
TRANSAKTION
FASTIGHETSUTVECKLING
Bostad
Förvärv
Nyproduktion
Företag
Försäljning
Ombyggnad
Uthyrning
Förädling
Drift/Teknik
Hyresförhandling
Hållbarhet
Kundvård
Kundvård
STABSFUNKTIONER
Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal
13
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
målstyrning samt kultur- och värderingsfrågor. Målsättning-
system. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och
en är att skapa en gemensam plattform för hur vi ska agera
våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet för
som ledare inom Heimstaden och ge chefer en verktygslåda,
våra kunder.
som hjälper dem i det dagliga ledarskapet.
Samtliga tjänster annonseras internt för att alla ska få en
Verksamhetsmål
möjlighet att söka utveckling i nya roller. Vi är också måna
• Fastighetsförvaltning i toppklass
om att ha en bra balans mellan män och kvinnor och verkar
• Minskad brottslighet och ökad trygghet
för detta så långt det är möjligt.
• Högt anseende och status
Heimstaden är och vill vara ett friskt och välmående företag
Hållbar miljö
och som ett led i detta erbjuder vi våra medarbetare frisk-
Minskad energianvändning får många positiva effekter
vårdsbidrag, företagshälsovård och ersättning för sjukvård
Vår miljöpåverkan kommer huvudsakligen från den energi
och läkemedel.
som används av och i våra byggnader. Den största delen går
till uppvärmning, kyla och elkraft. Att hushålla med energi
Vid utgången av 2011 var vi 109 medarbetare, något färre
minskar inte bara vår miljöpåverkan, utan även våra driftskost-
än år 2010 då vi var 131 medarbetare. Anledningen till detta
nader, som till största delen utgörs av energianvändningen.
är att verksamheten i Vetlanda lagts ut på entreprenad. Vi är
Hela verksamheten omfattas av vårt målinriktade arbete
34 % kvinnor och 64 % män och i chefsbefattningar är an-
för att minska och effektivisera energianvändningen. En
delen kvinnor 25 %.
viktig del utgörs av samarbetet med våra hyresgäster för
att gemensamt spara energi.
BOSTADSSOCIALT ANSVAR
Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation,
Prioriterade områden:
främja jämställdhet och bekämpa diskriminering.
Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av före-
Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinno-
tagets miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljö-
jourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i
arbetet ska fokuseras till följande områden:
Stockholm och i Malmö.
Heimstadens strävan mot mer än bara vackra fasader
• minimera klimatpåverkan
skall uppnås genom bland annat ett väl fungerande
• sund inomhusmiljö
medinflytande för de boende.
• fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen
I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstäd-
• bra och miljöeffektiv avfallshantering
ning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin
boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning
Minimera klimatpåverkan
leder till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse
Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthus-
minimeras och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade bo-
gaser som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet.
ende i kombination med en väl fungerade förvaltning är en
Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av bygg-
grund för ett tryggt och trivsamt boende.
nader och tappvatten.
Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och
Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat
samhällsutvecklingen.
nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme har vi sett
Under året har Heimstaden tillsammans med andra
mycket positiva effekter och besparingar.
aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit
i ”citysamverkan” och ”centrumutveckling”.
Fastighetsteknik
Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under
FASTIGHETSFÖRVALTNING
hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av
Utveckling 2011
Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energi-
Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent,
besparingsåtgärder.
helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har intensifierats
Med egen mediaansvarig har vi kunnat utbilda lokalt
under 2011. På många orter har det givit mycket goda re-
ansvariga för drift av värme- och ventilationsanläggningar.
sultat, men vi har en bit kvar innan vi är uppe på den nivå,
Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna
som vi vill vara på.
med hjälp av vår personal har givit gott utslag.
Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra
Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastig-
satsning på bl.a. säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kod-
heter och arbetar löpande på att sänka den genom exem-
14
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
pelvis förbättrad övervakning och styrteknik.
Den minskade värmeförbrukningen jämfört med grad-
Stambyten
dagskorrigerat normalår, hänger till stor del samman med
Heimstaden genomförde också stora satsningar på bad-
effektivisering och injustering av anläggningarna.
rumsrenovering samt stambyte i Skåne och Mälardalen.
Stambyten slutförs under januari 2012 i fastigheter be-
Mediaförbrukningen 2011
Förbrukning
Värme*kWh/kvm och år.
Fastighetsel kWh/kvm och år.
Vatten kbm/kvm och år.
lägna i Mälardalen.
Utfall 2011
FASTIGHETSUTVECKLING
148,40 **
24,95 **
Nyproduktion
1,70 **
Stora Råby, Lund – nyproduktion av 5 villor, egna hem
* Normalårskorrigerad.
** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA.
I juli 2011 gick flyttlasset för den första köparen till Stora
Råby och hus 1. En nöjd köpare, som under byggprocessen
I mångt och mycket ett gemensamt arbete
fått vara delaktig i materialval och utformning, fick sina
Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att
nycklar och kunde flytta in. Under året har Heimstaden
minska energianvändningen.
Exploatering AB även slutfört byggnationen av hus 3 och
Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något
hus 5. Heimstadens devis om köparnas medinflytande
vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område
under byggprocessen har även präglat färdigställandet av
är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optime-
dessa hus, likväl som omsorgen om sunda material och
ringen av denna. En byggnads verkliga påverkan på energi-
hög kvalitet samt vacker estetik. Köparna till hus 3 och 5
användningen uppstår först när hyresgästen med sin verk-
tillträdde sina fastigheter den 1 december. Den slutliga
samhet börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med
köpeskillingen för de tre färdigställda husen har uppgått
våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska
till 6,3 - 7,2 miljoner kronor.
energianvändningen.
Färdigställande av hus 4 pågår och beräknas vara klart för
inflyttning under kvartal 2 2012.
Nästa steg
Ansökan om bygglov för det sista huset, hus 2, har inläm-
Det handlar om att göra rätt från början och för oss är ett
nats till Lunds kommun.
förebyggande arbete grundläggande för att minimera risken
att miljöfarliga ämnen byggs in. Sedan tidigare granskar vi
Kulan, Vaxholm
alla varor som förekommer i ansenlig mängd, material som
Under 2011 har vi arbetat med Vaxholm stad för att prioritera
enligt lagkrav är försedda med så kallade säkerhetsdatablad
arbetet med detajlplan av byggbar mark, som vi äger i ge-
och material som kan misstänkas innehålla farliga ämnen.
mensamt bolag med Ebab. Vaxholm kommer att prioritera
Kraven på material och byggvaror är något som vi suc-
denna process under första halvåret 2012, vilket kommer att
cessivt skärper. Under 2011 innebar det utökade krav på
kunna skapa byggrätter på 5.000-7.000 kvm.
både granskningen av byggmaterial och dokumentationen
av inbyggda material. Entreprenörerna måste nu kunna pre-
Flogsta, Uppsala
sentera en dokumentation som visar var olika byggmaterial
Under ett antal år har vi arbetat med att få bort ett parke-
finns, i vilka mängder de förekommer och vad de innehåller.
ringsservitut på vår mark för att tillskapa ytterligare bygg-
Vi har en ambition att öka andelen återvunna material i
rätter för nya bostäder. Vi har nu hänskjutet ärendet till
våra ombyggnader och hyresgästanpassningar. Dels ge-
Lantmäteriet i Uppsala för att få ett upphörande av servituts-
nom att skapa ett internt kretslopp för att exempelvis bättre
avtalet. Beslut kommer att fattas av Lantmäteriet i Uppsala
återanvända material inom byggnaden, dels genom att bygga
under första kvartalet 2012.
närmare samarbeten med aktörer i det stora kretsloppet.
Nyproduktion av lägenheter i befintliga bostadsfastigheter
Planerat underhåll
Under 2011 fortsatte vi arbetet, runt om i landet, med att
Under 2011 har en mängd planerade underhållsinsatser
förädla och utveckla ytor till nya lägenheter. Exempelvis
gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus
omvandlade vi en gammal tvättstuga i Malmö till en stilren
och installationer.
2:a med hög kvalité, och en tandläkarmottagning i Lands-
Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder
krona byggdes om till lägenhet. Naturligtvis behöll vi den
har också utförts.
gamla vattenkranen i hallen som ett minne av tidigare verk-
Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala
samhet. Förfrågningsunderlag avseende tillskapandet av 3 st
under 2011, och dessa kommer att fortsätta fram till 2013.
nya lägenheter i en före detta lokal skickas ut till entreprenörer
15
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
under våren 2012. Projektering pågår även för vindslägen-
När det gäller transaktionsvolymen för bostadsfastigheter
heter i ett antal fastigheter, ett arbete som visar att det un-
har den minskat och mer än halverats jämfört med 2010
der hustaken finns stor potential.
(20 miljarder kronor år 2011) och utgör 21% av total transaktionsvolym för fastigheter. Intresset för bostadsfastigheter
TRANSAKTIONER
är dock fortsatt stort, framförallt från svenska institutioner.
Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2011 upp-
Det finns en brist på kvalitativa bostäder och bostadsport-
gick till 96 miljarder kronor enligt Savills AB:s bedömning.
följer som är till försäljning, vilket gör att volymerna hålls
Detta motsvarar en minskning med 15 procent jämfört med
nere. En annan anledning till minskningen, förutom den
föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 110 miljar-
finansiella situationen, är att antalet ombildningar till bo-
der kronor. Första halvåret 2011 öppnades starkt med voly-
stadsrättsföreningar under året har minskat.
mer högre än året innan. Andra halvåret 2011 har präglats av
finansiell turbulens, vilket bidragit till en stor osäkerhet kring
Heimstadens samlade försäljningar under 2011 uppgick
den svenska ekonomin. Det är framförallt bankerna som
173 mkr, vilket var 2,8 % över värdering. Av totala antalet
dragit i handbromsen när det gäller utlåning till bland annat
försäljningar utgjorde 141 mkr försäljningar av tre stycken
fastighetsinvesteringar. Bankerna har under hösten ställt
bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Under året
högre krav på den underliggande tillgångens kvalitet, ökat
förvärvades tolv stycken bostadsfastigheter för ett avtalat
sina marginaler och sänkt belåningsgraden. Mot slutet av
fastighetsvärde på 278 mkr. I detalj handlade förvärven om
2011 var det till och med en del banker som helt slutade att
ett kompletteringsköp av fyra bostadsfastigheter i Malmö
låna ut pengar till nya fastighetsinvesteringar.
(Kirseberg) samt komplettering av två bostadsfastigheter i
Stockholm (Hammarbyhöjden och Midsommarkransen).
De internationella aktörernas intresse för fastigheter i Sverige
Heimstaden gjorde också under hösten sina första förvärv
fortsätter att ligga på låga nivåer, trots att deras förvärv var
i Växjö genom att köpa sex bostadsfastigheter på bra läge.
något fler jämfört med året innan (15 miljarder kronor). Intres-
Under 2012 kommer fokus att ligga på att försöka hitta ytter-
set har dock varit större än de faktiska förvärven, men betal-
ligare kompletteringsköp med kvalitet på redan befintliga
ningsviljan hos svenska aktörer har ibland varit starkare och
marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer även fort-
lett till att de internationella aktörerna slagits ut.
sättningsvis att vara prioriterat.
Stigbygeln, Karlskrona
16
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Förvärv under 2011
Bostäder
kvm
Antal
lägen- Lokaler
heter
Kvm
Antal
Total
lokaler yta kvm
Bygg/
renår
Avtalat
fastighetsvärde
tkr
1 010
1947
11 574
2 278
1947
27 444
1 651
1953
17 482
731
1943
13 000
1 194
1911
25 000
Stad
Fastighet
Adress
Malmö
Spännet 1
Vattenverksvägen 37 A-C
1 010
18
Malmö
Remmen 2 & 3
Ryttaregatan 4 A-D, 6 A-C
2 238
42
40
2
Malmö
Hillebarden 3
Allhemsgatan 7 A-C
1 481
31
170
1
Stockholm
Ampeln 2
Finn Malmgrens väg 65
731
13
Stockholm
Violen 7
Eriklundsv 2 / Svandammsv 15
947
21
Växjö
Mjölner 7
S Järnvägsg 25 / Wennerbergsg 2
956
16
956 1923/2002
16 421
Växjö
Mjölner 16
Trädgårdsgatan 28
955
16
955
1993
14 208
Växjö
Mjölner 18
Bäckalövsv 2-6 / S Järnvägsg 27-41
10 230
130
10 724 1929/1990
137 126
Växjö
Myran 1
Sven Baelters väg 7
483
8
483
1970
3 195
Växjö
Myran 2
Sven Baelters väg 5
483
8
483
1970
3 199
Växjö
Myran 8
Framnäsvägen 22
1 969
Summa
247
494
2
3
1 351
19
83
1
1 434
20 865
322
1 034
9
21 899
277 500
8 851
Antal
Total
lokaler yta kvm
Bygg/
renår
Avtalat
försäljningsvärde
tkr
Fastighetsförsäljningar under 2011
Adress
Bostäder
kvm
Antal
lägen- Lokaler
heter
Kvm
Stad
Fastighet
Malmö
Paula 12
St Pauli Kyrkog 6 / Kungsg 34
2 195
25
153
3
2 348
1924
47 000
Karlskrona
Gullbernahult 7
Kolonivägen 1 A-J
1 569
79
1 279
4
2 848
1955
31 700
Helsingborg Rovan 8
Skåneg 11 / S Stenbocksg 93 A-B
1 440
18
1 440 1936/1989
24 500
Vetlanda
Myresjö 2:147
Nunnevägen 32
163
1
Stockholm
Rensnålen 5
Strålgatan 8
1 807
44
Vetlanda
Myresjö 2:139
Nunnevägen 4
Summa
17
163
1
7 337
168
163
1990
470
69 500
105
2
1 912
1 939
163
1990
1 537
9
8 874
470
173 640
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
VÄRDERINGSMETODIK
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER – VÄRDERINGSMETOD
Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern
Värdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser
fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet.
som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som
Värderingen är således en intern värdering som baseras på
komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt
en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna
ortsprisanalys.
genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för
Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyres-
varje enskild fastighet åsätts.
nivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt
Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive
driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till
fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa
tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl.
marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoför-
nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt
ändring och bedömd förändring av marknadens avkast-
nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade
ningskrav för fastigheten. Bedömning av förändring av av-
nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten.
kastningskrav för respektive ort fastställs kvartalsvis i samverkan med externt värderingsinstitut.
Följande antaganden har använts vid de enskilda
Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och
värderingarna:
löpande bostadsrättsombildningar en mycket god mark-
• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad
nads- och fastighetskännedom.
inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för
varje kommersiellt kontrakt.
Marknadsvärde definieras som följer:
• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på
”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den
analyser av genomförda transaktioner, samt individuella
mest trolige köparen är beredda att genomföra en trans-
bedömningar avseende risknivån och fastighetens mark-
aktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknads-
nadsposition.
förts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på
armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms
Värdering av projektfastigheter
vara den mest sannolike köparen tas detta således med i
Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad
bedömningen.”
och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till
anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad
Förvaltningsfastigheter
samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark.
– Värderingsunderlag
För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad
Värdering av rörelsefastigheter
hyra, specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.
Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastig-
För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid,
heter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelse-
indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten,
fastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar
elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms.
görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter
Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras
fanns i portföljen vid bokslutsdagen.
på fastighetens historiska kostnader samt på den externa
värderarens professionella kunskap om kostnader för lik-
FASTIGHETERNAS VÄRDE
värdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värde-
Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om
ringen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar
10 737 mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en föränd-
redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering
ring om 148 mkr som fördelar sig enligt nedan:
skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt.
