RAPPORT NR RAPPORT NR .

3/2012 .

2/2012

FRA VONDT TIL VERRE

Om svekket fagbevegelse og redusert lønnsandel

< <

Rapporten er utarbeidet av Terje Solberg. Solberg er utdannet statsviter med fordypning i politisk økonomi fra Universitetet i Oslo. Rapporten er basert på masteroppgaven «Politisk styring i boomens eufori», om de poli tiske styringsproblemene under den irske boligboblen. Kr. Augusts gt 11, Tullinløkka • [email protected] • www.manifestanalyse.no

INNHOLDSFORTEGNELSE

SAMMENDRAG 1. INNLEDNING 2. DEN IRSKE HISTORIEN

Den keltiske tigeren og presset på boligmarkedet, 1985-2000 Boligbygging i ekspressfart Den irske låne- og boligboblen, 2000-2008 Boblefornektelse Panikk og krasj i Irland, 2007-2008

3. DEN NORSKE HISTORIEN

Den norske boligboblen og bankkrisen, 1982-1993 Den lange boligboomen, 1993-2007 Fra krise til videre prisvekst, 2007-2012

4. IRSKE LÆRDOMMER

Tilbud, etterspørsel og psykologiske faktorer Økonomisk risiko, bankregulering og pengepolitikk Selveiersamfunnet og skattepolitikk Kriseberedskap og finanspolitikk

5. AVSLUTNING

Litteraturliste Noter og forklaringer

RAPPORTSERIE: KRISEFORSTÅELSE

Denne rapporten inngår i serien

Kriseforståelse

, der Mani fest senter for samfunnsanalyse formidler fakta om kapita lismens krise i et forståelig språk. Formålet er å bidra til en krisepolitisk enighet om hva som bør – og ikke bør – gjøres i norsk økonomisk politikk, for å unngå den dramatiske nedturen som nå rammer andre land. 4   5   7  

7

 

8

 

9

 

10

 

11

  13  

13

 

15

 

16

  18  

18

 

21

 

24

 

26

  29  

30

 

33

 

4 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2

SAMMENDRAG

 Mange land har de siste tiårene vært gjennom perioder med massiv boligprisvekst, fulgt av knusende fall og finansielle prob lemer. Irland er et ekstremtilfelle. På 2000-tallet opplevde de en av tidenes største boligbobler, med drastiske økonomiske og sosiale konsekvenser. De direkte kostnadene av den irske bankkrisen ble de største for et enkelt land i hele etterkrigsti den målt i forhold til størrelsen på landets økonomi.  Den norske boligboomen ligner i stor grad den irske. De sam me underliggende faktorene som innvandring, inntektsvekst og lavt rentenivå har ligget bak prisutviklingen i begge land, og boligpris- og gjeldsutviklingen har vært relativt lik. Den irske boomen virker mer ekstrem på enkelte punkter: de irske ban kene tok større risiko enn de norske gjør, og irene hadde en boble i byggsektoren. Likevel er likhetene så store at vi må ta lærdommer av irenes boble mens vi fremdeles har muligheten.  Den irske statens viktigste tiltak var å legge til rette for massiv privat boligbygging. Den enorme utbyggingen som fulgte viste seg å ikke få ned prisveksten. Resultatet ble en svært kostbar overproduksjon av boliger. Selv om vi i Norge må bygge flere boliger i pressområder, tyder den irske erfaringen på at økt bo ligbygging ikke kan være eneste løsning på prisproblemene i det norske boligmarkedet.  Irske myndigheter hadde ikke kontroll over egen pengepoli tikk, men de hadde andre tilgjengelige virkemidler som kunne dempet boligprisøkningen: eiendomsskatt, fjerning av skatte subsidier og strengere bankregulering. Irene tok ikke disse vir kemidlene i bruk for å dempe prisboomen, og det angrer de på i dag.  I likhet med Irland, har Norge et begrenset handlingsrom for å stagge boligprisveksten på enkelte områder. For eksempel er det problematisk å ty til renteøkninger på grunn av hushold ningens høye gjeldsgrad. Men i motsetning til irene, har vi fremdeles muligheten til å stabilisere boligmarkedet gjennom politikkområdene irene aldri brukte: skattepolitikken og bank reguleringen.  Norge har et bedre finansielt utgangspunkt til å stå imot en eventuell krise enn irene. Men vi bør unngå å bruke pensjons fondet på redningspakker til bankene, slik irene gjorde. Og en krise fører med seg mange andre negative sosiale og økono miske kostnader utover kostnadene ved redningspakker.

nå r b oligb ob len b r ist er 5

1. INNLEDNING

Det er ikke lenge siden Irland ble regnet som en økonomisk suksess historie uten sidestykke. Helt frem til krisen ble landet regnet som en modelløkonomi i internasjonal sammenheng, og irske politikere pro moterte den unike «irske modellen» senest i 2008.

konsekvenser for landets nære framtidsutsikter. 1 Men det hadde skjedd noe med irenes økonomi på 2000-tallet, som ville ha dramatiske Siden årtusenskiftet hadde den irske økonomien gradvis gått inn i en låne- og boligboom. Boligprisene justert for inflasjon tredoblet seg i tidsrommet 1995-2007, og både irske banker, husstander og eien domsutviklere hadde økt sin gjeldsgrad enormt.

kom sjokket. 2 Bankene hadde tatt svært stor risiko i oppgangsfasen, og var eksponerte for boligmarkedet og internasjonale lånemarkeder. Da boligprisene begynte å falle i 2007, og det europeiske lånemarkedet frøs til i overgangen til 2008, Den irske banksektoren var på randen av kollaps i september 2008, og myndighetene intervenerte ved å garantere for bankenes verdier. En serie med intervensjoner fulgte, og kostnadene ved redningsaksjonen ble de største for et enkelt land i hele etterkrigstiden målt i forhold til størrelsen på landets økonomi.

3 De sosiale og økonomiske konsekven sene av boligboomen ble enorme. Det norske boligmarkedet har på samme tid som det irske hatt en utro lig utvikling. Norske boligpriser har steget kontinuerlig siden starten av 1990-tallet, og gjeldsgraden i det norske samfunnet har økt år for år. Men mens boligmarkeder i andre land stagnerte eller falt kraftig rundt 2008, hentet det norske boligmarkedet seg inn igjen. Fulgt av sensasjonelle avisforsider som

«Så mye har boligen din steget i verdi»

og

«Slik blir du rik på boligfesten»

, har norske boligpriser steget videre til nye høyder siden 2009.

4

Den gjennomsnittlige gjeldsgraden til husholdninger er i november 2012 oppe på et rekordhøyt nivå, høyere enn det noen gang var før bankkrisen på 1990-tallet. I følge kredittvurderingsbyrået Moody’s boligmarkedet.

5 sjef Morten Baltzersen har advart i media om utviklingen.

,

er norske banker utsatt dersom boligmarkedet skulle falle brått. Den siste tiden har ulike økonomer derfor argumentert for at utviklingen ikke er bærekraftig, og at vi i likhet med irene kan nærme oss en nedgang i Både statsminister Jens Stoltenberg og Finanstilsynets Når ble boligmarkedene et så stort problem? Irland og Norge er ikke de første landene som har opplevd problemer tilknyttet boligmarke dene den siste tiden. I stadig større grad de siste tiårene har mange

6 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 land i verdensøkonomien opplevd elleville prisstigninger i boligmarke dene. Som

The Economist

skrev i 2005: «Aldri før har boligpriser økt så raskt, over så lang tid, i så mange land. Eiendomsmarkedene har frådet fra Amerika, Storbritannia og Australia til Frankrike, Spania og Kina.» 6 Problemet har vært at prisstigningene i mange tilfeller har vært fulgt av knusende fall og finansielle problemer for banker, husholdninger, og den siste tiden til og med land.

7 Prisveksten og de finansielle prob lemene har hatt en sammenheng med

samfunnets forhold til gjeld

de siste tiårene. Siden dereguleringen av finanssektoren på 1980-tallet har det blitt stadig lettere å ta opp og gi lån, og både banker og hus holdninger er i gjeld som aldri før. En spesielt stor andel av den nye gjelden er på ulike vis knyttet til boligmarkedet, og dette har gjort at konsekvensene av et boligkrakk kan bli svært alvorlige. Med enorm arbeidsledighet, uforholdsmessig stor privat gjeld og kutt i sosiale tjenester, illustrerer Irland hvilke katastrofale konsekvenser en låne- og boligboom kan få. For oss i Norge er spørsmålet om vår egen boligboom kan sammenlignes med den irske – er vi i ferd med å gå i samme felle som irene, på tross av lærdommene fra krisen på starten av 1990-tallet? Eller er det slik at vår egen låne- og boligboom er ufarlig sett i forhold til Irlands? I denne rapporten sammenlignes den irske boligboomen med den norske, for å dra lærdom av en av de største boligboblene i nyere tid. Målet med denne rapporten er ikke å evaluere risikoen for et krakk i Norge, og heller ikke å spå konsekvensene dersom vi skulle få et krakk. Rapporten vil se på likheter og forskjeller mellom de to lande ne, og et gjennomgangstema vil være å ta opp sider ved den irske bo ligboomen som har relevans for situasjonen i Norge i dag. Kanskje kan dette bidra til å si noe om hvor norsk økonomi er på vei. Den norske boligboomen likner på mange måter den irske, selv om den irske på flere punkter var mer ekstrem. Denne rapporten går igjennom den irske boligboblens oppbygning og kollaps, og sammen ligner den med utviklingen på det norske boligmarkedet de siste ti årene. Flere sider ved den irske boligboomen er relevante for den po litiske debatten i Norge i dag, og denne rapporten vil særlig trekke opp lærdommene fra den økonomiske politikken irene førte.

nå r b oligb ob len b r ist er 7

2. DEN IRSKE HISTORIEN

Irlands økonomiske utvikling er en av de mest spektakulære historiene i nyere tid. Den handler om et land som var i økonomisk depresjon på 1980-tallet, som ble gjenfødt som «den keltiske tiger», og ble en enorm økonomisk suksess på 1990-tallet. Som en følge av den vold somme veksten oppsto et voldsomt trykk på boligmarkedet på slutten av 1990-tallet, som førte til en massiv prisvekst frem til 2006-2007. Men i 2007-2008 begynte boligmarkedet å falle. Og i 2008 fikk irene smake en av de verste bankkrisene i et industriland siden krigen. Figur 1 illustrerer utviklingen i realboligpriser (justert for inflasjon):

FIGUR 1: IRSKE REALBOLIGPRISER 1985-2011. 1995=100

300 250 200 150 100 50

KILDE:

BIS og OECD.

8

DEN KELTISKE TIGEREN OG PRESSET PÅ BOLIGMARKEDET, 1985-2000 Irske boligpriser har historisk sett ligget på et lavt nivå i etterkrigsti den, og på 1980-tallet hadde det irske boligmarkedet liten prisvekst. Dette hadde sammenheng med at Irland på 1980-tallet opplevde dårli ge økonomiske tider preget av høy arbeidsledighet og masseutvand ring. Økonomien snudde kraftig rundt 1990, og fikk en fenomenal vekst i løpet av 1990-tallet. En særlig viktig grunn til Irlands voldsomme vekst, var dannelsen av EUs indre marked. På grunn av landets lave bedriftsbeskatning, ønsket mange multinasjonale selskaper å benytte Irland som en eksportplatt form inn til det europeiske markedet. Multinasjonale selskaper inves terte i stor skala i Irland, blant annet i IT, for å sikre produksjon in nenfor EUs tollmurer.

9 Veksten på 1990-tallet var derfor basert på en sterk eksportvekst.

8 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 For tiåret som helhet vokste den irske økonomien i gjennomsnitt med 7 prosent årlig.

10 Overgangen fra depresjon til suksess hadde skjedd hurtig, og

The Economist

skrev i 1997 følgende om den plutselige veks ten: «Inntil nylig var Irland et av de fattigste landene i Europa. Over natta har landet havnet på gjennomsnittet i Europa, og blir hele tiden rikere.» 11 Som en konsekvens av den voldsomme boomen i økonomien ble infra strukturen knyttet til både transport og bolig en flaskehals for videre økonomisk vekst. Spesielt viktig var presset på boligmarkedet. Eksport boomen hadde skapt mange arbeidsplasser, og for første gang siden 1960-tallet var det svært høy innflytning til Irland, blant annet mange tidligere emigrerte irer.

