Transcript Schafteløkken Tre alternativer og flere anbefalinger

1
Schafteløkken
Rapport til Frogner menighetsråds møte 19.11.2014
Tre alternativer og flere anbefalinger
Rapport fra en arbeidsgruppe oppnevnt av Frogner menighetsråd 21.5.2014
2
Forord
Arbeidsgruppen takker for oppdraget og oversender gruppens rapport til menighetsrådets møte
19.11.2014 .
I kap. 5-7 presenteres innholdet i og argumentene for tre mulige løsningsmodeller:



Alternativ A: Aksjeselskap
Alterantiv B: Fortsette
Alternativ C: Salg
Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger presenteres i kap. 2.
Arbeidsgruppen presenteres nærmere i kap.1.
Utgangspunkt, bakgrunn for rapporten og oversikt over dagens situasjon med hensyn til utleie,
avtaler og sentrale premisser, presenteres i kap. 3- 4.
Oslo 12. november 2014
Bjørn Bråthen
Elin Cappelen
Øystein Hauge
Tellef Raustøl
Bjørn Kleppe
3
Innholdsfortegnelse
1.Arbeidsgruppen, s.5
2.Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger, s.6
3.Bakgrunn, s.7
Utgangspunkt
Muggsopp i utenpåliggende trappehus skapte framdrift
Foreløpig avtale med Frogner seniorsenter
Ny daglig leder
4. Dagens situasjon, s.11
Faste leietagere og leiesatser
Leietagere enkeltarrangementer og leiesatser
Leieavtale barnehage og leiepris
Leieavtale leilighet og leiepris
Leieavtale Frogner seniorsenter og leiepris
Allmennyttige formål og reguleringsbestemmelser
Panteobligasjoner Oslo kommune
Frogner menighets bruk av Frogner Menighets Hus
Kontrakt for renholdstjenester
5. Alternativ A: Aksjeselskap, s.18
Ny organisasjonsform
Framdrift etablering
Framdrift rehabilitering
Boligen
Alternativ retning og innhold
4
6. Alternativ B: Forsette, s.23
Introduksjon
Nye priser
Stort engasjement for økt utleie
Erfaringstall og forventninger
Bruke Kfio`s rammeavtale
Økonomi
Frogner menighets hus – begrenset inntektskilde
Barnehage og Frogner Seniorsenter gir også svært begrenset inntjening
Utleie- ingen kjernevirksomhet for en menighet
Økte pensjonsforpliktelser
7. Alternativ C. Salg, s.31
Økonomi
Boligen i hovedhuset
Premisser og framdrift
Vedlegg, s.34
Vedlegg 1
Arbeidsgruppens mandat
Vedlegg 2
Befaring Fredriksborg
Vedlegg 3
Idedugnad
5
1.Arbeidsgruppen
På det ekstraordinære menighetsrådsmøte om Schafteløkken 6.mai 2014, fikk menighetsrådets
arbeidsutvalg fullmakt til å etablere en arbeidsgruppe. Den ble bedt om å:
-
Gjennomgå Schafteløkkens økonomiske situasjon og
-
Utarbeide en begrunnet strategisk plan som gir Schafteløkken et økonomisk handlingsrom
for å ivareta bygningsmassen og for å kunne videreutvikle stedet.
Frogner menighetsråd fattet på sitt møte 21.5. 2014 (sak 40/14) flg. vedtak:
Menighetsrådet gir sin tilslutning til mandatet, slik det er beskrevet i protokoll fra
menighetsrådsmøte 06.05.14. MR er enige med AU at Schafteløkken må sees på som en
helhet og ikke som tre forskjellige bygg. Menighetsrådet nedsetter en arbeidsgruppe
bestående av Tellef Raustøl, Elin Cappelen, Bjørn Bråthen, Øystein Hauge og Bjørn Kleppe.
Arbeidsgruppens leder og sekretær er Tellef Raustøl. Den økonomiske rammen for
arbeidsgruppen er på 65 000 kroner + mva, som dekker både møteforberedelser og
møtegodtgjørelse. Arbeidsgruppen skal ha tre møter høsten 2014 på to timer pr. møte fra kl.
17.00-19.00 på Schafteløkken. Arbeidsgruppen er fri til å tilknytte seg referansepersoner.
Raustøl vil også rapportere til menighetsrådet om arbeidet i løpet av høsten 2014. Det er
ønskelig at arbeidsgruppen integrerer menighetsperspektivet i sitt arbeid. Arbeidsgruppens
rapport framlegges på menighetsrådsmøte den 19.11.14.
Arbeidsgruppen har hatt slik sammensetning:
Rolle
Navn
Kompetanse
Leder og sekretær
Tellef Raustøl
Organisasjonssosiolog, arbeider med
eiendomsutvikling og helsetjenester. Selvstendig
næringsdrivende. Leder i Frogner menighetsråd
Medlem
Elin Cappelen
Salg- og markedsføring
Har lang erfaring med Schafteløkken. Har vært
leid inn til ulike arrangementer. Ansatt i Steen &
Strøm
Bjørn Kleppe
Kantor og organist i Frogner menighet
Øystein Hauge
Eiendomsutvikling, omstrukturering, etablering,
drift og vedlikehold. Ansatt i NCM Development
AS
Bjørn Bråthen
Privatpraktiserende advokat i advokatfellesskap
med andre advokater. Har hatt mange
advokatoppdrag for ulike kirkelige
oppdragsgivere
6
Arbeidsgruppen har hatt følgende møter:
Introduksjonsmøte i juni 2014
Tre arbeidsmøter høsten 2014; 25.8.2014, 22.9.2014 og 20.10.2014
På initiativ fra Elin Cappelen er det gjennomført en befaring til Fredriksborg (3.9.2014) og en idedugnad (9.9.2014).
Arbeidsgruppens mandat følger vedlagt – se vedlegg 1. Informasjon fra befaringen og idedugnaden
følger vedlagt – se vedlegg 2 og 3.
2. Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger
For nærmere informasjon om innholdet i og argumentene for de tre alternativene, se kap. 5-7. Her
presenteres arbeidsgruppens samlede vurderinger og anbefalinger.
Alternativ A: Aksjeselskap innebærer at Frogner menighetsråd frikobles fra driftsansvaret og
oppgavene knyttet til Schafteløkken. Menighetsrådet blir generalforsamling for aksjeselskapet som
bl.a. må gi aksjeselskapets styre et mandat for eiendomsutvikling, forvaltning og drift. Gitt at
menighetsrådet eier alle aksjene, så er ansvaret for eiendomsutvikling, forvaltning og drift overført til
aksjeselskapet. Det må settes sammen et styre for aksjeselskapet med relevant kompetanse.
Menighetsrådsmedlemmer har ved flere anledninger, i tilknytning til oppfølgningen av
tilstandsrapporten, uttrykt at menighetsrådet ikke har tilstrekkelig kompetanse til å forvalte en slik
eiendom. Flere av rådets medlemmer har sagt at det ikke er rådets primære oppgave å forvalte,
drifte og utvikle eiendommer. Noen har også gitt signalisert at salg av eiendommen bør være en
mulighet.
Styret i aksjeselskapet må settes sammen av personer som har nødvendig og tilstrekkelig
kompetanse innen økonomi, eiendomsforvaltning, selskapsformer, kirke, salg, offentlig – privat
samarbeid o.s.v. På den måten vil styret i et nyoppnevnt AS ivareta den kompetansen og
eiendomsfaglige og økonomiske innsikt som menighetsrådet selv har ment at de har manglet.
Schafteløkken blir på den måten tilført nødvendig kompetanse. Ansvaret for den videre utvikling av
eiendommen blir også overført til aksjeselskapet.
Oppfølgningen av alternativ A forutsetter betydelig faglig og prosessuelt arbeid før aksjeselskapet
kan etableres. Langsiktige leieavtaler skal forhandles fram, lån skaffes, framdriftsplan for
rehabilitering og økonomi konkretiseres. Samarbeidsavtaler med entreprenører inngås. Arbeidet
med å få tilstrekkelig leieinntekter fra 2017 slik det beskrives i kap. 5 krever også et betydelig arbeid.
Arbeidsgruppen mener at en mulig løsning kan være at alternativ A kan, om ønskelig, sees i
sammenheng med alternativ C: Salg. Først etableres et aksjeselskap slik det er redegjort for i kap. 5.
Premisser for og sannsynlighetene for et mulig salg blir en oppgave for aksjeselskapet.
Hvis menighetsrådet velger å gå for alt A er det et omfattende faglig og prosessuelt arbeid som må
gjøres. Da kan døren fortsatt være åpen for salg hvis aksjeselskapet og aksjonærene finner det
naturlig. Alternativ A synes å være det mest åpne alternativet som trolig skaper et stort og relevant
handlingsrom. Men arbeidet med å få alternativet etablert er betydelig.
7
Aksjeselskapet må ta konkret tak i framdrift og finansiering av det nødvendige rehabiliteringsbehovet
slik det er beskrevet i avsnittet om «Framdrift rehabilitering » i kap.5.
Avslutningsvis skisseres alternative bruksområder.
Alternativ B: Handler om at menighetsrådet skal fortsette arbeidet med å ha ansvar for
eiendommene på Schafteløkkens ulike eiendommer, både Frogner menighets hjem, barnehagen og
seniorsenteret. Det innebærer at Frogner menighetsråd ikke frikobles fra ansvaret og oppgavene
knyttet til Schafteløkken. I kap.5 og i særlig grad under pkt. om «Økonomi», begrunner
arbeidsgruppen hvorfor dette alternativet synes lite realistisk. Effekten av de omtalte rammeplanene
er for eksempel ikke kjent. Arbeidsgruppen stiller seg også spørrende til om utleie og eiendomsdrift
bør være en del av Frogner menighets kjernevirksomhet. Arbeidsgruppen vet at mange leietagere
har vært leietagere lenge. Flere har sin identitet knyttet til stedet. At Schafteløkken har et særskilte
relevant utleiekonsept er arbeidsgruppen godt kjent med. Lokalet blir stilt til leietagers egen
disposisjon med muligheter til å ta med seg serveringshjelp, mat og drikke. En av forutsetningene for
en ev fortsettelse må være at ressurspersoner med tilstrekkelig tid og kompetanse kan framskaffes.
Gitt alternativ B, så mener arbeidsgruppen at Frogner menighetsråd umiddelbart bør nedsette et
forhandlingsutvalg som inngår en ny leieavtale med barnehagen og justerer avtalen med
eldresenteret på basis av de prosesser og avtaler som er gjort i løpet av 2014.. Ikke minst er det viktig
å få leietagerne selv til å ta økonomisk ansvar for de såkalte fellesutgifter som Frogner menighet har
betalt over lengre tid. Viser bl.a. til tabell 7 i kap.5
For å bidra til å styrke Frogner menighets økonomi allerede fra årsskiftet 2015 foreslår
arbeidsgruppen at leien for boligen i 3.etg i Frogner Menighets Hus indeksreguleres fra 1.1.2015.
Ut fra en ensidig økonomisk vurdering synes alternativ C «Salg» å være den mest optimale løsningen.
Sannsynligheten for å få tilstrekkelig inntjening for å kunne gjennomføre det påtrengende
vedlikeholdsetterslep og behov, er svært usikkert. Alt. «C Salg» inneholder premisser og framdrift
gitt at menighetsrådet velger denne løsningen.
