Transcript 2014 n°6 - CCI de Rouen

L’essentiel de la conjoncture économique locale
2014 n°6
-Novembre 2014
Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise
Sommaire
> Point de vue P. 1
> L’offre de bureaux P. 2
> La commercialisation P. 3
> Les prix P. 4
> Perspectives métropolitaines P. 4
Dieppe
Le Havre
Rouen
Périmètre d’étude : La CREA
Bilan du 1er semestre 2014 - Bulletin N°41
Point de vue
L’expression des chiffres liés aux transactions tertiaires de ce premier semestre 2014
nous permet de constater les faiblesses de l’économie française. Si le volume de
demandes exprimées reste important, la quantité de m2 effectivement commercialisée
marque à nouveau un repli en comparaison du 1er semestre 2013 soit (-) 3000 m2
pour s’établir à environ 11 300 m2.
Les surfaces supérieures à 250 m2 restent dans des niveaux de transactions identiques à
l’année 2013. Les souhaits des utilisateurs relèvent d’une stratégie immobilière où se
mêlent opportunité d’économie, rationalisation des m2, ainsi qu’une réelle
motivation dans l’aboutissement des dossiers.
Concernant les surfaces inférieures à 250 m2, un net tassement de cette demande TPE /
PME est constaté : -30 % sur un an. Les entreprises sont frileuses et dans l’attente
d’un rééquilibrage du marché à l’acquisition et à la location. Cependant, les valeurs
finales de transactions correspondent au marché dès lors que les locaux sont cohérents
avec le besoin exprimé. A cela, il faut ajouter la profonde mutation des secteurs tertiaires historiques de
l’agglomération tels que Mt St Aignan la Vatine ou bien le quartier St Sever rive gauche.
Les occupants de grandes surfaces sur ces sites n’hésitent plus à quitter ces
secteurs pour emménager dans des immeubles neufs présentant de meilleures
qualités environnementales et architecturales.
Malgré ce constat, on distingue tout de même le retour d’une prise de risque liée à
l’investissement, à la rénovation de bureaux anciens (Immeuble Normandie – quartier
St Sever), et à la recherche de belles opportunités d’acquisition sur des actifs cédés par
des propriétaires institutionnels. Donatien DANGER
LEM CBRE
Chiffres clés
BUREAUX
Stock immédiatement disponible de
bureaux neufs
Surface en construction
Surface seconde main (hors à revaloriser)
Transactions hors comptes propres
Transactions en comptes propres
en m²
Comparaison
avec l’an passé
9 297
-216 m2
0
-17 000 m2
62 167
+13 783 m2
11 373
- 4 702 m2
0
-
Le quartier Luciline sur Rouen Rive Droite (voir P4)
L’offre de bureaux : 71 464m2
Constructions et projets en m2
Stock disponible total en m2
18 000
En construction
16 000
14 000
Permis déposé
12 000
En projet
10 000
8 000
Stock disponible neuf
9 297
Stock disponible 2nd main ancien*
62 167
Stock disponible 2nd main à revaloriser*
14 540
Stock disponible 2nd main total*
62 167
Stock effectif disponible total**
71 464
6 000
4 000
2 000
*recensement non exhaustif
** hors obsolète
0
Plateaux Est Plateaux Nord
Rouen
Rouen
Rive Droite Rive Gauche
Nord Ouest
Sud Est
Sud Ouest
Elbeuf
Une offre toujours importante
Evolution du stock disponible en m2
Suite à une commercialisation en retrait et à la libération de surfaces, l’offre de
100000
bureaux disponibles continue son ascension. Le stock se décompose de la façon
90000
suivante : 62 167m pour le seconde main, seulement 9 297m de surfaces
80000
neuves immédiatement disponibles et 14 540m de surfaces à revaloriser.
70000
En centre-ville, Rouen Rive Gauche présente une offre à revaloriser toujours
50000
importante, malgré la rénovation d’un premier immeuble, les 23 000m disponibles
40000
sur ce secteur représentent une vacance de 12%. Le secteur des Plateaux accuse
30000
lui aussi une augmentation de sa vacance.
20000
2
2
2
60000
2
10000
Attentisme des investisseurs, on ne compte aucune nouvelle construction en
0
cours ce semestre.
S2
S1
S2
2011
2010
S1
S1
S2
2013
S1
2014
A revaloriser
Neuf
Seconde main
Sur les 16 640m2 de bureaux dont les permis de construire ont été déposés, on ne
S2
2012
compte que 680m2 en blanc.
L’ offre
Définitions
Secteur Nord Ouest
BUREAU EN BLANC : Programme de bureaux neufs
lancé sans précommercialisation.
