Transcript Fastighetsjuridik, september 2014

Blendow Lexnova Expertkommentar - Fastighetsjuridik, september 2014
Ogiltighet, ändring och upphävande av servitut - valet mellan domstol och Lantmäteriet
Inledning
Att ifrågasätta eller vilja ändra ett befintligt servitut aktualiserar många olika frågeställningar.
Vilken form av servitut är det fråga om; officialservitut eller avtalsservitut? Uppfyller det aktuella
servitutsavtalet lagens krav på servitutsavtal? Påverkar det om avtalsservitutet är inskrivet? Vill jag
ändra, upphäva eller få servitutsavtalet ogiltigförklarat? Ska jag vända mig till allmän domstol eller
till Lantmäteriet för att uppnå det jag önskar? Svaret på dessa frågor samt slutligen valet av
tillvägagångssätt kan få påverkan dels på möjligheten att nå sitt slutmål samt på tidsåtgång och
kostnader. Därför är det viktigt att skapa sig en bild över hur regelsystemen hänger ihop när det
gäller servitut och frågor om ogiltighet, ändring och upphävande av dessa.
Kommentaren syftar till att ge en överskådlig och kort guidning i en komplicerad regelmassa och är
på så vis inte uttömmande.
Olika former av servitut
En grundläggande fråga innan processen med att göra ändringar av ett servitut kan påbörjas är att
konstatera huruvida det servitut som ska ändras är ett avtalsservitut eller ett officialservitut.
Officialservituten bildas av Lantmäteriet och baseras således på ett myndighetsbeslut medan
avtalsservituten ingås genom avtal mellan de lagfarna ägarna av härskande och tjänande fastighet.
Vid avtalsservitut kan det vara bra att kontrollera mot lagfartsregistret vem som var ägare till
fastigheten vid servitutets ingående, så att det inte föreligger någon bristande behörighet vid
avtalstecknandet.
Denna initiala klassificering vållar sällan problem men får senare påverkan vid kommande process
då frågan huruvida servitutsvillkoren är uppfyllda vid servitutets tillkomst bedöms olika beroende på
servitutstyp.
Servitutsrekvisiten
Servitut tillskapas vid de flesta tillfällen för att nå en varaktig lösning av en fastighets behov, oavsett
vem som i framtiden ska äga densamma. Parterna förfogar dock inte helt och hållet över denna
möjlighet utan genom lagregler ställs ett antal förutsättningar upp för att ett rättsförhållande i form
av servitut ska anses föreligga. Dessa återfinns i JB 14 kap. 1 § där det framgår att en härskande
fastighet kan;
”om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning ges rätt att i visst hänseende nyttja
eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning
som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst
hänseende”.
Denna grundläggande bestämmelse gäller både för servitut tillkomna genom avtal samt servitut
bildande av Lantmäteriet. Övriga regler i 14 kap. JB är endast tillämpliga på avtalsservitut, om ej
annat särskilt regleras.
I korthet syftar kraven i 1 § till att skapa en totalt sett mer effektiv användning av fastigheterna.
Behovet får ej vara styrt av helt temporära förhållanden på fastigheten eller subjektiva behov hos
fastighetsägaren. Servitutet får ej heller innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande
fastigheten, utan den härskande ska endast ges en rätt att i visst hänseende nyttja fastigheten.
Förpliktelserna för den tjänande fastigheten får inte vara mer omfattande än vad som kan falla inom
ramen för begreppet underhåll.
När servitut ska bildas av Lantmäteriet görs en full prövning mot de uppställda servitutsvillkoren
vilket medför att ett officialservitut ej kan ifrågasättas på så vis att det inte uppfyller kraven i 14 kap.
1 § JB. Annorlunda förhåller det sig med avtalsservituten, där det inte sker någon mer prövning mot
servitutsvillkoren, än den prövning som vid en eventuell inskrivning görs av fastighetsinskrivningen.
Denna prövning är översiktlig och innebär ingen garanti att servitutsavtalet enligt lagens mening är
giltigt. Detta får påverkan den dag då en fastighetsägare vill ifrågasätta eller ändra ett befintligt
servitut, vilket jag senare återkommer till.
En annan viktig skillnad är att prövningen vid bildandet av officialservitut måste ta utgångspunkt i
de berörda fastigheternas faktiska förhållande medan det vid avtalsservitut endast krävs att en
nyttighet i normalfallet har en positiv nettoeffekt.