12 Det var få boliger tilgjengelig, og det var et stort behov for å ekspandere boligbyggingen.

13 De siste årene av 1990 tallet begynte derfor boligprisene å stige hurtig. Dereguleringen av finanssektoren kom for alvor i gang rundt 1985, og var ferdigstilt rundt 1999. De nasjonale bankene hadde nå i større grad mulighet til å konkurrere med hverandre på rentenivå, og kunne låne ut mer i forhold til hva de hadde i reserver.

større grad tilgjengelig.

15 finansieringen de fikk via bankinnskudd. 14 Parallelt med dette tok Irland del i den finansielle integrasjonen i EU. Den gjorde at banker fra et hvilket som helst EU-land kunne opprette filialer i andre med lemsland. I tillegg ble kortsiktige utlån på tvers av landegrenser i mye Dette gjorde at irske banker kunne gå utover Særlig viktig var også overgangen til pengeunionen i 1999. En felles valuta gjorde det enklere å benytte seg av utenlandsk finansiering.

16 Pengepolitikken ble sentralisert hos den Europeiske Sentralbanken (ECB), noe som innebar et mye lavere rentenivå, særlig for Hellas, Portugal, Spania og Irland. Dette gjorde det billigere å ta opp lån for husholdninger og bedrifter i disse landene.

17 BOLIGBYGGING I EKSPRESSFART Boligprisene og gjelden hos banker, husholdninger og eiendomsutvik lere startet en voldsom vekst fra 1995-2000. Dette utgjorde ikke en boble, ettersom irske boligpriser var svært lave da boligboomen star tet.

18 Men myndighetene var likevel skeptiske til prisveksten. Sentral banken begynte å bli urolig for gjeldsveksten allerede sent på 1990 tallet, og oppfordret bankene til forsiktighet. Regjeringen som kom til makten i 1997 så problemer med den hurtige boligprisveksten, og pek te ut manglende boligbygging som hovedårsaken til veksten. Den irs ke statsministeren Bertie Ahern har uttalt i etterkant at: «Boligprisene økte for mye, og etterspørselen etter boliger var for stor. Det er grunnen til at prisene økte så fort. Tilbudssiden var for dårlig…

nå r b oligb ob len b r ist er 9 Så vår førsteprioritet var å prøve å få bygget flere boliger, for å prøve å dempe prisveksten.» 19 For å løse problemet innførte regjeringen en mengde sjenerøse skat teinsentiver til boligbyggere for å øke produksjonen. Det virket som en god ide på dette tidspunktet – men etter hvert ville de bidra til en massiv overproduksjon av boliger. På tross av veksten i boligsektoren, kom storparten av Irlands økono miske vekst fra eksportsektoren i den ekstreme vekstperioden fra 1994-2000. Da eksportveksten bremset mot slutten av 1990-tallet, be veget den irske økonomien seg gradvis over til en annen form for økonomisk vekst. År 2000 markerte et taktskifte, og flere økonomer snakker derfor om dette tidspunktet som overgangen fra en eksport orientert boom til en gjeldsorientert boom.

20 DEN IRSKE LÅNE- OG BOLIGBOBLEN, 2000-2008 Den irske låne- og boligboomen på 1990-tallet startet som en tilpas ning til økt etterspørsel. Starten av 2000-tallet var en fortsettelse av denne trenden, men utover tiåret skulle prosessen utvikle seg i en farlig retning. De tre hovedaktørene i prosessene var eiendomsutvik lerne, de irske bankene, og boligkjøperne. Eiendomsutviklerne så muligheter for å bygge ut boligmassen. Bolig byggingen vokste fra rundt 33 000 boliger årlig i 1996, til rundt 50 000 boliger i 2000.

21 Den voldsomme boligprisveksten gjorde at boligkjøpe re måtte ta opp stadig større lån for å komme seg inn på boligmarke det, og boliglån ble dermed et stort vekstområde for bankene.

22 Fram til 2002 var særlig én aggressiv ny bank, Anglo Irish, spesielt rundhåndet med nye utlån, og den fokuserte på den raskt voksende boligsektoren. Banken kom til å sette standarden for utlån, og de and re bankene så seg nødt til å følge etter.

boligmarkedet.

25 23 Den intense konkurransen mellom bankene gjorde at de stadig tok større risiko.

blande seg inn.

26 24 Stadig flere lån ble konsentrert i boligsektoren, noe som økte risikoen ved et fall i Den irske sentralbanken var skeptisk til den nye ut lånsbølgen, men utover muntlige advarsler var den svært lite villig til å Ettersom prisen på nye boliger vokste raskere enn kostnaden av å byg ge de, økte investeringene i boligbygging dramatisk. I 2002 var proses sen som i etterkant har blitt kalt «the property craze» for alvor i gang. Stemningen var preget av en utbredt tro på at boligprisene ville fort sette å stige i det uendelige.

27 I 2003 ble det bygget i overkant av 62 000 nye boliger. Samtidig ble det anslått at landet bare trengte 38 000 boliger årlig for å holde tritt

10 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 med etterspørselen, en advarsel om at Irlands byggsektor var på vei inn i en boble. Særlig i årene 2002-2006 økte boligbyggingen i rekord tempo. Parallelt med den kraftige økningen i antall ferdigstilte boli ger, steg også boligprisene raskt, noe vi ser i figuren under:

FIGUR 2: BOLIGBYGGING VS BOLIGPRISVEKST. 1995-2011

100000 300 250 75000 200 50000 25000 0 150 100 50 0 Boligbygging (venstre) Realboligpris (høyre)

KILDE:

BIS, OECD og CSO.

28

Regjeringen gjorde ingenting med skatteinsentivene for boligbygging som bidro til boblen i byggsektoren.

ten.

30 29 Kostnaden av et gjennomsnittlig priset hus var på dette tidspunktet 8,5 ganger gjennomsnittsinntek Ettersom kostnadene ved å komme seg inn på boligmarkedet steg, var frykten for å bli permanent utestengt fra boligmarkedet en faktor som drev boligprisene oppover.

31 Ettersom konkurransen mellom bankene intensiverte seg, begynte lånestandardene å falle. Lån på 100 prosent av boligens verdi kom på markedet i 2004, men man fikk aldri noe stort innslag av «subprime lån» (boliglån til personer med dårlig evne til å betjene gjeld), slik som i USA.

32 I stedet tok de etablerte bankene større risiko i form av en økt andel av spekulative utlån til eiendomsutviklere, det vil si utlån der bygningene ikke er solgt før de bygges.

33 De irske bankene vokste hurtig, og inntjeningen mangedoblet seg på få år frem mot 2007. IMF kommenterte i 2006 at av alle europeiske banker var de irske bankene mest avhengig av kortsiktige lån fra ut landet.

34 BOBLEFORNEKTELSE På tross av den voldsomme boligbyggingen, hadde de nominelle prise ne doblet seg i tidsrommet 2000-2007. Antall boliglån og den gjen nomsnittlige størrelsen på lånene nådde sitt toppunkt sent i 2006.

35

nå r b oligb ob len b r ist er 11 På tross av den urovekkende utviklingen i bank- og boligmarkedene, tok de irske myndighetene utviklingen med knusende ro. Statsminis teren beroliget i 2006 de som tvilte på at boligfesten ville fortsette: «Hvis du hadde hørt på disse rådene for et år siden, ville du ha tapt mye penger. Alle sa vi kom til å se et stort fall i 2005-2006 – og de tok feil. Vi burde heller undersøke hvorfor så mange tok så feil. Mitt standpunkt er at dette ikke er noe stort problem.» 36 Regjeringen gav med det utrykk for at situasjonen var under kontroll, og fortsatte i 2007 med å avvise påstander fra økonomer om en boble i boligmarkedene. Etter at et radioprogram hadde spådd en drastisk nedgang i boligprisene, luftet Statsminister Ahern igjen sine mening er om denne typen prognoser: «Når man sitter på sidelinjen og klager og sutrer går man glipp av mu ligheter. Jeg skjønner ikke hvorfor ikke folk som driver med det begår selvmord.» 37 Denne typen defensive reaksjoner er «klassiske» i boom-perioder, men man ville kanskje ikke ventet å finne slike responser fra den sittende statsministeren. Sentralbanken og Finanstilsynet mente situasjonen var under kontroll, og endret ikke sine reguleringer nevneverdig.

38 PANIKK OG KRASJ I IRLAND, 2007-2008 Boligprisene i Irland steg så lenge boligkjøpere var villige til å ta opp stadig større lån, med forventning om videre prisstigning. I løpet av 2007 gikk det opp for de fleste at boligprisene ikke var bærekraftige, og prisnivået begynte å falle. Samtidig begynte det å virke åpenbart at byggesektoren hadde overekspandert.

39 I 2007 var det en nedgang i antall boliger bygget, og det ble flere og flere usolgte boliger. Dette fikk et billedlig uttrykk gjennom økt syn lighet av såkalte «ghost estates», som vil si ferdige bygninger som står tomme, eller halvferdige bygninger som ikke kommer til å fullføres. Prisnedgangen i boligmarkedet, og problemene i byggsektoren, var dårlige nyheter for de irske bankene.

gjeld i oppgangsfasen.

41 40 De fallende boligprisene gav i første omgang to betydelige problemer: for det første økte tapene til eiendomsutviklere, og dermed bankene, i omfang; for det andre så de ut til å gå på store tap på boligkjøpere som hadde tatt på seg for stor Bankene fikk snart et nytt stort problem. Ikke lenge etter at bolig markedet hadde snudd, begynte tilgangen til billige utenlandske lån å bli mindre rundt midten av 2007, som en følge av den internasjonale finanskrisen og sammenbruddet i lånemarkedene. Situasjonen ble

12 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 forverret etter Lehman Brothers’ konkurs i 2008, og krisen kom for fullt i september samme år. Fra og med dette tidspunktet grep myn dighetene drastisk inn, gjennom en serie improviserte og stadig mer desperate tiltak for å redde bankene.

42 Myndighetene ble svært overrasket da det smalt. Regjeringen virket ikke klar over hvilken posisjon økonomien var i. De endret ikke poli tikk på sentrale områder, men bidro heller til å forsterke boomen gjennom sin skattepolitikk og finanspolitikk. Til regjeringens forsvar advarte ikke sentralbanken eller finanstilsynet på noe tidspunkt om muligheten for et dramatisk fall i boligprisene, eller at dette skulle ha en sammenheng med bankenes utlån.

43 kene hadde underliggende problemer. Myndighetene tok ikke risi koene som utviklet seg på alvor, og syntes ikke å være klar over at ban Selv etter at den historisk store bankgarantien var gitt uttalte finanstil synets sjef Patrick Neary at «de irske bankene er uansett så solide sammenlignet med andre banker i Europa at jeg er trygg på at de kan håndtere alle tap som måtte oppstå».

44

nå r b oligb ob len b r ist er 13

3. DEN NORSKE HISTORIEN

Den norske historien skiller seg i stor grad fra den irske. Vi opplevde en boligboble på 1980-tallet, som kulminerte i et boligprisfall og en dramatisk bankkrise på starten av 1990-tallet. Irland hadde ikke opp levd dette. Men på samme tid som det irske boligmarkedet tok av har det norske boligmarkedet også hatt en utrolig utvikling. Og i motset ning til i Irland fortsatte boligprisveksten mot nye høyder etter at fi nanskrisen hadde satt inn for fullt i Europa. Spørsmålet er om vi nå er tilbake der vi startet, og snart vil oppleve en ny krise.

FIGUR 3: NORSKE REALBOLIGPRISER 1985-2011. 1992=100

350 300 250 200 150 100 50

KILDE:

Statsbudsjettet 2013.

45

DEN NORSKE BOLIGBOBLEN OG BANKKRISEN, 1982-1993 I hele etterkrigstiden frem til 1980-tallet hadde boligmarkedene en relativt svak prisvekst. Mye av forklaringen på dette ligger sannsynlig vis i de stramme prisreguleringene, og en aktiv statlig boligpolitikk.