3. Bakgrunn
Utgangspunkt
I de siste årene har eiers oppfølgning av Schafteløkken ikke vært tilfredsstillende. Leieinntekter er
ikke justert. Vedlagte rapport viser at heller ikke forvaltning, drift og vedlikehold er fulgt opp.
I følge protokoller fra eiendomsstyret for Schafteløkken fra 2007 til 2009 er det utført en rekke
vedlikeholdsoppgaver, først og fremst internt og på uteanlegget. Diverse vedlikeholdsplaner er
utformet og ulike tiltak gjennomført.
Protokollene gir også klart inntrykk av at det er nevnte eiendomsstyre som har hatt hånd om
økonomien både på Frogner Menighets Hus, Frogner seniorsenter, barnehagen og Kirkestuen.
Budsjetter er vedtatt og regnskap godkjent.
I mai 2013 mottok Frogner menighetsråd den bestilte tilstandsrapport om Schafteløkken fra Hjellnes
Consult AS. Høsten 2013 og vinteren 2014 ble rapporten gjennomgått og forsøkt fulgt opp av
menighetens økonomi/eiendomsutvalg. Rapporten med diverse relevante dokumenter kan
oversendes ved henvendelse til menighetskontoret.
8
Muggsopp i utenpåliggende trappehus skapte framdrift
På bakgrunn av vedlagte mail fra sokneprest Paul Nome i mars 2014 ble det mer bevegelse i arbeidet
med å følge opp behovene i tilstandsrapporten.
Til Eiendomsstyret/Schafteløkken.
Med dette formidler jeg videre en varsling jeg mottok i går 12.03.2014 fra Lise Høst, om at det er
påvist sopp i kjøkkenoppgangen på Schafteløkken.
Torill som jobber mye på kjøkkenet der sier til Lise at hun får helseproblemer av dette (bl.a.
neseblødning). Forekomsten av sopp som følge av dårlig inneklima der korresponderer med
opplysningen fra tilstandsrapporten som ble fremlagt i MR-møtet 11.12.2013, se vedlegg side 14:
«I trappesjakt mot øst ble det under tilstandsbefaringen observert misfarging i form av
svertesopp og malingsflassing. Årsaken til skadene er høyst sannsynlig en kombinasjon av
lekkasje fra balkong og fuktig inneluft som har kondensert på kalde flater i trappesjakten.
Svertesopp er fremtredende i overgang vegg/vegg/himling, hvor det tydelig er
kuldebroproblematikk. Svertesopp eller fargeskadesopp er sopp som kan gi varig misfarging
av bygningsmaterialer, men som ikke fører til råte. Svertesoppen lever på den organiske
malingsoverflaten i de omtalte områdene. Denne typen sopp er ikke nødvendigvis skadelig for
det byggtekniske annet enn for malingen, men er skjemmende estetisk. Denne svertesoppen
er ikke helseskadelig.Det antas at trappesjakten ikke er isolert, slik at varm og fuktig inneluft,
også spesielt fra kjøkkenet som ligger tilstøtende mot trappesjakten, vil kondensere på de
kalde flatene i trappesjakten på vinterstid. Det er tydelig at varm luft har steget opp i
trappesjakten,og kondensert på vegger og himling. Tiltak for å få bukt med svertesoppen vil
være å isolere sjakten, eller lufte sjakten tilstrekkelig, slik at den varme innelufta blir luftet ut.
Det bør kontrolleres at balkongdekket på toppen av trappesjakten er tett mot nedbør»
Selv om det står i rapporten at «Denne svertesoppen er ikke helseskadelig.» ber jeg Eiendomsutvalget
se nærmere på dette problemet.»
Analyse av muggsoppen ble bestilt. Rapport fra Mycoteam forelå i midten av april 2014.
Menighetsrådets medlemmer har tidligere fått oversendt rapporten.
Forslag til vedlikeholdsplan ble bestilt fra Hjellnes Consult as. På bakgrunn av tilstandsrapporten fra
Hjellnes Consult as over de tre bygningene på Schafteløkken, ble det i møte med menighetsrådsleder
gjort følgende prioriteringer:
1.Sopp utenpåliggende trapperom i menighetshus
2.Fasade menighetshus(vinduer/dører/trefasade)
3.Lekkasje i tak barnehage.
Hjellnes Consult as framla forslag til kostnandsoverslag, framdrift og timeestimat.
I mars og april 2014 var det en omfattende mailutveksling mellom rådets medlemmer om at
Schafteløkken i sin helhet, bør tas opp som egen sak på et menighetsrådsmøte. Ekstraordinært møte
om Schafteløkken ble avholdt 6.mai.2014. Menighetsrådets rolle som eier av Schafteløkken ble
kommentert på ulike måter. Synspunktet om salg ble på nytt fremmet. Samtidig ble menighetsrådets
rolle som eier av eiendommer også sterkt aktualisert ved at sjansene for å leie ut Kastanjestuen til
Naprapatlandalaget AS var en svært aktuell mulighet. Mange kritiske og spørrende kommentarer til
slik utleie ble framført. Også diakonatets styre reagerte sterkt på at en slik mulighet ble fremmet.
9
Naprapatlandslaget trakk seg imidlertid fra samtalene, ikke på bakgrunn av kommentarer fra ulike
deler av menigheten, men på grunn av at de ble bedt om å øke staben i Bjørvika.
Hjellnes Consult as ble på denne bakgrunn bedt om å finne fram til en leverandør som kunne ordne
opp i sopp-problemet.
I slutten av mai 2014 avtalte menighetsrådsleder følgende oppdrag med Hjellnes Consult as:
Tiltak mot sopp iverksettes umiddelbart. Jeg setter opp en kort kravspesifikasjon som jeg
oversender til 3 kvalifiserte entreprenører for prising. Når prisene mottas, snakker vi sammen,
og innstiller entreprenør. Arbeidene skal være ferdige før Sankt Hans, 23. juli. Vi har ikke
spesielt god tid, så jeg har utsendelse av kravspesifikasjon som høyeste prioritet.
Kravspesifikasjonen vil omfatte fjerning av soppvekst, ny puss der puss er skadet etter
soppvekst og fjerning, avfukter inkl. installasjon. Overflatebehandling i form av ny maling
medtas ikke (mail pr.22.5.2014 fra Hjellnes Consult as til menighetsrådsleder)
Intensjonen var å få renovert soppen før sommerferien. Men det lot seg dessverre ikke gjøre.
Årsakene til at soppsaneringen ikke ble utført før sommerferien var flere:
-
-
Tidsrammen var smal, og arbeidene måtte gjennomføres før Sankt Hans. I
byggebransjen er sommerferien «hellig», og det var så godt som ingen som ville
gi tilbud så tett opp mot ferien, når også utførelsen var før ferien.
En entreprenør ga tilbud. Da arbeidene skulle settes i gang, viste det seg at
entreprenør allikevel ikke hadde anledning til på gjennomføre arbeidene før det
gitte tidspunktet, som var forutsetningene for å gi tilbud på jobben.
Ekstraordinært menighetsrådsmøte ble avholdt 23.9.2014. Det ble gjort følgende vedtak:
Menighetsrådet vedtok å gjennomføre saneringen av soppen i trappeoppgangen på
Schafteløkken så snart som mulig. Denne økningen i budsjettet blir innarbeidet i revideringen
av menighetens budsjett for 2014 på MR møte 22 oktober 2014. Menighetsforvalter fikk i
oppgave å bekrefte et av tilbudene og sette i gang prosessen.
8.10.2014 ble det inngått avtale med firmaet Abelson Bygg & Vedlikehold AS. Avtalen går ut på at
Abelson skal sanere soppvekst, rehabilitere overflater i form av pussreparasjoner og maling av
innsiden av trapperommet. I tillegg installeres avfukter, for å holde trapperommet tørt, og på den
måten forhindre ny soppvekst.
Foreløpig avtale med Frogner seniorsenter
I møte 6.4.2014 fikk arbeidsutvalget fullmakt til å gå i forhandlinger med Frogner seniorsenter for å
finne fram til en nyttig løsning for begge parter. Målet var at menigheten skulle få redusert sine
utgifter i budsjettavdeling 1025. Intensjonen var også å få framforhandlet en ny leieavtale som skulle
ivareta både Frogner menighet og seniorsenterets interesser. Forhandlingsutvalg: Erik Kyvik Hauge
og Tellef Raustøl.
Viser til møte 22.5.2014 mellom Åsmund Berner og Kjersti Engh fra Seniorsenteret på
Zahlkasserer Schafts plass 3 og Erik Kyvik Hauge og Tellef Raustøl fra Frogner menighet, fra
kl.08.30 til kl.09.15
Frogner menighet bekrefter at
10
1. Leiekontrakten mellom Frogner menighet og Nasjonalforeningen for Folkehelsen, Oslo
Fylkeshelselag av 2009 fra til 31.12.2019 forlenges til 31.12.2024.
2. Inntil kr. 300 000 som stiftelsen investerer i drenering og nye trapper,
kompenseres/dekkes inn i forbindelse med rehabiliteringsplanen for hele Schafteløkken.
3. Kommentarer til vedlikehold av heis og justering av husleie i forhold til konsumprisindeks
vurderes i sammenheng med den helhetlige gjennomgang av bygningene på Schafteløkken
som Frogner menighet nå setter i gang.
4. Prosjektgruppa for gjennomgangen av Schafteløkken kommer tilbake til innholdet i
kontrakten
Frogner menighet
Erik Kyvik Hauge
Tellef Raustøl
medlem i menighetsrådet
leder av menighetsrådet
På denne bakgrunn fattet styret i Frogner eldrestiftelse følgende vedtak på sitt styremøte 23.5.2014
1.
Isolering av verandaer
Menighetsrådet har gitt sin tillatelse til isolering og restaurering av verandaene
på seniorsenteret. Aasmund Berner bekrefter tilbud fra Alexander Dingstad i firmaet
Balkong & Fasade, forutsatt at arbeidet er sluttført innen utgangen av august.
Viser til tilbud datert 30.04.2014. Berner har fått utvidet gyldigheten til 30.06.2014.
2.
Dreneringsarbeider, trapp og adkomst
Det er store problemer med fuktinntrenging i kjelleren særlig ved regnvær. Trappene til
verandaene er råtne og adkomsten ved hovedinngangen kan være meget glatt om vinteren.
Stiftelsens styre har innhentet tilbud på utvendige arbeider: i hovedsak bestående av
drenering, nye trapper og gangbro til hovedinngangen.
Styret viser til møte 22.05.14 mellom menighetsrådet og seniorsenteret. Til stede var leder
av menighetsrådet Tellef Raustøl og medlem Erik Kyvik Hauge, fra seniorsenteret møtte
Aasmund Berner og Kjersti Engh. Referat fra dette møtet er gitt fra Frogner menighet og
lyder:
«Inntil kr. 300 000 som stiftelsen investerer i drenering og nye trapper, kompenseres/dekkes
inn i forbindelse med rehabiliteringsplanen for hele Schafteløkken.» Med dette forstår
Stiftelsens styre at utlegg inntil kr 300 000,- vil bli refundert. På denne bakgrunn vil Stiftelsen
11
umiddelbart tegne kontrakt om arbeidets igangsettelse. Dette for å opprettholde
eiendommens verdi og sikre god og trygg adkomst.
