Transcript Teija Ojankosken esitys seminaarissa 29.5.2013

KUUMA-SELVITYS
KUUMA-seminaari 29.5.2013
Teija Ojankoski
Selvityshenkilö
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS
• ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa
enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja
edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät
sitovan yhteistyön käynnistämisen tai
yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen
vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä
sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin
MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS
SELVENNETTYNÄ
• Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää
MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa
• Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain
pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja
• Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla
asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että
KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen
yhteistyöhön asuntotuotannossaan
Muu kehittämistarve
• Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa
• Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt
– Uudistuotanto
– Peruskorjaustoiminta
– Osaamisresurssit
Tavoite
• tarkoituksena on nimenomaan hakea
yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa
kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden
toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen
paranemista KUUMA-alueella
Ohjausorganisaatio
Hallinnollinen ohjausryhmä
Seurantaryhmä
- KUUMA-hallintojohtajat ja
Uudenmaanliiton edustaja
- KUUMA-hallitus
Johtoryhmä
- KUUMA-komissio
Työryhmä
KUUMA-asuntoryhmä
Pienryhmä
Projektin aikataulu
PROJEKTIN AIKATAULU
2012
11
Taustaselvitykset
Vaihtoehtojen etsintä
Tulosten esittely
Päätöksenteko jatkosta
12
2013
1
2
3
4
5
6
Selvityksen toteutus
• Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen
tarkastelu
– Väestötiedot
– Asumisen tilastot
• Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu
• Haastattelut
–
–
–
–
–
Asuntoviranomaiset
Kuntien konserniohjauksesta vastaavat
Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut)
Asumisoikeusyhtiöt
ARA, Vuokralaiset ry
Haastatellut tahot
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Asokodit Oy
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus
Asuntosäätiö
AVAIN Asumisoikeus Oy
AVARA Oy
Hyvinkään kaupunki
Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy
Icecapital
Järvenpään Mestariasunnot Oy
Keravan kaupunki
Kirkkonummen kunta
Kirkkonummen Vuokra-asunnot
Kruunuasunnot Oy
Kunta-asunnot Oy
Kuntaliitto
Mäntsälän kunta
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy
KOy Nikkarinkruunu
Nurmijärven kunta
Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy
Pornaisten kunta
Sato-Yhtymä Oyj
Sipoon kunta
TA-Yhtymä Oy
Tuusulan kunta
Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy
Vihdin kunta
Vuokralaiset ry
Vuokraturva Oy
VVO-yhtymä Oyj
KUUMA-kunnat erilaistuvat…
• Väestömäärä kasvaa
– Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä,
Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä
– Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä
• Yksin asuvien määrä kasvussa
– Eritoten vuokra-asunnoissa
• Muuttoliike seudulle on ollut hyvin valikoivaa
koulutuksen ja työllisyyden suhteen
– Heijastuu edelleen kuntien kehitykseen ja
asuntomarkkinoihin
• Ok-talorakentamiskauden jälkeen syntynyt kysyntää
eritoten vuokra-asuntotuotannolle
…KUUMA-kunnat erilaistuvat…
• Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%)
• Vuokra-asuntojen osuus vähäinen
• Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän
Vuokra- ja asoasunnot
Rajoitusten piirissä oleva ARA-asuntokanta vuonna 2012
4000
3500
460
592
3000
786
Asumisoikeusasunnot
2500
652
2000
1500
1000
616
194
2987
2744
2739
Vuokra-asunnot
185
1785
50
1585
1617
76
500
613
0
Lähde: Tilastokeskus 2012
841
33
438
Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot
Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta, %
50
47.2
45
40
35
34.2
34.7
30.2
30
32.6
28.4
25
20
21.8
18.5
16.3
17.3
13.3
15
10
5
0
Lähde: Tilastokeskus 2012
7.2
18.8
Vuokra-asuntokäytössä
olevien asuntojen
osuus, %
Kuntayhtiöiden vuokrataso
Keskivuokra eur/asm2/kk
Järvenpää
Kerava
Mäntsälä
Nurmijärvi
Tuusula
Hyvinkää
11.47
11.03
9.86
9.50
8.75
8.70
8.68
8.11
7.40
2006
9.66
8.96
8.96
8.90
8.32
9.79
9.35
9.15
8.63
10.27
10.16
9.85
9.43
9.14
10.72
10.60
10.16
9.73
9.52
9.35
10.97
10.51
10.00
9.73
9.52
11.31
11.00
10.40
10.24
11.62
11.59
11.42
10.70
10.55
10.23
9.83
8.65
8.03
7.75
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 €/m2/kk
Vuokra-asuntojen kysyntä
• Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain
• Väheni vuosia, nyt kasvussa
• Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi
kuin PKS:lla
• 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa
• Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa
– Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta
• Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy
ara-asuntojen hakutilastoissa
Erittäin kiireellisessä asunnon
tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat
Kunta
2008
2009
2010
2011
2012
Espoo
Helsinki
Vantaa
41,5
43,7
32,6
43,1
39,5
30,6
44,1
49,0
38,0
41,1
48,0
32,2
43,5
49,0
33,1
Hyvinkää
Järvenpää
Kerava
Kirkkonummi
Mäntsälä
Nurmijärvi
Pornainen
Sipoo
Tuusula
Vihti
5,1
18,0
11,5
4,7
2,0
6,2
0
15,4
21,3
5,8
5,7
7,7
16,2
7,3
3,2
17,7
0
4,1
10,3
12,6
7,7
29,5
16,9
9,2
4,5
16,7
0
6,5
12,1
14,0
9,6
30,2
15,3
6,6
6,5
19,3
18,2
2,3
11,4
9,5
9,1
31,3
15,7
9,3
4,5
23,5
0,0
1,5
7,5
4,1
% kaikista
hakijoista
Lähde: ARA
Asuntojen vaihtuvuus ara-asunnoissa
(% vuodessa)
Kunta
2008
2009
2010
2011
2012
Espoo
Helsinki
Vantaa
13,1
10,9
14,9
13,8
10,0
13,1
11,1
10,0
11,5
12,3
9,4
12,5
13,1
9,3
10,0
Hyvinkää
Järvenpää
Kerava
Kirkkonummi
Mäntsälä
Nurmijärvi
Pornainen
Sipoo
Tuusula
Vihti
*) ei tietoa
25,2
20,5
26,0
21,0
20,0
20,1
27,0
29,0
25,1
*)
24,0
18,6
24,3
20,8
22,4
19,5
30,0
*)
24,7
*)
33,0
16,9
20,2
18,5
14,7
22,8
25,0
*)
25,6
*)
19,5
16,7
17,7
18,7
19,5
20,5
25,0
32,0
25,9
*)
13,7
18,2
19,8
18,2
19,6
20,4
27,3
34,0
25,5
26,3
Asumisoikeusasuminen
• Vuokra-asumisen ja omistusasumisen
välimuoto
• Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös
kehysalueella
• Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä
omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokraasunnoista
• Perheiden suosiossa
Asumisoikeusasuntojen näkymät
• Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle,
J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan
– Muualle toteutetaan hiljalleen
• Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi
– Tontin mikrosijainti tärkeä
• Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa asotuotantoa
• Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua
• Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi
Helsingin seudulla
Kunta-asunnot
• Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa
– Vihti 532 asuntoa
– Sipoo 333 asuntoa
– Pornainen 33 asuntoa
• Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua
Sipoossa ja Pornaisissa
– Asuntojen korkea vuokrataso
Muut vuokra-asuntotoimijat…
• Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja araasuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin
• Tuotannossa keskitytään lähinnä
radanvarsikuntiin
– Kysyntä erinomaista
– Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä
• Rakentavat enää vain kerrostaloja
• Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen
takia tällä hetkellä tehdä
…Muut vuokra-asuntotoimijat
• Hyvistä tonteista pulaa
• Yhtiöiden kokemus, että muutamassa
kunnassa vuokra-asuntotuotanto ei ole
toivottua
• AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut
ostamaan kuntien asunto-omaisuutta
KUUMA-alueelta
– Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan
helpottajana ja ara-asuntojen omistajana
Kuntarajan ulkopuolella työskentelevien osuus (%) työllisistä
Helsingin työssäkäyntialueella 31.12.2008