46 Dette endret seg på 1980-tallet. På starten av 1980-tallet var norske finansmarkeder, aksjemarkeder og boligmarkeder fremdeles strengt regulert. Det ble utviklet et politisk press for å fjerne reguleringer på boligmarkedet. Noe av det første Willoch-regjeringen gjorde da Høyre vant valget i 1981, var derfor å deregulere boligmarkedene og aksje markedene mellom 1981-1982. Reguleringene for finanssektoren hadde praktisk talt vært til stede helt siden 1945, og fjerningen av disse i 1984-1985 var starten på en massiv boligprisvekst.

47 Kort fortalt førte dereguleringen av finanssektoren til en boom i bankutlån, som finansierte prisveksten i boligmarkedet. Mellom de sember 1984 og september 1986 vokste bankenes utlån i overkant av 20 prosent i alle bortsett fra et kvartal. Etter fire tiår med strenge regu-

14 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 leringer av banksektoren, hadde ikke bankene eller reguleringsmyn dighetene noen erfaringer med fri konkurranse mellom bankene. Mange banker ekspanderte ut til nye geografiske områder, og økte antallet filialer i stor skala for å få størst mulig markedsandel.

48 Dette har i etterkant blitt kalt «jappetiden», en tid preget av en mer prangende livsstil, og lite bærekraftig vekst av gjeld i nye former. Tra disjonelt konservative norske banker la fra seg sin tidligere nøysom het, og folks forhold til gjeld forandret seg. Mens den forrige genera sjonen hadde vært skeptisk til gjeld, ble opptak av mye gjeld i bolig markedet nå sett på som en mulighet til å tjene store penger.

49 Den gjennomsnittlige gjeldsgraden til norske husholdninger steg kontinuerlig i årene fra 1983 til toppen i 1988.

50 Forløpet fikk imidler tid en brå og tidlig slutt. Det startet med valutakrisen i 1986, som førte til høyere inflasjon og høye renter. Samtidig begynte boligmarkedet å snu rundt 1987. Boligmarkedet raknet fullstendig på kort tid. I løpet av fem år falt realprisen på bolig i Norge dramatisk, og det ville gå 12 år før prisene igjen var på samme nivå som i 1987. Den norske bankkrisen startet i 1988, og varte frem til 1993. Flere har argumentert for at det ble gjort politiske feilsteg i denne perioden, som gjorde krisen større enn nødvendig.

51 Krisen nådde et høyde punkt i 1991, da den andre og fjerde største norske banken gikk un der, mens Norges største bank var i store problemer.

52 Dette var en viktig lærepenge, for bankkrisen var kostbar for den norske staten. Mange enkeltpersoner stod også igjen i dyp gjeld etter nedgangen. Den irske krisen var likevel mye dyrere. Figuren under sammenligner de direkte kostnadene ved ulike bankkriser:

FIGUR 4: HISTORISKE BANKKRISER. KOSTNADER SOM % AV BNP

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

KILDE:

OECD 2011.

53

nå r b oligb ob len b r ist er 15 DEN LANGE BOLIGBOOMEN, 1993-2007 Jappetiden ble ikke slutten på boligprisveksten i Norge. Rundt 1992 begynte prisene å ta seg opp igjen, og frem til 2007 steg de kontinuer lig både i forhold til inntekt og i forhold til leiepriser. NHH-professor Ola Grytten har kalt perioden fra 1993 til i dag «den største unntakstil standen i det norske boligmarkedet noensinne».

54 Utviklingen har vært ganske lik som den man har sett i Irland, og de samme faktorene har bidratt til press på prisene: Høy inntektsvekst i norske husholdninger, lavt rentenivå de siste årene, demografiske endringer i form av urbanisering og innvandring og sterk tro på videre prisvekst.

55 Prisene har steget så lenge at det nesten er det eneste ungdom i etableringsfasen kan huske. Gjeldsbelastningen til husholdningene har økt i takt med boligprise ne, og dette har vært med på å øke sårbarheten både for husholdning er og norske banker. Gjeldsbelastningen var oppe i 212 prosent av disponibel inntekt i 2007. Dette utgjorde en økning på rundt 70 pro sentpoeng siden 2000.

56 Denne kraftige gjeldsveksten hadde sammenheng med den sterke veksten i boligpriser og de svært lave utlånsrentene i deler av perio den. Gjeldsveksten har også hatt sammenheng med nye utlånstyper som har kommet på 2000-tallet: omfanget av fullfinansierte boliglån økte, og mange banker tilbød såkalte «rammelån», der belåningsgra den på bolig kunne økes for å frigjøre midler til for eksempel kon sum.

57 Slike rammelån spilte også en sentral rolle i boligboblen i USA. Økt konkurranse om markedsandeler gjorde at også norske banker tok større risiko i perioden før krisen i 2007-2008. De norske bankene økte utlånsveksten, noe som medførte et behov for andre finansie ringskilder. I likhet med i Irland, ble innskuddenes andel av bankenes finansiering stadig lavere i årene før finanskrisen startet i 2007, og andelen markedsfinansiering (blant annet fra utlandet) økte. Særlig mellom 2004 og 2007 var boligprisveksten ekstraordinær, og bankene tok større risiko i denne perioden. Deler av bankenes utlåns vekst gikk til en ekspanderende byggesektor. Bankene var også indi rekte eksponert mot eiendomsmarkedet gjennom sikkerhet i fast ei endom ved mange typer utlån. I tillegg gikk en stor andel av utlåns veksten til norsk skipsfart i årene frem mot 2007. Skipsfartssektoren var i sterk vekst, og virket på dette tidspunktet lovende for fremtiden. Totalt sett økte sårbarheten i det norske finanssystemet atskillig i åre ne frem mot 2007.

58

16 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 FRA KRISE TIL VIDERE PRISVEKST, 2007-2012 Det så ut som om boligprisene skulle snu da vi fikk et forholdsvis kraf tig boligprisfall i Norge rundt 2007. Mellom 2007 og 2009 falt norske realboligpriser 18 prosent. De norske bankene var på samme tid inne i en likviditetskrise, hvor de i likhet med de irske bankene hadde vans keligheter med å oppdrive kapital. Situasjonen var ikke like alvorlig som for de irske bankene i 2008, men bankene strammet inn på utlån til husholdninger og bedrifter, spesielt mot slutten av 2008. På be driftssiden strammet bankene særlig inn på lån til næringseiendom og shipping.

59 De norske myndighetene handlet raskt for å forhindre en kollaps. Finanspolitikken ble lagt om i ekspansiv retning, for å få i gang hjule ne i økonomien. Regjeringen lanserte en tiltakspakke på 20 milliarder, der 3,25 milliarder gikk til skattereduksjoner, og 16,75 milliarder gikk til vedlikehold og infrastruktur. Tiltakene var ment å trygge arbeids plasser. Pengepolitikken ble lagt om i ekspansiv retning gjennom drastiske kutt i styringsrenta. Fra oktober 2008 til juni 2009 satte Norges Bank ned styringsrenta 4,5 prosentpoeng, til 1,25 prosent. Samtidig fikk bankene tilgang på den finansieringen de trengte gjennom hjelp fra Finansdepartementet og Norges Bank. De kunne dermed fortsette å finansiere boligprisveksten, og prisene begynte på nytt å stige.

60 Det relativt milde prisfallet ble kun en kort pause i den lange bolig boomen. Etter fallet i kjølvannet av den internasjonale finanskrisen, har utviklingen i bank- og boligmarkedene fortsatt som før krisen. Det er først og fremst husholdningenes forbruk og investeringer i bolig sektoren som har bidratt til vekst i den norske økonomien den siste tiden, hvis man ser bort fra oljesektoren.

61 Byggsektoren, som hadde vært i problemer mellom 2007-2009, økte igangsettingen av nye boli ger kraftig sent i 2009. I 2011 ble det igangsatt bygging av 31 prosent flere boliger enn i 2010, og veksten fortsatte i 2012.

62 Boligprisene har også steget kontinuerlig siden nedgangen. Realpri sene på norske boliger er i dag på et historisk høyt nivå både målt i forhold til konsumprisene og i forhold til lønnsnivået. De er i dag rundt 3,5 ganger høyere enn i 1992, og har steget 35 prosent siden 2009. Gjeldsgraden har også steget i de siste årene. Den gjennomsnitt lige gjeldsgraden er nå tilbake på 212 prosent, noe som er 41 prosent poeng høyere enn jappetidens topp i 1988. Men gjennomsnittlige tall viser ikke hele bildet. Norges Bank regner nå med at 170.000 husholdninger med gjeld på mer enn fem ganger inntekten vil være ille ute dersom de økonomiske utsiktene endrer seg til det verre.

63

nå r b oligb ob len b r ist er 17 Figuren under illustrerer utviklingen i norske husholdningers gjelds belastning:

FIGUR 5: GJELDSBELASTNING SOM ANDEL AV DISPONIBEL INNTEKT. 1978-2011

225 200 175 150 125 100 75 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011

KILDE:

Statsbudsjettet 2013.

64

Flere politikere og økonomer har den siste tiden derfor vært skeptiske til utviklingen, og enkelte har sammenlignet dagens situasjon med jappetiden, og andre tilsvarende boligbobler.

65 Jens Stoltenberg uttalte i 2011 at han var «redd for at det kan sprekke. Når andre lands bolig priser faller, mens våre bare øker, så er spørsmålet: Når skal våre bolig priser begynne å falle? De kan ikke gå til himmels.» 66 Enkelte økonomer har via massemediene spådd et boligprisfall, selv om få har vært skråsikre på tidspunktet eller dybden av fallet. Også finans tilsynets sjef, Morten Baltzersen, har gjentatte ganger i offentlighe ten uttrykt uro for prisutviklingen i boligmarkedet, og spesielt den relaterte gjeldsutviklingen for norske husholdninger. Er en økono misk nedgang i vente?

18 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2

4. IRSKE LÆRDOMMER

Den irske boligboomen har trekk som gjør den svært relevant for sammenligning med den norske. Irland og Norge har ulike historier med likheter og forskjeller. Likhetene består i en ekstraordinær bolig pris- og gjeldsvekst. Ulikhetene består av flere gradsforskjeller, hvor den irske situasjonen på flere punkter virker mer ekstrem enn den norske. En interessant forskjell er de irske og norske myndighetenes ulike omtale av boligboomen, der myndighetene i Norge i større grad har kommet med advarsler. Til tross for den uttalte skepsisen, har norske myndigheters politikk flere likheter med den irske. Det er mu lig å trekke lærdommer knyttet til ulike deler av irenes økonomiske politikk: boligbyggingen, bankreguleringen, pengepolitikken, skattepolitikken og finanspolitikken. TILBUD, ETTERSPØRSEL OG PSYKOLOGISKE FAKTORER I diskusjoner rundt boligpriser og boligbobler, henvises det til økono miske faktorer som innvandring, inntektsnivå, rentenivå, eller bolig bygging, som påvirker forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Variasjonene i disse faktorene utgjør grunnlaget for utvikling ene i boligmarkedet. Diskusjon om boligprisene blir derfor ofte til en debatt om hvorvidt disse grunnleggende faktorene kan rettferdiggjøre boligprisene – og som oftest ligger det flere potensielle faktorer bak som kan synes å forklare en prisstigning. Den irske historien viser oss enkelte problemer med å vurdere en boom etter slike faktorer. Et sær lig viktig punkt her er

forventninger

til videre utvikling i markedet, og disse forventingenes påvirkning på vår atferd. Den irske låne- og boligboomen var nært knyttet til en rekke grunn leggende faktorer: Den voldsomme økonomiske veksten på 1990-tallet førte til et stort behov for å bygge nye boliger og oppgradere den ek sisterende boligmassen. Det ble bygget for få boliger for denne veks ten på starten av 2000-tallet. Innvandringen til Irland økte hurtig, og mellom 1996 og 2006 hadde det irske folketallet økt fra 3,6 til 4,2 mil lioner innbyggere.