Ny daglig leder
Daglig leder av Schafteløkken Anne Sofie Franche hadde sin siste arbeidsdag 31.8.2014 for å bli
pensjonist. På grunn av avklaringsprosessene som er satt i gang med Schafteløkken, ønsket
menighetsrådet i første omgang å finne fram til en daglig leder på Schafteløkken for en
overgangssituasjon fra 1.9.2014 til 1.2.2015. Menighetsrådets leder arbeidet i mai og juni 2014 med
å finne fram til en person som kunne ivareta denne funksjonen. I juni 2014 ble det skrevet avtale
med Marika Desirê Andresen fra og med 1.9.2014. I slutten av august, like før hun skulle begynne,
viste det seg at hun allikevel ikke kunne tiltre. Menighetsforvalter tok tak i den akutte situasjon og
ivaretok rollen som daglig leder på Schafteløkken, i tillegg til jobben som menighetsforvalter, fra 1.9
til 20.9.2014. Fra da av ble Inger Elisabeth Solem engasjert som daglig leder i 60 % stilling for
Schafteløkken fram til 31.1.2015. På menighetsrådets møte 22.10.2014 ble arbeidsavtalen med
henne forlenget fram til 31.12.2015
4. Dagens situasjon
Faste leietagere og leiesatser
Flere av leietagerne forteller at de har en sterk tilknytning til Schafteløkken. De har vært leietagere
over flere år. Noen leietagere forteller at å være leietager på Schafteløkken er en del av foreningens
identitet.
Nedenfor følger en oversikt over hvem som pr.d.d. er faste leietagere på Schafteløkken.
Oslo Filatelistklubb
Leier mandag i periodene, se under. Har leiet her i ca. 20 år.
Fra ca. 20. januar og ut mai – fra ca. 20 aug. og ut november
Får kontrakt pr. halvår – kr 1.200,- pr gang - storsal
Anslått inntekt pr. år kr.43.200
Oslo Vest Rotary klubb
Leier onsdag i periodene, se under. Har leiet i ca. 15 år.
Fra ca. 8. jan til 15. juni – fra 15. aug. til 15. des.
Får kontrakt pr halvår – kr 1.150,- pr gang. – storsal
Anslått inntekt pr. år kr. 41400.-
12
Frogner gruppen – AA
Kjøkkenansvarlig – har nøkkel og kommer først til møtene
Møter hver onsdag hele året, selv på helligdager. Kl. 1830 – kl. 2030
Har ikke kontrakt – betaler kr 1.200,- pr mnd. Betaler inn den 1. i hver mnd.
Bruker helst røde sal, men kan flytte gruppen til mindre rom ved behov.
Anslått inntekt pr. år: kr. 12 000.-
Norsk-Russisk kultursenter
Leier ca. en gang pr. mnd. (ca. 8 ganger i året) – kr 1.800,- pr gang.
Har kontrakt – betaler pr. gang - storsal
Anslått inntekt pr. år kr. 14 400.-
Viseklubben Evert Taubes Venner
Møte en gang pr mnd. (ca. 8 i året) kr 1.150,- pr gang
Har møter onsdager rett etter Rotary – fra kl. 1900
Kontrakt pr halvår
Anslått inntekt pr. år: 9 200.-
Norsk Malt Whisky lag
Møte en gang pr mnd. Ca. 9 i året) kr 1.300,- pr gang
Har møter onsdager rett etter Rotary – fra kl. 1900
Kontrakt pr halvår
Leier en fredag i januar til Burns Supper
Har fått kontrakt for 23. jan. 2015 kr 8.000,Anslått inntekt: kr. 1300 x9= kr.11 700.-
F. ad.Müller Söhne AB – Järnåkravägen3, SE-222 25 Lund, Sverige – Faktura.
Kommer fra Tyskland og lager glassøyne til pasienter
Er her 1 uke vår, april og 2 uker i oktober – vært her i 12 år – leie kr 32.000,De får kontrakt for alle tre ukene.
Har stoler og utstyr på loftet hos oss mellom hver gang de er her.
13
De benytter gass/varme til forming av glassøyne. Har selv med egne brannsikre tepper til bordene. Vi
legger inn branntepper og brannsprayboks når de kommer.
Alt skal settes klart til de kommer med ferdige rom.
Leier møterom til kontor og speiderrom til venterom. Vi kan disponere venterommet om kvelden
etter kl. 1700 når de er her, men da må vi sette rommet tilbake til venterom før kl. 0730 neste
morgen når de første pasientene kommer.
Inntekt pr. år: kr. 32 000.-
Munnskjenkene
Er her ca. 6 ganger pr år. Bestiller pr gang – storsal – kr 2.600,- pr gang
Anslått inntekt pr. år: kr. 15 600.-
Institutt for kinesiologi
v/Kari Weium (75 år) – Lundgaardsveien 19 – 2408 Elverum – mobil 95288997
Vanligvis har hun møterom fra torsdag til søndag. Noen ganger ønskes den røde sal.
Leie møterom kr 700,- pr dag. Rød sal kr 1.200,- pr dag.
Faktura sendes pr mnd. før hun skal leie, dette da det ofte kan bli endringer. De er veldig få vanligvis.
Anslått inntekt: kr. 45 000.-
Hellinger institutt i Norge as
Byttet navn til:
Institutt for konstellasjoner og flergenerasjonelt Traumearbeid
Hun betaler: røde sal pr dag kr 1.300,- - pr kveld fra kl. 1800 kr 1.200,Møterom kr 1.000,- - Speiderrom kr 700,- alt pr gang
Storsal kr 3.100,- pr dag i helgene – fredag til søndag
Hun leier en god del.
Kontrakt sendes på helger i storsal – ellers får hun faktura i forkant av at hun leier.
Det kan ofte bli endringer på henne. Hun har satt opp datoer for hele 2015. Ønsker også å sette opp
datoer for 2016.
Anslått inntekt pr. år: kr. 120 000.-
14
Oslo Inner Wheel
Leier Storsal
En gang i måneden. Kr. 1800.- pr. gang
Anslått inntekt pr. år: kr. 18 000.-
Læseforeningen for quinder
8 ganger pr. år a kr. 1500.- pr. gang
Anslått inntekt Kr. 12 000.-
Den franske vinklubb
8 ganger pr. år. Kr. 1200.- pr gang
Anslått inntekt: ca. kr. 10 000.-
Norsk Selskab for Orientalsk Keramikk
Leier jevnlig Røde Sal
Christiania Champagneklubb
Betaler 4.000 pr gang i storsal – torsdager etter avtale.
Leietagere enkeltarrangementer og leiesatser
Enkeltarrangementer er:







40,50, 60, 70 og 75 års feiringer/markeringer
Julebord
Familiefester
Seminarer/sommerfester/julebord
Konfirmasjon
Bryllup
Dr. middag
Daglig leder ved Schafteløkken viser til at det ved fastsettelse av priser/ved kontraktsinngåelse blir
tatt hensyn til:




Antall leietimer/døgn
Eventuell ekstra tid til å disponere rom i forbindelse med forberedelse/opprydding
Type arrangement (idealistisk/kommersielt/fest)
Antall mennesker (slitasje) få mange
15

Om det har skjedd en avbestilling og om rommet er booket kort tid før bruk (da skal det
faktisk stå igjen et depositum fra første leietaker)
Prismønsteret på utleie har vært slik:
STORSAL:
Hel helg (fredag-søndag): 13.500
Fredag: 8.000
Lørdag: 9.000
Søndag: 6.500
Seminar dagtid: 2.000-2.500
Selskap kveld, ukedager: 4.500
RØD SAL
1.500-2.000
MØTEROM
1.000-1.200
SPEIDERROM
800
Leieavtale barnehagen og leiepris
27. april 2004 inngikk styret for Schafteløkken v/styreleder Ole Daniel Bruun følgende husleieavtale
med Frogner Menighets Barnehage Schafteløkken:
Årlig betaler barnehagen NOK 175 000 i leie for den bygningen som disponeres av
barnehagen.
I husleien inngår følgende tjenester:
-Kommunale avgifter
-Husleieforsikring
-Utvendig vedlikehold
-Vaktmestertjenste
-Årlig vedlikeholdsservice for brannvarslingsanlegget
-Årlig vedlikeholdsservice for ventilasjonsanlegget.
Utgifter til elektrisk kraft, lys, oppvarming, renhold o.l. skal barnehagen selv dekke. Indre
vedlikehold bekostes av barnehagen
Avtalen gjelder inntil videre.
16
Avtalen legger opp til at Frogner menighet, som eier, skal betale det som i eiendomssammenheng
kalles fellesutgifter – her kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, vaktmester samt årlig
vedlikeholdsservice på de to nevnte anleggende.
Verken leieprisen eller avtalen er justert siden 2004.
I følge menighetens regnskap for 2013 har barnehagen betalt kr. 145 000.- i leie.
Barnehagens innvendige leke- og oppholdsareal er 125,4 m2. Med garderober, trapper, toaletter og
kjøkken blir arealet til sammen 205 m2
Leieavtale leilighet og leiepris
Frogner menighet har inngått leiekontrakt for bolig med Bjørn Kleppe to ganger fra 2004. Første gang
fra 1.8.2004 med opphør uten oppsigelse 1.8.2007. I 2007 ble leieavtalen gjort om til en leieavtale
som tjenestebolig uten tidsbegrensning.
Av særlige bestemmelser som menighetsrådet må være oppmerksom på er at «Leiligheten er en
tjenesteleilighet».
Leiesum har hele tiden vært kr. 8000.- pr. måned. I alt kr. 96 000.- pr. år.
Leieavtale Frogner seniorsenter og leiepris
Leiekontrakt for lokaler i eiendommen Zahlkasserer Schafts plass 3 mellom Frogner menighet og
Nasjonalforeningen for Folkehelsen, Oslo Fylkeshelselag ble inngått i 2009. Dato på avtalen mangler.
Leien utgjør, ifølge kontrakten, kr. 360 000.- pr. år. Leieprisen er indeksregulert. I følge Frogner
menighets regnskap for 2013 er kr. 270 000.- innbetalt i husleie. Frogner seniorsenter leier fast ut til:
Kiwanis, Lions, Bridge/Kløverdame, NA, AA, Frogner Bygdøy Arbeiderparti I tillegg leier de ut til
barnedåp, jubileer, konfirmasjoner o.s.v.
Frogner seniorsenter har levert arbeidsgruppen en list over nødvendig vedlikehold pr. mars 2014
Allmennyttige formål og reguleringsbestemmelser
I følge reguleringsplan er Solheimsgata 2 B og 2 C regulert til:
-Spesialområde/bevaring/tomt for allmennyttig formål (barnehage og eldresenter)
-Område for allmennyttig formål (menighetshus)
Barnehage, eldresenter og menighetshus er her kun eksempler på virksomheter som kan få inn under
begrepet allmennyttige formål
Begrepet går igjen i flere lover, forskrifter m.v. Det gis i liten grad noen enhetlig definisjon av
begrepet.
Begrepet var tatt inn i den forrige Plan og bygningslov § 25. I denne forbindelse ble det i forarbeidene
skilt mellom hvem som eier bygningene. Det er således større mulighet for at en virksomhet blir
17
ansett å ha et allmennyttig formål når det eies av en virksomhet som selv har et slikt formål. En
menighet slik som i dette tilfelle, er et godt eksempel på en slik virksomhet.
Utgangspunkt for hva som er allmennyttig formål vil være om den virksomheten som drives er åpen
for allmenheten, om den er til beste for allmenheten og om den har et allmennyttig siktemål.
Under allmennyttige formål regnes inn private sykehus, aldershjem, barnehager mv. Andre
eksempler på åpenbart allmennyttige formål er rekreasjons-, idretts- og fritidstiltak og forskning.
