Transcript 6. Planbeskrivelse - vurderinger av arealbruk og innspill

Planbeskrivelse
Vurdering av arealbruken og arealinnspill, i forslag til ny kommuneplan for Aurskog-Høland 2011 – 2022
Pr. 1. desember 2010.
Tettstedsutvikling - Aurskog:
Rådmannens vurderinger:
Boligbygging:
Det ligger et betydelig potensiale for boligbygging i områder som allerede er satt av til boligbygging i Aurskog. Sentralområdet på Aurskog, med
Nordjordet, Aurheim og sentrumsområdet kan utvikles til en kompakt og verdifull tettstedkjerne med gode kvaliteter og lave interne avstander.
Ettersom vi her snakker om dyrka mark, vil potensialet i dette området i stor grad dreie seg om boligområder med høy utnyttelse, og
dimensjonene er så vidt store at behovet for tett boligutvikling bør være dekket i overskuelig framtid på Aurskog.
På Nordjordet gjenstår det minst 140 boligenheter å bygge før området er ferdig utbygget. Aurstad ligger enda mer sentralt enn Nordjordet og
utnyttelsen kan bli enda høyere. Det er fullt mulig å se for seg 2 - 300 boliger på Aurstad når området er ferdig utbygget. På Myrvold gjenstår det
anslagsvis 80 – 100 boliger å bygge før området er fullt. Vi snakker her om et stort antall nye boliger som er vedtatt gjennomført for de
kommende årene.
Det man om noen år vil ha en underdekning av på Aurskog, er arealer for eneboligtomter. Boligprosjektet til idrettslaget på Finstadbru stadion
krever store investeringer i infrastruktur, og realiseringen er usikker. Kommunen har ca 20 flotte eneboligtomter under utvikling på Myrvold,
som i dagens marked trolig vil være utsolgt før kommende 4-års kommuneplanperiode er over. Dette er en utfordring som kan møtes på flere
måter.
Strategi 1:
Man kan akseptere at det ikke utvikles nye eneboligtomter på Aurskog for en stund. Tettstedet bygges ”innenfra” og fortettes med
leiligheter, rekkehus og lignende. Boligstrukturen i Aurskog vil uansett ha en overvekt av eneboliger, og det vil finnes eneboliger
for salg i bruktmarkedet. Ingen nye boligområder legges inn på Aurskog i denne omgang. Folk som ønsker å bygge ny enebolig i
nordre deler av kommunen må rette øynene mot Bjørkelangen.
Strategi 2:
Man kan legge til rette for å bygge ut gjenværende tettstedsnære skogholt - her og der. Eksempelvis Bogstadstykket, Haug, diverse
områder på Finstadbru, Flatbyjordet, Stubberud, Bogstadmyra, etc. Denne strategien vil åpne opp for ny eneboligbebyggelse som
vil dekke behovet en del år fram i tid, og en del av disse områdene vil være rimelige og enkle å bygge ut, basert på eksisterende
infrastruktur. Strategien vil samtidig innebære at beboerne på Aurskog om 10-20 år vil ha få tettstedsnære ”grønne lunger” igjen.
Landskapsbildet på Aurskog vil endres.
Strategi 3:
Man kan søke å finne ett større nytt boligområde, egnet for eneboliger, som vil dekke behovet i overskuelig framtid. Eksempelvis
Prestegårdsskauen, et område den politiske temagruppa har pekt på. Det er trolig ingen tettstedsnære områder på Aurskog som har
tilsvarende gode egenskaper som boligområde som Prestegårdsskauen: sol, fravær av støy og risiko, attraktiv topografi, nærhet til
den beste utmarka og nærhet til skole og sentrumsområde. Av de mest åpenbare innvendingene som kan rettes mot
Prestegårdsskauen er relativt stort og tidlig behov for investeringer i infrastruktur (blant annet ny atkomst over kulturlandskapet
øst for Linåkermoen) og en noe stor avstand til bussholdeplass (ca 2 km).
Rådmannen vil understreke at man selv med strategi 1 vil kunne oppnå målsetningen om ønsket befolkningsvekst i Aurskog-området, den
kommende 4-årsperioden. Det er ikke slik at man med strategi 1 stopper utviklingen av Aurskog. Kanskje er det nettopp fokus på å utvikle
Aurskog i retning av et tettbygd tettsted som bidrar til å oppnå kvalitet i tettstedssonen av Aurskog.
Det er samtidig urealistisk og uheldig for befolkningssammensetningen dersom man for all framtid slutter å bygge eneboliger i Aurskog-området.
Rådmannen er av den oppfatning at man på noen års sikt bør utvikle området i Prestegårdsskauen som det langsiktige området for
eneboligutvikling på Aurskog. Dette vil være en kvalitetsmessig bedre, mer langsiktig og mindre konfliktfylt løsning enn å bygge ned alle
skogholtene spredt rundt i tettstedssonen. Kulturlandskapsområdet vest for Linåkermoen kan godt bestå for framtiden med en slik løsning, selv
om det må føres fram en ny atkomstvei til Prestegårdsskauen.
Det kan være en fordel for den kommunale infrastrukturen (skole, barnehage, med mer) om man sørger for å dempe befolkningsveksten noe i
Aurskog i årene som kommer. Kanskje dette også kan bidra til den langsiktige målsetningen om å styrke Bjørkelangen som tettsted. Det blir
derfor ikke foreslått å omdisponere Prestegårdsskauen til boligformål ved denne anledning.
Linåkermoen øst har ligget inne som utbyggingsområde i en årrekke, uten at det har vært initiativ for å få realisert utbygging der. Området er i all
hovedsak dyrka mark, noe som tilsier en høy utnyttelse av området – ikke eneboligtomter. En utbygging av disse 69 dekarene med tett
bebyggelse vil øke trafikken gjennom Linåkermoenfeltet i betydelig grad. Rådmannen vurderer behovet for arealer til tett boligbebyggelse å være
dekket av sentralområdet (Nordjordet/Aurstad/Myrvold), og anbefaler at området i sin helhet tilbakeføres til LNF-område.
Næringsområde:
Det er satt som målsetning for planarbeidet at det skal pekes ut et større næringsområde med langsiktig potensiale for plasskrevende virksomhet.
