Transcript Study Design Concept (SDC)

FRAMTIDENS KYRKA
Nybyggnadsförslag
Presentation 8 maj 2011
Per Ahdrian
Gerhard Annvik
Ann Bergendahl
Kjell Bramwall
Conna Johansson
Sören Runsteen
1(12)
Gunnar Sköldeberg
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
SAMMANFATTNING
1.
KYRKGRUPPENS UPPDRAG ............................................................. 4
2.
HUR HAR VI GÅTT TILLVÄGA? ......................................................... 4
2.1
Behovsanalys maj 2009 ....................................................................... 4
2.2
Programhandling höst 2010 – januari 2011 .................................................. 5
2.3
Programhandling Bygg, VVS, El - januari 2011 ............................................ 5
2.4
Anbud - februari 2011 ........................................................................ 5
3.
VIKTIGA FÖRUTSÄTTNINGAR .......................................................... 5
3.1
Byggrättsvärde i vår nuvarande kyrka ....................................................... 5
3.2
Prövning av anbudsgivarnas utvecklingsförslag ............................................. 6
3.3
Försiktig beräkning ........................................................................... 6
4.
BESKRIVNING AV NY KYRKA .......................................................... 6
4.1
Ytuppgifter .................................................................................... 6
5.
TOMTFRÅGAN .............................................................................. 7
6.
FÖRSLAG NY KYRKA ..................................................................... 7
7.
TIDSPLAN - NÄR KAN VI HA EN NY KYRKA? ...................................... 10
8.
INVESTERINGSKOSTNADER........................................................... 11
8.1
Beräknade investeringskostnader för ny kyrka ............................................ 11
8.2
Potential utöver anbuden ................................................................... 11
8.3
Inredningskostnader ........................................................................ 11
9.
HAR VI GENOMFÖRT GRUPPENS UPPDRAG? ...................................... 12
2(12)
SAMMANFATTNING
Arbetsgruppens målsättning har varit att så objektivt som möjligt utreda nedanstående.

att utreda nettokostnaden för försäljning av nuvarande kyrkofastighet och bygge av
ny kyrka i centralt läge

att utreda olika tomtalternativ
Detta ska ske med beaktande av församlingens framtida verksamhetsinriktning
En analys utifrån verksamheternas behov av lokaler gjordes i maj 2009. Den pekade på ett ökat
och förändrat behov av lokalyta jämfört med den yta vi har idag. Behovsanalysen kompletterades
därför i början av 2010 med ytterligare en noggrann genomgång av verksamheterna. Genom detta
fastställde vi antal och storlek på de lokaler som behövdes. Workshopen ”Framtidens kyrka”
hölls i april 2010. Den leddes av två erfarna arkitekter från Erséus Arkitektbyrå och
representanter från de olika verksamheterna i kyrkan deltog. Därefter upprättades ett
lokalprogram.
När lokalprogrammet var klart fortsatte arbetet med att ta fram de handlingar och underlag som
behövdes för att intressenter skulle kunna räkna på att bygga ny kyrka. Erséus Arkitektbyrå ritade
förslag som visar hur vår kyrka skulle kunna planeras utifrån framtida behov. Med dessa ritningar
och beskrivning av verksamhetens funktion, kvalitetskrav och tekniska behov upprättades en så
kallad programhandling och ett rumsfunktionsprogram det vill säga en detaljerad beskrivning av
varje rums funktion och ändamål.
I augusti 2010 gick en förfrågan ut till 11 av marknadens större aktörer. Vi fick svar från sju
intresserade. Resultatet visade på sådana prisnivåer att församlingens styrelse, ledningsgrupp och
kyrkgruppen bedömde att projektet fortfarande var realistiskt och värt att jobba vidare med.
I nuläget är intresset riktat mot 3-4 anbudsgivare som vi har regelbundna samtal med.
I vår nettokalkyl ingår inredningskostnader som täcker möbler, kyrkbänkar, ljud, ljus och
multimedia. Dessutom ingår orgelflytt, orgelrenovering samt övriga flyttkostnader. Tomtkostnad
är också inräknad.
Totalt kan det finnas potential att förbättra kalkylen med ytterligare 20-30 miljoner kronor i form
av eventuella momsavdrag, ytterligare byggrättsytor och vinstdelning. Av försiktighetsskäl har vi
valt att inte ta med detta i vår kalkyl.
Samtal pågår angående tomtalternativ både i centrala staden samt på norra och södra Älvstranden
Vår slutsats är att det är möjligt att bygga ny kyrka i utbyte mot vår fastighet till en nettokostnad
på 5 – 10 miljoner kronor.
3(12)
1. KYRKGRUPPENS UPPDRAG