Ved nærmere gjennomgang av kommentarer til den gamle bygningsloven defineres allmennyttig
formål som «private organisasjoner, stiftelser m.v. som driver virksomhet av almen samfunnsmesssig
karakter». I tillegg må virksomheten være «åpen for en større uspesifisert brukerkrets». Eksempel
kan være velhus, barnehage, sykehjem, mv.
Det neste spørsmål som kan reises er om næringsdrift kan komme inn under begrepet allmennyttig
forhold. Spørsmålet må nok besvares med et ja, til en viss grad. Både velhus og private barnehager vil
drives næringsvirksomhet. Forutsetningen må nok være at virksomheten som drives i seg selv har et
allmennyttig formål og er åpen for alle grupper. Det må derfor antas at også legekontorer,
fysioterapivirksomhet og annen privat helsevirksomhet vil kunne komme inn under begrepet når de
leier lokaler av for eksempel en allmennyttig virksomhet som en menighet.
Det er vanskelig å fremkomme noen nærmere definisjon av begrepet allmennyttig formål. En
virksomhet må vurderes opp mot de retningslinjer som er nevnt foran og en må deretter gjøre en
konkret vurdering i det enkelte tilfelle (Kilde: Notat vedr. begrepet «Almennyttige formål» fra
advokat Bjørn Braathen av 15.sept.2014)
Reguleringsbestemmelser for reguleringsplan for Solheimsgate 2 B og 2 C viser krav til hvordan
eksisterende bygninger skal ivaretas (Reguleringsplan for Schafteløkken S- 2951 av 20.1.1988 kan
oversendes ved henvendelse til menighetskontoret)
Panteobligasjoner Oslo kommune
I følge brev av 20.1.2014 innehar Oslo kommune følgende panterettigheter på Frogner kommune:
4.510.000.- Menighetshuset
9.700 .000 Menighetshuset
I alt kr. 14 210.000.Det var i perioden 1987-1989 at Frogner menighet tok opp to lån ett på 4 510000 og ett på
9 700 000.- Lånene ble i 1998 nedbetalt i sin helhet av Oslo kommune. Etter nedbetaling av lånene
fra Oslo kommunes side fikk kommunen tiltransportert panteobligasjonene. Det ble inngått en
låneavtale mellom menigheten og kommunen som er utformet slik at Oslo kommune anså sin
dekning av lånene som et lån til Frogner menighet. Lånet skulle være rente- og avdragsfritt, men slik
at menigheten ved salg av eiendommene skulle tilbakebetale lånet i sin helhet til Oslo kommune.
Oslo kommunes pant i eiendommen forfaller ved et eventuelt salg.
Frogner menighets bruk av Frogner Menighets Hus
I følge menighetsforvalter bruker Frogner menighets hovedhuset i svært begrenset grad bl.a. til Hellig
Tre Kongers Fest, ungdomsarrangement i tilknytning til trosopplæringsreformen,
konfirmantundervisning og til enkelte særskilte arrangementer som for eksempel avskjeden for
sokneprest Nome.
18
Kontrakt for renholdstjenester
30.10.2013 inngikk Frogner Menighets Hus, Schafteløkken kontrakt om renholdstjenester med
Renholds Stolthet org.nr. 999632297. Kr. 10.200.- pr.måned eks, mva . Oppstart 1.2.2014. Prøvetid 3
måneder.
5.Alternativ A: Aksjeselskap
Ny organisasjonsform
Det bør etableres et eget aksjeselskap som Frogner sokn i utgangspunktet eier 100% av aksjene. I
aksjeselskapet legges hele eiendommen Schafteløkken; både Frogner Menighets Hus, Barnehagen og
Frogner seniorsenter, samt forvaltning, drift og vedlikehold. Hele eiendommen transporteres inn i et
aksjeselskap.
Men det kan også tenkes at Frogner menighet bare eier en prosentvis andel av aksjene i det nye
selskapet. Det er viktig å holde mulighetene opp for at også andre personer/virksomheter kan kjøpe
aksjer i det nye selskapet.
Stemmeretten på generalforsamlingen fordeles etter antall aksjonærer som den enkelte aksjonær
eier.
Aksjeselskapet ledes av et styre som velges av generalforsamlingen.
Hvis Frogner sokn eier 100% av aksjene er Frogner menighetsråd generalforsamling. Hvis det er flere
aksjonærer består generalforsamlingen av personer som har stemmetyngde etter antall aksjer som
de eier.
Styret har det overordnede ansvaret for forvaltning, drift, vedlikehold, økonomi og personell. Styret
tilsetter daglig leder.
For å etablere et AS skal den (ev Frogner menighet) eller de (Frogner menighet og andre aksjonærer)
som tegner aksjer i selskapet (stifterne), opprette et stiftelsesdokument. Dokumentet skal bl.a.
inneholde selskapets vedtekter. Minstekrav til vedtektene er:
•
Selskapets foretaksnavn
•
Opplysninger om hvor selskapet skal ha sin forretningsadresse
•
Selskapets virksomhet
•
Aksjekapitalens størrelse
•
Aksjenes pålydende
Dersom selskapet ved sin virksomhet ikke skal ha til formål å skaffe aksjeeierne økonomisk utbytte,
kan vedtektene inneholde bestemmelser om anvendelse av overskudd og av formuen ved
oppløsning. Et slikt formål kan evt. bli aktuelt hvis Frogner menighetsråd gir sin tilslutning til dette
alternativet.
Vedtektene må også beskrive sammensetningen av styret. Et mulighet kan være at det blir et styre
på fem medlemmer. 3 oppnevnt av Frogner menighet samt 2 profesjonelle styremedlemmer.
19
Generalforsamlingen som består av aksjonærene, velger styret. Arbeidsgruppen har kontakt med
personer som har sagt at de kan ha interesse av å delta i et slikt styre.
Aksjelovens § 5-5 fastslår at generalforsamlingen skal behandle årsregnskap, årsberetningen,
utdeling av utbytte, samt andre saker som følger av aksjeloven eller vedtektene, som for eksempel
valg av styre. Hvilke saker som skal behandles på generalforsamlingen vil således i betydelig grad
styres av hva som følger av vedtektene. Disse sakene vil naturlig avgrenses mot styrets fullmakter
etter aksjeloven. I lovens § 6-12 fremgår det at det er styret som skal forestå forvaltningen av
selskapet, herunder bl.a. fastsette budsjett, sørge for forsvarlig organisering av virksomheten og
holde oppsyn med selskapet økonomiske stilling. Eierrådigheten forvaltes således også i betydelig
grad av styret. Derfor har eierne plass i styret.
Bakgrunnen for at de fleste danner et aksjeselskap i stedet for å lage en stiftelse er at
aksjeselskapsformen er langt mer fleksibel og enklere å endre, f.eks. både mht. formål og eierskap. Et
AS vil slik skape et større og friere handlingsrom for menighetsrådet. Stiftelser omfattes av
stiftelsesloven. Loven fastslår bl.a. at den som oppretter stiftelsen ikke lenger har rådighet over
formuesverdiene etter stiftelsen er gjennomført. Videre er det også vanskelig å få opphevet/avviklet
stiftelsen. Likeledes snevrer loven inn og vanskeliggjør eventuelle endringer man ønsker å gjøre i
forhold til stiftelsen, som for eksempel sammenslåing med annet rettssubjekt, oppdeling av stiftelsen
eller frigivelse av båndlagt eiendom i stiftelsen. Stiftelsestilsynet er tillagt tilsynet med stiftelsene og
kontrollerer disse. Tilsynet overprøver også stiftelsesstyrets vedtak i de forhold som er nevnt foran.
Organisasjonsformen AS er en egen juridisk enhet, og anbefales for Frogner menighetsråd hvis de
ønsker å redusere ansvaret for og risikoen ved å drive eiendomsforvaltning og næring.
Forutsetningen for en slik modell er at det velges styremedlemmer som har tilstrekkelig og
nødvendig kompetanse innen jus, økonomi, eiendomsforvaltning, organisering og kirke. På denne
måten vil styret i aksjeselskapet bestå av styremedlemmer som innehar den kompetansen som
Frogner menighetsråd i dag opplever at de mangler. Ved å velge en aksjeselskapsmodell er ikke
lenger Frogner menighetsråd ansvarlig dersom aksjeselskapet f.eks. skulle få økonomiske problemer
med den videre utvikling, rehabilitering og drift av Schafteløkken.
Hvis det nye aksjeselskapet velger på et senere tidspunkt å selge Schafteløkken, bør de skattemessige
forhold avklares nærmere.
Framdrift etablering
Gitt at menighetsrådet ønsker å gå videre med dette alternativet så bør det nedsettes en
arbeidsgruppe eller leie inn ekstern kompetanse som kan utarbeide stiftelsesdokumenter.
Stiftelsesdokumentet skal inneholde:






Selskapets vedtekter
Stifternes navn eller firma, adresse og fødselsnummer eller organisasjonsnummer
Antall aksjer som tegnes av hver av stifterne
Det beløp som skal betales for hver aksjer
Tidspunktet for når aksjekapitalen senest skal innbetales. Aksjekapitalen må være innbetalt
før selskapet registreres i foretaksregisteret
Oversikt over hvem som skal sitte i styret, og hvem som eventuelt er revisor dersom
selskapet skal revideres.
Når disse dokumentene foreligger ferdig og menighetsrådet begrunnelse for å velge en slik
løsningsmodell er konkretisert og utformet, kan denne løsningen legges fram for menighetsmøtet.
20
Formelt sett er det ikke nødvendig, men det kan være strategisk lurt å forankre en slik løsning i et
menighetsmøte. Menighetsmøtets oppgaver i lovens § 11 inneholder ikke forhold som økonomi,
låneopptak og valg av organisasjonsmodeller. Menighetsmøtet har derfor ingen
avgjørelsesmyndighet. Ved å gjøre en grundig forberedelse ivaretar menighetsrådets krav til saklig
forberedelse, slik § 4 i regler om formene for menighetsmøtets virksomhet forutsetter.
Framdrift rehabilitering
Når aksjeselskapet er etablert bør aksjeselskapet etablere en prosjektutviklingsperiode hvor det lages
en konkret framdriftsplan for den sårt tiltrengte og nødvendige rehabilitering av både Frogner
menighets Hjem, barnehagen og Frogner seniorsenter. Langsiktige leieavtaler fra og med 2016
forhandles fram. Kontrakter signeres. Eksisterende langtidsleieavtaler på Frogner Menighets Hjem,
barnehagen og Frogner seniorsenter sies opp. Kortere kontrakter f.eks. ett-årige kontrakter inngås.
En slik framdriftsplan gir aksjeselskapet muligheter til å vurdere hvilke av langtidsleietagerne på
Frogner Menighets Hjem de ønsker å inngå nye avtaler med. Oversikten over faste leietagere (se
kap.4) viser at Frogner menighets hjem leier lokaler til et konglomerat av ulike leietagere. Det er ikke
sikkert at aksjeselskapet mener at alle nåværende faste leietagere er like relevante for å være
leietager videre framover. Henvendelsen fra Instiutt for konstellasjoner og flergenerasjonelt
traumearbeid1, om å leie hele eller deler av andre etasje i Frogner menighets hjem på fast basis, må
også avklares. De viser også til muligheten for å kjøpe andre etasje i Frogner Menighets Hjem.