Förändring bedömt marknadsvärde, mkr
Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende
Marknadsvärde 2010-12-31
på fastighetstyp, standard och funktion.
Försäljningar under året
För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad)
Förvärv under året
långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingå-
Marknadsvärde efter transaktioner
ende vakansen ”normaliseras” över värderingsperioden.
Orealiserad värdeförändring p g a förändrat
avkastningskrav
Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av
Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto
ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar.
Marknadsvärde 2011-12-31
18
10 459
-188
318
10 589
-214
362
10 737
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden
Förvaltningsfastigheter - Känslighetsanalys
för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen
Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr
i större orter och i övriga orter varit i princip oförändrat.
0,75 procentenheter lägre avkastningskrav
12 781
Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året
0,50 procentenheter lägre avkastningskrav
12 018
varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit
0,25 procentenheter lägre avkastningskrav
11 341
något sjunkande. På marknader där den mest trolige köpa-
Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen
10 737
ren är en bostadsrättförening har avkastningskravet därför
0,25 procentenheter högre avkastningskrav
10 193
varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostads-
0,50 procentenheter högre avkastningskrav
9 702
föreningar, institutionella placerare och övriga investerare
0,75 procentenheter högre avkastningskrav
9 257
av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar
och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto.
Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av
Heimstadens portfölj har under 2011 legat oförändrade.
Norra Emigranten, Vetlanda
19
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Drabanten, Klippan
FINANSIERING
sin nya väg nedåt igen. Året avslutades med en nivå på
Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31
1,98 % vilket är i paritet med den lägsta nivån på motsva-
december 2011 till 6 645 mkr (6 700 mkr per 2010-12-31).
rande ränta 2009 i kölvattnet av Lehman-kraschen. Det stora
Dessa var fördelade mellan sex finansiella institut. Minsk-
fallet inleddes i samband med att USA fick en lägre kredit-
ningen med 55 mkr från årets början fördelar sig som följer:
rating av Standard & Poors.
Förändring lånevolym, mkr
Grekland har tvingats till en (ej helt slutligt definierad)
Räntebärande lån 2010-12-31
Återbetalning av lån
Nyupptagna lån
Räntebärande lån 2011-12-31
6 700
restrukturering av sin låneskuld och Euro-ländernas ledare
-943
har gjort många både tappra och ibland tveksamma försök
888
att återvinna förtroendet för Europa och Euro-samarbetet.
6 645
En avgörande faktor för marknaden är med vilken kraft och
styrka Euro-länderna kan samordna sina åtgärder. Tvek-
Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp
samheter och oenighet straffas omedelbart av marknaden,
alternativt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering
varmed skuldkrisen i Europa tvingat fram diskussioner
i samband med försäljning. Nya lån har primärt upptagits i
huruvida den grundläggande legala och fiskala strukturen i
hypoteksinstitut i Sverige och Danmark. All finansiering sker
Europa är optimal eller, vilket är mer troligt, bör förbättras
i svenska kronor.
och stärkas.
Räntor och bankmarknad – Heimstadens analys
Oron i Europa och framför allt i Euro-området har inte hållit
År 2011 började med framtidstro och ökad positivism i de
stabila länder som Sverige opåverkade. Den under 2010
finansiella marknaderna. Tsunami i Japan och en allt mer
starkt växande svenska ekonomin drabbas nu av den bre-
tilltagande skuldkris i PIIGS-länderna bröt dock denna ut-
dare kräftgången i Europeisk industri och näringsliv på
veckling drastiskt och räntorna som inlett året stigande,
grund av Sveriges höga beroende av export samt på grund
precis som under 2010, föll tillbaka för att avsluta året på
av vår ekonomis relativt litenhet i förhållande till omvärlden.
återigen rekordlåga nivåer. Den 5-åriga svenska swaprän-
Det sistnämnda innebär att även om svenska banker är
tan började året kring 3,2 % och steg odramatiskt under
starka och stabila och trots att Sverige har starka offentliga
första kvartalet till en nivå om ca 3,8 % varefter den började
finanser så minskar efterfrågan på våra bankers obligatio-
20
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
ner då den allmänna oron gör att likvida marknader och
Lån och derivat struktur
finansiella instrument är vad som efterfrågas mest och där
Lån (kr)
Låneförfall
kan vi inte mäta oss mot t.ex. amerikanska statspapper
eller liknande.
Förfall, år
Detta har resulterat i kraftigt stigande upplåningskostnader
för bankerna för senior osäkrad finansiering, vilket dels gjort
bankfinansiering dyrare och dels gjort bankerna mer rest-
Lånebelopp
Snittränta, %
inkl marginal
3,61
2012
516 114 591
7,8
2013
677 621 106
10,2
3,74
2014
4 081 085 591
61,4
3,36
2015
735 359 948
11,1
3,07
> 2016
635 312 400
9,6
3,32
6 645 493 637
100,0
3,38
Summa
riktiva med finansiering då man ej önskat låna upp alltför
Andel, %
mycket pengar på den marknad som varit under hösten 2011.
Säkerställda obligationer, som utgör basen för merparten
Lån (kr)
av den finansiering Heimstaden förlitar sig på och är inriktad mot, har åter igen visat sig mer motståndskraftig och
Ränteförfall
Förfall, år
har inte fått samma kraftiga prispåslag som den osäkrade
Lånebelopp
2012
bankfinansieringen. Heimstaden har därmed inte haft några
Summa
Snittränta, %
inkl marginal
Andel, %
6 645 493 637
100,0
3,38
6 645 493 637
100,0
3,38
problem under 2011 med finansiering och förutser inte några
problem under 2012.
Derivat (kr) 1)
Förfall
Diskussionen kring Basel III-reglernas kommande påverkan
Nominellt
belopp
Förfall, år Typ
på finansieringskostnader har avtagit då andra påverkans-
Andel, % Snittränta, %
2012
Betalar fast
983 400 000
17,4
3,95
faktorer, såsom bankernas tillgång till kapital, har varit mer
2013
Betalar fast
505 000 000
9,0
4,03
akuta. När finansmarknaderna åter lugnar sig förutser vi en
2014
Betalar fast
575 000 000
10,2
4,74
återupptagen diskussion kring regleringar och prispåverkan.
2015
Betalar fast
1 035 000 000
18,3
4,59
2016
Betalar fast
400 000 000
7,1
3,74
2017
Betalar fast
853 557 476
15,1
4,56
2018
Betalar fast
1 925 000 000
34,1
4,67
6 276 957 476
111,3
4,43
Derivatportföljen
Summa
Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt
2012
marknadsvärde om 391 mkr. Det negativa värdet fortsatte
Betalar rörlig
Summa
att minska i början av året och var som lägst 293 mkr i april.
Total summa netto
Den därpå följande utvecklingen med kraftig sänkning av
1)
swap-räntorna medförde att året avslutades med ett nega-
-635 112 400
-11,3
-2,39
-635 112 400
-11,3
-2,39
5 641 845 076
100,0
4,66
Inkluderar forwardstartande ränteswappar.
tivt marknadsvärde om 618 mkr, dvs 227 mkr sämre än vid
Lån justerat för derivat (kr)
årets början.
Ränteförfall
Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av
Förfall, år
ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara swappar samt forwardstartande swappar. Ett antal nya
Snittränta, %
inkl marginal
Lånebelopp
Andel, %
2012
1 351 936 161
20,3
5,93
2013
505 000 000
7,6
4,20
4,92
derivattransaktioner av forwardstartande typ etablerades
2014
575 000 000
8,7
under året för att dra nytta av de sänkta räntorna för upp-
2015
1 035 000 000
15,6
4,76
2016
400 000 000
6,0
3,80
säkring av framtida derivatförfall.
2017
853 557 476
12,8
4,74
2018
1 925 000 000
29,0
4,85
6 645 493 637
100,0
4,93
Summa
Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstrument var 4,0 år (4,4). Och på lånen var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,7 år (3,5). Snitträntan, per
31 december 2011 uppgick till 4,93 procent p.a. vilket är
i paritet med föregående år (5,0). En momentan förändring
av STIBOR med en procent per 2011-12-31, allt annat lika,
påverkar Heimstadens resultat och likviditet med 4,6 mkr
(1,6) per 2011-12-31. Ökningen i räntekänslighet uppkommer
p g a förfall av fasträntelån och derivat under 2012.
21
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
HOT & MÖJLIGHETER
kvartalsvis i en 10-års prognos för att se effekten på
Kort sikt (1-3 år):
Heimstadens resultat och kassafl öde utifrån olika sce na-
Räntorna påbörjade året som vi och de flesta andra trott
rion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighets bolag
stigande. Vad gäller de korta räntorna fick vi rätt, men vi till-
generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet,
sammans med de flesta som bevakar räntemarknaderna, gick
stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot
fel vad gäller utvecklingen på de längre löptiderna. En eskale-
ökade räntenivåer.
rande kris i Sydeuropa och därtill hörande ökad riskaversion
bröt dock denna trend och året slutade med kraftfullt sänkta
Möjligheterna 2012 ligger framför allt i den historiskt höga
swapräntor. Heimstaden tar aldrig position mot eller för en
yield-spread (avkastningskrav på fastighet reducerat med
viss typ av ränteändring, varför denna avvikande utveck-
t.ex. en 5 årig swapränta) som ges vid nyförvärv. Komplet-
ling ej påverkat Heimstaden vare sig positivt eller negativt.
teringsförvärv eller nyetableringar kommer att kunna göras
med ett långsiktigt mycket stabilt och säkert kassaflöde.
Avkastningskraven har under året varit relativt stabila.
Konkurrensen är fortsatt mycket hög om bra objekt och
Den prognosticerade hyresökningen innebär en stärkning
mot bakgrund av bankernas utlåningskapacitet kommer
av Heimstadens soliditet och en sänkning av belånings-
troligen inte transaktionsmarknaden att blomstra under åt-
graden i koncernen genom driftens påverkan på marknads-
minstone inledningen av året.
värdet. 2011 inleddes fortsatt kallt och snörikt med höga
snöröjningskostnader och värmekostnader som följd. Slutet
Mellanlång till lång sikt (>4 år):
av 2011 har dock inneburit en återgång till ett ”normalår”
De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är
både vad gäller temperatur och nederbördsmängd. Helåret
precis som föregående år:
2011 har därmed klimatmässigt varit bättre och närmre ett
”normalår” än 2010 vilket gjort att resultatets avvikelse
• Vakansrisker
från budget inte varit speciellt stor. Heimstaden kommer fort-
• Hyresättningsrisker
sätta budgetera efter ”normalår”, men följer detta löpande.
• Ränterisker
• Refinansieringsrisker
• Klimatrisker
Belåningsgraderna är fortsatt låga mätt mot de nivåer vi såg
under första delen av 2000-talet. Belåningsgraderna för
bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som kan finan-
Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2011 nere på
sieras genom säkerställda obligationer och ligger därmed
en nivå som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Vi kan
kring 65–70 % av fastigheternas värden. Denna utveckling
därmed inte förvänta oss ytterligare reduktion i nivån per
förutsågs av Heimstaden år 2008 och den finansiella stra-
december 2011. Långsiktigt skall Heimstaden nu försöka
tegin har anpassats mot bakgrund av detta.
De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest
aktuella på marknaden är:
• Vakansrisker
• Ränterisker
• Klimatrisker
Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större
risk. Vakanserna har förbättrats kraftfullt i Heimstadens
fastighetsportfölj på grund av dels proaktivt arbete, dels en
stabil ekonomisk utveckling. Avseende ränterisk så är
Heimstaden fortsatt högt räntesäkrade varmed man vare
sig får ta del av den positiva effekten av sjunkande räntor
eller den negativa av stigande räntor. Ett antal större förfall i
derivatportföljen inträffar under 2012 varmed en begränsad
positiv likviditetseffekt kommer att uppträda då dagens
marknadsräntor är lägre än de som är kopplade till de finansiella derivatinstrumet som förfaller. Ränterisken analyseras
22
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
hållla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete
förändring av underliggande interbankränta. Målet bryts
samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra
ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita
lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer
krav från långivare. Detta mål uppfylldes år 2011.
ytterligare fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakan-
• Kapitalbindning på lån skall styras mot att maximalt 25 %
serna där det finns potential för reduktion.
av lånen förfaller inom två år samt att låneförfall är väl
spridda över tid. Inom loppet av 2012 och 2013 förfaller
Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och
ca 18 % av Heimstadens totala lånevolym varmed denna
Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställ-
del av målet uppnåddes. En stor koncentration av låne-
ning vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Där-
förfall under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed denna
med förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimsta-
del ej kan anses uppfylld ännu.
dens resultat i framtiden från denna typ av risk. Det föreligger
däremot en möjlighet att långsiktigt sänka lånekostnaden vid
Verksamhetsmål 2012
derivatförfall vid ett långvarigt lågräntescenario.
• Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall
uppgå till 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till
Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots nega-
99,4 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än 2010-12-31.
tiva marknadsvärden på derivatportföljer. Refinansiering blir
• Driftskostnader, exklusive administration och fastighets-
enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger
skatt, skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter.
högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Heimsta-
Detta skall uppnås bland annat genom fortsatt effektivi-
den står starkt i sina kommande refinansieringsprocesser
seringsarbete inom mediaförbrukning (el, värme, vatten
mot bakgrund av en marknadsmässigt låg belåningsgrad
och renhållning). För 2011 var denna procentsats 41,6 %,
på portföljen och ett brett nätverk av finansiella institutioner
vilket var sämre än målet men 2,3 procentenheter bättre
som leverantörer av kapital.
än 2010.
• Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att
MÅL
kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service
Finansiella mål 2012
för våra boende.
• Soliditet skall uppgå till 30%. Per bokslutsdagen var
• Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot att innehålla
soliditeten 27,1 %, vilket vara en förbättring med 0,4 %
bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter. Flertalet
från 2010-12-31.
transaktioner under 2011 är genomförda mot denna
• Ränterisker skall hanteras med i huvudsak derivatinstru-
bakgrund och arbetet fortsätter framöver.
ment och säkerställa att budgeterat kassaflöde påverkas
• Tillväxt genom förvärv.
med maximalt 25 % på koncernbas av en 1 % momentan
Posse, Karlskrona
23
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Investorförsäljningar
Till årsstämmans förfogande står:
Sedan balansdagen har fastigheten Merkurius 12 i Klippan
Balanserad vinst
avyttrats den 23 februari 2012. Försäljningen har skett
587 663 804
Årets resultat
-41 446 495
genom bolagsaffär. Överenskommet fastighetsvärde var
546 217 309
42,8 mkr, vilket överensstämmer med bokfört värde per
2011-12-31.
Styrelsen föreslår att 546 217 309 kr balanseras i ny räkning.
Avtal har träffats med köpare avseende försäljning av fast-
Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning
igheten Bergslagen 27 i Stockholm. Överenskommet fastig-
i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning
hetsvärde är 25 msek, motsvarande 40 200 kr/kvm, och
med tillhörande tilläggsupplysningar och noter.
överstiger bokfört värde med drygt 11%. Försäljning sker
genom bolagsaffär och tillträde sker den 3 april 2012.
Fastighetsförvärv
Heimstaden Lägenheter AB har den 24 februari 2012 förvärvat
tomträtten till fastigheten Styrkan 15 i Malmö. Förvärvet har
skett genom bolagsaffär.