att utreda nettokostnaden för försäljning av nuvarande kyrkofastighet och bygge av
ny kyrka i centralt läge

att utreda olika tomtalternativ
Detta ska ske med beaktande av församlingens framtida verksamhetsinriktning
För några år sedan fick vi i Smyrnaförsamlingen i Göteborg ett bud från Veidekke AB på vår
fastighet. Det var upplagt som ett byte av fastigheter utan kostnad för oss. Vi skulle lämna vår
fastighet mot att vi skulle få flytta till en ny nyckelfärdig kyrka. Denna affär avblåstes från
budgivaren då denne skulle koncentrera sin verksamhet i annan riktning. Men en process hade
startat i församlingen och tankarna på en ny kyrka levde kvar. Kyrkgruppen fick därför i uppdrag
att fortsätta utreda frågan om ny kyrka. Arbetsgruppens målsättning har varit att så objektivt som
möjligt svara på de frågor vi haft att utreda.
Representanter för församlingens verksamheter har varit delaktiga i processen de senaste två åren
genom att i olika omgångar analysera behov och funktioner och ge oss synpunkter och
funderingar. Vi har också haft nära kontakt med arkitekter och konsulter för att få idéer och
underlag till våra förfrågningar.
Vi har varit på studiebesök i andra kyrkor. Vi har träffat stadens ”makthavare” – politiker och
tjänstemän – och fått möjlighet att samtala om vad Smyrnakyrkan vill och står för. Representanter
från stadsbyggnadskontoret har informerat oss om hur man planerar att Göteborg kommer
utvecklas och förändras de kommande 30 åren. Vi har också arbetat med olika tomtförslag och
haft många, många möten med olika byggföretag. Kyrkgruppen och Ombyggnadsgruppen har
träffats för att stämma av våra projekt och vi har sökt Guds ledning i det vi gjort.
Uppdraget har komplicerats av förutsättningar som närmast kan beskrivas som ”moment 22”.
När vi mött stadens representanter och de olika byggföretagen för diskussioner har det känts
besvärande att det inte funnits ett församlingsbeslut på att vi verkligen ska bygga ny kyrka och de
företrädare vi mött har därför inte riktigt kunnat bedöma allvaret i projektet.
2. HUR HAR VI GÅTT TILLVÄGA?
2.1
Behovsanalys maj 2009
Behöver vi större lokaler? För att få svar på den grundläggande frågan fick representanter från alla
verksamhetsområden och grupper i församlingen svara på 20 frågor om hur deras behov av
lokaler såg ut. I svaren skulle de ta hänsyn till nuvarande och framtida behov. Vi fick svar från
41 verksamhetsområden. Svaren sammanställdes i en behovsanalys som presenterades på
församlingsmötet i maj 2009. Schemaläggning, lokalbokning och lokalutnyttjande analyserades
också.
Resultatet blev ett totalt önskemål om 25 nya lokaler om sammanlagt ca 1500 m2. Jämfört med
våra nuvarande ytor på 4400 m2 pekade behovet nu alltså på ca 5900 m2. Vi bedömde att en
djupare utredning behövde göras.
4(12)
Efter Veidekkes avhopp fattade församlingen beslut om att ändå fortsätta utreda frågan om ny
kyrka. Andra aktörer på bygg- och fastighetsmarknaden bjöds in att ge preliminära bud på våra
nuvarande fastigheter Parkgatan 1 och 3.
I augusti 2010 gick förfrågan ut till 11 av marknadens större aktörer. Vi fick svar från
7 intresserade företag. Resultatet visade på sådana prisnivåer att församlingens styrelse,
ledningsgrupp och kyrkgruppen bedömde att projektet fortfarande var realistiskt och värt att
jobba vidare med. Kontakter och förhandlingar sker sedan dess fortlöpande med intressenterna.
En workshop med samtliga verksamhetsansvariga och grupper kring ”Framtidens kyrka” hölls i
april 2010. Workshopen leddes av två erfarna arkitekter från Erséus Arkitektbyrå och med
utgångspunkt från de synpunkter som kom fram under vår workshop upprättandes ett
lokalprogram.
Resultatet av lokalprogrammet visade behov av en programyta på 4870 m2 det vill säga nästan
1000 m2 mindre än första behovsanalysen! Den främsta förklaringen till minskningen var att
lokalerna kunde utnyttjas mer effektivt och verksamheter samlokaliseras på ett bättre sätt.
2.2
Programhandling höst 2010 – januari 2011
När lokalprogrammet var klart fortsatte arbetet med att ta fram de handlingar och underlag som
behövdes för att intressenter skulle kunna räkna på att bygga ny kyrka. Vår arkitektbyrå ritade
förslag på hur kyrkan skulle kunna se ut utifrån behoven. Med hjälp av Berth Olsson, VVSkonsult och Anders Collstrand, elkonsult kompletterades detta förslag med en beskrivning av
verksamheten avseende funktion, kvalitetskrav och tekniska behov och en så kallad