Politisk temagruppe har pekt på områdene vest og nordvest for Aurskog som mest aktuelt område. Rådmannen mener det er flere forhold som
taler for at Kjellingmo-området utmerker seg:
•
Nærhet til overordnet veinett (fv 170).
•
Nærhet til Lillestrøm og Oslo.
•
God kollektivdekning.
•
Potensielt langsiktig utviklingsmuligheter i skogsmark, både i retning Korsmo og Renor.
Rådmannen kan ikke ut fra overordnede betraktninger se at det foreligger mer gunstige alternativer for framtidig næringsutvikling, og foreslår at
Kjellingmo pekes ut som kommunens langsiktige område for plasskrevende næringsutvikling.
Områdenavn
Stubjahrsåsen, del av gnr.
203, bnr. 4
Forslagsstiller
Gisle Skjønhaug,
Stubjahr Nordre,
1930 AURSKOG
(grunneier)
Beskrivelse
Ønsker å omdisponere areal til 10 romslige boligtomter
på Stubjahrsåsen mellom Vikjærkroken og
Finsrudkroken.
Rådmannens vurdering:
Området vil utgjøre en liten satellitt, ute i et aktivt
landbruksområde, uten sammenheng med
tettstedssonen for øvrig. 10 tomter vil ikke kunne
finansiere gang- og sykkelvei mot setrumsområdet.
Området foreslås ikke omdisponert til boligformål.
2.
Killingmo, del av gnr.
201, bnr. 1 og 2
Setskog
utbyggingsselskap
AS (i forståelse
med grunneier)
Ønsker å omdisponere et betydelig skogsareal på begge
sider av Rv 171 til boligformål. Området utgjør totalt
ca 270 daa, og strekker seg nesten helt opp mot
skytterbanen til Urskog skytterlag.
De øvre delene av området vil være i konflikt med
skytterbanen på Killingmo. Området har for øvrig
potensiale til å kunne bli et fint boligområde dersom
man sørger for gang- og sykkelvei mot Finstad gård, og
tilstrekkelig avstand mot fv 171. Rådmannen vurderer
Prestegårdsskauen å inneha bedre kvaliteter som
framtidig boligområde på Aurskog, og foreslår ikke å
omdisponere dette området til boligformål.
3.
Næringsområde på
Bogstad søndre, gnr. 188,
bnr. 1
Aurskog vekst
Lanserer skogholtet øst for Flatbyveien (bakenfor
Norvent) som framtidig næringsområde.
Utvikling av større næringsbygg på dette arealet vil
være uheldig av hensyn til nærhet mot boliger, atkomst
gjennom boligområde og landskapsbildet langs fv 170.
Området er for øvrig begrenset i utstrekning. Området
bør ikke omdisponeres til næringsformål.
1.
4.
Større næringsområde på
Kjellingmo
Aurskog vekst
Lanserer tanken om å legge til rette for et større
næringsområde i forlengelse av området til Vormeland
på Kjellingmo.
Det er allerede regulert næringsformål i dette området,
og området utmerker seg som gunstig for videre
næringsområdeutvikling som følge av:
• Nærhet til overordnet veinett (fv 170).
• Nærhet til Lillestrøm og Oslo.
• God kollektivdekning.
• Potensielt langsiktig utviklingsmuligheter i
området, både i retning Korsmo og Renor.
Rådmannen mener det er flere forhold som taler for at
Kjellingmo-området bør pekes ut som kommunens
langsiktige næringsutviklingsområde for plasskrevende
virksomheter.
Området til Vormeland er allerede regulert til
utbygging. Dersom man legger til skogsområdet
østenfor (jfr. innspill fra grunneier Berg), utgjør
området samlet ca 150 dekar. Dette bør være et fint
utgangspunkt for å få utviklet området til
næringsformål.
Ytterligere utvidelse av området bør på sikt helst sikres
i retning Korsmo og Renor, for å unngå behov for å
omdisponere dyrka mark.
5.
Aurskog sentrumsområde
Aurskog vekst
6.
Finstadbru stadion
Aurskog vekst
7.
Boligtomt i Falletveien
ved Linåkermoen, gnr.
192, bnr. 19
Grethe Rønning,
Falletveien, 1930
AURSKOG
Ser for seg at en større del av Aurheim må settes av til
framtidig sentrumsområde på Aurskog. Dagens
kommuneplan har ikke tatt tilstrekkelig høyde for
framtidig behov for sentrumsareal.
Ønsker omdisponering av Finstadbru stadion til
boligformål. Skal ha vært en forutsetning da AFSK
kjøpte Myvold av kommunen. Det foreligger
prinsippvedtak fra planutvalget med anbefaling om å
sette i gang med reguleringsarbeid med tanke på
boligbygging. Området utgjør ca 40 daa og er skissert å
kunne romme 27 boligtomter.
Ønsker omdisponering av areal som vil kunne romme
én boligtomt i Falletveien. Området er skog i dag, og
grenser mot avsatt areal til boligformål. Eiendommen
Reguleringsplanarbeid er igangsatt, og det blir foreslått
at gjeldende arealstatus videreføres, i påvente av
planarbeidets utfall.
Formannskapet har tidligere gitt grønt lys for å
igangsette regulering av området til boligformål, og
dette følges opp ved å omdisponere området til
boligformål.
Området ligger inneklemt mellom boligtomter på tre
sider, og landbruksområde på én side. Det synes
hensiktsmessig at formålsgrensen mellom landbruk og
er søkt fradelt, men søknaden er avslått på grunn av at
området i dag er avsatt til LNF-område. Avgjørelsen
om ikke å godkjenne fradelingen er påklaget.
8.
Utvidelse Kjellingmo
næringsområde –
Aurskog, del av gnr. 204,
bnr. 1.
Øivind Berg, boks
75, 1930
AURSKOG grunneier
Ønsker omdisponering av ca 122 daa stort område
mellom eksisterende regulert område ”Kjellingmo
næringspark”, Bredvollbekken og Fv 170 fra LNFområde til næringsområde.
bolig følger jordekanten også i dette området.
Prinsippet om å søke buffersoner mellom jorder og
boligområder bør kunne fravikes i tilfeller som dette.
Området foreslås omdisponert til boligformål.
Det er allerede regulert næringsformål i dette området,
og området utmerker seg som gunstig for videre
næringsområdeutvikling som følge av:
• Nærhet til overordnet veinett (fv 170).
