Transcript Blendow Lexnova Expertkommentar - Fastighetsjuridik, november

Blendow Lexnova Expertkommentar - Fastighetsjuridik, november 2013
ÄR OHYRA OCH ANDRA SKADEDJUR EN HYRESRÄTTSLIG OLÄGENHET?
1.
INLEDNING
Förekomsten av ohyra och andra skadedjur har under senare tid aktualiserats i högre grad än
tidigare beroende på tätare kontakter med andra länder.
Problem med anledning av ohyra behandlas bl.a. i vissa bestämmelser i 12 kap. JB (i fortsättningen
kallad hyreslagen; förkortad HL) som reglerar det obligationsrättsliga förhållandet mellan
hyresvärd och hyresgäst. Nämnda bestämmelser jämte förekommande rättsfall har utförligt
kommenterats i Leif Holmqvists och Rune Thomssons lagkommentar, 10 uppl. Motsvarande
bestämmelser finns i bostadsrättslagen.
I miljöbalken (MB), som i huvudsak innehåller offentligrättsliga bestämmelser finns också vissa
bestämmelser av intresse.
Redogörelsen har delats upp i följande avsnitt.
-
När utgör ohyra och andra skadedjur en olägenhet?
-
Vilket ansvar har hyresvärden?
-
Vilket ansvar har hyresgästen?
-
I vilka fall kan parterna väcka talan om ersättning?
2.
NÄR UTGÖR OHYRA OCH ANDRA SKADEDJUR EN OLÄGENHET?
Begreppet ohyra används genomgående i HL under det att i MB talar man om ohyra och andra
skadedjur.
Någon definition av dessa begrepp har inte återfunnits i författningstext eller i förarbeten.
I Holmqvists och Thomssons kommentar anförs i anslutning till 17 § HL (s. 138) att till ohyra är att
hänföra vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar, däremot inte löss som
parasiterar på människor, ej heller loppor eller mal.
I Wikipedia anförs bl.a. följande beträffande begreppet skadedjur.
- Skadedjur, skadegörare, är djur som vållar människan skada genom till exempel sjukdom eller
genom att skada livsmedel, kläder, byggnader, grödor, tamdjur eller annan egendom.
- Begreppet "skadedjur" kan ses som klassificering av olika djurarter från
ett utilitaristiskt paradigm där man fokuserar på detta djurs nytta för människor. Djur som därvidlag
är till skada för människor ses, från detta perspektiv, som skadedjur.
- Emellertid är den praktiska innebörden av begreppet skadedjur inte helt klar, särskilt med
avseende på det allmänna språkbruket. Exempelvis kan man betrakta getingen och huggormen som
skadedjur för att de attackerar oss efter att vi råkat störa dem, men en
kattuggla eller brunbjörn som går till angrepp mot och skadar en människa för att skydda sina ägg
eller ungar kallar vi knappast skadedjur.
Anticimex använder sig bara av begreppet skadedjur.
I 17 § 1 st. HL stadgas: Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra
förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.
För att 17 § HL ska bli tillämplig förutsätts enligt Holmqvist-Thomsson att hyresgästen lider men,
dvs. att ohyran inkräktar på lägenhetens användbarhet. Om så är förhållandet får avgöras från fall
till fall och är givetvis beroende av bl.a. hyresobjektets beskaffenhet (s. 138).
I 9 kap. 3 § MB definieras vad som menas med olägenhet: Med olägenhet för människors hälsa avses
störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte
är ringa eller helt tillfällig.
Man torde kunna dra den slutsatsen att det inte föreligger någon egentlig skillnad mellan begreppen
”ohyra” och ”skadedjur” samt att det är först när ohyran (skadedjuren) inkräktar på lägenhetens
användbarhet som det inträder hyresrättsliga konsekvenser. I den bedömningen torde stadgandet i
9 kap. 3 § MB beaktas.
I kommentarer till sistnämnda bestämmelser framhålls bl.a. följande.
- Bedömningen utgår från vad människor i allmänhet anser vara en olägenhet och baseras inte
enbart på en enskild persons reaktion i det enskilda fallet. Även bedömningen huruvida en störning
skall anses vara ringa är beroende av hur människor i allmänhet uppfattar störningen. Liksom enligt
den upphävda hälsoskyddslagen gäller dock att hänsyn skall tas till personer som är något
känsligare än normalt, t.ex. allergiker.
- Ringa eller helt tillfälliga störningar omfattas inte av bestämmelsen. Störningen måste ha en viss
varaktighet.