Riihimäki
46.1
Mäntsälä
58.7
Hyvinkää
43.5
Askola
64.9
Nurmijärvi
63.2
Vihti
59.6
Tuusula
70.3
Vantaa
55.1
Lohja
36.8
Pornainen
72.7
Kerava
68.3
Porvoo
32.5
Sipoo
66.5
Espoo
49.9
Helsinki
22.3
Siuntio
72.2
Inkoo
61.9
Järvenpää
65
Kirkkonummi
66
Kauniainen
78.4
Lähde: Tilastokeskus, työssäkäyntitilasto
Lähtöpendelöinti %
Kunnan ulkopuolella työssäkäyvien osuus työllisistä
70,0 50,0 - 69,9
30,0 - 49,9
0 - 29,9
Pääkaupunkiseudulla pendelöidään moneen suuntaan
Vuokra-asuntokysyntä tiivistetysti
• Kuuma-kuntien suhteellinen sijainti vuokraasuntomarkkinoilla paranee koko ajan
• ARA-asuntoja määrällisesti eniten
radanvarsikunnissa
• Radanvarsikunnissa myös suurimmat kysyntä- ja
tuotantopaineet
– Kaupunkimaisissa kunnissa parhaat liikenneyhteydet
ja työpaikkakehitys
• Maaseutumaisissa kunnissa vuokraasuntokysyntää ei ole samalla tavalla kuin hyvien
joukkoliikenneyhteyksien kunnissa
…Vuokrataloyhtiöiden toiminta
• Asuntokanta painottuu perheasuntoihin,
mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin
• Peruskorjauksen tarve suuri
• Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua
• Asuntokantaa tarpeen uudistaa
• Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita
• Yhtiöt perustehtävien hoito kunnossa
(isännöinti, vuokrankanto jne.)
Hyvinkää
Järvenpää
Kerava
Kirkkonummi
Mäntsälä
Nurmijärvi
Tuusula
Yhtiöiden tunnuslukuja
Asuntoja
1825
1638
1136
1032
532
1245
740
Vieraspääoma (M€)
Vieraspääoma
(€/m2)
47,9
94,2
43,6
42,9
10,8
45,7
37,4
470
1033
688
715
401
173
948
Omavaraisuusaste
Vuokrasaamiset %
/liikev.
13,0
6,0
12,5
11,6
6,2
3
2,3
2,3
1,2
1,7
1,9
1,34
1,0
0,57
Liikevaihto (M€)
11,9
11,1
8,97
7,4
3,1
8,3
5,3
Käyttöaste
98,8
99,8
99,6
98,5
99,6
99,3
99,5
Tilinpäätös 2011
Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet
• Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät
resurssit
• Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja
vuosikymmeneen (Hyvinkää, Kirkkonummi, Mäntsälä,
Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS))
• Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön
toive
• Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm.
erilaisissa hankinnoissa
• Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen
• Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä
hyötyjä
Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen?
• Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen ei
nykytilanteessa perusteltu
– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat nykyisellä
kuntarakenteella
– Ei vaikutusta kysynnän ja tarjonnan alueelliseen
suuntautumiseen
• Sosiaalitoimen ja vuokrataloyhtiön kiinteä
yhteistyö merkittävin ero muihin yhtiöihin
– Kuntataloudelliset kustannusvaikutukset
– Asukasvalinta aina myös kuntalaiseksi valitsemista
Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut
Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut
Asuntoja
8148
Vieraspääoma (M€)
322,5
Vieraspääoma (€/m2)
632,6
Omavaraisuusaste %
7,8
Luottotappio (€)
258699
Vuokrasaamiset (€)
850955
Vuokrasaamiset % /liikev.
1,43
Liikevaihto (M€)
56,07
Kunnan takausvastuut (M€)
162,6
Asuinneliöt
Käyttöaste
(luvut perustuvat v. 2011 tilinpäätöstietoihin, pl. KAS)
646811,5
99,3
Yhteinen kilpailutettu rakennuttaja
• Yhteistä rakennuttajayhtiöitä ei kannata perustaa
– Vaatii pääomia, onnistuneita rekrytointeja ja vie aikaa
– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat
• Järkevää kilpailuttaa osaava
rakennuttajaorganisaatio
–
–
–
–
Nopein keino saada uudistuotanto käyntiin
Ei volyymivaihteluiden ali/yliresurssiongelmia
Helppo tarvittaessa vaihtaa
Yksinkertaisin ratkaisu, kun kuntarakenneratkaisua
odotetaan
Toimenpide-ehdotukset (1)
• Kilpailutetaan KUUMA-kuntien
vuokrataloyhtiöille yhteinen
rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien
yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden
rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi
rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu
Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää.
Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi
kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta
tilanteesta lähtien selvitettäväksi.
Toimenpide-ehdotukset (2)
• Selvitetään vuokrataloyhtiöiden
hankintaosaamisen parantamiseksi
hankintapalveluiden tarjoamisen
mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä
KUUMA-kunnasta
Kaavavarannot
• Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä
• Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. km2
• Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2
– 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja
• Pääosa asemakaava-alueille
• Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3
Tontinluovutus
• Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan
kuntien strategioilla
• Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty
turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia
tontinluovutus jäsentymätöntä
• Tontit pääsääntöisesti myydään
vuokratuotantoon, osa myös vuokraa
• Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti
velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon
Tonttitarjonta vuokratuotannolle
• Kaikissa kunnissa ei selkeitä konkreettisia
asuntopoliittisia tavoitteita
• Maapoliittiset yleiset tavoitteet tarpeen sovittaa
yhteen konkreettisten asuntopoliittisten
tavoitteiden kanssa
– Kuntien tonttivarannon sijainti ei aina hyvä, jolloin
turvauduttava yksityisten omistamiin maihin
– Maapoliittisten keinojen käyttö
• Tonttitarjonta vuokra-asuntotuotantoon ollut
enemmän satunnaista kuin säntillistä
– Yli puolessa kuntia omalle yhtiölle ei ole tarjottu
tontteja yli 10 vuoteen
Toimenpide-ehdotukset (3)
• Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen
maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa
vuokra-asuntotuotannon edellytysten
varmistamiseksi
Toimenpide-ehdotukset (4)
• Kunnat laativat säännönmukaisesti
päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan
tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle
vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asuntoja asumisoikeustuotannolle
Viranomaistehtävät
• ASO-tehtävät eivät edellytä asioiden hoitoa
kuntatasolla (vrt. vero-asiat)
• Osaamista vaativa, mutta työtehtävämäärältä
melko vähäinen
• Asiakaskunta vaatii nopeaa ja yhdenmukaista
palvelua, samoin ASO-yhtiöt
• Keskittämällä saadaan yhdenmukaiset käytännöt
ja vaikutusvaltaa ASO:n kehittämiseen
• Helsingissä osaaminen korkeatasoista ja ASOyhtiöiden arvostamaa
– Hoitaa nyt jo Vantaankin ASO-asiat
Viranomaistehtävät
• Asumisen viranomaistehtävien kirjo on laaja,
mutta tehtävien todellinen määrä vähäinen
• Korjaus- ja energia-avustusasioiden
keskittämisestä voidaan odottaa volyymi- ja
asiakashyötyjä
Toimenpide-ehdotukset (5)
• Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin
kaupungin väliset neuvottelut
asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien
keskittämiseksi Helsinkiin
Toimenpide-ehdotukset (6)
• Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden
jononumerojärjestelmän laajentamiseksi
yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai
vähintään oman yhteisen
jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMAalueelle
Toimenpide-ehdotukset (7)
• Aloitetaan neuvottelut energia- ja
korjausavustusasioiden viranomaistehtävien
keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMAalueella
Lopuksi…
• Kunnat ovat erilaisia ja eriytymiskehitys jatkunee
tulevaisuudessakin
• Kuntien lähtötasot ARA-tuotannon lisäämiselle
ovat hyvin erilaiset ja epäsuhdassa PKS-kuntiin
verrattuna
• Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman
kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen
hoitamiseen
– MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä
• Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaan PKS:n
vuokra-asuntopulaa
…lopuksi…
• Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen
asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi
• Yhtiöstä ei haluta luopua
• Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa
toisiinsa
– merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle
• Asunnon hakijat määräävät markkinat ja heistä
suurin osa keskittyy omasta halustaan PKS:lle eikä
KUUMA-alueelle
Lopuksi
• Pakottamalla toteuttamaan vuokra-asuntojen
ylituotantoa sinne, missä niille ei ole
luontaista kysyntää, tuhlataan yhteiskunnan
resursseja ja hidastetaan
yhdyskuntarakenteen tiivistymistä
KIITOS