var også lavt. 67 Gjennomsnittsinntekten økte sterkt i samme pe riode, og den jevne ire hadde blitt rikere. Bankene hadde muligheter til å strekke utlånene sine i mye større grad enn før, og rentenivået De samme grunnleggende faktorene har ligget bak boligprisveksten i Norge. Vi har hatt økt innvandring, en positiv inntektsvekst, lettere tilgang til kreditt og en boligbygging som ikke har holdt tritt med be folkningsveksten. Norges befolkning har økt med en halv million inn byggere siden 2000, først og fremst som følge av høy innvandring. I både Norge og Irland skulle dermed de grunnleggende faktorene tilsi en boligprisvekst.

nå r b oligb ob len b r ist er 19 Den irske historien indikerer likevel at de grunnleggende faktorene ikke kan forklare alt. I Irland ble det bygget enormt mange nye boli ger på 1990- og 2000-tallet. I 2006 ble det bygget 93 500 nye boliger, i et land med omtrent samme befolkning som Norge. Regjeringens poli tikk gav eiendomsutviklere insentiver over det normale til å bygge, en politikk som var ment å dempe presset på boligmarkedet. Regjeringen lyktes med å øke boligbyggingen. I samme periode steg likevel boligprisene i høyt tempo: justert for inflasjon tredoblet bolig prisene seg fra 1995-2006. Flere boliger var ment å føre til lavere priser på kort sikt, men det er påfallende at boligprisene ikke sank i takt med den massive boligbyggingen. Boligprisene sank til slutt, men det skjedde brått, og ikke i takt med tilbudet av nye boliger. I Norge argumenterer mange for at det bygges for få boliger, og at dette er den viktigste årsaken til at boligprisene stiger. Selv om dette selvsagt er noe av forklaringen på prisveksten, viser den irske historien at boligbygging

som enkeltfaktor

kan virke overvurdert som forklaring på økende boligpriser. I sin vurdering av det norske boligmarkedet fra 2011 slår for eksempel Det internasjonale pengefondet (IMF) fast at manglende tilgang på boliger til en viss grad bidrar til boomen i bolig prisene. Men ifølge dem ser ikke gapet mellom tilbud og etterspørsel av boliger ut til å være stort i Norge.

68 Kan det dermed være at manglende boligbygging er overvurdert som forklarende faktor også i diskusjonen rundt den norske boligprisveks ten? I Irland fikk man erfare konsekvensene av overdreven boligbyg ging – boblen i byggsektoren og eiendomsutvikleres konkurser i et terkant av krisen var kanskje den største enkeltkostnaden for irske banker.

69 Privat boligbygging kan neppe være eneste løsning på sterk boligprisvekst. I Irland virket de nevnte økonomiske faktorene som en «garanti» for fortsatt prisstigning, og dette gav grunnlag for forventninger om vide re vekst. Selv om irske myndigheter så problemer ved boligprisstig ningen, ble prisstigningen og gjeldsveksten stadig forklart med at de skyldtes grunnleggende faktorer. Disse faktorene forklarte boligpris veksten, og derfor hadde man ikke en boble i boligmarkedet. Bolig så dermed ut som en sikker investering.

70 Både regjeringen, finansdepar tementet og reguleringsmyndighetene i Irland baserte seg på denne historien helt frem mot krakket. Og man ventet at disse faktorene skulle vedvare: rentenivået ville fortsette å være lavt, innvandringen ville fortsette å være høy, og inntektsutviklingen ville fortsette. Tilli ten ble underbygget av en høy fremtidsoptimisme i Irland.

71 Likevel kom det kritiske røster til utviklingen fra flere hold. Det øko nomiske instituttet ESRI hadde kommet med advarsler siden 2004 om

20 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 at økonomien var inne i noe som lignet en boble. Økonomen Morgan Kelly skrev i 2006 at Irland var inne i en boligboble, og spådde et pris fall på rundt 50 prosent. Advarslene var ute av takt med datidens do minerende oppfatninger, og ble derfor avskrevet og gjort narr av i irs ke medier.

72 Myndighetene virket trygge på den videre utviklingen. Likevel skjedde det majoriteten ikke hadde forventet, og de økono miske faktorene som var regnet som sikre snudde. På samme måte virker det nå utenkelig for mange at det norske bolig markedet skal falle. Statistisk Sentralbyrå (SSB) har i 2012 antydet at utviklingen på det norske boligmarkedet i stor grad kan forklares av grunnleggende faktorer som inntektsvekst, manglende boligbygging, innvandring og kredittforhold, og at det lave rentenivået trekker i retning av «fortsatt stigning i boligprisene framover».

73 Grunnleggende faktorer har utvilsomt bidratt til den kraftige prisveks ten. Spørsmålet er i hvilken grad også ytterligere.

74

forventningen

om at disse tren dene vil vedvare påvirker atferden i boligmarkedet. Også i Norge har vi hatt en høy fremtidsoptimisme som har bygget opp under boligboo men. Et stort antall husholdninger venter at boligprisene vil fortsette å øke, i følge undersøkelser av Norstat for Finansnæringens Fellesor ganisasjon. Mens bare 15 prosent av husholdningene trodde på høyere boligpriser i 2008, tror i dag rundt 60 prosent at boligprisene vil øke IMFs figur, med tall fra Finanstilsynet, gir samme bilde: FIGUR 6: ANDEL NORSKE HUSHOLDNINGER SOM TROR BOLIG PRISENE VIL STIGE ELLER SYNKE DE NESTE 12 MÅNEDENE KILDE:

IMF.

75

En rekke utenlandske institusjoner og økonomer har vært skeptiske til den norske utviklingen. Både IMF, den amerikanske sentralbanken og kredittvurderingsbyrået Moody’s har hevdet at de økonomiske forhol dene ikke kan forklare hele prisveksten.

76 IMF indikerte i 2011 en

nå r b oligb ob len b r ist er 21 overprising på så mye som 15-20 prosent.

77 Økonomen Robert Shiller, som spådde boligprisfallet og krisen i USA, har uttalt det samme.

prisdrivende faktorer fra boblefaktorer i en boligboom.

faktorer i bunn. 79 78 Vi kan altså ikke si med sikkerhet hvor stor del av prisveksten de grunn leggende faktorene kan forklare i Norge. Som sjefsøkonom i Handels banken Knut Anton Mork påpekte nylig, er det svært vanskelig å skille Og vi vet at alle boligboomer som har endt med krise, har hatt grunnleggende I Irland rådet en svært høy fremtidsoptimisme i årene forut for kollap sen. Og der irene hadde historien om «den keltiske tigeren», hevder Robert Shiller at Norge har historien om oljeeventyret. I følge Shiller bygges bobler på «gode historier», og han hevder oljen kan være en slik historie: «Det skaper en opplevelse av muligheter og optimisme, og det skyver vekk tanken på at Norge kan bli et nytt Irland».

landet», og en av hovedgrunnene til dette er oljefondet. 80 Kanskje har han rett, når han hevder at denne optimismen har vært en bi dragsyter til et boligprisnivå som er løsrevet fra kostnadene av å bygge en bolig. Mange nordmenn har inntrykk av Norge som «annerledes Det kan føles trygt å vite at vi har et av verdens største pensjonsfond tilgjengelig om det skulle gå galt i boligmarkedene. Irene hadde også et pensjonsfond før krisen, om enn mindre enn Norges. Som rappor ten vil komme tilbake til er irenes bruk av fondet i krisen neppe et eksempel til etterfølgelse. ØKONOMISK RISIKO, BANKREGULERING OG PENGEPOLITIKK Det farlige med en boligboom er den økonomiske risikoen som bygges opp i oppgangsperioden gjennom utlån. Når prisveksten over tid er mye høyere enn inntektsveksten, er det kun gjennom tilgang til sta dig større lån at boligprisveksten kan opprettholdes. Banker har en tendens til å bli overoptimistiske, og senke lånekravene under boom perioder. De kan gjøre dette på flere måter, men fellesnevneren er at de låner ut mer enn det som er bærekraftig dersom markedet snur. Med lett tilgang på lån, kan husholdninger og bedrifter på samme måte bli overoptimistiske, og ta opp lån som kun er bærekraftige der som trenden i markedet fortsetter. I et marked i oppsving kan dette synes å lønne seg for alle parter. Dermed øker risikoen i økonomien gradvis i oppgangsperioden – og det kan ende med en krise, dersom en nedgang kommer brått.

81 Den økonomiske dynamikken i Irland var ikke særlig kompleks. I mot setning til boligboblen i USA, hadde den irske boligboblen ingen inn slag av kompliserte finansielle produkter. Det var en helt tradisjonell økonomisk boom, som har større likheter med den norske boligboblen på 1980-tallet. Mens boligprisene steg hurtig, bygget de irske bankene opp risiko på tre nivåer:

22 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2   For det første senket bankene de formelle kravene de stilte til utlånskundene. For det andre økte bankene konsentrasjonen av utlånene sine i boligmarkedet.  For det tredje økte bankene avhengigheten til kortsiktige lån fra utlandet for å finansiere utlånene på hjemmebane. Risikoen materialiserte seg i 2007-2008, da man fikk en nedgang i bo ligmarkedet og lånemarkedene frøs til. Deretter kom bankkrisen. De norske bankene har beveget seg i samme retning som de irske det siste tiåret. Forut for nedgangen i boligmarkedet og finanskrisen i Eu ropa hadde norske banker tatt større økonomisk risiko enn tidligere; de senket også lånekravene, ble mer avhengig av utenlandsk finansie ring, samtidig som de konsentrerte en større andel av lånene i bolig markedet. På tross av å ha beveget seg i samme retning, hadde norske banker vært mer konservative enn de irske. Under finanskrisen treng te de norske bankene tilgang på kreditt, mens de irske var i en så al vorlig krise at slike tiltak ikke hjalp.

82 Etter finanskrisen har de norske bankene derimot fortsatt som før, og DnB har eksempelvis varslet en enda større satsing på boliglån og lån til boligbyggere. Dette kan bidra til å øke risikoen ved et fall.

siden krisen.

84 83 På den annen side, har bankene tatt flere forbehold enn tidligere, og etter instruks fra norske myndigheter har bankenes egenkapital blitt styrket Norske banker synes å være solide i skrivende stund, men de kan fremdeles være utsatt dersom man skulle få et krakk i boligmarkedet. Som Finanstilsynet påpeker, har norske banker i dag svært lave utlåns tap.

85 Det er likevel viktig å huske at også de irske bankene hadde svært lave utlånstap før det gikk nedover i 2007-2008. Tapene kom brått og overveldende.

86 IMF hevdet i sin rapport om Norge fra 2011 at finanssektoren var høyt eksponert i boligsektoren, 87 og kredittvurde ringsbyrået Moody’s hevder i en ny rapport det samme.

88 Også Finanstilsynet påpeker at et sterkt boligprisfall potensielt kan få alvorlige konsekvenser for norske banker, og at bankene ved et slikt fall må regne med økte utlånstap.

kedet. 89 Et prisfall i boligmarkedet kan komme gjennom flere kanaler, som for eksempel en videre nedgang i Europa, eller et drastisk fall i oljeprisene.

90 Men det er enda uvisst hvor store utlånstapene til norske banker vil bli ved en nedgang i boligmar Bankregulering er først og fremst til for å hindre at banker blir overop timistiske og tar overdreven risiko. En rekke virkemidler kan benyttes, dersom det er vilje til å gripe inn. I Irland hadde man imidlertid en

nå r b oligb ob len b r ist er 23 svært markedsorientert form for bankregulering, med få offentlige inngrep på 2000-tallet. Reguleringsmyndighetene hadde på dette tidspunktet svært stor tiltro til bankenes evne til selvregulering.

91 Mens bankene hadde satt kontrollmekanismene til side, og prioriterte vekst og jakten på markedsandeler, var det ikke politisk vilje til å gripe inn. Sentralbanken, som hadde ansvaret for bankreguleringen frem til 2003, gjennomførte ingen konkrete tiltak overfor banksektoren, og det nye finanstilsynet som ble innført det året var lite villige til å gjøre aktive inngrep.

92 Med unntak av to svært milde inngrep mot slutten av boomen, ble lite gjort for å hindre bankene i å ta ekstrem risiko.