• Nærhet til Lillestrøm og Oslo.
• God kollektivdekning.
• Potensielt langsiktig utviklingsmuligheter i
området, både i retning Korsmo og Renor.
Rådmannen mener det er flere forhold som taler for at
Kjellingmo-området bør pekes ut som kommunens
langsiktige næringsutviklingsområde for plasskrevende
virksomheter.
Området til Vormeland er allerede regulert til
utbygging. Dersom man legger til skogsområdet
østenfor (jfr. innspill fra grunneier Berg), utgjør
området samlet ca 150 dekar. Dette bør være et fint
utgangspunkt for å få utviklet området til
næringsformål.
Ytterligere utvidelse av området bør helst sikres i
retning Korsmo og Renor, for å unngå behov for å
omdisponere dyrka mark.
9.
Del av gnr. 192, bnr. 6 –
Meieriet – Aurskog
Inger A. og Gunnar
Olsen, Meieriet –
Aurveien, 1930
AURSKOG –
grunneiere.
Ønsker å omdisponere et jorde på ca 9 daa inntil
Aurskog kirke og fv 236 – Øiabakken, fra LNF-formål
til boligformål.
Området utgjør dyrka mark, og er et viktig
kulturlandskapsområde nær Aurskog kirke.
Ettersom området er dyrka mark må en ta høyde for
høy arealutnyttelse dersom man omdisponerer, og dette
ville være særlig uheldig så vidt nær kirka. Området
foreslås videreført som LNF-område.
10.
Del av gnr. 187, bnr. 4 –
Bogstadstykket –
Aurskog
Block Watne AS, i
forståelse med
grunneier.
Ønsker at et område på ca 74 daa omdisponeres fra
LNF-formål til boligformål. Det er ønske om å utnytte
området til romslige eneboligtomter, samt noe tettere
utnyttelse på deler av området.
Området ligger i et aktivt landbruksområde.
Konsekvensene vil reduseres med foreslått buffersone
mot kulturlandskapet.
Foreslått utbygging vil være i konflikt med bestand av
de truede artene småsalamander og spissnutefrosk i
gårdsdam mot Bogstad, og dersom området skal
omdisponeres bør man opprettholde et minst 100
meters bredt belte nordover uten utbygging for å
ivareta disse bestandene.
Rådmannen mener man ut fra overordnede
betraktninger bør søke ett større og langsiktig
utviklingsområde for eneboliger på Aurskog i stedet for
å bygge ned skogholt i landbruksområdene ”her og
der”, og anbefaler at området videreføres som LNFområde.
11
Finstadbru – langs fv 171
– nordvest for Hageland
Formannskapet,
møte 25. oktober
2010
Området utgjør ca 126 daa skogsmark og myr. Området
ligger langs fv 171. Avkjørselen til Oladalen skjærer
gjennom området i vest.
12
Haug / Nedre Haug
Formannskapet, 25.
oktober 2010
Området utgjør ca 23 daa skogsmark. Området ligger
som en forlengelse av Nedre Haugfeltet vestover.
Området vurderes ikke å ha de beste egenskapene man
ser etter for et nytt boligområde. Det meste av området
ligger lavt i terrenget, er myrlent og ligger langs
trafikkert vei. Rådmannen viser til samlevurderingene
som foreligger for tettstedsutvikling på Aurskog og vil
ikke anbefale området omdisponert til boligformål.
Området ligger nær rv 170, er støyutsatt og vil med
større eneboligtomter kunne romme et begrenset antall
tomter. Utvidelse av Nedre-Haug-feltet i dette området
er tidligere avvist på grunn av trafikksituasjon i
atkomstvei. Atkomst fra Haugkroken vil løse dette,
men samtidig medføre stort investeringsbehov i ny
kryssløsning mot fv 170, og tap av dyrka mark til
atkomstvei. Rådmannen viser til samlevurderingene
som foreligger for tettstedsutvikling på Aurskog og vil
ikke anbefale området omdisponert til boligformål.
Tettstedsutvikling – Lierfoss:
Rådmannens vurderinger:
Den stabile befolkningsutviklingen i Haneborg krets siste 10-året tilsier at det bør kunne være rom for økt boligbygging. Den langsiktige
løsningen for boligbygging på Lierfoss åpner seg dersom gang- og sykkelveien mellom Haneborg og Lierfoss, med planfri kryssing av fv 170
skulle bli realisert. Lia opp mot Langvannet har et langsiktig potensiale og gode kvaliteter for boligbygging. Vestvendthet, god topografi, utsikt,
nærhet til bussholdeplass og tilknytning til de beste utmarksområdene. Området vil også ligge under 2 km fra skolen.
Innen en slik løsning kan realiseres kunne alternativer av mindre omfang nær Haneborg skole egne seg, eksempelvis på restene av tidligere
Waaler skog eller i deler av Dingsrudåsen. Skanseberget sør for Holmenbyen kom inn som boligområde ved forrige revisjon, og kan ha et
potensiale på 10 – 15 boliger, som sammen med muligheter for fradeling i LNF-sonen kan bidra noe den kommende 4-årsperioden.
1.
Områdenavn
Del av Berger Søndre,
gnr. 175, bnr. 11 –
mellom tettstedssonene
Aurskog og Lierfoss
Forslagsstiller
Marion og Olav
Sletner, Søndre
Berger, 1930
AURSKOG
Beskrivelse
Ønsker å omdisponere areal til to boligtomter i vestre
ende av skogholtet omkring ”Bergerbakken”, inntil
eksisterende boligeiendom.
Rådmannens vurdering:
Dersom det skulle blitt omdisponert til boligformål her,
burde dette være som del av et større område, slik at
nødvendig behov for gang- og sykkelvei, og lignende
kunne blitt dekket inn. Dette synes lite realistisk.
Området har karakter av å være spredtbygd allerede, og
innspillet imøtekommes ved at område for mulighet for
spredt boligbygging endres til å omfatte området.
Eventuell fradeling av boligtomter her må vurderes i
forhold til de generelle kriteriene som settes opp for
spredt boligbygging.