Servitutets omfattning
Efter den initiala klassificeringen är det viktigt att få en klar bild över servitutets omfattning. Denna
bedömning kan många gånger vara svår då formuleringar och kartor kan vara bristfälliga. Om
ändring av servitutet ska kunna göras krävs att omfattningen är klarlagd. Det finns möjlighet att
genom fastighetsbestämning hos Lantmäteriet få servitutets omfattning klarlagd, om det inte går att
utläsa av handlingarna. Avvägning måste dock göras i varje enskilt fall mot de förrättningskostnader
och den eventuella risk som föreligger att fastighetsbestämningsbeslutet får en omfattning som inte
avsetts vid inledandet av processen. Även om omfattningen av servitutet kan vara otydlig kan det i
vissa fall vara bättre att låta det oklara förhållandet bestå än att drabbas av en större
servitutsbelastning.
Även rättigheternas omfattning kan ge många frågetecken. Vida skrivningar som ”väg”, ”båtplats”,
”brygga” och ”strandplats” ger ett tolkningsutrymme. Frågan om servitutsavtalet ger en rätt att
underhålla och förnya en anläggning är ofta oreglerad och i många fall omfattar inte servitutet
denna rätt.
Ett begrepp som många gånger vållar problem är huruvida servitutsrättigheten är lokaliserad eller
ej. Man brukar skilja på om servitutet är rättsligt och/eller faktiskt lokaliserat. En rätt att anlägga
och ta väg över fastigheten X ger den härskande fastigheten en vidsträckt möjlighet att någonstans
på den tjänande fastigheten X ta väg. Ett sådant servitut är rättsligt lokaliserat och har vägen sedan
anlagts, har den även blivit faktiskt lokaliserad. Att med utgångspunkt i ovan beskriven servitutsrätt
att ta väg inleda en lokaliseringsprocess hos Lantmäteriet för härskande fastighets räkning kan sluta
med en helt oönskad lokalisering samt långa processtider och höga kostnader. Sker återförvisning
någonstans under domstolsprocessen riskerar även den härskande fastighetens ägare som sökt
förrättningen att drabbas av kostnader. Någon direkt hänsyn tas ej till att den härskande fastigheten
rätteligen har en omfattande servitutsrätt och egentligen inte hade behövt söka
fastighetsbestämning utan snarast kunnat ianspråkta sitt vägservitut.
Vad vill man uppnå?
Frågan om vad man vill uppnå är central då den materiella prövningen är olika i JB och FBL. Om
målet är att få bort en belastande servitutsrättighet kan detta uppnås både genom en
ogiltighetstalan i tingsrätt (gäller endast avtalsservitut) och genom ett beslut om upphävande av
Lantmäteriet. Den materiella prövningen är dock helt olika varför valet av processväg kan vara helt
avgörande för att kunna nå slutmålet.
Ogiltighetstalan i tingsrätt
Som tidigare nämnts är inskrivning av servitut ingen garanti för att avtalsservitutet uppfyller lagens
servitutsvillkor. Därmed finns ett stort antal inskrivna servitut som vid en prövning skulle
ogiltighetsförklaras som servitut. Om servitutsavtalet brister i de krav som ställs upp i 14 kap. 1 § JB
bör processen föras i tingsrätt. Det är där fastställelse kan ske huruvida servitutet är ett servitut
eller ej. Om det begärs upphävande hos Lantmäteriet utgår istället lantmätaren ifrån att
servitutsvillkoren var uppfyllda när servitutet ingicks vilket i normalfallet medför att ingen prövning
sker av servitutsvillkoren i 14 kap. 1 § JB. Lantmätaren har dock en teoretisk möjlighet att kunna
ifrågasätta om servitutsvillkoren är uppfyllda eller ej men med anledning av att rekvisiten i 14 kap. 1
§ är svårbedömda – särskilt i de fall som blir föremål för tvist – torde utgångspunkten vara att
lantmätaren kommer att tillämpa presumtionen att villkoren var uppfyllda vid avtalets tillkomst. Att
hamna i fel process kan därmed orsaka stora kostnader och processtider, samt att slutmålet troligen
inte kan uppnås.
Ändring och upphävande hos Lantmäteriet
När de materiella möjligheterna saknas att föra en ogiltighetstalan eller om det rör sig om ett
officialservitut som ska ändras eller upphävas sker prövningen enligt särskilda regler i 7 kap. FBL.