- Störningarna eller olägenheterna ska ha en koppling till den fysiska miljön för att kunna beaktas.
Nämnda uttalanden torde i stort stämma överens med de synpunkter som ligger till grund för en
bedömning av om hinder eller men uppstår i hyresrätten.
3.
VILKET ANSVAR HAR HYRESVÄRDEN?
I 17 § 2 st. HL stadgas att i fråga om en bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är hyresvärden
skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen är ansvarig för att
ohyra förekommer i lägenheten.
Hyresvärdens principiella skyldighet att utrota ohyra omfattar som framgår av lagtexten inte
enfamiljshus eller lokaler. Eftersom bestämmelserna i 11-16 §§ HL om skada och brist i lägenheten
gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen, kan hyresgästen under
vissa omständigheter som framgår av 11 § HL vidta de åtgärder och hävda de rättigheter som räknas
upp i detta stadgande; nämligen att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad (punkt 1), säga upp
avtalet (punkt 2), rätt till skälig nedsättning av hyran (punkt 3), rätt till ersättning för skada (punkt 4)
och ansöka till hyresnämnden om åtgärdsföreläggande när det är fråga om en bostadslägenhet
(punkt 5). Sagda rättigheter kan dock endast göras gällande om hyresgästen inte är ansvarig för
förekomsten av skadedjur (16 § 1 st. 1 p. HL).
I 9 kap. 9 § MB föreskrivs att bostäder och lokaler för allmänna ändamål ska brukas på ett sådant
sätt att olägenheter för människans hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och andra
skadedjur.
Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom ska vidta de åtgärder som skäligen kan krävas
för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa.
Kommunens hälsoskyddsmyndighet i egenskap av tillsynsmyndighet kan ställa krav på åtgärder. I
kommentaren till nämnda bestämmelse sägs att bevisbördan för påståendet att en åtgärd är onödig
eller inte motiverad ligger på verksamhetsutövaren (fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren)
och inte på tillsynsmyndigheten som kräver åtgärden.
Mer detaljerade bestämmelser om vad som bör krävas för bostäder och lokaler av olika slag får
meddelas i förordningsform eller i myndighetsföreskrifter med stöd av 9 kap. 12 § MB.
I förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd föreskrivs i 34 § att utöver vad
som anges i 9 kap. 9 § MB ska byggnader, lokaler för annat än allmänna ändamål och anläggningar
hållas fria från ohyra.
Åtgärder ska vidtas mot skadedjur som kan orsaka olägenhet för människors hälsa. Är det av
särskild betydelse med hänsyn till hälsoskyddet, ska kommunen sörja för att åtgärderna vidtas.
En hyresgäst som inte är ansvarig för att det förekommer skadedjur kan alltså själv agera genom att
ansöka om åtgärdsföreläggande mot hyresvärden. Hyresgästen torde oavsett om han eller hon är
ansvarig kunna vända sig till hälsoskyddsmyndigheten.
4.
VILKET ANSVAR HAR HYRESGÄSTEN?
4.1
Ansvar för förekomst av ohyra och andra skadedjur
I 24 § HL regleras hyresgästens vårdnadsskyldighet, inklusive skyldighet att anmäla skada till
hyresvärden samt hyresgästens ansvar för skador på lägenheten. Dessa bestämmelser gäller enligt 3
st. också om det finns ohyra i lägenheten.
Det innebär:
- att hyresgästen blir ansvarig för förekomsten av hyra om den beror på hyresgästens eget vållande
eller på vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar honom
eller henne eller av annan som inrymts i lägenheten eller som där utför arbete för hyresgästens
räkning;
- att hyresgästen är skyldig att genast underrätta hyresvärden om förekomsten av ohyra oavsett på
vilket sätt som ohyran kommit in i lägenheten; samt
- att hyresgästen blir ansvarig för den skada som uppstår genom att hyresvärden förblir okunnig om
förekomsten av ohyra.
I 25 § HL regleras hyresgästens skyldighet att undvika att grannar och andra störs men även kravet
att hyresgästen ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom
fastigheten. I 4 st. föreskrivs att om hyresgästen vet eller har anledning misstänka att ett föremål är
behäftat med ohyra så får detta föremål inte tas in i lägenheten.
Förbudet att föra in föremål som är behäftat med ohyra får anses omfatta inte bara själva
lägenheten utan också andra utrymmen i fastigheten.
I 26 § HL regleras hyresvärdens rätt till tillträde till lägenheten. I 4 st. stadgas att en hyresgäst är
skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att
utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 §
2 st. HL dvs. hyresgästen har rätt till ersättning för nödvändiga kostnader.