Plateaux Nord
597
780
16 918
3 578
BUREAU EN GRIS : Programme de bureaux neufs qui
ne sera lancé qu’après une phase de
précommercialisation.
Rouen Droite
13 265
COMPTE PROPRE : Bureaux construits par l’occupant
futur.
OFFRE A REVALORISER : Immeuble de bureaux en
l’état, jugé inadapté par ses caractéristiques
techniques et l’âge du bâtiment, par l’application de
nouvelles
normes
règlementaires
et
environnementales, mais aussi par les évolutions des
modes d’organisation du travail.
109
Rouen Gauche
8 536
RESTRUCTURE : Immeuble ayant une fonction
quelconque (habitat,bureaux...) réaménagé en vue
d’accueillir de nouveaux bureaux.
2 | Tendancéco 2014 N°6- OIB
Plateaux Est
1 689
785
Secteur Sud Ouest
4 637
Secteur Sud Est
0
14 364
NEUF : Surface de bureaux issue d’un programme
immobilier neuf, n’ayant jamais abrité d’utilisateur,
dont la construction remonte à moins de 5 ans.
SECONDE MAIN : Surface de bureaux ayant déjà
abrité au moins un utilisateur.
14 470
2 759
1,0
796
0,8
Elbeuf
2 231
490
- L’espace d’observation couvre le périmètre de la CREA
- Le secteur Austreberthe ne dispose pas d’offre identifiée à l’heure actuelle
0,6
Légende
0,4
Nom du secteur
0,2
Offre en seconde main / à revaloriser
0,0
Offre
neuve
La commercialisation : 11 373m2
Répartition des transactions en m2
9%
6
16
90 000
En % de m transactés
En nombre de transactions
1
Historique de l’offre et de la commercialisation par année
2
80 000
70 000
10 %
60 000
50 000
26%
7
40 000
35 %
30 000
20 000
20 %
17
10 000
0
Plus de 1000
2004
2005
2006
2007
2008
Offre
hors à revaloriser
251 - 500
501 - 1000
2009
2010
2011
2012
2013
Commercialisation
dont compte propre
dont offre à revaloriser
100 et moins
101 - 250
2003
hors compte propre
L’offre à revaloriser n’est comptabilisée que depuis 2013, les comptes propres depuis 2008.
Une commercialisation en repli
Evolution de la commercialisation en m2
Compte tenu du contexte économique défavorable, les résultats de la
45 000
commercialisation du premier semestre 2014 s’inscrivent dans la continuité de
40 000
l’année passée, on ne comptabilise que 11 037 m2 commercialisés ce semestre,
35 000
c’est 39% de moins que la moyenne de ces 10 dernières années.
30 000
25 000
Faute de livraison de clef-en-main et compte-propre on ne compte que 914 m2 de
20 000
surfaces neuves commercialisées.
15 000
Les transactions les plus significatives sont localisées sur le secteur Sud Est
10 000
(1 100 m2), sur les Plateaux Nord (850 m2) et sur Rouen Rive Gauche (815 m2).
5 000
0
S2
S1
2010
S2
S1
2011
S2
S1
S2
2012
Seconde main
S1
2013
Neuf
2014
Compte propre
La tendance à la commercialisation de bureaux de petite taille (<100 m2) se poursuit
également : 1/3 des bureaux commercialisés font moins de 100 m2. La surface
moyenne d’un bureau loué ou vendu est de 242 m2. Le marché demeure
essentiellement locatif.
La commercialisation
Commercialisation neuf/seconde main en m2
Neuf
Seconde
main
Total
0
0
0
155
3 114
3 269
Rouen Rive Droite
0
532
532
Rouen Rive Gauche
570
2 737
3 307
Secteur Sud Est
131
1 365
1 496
Secteur Sud Ouest
0
2 024
2 024
Secteur Nord Ouest
0
0
0
Secteur Elbeuf
58
687
745
Secteur Austreberthe
0
0
0
914
10 459
11 373
Secteur Nord Ouest
Secteurs
Plateaux Nord
355
0
tendance*
3 114
155
Plateaux Est
Rouen Droite
Plateaux Nord
532
0
Rouen Gauche
2 737
Plateaux Est
570
0
0
Secteur Sud Ouest
2 024
Secteur Sud Est
0
1 365
131
Légende
Elbeuf
Nom du secteur
687
Commercialisation en seconde main
50
Commercialisation en neuf
Total
*sur l’année écoulée
Tendancéco 2014 N° 6 - OIB |
3
Les prix
Prix de location de bureaux neufs et seconde main
en € HT/m2/an
Moyenne pondérée
Prix de vente de bureaux neufs et seconde main
en €/m2
Fourchette
Moyenne pondérée
Secteurs
Secteurs
Neuf
Seconde
main
Neuf
Seconde
main
Plateaux Est
100*
96
100*
90-120
Plateaux Est
Plateaux Nord
135
105
130-140
95-125
Rouen Rive Droite
156
112
155-156
Rouen Rive Gauche
139
111
Secteur Sud Est
130*
Secteur Sud Ouest
Secteur Nord Ouest
Secteur Elbeuf
Fourchette
Neuf
Seconde
main
Neuf
Seconde
main
-
-
-
-
Plateaux Nord
1 773
1 327
1 750-1800
1 327*
95-130
Rouen Rive Droite
1 800*
1 377
1 800*
1 091-1 667
135-146
90-110
Rouen Rive Gauche
-
1 135
-
800-1 260
81
130*
90-110
Secteur Sud Est
-
-
-
-
123
91
120-125
60-120
Secteur Sud Ouest
1 850*
917*
1 850*
917*
-
87
-
80-110
Secteur Nord Ouest
-
1 050
-
728-1 312
170
90
170*
70-130
Secteur Elbeuf
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Secteur Austreberthe
Secteur Austreberthe
Perspectives métropolitaines
*Ne renvoie qu’à un seul programme
Des signes positifs pour les mois et années à venir ?