Madrid, Landskrona
24
INNEHÅLL
F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Koncernen i sammandrag 2009 – 2011
tkr
2011
2010
2009
Resultaträkning
Hyresintäkter
773 528
755 705
815 305
Driftkostnader
-381 376
-391 805
-390 371
-25 754
-22 966
-21 960
20 599
21 573
1 389
386 997
362 507
404 363
Central administration
Övriga rörelseintäkter och kostnader
Rörelseresultat
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Förvaltningsresultat
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeförändring räntederivat
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Årets resultat
5 693
6 873
18 871
-338 339
-336 281
-352 557
54 351
33 099
70 677
145 555
740 890
248 159
-226 623
141 851
84 414
-74
-1 096
47
31 118
-195 968
-85 779
4 327
718 776
317 518
10 736 519
10 458 969
10 424 168
237 090
94 259
578 421
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Övriga anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Summa tillgångar
Eget Kapital
Uppskjuten skatt
191 647
335 607
258 247
11 165 256
10 888 835
11 260 836
3 026 667
2 906 177
2 779 805
667 833
698 536
513 468
6 645 493
6 699 622
7 225 840
Räntederivat
617 530
390 907
532 758
Ej räntebärande skulder
207 733
193 593
208 965
11 165 256
10 888 835
11 260 836
815
824
867
Räntebärande skulder
Summa skulder
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm
Hyresintäkter per kvm, kr
949
917
940
Driftkostnader per kvm, kr
-468
-475
-450
Driftkostnader exkl administration och fastighetsskatt,
per kvm, kr
-396
-403
-377
Belåningsgrad1) ,%
61,9
62,6
67,9
Soliditet, %
27,1
26,7
24,7
Genomsnittlig ränta per 31 december, %
4,9
5,0
4,5
Räntebindningstid, år
3,9
4,4
5,0
Kapitalbindningstid, år
2,7
3,5
4,5
Finansiella nyckeltal
1)
Justerad för lån i avyttrande men ej tillträdda fastigheter
Heimstaden har upprättat sin koncernredovisning enligt IFRS första gången 2010. Jämförelseåret 2009 har räknats om i
enlighet med IFRS 1. Övriga historiska värden är inte omräknade varför endast 2009, 2010 och 2011 presenteras ovan.
25
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN
Belopp i tkr
Not
Hyresintäkter
Driftkostnader
2011
2010
3
773 528
755 705
4,6
-381 376
-391 805
392 152
363 900
Driftnetto
Central administration
5,6
-25 754
-22 966
Övriga rörelseintäkter
7
20 725
16 252
-126
5 321
386 997
362 507
Resultat från andel i intressebolag
Rörelseresultat
Finansiella intäkter
8
5 693
6 873
Finansiella kostnader
9
-338 339
-336 281
54 351
33 099
740 890
Förvaltningsresultat
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
10
145 555
Värdeförändring räntederivat
11
-226 623
141 851
-26 717
915 840
Resultat före skatt
Aktuell skatt
12
-74
-1 096
Uppskjuten skatt
12
31 118
-195 968
4 327
718 776
–
–
4 327
718 776
660 200
660 200
7
1 089
Årets resultat
Övrigt totalresultat
Totalresultat
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Data per aktie
Genomsnittligt antal utestående aktier
Resultat efter skatt, kr
Ingen utspädningseffekt föreligger.
26
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Belopp i tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
13
10 736 519
10 458 969
Materiella anläggningstillgångar
14
4 002
2 492
Andelar i intressebolag
15
9 303
9 429
Andra långfristiga värdespappersinnehav
16
500
500
Fordringar hos moderbolag
17
205 407
68 193
Andra långfristiga fordringar
18
17 878
13 645
10 973 609
10 553 228
14 485
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter
Summa anläggningstillgångar
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Bostadsrättsandelar
19
9 695
Kundfordringar
20
6 892
7 481
Övriga fordringar
21
424
173 430
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
22
12 749
16 404
Kassa och bank
161 887
123 807
Summa omsättningstillgångar
191 647
335 607
11 165 256
10 888 835
SUMMA TILLGÅNGAR
27
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Koncernen
Belopp i tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
23
Aktiekapital
66 020
66 020
Balanserat resultat
2 960 647
2 840 157
Summa eget kapital
3 026 667
2 906 177
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
24
6 129 378
5 684 057
Räntederivat
25
617 530
390 907
Uppskjuten skatteskuld
27
Summa långfristiga skulder
667 833
698 536
7 414 741
6 773 500
516 115
1 015 565
35 442
28 726
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
24
Leverantörsskulder
Aktuella skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
28
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 985
5 862
19 549
14 591
150 757
144 414
723 848
1 209 158
11 165 256
10 888 835
9 740 972
8 278
9 445 574
inga
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
29
30
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr
Eget kapital 2009-12-31
Antal
utestående
aktier
Aktiekapital
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
660 200
66 020
2 713 785
2 779 805
-592 403
-592 403
718 776
718 776
2 840 158
2 906 178
116 162
116 162
4 327
4 327
2 960 647
3 026 667
Utdelning
Årets resultat
Eget kapital 2010-12-31
660 200
66 020
Aktieägartillskott
Årets resultat
Eget kapital 2011-12-31
660 200
66 020
28
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN
Koncernen
Belopp i tkr
Not
2011
2010
-26 717
915 840
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
1 399
-3 783
Värdeförändering förvaltingsfastigheter
-145 555
-740 890
Värdeförändring räntederivat
226 623
-141 851
–
–
55 750
29 316
4 534
7 706
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar
Förändring av bostadsrättsandelar
4 790
15 214
Förändring av kortfristiga skulder
14 066
-16 468
Kassaflöde från den löpande verksamheten
79 140
35 768
-280 317
-227 517
-38 160
-25 223
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter
Investeringar i fastigheter
Övriga investeringar
Försäljning av fastigheter
-3 070
-461
359 900
775 217
Förändring av finansiella tillgångar
-4 233
15 216
Kassaflöde från investeringsverksamheten
34 120
537 232
–
-14 528
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning
Lämnade lån till moderbolaget
-21 051
-68 193
Förändring räntebärande skulder
-54 129
-526 218
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-75 180
-608 939
Årets kassaflöde
38 080
-35 939
Likvida medel vid årets början
123 807
159 746
Likvida medel vid årets slut
161 887
123 807
335 688
338 166
1 951
972
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till
Erhållen ränta uppgår till
29
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Noter – Koncernen
(Belopp i tkr om inget annat anges)
KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.
Allmän information
Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet,
Heimstaden AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i Sverige med
fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas
säte i Malmö. Heimstadens verksamhet består av att äga, ut-
verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna
veckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten beskrivs
kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital
mer utförligt i förvaltningsberättelsen.
som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag
inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden
Grunder för redovisningen
efter förvärvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt
Koncernredovisningen har upprättats enligt av EU godkända
transaktioner mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolk-
vinster och förluster elimineras i sin helhet.
ningar av International Financial Reporting Interpretations
Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprät-
Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbola-
tats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för
gets not 9 angivna dotterbolagen med tillhörande underkon-
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.
cernen samt intressebolaget angivet i not 15.
Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde
Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotterbolag,
förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redo-
men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent
visas till verkligt värde.
av rösterna. Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Detta innebär att andelar i ett intressebolag redovisas
Viktiga antaganden och bedömningar
till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS
justeras med bolagets andel av förändringen i intressebola-
och god redovisningssed krävs det att företagsledningen och
gets nettotillgångar. I resultaträkningen redovisas bolagets-
styrelsen gör en del väsentliga antaganden och bedömningar
andel av intressebolagets resultat.
som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig
Intäkter
från gjorda antaganden och bedömningar.
Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna
sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
Det område där antaganden och bedömningar skulle kunna
perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas
innebära risk för justeringar i redovisade värde avseende till-
således som förutbetalda intäkter.
gångar och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av
förutsättningar kan ge en väsentlig påverkan av koncernens
betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som hu-
resultat och finansiella ställning. Värdet av en fastighet kan en-
vudprincip redovisa därav dessa intäkter på tillträdelsedagen
dast med säkerhet fastställas när en försäljningslikvid erhållits.
såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet.
Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet som redovisningsmässigt benämns verkligt värde.
Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
Verkligt värde bestäms utifrån antaganden om framtida kassaflöde och avkastningskrav. De antaganden och bedömningar
Finansiella kostnader
som gjort i detta sammanhang framgår av not 13.
Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och
redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader
Koncernredovisning
för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalnings-
Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget,
strömmar för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de
samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt
avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår
har bestämmande inflytande.
ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.
30
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Inkomstskatter
Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-
Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt
rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.
och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen
förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt
Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Heimstaden är
mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo-
leasetagare. Dessa har betraktats som operationella leasing-
visas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt
avtal och avser främst bilar och kontorsinventarier.
beräknas utifrån gällande skattesats, för närvarande 26,3 %.
Förvaltningsfastigheter
Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att
Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade
generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Heimstadens
resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och
samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastig-
ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av
heter.
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad
Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt
inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala
balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds
redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt
redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatte-
värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträk-
skuld är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära skill-
ningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje
nader och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skatte-
enskild fastighet. För mer detaljer kring värderingsmodell se
fordran representerar en reduktion av framtida skatt som
not 13.
hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga
underskottsavdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av
Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär akti-
samtliga skatteskulder/skattefordringar sker till nominella
veras. Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i
belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som
den period de uppkommer.
är beslutade.
Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas som huvudUppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen
princip på tillträdesdagen då riskerna och de ekonomiska för-
skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på
månerna övergår.
fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på räntederivat.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvär-
Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen av-
de med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för avskriv-
seende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillna-
ningar och eventuella nedskrivningar.
der i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas
mot framtida skattepliktiga överskott.
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier. Avskrivningar görs linjärt över bedömd nyttjandeperiod som normalt
Vid förvärv av bolag görs bedömning om förvärvet avser
uppgår till fem år.
ett förvärv av rörelse eller ett tillgångsförvärv av fastigheter.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt utan
Nedskrivningar av anläggningstillgångar sker när det redovi-
eventuell uppskjuten skatt reducerar istället anskaffanings-
sade värdet överstiger återvinningsvärdet. Individuell prövning
värdet. Samtliga Heimstadens förvärv har bedömts vara till-
sker för varje tillgång vid indikation av nedskrivningsbehov.
gångsförvärv vilket innebär att uppskjuten skatt som fanns
vid förvärvstillfället ej finns upptagen i balansräkningen.
Finansiella instrument
Leasingavtal
räkningen när Heimstaden blir part i ett avtal. En finansiell
Samtliga hyreskontrakt kopplade till Heimstadens förvalt-
tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna reali-
ningsfastigheter har betraktats som operationella leasingavtal,
seras, förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En
se not 3.
finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen
En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balans-
fullgörs eller på annat sätt utsläckts.
31
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde
Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till
motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskost-
nominellt värde.
nader med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktions-
I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar,
kostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter
kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.
beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet.
Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras.
Övriga finansiella skulder
Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till an-
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde
skaffningsvärde. Upplupna räntor redovisas såsom upplupna
via resultaträkningen
kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med
Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skul-
kort löptid redovisas till nominellt värde.
der, dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt
I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörs-
valt att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option).
skulder samt övriga finansiella skulder.
Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål
om de inte är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar
Segmentredovisning
och skulder i denna kategori värderas till verkligt värde med
Heimstaden organiserar och styr sin verksamhet utifrån geo-
värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Heimstaden
grafiska områden. Dessa geografiska områden utgör grunden
har inte klassificerat några finansiella tillgångar eller skulder
för definitionen av segment.
enligt Fair Value Option. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av derivat redovisas till verkligt värde via
Kassaflödesanalyser
resultaträkningen.
Kassaflödesanalyserna har upprättats enligt indirekt metod.
I denna kategori redovisas räntederivat.
Nya redovisningsprinciper
Förändringar och förtydliganden av befintliga standarder
Räntederivat
har gjorts och har trätt i kraft 2011. Inga av dessa mindre
Räntederivat redovisas i balansräkningen vid kontraktsdagen
förändringar och förtydligande har haft någon påverkan på
och värderas till verkligt värde. Heimstaden använder derivat
Heimstadens redovisning.
för att reducera ränteriskerna genom att upplåning till rörlig ränta
växlas till fast ränta, och motsatt, genom ränteswapkontrakt.
Vid tidpunkten för upprättandet av detta års koncernredo-
Koncernen redovisar räntederivaten som finansiella instrument
visning har standarder publicerats som inte trätt i kraft, IFRS
värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Löpande
9-13. Den standard som bedöms kunna ha en framtida på-
betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period
verkan av Heimstadens finansiella rapporter är IFRS 9, Finan-
de avser. Verkligt värde fastställs genom användande av
siella instrument. IFRS 9 ersätter de delar i IAS 39 som är rela-
allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på
terade till klassificering och värdering av finansiella instrument.
marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löp-
Ikraftträdandet är dock skjutet till det räkenskapsår som på-
tiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt vär-
börjas den 1 januari 2015 och standarden är ännu inte antagen
deringsnivå 2, IFRS 7 punkt 27A.
av EU.
Lånefordringar och kundfordringar
Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas
som fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter
individuell värdering upptagits till de belopp som de beräknas
inflyta. Detta innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde
reducerat med eventuella osäkra fordringar.
32
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 2 Segmentredovisning
Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Heimstaden har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena
Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster
samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Heimstaden har som affärsidé att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Fastighetsinnehavet består i all väsentlighet av bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats.
Öresunds- Stockholm/ Småland/
regionen Mälardalen Blekinge
tkr
Koncernen Öresunds- Stockholm/ Småland/
totalt
regionen Mälardalen Blekinge
2011
Koncernen
totalt
2010
Resultaträkning
Hyresintäkter
351 442
229 744
192 342
773 528
346 066
223 499
186 140
755 705
Driftkostnader
-177 902
-104 919
-98 555
-381 376
-178 586
-111 194
-102 025
-391 805
Driftnetto
173 540
124 825
93 787
392 152
157 480
122 305
84 115
363 900
Central administration ofördelat
–
–
–
-25 754
–
–
–
-22 966
Övriga intäkter och kostnader ofördelat
–
–
–
20 599
–
–
–
21 573
Finansnetto ofördelat
–
–
–
-332 646
–
–
–
-329 408
Förvaltningsresultat
173 540
124 825
93 787
54 477
157 480
122 305
84 115
33 099
39 265
63 434
42 856
145 555
424 155
260 767
55 968
740 890
–
–
–
-226 623
–
–
–
141 851
212 805
188 259
136 643
-26 591
581 635
383 072
140 083
915 840
5 552 819
3 085 200
2 098 500
10 736 519
5 515 969
3 045 900
1 897 100
10 458 969
–
–
–
428 737
–
–
–
429 866
5 552 819
3 085 200
2 098 500 11 165 256
5 515 969
3 045 900
1 897 100
10 888 835
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Värdeförändring derivat ofördelat
Resultat före skatt
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Ofördelade tillgångar
Summa tillgångar
Eget kapital
Skulder till kreditinstitut
Övriga ofördelade skulder
Summa skulder och eget kapital
Investeringar i förvaltningsfastigheter
–
–
–
3 026 667
–
–
–
2 906 177
3 196 129
1 919 482
1 529 882
6 645 493
3 422 045
1 866 816
1 410 761
6 699 622
–
1 493 096
–
–
–
1 283 036
1 529 882 11 165 256
3 422 045
1 866 816
1 410 761
10 888 835
12 894
9 621
3 616
26 131
–
–
3 196 129
1 919 482
25 962
6 742
5 456
Not 3 Hyresintäkter
38 161
Not 4 Driftkostnader
tkr
Bostäder
Lokaler
Garage och p-plats
2011
2010
684 787
662 291
79 273
84 315
9 468
9 099
773 528
755 705
I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel,
renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, ekonomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.