4.2
Hyresgästens besittningsskydd
Hyresrätten är förverkad (42 § 1 st. 5 p HL) och hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet
att upphöra i förtid om hyresgästen
genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten; eller
genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten av ohyra bidrar till att
ohyra sprids i fastigheten.
Hyresgästen svarar även för annan person till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits.
Hyresvärden måste säga upp avtalet för förverkande inom två månader från det att han fick
kännedom om förekomsten av ohyra. Gör inte hyresvärden det kan värden inte göra gällande att
hyresrätten förverkats (43 § 1 st. HL). Någon skyldighet att anmoda hyresgästen i ett sådant fall att
vidta rättelse finns inte.
Sägs avtalet upp i förtid ska tvisten avgöras av tingsrätt. Detta gäller för både bostäder och lokaler.
Hyresvärden kan dock säga upp avtalet till avtalstidens utgång. Gäller det en bostad kan
hyresvärden göra gällande att hyresrätten i första hand är förverkad (46 § 1 st. 1 p. HL) och i andra
hand att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser (46 § 1 st. 2 p. HL). Tvisten avgörs av
hyresnämnden. Gäller det en lokal kan hyresvärden i sin uppsägning åberopa att hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser (57 § 1 st. 1 p. HL). Tvisten prövas av tingsrätt i samband med att
lokalhyresgästen yrkar ersättning med anledning av att hyresförhållandet har upphört.
I rättsfallet RH 2002:49 var omständigheterna följande:
- Hyresvärden sade upp bostadshyresavtalet med Vera med tre månaders uppsägningstid och
åberopade att hyresrätten förverkats. Som grunder anfördes att Vera dels var vållande till att ohyra
förekom i lägenheten dels underlåtit att meddela hyresvärden om förekomsten av ohyra och att detta
bidragit till att ohyran spritts i fastigheten.
- Vid prövningen uppstod tvist om hyresvärden var tvungen att säga upp avtalet inom två månader
från kännedom enligt 43 § HL även när avtalet sades upp till avtalstidens utgång.
- Hovrätten ansåg att hyresvärden inte kunde visa att Vera varit vållande till att ohyra förekom i
lägenheten men det framkom av utredningen att Vera underlåtit att meddela hyresvärden om att det
fanns ohyra i lägenheten. Hovrätten fann vidare att hyresvärden måste iaktta tidsfristen i 43 § även
när avtalet sades upp till avtalstidens utgång. Hovrättens slutsats var att Veras hyresrätt var
förverkad.
Rättsfallet torde visa att ur hyresvärdens synpunkt är det lättare att påvisa att hyresgästen
försummat sin informationsskyldighet om förekomsten av ohyra.
5.
NÄR KAN PARTERNA VÄCKA TALAN OM ERSÄTTNING?
Hyresvärden kan väcka talan mot hyresgästen vid tingsrätt i följande fall med anledning av att ohyra
förekommer i lägenheten:
Om hyresgästen eller personer som han eller hon ansvarar för gjort sig skyldig till
försummelse enligt 24 § HL.
Hyresgästen blir ansvarig för den skada som uppstår genom att hyresvärden förblir okunnig
om förekomsten av ohyra.
Om hyresgästens hyresavtal sägs upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till
skadestånd (42 § 6 st. HL).
Här är det fråga om ersättning för saneringskostnader, uteblivna hyresintäkter m.m.
Hyresgästen kan väcka talan mot hyresvärden vid tingsrätt i följande fall:
Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, har han eller hon rätt till ersättning för nödvändiga
kostnader som hyresgästen får genom åtgärder för att utrota ohyran (17 § 2 st. HL).
Nedsättning av hyran på grund av hinder och men i nyttjanderätten samt skadestånd om
hyresvärden inte visar att bristen inte berott på hans försummelse.
När det gäller ”nödvändiga kostnader” saknas vägledande rättsfall. Saneringsarbetet kan tänkas
innebära nödvändiga övernattningar på hotell eller ersättning för ökade kostnader därför att kök
inte kan utnyttjas för matlagning och dylika kostnader.
Stieg Synnergren
Fd hyresråd och ordförande i Hyresnämnden och Arrendenämnden i Linköping.
Blendow Lexnova är en del av: Blendow Group AB | Humlegårdsgatan 14 | 114 46 Stockholm |
Telefon: 08-579 366 00 | Fax: 08-667 97 60 | E-post: [email protected] | © 2009 Blendow Lexnova