programhandling upprättades. I programhandlingen ingår också ett så kallat
rumsfunktionsprogram där man gör en noggrann genomgång, rum för rum, och anger hur varje
rum i kyrkan ska fungera. Rumsfunktionsprogrammet är en omfattande och detaljerad handling
på 72 sidor som var klar i januari 2011.
2.3
Programhandling Bygg, VVS, El - januari 2011
Rumsfunktionsprogrammet kompletterades med en byggbeskrivning där husets konstruktion,
kvalitet på fasader, yttertak, dörrar, fönster, ytskikt på golv, väggar och tak, akustik, teknik och
övrig information beskrivs för att kunna ligga till grund för en kostnadsbedömning. Samma
genomgång gjordes för VVS och El.
2.4
Anbud - februari 2011
Programhandlingen som sändes till anbudsgivarna i februari 2011 låg till grund för kalkylerna på
ny kyrka. I mitten av mars fick vi seriösa och väl genomarbetade förslag från Peab, Skanska,
AF Bygg och NCC/HSB. Dessa företag presenterade nu en nettokostnad för oss det vill säga vad
de betalar för vår nuvarande kyrka och vad det kostar dem att bygga en ny kyrka. Nu fick vi alltså
en klar indikation på om affären skulle gå med plus eller minus.
3. VIKTIGA FÖRUTSÄTTNINGAR
3.1
Byggrättsvärde i vår nuvarande kyrka
I de svar vi fick framgår att en av de viktigaste förutsättningarna för den här affärsuppgörelsen är
möjligheten att bygga om och till nuvarande kyrka. De flesta intressenterna har fokuserat på att
bygga om fastigheterna till bostäder. Mest intressant är byggande av bostadsrätter.
5(12)
Man är beredd att betala betydande belopp för dessa nya byggrätter. Intressenterna har olika
uppfattning om hur stora nya byggrättsytor som kan skapas, men i princip har alla räknat med att
kunna bygga på sidoläktarna med ytterligare 4-6 våningar.
3.2
Prövning av anbudsgivarnas utvecklingsförslag
Det är viktigt att vi delar uppfattningen att anbudsgivarnas bedömning är realistiskt eftersom de
nya byggrätterna är avgörande för projektets totalekonomi och församlingens nettokostnad.
För att skaffa vägledning i byggrättsfrågan har vi haft möten med både tjänstemän och politiker,
där vår uppfattning stärkts att de föreslagna ombyggnaderna till byggrätter i våra fastigheter är
rimliga.
För att vinna säkerhet i de utvecklingsförslag som kommit från de professionella
fastighetsutvecklare som intresserat sig för Smyrnaprojektet kommer man behöva ta fram ett
konkret förslag på ombyggnad med byggrätter som myndigheterna kan ta ställning till. Detta är en
ömsesidig dialog och ett arbete mellan Smyrna, anbudsgivare och myndigheter som startar om vi
väljer att jobba vidare med nybyggnadsalternativet.
3.3
Försiktig beräkning
I den nettokostnad som redovisas är vi återhållsamma i beräkning av nya ytor som kan skapas.
Försiktighetsprincipen tillämpas. Det kan alltså finnas en större potential än vad vi räknat med.
4. BESKRIVNING AV NY KYRKA
Erséus arkitekter har skissat på en kyrka på en generell tomt. Det är ett förslag som bygger på det
lokalprogram som tagits fram våren 2010. Lokalerna har placerats utifrån de önskemål som
kommit fram i samtalen med verksamheterna.
Förslaget innebär att den nya kyrkan byggs i två plan med kyrksalen i mitten och
verksamhetslokaler lokaliserade runt om kyrkans alla fyra sidor. Kyrksalen byggs med plats för
1200 sittplatser och möjlighet att öppna kyrksalen mot kyrktorget och därigenom få ytterligare
300 sittplatser.
I vår nuvarande kyrka har vi ca 1350 platser, varav många med skymd sikt.
Högst upp finns ett mindre tredje plan som i huvudsak rymmer teknikutrustning.
4.1
Ytuppgifter
Lokalprogrammet från april 2010 gav en önskad programyta på 4870 m2 . Vi har effektiviserat
byggnaden ytterligare något, men med bibehållen funktion, och räknar nu med 4546 m2
programyta.
Programyta m2
Nuvarande kyrka
4413
Lokalprogram april 2010
4870
Förslag till nybyggnation 2011
4546
6(12)
5. TOMTFRÅGAN
Under arbetet med Framtidens kyrka har vi haft många möten med företrädare för Göteborgs
stad. Tomtförslag har väckts och släckts. Samtal pågår angående tomtalternativ både i centrala
staden samt på norra och södra Älvstranden. Vi upplever att frågan är högst levande och att när
en dörr stängts så har en annan dörr öppnats.
Det finns många åsikter och tankar om vad som är en lämplig tomt. Utöver uppdraget att beakta
framtida verksamhetsinriktning har vi försökt få med aspekter bland annat gällande områdets
framtids- och utvecklingsplaner och tidsaspekten på dessa, karaktären på omkringliggande