93 Sentralbanken og Finanstilsynet i Irland uttrykte sin urolighet for gjeldsveksten i forskjellige rapporter forut for krisen. Men i kontrast til bekymringsmeldingene som ble ytret i rapportene, holdt myndighete ne fast på sin tro på selvregulerende finansmarkeder. I Norge har vi hatt et strengere tilsyn med bankene, og dette er en av grunnene til at norske banker har vært mer forsiktige enn de irske. Dette henger blant annet sammen med at vi opplevde bankkrisen mel lom 1987-1993. Finanstilsynet har vært villige til å gripe inn direkte i enkelte tilfeller, som i innføringen av kravet om 15 prosent egenkapi tal ved boliglån. Like fullt er dagens system svært markedsorientert, historisk sett. Selv om kapitaldekningen i norske banker er høyere enn dagens minste krav nasjonalt og internasjonalt, kan dette likevel ikke betraktes som spesielt høyt, dersom bankene skulle gå på store tap – og norske ban ker kan bli hardere rammet av den internasjonale krisen enn det som var tilfelle i 2008-2009. Derfor er det viktig at norske myndigheter, særlig Finanstilsynet og Norges Bank, benytter seg av reguleringsvir kemidlene de har til rådighet. De bør sikre at bankene har egenkapital nok til å stå imot et stort fall i boligmarkedet, og at lånetagere ikke tar opp lån som er avhengig av lave renter og en videre boligprisvekst for å tilbakebetales. Dette kan dempe boligprisveksten, og stabilisere de norske finansmarkedene.

94 Et annet svært viktig politikkområde med hensyn til gjeld og risiko er pengepolitikken. Styringsrenta er den faktoren som i størst grad påvir ker veksten i utlån. Med et lavt rentenivå vil det virke gunstig å ta på seg større lån, mens et høyt rentenivå vil gjøre det dyrere å låne. Man skulle derfor tro at pengepolitikken var et virkemiddel som kunne brukes aktivt for å dempe gjeldsveksten i boligsektoren.

95 Eurolandet Irland hadde som tidligere nevnt ikke kontroll over egen rentepolitikk, og den europeiske sentralbankens styringsrente var for lav for den irske økonomien. Dette forsterket boligboomen ved å gjøre det drastisk billigere å låne. I Norge styrer vi vår egen rentepolitikk, og

24 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 dette skulle gi oss en fordel i forhold til Irland. Men også Norges Bank har holdt rentenivået svært lavt over lengre tid, samtidig som boligpris veksten har tatt av. I gjennomsnitt har Norges Banks styringsrente ligget under 2 prosent siden 2009. Hvorfor har ikke rentenivået blitt brukt til å dempe utviklingen i bank- og boligmarkedet? En grunn kan være at man ikke i stor nok grad har tatt høyde for inflasjon i boligpriser når styringsrenta settes. I stedet har det vært vanlig å fokusere på indekser for varer og tjenester i infla sjonsmålet som benyttes.

96 I etterkant av krisen har det blitt lagt større vekt på rentepolitikkens påvirkning på boligprisene. Likevel viser det seg vanskelig å gjøre noe med styringsrenten. I hovedsak er dette for di styringsrenta skal brukes til mange ting samtidig. Vi skal forsvare norsk kronekurs, og settes renta for høyt vil kronekursen stige, noe som vil få konsekvenser for norsk industri. Kanskje er Norges Bank også redd for konsekvensene for hushold ninger dersom renta settes opp raskt. Som i Irland, ender vi opp i en situasjon der det er vanskelig å endre styringsrenta. I kontrollen av finansmarkedene virker dermed regulering som det mest treffsikre virkemiddelet. SELVEIERSAMFUNNET OG SKATTEPOLITIKK Et viktig aspekt ved pris- og gjeldsveksten i boligmarkedet er forestil lingen om hjem.

97

selveiersamfunnet

, som vokste fram på 1980- og 1990-tallet. I større grad enn tidligere ville brede lag av befolkningen eie sitt eget I mange land har politikere lagt til rette for størst mulig grad av selveie gjennom ulike politiske virkemidler, særlig gjennom skattesys temet. Dette er blant annet blitt gjort gjennom ulike skattesubsidier til personer som skal kjøpe eller eier bolig, ingen skatt på fortjenesten av boligprisstigning, og generelt lav beskatning av bolig. Et stort ønske om selveie i befolkningen vil øke presset på boligprisene. Før krisen hadde Irland et skattesystem som gav insentiver over det normale til å investere i bolig, og dette systemet ligner på det vi har i Norge i dag. Selv om man var klar over skattesystemets prisdrivende effekt, ble det ikke gjort noe med det i Irland, og foreløpig heller ikke i Norge. Både Irland før krisen og Norge i dag kan kategoriseres som selveier samfunn. Andelen av personer som eier egen bolig har steget drama tisk de siste tiårene i Irland, og var nær 80 prosent mellom 2000 2007.

98 Samtidig ble leiemarkedet ansett for å være svært dyrt. Det samme er tilfellet i Norge. I Norge eier i dag 85 prosent egen bolig, og med unntak for studenter er det norske leiemarkedet dyrt.

rer samtidig som eierandelen ligger rundt 40 prosent. 99 I enkelte andre OECD-land har man en mindre andel selveiere. Tyskland og Sveits er eksempler på land som har stabile og relativt store leiesekto-

nå r b oligb ob len b r ist er 25 Både den norske og den irske staten har lenge promotert selveie gjennom ulike politiske virkemidler – spesielt gjennom skattestruktu ren. Både i Norge og i Irland er det relativt gunstig å eie egen bolig, og trolig har det bidratt til å forsterke boligboomen i begge land. Irsk skattepolitikk favoriserte systematisk og i større grad enn i andre EU-land selveie av bolig før krisen, med sjenerøse rentefradrag for selveiere av bolig, og ingen skatt på profitt ved salg av boligen. Før krisen var Irland et av få land hvor rentenedbetalinger på boliglån kunne trekkes fra inntektsskatten, samtidig som det ikke var noen eiendomsskatt. Ingen av disse skattefordelene ble endret gjennom Irlands boligboom.

100 Det norske skattesystemet favoriserer også selveie fremfor det å leie en bolig. I Norge kan man som selveier trekke fra deler av renteutgif tene på skatten. Verdivurderingen av bolig er veldig lav, slik at bolig formue teller lite når formueskatten skal beregnes. Overskuddet ved salg av bolig du selv har bodd i er skattefritt, og heller ikke vi har en nasjonal eiendomsskatt. Riktignok har flere kommuner eiendomsskatt, men denne er lavere enn i mange OECD-land.

101 Og det mangler fort satt eiendomsskatt i pressområder som Oslo. I begge land har det vært advarsler fra økonomer om skattesubsidienes prisdrivende rolle, og farene ved fravær av boligskatt. Økonomen John FitzGerald advarte om den endrede rollen skattepolitikken måtte få på starten av 2000-tallet i Irland. Han vektla at Irland i større grad måtte bruke finanspolitikken og skattepolitikken (fjerning av rentefradrag og innføring av boligskatt) for å dempe veksten i boligpriser ettersom pengepolitikken ikke var et alternativ.

102 I Norge er økonom Hallvard Bakke blant de som har foreslått å fjerne rentefradraget. Bakke har påpekt at denne typen skattesubsidier gjør at folk tar opp større lån enn de ellers ville hatt råd til, noe som fører til økt gjeldsgrad. Også høyresidens tankesmie Civita har støttet et slikt forslag.

103 Mange økonomer påpeker at dagens skattesystem presser prisene opp, og har argumentert for at boligsektoren er uforholdsmes sig lite beskattet i forhold til andre sektorer.

104 I både Norge og Irland har forslag om fjerning av skattefradrag, og tilsvarende forslag om å innføre en boligskatt, vært lite populære hos politikere og velgere. Å tukle med det eksisterende skattesystemet har vært en politisk sensitiv sak, som få partier har vært villige til å ta opp. I Irland ble forslag om fjerning av subsidier og innføring av boligskatt møtt med høylytt misnøye gjennom hele 2000-tallet. Og det eksiste rende skatteregimet i Irland ble også opprettholdt helt frem til bolig markedets nedgang og bankkrisen i 2008.

105

26 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 Det samme har vært tilfellet så langt i Norge: Alle partier med unntak av SV og Rødt er motstandere av å øke beskatningen av bolig. Heikki Holmås’ (SV) forslag om å innføre en skatt på overskudd ved salg av bolig, ble kontant avslått av de andre norske partiene. Ikke overras kende ga mange økonomer støtte til forslaget, selv om de fleste ikke ville legge seg på Holmås nivå på 28 prosent.

sentralbanksjef Svein Gjedrem, 106 Forslag om å fjerne skattesubsidiene har blitt reist flere ganger, blant annet av tidligere men har blitt avvist av politikere i lang tid.

107 Bondevik-regjeringen gikk motsatt vei, og valgte å fjerne for delsbeskatningen av å bo i egen bolig i 2004.

108 Dette gjorde det enda mer attraktivt å investere i bolig. En plausibel forklaring på den manglende handlingen fra politisk hold er frykten for protester og velgerflukt. Da regjeringen i budsjettet for 2013 økte verdisettingen på sekundærbolig fra 40 til 50 prosent, kom det kraftige protester fra Huseiernes Landsforbund.

endringer i skattepolitikken.

110 109 Når svært mange norske familier har basert seg på gunstige skatteregler ved kjøp av egen bolig, kan frykten for velgerflukt gi politikere vegring for Må det en krise til før skattepolitikken endres? Ikke nødvendigvis. Det har blitt større forståelse for skattepolitikkens prisdrivende rolle etter finanskrisen. OECD og IMF har stilt seg bak forslag om å fjerne skatte subsidier, og i Norge diskuteres det mer enn tidligere. Det reelle val get kan stå mellom et boligkrakk og en gradvis stabilisering av boligpri sene gjennom for eksempel boligskatt. KRISEBEREDSKAP OG FINANSPOLITIKK En boligboom kan bli svært kostbar. Boligbobler følges ofte av bankkri ser, som krever dyre redningspakker til banker, og økte sosiale utgif ter.

111 Det er når en krise er et faktum, at statens siste kort blir avgjø rende – det finanspolitiske handlingsrommet. Generelt bestemmes dette handlingsrommet av en stats sparing i oppgangstidene. Den irs ke staten klarte å spare mye på 2000-tallet, men det var ikke nok til å kontre den voldsomme nedgangen i 2007-2008, og den irske staten endte i en statsfinansiell krise. Irene brukte opp hele sitt oppsparte pensjonsfond for å holde bankene flytende. Norge har et større finanspolitisk handlingsrom, blant annet på grunn av oljen, men det løser ikke alle problemene forbundet med en krise. De mange negative konsekvensene for de som kjøpte bolig da marke det var på topp vil vedvare over lengre tid. For samfunnet medfører en krise unødvendig bruk av penger som vi kunne brukt på andre viktige områder. Den irske staten førte lenge det som lignet en klok finanspolitikk. Finanspolitikken var riktignok ekspansiv under store deler av 2000-

nå r b oligb ob len b r ist er 27 tallet, og ble på forskjellige tidspunkt kritisert for å forsterke bolig boomen. Men samtidig var de statlige budsjettene balanserte eller i overskudd i de fleste av årene etter 2000. Irland overholdt eurosonens finanspolitiske regelverk, og statens samlede gjeld sank også i hele perioden, fra 53 prosent av BNP i 1998, til 25 prosent av BNP i 2007. I tillegg opprettet man et eget pensjonsfond for å spare til fremtidige generasjoner. Dette har sammenheng med de økende skatteinntektene fra bolig markedet.

112 Skatteinntektene overskred forventningene år for år, og selv om regjeringen budsjetterte med underskudd i mange av årene, endte de i overskudd. Med de høye og økende skatteinntektene, kunne man potensielt hatt svært høye budsjettoverskudd, slik som Fin land og Nederland hadde i perioden. Det hadde de ikke, selv om Ir land opplevde en større økonomisk boom enn disse landene.

113 Grunnen til at finanspolitikken ikke førte til større overskudd, var at regjeringen økte forbruket og kuttet skattenivået dramatisk i perio den.

114 Resultatet var at regjeringens inntekt i stadig større grad ble avhengig av boligsektoren. Samtidig stimulerte regjeringen økonomi en gjennom de ekspansive budsjettene. Dette la ytterligere inflasjons drivende press på økonomien, og også på boligmarkedet.