Driftkostnader, tkr
Drift
Hyreskontraktens löptider
Bedömt
Antal kontraktskontrakt värde 2012
Andel av
värdet
243 681
258 363
77 392
72 984
Fastighetsskatt
18 186
16 487
524
569
40 405
41 864
2012
251
26 387
3%
Fastighetsadministration
2013
128
19 804
2%
Avskrivningar
2014
121
20 661
3%
2015
43
7 675
1%
2016-
18
5 125
1%
Summa lokaler
561
79 652
10 %
Vakanta lokaler
190
7 815
1%
11 818
721 586
3 974
14 433
Driftkostnader kr/kvm
Drift
Garage och p-plats
Total
2010
Underhåll
Tomträttsavgäld
Bostäder
2011
1 188
1 538
381 376
391 805
2011
2010
299
313
Underhåll
95
88
88 %
Fastighetsskatt
22
20
11 525
1%
Tomträttsavgäld
1
1
820 578
100 %
50
51
Fastighetsadministration
Avskrivningar
Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till
5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingås normalt i tillsvidareform med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.
33
1
2
468
475
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 5 Central administration
Not 7 Övriga rörelseintäkter
Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå
som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för
central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan:
tkr
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Övriga uppdrag
2011
tkr
964
12
81
–
–
200
157
1 436
1 202
11 626
7 553
Externa förvaltningsuppdrag
3 094
2 540
Övriga intäkter
6 005
6 159
20 725
16 252
tkr
2011
2010
Ränteintäkter moderbolag
3 386
5 188
Ränteintäkter övriga
1 951
972
Summa övriga rörelseintäkter
Not 8 Finansiella intäkter
Not 6 Personal
2011
2010
Vinst vid avyttring av bostadsrättsandelar
2010
1 224
2011
2010
Räntebidrag
356
713
5 693
6 873
2011
2010
Medelantal anställda
Medelantal anställda
varav kvinnor
125
131
40
45
Not 9 Finansiella kostnader
Löner, ersättningar m m.
tkr
Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått
med följande belopp:
Styrelse
Räntekostnader
–
–
Grundlön
1 430
1 205
Förmåner
54
70
338 339
336 281
338 339
336 281
VD
Rörlig lön
–
–
377
383
1 861
1 658
Grundlön
5 214
5 846
Förmåner
371
340
Rörlig lön
–
–
Pensionskostnader
Not 10 Värdeförändring förvaltningsfastigheter
tkr
Övriga ledande befattningshavare:
Pensionskostnader
940
1 229
6 525
7 415
Förmåner
35 767
37 267
Pensionskostnader
Sociala kostnader
168
178
2 809
2 393
38 744
39 838
12 991
14 641
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
Styrelseledamöter
3
3
varav kvinnor
–
–
VD och ledande befattningshavare
6
8
varav kvinnor
2
2
2010
Försäljningsintäkt
186 483
958 829
Redovisat värde sålda fastigheter
-188 478
-951 863
Orealiserad värdeförändring pga förändring
av avkastningskrav
-214 752
476 701
Orealiserad värdeförändring pga förändring
av driftnetto
362 302
257 223
145 555
740 890
Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen i större orter och i övriga
orter varit i princip oförändrat. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning
varit något sjunkande. På marknader där den mest trolige köparen är en
bostadsrättförening har avkastningskravet därför varit något stigande.
Intresset och efterfrågan från bostadsföreningar, institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto.
Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens
portfölj har under 2011 legat oförändrade.
Övriga anställda:
Löner
2011
Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämman utgått med 0 (0). Till VD
har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med 1 484 (1 275).
Ingen rörlig ersättning har utgått (0). Mellan bolaget och VD gäller en
ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets
sida erhålls avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. För ledande
befattningshavare och övrig personal finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan.
34
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
en evighetskapitalisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller tio. Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten.
Följande antaganden har generellt används:
- Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntat inflationstakt
dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt
kontrakt, och
- Diskonteringsräntan och avkastningskrav baserade på analyser av
genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende
risknivå och fastighetens marknadsposition.
Not 11 Värdeförändring räntederivat
tkr
Orealiserad värdeförändring
2011
2010
226 632
141 851
226 632
141 851
Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar.
Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som
orealiserad värdeförändring.
Antagande om avkastningskrav
Vid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika
geografiska segmenten.
Not 12 Skatt
Segment
tkr
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Redovisat resultat före skatt
Skatt enligt gällande skattesats
2011
2010
-74
-1 096
31 118
-195 968
31 044
-197 064
-26 717
915 840
7 027
-240 866
-96
-61
Ej skattepliktiga intäkter
Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar
Skatt på andel i resultat från intressebolag
12
1
24 134
42 463
-33
1 399
31 044
-197 064
Ingående balans
10 424 168
Investeringar
318 478
252 740
Försäljningar
-188 478
-951 863
147 550
733 924
10 736 519
10 458 969
Orealiserad värdeförändring
Utgående balans
Öresundsregionen
4,1
52
5 553
Stockholm/Mälardalen
4,8
28
3 085
Småland/Blekinge
6,0
20
2 099
100
10 737
Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr
2011-12-31 2010-12-31
10 458 969
Fastighetsvärde, mkr
Känslighetsanalys
Marknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs.
Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer
baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt
en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt
antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan.
Not 13 Förvaltningsfastigheter
tkr
Andel,
%
Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 4,7 %.
Skatteffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader
Avkastningskrav, %
0,75 procentenheter lägre avkastningskrav
12 781
0,50 procentenheter lägre avkastningskrav
12 018
0,25 procentenheter lägre avkastningskrav
11 341
Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen
10 737
0,25 procentenheter högre avkastningskrav
10 193
0,50 procentenheter högre avkastningskrav
9 702
0,75 procentenheter högre avkastningskrav
9 257
En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter på verkar
således fastigheternas värde med cirka 600 mkr.
Sålda fastigheter under 2011 har sålts till ett värde som i genomsnitt
översteg värderingen 2010-12-31 med 2,8 %.
Marknadsvärde definieras som:
”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige
köparen är berdda att genomföra en transaktion efter att fastigheter
under rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armlängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms
vara den mest trolige köparen tas detta med i bedömningen”
Gröna Lund, Landskrona
Värderingsmetodik
Heimstadens fastighetetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern värdering med bokslutsdagen som värdetidpunkt. Värderingen är
således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern oberoende värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet
korrigeras internt kvartalsvis för faktiska driftnettoförändring samt för
bedömda förändringar av marknadens avkastningskrav.
Kvartalsmässig bedömning av förändring av marknadens avkastningskrav sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut.
Värderingsmodell
Värderingen görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras på respektive fastighets bedömda driftnetto. Som komplement till
detta används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassaflödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande fem till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av
35
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 14 Materiella anläggningstillgångar
Not 19 Bostadsrättsandelar
tkr
tkr
2011-12-31 2010-12-31
2011-12-31 2010-12-31
Ingående balans
14 484
29 699
Ingående anskaffningsvärde
8 263
10 919
Årets förvärv
22 018
35 694
Årets försäljning/utrangering
-54
-3 117
Årets försäljning
-26 807
-50 909
3 070
461
9 695
14 484
Utgående anskaffningsvärde
11 279
8 263
Ingående avskrivningar
-5 770
-7 343
Inventarier
Årets investeringar
Årets försäljning/utrangering
Utgående balans
Bostadsrättsförening/Org.nr/Antal borätter
Redovisat värde
18
3 111
Årets avskrivningar
-1 525
-1 538
Bostadsrättföreningen Rovan 8, 769620-9910, 1 st
1 073
Utgående avskrivningar
-7 277
-5 770
Bostadsrättföreningen Strålgatan, 769619-6208, 3 st
7 237
4 002
2 493
Utgående balans
Bostadsrättföreningen Kornetten 22, 769610-6223, 1 st
367
Bostadsrättföreningen Almen 1-5, 769612-5116, 1 st
1 018
9 695
Not 15 Andelar i intressebolag
tkr
Not 20 Kundfordringar
2011-12-31 2010-12-31
Ingående balans
Resultatandel
Utgående balans
9 429
4 108
-126
5 321
9 303
9 429
Kundfordringar uppgår per 2011-12-31 till 6 892 tkr (7 481). Heimstaden
bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för
att betalning inte kommer att erhållas hanteras som konstaterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust.
Per 2011-12-31 uppgår förfallna fordringar till 5 851 tkr (4 836).
Posten avser 40% av andelarna i HKS Fastighets AB, 556784-6794.
Andelarna redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Not 21 Övriga fordringar
Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav
tkr
Posten avser 100 andelar i Kalmarsund Vind Ekonomisk Förening
org.nr 769613-9661
Fordran avseende fastighetsaffärer
2011-12-31 2010-12-31
–
172 717
Övriga fordringar
424
713
Utgående balans
424
173 430
Not 17 Fordringar hos moderbolag
tkr
2011-12-31 2010-12-31
Ingående balans
68 193
Lämnade lån
21 051
119 220
–
-592 403
Beslutad utdelning
Aktieägartillskott
Utgående balans
116 163
205 407
Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
tkr
541 376
–
68 193
2011-12-31 2010-12-31
Förutbetald försäkringspremie
1 177
Förutbetalda räntekostnader
3 705
1 248
5 976
Övriga poster
7 867
9 180
12 749
16 404
Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7%.
Not 23 Eget kapital
Not 18 Andra långfristiga fordringar
tkr
Ingående balans
Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Rapport
över förändring i eget kapital, vilken följer närmast efter Rapport över
finansiell ställning.
2011-12-31 2010-12-31
13 645
28 861
Lämnade lån
7 780
15 889
Avbetalning
-3 547
-31 105
Redovisat värde vid periodens slut
17 878
13 645
Posten avser lämnade lån till bostadsrättsföreningar (9 mkr), intressebolag (2,5 mkr) samt lämnade lån vid fastighetsaffärer (6,5 mkr). Samtliga fordringar förfaller inom 5 år.
36
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 24 Räntebärande skulder
tkr
2011-12-31 2010-12-31
Låneförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen
inom 2-5 år efter balansdagen
Senare än 5 år efter balansdagen
516 115
1 015 565
5 494 066
5 004 600
635 312
679 457
6 645 493
6 699 622
tkr
2011
2010
Lånebelopp
Snittränta,
% inkl marginal 1)
Lånebelopp
Snittränta,
% inkl marginal 2)
1 351 936
5,9 %
573 114
4,3 %
inom 2-5 år efter balansdagen
2 515 000
4,5 %
3 166 508
4,9 %
Senare än 5 år efter balansdagen
2 778 557
4,8 %
2 960 000
5,3 %
6 645 493
4,9 %
6 699 622
5,0 %
Ränteförfall, år*
Inom 1 år efter balansdagen
* inkluderar finansiella derivatinstrument
FINANSIELL RISKHANTERING
Finansiella riskfaktorer
Heimstadenkoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledning och anställda arbetar aktivt med att kvantifi era och styra dessa
risker. Praktiskt hanteras all riskhantering av fi nansavdelningen i enlighet med den övergripande fi nanspolicy som framtagits. Riskhantering avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten.
De övergripande målen i fi nanspolicyn sammanfattas enligt nedan:
•Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom diversifi erad upplåning i kapitalmarknad eller hos starka motparter i bank och fi nanssektorn.
•Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd
över tiden.
•Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl
spridd över tiden.
Ränterisker:
Koncernens genomsnittliga räntebindning skall ligga inom intervallet
24-72 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa räntekostnad på de underliggande lånen. Den genomsnittliga
räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument, var 3,9 år vid bokslutsdagen. En momentan ökning av
basräntan (Stibor 3 månader och Stibor 1 vecka) med 1% påverkar
Heimstadens kassafl öde negativt med 4,6 mkr. För beskrivning av
lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan.
KREDITRISK
Heimstadens kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt reversfordringar. Hyror för lokaler och bostäder erlägges i förskott,
varför kreditrisken avseende hyresfordringar är liten och begränsad
till mindre belopp.
MARKNADSRISK
Valutarisk:
Heimstaden utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att
inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.
LIKVIDITETSRISKER
Heimstaden har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt
med ett internt utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet.
Prisrisk:
Marknadsnoterade fi nansiella tillgångar kan användas för likviditetshantering varmed prisrisken är låg (kort löptid). Längre löptid på
marknadsnoterade tillgångar fi nns i dagsläget inte. En del av Heimstadenkoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till
noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n. 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärsplan på fi nansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom möjligheten att
överföra lånet till annat ändamål (fi nansiering av annan tillgång).
Refi nansieringsrisk
Heimstaden arbetar aktivt med att utveckla relationerna till koncernens långivare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och
internationella stabila långivare. Heimstaden AB är numera publikt
och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refi nansieringsrisken skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl
spridda kapitalbindningstider samt genom att diversifi era lånevolymen jämnt över ett större antal långivare.
Not 25 Räntederivat
tkr
2011
2010
Nominellt belopp
Snittränta, %
Nominellt belopp
Snittränta, %
348 288
6,80 %
-299 456
0,71 %
2 515 000
4,38 %
2 718 400
4,36 %
2 778 557
4,64 %
2 960 000
4,69 %
5 641 845
4,66 %
5 378 944
4,82 %
Ränteförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen
inom 2-5 år efter balansdagen
Senare än 5 år efter balansdagen
37
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 26 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå
tkr
Låne- och
kundfordringar
2011-12-31
2010-12-31
Tillgångar värderade till verkligt
Låne- och
värde via resultaträkningen kundfordringar
Tillgångar värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Redovisat värde
Värderingsnivå
Redovisat värde
Värderingsnivå
Tillgångar i balansräkningen
Finansiella anläggningstillgångar
Kundfordringar
Övriga finansiella fordringar
Likvida medel
223 785
–
82 338
6 892
–
7 481
–
–
–
–
172 717
–
161 887
–
123 807
–
392 564
–
386 343
–
Övriga
finansiella
skulder
Skulder värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Redovisat värde
Övriga
finansiella
skulder
Värderingsnivå
Skulder värderade till verkligt
värde via resultaträkningen
Redovisat värde
Värderingsnivå
2
Skulder i balansräkningen
Räntederivat
Långfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Leverantörsskulder
–
617 530
–
390 907
6 129 378
–
2
5 684 057
–
516 115
–
1 015 565
–
35 442
–
28 726
–
6 680 935
617 530
6 728 348
390 907
Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper.
Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27A.
Vitsippan, Katrineholm
38
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 27 Uppskjuten skatteskuld
tkr
Not 29 Ställda säkerheter
2011
Underlag
Skatt
26,3% Underlag
2010
Skatt
26,3%
Uppskjuten skattefordran
Vid årets ingång
-292 531
Sålda underskott
Årets förändring
Vid årets utgång
-76 936
-249 585
–
–
216
57
-35 336
-9 293
-43 162
-11 352
-327 867
-86 229
-292 531
-76 936
Fastigheter
Årets avskrivningar
Årets värdeförändring
3 338 078
877 915
2 733 597
69 140
18 184
69 811
18 360
145 555
38 281
733 924
193 022
-18 025
Årets återläggning
p g a försäljning
-68 535
Vid årets utgång
3 484 238
718 936
-199 254
-52 405
916 355 3 338 078
877 913
-140 115
Räntederivat
Vid årets ingång
-390 907
-102 809
-532 758
Årets förändring
-226 623
-59 602
141 851
37 307
Vid årets utgång
-617 530
-162 410
-390 907
-102 808
Vid årets ingång
1 395
367
1 095
288
Årets förändring
-947
-249
300
79
448
118
1 395
367
2011-12-31 2010-12-31
Fastighetsinteckningar
7 176 450
Pantsatta aktier i dotterbolag
2 564 522
2 346 647
9 740 972
9 445 574
-65 641
Uppskjuten skatteskuld
Vid årets ingång
tkr
7 098 927
Not 30 Ansvarsförbindelse
Heimstaden har en pågående skattetvist med Skatteverket avseende
fastställande av skattemässiga underskott i ett bolag inom koncernen.