Ändring av servitut genom fastighetsreglering kan avse begränsning, flyttning eller annan ändring
av det område där servitutet utövas. Ändringsinstitutet är dock begränsat på så vis att ändringen
inte får ge servitutet ett annat innehåll eller medföra att servitutsbelastningen ökas eller minskas i
nämnvärd mån. Om en ändring sker hos Lantmäteriet av ett avtalsservitut innebär ej detta att ett
avtalsservituts karaktär ändras till officialservitut och inte heller dess ställning i prioritetshänseende
ändras.
När det föreligger ett behov av en mera genomgripande omvandling av ett servitut får man tillämpa
reglerna om upphävande. Upphävandet kan vid behov kombineras med nybildning. Det nya
servitutet blir då givetvis alltid ett fastighetsbildningsservitut oavsett ursprunget hos det upphävda
servitutet.
Eftersom utgångspunkten är att ett giltigt servitut (de som ej kan vara föremål för ogiltighetstalan)
ska vara av stadigvarande betydelse kan inte dessa ändras hur som helst. FBL ställer därmed upp
specifika krav på när ett servitut kan ändras eller upphävas. Observera att många önskade
ändringar överhuvudtaget inte uppfyller de ovan angivna kraven dvs. att ändringen inte får ge
servitutet ett annat innehåll eller att rättigheten inte får minskas eller ökas i mer än nämnvärd mån
och således blir aldrig prövningen nedan aktuell.
Om villkoren är uppfyllda kan ett servitut ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av
den tjänande fastigheten och olägenheten kan undanröjas genom ändringen. Någon särskild
bestämmelse till skydd för den härskande fastigheten har inte givits för detta fall. Dock är även de
allmänna bestämmelserna i 3 och 5 kap. FBL tillämpliga vid prövningen, vilka skulle kunna anses ge
ett visst skydd för härskande fastighet. Ett servitut kan vidare ändras om det föreligger hinder mot
den tjänande fastighetens användning i enlighet med detaljplan, fastighetsplan eller
områdesbestämmelser. Oavsett ställs inga krav på att det skulle ha uppstått ändrade förhållanden
sedan dess att avtalet tillkom, till skillnad från när ändring kan ske då ändringsåtgärden är till
väsentlig fördel för endera av de båda servitutsfastigheterna och inte medför olägenhet av betydelse
för den andra.
Om olägenheten inte kan förhindras genom att ändra servitutet kan servitutet upphävas.
Upphävande ska ske i sista hand varför frågan om ändring ska genomlysas noggrant.
Även servitut som inte längre behövs för den härskande fastigheten kan upphävas. Om nyttan av
servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten kan servitutet
upphävas, om det inträffat ändrade förhållanden.
Servitut kan även upphävas om det inte utövats under avsevärd tid och omständigheterna även i
övrigt är sådana att servitutet måste anses övergivet. Bestämmelsen är i första hand avsedd att
tillämpas i fråga om servitut som i stort sett glömts bort men som ändå kan vara till stor olägenhet
för den tjänande fastigheten genom att det alltid föreligger risk för att det någon gång i framtiden
åter kan göras gällande.
Det gäller således att hålla isär när det krävs att den som vill ändra eller upphäva servitutet måste
bevisa ändrade förhållanden eller inte. Det kan vara förenat med stora svårigheter att påvisa
ändrade förhållanden som är tillräckligt starka och som inte är kopplade till att fastigheten bytt
ägare.
Slutsats
Servitut är en mycket vanligt förekommande form för att lösa fastigheters samspel och behov, både
genom frivilliga avtal och genom myndighetsbeslut. Det finns en koppling mellan de
servitutsreglerande bestämmelserna i jordabalken och i fastighetsbildningslagen vilket får påverkan
på möjligheterna att ogiltighetsförklara, ändra eller upphäva servitut. Att vara klar i sin målbild och
veta vad som kan uppnås med de olika lagstiftningarna är nödvändigt för att välja rätt processväg
och uppnå slutmålet.
Emma Eriksson
Advokat på Landahl Advokatbyrå i Stockholm med särskild inriktning på rådgivning och utbildning
inom fastighetsbildning och nyttjanderätter.
Blendow Lexnova är en del av: Blendow Group AB | Humlegårdsgatan 14 | 114 46 Stockholm |
Telefon: 08-579 366 00 | Fax: 08-667 97 60 | E-post: [email protected] | © 2009 Blendow Lexnova