Tettstedsutvikling – Bjørkelangen:
Rådmannens vurderinger:
Det er med gjeldende kommuneplan boligreserver på Bjørkelangen for lang tid framover, og arealer egnet for både eneboliger og høyere
utnyttelse. Festningsåsen, Bliksrudåsen, Burhol nord, Vollajordet, Høvleritomta på Eidsverket, Skreppestad nordre og Bjørkelangen park utgjør
til sammen et potensiale som vil kunne dekke behovet for nye boliger på Bjørkelangen langt utover kommuneplanperioden.
Når det gjelder arealer for næringsutvikling er det regulert områder for sentrumsutvikling i Bjørkelangen sentrum som må kunne dekke behovet
for eventuell ny kontorvirksomhet i kommuneplanperioden. Det har skjedd mye på Bjørkelangen næringsområde (Bliksrud) de siste årene, men
det gjenstår et betydelig potensiale innenfor allerede regulert område. På litt lengre sikt (over 4 år) vil det kunne bli behov for nye næringsarealer
for plasskrevende virksomheter, dersom man ikke kommer til at næringsarealer i Aurskog-området kan dekke behovet for plasskrevende
virksomheter i den nordre delen av kommunen. Dette behovet har også den politiske temagruppa for tettstedsutvikling tatt opp.
Den politiske temagruppa for tettstedssonene har pekt på potensialet for næringsutvikling i området ovenfor Holtermoen (ved vegvesenanlegget). Dette området har fjell i dagen, og har en relativt bratt topografi. Utbygging vil kreve betydelig sprenging. Samtidig kan området være
godt egnet for den rette type næringsvirksomhet som må ligge usjenert, og det vurderes å ha få eller ingen arealkonflikter knyttet til seg. Området
ligger lavere enn vannspeilet i drikkevannkilden Store Langsjøen (195 m.o.h.) og anses ikke å kunne utgjøre noen risiko for forurensning av
dette. Rådmannen foreslår at det legges inn en utvidelse av Holtermoen næringsområde i dette området.
Det har skjedd mye positivt knyttet til revitaliseringen av Bjørkelangen stasjon de siste årene, og områdene sørover langs Lierelva har stort
potensiale for tettstedsnært friluftsliv. Utvikling av dette området som grøntstrukturområde, vil også muliggjøre en høyere utnyttelse i selve
sentrumsområdet. Det blir derfor foreslått å sette av et belte langs elva mellom Bjørkelangen stasjon og gangveien ved Bjørkelunden (4-500
meter) til framtidig grøntstrukturområde. På sikt bør det vurderes å utvikle en turvei/strandpromenade på strekningen, og selv om det ikke skulle
finnes midler for opparbeiding vil det være fornuftig og kostnadsfritt å sette av de nødvendige arealene på kartet allerede nå.
1.
2.
Områdenavn
Del av gnr. 4, bnr. 1 –
Ihlebæk –
Fosser/Bjørkelangen
Forslagsstiller
Trond Ringstad,
1963 FOSSER.
Utvidelse av Holtermoen
næringsområde øst for fv
229
Temagruppe –
tettstedsutvikling
Beskrivelse
Ønsker å omdisponere en skogskolle á ca 24 daa fra
LNF-område til boligformål. Det er allerede godkjent
fradelt 2 boligtomter i området.
Rådmannens vurdering:
Området ligger som en satellitt i lang avstand fra
tettstedsmessig bebyggelse. Det bør søkes å finne
arealer tilknyttet tettsteder, hvor man kan bygge videre
på eksisterene infrastruktur (gang- og sykkelveier, med
mer), og unngå uthulling av sammehengende
landbruksområder med aktiv landbruksdrift. Det
foreslåtte området bør ikke omdisponeres til
boligformål.
Arealet består av fjell, og en utbygging vil kreve en del
sprenging. Samtidig ligger området usjenert, og kan
kanskje egne seg for enkelte typer næringsvirksomhet.
En utbygging i området vurderes ikke å kunne medføre
risiko for forurensning av drikkevannkilden Store
Langsjøen. Det anbefales å utvide området for
næringsvirksomhet noe, i henhold til forslag fra
temagruppa for tettstedsutvikling.
Tettstedsutvikling – Setskog:
Rådmannens vurderinger:
Oppsvinget i boligbyggingen som har funnet sted på Setskog de siste 8 årene har vært meget verdifullt for å opprettholde befolkningsgrunnlag,
servicetilbud og sikre en viss andel unge i befolkningen. Gjeldende kommuneplan muliggjør en videreføring av denne positive utviklingen for
Setskog-samfunnet, og det ligger et betydelig potensiale innen boligbygging i områder som allerede er avsatt til boligformål (Kinnestadfeltet syd,
Blakstad, Butjernkollen 2), samt i LNF-sonen hvor spredt boligbygging tillates. Det har ikke vært innspill om nye boligområder på Setskog i
denne omgang.
Tettstedsutvikling – Fosser:
Rådmannens vurderinger:
Tettstedet Fosser har en verdifull avgrenset utstrekning med betydelig fortettingspotensial. Utnyttelse av allerede avsatte arealer bør skje før
behovet for å finne nye arealer melder seg. Det har ikke vært innspill til nye boligområder på Fosser i denne omgang.
Tettstedsutvikling – Momoen:
Rådmannens vurderinger:
Hofmoen skolekrets har hatt en betydelig befolkningsøkning siste årene, noe som har vært og er viktig for å opprettholde servicetilbud,
nærbutikk og et aktivt idretts- og ungdomslag på stedet. Momoen er sammen med Aurskog det tettstedsområdet i kommunen med kortest avstand
til Lillestrøm og Oslo, og har med dette et stort vekstpotensiale dersom kommunen legger til rette for dette.
Det gjenstår 6-7 boligtomter på Vestrengåsen, og tettstedet Momoen har potensiale for videre boligutvikling sørover og østover fra Vestrengåsen,
noe den politiske temagruppa for tettstedsutvikling også har pekt på. Området har en fin vestvendt beliggenhet, god utsikt og nærhet til skolen.
Hvor mye av åsen som på sikt vil bli byggeområde er vanskelig å spå, men området kan utvikles trinnvis for å dekke behovet for eneboligtomter i
overskuelig tid framover. Et virkelig langsiktig scenarie kan være at Momoen og Løken tettsted vokser sammen østover åsen fra Vestrengåsen,
med de nødvendige gangforbindelser ned til bussholdeplasser langs fv 169. Allerede avsatt utvidelse sørover vurderes som et fornuftig første
trinn i videreutviklingen av Vestrengåsen.