De langsiktige leieavtalen må sikre at leieinntektene fra og med 2017 blir på kr. 4 mill. pr. år. Det er
nødvendig for å ta opp et lån slik premissene for det beskrives i det følgende.
Antatt lånebeløp for å få eiendommen opp på nivå for salg eller ny utleie mener arbeidsgruppen bør
ligge på NOK 10.000.000,-. + mva. Ved et slikt lån vil det være mulig å få Schafteløkkens tre ulike
eiendommer opp på et tilstrekkelig attraktivt nivå for videre utleie. Potensielle kjøpere
arbeidsgruppen har vært i kontakt med har gitt klare tilbakemeldinger om at det er behov for flere
millioner for å få et tilfredsstillende resultat. Et slikt beløp vil kunne ivareta rehabiliteringsbehovet
som Hjellnes Consult as har dokumentert både på Frogner Menighets hjem, barnehagen og
seniorsenteret. Etter å ha vært på befaring i hovedbygget mener arbeidsgruppen at
rehabiliteringsbehovet på hovedbygget nok betyr kr 10.000 pr m2 og vil kunne inneholde følgende:










Alle flater med nytt belegg – 1.000m2 over 3 plan.
Alle flater ifm vegger og tak males/rehabiliteres.
Romprogram vurderes – nye foldevegger for fleksibilitet i utleie.
Nye vinduer/dører/
Varme/ventilasjon/varmegjenvinning
Opprusting trapper og ganger
Nye møbler
Innredning av salonger
Nytt kjøkken – tilberedning – produksjonskjøkken
Hjemmesider og datautstyr – driftskontor.
Aksjeselskapet bør etter arbeidsgruppens vurdering ta opp et lån på kr. 10 mill.
1
Brev av 14.8.2014 til Eiendomsstyret Frogner menighet
21
I tallene nedenfor har vi tatt som utgangspunkt at slikt lån blir innvilget i oktober 2014.
15.1.2020 er lånet på kr. 6 250 000.- I perioden fra okt. 2014 til jan 2020 varierer renten fra 3.83 til
4.71%. I tillegg kommer underskuddet på virksomheten som pr. 31.12.2019 er på kr. 1.738.000. D.v.s.
at på det daværende tidspunkt har Schafteløkken et forventet underskudd på 8 mill. Grunnlaget for
slik beregning er at utleieinntektene er hele tiden på det sammen nivå som dagens situasjon pluss
årlig indeksregulering.
Nedenfor presenteres en tabell som illustrerer leieinntekter og utgifter fra 2014-2016.
Hovedinntrykket er at de går i «break even». Oversikten viser også finanskostnader og
vedlikeholdsoppgaver og utgifter i 2014- 2015. Rehabiliteringsoppgavene i 2016 og følgende år blir
definert nærmere i nevnte prosjektutviklingsperiode.
Tabell 1Oversikt over leieinntekter, driftsutgifter, finansutbetalinger og
vedlikeholdsoppgaver/kostnader fra 2014-2016 for å illustrere oppgaver, inntekts- og utgiftsbildet
Årstall
Drift
(adm, avgifter/
prosjektstyring,
drift/ettersyn,
rehold, energi,
vedlikehold,
forsikring, annet
1 645 00
Finansutbetalinger Vedlikeholdskostnader
2014
Leieinntekter
Indeksreg 2%
pr. å
Barnehage
Eldresenter
Hovedhus
Bolig
1 831 00
2015
1867 620
1 783 700
Finanskostander:
Kr. 465 895
Avdrag lån
1 250 000
Avtale eldresenter
100 000
Arbeidsgruppen
75 000
Arkitekt 25 000
Soppsanering
125 000
Oppgradering Storsal
50 000
Rehab. eldresenter
Beløp?
Avtale eldresenter
102 00
Rehab. barnehage
500 000
Ytre rehb 1 050 00
Oppgradering
storkjøkken 500 000
Oppgradering storsal
150 000
Rehab eldresenter
250 000
Ytterligere rehab
På entrepriser kfr.
prosjektperiode
Kr. 5 millioner
2016
1 904 972
1 819 374
Fianskostnader:
Kr. 456 611
Avklares ev
prosjektperioden
-
22
Avdrag lån
1 250 000
Gitt premissene i denne tabellen så blir det underskudd på Schafteløkken fra oktober 2017 235 000.som øker til 1.8 mill. i 2018 og blir redusert til 1.738 millioner i 2019. I tillegg kommer resterende
gjeld på 6.2 mill.
Låneopptak fra et aksjeselskap som er helt eller delvis eiet av et sokn kommer ikke inn
underbestemmelsen i kirkelovens § 16.1 hvor det heter:
16.Opptak av lån på soknets vegne m.v.
På soknets vegne kan det bare opptas lån når dette er godkjent av bispedømmerådet. På
soknets vegne er det ikke tillatt å garantere for andres økonomiske forpliktelser eller stille
eiendeler til sikkerhet for andres gjeld.
For et aksjeselskap er det derfor ikke nødvendig å søke bispedømmet om godkjenning for å ta opp
lån2.
Boligen
Leieforholdet vil bli overført til det nye selskapet som får ansvar for forvaltning, drift og
vedlikehold av hele porteføljen på Schafteløkken.
Det forutsettes at et ev nytt selskap som overtar ansvar for Schafteløkken må gå i dialog med
leietager for å få regulert leien.
Alternativ retning og innhold
Aksjeselskapet bør også drøfte nøye om de ser for seg alternative bruksområder for Schafteløkkens
tre ulike bygningsenheter.
Mener aksjeselskapet at arbeidet med å leie ut arealer til møter, konferanser og fester bør fortsette?
Er det rimelig at utleie av arealer er en av kjernevirksomhetene til et aksjeselskap hvor Frogner
menighet utgjør hele eller deler av generalforsamling? Bør langsiktig utleie bare inngås med en
bestemt type leietagere?
Eller er det slik at Frogner Menighets Hus bør utvikles til et lokalt kultursentrum med frokostmøter,
seminarer, utstillinger, kurs og konferanser? For eksempel i et nært samarbeid med Frogner bydel,
Oslo museum o.s.v.
Eller bør en forsøke å etablere et samarbeid med Oslo kommune om relevante omsorgsfunksjoner
innen eldreomsorgen?
Aksjeselskapet bør også vurdere den videre utvikling av barnehagen. Skal den videreutvikles som
menighetsbarnehage? Bør barnehagen utvides? Bør Frogner Menighets Hus også brukes som
barnehage? Bør aksjeselskapet etablere et strategisk arbeid for å finne fram til hvordan barnehagen
kan bli en del av Frogner menighets samlende virksomhet for barn og unge? Bør det skapes nye
synergieffekter mellom menighet og barnehage?
2
Kfr. mail av 30.10.2014 fra adm sjef i Oslo bispedømmeråd
23
I tilknytning til arbeidet med denne rapporten er det etablert et fruktbart samarbeid mellom
arbeidsgruppens leder og Frogner Seniorsenter. Seniorrådgiver på seniorsenteret ønsker samarbeid
med Frogner menighet. Kan en av mulighetene være at aksjeselskapet bør legge forholdene til rette
for at samarbeidet mellom Frogner seniorsenter og Frogner menighet utvikles? Til hva? Hvorfor? Av
hvem?
For øvrig viser arbeidsgruppen til mange og gode ideer som kom fram på arbeidsdugnaden 9.9.2014.
Se vedlegg 3. Her er det et stort og variert idemangfold som aksjeselskapet kan benytte.
Arbeidsgruppen tror at det kan være svært lurt å re-etablere Schafteløkkens Venner. Et slikt nettverk
vil kunne utgjøre en svært viktig arena for aksjeselskapets arbeid med å videreutvikle Schafteløkken.
6. Alternativ B: Fortsette
Introduksjon
Dette alternativet handler om at Frogner menighet fortsatt skal eie forvalte, drive og vedlikeholde
både Frogner Menighets Hjem, barnehagen og Frogner seniorsenter. Intensjonen er å etablere en
god og solid drift av Schafteløkken med nye leiepriser, effektivisering av driften og en helt nødvendig
økonomisk styring. Menighetsforvalter i Frogner menighet, som har kommet med innspill til dette
alternativet, mener at riktig forvaltning av både eiendom og økonomi vil vise seg å skape så pass
økonomisk råderom at man over tid vil kunne sette av penger til å foreta vedlikeholdsarbeid på
Schafteløkken uten (arbeidsgruppens kursivering) å måtte ta opp et lån som han mener binder
Frogner menighet rent økonomisk i mange år framover (Viser til brev av 19.9.2014 til arbeidsgruppen
og Frogner menighetsråd vedr. soppsanering av Schafteløkken og framtidig vedlikehold av
Schafteløkken. Dokumentene kan fåes ved henvendelse til Frogner menighets kontor)
Nye priser
Frogner menighetsråd vedtok 22.10.2014 følgende ny priskategorier for nye leieavtaler (langtid og
korttid) for nye avtaler fra og med 1.1.2015
Tabell 2. Nye priser vedtatt av Frogner menighetsråd 22.10.2014
24
SAL
Man-tor +
søn
Man-tor +
søn
(61-100
personer)
(25-60 pers)
Storsal
5.500
6.500
Speiderrom(kjeller) 1.000
Fred/Lør
Fre/Lør
Hel helg
(fred fra 17Søn kl. 20
(35-60- 60
personer)
(61-100
personer
10.000
13.000
18.000
1.500
1.500
61-100
personer
1.000
Skal oppgraderes
Møterom
2.500
2.500
Røde Sal
4.000
4.500
Speiderrom (2.etg)
1.500
1.500
Prisene gjøres gjeldene for nye leieavtaler fra og med 1.1.2015. Mesteparten av utleien for 2015 er
pr. november allerede avtalt både med faste leietagere og med leietagere som skal gjennomføre
enkeltarrangementer.
Tabell 3. Nye priser - prosentvis økning
SAL
Storsal
Speiderrom(kjeller)
Møterom
Røde Sal
Speiderrom (2.etg)
SAL
Storsal
Speiderrom(kjeller)
Møterom
Røde Sal
Speiderrom (2.etg)
seminar
dagtid
seminar
dagtid
2500
% økning
5500
Fredag / lørdag
9000
1200
2000
800
Man-tor +
Kveld /
søn (25-60
ukedager
pers)
-55 %
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
5500
1000
2500
4000
1500
Fred/Lør
(35-60
% økning
pers)
10000
1000
2500
5000
1500
11 %
#DIV/0!
108 %
150 %
88 %
% økning
4500
Fre/Lør
(61-100
pers)
13000
1500
søndag
22 %
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
% økning
44 %
#DIV/0!
-100 %
-100 %
88 %
6500
1200
2000
800
Man-tor
+ søn (61- % økning
100 pers)
6500
0%
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
Hel helg
(fred fra
hel helg
17-Søn kl.
20)61-100
13500
18000
25
er lik tidligere priser
#DIV/0!
ikke utleid tidligere, ikke mulig å regne prosent.
Tabellen viser er den foreslåtte økning i prisene er på mellom 0-150% justert etter antall personer og
de ulike leieobjektene. Den økonomiske konsekvens av denne økningen vil være avhengig av hvilke
rom som blir leid ut til ny pris og utleiegrad (antall dager hvert rom er leid ut pr. år) på de ulike
rommene.
Stort engasjement for økt utleie
Daglig leder som p.t. er engasjert fram til 31.12.2015, viser et stort engasjement i å øke
utleiebelegget på Schafteløkken – i særlig grad på å få til utleie på timer i døgnet hvor det så langt
ikke har vært vanlig å drive utleie. Hun legger stor vekt på å øke belegget, følge opp prisjusteringer,
drive markedsføring og ha stor grad av tilgjengelighet.