Si le marché de bureaux Rouennais a su se maintenir depuis 2008, les résultats des années 2013 et 2014 marquent le pas et il semble donc
trop tôt pour évoquer les signes d’une reprise.
Dans ce contexte, les projets sur la métropole rouennaise seront déterminants pour donner un nouveau souffle au marché : lancement
de l’Eco quartier Flaubert, extension de lignes du réseau de transport en commun, et surtout les mises en chantiers sur Luciline. La construction
des premiers immeubles a commencé début 2013. Quatre premiers bâtiments sont concernés. Symbole de la reconquête de la Seine et de ses
quais, le site accueillera à terme près de 1 000 logements dont 25% sociaux, 40 000 m2 de bureaux et près de 20 000 m2 d’activités.
A plus long terme le projet de Ligne Nouvelle Paris-Normandie offrira de belles opportunités de développement et participera à la relance du
tertiaire autour du quartier St Sever.
Comité de rédaction
BOUYGUES IMMOBILIER
Damien RENARD
17 Place du Général de Gaulle
76000 ROUEN
Tel : 02 32 76 80 80
[email protected]
SOGEPROM - Gladiz Palmeira
Immeuble Ile de France
3 place de la Pyramide
92067 Paris- La Défence Cedex
01 46 35 60 92
[email protected]
BNP PARIBAS REAL ESTATE
Laurent MORISSE
Im. Europa 101 bd de l’Europe
76100 ROUEN
Tel : 02 35 72 15 50
[email protected]
ROUEN NORMANDY INVEST
Sylvie FLEURY
36, rue Henry
76500 ELBEUF SUR SEINE
Tel : 02 35 87 59 50
[email protected]
CAP HORN PROMOTION
Patrick DUVAL
1509 Contre Allée Route de Neufchâtel
76230 ISNEAUVILLE
Tel : 02 76 51 05 10
[email protected]
A.I.C
Sophie CODELUPPI
22, Av Aristide Briand
76000 ROUEN
Tel : 02 32 08 16 09
[email protected]
CLERC CONSEIL
Romain CLERC
29 rue Raymond Aron
76130 MONT SAINT AIGNAN
Tel : 02 35 12 03 79
[email protected]
ROUEN SEINE AMENAGEMENT
Marie-Hélène Albert
65, avenue de Bretagne
76100 Rouen
02 32 81 69 10
[email protected]
FEDERATION DES PROMOTEURS
IMMOBILIERS DE NORMANDIE
Christophe DEMOUILLIEZ
6 rue de la république
76000 Rouen
06 58 43 87 57
[email protected]
ALLAN BEKER
Thierry DEMEILLIER
18-22, rue des Bons Enfants
76000 ROUEN
Tel : 02 35 88 01 09
[email protected]
LEM CBRE
Donatien DANGER
57, boulevard des Belges
76006 ROUEN CEDEX
Tel : 02 35 70 73 75
[email protected]
ICADE
Bruno FUSCO
Im. le Floral 20 pl Saint Marc
CS 11809 - 76100 ROUEN
Tel : 02 32 81 43 93
[email protected]
ARTHUR LOYD
Nadia THOREL
104 rue Jeanne d’Arc
76000 ROUEN
Tel : 06 38 61 10 81
[email protected]
ROUEN METROPOLE NORMANDIE
François LAIR
14 bis avenue Pasteur
BP 589 - 76006 Rouen Cedex 1
02 32 08 38 78
franç[email protected]
ISO 9001:2008
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Certification
4 | Tendancéco 2014 N° 6 - OIB
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Directeur de publication : Christian HÉRAIL
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Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES
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