Skatteverket har beslutat att inte godta Heimstadens yrkanden och
därav justerat det skattemässiga underskottet med 1 325 mkr. Det föreligger dock fortfarande ett skattemässigt underskott i det aktuella bolaget varför beslutet ej har någon beloppsmässig konsekvens. Däremot har Skatteverket beslutat att påföra ett skattetillägg om 8 mkr.
Heimstaden menar bestämt att man har rätt i sak och har därav överklagat beskattningsbeslutet. Detta gäller även beslutet om skattetillägg.
Då man bedömer det som sannolikt att vinna framgång i ärendet har
ingen reservering skett av skattetillägget. Slutligt avgörande förväntas
erhållas tidigast inom några år. Heimstaden har inte beaktat det tvistiga skattemässiga underskottet i sina räkenskaper vid fastställande
av uppskjuten skatt.
Obeskattade reserver
Vid årets utgång
Netto uppskjuten skatt
Vid årets ingång
2 656 035
Årets förändring
-116 746
Vid årets utgång
2 539 289
698 537 1 952 349
513 468
-30 704
703 686
185 068
667 833 2 656 035
698 536
Not 31 Närstående
Närståenderelationer
Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS
som innehar 100 % av rösterna i moderbolaget Heimstaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolet bestämmande infl ytande över dotterbolag enligt not 9 i moderbolagets balansräkning.
Av koncernens underskott på 1,6 miljarder är 1,3 miljarder ej fastställda
av Skatteverket. Vid beräkning av uppskjuten skatteskuld beaktas endast
underskott faställda av Skatteverket.
Sammanställning över närståenderelationer
Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets
utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av av Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 månader plus marginal om 0,7 %.
Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Heimstaden AB’s nettoskulder till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr).
tkr
Personalkostnader
2011-12-31 2010-12-31
7 927
8 374
Upplupen ränta
58 123
55 472
Förutbetald hyra
61 850
49 647
Övriga poster
22 857
30 921
150 757
144 414
Utöver ovanstående närståenderalationer äger Heimstaden AB 40 %
av HKS Fastighets AB. Under räkenskapsåret har HKS Fastighets AB
köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av koncernen upgående
till 0,9 mkr (1,2 mkr). Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5
mkr) till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %.
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöteter samt bolag ägda av dessa kontrollerar
100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga
befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal
som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avgångsvederlag, se not 6.
Not 32 Händelser efter balansdagen
De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 2/4-2012.
39
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2011
2010
Övriga rörelseintäkter
2
1 920
1 956
Central administration
3,4
-25 418
-22 968
-23 498
-21 012
Rörelseresultat
Avskrivningar
5
Resultat före finansiellt netto
Nedskrivning av andelar i koncernföretag
-337
-9
-23 835
-21 021
-1 800
-200
Ränteintäkter och liknande resultatposter
6
4 560
5 560
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-20 372
-23 479
Finansnetto
-17 612
-18 119
Resultat före skatt
-41 447
-39 140
Årets resultat
-41 447
-39 140
40
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
8
1 446
234
1 446
234
2 327 541
2 329 604
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag
9
Andelar i intressebolag
10
4 000
4 000
Fordringar hos moderbolag
11
205 407
68 193
Fordringar hos intressebolag
Summa anläggningstillgångar
2 500
2 500
2 539 448
2 404 297
2 540 894
2 404 531
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos dotterbolag
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
41
293
1 280
636 733
761 926
814
1 012
637 840
764 218
22 854
24 092
660 694
788 310
3 201 588
3 192 841
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2011-12-31
2010-12-31
66 020
66 020
Balanserad vinst
587 664
480 941
Årets resultat
-41 447
-39 140
546 217
441 801
612 237
507 821
335 997
330 051
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
12
Aktiekapital
Fritt eget kapital
Summa eget kapital
Kortfristiga skulder
Skuld koncernkonto
13
Leverantörsskulder
Skulder till dotterbolag
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
14
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 243
706
2 236 350
2 346 484
3 869
868
11 892
6 911
2 589 351
2 685 020
3 201 588
3 192 841
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
15
16
1 835 775
2 041 959
1 835 775
1 438 673
Aktiekapital
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
66 020
1 038 948
1 104 968
34 395
34 395
Årets resultat
-592 402
-592 402
Årets resultat
-39 140
-39 140
441 801
507 821
29 700
29 700
Aktieägartillskott
116 163
116 163
Årets resultat
-41 447
-41 447
546 217
612 237
Moderbolagets förändring eget kapital
Belopp i tkr
Eget kapital 2009-12-31
Erhållna koncernbidrag
Eget kapital 2010-12-31
66 020
Erhållna koncernbidrag
Eget kapital 2011-12-31
66 020
42
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2011
2010
-41 447
-39 140
2 137
–
–
–
-39 310
-39 140
Förändring av kortfristiga fordringar
1 185
-1 242
Förändring av kortfristiga skulder
8 520
-1 173
-29 605
-41 555
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsekapital
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag
-100
-200
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
-1 549
-213
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-1 649
-413
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning
Lämnade lån till moderbolaget
Erhållna lån från dotterbolag
Förändring koncernkonto
–
-14 528
-21 051
-68 193
45 122
90 890
5 945
73 871
–
-22 730
30 016
59 310
Årets kassaflöde
-1 238
17 342
Likvida medel vid årets början
24 092
6 750
Likvida medel vid årets slut
22 854
24 092
15 849
23 019
1 174
372
Amortering av låneskulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till
Erhållen ränta uppgår till
43
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Noter – Moderbolaget
MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
Lånekostnader
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer
Lånekostnader, ränte- och transaktionskostnader, redovisas
med Årsredovisningslagen.
som kostnad i den period de uppkommer oavsett hur de upplånade medlen har använts.
Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år.
Finansiella instrument
Avtal om räntederivat ingås i syfte att minska ränterisken i lån
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff-
med rörlig ränta. Enligt Årsredovisningslagen kan ett bolag re-
ningsvärden om inget annat anges nedan.
dovisa vissa finansiella instrument till verkligt värde. Ett sådant
finansiellt instrument är räntederivat. Heimstaden redovisar i
Fordringar och skulder i utländsk valuta har tagits upp till ba-
de enskilda juridiska personerna inte räntederivaten till verkligt
lansdagens kurs. Om fordringar och skulder valutasäkrats
värde. Moderbolagets räntederivat har per 2011-12-31 ett ne-
sker värdering på balansdagen till det säkrade beloppets värde.
gativt värde om 104 450 tkr vilket således ej är intaget i balansräkningen.
Intressebolag
Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotter-
Materiella anläggningstillgångar
bolag, men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings-
20 procent av rösterna. Intressebolag redovisas till anskaff-
värde med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för
ningsvärden.
avskrivningar och nedskrivningar.
Kassaflödesanalys
Fordringar
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det re-
Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas
dovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som med-
inflyta.
för in- eller utbetalningar.
Koncernkonto
Leasingavtal
I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkon-
Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasing-
to i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder
avtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs i resultat-
på koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig
räkningen linjärt över leasingperioden.
skuld. I föregående års åreredovisning redovisades tillgodohavande respektive skulder på koncernkonto som koncern-
Avskrivningar
mellanhavande. I syfte att erhålla jämförbarhet mellan de olika
Avskrivningar enligt plan baseras på anskaffningsvärden och
räkenskapsåren har jämförelseåret justerats.
beräknad livslängd för olika typer av tillgångar. Avskrivningar
på under året anskaffade tillgångar beräknas från anskaffnings-
Skatt
tidpunkten och avskrivningar görs linjärt över nyttjande-
Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt
perioden. Följande avskrivningsperioder tillämpas:
och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen
Inventarier
5 år
förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt
mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo-
Nedskrivningar
visas direkt mot eget kapital.
Eventuellt nedskrivningsbehov avseende tillgångarna prövas
vid varje bokslutstillfälle. Om det finns en indikation på något
Koncernuppgifter
nedskrivningsbehov görs en beräkning av tillgångens åter-
Företaget är helägt dotterbolag till Fredensborg AS,
vinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av
org nr 943582815 med säte i Norge, vilken upprättar koncern-
nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning
redovisning för den största koncernen.
görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet.
Det utländska moderbolagets koncernredovisning finns att
tillgå hos Fredensborg AS, Møllerveien 4, 0180 Oslo, Norge,
e-post: [email protected]
44
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen
Not 5 Avskrivningar
tkr
Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga
koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Inventarier
2011
2010
337
9
337
9
Not 3 Central administration
Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå
som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för
central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan:
tkr
Revisionsuppdrag
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Övriga uppdrag
2011
Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter
2010
1 224
964
12
81
–
–
200
157
1 436
1 202
tkr
2011
2010
Ränteintäkter moderbolag
3 386
5 188
Övriga ränteintäkter
1 174
372
4 560
5 560
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
tkr
Räntekostnader
Not 4 Personalkostnader
Finansieringskostnader
2011
2010
–
–
1 430
1 205
2011
2010
20 372
23 191
–
288
20 372
23 479
Löner, ersättningar m m
Löner och ersättningar m m
Styrelse
Not 8 Inventarier
tkr
2011-12-31 2010-12-31
VD
Löner och ersättningar
Pensionskostnader
Ingående anskaffningsvärde
243
30
Årets investeringar
1 549
213
1 792
243
-9
–
377
383
1 807
1 588
Utgående anskaffningsvärde
7 079
7 610
Ingående avskrivningar
Övriga anställda:
Löner och ersättningar
Pensionskostnader
Sociala kostnader
940
1 086
Årets avskrivningar
-337
-9
8 019
8 696
Utgående avskrivningar
-346
-9
2 803
3 277
1 446
234
Bokfört värde vid årets slut
Se koncernens not 6 för uppgifter om ersättningar, pensioner och
avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare.
Medelantal anställda
Medelantalet anställda
Varav kvinnor
13
15
6
7
45
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 9 Andelar i koncernbolag
tkr
Ingående anskaffningsvärde
2011
2010
2 329 604
2 329 404
Årets förvärv
100
200
Årets förvärv
-2 164
–
2 327 540
2 329 604
Andel i %
Bokfört värde
1 790
Utgående anskaffningsvärde
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag
Antal andelar
Dotterbolag
Org.nr
Säte
Heimstaden Exploatering AB
556485-9014
Malmö
1 000
100
Heimstaden i Klippan AB
556660-9342
Malmö
1 000
100
100
Lera Fastighets AB
556788-6600
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden i Skåne AB
556694-5753
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Fastighets AB
556564-7913
Malmö
100 000
100
1 835 475
Heimstaden i Mälardalen AB
556728-7577
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Vetlanda AB
556734-0129
Malmö
10 000
100
1 000
Heimstaden Holding 2 AB
556723-7812
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Öresund AB
556720-9100
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Bostadsfinansiering AB
556618-3256
Malmö
20 000
100
3 131
Heimstaden Högaborg AB
556749-2052
Malmö
1 000
100
141 022
Heimstaden Förvaltnings AB
556615-4497
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Fyren AB
556272-9847
Malmö
1 000
100
344 222
Heimstaden Paula AB
556788-1205
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Lägenheter AB
556813-0321
Malmö
1 000
100
100
2 327 540
Not 10 Andelar i intressebolag
tkr
Not 11 Fordringar hos moderbolag
2011-12-31 2010-12-31
tkr
2011-12-31
2010-12-31
Ingående anskaffningsvärde
4 000
4 000
Ingående balans
68 193
541 376
Utgående anskaffningsvärde
4 000
4 000
Lämnade lån
21 051
119 220
–
-592 403
Beslutad utdelning
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i intressebolag
Aktieägartillskott
116 163
–
Intressebolag
Utgående balans
205 407
68 193
Aktiekapital
Fritt eget kapital
66 020
441 801
Org.nr
HKS Fastighets AB 556784-6794
Säte
Malmö
Uppgifter om eget kapital och resultat
HKS Fastighets AB
Antal
andelar
Andel
i%
Bokfört
värde
40 000
40
4 000
Eget kapital
Resultat
23 256
-314
Not 12 Eget Kapital
tkr
Redovisade uppgifter avseende eget kapital och resultat avser HKS
Fastighets AB koncernen.
Vid årets början
Erhållna koncernbidrag
29 700
Erhållna aktieägartillskott
116 163
Årets resultat
Vid årets slut
Antal aktier
Kvotvärde kr
46
-41 447
66 020
660 200
100
546 217
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Not 13 Skuld koncernkonto
Not 17 Närstående
Närståenderelationer
Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS
som innehar 100% av rösterna i moderbolaget Heimtaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9.
Beloppet består av negativt saldo på bankkonto som är kopplat till
Heimstaden AB’s koncernkonto.
Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
tkr
2011-12-31 2010-12-31
Personalkostnader
2 382
2 236
Upplupen ränta
8 203
3 680
Övriga poster
1 307
995
11 892
6 911
Sammanställning över närståenderelationer
Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av
Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7 %.
Heimstaden AB’s nettoskuld till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets
utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr).
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Heimstaden AB 40 % av
HKS Fastighets AB. Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr)
till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %.
Not 15 Ställda säkerheter
tkr
Pantsatta aktier i dotterbolag
2011-12-31 2010-12-31
1 835 675
1 835 775
1 835 775
1 835 775
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar
100 % av rösterna i Heimstaden AB.
Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra
ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal om avgångsverderlag, se not 4.
Not 16 Ansvarsförbindelser
tkr
Borgensförbindelser till förmån
för koncernbolag
2011-12-31 2010-12-31
2 041 959
1 438 673
2 041 959
1 438 673
Posse, Karlskrona
47
INNEHÅLL
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och
ger en rättvisande bild över koncernen och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen
av koncernen och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Malmö den 2 april 2012
Patrik Hall
Ivar Tollefsen
Verkställande direktör
Ordförande
Magnus Nordholm
Styrelseledamot
Min revisionsberättelse har lämnats den 2 april 2012
Patrik Andersson
Auktoriserad revisor
48
INNEHÅLL
R E V I S I O N S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Heimstaden AB (publ). Org.nr. 556670-0455
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen
för Heimstaden AB (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning
och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta
dokument på sidorna 12-48.
enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen
är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport
över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger
en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder,
såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för
den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Heimstaden AB (publ) för år
2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå
rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen
inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i
de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag
utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i
bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.
Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess
finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden
Malmö den 2 april 2012
Patrik Andersson
Auktoriserad revisor
49
INNEHÅLL
Definitioner
Ledningsgruppen
Belåningsgrad
Pontus Rode (Förvaltningschef)
Räntebärande skulder i förhållande till bedömt
Anna Pegel (Personalchef)
marknadsvärde.
Philip Mellberg (Koncernekonomichef)
Maria Petersson (Ekonomichef)
Soliditet
Patrik Hall (VD)
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen
Magnus Nordholm (CFO)
vid periodens utgång.
Fredrik Årman (Transaktionschef)
Driftnetto
Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader.