115 På grunn av denne politikken hadde ikke staten en like stor finanspo litisk buffer for å motstå en krise som den kunne ha hatt.

ningen i statsgjeld fra 2008: 116 Dette kom til å koste irene dyrt i det krisen inntraff. Budsjettunderskuddet økte dramatisk fra og med 2008. Figuren under viser den dramatiske øk-

FIGUR 6: IRLANDS STATSGJELD SOM ANDEL AV BNP. 1998-2013*

125 121% 100 75 50 53% 25 0 25%

KILDE:

OECD.

117

28 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 I 2008 var underskuddet på statsbudsjettet på 7,3 prosent, i 2009 på 24,4 prosent, og i 2010 på 32 prosent.

118 Statsgjelden bygget seg opp, og 2010 markerer overgangen til en statsfinansiell krise for Irland. På dette tidspunktet ble IMF, Den europeiske sentralbanken og den irske staten enige om et kriselån på 85 milliarder euro til irene. 67,5 milliarder kom fra EU, IMF og enkelte nordeuropeiske land. De siste 17,5 milliardene kom i hovedsak fra det irske pensjonsfondet, som hadde blitt bygget opp i oppgangstidene. Fondet var ment å dekke fremtidige pensjonskostnader, men ble i stedet brukt for å redde irske banker.

119 Siden dette har irene blitt tvunget til å kutte dramatisk i sosiale tjenester og ytelser, noe som har rammet landets fattige hardt. Selv om det er slik at vi potensielt sett kunne havnet i en bankkrise, har den norske staten en stor finanspolitisk buffer som få land kan matche. Finanspolitikken har kanskje fungert forsterkende på prisut viklingen i boligsektoren i flere av de siste årene, men den norske statens evne til å spare i oppgangstider har likevel vært formidabel. Statens pensjonsfond utland var ved utgangen av første halvår 2012 verdt 3 561 milliarder kroner.

120 Grunnet oljen har vi et mye større pensjonsfond enn irene hadde, og en boligkollaps vil derfor antagelig ikke føre til en statsfinansiell krise som i Irland. Dette er likevel ikke tilstrekkelig til å virke beroligende. En boligkol laps trekker med seg mange skjebner som kjøpte på toppen av marke det. Det finnes de som fremdeles sliter med å betale ned lånene de tok opp under jappetiden i Norge. Og i Irland er det svært mange som sliter med kombinasjonen av å være arbeidsledig og å ha et lån som er mye større enn verdien på boligen. Gjelden forsvinner ikke, selv om jobben gjør det. Disse menneskene fikk ingen redningspakke, og det kan man ikke regne med å få som forgjeldet boligeier i Norge heller. For samfunnet kan en boligkrise føre med seg enorme unødvendige kostnader. Krisen på starten av 1990-tallet var mild i forhold til det vi kan oppleve dersom boligmarkedet sprekker i dag. Hvis en krise kom mer, tvinges samfunnet raskt til å gi bankene redningspakker, etter som sektoren er så integrert i alle andre sektorer i økonomien. På grunn av finanssektorens store betydning for økonomien, sitter den med en slags tvangsmakt overfor resten av samfunnet. Den kan ta enorm risiko og tape, men så argumentere overbevisende for at sam funnet må stille opp for bankene med redningspakker. Vi kan derfor falle inn i et mønster hvor bankene kan fortsette å blåse opp bobler i økonomien til de sprekker, for deretter å motta skatte penger fra staten som redning.

markedet. 121 Oljefondet bør ikke brukes på red ningspakker til bankene. Derfor bør Norge finne effektive tiltak mot den ekstreme og potensielt krisefremmende prisutviklingen i bolig-

nå r b oligb ob len b r ist er 29

5. AVSLUTNING

Den ekstreme irske boligboblen er relevant å lære av for Norge, fordi de økonomiske forholdene er relativt like. Den norske boligprisboo men ligner den irske, selv om det står bedre til på flere sentrale punk ter i Norge enn i Irland før krisen. Blant annet tok de irske bankene større risiko i forkant av deres krise, og det var en boble i byggesekto ren. Likhetene består blant annet av gjeldsoppbygning og om lag en tredobling av realboligprisene i begge land, samtidig som grunnleg gende faktorer lå under prisutviklingen. Den irske boligboomen har relevans for situasjonen i Norge på flere punkter. Et hovedpunkt er at tilbud og etterspørsel etter boliger ikke kan forklare alt i Irland, men at andre faktorer, både psykologiske og politiske, bidro til å øke prisene. Boligbyggingen synes ikke å ha påvir ket prisutviklingen i Irland i særlig grad, og boligprisene fortsatte å vokse på tross av massiv privat boligbygging. Utlånene til eiendomsut viklere endte til slutt opp med å bli en tapsbombe for de irske banke ne. Samtidig brukte ikke Irland andre politiske virkemidler de hadde tilgjengelig, som skattepolitikk og regulering, for å dempe boligboo men. Skattepolitikken og finanspolitikken forsterket heller boligpris veksten. Da krisen kom, hadde den irske staten heller ikke en stor nok finanspolitisk buffer for å kontre kostnadene av krisen. Irske stat lige rapporter fra de siste årene vitner om mye etterpåklokskap over manglende bruk av tilgjengelige virkemidler som potensielt kunne gjort krisen mindre. Økt privat boligbygging blitt presentert som en hovedløsning i disku sjonen om norske boligpriser. Det er ingen tvil om at vi må bygge flere boliger i pressområder, men likefullt: Er dette tilstrekkelig, eller velges økt boligbygging som eneste løsning fordi dette er minste motstands vei politisk sett? Har man tenkt igjennom risikoen ved å legge til rette for en sterk økning i boligbyggingen, dersom man skulle få et krakk i boligmarkedet like etter? Det finnes andre effektive, men mindre populære, virkemidler til gjengelig, som strengere bankregulering, fjerning av skattesubsidier, og innføring av eiendomsskatt. Er politikerne redde for å gjøre politisk upopulære beslutninger i en tid som krever nettopp dette? Det politis ke ettermæle man levner vil leve lenger enn midlertidig upopularitet. Det haster med konkrete løsninger i boligpolitikken. Pris- og gjelds veksten kan ikke fortsette for alltid. Løses ikke disse problemene i dag, kan det gå hardt utover norsk økonomi i morgen.

30 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 LITTERATURLISTE Aabø, Stein (2012): «Selveiernes makt», 21.01.2012 i 878727/

Dagbladets

nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.dagbladet.no/2012/01/21/kultur/debatt/skattepolitikk/innenriks/boligpolitikk/19 Aftenposten (2012): «Amerikansk professor frykter norsk boligboble», 11.01.2012 i

Aftenpostens

nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.aftenposten.no/bolig/Amerikansk-professor-frykter-norsk-boligboble-6738948.html

Ahearne, Alan, Juan Delgado og Jakob von Weizsäcker (2008): “A tail of two countries”,

Bruegel policy brief 08/04

Benetrix, Augustin og Phillip Lane (2011): “The Cyclical Conduct of Irish Fiscal Policy”, IIIS Dis cussion Paper No. 374 Bergin, Adele, John FitzGerald, Ide Kearney og Cormac O'Sullivan (2011): “The Irish fiscal crisis”,

National Institute Economic Review

, 217(1):47-59 Bjørnestad, Sigurd (2012) «Frykter boligkrakk i Norge», 01.07.2012 i

Aftenpostens

nettutgave, hentet 20.11.2012 fra http://www.aftenposten.no/okonomi/Frykter-boligkrakk-i-Norge-6933030.html

Bristøl, Mona og Bernhard L. Mor (2012): «Økonomer jubler over Heikki-utspill:- Et utmerket forslag», 14.01.2012 på E24s nettside, hentet 18.11.2012 fra http://e24.no/eiendom/oekonomer jubler-over-heikki-utspill-et-utmerket-forslag/20141758 Central Bank and Financial Services Authority of Ireland (2004):

Financial Stability Report 2004

, Dublin: Cahill Printers Ltd. Connor, Gregory, Thomas Flavin og Brian G. O'Kelly (2010). “The US and Irish Credit Crises: Their Distinctive Differences and Common Features”

SSRN Working Paper Series

, hentet 29.05.2012 fra http://ssrn.com/abstract=1566844 Dellepiane, Sebastian og Niamh Hardiman (2010). “European Economic Crisis: Ireland in Com parative Perspective”,

SSRN Working Paper Series

, hentet 29.05.2012 fra http://ssrn.com/abstract=1642791 Drudy, Patrick og Micheal Collins (2011): “Ireland: from boom to austerity”,

Cambridge Journal of Regions, Economy and Society

, 4(3):1-16 Economist (1997): “Ireland shines: lessons and questions from an economic transformation”, 15.05.1997 i

the Economist

nettutgave, hentet 12.04.2012 fra http://www.economist.com/node/149333 Economist (2005): “The global housing boom: in come the waves”, 16.06.2005 i

The Economists

net tutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.economist.com/node/4079027 Economist (2011): “Irelands crash: after the race”, 17.02.2011 i

The Economists

nettutgave, hentet 28.05.2012 fra http://www.economist.com/node/18176072 Finansnæringens Fellesorganisasjon (2012): “Stor boligoptimisme”, 12.09.2012 på

Finansnæringens Fellesorganisasjons

nettside, hentet 18.11.2012 fra: http://www.fnh.no/Hoved/Aktuelt/Sporreundersokelser/Husholdningsundersokelsen/hushold ningsundersokelsen-2012/stor-boligoptimisme-/ Finanstilsynet (2012a):

Finansielt utsyn 2012

, 07.03.2012 på Finanstilsynets nettside, hentet 18.11.2012 fra http://www.finanstilsynet.no/Global/Venstremeny/Rapport/2012/Finansielt_utsyn_2012.pdf

Finanstilsynet (2012b):

Finansielle Utviklingstrekk – Oktober 2012

, 15.10.2012 på Finanstilsynets hjemmeside, hentet 18.11.2012 fra http://www.finanstilsynet.no/Global/Venstremeny/Rapport/2012/Finansielle_utviklingstrekk_20 12.pdf

FitzGerald, Patrick (2001): “Managing an economy under EMU: the case of Ireland”,

The World Economy

, 24(10):1353-1371 FitzGerald, Patrick (2012): “Restoring confidence in policy-making in Ireland”,

Public Money and Management

, 32(1):27-34 Garnaut, Ross og David Llewellyn-Smith (2009):

The Great Crash of 2008

, Melbourne: Melbourne University Press Haugen (2011): Den irske syken: Fra mirakel til kollaps, Masteroppgave, Bergen: NHH IMF (2011):

Norway 2011: Article IV Consultation – Staff Report,

hentet fra http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2012/cr1225.pdf

Hay, Colin, Jari Matti Riiheläinen og Nicola J. Smith (2008): ”Ireland: The Outlier Inside” i Dyson (red.),

The Euro at 10

, New York: Oxford University Press

nå r b oligb ob len b r ist er 31 Hirsti, Kristine, Ragnhild Merete Kløften (2012): ”Ekspertene advarer unge mot å investere i bo ligmarkedet”, NRKs nettutgave, Hjertaker, Ingrid og Bent Sofus Tranøy (2010): «Opportunistisk keynesianisme: om bankstere og økonomisk politikk», i Ole Jacob Madsen og Simen Andersen Øyen (red.)