Foreslått utvidelse av eksisterende boligområde ved Thonsveien vurderes å være et fornuftig supplement til Vestrengåsen, og blir foreslått
omdisponert til boligformål, i samsvar med innstilling fra den politiske temagruppa for tettstedsutvikling.
1.
Områdenavn
Del av Lunder, gnr. 36,
bnr. 4
Forslagsstiller
Jostein Lunder,
1960 LØKEN
(grunneier)
Beskrivelse
Ønsker å omdisponere ca 9 daa fra LNF-område til
boligformål, i område tilknyttet Thonsveien. Området
ligger direkte tilknyttet eksisterende boligområde og er
i dag skog.
Rådmannens vurdering:
Området vil være en fornuftig mindre utvidelse av et
eksisterende boligområde, og tilby Momoen-Løkenområdet flere byggeklare eneboligtomter.
Tettstedsutvikling – Løken:
Rådmannens vurderinger:
Den nye sentrumsplanen for Løken legger til rette for betydelig fortetting omkring Løken senter. Med rett utvikling, og tilstrekkelig høy
utnyttelse, vil dette området kunne dekke etterspørselen etter nybygg for forretning, kontor og delvis leiligheter i overskuelig framtid. Utvikling
med høy utnyttelse sikrer også at tettstedet utvikles i retning av et levende og trivelig tettsted med liv i gater og på plasser i og utenfor
forretningenes åpningstider. Parkområdet tilknyttet den gamle kirkegården vil være et viktig og verdifullt grønt rom i dette framtidsbildet av
Løken sentrum, som samtidig belyser viktig kulturhistorie.
Det har vært tatt opp av den politiske temagruppa for tettstedsutvikling at det bør legges til rette for næringsutvikling også for mer plasskrevende
virksomheter i denne delen av kommunen. Området øst for Prestegårdshagan – benevnt Ringneshagan, har blitt lansert som et naturlig område
for slik virksomhet. Dersom en først skal legge til rette for nytt større industriområde på Løken er rådmannen enig i at dette området er naturlig å
velge, ettersom det vil være en utvidelse av et viktig næringsområde som allerede er etablert. Området har også tidligere vært avsatt til
næringsformål. Grunneierenes ønske om å videreføre arealet som boligformål imøtekommes med dette ikke.
Boligområdet som lanseres på Tallak har viktige kvaliteter for å kunne utvikles til et godt boligområde. Vestvendthet, fravær av støy, utsikt og
sentralitet til skole, sentrumsområde og kollektivknutepunkt. Samtidig er området god dyrkingsjord i et aktivt jordbrukslandskap, og
tilrettelegging for nye leilighetsprosjekt i jomfruelige områder som dette vil kunne redusere muligheten for å få utviklet gode prosjekt i selve
sentrumsområdet. Det foreligger klarerte byggeområder for bolig i Skattumlia og tidligere Løken trevare. Disse områdene vil sammen med
potensialet i sentrumsområdet tilsi at det ikke bør være tilstrekkelig nødvendig å omdisponere dyrka mark i denne omgang. Den kommunale
infrastrukturen (skole, barnehage, med mer) vil også ha godt av å holde litt igjen på Løken.
Ettersom Ringneshagan blir foreslått som framtidig næringsområde, blir eneboligtomter den store mangelen på Løken. Alle grunneierinnspill
som er mottatt ligger på dyrka mark, hvor høy utnyttelse ville være påkrevet.
Den politiske temagruppa for tettstedssonene foreslo å se tettstedsområdene Løken, Momoen, Fosser, Heia-Hjellebøl i ett, med Løken som
knutepunkt- og sentrumsområde. På alle de omliggende tettstedssonene vil det finnes muligheter for eneboligbebyggelse i gode bomiljøer.
Momoen har stort potensiale. På Heia-Hjellebøl bør innspillet om mindre nytt boligområde ved Hjellebølmosen kunne tas til følge. På Fosser er
det fortsatt et stort potensiale i Engeråsen og i byggesonen for øvrig.
1.
Områdenavn
Tallak, del av gnr. 34,
bnr. 5
Forslagsstiller
Audun Fjeld,
Skattumbakken 12,
1960 LØKEN
(grunneier)
Beskrivelse
Ønsker omdisponert et ca 36 daa stort område med
dyrka mark, direkte tilknyttet eksisterende boligområde
Tallak i Løken sentrum. Området som ønskes
omdisponert grenser i vest mot Bølerbekken.
Rådmannens vurdering:
Av de innspill som er mottatt om ønske om tett
boligbygging på dyrka mark nær sentrum vurderes
Tallak å være best egnet.
Behovet for nye arealer til tett boligbebyggelse på
Løken vurderes ikke å være tilstrekkelig presserende til
å omdisponere dyrka mark til formålet. Det finnes et
ikke-utnyttet potensiale både i Skattumlia, Løken
trevare og i sentrumsområdet som bør utnyttes før det
går ut over dyrka mark.
2.
Løken vestre, del av gnr.
32, bnr. 4
Løken
arbeiderforening
Lanserer området sør for Løken sag som framtidig
boligutbyggingsområde på Løken. Området er dyrka
mark.
Av de innspill som er mottatt om ønske om tett
boligbygging på dyrka mark nær sentrum vurderes
Tallak å være best egnet.
3.
Skattum, del av gnr. 34,
bnr. 5
Løken
arbeiderforening
4.
Utvidelse av
boligområde på
Hjellebøl, del av gnr. 29,
bnr. 16.
Del av gnr. 32, bnr. 6 –
Morgenlien – Løken
Ole Ivar Berg,
Togveien 6, 1960
LØKEN –
grunneier.
Jim Arne Hvidsten
og Mona
Morgenlien Veiby,
Morgenlien, 1960
LØKEN –
grunneiere.
Lanserer et område mellom Rv 169 og Riserbekken,
ved Elverhøy som framtidig boligutbyggingsområde på
Løken. Området er dyrka mark.
Ønsker å omdisponere et ca 8,3 daa stort område inn
mot Hjellebølmåsan fra LNF-område til boligformål,
slik at det kan utvikles 5 – 7 eneboligtomter, eventuelt
2-mannsboliger eller leiligheter.