Erfaringstall og forventninger
Formålet med nye priser og stor satsning på å øke utleien er å få til økte årlige leieinntekter på
Frogner menighets Hjem i årene framover. Derfor kan det være lurt å minne om hva leieinntektene
på hovedhuset har vært fra 2009 til 2013.
Tabell 4. Leieinntekter lokaler for faste leietagere og enkelt arrangementer fra 2009-2013
Årstall
Leieinntekter Hovedhuset
2009
1.136.513
2010
1.000.790
2011
1.208.852
2012
1.289.135
2013
1.185.630
Tabellen viser at leieinntektene har holdt seg stabile på ca. 1.2 millioner fra 2009 - 2013. Hvilken
forventet inntjening den nye satsningen vil skape er så langt, er ukjent. Men et optimistisk anslag er å
øke leieinntektene med kr. 300 000.- pr. år. Samlet inntjening pr. år blir da på kr. 1.5 millioner. Men
slik inntjening må være stabil over år.
Bruke Kirkelig Fellesråds rammeavtaler (Kfio)
26
Kfio har bekreftet at Frogner menighet kan benytte seg av deres rammeavtaler i det framtidige
vedlikeholdsarbeidet på Schafteløkken. Rammeavtalene er inngått av Kirkelig fellesråd på vegne av
menighetene for å sikre stordriftsfordeler. I tillegg kan Kfio også stille med kompetent fagpersonalet
til vurdering og prosjektering.
Følgende framgangsmåte for det videre vedlikeholdsarbeidet på Schafteløkken anbefales:
1. Man vurderer hvilke strakstiltak som må igangsettes umiddelbart. Dette gjøres først og
fremst ved å se på de mest presserende vedlikeholdsbehov. Særlig utettheter og vannskader
er viktig å vurdere. Heldigvis holder taket på Schafteløkken tett, men noen råteskader blir
påpekt i tilstandsrapporten. Disse må være første prioritet å få utbedret. I tillegg bør
naturligvis sopp-problemet i trappeoppgangen også prioriteres. Samtidig må det gjøres en
grundig vurdering av denne rapporten og en prioritert framdriftsplan må lages (gjerne av
Hjellnes da disse sitter inne med kjennskapet til bygningen gjennom tilstandsrapporten)
2. Heretter prioriteres vedlikeholdsbehov som påvirker de inntektsbringende aktiviteter. Det
være seg utbedring av dører, interiør og annet som dirkete påvirker leietagere og deres
aktiviteter og på den måten kan påvirker inntektsnivået ved potensielt bidra til at man mister
leietagere. Forhåpentligvis vil dette også på sikt øke inntektsnivået ettersom man blir mer
attraktiv også for flere potensielle leietagere.
3. Deretter igjen prioriteres langsiktige vedlikeholdsmessig investeringer som på sikt vil bidra til
å kunne øke utleiepriser. Dette kan for eksempel foreskrives ved å sette opp en ny
økonomisk modell der man foreslår at visse deler av utleieinntektene settes direkte inn i et
investeringsfond som dirkete dekker opp mot den prioriterte listen over investeringer.
Hvilke økonomiske fordeler denne rammeavtalen gir rehabiliteringsarbeidet på Schafteløkken er ikke
kjent. Framdriftsplan for denne tilnærmingen er heller ikke konkretisert. Det er grunn til å tro at
alternativet vil føre til stor arbeidsbelastning på menighetens administrasjon. Menighetsrådet vil
fortsatt sitt med ansvaret for Schafteløkken.
Økonomi
For å få utført et helt nødvendig vedlikehold på Schafteløkken slik som Hjellnes Consult as har
dokumentert og som arbeidsgruppene mener er nødvendig ut fra deres befaring og kontakt med
mulige kjøpere, må Schafteløkken fra og med 2017 ha leieinntekter på Frogner Menighets hjem,
barnehagen og Frogner seniorsenter på 4 millioner kr. pr. år.
Det forutsetter at arbeidet med å inngå og sikre langsiktige leieavtaler i løpet av 1.halvår 2015 for å
sikre en slik inntjening, må starte umiddelbart. Inntjeningskravet på 4 mill. fra 2017 er helt nødvendig
for å kunne betjene et helt nødvendig lån på 10 millioner som kan bidra til å få bygningene opp på et
tilstrekkelig oppgradert nivå. Vedlikeholdsetterslepet er stort.
Det er et stort løft å få til en økning av leieinntektene fra barnehagen fra det avtalemessige
leiebeløpet på kr. 175 000.- pr. år til et høyere og mer realistisk nivå. Det samme gjelder intensjonen
om å få økte leieinntekter fra Frogner Seniorsenter. Viser til at barnehagen og Frogner seniorsenter
så langt har gitt svært begrenset inntjening.
27
Beregningene bygger på at det er helt nødvendig å ta opp et lån på kr. 10 mill. for å sikre en helt
nødvendig vedlikehold. Arbeidsgruppene mener at alternativet «Forsette» ikke legger opp til at det
helt nødvendige vedlikehold ikke vil kunne bli gjennomført.
I sine beregninger tar arbeidsgruppen for gitt at lånet blir innvilget i oktober 2014. 15.1.2020 er lånet
på kr. 6 250 000.- I perioden fra okt. 2014 til jan 2020 varierer renten fra 3.83 til 4.71%. I tillegg
kommer underskuddet på Schafteløkken som pr. 2017 er på 234 236, i 2018 på 1 809 840 og i 2019
på kr. 1 738 800. Samlet underskudd i 2020 på 8 millioner 6.2 mill + 1.7 mill = ca. 8 mill. Men da er
dagens leienivå + indeksregulering lagt til grunn.
Nedenfor presenteres en tabell som illustrerer leieinntekter og utgifter fra 2014-2016.
Hovedinntrykket er at inntekter og utgifter går i «break even». Oversikten viser også finanskostnader
og vedlikeholdsoppgaver og utgifter i 2014- 2015. Rehabiliteringsoppgavene i 2016 og følgende år
blir definert nærmere i nevnte prosjektutviklingsperiode
Tabell 5
Oversikt over leieinntekter, driftsutgifter, finansutbetalinger og
vedlikeholdsoppgaver/kostnader fra 2014-2016 for å illustrere oppgaver, inntekts- og utgiftsbildet
Årstall
Leieinntekter
Drift
Indeksreg 2%
pr. å
(adm,avgifter/
Barnehage
Eldresenter
Hovedhus
Finansutbetalinger Vedlikeholdskostnader
prosjektstyring,
drift/ettersyn,
rehold, energi,
vedlikehold,
forsikring, annet
Bolig
2014
1 831 00
1 645 00
-
Avtale eldresenter
100 000
Arbeidsgruppen
75 000
Arkitekt 25 000
Soppsanering
125 000
Oppgradering Storsal
50 000
Rehab. eldresenter
2015
1867 620
1 783 700
Finanskostnader:
Avtale eldresenter
Kr. 465 895
102 00
Avdrag lån
Rehab barnehage
28
1 250 000
500 000
Ytre rehab 1 050 00
Oppgradering
storkjøkken 500 000
Oppgradering storsal
150 000
Rehab eldresenter
250 000
Ytterligere rehab
På entrepriser kfr.
prosjektperiode
Kr. 5 millioner
2016
1 904 972
1 819 374
Fianskostnader:
Kr. 456 611
Avklares ev
prosjektperioden
Avdrag lån
1 250 000
Frogner Menighets hus – begrenset inntektskilde
Utleie av lokaler i hovedhuset har lenge blitt oppfattet som en inntektskilde. Men det er ikke tilfelle.
Inntjeningen av utleie av lokaler på hovedhuset har vært svært begrenset – ja faktisk gitt underskudd
når vi kontrollerer for leieinntektene til boligen
29
Tabell 6. Faktisk overskudd av den løpende utleievirksomheten i 1, 2 og 3 etg. fra
hovedhuset til menighetskassen fra 2009 til 2013.
Årstall
Overskudd på post
1021
Minus fratrekk av
50% av lønn til
daglig leder som er
kontert på
fellesstillinger 1040
Faktisk overskudd
fra hovedhuset til
menighetskassen
2009
405.185.-
275.000.-
130.187.-
2010
173.424.-.
275.000.-
-101.576
2011
282.644.-
275.000.-
7.644.-
2012
370.472.-
275.000.-
95.472.-
2013
583.019.-
275.000.-
308,019
Faktisk overskudd
Regnskapsmessig
439.747
2009-2013
Gjennomgangen av regnskapet for 2009-2013 viser at boligen er også ført som inntekt på
hovedhuset. Beløpene som er ført som leieinntekter på bolig de fem nevnte år varierer noe.
Men hvis vi legger tilgrunn at det avtalte leiebeløp på kr. 96 000.- er ført som inntekt på
hovedhuset, så blir det faktiske underskuddet på utleievirksomheten i 1, 2..etg fra 2009 til
2013 på kr. 40 000.-
Barnehage og Frogner seniorsenter gir også svært begrenset inntjening
Siden 2004 har barnehagen betalt en leie på kr. 175 000.- pr. år. Barnehagen disponerer 205
m2. Det gir en leiepris pr. år på kr. 854.- pr. år pr. m2. Leien har i de siste 10 år ikke vært
justert.
Frogner seniorsenter betaler ifølge avtale kr. 360 000.- i leie pr. år. Med et anslått
disponibelt areal på 350 m2 gir det en leiepris på kr. 1025 pr. m2 pr. år
Frogner menighet har løpende dekket utgifter til barnehagen og eldresenteret som normalt
burde ha blitt betraktet som fellesutgifter og som faktisk burde ha vært en kostnad for de to
leietagerne.
30
Tabell 7 Felles utgifter som Frogner menighet har dekket for Frogner seniorsenter og
barnehage fra 2010 til 2013. Tallene for leieinntekter er på inntekter etter leieavtale.
Utgiftene er regnskapstall
Årstall
2010
Barnehage
(budsjett1023)
Inntekter
Utgifter
(etter avtale)
175 000
98 000
Frogner seniorsenter
( budsjettpost 1025)
Inntekter (etter
Utgifter
avtale)
360 000
224 000
2011
175 000
25 000
360 000
270 000
2012
175 000
169 000
360 000
188 000
2013
175 00
133 000
360 000
185 000
Totalt
700 000
425 000
1 440 000
867 000
Tabellen viser at Frogner menighet skulle i denne fireårsperioden hatt en leieinntekt på
barnehagen kr. 700 000.-. Den reelle leieinntekten har vært på kr. 275 000.- Menighetens
skulle i samme periode hatt en leieinntekt på Frogner seniorsenter på kr. 1 440 000.Utgiftene er på kr. 867 000.- De faktiske inntektene er på 573 000.Tabellen viser at det både for barnehage og eldresenter har vært betydelige beløp som
Frogner menighet har dekket løpende. Disse beløpende kommer til fratrekk for den leie som
de to virksomhetene betaler.
Utleie – ingen kjernevirksomhet for en menighet
Arbeidsgruppen mener at menighetsrådet må vurdere om de mener det er en
kjerneoppgave for menigheten å leie ut lokaler til de faste leietagerne og til leietagere som
søker Schafteløkken for enkeltarrangementer. Arbeidsgruppen stiller seg spørrende til om
dette er og bør være menighetens kjernevirksomhet. Arbeidsgruppen vet at mange
leietagere har vært leietagere lenge. Flere har sin identitet knyttet til stedet. At
Schafteløkken har et særskilte relevant utleiekonsept er arbeidsgruppen godt kjent med.