Markedets Fremtid: Kapi talismen i Krise?,

Oslo: Cappelen Honohan, Patrick (2009): “The Irish banking crisis – regulatory and financial stability, 2003-2008”,

Report to the Minister for Finance by the Governor of the Central Bank

Honohan, Patrick (2010): “Euro Membership and Bank Stability – Friends or Foes? Lessons from Ireland”,

Comparative Economic Studies

, 52:133–157 Kelly, John, Mary Everett (2004): “Financial Liberalization and Economic Growth in Ireland”,

Quar terly Bulletin, Central Bank of Ireland

,

Autumn 2004

Kelly, Morgan (2009): “The Irish Credit Bubble”,

UCD Working Paper Series

, hentet 05.06.2012 fra http://www.ucd.ie/t4cms/wp09.32.pdf

Kindleberger, Charles P. og Robert Aliber (2011):

Manias panics and crashes: a history of financial crises, 6th edition

, Houndmill: Palgrave Macmillan Kirby, Peadar (2010):

Celtic Tiger in Collapse: Explaining the Weaknesses of the Irish Model

, Houndmill: Palgrave Macmillan Lane, Phillip (2010): “European Monetary Union and macroeconomic stabilization policies in Ireland”,

Report commissioned by the National Economic and Social Council

Larsen, Thomas Lie (2012): “Du må betale mer for ekstra bolig”, 08.10.2012 i Dagbladets nettutga ve, hentet 19.11.2012 fra http://www.dagbladet.no/2012/10/08/nyheter/politikk/statsbudsjettet/budsjett2013/statsbud sjettet_2013/23772758/ Lewis, Michael (2011): “The economic crisis: when Irish eyes are crying”, 03.2011 i

Vanity Fairs

nettugave, hentet 29.05.2012 fra http://www.vanityfair.com/business/features/2011/03/michael-lewis-ireland-201103 Lynch, David (2010):

When the luck of the Irish ran out: the world's most resilient country and its struggle to rise again

, New York: Palgrave Macmillian McCabe, Conor (2010): “Home ownership and rent ratios in Irish Towns, 1946-2006”, 18.06.2010 på

Dublin Opinion

, hentet 21.11.2012 fra http://dublinopinion.com/2010/06/18/home-ownership and-rent-ratios-in-irish-towns-1946-2006-a-quick-view/ Meld. St. 1 (2012):

Nasjonalbudsjettet 2013

, 28.09.2012 på Regjeringens nettside, hentet 18.11.2012 fra http://www.regjeringen.no/pages/38072545/PDFS/STM201220130001000DDDPDFS.pdf

Moody’s (2012): “Norwegian banks are sensitive to elevated house prices”, 10.10.2012 på Moody’s nettside, hentet 18.11.2012 fra http://www.moodys.com/research/Moodys-Norwegian-banks-are-sensitive-to-elevated-house prices--PR_257156 Nielsen, Andreas og Gunn Kari Hegvik (2011): ”Her forklarer Stoltenberg hvorfor han frykter boligmarkedet vil kollapse”, 07.11.2011 i

VGs

nettutgave, hentet 23.11.2012 fra http://www.vg.no/nyheter/innenriks/artikkel.php?artid=10030707 Norli, Kristin (2012): «Norges Bank frykter for 170.000 boliglånskunder», e24.no, 27.11.12: http://e24.no/makro-og-politikk/norges-bank-frykter-for-170-000-boliglaanskunder/20304817 Norris, Michelle og Dermot Coates (2010): “How housing killed the celtic tiger: anatomy, conse quences and lessons of Ireland’s housing boom and bust, 2000-2009”, UCD Working Paper Series, hentet 24.05.2012 fra http://www.ucd.ie/t4cms/wp15%20how%20housing%20killed%20the%20celtic%20tiger.pdf

NOU 1 (2011)

: Bedre rustet mot finanskriser: finanskriseutvalgets utredning,

Oslo: Departementenes Servicesenter Nyberg, Peter (2011): “Misjudging Risk: Causes of the Systemic Banking Crisis in Ireland”

, Report of the Commission of Investigation into the Banking Sector in Ireland

OECD (2011):

OECD Economic Surveys: Ireland 2011

, Paris: OECD Publishing O’Caroll, Lisa (2010): “Irish bailout: full government statement”, 28.11.2010 i

The Guardians

nettut gave, hentet 18.11.2012 fra http://www.guardian.co.uk/business/ireland-business-blog-with-lisa ocarroll/2010/nov/28/ireland-bailout-full-government-statement O’Hearn, Denis (2000): “Globalization, ''New Tigers,'' and the end of the developmental state? The case of the Celtic Tiger”,

Politics Society

, 28:67-92 O’Sullivan, Kenneth P.V. og Stephen Kinsella (2012): “Financial and regulatory failure: the case of Ireland”,

Journal of Banking Regulation

, 1-15 O'Toole, Fintan (2009):

Ship of Fools: How Stupidity and Corruption Sank the Celtic Tiger

, London: Faber and Faber.

32 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 Regling, Karl og Max Watson (2009

): A Preliminary Report on The Sources of Ireland’s Banking Crisis

, The Stationery Office, Dublin. Reinhart, Carmen M. og Kenneth S. Rogoff, (2009):

This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly

, New Jersey: Princeton University Press Riise, Kari Vartdal (2012) «Frykter at DnB blåser opp boligboblen», 07.09.2012 i

Dagens Næringslivs

nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.dn.no/privatokonomi/article2465298.ece

Røgeberg (2011): «Vi har trolig en boligboble», i Dagens Næringslivs nettutgave. Skaug, Ole Martin (2012): ”Derfor kan Norge gå på boligsmell som Irland og Spania”, 17.10.2012 på

E24s

nettside, hentet 18.11.2012 fra http://e24.no/eiendom/derfor-kan-norge-gaa-paa-boligsmell som-spania-og-irland/20287853 Skarstein, Rune (2012): «Kostbart valgflesk», 24.10.2012 på

Radikalt Økonominettverks

nettside, hentet 24.11.2012 fra http://www.okonominettverket.no/Artikkel/1129.html

Smedshaug, Christian Anton (2011):

Gjeld: hvordan Vesten lurte seg selv,

Oslo: Res Publica Solberg, Terje (2012):

Politisk styring i boomens eufori: en casestudie av Irlands politiske styringssvikt i forkant av krisen i 2008

, Masteroppgave i statsvitenskap ved UiO, https://www.duo.uio.no/bitstream/handle/123456789/13462/Masteroppgaven.pdf?sequence=1 Sunnanå, Lars Magne (2012) ”AP frykter jappetid”, 08.10.2012 i

Aftenpostens

papirutgave. Sættem, Johan, Helge Thomas Hellerud og Tom Halsør (2012): ”Slik har norske boligpriser utviklet seg gjennom de siste 200 årene”, 10.08.2012 i

NRKs

nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.nrk.no/nyheter/norge/1.8273402

Statistisk Sentralbyrå (2012):

Økonomiske analyser: Økonomisk utsyn over året 2011,

16.02.2012 på SSBs nettside, hentet 21.11.2012 fra http://www.ssb.no/forskning/artikler/2012/2/1329315601.2.html

Sørvoll, Jardar (2011): «Den boligsosiale vendingen: Norsk boligpolitikk fra midten av 1990-tallet i historisk perspektiv»,

vedlegg til NOU 2011:15, Rom for alle

Takla, Einar (2009): ”Vi hadde en boligboble”, 12.02.2009 i

Dagens Næringslivs

Nettutgave, hentet 19.11.2012 fra http://www.dn.no/eiendom/article1608074.ece

Takla, Einar (2012a): «Dette driver den norske boligprisboomen», 06.02.2012 i

Dagens Næringslivs

Nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.dn.no/eiendom/article2325108.ece Takla, Einar (2012b): «Klokt å forberede seg på en betydelig korreksjon i boligmarkedet», 23.10.2012 i

Dagens Næringslivs

Nettutgave, hentet 18.11.2012 fra http://www.dn.no/eiendom/article2493000.ece

Tranøy, Bent Sofus (2000):

Losing credit: the politics of liberalisation and macro-economic regime change in Norway 1980-92 (99)

, Oslo: Unipub forlag Tranøy, Bent Sofus (2008): ”Bubble, bust and more boom: The political economy of housing in Norway”,

Comparative European Politics

, 6: 325–345 Vale, Bent (2004): “Chapter 1: The Norwegian banking crisis”,

Norges Banks Skriftserie no. 33,

hentet 18.11.2012 fra http://www.norges bank.no/upload/import/publikasjoner/skriftserie/33/chapter1.pdf

nå r b oligb ob len b r ist er 33 NOTER OG FORKLARINGER 1 Kirby 2010 2 Drudy og Collins 2009:5 3 OECD 2011:68 4 Dagbladets forside 04.09.2012, http://www.dagbladet.no/tekstarkiv/pdf.php?pa=A&d=2012-09 04&p=1&read=1 Dagbladets forside 02.10.2012, http://www.dagbladet.no/tekstarkiv/pdf.php?pa=A&d=2012-10 02&p=1&read=1 Dagbladets forside 04.11.2012, http://www.dagbladet.no/tekstarkiv/pdf.php?pa=A&d=2012-11 04&p=1&read=1 5 Skaug 2012, Bjørnestad 2012 6 The Economist 2005 7 Reinhart og Rogoff 2009 8 Tall for 1985-2006 fra BIS: http://www.finfacts.ie/biz10/BISHOUSE_PRICE_DATA.xls

. Tall for 2007-2011 fra OECD: http://www.oecd.org/eco/economicoutlookanalysisandforecasts/economicoutlookannextables.ht

m 9 O’Hearn 2000:71-77 10 Honohan 2010:136 11 The Economist 1997 12 Trykket på boligmarkedet hadde også sammenheng med fødselsraten i Irland, som nådde sin topp i 1980. Personer som var i 20-årene, i alderen for å kjøpe sin første bolig, var blitt en større andel av befolkningen enn tidligere. 13 FitzGerald 2012:28-29 14 Kelly og Everett 2004:95,100 15 Dette kalles «wholesale funding», og er en finansieringsmetode bankene bruker til å innhente egenkapital fra markedet. Kort fortalt går den ut på ta opp kortsiktige lån (eksempelvis i utlan det), og bruke disse lånene som egenkapital. Faren ved en slik finansieringstype er det som kalles «likviditetsrisiko», eller risikoen for at den kortsiktige finansieringen skal bli utilgjengelig. Finansie ringsmetoden ble et stort problem under finanskrisen, da tilgangen på slike lån tørket inn. 16 Regling og Watson 2009:14 17 Lane 2010:5 18 Connor et. al 2010 19 Lynch 2010:132 20 Honohan 2009:21-23; Hay, Riiheläinen og Smith 2008:203 En viktig faktor for denne overgangen var Den europeiske sentralbankens pengepolitikk. Den kontrollerte nå pengepolitikken for hele eurosonen, og i år 2000 lå styringsrenta på rundt 4 pro sent. Banken kom til å sette ned renta spesielt fra 2001 og utover. Rentenivået, selv i år 2000, var imidlertid svært mye lavere enn det man ellers ville hatt i Irland. Dette kommer av at Irland hadde en hurtigere vekst og høyere inflasjon enn gjennomsnittet i Europa. Justert for inflasjon lå renten bankene måtte betale mellom 0 og -1 prosent på store deler av 2000-tallet. Den gjorde det atskillig billigere å låne penger for husholdninger og bedrifter, og dette var med på å forsterke utlånsboo men i boligsektoren. 21 Drudy og Collins 2011:343 22 Som en følge av den finansielle liberaliseringen hadde irske banker større muligheter til å gi ut lån enn tidligere. Med dette bakteppet begynte en skarp konkurranse om markedsandeler. På starten av 2000-tallet var de store konservative bankene Allied Irish Bank og Bank of Ireland plutse lig under konkurranse, både fra fremadstormende nye irske banker, og utenlandske banker fra Storbritannia og Skottland. 23 Lynch 2010:119-120 24 Et annet problem var at bankene i stadig større grad baserte seg på kortsiktig utenlandsk finan siering. Bankinnskudd kunne ikke lenger finansiere utlånsveksten, og i 2002 begynte finansierings gapet mellom innskudd og utlån å øke. Særlig fra og med 2003 ble det europeiske utlånsmarkedet løsningen for å øke utlånene på hjemmebane. Nyberg 2011:20-21. 25 Anglo Irish var i svært stor grad driveren av konkurransen. De to største bankene opprettet egne avdelinger og team for å drive med lån av samme type som Anglo Irish. Phil Flynn, sjef i Bank of

34 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 Scotlands irske avdeling i perioden, fremhevet den intense konkurransen Anglo Irish skapte: «Anglo was always out there making the running. Making the running on pay, making the running on bonuses, making the running on loans and so on… They were very, very heavy into property and of course we were all chasing after them» (Lynch 2010:136). 26 Prosessen stoppet opp en kort stund i 2001, etter terrorangrepene på USA og den globale ned gangskonjunkturen. Det så ut til at det irske boligmarkedet skulle stagnere. Stagnasjonen i bolig prisnivået ble imidlertid kortvarig, og veksten fortsatte med fornyet kraft. 27 Economist 2011 28 Se note til figur 1. Antall ferdigstilte boliger fra www.cso.ie