Ønsker å omdisponere et jorde på ca 53 daa fra LNFområde til boligformål. Området tenkes utnyttet med
tett småhusbebyggelse.
Området er dyrka mark i en viss avstand fra
sentrumsområde, er støyutsatt og anbefales ikke
omdisponert til boligformål.
Området vil være en fornuftig mindre utvidelse av et
eksisterende boligområde, og tilby Hjellebøl- og
Løkenområdet flere byggeklare eneboligtomter.
5.
Av de innspill som er mottatt om ønske om tett
boligbygging på dyrka mark nær sentrum vurderes
Tallak å være best egnet.
Tettstedsutvikling – Hemnes:
Rådmannens vurderinger:
Framtidig boligområde på Hemnes var tema under forrige kommuneplanrevisjon, og har også vært det nå. Temaet ble også sentralt i forbindelse
med regulering av Hemnes sentrum nylig. Det synes som mange i lokalmiljøet på Hemnes vurderer Torpåsen som det beste framtidige
boligutviklingsområdet på Hemnes. Det er også kommet fram at utvikling av Torpåsen som boligformål, kan medføre mindre behov for å
videreføre Bråtejordet i Hemnes sentrum som byggeområde. Dette er politiske signaler som rådmannen tar til etterretning når det blir foreslått ny
kommuneplan nå.
I forslag til ny kommuneplan er Bråtejordet tilbakeført til LNF-område, mens Torpåsen er lagt inn som framtidig boligområde. Det antas at
områdene som er blitt spilt inn av grunneier gir tilstrekkelig areal i denne omgang. På sikt kan det ligge til rette for ytterligere utvidelser på
Torpåsen.
Torpåsen har fine kvaliteter som boligområde, gode solforhold, utsikt mot Bråtevannet og Hemnessjøen, og rimelig god nærhet til både sentrum
og skole. Det blir viktig å sikre nødvendig buffer mot Hemnes sag og fv 125. Utbyggingen vil kreve betydelige investeringer i blant annet gangog sykkelvei fram til Hemnes sentrum tidlig i utviklingsfasen av feltet. Dette vil være en utfordring på Hemnes hvor de økonomiske marginene
trolig er begrensede for private utbyggere.
Næringsområdet som blir foreslått på myra mellom Kollerud og Torpåsen er dårlig byggegrunn som vil medføre økte byggekostnader. Området
ligger også nær en del boliger og bør ikke omdisponeres dersom det ikke først er forsøkt andre og bedre alternativer. Det blir foreslått å legge inn
et større areal tilknyttet Prestegårdshagan industriområde på Løken, og rådmannen vil foreslå at man anser dette og områdene omkring
Bergsjøgropa som tilstrekkelig for plasskrevende næringsvirksomhet i den søndre delen av kommunen. Det ligger også et ikke-utnyttet område
nær Hemnes stasjon til næringsformål. Dette bør også utnyttes før man eventuelt må omdisponere dette myrområdet på Hemnes til byggeformål.
1.
Områdenavn
Torpåsen, del av gnr.
119, bnr. 1.
Forslagsstiller
André Torp (på
vegne av grunneier)
Beskrivelse
Ønsker omdisponert et område opp mot Torpåsen med
boliger – ev. også et servicebygg med næringslokaler.
Området som ønskes omdisponert til boligformål utgjør
ca 100 - 200 daa.
Rådmannens vurdering:
Blir foreslått å omdisponere dette området til
boligformål. Flere planarbeid på Hemnes har resultert i
Torpåsen som det ønskelige framtidige boligområdet
på Hemnes. Det må forutsettes utbygging av gang- og
sykkelvei til sentrumsområdet som en del av
utbyggingen.
2.
Torp næringspark, del av
gnr. 119, bnr. 1.
André Torp (på
vegne av grunneier)
Ønsker omdisponert et område på ca 86 daa fra LNF til
næringsformål. Området ligger mellom Kollerudveien,
og Rv 125. 23 daa av området er dyrka mark, mens 63
daa er torvmyr.
Området er dårlig grunn. Dette vil medføre økte
byggekostnader og andre områder bør søkes utnyttet
før man omdisponerer myr på Hemnes til
byggeområde. Behovet synes ikke å være veldig stort
ettersom det ligger ikke-utnyttede arealer til
næringsformål andre steder på Hemnes.
3.
Hyttefelt på del av
Søndre Hemnes gård,
gnr. 84, bnr. 1
Øvre Romerike
Prosjektering AS på
vegne av grunneier.
Ønsker å omdisponere et ca 95 daa stor del av eiendom
gnr. 84, bnr. 1 til hytteformål, med tanke på utbygging
av 18-24 hyttetomter. Området ligger inntil
Hemnessjøen, og det ønskes primært også å
omdisponere områder i 100-meterssonen. Det ligger i
dag 3 eksisterende nytter ned mot Hemnessjøen i det
aktuelle området. Området ligger direkte inntil
Kollerudvika naturreservat mot sørøst.
Rådmannen mener det ikke vil være forsvarlig å
anlegge et hyttefelt i umiddelbar nærhet til et
naturreservat. Kollerudvika naturreservat er et av
kommunens viktigste områder for fugl. Hyttefeltet vil
medføre økt ferdsel og økt forstyrrelse i og nær
reservatet i en grad som ikke kan være økologisk
tilrådelig.
Til tross for at den politiske temagruppa for LNF-sonen
foreslår å gå videre med forslaget, anbefaler rådmannen
at området videreføres som LNF-område.
Konklusjon i den politiske styringsgruppa, 30. august
2010:
De deler av det foreslåtte området som ikke berører
100-meterssonen bør kunne omdisponeres til
hytteformål.
Byggeområder utenfor tettstedssonene:
Rådmannens vurderinger:
Når det gjelder forvaltningen av kommunens LNF-soner vil rådmannen legge vekt på følgende forhold:
• Full ivaretakelse av hensynet til 100-meterssonen mot vassdragene.
• Ivareta kommunens sammenhengende villmark uten større tekniske inngrep, konsentrere de inngrep som gjøres.
• Videreføre den pragmatiske politikken for spredt boligbygging i LNF-sonen, med klar kriteriestyring for å redusere langsiktige negative
konsekvenser.