Räntabilitet före skatt
Resultat före skatt i förhållande till summa eget kapital
före årets resultat.
Heimstaden, Malmö
50
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Fastighet
Antal
p-plats/
gararge
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Adress
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
29
2 502
477
2 979
49
2 930
0
2 930
Helsingborg
Öresund
Spindeln 7
Apotekareg 16-22, Eneborgsplatsen 4,6
1945
41
Öresund
Häxan 3
Fredagsgatan 14-16
2007
46
12
Öresund
Amerika Norra 50
Hantverkaregatan 24-26
1984
33
2
2 183
30
2 213
Öresund
Eneborg 10
Övre Eneborgsvägen 24
1981
14
2
942
71
1 013
Öresund
Eneborg 11
Övre Eneborgsvägen 26
1982
14
Öresund
Eneborg 7
Övre Eneborgsv 28, Bjäreg 8-10, Övre Holländareg 35
1980
26
Öresund
Fjärilen 12
Södra Stenbocksgatan 100
1983
14
Öresund
Fjärilen 13
Södra Stenbocksgatan 102
1984
13
Öresund
Fjärilen 14
Södra Stenbocksgatan 104 A,B
1984
22
1
Öresund
Fjärilen 16
Visitörsgatan 3
1991
16
Öresund
Fjärilen 19
Wieselgrensgatan 22, 24
1982
14
Öresund
Fjärilen 9
Wieselgrensgatan 26
1982
8
Öresund
Malen 41
Sadelmakareg 7 A-B, Övre Eneborsg 36 A-B
2000
48
2
Öresund
Myran 8
Magistergatan 1, Gasverksgatan 48
1982
19
3
Öresund
Norge 10
Nedre Holländaregatan 4-6
1985
30
3
Öresund
Nunnan 2
Södra Stenbocksgatan 108
1984
15
1
Öresund
Nunnan 3
Södra Stenbocksgatan 110
1983
15
Öresund
Nunnan 5
Visitörsgatan 13
1984
13
2
Öresund
Nunnan 6
Visitörsgatan 11
1985
13
2
Öresund
Nunnan 7
Visitörsgatan 9
1984
13
Öresund
Nunnan 8
Sämskmakaregatan 2 A, B
1984
18
Öresund
Nyckelpigan 2
Bjäregatan 15, Sadelmakaregatan 2 A-B
1978
20
Öresund
Nyckelpigan 26
Sadelmakaregatan 4-14
2002
43
Öresund
Ollonborren 11
Sjöcrongatan 5
1979
11
732
0
732
Öresund
Ollonborren 14
Övre Holländaregatan 34 A-B
1977
18
1 193
0
1 193
Öresund
Ollonborren 9
Bjäregatan 14
1978
11
732
0
732
Öresund
Rovan 13
Södra Stenbocksgatan 83
1985
12
1
2
792
10
802
11
4 359
941
0
941
1 961
461
2 422
2
886
62
948
1
875
29
904
1 273
42
1 315
980
0
980
768
0
768
534
50
584
5
16
2
12
2 167
60
2 227
1 447
121
1 568
1 700
39
1 739
951
48
999
903
0
903
11
925
90
1 015
6
942
96
1 038
1
5
942
54
996
3
8
923
82
1 005
788
0
788
25
2 021
0
2 021
15
Öresund
Rovan 14
Munkavägen 14-28, Skånegatan 13
1977
77
3
4 213
146
Öresund
Carnot 8
Öresundsvägen 25
1978
12
2
693
30
723
Öresund
Nässlan 12
Industrigatan 28
1930/60
19
1
1 311
209
1 520
Öresund
Nässlan 13
Industrig 22-24 / Wienergatan 17
1985
24
11
1 546
Öresund
Summa
Nässlan 4
Ljunggatan 13
1930/85
6
698
62
189
410
42 106
20
2 227
1 546
430
44 333
Hyltebruk
Småland / Blekinge
Nittebo 1:88
Storgatan 24 A & B
1947/1989
7
4
547
339
886
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:159
Löparstigen 1 - 12
1991
38
1
36
3 058
88
3 146
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:233
N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B
1964
83
14
44
4 962
262
5 224
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:234
N Industrigatan 25, 27 A - C
1959
40
12
18
2 387
233
2 620
1949
11
3
680
Småland / Blekinge
Örnabäckshult 1:123
Möllegatan 14
Småland / Blekinge
Örnabäckshult 1:168
Bäckgatan 9
680
Småland / Blekinge
Örnabäckshult 1:181
Bäckgatan 4
1957/1990
11
1
5
735
108
843
Småland / Blekinge
Summa
Örnabäckshult 1:484
Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61
1920-1983
1
191
18
50
1
107
60
12 429
2 671
3 701
2 731
16 130
1957/90
Karlskrona
Småland / Blekinge
Dockan 26
Skomakaregatan 35, 37
Småland / Blekinge
Hogland 22
Ronnebygatan 42
1988
14
1 046
0
1 046
1929/1998
21
16
Småland / Blekinge
Hogland 9
Norra Kungsgatan 9
Småland / Blekinge
Sheldon 33
9
1 595
2 264
3 859
1985
10
1
630
110
740
Ronnebygatan 21 A - C
1929/1980
28
7
2 267
498
2 765
1929/1988
13
4
1 050
1 109
2 159
1987
21
5
1 744
272
2 016
658
10
668
616
807
1 423
Småland / Blekinge
Sheldon 34
Ronnebygatan 19
Småland / Blekinge
Stigbygeln 1
Riksvägen 40 A - C, 42
Småland / Blekinge
Svarta Örn 1
Pukesgatan 12 A - B
1929/1978
12
1
Småland / Blekinge
Trehörningen 1
Köpmansgränd 5, 9, 13, 15, Riksvägen 34 A-C
1965/1986
9
9
1944/1979
12
Småland / Blekinge
Västanfläkten 2
Domarevägen 6 A - B
Småland / Blekinge
Ehnemark 1
Ö Prinsgatan 22
1975
13
2
Småland / Blekinge
Summa
Posse 18
Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992
141
294
4
49
51
12
7
2
94
124
840
0
840
2 035
91
2 126
11 675
24 156
815
5 976
12 490
30 132
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Fastighet
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Adress
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
Katrineholm
Stockholm / Mälardalen Asken 4
Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7
1989
26
3
6
1 815
95
1 910
Stockholm / Mälardalen Aspen 12
Kyrkogatan 6, 8, 10
1968
21
2
6
1 702
119
1 821
Stockholm / Mälardalen Blåsippan 4
Fredsgatan 43
1912-1985
19
7
14
1 118
261
1 379
Stockholm / Mälardalen Blåsippan 8
Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3
1948, 1965
84
2
46
5 778
356
6 134
Stockholm / Mälardalen Dahlian 10
Jägaregatan 13
1938-1979
12
3
10
912
75
987
Stockholm / Mälardalen Dahlian 9
Djulögatan 67
1950
9
3
9
595
583
1 178
Stockholm / Mälardalen Flundran 10
Tegnérvägen 37
Stockholm / Mälardalen Flundran 15
Djulögatan 58
Stockholm / Mälardalen Flundran 9
Tegnérvägen 39
Stockholm / Mälardalen Glasblåsaren 11
Vasavägen 36
Stockholm / Mälardalen Hajen 18
Stockholm / Mälardalen Hästhoven 13
Jungfrugatan 21
Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39,
Jungfrug 8
Stockholm / Mälardalen Ingenjören 21
Ölandsgatan 10
Stockholm / Mälardalen Ingenjören 22
Stockholm / Mälardalen Kamelen 8
Vasavägen 58
Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26,
Linnév 25
Stockholm / Mälardalen Karpen 4
Linnévägen 32
Stockholm / Mälardalen Kontoristen 10
Stockholm / Mälardalen Laxen 3
1946-1982
12
1
11
720
70
790
1966
12
1
12
886
199
1 085
1970
12
924
0
924
1943-1984
8
2
5
304
30
334
1970
50
4
37
3 254
143
3 397
1970
108
9
125
7 135
637
7 772
1944-1982
14
1
17
581
14
595
1945-1982
8
1
9
444
13
457
1983-1986
148
4
46
9 824
79
9 903
1962
20
1
14
1 093
55
1 148
Västgötagatan 27
1957
21
1
22
1 129
38
1 167
Malmgatan 26
1948
12
1
2
939
120
1 059
3 053
Stockholm / Mälardalen Linnean 4
Fredsgatan 44, Vasavägen 9
1955
12
12
2
1 051
2 002
Stockholm / Mälardalen Läraren 16
Västgötagatan 25
1952-1982
14
1
14
1 024
132
1 156
Stockholm / Mälardalen Läraren 17
Västgötagatan 23
1951-1986
22
3
19
1 054
104
1 158
Stockholm / Mälardalen Mörten 10
Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21
Stockholm / Mälardalen Näckrosen 17
Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4
1949,198
35
6
30
2 230
316
2 546
1992
83
16
30
5 935
3 121
9 056
Stockholm / Mälardalen Oxen 9
Vingåkersvägen 6
1950-1986
18
Stockholm / Mälardalen Pilen 10
Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15
1947-1983
20
4
9
1 228
248
1 476
3
10
1 216
170
1 386
Stockholm / Mälardalen Pilen 9
Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2
1947-1983
22
2
15
Stockholm / Mälardalen Rönnen 14
Bondegatan 25
1972
18
1
Stockholm / Mälardalen Siken 5
Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43
1960, 1964
44
1
Stockholm / Mälardalen Sillen 4
Jungfrugatan 28
1939-1983
6
Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 11
Ramsjögatan 4
1988
Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 14
Forssjögatan 5
Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 1
Bergsgatan 11
Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 14
Floragatan 4
Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 2
Fixgatan 4
1 249
117
1 366
1 292
92
1 384
38
2 967
92
3 059
1
14
526
20
546
12
1
12
670
12
682
1985
10
1
3
535
30
565
1980,1987
14
1
9
776
77
853
1990
16
2
15
789
100
889
1947-1986
8
3
7
560
106
666
Stockholm / Mälardalen Vallmon 16
Djulögatan 59
1963
26
22
1 714
0
1 714
Stockholm / Mälardalen Vinrankan 2
Nyängsgatan 5
1949-1950
26
1
8
1 652
75
1 727
Stockholm / Mälardalen Vinrankan 3
1950-1986
31
2
26
1 997
338
2 335
Stockholm / Mälardalen Vitsippan 11
Stensättersgatan 41
Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9,
Malmg 3-7, Fredsg 33-35
1930-1970
362
23
199
23 429
1 838
25 267
Stockholm / Mälardalen Älgen 5
Linnévägen 7
1963
15
9
1 082
0
1 082
Stockholm / Mälardalen Älgen 6
Prinsgatan 15
1952-1980
18
2
7
1 168
104
1 272
Stockholm / Mälardalen Älgen 8
Summa
Prinsgatan 13
1957-1987
18
1446
2
134
12
901
1 185
94 482
160
12 141
1 345
106 623
Klippan
Öresund
Drabanten 7
Torget 10
1946/1985
27
5
2 126
1 061
3 187
Öresund
Drabanten 8
Storgatan 46 / Åbyplan
1950/1990
28
14
1 882
1 985
3 867
1 691
Öresund
Drabanten 9
Storgatan 42,44/ Troggränd
1950/1990
8
13
705
986
Öresund
Hemmet 3
Storgatan 84
1950/1995
10
4
512
15
527
Öresund
Lyran 16
Bruksgatan 11
1950/1995
31
3
1 766
0
1 766
Öresund
Merkurius 12
Alleg 6-8, Åbyg 11-15, Torsg 3
1993
60
4
3 928
28
3 956
Öresund
Oden 17
Odengatan 5
1924/1974
0
3
0
646
646
Öresund
Oden 3
Odengatan 3
1924/1995
3
1
325
70
395
Öresund
Summa
Polstjärnan 2
Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B
1992
18
185
1 251
12 495
0
4 791
1 251
17 286
52
47
18
31
10
59
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
Fastighet
Adress
Öresund
Filaren 23
Vengatan 20
1959
9
Öresund
Gjörloff 4
Ödmanssonsgatan 37
1939/1983
8
1
Öresund
Gröna Lund 1
Stora Norregatan 26
11
4
Öresund
Gröna Lund 17
Stora Norregatan 10
1959/1998
19601965/1993
8
3
675
180
855
Öresund
Gröna Lund 36
Järnvägsgatan 13 - 15 / Östergatan 17
1972
14
7
900
1 363
2 263
Öresund
Grönalund 21-24
St Norreg. 2 / Östergatan 1-3
1929/1990
16
5
1 365
987
2 352
Öresund
Herkules 1
Ödmanssonsgatan 36 A-B
1944/1987
21
1
1 283
25
1 308
Öresund
Herkules 20
Viktoriagatan 4, Viktoriagatan 6
1945
18
3
1 486
225
1 711
Öresund
Herkules 22
Ödmanssonsgatan 38 AB
1946/1985
17
3
1 106
116
1 222
Öresund
Herkules 4
Viktoriagatan 2
1940/1990
12
2
Öresund
Kung Karls Varv 25
Storg. 17,19,21,23 / N Långgatan 12/ Drottningg 17
1929/1982
19
2
Öresund
Kung Karls Varv 26
N Kyrkogränd 4-14 / N Långgatan 10 / Drottningg. 15
Öresund
Landora 8
Gröna Gång 5
Öresund
Linné 7
Öresund
Madrid 19
Landskrona
1990
31
3
1940/1975
4
4
Järnvägsgatan 33
1929
7
Norra Infartsgatan 47-49
1992
22
1953/1986
10
1955
15
1956
18
3
1885/2008
6
4
5
Öresund
Milano 12
Norra Infartsgatan 52
Öresund
Minerva 15
Hantverkaregatan 34, Bryggaregatan 34
Minerva 17
Hantverkaregatan 30 A-B
Stora Norregatan 17
Öresund
Norra Roten 18
"Rådhustorget 5, St Norreg. 3”
1929/1975
6
Öresund
Palander 4
Gröna Gång 16
1939/1984
14
Öresund
Palander 6
Gröna Gång 20
1950/1988
18
Öresund
St. Olof 19
Vasagatan 15 A-B
1954
26
Öresund
St. Olof 6
Järnvägsgatan 75
1951
7
Öresund
Storken 26
Pilgatan 12-22 / Tranchellsg 97-105 / Viktoriag 21-27
1929/1977
81
3
1924/1976
10
1948
11
2
Torstensson 1
Föreningsgatan 30
Stora Norregatan 123
Öresund
Torstensson 18
Karmelitergatan 11
1949
9
Öresund
Torstensson 7
Karmellitergatan 3
1929/1986
8
1947/1986
14
1952
8
Öresund
Tranan 26
Tranegatan 3
Öresund
Turkosen 4
Stormgatan 41
