Transcript Skal bedrifter eie sine egne kontor- og produksjons

Juss
82
Å leie
eller eie?
NE0312 www.ne.no www.nenyheter.no
Skal bedrifter eie sine egne kontor- og produksjonslokaler eller lønner det seg å leie?
Det er et spørsmål som stadig flere
bedriftsledere tenker på for tiden. For
få år siden var trenden klar: Bedrifter
solgte unna sine hovedkontorer og
produksjonslokaler til profesjonelle
eiendomsbesittere for å kunne konsentrere seg rundt sin kjernevirksomhet.
Kapital ble frigjort ved et salg og enten
betalt tilbake til eierne eller brukt på å
videreutvikle forretningsområdene.
Men for enkelte bedrifter kan det
være fornuftig å eie sine egne bygg,
særlig dem som driver i bransjer
med høye kontantstrømmer og et lavt
investeringsnivå. Advokat Christoffer
Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma
forteller om flere tilfeller hvor han har
arbeidet for bedrifter med god kapitaltilgang. Dette gjelder både bedrifter
som vurderer å kjøpe næringslokaler
og de som gir seg inn på nybygg.
– Dette er en problem­stilling
som har dukket opp mer den
seneste tiden, sier Nicolaisen til
NæringsEiendom.
Må avklares først
Etter å ha understreket viktigheten
av at hvert case må vurderes konkret, lister Deloitte-advokaten opp
flere overordnede problemstillinger
for selskaper som skal vurdere å leie
eller eie næringseiendom.
• Hva er målet med et eventuelt
eierskap? Er kjøpet en ren investering, er det strategiske merverdier
å hente, er det driftsfordeler ved å
være i eget hus?
• Hva trenger man på sikt
fremover i sin forretningssituasjon,
fleksibilitet eller stabilitet?
• Når det gjelder lokasjonen,
hvordan er logistikken, fasilitetene,
servicetilgang og den operasjonelle
risikoen ved å eie i forhold til tilgjengelige leieobjekter?
• Hvilket utviklingspotensial
har man for eiendommen i leie- eller
eieposisjon?
• Hvilken kompetanse og ressursbruk har man behov for i forbindelse
med oppføring eller drift av lokalene?
• Ønsker man eksponering for
markedets opp- eller nedside som
eier?
• Hva med risiko for grunnforhold, regulering og entreprisen når
man bygger nytt?
• Bør man organisere en egen drifts­
enhet innenfor eller utenfor selskapet?
Økonomi
Nicolaisen trekker også frem en
rekke økonomiske elementer som
spiller inn for bedrifter som skal
vurdere å eie sine lokaler i forhold til
å leie, se egen boks.
I tillegg til de bedrifts- og objekt­
spesifikke vurderingene, må en bedrift
som vurderer å eie sine egne lokaler
foreta en vurdering av om det er en
god investering (se egen sak side 84).
Juridiske fallgruver
Når en bedrift har bestemt seg for å
vurdere kjøp, er det mange fallgruver.
– Det er viktig å gå grundig gjennom kjøpsobjektet. Undersøk nærmere potensialet, reguleringsplanene,
nabosituasjonen for å kunne ha en
oppfatning av hvordan eiendommen
kan utvikles videre, dersom dette er
aktuelt på sikt, sier Nicolaisen.
Han mener mange kjøpere av
eiendom gjør et altfor dårlig juridisk
håndverk i budprosessen.
– Man må ha et profesjonelt forhold til bud og aksept. Mange legger
inn bud som riktignok fremstår med
enkelte forbehold, men som ikke står
83
Eie i forhold
til leie
• Leiekostnader og sikkerhet/
garanti
• Tilpasningskostnader ved å
leie
• Sale- og leaseback
• Tomtekjøps- og byggekostnader
• Transaksjonskostnader
• Finansieringskostnader
• Eierkostnader
• Gevinst/tap ved salg
• Likviditet og egenkapital­
situasjon
Advokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte. Foto: Anita Arntzen
seg juridisk. Dette gjør det vanskelig
å påberope seg forhold som forhold
som grunnlag for prisavslag, garantier i kjøpekontrakten eller hevning,
sier Deloitte-advokaten.
De fleste større eiendomskjøp
gjøres i dag ved kjøp av single
purpose-selskap som eier eiendommen som skal overtas. I selskapet er
eiendommen gjerne blitt avskrevet
over flere år, noe som gjør at kjøper
av selskapet får et lavere skatte­
messig avskrivningsgrunnlag.
– Grunnet denne effekten kunne
kjøper normalt forlange mellom 7
og 11 prosents kjøpesumsfradrag.
Med nytt regelverk for avskrivninger
er det nå større grunn til konkrete
forhandlinger rundt dette fradraget,
selvfølgelig dersom budet inkluderer
et forbehold om et slikt fradrag, sier
Nicolaisen.
– Et annet forhold som undervurderes i en budprosess er hvilke
garantier som er viktige for kjøper­en.
Uten dette inkludert vil selger normalt være lite lydhør for slike krav
under forhandlingene. Det kan være
at man vil sikre seg en garanti mot
forurensningsansvar, at bygården
skal rehabiliteres i overskuelig
fremtid eller andre forhold som ikke
nødvendigvis avdekkes under en
ordinær due diligence.
Forbehold
Christoffer Nicolaisen mener kjøper
derfor bør ha tenkt igjennom hvilke
forbehold man faktisk gjør seg, og
deretter sørge for at dette kommer
klart frem overfor selger.
– Et vanlig forbehold om tilfredsstillende finansiering er ikke presist
nok, man må konkretisere det. Andre
forhold som kan være nyttige å ta
med er forbehold om styregodkjenning og presise beskrivelser om eksklusivitet i forhandlingene dersom
man ønsker dette, sier Nicolaisen.
Deloitte-advokaten mener en
budgiver også bør få med virkninger
av due diligencen i budet, blant annet
når man kan gå fra bordet.
– Sitter man på tre til fire alternative eiendomskjøp, kan det å avtale
seg frem til en lavere terskel for å gå
fra budet være nyttig. Har du ikke
sagt noe om dette i budaksepten,
vil de alminnelige reglene gjelde.
Etter at budaksept foreligger må det
normalt avdekkes vesentlige forutsetningsavvik, opplysningssvikt eller
avtalebrudd for å kunne si seg fri fra
budet, sier Nicolaisen.
Han forteller at det samme
gjelder når man tar forbehold om
due dilligence og det ikke presiseres
hva som er såkalte dealbreakers. Er
man generell, så kreves det vesentlige avvik for at handelen skal kunne
kanselleres.
Han anbefaler også å være selektiv i valg av standardkontrakten.
– Som kjøper av en eiendom, ville
jeg vært skeptisk til dagens rådende
meglerstandard. Til tross for flere positive endringer de siste årene, oppleves den på enkelte områder fremdeles
som selgervennlig, og har avviker
fra det vi opplever som en balansert
kontrakt, sier Deloitte-advokaten.
De markedsmessige
vurderinger
– se neste side
Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]