Det er først og fremst de sammenhengende skog- og landbruksområdene som gir Aurskog-Høland vårt særpreg. Det vil ikke bli like attraktivt å
bo i våre tettsteder dersom vi ikke klarer å ivareta skog- og landbruksområdene våre utenfor tettstedene. Aktive jord- og skogbrukere er de aller
beste landskapsforvaltere.
Den politiske styringsgruppa for kommuneplanarbeidet konkluderte i møte den 30. august 2010 med at foreslått hytteområde på Søndre Hemnes
gård (unntatt de deler som omfatter 100-meterssonen) og foreslått hytteområde ved Heggevika øst for Ulviksjøen bør omdisponeres i forslag til
ny kommuneplan. Dette er innarbeidet i planforslaget som legges fram for formell 1. gangsbehandling.
1.
2.
Områdenavn
Utvidelse av Dæli
hytteområde – sør for
Momoen, gnr. 41, bnr.
22.
Forslagsstiller
Gunn og Per Fjeld,
Solberg gård, 1960
LØKEN
(grunneiere)
Beskrivelse
Ønsker å omdisponere ca 45 daa fra LNF-område til
hytteområde, på del av gnr. 41, bnr. 22. Området ligger
direkte tilknyttet det etablerte hyttefeltet Dæli. Det
legges opp til å kunne tilby rimeligere hyttetomter enn
hva som for øvrig er tilgjengelig i kommunen. Området
er i dag skog.
Rådmannens vurdering:
Foreslått omdisponering vurderes å ha få negative
konsekvenser for omgivelsene, og vil kunne bidra til å
styrke det framtidige driftsgrunnlaget for nærbutikken
på Momoen. Det foreslås å omdisponere området til
hytteformål som foreslått, i henhold til innstilling fra
den politiske temagruppa for LNF-sonen.
Camping på Rørvik, del
av gnr. 147, bnr. 4
Marit Bolstad, 1970
HEMNES
(grunneier) og Ove
Kristian Stenby,
1950 RØMSKOG.
Ønsker å omdisponere et tidligere sagbruksområde ved
Mjermen til campingformål. Området som ønskes
omdisponert utgjør en ca 10 daa stor tange ut i
Mjermen. Området er allerede tatt i bruk til
campingformål uten de nødvendige godkjennelser.
Området er ikke jomfruelig villmark – det har vært
sagbruksdrift i området fram til relativt nylig. Området
ligger i nærheten av Digerneset hvor det er regulert
framtidig campingvirksomhet. Omdisponering av
området til campingvirksomhet vurderes således ikke å
ha de største konsekvensene for omgivelsene.
Det anbefales at området omdisponeres til
campingvirksomhet som foreslått, slik at bruken av
området til campingvirksomhet kan formaliseres
gjennom reguleringsplanbehandling. Dette er i samsvar
med innstilling fra den politiske temagruppa for LNFsonen.
3.
Hytteområde på ytre
deler av Digerneset, del
av gnr. 147, bnr. 8 og 9
Øvre Romerike
Prosjektering AS (i
forståelse med
grunneier).
Ønsker omdisponering av deler av et større nes ut i
Mjermen. Området vil kunne romme ca 27 hyttetomter á
1,5 – 3 daa. Området ligger inntil, men ikke i 100meterssonen mot Mjermen.
Rådmannen mener nes ut i vassdragene, som
Digerneset bør skjermes for utbygging. Selv om 100meterssonen kan unngås vil utbygging her få store
konsekvenser for villmarksfølelsen og det allmenne
friluftslivet på Mjermen.
Området ligger høyt og godt synlig fra store deler av
Mjermen, sammenlignet med området som allerede er
omdisponert på Digerneset.
Rådmannen anser ikke en delt løsning, slik den
politiske styringsgruppa foreslår, som en god løsning.
Skal en legge til rette for hytteområder bør man heller
velge andre områder enn Digerneset. Området foreslås
videreført som LNF-område.
4.
Del av Harkerud gård,
gnr. 211, bnr. 1 Aurskog
Synnøve Granerud,
Harkerud gård,
1930 AURSKOG
(grunneier)
Ønsker å omdisponere ca 50 daa på sin eiendom gnr.
211, bnr. 1 fra LNF-område til boligformål. Området
ligger sør for den kommunale veien mellom
Killingmoverket og Harkerud. Området er i dag skog.
En omdisponering i henhold til innspillet ville medføre
et betydelig antall boliger i lang og trafikkfarlig
avstand fra skole, sentrumsområde og annen
tettbebyggelse. Området ville bli liggende som en
”umotivert” satellitt godt synlig fra fv 170, og blir ikke
foreslått omdisponert.
5.
Hytteområde på
Skjeggenes, del av gnr.
149, bnr. 1
Setskog
fritidseiendom AS
(i forståelse med
grunneier)
Ønsker å omdispnoere et høydedrag ved Skjeggenes,
vest for Setten til hytteformål. Området ble også
foreslått omdisponert ved forrige kommuneplanrevisjon.
Hytteutbygging på Setskog kan være verdifullt for å
øke aktiviteten og sikre servicetilbud, blant annet
nærbutikken på Setskog. Rådmannen er generelt sett
positiv til å legge til rette for hytteutbygging på Setskog
ut fra hensynet til lokalsamfunnet.
Foreslått utbygging vil bli godt synlig fra flere
retninger i Setten. Strandsonen i dette partiet består for
en stor del av svaberg av høy verdi for friluftslivet.
Håøya like utenfor foreslått utbyggingsområde er en
yndet ilandstigningssted for kanopadlere og båtfolk.
Skjeggenesveien vil være dårlig rustet for en
trafikkøkning som foreslått utbygging ville medføre. I
deler av året er veien svært svak.
Rådmannen vurderer samlet sett at det burde søkes
etter andre områder for hyttebygging på Setskog, for
eksempel øst for Setten – hvor strandsonen er bratt,
steinete og tomtene kan ligge vestvendt med utsikt mot
vannet. En utbygging på østsiden av Setten antas også å
få mindre konsekvenser for det allmenne friluftslivet
ettersom det er vestsiden som har størst friluftsmessig
verdi, og ”tettstedet Setskog” også ligger i dette
området.
6
Spredt boligbygging øst
for Ulviksjøen,
Heggeviken – gnr. 176,
bnr. 19.