25
704
808
987
1 795
2
43
565
956
30
986
1 986
335
2 321
2 577
286
2 863
348
214
562
577
577
1 624
1 624
517
57
879
Norra Roten 14
Torstensson 17
679
1
Öresund
Öresund
565
2
14
Öresund
Öresund
2
25
574
879
895
36
931
643
252
895
800
400
1 200
19
765
1
1 182
20
1 202
1
1 570
90
1 660
1
524
10
534
5 869
100
5 969
2
712
234
946
4
862
118
980
617
58
1
765
405
2
943
29
422
972
422
Öresund
Turkosen 5
Stormgatan 43
1951
6
3
Öresund
Banér 5
Skolallén 8
1980
8
2
Öresund
Fingal 7
Vasagatan 49
1946
12
Öresund
Hammaren 13
Tränggatan 20
1970
8
Öresund
Hammaren 30
Öresundsgatan 50
1989
20
Öresund
Muraren 15
Vengatan 10
1956
6
328
0
328
Öresund
Pallas 32
Ödmanssonsgatan 44
1975
6
450
0
450
Öresund
Pallas 34
Viktoriagatan 3
1988
8
544
20
564
Öresund
Pallas 48
Viktoriagatan 5
1945
8
585
0
585
Öresund
Pallas 74
Östergatan 189
1956
9
568
20
588
Öresund
Storken 1
Viktoriagatan 9
1978
8
470
0
470
Öresund
Tranan 23
Bredgatan 7
1975
9
639
0
639
Öresund
Tranan 27
Bredgatan 5 A-B
1967
27
1
30
2 010
20
2 030
Öresund
Tärnan 19
S.Långgatan 24 / Fiskaregränd 10 A-B
1962
15
1
16
998
64
1 062
2
7
705
125
830
264
0
264
1
12
675
405
456
15
471
718
86
804
1
584
0
584
7
615
0
615
8
1 432
40
1 472
1
2
1
Öresund
Norra Roten 10
Borgmästaregatan 4
1950
11
Öresund
Norra Roten 3
Gamla Kyrkogatan 6
1985
4
Öresund
Norra Roten 9
Gamla Kyrkogatan 16
1950
Öresund
Venus 8
Gjörloffsgatan 87
1987
5
1
321
19
340
Öresund
Summa
Venus 9
Gjörloffsgatan 85
1987
5
653
1
81
488
46 715
45
6 631
533
53 346
53
191
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Fastighet
Adress
Småland / Blekinge
Apotekaren 11
Skomakargränd 1-2
Småland / Blekinge
Björklunden 6
Drottninggatan 13
Småland / Blekinge
Björklunden 9
Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15
Småland / Blekinge
Dacke 13
Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47
Småland / Blekinge
Drako 25
Norra Järnvägsgatan 12
Småland / Blekinge
Gjutaren 12
Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14
Småland / Blekinge
Kvadraten 16
Strömgatan 9 a-b, 6 a-b
Småland / Blekinge
Mossen 2
Rönnäsvägen 18-72
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
Ljungby
1988
20
1 440
1929/1986
27
2 249
1965
20
1990, 1950
1990
1957/60-67
1 440
2 249
4
1 430
495
1 925
90
4
5 971
105
6 076
4
3
210
541
751
38
2
2 427
79
2 506
1953/68
25
5
1
1 754
113
1 867
1972
134
2
56
10 216
309
10 525
3 099
3 099
1
21
1 874
49
1
Småland / Blekinge
Månen 6
Eskilsgatan 1, N Torggatan 8
Småland / Blekinge
Näcken 1
Kungsgatan 17 a-b, 19
1970/94
1965
Småland / Blekinge
Odlaren 20
Gängesv 12, Gjuterig 7
1990
Småland / Blekinge
Sländan 1
Bergag 16, Hantverkareg 12
1957/80
19
Småland / Blekinge
Solon 21
N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20
1950/67-72
38
Småland / Blekinge
Södra Ljungkullen 4
Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12
1947/55-86
43
14
Småland / Blekinge
Trekanten 6
Strömgatan 2 a-c
1961/62
48
2
Småland / Blekinge
Vinkelhaken 2
Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b
1966/74
28
Småland / Blekinge
Summa
Vråken 2
Strömgatan 18, 20, 28
1971
72
635
9
14
29
10
2
1 100
8
2 493
56
1 930
12 009
12 009
463
1 563
2 493
3 076
1 680
4
2 707
40
4 756
2 747
2
8
1 989
103
2 092
112
41
151
5 940
44 876
19 092
5 940
63 968
Lund
Öresund
Summa
St Råby 10:1
Tomtmark
0
Malmö
Öresund
Aktern 1
Västra Varvsgatan 24
2002
62
Öresund
Bredablick 3
Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e
2005
84
Öresund
Kråkan 32
Möllevångsg 29-31/S Skolg 35-39
1980
85
Öresund
Stacken 3
Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e
1959
96
6
54
5 729
172
5 901
Öresund
Stacken 4
Nydalav 3a-h/V Hindbyv 3a
1959
95
5
44
5 735
266
6 001
Öresund
Balder 13
Värnhemsgatan 8
1929/1981
8
1
697
65
762
Öresund
Balder 9
Nobelvägen 84 / Värnhemsgatan 16
1934/1986
31
6
1 843
122
1 965
Öresund
Beckasinen 10
Bergsgat. 27 / Friisgat. 22-24
1982
49
8
3 990
1 278
5 268
Öresund
Brasan 1
Hässleholmsg. 1 / Nobelvägen 81
1936/1975
26
1 262
0
1 262
Öresund
Böljan 1, 2 and 6
Falkenbergsg. 6-8/Simrishamnsg. 19-21/Ystadsg. 20
1934/1980
61
2
5 140
57
5 197
Öresund
Böljan 3
Simrishamnsg 23 / Falserbogatan 27
1934/1985
23
2
1 592
272
1 864
Öresund
Böljan 4
Ystadsgatan 24 / Falsterbogatan 29
1931/1983
24
Öresund
Frey 6 and 7
Nobelvägen 90-92 / Vårgatan 14 A-C
1936
44
Öresund
Hököpinge 55:83
Bruksparken 2
Öresund
Jagten 5
Simrishamnsgatan 9 / Södra Parkgatan 33
Öresund
Kasper 28
Öresund
Kirsebergstornet 13
Öresund
9
2
1 775
0
44
3 516
0
3 516
61
7 608
2 414
10 022
26
1 775
2 041
0
2 041
8
2 838
110
2 948
1993-1995
23
1
1 802
0
1 802
1959
34
11
2 040
0
2 040
Ö Förstadsg 16 / Slussg 17
1929/1983
82
3
3 796
333
4 129
Vattenverksvägen 5
1917/1982
20
1
10
1 350
122
1 472
Kråkan 30, 31 and 41
S Förstadsg. 88 A-B/S Skolg, 43 A-B,45/Smedjeg.1-3
1929/1980
58
16
5 761
1 591
7 352
Öresund
Källan 12
Simrishamnsgatan 10 / Ängelholmsgatan 14
1910/1982
14
10
1 043
783
1 826
Öresund
Källan 5 and 6
Kristianstadsg. 17A-C, 19 / S Parkgatan 29 A-B
1909/1977
50
2
2 597
82
2 679
Öresund
Källan 9
Simrishamnsgat. 16
1935/1975
22
5
979
204
1 183
Öresund
Notarien 2
S Förstadsgatan 113 / Upplandsgatan 14 A-C
1910/1977
29
6
1 628
222
1 850
Öresund
Skrået 4
Sofielundsvägen 32 / Falsterboplan 33
1931/1975
28
4
1 513
134
1 647
Öresund
Timglaset 5
Simrishamnsgatan 32 A-B
1935/1981
12
924
0
924
Öresund
Värnhem 15
Lundavägen 5
1910/1978
18
1 457
131
1 588
Öresund
Hillebarden 3
Allhemsgatan 7 A-C
1953
31
4
4
1481
190
1671
Öresund
Remmen 2
Ryttaregatan 4 A-D
1947
24
1
2
1326
20
1346
Öresund
Remmen 3
Ryttaregatan 6 A-C
1947
18
1
909
20
929
Öresund
Spännet 1
Vattenverksvägen 37 A-C
1947
18
1010
0
1010
Öresund
Brynjan 1
Solgatan 2
1 065
0
1 065
Öresund
Brynjan 2
N Bulltoftav 39
1 674
8
1 682
Öresund
Brynjan 3
1 154
0
1 154
Öresund
2
1910/1982
14
1985
20
Floragången 3 A-B
1945/1986
15
Dolken 12
Floragången 6 A-B, 8 A-B
1941/1987
18
10
1 334
207
1 541
Öresund
Drömmen 10
Trelleborgsg 25/Lantmannag 5
1937/1982
22
2
1 864
67
1 931
Öresund
Ekot 10
Trelleborgsg 2
1938/1984
28
1
2 318
51
2 369
Öresund
Ekot 8
Trelleborgsgatan 6 A-B
1938/1987
13
928
0
928
Öresund
Havsuttern 7
Kapellgatan 10
1948
11
8
760
258
1 018
Öresund
Hjälmaren 12
Dalslandsg 2/Nobelv 1
1982
43
5
22
3 273
620
3 893
Öresund
Hjälmen 10
Floragången 2 A-D, N Bulltoftav 41
1988
46
19
3 622
0
3 622
Öresund
Kasper 10
Byggmästaregatan 2/ Ö Förstadsg 18
1909/1988
8
638
230
868
54
1
1
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Fastighet
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Adress
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
Öresund
Kogret 8
Solgatan 18 A-B
1926/1990
19
1 031
0
1 031
Öresund
Nils 15
Fredriksbergsgatan 11
1920/1988
23
1 664
0
1 664
652
615
1 267
1 987
0
1 987
Öresund
Skepparen 18
Gråbrödersgatan 1/ N Vallg 88/ Västerg 19
1929
11
Öresund
Skrivarelyckan 8
Upplandsplan 6
1935/1989
34
Öresund
Uppland 2
Sigtunagatan 14
1935/1988
15
Öresund
Vågen 5
Falkenbergsgatan 7 A-C
1931/1987
27
Öresund
Värjan 34
N Bulltoftav 35/Solg 1-3
1930,40/1989
Öresund
Åkern 4
Sofielundsvägen 38
1920/1985
Öresund
Ängen 5
Ystadsgatan 36
Öresund
Ängen 7
Hörbyg 4, Hässlehg 7-9
Öresund
Brynjan 4
Rantzowgatan 2
Öresund
Bardisanen 5
Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 a-b
Öresund
Hjälmen 4
Rantzowgatan 6, Floragången 4 a-B
Öresund
Rostorp 15
Öresund
Folke 1
Öresund
10
1 078
0
1 078
2 219
60
2 279
26
1 938
0
1 938
24
1 701
0
1 701
1936/1981
13
1 012
0
1 012
1937/1984
40
3 373
0
3 373
1950
18
1 173
158
1 331
1949/1992
12
889
0
889
1935/1980
13
1 007
50
1 057
Lundavägen 55 A-D
1948
25
4
1 395
142
1 537
Ö Förstadsgatan 27, Drottninggatan 1
1904
18
8
1 961
761
2 722
Gnistan 9
Karlshamnsgatan 8
1938
16
752
0
752
Öresund
Hagen 5
Claesgatan 3, Sofielundsgatan 8
1929/1981
14
4
1 165
360
1 525
Öresund
Drivan 10
Kristianstadsgatan 32 A-B
2
832
32
864
Öresund
Drivan 17
Kristianstadsgatan 28A,B, 30
1 804
0
1 804
1930
18
26
Öresund
Drivan 5
Trelleborgsgatan 9 A-B
1934/1985
1942
/1987-88
Öresund
Fanan 4
Kristianstadsgatan 10 A-B, Ängelholmsgatan 7A
1930/1980
22
Öresund
Gillet 2
Kristianstadsgatan 5
1910/1979
8
Öresund
Jagten 8
Ystadsgatan 6
1930/1980
7
1
2
25
16
1
2
886
0
886
1 367
132
1 499
609
0
609
780
120
900
1 044
0
1 044
1 092
118
1 210
Öresund
Källan 2
Kristianstadsgatan 11, U1-U3
1929/1970
20
Öresund
Källan 3
Kristianstadsgatan 13 A-D
1906/1970
24
Öresund
Ludvigsro 10
S Förstadsgatan 128
1929/1983
18
1 174
0
1 174
Öresund
Ludvigsro 2
Flensburgsgatan 2
1930/1985
20
1 430
0
1 430
Öresund
Länken 6
Kristianstadsgatan 18, Ivög 8
1929/1980
16
1
1 332
30
1 362
Öresund
Uppland 6
Upplandsgatan 7, 13
1930/1990
33
1
2 100
58
2 158
Öresund
Uret 4
Kristianstadsgatan 27 A-C, Falkenbergsgatan 1
36
1 769
0
1 769
Öresund
Uret 5
Simrishamnsgatan 28, Falkenbergsgatan 3 A-B
1929/2002
1933
/1979-1980
1 564
0
1 564
Öresund
Yrket 1
Ystadsgatan 23 A-C, Varbergsgatan 2
1933/1980
17
4
1 632
307
1 939
1 802
1
20
Öresund
Yrket 4
Sofielundsgatan 22 A-C, Varbergsgatan 4
1936/1980
20
2
1 756
46
Öresund
David 38
Korsg 4
1938/1978
10
2
510
382
892
Öresund
Frey 1
Vårg 8 / Östervärnsg 9
1937
33
4
2 169
243
2 412
Öresund
Intagan 32
Lantmannag 47 / Idunsg 75
1967
38
6
2 778
757
3 535
Öresund
Österhus 1
Hagstorpsg 1-21 / Östergårdsg 2 / S Bulltoftav 27
1929/1988
70
9
3 304
1 311
4 615
Öresund
Nestor 10
Sofielundsv 39/Plantg 4/Södervärnsg 2-4
1940/1988
104
6
8 216
488
8 704
Öresund
Balder 8
Nobelvägen 86
1934/1987
11
776
776
Öresund
Brage 4
Värnhemsgatan 11
1937/1984
13
966
966
Öresund
Drivan 18
Trelleborgsgatan 5-7
1937/1986
27
Öresund
Ludvigsro 1
Flensburgsg 4 / S Förstadsg 126
1960
34
2
28
2 043
382
Öresund
Krassen 1
Sallerupsvägen 147
1949
33
5
43
1 977
444
2 421
Öresund
Malmen 13
Möllevångsgatan 44 - 46
1970
38
5
63
3 312
1 475
4 787
Öresund
Smedjekullen 5
Smedjekullsgatan 22 4-B
1945/1996
15
Öresund
Smedjekullen 8
Lundav 65 / N Rostorpsg 2 A-C
1943/1996
46
2
2 561
225
2 786
Öresund
Smedjekullen 8
Smedjekullsgatan 16 A-C
Öresund
Smedjekullen 11
Lundavägen 67 A-C
1940
Öresund
Ritaren 5
Ingenjörsgatan 1,3,5
1968
74
3
84
6 168
257
6 425
Öresund
Ritaren 8
Per Albin Hanssons väg 61D, 61E
1973
44
1
77
3 123
214
3 337
Öresund
Kogret 2
Floragatan 15 A-B
1944
18
Öresund
Rostorp 1
N Rostorps 1 / Lundavägen 63
1936
15
47
2 038
2 038
702
2 425
702
1943
1
822
0
822
768
265
1 033
Öresund
Rostorp 12
Lundavägen 61 A-C
1945
22
991
0
991
Öresund
Rostorp 2
Smedjekullsg 12, N Rostorpsg 3
1939
12
639
0
639
Öresund
Rostorp 3
Smedjekullsgatan 10
1940
13
Öresund
Ryggen 5
Musketörgatan 7 A-B
1947
17
Öresund
Smedjekullen 18
Lundavägen 75 / Smedjekullsg 24
1946
32
Öresund
Smedjekullen 9
Smedejkullsg 14 / N Rostorptg 4
1938
9
Öresund
Summa
Lennstrand 17
Ö Ansgarig. 71 Högerudsgatan 73
1954
31
2 835
55
1
2
2
218 694
17
4
572
30
602
1 085
58
1 143
1 969
100
2 069
588
0
588
1 711
187 968
185
19 834
1 896
207 802
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
3
1 668
162
4
2 472
26
2 498
4 645
185
4 830
1 871
88
1 959
4 305
426
4 731
517
1 404
3 761
19 609
1 262