, «House Completions by Month and State. 29 Lynch 2010:133 30 Drudy og Collins 2011:5 31 Kelly 2009:2-3 32 Norris, Coates 2010:14 33 Woods (2007) har estimert at boligrelaterte lån økte som en proporsjon av lån til privat sektor fra 38 prosent i 2001, til 62 prosent i 2007. Bankenes lånebøker var dermed svært lite diversifiserte, og dette utgjorde en stor risiko. 34 Lynch 2010:137 35 Kelly 2009:2-3 36 O’Toole 2009:156 37 O’Toole 2009:156 38 Nyberg 2011 39 Connor et. al 2010:15. Boligbygge-sektoren var mye større enn i andre land i Europa, og utgjorde 13 prosent av BNP i 2006-2007, i følge Kelly (2009:13). Dette var til og med høyere enn i Spania, som også hadde en boom i byggesektoren på samme tidspunkt. 40 Bankenes strategi hadde vært å ta opp lån i det europeiske lånemarkedet, for så å låne ut til eiendomsutviklere og boligkjøpere. Så lenge den kortsiktige finansieringen var tilgjengelig, og beho vet for boliger steg, fungerte dette. FitzGerald 2011:29 41 Haugen 2011:61; Kelly 2009 42 Kelly 2009:3-4 43 Nyberg 2011 44 O’Sullivan og Kinsella 2012:13 45 Statsbudsjettet 2013, figur 2.7A: http://www.regjeringen.no/pages/35168100/kap2.htm

46 Sørvoll (2011) 47 Tranøy 2008 48 Vale 2004:3-4 49 Tranøy 2008 50 Statsbudsjettet 2013, figur 2.6B : http://www.regjeringen.no/pages/35168100/kap2.htm

51 Tranøy 2000 52 Vale 2004 53 http://dx.doi.org/10.1787/888932527224 54 Sættem, Hellerud og Halsør 2012 55 Finanstilsynet 2012b:19 56 Statsbudsjettet 2013, figur 2.6B 57 NOU 2011:62 58 NOU 2011:61-64 59 Finanstilsynet 2012a:58 60 NOU 2011 1: 59-70

nå r b oligb ob len b r ist er 35 61 Finanstilsynet 2012b:12 62 Finanstilsynet 2012a:15 63 Norli, Sundberg og Normann, 2012 64 Statsbudsjettet 2013, figur 2.7B: http://www.regjeringen.no/pages/35168100/kap2.htm

. Tall for 2011 (spm 165): 2012/Budsjettsporsmal/Norsk-okonomi/ 65 Sunnanå 2012 66 Nielsen og Hegvik 2011 67 CSO 2012 68 I rapporten skriver IMF følgende: «Indicators suggest that housing supply has indeed lagged demand from population growth, though this gap does not appear large» (IMF 2011:49). Deretter påpeker IMF at ikke-fundamentale faktorer som forventninger til prisvekst kan forklare deler av boomen: «…nonfundamental factors such as optimistic price expectations—which are unlikely to be sustainable and could change quickly—have also played a role.» Til slutt i kappittelet om norske boligpriser indikerer IMF at boligprisene kan være overvaluert med så mye som 15-20 prosent: «Model-based estimates that take into account a range of indicators suggests that price overvalua tion could be in the range of 15-20 percent, though there are admittedly a high degree of uncer tainty around this estimate». (IMF 2011:14). 69 Nyberg 2011 70 Den samme diskusjonen vi har hatt her hjemme om fundamentale faktorer vs. forventninger hadde man også i Irland. Eksempelvis tok Finanstilsynet og Sentralbanken opp dette i en rapport fra 2004. Der ble det diskutert hvorvidt boligmarkedet var overvaluert. Rapporten viser i det tilfellet til en studie som viste at boligmarkedene var overvaluert, og tre studier som viste at boligmarkedet ikke var det. Rapporten konkluderte med at boligmarkedet mest sannsynlig ikke var over-valuert (Central Bank and Financial Services Authority of Ireland 2004:10-12). Den statlige Nyberg rapporten viser at inntrykket av at fundamentale faktorer kunne forklare boligprisveksten ble opprettholdt frem mot slutten av boomen (Nyberg 2011:71). 71 Connor et. al 2010:7-8. Økonomien hadde vokst kraftig over lengre tid, og det var utenkelig for de fleste irer at utviklingen skulle snu. Dette var en av grunnene til at man også unngikk å se utviklingen i boligmarkedet som særlig problematisk. 72 Lewis 2011 73 Statistisk Sentralbyrå 2012:80 74 Finansnæringens Fellesorganisasjon 2012 75 IMF (2012), «Norway: 2011 Article IV Consultation», Country Report No. 12/25: http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2012/cr1225.pdf

76 Skaug 2012 77 IMF 2012:14 78 Takla 2012a 79 Takla 2012b 80 Aftenposten 2012 81 Kindleberger og Aliber 2011. Økonomene Rogoff og Reinhart (2009:xxv), som har gjennomført den største studien av bankkriser til nå, skriver at et fellestrekk ved alle krisene de studerer er overdrevent opptak av gjeld i oppgangstider. Dette er den irske boligboomen en god illustrasjon på. 82 NOU 2011 83 Riise, Kari Vartdal 2012 84 Finanstilsynet 2012b:4 85 Finanstilsynet 2012b:24-25 86 Nyberg 2011 87 IMF skriver i rapporten fra 2011: «The financial sector is highly exposed to the housing market. When house prices decline, households’ equity also declines, impairing their debt-servicing capac ity. Lower house prices also increase banks’ loss-given-default in the event of foreclosure. Such effects on banks’ balance sheets could be significant, as mortgages account for 40 percent of banks’ assets (including mortgage companies). This in turn could lead to a vicious circle of tighter credit and further drops in housing demand and prices, economic growth, and employment.» (IMF 2011:54) 88 Moody’s 2012

36 r a ppor t nr 3 -2 0 1 2 89 Finanstilsynet 2012b:3,6. Finanstilsynet skriver blant annet at «Et kraftig prisfall i boligmarkedet kan få alvorlige konsekvenser for norsk økonomi. Morbankene kan bli tvunget til å overføre ytterlige re boliglån til kredittforetakene. OMF og/eller kredittforetak kan få dårligere kredittvurdering av kredittvurderingsbyråene, og en økt mengde pantsatte utlån kan forverre situasjonen for bankenes usikrede kunder og innskytere. Dette kan føre til innlånssvikt for bankene, og i verste fall bidra til en sterk kredittkontraksjon» (Finanstilsynet 2012b:6). 90 Finanstilsynet 2012b:4 91 Solberg 2012:90-96 92 Nyberg 2011:62 93 Solberg 2012 94 Finanstilsynet 2012a. Sammenlignet med mange OECD-land har vi hatt høyere kapitalkrav og flere begrensninger på utlån. Likevel eksisterer mange flere muligheter for strengere bankregule ring, f.eks. ved å øke kapitalkrav for banker og egenkapitalkrav for husholdninger. 95 Slik var det imidlertid ikke i Irland. Som tidligere nevnt var pengepolitikken styrt av Den euro peiske sentralbanken, som skulle sette en styringsrente som skulle passe for eurosonen som helhet. Regionale forskjeller ble ikke tatt med i betraktningen, og for Irland betydde dette en pengepoli tikk som ikke passet økonomiens veksttempo. ECBs styringsrente var satt for lavt for den irske økonomien, og dette var svært uheldig. Den lave renta gjorde det atskillig billigere å låne penger for husholdninger og bedrifter, og den var dermed delaktig i å forsterke boligboomen i Irland. 96 NOU 2011 1:145-147 97 Smedshaug 2011: 42-46 98 Lynch 2010:160, McCabe 2010 99 Eurostat: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/Housing_statistics 100 Ahearne, Delgado, Weizsäcker 2008:4; Regling og Watson 2009:27 101 Skarstein 2012 102 FitzGerald 2001:1366-1369 103 Civita (2012) 104 NOU 2011 105 FitzGerald 2012 106 Bristøl og Mor 2012 107 Takla 2009 108 http://www.regjeringen.no/nb/dep/fin/dok/regpubl/otprp/20042005/otprp-nr-1-2004 2005-/3.html?id=393638 109 Larsen 2012 110 Aabø 2012 111 Rogoff og Reinhart 2009 112 Hovedandelen av de økte boliginntektene til staten kom fra dokumentavgiften (stamp duty) ved kjøp av bolig. I følge Connor, Flavin og O’Kelly (2010:17) utgjorde dokumentavgiften alene 17 prosent av alle skatteinntekter i 2006. I tillegg økte antallet byggearbeidere drastisk i perioden, og dette gjorde at byggsektoren ble enda viktigere i forhold til skatteinntekter for staten. Disse inntek tene ville synke drastisk når boligboomen var over. 113 Dellepiane og Hardiman 2010:7,15 114 Gjennom skattekuttene endret regjeringen den underliggende skattestrukturen, og baserte seg i økende grad på andre inntektskilder enn personskatt. 115 Bergin et. al 2011:51 117 http://www.oecd.org/eco/economicoutlookanalysisandforecasts/economicoutlookannextables .htm

118 Benetrix og Lane 2011:11 119 O’Caroll 2010 120 Meld. St. 1 2012 121 Hjertaker og Tranøy (2010)

FLERE RAPPORTER OG NOTATER FRA MANIFEST ANALYSE

På

manifestanalyse.no

kan du laste ned følgende publikasjoner gratis.

RAPPORTER

2-2012:

Grådighetens pris. Svekket fagbevegelse og redusert lønnsandel etter 1980

1-2012:

Fritt fall. Erfaringer fra privatisering og konkurranse i den svenske skolen

2-2011:

Ute av balanse. Finansiering av velferd i kommunesektoren

1-2011:

Det nye Norge. Økonomisk maktkonsentrasjon i perioden etter 1990

4-2010:

Lanseringen av «utenforskapet»: Hvordan høyresiden svekker tilliten til trygde ordningene

3-2010:

Fortsatt råd til felles velferd? Framskrivinger og politisk handlingsrom mot 2060

2-2010:

ISS-METODEN: Outsourcing og arbeidsmiljø ved hoteller i Oslo-området

1-2010:

Myter og fakta om sykefravær

2-2009:

Skattepolitikk i det blå: Det faglige grunnlaget for Fremskrittspartiets skattekutt

1-2009:

Klassedelt helsevesen? Om utbredelsen av privat helseforsikring i Norge

NOTATER

3-2012:

Vikårbyrådirektivet – en seier for fagbevegelsen?

2-2012:

Fra finanskrise til velferdskrise

1-2012:

Utdannelse på eget ansvar. Tilgang på læreplasser for elever på yrkesfaglige studieretninger

2-2011:

Uddannelse for de mange – en omtale

1-2011:

«Den late greker». Myter og fakta om den økonomiske krisen i Hellas

5-2010:

Frihandel eller rettigheter – Om den foreliggende frihandelsavtalen med Colombia

4-2010:

Kupptilhengere ved Oslo Freedom Forum 2010

3-2010:

Offentlig anbud, sosial dumping. RenoNorden-saken og kommunal konkurran seutsetting

2-2010:

«Heroes of Human Rights» – Kupptilhengere ved Oslo Freedom Forum 2010

1-2010:

Offentleg-privat sugerør – Lærdomar frå dei kostbare erfaringane med OPS

2-2009:

Redusert sykefravær. Hva kjennetegner virksomhetene som lykkes?

1-2009:

Faktasjekk: Høyres og Frps påstander om privat helseforsikring sett i lys av erfa ringene fra 26 OECD-land

POLITISKE ANBEFALINGER

3-2010:

Sosial dumping i offentlig regi? RenoNorden-saken og rødgrønne utfordringer

2-2010:

Velferd eller skattestopp – Har Norge en rødgrønn regjering i blå tvangstrøye?

1-2010:

Lovløse tilstander? – Forslag fra Henning Jahkelln vedrørende håndhevelse av Arbeidsmiljøloven

Pamfletter utgitt i samarbeid med Forlaget Manifest AS kan du finne på forlagets nettside,

manifest.no

.