Lokalet blir stilt til leietagers egen disposisjon med muligheter til å ta med seg
serveringshjelp, mat og drikke.
I Oslo by og omegn er det er rekke andre lokaler som kan ivareta de arealbehov som våre
leietagere har. Det finnes eksempler på at drift og forvaltning av eiendom ikke er en
kjernevirksomhet for menigheten. Diakonhjemmet har for eksempel overtatt
Sagenehjemmet med alt det innebærer av gjeld og pensjoner. Sagene menighet fikk et beløp
av Diakonhjemmet for den innsatsen de har lagt ned i hjemmet.
31
Økte pensjonsforpliktelser
Fortsatt utleie av lokaler i Frogner Menighets Hus forutsetter at Frogner menighet tilsetter
en person i rollen som daglig leder av Schafteløkken i en nærmere avtalt stillingsprosent. En
slik fast stilling vil øke Frogner menighets pensjonsforpliktelser over år.
6. Alternativ C: Salg
Økonomi
Et tredje alternativ kan være å selge hele Schafteløkken både Frogner menighets hus, barnehage og
Frogner seniorsenter, eller bare noen av delene. Arbeidsgruppen har vært i kontakt med flere
virksomheter som er interessert i å vurdere et kjøp, gitt at det blir det alternativet som Frogner
menighetsråd velger å gå videre med.
Arbeidsgruppen har engasjert eiendomsmegler Sem Johnsen om å foreta en prisvurdering av
eiendommen. De har gitt følgende vurdering:
Vedr. prisvurdering av Zahlkasserer Schatfs plass 1-3
Viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom og avtale om å gi en vurdering av antatt
verdi i dagens marked.
Matrikkel
Gnr. 212 Bnr. 784 og Gnr. 212 Bnr. 968 i Oslo kommune
Tomtestørrelse
Ca. 3 563 kvm
Bygninger
Hovedhus, Barnehage & Eldresenter
Schafteløkken er en av Oslos største eksisterende tømmerbygning, og
fungerer i dag som forsamlingslokale og Frogner meninghetshus.
Byggeår
Ca. 1800
Standard
De tre bygningene, hovedbygningen, barnehagebygningen og
eldresenteret på Schafteløkken bærer preg av mangelfullt
vedlikehold over et stort tidsrom. Hovedsakelig har det manglende
vedlikeholdet ført til stedvise store fukt- og råteskader. Bygningene
har behov for vedlikehold og utskiftning av skadde og defekte
konstruksjonsdeler.
Beliggenhet
Schafteløkken – opprinnelig Elisenberg, er en løkkeeiendom med
adresse Zahlkasserer Schafts plass 1-3, tidligere Solheimsgata 2b, i
Oslo, bydel Frogner.
Reguleringsforhold
Eiendommen er regulert til allmennyttig formål og
spesialområde/bevaring.
På bakgrunn av besiktigelse og informasjon vil vi anta at eiendommen kan selges i dagens
marked for ca. kr 40 000 000,- +/- 10 %
32
Da vi ikke har undersøkt alle forhold rundt eiendommen, tar vi forbehold om at det kan
dukke opp ukjente faktorer som vil kunne påvirke prisfastsettelsen. Jeg har i verdisettelsen
tatt i utgangspunkt slik eiendommen står i dag at den er regulert til allmennyttig formål.
Skulle man få omregulert eiendommen, vil prisen være noe helt annet. Vi gjør for ordens
skyld oppmerksom på at det er markedet som til slutt avgjør eiendommens salgssum.
Vi takker for oppdraget, og står gjerne til tjeneste ved en senere anledning.
Med vennlig hilsen
Erlend Sørlie
Partner/Eiendomsmegler MNEF
Arbeidsgruppens kontakt i selskapet forteller at de har kontakt med noen interessenter som kan
være interessert i å vurdere et kjøp av Schafteløkken. Selskapet har oppdraget med å selge
Sjømannskirken på Bygdøy.
Boligen i hovedhuset
Det foreligger kontrakt med leietager både fra 2004 og en justert kontrakt fra 2007. I særlige
bestemmelser i kontrakten fra 2007 heter det at «Leiligheten er en tjenesteleilighet». Det betyr at så
lenge leietager er i sin stilling så kan ikke leieforholdet sies opp (Kfr. § 11.3 i husleieloven)
Ved et evt. salg av Schafteløkken kan salget gjennomføres med den forutsetning at leietagere skal
fortsatt ha sitt leieforhold der.
En annen løsning kan være at menigheten kan velge å gå i forhandlinger med leietager om at
menigheten bruker noe av pengene fra salget til å skaffe leietager et formålstjenlig og relevant
botilbud.
Premisser og framdrift
Hvis menighetsrådet velger å prioritere dette alternativet må premisser for en slik løsning formuleres
og sannsynligheten for å få realisert et salg, avklares.
Et mulig premiss kan være at salg kan gjennomføres under den forutsetning av at boligen i Frogner
Menighets Hus fortsatt skal være en tjenestebolig.
Et annet premiss kan være at Frogner menighet fortsatt skal drive barnehagen gitt at ny eier av
eiendommen og menigheten kommer fram til en leieavtale.
Slike og andre premisser vil virke negativt inn på interessen for og kjøpesummen på eiendommen.
Menighetsrådet bør nedsette en arbeidsgruppe eller engasjere eksterne personer/firma som kan
undersøke sannsynligheten for salg av Schafteløkken og delta i arbeidet med å utforme ev relevante
og fornuftige premisser.
Flere muligheter bør undersøkes.
Er det mulig å selge Frogner Menighets Hus og at Frogner menighet fortsetter som eiere av
barnehagen og Frogner seniorsenter?
Kan det være aktuelt å drøfte salg av Frogner Menighets Hus til Hellingerinstituttet?
33
En privat helseaktør har vært på befaring på Schafteløkken med tanke på kjøp av hele eiendommen.
De vurderte Frogner menighets hus til å være et svært slitent lokale. De gir følgende tilbakemelding i
mail av 21.10.2014:
Vi har diskutert saken og konkludert, som jeg antydet med at å overta eiendommene er
meget krevende kommersielt. Vår oppfatning er at vi i såfall må starte med
barnehagebygget. Dersom dette lar seg utvide til 80-100 barn og man betaler en
markedsmessig leie dvs. MNOK 1,6 – 2,5 (må vel ha en alternativ operatør for å få til dette),
kan vi få dette til å fly. Da må i såfall dette bygget rustes opp til «Norlandia Care –std). og det
er nok noen millioner. Om denne brikken faller på plass, kan vi vurdere å kjøpe de andre
byggene til en fair pris (yield). Om dette er mulig å få til vet vi ikke.
En slik tilnærming er ikke interessant siden nettoleie står så sentralt. Dersom nettoleien hadde vært
NOK 700 000.- med en yieldvurdering (nettoavkastning) på 7% så hadde eiendomsverdien vært NOK
10.000.000.- . Altså hadde ikke salgsprisen dekket lånene på eiendommen.
Et mulig salg av Frogner Menighets Hus kan være å ta kontakt med Oslo kommune og private aktører
for å få til et offentlig- privat samarbeid innen barnehageplasser eller helsetjenestetilbud. Ved en slik
løsning kunne pantet som Oslo kommune har i eiendommen bli en del av finansieringsgrunnlaget.
Ved å selge Frogner Menighets Hus, kan Frogner menighetsråd lage en strategisk plan for hvordan de
kan integrere barnehagen og Frogner Seniorsenter i sitt arbeid for barn og unge på Frogner. Det er
allerede tatt initiativ fra sentrale aktører på Frogner seniorsenter for å få etablert et nærmere
samarbeid mellom seniorsenteret og Frogner menighet.
Men spørsmålet er om det er mulig å selge en av bygningene? Hva blir evt. fordeler og ulemper med
en slik løsning?
Når premisser og sannsynligheten for et mulig salg er avklart, kan forslag til salg presenteres og
begrunnes for menighetsmøte for å sikre at en slik løsning blir tilstrekkelig forankret.
Formelt sett er det ikke nødvendig, men det kan være strategisk lurt å forankre en slik løsning i et
menighetsmøte. Menighetsmøtets oppgaver i lovens § 11 inneholder ikke forhold som økonomi,
låneopptak og valg av organisasjonsmodeller. Menighetsmøtet har derfor ingen
avgjørelsesmyndighet. Ved å gjøre en grundig forberedelse har menighetsrådet ivaretatt krav til
saklig forberedelse slik § 4 i regler om formene for menighetsmøtets virksomhet forutsetter.
34
Vedlegg 1
Menighetsrådet gjorde på sitt ekstraordinære møte 6.2.2014 følgende vedtak:
SAK 31/14 Schafteløkken
Bakgrunn for saken
•
Mailkorrespondanse mellom rådets medlemmer i mars/april 2014, med ønske om å
ta Schafteløkken opp som sak i sin helhet.
•
Rapporten fra Hjellnes Consult AS om rehabiliteringsbehov, som ble utdelt til rådets
medlemmer høsten 2013.
Vedlegg
I tillegg til et saksdokument fra Tellef Raustøl av 30.04.2014 var følgende dokumenter
vedlagt saken:
•
Framdriftsplan, kostnadsoversikt og timeestimat fra Hjellnes Consult AS, samt
vedlikeholdsplan
•
Diverse tegninger/avtaler vedrørende eldresenteret
•
Notat fra eldresenteret vedr. utbedringer
•
Mail fra Hjellnes Consult AS og Mycoteam AS vedr. sopp
•
Rapport fra Mycoteam AS vedr. sopp.
Menighetsrådet var opptatt av alvoret i situasjonen, både med hensyn til rehabilitering,
vedlikehold, økonomi og menighetsrådets rolle som eiendomsbesitter. Det ble påpekt at
saken reiser mange problemstillinger bl.a. om forvaltning av Schafteløkken er en relevant
oppgave for menighetsrådet.
Her er noen av de mest sentrale momentene som kom fram under samtalen om saken:
•
Utleiepriser må justeres.
•
Kontrakter gjennomgås.
•
Dagens utleiepraksis vurderes.
•
Fordelingsnøkkel av eventuelt overskudd til Frogner menighet og til rehabilitering/
vedlikehold av bygningsmassen, avklares.
•
Engasjere en person til å være driver av Schafteløkken.. Størrelsen på engasjementet
må vurderes.
•
Sørge for at vedlikeholdet blir ivaretatt.
•
Hvordan sikre at Schafteløkken i sterkere grad enn i dag, kan bli et menighetshus.
•
Svært viktig å skape en bærekraftig økonomisk situasjon for Schafteløkken.
35
•
Schafteløkken er en unik mulighet som Frogner menighet ikke må gi slipp på.
På bakgrunn av samtalen ble det fattet følgende vedtak:
Vedtak:
1.Arbeidsutvalget får fullmakt til å sørge for:
-At sopp-problematikken slik den er beskrevet i vedlagte dokumentasjoner bl.a. fra
Mycoteam AS, blir løst.
-Å gå i forhandlinger med eldresenteret for å finne fram til en nyttig løsning for begge parter.
Målet med forhandlingene er at menighetsrådet får redusert sine utgifter i avdeling 1025 og
fremforhandlet en ny leieavtale som ivaretar både Frogner menighet og eldresenterets
interesser. Forhandlingsutvalg: Erik Kyvik Hauge og Tellef Raustøl.