Edla Svanstrøm,
Olav Aukrustsveg
6, 0785 OSLO
(grunneier).
Ønsker å muliggjøre fradeling av bolig- eller
hyttetomter på småbruket Heggeviken, øst for
Ulviksjøen. Området er i dag disponert til LNF-område,
uten mulighet for fradeling til spredt boligbygging.
Området ligger svært avsides, og nye boliger vil skape
utfordringer i forhold til blant annet kronglete
skoleskyss. Denne siden av Ulviksjøen har, i
motsetning til vestsiden, bevart noe villmarkspreg som
kan ha betydning for friluftsverdiene på Ulviksjøen.
Den politiske temagruppe for LNF-sonen har sett for
seg at det kunne bli lagt ut areal for 3-4 hyttetomter i
dette området. Rådmannen vil hevde at dersom man
først skal ta i bruk utmark til hyttebygging, bør
områdene man omdisponerer være av større omfang –
slik at det monner.
I rådmannens anbefaling til ny kommuneplan er det
ikke lagt inn noe område for hyttefelt på Heggevika.
Konklusjon i den politiske styringsgruppa, 30. august
2010:
Området bør kunne omdisponeres til hytteformål for å
muliggjøre 3-4 hyttetomter.
7.
Videreføring av dagens
politikk for spredt
boligbygging – i et
langsiktig perspektiv
Kommunestyret, i
planprogrammet
Det legges opp til å videreføre dagens politikk for spredt
boligbygging, hvor det åpnes for inntil 15 boliger årlig i
planperioden, etter et sett av kriterier.
Det er viktig å ivareta mulighetene for aktiv
landbruksdrift i de sammenhengende
landbruksområdene av kommunen.
Det er samtidig viktig å bygge opp under vår
særpregede grendestruktur med mindre husklynger
spredt rundt i geografien. Dette er også en viktig side
ved Aurskog-Høland.
Kompromisset som ble gjort ved siste
kommuneplanrevisjon i 2007 vurderes som vellykket,
og hensiktsmessig å videreføre. Kriteriesettet som ble
utviklet sikrer nødvendig ivaretakelse av hensyn som
landskap, landbruksnæring, natur- og friluftsverdier og
trafikksikkerhet. Løsningen som man havnet på i 2007
har etter rådmannens vurdering fungert godt og bør
videreføres.
Mulighet for spredt boligbygging vil særlig være
verdifull i de deler av kommunen hvor det er lavt
utbyggerpress.
Det blir foreslått en mindre justering ved at fradeling av
kårboliger ikke lenger skal telle på kvota på 15 boliger
årlig. Fradeling av kårboliger må likevel fortsatt følge
det oppsatte kriteriesettet, for å unngå uheldige
samfunnsmessige konsekvenser.
8.
Etablering av nytt
masseuttak på Skogheim
– Bergsjø, del av gnr.
134, bnr. 8.
9.
Etablering av nytt
hyttefelt ved Kvetangen
– Kinnestad, Setskog
Landskapsarkitekt
Hanne Karin
Tollan, på vegne av
Tangemoen
pukkverk, i
forståelse med
grunneier.
Setskog
utbyggingsselskap
Ønsker å omdisponere et ca 25 daa stort område
nordvest for Skogheimkrysset til masseuttak. Det er
ønske om å etablere pukkverk i området, med direkte
atkomst ut på fv 125.
Området synes egnet til pukkverkvirksomhet, og vil
kunne forsyne Hemnes-området med stein og pukk.
Formannskapet har allerede åpnet for igangsatt
regulering av området, og det foreslås å legge området
inn i kommuneplanen til formålet.
Ønsker å omdisponere et ca 175 daa stort skogsområde
øst for Setten til hyttebygging.
Hytteutbygging på Setskog kan være verdifullt for å
øke aktiviteten og sikre servicetilbud, blant annet
nærbutikken på Setskog. Rådmannen er generelt sett
positiv til å legge til rette for hytteutbygging på Setskog
ut fra hensynet til lokalsamfunnet.
Foreslått utbygging vil bli godt synlig fra flere
retninger i Setten, men strandsonen i dette partiet består
med unntak av selve Kvetangen, for en stor del av bratt
skrent/stup og grov steinur, av lav verdi for friluftslivet.
Foreslått hyttefelt ved Kvetangen vurderes å ha mindre
konsekvenser for friluftslivsverdiene på Setten, enn
foreslått hyttefelt ved Skjeggenes. Rådmannen er ellers
av den oppfatning at Settens størrelse tilsier at man kan
tåle et hyttefelt på den størrelse som foreslås.
Kvetangens lokalisering nær tettstedssonen av Setskog
er for øvrig også gunstig for lokalsamfunnet, med
trafikksikker gangavstand til nærbutikken, skolen og
kloakkrenseanlegg i umiddelbar nærhet.
Rådmannen vurderer samlet sett at Kvetangen-området
er av de mest gunstige for hyttebygging på Setskog, og
vil foreslå å omdisponere området som foreslått.
10.
11.
Spredt boligbygging –
Stubbjahrsåsen Aurskog
Spredt boligbygging –
Harkerud gård - Aurskog
Formannskapet, 25.
otkober 2010
Formannskapet, 25.
oktober 2010
Ønsker vurdering av å justere grensen for spredt
boligbygging, slik at området rundt Stubjahrsåsen
omfattes av mulighet for spredt boligbygging.
Ønsker vurdering av å justere grensen for spredt
boligbygging, slik at området rundt Harkerud omfattes
av mulighet for spredt boligbygging.
I forslag til ny kommuneplan er området allerede avsatt
til LNF-område hvor spredt boligbygging kan vurderes.
Området har tidligere ligget inne i kommuneplanen
med mulighet for spredt boligbygging. Konsekvensen
har blitt at området langs kommuneveien fra Verket til
Harkerud framstår relativt tettbebygd. Området ble
bevisst tilbakeført til LNF-område uten mulighet for
spredt boligbygging ved kommuneplanrevisjonen i
2007, for å unngå framvekst av en tettstedssatellitt.
Rådmannen mener det er viktig å holde fast ved
prinsippet at spredt boligbygging ikke skal medføre
knoppskyting av nye tettstedsområder. Rådmannen vil
på dette grunnlag fraråde at Harkerudområdet igjen
åpnes for ytterligere spredt boligbygging.