byggnader och verksamheter, goda parkerings- och kommunikationsmöjligheter samt hur det ser
ut med befintliga kyrkor/församlingar i området. Ovanstående gäller för alla de tomter som varit
aktuella och förutsättningarna ser naturligtvis lite olika ut beroende på plats.
6. FÖRSLAG NY KYRKA
Detta är det förslag på ny kyrka som använts för att kunna räkna på kostnader. Det är alltså inte
så här som en ny kyrka med nödvändighet kommer att se ut.
7(12)
Från entrén kommer man in på ett kyrktorg med närhet till värdarna. Kyrksalen är i mitten och
alla verksamhetslokaler är lokaliserade runt denna. Mer allmänna lokaler som till exempel kafé,
kapell och bönerum ligger också i entréplan, likaså lokaler med koppling till estrad, musik,
rekvisita, doprum och förråd.
Kyrkans entré och kyrksalen ligger i samma nivå. Man kan ta sig in i kyrksalen från kyrktorget via
de bakre entréerna men också via entréer längre fram mot kyrkans estrad. Kyrkbänkar är
placerade i gradängsystem.
Kapell och bönerum kan nås från kyrktorget eller via direktentréer från gatan.
Kaféet och entré ligger åtskiljda vilket gör att kafékonserter kan genomföras utan störning av
förbipasseranden. Kaféet har också egen entré från gatan.
Kyrkan kommer genomgående vara anpassad för funktionshindrade utifrån gällande normer.
8(12)
En trappa upp ligger alla verksamhetslokaler samlade på vänster sida. Här kan verksamheterna ha
gemensamma samlingar eller dela upp sig i mindre grupper och ändå ha överblick och kontakt
med varandra.
Till höger ligger församlingsvåningen. Den går att dela av i tre mindre salar med separata entréer
från allmänna utrymmen.
Expeditionslokaler ligger också på detta plan - längst upp till höger på ritningen. Härifrån når man
enkelt alla verksamhetslokaler och konferensrum.
Genom att alla verksamhetslokaler är samlade får man ett effektivt och flexibelt utnyttjande. Inga
lokaler är längre genomgångsrum utan kan nås från neutrala eller allmänna ytor.
9(12)
I översta planet finns rum för multimedia och kontakten mellan tekniker i kyrkan och multimedia
underlättas. Här finns också amningsrum som ligger avskilt men ändå med god möjlighet till att
följa vad som händer i kyrkan.
7. TIDSPLAN - NÄR KAN VI HA EN NY KYRKA?
Om vi i maj 2011 bestämmer oss för att fortsätta utreda nybyggnadsalternativet och församlingen
senare fattar beslut om att bygga ny kyrka skulle det kunna innebära inflyttning i den nya kyrkan
tidigast 2016!
Att ta fram en detaljplan tar ca 1,5 år. Innan den påbörjas tar det minst 6-12 månader innan vårt
ärende kommer med i stadsbyggnadskontorets produktionsplan. Sen skall det tas beslut i alla
politiska instanser. Vi kan därför tidigast komma med i 2012 års produktionsplanering. Troligtvis
kommer planen att överklagas till länsstyrelsen vilket innebär 6 månaders fördröjning. Om det blir
överklagan till regeringen kan det dröja ytterligare 1-2 år innan vi får beslut. Realistiskt sett har vi
ny detaljplan först om 3 år. Och då har det gått bra!
10(12)
Aktivitet
Tidsplan
Förhandlingar mellan församling och samarbetspartner
hösten 2011
Förhandlingar om ny tomt
hösten 2011
Detaljplanearbete
2012-2014
Byggnation av ny kyrka
2015-2016
8. INVESTERINGSKOSTNADER
8.1
Beräknade investeringskostnader för ny kyrka
Anbudsunderlaget till företagen gällande ny kyrkobyggnad är upplagt så att man kan lämna anbud
enbart på byggnation av ny kyrka eller enbart köp av nuvarande kyrka. Man kan även välja att
lämna ett gemensamt anbud på såväl byggnation av ny kyrka som köp av nuvarande kyrka – en
kombinationsaffär.
De mest intressanta anbuden kommer i dagsläget från företag som har räknat på en
kombinationsaffär. Detta gör att själva kostnaden för ny kyrka blir mindre intressant. Det är
nettokostnaden som redovisas i anbuden som är av störst intresse för församlingen det vill säga
inte hur mycket vi får betalt eller hur mycket vi ska betala - utan vad skillnaden mellan
försäljning/nybygge förväntas bli.
För att komma fram till denna nettokostnad har vi antagit ett antal kostnader som inte ingår i
anbuden men som vi lagt till i vår kalkyl. Bland dessa kostnader finns tomt, inköp av möbler, ljud,
ljus, multimedia, flytt av orgel samt övriga flyttkostnader.
Arbetsgruppen har kommit fram till att församlingens totala nettokostnad för ny kyrka beräknas
till 5 - 10 miljoner kronor.
8.2
Potential utöver anbuden
Kalkylen är gjord med viss försiktighet. Vi är medvetna om att det kan finnas potential som vi
valt att inte ta med i kalkylen. Exempel på sådana är:

Möjlighet att få tillbaka del av moms på nybyggnation.

Möjlighet till fler byggrätter.

Erbjudande om vinstdelning med kommande projektör när det gäller byggrätter.
Totalt kan detta förbättra kalkylen med ytterligare 20-30 miljoner kronor. Detta utrymme skulle
kunna användas på olika sätt. Många har exempelvis efterfrågat en gymnastikhall, beräknad
kostnad för en sådan är ca 5 miljoner kr.
8.3
Inredningskostnader
I vår nettokalkyl ingår inredning såsom möbler, kyrkbänkar, ljud, ljus och multimedia. Dessutom
ingår orgelflytt, orgelrenovering samt övriga flyttkostnader.
11(12)
9. HAR VI GENOMFÖRT GRUPPENS UPPDRAG?
Ja, vår tro är att vi så långt det varit möjligt genomfört uppdraget och besvarat frågorna.
När det gäller första punkten i uppdraget ”Att utreda nettokostnaden för försäljning av
nuvarande kyrkofastighet och bygge av ny kyrka i centralt läge” menar vi att det med en
rimlig kostnad går att förverkliga projektupplägget.
Andra punkten i vårt uppdrag innebär ”Att utreda olika tomtalternativ”. Omfattande arbete
har lagts ner på att försöka hitta olika tomter.
Utifrån alla de kontakter som ägt rum mellan representanter för församlingen och Göteborgs stad
tror vi att tomtfrågan kommer lösa sig - om och när församlingen beslutar sig för att fullfölja
projekt ”ny kyrka”!
Den tredje punkten i uppdraget ”Att detta ska ske med beaktande av församlingen framtida
verksamhetsinriktning” har varit en viktig utgångspunkt för vårt arbete. Vår föreståndares
predikningar om ”Framtidens församling” har lett till många funderingar. Om vi som en levande
församling vill anta de utmaningar som finns i vårt Göteborg bör vi fråga oss hur vi är bäst
rustade för dagens och inte minst morgondagens utmaningar - en framtidens församling.
Frågan om ny kyrka – ”Framtidens församling” - handlar i första hand inte om kronor och ören,
spik eller brädor utan om hur Herren vill använda oss och sin församling bäst.

Vad är vår vision för Göteborg och Göteborgarna de närmaste 10-20 åren?

Vilken församling vill vi vara?

För vem?

Var tror vi att vi bäst fullgör detta uppdrag?
12(12)