120
1 382
1 217
120
1 337
2 776
5 255
1 566
1 806
4 342
7 061
Fastighet
Adress
Småland / Blekinge
Björnen 4
Blasius Königsgatan 16-18
1945/1987
30
4
Småland / Blekinge
Björnen 5
Blasius Königsgatan 20-24
1944/1988
42
1
Småland / Blekinge
Brottaren 3
Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20
1945/1990
74
7
37
Småland / Blekinge
Fäktaren 9
Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2
1945/1989
27
1
23
Småland / Blekinge
Illern 1 & 2
1945/1989
57
3
73
Småland / Blekinge
Summa
Löparen 3
Blasius Königsgatan 26-28, 30
Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsg 10-12,
Götgatan 19
1945/1991
56
286
9
25
49
189
3 244
18 205
3
Total
kvm
Ronneby
1 830
Solna
Stockholm / Mälardalen Berget 7
Storgatan 17
1957
18
1
Stockholm / Mälardalen Berget 8
Storgatan 15
1957
20
2
Stockholm / Mälardalen Lejonet 5
Summa
Storgatan 11,13
1957
40
78
9
12
6
39
42
Stockholm
Stockholm / Mälardalen Bergslagen 27
Upplandsgatan 9
1886/1976
12
Stockholm / Mälardalen Sunnan 1
Drottningsholmsvägen 286, lövåsvägen 46
1942
12
Stockholm / Mälardalen Sunnan 10
Lövåsvägen 44, Barrstigen 27,29
1942
14
Stockholm / Mälardalen Torkhästen 8
Stenshällsvägen 9
1937
8
1
Stockholm / Mälardalen Åttingen 5
Stopvägen 19,21 Bromma
1943
12
1
Stockholm / Mälardalen Ampeln 2
Finn Malmgrens väg 65
1943
13
Stockholm / Mälardalen Violen 7
Summa
Erikslundsvägen 2, Svandammsvägen 15
1911/1984
21
92
Stenbyvägen 15-29, Flodins väg 52-62, Stenbyvägen 2-12
1988
118
Lagmansgatan 4
1934
14
132
2
10
431
190
621
534
100
634
546
186
732
304
65
369
738
71
809
731
0
731
947
4 231
247
859
1 194
5 090
Strängnäs
Stockholm / Mälardalen
Bresshammar 1:72
Stockholm / Mälardalen Lergropen 10
Summa
163
9 419
0
9 419
163
728
10 147
160
160
888
10 307
Svedala
Stockholm / Mälardalen Värby 57:1
Summa
Tomtmark
0
Sävsjö
Småland / Blekinge
Gästgivaregården
1:255
1986
4
272
Småland / Blekinge
Gästgivaregården 1:6 Mejerigatan 3 Vrigstad
1984
4
271
271
Småland / Blekinge
Summa
Vrigstad 3:125
Tegnervägen 24-26-28
1991
33
41
2 562
3 105
2 562
3 105
Läkaren 5
Lasarettsvägen 3, 5
2007
151
151
4 737
4 737
0
0
4 737
4 737
Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:1, 14.1, 15:1
1969-1972
2 014
50 583
2 452
53 035
Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:2-3, 15;2-5
Gamla Uppsala 108:1,
109:1, 110:2, 111-112:1,
Stockholm / Mälardalen 113-114:1, 115-116:1
Summa
Tomtmark
284
284
Kopral gränsv. 4 Vrigstad
272
Trollhättan
Småland / Blekinge
Summa
Uppsala
27
358
2
282
2 296
9
38
255
613
22 708
73 291
1 158
3 894
23 866
77 185
186
23
24
11 391
504
11 895
1976
78
3
9
4 769
151
4 920
1
1 130
623
1 753
235
4
239
1 086
18 611
180
1 462
1 266
20 073
Vaxholm
Stockholm / Mälardalen Kulan 2
Idrottsv 2-8, Eriksövägen 15-23, Petersbergsv 2-4
Stockholm / Mälardalen Kulan 2 och 5
1970
Tomtmark
0
Stockholm / Mälardalen Kulan 5
Idrottsvägen 10,12,14,16
Stockholm / Mälardalen Skepparen 19
Torggatan 2,4
1957
20
6
Stockholm / Mälardalen Skepparen 3
Torggatan 6
1985
5
1
Stockholm / Mälardalen Telegrafberget 16
Summa
Soldatgatan 18 A-C
1954
21
310
4
37
56
4
38
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Fastighet
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Adress
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
Antal
lokal
Total
kvm
Vetlanda
Småland / Blekinge
Kolmilan 1
2006
0
Småland / Blekinge
Apollo 6&7
Ekstigen 12 o 14
1987
8
Småland / Blekinge
Banken 15
Storgatan 6
1977
0
Småland / Blekinge
Björken 2
Långgatan 46
1986
8
Småland / Blekinge
Björnen 1
Älggatan 2
1989
0
15
Småland / Blekinge
Björnen 2
Älggatan 4
1986
7
3
Småland / Blekinge
Blixten 13
Stationsgatan 3-5
1955
23
3
4
Småland / Blekinge
Blixten 6
Bangårdsgatan 16
1988
6
Småland / Blekinge
Broby 4:144
Österdalsgränd 1-27
1990
14
5
10 520
10 520
570
570
1 461
1 461
676
1
676
580
1
580
367
60
427
1 308
842
2 150
4
577
775
1
1 068
Småland / Blekinge
Broby 54:1
Brobyv. 2 Landsbro
1991
0
Småland / Blekinge
Brogårdshemmet 7
Lasarettsgatan 44
1988
8
Småland / Blekinge
Brogärde 4
Stortorget. 2/Vitalag.1
1930
3
4
Småland / Blekinge
Bävern 4
Storgatan 39
1961
8
5
Småland / Blekinge
Falken 14
Nygatan 55
1990
0
1
Småland / Blekinge
Fasanen 7
Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15
1957
42
3
Småland / Blekinge
Felsteget 8
Floragatan 3, Nygatan 21
1987
16
Småland / Blekinge
Fenix 3
Vasagatan 62-64
1992
8
Småland / Blekinge
Gustav Adolf 7
Vasagatan 26
1989
4
Småland / Blekinge
Göken 12
Långgatan 18 A-C
1978
20
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:31
Skedevägen 4
1989
4
300
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:49
Rudingatan 12 Holsby
1987
8
542
542
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:57
Vetlandav. 19 Holsby
1991
4
263
263
Småland / Blekinge
Kindbågen 1
Ringvägen 26-30
1953
33
Småland / Blekinge
1957
25
1987
8
Småland / Blekinge
Kitteln 1
W Petris väg 16,Upplandav
Korsberga-Lönneberga
1:16
Stationsg. 1 Korsberga
Korsberga-Lönneberga
1:35
Tovaholmsv. 5 Korsberga
1987
6
1
418
418
Småland / Blekinge
Laxen 10
Kullgatan 2
1952
6
1
324
324
13
1 278
925
2 203
2 073
Småland / Blekinge
2
1 352
1 068
850
586
320
552
872
1
598
303
901
23
2 634
365
365
20
2 654
1 010
1
598
1 010
8
606
92
1 387
312
2
4
850
586
11
1 295
13
1 860
13
1 613
312
300
1 860
183
553
1 796
553
Småland / Blekinge
Linne 7
Vasagatan 25
1991
5
Småland / Blekinge
Lunden 11
Vitalag.5,Spinnargr.2
1957
22
8
353
353
Småland / Blekinge
Lunden 12
Kyrkogatan 7
1957
24
6
1 624
449
Småland / Blekinge
Lärkan 14
Smedjevägen 6
1989
4
2
273
40
Småland / Blekinge
Lärkgatan 5
1985
8
447
447
Småland / Blekinge
Lärkan 7
Lättebo 1:2, 6:2-6:5,
6:7-6:8
Allegatan 16,18,20
1988
16
1 162
1 162
Småland / Blekinge
Lättebo 1:278-283
Hjortv./Fasanv.
1991
12
892
892
Småland / Blekinge
Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6
1992
4
305
305
Småland / Blekinge
Myresjö 1:24
Myresjö 2:138, 2:140,
148
Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B
1991
3
Småland / Blekinge
Norra Delfin 4
Storgatan 9,11
1978
0
Småland / Blekinge
Norra Emigranten 13
Missionsg 2
2001
32
Småland / Blekinge
Nydäld 15
Klostergatan 1-5
1986
22
Småland / Blekinge
Näktergalen 2
Missionsg./Odengatan
1967
0
Småland / Blekinge
Orion 1
Kettilsgatan 4
1992
Småland / Blekinge
Orion 21
Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16
Småland / Blekinge
Oxenstierna 7
Tomasgatan 33
Småland / Blekinge
Renen 10
390
11
70
313
390
4 062
4 062
2 256
2 256
1 712
1 712
6
394
394
1989
16
1 203
1 203
1991
6
440
Vitalagatan 15
1966
48
Småland / Blekinge
Skede 5:19
Brännargårdsv. 2 Skede
1990
8
Småland / Blekinge
Stenkilen 3
Granvägen 5
1952
6
Småland / Blekinge
Stenkilen 4
Ringvägen 19
1986
10
20
0
48
3 581
440
131
540
1
2
415
540
12
609
Småland / Blekinge
Strutsen 4
Magasinsg.15/Järnvägsg.5
1929/1989
4
Småland / Blekinge
Stråket 1
Promenadstigen 1-7
1987
8
5
Småland / Blekinge
Svanen 16
Borgmästargatan 4 A-F
1986
6
Småland / Blekinge
Södra Delfin 4
Bangårdsgatan 4, Kvarngatan 2
1991
15
15
Småland / Blekinge
Toppmurklan 1
Lasarettsgatan 27,29,31
1963
90
1
Småland / Blekinge
Toppmurklan 2
Lasarettsgatan 33,35,37
1965
72
Småland / Blekinge
Torvan 1
Nyhagsgatan 6 o 8
1991
15
Småland / Blekinge
Trekanten 1
Vitalag. 6
1932
4
Småland / Blekinge
Vakteln 2
Svärdsgatan 2
1988
9
193
3 712
427
609
346
608
539
608
391
391
18
1 274
4 811
6 085
42
5 991
12
6 003
26
4 719
934
735
1 669
260
265
2
6
4 719
730
525
730
Småland / Blekinge
Vasa 3
Kullgatan 36
1986
6
515
515
Småland / Blekinge
Vasa 5
Vasagatan 40
1991
4
276
276
Småland / Blekinge
Vega 14
Tomasgatan 41A-D
1985
4
Småland / Blekinge
Vega 15
Vasagatan 46
1993
0
1
1
Småland / Blekinge
Venus 17
Kyrkogatan 34-38
1966
36
2
28
57
248
2 836
248
500
500
170
3 006
INNEHÅLL
Fastighetsförteckning 2011-12-31
Segment
Fastighet
Bygg. år/ Lägenhet
Antal
renov. år
kvm lägenheter
Adress
Antal
p-plats/
gararge
Lokal
kvm
1
Antal
lokal
Total
kvm
335
335
Småland / Blekinge
Vildvinet 11
Kullgatan 38
1993
0
Småland / Blekinge
Vinkeln 5
Sköldgatan 2 A-F
1987
6
457
457
Småland / Blekinge
Älgen 14
Älggatan 1-5
1970
49
3 207
3 207
Småland / Blekinge
Älgen 16
Älggatan 11-13
1972
40
Småland / Blekinge
Summa
Ökna_Kvill 1:44
Södergatan 1 o 3
1988
8
897
1
27
2 941
107
3 048
109
1
371
600
61 856
29 501
600
91 357
Vingåker
Stockholm / Mälardalen Bagaren 11
Fabriksgatan 11
1939-1983
4
2
243
0
243
Stockholm / Mälardalen Bagaren 14
Summa
Fabriksgatan 13
1939-1983
4
8
2
4
243
486
0
0
243
486
Växjö
Småland / Blekinge
Mjölner 16
Trädgårdsgatan 28
Småland / Blekinge
Mjölner 18
Småland / Blekinge
Mjölner 7
Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41,
Trädgårdsgatan 30-32
S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2
1993
16
1989/1990
129
Småland / Blekinge
Myran 1
Sven Baelters väg 7
2002
16
1970
8
Småland / Blekinge
Myran 2
Sven Baelters väg 5
1970
8
Småland / Blekinge
Myran 8
Framnäsvägen 22
1969
19
Summa
196
2
7
960
0
960
79
10 157
676
10 833
8
963
0
963
485
0
485
485
0
485
1 353
83
1 436
14 403
759
15 162
1
3 94
Ystad
Öresund
Carl 2
Stallgatan 1, St Östergatan 34
Öresund
Göken 7
Petrig 14-16, Regementsg 19-23, Mariag 11-15
1929/19--
22
5
2 131
807
2 938
1979
59
1
3 737
156
3 893
Öresund
Cedern 8
Öresund
Håkan Mellersta 10
Regementsgatan 7
1930/1980
12
2
1 265
294
1 559
Blekegatan 25, Vintergatan 8
1944/1987
15
1
1 150
32
Öresund
Magnus 33
Stora Östergatan 23
1 182
1909/1995
8
4
8
582
299
Öresund
Moberg 24
Döbelnsgatan 24
881
1947
12
1
6
717
77
794
Öresund
Tankbåten 1
Pantzargatan 13-23
Öresund
Wilhelmina 1
Västra Vallgatan 20 a
1969
80
2
5 662
190
5 852
1900/1995
6
545
0
Öresund
Summa
Östman 5
Blekegatan 14
1945/1986
14
228
545
1 323
17 112
43
1 898
1 366
19 010
Öresund
Björnen 14
Ängelholmsgatan 11 A-B
1992
7
434
434
Öresund
Eket 1:137
Vångavägen 2 A-C
1966
18
995
995
Öresund
Fagerhult 1:380
Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F
1990
12
864
864
Öresund
Högvakten 1
Gästgivaregatan 4,6,8,10
1992
15
1 227
1 227
Öresund
Järnvägsstationen 1
Stockholmsvägen 2
1981
Öresund
Korgen 2
Sonnarpsvägen 20 A-G
1968
57
Öresund
Korgen 5
Sunnerbogatan 5 A-C
1968
Öresund
Staren 17
Liewensgatan 23 A-C
1992
Öresund
Sländan 28
Hallandsvägen 19
Öresund
Sländan 33
Öresund
Summa
Västra Ringarp 8:86
1
17
7
21
Örkelljunga
1 178
3 723
24
1 716
1 716
5
344
1980
8
428
0
428
Hallandsvägen 13, Valhallav 7
1988
7
2
536
170
706
Vedbyvägen 6
1970
13
166
1
9
23
876
11 143
169
1 517
1 045
12 660
707 809
11 818
3 974
117 653
1 013
825 462
Mark
Stora Råby 34:35
Mark
Stora Råby 34:36
Mark
Stora Råby 34:37
Mark
Stora Råby 34:38
Mark
Värby 57:1
Mark
Hovås 57:7
Mark
Hovås 57:8
Mark
Hovås 57:88
Mark
Askim 63:1
Mark
Askim 63:2
Mark
58
23
1 178
3 723
KONCERNEN TOTALT
Stora Råby 34:34
6
344
INNEHÅLL
Kung Karls varv, Landskrona
Layout & originalproduktion: Kyoko Grafisk Design, www.kyokodesign.se
Foto: Mika Korhonen, Kyoko Hildingx
59
INNEHÅLL
Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö
Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01
www.heimstaden.com