-Å finne frem til en person som kan ivareta rollen som daglig leder av Schafteløkken.
2. Arbeidsutvalget får fullmakt til å etablere en arbeidsgruppe som skal:
- gjennomgå Schafteløkkens økonomiske situasjon i dag
- utarbeide en begrunnet strategisk plan som gir Schafteløkken et økonomisk handlingsrom
for å ivareta bygningsmassen og for å kunne videreutvikle stedet. På bakgrunn av samtalen
på menighetsrådets møte har arbeidsutvalget formulert følgende oppdrag for
arbeidsgruppen:
Dagens situasjon
-
Hvilke avtaler er inngått?
-
Hvilke leiesatser blir benyttet?
-
Hvilke avtaler blir brukt?
-
Er det inngått leieavtaler med alle leietagere?
-
Hvis ikke, på hvilket grunnlag er de leietagere?
-
Hva er de økonomiske og praktiske utfordringene på vedlikehold og rehabilitering?
-
Hvordan blir Schafteløkken faktisk benyttet? Hvilke type virksomheter er leietakere?
I hvilken grad gjør Frogner menighet bruk av Schafteløkken, og på hvilke økonomiske
premisser bruker de stedet?
Hvilke føringer ligger det i at Oslo kommune har en betydelig pant i eiendommen
tilknyttet rehabilitering på 80–tallet?
-
På hvilke premisser leier barnehagen sine lokaler?
Hva er innholdet i leieavtalen som eldresenteret har med Frogner menighet? Hva er
avtalens svakheter og styrke?
Løsninger for framtiden
36
Formål
-
Utleielokale for fester og arrangementer? Evt. hvilke? For hvem?
-
Menighetshus for Frogner menighet?
-
Kultursentrum for Frogner?
-
Utarbeide forslag til formål og retningslinjer for kommersiell drift
Organisering og ledelse:
-
Menighetsrådet rolle?
-
Daglig leder ansatt vs. innleid? Kompetansekrav til vedkommende?
-
Kommersiell stiftelse?
-
Bør Schafteløkken, barnehagen og eldresenteret bli en økonomisk enhet?
Bør Schafteløkken etableres som en egen stiftelse som også inkluderer eldresenter og
barnehagen?
Rehabilitering og vedlikehold:
-
På bakgrunn av rapporten fra Hjelnes Consult AS, konkretisere en strategisk plan for
rehabilitering og vedlikehold av hele komplekset både Schafteløkken, barnehagen og
eldresenteret
Økonomi:
-
Hvordan sikre en bærekraftig økonomi som genererer midler til fremdriftsplanen for
vedlikehold/rehabilitering på den ene siden og til Frogner menighet på den andre
siden.
-
Hvilket leienivå bør benyttes av leietagere på Schafteløkken og av leietagere i
barnehagen og på eldresenteret.
-
Hvilke avtaler, prisnivå og premisser bør legges til grunn for fremtidig leieforhold
-
Hvilke økonomiske forutsetninger må være tilstede for å kunne etablere
Schafteløkken som egen stiftelse.
-
Hvilke inntjeningskrav til menighetens virksomhet stiller menighetsrådet til driften på
Schafteløkken?
37
Vedlegg 2
Befaring
På befaringen til Fredensborg 3.9.2014 hvor Elin Cappelen og Tellef Raustøl deltok kom det
fram følgende erfaringer fra dem:
Leiepriser:
•
Faste leietagere kr. 1500 pr gang
•
Dåp/minnestund/konfirmasjon 3000
•
Leie fre-søn kr 12 000
Fredensborg omsetter for rundt kr 400.000 i året i utleie lokalet (1. etg). Leilighetene til
utleie i 2 . etg kommer i tillegg (ca 432.000 kr i året). Har ikke 20 og 30 års lag. Kun 40 år og
oppover. Stenger kl.01.00
Husinspektøren jobber 20% og leier gratis i leilighet på ca. 40m2 i etasjen over.
Fredensborg har gjort om toppetasjen til 8 leieenheter på 20-40m2 som leies ut for kr 40005000 pr mnd. Dette er leieinntekter på ca. 432.000n i året.
Arrangement må avsluttes kl. 01.00 (lokalene stenges 01:30). Securitas benyttes ikke.
Husinspektøren har ikke hatt problemer/klager med dette.
Det inviteres til gudstjeneste i lokalene hver siste søndag i måneden. En fin tradisjon.
Fast vaskebyrå som vasker/rydder mellom selskapene
Husinspektørens arbeidsoppgaver er å:
•
Skrive leiekontrakter
•
Legge ut nøkler til leietagere (kodelås på postkassen)
•
Se over lokalene regelmessig og fylle på med evt ting som er ødelagt (kjeler, glass etc)
•
Tilkalle snekker ved behov
•
Oppgraderinger ved behov (følge opp vedlikeholdsplan)
•
Generelt vaktmester arbeid, strø, måke etc
38
Vedlegg 3
Idedugnad Schafteløkken 9.9.2014
Idedugnaden var satt til 9. sep kl 18.00 og varte i 2,5 timer. Det var en inspirerende kveld
med 25 oppmøtte engasjerte deltagere med ulik bakgrunn og agenda for deltagelse på
møte.
Agenda:
•
Kort innledning om Schafteløkkens historie v/Tellef Raustøl
•
Informasjon om det pågående strategiarbeidet for framtidig bruk av Schafteløkken
v/Tellef Raustøl
•
Idedugnad og diskusjon rundt hvilke muligheter stedet kan ha – gruppeinndelt v/Elin
Cappelen
•
Servering av mat og drikke v/Elin Cappelen
•
Oppsummering / åpen diskusjon v/Elin Cappelen
Invitasjon:
Idedugnad Scchafteløkken 9.9.2014
Idedugnaden var satt til 9. sep kl 18.00 og varte i 2,5 timer. Det var en inspirerende kveld
med 25 oppmøtte engasjerte deltagere med ulik bakgrunn og agenda for deltagelse på
møte.
Agenda:
•
Kort innledning om Schafteløkkens historie v/Tellef Raustøl
•
Informasjon om det pågående strategiarbeidet for framtidig bruk av Schafteløkken
v/Tellef Raustøl
•
Idedugnad og diskusjon rundt hvilke muligheter stedet kan ha – gruppeinndelt v/Elin
Cappelen
•
Servering av mat og drikke v/Elin Cappelen
•
Oppsummering / åpen diskusjon v/Elin Cappelen
Invitasjon:
39
Det var mange nysgjerrige deltagere som deltok på idedugnaden både folk fra menigheten,
barnehagen, seniorsenteret, eldresenteret, naboer, foreldre fra barnehagen, tidligere
medlemmer av styret og Schafteløkken venner samt eksisterende leietakere. Det var både
inspirerende og overraskende og se hvor engasjert disse menneskene er i Schafteløkken
historie og fremtid og det viser seg å være mange ildsjelers om av ulike grunner håper og
ønsker at Schafteløkken drives videre som utleiested til Oslos beboere. Det var stor enighet
om at vedlikehold burde prioriteres og at oppussing er nødvendig for videre drift.
Det ble fremlagt i møte at arbeidsgruppen ser på dagens situasjon og økonomi og har
kommet frem til at inntektene må økes og potensialet på huset må utnyttes i større grad for
å komme i balanse med utgifter av drift og vedlikehold. Derav kom det mange innspill på
aktiviteter som kunne vært aktuelt på huset. Under er i hovedsak de ideene som ble trukket
ut og som ble nevn av flere av gruppene/personene som var tilstede.
Idedugnaden ble tatt utgangspunkt at de skulle tenke på allmennyttige formål:
•
Utleie til større arrangement som bryllup, jubileum og fødselsdagsselskaper, dokot
middager etc
•
Konserter
•
Litteratur kvelder med signering, lesing, bokslipp osv.
40
•
Barnearrangement som barnesang, foredrag for foreldre, baby musikk, babysang,
barnekino, barnemat kurs, barnebursdager med innhold/tema, barne/foreldre kafe
•
Ungdomsklubb, speidere, konfirmasjonsutdanning
•
Undervisningsinstitusjon, eks Bjørknes
•
Dåp, konfirmasjon, minnesamvær
•
Utstillinger av kunst, galleri
•
Grûndermøter, inkubator
•
Workshops/idedugnader
•
Voksenundervisning, reaktor skolen/NAV kurs o.l.
•
Konserter, Jazz kvelder, Jam night
•
Konferanser
•
Frokostmøter
•
Kurssenter
•
Foredrag
•
Mat og vinkurs
•
Utdrikningslag
•
Mammaklubb
•
Mamma yoga
•
Kulturhus
Generelle tilbakemeldinger på å utnytte potensialet i 2. etg i større grad, samt speiderrom i
kjeller
Andre forslag/ideer:
Markedsføring via hjemmeside og registrerer seg på utleiesider, sosiale medier, andre
måter?
P-hus under Schafteløkken?
Viktig at huset driftes profesjonelt
Være på Hva skjer i Oslo siden
Selge seg inn til eventbyråer, sølvpilen o.l., bedrifter
Oppgraderer teknisk utstyr, videoutstyr til videomøter og presentasjoner
Oppgradere interiør og møbler
41
Oppgradere kjøkken til produksjonskjøkken for større potensiale, leie ut fast til cateringbyrå?
Skrive langsiktige faste avtaler med leietakere, cateringfirma
Viktig med parkering
Utnytte alle uker i året til utleie ved å ha vikar i tidsrom daglig leder tar ut ferie
Leie ut 3. etg til kontorfellesskap, evt også hele 2. etg.
Få inntekter gjennom provisjon fra cateringfirma
Gi plass til menighetsaktiviteter
Bruke Thorvald Stoltenberg som ambassadør for gården
Ha et booking system, der du kan se ledighet på nett, evt booke direkte via nettsiden,
effektivisering
Kort oppsummert så var det mange mennesker tilstede med ulik faglig bygrunn som var
svært engasjert i Schafteløkkens drift og fremtid. Disse menneskene er alle potensielle
bidragsytere med sine kompetanser og ulike faglige bakgrunner. Det kunne vært en god ide
å starte opp Schafteløkken venner igjen og drive denne aktivt for å få frivillige bidragsytere
på ulike fagområder for å profesjonalisere Schafteløkkens drift med en kostnadseffektiv
ordning.
Det var mange nysgjerrige deltagere som deltok på idedugnaden både folk fra menigheten,
barnehagen, seniorsenteret, eldresenteret, naboer, foreldre fra barnehagen, tidligere
medlemmer av styret og Schafteløkken venner samt eksisterende leietakere. Det var både
inspirerende og overraskende og se hvor engasjert disse menneskene er i Schafteløkken
historie og fremtid og det viser seg å være mange ildsjelers om av ulike grunner håper og
ønsker at Schafteløkken drives videre som utleiested til Oslos beboere. Det var stor enighet
om at vedlikehold burde prioriteres og at oppussing er nødvendig for videre drift.
Det ble fremlagt i møte at arbeidsgruppen ser på dagens situasjon og økonomi og har
kommet frem til at inntektene må økes og potensialet på huset må utnyttes i større grad for
å komme i balanse med utgifter av drift og vedlikehold. Derav kom det mange innspill på
aktiviteter som kunne vært aktuelt på huset. Under er i hovedsak de ideene som ble trukket
ut og som ble nevn av flere av gruppene/personene som var tilstede.
42